Archivia Agosto 2018

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Agevolazioni prima casa abitazione non idonea, lo sconto si allarga

Gtres

 

Con la sentenza n.2565/2018 la Cassazione è intervenuta su un tema molto dibattuto: l’applicazione del bonus prima casa. Con tale pronuncia la Suprema Corte ha riconosciuto l’agevolazione anche a coloro che, pur già titolari di un precedente immobile, si trovano costretti per inidoneità del primo, ad acquistarne un secondo.

Come ricordato dal Sole 24 Ore, il Fisco agevola l’abitazione principale e l’acquisto della “prima casa” mediante uno sconto sulle tasse da pagare quando si stipula il rogito di compravendita. Ma ad alcune condizioni: non avere, in tutta Italia, la proprietà di un’altra casa acquistata con il beneficio fiscale e non avere la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune. Ma cosa succede se la casa risulta “non idonea” ad essere abitata? Una questione scottante, che negli anni ha suscitato molteplici discussioni e che è stata più volte sotto i riflettori della giurisprudenza.

Adesso la sentenza n.2565/2018 sembra aver fatto chiarezza una volta per tutte. Con questa pronuncia, la Cassazione ha stabilito che se l’acquirente è titolare di un alloggio ritenuto “non idoneo” ad essere abitato può acquistare una seconda casa con l’agevolazione fiscale. Nel dettaglio, è stato specificato che la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata.

La sentenza ha specificato che l’agevolazione è in ogni caso impedita a chi ha già la proprietà di una casa acquistata con il beneficio, a meno di non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo; che la proprietà di una casa nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di un’abitazione non idonea a essere abitata; che questa inidoneità può essere sia di tipo soggettivo (relativa alla situazione personale del contribuente), sia di tipo oggettivo (relativa alle condizioni dell’edificio). Nell’ambito della inidoneità oggettiva rientra anche la “inidoneità giuridica”, che si verifica nel caso in cui il proprietario dell’abitazione non la può utilizzare in quanto concessa in affitto ad altri.

E’ bene ricordare che il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale prevista per chi compra o riceve a titolo gratuito (donazione o testamento) un immobile da destinare a prima casa di abitazione.

Sugli atti di vendita immobiliare tra privati, l’aliquota dell’imposta di registro è del 2% (con il minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna.

Sugli atti di vendita immobiliare con aziende soggette a Iva, l’aliquota dell’Iva è del 4%, l’imposta di registro fissa è di 200,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna;

Sui trasferimenti immobiliari gratuiti (donazioni o successioni testamentarie, le imposte sulle successioni e sulle donazioni sono in misura ordinaria, ma le imposte ipotecaria e catastale sono nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna. Nei passaggi tra coniugi o tra ascendenti, l’aliquota dell’imposta di registro è del 4%, ma solo sul valore del bene che eccede 1 milione di euro (cosiddetta franchigia): se il bene vale 900mila euro non si pagano imposte mentre se vale 1.100.000 euro si paga il 4% di 100mila.

Dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, inoltre, è possibile applicare l’agevolazione prima casa (imposta di registro dell’1,5%) anche al momento dell’acquisto dell’immobile da concedere in leasing da parte della società di leasing, purché l’utilizzatore sia in possesso delle condizioni agevolative previste dalla legge.

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(Il sole 24 ore)

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AGEVOLAZIONI CASA 2018

 

Agevolazioni casa 2018, le migliori soluzioni per acquistare o ristrutturare un immobile

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       Sono molteplici le soluzioni esistenti che permettono di acquistare o ristrutturare casa a condizioni vantaggiose. Vediamo alcune di queste opportunità, dalle detrazioni fiscali all’accessibilità ai mutui.

Bonus verde

    Il bonus verde è una detrazione Irpef delle spese sostenute nel 2018 per interventi di:

  • sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;
  • realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

     La detrazione spetta nella misura del 36%, da ripartire in 10 quote annuali costanti di pari importo:

  • su un tetto massimo di spesa di 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare adibita a uso abitativo;
  • per le spese sostenute per interventi eseguiti sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, fino ad un importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo.

    Tra le spese sostenute sono comprese quelle di progettazione e manutenzione per l’esecuzione degli interventi.

Bonus ristrutturazioni

    Il bonus ristrutturazionidel 50% è un’agevolazione fiscale che consente di detrarre dall’Irpef una parte degli oneri sostenuti per le ristrutturazioni straordinarie delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

Ecobonus

    L’ Ecobonus è un’agevolazione fiscale che consente di detrarre dall’Irpef o dall’Ires una parte degli oneri sostenuti per eseguire interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti.

    Detrazione del 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2018 per interventi sulle singole unità immobiliari, fino ai limiti massimi di spesa diversi per tipologia di intervento.

Garanzia statale per l’acquisto della prima casa

    Il fondo di garanzia per l’acquisto e la ristrutturazione della prima casa consente di richiedere mutui ipotecari fino a 250.000 euro avvalendosi delle garanzie statali per metà dell’importo. La garanzia statale è concessa al soggetto che richiede un mutuo prima casa, non superiore a 250.000 euro.

    Il mutuo deve essere erogato per il solo acquisto o per l’acquisto e la ristrutturazione e/o accrescimento dell’efficienza energetica di un immobile localizzato in Italia che rispetti le seguenti caratteristiche:

  • deve essere adibito ad abitazione principale;
  • non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
  • non deve avere caratteristiche di lusso (decreto del Ministero del Lavori pubblici del 2/8/1969).

    Il fondo offre garanzie statali pari al 50% della quota capitale del mutuo richiesto, è aperto a tutti, indipendentemente dall’età, ma prevede un tasso applicato al mutuo non superiore al tasso effettivo globale medio (Tegm) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ai sensi della legge antiusura per:

  • giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);
  • giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
  • nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi case popolari, comunque denominati.

    Accedendo al fondo, la banca, garantita dallo Stato, non può richiedere al cittadino ulteriori garanzie personali oltre all’ipoteca e all’eventuale assicurazione.

    La domanda di accesso al fondo deve essere presentata direttamente alla banca aderente all’iniziativa cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita modulistica per la richiesta di accesso al fondo di garanzia per la prima casa disponibile sui siti di Consap e del Dipartimento del Tesoro e delle banche aderenti, il cui elenco sempre aggiornato è disponibile sul sito di Consap.

Leasing immobiliare abitativo

    Si tratta di agevolazioni fiscali e garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisto dell’abitazione principale. Ad essere interessati sono tutti i contribuenti con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

   Le agevolazioni sono differenti in base all’età del soggetto all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria:

  • fino a 35 anni detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto fino a un importo massimo di 8.000 euro; pari al 19% del prezzo del riscatto fino a un importo massimo di 20.000 euro;
  • soggetti con età uguale o superiore a 35 anni detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing fino a un importo massimo di 4.000 euro annui. Detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto fino a un importo massimo di 10.000 euro.

