Archivia Ottobre 2018

PREZZO VALORE IMMOBILI

   Prezzo valore immobili, quando si applica

Gtres

 

Con il sistema di calcolo del prezzo valore la base imponibile di alcuni trasferimenti immobiliari può essere determinata non dal prezzo, ma dal valore catastale. Ma quando si può applicare? Andiamo a scoprirlo.

Ambito applicazione prezzo valore

Il sistema di calcolo del prezzo valore per la cessione degli immobili si applica quando si è in presenza di cessioni soggette ad imposta di registro (sono quindi escluse le cessioni soggette ad Iva) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di persone fisiche e purché soggette a imposta di registro (non Iva).

Come evidenziato dalla Guida per il cittadino del Notariato dedicata proprio al prezzo valore, in altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono privati, sono soggette a prezzo valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

Si ritiene concordemente che la nozione di “cessione” comprenda, oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

Prezzo valore immobili

Ma quali sono i beni che possono beneficiare del sistema prezzo valore? Deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

Prezzo valore pertinenze

Come confermato dalla stessa Amministrazione Finanziaria (Telefisco 2006) il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

Prezzo valore seconda casa

Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni prima casa. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale.

Richiesta prezzo valore

La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio.

MANOVRA ECONOMICA 2019 ECCO LE NOVITA’

   Manovra economica 2019, ecco le novità della nuova bozza

Il testo della manovra economica 2019 è stato chiuso ed è ora atteso in Parlamento. Il provvedimento ha raggiunto i 115 articoli. Vediamo quali sono le novità della nuova bozza.

Reddito di cittadinanza e “quota 100” – Le due misure verranno introdotte con provvedimenti normativi ad hoc. E’ prevista l’istituzione di due fondi appositi per l’attuazione delle misure, con la possibilità di compensazione tra di loro. E’ poi stato precisato che “nell’ambito del Fondo per il reddito di cittadinanza, fino a 1 miliardo nel 2019 e 2020” va ai centri per l’impiego, “fino a 10 milioni” all’Anpal.

Flat tax al 15% ai professori per le ripetizioni private – Dal 1° gennaio 2019 i titolari di cattedre nelle scuole di ogni ordine e grado potranno chiedere l’applicazione di una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle addizionali regionali e comunali pari al 15%, salva opzione per l’applicazione dell’imposta sul reddito nei modi ordinari.

Cedolare secca 21% immobili commerciali – In base a quanto previsto, la nuova tassazione al 21% si applicherà agli immobili nella categoria catastale C1 di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze. Non si potrà applicare la cedolare se risulteranno al 15 ottobre 2018 contratti non scaduti, ma interrotti anticipatamente rispetto alla scadenza naturale per gli stessi immobili.

Terreni gratis per chi fa il terzo figlio – Con l’obiettivo di favorire la crescita demografica, è stata disposta la misura che prevede terreni affidati in concessione gratuita per 20 anni alle famiglie cui nasca il terzo figlio nel 2019, 2020 o 2021. Prevista anche la concessione di mutui fino a 200.000 euro a tasso zero alle famiglie che acquistino la prima casa nelle vicinanze dei terreni.

Iva – Prevista la riduzione dell’1,5% strutturale dell’aumento dell’aliquota agevolata Iva, che quindi nel 2019 resterà al 10% per passare nel 2020 all’11,5%. Il rincaro dell’aliquota ordinaria è sterilizzato per il solo 2019, mentre nel 2020 (senza ulteriori interventi di sterilizzazione) salirà al 24,1% anziché al 24,9% e dal 2021 al 24,5% invece che del 25%. Nel 2019 nessun aumento anche per le accise sulla benzina, che nel 2020 porterà un contributo ridotto (da 350 a 140 milioni), che diventano 300 dal 2021.

Vitalizi Regioni – Secondo quanto disposto, le Regioni dovranno tagliare i vitalizi del presidente e dei consiglieri sulla falsariga di quanto fatto dalla Camera entro sei mesi dall’entrata in vigore della manovra o subiranno un taglio delle risorse in arrivo dallo Stato per il 2019 pari al 30 per cento, a esclusione degli stanziamenti per la sanità, le politiche sociali e il trasporto pubblico locale. Dal 2020 i trasferimenti verranno tagliati in modo lineare per un importo pari alla metà delle somme destinate nel 2018 ai vitalizi.

Bonus assunzione eccellenze – E’ stato previsto il bonus occupazione per i giovani con carriere universitarie eccellenti, laureati under 30 o dottori di ricerca under 34. E’ un incentivo sotto forma di esonero dei contributi a carico del datore di lavoro, ad eccezione dei premi e contributi Inail, per un anno al massimo e con un tetto di 8.000 euro. Lo sconto vale per le assunzioni a tempo indeterminato avvenute nel 2019.

Scuole belle – Arrivano a 190 milioni le risorse stanziate per le scuole belle nel 2019, nel 2020 saranno 194 milioni e nel 2021 saranno 100 milioni. I fondi potranno essere utilizzati per “l’acquisizione dei servizi di pulizia e degli altri servizi ausiliari”, nonché degli interventi “di mantenimento del decoro e della funzionalità degli immobili” delle scuole da parte degli stessi istituti.

Spese per i migranti – Il testo prevede un taglio delle spese per i centri per i migranti e tagli alle spese giornaliere per l’accoglienza puntando a incassare risparmi per 400 milioni nel 2019, 550 milioni nel 2020 e 650 milioni dal 2021.

VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’

   Vendita di un immobile con riserva di proprietà: cos’è e come funziona

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La vendita di un immobile con riserva di proprietà rappresenta un metodo alternativo tramite il quale procedere alla compravendita della casa. Per capire come funziona questa particolare formula e quali sono le sue implicazioni, abbiamo ha rivolto qualche domanda a Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato. Vediamo quanto spiegato.

Vendita immobile con riserva proprietà

Di che cosa si tratta?

“La vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, è una formula di compravendita disciplinata dal codice civile in base alla quale l’acquirente entra nella materiale disponibilità del bene acquistato al momento della firma del rogito, ma la proprietà permane del venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino al pagamento dell’ultima rata”.

Come funziona?

“La vendita con riserva di proprietà viene utilizzata nelle ipotesi nelle quali l’acquirente ha la necessità di godere fin da subito del bene acquistato, ma non ha la possibilità di pagare integralmente l’intero prezzo.

Il venditore è disposto a perdere la disponibilità del bene, ma vuole essere esonerato dai rischi e soprattutto garantito che l’acquirente mantenga l’impegno assunto e provveda al pagamento delle rate di prezzo concordate, senza ritardi.

In caso di inadempimento nel pagamento delle rate di prezzo da parte dell’acquirente, il venditore potrà ottenere la risoluzione del contratto e chiedere la liberazione e la restituzione materiale dell’immobile, facendo ricorso all’autorità giudiziaria. Egli dovrà comunque restituire le rate riscosse, ma avrà la facoltà di trattenerne una parte a titolo di equo compenso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti”.

Quali sono i vantaggi?

“L’acquirente ottiene fin da subito la disponibilità della casa, può quindi cominciare a goderne per sé e per la sua famiglia; si vede concedere un pagamento dilazionato, senza dover chiedere un mutuo bancario.

Il venditore si libera dei rischi derivanti dalla casa fin dalla consegna e quindi si scarica delle connesse responsabilità; egli aumenta le sue possibilità di vendere il proprio immobile perché non impone il pagamento dell’intero prezzo e mantiene però la proprietà dell’immobile e la conseguente garanzia in caso di inadempimento dall’acquirente”.

Tassazione vendita immobile con riserva di proprietà

Quali sono gli svantaggi?

“La vendita con riserva di proprietà presenta alcune criticità. La prima è quella della sua tassazione; l’acquirente infatti, pur non divenendo proprietario del bene, è tenuto al pagamento delle imposte sul trasferimento fin dalla conclusione del contratto. Tale circostanza limita l’utilizzo in tutte quelle ipotesi nelle quali l’acquirente è ancora incerto se addivenire o meno all’acquisto.

Un importante svantaggio per il venditore è invece costituito dalla perdita della materiale disponibilità del bene e del suo conseguente utilizzo ad opera dell’acquirente; questa situazione lo espone ad un rischio importante di deterioramento del bene che potrebbe incidere in modo significativo sulla scelta del venditore.

Il venditore infine dovrà comunque ricorrere all’Autorità giudiziaria qualora voglia ottenere la liberazione del bene contro la volontà dell’acquirente che non rispetti i pagamenti concordati, con conseguente impiego di risorse finanziarie importanti e tempistiche non indifferenti”.

Si tratta di una formula diffusa?

“E’ una formula non molto diffusa nel mercato immobiliare, che invece trova una maggiore applicazione nelle cessioni di aziende. Essa rappresenta comunque uno strumento di grande interesse, quale formula di acquisto alternativa alla compravendita con contestuale mutuo bancario.

La necessità del ricorso all’Autorità giudiziaria in caso di inadempimento rende meno appetibile questo istituto giuridico che al contrario potrebbe contemperare in modo efficace gli interessi di entrambe le parti”.

RIMBORSO IMU

Rimborso eccedenza Imu con un errato calcolo della rendita catastale

Con la sentenza 5944 del 14 settembre 2018, la commissione tributaria regionale di Roma, sezione XVI, ha stabilito che il contribuente ha diritto al rimborso dell’Imu versata in misura eccedente il dovuto se ha sbagliato a calcolare la rendita catastale proposta. Ma vediamo quanto precisato.

Rimborso Imu versata in eccedenza

Secondo quando spiegato, il rimborso dell’Imu versata in eccedenza spetta non solo nei casi in cui l’errore nell’attribuzione della rendita viene commesso dall’Agenzia delle Entrate, ma anche se la rendita viene proposta dall’interessato. Altrimenti l’amministrazione comunale otterrebbe un ingiustificato arricchimento, che darebbe luogo a un risarcimento del danno a favore del contribuente.

Calcolo rendita catastale Agenzia delle Entrate e contribuente

Il giudice di appello ha evidenziato il fatto che il nostro ordinamento tributario “non distingue se la rendita errata sia attribuibile al contribuente o all’amministrazione trattandosi, pur sempre, di rendita eccessiva e non giustificata”. In caso contrario, il comune “godrebbe di un ingiustificato arricchimento di una somma con ogni evidenza indebita”, “tale da giustificare il risarcimento del maggior danno ex art. 1224, 2° comma, c.c”.

Come spiegato da Italia Oggi, sulla questione però la Cassazione si è espressa in modo diverso. Con l’ordinanza 20463/2017 ha sostenuto che i contribuenti non hanno diritto al rimborso dell’Ici, o di altre imposte pagate sugli immobili, se hanno commesso errori nel calcolo della rendita catastale. L’obbligo di restituzione di quanto pagato in misura superiore al dovuto è imposto solo quando l’errore nella quantificazione della rendita viene commesso dall’Agenzia delle Entrate.

Nel dettaglio, secondo i Supremi giudici, le variazioni della rendita hanno efficacia a partire dall’anno successivo alla data in cui sono annotate negli atti catastali. Tuttavia, questa regola non vale quando si tratti di modifiche dovute a “correzioni di errori materiali di fatto”, purché “l’errore di fatto sia compiuto dall’ufficio e risulti evidente e incontestabile”.

In merito, in passato, si è già espressa l’Agenzia del Territorio, con la circolare 11/2005. L’Agenzia del Territorio ha precisato in quali casi la rettifica della rendita ha effetti retroattivi e, per l’effetto, può dar luogo al rimborso di quanto pagato in eccedenza a titolo di Ici, Imu, Tasi e imposte erariali. Per rendere più trasparente la decorrenza degli effetti, l’Agenzia ha suggerito agli uffici locali di rendere esplicita negli atti catastali l’efficacia della rettifica.

Articolo visto su
Errato calcolo di rendita, Imu eccedente rimborsata (Italia oggi)

COMPRAVENDITA DI IMMOBILE CON SCRITTURA PRIVATA? SI

Compravendita di un immobile con scrittura privata, cos’è e come funziona

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La compravendita di un immobile può assumere la forma di una scrittura privata?

articolo scritto dall’avvocato Alessandro Gallucci

Cosa dice la legge in relazione alla compravendita immobiliare? L’art. 1350 del codice civile specifica che devono farsi ”per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità”, tra gli altri, “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”. Ma come, siamo da sempre stati abituati a pensare che gli atti di compravendita – i così detti rogiti – fossero contratti di esclusiva competenza del notaio.

Da quando è possibile concluderli con una semplice scrittura privata?

Dal 1942, la norma così descritta è quella originariamente prevista dal codice civile. La questione, però, non può essere vista parzialmente. Spieghiamo in che senso.

Il contratto di compravendita immobiliare necessita della forma scritta ed è un contratto ad effetti reali, cioè un contratto rispetto al quale il trasferimento della proprietà avviene per il semplice scambio dei consensi tra le parti (art. 1376 c.c.).

Per produrre effetti anche contro i terzi, il contratto di compravendita dev’essere trascritto, ossia registrato presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (oggi agenzia delle entrate) con lo scopo di pubblicità notizia, ossia allo scopo di dare certezza nei rapporti giuridici all’avvenuto trasferimento del diritto.

Non solo: la funzione della trascrizione è anche quella di dirimere le controversie tra più acquirenti del medesimo bene. Chi prima trascrive prima prevale su chi lo faccia successivamente, anche se il contratto trascritto è precedente. Sono salvi chiaramente i risarcimenti del danno.

La trascrizione contempla la necessità che l’atto da trascriversi sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. E già qui s’intravede l’opportunità di recarsi da un notaio: egli infatti ha potere di autentica delle firme.

Ma non è solamente questo: per quanto la compravendita immobiliare si produca con il semplice scambio di consensi, le operazioni precedenti e successive volte a consentirla sono obiettivamente gravose e complesse da fare ritenere indispensabile il ricorso ad un professionista, quale, per l’appunto un notaio.

Così, com’è stato chiaramente evidenziato, “gli atti di compravendita immobiliare, giuridicamente parlando, sono semplici scritture private che non necessiterebbero dell’intervento di terzi -oltre al compratore e al venditore- se non all’atto dell’autentica delle firme, da parte di un notaio o altro pubblico ufficiale, necessaria per dar loro riconoscimento ed efficacia giuridica (codice civile, artt. 1350 e 2702).

Considerando però la complessità e la delicatezza del tipo di transazione, dove ogni errore od omissione può costare veramente caro, è prassi -ed è anche consigliabile- rivolgersi ad un notaio anche per la stesura dei vari atti (compromesso e rogito) nella forma di “atto pubblico”, delegando a quest’ultimo i controlli di rito”

CEDOLARE SECCA BASTA? SI PUO’

Revoca cedolare secca, si può usare il modello Rli?

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I proprietari di immobili dati in locazione ad uso abitativo (e secondo la prima versione della LEGGE DI STABILITA’ 2019 tra breve anche di immobili commerciali) possono optare per il regime agevolato della cedolare secca, utilizzando il modello Rli. Ma lo stesso modello può essere utilizzato anche per la revoca della tassazione agevolata? 

Revoca cedolare secca, la risposta dell’Agenzia delle Entrate

A rispondere a questa domanda sono gli esperti di FiscoOggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate. Il modello Rli può essere utilizzato, oltre che per esercitare l’opzione, anche per la revoca della cedolare secca. Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata ed entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.

Il modello deve essere presentato in modalità telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato. Chi non è obbligato alla registrazione telematica dei contratti di locazione, può procedere alla presentazione telematica dell’Rli anche presso gli uffici dell’Agenzia. 

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

UE BOCCIA MANOVRA: COSA SUCCEDERA’ AI MUTUI?

  L’Ue boccia la manovra 2019, che succede ai mutui?

mutuo casa

Con la bocciatura della manovra italiana e il conseguente aumento dello spread torna ad affacciarsi il timore di un aumento dei tassi di mutui e prestiti, che potrebbe mettere un freno alla crescita del mercato. Del resto il rischio è stato prefigurato anche dai commissari Ue che, nella conferenza stampa seguita della mancata approvazione della manovra 2019,hanno chiaramente indicato come ciò, secondo loro, fosse nell’interesse delle “giovani famiglie italiane che cercano di comprare la prima casa e hanno bisogno di un mutuo ad un costo che possono permettersi”. Cosa succede, quindi? 

Tassi mutui ancora convenienti

“Il raggiungimento di uno spread a quota 400 non è poi così lontano, e peraltro è già successo – nota il consulente finanziario Guido Cini ad Ansa. – Siamo ad un gradino dalla valutazione junk bond e questo fa aumentare lo spread. Non credo che l’Italia uscirà dall’Europa, quindi chi detiene Titoli di Stato può tenerli. Ma per comprarne altri aspetterei. Per quanto riguarda i mutui, dall’anno prossimo è già prevista una fase di leggero aumento dei tassi; nonostante il tasso fisso sia un po’ più costoso del variabile, io ne approfitterei se volessi stipulare ora un nuovo mutuo”.

Le turbolenze politiche, quindi, non dovrebbero incidere più di tanto sulla convenienza attuale dei mutui.  “Prevedere cosa potrà accadere in futuro è sempre stata un’impresa ardua – commenta in merito Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24Max, – soprattutto per quanto riguarda gli scenari sui tassi di mutui legati al momento storico in cui si acquista casa”.

Il 2007, ricorda Bernardi, è stato un anno record in Italia per numero di transazioni residenziali (circa 806.000) e i prezzi degli immobili erano più alti degli attuali del 25%-40%, con variazioni più o meno alte a seconda della zona di riferimento e i tassi medi per contrarre un mutuo a tasso variabile si attestavano attorno al 5%.

“Oggi – nota Bernardi, – chi acquista può farlo ancora a valori molto interessanti. Stiamo vivendo un momento del mercato immobiliare in cui il calo dei prezzi immobiliari si è quasi arrestato e il tasso dei mutui variabili oscilla tra 1% e 1,5. I prodotti con tassi Cap, poi, garantiscono un tetto massimo del 2,75%, riuscendo a salvaguardare il cliente finale anche in caso di un aumento dei tassi di interesse e rappresentando così un’offerta migliore rispetto a quella del 2007, l’anno del boom delle compravendite immobiliari”.

Costo del denaro, i rischi dello spread

Maggiore preoccupazione esprime Antonio Ferrara, Ad di Monety, società di mediazione del gruppo Gabetti. “Il monito del commissario europeo agli affari economici, Pierre Moscovici, sulla sostenibilità del debito da parte del nostro paese rilancia la preoccupazione anche del costo del denaro per le famiglie e le imprese – rimarca Ferrara. – Le banche difatti vedendo aumentare il costo del funding, sinora tenuto basso anche grazie alla manovra della Bce, potrebbero scaricare sui clienti il maggior costo del denaro aumentando i tassi applicati sugli impieghi, altri istituti controllati da banche di altri paesi potrebbero invece ridurre la quantità dei finanziamenti. Gli scenari non sono al momento particolarmente allarmanti, poiché l’Italia può contare su un sistema industriale che resta comunque solido e sulla elevata capacità delle famiglie di accantonare risparmi, elementi che contribuiscono comunque a rasserenare gli investitori istituzionali, il mercato del credito rimane pertanto al momento tonico e pronto a soddisfare le richieste dei clienti”.  

