Archivia Settembre 2019

Locazioni brevi e Iva, quando l’imposta non è dovuta?

Locazioni brevi e Iva, quando l’imposta non è dovuta?

Nell’ambito del tema tasse e imposte sugli affitti brevi on line, ecco quando scatta l’Iva in caso di prenotazione su web di uno short rental.

Per quanto riguarda Iva e imposta di registro, il problema di intermediari quali Booking o Airbnb è che sono soggetti passivi residenti all’estero, mentre i committenti (ovvero fruitore dell’appartamento e proprietario dello stesso) sono dei soggetti privati.

Per quanto riguarda la territorialità dell’applicazione dell’Iva, quando dovuta, da un lato è difficile stabilirne l’assegnazione geografica in presenza di una piattaforma informatica. Dall’altro, l’intermediazione nella prestazione di alloggio con funzione alberghiera o analoga non rientra tra i servizi relativi ai beni immobili ai sensi del paragrafo 3 del regolamento 282/2011 se effettuata in nome e per conto di terzi.

Ora, in alcuni casi le piattaforme servono solo a prenotare mentre i pagamenti avvengono direttamente al proprietario dell’appartamento; in altri casi il pagamento avviene tramite la piattaforma che poi gira il compenso al proprietario al netto delle commissioni. In entrambi i casi però la piattaforma agisce per proprio nome e per proprio conto, non per nome e conto del proprietario. Per cui si tratta di servizio relativo ai beni immobili di cui va stabilita la territorialità.

In questo scenario, se la prenotazione viene fatta da un professionista, l’imposta sarebbe da assolvere tramite inversione contabile (reverse charge) in qualunque posto si trovi l’appartamento prenotato. Se invece la prenotazione avviene da parte di un privato, l’operazione cade fuori dal campo Iva, come da normale disciplina Iva.

Allo stesso modo, se a cedere gli appartamenti (ubicati in Italia) in locazione sono delle aziende, esse sono tenute al versamento dell’Iva; siamo invece fuori campo Iva se si tratta di privati, per carenza del presupposto soggettivo. 

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Differenza tra donazione diretta e indiretta di un immobile

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto, il cosiddetto donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario). Esistono due tipi di donazione: la donazione diretta e quella indiretta, vediamo qual è la differenza.

Come spiega il notaio Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato, “la donazione diretta di un immobile, o di un bene qualsivoglia, è quell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui un soggetto cosiddetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo”.

“In questo caso se il trasferimento è stato fatto con l’animus donandi, ovvero con l’intento di beneficiare l’altro soggetto, si parla di donazione diretta”.

La donazione diretta di un immobile presuppone quindi due condizioni fondamentali: che sia effettuata attraverso un notaio, quindi con atto pubblico; alla presenza di due testimoni. Il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, come le visure catastali ed ipotecarie e, dopo, la stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Vantaggi e svantaggi della donazione immobiliare 

La donazione diretta effettuata attraverso il notaio presenta vantaggi perché: l’atto del notaio assicura la validità dell’atto; il donante non è responsabile per eventuale vizi dell’immobile o in caso di rivendicazione da parte di altri soggetti; ci sono vantaggi di natura familiare in caso di donazione tra familiari diretti e nel caso in cui non si superi determinati soglie di valore.

Per quanto riguarda gli svantaggi di una donazione diretta, dobbiamo ricordare la necessità di sostenere i costi notarili, gli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno, e la difficoltà a rivendere l’immobile per la possibilità della cosiddetta azione di riduzione da parte degli eredi legittimi del donante.

Donazione indiretta di un immobile 

La donazione indiretta di un immobile ha lo stesso obiettivo della donazione diretta: il passaggio di un bene dal donante al donatario. L’obiettivo si realizza però in maniera indiretta, con l’aquisto da parte del donante  dell’immobile che poi viene direttamente intestato al donatario.

Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due: non è necessario l’atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale; c’è un solo passaggio di proprietà e non due.

Donazioni immobiliari, novità del 2019

Il 2019 è stato un anno di novità per le donazioni immobiliari. Con la norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata la tassazione sulla donazione.

Tassazione donazione immobili 2019

La nonrma stabilisce una tassazione sulla donazione di immobili in base al grado di parentela che c’è tra il donante e il donatario. Nel dettaglio

  • Se il beneficiario è un parente in linea retta (coniuge o figlio) l’imposta di donazione si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro
  • Se il beneficiario è fratello o sorella del donante, l’imposta si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 100 mila euro
  • Se il beneficiario è un portatore di handicap grave le imposte vengono quantificate in funzione della parte che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro

Aliquote imposta donazioni

Con la nuova norma cambiano anche le aliquote da applicare alla base imponibile per il calcolo dell’imposta

  • 4% nel caso si tratti di un figlio o di un coniuge (da applicare al valore eccedente la franchigia)
  • 6% per fratelli e sorelle
  • 6%  per parenti affini fino al 4º grado in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado. Ma il calcolo non avviene sulla franchigia, ma sul totale
  • 8% se il beneficiario non ha alcun grado di parentela con il donante, anche in questo caso senza franchigia, ma sul valore totale.

Rimangono in essere le altre imposte, ovvero l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale dell’1% dello stesso valore.

Registrazione del contratto di locazione commerciale, come funziona e quali imposte versare

Come funziona la registrazione di un contratto di locazione commerciale? E quali sono le imposte da pagare? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, la durata minima di un contratto di locazione commerciale non può essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (6+6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. In caso di immobili adibiti ad uso di attività alberghiere, case di cura o altre imprese simili, il contratto deve essere di nove anni rinnovabili per altri nove.

Il contratto di locazione commerciale deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. In questo, non si differenzia dall’affitto di immobili ad uso abitativo.

Registrazione contratto locazione commerciale a chi spetta

Per procedere alla registrazione di un contratto di locazione commerciale è possibile seguire tre metodi. Il primo metodo consiste nel recarsi all’Agenzia delle Entrate della provincia dove ha sede il locale, portando con sé due copie del contratto sottoscritte in originale, la ricevuta del versamento delle imposte dovute e i contrassegni telematici per l’imposta di bollo. L’ufficio restituirà una copia con gli estremi della registrazione certificando in tal modo la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia. La richiesta deve avvenire con la compilazione del modulo RLI, usato sia per la locazione ad uso abitativo che commerciale.

La seconda modalità di registrazione è quella online. In questo caso, è necessario collegarsi al sito dell’Agenzie delle Entrate, inserire i propri dati e seguire le istruzioni. Questo tipo di registrazione è obbligatoria per chi possiede più di dieci immobili o per gli agenti immobiliari.

