Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prescrizione Imu e Tasi: una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i termini

Quando cade in prescrizione il mancato pagamento di Imu e Tasi? A stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza sui tempi entro cui il Comune può richiedere il mancato pagamento delle tasse sulla casa.

Se il contribuente non paga le imposte sulla casa, secondo i codici tributo Imu corrispondenti, su uno degli immobili di sua proprietà può incorrere in un procedimento da parte del Comune che “iscrive al ruolo” l’imposta e la comunica all’Esattore per la riscossione ossia per l’avvio delle pratiche necessarie al pignoramento.

A incaricarsi del pignoramento per il mancato pagamento di Imu e Tasi è l’Agenzia Entrate Riscossione, a meno che il Comune non abbia stipulato una convenzione con altro esattore. Al contribuente viene notificata una cartella di pagamento.

Prescrizione Imu non pagata

Anche per Imu e Tasi il termine di prescrizione è di cinque anni. Ciò comporta che se la cartella di pagamento viene notificata dopo tale termine non va pagata (sempre e quando sia stata impugnata davanti al giudice e che questo l’abbia annullata, altrimenti, anche se illeggitima, diventa definitiva).

La sentenza n 28576/17 del 29/11/2017 fa un passo avanti rispetto a quanto stabilisce la legge e specifica entro quanto tempo interviene la prescrizione Imu e Tasi. Il termine che prescrive la cartella di pagamento, secondo quanto stabilisce la Cassazione, è lo stesso di quello fissato per il tributo, ovvero cinque anni.

Se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non avvia gli atti di pignoramento entro tale forbice di tempo, né sollecità il pagamento con una intimidazione, si verifica la prescrizione e il contribuente non deve versare niente al Comune per il mancato pagamento di Imu e Tasi.

Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile facesse ricorso contro l’avviso di pagamento e perdesse la causa, il termine di prescrizione diventa di diece anni, perché a fare testo non è più la cartella, ma il provvedimento del giudice.

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Tassa unica Imu e Tasi: i contenuti della proposta

Proprio mentre si avvicinano le scadenze per Imu e Tasi, torna alla ribalta la questione di una tassa unica che le riunifichi.

Tra i prossimi obbiettivi del Governo potrebbe esserci infatti la riapertura del dossier tasse sulla casa, con l’idea di creare una tassa unica che comprenda Imu e Tasi. La proposta, avanzata dalla Lega, ha già subito un esame tecnico del Ministero dell’Economia prima che, alla fine dello scorso anno, il tema fosse messo da parte a causa di altre impellenti questioni di bilancio.

Il mattone italiano resta tuttavia all’ordine del giorno con l’idea di una nuova Imu che semplifichi le tasse: uno degli ostacoli all’investimento in immobili è stato da sempre infatti rappresentato dall’incognita fiscale, senza considerare le difficoltà di un calcolo di due tasse sulla stessa base imponibile.

La proposta di legge sulla nuova Imu è composta da tredici articoli che propongono:

  • l’unificazione di Imu e Tasi in nome della semplificazione;
  • l’invio da parte dei Comuni di un bollettino precompilato ai contribuenti per facilitare i pagamenti (questione resa difficile dalla diversa applicazione delle aliquote da parte di Comuni diversi);
  • riforma del criterio delle aliquote comunali, nella misura di un massimo di dieci da applicare ad altrettante tipologie di immobili;
  • separazione delle tipologie di immobili in due categorie: residenziale (prime e seconde case, immobili dati in affitto o comodato d’uso, immobili vuoti) e non residenziale (immobili industriali, commerciali, laboratori, capannoni, ospedali e affini);
  • aliquota massima per i Comuni, che porterebbe a limitazioni nelle aliquote aggiuntive (con possibili proteste da parte dei Comuni).

 “Riunire Imu e Tasi in un’unica imposta potrebbe riportare maggiore fiducia nel comparto immobiliare, la cui sofferenza negli ultimi anni è stata sicuramente accentuata anche dalla confusione generata dai molteplici balzelli”, è  il commento di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa.

“Come Fimaa – continua il presidente Taverna – rimaniamo convinti che l’elevata pressione fiscale su immobili, imprese e famiglie continui a costituire una pesante zavorra tanto per il settore quanto per la ripresa economica. L’auspicio è che le indiscrezioni sul riunire in una nuova unica imposta Imu (esente per la prima casa) e Tasi, possano trovare seguito con la riduzione del carico fiscale, recuperando risorse dalla spesa pubblica improduttiva. Solo così si potrebbe contribuire all’effettiva ripresa dell’economia e ridare ossigeno al comparto immobiliare, che rappresenta la cartina di tornasole della salute del Paese”.

“ Ci auguriamo, – conclude Taverna, – che la proposta della tassazione unica sulla casa, non sia il preludio per l’incremento o l’inserimento di nuove imposte su immobili ed imprese. Non possiamo permetterci altri balzelli o patrimoniali né tantomeno l’aumento dell’iva, che avrebbe conseguenze nefaste per la ripresa economica e per i consumatori”.

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Agevolazioni prima casa occupata, non si perdono i benefici

Con l’ordinanza n. 12404 del 9 maggio 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che il contribuente ha diritto a conservare le agevolazioni sulla prima casa quando non prende la residenza entro i termini perché chi occupa abusivamente l’abitazione glielo impedisce.

Con questa ordinanza la Cassazione ha accolto il ricorso del neo proprietario di un immobile occupato dall’inquilino sfrattato. Nel motivare il verdetto, è stato ricordato che per la fruizione dei benefici prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, l’acquirente è tenuto a trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Il trasferimento della residenza è un elemento costitutivo del beneficio richiesto e per il contribuente rappresenta un preciso obbligo.

La Cassazione ha però precisato che è necessario tener conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla loro inevitabilità, imprevedibilità e non impugnabilità alla parte obbligata.

Ne consegue che il mancato trasferimento, nei termini di legge, della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione qualora detto evento sia dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto, non prevedibili e tali da sovrastare la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro i termini di legge.

Si ricorda che chi acquista una casa adibita ad abitazione principale può usufruire dei seguenti benefici fiscali:

  • acquisto casa dal costruttore – Iva ridotta al 4% anziché al 10%; pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
  • acquisto casa da privato – imposta di registro con aliquota ridotta al 2%; pagamento imposta ipotecaria in misura fissa di 50 euro; pagamento imposta catastale in misura fissa di 50 euro.

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
  • il contribuente deve stabilire la residenza nell’immobile acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi dall’acquisto;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa.
 

Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Sapere che ti è gradita la notizia ci spinge a fare sempre di più e meglio. Faccelo sapere con un “mi piace” in fondo alla pagina. Grazie.

Contratto di locazione: come pagare le imposte

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

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Mutuo o affitto? Cinque motivi per scegliere una soluzione o l’altra

Mutuo o affitto? Il dilemma è annoso e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi.

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’analisi del Corriere della Sera, a lungo termine è l’acquisto a convenire rispetto all’affitto, con un vantaggio che può arrivare fino a 43 mila euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un bilocale medio nella periferia di Milano. Situazione che può migliorare anche in altre zone d’Italia, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, precisa il Corriere, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si ritrova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita.

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto? Guardando ai più recenti dati, proprio Milano e la Lombardia meglio testimoniano una impennata di affitti, con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo.

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

1. Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna provvigione per gli agenti immobiiliari, nessuna imposta catastale e di registro.

2. Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali).

3. Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione.

4. Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% (media dati Tecnocasa  sulle grandi città). Un problema che con l’affitto non esiste

5. Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni.

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

1. Tassi di interesse ai minimi sui mutui

“Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici – spiega Stefano Tempera, fondatore di Cercamutuo.com, –  è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno”.

2. Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

“Tra gli altri vantaggi del mutuo – aggiunge Tempera, – se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione”.

3. Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita.

4. Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno (ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile.

5. Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico.

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Imu e Tasi 2019, scadenze ed esenzioni

Il 17 giugno sarà il primo appuntamento dell’anno con le imposte sulla casa. A effettuare il pagamento saranno i possessori di prima casa e di immobili diversi dall’abitazione principale. Ecco le principali scadenze ed esezioni per Imu e Tasi 2019

Scadenze Imu e Tasi 2019

Quando scade l’Imu? Quest’anno la scadenza per la prima rata di Imu e Tasi 2019 cade il 17 giugno 2019 (il 16 giugno è domenica). Si tratta della prima rata che dovrà essere pari al 50% dell’intera imposta secondo le nuove aliquote approvate dai Comuni per il 2019. Ricordiamo, infatti, che quest’anno la legge di Stabilità ha deciso lo sblocco delle aliquote di Imu e Tasi.

Imu 2019, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Le esenzioni per l’Imu 2019

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di:

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise;
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture;
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione;
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione;
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

Tasi 2019 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere se mantenere le aliquote dello scorso anno o aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

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Cedolare secca nella dichiarazione dei redditi, compilazione del 730 2019

Chi affitta un immobile e decide di optare per il regime alternativo della cedolare secca deve indicarlo nel modello 730 2019

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce l’Irpef, le addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e bollo e si applica ai redditi derivati da locazione. Per effetto della legge di bilancio per il biennio 2018-2019 è stato prorogata la cedolare secca al 10% per i canoni concordati. Dal 2018, inoltre, si applica anche la cedolare secca del 21% sugli affitti brevi.

 Per poter applicare la cedolare secca il proprietario deve essere una persona fisica e il contratto deve riguardare una locazione abitativa. 

Quadro b nel 730 2019

In entrambi i casi, la scelta della cedolare secca va dichiarata nella sezione I del quadro B del modello 730, indicando

  • i dati dell’immobile concesso in locazione
  • segnalando la casella di colonna 11 “cedolare secca”
  • indicando gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nella sezione II del quadro B
  • Per ciascun immobile il dichiarante deve compilare un rigo del quadro B (da B1 a B8). Nel caso in cui la situazione dell’immobile abbia subito cambiamente importanti del corso degli anni, il dichiante deve compilare più righi, uno per ciascuna situazione, barrando la casella “Continuazione”. 

730 2019 quadro f cedolare secca

Ai fini della dichiarazione dei redditi 2018, nel quadro F dovranno essere indicati:

  • versamenti acconto e saldo F24 cedolare secca sulle locazioni
  • eventuali eccedenze delle precedenti dichiarazione, come crediti Irpef e addizionali comunali e regionali non rimborsati dal datore di lavoro e credito d’imposta sostituitiva sui redditi diversi di natura finanziaria
  • ritenute e acconti sospesi a causa di eventi eccezionali
  • importi acconto cedolare secca sulle locazioni per il 2016

Per compilarlo bisgna indicare nei diversi righi

Rigo F1 – l’importo dei versamenti di acconto relativi all’anno 2015
Rigo F3- Eccedenze che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F4 – Eccedenze delle addizionali regionale e comunale che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F6: va compilato dal dichiarante solo se ritiene di dover versare una somma più bassa da quella calcolata da chi presta attenzione fiscale.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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Mutui a tasso fisso e a tasso variabile: comprare casa conviene ancora?

Tassi di interesse ancora sui minimi

Durante l’ultimo consiglio direttivo della Bce è stato deciso di mantenere invariati i tassi di interesse allo 0%. In breve, anche alla luce degli ultimi dati non proprio tranquillizzanti riguardanti l’andamento dell’economia nell’Eurozona, la volontà della Banca Centrale Europea è quella di mantenere i tassi di interesse ai minimi ancora a lungo, almeno fino alla fine del 2019 e molto probabilmente anche per il primo semestre 2020.

Dalle prime rilevazioni del 2019 restano favorevoli le condizioni alle quali sottoscrivere finanziamenti per l’acquisito dell’abitazione, in particolar modo relativamente ai prodotti a tasso fisso che come abbiamo visto negli ultimi 5 mesi hanno registrato un calo importante.

Ma come si sono comportati in quest’ultimo periodo gli indici di riferimento dei prodotti di mutuo?

Andamento dell’Euribor

Anche con la chiusura di marzo 2019, si mantiene vicino ai minimi storici il tasso Euribor (3 mesi), che ha fatto registrare un -0,31%. In linea dunque con quanto rilevato per tutto il 2019 e leggermente più alto del suo minimo storico di -0,33% al quale è rimasto ancorato per tutto il 2017 e per la prima metà del 2018. Si prevede una lenta risalita dell’Euribor che non arriverà a toccare valori positivi prima del 2020.

Andamento dell’Eurirs

In netta discesa negli ultimi mesi il tasso Eurirs (25 anni). Si è attestato a fine marzo a 1,15%, il suo minimo storico dal novembre 2016 (1,14%). Ad esclusione proprio dell’anno 2016 l’indice è sempre stato ben al di sopra di tale

Dalle prime rilevazioni del 2019 restano favorevoli le condizioni alle quali sottoscrivere finanziamenti per l’acquisito dell’abitazione, in particolar modo relativamente ai prodotti a tasso fisso che come abbiamo visto negli ultimi 5 mesi hanno registrato un calo importante.

Comprare casa con un mutuo conviene ancora

 Infatti i mutui sono più convenienti e di conseguenza questo spinge chi ha intenzione di acquistare a casa a compiere il passo, fermo restando che ci siano  tutti i requisiti reddituali per accedere al credito. Per poter accede al mutuo ricordiamo anche che occorre un capitale iniziale che non sempre è a disposizione, soprattutto per coloro che hanno una bassa propensione al risparmio”. 

I tassi di interesse bassi si accompagnano ad un livello di compravendite che è in aumento,  è un segnale positivo mentre i prezzi immobiliari sono ripartiti in alcune grandi città tra cui Milano e Bologna, dove l’incremento è interessante. Nelle realtà più piccole i prezzi sono ancora in lieve ribasso. Il mercato immobiliare si trova quindi  in una fase di transizione il cui futuro dipenderà molto dallo scenario macroeconomico.  Se i segnali sulla crescita del Paese e sul fronte dell’occupazione dovessero imboccare, stabilmente,  un sentiero di positività questo genererebbe fiducia tra famiglie ed imprese con conseguenze positive anche per il settore immobiliare.  

Quanto costa la rata di un mutuo a tasso fisso e variabile?

Stando alle dinamiche dei tassi di marzo 2019, qual è l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni? Secondo la simulazione Tecnocasa, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 euro e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,20% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile, con un mutuo a tasso fisso si sosterrebbe una rata di 485 euro, circa 76 euro in più rispetto a quanto si dovrebbe sostenere se si scegliesse un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 409 euro. Rispetto alla precedente indagine di gennaio 2019 la rata del prodotto fisso è diminuita di 17 euro mentre quella del prodotto variabile è scesa di 12 euro.

Optando per un mutuo a tasso fisso, alle attuali condizioni di mercato, se si considera un finanziamento con un orizzonte temporale di 20 anni, ogni 100.000 euro finanziati si ha un maggior esborso economico di circa 68 euro: ciò significa che se oggi si decidesse di sottoscrivere un mutuo di 100.000 euro a tasso fisso per una durata di 20 anni, si andrebbero a spendere 816 euro in più all’anno per eliminare il rischio “rialzo dei tassi” ai quali è invece soggetto un mutuo a tasso variabile.

Questo chiaramente se i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere.

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Vuoi ristrutturare casa? Ecco cinque cose da chiarire se vuoi usufruire del bonus fiscale

Chi vuol mettere a nuovo la propria casa anche per quest’anno potrà usufruire della detrazione fiscale del 50% per il cosiddetto “bonus edilizia”. Analizziamo insieme 5 nodi salienti per chi sogna di ristrutturare la propria casa e accedere ai bonus fiscali.

1. Tra i beneficiari anche conviventi e titolari di compromesso di acquisto

Oltre ai titolari di diritti reali sull’immobile e locatari/affittuari, possono accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni anche il convivente more uxorio, seppure non abbia un contratto di comodato né diritti di proprietà sull’immobile, le persone anche dello stesso sesso vincolate da unione civile ai sensi della legge 76/2016 e l’acquirente dell’abitazione che abbia firmato il solo compromesso purché questo sia stato registrato e contenga l’immissione in possesso dell’abitazione.

2. Bonus ristrutturazioni per singole abitazioni solo in caso di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia

L’accesso alle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione eseguiti sulle singole unità immobiliari è permesso solo se il complesso delle opere rientra tra quelle classificate come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ai sensi del DPR 380/2001.

Attenzione: la norma non fa riferimento alla modalità di presentazione della pratica in Comune, che può variare per disposizione normativa regionale, ma alla classificazione delle opere.

L’agevolazione spetta per massimo il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 1 gennaio 2018, per dieci anni in rate annuali di pari importo fino alla capienza dell’imposta annuale e sino a un massimo di spesa di 96.000 euro annui per abitazione, pertinenze incluse. Nella guida fiscale è ben chiarito che si intendono per pertinenze tutte le parti, anche se al catasto individuate come unità immobiliari a sé, che costituiscono parte dell’abitazione e che le spese dei lavori su queste pertinenze concorrono al raggiungimento della quota massima ammissibile per l’abitazione.

3. Sisma-bonus per risanamento strutturale

Chi esegue opere strutturali di messa in sicurezza statica degli edifici nelle zone classificate ad alta e media sismicità (classi 1 e 2) ma anche a media sismicità (classe 3) accessibile in caso di opere che riguardano l’intero edificio o complesso di edifici strutturalmente collegati. A differenza del passato il bonus è concesso per tutte le abitazioni, anche secondarie, nonché sugli edifici destinati ad attività produttive ed è stato prorogato direttamente sino al 2021 per agevolare i lavori anche più complessi. Per il sisma-bonus la percentuale minima di agevolazione è del 50%, ma può arrivare all’85% per i condomini, delle spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per opere però che siano state autorizzata dal 1 gennaio 2017 ed è spalmabile in soli 5 anni con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro annui per ciascuna abitazione. Per le opere cosiddette antisismiche autorizzate tra il 4 agosto 2013 ed il 31 dicembre 2016 la detrazione è fissa al 65% ma deve essere fruita in dieci anni.

4. Bonus mobili ed elettrodomestici A+: valgono anche per le spese di trasporto

È consentito accedere al bonus solo per acquisti di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe A+ (per i forni A) purché sia già stato effettuato l’inizio lavori di opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Sono detraibili anche le spese di trasporto e di montaggio ed è possibile pagare con carta di credito o bancomat oltre che bonifico ma in ogni caso il beneficio fiscale resta a vantaggio dell’acquirente degli oggetti senza possibilità di trasferimento neppure in caso di vendita dell’immobile.

Sono agevolabili il 50% delle spese sostenute per gli acquisti di mobili e grandi elettrodomestici effettuati dal 1 gennaio 2016 al 31dicembre 2017, fino ad un tetto massimo di spesa di 10.000 euro per l’intero arco temporale dell’agevolazione, per interventi di ristrutturazione iniziati dal 1 gennaio 2016. Attenzione però che deve essere stato presentato l’inizio lavori in Comune in data antecedente al pagamento dei beni e che non sono ammissibili le spese di trasloco o stoccaggio dei mobili durante l’esecuzione dei lavori edilizi sull’abitazione.