    I titolari dei contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020 possono portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.

Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate del mutuo

   Il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Abi con le Associazioni dei consumatori hanno promosso due strumenti complementari che permettono di sospendere per un tempo determinato il pagamento delle rate dei finanziamenti in situazioni di temporanea difficoltà economica:

  • il fondo Mef di solidarietà per i mutui prima casa;
  • l’accordo Abi con le Associazioni dei consumatori.

    I due strumenti fanno riferimento ad eventi imprevisti di natura diversa, sempre connessi alla salute o al deteriorarsi della situazione lavorativa (la morte, un grave infortunio, la perdita del posto di lavoro o la sospensione/riduzione dell’orario di lavoro).

    Il fondo di solidarietà del Mef per i mutui prima casa consente di beneficiare della sospensione fino a 18 mesi del pagamento dell’intera rata del mutuo (se non superiore a 250.000 euro) in casi di improvvisa difficoltà economica del mutuatario (con Isee non superiore a 30.000 euro) dovuta al decesso di uno dei titolari, a un grave infortunio/handicap o alla perdita di lavoro.

   L’accordo per il credito tra Abi e associazioni dei consumatori permette invece la sospensione fino a 12 mesi della sola quota capitale per i mutui ipotecari sull’abitazione principale nei casi di sospensione del lavoro o riduzione temporanea dell’orario lavorativo.

Articolo visto su
Le agevolazioni sono di casa (Italia oggi)

 

 

 

 

CEDOLARE SECCA

 

Cedolare secca, quanto si paga

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Vediamo come si calcola l’imposta sostitutiva.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988); si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di Bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Il regime della cosiddetta cedolare secca consente di versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Per i contratti sotto cedolare secca, inoltre, non si deve pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo né al momento della registrazione del contratto, né alla risoluzione o in caso di proroga.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

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AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: parliamone.

Agevolazioni prima casa cointestata, sì al bonus anche senza residenza

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Per usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa non è necessario che entrambi i coniugi abbiano trasferito la residenza nel termine dei 18 mesi. A dirlo è stato una sentenza della Cassazione che ha cambiato una precedente interpretazione.

 

La Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello proposto da Trizio avverso la sentenza di primo grado che aveva rigettato il ricorso dal medesimo proposto avverso un avviso di liquidazione di maggiore imposta IVA emesso dall’amministrazione finanziaria in relazione all’anno di imposta 2008 a seguito di revoca dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa, nella specie effettuato in comunione dei beni con il coniuge, per non avere ivi trasferito la propria residenza nel termine decadenziale di diciotto mesi dalla stipula dell’atto.

Per le suesposte ragioni, Tizio ha proposto ricorso in cassazione eccependo l’omesso esame della documentazione anagrafica prodotta in giudizio, attestante la residenza familiare del ricorrente nell’abitazione de qua, sostenendo che, diversamente da quanto sostenuto dai giudici di appello che ai fini della spettanza della predetta agevolazione era del tutto irrilevante, a fronte della destinazione dell’immobile a residenza familiare, che uno dei coniugi abbia la residenza in luogo diverso.

Il ragionamento della Corte di Cassazione

A seguito dell’espletata istruttoria di causa era emerso che era del tutto incontestato il fatto che l’acquisto dell’immobile ubicato era stato effettuato in regime di comunione dai coniugi Tizio e Caia e che quest’ultima aveva trasferito la propria residenza in detto immobile (essendo del tutto irrilevante la circostanza addotta dalla controricorrente che si era trattato di un mero “cambio di abitazione”» risultando Caia «residente in quel comune sin dalla nascita»).

Sicché, secondo la Cassazione, la Commissione territoriale regionale, omettendo evidentemente di esaminare la documentazione anagrafica prodotta dal ricorrente, aveva disatteso l’orientamento giurisprudenziale in materia.

Per meglio dire, in argomento, gli ermellini hanno osservato che in tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa e con riguardo alla disciplina dell’art. 2 del d.l. n. 12 del 1985, convertito nella 1. 4 maggio 1985, n. 118 (applicabile “ratione temporis”), “il requisito della residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile deve essere riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che l’immobile acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell’art. 177 cod. civ., quindi sia in caso di acquisto separato che in caso di acquisto congiunto del bene stesso” (in tal senso Cass. n. 2109 del 28/01/2009 conf. Cass. n. 16355 del 28/06/2013 e n. 25889 del 23/12/2015).

I precedenti della sentenza

Secondo la Commissione Tributaria Regionale della Sardegna (Ctr Cagliari sent. n. 151/2018) in tema di benefici per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza va riferito alla famiglia, pertanto, ove l’immobile acquistato sia adibito a residenza della famiglia, non rileva la diversa residenza del coniuge di colui che ha acquistato in regime di comunione.

In particolare, è stato precisato che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione. Pertanto, un’interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia induce a considerare che la coabitazione con il coniuge costituisce un elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini tributari, in quanto ciò che conta non è tanto la residenza dei singoli coniugi, quanto quella della famiglia.

Ed ancora, secondo la Commissione Tributaria Regionale di Salerno (Ctr Salerno, sent. n. 232/2007) l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto della prima casa nella ipotesi in cui uno solo dei coniugi abbia la residenza nel comune dove è sito l’immobile, spetta per l’intero, sia perché uno degli elementi fisici fondamentali che assicura la formazione e l’unità della famiglia è la proprietà di una casa, sia perché in tal caso viene in evidenza come acquirente di una casa da destinare a residenza del nucleo familiare, e quindi come vero titolare del beneficio fiscale sul piano teorico.

Difatti ai sensi del codice civile i coniugi “fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa”; quindi se uno dei coniugi ha la residenza nel comune dov’è sito l’immobile e lo occupa, mentre l’altro coniuge per suoi motivi (ragioni di lavoro, per esempio) non ha spostato la propria residenza in detto comune, la circostanza è ininfluente ai fini della concessione del beneficio fiscale.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha accolto anche l’originario ricorso del contribuente.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino

PROPOSTA DI ACQUISTO VINCOLATA: parliamone!

 

Proposta di acquisto vincolata al mutuo: cos’è e come funziona

mutuo casa

Acquistare una casa non sempre è un impegno finanziario che tutti si possono permettere, per cui spesso la si acquista in modo da associare il momento del passaggio di proprietà all’accensione di un mutuo. Si tratta della proposta di acquisto immobiliare subordinata (o condizionata) al mutuo. Vediamo cos’è e come funziona.