La terza modalità di registrazione consiste nel rivolgersi ad un professionista che si faccia carico dell’onere: agenti immobiliari, Caf, ragioniere, commercialista.

Registrazione contratto locazione commerciale costo

Nel momento in cui si decide di procedere alla registrazione di un contratto di locazione commerciale è necessario pagare delle imposte. La prima è rappresentata dall’imposta di registro, che è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. E’ pari all’1% del canone annuo purché chi la versi sia un soggetto con partita Iva. In caso contrario, è assoggettata all’aliquota del 2%.

C’è poi l’imposta di bollo, che è a carico del solo locatario ed è pari a 16 euro ogni quattro facciate del contratto o ogni 100 righe. Infine, è necessario calcolare l’imposta Irpef corrispondente.

Registrazione contratto locazione commerciale cedolare secca

Con la legge di Bilancio 2019, la cedolare secca al 21% è stata estesa ai locali commerciali. Per poter usufruire del regime della cedolare secca per i locali commerciali è necessario compilare il modello RLI e rispettare determinati requisiti. Questa tassazione è consentita solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento e che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. I locali commerciali non devono avere una superficie superiore ai 600 mq, escluse le pertinenze.

Optando per la cedolare secca non devono essere pagate le imposte di registro e di bollo. Si è infatti sottoposti all’imposta sostitutiva, che deve essere versata nelle stesse scadenze e modalità previste per il pagamento dell’Irpef, ovvero in acconto e saldo. L’acconto corrisponde al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il saldo dell’acconto è dovuto se la cedolare supera i 51,65 euro e va effettuato in due modalità distinte a seconda che l’importo totale sia minore o maggiore di 257,52 euro. Nel primo caso va corrisposta un’unica rata entro il 30 novembre. Nel secondo, si usufruiranno di due rate. La prima sarà pari al 40% del 95% dell’imposta e dovrà essere corrisposta entro il 30 giugno. Il restante 60% dovrà essere pagato entro il 30 novembre. Il saldo, invece, si dovrà versare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui ci si riferisce, o entro il 31 luglio. In questo caso, ci sarà una maggiorazione dello 0,40%.

Le sanzioni per omessa dichiarazione redditi da cedolare secca

Attenzione alle sanzioni per omessa dichiarazione dei redditi da cedolare secca. Anche nel caso di immobili commerciali. Vediamo quanto previsto.

Il reddito da locazione deve essere riportato in dichiarazione dei redditi. In particolare, la cedolare secca è liquidata nello stesso modello dichiarativo e versata secondo le stesse modalità e gli stessi termini previsti per l’Irpef. L’omessa o parziale dichiarazione dei redditi da cedolare secca rappresenta un’infedeltà dichiarativa che prevede le dovute sanzioni.

In questi casi la sanzione prevista dal comma 2, articolo 1, dlgs. n. 471/1997 per l’infedeltà – quella che va dal 90% al 180% della maggior imposta dovuta e della differenza del credito utilizzato – viene applicata in misura raddoppiata, come disposto dal comma 7 dello stesso articolo 1, dlgs. n. 471/1997. Nel dettaglio, si va dal 180% al 360% se i canoni sono stati dichiarati solo parzialmente oppure dal 240% al 480% in caso di omessa dichiarazione.

Si ricorda che, presentando una dichiarazione integrativa e ricorrendo al ravvedimento operoso, il contribuente può sanare la violazione in maniera autonoma. Ma se la dichiarazione integrativa viene presentata entro i primi 90 giorni dal termine ordinario, la sanzione per infedeltà è assorbita da quella di cui all’articolo 8 del dlgs. 471/1997, concernente le violazioni relative al contenuto e alla documentazione delle dichiarazioni, ossia 250 (ridotta ad 1/9), fermo restando la necessità di dover regolarizzare, laddove si configuri, anche l’omesso versamento.

Pagamenti elettronici Italia, in arrivo la “carta unica”

In tema di lotta all’evasione il governo ha allo studio una “carta unica” per rendere meno complicati i pagamenti elettronici in Italia. Vediamo come potrebbe funzionare.

Al Sole 24 Ore il sottosegretario al ministero dell’Economia, Alessio Villarosa (M5S), ha anticipato cosa conterrà e come funzionerà la carta unica per i pagamenti elettronici in Italia.

Si tratterà di una tessera che svolgerà più funzioni e che potrà essere utilizzata anche per i pagamenti elettronici. L’idea è accorpare una serie di documenti attualmente divisi in tessere o documenti diversi – carta d’identità, tessera sanitaria, identità digitale – e consentire di attivare un conto di pagamento presso qualsiasi sportello bancario o postale.

Per la realizzazione di questo progetto bisogna lavorare su più fronti, da quello tecnologico a quello della protezione dei dati personali. Sul fronte della distribuzione, la carta unica raggiungerebbe tutti e in tutta Italia e allo stesso tempo concentrerebbe in sé una serie di funzioni: dall’utilizzo per visite sanitarie e farmaci all’accesso per i servizi delle pubbliche amministrazioni.

Pagamenti elettronici Pubblica amministrazione

La carta unica poi, oltre ai sistemi di incentivi fiscali su cui si sta studiando per esercenti e consumatori, consentirebbe di procedere in modo meno indolore e più rapido all’introduzione dell’obbligo per la Pubblica amministrazione di accettare solo pagamenti elettronici.

Contratto locazione, può prevedere il divieto di tenere animali domestici?

 

Alla domanda vengono offerte risposte contrastanti, essenzialmente due: l’una, sulla scia della sempre maggiore sensibilità della società nei confronti degli animali domestici, già recepita in varie occasioni nelle sentenze e nelle norme, considera illecita la clausola in parola.

L’altra, richiamando la libera autonomia delle parti nella predisposizione delle condizioni contrattuali, conclude che la clausola è lecita se condivisa da entrambe.

Esaminiamo, sinteticamente, ma un po’ più da vicino i due orientamenti.

Secondo una prima ricostruzione, la clausola in parola deve considerarsi nulla. Premettiamo che ciò non viene affermato da nessuna norma, d’altronde se così non fosse non saremmo qui a porci la domanda.

Esistono però vari approdi in capo normativo e giurisprudenziale, da cui la tesi in parola prende le mosse. Innanzitutto, si rileva che oggi ai sensi dell’art. 1138 c.c., come modificato dalla riforma del condominio (L. n. 220/2012), il divieto è vietato in condominio.