5. Iva agevolata al 10% per i lavori di recupero edilizio

Senza limiti di scadenza l’Iva agevolata al 10% per i lavori di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo purché sia in essere un contratto di appalto e per i beni finiti come porte, infissi esterni, sanitari e caldaie anche se l’acquisto è stato fatto direttamente dal committente. In caso di manutenzione ordinaria e straordinaria l’Iva resta al 22% per i beni significativi inclusi nel capitolato di appalto, come rubinetteria e sanitari, il cui costo ecceda la differenza tra costo complessivo dell’appalto e il costo di acquisto di tali beni.

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Bonus prima casa 2019: cosa succede quando si possiede già un immobile

L’agevolazione fiscale all’acquisto della prima casa è applicabile una volta sola, ovvero quando l’acquirente compra un immobile senza possederne un altro allo stesso uso e nello stesso Comune. Ma cosa succede se si possiede già un immobile che però non è adatto ad essere abitazione principale? Secondo la Cassazione, in presenza di accertata inidoneità, si può acquistare un secondo immobile raddoppiando i benefici “prima casa”.

Prima casa, idoneità soggettiva e oggettiva

Intanto bisognerebbe comprendere se l’inidoneità debba essere oggettiva (casa danneggiata da eventi naturali o fatiscente e quindi non agibile) o soggettiva (ad esempio troppo piccola per contenere un nucleo familiare allargatosi). Le interpretazioni variano, dall’Agenzia delle Entrate, che riconosce la sola inidoneità di case danneggiate da eventi naturali, alla Cassazione che con varie sentenze ha definito l’idoneità come effettiva possibilità della casa pre-posseduta ad essere abitata. Qualora questa caratteristica venisse meno, quindi, ci sarebbero gli estremi per un nuovo acquisto con i criteri fiscali riservati alla prima casa.

Idoneità come prima casa, la sentenza della Cassazione

La sentenza che più precisamente si è pronunciata sul tema è la n. 2565, depositata il 2 febbraio 2018 della Corte di Cassazione. In questa sentenza si dichiarava possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, pur possedendo un altro immobile nello stesso Comune, purchè questo fosse certificato inabitabile dall’Asl. In altre parole, non è solo una calamità naturale a poter rendere inabitabile una casa, ma anche il non verificarsi di altre condizioni che vanno certificate. Un orientamento, questo, che abbraccia la visione dell’ordinanza 203 del 22 giugno 2011 della Corte Costituzionale che ribadisce, appunto, come osti all’acquisto di una nuova “prima casa” con relativi benefici solo il fatto di possedere già un immobile idoneo alle esigenze abitative dell’interessato.

Una ulteriore conferma della rilevanza di una idoneità sia soggettiva che oggettiva l’ha data la pronuncia della Cassazione 19989/2018 che parla, oltre che di inagibilità fisica di un immobile anche, ad esempio, di inidoneità giuridica di un immobile quale causa di non idoneità soggettiva. Può infatti verificarsi il caso di un immobile acquistato in asta immobiliare e non ancora disponibile per la presenza dei precedenti abitanti.

Agevolazioni prima casa 2019

Quando si verificano questi casi, quindi, è possibile acquistare una nuova casa con le agevolazioni riservate all’abitazione principale. Che nel 2019 sono, lo ricordiamo:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: se si acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • Acquisti per successioni o donazioni:  imposta ipotecaria e catastale fissa, 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • Credito d’imposta: se si vende e si riacquista casa entro 12 mesi c’è la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Tra i requisiti, oltre appunto al non essere proprietari di un altro immobile nello stesso Comune, idoneo ad essere prima casa, vediamo:

  • La residenza o la sede di lavoro nel Comune in cui si acquista casa entro i 18 mesi dall’acquisto;
  • non avere diritti d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune
  • Acquistare una casa non accatastata come di lusso.
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“Tassi dei mutui, il momento è ancora magico per comprare casa”

Secondo quanto risulta a Mutuisupermarket, l’andamento dei migliori spread (bancari, ndr) per mutui a tasso fisso e tasso variabile mostra una inversione di tendenza da fine 2018 e inizio 2019. Dal grafico dei migliori tassi finiti sempre per mutui a tasso fisso e tasso variabile, ad oggi risulta addirittura che i tassi finiti, quindi i veri tassi di interesse pagati dai consumatori, in altre parole la spesa per interessi in soldoni, non sono mai stati così bassi come in questo trimestre

Paradossalmente conviene più fare una surroga oggi che 12 mesi fa, 24 mesi fa o 36 mesi fa, proprio quando la surroga poteva iniziare ad essere percepita come un qualcosa del passato. Faccio due considerazioni: stiamo guardando solamente le migliori offerte di mercato (per tasso fisso e tasso variabile) per ogni giorno del mese e facciamo poi una media trimestrale, e quindi ci sono alcune banche (come Credem o altre) che spesso si posizionano come particolarmente competitive e tengono le medie basse.

Un secondo punto da sottolineare è che questa grande convenienza dei tassi fissi, nonostante un aumento degli spread di circa 20 punti base fra fine e inizio 2019, è compensata da un “tracollo” degli indici IRS che da ottobre 2018 ad oggi, così come da marzo 2018 a oggi, hanno perso circa 40 punti base (IRS 20 anni è passato da 1,5% a 1,1%). Per cui se IRS scendono di 40 punti base e gli spread migliori offerte salgono di 20 punti base, il risultato è facile: le banche riescono ad aumentare gli spread, i consumatori hanno sempre la migliore offerta e tutti vivono “felici”.

Come si evince dalla media trimestrale delle migliori offerte per operazione di mutuo, oggi un mutuo a tasso fisso di 140.000 euro a 20 anni,  con un valore dell’immobile di 220.000, ha un Tan dell’1,24%, mai così basso dal primo trimestre 2012, e se si fa il plotting, davvero si vede come a marzo del 2019 siamo ai minimi dei tassi finiti di sempre. Per i variabili invece il punto di minimo dei Tan (di appena 3 punti base più basso) è del secondo trimestre 2018, 0,57% contro uno 0,60% di oggi;  quindi anche qui i prezzi sono ai minimi storici.I dati sono inconfutabili, ossia a marzo 2019, tassi alla mano, siamo ai minimi e da qui non si può che salire

Tempi e modi, come dicevo, si delineeranno nei prossimi trimestri, con tutta calma, ma oggi è un momento davvero “magico” per chi voglia sottoscrivere un mutuo, sia di surroga che di acquisto. Fra l’altro, i nuovi dati dell’immobiliare dell’agenzia delle entrate sul IV trimestre 2018 segnano un aumento delle compravendite di +9,3% (dopo un aumento di +4,3% nel primo trimestre, +5,6 nel secondo e +6,7 nel terzo). Questo ci dice che il mercato appare in costante accelerazione e i prezzi degli immobili anche in questo caso sono destinati a crescere leggermente. E’ un motivo in più per prendere la palla al balzo e beneficiare di prezzi immobiliari ai minimi e tassi di interesse ai minimi.

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Acquisto casa, è obbligatorio registrare il compromesso?

Quando si compra casa si firma il “compromesso”, o meglio, il “contratto preliminare di vendita”. Come funziona e che valore ha quando non lo si registra? Vediamolo insieme.

L’atto che comunemente chiamiamo “compromesso” ha lo scopo di “bloccare” la compravendita. Il contratto preliminare di vendita sancisce quindi l’obbligo delle parti a portare a termine la transazione, scongiurando ripensamenti, anche se il rogito avverrà successivamente, cosa necessaria per i tempi tecnici delle varie pratiche.

Ma come si redige un contratto preliminare di vendita? Ecco le cose principali da sapere.

Come si fa il compromesso?

Il compromesso deve essere redatto in forma scritta: nessun valore per gli accordi verbali. Può avere anche forma si scrittura privata non autenticata, o autenticata dal notaio, o di atto pubblico (con rogito notarile). Queste ultime due forme sono obbligatorie in caso di acquisto di immobile ancora da costruire (acquisto “sulla carta”). A seconda della forma scelta, i costi variano.

Come si registra il compromesso?

Per legge il compromesso deve essere registrato, anche se si dovesse trattare di una scrittura privata non autenticata. Registrando il contratto preliminare di vendita gli si attribuisce una data certa, cosa che diventa importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore

La registrazione del compromesso deve avvenire entro:

  • 30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • 20 giorni dalla stipula negli altri casi;
  • 60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia la registrazione.

Oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi dati dalle sanzioni. La registrazione del compromesso deve avvenire a cura:

  • delle parti contraenti per le scritture private non autenticate;
  • dei notai per gli atti autenticati o rogitati;
  • degli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell’imposta in solido con le parti stesse.

I documenti per registrare il contratto preliminare

Se preliminare ha la forma di scrittura privata autenticata è il notaio che lo registra. Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti possono registrarlo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver versato l’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale presentando tre copie del relativo modello F23.

Dopo di che occorre consegnare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:

  • due copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
  • il modello 69 («Richiesta di registrazione») compilato;
  • il modello RR («Richiesta di registrazione») compilato se gli atti da registrare sono più di uno;
  • le due copie restituite dalla banca o dalla posta del modello F23 quietanzato.

Quanto costa registrare il contratto preliminare di compravendita

Ecco i costi da sostenere per registrare il compromesso:

  • Marca da bollo da 16 euro per ogni foglio (4 facciate oltre alle eventuali planimetrie) o ogni 100 righe;
  • 155 euro per l’imposta di bollo se il contratto è redatto dal notaio;
  • Imposta di registro di 200 euro.

Compromesso non registrato: che succede?

Cosa succede se il contratto preliminare di vendita non viene registrato? Dal punto di vista della compravendita, nulla: resta valido l’obbligo a portare a termine la compravendita contratto dalle parti.

Tuttavia, dal momento che si tratta di un adempimento fiscale, in caso di mancata registrazione si configura una evasione, che potrebbe comportare sanzioni da parte dell’Agenzia delle entrate a meno che non si metta in atto entro un anno il ravvedimento operoso, che riduce l’entità delle sanzioni stesse.

Inoltre, un atto preliminare non registrato non è d’aiuto all’acquirente in caso di fallimento del venditore o di problemi nell’acquisto di una casa ancora da costruire.

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Cessione immobile, quando non c’è tassazione della plusvalenza

Con la sentenza numero 171 del 2019, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha affrontato il tema della tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile.

Nel dettaglio, con la sentenza numero 171 del 2019, la sezione sedicesima della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che nella cessione di un immobile posseduto da meno di 5 anni con riserva di proprietà, qualora il pagamento dell’ultima rata e quindi il trasferimento della proprietà avvengano dopo il quinquennio, non si realizzano plusvalenze tassabili.

Ma vediamo la vicenda. Il caso in esame riguarda un accertamento ai sensi dell’articolo 67 del decreto del presidente della Repubblica numero 917 del 1986 da parte delle Entrate di Roma Tre relativo a un reddito diverso, non dichiarato, in misura pari alla plusvalenza realizzata dalla vendita di due immobili in comproprietà tra i due coniugi.

Opponendo l’accertamento, i ricorrenti hanno evidenziato che gli immobili erano stati ceduti con un atto in cui era stato previsto un riservato dominio con pagamento dell’ultima rata oltre i 5 anni dall’acquisto degli stessi immobili, per cui non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.

Dopo aver rilevato che si trattava di una vendita con riservato dominio e che l’effetto traslativo della proprietà era differito al pagamento dell’ultima rata successiva al quinquennio di possesso, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso. L’ufficio finanziario ha quindi proposto appello avverso la sentenza dei giudici provinciali chiedendone la riforma.

La Commissione regionale capitolina ha confermato la sentenza dei giudici provinciali, osservando: “Nel caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà si trasferisce al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo”.

Nella risoluzione numero 28/E del 30 gennaio 2009 e nella risposta a interpello n. 904-16/2012 dell’8 maggio 2012, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in caso di vendita con riservato dominio, l’effetto traslativo della proprietà non si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, individuando il momento di decorrenza dei 5 anni richiesti dall’articolo 67, comma 1, lett. b), del Testo unico delle imposte sui redditi, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell’atto di compravendita.

La Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria e ha deciso per la compensazione delle spese di lite.

Bonus prima casa e successione, serve la richiesta del superstite

Cosa succede al bonus prima casa in caso di successione? Vediamo quanto spiegato dalla Cassazione.

Con l’ordinanza n. 9890 del 9 aprile 2019, la Corte di cassazione ha affermato che, se il coniuge superstite intende usufruire del bonus prima casa in relazione al diritto di abitazione previsto dall’articolo 540 del Codice Civile, è necessario che ne chieda espressamente l’applicazione nella dichiarazione di successione.

Nello specifico, il Codice Civile dispone che “al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni”. L’intento del legislatore è soprattutto quello di tutelare l’interesse morale del coniuge superstite, consentendogli di continuare a vivere nell’abitazione presso la quale si è svolta la vita familiare.

Per la giurisprudenza, il diritto di abitazione in esame costituisce un legato ex lege e quindi, in base all’articolo 649 cc, viene acquistato dal coniuge automaticamente all’apertura della successione. Dal punto di vista sostanziale, il diritto di abitazione riconosciuto al coniuge, costituisce a tutti gli effetti lo stesso diritto reale disciplinato dagli articoli 1022 e seguenti del codice civile.

Per quanto riguarda il trattamento tributario da riservare all’acquisto di tale diritto, l’articolo 69, comma 3, della legge 342/2000, ha esteso l’ambito di applicazione delle agevolazioni prima casa agli acquisti a titolo gratuito, sempreché sussistano le condizioni indicate nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986. Tale nota prevede la possibilità di chiedere l’agevolazione prima casa non solo in relazione all’acquisto della piena proprietà, ma anche riguardo all’acquisto di diritti reali minori: nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione. Ne consegue che, anche in relazione al diritto di abitazione spettante al coniuge superstite, è possibile chiedere di avvalersi delle agevolazioni prima casa.

Nell’ipotesi di acquisto di un’abitazione a titolo oneroso, le dichiarazioni relative alla richiesta del trattamento tributario di favore sono rese nello stesso atto di acquisto dell’abitazione; nell’ipotesi invece di acquisto mortis causa, il quarto comma dell’articolo 69 della legge 342/2000 prevede che le dichiarazioni siano rese dall’interessato nella dichiarazione di successione.

Ma vediamo il caso in esame. Il coniuge del defunto non era stato indicato tra gli eredi nella dichiarazione di successione e non era stata resa alcuna dichiarazione in merito alla richiesta dell’agevolazione prima casa. In conseguenza di ciò, le imposte ipotecaria e catastale erano state versate in misura proporzionale, rispettivamente del 2% e dell’1%, ai sensi delle disposizioni di cui al decreto legislativo 347/1990. Successivamente, un erede del defunto aveva chiesto il rimborso di tali imposte in considerazione del fatto che sussistevano i requisiti per richiedere l’agevolazione prima casa in relazione al diritto di abitazione spettante al coniuge.

Il primo grado di giudizio ha avuto un esito favorevole al contribuente, ma poi la Ctr del Molise si è espressa diversamente. In sede di legittimità, la Corte di cassazione ha condiviso la tesi sostenuta dall’Agenzia delle Entrate, secondo la quale il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare può usufruire delle agevolazioni fiscali soltanto se vi è una espressa richiesta da parte del soggetto interessato. In particolare, il fatto che l’immobile era stato acquistato a suo tempo dal defunto usufruendo delle agevolazioni fiscali non esonera il coniuge superstite dal rendere, in sede di successione, le dichiarazioni previste per godere dell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Tanto l’Amministrazione finanziaria quanto la Corte di cassazione hanno evidenziato che il contribuente avrebbe potuto presentare una dichiarazione di successione integrativa, rendendo le dichiarazioni previste ai fini dell’agevolazione prima casa. Considerato che tale dichiarazione non era stata presentata, la Cassazione ha ritenuto legittimo il diniego del rimborso da parte dell’Agenzia.

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Il contratto preliminare di compravendita o compromesso cos’è?

Il preliminare  è un contratto bilaterale con cui il venditore si impegna nei confronti di un altro soggetto, l’acquirente, l’uno a vendere e l’altro ad acquistare a quel determinato prezzo e a quelle determinate condizioni.

Ma la stipula del contratto preliminare deve avvenire davanti a un notaio? “La legge non prevede di rivolgersi obbligatoriamente a un notaio per la stipula di un compromesso, quando il contratto preliminare ha per oggetto un immobile è sufficiente che abbia forma scritta”.

Nonostante ciò sono molte le garanzie, soprattutto dal lato acquirente, che si acquiscono con la stipula notarile. “Il notaio può garantire che vengono fatti i controlli sulla legittimazione del venditore a vendere, sulla regolarità degli immobili sotto il profilo catastale e urbanistico”. Ma anche verificare se siano state o meno saldate le spese condominiali, se tutti gli impianti sono a norma. “Una volta firmato i preliminare tutti i nodi potrebbero venire al pettine, quando ormai è troppo tardi.

Trascrizione contratto preliminare

Solo la forma notarile consente di trascrivere il contratto in conservatoria. Trascriverlo è cosa diversa dal registralo. È mettere una sorta di bandierina rossa sull’immobile per far sapere a tutti i terzi soggetti che quell’immobile è prenotato da me per un periodo di tempo che la legge prevede non sia inferiore ai tre anni. Il che vuol dire che il venditore non potrà fare il furbo e vendere o promettere di vendere quell’immobile a un terzo soggetto. Nel caso in cui subisca un’aggressione da parte di un creditore o un pignoramento, la trascrizione del compromesso prevale.

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730, la detrazione per l’affitto dell’abitazione principale

Nel modello 730 per il 2019 sarà possibile detrarre anche le spese sostenute per l’affitto di una casa adibita ad abitazione principale.

Detrazione per la locazione di un’abitazione principale

L’importo della detrazione varia a seconda del tipo di contratto di locazione stipulato tra inquilino e proprietario di casa, se si tratta di cedolare secca o tassazione ordinaria.

  • Detrazione fiscale affitto cedolare secca per il 2019

Nel caso in cui l’affitto sia stato stipulato utilizzando la cedolare secca, l’importo detraibile varia a seconda del reddito.

  • se il reddito non supera i 15.493,71 euro si possono detrarre 495,80 euro
  • se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro si possono detrarre 247,90 euro

Per portare in detrazione l’affitto con cedolare secca, il contribuente deve compilare il rigo E1 del modello 730 per il 2018 e indicare il codice 2.

  • Detrazione affitto tassazione ordinaria nel modello 730

Per i contratti di locazione con tassazione ordinaria si ha diritto a una detrazione di: 300 euro se il reddito non supera i 15.493,71 euro e di 150 euro se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro.

Il contribuente deve indicare tali spese nel Rigo E1, Codice 1 del 730.