Come funziona la proposta di acquisto subordinata

La proposta di acquisto subordinata al mutuo è una proposta di acquisto che pone una condizione sospensiva. Cosa che è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile, secondo cui si può stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto. In questo caso, l’avvenimento a cui si subordina il contratto è l’ottenimento del mutuo: se questo viene concesso, l’acquisto può aver luogo, altrimenti può essere sospeso. In altre parole, quando si vuole acquistare una casa ma non si ha la liquidità per farlo, si può effettuare una proposta di acquisto inserendo la clausola dell’inefficacia del’obbligo di compravendita (che di per sé sarebbe vincolante) in caso il mutuo non venga concesso. Una simile soluzione libera da onerose conseguenze sia il venditore, che in caso di mancata compravendita si troverebbe a dover intentare cause legali, sia il compratore, che in caso di mancata erogazione del mutuo dovrebbe sostenere una spesa per lui impossibile.

Come si effettua la proposta di acquisto subordinata al mutuo

Si tratta di un atto in tutto simile a quello di compravendita, quindi, una volta approvata dal venditore, dà luogo ad una fase preliminare di vendita. Contenente però la clausola sospensiva in questione, che esplicita, quindi, come la condizione indispensabile alla realizzazione della compravendita sia l’ottenimento, da parte dell’acquirente, del mutuo necessario. Per stabilire se la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia poi stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare effettivo (o meno).

Risoluzione del contratto di acquisto subordinato

In caso non si abbia alcuna risposta dall’istituto di credito entro il termine fissato, si può da un lato chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta di acquisto, oppure addirittura risolvere senz’altro il contratto, per permettere al venditore di cercare un altro acquirente. E’ comunque fondamentale dare comunicazione all’agente immobiliare sia dell’ottenimento del mutuo, sia del rifiuto, sia del ritardo nella risposta, perché in caso di silenzio l’acquisto diventerebbe poi obbligatorio.

In caso di risoluzione del contratto nei casi elencati sopra, la somma versata dal compratore al venditore in fase di contratto preliminare va restituita, e l’agente immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione.

 

OBBLIGHI DEL VENDITORE NELLA COMPRAVENDITA

Compravendita immobiliare, gli obblighi del venditore

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Nella compravendita immobiliare è necessario che venditore e acquirente collaborino il più possibile, apportando tutta una serie di documenti necessari alla corretta realizzazione dell’atto di vendita. Vediamo quali sono i principali adempimenti da portare a termine in una transazione, cominciando dagli obblighi del venditore

Il venditore di una casa dovrà fornire tutta una serie di documenti e realizzare alcuni importanti adempimenti, tra cui i principali, sono i seguenti.

  • copia del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione e i relativi documenti) e regolamento di condominio;
  • planimetria catastale (cioè quella depositata in catasto) evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria. Il venditore dovrà attestare nell’atto definitivo, a pena di nullità dello stesso, la conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto con lo stato di fatto;
  • tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici (segnalazioni certificate di inizio attività, denunce di inizio attività, permessi di costruire, condoni etc.) che riguardano la casa, con tutti i documenti presentati al comune (piantine, ricevute di pagamento e simili);
  • certificato di agibilità;
  • certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio.

Dovrà quindi comunicare se:

  • l’immobile è locato a terzi; in caso positivo dovrà consegnare il contratto di locazione;
  • gli impianti interni sono a norma di legge e se è in possesso delle dichiarazioni di conformità degli impianti e del libretto di uso e manutenzione ove prescritto; in caso contrario andranno fatti redigere da un tecnico specializzato salva diversa pattuizione tra le parti.

Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire:

  • copia del contratto di mutuo;
  • ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino;
  •  eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio.

Dovrà quindi comunicare se:

  • l’unità immobiliare è dotata di attestato di certificazione energetica;
  • ha mai usufruito di detrazioni fiscali di ogni tipo per lavori di ristrutturazione o per risparmi energetici; in caso positivo si dovrà precisare se tali detrazioni rimarranno in capo al venditore o passeranno all’acquirente;
  •  è intervenuto un mediatore; in tal caso dovrà comunicare il nominativo con relativi dati (nome, partita iva, codice fiscale, numero di iscrizione al REA presso la C.C.I.A.A.), costo della mediazione e copia dei mezzi di pagamento usati.

Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio una comunicazione dalla quale risulti:

  • che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto sono stati regolarmente pagati;
  • se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie; • se ci sono liti giudiziarie pendenti;
  •  se il condominio è dotato del contratto di servizio energia. Dovrà anche farsi consegnare dall’amministratore di condominio copia del provvedimento di agibilità.

All’atto di vendita infine dovrà portare:

  • lettera dell’amministrazione di condominio che attesti quanto sopra;
  •  certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio (se vi sono stati mutamenti rispetto ai dati comunicati in occasione del preliminare);
  • le chiavi di casa.

TASSE DI SUCCESSIONE

Tasse di successione immobili: quali sono e come si calcolano

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In caso di successione spetta agli eredi il pagamento di una o più tasse di successione. Se oggetto dell’eredità sono immobili, oltre alle imposte che si applicano ai beni di qualsiasi natura, ne sono previste altre. Vediamo quali sono e come si calcolano.

franchigie tasse di successione

Prima di tutto bisogna chiarire che l’imposta di successione si applica al valore della quota o dei beni che eccedono la franchigia che spetta a seconda del rapporto di parentela che intercorre da beneficiario e defunto.

  • Se erede e/o legatario è il coniuge o un parente in linea retta del defunto, l’imposta di successione si applica solo sulla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.000.000,00 euro.
  • Se erede e/o legatario è il fratello o la sorella del defunto, l’imposta di successione si applica solo sulla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000,00 euro.
  • Se erede e/o legatario è un soggetto portatore di handicap – riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 104 – l’imposta di successione si applica solo sulla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000,00 euro

aliquote tasse di successione

L’importo dovuto a titolo di imposta di successione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, le seguenti aliquote, che variano a seconda del rapporto di parentela tra il defunto e l’erede e/o il legatario:

  • 4% sulla base imponibile decurtata della franchigia di 1.000.000,00 euro per ogni erede e/o legatario, se eredi e/o legatari sono il coniuge e i parenti in linea retta;
  • 6% sulla base imponibile decurtata della franchigia di 100.000,00 euro per ogni erede e/o legatario, se eredi e/o legatari sono i fratelli o le sorelle;
  •  6% se eredi e/o legatari sono i parenti entro il quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale entro il terzo grado;
  • 8% se eredi e/o legatari sono soggetti diversi da quelli di cui ai punti precedenti.

imposte successione immobili

Se tra i beni della successione ci sono beni immobili si applicano due ulteriori imposte:

  •  l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili o nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa 
  • l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili o nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa.