La norma, però, si osserva facilmente, attiene al condominio, e l’applicazione analogica all’utilizzo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva si presta a molteplici contestazioni. Certamente, la previsione dell’art. 1138 c.c. è indice di un diverso approccio dell’ordinamento, che secondo tale visione contiene oramai un principio generale di favor verso gli animali domestici.

Innumerevoli sono poi le altre norme che negli ultimi anni hanno introdotto maggior tutela nei confronti degli animali (quali la riforma del 2010 del Codice della Strada sul soccorso e i danni agli animali in seguito ad incidenti; il Tit. IX bis, del codice penale, intitolato “Dei delitti contro il sentimento degli animali”, introdotto nel 2004; la “Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia” del 1987, ratificata dall’Italia nel 2010; la dichiarazione degli animali come esseri senzienti nel Trattato sul funzionamento dell’Unione europea).

In giurisprudenza non sembra che la questione sia stata affrontata, direttamente; certamente è stata affrontata con riferimento al condominio.

In materia di locazione importanti argomentazioni vengono ricavate invece da una sentenza, la n. 14343/2009, che nulla ha detto riguardo agli animali, ma che ha dichiarato la nullità di una clausola contrattuale che vietava di ospitare non temporaneamente persone nell’immobile.

Naturalmente, nel testo la solidarietà è riferita alle relazioni umane e non a quelle tra uomini e animali.

Ma, nella visione in commento il concetto di solidarietà viene estesa anche a questi, affermandone la valenza costituzionale (dichiarata anche da provvedimenti come ad es. Trib. Varese 7.12.2011).

Contratto di locazione, clausola divieto animali

La contrapposta conclusione fa invece leva sull’autonomia contrattuale riservata alle parti, le quali quindi, possono liberamente scegliere il contenuto del contratto nei soli limiti imposti dalla legge (v. art. 1322 c.c.).

È difficile negare, però, che la tutela degli animali ed il relativo rapporto con l’uomo, abbiano assunto rango costituzionale, dunque costituiscono quel limite di legge di cui all’art. 1322 c.c.. Chiaramente, una clausola, anche se concordata dalle parti, se è nulla non va rispettata.

Risarcimento danni animali domestici

Naturalmente il discorso esula da eventuali danni che possono essere prodotti dall’animale, giacché tra del conduttore vi è quello di mantenere l’immobile in buono stato e lasciarlo come lo ha trovato, cioè in buono stato o come è stato descritto dalle parti (v. artt. 1571 e ss. c.c.); e, comunque l’animale non deve arrecare disturbo ai vicini e alla quiete pubblica.

Gli illeciti che possono essere contestati sono vari: si va dal superamento delle emissioni (rumori, esalazioni varie, sporcizia etc.) tollerabili (ex artt. 844 e 2043 c.c.), all’illecito penale del getto pericoloso di cose (ex art. 674 c.p.), al disturbo delle occupazioni del riposo e delle persone (ex art. 659 c.p.); per non parlare delle conseguenze dei danni a persone o cose, o degli illeciti amministrativi, derivanti ad es. dalla violazione del regolamento comunale etc.

Articolo scritto dall’avv Valentina Papanice

Detrazione locazione giovani, i requisiti necessari

Ai giovani che stipulano un contratto di locazione spetta una detrazione Irpef. Ma quali sono i requisiti necessari? Andiamo a scoprirlo.

Come spiegato da Fisco Oggi, la detrazione per canoni di locazione spettante ai giovani può essere richiesta al verificarsi delle seguenti condizioni:

  • occorre avere un’età compresa tra i 20 e i 30 anni;
  • il contratto di locazione deve riguardare un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale (diversa da quella destinata ad abitazione principale dei genitori) e deve essere stipulato ai sensi della legge n. 431/1998;
  • si deve possedere un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro.

La detrazione dall’Irpef è di 991,60 euro, rapportata al numero dei giorni nei quali l’immobile è stato adibito ad abitazione principale, e spetta per i primi tre anni dalla stipula del contratto.

Il rispetto dei requisiti richiesti deve essere verificato in ogni periodo d’imposta per il quale si chiede di usufruire dell’agevolazione.

In precedenza, l’Agenzia delle Entrate aveva sottolineato che a favore dei giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, che stipulano un contratto di locazione (in base alla legge 431/1998) per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, spetta, per i primi tre anni, una detrazione di 991,60 euro.

Per usufruirne, è necessario che l’unità immobiliare sia diversa da quella destinata ad abitazione principale dei genitori o di coloro ai quali il giovane è stato affidato dagli organi competenti ai sensi di legge (articolo 16, comma 1-ter, Tuir).

La detrazione è suddivisa in base ai cointestatari del contratto di locazione e, nel caso in cui questo sia stipulato da più conduttori di cui soltanto uno in possesso del requisito anagrafico, solo quest’ultimo può fruire della detrazione in esame per la sua quota (circolare 7/E del 4 aprile 2017, pagina 283).

Cosa sono i Condhotel: la formula della casa in albergo.

Condhotel anche in Italia

La parola condhotel – ci spiega il notaio Rubertelli – deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

Revoca donazione di una casa, cosa accade nell’ipotesi di un figlio

La revoca della donazione di una casa al figlio è possibile. Sono però necessarie delle specifiche condizioni. Vediamo quali.

In determinati casi è possibile rendere nulla la donazione e ripristinare la proprietà del bene in capo al donante o ai suoi eredi. Nello specifico, la revoca della donazione di una casa al figlio è possibile in seguito alla morte del donante, alla sopravvenienza di figli, a ingiuria grave o a ingratitudine del donatario.

Per effettuare la revoca della donazione di una casa è però necessario il ricorso al Tribunale. Spetta al giudice, infatti, sciogliere gli effetti di un precedente contratto. Ci deve quindi essere una causa tra donante e donatario e poi una sentenza.

Morte del donante – Di norma, la morte del donante non fa venir meno la donazione. Ma se dovesse risultare che il donante ha ceduto, in favore del donatario, una parte consistente del proprio patrimonio, tale cioè da privare gli altri eredi legittimari delle proprie quote minime di eredità, questi ultimi potrebbero chiedere la revoca della donazione entro 10 anni dal decesso del donante (azione di lesione della legittima). In questo caso però l’azione per la revoca della donazione può essere intrapresa solo dopo la morte del donante. Nel caso di morte del donatario, l’immobile non torna al donante, ma passa in eredità ai suoi eredi.