Il problema reale, più che l’aumento dello spread in sé, è ciò che questo porta con sé in termini di percezione dell’Italia come Paese serio e stabile o meno. Ciò infatti influisce sul costo del rifinanziamento dello Stato e delle banche: per prestare denaro ad un Paese a rischio infatti i tassi richiesti sono maggiori, e ciò comporta maggiore spesa per il pagamento di interessi, minore possibilità di nuovi investimenti, e peggioramento della situazione economica in genere. Oltre che la possibilità che tali maggiori costi vengano scaricati sui clienti delle banche sotto forma di maggiori tassi bancari applicati a mutui e prestiti.

“Una situazione simile si verificò nel pieno della crisi, con i governi Berlusconi e Monti – ricorda Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline. – Il tutto rientrò solo grazie all’intervento della Bce, che arginò la stretta del credito seguita ai maggiori costi di rifinanziamento sostenuti dalle banche, rilanciando gli investimenti grazie alla nuova liquidità immessa. Ora, tale provvedimento (il Qe) sta per esaurirsi, e  ciò di per sé, accompagnata al probabile rialzo dei tassi Bce, comporterà in generale un rialzo dei tassi Euribor e Irs, che stanno per ora comunque segnalando solo movimenti minimi che resteranno, comunque, molto graduali”.

Tassi mutui: Euribor e Irs ancora in calo

Il livello dello spread percepito come critico, tuttavia, è fissato a 4-500 punti base: un livello che non è più così lontano. “Se si dovesse raggiungere nuovamente quel livello – afferma Anedda, –  le conseguenze resterebbero nel tempo e sarebbero simili a quelle già sperimentate cinque anni fa: meno credito disponibile per famiglie e imprese, maggior costo per i finanziamenti, e tassi bancari crescenti per rientrare di questi costi. Ad essere influenzati maggiormente, comunque, sarebbero i tassi bancari: il mercato dei tassi europei al momento rimane stabile”.

I tassi Irs ed Euribor in effetti non mostrano movimenti importanti, e comunque al ribasso. L’Euribor a sei mesi ha visto anzi un lieve calo negli ultimi giorni dal -0,27 al -0,26%; anche il parametro a 12 mesi è sceso dal -0,17% del 19 ottobre al -0,15% del 23 ottobre. Idem per l’Irs, che ha registrato per tutte le scadenze un calo di circa 2-3 millesimi di punto.

VENDITA DI IMMOBILE CON RISERVA

   Vendita di un immobile con riserva di proprietà: cos’è e come funziona

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La vendita di un immobile con riserva di proprietà rappresenta un metodo alternativo tramite il quale procedere alla compravendita della casa. Per capire come funziona questa particolare formula e quali sono le sue implicazioni, abbiamo rivolto qualche domanda a Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato. Vediamo quanto spiegato.

Di che cosa si tratta?

“La vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, è una formula di compravendita disciplinata dal codice civile in base alla quale l’acquirente entra nella materiale disponibilità del bene acquistato al momento della firma del rogito, ma la proprietà permane del venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino al pagamento dell’ultima rata”.

Come funziona?

“La vendita con riserva di proprietà viene utilizzata nelle ipotesi nelle quali l’acquirente ha la necessità di godere fin da subito del bene acquistato, ma non ha la possibilità di pagare integralmente l’intero prezzo.

Il venditore è disposto a perdere la disponibilità del bene, ma vuole essere esonerato dai rischi e soprattutto garantito che l’acquirente mantenga l’impegno assunto e provveda al pagamento delle rate di prezzo concordate, senza ritardi.

In caso di inadempimento nel pagamento delle rate di prezzo da parte dell’acquirente, il venditore potrà ottenere la risoluzione del contratto e chiedere la liberazione e la restituzione materiale dell’immobile, facendo ricorso all’autorità giudiziaria. Egli dovrà comunque restituire le rate riscosse, ma avrà la facoltà di trattenerne una parte a titolo di equo compenso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti”.

Quali sono i vantaggi?

“L’acquirente ottiene fin da subito la disponibilità della casa, può quindi cominciare a goderne per sé e per la sua famiglia; si vede concedere un pagamento dilazionato, senza dover chiedere un mutuo bancario.

Il venditore si libera dei rischi derivanti dalla casa fin dalla consegna e quindi si scarica delle connesse responsabilità; egli aumenta le sue possibilità di vendere il proprio immobile perché non impone il pagamento dell’intero prezzo e mantiene però la proprietà dell’immobile e la conseguente garanzia in caso di inadempimento dall’acquirente”.

Quali sono gli svantaggi?

“La vendita con riserva di proprietà presenta alcune criticità. La prima è quella della sua tassazione; l’acquirente infatti, pur non divenendo proprietario del bene, è tenuto al pagamento delle imposte sul trasferimento fin dalla conclusione del contratto. Tale circostanza limita l’utilizzo in tutte quelle ipotesi nelle quali l’acquirente è ancora incerto se addivenire o meno all’acquisto.

Un importante svantaggio per il venditore è invece costituito dalla perdita della materiale disponibilità del bene e del suo conseguente utilizzo ad opera dell’acquirente; questa situazione lo espone ad un rischio importante di deterioramento del bene che potrebbe incidere in modo significativo sulla scelta del venditore.

Il venditore infine dovrà comunque ricorrere all’Autorità giudiziaria qualora voglia ottenere la liberazione del bene contro la volontà dell’acquirente che non rispetti i pagamenti concordati, con conseguente impiego di risorse finanziarie importanti e tempistiche non indifferenti”.

Si tratta di una formula diffusa?

“E’ una formula non molto diffusa nel mercato immobiliare, che invece trova una maggiore applicazione nelle cessioni di aziende. Essa rappresenta comunque uno strumento di grande interesse, quale formula di acquisto alternativa alla compravendita con contestuale mutuo bancario.

La necessità del ricorso all’Autorità giudiziaria in caso di inadempimento rende meno appetibile questo istituto giuridico che al contrario potrebbe contemperare in modo efficace gli interessi di entrambe le parti”.

CALCOLARE LA RATA DEL MUTUO

tassi mutui

Come si calcola la rata del mutuo? Alla luce del prossimo rialzo dei tassi di interesse la scelta da fare è ancora, in ogni caso, più vantaggiosa rispetto a dieci anni fa e, in ogni caso, ogni decisione oggi si può cambiare grazie alla surroga. Vediamo allora quali tassi tenere d’occhio prima di scegliere il nostro mutuo.

Tassi mutui: ecco quali sono

I tassi di riferimento per un mutuo sono diversi.

  • L’Euribor è il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile (in particolare, per l’italia, quello a tre mesi). Si tratta, come dice la sua definizione estesa, del tasso interbancario di offerta in euro, ovvero del tasso che le banche applicano l’un l’altra per concedersi prestiti a vicenda. Si tratta di un tasso calcolato giornalmente e, in media, rappresenta il tasso di interesse delle transazioni bancarie europee.
  • L’Eurirs è invece l’Euro Interest Rate Swap, ovvero il tasso interbancario delle operazioni a tasso fisso, calcolato ad uno, dieci, venti e cinquant’anno.
  • Lo spread, riferito ai mutui, è il differenziale aggiunto dalle banche al tasso base, che è, come dicevamo, l’Irs per i mutui a tasso fisso  e l’Euribor per i mutui a tasso variabile. Altro tipo di spread, quello più temuto e osservato ultimamente, è quello tra differenziale dei rendimenti del Btp decennale italiano e del Bund tedesco di pari durata. Tale differenziale, quanto più si allarga, tanto più determina alti costi di rifinanziamento per lo Stato e per le banche. Non ha quindi alcun effetto direttto sui tassi dei mutui in essere, ma potrebbe avere effetti indiretti determinando maggiori costi per gli istituti di credito che potrebbero recuperarli aumentando i tassi bancari per mutui e prestiti.
  • Il Tan è  il tasso annuo nominale, ovvero la percentuale risultante dal tasso di interesse del finanziamento (Irs o Euribor) più lo spread bancario più i costi di tutte le spese connesse, calcolato su ogni rata.
  • Il Taeg è invece il tasso annuo effettivo globale, ovvero interessi già al netto delle spese connesse al finanziamento. Essendo poi calcolato sul totale della somma erogata, si tratta di un indicatore utile per comparare le offerte tra loro: a parità di somma erogata è più conveniente l’offerta che presenta il Taeg più basso.

Come calcolare la rata del mutuo

Il calcolo vero e proprio della rata del mutuo avviene sia tenendo conto dei tassi di cui sopra, sia tenendo conto della somma effettivamente erogata, del valore dell’immobile, della durata del finanziamento, della finalità del mutuo (prima o seconda casa, acquisto o ristrutturazione ecc), del numero di rate. In genere, una rata sostenibile non supera il terzo del reddito accertato (quindi una persona che guadagni 1800 euro al mese potrà sostenere al massimo una rata da 600 euro mensili).

Va detto che, per legge, prima della stipula di un mutuo la banca è tenuta a fornire diversi preventivi soprattutto per quanto riguarda le polizze e le varie spese connesse al finanziamento. All’aspirante mutuatario è quindi sempre consentito fare i dovuti confronti, studiandosi in anticipo la documentazione informativa resa disponibile dall’istituto di credito. Allo stesso modo, in caso si sia già stipulato un mutuo ma nel tempo ci si rende conto della presenza di offerte più vantaggiose sul mercato, è sempre disponibile lo strumento della surroga, che consente di approfittare di offerte

SANATORIA ARRIVA IL CONDONO DI IMU e TARI

        Sanatoria Imu, Tasi e Tari: arriva il condono per i debiti fino a 1.000 euro

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La nuova sanatoria fiscale approvata dal governo coinvolge anche i contribuenti che, tra il 2000 e il 2010, hanno accumulato debiti relativi alle imposte sulla casa:Imu, Tasi e Tari. Il condono contiene, infatti, sconti fiscali che riguardano le mini cartelle fino a un importo di 1.000 euro.

Per verificare la soglia massima di 1.000 euro dovranno essere computati gli importi iscritti a ruolo (tasse, contributi, multe stradali), gli interessi per ritardata iscrizione e le sanzioni. Attenzione però: le cartelle dovranno risultare in riscossione in un intervallo di tempo che va dal 1° gennaio 2001 al 31 dicembre 2010. Il condono per i debiti fino a 1.000 euro accumulati tra il 2000 e il 2010 scatterà in automatico al 31 dicembre senza bisogno di attività o istanze da parte del contribuente.

Condono Imu 2018

I debiti in questione non riguardano solo il bollo auto, ma anche le imposte sulla casa, come l’Imu e la Tasi. Quel che è importante è che le cartelle risultino in riscossione dal 1° gennaio 2001 al 31 dicembre 2010 e che siano di importo fino a 1.000 euro.

Condono tassa rifiuti

Ma il condono tombale di tutti i debiti fino a 1.000 euro accumulati tra il 2000 e il 2010 non si ferma a Imu e Tasi, interessa anche la tassa sui rifiuti. Anche in questo caso, le cartelle devono risultare in riscossione dal 1° gennaio 2001 al 31 dicembre 2010 e devono essere di importo fino a 1.000 euro.

Condono debiti fino a 1.000 euro, cosa verificare

Ma come fare per capire se si rientra o meno all’interno del condono? Basta recuperare le vecchie cartelle di pagamento notificate e controllare il riferimento dedicato alla data di iscrizione a ruolo: se l’anno rientra tra il 2000 e il 2010 e se l’importo complessivo è inferiore a 1.000 euro, la cartella si dovrà ritenere annullata in automatico. Non sarà quindi necessario presentare una domanda o pagare un importo minimo per ottenere lo sgravio, l’agente della riscossione provvederà a cancellare il debito in automatico. Ma attenzione, questo avverrà solo quando la legge di Bilancio verrà approvata.

MANOVRA BOCCIATA DA UE

L’Ue boccia la manovra dell’Italia: cosa succede adesso

europa

La manovra 2019 è stata bocciata dall’Unione Europea. La decisione di Strasburgo era ormai attesa: la Commissione ha chiesto all’esecutivo guidato da Giuseppe Conte di presentare una versione “rivista” del documento entro tre settimane. Il premier si è detto pronto a tagli alla spesa, “se necessario”. Non così flessibile il ministro Salvini che dichiara: “Ascoltiamo tutti ma non torniamo indietro”.

La conferenza stampa della commissione Ue

Il commissario Moscovici in conferenza stampa ha dichiarato: “Mi rallegro per l’impegno mostrato, non chiudiamo porte ma lasciamo aperto il dialogo. il posto dell’Italia è l’Europa e la zona euro”. Il commissario ha poi ribadito la sua fiducia nella credibilità dell Ministro Tria. “Comprendiamo – ha aggiunto Moscovici – la necessità di politiche contro la povertà e per le infrastrutture per un paese come l’Italia, ma devono essere compatibili con le possibilità e non con impegni idioti”.

Ancora Moscovici: “La commissione Europea non interagisce con la politica interna ma con le cifre. La commissione non è più severa perchè parliamo di un governo populista, al contrario è per questo ancora più attenta al dialogo. Quando io stesso ero ministro delle finanze in Francia – aggiunge – abbiamo sperimentato un deficit eccessivo, ma io sono quello che lo ha maggiormente ridotto perchè sono convinto che sia il nemico da combattere”.

Il vicepresidente della Commissione Valdis Dombrovskis ha chiarito che al momento non è stata presa alcuna decisione su possibili procedure di infrazione contro l’Italia. “A primavera l’Italia era adempiente e la procedura non è stata attuata – ha dichiarato – ora tale decisione andrà rivalutata seguendo l’iter. Ad oggi contiamo sul dialogo e chiediamo la presentazione di un piano rivisto”.

 

Manovra bocciata: che succede ora?

Il governo italiano ha ora tempo fino al 13 novembre per presentare un nuovo documento programmatico sul bilancio che adotti misure “riparatrici” nel senso suggerito dai commissari. Poi si aprirà un nuovo periodo di attesa fino al prossimo 21 novembre, quando la Commissione dovrà riunirsi nuovamente sul tema – anche alla luce delle stime economiche aggiornate che verranno diffuse l’8 novembre – per poi emettere una nuova “sentenza” entro la fine del mese: si saprà allora se la situazione rientrerà o se sarà procedura di infrazione per debito eccessivo contro l’Italia. E anche questa sarebbe una prima volta.

Se poi le eventuali misure correttive non dovessero essere adottate nel giro di sei mesi, la procedura di infrazione prevedrebbe la richiesta, da parte della Commissione al Consiglio, di applicare delle sanzioni. Anche in questo caso peserebbe il fatto che tale provvedimento non sia mai stato applicato contro nessuno, nemmeno contro Francia e Germania che, violato a loro volta il tetto del debito/pil del 3%, avevano ottenuto una sospensione delle sanzioni comminabili. Una disparità che non si sa come le istituzioni europee saranno in grado di gestire.

Sanzioni alI’Italia, scenari possibili in vista delle elezioni europee

Secondo alcuni analisti, a questo punto lo scenario meno probabile è che l’Europa rinunci alle sanzioni all’Italia. D’altra parte, se decidesse di attuarle, la situazione diverrebbe molto scivolosa, e non solo per il nostro Paese. Si aprirebbe infatti, ad esempio, un caso Francia, che al momento gode di un trattamento speciale che diverrebbe, a quel punto, ingiustificato a meno di equilibristiche spiegazioni. A quel punto l’intero sistema euro potrebbe risultare a rischio, con conseguenze imprevedibili non solo politiche ma anche finanziarie. Infine, il dispiegarsi del caso Italia (che avrebbe tempo fino al marzo 2019 per applicare, o non applicare, le eventuali misure correttive alla manovra di bilancio) porterebbe la storia a ridosso delle elezioni europee del maggio 2019. Un appuntamento di cui la Commissione Europea dovrà tenere conto prima di emettere sentenze, se non vorrà fomentare una ulteriore ondata di voto populista e sovranista.

Bocciatura, il rischio spread

Nel frattempo, in attesa del delinearsi di uno scenario certo, l’attesa potrà dare adito a speculazioni che potrebbero ancora una volta ripercuotersi sullo spread, infliggendo nuovi costi allo Stato italiano, costretto a pagare rendimenti più alti per i propri titoli di Stato. Al momento il parametro ha superato nuovamente i 300 punti base; ma anche se non esiste un vero allarme nemmeno per il possibile effetto cascata su mutui e finanziamenti a carico delle famiglie, non si sa per quanto lo scenario possa restare stabile se la situazione dovesse precipitare.

Cosa non va nella manovra 2019?

Principalmente, a non funzionare nella manovra di bilancio è una spesa pubblica primaria che cresce del 2,7% a fronte di un indebitamento massimo permesso dall’Ue dello 0,1%; il “deterioramento strutturale” stimato nello 0,8% del Pil rispetto allo 0,6% richiesto; un saldo strutturale dell’1,5% del Pil definito dai commissari Ue “senza precedenti nella storia del Patto di stabilità”. Il che non è del tutto vero, poiché la deviazione si avvicina a quella già avvenuta nel 2016: ma allora l’impegno mostrato nel rispetto dei parametri era diverso.

In sostanza, infatti, le stime della manovra attuale non garantirebbero il cammino di riduzione del debito italiano rispetto al Pil, che già ora supera il 131% e quindi non possono giustificare per l’Italia il prolungamento di quella indulgenza di cui ha goduto negli scorsi anni. Stavolta si tratta di aperte deviazioni dall’obbiettivo contenuto nel Patto di Stabilità di ridurre il debito e di azzerare il deficit, mostrando sforzi tangibili in questo senso. Dal momento che la clausola del pareggio di bilancio è anche stata inserita nella Costituzione italiana, la violazione dell’impegno a ridurre di un ventesimo all’anno il debito nella parte eccedente al 60% del Pil (livello fissato dall’Ue) è percepita come particolarmente seria.

In aggiunta, l’Italia ha violato l’obbligo per ogni Paese, sancito da regolamento Ue (il numero 473/2013) di far “certificare” la propria manovra di bilancio prima di presentarla all’Europa. Al contrario, quando l’  Ufficio Parlamentare di Bilancio ha espresso la propria bocciatura alla manovra del governo Conte, nulla si è fatto per correggerla né per ottenere  il “bollino”. 

Manovra 2019: la lettera dei commissari Ue

“I piani dell’Italia configurano una violazione grave e manifesta delle raccomandazioni adottate del Consiglio ai sensi del Patto di stabilità e crescita per il 2019, il che rappresenta motivo di preoccupazione per la Commissione europea”. Questa era stata la poco incoraggiante introduzione della lettera di richiamo inviata negli scorsi giorni al Ministro Tria dai commissari Ue Valdis Dombrovskis e Pierre Moscovici. Il ministro ieri aveva risposto ai commissari che la manovra “non espone a rischi la stabilità finanziaria dell’Italia né degli altri paesi dell’Ue”, assicurando l’intervento del governo “qualora i rapporti deficit/Pil e debito/Pil non dovessero evolvere in linea con quanto programmato”, ma il commissario Oettinger era stato poco possibilista su questo tema: la manovra italiana infatti è stata comunque bocciata.

MATTARELLA FIRMA IL CONDONO

Condono, Mattarella firma il decreto fiscale: il testo definitivo

Sergio Mattarella
                                   Il Presidente della Repubblica ha firmato il decreto fiscale

Ora c’è anche la firma di Mattarella sul decreto fiscale che contiene il tanto discusso condono in arrivo. Il documento passato all’esame del Presidente della Repubblica, in sostanza, conferma tutti i punti anticipati nei giorni scorsi (scompare la pace fiscale per immobili e attività finanziarie detenute all’estero, la “pietra dello scandalo” fra Salvini e Di Maio), anche se non mancano novità dell’ultima ora che non ne modificano il significato sostanziale.