CONTRATTO PRELIMINARE: REGISTRAZIONE TEMPO E COSTI.

Contratto preliminare di compravendita, la registrazione: tempi e costi

In una compravendita  immobiliare il preliminare, chiamato anche compromesso, è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Ecco alcune cose importanti da sapere.

Il documento deve indicare gli elementi principali della vendita: il prezzo, la casa da acquistare, l’indirizzo, una precisa descrizione con i dati del catasto e la data del contratto definitivo. Ma non solo. Il contratto preliminare deve avere forma scritta e deve essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 giorni se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.

Per registrare il contratto preliminare di compravendita bisogna versare, presso una banca o un ufficio postale, l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro; se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria, all’imposta fissa va aggiunto un importo pari allo 0,5% della caparra; se sono previsti acconti (e il cedente non è assoggettato a Iva), bisognerà aggiungere un importo pari al 3% degli acconti.

Nel caso in cui si acquisti da un soggetto assoggettato ad Iva è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. In questo modo, si applicherà il criterio di alternatività, in base al quale le operazioni soggette ad Iva non sono imponibili agli effetti dell’imposta di registro, non si dovrà così versare l’imposta aggiuntiva dello 0,5%.

Qualora la registrazione avvenga dopo i 20 giorni stabiliti sarà necessario versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto.

Bisogna poi ricordare le marche da bollo, che devono essere applicate su ogni copia presentata per la registrazione. Dunque, su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 16,00 euro. Dovrà poi essere applicata su ogni piantina una marca da bollo di 1,00 euro.

CEDOLARE SECCA A SOCIETA’? SI

Cedolare secca 2018 ultime notizie: restrizioni per il locatore, ma nessuna limitazione per il conduttore

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Con la sentenza n. 222/2018, la terza sezione della Commissione tributaria provinciale di Pavia ha stabilito che l’utilizzo del regime della cedolare secca è sempre consentito quando il locatore, persona fisica non imprenditore, conceda in locazione un immobile, a uso abitativo, anche a una società. Ecco come si è arrivati a tale decisione.

Tutto è nato in seguito all’impugnazione da parte di un contribuente di un avviso di liquidazione con cui le Entrate di Pavia intendevano recuperare l’imposta di registro per un contratto di locazione il cui versamento era stato omesso ritenendo di poter rientrare nel regime della cosiddetta “cedolare secca”.

Cedolare secca cos’è

Si ricorda che la legge istitutiva della cedolare secca è disciplinata dall’articolo 3 del dlgs n. 23/2011. Il regime della cedolare secca prevede, oltre a un’imposta sostitutiva in alternativa alla tassazione ordinaria Irpef, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro.

Possono essere assoggettati all’imposta sostitutiva gli immobili a uso abitativo, categoria catastale da A/1 ad A/11 escluso A/10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze su cui sono applicati contratti di locazione con finalità abitativa.

Cedolare secca se il locatore è una società

Sempre l’articolo 3 del dlgs n. 23/2011, al comma 6 dice che non possono optare per il regime della cedolare secca i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni.

Con la circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha poi chiarito che per effetto della sopra citata disposizione esulano dal campo di applicazione della cedolare secca anche i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Cedolare secca, la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Pavia

La Commissione tributaria provinciale di Pavia ha accolto il ricorso del contribuente e annullato l’avviso di liquidazione opposto. La sentenza dice che la legge istitutiva della cedolare secca prevede solo restrizioni per il locatore, che, per fruire dell’agevolazione, non deve agire nell’esercizio di impresa o di lavoro autonomo; ma nessuna limitazione, aggiunge il collegio provinciale, è indicata in capo ai conduttori.

SURROGA DEL MUTUO

Surroga della surroga di un mutuo, quando conviene?

mutuo casa

 

La fedeltà non paga, almeno in tema di mutui. Soprattutto se le condizioni dei tassi e degli spread nel tempo migliorano, e fanno venire voglia di cambiare il proprio contratto per approfittarne. E’ sempre possibile surrogare il mutuo ovvero trasferire il proprio contratto da una banca all’altra, con la possibilità di ottenere condizioni più favorevoli e tassi migliori, senza penali, né spese o commissioni aggiuntive. Ma si può anche surrogare un mutuo già surrogato.

La surroga di surroga è una possibilità che le banche stanno cominciando a concedere da qualche tempo anche a persone che hanno già approfittato diverse volte della possibilità di spuntare migliori condizioni dalle nuove offerte. Una possibilità che fa gola in un momento in cui i tassi sono ai minimi storici, e vi resteranno ancora per lungo tempo, prima di risalire (in modo, comunque, molto graduale).

Le banche che concedono la surroga di surroga lo fanno alla condizione che non siano passati meno di sei (a volte 12) mesi dalla precedente richiesta di trasferimento del contratto. Questo per garantirsi una certa durata nel rimborso delle rate; anche se è di tutto interesse per una banca concedere al cliente condizioni tali da evitare una nuova “infedeltà” nel giro di pochi mesi, cosa che comunque, ai livelli attuali dei tassi, diventa sempre meno probabile, soprattutto se si è già passati ad un mutuo a tasso fisso, che ferma nel tempo le condizioni presenti. È quindi possibile che anche chi ha stipulato, o surrogato, un mutuo in tempi recenti (anche solo due o tre anni fa) possa usufruire delle presenti e favorevoli condizioni del mercato decidendo di surrogare il proprio mutuo.

Fino a quando conviene continuare a surrogare il mutuo? Secondo un articolo pubblicato in maggio da Il Sole 24 Ore, la finestra temporale di convenienza è proprio quella dei 6 – 12 mesi. Cosa che risulta più che mai vera oggi, dal momento che il momento del rialzo dei tassi si avvicina sempre più, con l’approssimarsi della scadenza del mandato di Mario Draghi alla Bce.  

Secondo le simulazioni riportate da Il Sole 24 Ore, comunque, chi surrogasse oggi un mutuo sottoscritto negli ultimi anni potrebbe risparmiare fino ad un massimo di 68 mila euro per un mutuo a tasso fisso e fino a 23 mila euro per un tasso variabile.

AGENZIA DELLE ENTRATE NUMERO VERDE GRATUITO

 

Agenzia delle Entrate: finalmente i nuovi numeri verdi gratis

 

Finalmente mettersi in contatto con l’Agenzia delle Entrate non ha più un costo. Sono attivi, infatti, dal 1º agosto i numeri verdi gratuiti per comunicare con il Fisco. 

Per avere informazioni e assistenza, i cittadini possono contattare l’Agenzia delle Entrate a questi due numeri.