Ingratitudine – Il donante può riprendersi l’immobile donato al figlio quando quest’ultimo sia colpevole di ingratitudine, che si può esprimere in diverse forme ciascuna delle quali richiede comunque un’azione in tribunale. Ad esempio, l’ingiuria grave. Per risultare ingiurioso, il comportamento del donatario deve rivelare un’avversione durevole, profonda e radicata e manifestare disistima delle qualità morali e mancanza di rispetto della dignità del donante. Per chiedere la revoca è necessaria un’azione in tribunale e può agire in giudizio solo il donante. L’azione di revocazione deve essere esercitata entro un anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che la consente. La donazione può essere inoltre revocata se il donatario ha provocato, in malafede, un grave danno al patrimonio del donante. Infine, è possibile la revoca della donazione se il beneficiario ha rifiutato indebitamente di corrispondere al donante gli alimenti. Se il donante si trova in uno stato di bisogno e non è in grado di provvedere al proprio mantenimento o di soddisfare i propri bisogni primari, il donatario è obbligato a mantenerlo fino al valore di quanto ricevuto.

Sopravvivenza di figli – Il donante può poi riprendersi l’immobile donato al figlio quando questi abbia un nuovo figlio dopo la donazione. In tal caso, la revoca serve per non ledere le quote di legittima e creare disparità tra i due figli. Lo stesso vale in caso di successiva adozione di un figlio minorenne; successiva scoperta dell’esistenza di un figlio avuto in precedenza; concepimento di un figlio quando tale circostanza non è nota al donante al momento della donazione.

Affitti commerciali: cedolare secca anche in caso di canone variabile

La cedolare secca può essere applicata all’affitto di immobili commerciali, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda una quota di canone variabile. A fare chiarezza sulla questione è stata l’Agenzia delle Entrate, che in una recente nota ha risposto a un dubbio sollevato su questo tema da un contribuente.

Ricordiamo che l’opzione della cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e altri immobili di categoria catastale C\1 è stata introdotta dall’ultima Manovra di bilancio, in vigore fino al prossimo 31 dicembre 2019, sulla base delle regole stabilite dal Decreto n.23 del 2011 sul regime generale della tassazione sostitutiva Irpef.

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il chiarimento dell’Agenzia

La possibilità di applicare il regime di tassazione agevolata del 21% anche per l’affitto di immobili di tipo commerciale con canone variabile è stata confermata di recente da un chiarimento dell’Agenzia dell’Entrate. La nota si è resa necessaria a seguito della richiesta di un contribuente che intendeva locare una proprietà attraverso la stipula di un contratto d’affitto costituito da due diverse parti sul fronte del canone: una quota fissa annuale e una quota variabile, calcolata sulla base delle entrate della società.

La parte variabile, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, non esclude l’applicazione, qualora il proprietario lo desiderasse, della cedolare secca al 21% dal momento che si tratta di una questione diversa rispetto all’aggiornamento del canone ISTAT.

Tari 2, le novità per il 2020

A partire dal 2020 ci sarà un nuovo metodo tariffario per quella che è chiamata la Tari 2. Vediamo quali sono le novità in arrivo.

L’Arera – l’Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente – sta definendo i criteri che i Comuni dovranno utilizzare per applicare agli utenti la nuova tariffa sui rifiuti nel biennio 2020-2021. Il nuovo metodo tariffario sarà nazionale e non più predeterminato dai Comuni.

Tassa sui rifiuti, le novità sulla Tari

Entro l’anno i Comuni dovranno emettere i provvedimenti relativi alla Tari e avranno a disposizione una nuova metodologia tariffaria. Obiettivo del nuovo metodo tariffario è evitare le attuali disomogeneità a livello territoriale, tenendo comunque conto delle diversità delle condizioni di ciascuna area. Le tariffe future non potranno essere aumentate se non nei casi di aggiunta di servizi o fasi al ciclo di trattamento oppure di interventi gestionali migliorativi dei processi di raccolta e smaltimento.

Con il nuovo metodo tariffario, saranno premiati i Comuni che risulteranno in grado di gestire integralmente il ciclo dei rifiuti nel proprio ambito locale, in coerenza con le Direttive europee sull’economia circolare. I Comuni fino a 5mila abitanti potranno aderire alle nuove normative in maniera più graduale e per loro il nuovo sistema tariffario partirà dal 2021.

I servizi compresi nella Tari saranno: spazzamento e lavaggio strade, raccolta e trasporto, trattamento recupero e smaltimento, riscossione e rapporto con gli utenti. Rimarranno fuori dalle tariffe regolamentate dall’Arera la derattizzazione, la raccolta e lo smaltimento dell’amianto, la gestione del verde pubblico, la manutenzione delle fontane, la disinfestazione delle zanzare e lo spazzamento della neve.

Ci saranno poi obblighi di trasparenza dei documenti di riscossione della tassa e i Comuni dovranno predisporre e pubblicare online la Carta della qualità con la descrizione dei servizi, oltre a comunicare ai cittadini con largo anticipo qualsiasi variazione di rilievo nelle condizioni di erogazione dei servizi.

 

Revisione catastale immobile: possibile, ma rispettando determinate regole

Con la sentenza n. 22671/2019, la Cassazione è intervenuta ancora una volta sul tema della revisione castale di un immobile. Vediamo quanto evidenziato.

La sentenza n. 22671/2019 della Cassazione ha stabilito che per il Comune è possibile effettuare una revisione catastale di un immobile per ragioni perequative, ma deve spiegare al contribuente perché il valore dell’immobile è aumentato, come è stato ricalcolato e perché dovrà versare tasse più elevate.

Nello specifico, la Cassazione ha chiarito quale deve essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali ed anomale.

Revisione classamento catastale

Bisogna ricordare che in base al comma 335 della legge 311/2004, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata, qualora risulti un notevole scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale.

Il presupposto per la revisione, secondo quanto evidenziato dai giudici, è che lo scostamento tra i due valori medi sia notevole, cioè almeno il 35%, salve diverse disposizioni comunali. La rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona anomala potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale delle unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35% rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

Accertati i presupposti per la revisione, il Comune deve dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare. In pratica, il Comune deve dimostrare di aver perseguito “finalità meramente perequative e di riallineamento”. E’ inoltre necessario illustrare le operazioni compiute e i dati utilizzati per consentire al contribuente il controllo e la difesa da eventuali errori.

Regolamento condominiale deve sempre essere allegato all’atto di acquisto!

Perché il regolamento condominiale è allegato all’atto di acquisito? Vediamo cosa dice in merito la giurisprudenza.

Il regolamento condominiale contiene norme che regolano i servizi e i beni di proprietà del condominio, la vita comune, gli organi condominiali. In via eccezionale, può contenere anche limiti all’uso della proprietà privata. Tali limiti hanno valore solo se approvati all’unanimità, assumendo in questo modo la valenza di auto-limitazioni provenienti dallo stesso titolare del diritto che, così facendo, si vincola spontaneamente e non per imposizione altrui.