Tra i punti più attesi della pace fiscale c’era quello che riguarda la dichiarazione integrativa,a cui viene posto il tetto di 100mila euro complessivi di imponibile per ogni anno sanato (confermato anche il limite del 30% di quanto già denunciato al Fisco).

Il condono, quindi, potrà essere applicato a chi ha presentato una dichiarazione con un imponibile fino a 100mila euro (lo stesso discorso vale per chi non ha pagato le imposte a causa delle perdite) e potrà integrare fino a un massimo di 30mila euro.

Ma tra le novità dell’ultima ora ce n’è una inattesa. Nel testo del decreto fiscale firmato da Mattarella, infatti, si parla del rifinanziamento del fondo per la riduzione della pressione fiscale che nelle idee del governo dovrebbe essere rimpinguato proprio dai ricavi provenienti dal condono.

Sparisce dal testo della pace fiscale anche lo “scudo” per chi aderisce alla dichiarazione integrativa e il riferimento alle due mini patrimoniali estere (Ivie e Ivafe) per attività e immobili tra gli imponibili sanabili.

Entrerà nel testo, con un emendamento, anche la parte di saldo e stralcio che a seconda delle fasce ISEE permetterà ai contribuenti in difficoltà di sanare la propria posizione a condizioni molto agevolate.

Mentre una volta che il testo arriverà in Parlamento, alcune modifiche potrebbero riguardare proprio l’inasprimento delle pene per gli evasori. Va ricordato che, in sede di campagna elettorale, il M5S aveva parlato di manette per chi non paga le tasse.

DETRAZIONE TERMOSIFONI

La sostituzione dei termosifoni dà diritto alla detrazione del 50%?

Secondo la normativa sull’ecobonus, gli interventi di sostituzione integrale o parziale degli impianti di climatizzazione invernale danno diritto alla detrazione fiscale del 50%. Una definizione che però non chiarisce se per accedere alle agevolazioni è necessario cambiare almeno la caldaia o è sufficiente sostituire i termosifoni.

La sostituzione della caldaia e la detrazione 2018

Dopo aver consultato il Mise, l’Enea ha chiarito che per usufruire degli incentivi, l’intervento deve necessariamente comportare la sostituzione del generatore di calore. Quindi niente agevolazione se vengono sostituiti sono i corpi di emissione o distribuzione (come i termosifoni o i pavimenti radianti), perché bisogna cambiare anche l’impianto di produzione, ovvero la caldaia.

Inoltre si ha diritto alla detrazione anche nel caso in cui si sostituisca un’unità esterna di condizionamento con un’altra più efficiente, perché non costituisce un’integrazione all’impianto già esistente.

PERCHE’ SERVIRSI DELL’AGENTE IMMOBILIARE

Agente immobiliare: perché è centrale, cosa migliorare e le caratteristiche richieste

Gtres

Le nuove tecnologie prendono piede, ma l’agente immobiliare continua ad essere una figura di riferimento. Secondo l’indagine “Il ruolo dell’agente immobiliare”, realizzata da Nomisma per conto di Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), il 63% degli italiani che negli ultimi 4-5 anni hanno avuto esigenze di acquisto e/o di vendita di un immobile si è affidato ad un agente immobiliare. Il 51% ha utilizzato anche Internet, che mantiene prevalentemente una funzione informativa: il 28%, infatti, lo ha usato solo nelle fasi iniziali della ricerca o per farsi un’idea generale sul mercato. In molti casi, la Rete rappresenta lo strumento fondamentale per il primo contatto con l’agenzia (10%).

Compravendite, le criticità della gestione autonoma

L’indagine ha evidenziato il fatto che le attività di compravendita senza mediazione rappresentano una quota residuale, per lo più riconducibile a situazioni di conoscenza diretta del soggetto da cui comprare o a cui vendere (il 29% indica tale fattore decisivo), piuttosto che alla impossibilità di sostenere i costi di mediazione (25%).

In particolare, è stato sottolineato che la gestione autonoma di una compravendita presenta elementi di criticità: la gestione di pratiche burocratiche (40%) e l’incompletezza delle informazioni per una corretta valutazione dell’immobile (25%), fattori per cui – nella valutazione ex-post – si segnalano la necessità e l’importanza di un supporto da parte di un agente immobiliare.

L’87% di chi ha gestito in autonomia una compravendita dichiara che in caso di future esigenze farà con buona probabilità affidamento ad un agente immobiliare, segnale che per molti fruitori la gestione autonoma si è rivelata onerosa.

Agente immobiliare, cosa funziona e cosa migliorare

L’indagine ha poi messo in luce la soddisfazione dei clienti-consumatori rispetto all’attività svolta dall’agente immobiliare: il 40% di chi ha avuto esperienze di compravendita tramite agenzia esprime un giudizio molto positivo (superiore a 8 – su una scala da 1 a 10), a cui si aggiunge una ulteriore quota di valutazioni più che soddisfacenti (43% con giudizio pari a 6 e 7).

Positive anche le segnalazioni in merito all’adeguatezza delle commissioni richieste dall’agente: il 69% le ritiene commisurate alla qualità del servizio svolto (% di chi esprime un giudizio superiore o uguale a 6 su una scala da 1 a 10), con una quota di soggetti critici su questo aspetto limitata al 12% dei fruitori.

L’utilità della funzione dell’agente immobiliare è evidente per l’84% di chi ne ha fatto ricorso, con particolare riferimento alla possibilità di gestire in sicurezza la compravendita (48% delle citazioni considerando l’insieme degli aspetti segnalati), per la maggior semplicità di valutare alternative disponibili sul mercato (35%) e di gestire al meglio la fase di negoziazione (32%), nonché di comprimere i tempi di finalizzazione della compravendita (29%).

Nel dettaglio, in merito alle ragioni che hanno fatto ritenere utile affidarsi a un agente immobiliare per la compravendita di un immobile:

  • il 48% del campione esaminato ha menzionato l’acquisto o la vendita di un immobile in sicurezza con il supporto di un professionista;
  • il 35% ha indicato la maggiore facilità di vedere proposte alternative di immobili;
  • il 32% ha segnalato l’esperienza dell’agente nel contrattare/gestire la trattativa;
  • il 29% ha indicato la riduzione dei tempi di acquisto/vendita;
  • il 19% ha fatto riferimento alla mancanza di tempo da dedicare alla ricerca;
  • il 17% ha segnalato la maggiore capacità di negoziazione.

Tra gli ambiti da rafforzare, indicati da chi ha ritenuto poco utile il ruolo dell’agente, si segnala la richiesta di una maggiore trasparenza e di maggiori competenze.

Se questi sono gli ambiti da rafforzare per consolidare il ruolo dell’agente immobiliare sul mercato, la soddisfazione relativa alle esperienze vissute si riflette nella probabilità di consigliare ad amici e parenti l’agente immobiliare: il 46% è infatti promotore attivo dell’operatore immobiliare che ha seguito l’ultima attività di compravendita (giudizio 8+9+10). Considerando inoltre le intenzioni nel caso di compravendita futura, il 75% degli utilizzatori di servizi di mediazione dichiara che sono elevate le probabilità che si rivolga nuovamente ad una agenzia di mediazione, mentre il 73% cercherà proprio lo stesso agente immobiliare che ha gestito la precedente compravendita.

Agente immobiliare, le caratteristiche richieste

Ma cosa si aspettano gli italiani da un agente immobiliare? Innanzitutto, la trasparenza (indicato come elemento più importante dal 12% degli italiani), poi la capacità di valutazione dell’immobile (11%) professionalità e disponibilità ad effettuare visite agli immobili (11%), specifiche conoscenze del mercato immobiliare locale (10%) e conoscenza approfondita dell’immobile proposto (9%).

Per completare la valutazione sul ruolo della professione sono stati valutati gli stessi requisiti rilevanti per comprendere – in logica dicotomica – se il fattore rappresenta oggi un punto di forza (e quindi un ambito già presidiato) o un ambito di miglioramento.

La conoscenza del mercato immobiliare locale è per lo più un punto di forza (nel 70% delle dichiarazioni, contro un 30% che lo ritiene un ambito da migliorare); analoga valutazione sulla professionalità e disponibilità ad effettuare visite agli immobili (69% vs 31%). Seguono “simpatia, cordialità e empatia” (62% vs 38%), nonché competenze per una corretta valutazione dell’immobile (60% vs 40%).

Chiara inoltre la funzione riconosciuta all’agente immobiliare che garantisce in primis la semplificazione delle pratiche burocratiche (22% degli italiani), oltre alla possibilità di gestire in sicurezza la compravendita (19%) e alla riduzione dei tempi di vendita/acquisto (17%).

Commenti

Nel commentare i dati emersi dall’indagine, Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, ha affermato: “L’indagine commissionata da Fimaa-Confcommercio a Nomisma per conoscere la percezione dei consumatori sul ‘Ruolo dell’agente immobiliare’ conferma sia l’attenzione della Federazione verso i fruitori del servizio sia come le aspettative dei consumatori siano in costante mutamento: la clientela chiede oggi agli operatori immobiliari servizi di elevata qualità con particolare attenzione ai principi di tutela e trasparenza”.

Sottolineando: “Gli operatori immobiliari capaci di cogliere ed adattarsi velocemente alle mutazioni del settore saranno protagonisti del futuro del mercato. Inoltre, come già rilevato da Fimaa, l’agente immobiliare sta diventando sempre più un consulente in grado di indirizzare l’investimento più idoneo alle necessità dei consumatori: sa riconoscere ed individuare le aree di sviluppo futuro del tessuto urbano, sa suggerire alle imprese costruttrici le tipologie più richieste dal mercato, sa consigliare dove è più conveniente indirizzare gli investimenti per la maggior resa, oltre a vantare portafogli clienti per l’acquisto, la locazione o la vendita di un immobile. Nell’oceano d’informazioni che il web rende disponibile, il mediatore rimane il riferimento più autorevole a cui affidarsi, visto che l’eccesso di informazioni, soprattutto quando non si ha cognizione di causa, genera solamente caos decisionale amplificando la possibilità degli errori legati al fai da te”.

Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, ha spiegato: “In un’epoca ormai improntata alla disintermediazione, nel settore immobiliare si conferma la centralità del ruolo dell’agente. Le competenze necessarie al perfezionamento di una transazione rappresentano, infatti, un ostacolo all’emancipazione di una figura troppo spesso criticata, ma che dalla prova dei fatti esce con riscontri lusinghieri. Pur non mancando ambiti di miglioramento, l’agente immobiliare rappresenta anche nel mercato moderno una figura cruciale nel favorire l’incontro tra domanda e offerta”.

DONAZIONI? NOVITA’ LEGGE BILANCIO 2019

Immobili donati, novità dalla legge di bilancio 2019

Nella manovra economica approvata dal Consiglio dei ministri,  tra le novità che riguardano il settore casa, c’è una norma che riguarda gli immobili oggetti di donazione.

La norma si chiama “disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione”. A renderlo noto è stato un comunicato stampa di Palazzo Chigi.La donazione oggi deve essere conclusa per atto pubblico da un notaio in presenza di due testimoni. Le imposte che si pagano sono le stesse previste per le donazioni, e variano in funzione al rapporto di parentela tra donante e beneficiario.

  • Se il beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000 euro.
  • Se il beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000 euro.
  • Se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n 104), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000.

L’imposta si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dall’eventuale franchigia, le seguenti aliquote:

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1 milione;
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100 mila euro;
  • 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, da calcolare sul valore totale senza franchigia;
  • 8% per le altre persone, da calcolare sul valore totale senza franchigia.

Sono dovute inoltre l’imposta ipotecaria del 2% del valore dell’immobile e l’imposta catastale dell’1% del valore dell’immobile. 

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA COSA ACCADE SE SI VENDE ENTRO I 5 ANNI

 

Agevolazioni prima casa, cosa accade con la vendita entro 5 anni

Gtres

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa prevedono la riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da un privato, e dell’Iva, se si acquista da un’impresa. Non sono inoltre dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. Ma ci sono alcune condizioni da rispettare. Vediamo, in particolare, cosa accade in caso di vendita entro 5 anni.

Agevolazioni prima casa, i vantaggi fiscali

Si ricorda, innanzitutto, che quando si parla di agevolazioni per l’acquisto della prima casa se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Agevolazioni prima casa, vendita entro cinque anni

Chi vende una prima casa entro 5 anni dall’acquisto – e non acquista entro 12 mesi un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale – perde il diritto agli sconti di cui ha usufruito al momento di stipulare il rogito. Di conseguenza, diventa necessario il ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie – 9% di imposta di registro, invece del 2% (o Iva del 10% invece del 4%) – e il versamento della differenza rispetto a quanto pagato a suo tempo più una sanzione del 30% in caso di accertamento e gli interessi legali.

Si può anticipare il Fisco, senza attendere l’accertamento, recandosi all’Ufficio dove è stato registrato l’atto con una copia del rogito. In questo caso, se non è ancora passato un anno dalla vendita dell’ex abitazione principale – il termine entro il quale non si decade dalle agevolazioni se si riacquista di nuovo la prima casa – non sono dovute sanzioni e si versa solo la differenza di imposta ricalcolata direttamente dagli uffici, più gli interessi calcolati anno per anno al tasso legale; se invece è passato più di un anno, oltre alle imposte, sono dovute le sanzioni, graduate in base al momento in cui avviene la regolarizzazione (ravvedimento operoso) e gli interessi.

Ma non solo. In caso di vendita della prima casa entro i 5 anni può scattare anche la tassazione sull’eventuale plusvalenza (con possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva del 20% invece delle aliquote progressive Irpef), ma solo se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorso tra acquisto e vendita.

 

IMMOBILE DI NUOVA COSTRUZIONE

Cessione immobile in costruzione, sempre imponibile ad Iva

Gtres

La cessione di un immobile in costruzione è soggetta ad Iva? Per rispondere a questa domanda è necessario partire dalla definizione esatta di “immobile in corso di costruzione”.

La definizione di “immobile in costruzione”, rilevante per definire la tassazione dell’atto di trasferimento, è legata allo stato “oggettivo” dell’immobile. Il Consiglio nazionale del Notariato, con lo studio n. 181/2017/T, ha approfondito la nozione di “immobile in corso di costruzione” in relazione alla disciplina Iva applicabile alla cessione di fabbricati, assumendo una posizione critica rispetto alla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione (sentenze n. 22757/2016, n. 3499/2016 e n.22138/2017).

Ai sensi dell’art. 10, co. 1, n.8-bis e 8-ter del DPR 633/1972 per le cessioni di fabbricati (abitativi o strumentali) vige, salvo specifiche ipotesi, un generale regime di esenzione Iva. Questo regime risulta applicabile (circolare 12/E del 1° marzo 2007) esclusivamente alle ipotesi di cessione di beni ultimati ovvero di beni usciti dal circuito produttivo.

Come sottolineato, la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta, anteriormente alla data di ultimazione del medesimo, è esclusa dall’ambito applicativo dei commi 8-bis) e 8-ter dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633/1972. In questo caso, infatti, il bene risulta ancora nel circuito produttivo e la relativa cessione deve essere in ogni caso assoggettata ad Iva con applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Per individuare il corretto regime fiscale Iva della cessione di un fabbricato, è essenziale soffermarsi sulla definizione di “immobile in corso di costruzione”. In merito il Consiglio nazionale del Notariato nello studio 181/2017 ha assunto un orientamento critico rispetto alle posizioni assunte dalla giurisprudenza della Cassazione che, con la sentenza n.23499/2016, pronunciandosi sulla cessione di un fabbricato non abitativo ancora non ultimato, ha legato la nozione di “immobile in costruzione” alla posizione soggettiva dell’acquirente.

In tale circostanza la Corte ha affermato il principio secondo cui, in caso di cessione di un immobile non abitativo in costruzione al “privato-consumatore finale”, l’effettiva ultimazione dei lavori a cui è legato il riconoscimento dello status di “fabbricato strumentale”, e il conseguente regime fiscale (esenzione dall’Iva, imposte di registro in misura fissa pari a euro 200, ipotecaria pari al 3%, e catastale pari all’1%) coincide con l’atto di acquisto.

Tale atto di compravendita, infatti, determinerebbe l’interruzione del ciclo produttivo dell’immobile che quindi potrebbe acquisire la condizione di bene strumentale “non suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”. Come precisato dal Notariato, la soluzione sembra essere fondata sulla finzione che la cessione effettuata in favore di un “privato” coincida con il momento di ultimazione o completamento dell’immobile.

Si tratta di un orientamento confermato anche dalla sentenza n. 22138/2017 con la quale è stato precisato che l’immobile si intende uscito dal circuito produttivo anche nell’ipotesi in cui l’acquisto venga effettuato da un “consumatore finale-impresa” e non solo da un privato, a condizione che il bene sia utilizzato come bene strumentale e non destinato alla vendita.

Seguendo l’orientamento della Corte di Cassazione, tale circostanza determina che le cessioni di fabbricati strumentali, effettuate nei confronti di “consumatori finali,” hanno sempre per oggetto beni immobili ultimati. Ciò anche nell’ipotesi in cui, successivamente all’atto di trasferimento, l’acquirente “consumatore finale” appalti ad un’altra impresa (o all’impresa cedente) i lavori di completamento del fabbricato.

Il Notariato, invece, sulla nozione di “immobile in costruzione” richiama l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate (circolare 12/E/2007), secondo cui il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino dell’immobile deve essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ed essere destinato al consumo. Di conseguenza, si deve considerare ultimato l’immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l’attestazione dell’ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli art.23 e 24 del D.P.R 380/DPR.

Inoltre, deve essere ritenuto “ultimato” il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all’utilizzo dell’immobile. In tali ipotesi, infatti, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che l’immobile presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata, essendo idoneo al consumo.

Nello studio il Consiglio nazionale del Notariato ha evidenziato che la nozione di immobile in corso di costruzione è rappresentata da una situazione “oggettiva” e di fatto. Se l’immobile non è stato ancora completato e quindi non è idoneo all’uso, il fabbricato deve essere considerato in corso di costruzione non assumendo alcun rilievo, al fine di tale nozione, la posizione soggettiva dell’acquirente.

Dal punto di vista fiscale, quindi, la cessione del fabbricato non ultimato (abitativo o strumentale) è sempre imponibile ad Iva ed esclusa dall’ambito applicativo dell’art. 10, co.1, nn.8-bis e 8-ter del “Decreto Iva”.

RIFORMA DEL CATASTO

Riforma del catasto, le rendite non saranno riviste

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Ancora niente sul fronte del catasto. Nella relazione sulla Nota di aggiornamento al Def, il deputato del M5S, Raffaele Trano, in Commissione Finanze alla Camera, ha affermato che “con riferimento alla revisione delle rendite catastali richiesta dalla Raccomandazione della Commissione Ue, in questa fase il governo non ritiene opportuno rivedere nuovamente l’imposizione sugli immobili, in quanto oggetto di numerosi cambiamenti legislativi negli ultimi anni”.

Da anni si parla di riforma del catasto, ma alla fine il tutto si traduce in un nulla di fatto. La legge 23/2014 ha dato al governo la delega ad operare la revisione delle rendite catastali, con l’obiettivo di correggere le sperequazioni delle rendite utilizzando il metro quadrato, anziché il vano, come unità di consistenza per la determinazione del valore patrimoniale degli immobili.