Agenzia delle Entrate numero verde rimborsi

800.90.96.96 – per informazioni su questioni fiscali generali, sui rimborsi, sulle cartelle e sulle comunicazioni di irregolarità e per prenotare un appuntamento.

800.89.41.41: per ricevere assistenza sugli avvisi di accertamento parziale (articolo 41-bis) notificati ai proprietari di immobili affittati, per i quali sono state rilevate incongruità rispetto ai redditi dichiarati, e per informazioni sulle restanti lavorazioni gestitite dal Centro Operativo di Pescara.

Oltre alla numerazione, cambia anche il costo della chiamata: dal primo agosto, infatti, per i nuovi numeri verdi il costo del traffico telefonico sarà interamente a carico dell’Agenzia, come conseguenza della legge annuale per il mercato e la concorrenza n. 124/2017. I contribuenti non dovranno, quindi, sostenere alcun costo per ricevere assistenza fiscale.

Agenzia delle Entrate numero verde da cellulare

Il numero per contattare l’Agenzia delle Entrate dal cellulare è 0696668907 (costo in base al piano tariffario applicato dal proprio gestore) o allo 0039 0696668933 se dall’estero (costo a carico del chiamante), dal lunedì al venerdì, dalle ore 9 alle 17, e il sabato dalle 9 alle 13 (con esclusione delle festività nazionali).

Agenzia delle Entrate numero verde 848

La precedente numerazione, con tariffa urbana a tempo, resterà attiva fino alla fine dell’anno. Per favorire il passaggio alla nuova numerazione, infatti, fino al 31 dicembre 2018 saranno operativi sia i “numeri con addebito” che i nuovi “numeri verdi”.

Qualora l’utente digiti i recapiti telefonici precedentemente in uso (848.800.444 e 848.448.833), un messaggio vocale indicherà al chiamante la nuova numerazione, specificando che potrà scegliere di richiamare usando il numero verde, senza sostenere quindi alcun costo telefonico, oppure di rimanere in linea. In quest’ultimo caso usufruirà del servizio di assistenza con addebito del costo della telefonata a tariffa urbana a tempo.

Agenzia delle Entrate numero verde detrazione fiscale e 730 compilato

Per chiarimenti riguardo Fisconline è possibile chiamare, solo da rete fissa, il call center al 800.90.96.96, attivo dalle ore 9 alle 17 dal lunedì al venerdì e il sabato dalle 9 alle 13 (con esclusione delle festività nazionali). 

Il Servizio telematico Fisconline può essere utilizzato:

  • da tutti i contribuenti persone fisiche (compresi i cittadini italiani residenti all’estero) che non hanno i requisiti per essere abilitati a Entratel
  • da società ed enti che presentano la dichiarazione dei sostituti d’imposta (mod. 770 Semplificato) per un numero massimo di 20 soggetti.

Agenzia delle Entrate numero verde intermediari

Per chiarimenti riguardo Entratel si può chiamare, sia da rete fissa che mobile, il call center al 800.863.113, attivo dalle ore 8 alle 18 dal lunedì al venerdì e il sabato dalle 8 alle 14 (con esclusione delle festività nazionali).
Il servizio prevede l’utilizzo di dispositivi automatici per la gestione e l’instradamento della chiamata verso un operatore. In particolare, il dispositivo automatico di accoglienza chiede di indicare il numero identificativo presente nella parte esterna della busta consegnata dall’Agenzia delle entrate (contrassegnato dalla lettera “A”) che inizia con il “9” (ad es., 92200033). 

Entratel è il canale riservato a:

  • intermediari
  • Pubbliche Amministrazioni
  • contribuenti, società ed enti che devono presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (mod. 770 Semplificato) per più di 20 soggetti.

B&B PARLIAMONE

Aprire un bed and breakfast, come fare?

B&B

 

Mollo tutto e apro un bed and breakfast. Un desiderio che molti hanno, ma che implica alcuni passi da seguire. Come si fa per aprire il B&B dei propri sogni? Vediamo tutti gli adempimenti necessari.

Si può svolgere l’attività di B&B presso il proprio domicilio, a gestione familiare: come dice la parola stessa, il servizio offerto è di pernottamento e prima colazione (senza pranzi né cene). Si può utilizzare come struttura una parte della propria abitazione, mettendo a disposizione un minimo di tre e un massimo di sei camere arredate (da sei a 20 posti letto a seconda della regione).

Gli adempimenti per aprire un B&B

Gli adempimenti per aprire un B&B sono collegati alle normative locali, che in alcuni casi prevedono appositi contributi che richiedono la redazione di un business plan. Innanzitutto occorre presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP). La SCIA può essere presentata, anche contestualmente alla Comunicazione Unica, presso il registro imprese della Camera di Commercio che a sua volta la presenterà al SUAP. Con la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è immediata.

Quel che bisogna fare in seguito è avviare le pratiche per la classificazione della struttura e comunicare, volta per volta, gli ospiti alle autorità competenti. In queste procedure occorre conoscere le normative locali di riferimento, che possono variare da zona a zona.

Aprire un B&B in un condominio

SI può aprire un B&B anche in un condominio, a patto che l’attività non sia di danno ai condomini e che la possibilità sia prevista nel regolamento condominiale. I requisiti per aprire un bed and breakfast occorre avere la debita licenza (vedi sopra), rispondere a determinate caratteristiche per quanto riguarda l’immobile (in particolare i requisiti igienico sanitari, urbanistici e relativi alle caratteristiche delle stanze stabiliti dalla zona di appartenenza), non avere macchie sulla fedina penale e avere le autorizzazioni per la somministrazione di cibi e bevande. Sono poi stabiliti periodi di chiusura fissati di regione in regione e limiti massimi alle permanenze degli ospiti.

B&B, contributi e tasse

Se l’attività viene svolta con carattere imprenditoriale, si ha diritto a domandare finanziamenti europei a fondo perduto per l’acquisto di arredi ed attrezzature, pari al 50% delle spese più, se ci si trova nel Mezzogiorno, un finanziamento a tasso agevolato per il restante 50%.

Per affitti brevi si può optare per l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 21% sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line. Tali norme si applicano per i contratti stipulati dal 1° giugno 2017. Inoltre, sempre da tale data, gli intermediari (agenzie immobiliari, ecc) che intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% all’atto dell’accredito, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia stata effettuata o meno l’opzione per la cedolare secca.

AFFITTI BREVI SCADENZA DEL 20 AGOSTO

Comunicazione dati affitti brevi: guida per gli intermediari alla scadenza del 20 agosto

Gtres

Entro il 20 agosto 2018, gli intermediari e le società di intermediazione, sia tradizionali che online, dovranno trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017. Ecco alcune informazioni utili per arrivare preparati all’appuntamento con il Fisco.