Regolamento condominiale contrattuale, che cos’è

Il regolamento condominiale contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Il regolamento condominiale contrattuale, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Di conseguenza, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza.

Regolamento condominiale assembleare, che cos’è

Il regolamento condominiale assembleare è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

A differenza di quello contrattuale, il regolamento assembleare non può andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.

Regolamento condominiale e compravendita

Nel momento in cui il regolamento condominiale viene approvato all’unanimità le clausole sono obbligatorie per tutti i condomini. Ma che succede ad eventuali futuri condomini? Di norma, si ricorre alla trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento condominiale che limita l’uso dell’appartamento. In questo modo ogni potenziale acquirente, prima di firmare il compromesso, può venirne a conoscenza e decidere se vincolarsi o meno.

Con la sentenza n. 21632/2017, la Cassazione ha stabilito che il regolamento redatto dall’originario costruttore trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola i successivi acquirenti nell’uso e nel godimento dei beni comuni e per i limiti restrittivi posti sulle loro proprietà esclusive. La trascrizione del regolamento rende opponibili ai terzi acquirenti anche le clausole limitative della proprietà, soprattutto a coloro che le hanno espressamente pattuite, dichiarando nel contratto di compravendita di ben conoscerne l’avvenuta trascrizione e di accettarlo. Nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole limitative. Come precisato dalla sentenza n. 6769/2018 della Cassazione, non è sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

In alternativa, è possibile l’allegazione del regolamento condominiale all’atto di acquisto della casa. In questo modo, chi compra viene messo a conoscenza di tutto il contenuto del regolamento stesso, non potendo poi opporre al venditore di avergli taciuto eventuali limiti all’uso dell’appartamento che, altrimenti, non avrebbe mai accettato. O ancora, è stata ritenuta sufficiente la semplice citazione del regolamento nell’atto di acquisto.

Affitti commerciali: cedolare secca

La cedolare secca può essere applicata all’affitto di immobili commerciali, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda una quota di canone variabile. A fare chiarezza sulla questione è stata l’Agenzia delle Entrate, che in una recente nota ha risposto a un dubbio sollevato su questo tema da un contribuente.

Ricordiamo che l’opzione della cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e altri immobili di categoria catastale C\1 è stata introdotta dall’ultima Manovra di bilancio, in vigore fino al prossimo 31 dicembre 2019, sulla base delle regole stabilite dal Decreto n.23 del 2011 sul regime generale della tassazione sostitutiva Irpef.

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il chiarimento dell’Agenzia

La possibilità di applicare il regime di tassazione agevolata del 21% anche per l’affitto di immobili di tipo commerciale con canone variabile è stata confermata di recente da un chiarimento dell’Agenzia dell’Entrate. La nota si è resa necessaria a seguito della richiesta di un contribuente che intendeva locare una proprietà attraverso la stipula di un contratto d’affitto costituito da due diverse parti sul fronte del canone: una quota fissa annuale e una quota variabile, calcolata sulla base delle entrate della società.

La parte variabile, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, non esclude l’applicazione, qualora il proprietario lo desiderasse, della cedolare secca al 21% dal momento che si tratta di una questione diversa rispetto all’aggiornamento del canone ISTAT.

Cosa sono i condhotel

Nella nostra rubrica dedicata alla “Casa in pillole”, il notaio Valentina Rubertelli ci spiega cosa sono i condhotel, una formula che, nata negli Stati Uniti, è approdata quest’anno anche in Italia.

Condhotel anche in Italia

La parola condhotel – ci spiega il notaio Rubertelli – deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

Affitto in nero, la denuncia dell’inquilino è una prova sufficiente?

La denuncia dell’inquilino è prova sufficiente dell’esistenza di un contratto di affitto in nero? Secondo la Ctp di Milano, che ha confermato l’operato dell’Agenzia delle Entrate sí, trattandosi di una delle parti contrattuali.

Alla base della sentenza c’è una denuncia presentata all’Agenzia delle Entrate da parte dell’inquilina di un appartamento. Sulla base di quella denuncia, le Entrate avevano notificato un avviso di accertamento ai fini Irpef per recuperare i relativi canoni con interessi e sanzioni.

A questo punto era partita la contestazione del proprietario che affermava che la denuncia dell’inquilino non avesse valore di prova, in quanto dichiarazione resa da un terzo e quindi con valore meramente indiziario.

Affitto in nero, come dimostrarlo?

La Commissione milanese ha però avvallato l’operato del Fisco, perché, secondo i giudici, lo status di parte contrattuale posseduto dall’inquilino esclude che la denuncia sia paragonabile a una mera dichiarazione di terzi. Per questa ragione l’operato dell’Agenzia era del tutto corretto, perché questa aveva agito sulla base di una prova contundente e non sulla base di un semplice indizio (come nel caso della dichiarazione rilasciata da un soggetto estraneo al rapporto contrattuale, ad esempio, un vicino di caso).

Secondo i giudici, inoltre, non era compito dell’Agenzia effettuare altri tipi di indagini, come verifiche presso altri inquilini o riscontri sui valori di mercato. 

Visura catastale atto di compravendita, la responsabilità è del notaio

In un atto di compravendita, il notaio deve fare la visura catastale e ipotecaria. A ricordarlo è ora la Cassazione.

Nel dettaglio, con la sentenza n. 21775/2019, la Cassazione ha ricordato che, nella stipula di un contratto di compravendita, il notaio deve compiere tutte le attività accessorie e successive e, in particolare, fare le visure catastali e ipotecarie. Un dovere che il professionista deve assolvere anche quando il trasferimento immobiliare avviene con scrittura privata autenticata.

Di conseguenza, il notaio che, in una compravendita immobiliare, relativa a più beni di un complesso edilizio, si limita a verificare l’atto di divisione, senza fare accertamenti risalenti nel tempo, deve risarcire il cliente.

Si ricorda che la visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Esso contiene i principali dati di un immobile:

  • il comune e la Provincia in cui si trova;
  • i dati di identificazione catastale (sezione, foglio, particella, subalterno);
  • i dati di classamento (zona censuaria ed eventuale microzona, categoria e classe catastale, superficie, consistenza e rendita catastale);
  • i dati di intestazione per ciascun intestatario (dati anagrafici, codice fiscale, diritti e oneri reali);
  • la planimetria.

Possedere la visura catastale del proprio immobile è importante per verificare l’esatta corrispondenza tra le informazioni presenti nelle banche dati catastali e lo stato reale dell’immobile.