La riforma prevedeva anche il coinvolgimento dei comuni nel processo di revisione delle rendite, da effettuarsi a invarianza di gettito e tenendo conto delle condizioni socio-economiche e dell’ampiezza e composizione del nucleo familiare.

Secondo il decreto attuativo della Delega fiscale mai approvato, gli immobili non dovevano essere più raggruppati in categorie e classi, ma in due tipologie di fabbricati: quelli ordinari e quelli speciali. Gli appartamenti sarebbero stati inseriti nella categoria ordinaria O/1, mentre ville, immobili signorili e artistici avrebbero avuto una regolamentazione diversa.

Con il fine di consentire una valutazione più oggettiva, il valore degli immobili doveva essere determinato dalla superficie e non più dai vani. A ogni unità immobiliare sarebbe stata attribuita una rendita e un valore patrimoniale stimati in base alle reali caratteristiche dell’immobile e alla zona di appartenenza.

Ma al momento il solo provvedimento ad essere stato adottato è il D.lgs. 198/2014 sul funzionamento delle Commissioni censuarie.

AUMENTI DI LUCE E GAS

Spese per la casa: aumentano i costi di luce e gas

 
Aumentano le spese per la luce e il gas

Brutte notizie per i consumatori del nostro Paese sul fronte di tasse e normative: presto infatti gli italiani vedranno lievitare le tariffe di luce e gas in modo sensibile. A diffondere la notizia ci ha pensato solamente qualche giorno fa l’Arera, l’Autorità per l’Energia, che ha messo in luce come per una famiglia media la spesa relativa all’elettricità vedrà un incremento del 6,1% su base annua, percentuale che corrisponde nei fatti a una maggiorazione di 36 euro in dodici mesi. Non sono certamente più incoraggianti le rilevazioni sulla bolletta del gas, che sempre su base annua, vedrà una crescita del 5,9% pari a 61 euro in più.

Secondo aumento in pochi mesi

Stando alle previsioni questi rincari andranno a pesare non poco sul budget di molte famiglie italiane, specialmente se consideriamo che si tratta del secondo aumento della spesa per i consumi nell’arco di pochi mesi: lo scorso luglio, infatti, gli italiani avevano visto aumentare le tariffe del gas dell’8,2% e quelle della luce del 6,5%.

Da parte sua l’Arera ha dichiarato di aver fatto il possibile per tutelare i consumatori e per contenere la spesa di circa 1 miliardo di euro rispetto a quanto era stato preventivato in una prima fase. Cosa è ad avere grande peso nelle bollette? Sono principalmente gli oneri che, da soli, rappresentano il 50% delle voci di spesa. Si tratta nei fatti di particolari contributi che vengono destinati a chi nel corso degli anni passati ha realizzato impianti dedicati alle energie rinnovabili.

Stando a quanto dichiarato da Coldiretti l’aumento della spesa energetica ha anche altre conseguenze negative, in quanto porta ad una sostanziale riduzione del potere di acquisto delle famiglie, avendo un riscontro sull’intera filiera.

di Francesca Lauritano

COME GESTIRE IL PATRIMONIO IMMOBILIARE

 

Come gestire il proprio patrimonio immobiliare e assicurarsi una vecchiaia serena

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Far conoscere gli strumenti giuridici a disposizione della terza età per la gestione patrimoniale dei propri beni al fine di assicurare alle persone anziane una vecchiaia serena e dignitosa. E’ questo l’obiettivo della 15esima Guida per il Cittadino “La Terza età: strumenti patrimoniali, opportunità e tutele”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato e da 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori).

Il manuale è stato presentato a Roma, nella suggestiva Sala della Regina di Palazzo Montecitorio. A margine dell’evento, Pierluisa Cabiddu, consigliere nazionale del Notariato e responsabile commissione consumatori. La guida contiene una panoramica di quegli strumenti che servono all’anziano per poter prevedere e pianificare una vecchiaia serena e dignitosa disponendo dei suoi beni e quindi gestendo il suo patrimonio. Non si deve necessariamente trattare di un grosso patrimonio, è sufficiente anche la sola casa per potersi garantire una vecchiaia serena e dignitosa. La guida contiene questi strumenti spiegati con un linguaggio semplice affinché i cittadini possano conoscerli e farne uso.

MANOVRA FINANZIARIA 2019

 

Manovra finanziaria, chi pagherà le conseguenze?

soldi

Una manovra per il popolo che sarà pagata dal popolo? In questi giorni si moltiplicano le disamine della flat tax e degli altri provvedimenti “per la gente” in manovra, dei costi che comporteranno e soprattutto da chi verranno sostenuti.

Flat tax, un incentivo al precariato?

Secondo il Sole 24 Ore, ad esempio, la flat tax – inizialmente concepita come tassa ad aliquota fissa e poi modificata come multi scaglione – potrebbe portare ad un peso superiore sulle spalle dei precari. La bozza della manovra 2019 prevede infatti l’aliquota al 15% per professionisti, artigiani e commercianti con ricavi fino a 65 mila euro. Tra i possibili beneficiari ci sono oltre un milione di partite Iva, il che, secondo il quotidiano economico, potrebbe essere un ulteriore incentivo per le imprese a non assumere, ma a reclutare professionisti autonomi. Agevolando, di fatto, il precariato. Dato che andrebbe ad aggiungersi alle ultime rilevazioni Istat, che vedono nei 12 mesi tra agosto 2017 e lo stesso mese del 2018 una nuova discesa dei dipendenti a tempo indeterminato, calati di 49mila unità, contro un aumento di quelli a termine (+351mila, il+12,6%) e indipendenti (+11mila, lo 0,2% in più).

Reddito di cittadinanza o bonus acquisti?

Non solo, ma anche il reddito di cittadinanza a conti fatti potrebbe risultare un incentivo alle imprese, più che una misura contro la povertà. La tesi del quotidiano economico è infatti che l’assegno da 780 euro mensili che costituisce il contributo, spendibile nell’acquisto di beni di prima necessità e subordinato all’iscrizione a un centro per l’impiego e all’accettazione di almeno una delle tre proposte che dovrebbero arrivare nell’arco di 24 mesi, si traduce in una formula troppo simile a un “buono acquisti”, quindi a un sussidio, più che a una politica di creazione del lavoro. Inoltre il governo ha fatto trapelare la possibile modifica della misura per introdurre un incentivo a favore delle aziende: assumendo un avente diritto all’assegno, sarebbe l’impresa e non il lavoratore ad incassarlo.

Quota 100, peserà sui giovani?

Quanto alla modifica della legge Fornero, prevista dalla manovra, di recente il presidente Inps Tito Boeri ha espresso tutte le sue perplessità in merito al fatto che la cosiddetta quota 100 possa finire per ricadere sulle giovani generazioni senza necessariamente creare nuovi posti di lavoro per loro.

Spread e mutui

Infine, conclude il quotidiano economico, l’ottovolante di dichiarazioni governative crea turbolenze nei mercati e nello spread che, se pure non si può dire abbiano effetti diretti sull’economia e sui costi dei servizi bancari, pure potrebbero alla lunga creare problemi di costo ai finanziamenti delle banche, le quali necessariamente li scaricherebbero sui propri clienti sotto forma di minori benefici e  maggiori costi sui tassi di mutui e finanziamenti.

OMI QUOTAZIONI IMMOBILIARI

Quotazioni Omi dell’Agenzia delle Entrate, scopri i valori degli immobili nella tua zona

Gtres

Sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate, i valori Omi relativi al 1º semestre 2018. Le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare permettono di conoscere il valore delle diverse tipologie immobiliari nelle zone di riferimento.

Per conoscere le informazioni relative al mercato immobiliare residenziale, commerciale, terziario o produttivo in una determinata zona è sufficiente collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate, entrare in “Osservatorio del mercato immobiliare- banche dati- quotazioni immobiliari e selezionare la zona di riferimento.

Le quotazioni immobiliari semestrali individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea (zona Omi) di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al metro quadro, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione.

E’ possibile effettuare anche una navigazione su mappa. Per accedere dal proprio cellulare è sufficiente digitare sul proprio smarthphone o tablet l’indirizzo http://m.geopoi.it/php/mobileOMI/index.php. Sul sito delle Entrate è possibile consultare non solo le quotazioni dell’ultimo semestre, ma anche di quelli precedenti, a partire dal primo semestre 2006.

PENSIONI D’ORO, MANOVRA 2019

Manovra 2019, le ultime su pensioni d’oro e quota 100

pensioni

Congelamento degli assegni d’oro in legge di bilancio; un miliardo di risparmi nei primi tre anni; quota 100 a partire dal mese di febbraio. A grandi linee, queste sono le ultime news dal Governo Salvini-Di Maio in tema di pensioni.

Pensioni d’oro, non taglio ma congelamento

Ieri in serata sono state annunciate le misure che dovrebbero essere definitive in tema di pensioni, dopo una consultazione con il Quirinale che ha portato ad una limatura delle precedenti decisioni. Per quanto riguarda gli assegni più elevati (ovvero quelli oltre i 4500 euro netti al mese), il provvedimento dovrebbe essere inserito non nel decreto fiscale ma già nella legge di bilancio. Il suo funzionamento non consisterà in un vero e proprio taglio, ma prevedrebbe il congelamento dell’indicizzazione all’inflazione: mossa che, nelle intenzioni del Governo, dovrebbe garantire in tre anni un risparmio di circa un miliardo nei primi tre anni. Una stima comunque ben superiore ai 450 milioni calcolati dal presidente dell’Inps, Tito Boeri.

Pensioni: quota 100, come funziona

Da febbraio 2019 sarà poi operativa anche la cosiddetta “quota 100”, pur con l’attivazione di quattro finestre di uscita che, di fatto, renderà operativa la misura solo a partire da marzo. Resta il requisito del raggiungimento dei 62 anni di età e 38 anni di contribuzione come requisiti minimi: gli anni di contributi saranno raggiungibili anche conteggiando il cumulo gratuito dei versamenti effettuati in gestioni diverse.

Pensioni, la tabella delle misure del Governo. Nulla di nuovo su quota 41

Tra le misure correlate, dovrebbero essere previste:

  • l’attuazione di fondi di solidarietà (da definire con norme apposite) destinate alle imprese che vogliano finanziare le contribuzioni mancanti di lavoratori anziani e un divieto di cumulo dei redditi da pensione e da lavoro nei primi due anni dopo il ritiro.
  • potrebbe essere introdotta con un successivo emendamento in Parlamento la possibilità di rimborsare in cinque anni senza interessi il mancato versamento degli anni dopo il 1996; una sorta di “condono” pensionistico.
  • la proroga al 2021 della cosiddetta “opzione donna”, ovvero la possibilità per le donne di uscire con 57-58 anni di età anagrafica e 35 anni di contributi, che potrebbero però salire a 27.
  • possibile anche la riconferma dell’Ape sociale, una sorta di prepensionamento che poi, al momento della pensione vera e propria, porta all’ottenimento di un assegno previdenziale inferiore, in ragione dei minori contenuti versati.
  • Nulla si è detto invece sulla cosiddetta “quota 41”, ovvero la possibilià di andare in pensione con 41 anni di contributi senza requisito anagrafico. Il governo probabilmente punta a rendere stabili innanzitutto le misure di cui sopra.

Pensione quota 100, simulazione di calcolo

Quando si andrebbe in pensione con la quota 100? Il 100 si riferisce alla somma degli anni di contribuzione con l’età anagrafica del pensionando. Chi quindi nel 2019 avesse 64 anni, potrebbe andare in pensione con 36 anni di contributi. Al momento, invece, servono 43 anni e 3 mesi di contributi per gli uomini e un anno in meno per le donne, oppure 67 anni anagrafici con un minimo di 20 anni di contribuzione.

CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI

Legge di stabilità, la cedolare secca per i negozi fa risparmiare 2800 euro

Cedolare secca anche per gli immobili commerciali? Sarebbe un ottimo segnale per rilanciare le attività commerciali. Lo evidenzia una recente analisi dell’Ufficio Studi di Solo Affitti, che ha commentato l’introduzione della misura nella manovra 2019.

Cedolare secca, come funziona

Innanzitutto, cos’è la cedolare secca? Sul sito dell’Agenzia delle Entrate, a grandi linee, si possono trovare le caratteristiche principali di questa misura fiscale che prevede un’imposta sostitutiva per gli immobili sui quali il proprietario si impegna a non variare il canone di locazione per tutta la durata del contratto.

La cedolare secca è in sostanza una imposta sostitutiva di Irpef e addizionali varie, applicata ai redditi da affitto di un immobile. Sui contratti sottoposti a tale regime non si pagano imposta di registro e di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (ma si paga quella dovuta per la cessione del contratto di locazione).

La condizione per poter scegliere questo regime è quella di rinunciare alla facoltà di chiedere, per tutta la durata del contratto, l’aggiornamento del canone o il suo adeguamento al paniere Istat, che sarebbe invece prevista. Si può optare per tale regime sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, e dura per tutta la durata del contratto, comprese eventuali proroghe quando l’opzione venga confermata.

Fino ad ora, la cedolare secca è stata un regime applicabile a proprietari o usufruttuari di immobili non ad uso di esercizio di attività di impresa, arti o professioni, ma solo appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) ad uso abitativo, e relative pertinenze.

L’imposta sostitutiva consiste nell’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo; è inoltre prevista una aliquota ridotta del 15% (ulteriormente abbassata al 10% per il quadriennio 2014-2017 e prorogata di altri due anni fino al 2019) per i contratti a canone concordato per immobili che si trovano in determinate zone d’Italia.

Cedolare secca anche per i locali commerciali, quanto si risparmierebbe

Secondo l’indagine di Solo Affitti, l’estensione con la manovra 2019 della cedolare secca agli immobili commerciali potrebbe dare una spinta significativa al mercato.

Ipotizzando un reddito lordo da lavoro di 30 mila euro annui, senza particolari detrazioni, a cui aggiungere il provento immobiliare, un proprietario di negozio a Milano (dove il canone di locazione medio dei negozi è di oltre 1.500 euro al mese) risparmierebbe in media all’anno fino a 2.809 euro, quasi il 35% in più rispetto a Napoli (2.084 euro), dove però il canone di locazione degli esercizi commerciali è più basso (1.150 euro). Nella Capitale invece il risparmio fiscale medio che ricaverebbero i locatori di negozi ammonta a 1.800 euro: un valore più basso, in linea con il costo medio degli affitti, che mediamente non supera i mille euro (993 euro) a causa dell’incidenza delle ampie periferie di Roma sul calcolo della media degli affitti in città. Ancora, l’analisi di Solo Affitti calcola risparmi di 1.268 euro Bari e Firenze, dove il canone di locazione medio mensile è di 700 euro. Minori i vantaggi fiscali a Bologna (1.147 euro) e Torino (1.075 euro), dove i canoni medi sono rispettivamente di 633 euro e 593 euro.

“La misura della cedolare per i locali commerciali – dichiara Isabella Tulipano, responsabile Ufficio Studi di Solo Affitti – è un ottimo segnale per il comparto immobiliare destinato all’impresa, che potrà rilanciare l’offerta di negozi e uffici, i cui prezzi di affitto sono in continuo calo da 9 anni. In nove anni infatti i canoni medi di locazione dei negozi nelle città capoluogo di regione in Italia sono calati del 23,7% passando da una media di 1.007 euro del 2009 a 768 euro nel 2017. Per quanto riguarda gli uffici, i prezzi di affitto sono scesi del 14,4%, da 610 euro a 522 euro”.

Secondo Solo Affitti l’introduzione della cedolare secca potrebbe inoltre accelerare i tempi di locazione che negli ultimi anni sono aumentati. Per affittare un negozio si impiegano mediamente 6,3 mesi, quasi il doppio (43,2%) rispetto al 2010. (4,4 mesi). Leggermente più lunghi i tempi per gli uffici (7,1 mesi), aumentati in misura rilevante (43,2%) rispetto al 2010 (4,6 mesi).

Soddisfazione da parte del presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, che dichiara: “In attesa di leggere il contenuto esatto della norma, rileviamo che si tratta di un passo importante che contribuirà ad attenuare la piaga dei locali vuoti, favorendo l’avvio di nuove attività economiche e scongiurando il dilagare di situazioni di degrado. Per il settore immobiliare – sfiancato da una crisi superiore a quella di altri comparti – c’è molto da fare: dalla stabilizzazione della cedolare per gli affitti abitativi a canone calmierato a misure per favorire l’investimento nel residenziale da parte dei grandi operatori; da una riduzione del carico di imposizione patrimoniale Imu-Tasi alla conferma delle detrazioni per gli interventi sugli immobili. Nel corso del cammino della manovra, Confedilizia continuerà a fare le sue proposte, ma il primo tassello è stato posto”.

“E’ senz’altro opportuno, anzi prioritario,– aggiunge Isabella Tulipano, – associare a questa utile soluzione sul fronte dell’offerta di negozi delle iniziative per stimolare la domanda immobiliare, come ad esempio sgravi alle imprese che investono in una nuova attività economica”.

SPESE DETRAIBILI DEL MUTUO: QUALI SONO?

 

Mutuo, quali sono le spese detraibili

mutuo casa
Le detrazioni fiscali potrebbero essere a rischio di riduzione con la manovra 2019; ma per adesso sono ancora in vigore le norme che dispongono la possibilità di detrarre, tra le altre spese, il 19% degli interessi passivi del mutuo. Questa spesa per la casa però non è l’unica detraibile. Vediamo quali sono le altre.

La detrazione del 19% con un tetto massimo di 4000 euro come disposto dall’articolo 15 del Tuir – il che si traduce in una detrazione massima di 760 euro – non si limita solo agli interessi passivi del mutuo, ma anche ai cosiddetti “oneri accessori”. Quali sono quindi questi oneri?

730, detrazione del 19% di spese e oneri accessori del mutuo

Nell’elenco ricadono le imposte d’atto connesse al mutuo, comprese l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato. Tra le spese detraibili va considerata anche la parcella del notaio per la stipula del contratto di mutuo prima casa, oltre alle eventuali spese sostenute dal pubblico ufficiale, ad esempio, per le pratiche ipotecarie del cliente. Per un mutuo di medio importo, calcola Mutui.it, ovvero nella fascia 120-150 mila euro, questi costi possono oscillare tra i 1.500 e i 2.500 euro.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, risultano poi detraibili anche le commissioni eventualmente pagate agli istituti bancari per la loro intermediazione, le spese di istruttoria e di perizia tecnica (questi importi variano da banca a banca e tendenzialmente sono compresi dai 100 ai 300 euro).

Mutuo, i costi non detraibili

Tra i costi che invece non si possono detrarre, ci sono i premi di assicurazione dell’immobile, le spese notarili riferite alla stipula dell’eventuale preliminare di compravendita, le imposte pagate dall’acquirente dell’abitazione (di registro se si tratta di un immobile già esistente, Iva se si tratta di nuovo) e le imposte ipotecari e catastali.

CIR: COSA SONO?

 

Cosa sono i Cir, i titoli di Stato detassati per contrastare la crescita dello spread

Si chiamano Cir (acronimo di Conti individuali di risparmio) e nelle idee del governo sono la chiave per combattere lo spread. L’ipotesi più probabile al momento è che l’acquisto di questi titoli di Stato sia esente da tasse. Ma gli incentivi non finiscono qui.