La nuova disciplina si applica alle persone fisiche che esercitano attività di intermediazione immobiliare o a soggetti che gestiscono portali telematici che mettono in contatto persone che cercano alloggi per brevi periodi con persone che li mettono a disposizione. Si tratta delle locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.

Prima fissata al 2 luglio, la scadenza per la comunicazione dei dati è stata poi rinviata al 20 agosto con un provvedimento del 20 giugno scorso. Si tratta del primo adempimento per gli intermediari immobiliari alle prese con quanto previsto dalla Manovra correttiva 2017. Le modalità con le quali questi soggetti devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017.

Ai fini dell’obbligo di trasmissione dei dati è irrilevante:

  • la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione (individuale o associata);
  • la condizione di residente del soggetto che svolge l’attività di intermediazione;
  • la modalità con cui l’attività è svolta potendo questa riferirsi a contratti di locazione breve stipulati on line e a contratti stipulati off line.

Sono tenuti agli adempimenti

 Tutti gli intermediari compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato:

  • se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, adempiono agli obblighi per il tramite della stabile organizzazione;
  • se risultano privi di stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d’imposta, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

Contratto affitto brevi: dati da trasmettere

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore
  • durata del contratto
  • indirizzo dell’immobile
  • importo del corrispettivo lordo

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma on line. Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

Modalità di trasmissione dei dati locazioni brevi

I dati sono predisposti e trasmessi attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, secondo le specifiche tecniche della stessa Agenzia. Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata

Sanzioni omessa comunicazione dati

Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista una sanzione da 250 a 2.000 euro. Tale sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati. Non è sanzionabile, invece, l’errata o incompleta comunicazione dei dati se causata dal comportamento del locatore.

Affitti brevi, per quanto devo conservare i dati?

Gli intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto sono tenuti a conservare gli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento. In pratica, i dati vanno conservati fino al: 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione; 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiarazione nulla.

Recesso del contratto, cosa succede?

Se il recesso è antecedente alla comunicazione dei dati, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere gli stessi all’Agenzia delle Entrate. Se il recesso è esercitato successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione effettuata utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’agenzia.

IPOTECA E PIGNORAMENTO

Ipoteca e pignoramento sono la stessa cosa?

giudice
 

Quando si è debitori, la casa spesso finisce per trovarsi al centro di procedimenti collegati al pagamento (o al mancato pagamento) delle somme dovute, soprattutto se a doverle incassare è un istituto di credito. In tal caso si configurano alcune casistiche che possono coinvolgere un immobile: in particolare il pignoramento o l’ipoteca.

Pignoramento: cos’è

Si tratta di casi diversi, e vediamo perché. Il pignoramento è un atto con cui la casa viene forzatamente sottratta al suo proprietario nell’ambito di un procedimento di espropriazione forzata in caso di impossibilità di rimborsare altrimenti un debito. In altre parole, quando una persona contrae un debito, ad esempio un mutuo bancario, e poi non lo rimborsa per mancanza di liquidità o di possibilità di farlo anche a rate, il tribunale interviene con una sentenza apposita e dispone che il debito venga soddisfatto tramite la vendita del bene immobile, che viene quindi espropriato (tramite pignoramento) al precedente proprietario. In questo modo il debitore perde la proprietà dell’immobile, che a tutti gli effetti diventa di appartenenza del creditore (la banca, nel nostro esempio).

A disciplinare il pignoramento sono gli articoli 483 e 604 del codice civile. Il pignoramento avviene in fasi di gravità crescente che si susseguono: dall’avviso bonario di mancato pagamento, all’invio della cartella di pagamento, all’intimazione di pagamento entro un certo numero di giorni. Segue l’iscrizione dell’ipoteca (anche su beni non precedentemente ipotecati), e, dopo sei mesi di mancato pagamento, l’espropriazione forzata, che verrà notificata dall’ufficiale giudiziario (in giorni feriali dalle 7 alle 21). In presenza di un debito da ripagare, il giudice disporrà che vengano pignorati per primi i beni più facilmente rivendibili, quindi gioielli, automobili, opere d’arte, per poi giungere alla casa. I beni pignorati sono posti in custodia per dieci giorni, e poi saranno trasferiti al creditore, che disporrà eventualmente della vendita.

Ipoteca: cos’è

L’ipoteca, in sé, non ha nulla a che vedere con il pignoramento in quanto si tratta semplicemente di una forma di garanzia per il creditore, che se ne serve nel momento in cui eroga un prestito, per tutelarsi dalla possibilità che tale prestito non venga rimborsato. L’ipoteca per questo è utilizzata largamente nella stipula di mutui. Nel momento in cui viene iscritta,  non pregiudica la proprietà dell’immobile in capo al soggetto debitore, che continua quindi a poter disporre del bene, perfino a venderlo, se ne ha la possibilità (lo venderà, però, gravato da ipoteca, che l’eventuale compratore si dovrà accollare). Nell’ambito di un procedimento esecutivo per mancato pagamento, come abbiamo visto, anche in caso l’immobile non fosse precedentemente ipotecato, lo sarà nel momento in cui gli avvisi di pagamento saranno caduti nel vuoto. Dal momento dell’iscrizione forzata dell’ipoteca, potranno trascorrere sei mesi in cui il debitore avrà il tempo di sanare il proprio debito: se ciò non avverrà, l’ipoteca sarà l’anticamera dell’esproprio. Se parliamo di ipoteca legata al mutuo, l’espropriazione forzata può essere richiesta dopo il mancato pagamento di sette rate, o comunque dopo 180 giorni di mancati pagamenti.

Soglie minime per il pignoramento

Per l’iscrizione forzata dell’ipoteca nell’ambito di un procedimento giudiziario – iscrizione che potrà avvenire solo dopo le fasi precedenti sopra descritte, altrimenti sarà illegittima – esistono delle soglie minime di debito di 20 mila euro per la prima casa (e di 8 mila per gli altri beni immobili). Per il pignoramento, che può avvenire solo dopo la scadenza dei sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, il limite è di 120 mila euro per creditore. Non c’è limite invece per le seconde case di lusso, ville o castelli. Nessuna limitazione anche per uffici e studi professionali. Infine, nessun limite interviene anche nel caso in cui entrambi – debitore e creditore- siano privati, perché in quel caso gli interessi sono equiparabili.

CEDOLARE SECCA

Contratti di locazione più convenienti con la cedolare secca

 

Come funziona la cedolare secca sugli affitti? Chi può contare sull’aliquota più bassa? A questi interessanti e particolarmente attuali quesiti ha risposto solamente qualche giorno fa un articolo pubblicato sul Corriere.it che si è occupato di chiarire alcuni importanti punti rispetto alle spese collegate alla casa.
In questo periodo, come sappiamo, molte sono le tasse che le famiglie italiane devono mettere a budget: dopo gli acconti di Imu e Tasi nel giro di poche settimane si dovrà versare il saldo delle imposte e il primo acconto.