Nasce il fondo infrastrutturale più grande d’Europa

Ardian crea un fondo infrastrutturale da 15 miliardi di dollari. Si tratta di Ardian Infrastructure Fund V, diventato il fondo infrastrutturale più grande in Europa.

Ardian lancia Ardian Infrastructure Fund V

A riprova del grande interesse verso il mercato europeo delle infrastrutture, il fondo Ardian Infrastructure Fund V ha finora coinvolto 125 investitori provenienti da Europa, Nord America, Asia e Medio Oriente, tra cui fondi pensione, compagnie di assicurazione, istituzioni finanziarie, fondi sovrani . Dopo aver raccolto altri 6,1 miliardi di euro in meno di sei mesi, sono giunti a 15 miliardi di dollari i fondi gestiti in Europa e nelle Americhe da quello che è ora il maggior fondo infrastrutturale nel Vecchio Continente.

Il fondo ha l’obiettivo, lavorando a stretto contatto con gli stakeholder locali sia pubblici che privati, di implementare e digitalizzare le infrastrutture essenziali per i cittadini di tutta Europa. I settori di intervento comprendono i trasporti (ferrovie, strade e aeroporti), l’energia (gas, elettricità ed energie rinnovabili) e altre infrastrutture pubbliche (sanità e ambiente).

Investire in infrastrutture europee: piace ad americani, asiatici, mediorientali

È stata registrata una crescita importante dell’interesse da parte degli investitori statunitensi, ma anche di Asia e del Medio Oriente. Altro dato significativo è che i precedenti investitori hanno confermato in modo importante i loro impegni in questo nuovo fondo, mentre il 30% è rappresentato da nuovi investitori.

Sin dal fundraising del precedente fondo Ardian Infrastructure Fund IV, il numero degli investitori è raddoppiato, permettendo ad Ardian adottare una prospettiva a più  lungo termine che si concretizza nella formula Augmented Infrastructure. Si tratta della somma di tecnologie all’avanguardia, approccio incentrato sul cliente, miglioramento della manutenzione e spinta verso misure più rigorose in materia di salute, sicurezza e ambiente.

Mercato mutui e prestiti 2019, l’andamento!

Andamenti divergenti per le richieste di mutui e prestiti per le famiglie.

Da un lato le richieste di nuovi mutui e surroghe confermano anche ad agosto la costante contrazione che perdura dall’inizio dell’anno, facendo segnare un -7,0% rispetto allo stesso mese del 2018; dall’altro le richieste di prestiti (nell’aggregato di prestiti personali e prestiti finalizzati) sono cresciute del +4,5%, sostenuti principalmente dalla componente dei prestiti finalizzati.

Mutui e surroga, meno fiducia meno domanda

Alla base del trend negativo in atto, oltre al costante ridimensionamento dei mutui di sostituzione si può ipotizzare anche l’incidenza del peggioramento del clima di fiducia dei consumatori che potrebbe aver indotto molte famiglie, in considerazione della situazione di incertezza economica, a rimandare decisioni importanti come quelle sulla casa.

Nel mese di agosto l’importo medio richiesto delle richieste di nuovi mutui e surroghe si è attestato a 129.662 euro, in crescita del +1,7% rispetto al corrispondente periodo del 2018.

Nel complesso la fascia di importo in cui si concentrano la maggior parte delle richieste è quella compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,4% del totale, mentre oltre il 75% delle richieste prevede un piano di rimborso superiore ai 15 anni.

In merito all’età del richiedente, invece, continuano a crescere le richieste da parte della popolazione più giovane: in particolare, la fascia di età compresa tra i 25 e i 34 anni nel mese di agosto ha fatto registrare un incremento del +1,2% rispetto al 2018, arrivando a spiegare il 26,3% delle richieste totali.

Prestiti personali e finalizzati in crescita

Relativamente alla crescita delle richieste di presiti da parte delle famiglie, l’incremento più consistente (+7,7%) è da parte dei prestiti finalizzati, a fronte del +1,1% fatto segnare dai prestiti personali.

Per quanto riguarda l’importo richiesto, nel complesso dei prestiti personali e finalizzati, nel mese di agosto si registra un calo (-1,9% rispetto allo stesso mese del 2018) che fa assestare il valore medio a 8.655 euro. Entrando nel dettaglio, per quanto riguarda i prestiti finalizzati l’importo medio richiesto ha raggiunto il valore di 5.703 euro (-2,8% rispetto all’agosto 2018) mentre per i prestiti personali si è attestato a 12.054 euro (+0,3%).

L’analisi della distribuzione delle richieste di prestiti per durata del finanziamento conferma che, anche nel mese di agosto, la classe in cui si sono concentrate le preferenze degli italiani è quella di durata superiore ai 5 anni, con il 27,5% del totale.

Osservando, infine, la distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, è stata la fascia compresa tra i 45 e i 54 anni a risultare maggioritaria, con il 25,4% del totale, seguita da quella tra i 35 e i 44 anni, con il 22,3%.

Prestiti per studenti, erogati 71 milioni

Secondo le stime di Facile.it e Prestiti.it, inoltre, nei soli primi 6 mesi del 2019 sono stati erogati oltre 71 milioni di euro in prestiti destinati a coprire le spese legate a scuola, università e, più in generale, alla formazione.

L’analisi, realizzata su un campione di oltre 122.000 domande di prestito personale presentate dal 1° gennaio al 30 giugno 2019 attraverso i due portali, ha evidenziato un doppio trend; da un lato è aumentato l’importo medio richiesto alle società di credito, che nel corso del primo semestre 2019 è stato pari a 7.960 euro, vale a dire il 5% in più rispetto allo stesso periodo del 2018, dall’altro è cresciuta la percentuale di richiedenti under 25, il cui peso sul totale è salito di ben 7 punti percentuali rispetto allo scorso anno, passando dal 12% al 19%.

Analizzando più da vicino l’incremento dell’importo medio richiesto emerge che, ad aumentare, in particolare, sono state le richieste di prestiti di taglio medio, quelle tra i 3mila euro e i 5mila euro sono passate dal 24% al 28% del totale, e quelle di taglio grande, superiori a 10mila euro, che sono salite dal 19% al 22%. Di contro, sono diminuite le richieste di prestiti personali per lo studio di piccolo taglio; quelle sotto i 3mila euro, ad esempio, sono calate dal 33% al 28% del totale.

Bonus casa 2019, le scadenze in vista

Ultimi quattro mesi per la fine dell’anno, in chiusura del quale scatteranno le scadenze per i bonus casa 2019. Con il governo in via di definizione, vediamo quali sono le misure a rischio.