  • Detrazione affitto abitazione principale senza residenza

Per i contratti di affitto di un’abitazione principale senza residenza è comunque ammessa una detrazione per il 2019. L’articolo 16 del Tuir, il Testo unico delle imposte sui redditi, prevede che la detrazione spetta “ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale”. Non è richiesta la residenza anagrafica.

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Come effettuare nel 2019 la detrazione della provvigione pagata all’agenzia immobiliare

Lunedì 15 aprile è iniziata ufficialmente la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019 relativa all’anno di imposta 2018. Anche quest’anno tra le spese che è possibile detrarre dal modello 730 ci sono le provvigioni pagate all’agenzia immobiliare.

I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso

La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

  • per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste

Considerato l’esplicito riferimento della legge all’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione in esame anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare. La detrazione non spetta se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari fiscalmente a carico. 

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari. Nell’ipotesi di

  • Fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo
  • Immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo
  • Fattura intestata esclusivametne a una persona che non sia prorietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal propriatario

Requisiti agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni gli immobiliari devono essere iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni

Documenti da conservare

Documentazione da controllare e conservare. Con la Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 5.8 è stato precisato che:

  • la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario;
  • nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  • se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

Affitto: come funziona l’accordo di riduzione del canone di locazione?

In caso di affitto di un appartamento può capitare che l’inquilino, per diverse ragioni, non riesca più a pagare l’intero canone di locazione. Prima dello sfratto, il padrone di casa può decidere di andare incontro alla controparte concedendo ad esempio una rateizzazione delle mensilità arretrate. Ma se quest’ultima è una misura di buon senso, non tutti sanno che inquilino e proprietario possono anche accordarsi per ridurre i futuri canoni di locazione mensili.

Dal punto di vista legale, il canone d’affitto non può mai essere aumentato fino alla scadenza del contratto. Al contrario può, invece, essere diminuito. Non è obbligatorio registrare questa variazione all’Agenzia delle Entrate, presso la quale dev’essere invece depositato il contratto iniziale. Secondo la legge, devono essere registrati solo i seguenti eventi successivi alla firma del contratto: cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto originario. Nonostante ciò, registrare il patto di riduzione del canone di affitto conviene al proprietario di casa: così facendo pagherà meno tasse sulla locazione (fa eccezione il regime di cedolare secca) e si metterà al riparo da eventuali accertamenti fiscali.

Il costo della registrazione, per chi volesse mettersi in regola, è stato comunicato dalla stessa Agenzia delle Entrate: 67 euro più l’imposta di bollo di 16 euro per ogni foglio del patto di riduzione del canone. Se però il proprietario decide, legittimamente, di non affrontare questa procedura sorge un problema per l’inquilino: come dimostrare l’accordo verbale di riduzione dell’affitto? L’opzione più logica è quella di far firmare alla controparte un documento scritto in cui si esplicita la diminuzione del canone di locazione. Oppure, per dormire sonni ancora più tranquilli, l’inquilino può decidere di registrare lui stesso il nuovo accordo presso l’Agenzia delle Entrate prendendosi in carico le relative spese.

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Cosa sono i titoli di stato?

Questi titoli vengono emessi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Scopriamo cosa sono e a cosa servono. I titoli di Stato sono obbligazioni emesse periodicamente per conto dello Stato, con lo scopo di finanziare il proprio debito pubblico o il deficit pubblico. I diritti di credito incorporati nel titolo possono essere corrisposti al sottoscrittore del prestito sia mediante lo scarto di emissione, sia mediante il pagamento di cedole (fisse o variabili) durante la vita del titolo. Alla scadenza dell’obbligazione, lo Stato rimborsa il capitale iniziale. Titoli di Stato: quali tipologie? Il Ministero emette cinque categorie di titoli di Stato. Hanno tutte diverse caratteristiche per quanto riguarda la loro scadenza, il rendimento e le modalità dei pagamenti degli interessi. – Buoni Ordinari del Tesoro (BOT), che durano 3, 6 o 12 mesi; – Btp Italia, che durano 4, 6 o 8 anni; – Certificati di Credito del Tesoro (CCT), della durata di 7 anni; – Certificati del Tesoro Zero Coupon (CTZ), della durata di 24 mesi; – Buoni del Tesoro Poliennali (BTP), che possono durare 3, 5, 10, 15 o 30 anni; – Buoni del Tesoro Poliennali Indicizzati all’inflazione europea (BTP), della durata di 5 e 10 anni. Titoli di stato: come acquistarli? Fonte foto: https://pixabay.com/it/photos/soldi-moneta-investimenti-business-2724241/ I titoli di Stato possono essere acquistati sia in asta al momento dell’emissione, sia sul mercato secondario. In ogni caso, è necessario farlo tramite una banca o un intermediario finanziario. Per l’acquisto tramite asta, il cui calendario è pubblico, l’acquirente deve prenotare la quantità desiderata (minimo 1.000 Euro) con almeno un giorno di anticipo rispetto alla data dell’asta. Invece, per quanto riguardo l’acquisto di titoli sul mercato secondario, questo riguarda i titoli di Stato già in circolazione. In questo caso, l’acquirente ha lo svantaggio di dover pagare le commissioni all’intermediario finanziario, ma ha il vantaggio di conoscere già il prezzo di acquisto e vendita. Fino al 1999, tali titoli erano consegnati fisicamente, in forma cartacea, all’acquirente, che doveva poi recarsi in banca per riscuotere gli interessi. Invece, al giorno d’oggi l’acquirente è in possesso di una prova d’acquisto e di possesso, ossia la ricevuta bancaria e l’estratto conto dei titoli registrati a lui intestati. Titoli di Stato: quali sono i rischi? Questo tipo di obbligazioni è considerato la forma di investimento con il minore rischio finanziario. Di conseguenza, sono un’ottima opportunità per chi vuole investire i propri risparmi senza rischiare troppo. Infatti, si può dire che è molto difficile, se non impossibile, che lo Stato fallisca. Nella storia ci sono state alcune eccezioni, come ad esempio in Argentina, Grecia e Islanda. Esistono i seguenti rischi: – rischio di liquidità, cioè l’evenienza che non si riesca a vendere il titolo quando se ne ha bisogno. – rischio di credito, ossia quando l’emittente non paghi quanto dovuto, in tutto o in parte. – rischio di cambio, per chi acquista un titolo in valuta diversa da quella del Paese in cui vive. – rischio di inflazione, ossia l’evenienza che l’aumento dei prezzi eroda il valore del capitale investito e degli interessi.

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Rottamazione ter, la scadenza per la domanda è fissata al 30 aprile

Il 30 aprile 2019 è fissata la scadenza per presentare la domanda per aderire alla rottamazione ter.

Vediamo come fare.

Il 30 aprile 2019 è l’ultimo giorno utile fissato dalla legge per beneficiare della rottamazione ter e del saldo e stralcio. I contribuenti che intendono aderire possono consultare il sito internet dell’Agenzia delle Entrate Riscossione e reperire tutte le informazioni utili, i modelli da utilizzare, le guide alla compilazione e i servizi web messi a disposizione per inviare le domande direttamente da pc, smartphone e tablet, senza andare allo sportello.

I contribuenti che intendono aderire alla rottamazione ter (articolo 3, Dl 119/2018) o al saldo e stralcio delle cartelle (articolo 1, commi da 184 a 198, legge 145/2018) possono inviare le domande:

  • direttamente online dal portale dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, con il servizio “Fai da te”, disponibile nelle pagine del sito web dedicate rispettivamente ai due provvedimenti (il servizio può essere utilizzato sia in area pubblica, senza la necessità di pin e password, ma allegando il proprio documento di identità, sia nell’area riservata del sito tramite Spid o le credenziali personali fornite da Agenzia delle entrate o dall’Inps);
  • dalla propria casella di posta elettronica certificata, compilando gli appositi moduli cartacei, DA-2018 per la rottamazione ter e SA-ST per il saldo e stralcio, disponibili presso tutti gli sportelli e sul sito web dell’Agenzia (i modelli devono essere inviati all’indirizzo Pec della direzione regionale di riferimento indicata sui modelli, allegando una copia del documento di identità);
  • delegando un professionista di fiducia a trasmettere online la domanda di adesione con il servizio Equipro, presente sul sito dell’Agenzia;
  • presentando i modelli agli sportelli di Agenzia delle Entrate Riscossione sul territorio.

La rottamazione ter è aperta a tutti i contribuenti con debiti affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2017, inclusi coloro che avevano aderito alle precedenti rottamazioni senza poi effettuare i pagamenti dovuti. Aderendo alla rottamazione ter è possibile pagare le somme dovute in forma agevolata, cioè senza corrispondere le sanzioni e gli interessi di mora. Per le multe stradali, invece, non si devono pagare gli interessi di mora e le maggiorazioni previste dalla legge.

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Debiti arretrati condominio, a chi spetta il pagamento

Con la sentenza 10346/2019, la Cassazione si è pronunciata in merito al pagamento dei debiti arretrati del condominio. Vediamo quanto affermato.

La Cassazione ha stabilito che è illegittima la disposizione inserita nel regolamento condominiale che pone a carico del nuovo proprietario l’obbligo di pagare i debiti condominiali arretrati anche se anteriori al biennio.

Tutto ha avuto origine con l’impugnazione di alcune delibere che hanno addebitato al neo condomino oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario, già esecutato. Il condomino ha ritenuto illegittima, per violazione degli articoli 72 e 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, la norma del regolamento condominiale che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti maturati dal precedente condomino più di due anni prima.

Il Tribunale ha accolto l’impugnazione, che però è stata rigettata dalla Corte di appello. Secondo quest’ultima, l’articolo 63 è inderogabile solo nel senso che nessuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare l’acquirente dal pagamento nel limite minimo dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente, ma possono invece essere messi a carico dell’acquirente i debiti maturati anche prima del biennio.

Ma secondo la Corte di Cassazione il tentativo della Corte di appello di ampliare i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente, nel senso che il limite temporale (biennale) per il pagamento degli oneri condominiali pregressi da parte dell’acquirente costituirebbe un limite inderogabile, ma solo nel limite e non nel massimo, è una estensione illegittima in quanto non prevista dalla legge.

La Cassazione ha quindi ritenuto errata la decisione della Corte di appello e, accogliendo il ricorso, ha ribadito il principio secondo il quale “in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63, secondo comma, disposizioni attuative del Codice civile e non già l’articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all’articolo 1139 del Codice civile, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina”.

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I ‘assemblea condominiale può vietare….

 I’ assemblea condominiale i può vietare, in certi casi, le opere nella proprietà esclusiva del singolo condomino.

Lo afferma il Tribunale di Milano con la sentenza 7/2019. In generale i poteri dell’assemblea sono limitati alle decisioni relative ai beni comuni, ma il principio non è assoluto. O meglio, il principio vale anche se i beni comuni sono all’interno di singole unità immobiliari come ad esempio in tutti i casi in cui si tratta di elementi strutturali. In simili ipotesi, l’assemblea ha il potere divietare opere suscettibili di compromettere decoro, stabilità o sicurezza dell’edificio. Così, il singolo condomino non può dolersi di una delibera che gli vieti la rimozione di un elemento strutturale (un pilastro) che si trovi all’interno della sua unità, sempre che si tratti effettivamente di un elemento strutturale e che un potenziale pregiudizio esista. In questa prospettiva il riferimento è agli articoli 1122 e 1117 quater del Codice civile, per lo meno in alcune ipotesi. E il condomino può invocare il diritto di modificare i beni comuni (articolo 1102 del Codice civile) quando la modifica non sia realizzabile dagli altri condomini. La decisione del  Tribunale di Milano ha affrontato il caso di un condomino che ha impugnato una delibera che vietava la rimozione di un pilastro sito all’interno del suo appartamento, sostenendo la nullità della stessa per carenza di potere. Il Tribunale, accertato mediante consulenza tecnica che il pilastro aveva funzione strutturale e che la rimozione avrebbe potuto compromettere la stabilità dell’edificio e che, comunque, avrebbe reso impossibile il medesimo intervento ai piani sottostanti nelle unità degli altri condomini, ha respinto la domanda. L’ASSEMBLEA PUÒ VIETARE LE MODIFICHE IN CASA La decisione, che ribadisce principi già affermati in giurisprudenza, appare importante sotto il profilo della tutela della stabilità e della sicurezza degli edifici ma anche per l’affermazione del principio del “pari uso” (articolo 1102 del Codice civile) in relazione alle opere all’interno delle unità immobiliari. Per esempio, è frequente il caso di ristrutturazioni in cui sono eliminati pilastri per ricavare più spazio, sostituiti con putrelle di rinforzo strutturale poste a soffitto. In queste ipotesi si potrebbe ritenere che non vi sia una questione strutturale, ma resterebbe tutto daverificare se vi siano come in fatto spesso accade la compromissione del diritto degli altri condomino di fare opere analoghe.

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Come richiedere il congedo lavorativo per le donne vittime di violenza

Da oggi il congedo lavorativo pagato per le donne vittime di violenza, erogato dall’Inps, potrà essere richiesto esclusivamente per via telematica.

Per percepire l’indennizzo, infatti, il percorso deve essere certificato dai servizi sociali del proprio Comune, dai centri antiviolenza o dalle Case Rifugio. Il monte-congedo di 90 giorni si può anche “spezzare” in modalità giornaliera o oraria.

L’Inps garantisce che, per svolgere i percorsi di protezione previsti dal congedo lavorativo per le donne vittime di violenza, sia pagata una indennità giornaliera pari al 100% dell’ultimo stipendio, prendendo a riferimento le voci fisse e continuative della retribuzione media giornaliera.

Con la nuova modalità di presentazione delle domande, i canali aperti sono:

  • WEB – tramite il servizio on-line dedicato, che si trova con questo percorso: “Tutti i servizi” > “Domande per Prestazioni a sostegno del reddito” > “Indennità a titolo di congedo per lavoratrici vittime di violenza di genere”. Tale servizio è accessibile direttamente dal cittadino munito di PIN dispositivo, SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) almeno di Livello 2 o CNS (Carta Nazionale dei Servizi);
  • Contact Center Multicanale – al numero 803.164 (riservato all’utenza che chiama da telefono fisso) o al numero 06164164 (abilitato a ricevere esclusivamente chiamate da telefoni cellulari con tariffazione a carico dell’utente);
  • Per chi non ha il PIN, attraverso i servizi telematici offerti dai Patronati.

Il congedo è stato introdotto nell’estate del 2015: prevedeva in origine che le lavoratrici dipendenti (del pubblico e privato) e le collaboratrici, inserite nei percorsi di protezione relativi alla violenza di genere, potessero prendere un congedo dal lavoro di massimi 90 giorni nell’arco di tre anni.

Successivamente la prerogativa è stata estesa anche alle lavoratrici autonome e a quelle del settore domestico. Attualmente il congedo interessa lavoratrici dipendenti a tempo determinato e indeterminato del settore pubblico e privato, lavoratrici autonome, operaie agricole, lavoratrici stagionali, lavoratrici autonome dello spettacolo e lavoratrici domestiche.

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Cala il prezzo di luce e gas: da aprile bolletta più leggera

Con l’inizio del mese aprile è arrivata una buona notizia per le famiglie italiane: il calo delle tariffe di gas e luce. E si tratta di una diminuzione piuttosto significativa: -9,9% per il gas, -8,5% per l’elettricità, percentuali calcolate su consumi medi di 2.700 kWh all’anno e 1.400 metri cubi di gas. A comunicarlo è stata l’Autorità per l’energia per i clienti sul mercato tutelato, aggiungendo che a causare la riduzione sono stati più fattori.

In primis la contrazione dei prezzi delle materie prime nei mercati all’ingrosso dell’energia nazionali e internazionali; in secondo luogo un inverno non troppo rigido e infine l’arrivo della primavera, grazie alla quale i consumi, soprattutto per quanto riguarda il gas, scenderanno molto rendendo le bollette più leggere. Tutto questo si traduce, ovviamente, in un deciso risparmio per le famiglie italiane. Secondo i calcoli di Arera la spesa media di ogni famiglia per l’elettricità tra il 1° luglio 2018 e il 30 giugno 2019 sarà di 565 euro, mentre per il gas si arriverà a quota 1.157 euro. Entrando nel dettaglio delle varie voci, per la luce a scendere sono soprattutto i costi per l’approvvigionamento (-12,22%), mentre per il gas è diminuito il costo della spesa per la materia prima (-10,5%).

Secondo le stime di Unione Consumatori si avrà un risparmio totale di 168 euro, di cui 50 per la luce e 118 per il gas. È però da tener presente che «il calo del prezzo del riscaldamento è un risparmio solo teorico, visto che dal 15 aprile i caloriferi saranno spenti in quasi tutta Italia». In ogni caso si tratta di un record storico: per la luce quello precedente era datato aprile 2018 (diminuzione del -8%), mentre per il gas si deve andare indietro di tre anni (-9,8%).

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese relative all’affitto di casa.

Detrazione affitto 730/2019 cosa presentare

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.

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Agevolazioni prima casa e residenza anagrafica, cosa dice la Cassazione

Per godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa è necessario trasferire la propria residenza anagrafica entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.

Con l’ordinanza n. 10072/2019, la Cassazione ha precisato che per usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente deve dimostrare, in base ai dati anagrafici, di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Ma vediamo la vicenda. L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso avverso la sentenza della Ctr, la quale aveva stabilito l’annullamento di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, emesso per la revoca dei benefici concessi per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, avendo il contribuente trasferito la propria residenza oltre il termine di 18 mesi.

Secondo i giudici di appello, la dimostrazione dello spostamento della residenza non deve essere limitata alla certificazione del Comune, “ma è riscontrabile oggettivamente e dai comportamenti concludenti del contribuente” attraverso la produzione, ad esempio, del pagamento della Tarsu o dell’istanza per il cambio di residenza. Ma i giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria e cassato con rinvio la sentenza impugnata.

In materia di agevolazioni prima casa, per l’Amministrazione finanziaria bisogna attribuire rilievo solo alle risultanze anagrafiche e non, come dichiarato dai giudici di merito, a generici elementi comprovanti il trasferimento di fatto nel Comune in cui è sito l’immobile. Tale principio è stato avallato dai giudici di Piazza Cavour. Questi ultimi hanno richiamato un principio già espresso in materia, secondo cui i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa “spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.”

Il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve dunque intendersi riferito al “dato anagrafico” e non al dato “meramente fattuale” sostitutivo della certificazione anagrafica, a nulla rilevando il sostenimento di spese (ad esempio spese condominiali e utenze) che comprovino la destinazione dell’immobile. E in merito alla determinazione della residenza, i giudici di legittimità tengono conto dell’unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell’iscrizione anagrafica, stabilendo che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

In questo caso specifico, il contribuente non è stato in grado di provare che il mancato perfezionamento della procedura di iscrizione anagrafica nel Comune dove era sito l’immobile acquistato non fosse ad egli stesso addebitabile, non costituendo il pagamento della Tarsu una circostanza sufficiente a comprovare l’effettivo cambio di residenza, idoneo a superare il dato anagrafico.