Oltre a detassare completamente gli acquisti privati di Btp, infatti, si garantirebbe un credito di imposta al 3,5% rispetto all’attuale tassazione al 12,5%. Inoltre, il “pacchetto” di inventivi tocca anche altri campi, chi acquista Cir beneficerà di una detrazione ai fini Irpef del 23% (fino a un massimo di 3.000 euro di investimento pro capite).

Incentivando l’acquisto di titoli di stato da parte dei contribuenti italiani, l’esecutivo intende contrastare la fuga degli investitori stranieri e il conseguente incremento dello spread. Le nuove modalità di acquisto dei Cir dovrebbero essere inserite nel Decreto leggo collegato alla prossima legge di Bilancio.

LOCAZIONE TURISTICA

LOCAZIONI TURISTICHE OTTIMO INVESTIMENTO

 

Dividere la casa rende di più frazionare grandi appartamenti per mettere a reddito unità più piccole, sfruttando anche la formula dell’affitto breve.Residenziale. A Milano, Torino, Roma e Napoli si acquistano unità di ampie dimensioni per cavalcare l’onda degli affitti brevi La casa divisa in più appartamenti si rivaluta del 10% : Razionare è la nuova frontiera dell’investimento immobiliare. Molti scelgono questa strada per approfittare in diverse location e città turistiche della domanda di affitto in crescita, nelle zone centrali e semicentrali. Una strada percorsa anche dai proprietari di uffici, posti in genere al primo piano degli edifici, che scelgono di riconvertirsi a una nuova attività, vista la crisi della domanda per il direzionale di piccole dimensioni. Sul fronte del mercato le abitazioni di grandi dimensioni costano in genere meno, proporzionalmente, rispetto agli ambiti monolocali e bilocali. Quindi chi fraziona per vendere subito in genere ottiene una buona plusvalenza (anche se la logica della speculazione guida pochi visto che bisogna calcolare una tassa del 20% sulla plusvalenza se si vende prima dei cinque anni). «Se si parla di nuovodice Alessandro Ghisolfi di AbitareCo l’appartamento grande costa fino al 10% in meno». È ancora una volta Milano la capofila del trend, che sta crescendo nell’ultimo anno e mezzo. Tendenza che aumenta anche in altri grandi città come Torino, Roma e Napoli. Acquistare per frazionare richiede però competenze e tempo. «Non tutti gli appartamenti possono essere divisi dice Ghisolfi -. Devono prestarsi ad avere diversi ingressi per esempio». Il tema dei permessi è il nodo centrale. Per ottenere i permessi di aprire nuovi ingressi bisogna rivolgersi all’assemblea di condominio, un argomento delicato. Secondo un Vademecum stilato dall’Ance, associazione nazionale dei costruttori edili, ci sono cause che escludono il frazionamento. Bisogna quindi innanzitutto controllare il regolamento condominiale, che potrebbe vietarlo, un divieto valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini. Ma bisogna «prestare attenzione alle caratteristiche intrinseche dell’immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio. A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali)» recita il Vademecum. Chi acquista deve anche valutare se gli aspetti impiantistici e costruttivi permettano la divisione dell’appartamento. Il frazionamento viene classificato come intervento di manutenzione straordinaria e pertanto può beneficiare delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico. Quali costi di ristrutturazione mettere in conto? In genere il costo al metro quadrato, dall’analisi fatta da AbitareCo, viaggia tra 600 e 900 euro. A seconda del luogo nel quale si trova l’appartamento. Il valore cambia se si scelgono materiali pregiati e rifiniture di lusso. Secondo i calcoli fatti da AbitareCo a Milano in zona Città Studi un appartamento di circa 170 metri quadrati costa 64omila euro. Il capita! gain, al lordo di commissioni e tasse, sarebbe in questo caso di 216mila euro. La ristrutturazione 117.600 euro, se si considera una cifra di 70o euro al metro. Qui l’appartamento si può affittare a studenti o si può gestire con gli affitti brevi, anche se la zona non è collegata con i mezzi al centro come lo sono altre aree di Milano. Se si vuole investire a Roma, a Trastevere, per 210 metri quadrati bisogna spendere 1,3 milioni di euro e oltre 15omila euro di ristrutturazione.

MUTUI VERDI

   Mutui verdi, nuovi standard per edifici efficienti e sicuri

casa green

E’ partito circa quattro mesi fa il progetto pilota europeo per promuovere i “mutui verdi”, cioè i finanziamenti per acquistare o costruire una casa dalle caratteristiche ecosostenibili e a basso impatto ambientale.

Mutui verdi, Unicredit tra gli enti promotori

Unicredit si è fatta promotrice, nel marzo 2018, dell’evento di presentazione del piano europeo sui mutui verdi, intitolato ”Mutui verdi per edifici efficienti e sicuri” e organizzato insieme a GBC Italia, RICS Italia e E.ON Italia

Il piano, a cui hanno aderito 60 operatori in Europa, si chiama Energy Efficient Mortgages Pilot Scheme, e nella sua fase iniziale durerà due anni. In questo periodo si metterà a punto un sistema di raccolta dati per agevolare l’erogazione di finanziamenti a condizioni agevolate mirati a diffondere l’efficienza energetica e ambientale delle abitazioni europee.

Il fine è quello di rendere più conveniente costruire una casa green: entro il 2030 i piano si propone di ridurre le emissioni di carbonio del 40% rispetto al 1990. Il mezzo è quello di mettere a disposizione finanziamenti e mutui pensati appositamente, creando  na nuova tipologia di prodotto da utilizzare come garanzia per le proprie obbligazioni. Le prime banche italiane ad aderire al progetto sono state Banca Monte dei Paschi di Siena, Banco BPM, BPER Banca, Crédit Agricole, Friulovest Banca, Volksbank Alto Adige.

Mutui verdi, quali vantaggi

Ai mutui verdi sono applicate condizioni di favore, come tassi più bassi o importi più elevati, per incoraggiare i proprietari a intraprendere lavori di efficientamento. Se si tratta ancora di prodotti in fase di sperimentazione, certo tra essi si annoverano, oltre ai normali mutui per ristrutturazione, anche  i mutui per la bioedilizia, a tassi agevolati, che possono finanziare l’acquisto di una casa con classe energetica A o superiore; la ristrutturazione in chiave di miglioramento energetico (in questo caso non si tratta tanto di tassi agevolati quanto di possibilità di detrarre fiscalmente le spese); la costruzione di edifici dalle caratteristiche green.

Incentivi alla casa green: dall’Ecobonus 2018 alle detrazioni fiscali

A ciò si aggiungano gli incentivi alla bioedilizia che in Italia, al momento, sono già presenti, come la detrazione Irpef del 36% sulle spese per la copertura a verde di balconi, giardini pensili ed altro per un tetto massimo di 5 mila euro; l’Ecobonus, che permette di detrarre il 65% delle spese per il miglioramento energetico di singole unità immobiliari; e il bonus ristrutturazioni che, genericamente, consente di detrarre dal 50 al 75% delle spese di riqualificazione di un edificio.

Perché un mutuo verde per la casa?

Oltre al miglioramento delle emissioni di carbonio, una casa green può essere più “economica”. Più efficienza energetica significa infatti anche bolletta meno pesante, oltre che rata più leggera per il mutuo green. Inoltre, dotare la propria casa di un  certificato verde che ne fa aumentare il valore di mercato, contribuendo alla riqualificazione di singole unità abitative e di interi edifici e zone. Infine, interventi antisismici rendono più sicuro l’edificio coinvolto.

Mutui verdi, alla ricerca di nuovi standard

L’iniziativa richiede comunque qualche potenziamento prima di poter decollare. A settembre 2018 è stato pubblicato da parte del World Green Building Council (WorldGBC), il reportCreating an energy efficient mortgage for Europe. Towards a new market standard”, che invita i finanziatori, l’industria e i governi a far crescere un nuovo mercato di massa per i mutui efficienti dal punto di vista energetico e a fissare degli standard per i finanziamenti green in tre aree chiave: soglie di prestazione energetica, requisiti di monitoraggio delle prestazioni, requisiti per garantire la qualità dei lavori di ristrutturazione.

DECRETO MILLEPROROGHE

Decreto Milleproroghe, sospensione mutuo ancora fino al 2020

mutuo casa

Sospensione del pagamento della quota capitale dei mutui prorogata fino al 2020. Nel decreto Milleproroghe è contenuta una norma in materia di mutui che consente di allungare il periodo di ammortamento dei finanziamenti per famiglie e piccole e medie imprese, consentendo di usufruire delle misure di sospensione del pagamento delle rate ancora per un biennio.

Grazie ad un accordo tra Tesoro e Ministero dello sviluppo economico, Abi (l’associazione delle banche italiane) e le associazioni dei rappresentanti di imprese e consumatori, è stata prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quanto riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.

Il periodo di sospensione delle rate, come previsto, potrà protrarsi per un massimo di 12 mesi e potrà essere richiesto alle banche che aderiscono alla convenzione in presenza di alcune condizioni, tra cui l’essere incorsi, durante gli ultimi due anni, in perdita del lavoro o riduzione di orario per un periodo di almeno 30 giorni.

Il decreto Milleproroghe, approvato in Senato, a fine mese approderà alla Camera per la sua approvazione definitiva.

MUTUI EFFETTO DRAGHI

Mutui, quale sarà l’effetto delle decisioni di Draghi sui tassi?

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Donald Trump ha scelto di cambiare la guida della Fed, sostituendo dal febbraio prossimo Janet Yellen (erano 40 anni che un governatore non veniva mandato a casa dopo un solo mandato quadriennale) con Jerome Powell, che già siede nel board della banca centrale americana. La Bank of England è tornata ad alzare il tasso ufficiale dopo dieci anni, portandolo da 0,25% a 0,50%, con la comunicazione al mercato che altre strette potranno arrivare nei mesi a venire. In tutto ciò spicca l’atteggiamento della Bce, con Mario Draghi che invece resta fermo nella politica dei tassi a zero, offrendo un’ulteriore spinta a chi sottoscrive un finanziamento per l’acquisto di un immobile.

Finanziamenti a basso costo

“La decisione di prorogare fino a settembre 2018 il quantitave easing – con acquisti di titoli di stato pari a 30 miliardi di euro al mese – ha preso in contropiede alcuni osservatori che prevedevano una riduzione più rapida della spinta monetaria al sistema economico europeo”, commenta Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it. “Questa decisione ha come effetto di ritardare di qualche mese l’aumento del costo del denaro in Europa, permettendo quindi alle banche di mantenere per un periodo più esteso un’offerta di mutui a tassi ridotti e molto competitivi”. Infatti, le mosse di Draghi si aggiungono al rinnovato interesse degli istituti di credito per il business dei mutui (che ha tassi di sofferenze ridotti rispetto alle altre tipologie di prestiti), che sta portando a una prolungata battaglia sui prezzi. Anche perché con il prodotto mutuo spesso le banche riescono a conquistare un cliente, al quale poi possono proporre altri prodotti della casa, soprattutto quelli in grado di offrire margini più elevati ai conti aziendali.

Euribor negativo

“Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, gli analisti di mercato si attendono a questo punto un Euribor negativo (il parametro di base per la misurazione del tasso variabile, ndr) per tutta la durata del quantitative easing e alcuni pronosticano un ritorno al segno positivo non prima di fine 2019 inizio 2020”, aggiunge Rossini. Con riferimento ai mutui a tasso fisso – che si basano sull’indice IRS determinato dall’andamento delle previsioni sui tassi per i prossimi 20 – 30 anni – “le migliori offerte continueranno la dinamica in atto di rialzo progressivo, anche se a questo punto a ritmi più contenuti rispetto a quanto atteso prima della recente comunicazione della Bce”.

Cosa attendersi

Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it, offre una visione di quello che possono attendersi coloro che hanno in mente di accedere a un finanziamento per l’acquisto della casa. “I futures sull’Euribor ipotizzano una risalita dell’indice solo a partire dalla metà del 2018, ma con un ritmo molto graduale”. Questo significa che anche i mutui a tasso variabile non sono attesi a strappi verso l’alto. “Attualmente l’Euribor è tra -0,30% e –0,37% e i futures vedono un ritorno allo zero solo verso la fine del 2019”, aggiunge l’esperto. “Per rivedere livelli intorno all’1%, invece, si dovrebbe attendere il 2022”. A conti fatti questo significa che la scelta del tasso variabile dovrebbe rimanere sensibilmente più conveniente del fisso ancora per diverso tempo. Così, può essere il caso di scegliere questa opzione, ferma restando la possibilità di surrogare il contratto dopo qualche anno, se davvero la situazione dei tassi ufficiali portasse troppo in alto la rata dei mutui. Senza dimenticare che il sistema adottato dalle banche italiane (detto “alla francese”), la maggior parte degli interessi si paga nei primi anni.

È il momento di comprare

Buone notizie quindi per chi è interessato all’acquisto di una casa nei prossimi anni. Considerando le durate dai vent’anni in su, le più richieste per i mutui, i migliori tassi fissi segnalati da Mutuionline.it si attestano al di sotto del 2%, e i tassi variabili più convenienti si trovano tra 0,60% e 0,80%. “Si potrà godere ancora per diverso tempo dello scenario favorevole che si è concretizzato in questi ultimi due anni, con tassi sui mutui vicini ai minimi storici”, ricorda Anedda. Che invita a considerare anche un altro aspetto: “I prezzi delle case sono in calo” e ormai il trend ribassista si va esaurendo, considerando che in qualche piazza (a cominciare da Milano) ci sono i primi segnali di ritorno alla crescita.

DIRITTO DI ABITAZIONE

Il diritto di abitazione e il diritto di uso

Diritto di abitazione e usufrutto: differenze e analogie

Il diritto di abitazione  è regolato dall’articolo 1022 e, per quanto riguarda l’eredità, dall’articolo 540 secondo comma del codice civile. E’ un diritto molto simile al diritto di usufrutto, ma con un’importante differenza. Colui che gode del diritto di abitazione può utilizzare il bene immobile per le proprie esigenze abitative e per quelle della propria famiglia. Non può esistere un diritto di abitazione su un palazzo di quaranta piani, può esistere solo un singolo appartamento.

Qual è il limite temporale del diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione, come il diritto di usufrutto è un diritto temporaneo, può essere costituito per la durata della vita del titolare del diritto, ma non può eccedere questa. E non è un diritto trasferibile. Anche dal punto di vista fiscale valgono le stesse regole del diritto di usufrutto, anche per quanto riguarda la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie.

Il diritto di abitazione è pignorabile?

A differenza del diritto di usufrutto, il diritto di abitazione non è pignorabile. Se io fossi una persona anziana senza eredi prossimi e volessi godermi la mia vita con un po’ di tranquillità potrei decidere di vendere la nuda proprietà della mia casa, riservandomi l’usufrutto, se non temo pignoramenti, e riservandomi il diritto di abitazione se ho un debito che desta particolare preoccupazione.

Diritto di uso: è possibile su un immobile?

Gli immobili sono generalmente gravati da un diritto di abitazione o da un diritto di usufrutto, ma non da un diritto di uso. Il diritto di uso non è generalmente costituito su un immobile. Chi ha diritto di uso di una cosa può servirsi di essa, e, se è fruttifera, può raccoglierne i frutti per i bisogni suoi e della sua famiglia.

MUTUI IN SALITA

Le richieste di mutuo crescono del 5,8% a settembre 2018

 
Aumentano le richieste di mutui a settembre 2018

È appena uscita la consueta rilevazione del Barometro Crif, che analizza l’andamento dei mutui e delle surroghe basandosi sulle istruttorie formali avvenute nel mese appena trascorso (quindi non limitandosi a preventivi online o richieste di informazioni). Il quadro che ne emerge, come spiega l’Executive Director di Crif, Simone Capecchi, è positivo: “A settembre aumentano ancora le richieste di nuovi mutui a fronte di un costante ridimensionamento delle surroghe. La dinamica positiva si riflette anche sulla crescita dell’importo medio richiesto e sull’allungamento dei piani di rimborso”. Vediamo i dati nel dettaglio.

Più mutui e per cifre più elevate

Rispetto a 12 mesi fa, sono aumentate del 5,8% le famiglie italiane che si sono rivolte a istituti di credito per ottenere un mutuo sulla casa. Non solo: un altro dato che emerge dalla rilevazione di settembre è la crescita dell’importo medio richiesto, che si è attestato a 127.359 euro, segnando un +3,1% rispetto al corrispondente mese del 2017. In linea con l’attuale andamento del mercato immobiliare, che vede i prezzi sostanzialmente fermi, quasi il 30% delle richieste è relativa a importi fra i 100 mila e i 150 mila euro, mentre solo un quarto supera i 150 mila euro.

Piani di rimborso superiori ai 15 anni

Si conferma la preferenza degli italiani per i piani di rimborso a lungo termine: oltre il 70% delle richieste, infatti, supera i 15 anni (in crescita di 2,3 punti percentuali rispetto a settembre 2017). Si dimezzano invece quelli con durata inferiore ai 5 anni, che in genere sono relativi ai mutui di sostituzione.

Aumentano gli under 34 che fanno richiesta di mutui

Con una quota pari al 34,5% del totale, la fascia d’età compresa tra i 35 e i 44 anni rimane maggioritaria, anche se, rispetto a 12 mesi fa, registra un lieve calo (-0,7 punti percentuali). In aumento invece le richieste di mutuo da parte dei più giovani: sebbene gli under 35 continuino a rappresentare solo il 27,4% del totale, le persone fra i 25 e i 34 che hanno deciso di acquistare una casa sono cresciute di 0,5 punti percentuali rispetto a settembre 2017.

di Laura Fabbro

PIGNORAMENTO DELLA CASA

Pignoramento della casa, la separazione dal coniuge può evitarlo?

divorzio

Guai con i creditori e casa a rischio di pignoramento? Un’idea potrebbe essere quella di venderla, donarla o intestarla alla propria moglie, dalla quale poi ci si separa. E’ una soluzione? Vediamo.

Pignoramento dell’immobile donato

Due dei modi di evitare il pignoramento sono la vendita o la donazione della casa Un altro modo è conferirla in un fondo patrimoniale a patto che il fondo stesso non sia destinato alle necessità familiari. Tuttavia, la donazione può essere revocata (tramite, appunto, “azione revocatoria”) se si giudica che vada contro l’interesse del creditore, che è prevalente. Il che significa che la casa donata è come se non lo fosse mai stata, se il creditore può dimostrare che la donazione è stata fatta per evitare il pignoramento. Cosa che si considera vera se, dopo la donazione, i beni del creditore restano insufficienti a soddisfare il debito risultando, ad esempio, nullatenente. Se invece anche dopo la donazione restassero in capo al creditore altri beni pignorabili (ad esempio un altro immobile), la donazione resterebbe valida e il pignoramento attaccherebbe il secondo immobile.

Vendere il bene a rischio di pignoramento

Il caso della vendita, invece, è una soluzione più “solida” contro il pignoramento, poiché, in caso la casa oggetto delle mire del creditore venisse venduta, interverrebbe anche l’interesse dell’acquirente che l’ha acquistata (quindi l’interesse del creditore non sarebbe più prevalente). A meno che non sia dimostrabile che l’acquirente fosse d’accordo ad acquistare per evitare guai al debitore.

Separarsi dal coniuge evita il pignoramento?

La terza “scappatoia”, come si diceva, è l’utilizzare la separazione tra i coniugi per evitare il pignoramento. Innanzitutto va detto che se la casa è cointestata, o i coniugi sono in comunione dei beni, il creditore può pignorare solo il 50% dell’immobile: il che può comunque portare alla sua vendita all’asta, il cui ricavato, per metà, andrà al coniuge cointestatario.