Sotto la lente d’ingrandimento ci sono le proroghe delle detrazioni fiscali per la casa. In merito, ci si domanda cosa accadrà. Gli occhi sono puntati sulla manovra fiscale che la nuova maggioranza dovrà elaborare.

Scadenza bonus ristrutturazioni

I contribuenti possono detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Per gli interventi di ristrutturazione realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta della metà. In generale, la detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Ma cosa accadrà allo scadere del 31 dicembre 2019? La legge di Bilancio 2019 ha prorogato il bonus ristrutturazioni per l’anno in corso, ci si domanda se nella nuova manovra si troveranno le risorse per un’ulteriore proroga della detrazione pari al 50%. In caso contrario, le ristrutturazioni edilizie sarebbero agevolate con una detrazione fiscale dall’Irpef del 36%, da calcolare su un tetto di spesa di 48.000 euro.

Scadenza ecobonus 2019

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato al 31 dicembre 2019 nella misura del 65%, la detrazione fiscale (dall’Irpef e dall’Ires) per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

La detrazione per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli effettuati su tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio era già stata prorogata al 31 dicembre 2021 dalla precedente legge di Bilancio. Per questi interventi sono state riconosciute detrazioni più elevate quando si riescono a conseguire determinati indici di prestazione energetica. In tal caso, infatti, è possibile usufruire di una detrazione del 70 o del 75% da calcolare su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

Se con la nuova manovra non si troveranno le risorse necessarie, diventa a rischio l’ecobonus al 65%. In merito, si ricorda che le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle seguenti misure:

  • 55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013;
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019 per interventi sulle singole unità immobiliari.

Scadenza bonus mobili ed elettrodomestici

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato per gli acquisti effettuati nell’anno in corso la possibilità di usufruire della detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. L’agevolazione può essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato non prima del 1° gennaio 2018.

Ma anche il bonus mobili ed elettrodomestici è a rischio con la manovra per il 2020.

Separazione e assegnazione casa coniugale, come funziona

Dopo una separazione, quali sono le modalità e le tempistiche con cui il coniuge deve lasciare la casa familiare?

Separazione e casa: cosa succede se si hanno figli

Dopo una causa di separazione, soprattutto in presenza di figli piccoli, il giudice può aver stabilito l’assegnazione della casa familiare ad uno dei due ex coniugi. In quel caso l’altro coniuge deve trovare una sistemazione alternativa; tuttavia spesso non lo fa per difficoltà economiche, ma ciò non fa che prolungare le asperità di una convivenza difficile. A cosa appellarsi quindi per vedere rispettata la volontà del giudice?

Innanzitutto va detto che non esiste più esplicitamente il reato di abbandono del tetto coniugale (spesso per evitare conflitti è meglio che uno dei due si trasferisca temporaneamente altrove) ma in ogni caso l’allontanamento dei due coniugi può avvenire senza conseguenze solo quando ci sia stata una sentenza di separazione, dal momento che tra coniugi esiste l’obbligo della coabitazione.

Assegnazione della casa coniugale, l’allontanamento

Quindi, l’allontanamento dei coniugi può avvenire:

  • in presenza di una separazione decisa dal giudice
  • in presenza di una separazione consensuale
  • in presenza di una separazione avvenuta in Comune o assistita da avvocati (negoziazione assistita)

Allontanamento dal tetto coniugale, i rischi

L’allontanamento può avvenire anche prima che la sentenza sia stata emessa, però si rischiano alcune conseguenze:

  • l’addebito della separazione, ovvero l’attribuzione della responsabilità della separazione, che implica la perdita del diritto al mantenimento o all’eredità dei beni del coniuge, qualora dovesse mancare prima del divorzio. Tuttavia questo rischio non esiste se l’allontanamento è conseguenza e non causa della crisi.
  • L’eventuale denuncia per violazione degli obblighi di assitenza familiare, soprattutto in presenza di figli.

Separazione, a chi viene assegnata la casa coniugale?

La discriminante è la presenza di figli minorenni o non autosufficienti economicamente

  • Separazione giudiziale: decide il tribunale assegnando l’abitazione al coniuge a cui verranno assegnati ifigli
  • Separazione consensuale: decidono i coniugi. In assenza di figli, la casa resta a chi ne è proprietario. Se la casa è intestata ad entrambi, si può trovare un accordo economico per lasciare la casa ad uno dei due, oppure rivendere la casa per dividersene i proventi.

Separazione, se il coniuge non lascia la casa

In assenza di una formale assegnazione della casa, non si può “cacciare” di casa il coniuge che rifiuta di andarsene. Quindi:

  • In caso di separazione giudiziale occorre attendere l’udienza in tribunale, che stabilirà il da farsi
  • In caso di separazione consensuale occorre attendere l’udienza che darà l’autorizzazione a vivere separati
  • In caso di negoziazione assistita si può pretendere immediatamente che il coniuge lasci la casa

Se ciò non accade nei tempi stabiliti, esistono due vie d’uscita:

  • Civile: richiedere l’esecuzione forzata, procedura che tuttavia può richiedere mesi
  • Penale: querelare il coniuge

Affitti brevi, guida a tutte le novità per le locazioni turistiche

Nel corso dell’ultimo biennio, varie norme – dal decreto legge n 50/2017 fino al decreto sicurezza bis del 2019 – sono state introdotte allo scopo di regolare il “far west” nel quale si era trasformato il mondo delle locazioni turistiche. Vi presentiamo una breve guida con tutte le novità degli ultimi anni sugli affitti brevi.

Affitti brevi, normativa fiscale 2017

A introdurre una legislazione fiscale per gli affitti brevi è stato in primis il decreto legge n 50/2017. La norma ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati da persone fische o da intermediari. Ovvero alle locazioni realizzate tramite agenzie immobiliari o portali online. La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

Ritenute per cedolare secca al 21% sugli affitti brevi

Tutti gli intermediari residenti o meno in Italia quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi devono versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni versati.

L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare inclusa la provvigione dovuta dallo stesso locatore.  Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebbitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Comunicazioni locazioni brevi 2019

Uno degli adempimenti in essere è anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Sono tenuti agli adempimenti tutti gli intermediari compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato:

  • se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, adempiono agli obblighi per il tramite della stabile organizzazione;
  • se risultano privi di stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d’imposta, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore
  • durata del contratto
  • indirizzo dell’immobile
  • importo del corrispettivo lordo

Decreto crescita locazioni turistiche

Con il decreto crescita 2019 sono state introdotte ulteriori novità per le locazioni turistiche.