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Pignoramento immobiliare prima casa, quando è possibile

Quando si parla di pignoramento immobiliare della prima casa bisogna fare attenzione a cosa ci si riferisce, un conto infatti è parlare di prima casa e un conto è parlare di unica abitazione. Bisogna poi distinguere tra creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento immobiliare prima casa da privato

Il pignoramento immobiliare della prima casa da privato è possibile. Banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società possono procedere al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima casa o dell’unica o anche se all’interno vi vive un minore, un invalido o se il debitore non ha altri beni.  

Pignoramento immobiliare prima casa ex Equitalia

Gli agenti della riscossione esattoriale – l’Agenzia delle Entrate Riscossione per i crediti dello Stato e le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate – hanno il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa. Questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi”, le cartelle di pagamento.

Pignoramento immobiliare vietato sulla prima casa

Ma attenzione. Il pignoramento immobiliare della prima casa è possibile se ci si riferisce all’immobile acquistato per primo, in senso temporale, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità e via dicendo. Il pignoramento immobiliare della prima casa non è invece possibile se ci si riferisce all’unica abitazione. In questo caso, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni:

  • l’unica casa di proprietà del debitore deve essere adibita a civile abitazione;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Affinché inoltre il pignoramento immobiliare della prima casa da parte dell’agente della riscossione sia possibile:

  • devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno;
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.
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Incompatibilità professionale agente immobiliare, la Camera approva la legge europea

Con 252 voti favorevoli, nessun contrario e 199 astenuti, la Camera ha approvato la legge europea 2018 sull‘incompatibilità professionale per l’agente immobiliare. Un testo, ora atteso al Senato, che contiene importanti novità per il mediatore immobiliare e che ha riscontrato il beneplacito delle principali associazioni del settore.

Legge europea 2018 e agenti immobiliari

L’obiettivo della legge europea 2018 è quella di raggiungere l’adeguamento periodico dell’ordinamento nazionale a quello europeo con l’introduzione di disposizioni modificative o abrogative di norme statali destinate a risolvere contenziosi aperti con l’Europa. Tra le novità ve ne sono alcune che riguardano anche l’incompatibilità professionale per gli agenti immobiliari. 

La legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, dalla gestione delle pulizie al ricambio della biancheria negli affitti brevi fino all’amministrazione di condominio o la consulenza in tema di mutui. 

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti di valutazioni immobiliari. Prevista anche l’incompatibilità per dipendenti di banche e assicurazioni.

La reazione delle associazioni di settore

L’approvazione di quest’ultimo punto è stato motivo di soddisfazione da parte delle principali associazioni del settore dell’intermediazione immobiliare. Il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna, ha espresso “soddisfazione per l’approvazione da parte dell’Aula della Camera dei Deputati dell’art.2 del Disegno di legge Europea, senza modifiche rispetto al testo accolto dal Senato, che modifica la norma sull’incompatibilità per chi svolge la professione di agente immobiliare, escludendo dall’esercizio della stessa i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l’attività di mediazione. Si tratta di una norma anche a tutela dei consumatori”.

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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Affitti non percepiti, ok alla norma che cancella le tasse sui canoni non incassati Approvata in Commissione Finanze della Camera.

La Commissione Finanze della Camera, nell’ambito del provvedimento sulla semplificazione fiscale, ha approvato la cosiddetta norma “salva affitti”. Dal gennaio 2020 i proprietari che hanno dato in affitto un immobile e hanno avuto a che fare con inquilini morosi non dovranno più pagare le tasse sugli affitti non percepiti.

Con una nota, i portavoce del Movimento 5 Stelle in Commissione Finanze alla Camera hanno fatto sapere: “E’ stato approvato in Commissione Finanze un provvedimento di civiltà ed equità, la norma salva-affitti. Non saranno più dovute le imposte per gli affitti non percepiti. E’ solo uno dei tanti provvedimenti inseriti all’interno della nostra proposta di legge ‘semplificazioni fiscali’ che presto arriverà in Aula”.

Ad oggi i proprietari di casa devono dichiarare e pagare le relative tasse sugli affitti anche se non percepiti. Il credito di imposta di pari ammontare viene riconosciuto al proprietario solo dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In parole semplici, il proprietario deve anticipare al Fisco le tasse sui canoni di locazione non percepiti e solo successivamente può decurtare le somme come credito di imposta.

Ma con la norma proposta dalla relatrice Carla Ruocco (M5S) le cose sono destinate a cambiare. Il testo passa ora all’esame dell’Aula della Camera e poi dovrà ricevere il via libera del Senato.

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Tassa sulla prima casa, il Fmi esorta l’Italia sulla patrimoniale Patrimoniale sulla prima casa, l’invito del Fmi all’Italia

Il Fondo monetario internazionale torna a sollecitare l’Italia circa l’introduzione di una patrimoniale sulla prima casa.

Nel Fiscal Monitor, il Fondo monetario internazionale (Fmi) invita l’Italia a tenere sotto controllo lo spread e i conti pubblici ed esorta il nostro Paese a introdurre una moderna patrimoniale sulla prima casa per rendere più equo ed efficiente il sistema fiscale.

Gli economisti del Fmi hanno evidenziato: “In Italia, spread sovrani alti a lungo potrebbero pesare sulla crescita e sulle prospettive fiscali e bancarie mentre un nuovo stress esercitato da un balzo dei costi per finanziarsi potrebbe intaccare altri Paesi nella regione”. Il Fmi ha poi sottolineato che in Italia “i patrimoni potrebbero essere tassati attraverso una tassa moderna sulle residenze primarie”.

Immediato il commento del presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, che su Twitter ha scritto: “Una nuova tassa sulla casa come soluzione ai problemi dell’Italia. Se queste sono le intuizioni degli economisti del Fondo monetario internazionale, stiamo freschi”.

Per quanto riguarda la politica di bilancio, il Fiscal Monitor del Fmi ha rilevato che “diventerà più accomodante di un terzo di punto percentuale del Pil”, per effetto del reddito di cittadinanza e del “parziale rovesciamento delle passate riforme delle pensioni”, rappresentato da Quota 100, invitando in merito a mettere in campo misure compensative.

E’ poi ritenuto “appropriato” un “aggiustamento fiscale che favorisca la crescita”, in quanto aiuterebbe a “ridurre le vulnerabilità legate al debito e a sviluppare misure protettive da essere usate in caso di una grave crisi”.

Le stime del Fmi, posto che l’Iva non aumenterà, parlano di un deficit pubblico italiano che salirà dal 2,15% del 2018 al 2,7% del 2019 e al 3,4% del 2020.

Il Governo è tornato a smentire le ipotesi riguardanti l’introduzione di nuove tasse sulla casa. E il ministro dell’Interno, Matteo Salvini, ha sottolineato: “Stiamo lavorando per togliere, non per rimettere tasse, su case e risparmi degli italiani”.

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Verso la dichiarazione dei redditi: come ottenere le detrazioni sul mutuo

Le scadenze per la dichiarazione dei redditi sono ancora abbastanza lontane ma cominciare a pensarci già da adesso non è affatto una cattiva idea, soprattutto per quanto riguarda le detrazioni fiscali. Un caso utile da approfondire è quello dei mutui sulla prima casa: gli interessi passivi maturati su questi tipi di mutuo possono infatti essere portati in detrazione al 19% al momento della dichiarazione dei redditi.

Una delle fattispecie più comuni riguarda tutti quei mutui erogati per una casa coniugale: il caso più tipico è quello di un immobile acquistato dopo il matrimonio in comunione dei beni, quindi con un mutuo cointestato. Essendo l’abitazione di proprietà di entrambi, ai due coniugi viene riconosciuta la rispettiva percentuale di detrazione. Le cose cambiano se l’immobile è stato comprato prima del matrimonio da uno solo dei due coniugi: la detrazione spetterà solo a quest’ultimo, anche nel caso in cui l’altro coniuge dovesse partecipare alle spese con un contratto di mutuo cointestato. In altre parole, l’agevolazione fiscale spetta soltanto a chi è proprietario dell’immobile e solo per la quota di interessi passivi effettivamente versati.

Un altro caso è quello dell’abitazione cointestata ai due coniugi, ma con il mutuo in carico a uno solo dei due: al soggetto che ha stipulato il mutuo viene riconosciuta la detrazione piena, quindi pari al 19% di tutti gli interessi passivi pagati. Se invece uno dei due coniugi è a carico, l’altro può beneficiare interamente della detrazione. Quando uno dei due coniugi è incapiente, non a carico dell’altro e il mutuo è cointestato, la sua quota di agevolazione non può essere recuperata dall’altro e viene quindi persa.

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Preliminare di vendita immobile, il titolo edilizio non è necessario

Con la sentenza 6685/2019, la Cassazione ha affermato che nel preliminare di vendita di un immobile non serve il titolo edilizio. Vediamo quanto precisato.

Secondo quanto affermato dalla Cassazione, le disposizioni che impongono la menzione del titolo edilizio negli atti di trasferimento di immobile non si applicano al preliminare di vendita, persino per gli immobili abusivi. La nullità è limitata ai soli contratti con effetti traslativi. Nessuna nullità invece per i contratti con efficacia obbligatoria, come il preliminare di vendita.

La vicenda riguarda un preliminare stipulato nel 1996. Il promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre o in subordine la risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra e al risarcimento danni. Anche il promittente venditore ha chiesto, in via riconvenzionale, la risoluzione per inadempimento.

La domanda del promittente venditore è stata accolta in primo grado. Successivamente, la Corte d’Appello di Bari (1494/2014), accertata la realizzazione del fabbricato dopo il 16 marzo 1985 e rilevato che esso risultava costruito in assenza di titolo edilizio e in violazione dello strumento urbanistico vigente, ha riformato la sentenza di primo grado e ha dichiarato la nullità del preliminare per contrarietà a norme imperative.

Il promittente venditore ha fatto quindi ricorso in Cassazione. Secondo il promittente venditore, la fattispecie è disciplinata dall’articolo 15, comma 7 della legge Bucalossi (10/1977) il quale, prima di essere stato superato dalla legge 47/1985, prevedeva che “gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”.

La Cassazione ha accolto il ricorso e ha annullato con rinvio la sentenza d’appello, non accomodando la vicenda sotto l’ombrello dell’articolo 15, comma 7 della legge Bucalossi, ma confermando che i contratti a effetti obbligatori sono estranei all’ambito applicativo delle disposizioni che impongono negli atti di trasferimento di immobili la menzione dei titoli edilizi.

E questo per due ragioni: perché ciò si desume dal tenore letterale della norma; perché, successivamente alla stipula del preliminare, l’immobile può essere sanato o il venditore può produrre una dichiarazione sostitutiva da cui risulti che la costruzione è iniziata prima dell’1 settembre 1967 e, in tal caso, il contratto definitivo può essere stipulato o può essere pronunciata sentenza ai sensi dell’articolo 2932 Codice civile (Cassazione 14489/2005).

Con questa sentenza, la Corte si è allineata al proprio orientamento prevalente (28456/2013, 9318/2016, 21942/2017 e 11659/2018), smentendo alcuni precedenti (28194/2013). Ha implicitamente escluso che il preliminare di un immobile abusivo sia in sé nullo per illiceità dell’oggetto. Si potrebbe parlare di inadempimento. Una cosa è parlare di preliminare risolubile e una cosa è parlare di preliminare nullo. Questo perché nel caso di risoluzione il risarcimento del danno è pieno, mentre nel caso di nullità è limitato all’interesse negativo (articolo 1338 Codice civile).

Nel giudizio di rinvio, i giudici d’appello dovranno attenersi anche ai principi di diritto stabiliti dalle Sezioni unite con la sentenza 8230/2019. Di conseguenza, il trasferimento coattivo sarà possibile solo in presenza di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che la costruzione dell’immobile è stata iniziata anteriormente all’1 settembre 1967 o di un titolo edilizio (anche in sanatoria) reale e riferibile a quell’immobile.

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Vendita immobili Enti Morali e Istituti Religiosi, pubblicato il nuovo bando

Il XXIII bando di gara d’offerte per la vendita degli immobili di proprietà di Enti Morali e Istituti Religiosi è stato pubblicato sul sito entimorali.it. Le offerte in busta chiusa per aggiudicarsi uno dei 65 beni immobili ereditati devono essere spedite entro il 28 maggio 2019.

Gli interessati all’acquisto potranno partecipare alla gara (qui il bando 2019), che scadrà il 28 maggio, inviando il modulo scaricabile dal sito di entimorali.it.

La lista degli immobili in gara e il relativo regolamento possono essere consultati su www.entimorali.it. In questo bando sono presenti importanti proprietà a Firenze, Torino, Pietrasanta, Roma, Milano e Como. Il sito ufficiale dell’Unicef ospita una pagina dedicata.

Si tratta di un’offerta dal valore etico. Grazie alla dismissione dei beni immobili, che nella maggior parte dei casi provengono da lasciti testamentari, gli Enti potranno infatti finanziare i propri progetti umanitari o sociali.

Entimorali è un portale realizzato per l’ottimizzazione dei processi di gestione, valorizzazione, vendita o dismissione del patrimonio immobiliare di Enti Morali, Istituti Religiosi e Associazioni no profit tramite la messa in vendita di immobili per gara di offerta o aste immobiliari.

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Agevolazioni Imu e Tasi con la prova della locazione a canone concordato

Con l’ordinanza 7414 del 15 marzo 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che per fruire delle agevolazioni Imu e Tasi il titolare dell’immobile deve presentare al Comune la dichiarazione e la documentazione idonea a provare che sia stato locato a canone concordato.

Si tratta di un obbligo che deve essere osservato sia se previsto dalla legge sia se imposto dal regolamento comunale. L’amministrazione comunale ha il potere di riconoscere il trattamento agevolato per gli immobili locati a canone concordato e di fissare le condizioni per avere diritto al beneficio fiscale.

Secondo i giudici di legittimità, il diritto alle agevolazioni Imu e Tasi non è attribuito direttamente dalla legge 431/1998, che disciplina le locazioni a canone concordato. La scelta spetta ai Comuni, che per l’Ici avevano il potere di stabilire aliquote ridotte per i titolari di immobili che li concedevano in locazione a canone agevolato. Non è previsto “un diritto generalizzato a ottenere tale riduzione di imposta per i locatori. La scelta se stabilire o meno le aliquote inferiori al minimo legale spetta ai Comuni, che devono operare nel rispetto dell’equilibrio di bilancio”. Oggi per l’Imu è prevista l’agevolazione fiscale per gli immobili locati a canone concordato e il beneficio viene elargito sotto forma di riduzione di imposta.

In merito ai presupposti per fruire del trattamento agevolato e al fatto se sussista o meno l’obbligo di presentare la dichiarazione per averne diritto, la giurisprudenza di merito ha espresso vedute differenti.

Con la sentenza 2804/2018, la Commissione tributaria regionale di Palermo ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire delle agevolazioni Ici se non dichiara al Comune che l’immobile è stato concesso in comodato gratuito al figlio. La stessa regola vale per l’Imu. Per i giudici di appello, “sulla scorta del regolamento comunale la contribuente era tenuta a comunicare la concessione dell’immobile in comodato gratuito al figlio, non risultando che l’ente fosse a conoscenza di tale circostanza”.

Con la sentenza 93/2018, la Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia si è espressa in senso contrario, ritenendo irrilevante l’omessa comunicazione per l’immobile affittato a canone concordato. La Commissione ha precisato che i rapporti tra amministrazione finanziaria e contribuenti devono essere improntati al principio della collaborazione e della buona fede, che non può essere negata la riduzione Imu per un immobile affittato a canone concordato solo perché l’interessato non ha inviato all’amministrazione un’apposita dichiarazione con gli estremi del contratto, prevista dal regolamento comunale, entro il termine fissato.

Per la Commissione provinciale l’omessa comunicazione non può far venir meno il diritto alla riduzione, in quanto gli atti erano stati regolarmente registrati presso l’Agenzia delle Entrate e l’amministrazione ne era a conoscenza, poiché le informazioni sul patrimonio immobiliare sono acquisibili dalla banca dati catastale. Lo stesso principio dovrebbe valere per gli immobili dati in uso gratuito, la cui destinazione di fatto potrebbe essere accertata attraverso la residenza anagrafica. Anche se, ex lege, al di là delle previsioni contenute nel regolamento comunale, di norma è imposto di presentare la dichiarazione qualora il contribuente vanti il diritto a fruire di un trattamento agevolato.

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Bonus casa con cessione a sconto

Decreto crescita.

I condòmini potranno girare il credito per eco e sismabonus ai fornitori che dovranno riconoscere una riduzione fissa sui lavori e la recupereranno in 5 anni Nel pacchetto di misure riservate all’immobiliare, il decreto crescita prevede una nuova possibilità per i condòmini di cedere ai fornitori la detrazione per gli interventi agevolati con eco e sismabonus. L’impresa dovrà riconoscere uno sconto fisso pari alla detrazione e potrà recuperare il credito in cinque anni, anziché nei dieci previsti dalla modalità di cessione attuale (che resta comunque in vigore e consente l’ulteriore cessione, non permessa invece dal Dl crescita).

Tra le altre misure, viene rifinanziato il fondo per l’acquisto della prima casa e viene estesa alle zone di rischio sismico 2 e 3 la possibilità per i costruttori di vendere con i bonus le unità abitative di edifici demoliti e ricostruiti in chiave antisismica. Bisso, De Stefani, Dell’Oste, Finizio e Fossati a pagina 7 Decreto crescita: le novità per gli immobili Rimane la possibilità di vendere il credito d’imposta tramite le piattaforme online Ma le grandi imprese «ipercapienti» potranno usare l’agevolazione in cinque anni Bonus lavori, arriva la cessione al fornitore con sconto fisso Glauco Bisso Luca De Stefani Saverio Fossati mprese favorite con tempi di recupero fiscale dimezzati e nuove possibilità per la rigenerazione urbana.

Nel decreto crescita sono previsti diversi interventi che vanno a sostenere il settore edilizio e impiantistico, con un occhio di riguardo alle scelte di sicurezza e risparmio energetico. Stando alla bozza approvata giovedì scorso dal Consiglio dei ministri diventa più conveniente, dal punto di vista fiscale, per un’impresa di costruzione, acquisire uno stabile cielo-terra, abbatterlo e ricostruirlo con i nuovi criteri. Ma a sollevare speranze e polemiche sono soprattutto gli articoli che dimezzano da dieci a cinque anni i tempi di recupero del credito fiscale acquistato da imprese e consorzi per interventi agevolati con ecobonus e sismabonus. Ecobonus più facile La nuova disposizione prevede che chi ha diritto alle detrazioni (cioè il contribuente) può optare per uno sconto sulla fattura «di pari ammontare» da parte del «fornitore che ha effettuato gli interventi». Quest’ultimo, a sua volta, ottiene un credito d’imposta da usare in compensazione, in cinque quote annue uguali (secondo il meccanismo di cui al Dlgs 241/97) e senza l’applicazione dei limiti previsti dalle leggi 388/2000 e 244/2007. In sostanza, si tratta di una possibilità in più, piuttosto diversa da quella attualmente prevista, che comunque rimane.