Separazione dei beni: quando si può evitare il pignoramento

In caso di separazione dei beni, invece, se la casa è intestata al coniuge non debitore non è pignorabile, mentre se è intestata al debitore è completamente pignorabile. In quest’ultimo caso, può essere una soluzione separarsi dal coniuge e stabilire come compensazione l’assegnazione della casa? In teoria, se la separazione è poi effettiva e prelude ad un vero divorzio, sì. Tuttavia si son verificati diversi casi in cui la separazione stessa è stata revocata come simulazione, quando si fosse verificato che i due coniugi continuavano a vivere insieme, condividendo perfino le spese, e che tutto l’atto della separazione era finalizzato al solo evitare il pignoramento della casa. Quindi lo stratagemma potrebbe non avere effetto, in caso non si abbia una reale intenzione di divorziare.

Una ulteriore soluzione potrebbe essere quella di cambiare regime patrimoniale: se due coniugi fino a quel momento sono stati in comunione dei beni possono passare alla separazione dei beni. Anche in questo caso, però, il creditore può intraprendere un’azione revocatoria, qualora fosse dimostrato l’intento di evitare il pignoramento.

In conclusione, la separazione dal coniuge o il regime di separazione dei beni non possono evitare il pignoramento.

DIFETTI DI COSTRUZIONE EDILI

  Difetti costruzione immobili, la responsabilità del venditore-costruttore

Gtres

Con l’ordinanza n. 23132/2018, la seconda sezione civile della Corte di cassazione ha sottolineato che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera, non solo quando i lavori sono eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo.

Nel dettaglio, la Cassazione ha affermato che “la denuncia di gravi difetti di costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa, può essere fatta valere anche dagli acquirenti dell’immobile, in base al principio che le disposizioni di cui all’art. 1669 cod. civ. mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell’opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale”.

Il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera, non soltanto quando i lavori sono eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo, al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché, anche in tali casi, la costruzione dell’opera è a lui riferibile.

Proprio questa attività di interferenza o di controllo, così come quella di progettazione, documentano, in generale, il coinvolgimento del venditore committente e la sua corresponsabilità, salvo che, in ipotesi limite, sia dimostrata la incolpevole estraneità.

PLUSVALENZA COME SI CALCOLA

  Plusvalenza immobiliare, cos’è e come si calcola

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La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.

Plusvalenza immobiliare, tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; quando l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Plusvalenza immobiliare 2019

La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali.

Esenzione plusvalenza immobiliare

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Plusvalenza immobiliare, come si calcola

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa è stata ceduta a titolo oneroso. La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Plusvalenza immobiliare, quando non si paga

Come detto, se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

  • si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
  • si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
  • si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale.

PROPOSTA DI ACQUISTO

      Casa, che cos’è e come funziona la proposta d’acquisto

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Quando si è in cerca di una casa da acquistare e si è individuato l’immobile ideale, inizia un iter che – se non emergono inconvenienti – sfocia poi con l’acquisto della tanto desiderata abitazione. Tutto parte, in genere, con la proposta d’acquisto.

Che cos’è una proposta dacquisto?

“La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ‘caparra’. Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente che di solito si impegna a non revocarla per un determinato periodo di tempo. Non vincola il venditore che nel frattempo resta libero di valutare anche altre offerte.

Bisogna distinguere la proposta di acquisto dal contratto preliminare di vendita o ‘compromesso’, con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa”.

Quale deve essere la durata?

“E’ consigliabile stabilire un termine ridotto per l’efficacia della proposta, ad esempio una o due settimane, entro il quale il venditore potrà accettarla concludendo l’affare”.

La proposta dacquisto prevede una caparra, quest’ultima a quanto deve ammontare?

“La proposta d’acquisto è accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di ‘caparra’. In genere si tratta di qualche migliaio di euro stabilito in proporzione rispetto al valore dell’immobile.

Tale somma resta ‘bloccata’ (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Importante: l’assegno relativo alla caparra deve essere intestato direttamente al venditore”.

Cosa succede se la proposta dacquisto non viene accettata dal venditore?

“Se la proposta d’acquisto non viene accettata, la caparra verrà restituita al proponente che sarà libero di modificare la sua proposta, magari migliorando le condizioni”.

Al contrario, cosa succede se la proposta dacquisto viene accettata?

“Nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto l’accordo contrattuale e le parti sono vincolate al rispetto di quanto contenuto nella proposta accettata.

L’immediata nascita di un obbligo contrattuale impone di prestare grande attenzione alle clausole contenute nella proposta di acquisto che solo con il consenso di entrambi i contraenti potrà essere modificata o integrata.

Sarà necessario quindi fare molta attenzione alle modalità e ai tempi di pagamento del prezzo, alla eventuale esigenza di richiedere un finanziamento, alla verifica della consistenza dell’immobile con riferimento alla regolarità urbanistica e degli impianti, ed infine ai tempi di consegna dell’immobile stesso.

Cosa accade, invece, se l’acquirente ci ripensa?

“Se il venditore ha già accettato, è essenziale capire se l’acquirente si sia riservato la possibilità di tornare indietro sui suoi passi avendo qualificato le somme versate a titolo di ‘caparra penitenziale’. Solo in questo caso potrà sciogliersi dal vincolo contrattuale perdendo solo la somma versata. In caso contrario, ovvero in caso di versamenti a titolo di ‘caparra confirmatoria’, per essere libero dall’impegno assunto dovrà ottenere il consenso del venditore, perdendo la somma versata a titolo di caparra ed esponendosi al rischio di eventuali ulteriori richieste di risarcimento danno da parte del venditore”.

DETRAZIONE LOCAZIONE A STUDENTI

     Detrazione locazione studenti universitari: le novità

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Gli studenti universitari fuori sede possono usufruire di una detrazione per i canoni di locazione. Vediamo in cosa consiste, come funziona e quali sono le novità.

Locazione studenti universitari, la detrazione

Per gli studenti universitari fuori sede è prevista dal Tuir una detrazione del 19% dall’Irpef entro il limite di 2.633 euro sui canoni di affitto relativi ai contratti di locazione degli studenti iscritti a un corso di laurea presso una università situata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa.

Detrazione affitto studenti fuori sede 2017-2018

La detrazione per il 2017 e per il 2018 è stata estesa dalla legge di Bilancio 2018 anche agli studenti iscritti a università situate nella stessa provincia di quella di residenza e con distanza pari ad almeno 50 chilometri nel caso di residenza in zone montane o disagiate. Per beneficiare della detrazione del 19% dell’affitto pagato è necessario che università e casa presa in affitto siano situati nello stesso Comune.

Locazione studenti universitari, la detrazione nel 730

Con la detrazione del canone di locazione gli studenti universitari hanno la possibilità di risparmiare un importo di circa 500 euro all’anno. Il bonus deve essere richiesto in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi annuale.

Detrazione affitto studenti universitari, la precisazione dell’Agenzia delle Entrate

Con la risposta 19/2018, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che non si ha diritto alla detrazione per i canoni di locazione sostenuti da studenti universitari fuori sede, anche alle condizioni più favorevoli previste dall’ultima legge di Bilancio, quando il comune di residenza dello studente non rientra tra quelli montani e non può essere considerato “disagiato”.

L’interpello al quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito risposta è stato proposto da un contribuente, la cui figlia, residente a Novara, è iscritta all’università di Pavia. La ragazza, fin dall’inizio del corso di studi, ha deciso di non viaggiare come pendolare, poiché la sede universitaria può essere raggiunta da Novara con il treno solo tramite Milano o Mortara, in un’ora e quaranta minuti.

A tal proposito, il contribuente ha sottolineato che il comune di Novara, pur essendo ben collegato alle sedi universitarie di Torino e Milano, non lo è rispetto a Pavia e, quindi, dovrebbe essere considerato “disagiato” solo rispetto a quest’ultima, perché le altre sedi rientrerebbero comunque nel requisito dei 100 km previsto dalla norma. Fatta questa premessa, l’interpellante ha chiesto se, alla luce delle modifiche che hanno interessato l’agevolazione, è possibile usufruire della detrazione relativa ai canoni di locazione per studenti universitari fuori sede.

Secondo l’istante, dovrebbe essere consentito l’accesso al bonus se il beneficiario è in possesso della documentazione da cui risulta l’effettivo disagio nel raggiungere la sede universitaria. In alternativa, si potrebbe considerare, oltre al parametro della distanza in chilometri, anche quello del tempo percorso per raggiungere la sede di studio.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato che la detrazione per i canoni di locazione sostenuti da studenti universitari fuori sede (prevista dall’articolo 15, comma 1, lettera i-sexies, Tuir) è pari al 19%, per un importo non superiore a 2.633 euro. Per avere diritto al bonus, gli studenti devono essere iscritti a un corso di laurea presso un’università di un comune diverso da quello di residenza, distante da quest’ultimo almeno 100 km e comunque in una provincia diversa.

La legge di Bilancio 2018 ha modificato la disciplina della detrazione prevedendo che, limitatamente al 2017 e al 2018, il requisito della distanza si intende rispettato anche all’interno della stessa provincia ed è ridotto a 50 km per gli studenti residenti in zone montane o disagiate (articolo 15 del Tuir, comma 1, lettera i-sexies.01). La modifica, quindi, consente di beneficiare dell’agevolazione a condizioni più favorevoli nel caso in cui il comune di residenza dello studente sia situato in una zona montana o disagiata.

Secondo l’Agenzia, però, tale circostanza non ricorre nel caso concreto sottoposto alla sua attenzione poiché il comune di Novara non rientra tra quelli montani (cfr allegato alla circolare min. Finanze n. 9 del 14 giugno 1993) e non può essere considerato ubicato in una zona “disagiata”, in quanto risultano percorribili diverse vie di comunicazione, tra le quali quelle ferroviarie e stradali, che lo collegano ad altri comuni. La norma in esame, infatti, per la valutazione del “disagio”, non fa riferimento al comune in cui è situata la sede dell’università, ma al comune di residenza dello studente. La situazione di “disagio”, inoltre, deve essere valutata sulla base di criteri oggettivi.

Pertanto, conclude l’Agenzia, nell’ipotesi descritta dal contribuente non ricorrono le più favorevoli condizioni previste dalla ricordata modifica normativa. Di conseguenza, la detrazione non spetta.

MUTUO E NUDA PROPRIETA’

      Mutuo ipotecario con usufruttuario: acquistare la nuda proprietà

mutuo casa

Acquistare la nuda proprietà di una casa può essere un modo per assicurarsi un investimento futuro, pur non utilizzando da subito l’immobile il cui usufrutto viene lasciato ad altri. È possibile acquistarla anche stipulando un mutuo. Vediamo come.

Accendere un mutuo per acquistare la nuda proprietà

Un mutuo per nuda proprietà è un finanziamento che consente l’acquisto della sola proprietà dell’edificio, di cui verrà alienato solo l’usufrutto. Le persone che avranno l’usufrutto della casa ne godranno, solitamente, fino ad un termine stabilito, che può coincidere con il loro decesso oppure con un momento pattuito in un apposito contratto. Alla scadenza del contratto di usufrutto, questo tornerà al nudo proprietario che potrà così godere appieno della propria casa.

Vendere la nuda proprietà: a chi conviene?

Soluzioni di questo tipo possono essere applicate, ad esempio, da figli che lasciano l’usufrutto della casa vita natural durante ai genitori, oppure fino alla propria maggiore età, oppure i proprietari di una casa, divenuti anziani e bisognosi di liquidità aggiuntiva alla propria pensione, possono scegliere di alienare la nuda proprietà della propria abitazione mantenendone solo l’usufrutto fino al momento del decesso, oppure cedendolo a terzi (ad esempio, affittando l’appartamento). Va detto infatti che la nuda proprietà, fermo restando il contratto di usufrutto, può essere comunque comprata e venduta con una normale procedura di compravendita notarile quindi, al bisogno, può essere trattata come un qualunque investimento immobiliare.

Valore della nuda proprietà

Alla luce di quanto sopra si capisce come chi accenda un mutuo per acquistare la nuda proprietà di un immobile lo fa cosciente che non avrà l’uso del bene che acquista almeno per un certo tempo. Questo è un fattore che potrebbe rappresentare una difficoltà con le banche in quanto costituisce per l’istituto di credito una garanzia in meno sul finanziamento: in caso di pignoramento per eventuali mancati rimborsi delle rate del mutuo, infatti, la banca potrà mettere all’asta soltanto la nuda proprietà dell’immobile pignorato, ricavandone meno che vendendone anche l’usufrutto. Più lungo è il periodo di usufrutto, minore sarà il valore della nuda proprietà, che potrebbe valere anche il 50-60% in meno rispetto al valore di mercato dell’intero immobile. Il che da un lato potrebbe fare gola ai potenziali acquirenti; ma d’altro canto potrebbe non essere allettante, per loro, dover aspettare prima di poter godere del bene acquistato.

Usufruttuario terzo datore di ipoteca

Le difficoltà sopra esposte portano a due conseguenze: la prima è che l’importo finanziato per l’acquisto di una nuda proprietà sarà per forza di cose inferiore a quello di un mutuo “normale” (in ragione sia del minor valore della proprietà spogliata dell’usufrutto, sia delle minori garanzie); la seconda è che, a compensazione, la banca potrebbe chiedere garanzie aggiuntive, come la presenza di un terzo co-obbligato al pagamento, di un garante, o la disponibilità dello stesso usufruttuario ad essere terzo datore di ipoteca, subentrando al mutuatario in caso di suo mancato rimborso delle rate.

Vantaggi dell’acquistare una nuda proprietà

Tenendo comunque conto che acquistare una nuda proprietà costa meno rispetto all’effettivo valore dell’immobile, tale mossa è comunque consigliabile a chi voglia effettuare un investimento rivalutabile in futuro senza avere immediatamente molta liquidità, a patto che non ci sia immediata necessità di utilizzare in prima persona la casa.

Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi, anche un mutuo per la nuda proprietà si presta alle agevolazioni prima casa, purché l’immobile risulti abitazione principale e il proprietario abbia quindi, la residenza nell’immobile pur avendone concesso l’usufrutto a terzi.

AFFITTO=RISPARMIO

Affitto: alcuni consigli per risparmiare

 
Alcuni consigli su come risparmiare sull'affitto

L’affitto è spesso gravoso non solo per l’inquilino, ma anche per il proprietario che al canone annuale percepito deve sottrarre le tasse di locazione. Ci sono però alcuni modi che permettono sia ai locatori che ai locatari di risparmiare, e non poco. In primis la cedolare secca al 10% o al 21%, che riduce l’importo delle tasse sul reddito da locazione dovute dal proprietario allo Stato. Poi, per l’inquilino, c’è la possibilità di richiedere le agevolazioni fiscali sull’affitto, grazie alle quali una quota del canone viene detratta nella dichiarazione dei redditi.

Detrazioni oltre i 900 euro

Agevolazioni fiscali sono previste nei seguenti casi:

  • Per chi affitta l’abitazione principale la detrazione è di 300 euro per redditi complessivi non superi 15.493,71 euro, o di 150 euro nel caso di redditi superiori.
  • Per chi ha preso in affitto un appartamento con contratto a cedolare secca sono previste detrazioni fino a 495,80 euro all’anno, che scendono a 247,90 euro se il reddito è compreso tra i 15.493 euro e i 30.987 euro.
  • I giovani tra i 20 e i 30 anni possono risparmiare ben 991,60 euro per i primi tre anni dalla stipula del contratto.
  • Anche ai lavoratori fuori sede che hanno trasferito la propria residenza lo Stato permette di detrarre fino a 991,60 euro nel caso di redditi sotto i 15.493,71 euro e 495,80 euro per i redditi compresi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro.

Aiuti per gli studenti fuori sede o persone in difficoltà economica

Affittare una stanza in una città universitaria costa. Per questo agli studenti fuori sede è consentito detrarre il 19% di un massimo di 2.633 euro all’anno. Ma anche i lavoratori possono contare su un aiuto da parte dello Stato in circostanze particolari. Il Fondo per la Morosità Incolpevole aiuta infatti gli inquilini che hanno perso il lavoro a causa di licenziamenti o a seguito di accordi aziendali che hanno comportato la riduzione dell’orario. Il sostegno è rivolto anche in caso di cessazione di attività libero-professionali. Nel caso invece di contribuenti che a causa di gravi malattie o decesso di un componente della famiglia si trovano in situazioni di difficoltà economica, il Fondo è gestito direttamente dalle Regioni.

Contributi comunali

Se la spesa per l’affitto è troppo alta rispetto al proprio reddito è possibile richiedere il contributo comunale di integrazione al canone di locazione, le cui regole specifiche sono stabilite da ciascun Comune (ma in genere è necessario possedere un ISEE di valore non superiore a 28.000 euro).

Canone concordato

Chi abita a Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania può anche sfruttare il contratto di locazione a canone concordato, che comporta per l’inquilino un canone inferiore ai valori medi di mercato e per il proprietario diversi vantaggi fiscali.

di Laura Fabbro

CONDONO SOTTO I 100.000 EURO CON EQUITALIA

La proposta porta la firma di Matteo Salvini: «Chiudere subito tutte le cartelle esattoriali di Equitalia per cifre inferiori ai 100 mila euro, per liberare milioni di italiani incolpevoli ostaggi e farli tornare a lavorare, sorridere e pagare le tasse». Il vicepremier si riferisce, quindi, a chi ha un debito con l’ex agente della riscossione e ancora non è riuscito a pagarlo nonostante le due precedenti rottamazioni. Per la sinistra, è un vero e proprio condono. Per Salvini, invece, si tratta di «pace fiscale». E per il Governo è un rebus: dove si troveranno i soldi per garantire la copertura di questo provvedimento? Quest’ultimo aspetto resta ancora in bilico. Si sa soltanto che la pace fiscale potrebbe portare – secondo indiscrezioni – nelle casse dello Stato fino a 3,5 miliardi di euro. Ma sarebbero molti di più se dovesse passare l’idea di un altro leghista, il sottosegretario al Tesoro Massimo Bitonci, che propone di portare la soglia della pace fiscale da 100mila ad 1 milione di euro.

SPREAD IN SALITA?

Mercato immobiliare e mutui: e se lo spread sale?

 
 

Nel 2018 la vendita e l’acquisto di immobili sono stati sostenuti dalla politica economica vantaggiosa applicata dai vari istituti sui mutui casa. Un momento incoraggiante dunque per il comparto che però, secondo alcune previsioni, potrebbe incontrare qualche criticità nel corso dei prossimi mesi, soprattutto se lo spread tra BTp e Bund dovesse iniziare a impattare l’altro spread, quello che viene applicato dalle banche ai finanziamenti.

Spread BTp / Bund: a che punto siamo

A tirare le fila della questione e delineare un quadro generale sullo stato delle cose ci ha pensato qualche giorno fa un articolo del Sole 24 Ore. Lo scorso maggio i tassi dei BTp a 10 anni si erano posizionati sull’1,8% con uno spread, compreso di Bund, a 120; ad agosto però si è assistito ad un incremento della cifra verso valori più critici: i BTp hanno iniziato a rendere il 3,25% e lo spread è arrivato a toccare la quota di 290, cifra che non si raggiungeva dal 2014. Nonostante ciò però i mutui casa concessi dalle banche hanno comunque potuto contare su spread ai minimi storici e, di conseguenza, questo ha contribuito a sostenere la domanda.