Modello 730: quali novità sugli affitti

Una delle principali novità da ricordare riguarda proprio i contratti di locazione grazie all’applicazione della cedolare secca anche sugli affitti di breve periodo. Vediamo insieme quali sono le principali linee guida esposte dal Corriere per aiutare gli italiani nella compilazione della dichiarazione dei redditi.
Per ciò che riguarda gli immobili ad uso abitativo, l’Irpef può essere sostituita dalla cedolare secca con aliquota al 21% per i contratti a canone libero, mentre per quelli a canone concordato per il 2017 questa percentuale si riduce del 10%.
A livello generale la cedolare secca risulta essere più conveniente in quanto si può contare su un’aliquota più bassa rispetto a quella dell’Irpef e inoltre si risparmia l’imposta di registro annua del 2% e non si è obbligati a versare le addizioni locali. Nel caso in cui la cedolare secca sia stata applicata per la prima volta nel 2017 su un contratto già in essere, il contribuente dovrà versare l’Irpef solamente per il periodo precedente all’arrivo della tassa piatta.

di Francesca Lauritano

TUTTI I RISCHI DAL PIGNORAMENTO ALLA REVOCATORIA

Acquisto casa da un venditore con debiti: tutti i rischi dal pignoramento all’azione revocatoria

Gtres

 

Acquistare una casa da una persona che ha bisogno urgente di liquidità, magari perché oberata di debiti, può far risparmiare un prezzo notevole rispetto al valore di mercato dell’abitazione. Però non si tratta sempre di un buon affare – e non solo per questioni etiche – perché il compratore va incontro a dei rischi importanti che vanno dal pignoramento alla possibile azione revocatoria da parte dei creditori. Vediamo quali sono e come evitarli.

  • Ipoteche e pignoramenti
    Se il venditore ha dei debiti nei confronti di terzi, questi potrebbero aver iscritto un’ipoteca sull’immobile o avviato una procedura di pignoramento. Per verificarlo l’acquirente dovrà semplicemente recarsi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate di competenza e chiedere una visura catastale dell’immobile. Con poche decine di euro potrà scoprire se sulla casa in questione pende un processo per rivendicarne la proprietà, se ci sono situazioni di comproprietà o semplicemente a chi è effettivamente intestato l’immobile.
  • azione revocatoria acquisto immobile –  Per evitare che una persona indebitata sottragga beni ai creditori in maniera fraudolenta, la legge consente a questi di intraprendere un’azione revocatoria dell’eventuale atto di vendita di un immobile. Sempre e quando dimostri due elementi importanti: l’acquirente era consapevole di acquistare da un soggetto indebitato; il valore dei beni del debitore successivi alla vendita della casa è insufficiente a pagare il debito contratto.
  • Fallimento venditore immobile – un altro rischio importante che concerne l’acquisto da una persona indebitata riguarda la possibilità che il venditore fallisca. Un problema che si pone solo nel caso di imprenditori commerciali o soci illimitatamente responsabili nelle società di persone. Per evitarlo il compratore dovrà presentare un’istanza alla cancelleria fallimentare del tribunale. O chiedere allo stesso venditore di presentare il certificato.

LOCAZIONE, SI CERTO!

Investimenti immobiliari: si punta sui contratti di locazione

 

Il futuro degli investimenti immobiliari? Senza dubbio è nei contratti di locazione. Stando infatti a quanto rivelato dall’ultimo Osservatorio condotto da Nomisma gli italiani alla ricerca di una casa in affitto sono di più rispetto a quelli interessati ad acquistare un immobile per andarci ad abitare.

Entrando maggiormente nel dettaglio, ragionando in termini numerici, sono circa 2 milioni le famiglie del nostro paese che si dichiarano intenzionate a ricorrere ad una locazione nei prossimi mesi; di queste 863mila già attivamente alla ricerca. Sul fronte dei contratti di acquisto, comunque, nonostante siano 2,6 milioni gli interessati, il 18% di questa cifra è alla ricerca di una seconda casa; si registra dunque un bell’incremento nella percentuale di chi decide di investire nel mattone.

È la crisi ad aver modificato la domanda

Sono le difficoltà riscontrate dalle famiglie nell’accesso al credito ad aver determinato il passaggio della domanda verso l’affitto piuttosto che l’acquisto: nel 2010 il 77,8% degli italiani viveva in una casa di proprietà contro il 15,9% in affitto; oggi i proprietari sono in calo al 70,3%.

Chi decide di optare per l’affitto lo fa solo in minima parte per situazioni temporanee (studio o lavoro in altre città) ma piuttosto si tratta di una scelta fatta sulla base delle risorse economiche disponibili, considerandola anche un’opzione più conveniente rispetto alle spese di manutenzione che si avrebbero invece con un immobile di proprietà. Il limite, di base, non sembra essere la possibilità di accedere ad un credito bancario extra: sono infatti meno del 5% gli intervistati che dichiarano di non essere intenzionati all’acquisto di un immobile perché non dispongono dei requisiti necessari per ottenere un mutuo.

di Francesca Lauritano

LIEVE FLESSIONE A LUGLIO DEI PREZZI

Case, prezzi in lieve flessione a luglio (-0,2%)

I prezzi delle abitazioni  in Italia registrano a luglio un lieve calo dello 0,2% rispetto al mese precedente, attestandosi a una media di 1.793 euro/m2. Il prezzo richiesto nel nostro Paese è sceso del 2,5% rispetto a un anno fa (46 euro in meno) evidenziando valori immobiliari sempre in calo, anche se la tendenza va attenuandosi.

Regioni
In un mese tradizionalmente fiacco per le compravendite, le richieste dei proprietari si sono ulteriormente appiattite – su questo hanno pesato le distrazioni di un evento sportivo come i mondiali di calcio –, con 14 regioni su 20 caratterizzate da deboli oscillazioni: si va dallo 0,8% dell’Emilia Romagna al -0,9% della Puglia.
Basilicata (6,6%), Molise (2%) e Trentino Alto Adige (1,2%) segnano le  performance migliori, mentre le contrazioni più decise riguardano Valle d’Aosta (-2,1%), Liguria (-1,2%) e Friuli Venezia Giulia (-1%).

La Liguria resta la regione più cara a livello di valori nominali con 2.536 euro al metro quadro, seguita da Lazio (2.406 euro/m2) e Valle d’Aosta (2.403 euro/m2). Sul fondo della graduatoria troviamo la Calabria, ancorata ai suoi 880 euro al metro quadro, davanti ad altre 2 regioni del sud, Molise (1.025 euro/m²) e Sicilia (1.124 euro/m2).