Anzitutto il “prezzo” della cessione è predefinito: lo sconto deve essere pari alla detrazione, quindi, per un lavoro di iomila euro con detrazione del 65% il committente-contribuente avrà subito uno sconto di 6.50o euro e il «fornitore» potrà compensare le imposte a suo carico con un credito d’imposta di 1.30o euro all’anno per cinque anni. Non si contratta, quindi, l’importo dello sconto sulla fattura come invece si può contrattare il prezzo di acquisto del credito fiscale se si sceglie l’altra possibilità che rimane in vigore.

Entro 3o giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del decreto crescita, le Entrate dovranno emanuare un provvedimento di attuazione, benché la lettera della norma si presti a interpretazioni abbastanza elastiche sul soggetto cui va attribuito lo sconto. Con la nuova modalità non sarà, però, possibile per l’impresa effettuare un’ulteriore cessione del credito a terzi. Rete Irene ha espresso alcune perplessità sulla disposizione, che a un primo esame semplifica le cose ai contribuenti-committenti e li mette al riparo da una trattativa sulla cessione del credito fiscale che non sempre si conclude al meglio.

A dominare il mercato della riqualificazione energetica, infatti, potrebbero alla fine restare pochi soggetti, fiscalmente ipercapienti, che diventeranno main contractor con contratti di subappalto verso la filiera di chi i lavori li realizza davvero. Resta ora da vedere come assicurare la dinamica di mercato tramite la giusta concorrenza. Va anche detto, però, che la nuova modalità di cessione risolve il problema del bonifico parlante pari al 100% della spesa dell’intervento, in quanto l’amministratore di condominio dovrebbe fare il pagamento solo della parte di spesa non corrispondente al credito ceduto. Sismabonus costruttori esteso alle zone 2 e 3 Viene riconosciuta anche alle vendite di case in zone a rischio sismico 2 e 3 la possibilità di beneficiare della detrazione del 75% (a fronte della riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore) o dell’85% (passaggio a due classi di rischio inferiore) sul prezzo di acquisto. Ammontare massimo di spesa: 96mila euro. Al momento sono agevolate solo le operazioni in zona i (la più pericolosa). L’immobile deve essere stato ristrutturato o demolito e ricostruito (anche con variazione volumetrica) da imprese che lo abbiano venduto entro 18 mesi dalla fine lavori.

L’agevolazione interessa le spese sostenute per gli interventi dal 2019 al 2021. La possibilità di cedere le detrazioni in cambio di uno sconto (illustrata prima per l’ecobonus) è riconosciuta anche in questo caso. Rigenerazione urbana Viene concessa sino a tutto il 2021la «misura fissa» delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (600 euro in tutto) per le cessioni di interi fabbricati a imprese di costruzione o ristrutturazione che, entro i successivi dieci anni, li demoliscano e ricostruiscano (anche con variazione volumetrica se permessa).

Stesso bonus per la rivendita, anche se non è chiaro se vale sino al 20210 anche oltre.

La cessione Soluzione alternativa per monetizzare . Nel tentativo di favorire l’avvio degli interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza antisismica, si permette ai condòmini di cedere la detrazione ai fornitori con sconto fisso e uso del credito in cinque anni Sismabonus Costruttori all’opera in zona 2 e 3 . Si allarga dalla zona di rischio sismico i (la più pericolosa) alle zone 2 e 3 la possibilità si sfruttare il sismabonus per chi acquista dal costruttore case collocate in edifici demoliti e ricostruiti con caratteristiche antisismiche I rogiti Prelievo light su acquisti e rivendite . Registro e ipocatastali in misura fissa per l’acquisto entro fine 2021 di interi fabbricati da parte di imprese, che li demoliscano e ricostruiscano entro dieci anni. Agevolata anche la successiva rivendita delle unità Il decreto consente ai condomini di trasferire eco e sismabonus all’impresa senza dover trattare il prezzo La misura ha attirato le critiche di chi teme che i big potranno incamerare gli sgravi e subappaltare le opere.

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Vacanze: ecco le nuove regole per affitti brevi e prenotazioni on line

Si avvicina il periodo della vacanze: è quindi bene sapere che per affitti brevi e prenotazioni on line sono in arrivo novità sia per i consumatori che per i proprietari di casa. Vediamole insieme.

Affitti brevi: le nuove norme del decreto Sicurezza

La confederazione dei proprietari di casa ha segnalato alcune novità in merito ad aspetti critici delle nuove regole in tema di affitti brevi.

Nel decreto sicurezza è infatti previsto, per le locazioni e sublocazioni “di durata inferiore a trenta giorni”, l’obbligo di comunicare alla Questura, entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate, attraverso il sistema telematico “Alloggiati Web”, come da articolo 109 del Testo unico sulla pubblica sicurezza. Tale obbligo assorbe anche quello decretato dal Testo unico sull’immigrazione, nel caso ad essere ospitati siano cittadini extra Unione Europea.

La locazione in strutture non ricettive, tuttavia, è considerata diversamente, non avendo obblighi autorizzativi e simili: Confedilizia ha quindi caldeggiato la richiesta del Ministero dell’interno alle Questure di adeguare la relativa modulistica di accesso per distinguerla da quella riguardante le strutture ricettive, per le quali era appunto stato pensato il sistema “Alloggiati Web”.

“Si tratta – commenta una nota di Confedilizia – di interventi importanti su una materia, quella degli affitti brevi, interessata negli ultimi anni da diverse novità legislative (un’altra, in materia fiscale, è quella relativa all’obbligo di ritenuta per la cedolare secca in capo ad agenti immobiliari e piattaforme telematiche) e sulla quale si registrano anche “invasioni di campo” da parte di alcune Regioni, che hanno il solo risultato di creare confusione e inutile burocrazia in un settore che andrebbe invece valorizzato”.

Tassa Airbnb: 44 milioni incassati dall’imposta antiabusivi

In quanto al tema della cedolare secca, il Dipartimento delle Finanze ha segnalato che nel 2017 hanno fatto ricorso alla cedolare secca sugli affitti brevi (la cosiddetta “Tassa Airbnb” introdotta dal Governo Gentiloni per arginare il fenomeno del sommerso) 7200 italiani, per un imponibile di 44,4 milioni di euro.

Il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa ha precisato però in questo caso che “i 44 milioni di euro relativi al 2017sono relativi all’imponibile (e non al gettito) dei soli contratti stipulati da comodatari e sublocatori, una nuova e residuale categoria di soggetti ammessa alla cedolare con il decreto-legge 50 del 2017. Peraltro – aggiunge, – i numeri si riferiscono al 2017 e il decreto si applicava ai soli contratti stipulati dal primo giugno di quell’anno”.

I numeri del Ministero sono quindi molto inferiori a quelli reali. “Con riferimento ai proprietari, e cioè la stragrande maggioranza di chi fa affitti brevi – precisa Spaziani Testa, –  il Dipartimento delle Finanze riporta i dati della cedolare nel suo complesso (senza distinguere le locazioni brevi dalle altre) e conferma il grande successo di questo strumento, che registra nel 2017 un aumento dell’imponibile dell’8,1 per cento per l’aliquota ordinaria e del 21,4 per cento per l’aliquota ridotta”.

Prenotare le vacanze on line: ecco le nuove regole

Il Consiglio dell’Unione Europea ha approvato l’accordo raggiunto con il Parlamento Europeo sulla modernizzazione della normativa UE a tutela dei consumatori in materia di prenotazioni di vacanze on line, al fine di evitare pratiche sleali e non trasparenti largamente diffuse in rete.

HOTREC, la confederazione europea degli alberghi e dei ristoranti, della quale Federalberghi è socio fondatore, ha commentato in una nota:  “Fin dall’inizio, le imprese europee dell’ospitalità hanno sostenuto con forza questa proposta. Il divieto di mettere in vendita i posizionamenti migliori sulle piattaforme online, così come i nuovi obblighi informativi posti a carico delle piattaforme e dei siti di comparazione, aiuteranno i consumatori a compiere scelte realmente informate, a ottenere un miglior accesso alle migliori condizioni online e a prevenire manipolazioni delle recensioni online. Di questo beneficeranno sia i consumatori che le imprese” ha commentato Jens Zimmer Christensen, presidente dell’Hotrec.

Le nuove regole sulle prenotazioni on line sono le seguenti:

  • è vietato pagare per migliorare la propria posizione in classifica sui portali;
  • le piattaforme online e i comparatori di siti internet devono informare i consumatori sui principali parametri in base ai quali i prodotti vengono ordinati e mostrati;
  • i comparatori di siti internet devono garantire maggiore trasparenza sull’autenticità delle recensioni pubblicate;
  • le piattaforme online devono comunicare ai consumatori se le offerte provengono da venditori professionali o meno e se la transazione è protetta dalla normativa sul consumatore;
  • nuove regole garantiscono che i prezzi delle presunte promozioni online siano effettivamente scontati.
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Imposta sulla casa, agevolazioni valide anche per due unità catastali

Con l’ordinanza 9078 del 2 aprile 2019, la Cassazione ha stabilito che l’agevolazione Ici per la prima casa non è limitata a un solo immobile. Vediamo quanto specificato sul fronte dell’imposta sulla casa.

L’ordinanza della Cassazione afferma che l’esenzione Ici per l’abitazione principale non è limitata a un solo immobile. Il contribuente, infatti, può utilizzare due o più immobili come prima casa e avere diritto all’esenzione, anche se le unità immobiliari sono iscritte autonomamente in catasto. Ciò che conta è la destinazione degli immobili come prima casa.

La Cassazione ha sottolineato che non assume alcun rilievo “il numero delle unità catastali” e che le stesse siano distintamente iscritte in catasto, a patto che “il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono”.

Nel caso in cui il contribuente utilizzi due o più immobili come unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, Cassazione e Ministero dell’Economia e delle Finanze hanno espresso due posizioni differenti per quanto riguarda la spettanza dei benefici fiscali.

Sia per l’Ici che per l’Imu, il Ministero ha sostenuto che l’esenzione può essere riconosciuta solo per un immobile. In particolare, con la circolare 3/2012 ha precisato che l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, a prescindere dalla circostanza che, di fatto, venga utilizzato più di un fabbricato. Le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente a imposizione, ciascuna per la propria rendita. Il contribuente può scegliere quale destinare a prima casa. Nello specifico, le diverse unità immobiliari devono essere possedute da un unico titolare e devono essere contigue.

Con la sentenza 2830/2018, la Commissione tributaria regionale di Roma ha chiarito che i contribuenti che intendono fruire dell’esenzione per l’abitazione principale devono presentare al Comune un’apposita dichiarazione, se utilizzano due o più immobili come unica unità immobiliare destinata a prima casa, per consentire all’ente di poter controllare la sussistenza dei requisiti.

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Decreto crescita: misure per edilizia, mutui e Imu

Il decreto crescita uscito dal Consiglio dei Ministri contiene importanti misure che riguardano l’edilizia, i mutui e l’Imu. Vediamo quali sono

  • Riduzione Imu capannoni industriali – Aumenta la deducibilità dell’Imu sui capannoni che passa dal 40 al 50% nel 2019 e fino al 60% nel 2020
  • Fondo prima casa Consap 2019 – Arrivano nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Si tratterà di 100 milioni di euro, risorse dimezzate rispetto ai 200 milioni iniziali, ma che consentiranno allo strumento che ha esaurito le risorse a febbraio di tornare attivo.
  • bonus edilizia 2019 –  Le imprese di costruzione o di ristrutturazione che acquistano ed, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Semplificazione edilizia 2019 – I limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968 saranno validi solo nelle zone omogenee c, ovvero quelle destinati a nuovi complessi insediativi.
  • Efficientamento energetico comuni – Per l’anno in corso saranno erogati ai Comuni 500 milioni di euro per interventi di efficientamento energetico e sviluppo territoriale sostenibile
  • Rottamazione cartelle Imu e Tasi –  Arriva il condono per le tasse locali, come Imu, Tasi e multe auto. I Comuni potranno attivarlo per consentire ai cittadini di rottamare le ingiunzioni di pagamento delle amministrazioni locali
  • decreto crescita sismabonus ed ecobonus – Novità anche per sismabonus ed ecobonus. La detrazione potrà essere goduta dal contribuente come sconto diretto sulla spesa sostenuta. Lo sconto verrà recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta nell’arco di cinque anni

Adesso ciò che resta da vedere è quante di queste norme verranno modificate nei prossimi giorni, visto che il decreto è stato approvato dal Consiglio dei ministri “con riserva”.

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Riscatto della Laurea, chi ne ha diritto e chi no

Il riscatto della laurea è una delle novità più interessanti in tema previdenziale del 2019. Ma c’è una platea di persone che non possono accedervi, vediamo chi ne ha diritto

Ma prima bisogna fare un passo indietro per spiegare in cosa consiste il riscatto degli anni di Laurea ai fini previdenziali. Si tratta infatti di una misura volta a far crescere il numero di contributi maturati e farli valere ai fini della pensione e del possibile aumento del futuro assegno previdenziale.

Per capirne i motivi facciamo un passo indietro. Nel 1996 entra in vigore la riforma del sistema contributivo che, rispetto a quello retributivo dà diritto a una pensione meno ricca. Chi quindi in futuro avrà un assegno pensionistico più basso dovrebbe essere agevolato sotto questo profilo.

Vediamo quali sono i periodi di studio che possono essere riscattati ai fini pensionistici:

  • diploma universitario (corso di laurea da due a tre anni);
  • diploma di laurea triennale, quadriennale vecchio ordinamento o a ciclo unico (non più di 6);
  • laurea specialistica (non meno di 2 anni);
  • dottorato di ricerca;
  • titoli di studio rilasciati dagli Istituti di Alta Formazione Artistica e Musicale a decorrere dall’anno accademico 2005/2006: diploma accademico di primo livello, diploma accademico di secondo livello, diploma di specializzazione, diploma accademico di formazione alla ricerca;
  • i titoli di studio conseguiti all’estero sono riscattabili solo se rilasciati da istituti in Paesi che hanno accordi di reciprocità con l’Italia o espressamente riconosciuti dal Ministero dell’Istruzione, Università e ricerca.

In generale si riscattano:

  • i periodi coperti dal sistema contributivo;
  • gli anni di durata legale del corso in questione (niente fuoricorso).

Riscatto laurea agevolato: chi può accedere

Per il triennio 2019-2021 possono accedere al riscatto agevolato della laurea:

  • gli iscritti all’assicurazione generale obbligatoria per l’invalidità, la vecchiaia e i superstiti dei lavoratori dipendenti, ed alle forme sostitutive ed esclusive della medesima;
  • gli iscritti alle gestioni speciali dei lavoratori autonomi;
  • gli iscritti alla gestione separata.

Queste persone devono essere prive di anzianità contributiva al 31 dicembre 1995 e non devono essere già titolari di pensione.

Riscatto laurea agevolato: chi resta escluso

Ma chi invece non potrà accedere al riscatto agevolato della Laurea?

  • coloro che hanno dei contributi maturati al 31 dicembre 1995 e si sino iscritti alle gestioni obbligatorie prima del 1996;
  • i titolari a qualsiasi titolo di un trattamento pensionistico;
  • chi ha lavorato durante l’università prima del 1995 (perché avrebbe contributi maturati);
  • restano esclusi gli anni di studio fuori corso (perché vengono presi in considerazione gli anni legali di studio);
  • gli anni di università precedenti al 1996;
  • l’eventuale successiva acquisizione di anzianità assicurativa antecedente al 1° gennaio 1996 determina l’annullamento d’ufficio del riscatto già effettuato ai sensi del decreto, con conseguente restituzione dei contributi.
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Mutui prima casa, il Fondo di Garanzia 2019 sarà rifinanziato

Per le giovani coppie che intendono acquistare la prima casa, ci sono buone notizie. Dopo aver rischiato la chiusura, il Fondo di Garanzia Consap sarà rifinanziato.

Lo ha annunciato il vicepremier Di Maio, spiegando in un articolo sul proprio blog. Dopo aver esaurito  le risorse a fine febbraio, il Fondo di Garanzia Mutui prima casa sarà dotato di altri 100 milioni di euro. Tornerà così attivo lo strumento che sii è rivelato prezioso negli ultimi anni per favorire l’accesso al credito di coloro che, avendo lavoro non stabile o vivendo situazioni particolari, no hanno l’opportunità di stipulare mutui a cuor leggero.

Come funziona il Fondo di Garanzia

Il Fondo tornerà quindi a funzionare come sempre:

  • Tutti possono accedere al mutuo, con priorità per le seguenti categorie: giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, giovani titolari di un rapporto di lavoro atipico,  affittuari di alloggi di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica (ex Istituto Autonomo Case Popolari-IACP).
  • L’importo del mutuo non deve superare i 250 mila euro.
  • Lo Stato garantisce fino al 50% di garanzia della quota capitale del mutuo.
  • Viene applicato un tasso calmierato ossia un Tasso Effettivo Globale (TEG) non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia.

Fondo di Garanzia Mutui 2019, i commenti degli esperti

“Il fondo di garanzia Consap ha permesso nel 2018 a molte famiglia di accedere ad un finanziamento pari al 100% del prezzo dell’immobile per l’acquisto della prima casa, – ricorda Riccardo Bernardi, chief development officer di 24 Max. – Sicuramente è stata un’agevolazione importante per il mercato in quanto numerose transazioni si sono concluse grazie a tale garanzia. C’è dell’attesa da parte del mercato anche per il 2019 anche se in realtà grazie ad un valido mediatore si possono trovare soluzioni che arrivano vicine a tale tipo di operazione. Seguiremo con attenzione gli sviluppi della vicenda“.

“Il rifinanziamento del Fondo Garanzia prima casa è senza dubbio una buona notizia, – aggiunge Ivano Cresto, responsabile business unit mutui di Facile.it, –  non solo per gli aspiranti mutuatari, ma anche per l’intero settore del credito e, più in generale, per il mercato immobiliare. I numeri ufficiali parlano chiaro: in questi anni il Fondo ha agevolato la conclusione di oltre 90mila pratiche di finanziamento, per un valore complessivo che supera i 10 miliardi di euro, rendendo così possibile l’acquisto della prima casa da parte di persone, principalmente giovani coppie, che, non disponendo di risparmi sufficienti, avrebbero altrimenti avuto difficoltà ad ottenere il mutuo. Ci auguriamo pertanto che questo strumento venga confermato e possa così garantire un sostegno anche a coloro che vorranno affrontare con serenità l’acquisto della prima casa nel corso del 2019″.