Per i mutui a tasso fisso gli istituti sono arrivati ad applicare spread azzerati, cosa che tenendo in considerazione anche il valore dell’Euribor, diventerebbe impossibile per i prestiti a tasso variabile. Fatto sta che le banche oggi hanno rinunciato al guadagno del margine, per diverse ragioni: il mutuo è solo un prodotto in grado di attirare clienti verso soluzioni dal più ampio profitto e, nel prossimo futuro, le banche prevedono di riuscire ad acquistare denaro a condizioni ancora più vantaggiose.

E se lo spread BTP / Bund cominciasse ad incidere sui mutui?

Ad ora questo rischio sembra essere stato aggirato, ma se questa ipotesi dovesse diventare reale il settore dovrà attendersi alcuni effetti indesiderati con il rischio di bloccare gli investimenti immobiliari che si farebbero quindi meno convenienti.

di Francesca Lauritano

NO PAY NO AUTHORIZATION

Calabria, niente autorizzazioni se non si paga il progettista

Fondazione Inarcassa: ‘legge a tutela dei liberi professionisti che speriamo sia di ispirazione per le altre Regioni’

 
27/08/2018 – La presentazione di un’istanza autorizzativa deve essere corredata, oltre che da tutti gli elaborati previsti dalla normativa, dalla lettera di affidamento dell’incarico sottoscritta dal committente.
 
E, soprattutto, per ottenere l’autorizzazione, occorre presentare un documento che attesti il pagamento delle spettanze da parte del committente. In mancanza di questo documento, l’iter amministrativo non può andare avanti.
 
Lo prevede la LR 25 del 31 luglio 2018 con cui la Regione Calabria mira a tutelare il lavoro dei professionisti e ad attenuare l’evasione fiscale.
 
La legge – spiega l’articolo 1 – ha come oggetto la tutela delle prestazioni professionali rese sulla base di istanze presentate alla pubblica amministrazione per conto dei privati cittadini o delle imprese.
 
La legge prevede che la presentazione dell’istanza autorizzativa o di istanza ad intervento prevista dalle norme e dai regolamenti regionali, provinciali e comunali debba essere corredata, oltre che da tutti gli elaborati previsti dalla normativa vigente, dalla lettera di affidamento dell’incarico sottoscritta dal committente.
 
L’amministrazione, al momento del rilascio dell’atto autorizzativo o della ricezione di istanze ad intervento diretto, acquisisce la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà del professionista o dei professionisti sottoscrittori degli elaborati progettuali, attestante il pagamento delle correlate spettanze da parte del committente.
 
La mancata presentazione di tale dichiarazione costituisce motivo ostativo per il completamento dell’iter amministrativo fino all’avvenuta integrazione. La documentazione è richiesta dagli uffici interessati dall’iter attivato.
 

Fondazione Inarcassa: ‘legge a tutela dei liberi professionisti’

Fondazione Inarcassa, la Fondazione Architetti e Ingegneri liberi professionisti iscritti Inarcassa, plaude all’iniziativa della Regione Calabria.
 
“Il provvedimento, sostenuto dagli Ordini degli architetti e ingegneri calabresi, tutela i liberi professionisti nelle prestazioni espletate per conto dei privati. Infatti, al momento del rilascio dell’atto autorizzativo in materia di edilizia ed urbanistica, il professionista dichiarerà preventivamente che le proprie prestazioni siano state economicamente soddisfatte, indicando altresì gli estremi della fattura” – si legge in una nota della Fondazione.
 
“Apprendiamo con soddisfazione che la proposta del consigliere regionale Ennio Morrone, sia divenuta una realtà – dichiara il Presidente di Fondazione Inarcassa, Egidio Comodo. Questa legge avrà ricadute certamente positive sugli ingegneri e architetti che vivono di libera professione e contribuirà in modo decisivo al contrasto all’evasione fiscale. Grazie a questo provvedimento, inoltre, i professionisti non saranno più costretti ad accettare compensi inadeguati alle prestazioni svolte”.
 
“Peraltro, la legge della Regione Calabria si inserisce nel solco già indicato dalla Regione Toscana che, con la decisione n. 29 del 6 marzo 2018, ha, per prima, definito le regole volte a garantire un equo compenso per i professionisti . Apprezziamo il percorso già avviato da altre Regioni, come la vicina Basilicata”.

“L’augurio – conclude il Presidente – è quello che l’iniziativa legislativa della Regione Calabria possa essere il paradigma da proporre nelle varie sedi istituzionali ed in particolare, nell’immediato, al tavolo della Conferenza dei Presidenti dei Consigli Regionali”.
 

Consulenti del Lavoro: ‘equo compenso sia quotidianità e non eccezione’

“Con questo importante provvedimento – commenta il Presidente della Fondazione Studi Consulenti del Lavoro, Rosario De Luca – anche la Calabria segue l’esempio virtuoso delle Regioni che hanno introdotto disposizioni normative sull’equo compenso a favore della categoria dei professionisti, promuovendo la dignità economica e sociale di lavoratrici e lavoratori autonomi e a tutela, soprattutto, dei tanti giovani che incontrano le maggiori difficoltà nel farsi strada nel mondo del lavoro professionale”.
 
“Il fatto che sempre più istituzioni si impegnino per rendere l’equo compenso un principio basilare del nostro ordinamento – prosegue – dimostra il valore della battaglia portata avanti dal Comitato Unitario delle Professionisti e dalla Rete delle Professioni Tecniche. Continueremo dunque con determinazione il cammino intrapreso – conclude -, con l’obiettivo di rendere l’equo compenso del professionista la quotidianità e non l’eccezione. La lotta contro la richiesta di prestazioni professionali a costo zero prosegue”.

BONUS PRIMA CASA IN AFFITTO?

Bonus prima casa anche per gli immobili in affitto

 

Belle novità per tutti coloro che hanno dato in affitto un immobile: secondo una recente sentenza stabilita dalla Cassazione (n. 19989) l’opportunità di accedere al bonus prima casa sarebbe godibile anche in questi casi.

Si interviene ancora una volta dunque sul fronte delle agevolazioni previste per chi compra casa, concedendo quindi la possibilità di beneficiare di questo speciale bonus messo a punto per l’acquisto dell’abitazione principale anche per chi possiede già una prima casa con contratto di locazione, e pertanto non utilizzabile.

Come funziona il bonus per chi ha un immobile in affitto

Chi vuole richiedere questa agevolazione infatti deve sapere che il possesso di una seconda casa non costituisce un limite, almeno nel caso in cui l’interessato dimostri di non poter vivere all’interno di questo immobile. Per semplificare, dunque, vale il principio di idoneità all’abitazione dell’immobile già posseduto, che è da valutare non solo sul piano oggettivo ma anche a seconda dello scopo che il contribuente ne fa o ne prevede di fare.

Ricordiamo che uno dei requisiti indispensabili per accedere al bonus è quello di non possedere un altro immobile destinato all’uso abitativo cosa che non si verifica nel caso in cui si sia proprietari di una casa che però non può soddisfare le esigenze abitative come, appunto, una casa in affitto. Il bonus prima casa spetta dunque anche a tutti coloro che hanno già un immobile nello stesso Comune, ma che a causa di un vincolo giuridico, come un contratto di locazione, non possono viverci all’interno.

di Francesca Lauritano

DECRETO MILLE PROROGHE

Mutui: le novità del decreto Milleproroghe

 
Milleproroghe: confermata la sospensione del mutuo fino al 2020
 

Prorogata fino al 2020 la sospensione del pagamento della quota capitale per tutti coloro che hanno stipulato un mutuo casa. Il tanto chiacchierato decreto Milleproroghe, infatti, porterà a breve una serie di novità rispetto a tasse e normative in diversi ambiti, che renderanno alcune famiglie più sollevate rispetto alle spese necessarie da mettere a budget. Una delle più interessanti riguarda proprio i mutui casa e la sospensione delle rate durante il piano di ammortamento.

Milleproroghe: cosa succede ai mutui?

Grazie ad uno speciale accordo siglato tra il Ministero dello Sviluppo Economico, l’Associazione Bancaria Italiana, il Tesoro e le associazioni dei rappresentanti delle imprese, sarà mantenuta fino al 2020 la misura già attiva che prevede la sospensione del pagamento delle rate del finanziamento. Si tratta di un’opportunità che può rivelarsi decisamente utile per alcune famiglie in certi particolari frangenti della vita.

La sospensione del pagamento delle rate sarà prevista per un massimo di 12 mesi, durante i quali però si continueranno a maturare gli interessi. Per poter usufruire di questa opzione il richiedente dovrà essere in possesso di alcune specifiche condizioni come, giusto per fare qualche esempio nel pratico, aver perso il lavoro nel corso degli ultimi due anni oppure aver visto il proprio orario lavorativo ridursi per un periodo di almeno 30 giorni.

di Francesca Lauritano

REDDITO DI CITTADINANZA

      Reddito di cittadinanza dimezzato per chi ha la casa di proprietà

Gtres

Reddito di cittadinanza e casa di proprietà. Per fare luce sui dubbi degli ultimi giorni è intervenuto lo stesso Luigi Di Maio, spiegando che possedere una casa di proprietà non fa decadere il diritto a ricevere i 780 euro del reddito di cittadinanza, bensì ne dimezza l’importo (anche se si attendono chiarimenti specifici sulla prima casa).

Il vicepremier pentastellato, infatti, intervenendo ai microfoni di Rtl ha chiarito: “Se hai un appartamento e chiedi il reddito di cittadinanza, dai 780 euro ti viene stornato il cosiddetto affitto imputato, quindi dai 780 euro dei redditi zero arrivi a circa 400 euro“.

Per ricevere il reddito di cittadinanza è necessario rimanere sotto una certa soglia di reddito e patrimonio, dal cui calcolo sarebbe quindi esclusa la casa di proprietà. Possesso di cui però il governo terrà conto nell’erogazione della misura, anche se non è ancora chiaro se ci saranno distinzioni tra prima casa e proprietà in generale.

Inoltre, Di Maio ha aggiunto anche che il reddito di cittadinanza non sarà erogato in contanti  e che riguarderà “i cittadini italiani residenti da almeno dieci anni che accettano percorsi di formazione e riqualificazione prendendo impegni con il Governo”. I 780 euro ricevuti dovranno essere spesi in Italia.

Resta ancora il dubbio, però, su come ci si comporterà con chi sta pagando il mutuo della propria casa di proprietà. Il ministro Di Maio, infatti, non ha ancora chiarito se il reddito di cittadinanza verrà dimezzato anche in questo caso.

TARI SECONDA CASA

Seconda casa, la Tari non si paga ma solo a due condizioni

 
In alcuni casi la tassa sui rifiuti non va pagata per la seconda casa

Con l’inizio di settembre è arrivato per molti anche il momento di chiudere la propria abitazione al mare o in montagna per riaprirla, se va bene, in primavera. Eppure, anche quando è vuota, la seconda casa è un bene su cui ogni cittadino è chiamato a pagare le tasse. Soprattutto una, la tassa sui rifiuti.

A stabilire l’importo della Tari è il Comune di riferimento, chiamato a decidere l’aliquota di questa tassa di anno in anno. Per quanto riguarda le seconde case, la Tari non si paga ma solo a due precise condizioni. Ovvero che la casa dovrà risultare priva di arredi e priva di fornitura di acqua, gas e luce per il periodo di competenza della tassa sui rifiuti. Se uno di questi due elementi viene meno, la casa sarà considerata occupata e bisognerà versare la Tari.

Per dimostrare che la casa è disabitata, oltre a sospendere le forniture di acqua, gas e luce, è necessario presentare l’apposita documentazione al Comune. Che potrà effettuare un’ispezione dell’immobile.

In una sentenza del novembre 2017, però, la Commissione Tributaria di Massa Carrara ha stabilito che la Tari sulla seconda casa è illegittima se applicata ai proprietari che utilizzano l’abitazione soltanto per le vacanze. La sentenza è arrivata in risposta al ricorso di un contribuente che, dopo aver prodotto il dettaglio dei consumi delle utenze e dimostrato che l’immobile su cui contestava la tassa era effettivamente una seconda casa, ha ottenuto uno sconto del 30% sull’importo da pagare.

di Giovanni Marrucci

MUTUI PER I GIOVANI

Mutui under 35, le richieste rappresentano un quarto del totale

mutuo casa

 

Si conferma il trend in ripresa della richiesta di nuovi mutui. Secondo gli ultimi dati Crif, a settembre 2018 si è infatti verificato un +5,8% su base annua relativo alla domanda di nuovi mutui e di surroghe.

Aumenta l’importo medio dei mutui richiesti

Crescita anche a settembre per l’importo medio richiesto, che si è attestato a 127.359 euro, con un +3,1% rispetto al corrispondente mese del 2017, segnalando una ripresa in atto nell’ultimo trimestre dell’anno che fa seguito ad un primo semestre sostanzialmente piatto.

Mutui oltre i 15 anni, i preferiti dagli italiani

Per quanto riguarda la distribuzione per classe di durata dei mutui richiesti, si conferma la preferenza degli italiani per piani di rimborso compresi tra i 16 e i 20 anni, che arrivano al 26,1% del totale delle richieste, in crescita dell’1,7% rispetto al corrispondente periodo del 2017. Complessivamente, oltre il 70% delle richieste prevede un piano di rimborso superiore ai 15 anni (in crescita di 2,3 punti percentuali) mentre quelli con durata inferiore ai 5 anni, perlopiù relativi ai mutui di sostituzione, hanno un peso pari allo 0,6% del totale, valore dimezzato rispetto al 2017.

Crescono le domande di mutuo degli under 35

La fascia d’età compresa tra i 35 e i 44 anni rimane maggioritaria rispetto a coloro che fanno domanda di mutuo: la quota è pari al 34,5% del totale, seppur in leggero calo rispetto al 2017 (-0,7 punti percentuali). Le altre classi di età non mostrano variazioni sostanziali, tranne quella compresa tra i 25 e i 34 anni, che cresce dello 0,5% annuo, pesando il 25% del totale delle richieste, mentre il 27,4% sono le domande presentate in genere da persone con meno di 35 anni.

 “In questo scenario, – commenta Simone Capecchi, Executive Director di CRIF, – è interessante sottolineare come si stiano diversificando i canali di richiesta, favoriti dalla disponibilità delle nuove tecnologie, che se da un lato facilitano e velocizzano i processi di accesso al credito, dall’altro obbligano gli operatori di settore a introdurre verifiche sempre più tempestive ed efficaci delle informazioni fornite dai consumatori in ottica antifrode”.

MEDIATORE IMMOBILIARE//LOCAZIONE TURISTICA

Mediatore immobiliare, la natura dell’attività si trasforma con l’aggiunta di servizi alberghieri

Gtres

 

La Corte di Cassazione con ordinanza n. 21841 del 7 settembre 2018 ha stabilito che se all’attività del mediatore immobiliare tout court si aggiungono prestazioni accessorie di servizi di natura alberghiera o di vario altro genere, tale modus operandi delinea un’attività più complessa e articolata che, in quanto avente natura imprenditoriale in re ipsa, va assoggettata nella sua globalità a un maggior reddito di impresa, pur in mancanza di una organizzazione esterna in forma aziendale e purché venga esercitata per professione abituale ancorché non esclusiva. Vediamo nel dettaglio il caso esaminato.

La Corte di cassazione ha esaminato la vicenda processuale di una società di capitali operante sull’isola di Ponza, la cui attività formale sottoposta a tassazione era quella della mediazione immobiliare, ma a cui gli organi di controllo fiscale hanno contestato un maggior reddito di impresa per omessa contabilizzazione di ricavi in relazione allo svolgimento di fatto e in prevalenza di un’attività di affittacamere e di gestione di case e di appartamenti per vacanza, con fornitura degli annessi servizi accessori riconducibili a prestazioni di servizio di natura alberghiera.

Ma quali sono gli elementi di fatto che possono legittimare gli organi di controllo a effettuare delle contestazioni di natura fiscale e che possono poi condurre l’autorità giudiziaria a ritenere, che l’attività svolta sia di natura imprenditoriale?

Eccoli di seguito:

  • il rinvenimento presso la società di materiali per la pulizia con annesse fatture di acquisto a essa intestate;
  • la disponibilità di svariati immobili a destinazione turistica di breve periodo;
  • la pubblicità dell’offerta in locazione degli immobili su internet tramite un proprio sito o su altri siti specializzati nel settore;
  • la fornitura di servizi accessori, quali le pulizie iniziali e finali e la fornitura di biancheria;
  • la mancata corrispondenza tra il numero degli immobili pubblicizzati e i mandati dei proprietari;
  • la sottoscrizione da parte della società di contratti turistici in nome e per conto dei proprietari;
  • la presenza di operazioni di accredito sui conti correnti dei soggetti coinvolti nell’attività per le quali non vengono fornite le giustificazioni;
  • il servizio di pronto intervento in caso di piccola manutenzione ordinaria presso l’immobile locato;
  • il servizio di accompagnamento all’immobile;
  • il servizio di custodia dei bagagli;
  • la promozione di attività escursionistiche a prezzi convenzionati;
  • il noleggio di biciclette o di altri mezzi di trasporto;
  • l’offerta di una guida turistica o di altro materiale a uso turistico commerciale;
  • l’offerta della prima colazione o di pasti su ordinazione.

La risoluzione 9/1986 dell’Amministrazione finanziaria stabilisce che il requisito della professione abituale con il compimento, sia pur discontinuo, di una serie ripetuta di atti per la produzione e lo scambio di beni e di servizi, ha una rilevanza decisiva ai fini fiscali in quanto funge da elemento distintivo tra le attività commerciali attratte al reddito di impresa ex articolo 51 e seguenti del Dpr 597/1973, e le altre attività occasionali di cui all’articolo 77 dello stesso decreto.

TAGLIO DETRAZIONI FISCALI

Taglio alle detrazioni fiscali sui mutui nella manovra 2019: quali saranno le conseguenze?

tagli detrazioni

La manovra 2019 ha bisogno di finanziamenti. E l’aumento del deficit al 2,4 % potrebbe non essere una fonte sufficiente, anche considerato che probabilmente tale misura sarà bocciata dall’Unione Europea e che quindi occorrerà trovare delle alternative. Il Governo torna quindi a riconsiderare l’ipotesi che pareva accantonata di reperire liquidi anche attraverso il taglio lineare delle detrazioni fiscali a favore delle famiglie. In particolare per quanto riguarda mutui casa, spese universitarie e spese mediche (per le quali si pensa anche di aumentare la franchigia), finora detraibili al 19%. idealista/news ha cercato di fare il punto con l’aiuto di alcuni esperti.

Scaricare gli interessi passivi del mutuo, oggi al 19%

Ad oggi, interessi passivi e oneri accessori del mutuo sono scaricabili al 19% per un tetto massimo di 4 mila euro. Tuttavia, nella nuova legge di bilancio potrebbe essere compreso un taglio lineare del 2% dell’agevolazione fiscale, anche se non è ancora chiaro se si limiterà ai nuovi contratti o verrà esteso a tutti. Non si tratta comunque certo di una buona notizia per chi intende accendere un contratto di mutuo in questi giorni, né per i circa 4 milioni di italiani che ad oggi utilizzano la detrazione.