Province
I mercati provinciali in terreno negativo (57) superano di poco i territori con variazioni positive questo mese (50). Oscillazioni comprese tra il -1% e l’1% interessano il 55% delle aree, mentre agli estremi spiccano i rimbalzi di Matera (7,4%), Rimini (4,7%) e Benevento (4%), insieme ai ribassi di Catanzaro (-3,9%), Brindisi (-5,1%) e soprattutto Agrigento (5,4%).

Savona (3.220 euro/m2) rimane al top dei prezzi provinciali, davanti a Bolzano (3.170 euro/m2) e Imperia (2.671 euro/m2), mentre le aree dove i proprietari pretendono di meno sono Biella (644 euro/m2) e Caltanissetta (751 euro/m2)

Città
I prezzi a livello di grandi mercati sono sempre più stabili. Le variazioni maggiori questo mese a Trapani (-2,6%), Matera (-4,2%) e Catanzaro (-5,5%). Correzioni verso l’alto per Pavia (5,3%) Vicenza (5,4%) e Napoli (5,4%), che guida la ripresa delle grandi piazze immobiliari, insieme e a Bologna (1%) e Milano (0,6%). Roma (-0,5%), Firenze (-0.5%), Palermo (-0,4%) e Torino (-0,2%) segnano ancora variazioni negative anche se marginali e i prezzi sono sostanzialmente stabili.

Nella graduatoria dei prezzi il podio resta invariato con Venezia (4.387 euro/m²) sempre in prima fila davanti a Firenze (3.581 euro/m²) e Bolzano (3.448 euro/m²). Biella con 720 euro al metro è la più economica davanti a Caltanissetta (729 euro/m²) e Agrigento (861 euro/m²).

Per la realizzazione di quest’indice sono stati analizzati 413.017 annunci immobiliari pubblicati su idealista nel mese di luglio del 2018;

questi immobili hanno superato il controllo di qualità basato su informazioni come prezzo, dimensione, distribuzione e non duplicazione.

Per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati sono analizzati soltanto i comuni che hanno mantenuto una media costante di 50 o più annunci di case di seconda mano in vendita, nel corso del periodo di studio. I comuni che non hanno raggiunto questa media sono stati esclusi dal campione di analisi, al pari di quelli che hanno registrato una variazione di più del 30% del numero di annunci nel periodo dato.

MUTUI: AUMENTI DEI TASSI DI INTERESSE

La Bce annuncia la stretta: « Da fine anno stop agli aiuti»

RIGA (LETTONIA) La Bce ha deciso: da gennaio, addio al «Quantitative easing», gli acquisti di debito pubblico che per anni hanno aiutato Paesi come l’Italia. Gli acquisti, ha annunciato ieri Draghi, si dimezzeranno fra ottobre e dicembre per essere azzerati dal 2019 in avanti. Una decisione carica di conseguenze per i conti pubblici ma anche per imprese e risparmiatori visto che viene meno in qualche misura un sostegno per i Paesi ad alto debito. Draghi ha però voluto puntualizzare che il Qe non sparisce come «paracadute» disponibile. L’Italia risparmierà meno in termini di spesa per interessi sul debito pubblico: dagli 83,6 miliardi del 2012 il Qe ha contribuito a tagliarla a 66,5 miliardi nel 2016, un risparmio cumulato di 47,5 miliardi. L’osservatorio sui conti pubblici guidato da Carlo Cottarelli ha poi calcolato che il rialzo dei tassi costerà quest’anno poco meno di 800 milioni. Ma il conto sarà più salato nel 2019 e arriverà a 3,7 miliardi. Cambiamenti in vista anche per i tassi d’interesse e dunque per prestiti, mutui, mondo bancario e imprese. La decisione della Bce arriva dalla riunione di Riga in cui Draghi ha ribadito che «l’euro è irreversibile» pur invitando a non drammatizzare l’esito del voto italiano. Draghi ieri ha messo nero su bianco la tabella di marcia: «Da settembre 2018, il tasso mensile degli acquisti netti di titoli sarà ridotto a 15 miliardi fino a fine dicembre 2018, e a quel punto gli acquisti termineranno». L’annuncio non ha provocato scossoni sui mercati: l’euro, contrariamente a quanto ci si sarebbe potuto aspettare, è scivolato sotto 1,17 dollari perché sui tassi la Bce ha preso più tempo mentre Draghi ha confermato che la crescita dell’Eurozona ha fondamentali buoni nonostante la revisione al ribasso delle stime di crescita al 2,1% da 2,4% per il 2018. Inoltre, ha spiegato il presidente della Bce, i tempi di uscita dal Qe sono subordinati alle stime dell’inflazione. «Vuol dire – spiega lo stesso Draghi – che la Bce mantiene in qualche modo le opzioni aperte e non si lega completamente le mani. E del resto le misure del Qe non stanno sparendo, restano parte degli strumenti di politica monetaria che potranno essere usati in particolari frangenti». È un messaggio rassicurante per Paesi come l’Italia che dal Qe sono stati in qualche modo protetti. Proprio il nostro Paese, nel 2015, quando il programma fu lanciato usciva faticosamente dalla grande recessione. e il Qe, oltre a stimolare i prezzi, ha creato margini di bilancio tagliando i rendimenti dei titoli di Stato. E ha fatto crollare il «rischio-Paese». Ieri Draghi ha nuovamente ammonito: «L’euro è irreversibile e non porta beneficio a nessuno metterlo in discussione». Ma fissato questo paletto, ha invitato a non drammatizzare il cambiamento politico e ha ridimensionato lo scossone sui mercati durante le consultazioni di maggio.
Fonte L’Arena

CEDOLARE SECCA FAMILIARI A CARICO

Cedolare secca e calcolo limiti di reddito familiari a carico, come funziona

Gtres

 

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito qual è il limite di reddito per essere considerati familiari a carico e se devono essere inclusi o meno i canoni di locazione assoggettati a cedolare secca.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

Nel limite di reddito per essere considerati familiari a carico, devono essere inclusi i canoni di locazione assoggettati a cedolare secca?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

Sono considerati familiari fiscalmente a carico i membri della famiglia che nel corso del periodo d’imposta di riferimento hanno posseduto un reddito complessivo uguale o inferiore a 2.840,51 euro, al lordo degli oneri deducibili (articolo 12, Tuir).

Nel calcolo del limite deve essere incluso anche il reddito dei fabbricati assoggettato alla cedolare secca sulle locazioni. Si ricorda che, a partire dal 1° gennaio 2019, per i figli di età non superiore a 24 anni, il limite di reddito per essere considerati fiscalmente a carico è elevato a 4mila euro.