E’ stato introdotto un codice identificativo per gli affitti brevi che deve essere abbinato a qualsiasi annuncio online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate potrà verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online.

Grazie al codice identificativo, l’Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Decreto sicurezza e locazioni turistiche

Ad intervenire sulle locazioni turistiche sono stati anche il decreto sicurezza e il decreto sicurezza bis. Il dl sicurezza ha infatti introdotto l‘obbligo di comunicazione alla Questura entro 24h dall’arrivo dei dati relativi agli ospiti alloggiati presso le strutture di ricezione turistica.

Entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità degli ospiti devono essere comunicate attraverso il sito “Alloggiati Web” della Polizia di Stato, lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive.

Con il decreto sicurezza bis, le 24h sono diventate 6h per locazioni turistiche di una sola notte. Tuttavia prima che questa disposizione diventi operativa, bisognerà aspettare un decreto attuativo del Ministero dell’Interno: il tutto quindi dipenderà dalle decisioni che prenderà il nuovo governo.

Occupazione abusiva di immobile privato, quando c’è il danno

Quando c’è occupazione abusiva di immobile privato, il danno subito dal proprietario deriva dalla perdita della disponibilità del bene e dalla impossibilità di conseguire l’utilità da esso ricavabile. A chiarirlo il Tribunale di Roma.

Come sottolineato da un articolo del quotidiano Il Sole 24 Ore, la Corte di Appello di Napoli è inoltre intervenuta chiarendo i confini tra occupazione abusiva e usucapione di un bene in compossesso.

Usurpazione proprietà privata

Il caso riguarda due proprietari. Uno ha convenuto in giudizio l’altro, sostenendo di essere comproprietario della metà indivisa di una strada privata che lo separava dall’altro. Il godimento comune di tale strada, della durata di 45 anni, è stato interrotto il 4 agosto 2013, quando il convenuto si è impossessato di una porzione, delimitandola con paletti, catene e segnaletica orizzontale e destinandola in parte a posti auto e in parte a spazio di manovra riservato a facilitare l’accesso al proprio ingresso carrabile

A fronte dell’arbitraria iniziativa della controparte, il proprietario attore ha cercato di tutelarsi inizialmente in via possessoria, esponendo che il regolamento condominiale della proprietà occupante indicava l’esistenza di una divisione e di una servitù di passaggio e ha chiesto i danni per l’occupazione abusiva.

Con la sentenza n. 11004/2019, il Tribunale di Roma ha affermato che la proprietà usurpata ha ragione, dato che con il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, si produce l’effetto traslativo, quindi l’esistenza della comproprietà. Il Tribunale ha quindi condannato l’altra proprietà a togliere paletti e segnaletica e a risarcire 13mila euro.

Usucapione immobile vs occupazione abusiva di immobile

Con la sentenza n. 2396/2019, la Corte di Appello di Napoli è intervenuta in un caso che ha avuto origine dall’atto di citazione con il quale i proprietari di un appartamento facente parte della palazzina “A” di un complesso edilizio hanno convocato in giudizio la proprietaria e il coniuge di tre unità immobiliari ubicate nella medesima palazzina, in quanto occupanti senza titolo del terrazzo di copertura, in compossesso con i ricorrenti, chiedendone il rilascio e la condanna dei coniugi al risarcimento per l’occupazione abusiva. I coniugi, a loro volta, hanno chiesto che venisse dichiarata l’usucapione.

Il Tribunale di Torre Annunziata ha accolto la domanda ordinando ai convenuti la consegna delle chiavi agli altri condòmini al fine di favorirne il libero accesso. Tale posizione è stata confermata dalla Corte di Appello, che ha disposto un risarcimento per il mancato uso. La Corte di Appello ha anche respinto l’usucapione perché le indicazioni sulle date erano troppo generiche.

Come funziona la consultazione delle fatture elettroniche

 

L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla consultazione delle fatture elettroniche, che saranno visibili e scaricabili dal prossimo 1º novembre.

Il 31 ottobre, infatti, è l’ultimo giorno disponibile per aderire al servizio online di consultazione delle fatture elettroniche. Così facendo, dal prossimo 1° novembre, sarà possibile visualizzare e scaricare le fatture elettroniche ricevute a partire dal 1° gennaio 2019. Chi non esprime la “volontà” entro tale data potrà visualizzare solo le fatture elettroniche ricevute dopo il consenso al servizio di consultazione.

Come aderire alla consultazione

Tutti i cittadini possono vedere online dal 1° novembre le fatture elettroniche ricevute. Ma per farlo devono espressamente aderire al servizio di “Consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche o dei loro duplicati informatici” nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate (in linea con le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali).

Chi aderisce al servizio entro il 31 ottobre 2019 – durante il periodo transitorio iniziato il 1° luglio – potrà consultare e scaricare tutte le fatture ricevute a partire da inizio anno. Chi, invece, comunica la propria adesione dal 1° novembre – quando il servizio sarà a regime – potrà consultare o scaricare solamente i file delle fatture ricevute dopo il consenso espresso. Si può recedere dal servizio in ogni momento, accettando di non poter più consultare né scaricare i file delle proprie fatture elettroniche.

Come consultare le fatture elettroniche

Un apposito collegamento, disponibile sul sito dell’Agenzia, conduce direttamente all’area di autenticazione a Fisconline. Per entrare basta inserire le proprie credenziali: nome utente, password e Pin. Una volta effettuato l’accesso nella propria area riservata, denominata “La mia scrivania”, basta cliccare sul riquadro centrale “Fatture e corrispettivi” per visualizzare il box “Le tue fatture” dedicato ai consumatori finali.

Per dare il proprio consenso al servizio basta cliccare su “Accedi” e appare la schermata di “Adesione al servizio di consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche”. Per esprimere il proprio assenso occorre selezionare “Aderisci”. In questo modo, a partire dal 1° novembre, sarà possibile consultare ed effettuare il download delle fatture elettroniche, relative agli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio di quest’anno.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato anche anche un video tutorial:

 

Cedolare secca, ecco chi può usufruirne

Cedolare secca, ecco chi può usufruirne

La cedolare secca è un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte derivante dal reddito dell’immobile. Ma chi può usufruirne?

Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca affitti abitazioni 2019

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’amunimontare minimo dell’imposta dovuta.

Opzione cedolare secca per i negozi

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalla legge di Bilancio 2019 -comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).

Affitto a cooperative con la cedolare

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Cosa non si paga con la cedolare secca?

Per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando si può optare per la cedolare secca?

E’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.