“Apprendiamo la notizia con estremo interesse – commenta Renato Landoni, presidente Kiron Parners Spa. – E’ positiva la volontà del governo di rinnovare, per l’importo di 100 milioni, il fondo di garanzia Consap che potrebbe permettere di mantenere le agevolazione per l’ottenimento di mutui prima casa ai richiedenti in possesso di specifiche caratteristiche. Nel corso dello scorso anno, è’ stato un prezioso strumento in grado di sostenere le famiglie nella realizzazione del sogno di acquistare la prima casa e ci auguriamo che potrà continuare ad esserlo anche in futuro. Il fondo Consap consente agli istituti di credito che hanno aderito all’iniziativa, di allargare la loro base di potenziali clienti proprio in direzione di quelle categorie di cittadini che prima non avrebbero potuto finanziare; di certo è uno strumento che permetterà di dare slancio sia in generale ai consumi che, nello specifico, al mercato creditizio ed immobiliare”.

Fondo di Garanzia, il commento di Adiconsum

Immediato il sospiro di sollievo da parte di Adiconsum. “Una buona notizia – ha dichiarato Danilo Galvagni, Vicepresidente dell’associazione.  – Finalmente, dopo mesi di silenzio sul tema, si risente parlare del Fondo di garanzia Consap. Da tempo abbiamo lanciato l’allarme sull’esaurimento delle risorse del Fondo, indirizzando una lettera di sollecito non solo al Ministro Di Maio, ma anche al Ministro Tria”.

Adconsum,  continua Galvagni , ha anche indicato una serie di proposte migliorative quali l’allargamento dell’accesso al Fondo senza tener conto di priorità e l’integrazione  delle pattuizioni che permettono il blocco della restituzione del capitale con il solo pagamento degli interessi in casi particolari (vedi la sospensione delle rate del mutuo).

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Decreto crescita 2019, le misure in arrivo per il settore immobiliare

Il governo è al lavoro sul cosiddetto “decreto crescita” che tra le diverse misure, contiene alcune che riguardano da vicino il settore immobiliare.

  • Nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Il rifinanziamento ammonta a 200 milioni nel 2019. La norma prevede la riduzione degli accantonamenti a copertura del rischio passando dal 10% all’8% dell’importo garantito.
  • Bonus per la valorizzazione dell’edilizia. Le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che acquistano e, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio potranno beneficiare di diversi incentivi: una tantum di 200 euro per l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale; possibilità di variazione volumetrica e alienazione rispetto al fabbricato preesistente. Dunque, saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione, anche con variazione della volumetria, e alla loro alienazione.
  • Semplificazioni per l’edilizia privata. Da quanto appreso, in linea generale, saranno velocizzate le autorizzazioni della Soprintendenza per gli interventi sui beni culturali di proprietà privata.Previsti anche rimedi alla giurisprudenza “taglia-palazzi” e l’adeguamento del vincolo storico su palazzi con più di 50 anni.
  • Sismabonus. La bozza propone “l’estensione alle zone 2 e 3 del bonus previsto solo per gli edifici in zona 1”.In mancanza di chiare specificazioni, probabilmente, dovrebbe trattarsi dell’agevolazione per l’acquisto di case antisismiche, non di quello per la realizzazione dei lavori di adeguamento o miglioramento antisismico. Quest’ultimo è già attivo per le zone classificate a rischio 1, 2 e 3.
  • Bonus efficienza energetica. Il decreto prevede l’equiparazione delle ESCo (impresa in grado di fornire tutti i servizi tecnici, commerciali e finanziari necessari per realizzare un intervento di efficienza energetica) ai proprietari degli immobili. Le ESCo, secondo le intenzioni della norma, potrebbero diventare direttamente titolari della detrazione.
  • Imu sui capannoni. Aumenterà la deducibilità dell’Imu sugli immobili strumentali delle imprese, attualmente fissata al 40%. La bozza non indica però la misura dell’aumento.

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Detrazione interessi mutuo per i lavori di ristrutturazione: compreso il restauro

La detrazione degli interessi passivi per il mutuo contratto per la ristrutturazione dell’abitazione principale è valida anche ne caso in cui siano stati eseguiti lavori di restauro o risanamento conservativo. A chiarirlo è stata la Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna.

Il caso in oggetto è quello di un contribuente che aveva eseguito dei lavori in casa finanziandoli con un mutuo. Si trattava, nello specifico, del rivestimento delle scale, il rifacimento dei bagni e l’eliminazione di una parete. Secondo l’Agenzia delle Entrate il contribuente in questione non aveva diritto alle detrazioni trattandosi di lavori di “restauro e risanamento conservativo” (come affermato dallo stesso soggetto nella pratica edilizia) e non di lavori di ristrutturazione previsti dall’articolo 15 del Tuir.

La Ctr dell’Emilia Romagna ha però dato torto all’Agenzia delle Entrate, considerando che quando la natura dell’intervento è tale da determinare una diversa organizzazione degli spazi, attraverso l’abbattimento e la ricostruzione di componenti murarie, si è sempre in presenza di un lavoro di ristrutturazione, a prescindere dal nome utilizzato. Inoltre, secondo la tesi della Commissione tributaria, un’interpretazione letterale di “ristrutturazione edilizia” arriverebbe a escludere dalla detrazione anche i lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione urbanistica.

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Comunicazione Enea 2019, le ultime cose da sapere per la scadenza del 1º aprile

Manca ormai poco. Il 1º aprile 2019 scade il termine ultimo per la comunicazione all’Enea della documentazione relativa ai lavori di ristrutturazione che comportano risparmio energetico eseguiti entro il 21 novembre 2018.

Comunicazione Enea 2019 risparmio energetico

La comunicazione Enea dei lavori di ristrutturazione è obbligatoria per gli interventi che comportano un risparmio energetico, sia per le ristrutturazioni che per l’acquisto di elettrodomestici. E’ bene dunque sottolineare che l’obbligo non riguarda tutti i lavori effettuati, ma solo le tipologie comprese tra quelle che comportano un risparmio energetico, ma che non fanno parte delle spese ammesse in detrazione con l’ecobonus.

Come di recente sottolineato da Fisco Oggi, per consentire il monitoraggio e la valutazione del risparmio energetico derivante dalla realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia, analogamente a quanto già previsto per le detrazioni fiscali relative alla riqualificazione energetica degli edifici, dal 2018 è stato introdotto l’obbligo di trasmettere telematicamente all’Enea le informazioni sugli interventi effettuati (articolo 16, comma 2-bis, Dl 63/2013, introdotto dall’articolo 1, comma 3, legge 205/2017).

Per gli interventi che non comportano risparmio energetico, invece, non occorre inviare nulla. Per i lavori terminati nel 2018, l’invio della documentazione all’Enea deve essere effettuato entro il 1° aprile 2019 attraverso il sito ristrutturazioni2018.enea.it. Per quelli terminati nel 2019, invece, la comunicazione deve essere trasmessa attraverso il portale bonuscasa2019.enea.it.

Comunicazione Enea 2019, gli interventi di ristrutturazione

Gli interventi di ristrutturazione che comportano risparmio energetico soggetti all’obbligo della comunicazione Enea 2019 sono i seguenti:

  • serramenti comprensivi d’infissi;
  • coibentazione delle strutture opache;
  • installazione o sostituzione di impianti tecnologici tra cui collettori solari, generatori di calore con caldaie a condensazione, pompe di calore, sistemi ibridi, microcogeneratori (Pe < 50kWe), scaldacqua a pompa di calore, generatori di calore a biomassa, sistemi di contabilizzazione del calore, sistemi di termoregolazione e building automation e impianti fotovoltaici;
  • elettrodomestici, solo se collegati ad un intervento di recupero del patrimonio edilizio iniziato a decorrere dal 1º gennaio 2017, come: forni, frigoriferi, lavastoviglie, piani cottura elettrici, lavasciuga e lavatrici.

Prezzi case, Istat: nel 2018 valori giù dello 0,6%, flessione anche nel 2019

Nuova flessione per i prezzi delle case. Secondo i dati dell’Istat, nel 2018 i valori delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, con una dinamica opposta delle case nuove (+1%) rispetto a quelle di seconda mano (-1%). Il tasso di variazione acquisito per il 2019 è anch’esso negativo e pari a -0,4%

Variazione prezzi case nel IV trimestre del 2018

Nel IV trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie scende dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,6 nei confronti dello stesso periodo del 2017. La diminuzione è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni di seconda mano, che registrano una variazione negativa pari a -0,7%. I prezzi delle abitazioni nuove, invece, rimangono stabili. Si tratta di una tendenza inversa rispetto a quella delle compravendite, dove si continuano a registrare degli incementi nel volume degli scambi.

Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Istat, nel IV trimestre 2018 i prezzi delle case scendono del 16,9%, a causa esclusivamente alle abitazioni di seconda mano, i cui prezzi sono diminuiti del 23,2% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento (+0,7%).

I prezzi delle abitazioni nel 2018 e le stime per il 2019

In media, nel 2018, i prezzi delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, a fronte di dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dell’1,0%, e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,0%. La flessione dei valori dovrebbe continuare anche nel 2019, visto che il tasso di variazione acquisito da parte dell’Istat per il 2019 è negativo e pari a -0,4%.

Secondo gli analisti dell’Istat, “il 2018 si chiude confermando la debolezza della dinamica dei prezzi delle abitazioni che calano nuovamente rispetto all’anno precedente, come nel 2017, seppur in presenza di una crescita vivace dei volumi compravenduti. A determinare questo andamento sono esclusivamente i prezzi delle abitazioni esistenti, mentre quelli della abitazioni nuove tornano a crescere dopo la flessione del 2017. A livello territoriale è il Nord-Est l’unica ripartizione a mostrare una crescita dell’IPAB in media annua; il Nord-Ovest registra una flessione di appena un decimo di punto mentre il Centro e il Sud e Isole mostrano flessioni tendenziali dei prezzi delle abitazioni più marcate di quella nazionale”.

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Sostituzione infissi, ecobonus o ristrutturazione?

Sostituzione di infissi, si ha diritto all’ecobonus o al bonus ristrutturazione? A spiegarlo è l’Enea nelle faq relative al bonus casa

Sostituzione infissi, detrazione ristrutturazione edilizia

Per la sostituzione degli infissi si ha diritto alla detrazione per la ristrutturazione edilizia, sempre e quando si rispettino determinati requisiti tecnici. 

I requisiti tecnici da rispettare sono quelli previsti dal DM 26 giugno 2015 “Requisiti Minimi” o dalla legge regionale sostitutiva e riguardano sia l’involucro che gli impianti.

Ecobonus per la sostituzione finestre

Se si vuol avere diritto all’ecobonus per la sostituzione delle finestre, si devono rispettare requisiti tecnici che sono più stringenti rispetto a quelli per le ristrutturazioni edilizie. Sono infatti quelli previsti dal DM 11 marzo 2008 come modificato dal decreto 14 marzo 2010 e il decreto 19 febbraio 2007 e successive modificazioni. Segnaliamo qui di seguito i principali

  • l’intervento deve configurarsi come sostituzione o modifica di elementi già esistenti (e non come nuova installazione);
  • deve delimitare un volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati;
  • deve assicurare un valore di trasmittanza termica (Uw) inferiore o uguale al valore di trasmittanza limite riportato in tabella 2 del D.M. 26 gennaio 2010

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Cessione credito d’imposta ecobonus e sismabonus, i chiarimenti del Mef

Novità in materia di cessione del credito d’imposta per quanto riguarda l’ecobonus e il sismabonus nei condomini. A fornirle il sottosegretario al Mef rispondendo a una interrogazione in commissione Finanze della Camera.

Nel dettaglio, il sottosegretario al Mef Massimo Bitonci ha risposto, in Commissione VI (Finanze) della Camera, a una interrogazione riguardante la disciplina di cui all’articolo 14, commi 2-ter e 2-sexies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che prevede la possibilità, in luogo della detrazione per le spese per interventi di riqualificazione energetica, di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. L’articolo 16, comma 1-quinquies, dello stesso decreto, prevede analoga possibilità per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni degli edifici.

Nell’interrogazione è stato evidenziato che con provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 giugno 2017 sono state definite le relative modalità di attuazione, ma ad oggi non risultano ancora operative le procedure per cedere il credito ad altri soggetti. Viene quindi chiesto di sapere “quali iniziative intenda assumere per l’applicazione delle disposizioni di attuazione, in particolare per garantire l’utilizzo del credito ceduto”.

In merito è stato sottolineato che i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017 (ecobonus) e dell’8 giugno 2017 (sismabonus) prevedono che i dati dei crediti ceduti in relazione ai sopradescritti interventi, effettuati sulle parti condominiali, sono comunicati dagli amministratori di condominio all’Agenzia delle Entrate negli stessi termini e con le stesse modalità di invio dei dati da trasmettere ai fini della dichiarazione precompilata. Secondo quanto specificato dai medesimi provvedimenti, i crediti ceduti devono essere accettati dai cessionari e i relativi dati devono essere resi disponibili nel Cassetto fiscale degli stessi cessionari.

I dati relativi ai crediti ceduti per lavori effettuati nell’anno 2017 sono stati comunicati, dagli amministratori di condominio all’Agenzia delle Entrate, entro il 9 marzo 2018 (per effetto della proroga del termine originario del 28 febbraio). I dati relativi ai crediti accettati sono stati resi disponibili nel cassetto fiscale dei cessionari, che quindi già dal 2018 possono utilizzarli direttamente in compensazione tramite modello F24, indicando gli appositi codici tributo 6890 per l’ecobonus e 6891 per il sismabonus, istituiti con specifica risoluzione dell’Agenzia delle Entrate.

In merito ai crediti ceduti per i lavori effettuati nel 2018, i relativi dati sono stati comunicati all’Agenzia delle Entrate entro l’8 marzo 2019 (per effetto della proroga del termine originario del 28 febbraio). Pertanto, nei prossimi giorni tali informazioni saranno rese disponibili nel cassetto fiscale dei cessionari, per consentirne l’utilizzo in compensazione tramite modello F24.

Relativamente poi alla possibilità di ulteriore cessione del credito, l’Agenzia delle Entrate ha fatto sapere che è in corso di pubblicazione la relativa procedura informatica, accessibile dall’area autenticata del sito internet dell’Agenzia medesima.

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Perdita della detrazione per ristrutturazione: le 6 cose che non puoi dimenticare

Anche quest’anno la legge di Stabilità ha prorogato il bonus edilizia. Ma la perdita della detrazione per ristrutturazioni è possibile per chi non tiene d’occhio questi sei importanti adempimenti.

Secondo quanto fa sapere l’Agenzia delle Entrate, le detrazioni per i lavori di ristrutturazione non viene riconosciuta o si perde quanto già usufruito nel caso in cui:

  1. non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
  2. il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato)
  3. non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
  4. non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
  5. le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali 
  6.  sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non perde l’agevolazione se è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori che attesta l’osservanza delle suddette norme.

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Agevolazioni prima casa e vendita prima dei 5 anni, sì con l’accordo di separazione

Con l’ordinanza n. 7966 del 21 marzo 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che le agevolazioni prima casa non si perdono in caso di vendita prima dei 5 anni in virtù di un accordo di separazione tra coniugi. Vediamo quanto spiegato.

Il caso fa riferimento a una donna che, in virtù degli accordi sulla separazione, ha venduto la casa prima dei 5 anni dall’acquisto e si è vista notificare dall’ufficio del registro il recupero della maggiore imposta. La donna ha impugnato l’accertamento, ma invano. E’ stato quindi fatto ricorso alla Suprema Corte, che lo ha accolto.

Motivando la decisione, la Cassazione ha spiegato che in tema di agevolazioni prima casa il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la “ratio” dell’articolo 19 della legge n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede.

Tale principio è stato esteso dalla Cassazione al trasferimento immobiliare avvenuto non nell’ambito familiare, ma all’esterno. E’ stato quindi spiegato che l’atto stipulato dai coniugi in sede di separazione personale (o anche divorzio) e comportante la vendita a terzi di un immobile in comproprietà e la successiva divisione del ricavato, pur non facendo parte delle condizioni essenziali di separazione, rientra sicuramente nella negoziazione globale dei rapporti tra i coniugi ed è, pertanto, meritevole di tutela, risiedendo la propria causa – contrariamente a quanto ritenuto dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 – nello “spirito di sistemazione, in occasione dell’evento di separazione consensuale, dei rapporti patrimoniali dei coniugi, sia pure maturati nel corso della convivenza matrimoniale”.

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Rinegoziare il mutuo quando i tassi sono migliori: come fare?

I tassi dei mutui oggi sono molto più convenienti di quelli di qualche mese fa. Come fare a rinegoziare le condizioni del proprio mutuo?

Come cambiare le condizioni del mutuo

Cambiare le condizioni del proprio mutuo durante il periodo di ammortamento si può. Trattandosi di un contratto di diritto privato, in caso di accordo da entrambe le parte (banca e mutuatario), si possono modificare i parametri dell’accordo stesso. Una eventualità che torna comoda nel momento in cui, come al presente, i tassi di interesse del finanziamento per l’acquisto di casa, sono calati notevolmente rispetto alla data originaria di stipula del contratto.

Tassi di interesse dei mutui in calo negli ultimi 12 mesi

Chi per esempio abbia stipulato un mutuo prima degli anni della crisi si è ritrovato un contratto a tassi anche oltre il 5% mentre oggi solo in rarissimi casi si supera il 2%. Ciò grazie alle politiche monetarie espansive della Bce e ai tassi Irs ed Euribor (riferimento per i mutui a tasso fisso e variabile, rispettivamente) che da mesi viaggiano intorno ai minimi storici, anche al di sotto dello zero.

Rinegoziare, surrogare o sostituire il mutuo?

Che fare, quindi, quando le condizioni generali per un mutuo migliorano così tanto? È possibile, appunto, surrogare, sostituire o rinegoziare il mutuo. Mentre nei primi due casi il finanziamento viene trasferito presso un’altra banca, che lo acquista occupandosi dell’estinzione del mutuo originario presso la banca precedente, nel caso della rinegoziazione il mutuatario resta presso lo stesso istituto di credito, ma ridefinisce le condizioni del mutuo.

Rinegoziare significa, ad esempio, rivedere i tassi di interesse, la tipologia di mutuo (da tasso fisso a variabile o viceversa), le garanzie fornite o l’importo della rata, che potrebbe essere abbassato in caso di insostenibilità per il reddito familiare, o innalzato se le possibilità economiche della famiglia sono migliorate e si vuole ridurre il tempo di ammortamento, risparmiando interessi.