I tassi dei mutui 2018 sono infatti allettanti e mostrano condizioni favorevoli di cui approfittare, nonostante il possibile prossimo movimento al rialzo dei costi dei contratti, che comunque avverrà in modo molto graduale. Tuttavia, una possibile riduzione del vantaggio fiscale, che riporterebbe nelle casse dello Stato poco più di un miliardo l’anno, potrebbe avere un rilevante impatto, se non contabile (a conti fatti lo svantaggio si riduce a poche decine di euro l’anno) almeno psicologico.

Taglio delle detrazioni sui mutui, l’impatto psicologico

“Il minore risparmio – calcola poi Anedda – in sé non sarebbe rilevante: con un taglio del 2% si parla in media di 40-60 euro all’anno (mentre considerando la massima detrazione possibile, ovvero il 19% di 4 mila euro, se ad oggi si recuperano 760 euro domani si potrebbe scendere a 680, Ndr), che per l’intera durata di un mutuo potrebbe arrivare a circa un migliaio di euro di mancata detrazione. Fermo restando che tali cifre raddoppierebbero con un taglio del 4%. Tuttavia non va trascurato l’aspetto psicologico. Nel momento in cui si riducono le detrazioni, la predisposizione alla spesa da parte delle famiglie si riduce. E questo vale anche per le spese universitarie e mediche, ugualmente interessate dalla possibile sforbiciata. In presenza di aumenti delle tasse, e di incertezza su altri possibili provvedimenti nello stesso senso, l’atteggiamento verso la spesa (a maggior ragione se si parla dell’acquisto di una casa) non è più sereno e tende a farsi attendista, con conseguente fermo dei consumi. Il che è paradossale per una manovra che vorrebbe rilanciare la crescita”.

Ivano Cresto, responsabile business unit Mutui di Facile.it, è meno preoccupato. “Sebbene da un punto di vista psicologico una riduzione di due punti sulla somma detraibile possa sembrare grande – commenta infatti, –  per capire quale sia il reale impatto sulle tasche degli italiani bisogna calare il tutto nella realtà. Senza dubbio chi soffrirà maggiormente questo cambiamento, se diventasse effettivo, sarebbero i mutuatari che oggi raggiungono la soglia dei 4 mila euro di interessi passivi; anche per loro, comunque, numeri alla mano la mancata detrazione sarà pari a 80 euro all’anno. Dal lato della domanda e delle nuove richieste ed erogazioni, invece, è lecito attendersi che nulla cambi dato che il desiderio e la possibilità di acquistare casa rimangono identici sia con la detrazione del 19% sia con quella del 17%”.

“Il possibile taglio delle detrazioni sugli interessi passivi non è ovviamente da considerarsi una buona notizia per il mercato immobiliare – concorda Antonio Ferrara, Ad di Monety, società di mediazione del gruppo Gabetti. – Potrebbe difatti, almeno in una fase inziale, rallentare in parte il processo di crescita delle compravendite registrato negli ultimi anni. L’azione da parte del governo avrà comunque sulle famiglie un impatto più psicologico che finanziario. Analizzando infatti la media degli importi dei mutui erogati in Italia scopriamo che nel 2017 – secondo uno studio dell’ Abi – l’indebitamento per l’acquisto di una casa è circa 126 mila euro, in media rimborsati in 23 anni, il montante degli interessi passivi per l’intera durata del mutuo è di poco inferiore ai 29 mila euro. Secondo le nostre stime, il possibile taglio delle agevolazioni fiscali, che ricordiamo sono pari al 19% degli interessi pagati,  graverebbe sulle famiglie per una cifra di circa 435 euro l’anno, un valore certamente significativo ma che non allontana di certo le famiglie dal sogno di acquistare la loro prima casa, progetto reso sempre più concreto dalle offerte di tassi straordinariamente bassi presenti sul mercato”.

Detrazioni fiscali 2018, il taglio pesa sul ceto medio basso

Ridurre in modo lineare al 17% l’aliquota di detrazione delle spese, secondo uno studio elaborato dal segretario confederale della Uil Domenico Proietti, porterebbe allo Stato un maggior gettito di 583, 8 milioni di euro, che graverebbero però soprattutto sui contribuenti che percepiscono dai 20 ai 35 mila euro annui di reddito, dai quali proverrebbe quasi la metà del gettito. In genere, il 70% del gettito sarebbe a carico dei redditi medio bassi, inferiori ai 35 mila euro; al contrario, da coloro che percepiscono oltre 100 mila euro annui verserebbero solo il 4% in più di maggior gettito.

Floriana Liuni

PRIMA CASA IN AFFITTO, AGEVOLAZIONI FISCALI?

Affittare la prima casa: che fine fanno le agevolazioni?

affitto casa

 

A volte, dopo aver acquistato la propria casa con le agevolazioni previste per l’abitazione principale, si crea l’esigenza di dover cambiare residenza per qualche tempo e quindi, per non lasciare la casa vuota, si preferisce affittarla. In tal caso le varie agevolazioni, tra cui Imu e Tasi, che fine fanno? Si può affittare la propria casa, anche prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, senza perderle?

Per poter mantenere i benefici fiascali sull’acquisto della prima casa occorre spostare la propria residenza nel Comune dove si acquista l’immobile, ma non necessariamente nell’immobile stesso. Per godere i benefici all’acquisto, per cui gli sconti sulle imposte dovute al momento della compravendita, basta infatti non abitare in un Comune diverso.

Quanto al vincolo dei cinque anni, questo si applica alla vendita, non all’affitto. In altre parole, se si vende la prima casa prima dei cinque anni senza un riacquisto di un’altra abitazione principale, i benefici decadono e si dovrà versare la differenza dell’imposta di registro versata, oltre al 30% di sanzione e gli interessi legali. Ciò non accade, invece, se l’immobile viene posto in locazione.

Per quanto riguarda invece le agevolazioni legate ad un eventuale mutuo prima casa utilizzato per l’acquisto dell’immobile poi affittato, il diritto di scaricare gli interessi passivi (per una quota del 19% con un tetto massimo di 4 mila euro) decade nel momento in cui non si abiti effettivamente nell’immobile acquistato.

Non si perde invece alcuna agevolazione in caso il proprietario della casa sia ricoverato in modo permanente in ospedale o Rsa (purchè l’immobile non venga affittato).

CONTRATTO PRELIMINARE

Contratto preliminare del preliminare, cos’è e come funziona?

 
 

Se tutti conoscono il preliminare di compravendita, un contratto forse poco conosciuto è il cosiddetto “preliminare del preliminare”. I nostri collaboratori di condominioweb, ci spiegano come funziona e quali sono le norme che lo disciplinano.

È possibile che le parti interessate alla stipula di un simile contratto si accordino preventivamente affinché in futuro in un momento certo ovvero a determinate condizioni siano obbligate a stipulare un contratto preliminare?

Laddove tutto ciò sia possibile, quali sono le conseguenze per la parte inadempiente, cioè quali le conseguenze per la parte che, stipulato il preliminare di preliminare non abbia poi mantenuto la parola non firmando il contratto preliminare?

Le questioni poste sono tutt’altro che secondarie o pacifiche, tant’è che nel 2015 si rese necessario un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

Andiamo per gradi.

Contratto preliminare di compravendita, cos’è?

Il contratto preliminare, secondo la nozione comunemente accolta di questo genere di negozio, è quell’accordo col quale le parti contraenti si vincolano a stipulare un successivo contratto definitivo, ovvero conclusivo dell’accordo raggiunto.

Classico l’esempio del contratto preliminare di compravendita di un bene immobile: in tal caso le parti s’impegnano a stipulare entro una determinata data, ovvero in una specifica data, il contratto definitivo di compravendita dell’immobile.

Esse, quindi, non addivengono subito alla compravendita, che nel caso in esame s’intende realizzata con lo scambio dei consensi (art. 1376 c.c.), ma s’impegnano a concludere un successivo contratto a tale scopo.

Caratteristiche di un contratto preliminare

Caratteristiche peculiari riconducibili al contratto preliminare sono le seguenti:

  • esso deve avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità dell’accordo, così come stabilito dall’art. 1351 c.c.;
  • ove non sia escluso dalle parti, la stipula del preliminare consente di domandare all’Autorità Giudiziaria una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso contro la parte inadempiente, così detta esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).

Sintesi: Tizio e Caio s’impegnano, con contratto preliminare, a stipulare la compravendita di un appartamento entro l’1 giugno.

Tizio, venditore, in data 1 giugno non si presenta presso il notaio indicato dalla parte promissaria acquirente; quest’ultima – nel nostro caso Caio – potrà richiedere al giudice – tra l’altro trascrivendo presso i registri immobiliari l’atto di citazione – la domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.

È possibile che le parti stipulino un contratto o comunque un accordo col quale s’impegnino non a firmare un definitivo, ma a stipulare un contratto preliminare?

La risposta alla domanda è tutt’altro che scontata, anzi è difficile dir nettamente sì o no. Anche le Sezioni Unite, nel 2015, si sono cimentate sul quesito, in ragione di un contrasto dottrinario-giurisprudenziale in materia. La risposta è stata: dipende dalle circostanze.

Non si pensi che l’idea di un preliminare di preliminare sia così bislacca: si guardi alla proposta di acquisto firmata presso i locali di un’agenzia immobiliare che contenga in sé la specificazione che, in caso di sua accettazione, si addiverrà entro una particolare data, alla stipula del contratto preliminare.

Preliminare di compravendita fac simile

Per parte della giurisprudenza questo genere di accordo, cioè il primo accordo, era da considerarsi nullo per mancanza di causa.

Come dire: non può dirsi concluso alcun contratto perché non esistono, in senso giuridico, ragioni che giustifichino la firma di un accordo che rimanda ad un altro accordo anch’esso non definitivo. O si passa dal preliminare al definitivo, oppure non ci sono alternative.

Le Sezioni Unite, con un lungo ragionamento volto a dar maggior valore anche alla causa concreta del contratto, ossia alle ragioni pratiche che spingono le parti ad ipotizzare una simile regolamentazione dei loro interessi, non sono state così nette.

Insomma per i Supremi giudici possono esistere ragioni, da valutarsi di volta in volta, che facciano considerare valido il così detto contratto preliminare di preliminare.

Nella causa da loro risolta con un rinvio, ossia con l’invito al giudice che aveva emesso la sentenza da loro vagliata a riesaminare la controversia, hanno enunciato il seguente principio di diritto, ovvero il riferimento nella valutazione di casi del genere.

Questo il principio: “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale» (Cass. SS.UU. 6 marzo 2015 n. 4628).

Inadempimento del preliminare di compravendita

Stando così le cose, è evidente, non si può dire, in astratto quale sia la conseguenza per il caso di inadempimento dell’obbligo di stipulare un preliminare contenuto in un precedente accordo (preliminare di preliminare).

Le ipotesi sono varie e tutte legate alla valutazione concreta della validità di quell’accordo. In caso di accordo non valido, nessuna conseguenza.

In caso di accordo valido le conseguenze possono essere solamente risarcitorie, ove quell’accordo sia qualificabile ancora come fase della trattativa, ovvero come un vero e proprio accordo con esclusione di esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), ovvero ancora come un accordo a tutto tondo, come tale soggetto ad esecuzione ex art. 2932 c.c.

Avvocato Alessandro Gallucci

SPREAD CONSEGUENZE SUI MUTUI

Aumento dello spread, quali sono le conseguenze sui mutui?

Gtres

 

I movimenti del mercato della scorsa settimana, dovuti all’incertezza sulla manovra 2019, hanno creato qualche preoccupazione: borsa giù, spread su, e la paura di un impatto anche su mutui e finanziamenti è tornata a fare capolino.

Lo “spread” può essere inteso come il differenziale di collocamento tra tasso applicato al bund tedesco a 10 anni e il tasso del BTP decennale italiano. Oppure nel settore creditizio è più comunemente riferito al “prezzo” dei prodotti finanziari che una banca colloca, che viene poi aggiunto al costo agli indici interbancari per formare il tasso finale. In questo contesto, dando per assunto che ci riferiamo alla prima ipotesi, il forte aumento dello spread in questi ultimi giorni è dovuto principalmente alle incertezze del contesto economico del nostro Paese”. In teoria, quindi, tale parametro non dovrebbe avere conseguenze dirette sui costi dei mutui. Tuttavia, con l’aumento dello spread gli istituti di credito avranno delle ripercussioni sui costi di approvvigionamento del denaro e di conseguenza potrebbero nel tempo aumentare il prezzo dei finanziamenti. Aumentando gli spread aumenterebbero i tassi applicati sui mutui e ciò potrebbe generare un calo della domanda di finanziamenti.

La reazione dei mercati, dopo l’approvazione della nota del Def da parte del consiglio dei Ministri, non è stata certamente positiva per i titoli bancari che venerdì hanno registrato pesanti perdite sul listino milanese, con qualche istituto che ha lasciato sul campo quasi il 10% della propria capitalizzazione. Dopo questa prima reazione emotiva, occorre però guardare nel dettaglio la manovra economica del 2019 ed attendere il giudizio degli investitori internazionali”.

Ma in futuro questa situazione di tensione potrebbe perdurare e sfociare in un’incertezza sulla manovra, che va ancora dettagliata Nei prossimi mesi arriveranno anche gli aggiornamenti delle agenzie di rating, e anche questa è una ulteriore variabile da considerare. A quel punto se lo spread aumentasse, farebbe lievitare i costi dei finanziamenti delle banche, che di conseguenza aumenterebbero i costi dei propri servizi, compresi i mutui”.

E’ opportuno preoccuparsi, allora? in quanto siamo in un contesto di settore dove la Bce ha assunto una politica dei tassi espansiva e ha adottato le idonee misure per far sì che le banche veicolino la forte liquidità immessa sul mercato proprio dalla Banca Centrale alle imprese e alle famiglie. Sarà importante capire il ruolo che la Bce assumerà a tal riguardo, visto che nel recente passato ha dimostrato di essere attenta a queste dinamiche, portando i tassi di interesse ai minimi storici e mettendo le banche nelle condizioni di essere molto competitive relativamente all’offerta.

Un prossimo rialzo dei tassi Bce potrebbe addirittura garantire anche effetti positivi sui mutui ,dettati da una minore rigidità da parte delle banche nell’erogazione dei finanziamenti. Ad oggi difatti i margini d’interesse, ridotti ai minimi termini per effetto della grande liquidità sui mercati, non hanno garantito grande flessibilità da parte delle banche che hanno ovviamente collocato i finanziamenti solo a clienti particolarmente meritevoli. L’aumento dei margini potrebbe quindi garantire maggiori opportunità per quella fascia di clienti che negli ultimi anni è rimasta ai margini del credito. 

In questi mesi le banche hanno potuto offrire mutui ancora ai tassi minimi storici proprio perché lo scenario è ancora positivo  ci si aspetta poi che anche il costo del denaro non si modifichi significativamente fino all’estate dell’anno prossimo. Quindi anche se dovessimo entrare in una prospettiva di rialzo dei tassi, non ci sarebbero impatti significativi per almeno un paio d’anni. La nostra prospettiva è ancora positiva, anche per i tassi fissi, nonostante il leggero rialzo dell’Irs a lungo termine verificatosi negli ultimi giorni.

 Quando vengono approvate finanziarie come quella di questi le speculazioni sono inevitabili, la nuova società di mediazione creditizia collegata a Re/Max che sarà operativa da gennaio con i primi 30 collaboratori. – Già questa mattina infatti vediamo Piazza Affari positiva e spread Btp/Bund in calo. Certo, venerdì è stata una giornata difficile, ma occorre distinguere la speculazione dai reali timori per il nostro paese. Noi non siamo particolarmente preoccupati da possibili movimenti di spread, anche se dovessero avere ripercussioni sui tassi effettivi dei mutui. Ad oggi infatti il momento di mercato è tale che, con un tasso variabile intorno all’1 e un tasso fisso intorno al 2%, anche se ci fosse un rialzo dei tassi i mutui sarebbero comunque ottenibili a condizioni di favore inimmaginabili rispetto ai picchi del 5% del 2006-2007, considerati anche i prezzi immobiliari molto più bassi di allora.  Siamo fiduciosi che il trend del mercato immobiliare resterà favorevole – aggiunge, – anche nei prossimi anni: anche i prezzi, che con il 2017 sono giunti ai minimi e che quest’anno prevediamo stabili, sono un ulteriore incentivo all’acquisto. Restiamo quindi moderatamente ottimisti. Quanto a 24 Max si innesta in una società che ha superato le 400 agenzie e i 3100 agenti ed è quindi matura per avere una rete finanziaria dedicata. Il 75% delle transazioni Re/max avviene tramite mutuo, con un valore medio di 230 mila euro e erogazione media di 140 mila. In 5 anni prevediamo di arrivare ai 200 mediatori previsti e ai 550 mln di erogato”.

DETRAZIONE CASA

Detrazioni casa, nella legge di bilancio 2019 proroga triennale ed ecoprestito

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Se la sforbiciata al complesso sistema delle detrazioni fiscali potrebbe interessare anche gli interessi passivi per i mutui prima casa, per gli immobili ci sono anche buone notizie. La legge di Stabilità 2019 potrebbe contenere la proroga di tutte le detrazioni fiscali per i lavori in casa. Il bonus ristrutturazioni, il bonus mobili e l’ecobonus saranno in vigore fino al 31 dicembre 2021.

Secondo quanto dichiarato dal presidente della commissione Industria del Senato, Gianni Girotto, “I bonus casa storicamente vengono prorogati solo di anno in anno. Questo non dà una prospettiva certa a cittadini e imprese. Noi, invece, vogliamo dare un orizzonte temporale più ampio, che arrivi fino al 2021″. 

Legge di bilancio 2019, ristrutturazioni salvate

ll bonus ristrutturazione consiste in una detrazione Irpef al 50% con limite di spesa di 96 mila euro per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia su abitazioni o parti comuni di edifici condominiali (purché non comportino un cambio di destinazione d’uso o volumetrico). 

Le prime anticipazioni parlavano del ritorno alla detrazione standard del 36% per un tetto massimo di spesa di 48mila euro, abolendo il regime del 50% in vigore dal 2012. Ma sembra che invece il governo sia orientato verso la proroga al 2021 dell’attuale regime agevolato.

Sembra essersi salvato dalle cesoie del governo il bonus mobili che consiste in una detrazione Irpef del 50% con tetto di spesa di 10mila euro, per l’acquisto di immobili ed elettrodomestici, da recuperare in 10 anni. Ancora non si sa nulla del bonus verde,  che consiste nella detrazione Irpef del 36%, con tetto di spesa di 5mila, per la sistemazione di aree verdi, recuperabile in dieci anni. La scadenza dell’agevolazione, fissata per la fine di quest’anno, non lo lascia immune da eventuali tagli. 

Taglio alle aliquote detrazioni fiscali sulla casa

Ma la proroga avrà un prezzo. Le aliquote sulle detrazioni, infatti, andranno a diminuire di anno in anno. Per gli interventi di riqualificazione energetica, ad esempio, si potrebbe passare dal 65% per il primo anno, al 63% o al 60%.

Ecoprestito al vaglio del governo

Nella legge di bilancio 2019 potrebbe entrare anche l’ecoprestito, una sorta di prestito a tasso agevolato che sarà concesso da un soggetto pubblico, come Cdp, per avviare le opere di ristrutturazione o riqualificazione energeticia. O attivare una garanzia pubblica che consenta di abbattere di parecchio il costo del prestito bancario. 

Il governo potrebbe intervenire anche sulla  cessione del credito che è soggetta a varie limitazioni. L’intervento sarebbe rivolto proprio alla rimozione di queste limitazioni per rendere il meccanismo più efficace.