Come rinegoziare il mutuo

Come procedere per la rinegoziazione? Occorre presentare domanda alla banca, corredandola dalle motivazioni e dalla documentazione richiesta. La domanda si può presentare in qualsiasi momento (a volte la banca richiede che trascorra un periodo minimo prima di poterlo fare) e senza costi aggiuntivi nè spese notarili. Non esiste obbligo da parte della banca di accettare tale richiesta, ma l’eventualità di una surroga presso un’altra banca, che farebbe perdere un cliente, potrebbe giocare a favore.

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Comprare casa sottocosto: i rischi e le sanzioni

Se si compra casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato si rischiano accertamenti dell’Agenzia delle Entrate e sanzioni per le inferiori imposte versate.

Quando si compra casa, in particolare se la transazione avviene tra parenti o conoscenti, o se la transazione privata ne risulta facilitata, si può cadere nella tentazione di concordare un prezzo di acquisto inferiore a quello che è il reale valore di mercato della casa. Tuttavia, chiedendo al notaio un preventivo delle imposte di registro e catastali dovute (o l’Iva se si tratta di acquisto da ditta costruttrice), questi si baserà appunto sul valore pagato, non su quello di mercato, dal quale dipende appunto il calcolo di tali imposte.

Comprare casa a meno del valore di mercato: cosa si rischia

Il che significa che se le due cifre si discostano di molto, e soprattutto se la somma pagata non corrisponde realmente a quella riportata nei documenti (il problema in sé non è infatti l’esiguità della cifra quanto la sua correttezza) potrebbe configurarsi un danno per l’erario. Che farebbe scattare una serie di controlli e sanzioni, per assicurarsi che l’eventuale differenza non sia stata saldata in nero.

In caso infatti il prezzo pagato sia molto inferiore alla media di mercato (rilevata periodicamente con le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare), l’Agenzia delle Entrate può notificare un accertamento immobiliare, a seguito del quale può verificarsi una rettifica del valore dell’immobile e, di conseguenza, delle imposte versate. Oltre all’applicazione di sanzioni.

Come fa l’Agenzia delle Entrate a capire che si è comprato casa a meno del valore di mercato

L’accertamento non può avvenire in remoto (ad esempio tramite Google maps), ma deve avvenire con la visita di persona di un agente. Per stabilire quello che si chiama il corretto “valore venale di commercio”, l’Agenzia delle Entrate si basa su

  • i valori statistici individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI);
  • il valore del mutuo eventualmente chiesto alla banca (questi due primi elementi sono sufficienti a costituire una prova, dato che il loan to value del mutuo solitamente è dell’80% del valore dell’immobile, e questo non potrà mai essere inferiore a quanto dichiarato dall’acquirente);
  • i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
  • il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente nella stessa località;
  • ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni
  • limiti gravanti sul bene, come usufrutto, godimento o canoni, censi, ecc. mentre sono esclusi gli oneri gravanti sul patrimonio delle parti contraenti, come ad esempio l’ipoteca.

Oltre al ricorso al giudice, per provare che l’accertamento e le maggiori imposte richieste siano ingiuste, occorre armarsi di una controperizia che stimi correttamente il valore dell’immobile.

Recesso contratto locazione da parte del conduttore, quali sono i gravi motivi?

La legge conferisce al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione quando esistono gravi motivi. I nostri collaboratori di condominioweb ci spiegano quali sono questi gravi motivi, quando possono essere invocati e che cosa succede se si invocano senza ragione

Secondo la giurisprudenza “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328)» (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).

Un motivo è grave quando:

  • si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
  • è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
  • rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

Partiamo dall’analisi dei gravi motivi soggettivi non volontari di recesso di un contratto di locazione elencati in via esemplificativa, perché non elencati dalla legge

  • trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Milano e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
  • problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
  • perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
  • crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell’attuale abitazione;
  • morte di un membro della famiglia e impossibilità psicologica del sopravvissuto di frequentare i medesimi ambienti;
  • stalking o comunque problemi causati da documentabili intemperanze di uno o più propri vicini.

Quali sono i motivi che possono essere considerati invece oggettivi per il recesso del contratto di locazione da parte del coduttore?

  • problemi strutturali all’immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare o affronta poco/male;
  • problemi di salubrità degli ambienti, cioè presenza di muffe e condense in misura tale da rendere inospitale l’abitazione (Trib. Bari 30 novembre 2004 n. 2383);
  • problemi condominiali gravi (strutturali e ambientali) che il proprietario non affronta e risolve.
  • problemi ambientali dei quali s’è venuti a conoscenza successivamente all’inizio della locazione o che sono emersi in costanza di contratto.

L’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

Recesso contratto locazione senza gravi motivi, cosa succede?

Nel caso in cui il recesso anticipato del contratto di lcoazione per gravi motivi è in realtà ingiustificato, sta nelle mani del locatore agire su due fronti

  • chiedendo il rispetto del contratto da parte del conduttore per tutta la sua durata (fermo restando chiaramente un nuovo recesso per reali gravi motivi), insomma muoversi ed agire disconoscendo l’esercizio di quel diritto;
  • chiederndo la risoluzione per inadempimento, con condanna al risarcimento del danno subito per l’illegittimo recesso. 

Ma in cosa consiste il risarcimento? Può consistere nella differenza tra il minore introito ottenuto da un nuovo affitto e quello maggiore precedente, o anche, più semplicemente, nel mancato guadagno derivante dal periodo nel quale l’appartamento è stato sfitto fino alla nuova locazione.

Avv.to Gallucci Alessandro

Nuovo modello Rli 2019, quando scatta l’obbligo e le istruzioni delle Entrate

Dal prossimo 20 maggio diventa obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate.

Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate (protocollo 64442/2019) ha informato circa l’approvazione del modello Rli “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” e ha diffuso le relative istruzioni e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica.  

Il nuovo modello sostituisce il precedente modello Rli, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 15 giugno 2017, a decorrere dal 20 marzo 2019. Dal 20 marzo al 19 maggio 2019 saranno accettati sia il modello approvato con il provvedimento del 15 giugno 2017 sia quello approvato con il presente provvedimento. A partire dal 20 maggio 2019 potrà essere utilizzato esclusivamente il nuovo modello Rli.

Nuovo modello Rli, le istruzioni

Il modello, oltre al frontespizio che contiene l’informativa sul trattamento dei dati personali, è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la data di stipula e la durata della locazione), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), i dati del richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”, contenente le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.

Il modello Rli è utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca. Il modello Rli è altresì utilizzato per effettuare i seguenti adempimenti:

  • comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;
  • opzione per il regime della cedolare secca anche per i contratti aventi ad oggetto unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze (art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018);
  • contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”;
  • registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
  • registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
  • ravvedimento operoso;
  • gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;
  • registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Il modello è presentato in modalità telematica, direttamente o per il tramite dei soggetti indicati nell’articolo 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998. La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione. In caso di richiesta di registrazione, il modello può essere presentato in via telematica in forma semplificata senza l’allegazione della copia del testo contrattuale in presenza delle seguenti fattispecie:

  • numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore atre;
  • una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore atre;
  • tutti gli immobili censiti con attribuzione di rendita;
  • contratto contenente esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprendente ulteriori pattuizioni;
  • contratto stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Mercato immobiliare italiano, le previsioni 2019 secondo Nomisma

Frenata in vista per le compravendite immobiliari nel 2019. Lo dice il primo osservatorio sul mercato immobiliare relativo all’anno in corso redatto da Nomisma.

Il rapporto ha analizzato l’andamento delle dinamiche di compravendita con particolare riferimento a 13 città cosiddette intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona.

Mercato immobiliare italiano in frenata

“L’aumento delle compravendite, – si legge nell’Osservatorio, – tornate ad attestarsi non distanti da quota 580 mila nel 2018, nonché l’ennesima riduzione di intensità della flessione dei prezzi registrata sia nelle città maggiori sia in quelle intermedie, rappresentano il portato di una dinamica rialzista la cui intensità pare ora destinata a ridursi”.

L’andamento del mercato immobiliare italiano, secondo gli esperti, dipenderà molto, quest’anno, dall’efficacia delle misure di politica economica poste in essere. “Se gli effetti sul mercato del nuovo scenario macroeconomico sono difficilmente prevedibili – si legge nella nota, – è indubbio un deterioramento sia del clima di fiducia degli operatori sia degli indicatori previsionali. Se sul versante delle compravendite si profila una sostanziale stabilizzazione dell’attività sui livelli del 2018, a livello nazionale sembra profilarsi una frenata nel processo di progressivo irrobustimento della crescita che caratterizza, ormai da qualche tempo, il settore residenziale”.

Le tensioni istituzionali e i riflessi di carattere finanziario che da esse sono scaturiti, con annesso maggior rischio percepito sull’Italia, hanno poi generato una flessione negli investimenti immobiliari corporate (dagli 11 miliardi del 2017 agli 8,6 del 2018) e un attendismo nei primi mesi del 2019 che ha frenato il dinamismo degli ultimi anni.

Tassi dei mutui favorevoli, unico pilastro per le compravendite casa

Il mercato dei mutui è un altro punto cruciale, secondo Nomisma, data la disponibilità delle banche ad assecondare, con la concessione di credito, la voglia di casa degli italiani anche in presenza di condizioni reddituali precarie. Per i tecnici bolognesi, l’espansione del mercato immobiliare degli ultimi anni si deve principalmente alle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di casa.  

“Senza un diffuso ricorso all’indebitamento non sarebbe stato possibile, nella maggior parte dei casi, colmare l’ingente gap tra disponibilità patrimoniali e valori di mercato, – si legge nella nota. Tuttavia, – la dipendenza da mutuo e il mancato innesco di una spirale inflattiva, nonostante il costante incremento delle transazioni, costituiscono la manifestazione più eclatante della fragilità della dinamica espansiva in atto”. In altre parole, se l’aumento delle compravendite legato alla maggiore facilità di ottenere mutui non è sostenuto da una reale crescita del valore del mattone, l’espansione del mercato immobiliare rischia di avere i giorni contati.

Prezzi case, nel 2018 un calo dell’1,2%

Guardando alle città analizzate, la variabilità dei prezzi del mattone si è mostrata più contenuta rispetto alla distribuzione degli stessi sull’intero mercato italiano. Su base annua i prezzi delle abitazioni nei medi mercati hanno subito una riduzione dell’1,2%, mentre l’evoluzione dei canoni è prossima all’invarianza, con una variazione pari a -0,2% su base annua. Considerando invece gli immobili d’impresa il calo dei prezzi è leggermente più elevato, attestandosi nell’ordine del -1,5%.

I canoni hanno seguito dinamiche simili ma in questo caso, a differenza del segmento residenziale, non si può ancora parlare di tendenziale stabilizzazione, bensì di ulteriore calo (anche se contenuto) nell’ordine dell’1%.

I tempi di assorbimento delle abitazioni sono più variabili nei mercati minori che in quelli maggiori e si attestano nell’ordine dei 7,3 mesi. Sul fronte delle locazioni, invece, i tempi per affittare sono più bassi e convergenti nelle 13 città e si attestano in media intorno ai 2 mesi e mezzo.

Considerando la domanda di abitazioni nei mercati intermedi, si rileva una lieve prevalenza della ricerca di una casa di proprietà (52%) rispetto alla soluzione in affitto (48%). Tra le città monitorate si registrano comunque differenze di combinazione tra forme di possesso: si passa dal 30% di domanda di locazione registrato a Livorno e a Trieste, al 60% rilevato a Modena e a Verona. Non è un dato trascurabile quello relativo alla domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto, confermando un’immagine di un Paese più mobile rispetto al passato, ma anche la presenza sul mercato di una domanda di utilizzo temporaneo in crescita essendo passata in un anno dal 12% al 16,3%.

Un’altra componente di domanda monitorata riguarda l’acquisto per investimento che, come era emerso nell’Indagine Nomisma sulle famiglie, nel 2018 era relativa al 15,4% delle manifestazioni d’interesse. Una quota pressoché analoga trova riscontro nei mercati delle città intermedie, dove la quota d’acquisto per investimento riguarda il 14,2% della domanda.

Clausola penale contratto di locazione, si paga l’imposta di registro di 200 euro

Novità per quanto riguarda la clausola penale del contratto di locazione e il pagamento dell’imposta di registro. Vediamo quanto stabilito.

Secondo la Ctp di Milano (618/1/2019), la clausola penale inserita nel contratto di locazione con l’obiettivo di disporre il divieto di sublocazione e/o maggiorazione degli interessi legali in caso di mancato pagamento del canone non rappresenta una pattuizione accessoria e deve essere tassata a parte. Di conseguenza, quindi, la clausola penale inserita nel contratto di locazione sconta sempre una autonoma e ulteriore imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, a prescindere da quella già versata per la registrazione del contratto.

Il caso esaminato dalla Ctp di Milano riguarda una società immobiliare a cui è stato richiesto il pagamento di un’imposta di registro di 200 euro, oltre a sanzioni nella misura del 30% e interessi, per le clausole presenti nel contratto di locazione già assoggettato regolarmente a imposta di registro. La società ha impugnato l’atto, eccependo l’illegittimità della pretesa per violazione dell’articolo 21 del Dpr 131/86, sostenendo che le clausole inserite nel contratto, lungi dal rappresentare una pattuizione autonoma, erano di fatto accessorie.

Ma la Ctp ha respinto il ricorso e ha affermato che alla clausola penale si applica, per analogia, la disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva (articolo 27 del Dpr 131/86), soggetti dunque a imposta autonoma in misura fissa pari a 200 euro e, al momento dell’esplicazione dei suoi effetti, all’imposta proporzionale nella misura del 3% (al netto dei 200 euro già versati). Si tratta di pattuizioni penali che assumono natura autonoma, seppure a carattere accessorio, rispetto al contenuto e alla causa del contratto principale in relazione al quale non ha un rapporto di necessario collegamento e interdipendenza.

La clausola penale, disciplinata dall’articolo 1382 del Codice civile, è spesso prevista volontariamente da locatore e locatario con l’obiettivo di tutelarsi da eventuali inadempimenti o da risoluzioni anticipate. In questo modo, viene stabilita in via preventiva la somma che dovrà essere corrisposta da una delle parti all’altra in caso di inadempimento, o una caparra confirmatoria che, invece, implica il versamento anticipato della somma in caso di inadempimento. Sotto il profilo civilistico, le due previsioni contrattuali sono autonomamente ed esplicitamente regolamentate. Le cose cambiano sotto il profilo fiscale.

Il Dpr 131/86, infatti, ai fini dell’imposta di registro individua solo il trattamento impositivo applicabile alla caparra confirmatoria, prevedendone l’assoggettamento a imposta di registro proporzionale nella misura dello 0,50%; mentre non prevede espressamente il regime applicabile alla clausola penale. Ne consegue che i contraenti possono essere indotti a non assoggettare la clausola penale a un’autonoma e ulteriore imposta di registro e a versare solo quella per la registrazione del contratto di locazione.

Firma del contratto preliminare, per il disconoscimento serve la querela

Con la sentenza n. 7240/19, la sezione tributaria della Corte di Cassazione è intervenuta sul tema degli accertamenti del Fisco su un contratto preliminare di compravendita. Vediamo quanto spiegato.

In base a quanto stabilito, per disconoscere la validità della firma apposta su un contratto preliminare di compravendita, sulla base del quale il Fisco ha effettuato un accertamento, serve la querela di falso. Se le anomalie riguardano solo alcune pagine, non è sufficiente che il contribuente eccepisca prima davanti al giudice di non aver sottoscritto lui quel contratto. E’ quindi legittimo l’utilizzo da parte dei verificatori del “compromesso” rinvenuto durante un’attività di controllo.

La vicenda riguarda i soci di una Snc che, secondo l’Agenzia delle Entrate, non avevano dichiarato 280mila euro di maggiori ricavi connessi alla vendita di due villette bifamiliari. Gli immobili erano stati rogitati a un prezzo di 170mila euro ciascuno, ma i funzionari del Fisco avevano reperito presso una banca un preliminare di compravendita che indicava un prezzo di cessione di 310mila euro per fabbricato. In capo ai soci persone fisiche, è stata quindi contestata la maggiore Irpef, gravata da sanzioni e interessi.

Uno degli imprenditori si è difeso sostenendo di aver rinnegato, fina dal primo momento, quella che avrebbe dovuto essere la sua firma sul preliminare. Secondo la difesa, dunque, il disconoscimento della paternità della sottoscrizione avrebbe reso inutilizzabile l’indizio a suo carico, in assenza di proposizione da parte dell’Agenzia delle Entrate dell’istanza di verificazione ex articolo 216 e.p.c.

Secondo quanto evidenziato dalla Cassazione, per effetto del rinvio operato dal dlgs. n. 546/1992 al rito civile, in presenza del disconoscimento della firma il giudice ha l’obbligo di accertare l’autenticità delle sottoscrizioni. Viceversa, i documenti non possono essere utilizzati ai fini della decisione. Ma, nel caso in esame, il preliminare riportava anche la firma dell’altro socio, che non aveva contestato alcuna irregolarità di firma. Il ricorrente, inoltre, aveva sconfessato la propria sottoscrizione solo con riferimento ad alcune pagine (quelle indicanti il prezzo di vendita delle villette) e non l’intero documento.

La Cassazione ha quindi precisato che per tali motivi il ricorrente avrebbe dovuto contestare “la falsità ideologica della scrittura riguardo all’indicazione del prezzo di vendita, ottenuta mediante interpolazione delle relative pagine”. Una situazione che però “doveva essere oggetto di proposizione di querela di falso”. La pretesa erariale è stata quindi confermata.

Usucapione della casa tra genitori e figli: quando è possibile?

E’ possibile l’usucapione di un immobile tra genitori e figli? Vediamo quando la casa può cambiare padrone.

Cos’è l’usucapione

L’usucapione è il meccanismo in base al quale una persona utilizza un bene – purchè non acquisito in modo violento, clandestino o fuorilegge, né per apposito contratto – per oltre 20 anni senza che nessuno lo reclami, comportandosi come se ne fosse il legittimo proprietario (quindi provvedendo al mantenimento e alla manutenzione) ne diventa proprietario. La normativa di riferimento è costituita dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile.

Usucapione di una casa tra genitori e figli

Quali sono i casi in cui questa situazione può verificarsi tra genitori e figli?

Se ad esempio una coppia decide di ospitare in casa propria un suocero anziano o vedovo assegnandogli una stanza, questa non può essere usucapita, perché si tratta di una concessione, dettata da motivi morali, di cui i coniugi sono pienamente consapevoli e di cui certo non si disinteressano. La legge quindi in questo caso riconosce l’intento e non impone il trasferimento della proprietà.

Se invece un figlio ricevesse in eredità una casa da un nonno, e i genitori vi si insediassero (in tutta o parte la casa) badando a curarlo, mentre il figlio, magari per completare gli studi, fosse assente e non reclamasse mai la proprietà di cui è intestatario, in questo caso dopo 20 anni i genitori potrebbero reclamare l’usucapione.

“I tassi dei mutui calano ancora nonostante l’aumento degli spread”

 

Gli spread sui mutui sono in aumento, ma il 2019 è ancora l’anno giusto per stipulare un mutuo. Il perché lo spiega a idealista/news Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.

Tassi di interesse dei mutui ancora in calo nel 2019

Dallo scorso ottobre, le banche principali hanno messo mano agli spread bancari sui mutui, con ritocchi di 10-20 punti base. Eppure il temuto aumento dei tassi dei mutui è ancora di là da venire. Come mai?

“Bisogna considerare due aspetti, – spiega Stefano Rossini: – una cosa sono gli spread bancari, un’altra i tassi finiti sui mutui. Da un lato cioè ci sono i ricarichi delle banche, dall’altro quel che il consumatore materialmente paga. Se si guardano i migliori spread su un’offerta di mutuo ventennale da 140 mila euro, con valore immobile 220 mila euro, in effetti nel quarto trimestre 2018 e nella metà del primo trimestre 2019 gli spread sui mutui a tasso fisso e variabile sono saliti di circa 20 punti base. Le medie trimestrali  parlano di un 2018 con spread sui tassi fissi prossimi allo 0%, oggi allo 0,25. Per i tassi variabili si parla di un passaggio da 0,75% a 0,95% circa. Di fatto quindi l’aumento degli spread bancari è innegabile”.

Mutui a tasso fisso, il calo dell’Irs li rende convenienti

E dal punto di vista dei tassi finiti? “Il fenomeno interessante – risponde Rossini, – è che l’interesse totale che paga il consumatore, ovvero gli spread aggiunti a Irs per i mutui a tasso fisso e Euribor per i tassi variabili, in realtà resta basso. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, essendo l’Euribor intorno a quota 0,30% da mesi ormai, il tasso totale è in effetti leggermente aumentato. Ma per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, l’Irs a 20 anni a ottobre era 1,50%, oggi è a 1,10%. Quindi in definitiva se anche le banche hanno aumentato di 20 punti base lo spread, il tasso fisso finito risulta addirittura più conveniente rispetto a 12 mesi fa”.

Cosa significa questo? Risponde Rossini: ”Se ne deduce che le banche hanno “approfittato” di questo calo dell’Irs (di 40 punti base) per aumentare gli spread esattamente della metà di questo calo (20 punti base) per recuperare in parte in ricarico senza però danneggiare la clientela, che si trova comunque a pagare meno di qualche mese fa. Rispetto a 12 mesi fa si parla di un calo di addirittura 50 punti base. Quindi in questo momento siamo in una posizione win-win. E i tassi fissi diventano ancora più convenienti”.

Tassi mutui, previsioni 2019

Quindi in conclusione è vero che gli spread stano aumentando, ma è vero anche che i tassi finiti in realtà sono ancora più convenienti rispetto ad un anno fa. Cosa ci si aspetta per i prossimi mesi? “Dopo gli aumenti degli scorsi trimestri – spiega l’ad di Mutuisupermarket, – non abbiamo sentore di una revisione del pricing dei prodotti per i prossimi mesi. Il che è coerente con la politica stagionale, che solitamente vede da parte delle banche prezzi più forti nei mesi primaverili, quando statisticamente c’è maggiore domanda di mutui. Che i prezzi saliranno è indubbio perché è difficile credere che andranno ancora più in basso. Ma va detto che veniamo da sei-sette anni di contrazione degli spread che daranno luogo se non altro a rimbalzi tecnici, come quello di fine 2018. Nei prossimi mesi tuttavia mi aspetto tranquillità”.

TLTRO e tassi dei mutui

Come influiscono le politiche monetarie della Bce?“Il Qe è finito, ma ora iniziano i prestiti TLTRO che continueranno a sostenere una politica espansiva che garantirà accesso alla liquidità a prezzi contenuti. Quindi la tensione che si è avuta a fine 2018 in previsione della fine del QE è svanita: se gli aumenti ci saranno, al dinamica sarà molto tranquilla”.

Surrogare il mutuo, il 2019 è ancora un buon momento

E’ quindi ancora un buon momento per stipulare un mutuo? “Assolutamente sì, – risponde Rossini, – perché il numero di compravendite residenziali è aumentato nel 2018, quindi c’è da aspettarsi prima o poi un aumento dei prezzi a seguire. Al momento però siamo ancora su livelli molto bassi di prezzo al metro quadro, quindi va colto l’attimo visti anche i tassi estremamente favorevoli sui mutui”.

E per quanto riguarda invece le surroghe? “Il momento della surroga non è ancora passato, dato il calo dell’Irs che rende i tassi finiti in definitiva più convenienti di 12 mesi fa, – spiega Rossini. – Nel 2018 il miglior mutuo fisso a 20 anni aveva un tasso dell’1,6%, oggi all’1,3%. Se la domanda di surroga cala è a causa dell’esaurimento fisiologico del bacino di coloro che erano interessati a farla. Ad ogni modo parliamo pur sempre di erogazioni da surroga che rappresentano oggi il 30-35% del totale (contro il 60% di un paio d’anni fa), che resta un numero di tutto rispetto. A fine 2018 c’è stata anzi un’accelerazione delle erogazioni di surroghe appunto perché si credeva in una ripartenza dei tassi dopo la fine del Qe. Volendo, però, ci sarebbe spazio anche oggi per ulteriore miglioramento delle condizioni di mutuo, migrando ad esempio da un tasso variabile verso un tasso fisso”.

Locazione immobiliare esente Iva, l’attività del locatario non è rilevante

L’esenzione Iva per la locazione immobiliare è indipendente dall’attività del conduttore. Lo ha stabilito la Corte di Giustizia.

L’esenzione Iva prevista per affitto e locazione di immobili è applicabile anche alla cessione dello sfruttamento agricolo di fondi rustici. A questa sentenza è giunta la Corte di Giustizia nella causa C-278/18 del 28 febbraio 2019, basandosi sull’ articolo 135, par. 1, lett. l), Direttiva 2006/112/CE.

Secondo la direttiva citata, l’esenzione Iva non si applica:

  • alle locazioni finalizzate all’alloggio (settore alberghiero o analoghi, comprese le locazioni di campi di vacanza o di terreni per il campeggio);
  • alle locazioni di aree destinate a parcheggio;
  • alle locazioni di utensili e macchine fissati stabilmente;
  • alle locazioni di casseforti.

Il caso di un terreno rustico da sfruttare a vigneto, come nel caso analizzato, a favore di una società attiva nel settore della viticoltura è invece risultato riconducibile all’ambito applicativo dell’esenzione. La Corte ha infatti osservato che “il carattere passivo dell’affitto o della locazione di un bene immobile, che giustifica l’esenzione dall’Iva di simili operazioni ai sensi dell’articolo 13, parte B, lettera b), della sesta direttiva, risiede nella natura dell’operazione stessa e non nel modo in cui il locatario utilizza il bene in questione”.

L’esenzione è quindi valida quale che sia l’attività del locatario. Inoltre il discrimine tra l’esenzione e l’imponibilità è dato dal tipo di prestazione resa dal soggetto che concede il diritto di utilizzare l’immobile, che – ai fini dell’esenzione – può comprendere anche servizi collegati alla messa a disposizione del bene, purché ad essi accessori. Colui al quale è trasferito il diritto di utilizzo dell’immobile può perciò svolgere un’attività di tipo industriale o commerciale senza che questa si rifletta sulla natura dell’operazione a monte, che resta una locazione esente da Iva se risponde ai criteri esposti.

Tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire, il decalogo del Notariato

Entrano in vigore sabato 16 marzo le nuove tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire, introdotte dal dl n 14/2019. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato un decalogo per chiarire qualsiasi dubbio per acquirenti e venditori di case in costruzione.

1) Legge sugli immobili da costruire, cosa prevede?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto. 

La tutela per chi compra prevede:

  • l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
  • l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. 

2) Perché il legislatore è intervenuto sulla normativa precedente?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”. 

3) Vendita di immobili da costruire e tutela dell’acquirente, cosa cambia?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile. 

4) Legge immobili da costruire, quando entra in vigore?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/scia/dia) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019. 

5) Tutela acquirenti immobili da costruire, la fidejussione

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma. 

6) Preliminare immobili da costruire, l’intervento del notaio

L’intervento del notaio nel preliminare che riguarda l’acquisto di un immobile da costruire, assicura che siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni). 

7) Preliminare immobile da costruire, cosa deve contenere

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione e all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

  • la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
  • l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
  • il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
  • gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
  • il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. 

8) Compravendita immobili da costruire, come interviene la legge?

La legge interviene anche al momento della compravendita di un immobile da costruire. Infatti il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore. 

9) Immobili da costruire, cosa succede se non rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto. 

10) Acquisto immobile sulla carta, come comportarsi?

Come ci si deve comportare se si intende acquistare un immobile sulla carta? Ciò che prima della prima della riforma era un’opportunità raccomandata adesso è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Nuovo Euribor in vigore dal 2022. Cosa cambia per i mutui a tasso variabile

Due anni in più per adottare il nuovo Euribor. Lo ha deciso la Commissione Europea: la conversione potrà avvenire entro il 2021. Quali conseguenze sui mutui?

Due anni in più per adottare il nuovo Euribor

Con una mossa a sorpresa, la Commissione Europea ha stabilito di concedere due anni in più all’effettiva adozione del nuovo Euribor ed Eonia. “The EU institutions agreed to grant providers of “critical benchmarks” — interest rates such as Euribor or EONIA — two extra years until 31 December 2021 – si legge nello statement della Commissione Europea– to comply with the new Benchmark Regulation requirements.  Given the crucial importance of third-country benchmarks for EU companies, the extra two years for benchmarks produced outside the EU was also introduced to provide additional time for work with non-EU regulators on how these benchmarks can be recognised as equivalent or otherwise endorsed for use in the EU”.

In altre parole, i rappresentanti dei Paesi Ue hanno votato la decisione che permette al panel che partecipa alla compilazione degli indici “critici” per la definizione dei tassi dei finanziamenti più tempo per adeguarsi. Decisione che è stata estesa anche ai tassi meno critici, che potranno così avere più tempo per ottenere l’autorizzazione della Ue per l’utilizzo dei nuovi indici presso la clientela, per il pricing di prodotti quali mutui casa, carte di credito ed altri. Di conseguenza, l’adozione dei nuovi indici Euribor ed Eonia, prevista entro la fine del 2019, sarà invece prorogata alla fine del 2021.

Mutui a tasso variabile, 109 mila miliardi di contratti legati all’Euribor

Il motivo di tale decisione è stato quello di evitare eventuali difficoltà di accesso ai nuovi parametri – pensati per garantire una maggiore trasparenza presso la clientela data la loro costruzione più aderente al mercato – che potrebbero creare difficoltà ai mercati finanziari e anche alle aziende. Un passaggio graduale potrebbe invece garantire maggiore stabilità ai 22 mila miliardi di euro in contratti derivati legati all’Eonia e ai 109 mila miliardi legati all’Euribor in tutta la Ue.

Tassi dei mutui, cosa succede con il nuovo Euribor

Quali conseguenze, quindi, per i tassi dei mutui? “Non ci si aspettava che sarebbe successo niente di sconvolgente, – risponde Stefano Tempera, founder di Cercamutuo.com – ma tutto sommato per chi ha un mutuo a tasso variabile è una buona notizia, quanto meno perché oggi l’Euribor è sotto zero e a maggior ragione non dovrebbero esserci ripercussioni nel prossimo periodo. Infatti, il nuovo parametro sarebbe dovuto essere più esposto ai mercati e quindi più altalenante”.

“Lo slittamento della riforma dell’Euribor comporta sicuramente un impatto neutro – aggiunge Renato Landoni, Presidente Kìron Partner, – si continuerà a indicizzare i mutui variabili all’attuale parametro Euribor e quindi nulla cambia rispetto alla situazione attuale. Uno slittamento di due anni, a meno di ulteriori proroghe, nei quali le banche e gli organi preposti avranno maggiore tempo per individuare e valutare quali strumenti adottare per rendere il passaggio al nuovo meccanismo di calcolo il meno impattante possibile per i clienti che già hanno sottoscritto un finanziamento a tasso variabile. Oltre che ai tempi di applicazione, non sono ancora ben chiare nè le regole di calcolo del nuovo parametro Euribor, nè le regole di ingaggio ed entrata in vigore del meccanismo sui prodotti di mutuo già in circolazione. In attesa di chiarimenti in tal senso è quindi difficile fare oggi una stima di quali potrebbero essere gli impatti sulle rate dei mutuatari”.

“Le modifiche all’Euribor non avrebbero comunque avuto un grande impatto su un mercato che continua ad essere estremamente favorevole per chi può acquistare casa con un mutuo, – dichiara Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX. – Siamo e continueremo ad essere nel 2019 in una situazione di tassi che hanno toccato i valori più bassi  di sempre e prezzi degli immobili ai minimi dal 2004. Qualche centesimo o decimo percentuale non avrebbe mutato la situazione. Comunque uno slittamento significa più tempo per tutti per adeguarsi ai nuovi parametri di calcolo”. 

 “La novità del tasso di riferimento – osserva Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it – avrà di sicuro delle conseguenze, sia per chi ha già stipulato un mutuo che oggi poggia sull’Euribor, sia per tutti i risparmiatori che hanno in mente di chiedere un nuovo mutuo. Quello che è davvero difficile, però, è riuscire a stabilire come e in che misura. In base a simulazioni dello European Money Markets Institute, se si applicasse alla realtà odierna il modello ibrido che si sta perfezionando come sostituto dell’ Euribor, ci si ritroverebbe con un tasso che differisce da quello oggi applicato in una misura minima; fra 1 e 5 punti base. Se non si è propensi ad accollarsi questo rischio, comunque, si può ricorrere ad un mutuo a tasso fisso che, con l’attuale congiuntura di mercato, è ancora molto vantaggioso”.

Incompatibilità professionale agente immobiliare, la Camera approva la legge europea

Con 252 voti favorevoli, nessun contrario e 199 astenuti, la Camera ha approvato la legge europea 2018 sull‘incompatibilità professionale per l’agente immobiliare. Un testo, ora atteso al Senato, che contiene importanti novità per il mediatore immobiliare e che ha riscontrato il beneplacito delle principali associazioni del settore.

Legge europea 2018 e agenti immobiliari

L’obiettivo della legge europea 2018 è quella di raggiungere l’adeguamento periodico dell’ordinamento nazionale a quello europeo con l’introduzione di disposizioni modificative o abrogative di norme statali destinate a risolvere contenziosi aperti con l’Europa. Tra le novità ve ne sono alcune che riguardano anche l’incompatibilità professionale per gli agenti immobiliari. 

La legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, dalla gestione delle pulizie al ricambio della biancheria negli affitti brevi fino all’amministrazione di condominio o la consulenza in tema di mutui. 

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti di valutazioni immobiliari. Prevista anche l’incompatibilità per dipendenti di banche e assicurazioni.

La reazione delle associazioni di settore

L’approvazione di quest’ultimo punto è stato motivo di soddisfazione da parte delle principali associazioni del settore dell’intermediazione immobiliare. Il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna, ha espresso “soddisfazione per l’approvazione da parte dell’Aula della Camera dei Deputati dell’art.2 del Disegno di legge Europea, senza modifiche rispetto al testo accolto dal Senato, che modifica la norma sull’incompatibilità per chi svolge la professione di agente immobiliare, escludendo dall’esercizio della stessa i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l’attività di mediazione. Si tratta di una norma anche a tutela dei consumatori”.

Imu, paga l’inquilino o il proprietario? Cosa dice la Cassazione Gtres

Con la sentenza 6882/2019, le Sezioni unite della Cassazione hanno affermato che è lecita la clausola di un contratto di locazione che preveda che imposte e tasse relative all’immobile locato siano poste a carico del locatario.

Pronunciando tale sentenza, le Sezioni unite della Cassazione sono intervenute sul tema dopo le pronunce del 1985: la numero 5 e la numero 6445.

La questione riguarda un contratto di locazione (non abitativa) nel quale una clausola specifica prevedeva che “nel corso dell’intera durata del contratto il conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati e al presente contratto tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi, il locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito”.

La clausola era stata impugnata dall’inquilino. Si sosteneva che la clausola mirava a riversare su di lui, soggetto cioè diverso da quello obbligato (il proprietario), “l’onere tributario relativo all’Ici e all’Imu” e quindi era palesemente in contrasto con il principio costituzionale (articolo 53) del concorso alla spesa pubblica in ragione della capacità contributiva e con l’articolo 79 della legge 392/1978.

La tesi dell’inquilino è stata bocciata dalla Corte d’Appello di Firenze e la III Sezione della Cassazione ha già emesso al riguardo un’ordinanza interlocutoria (28437/2017), secondo la quale questo patto non rappresenta una traslazione dell’obbligo tributario, ma una “mera integrazione” del canone di locazione dovuto.

Con la sentenza 6882/2019, le Sezioni unite della Cassazione hanno richiamato le due sentenze del 1985, la numero 5 e la numero 6445, riguardanti però le imposte dirette.

La sentenza 5/1985 ha dichiarato nulla in termini generali una clausola che “riversi su un altro soggetto (…) il peso della propria imposta”, mentre la sentenza 6445/1985 ha chiarito che questa ipotesi non si verifica quando l’imposta sia stata pagata dal contribuente al Fisco e la clausola abbia la funzione di integrare il “prezzo” della prestazione negoziale, quindi in pratica l’inquilino rimborsi al locatore-contribuente quanto pagato al Fisco.

Con la loro pronuncia, le Sezioni unite hanno chiarito che, per quanto riguarda l’Ici-Imu, il patto traslativo non è vietato da specifiche norme (a differenza di altre imposte come il bollo e le imposte dirette). Ne consegue, che il principio enunciato dalla sentenza 6445/1985 va ritenuto tuttora valido e la clausola va intesa nel senso di “operare un rimborso” o “una diversa forma di pagamento” a carico dell’inquilino (tanto che questo importo viene fatturato).

Iva agevolata ristrutturazioni 2019, quando si applica l’aliquota del 10%

L’Iva agevolata al 10% si applica per le ristrutturazioni che riguardano lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria della casa.

Nel dettaglio, è prevista l’applicazione dell’Iva agevolata per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili residenziali. Si tratta del regime fiscale dedicato agli interventi di recupero edilizio: restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione. Il riferimento normativo è l’articolo 7 comma 1 lettera b della Legge 488/1999.

Con manutenzione ordinaria si intendono gli “interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Con manutenzione straordinaria si intendono “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Con restauro e risanamento conservativo si intendono gli “interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”.

Con ristrutturazione edilizia si intendono gli “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.

Il comma 19 dell’articolo unico della Legge di Bilancio 2018 fornisce un’interpretazione autentica sulla definizione dei beni significativi assoggettati all’Iva agevolata al 10%. Le regole per la determinazione dei beni soggetti ad Iva agevolata al 10% sono: il calcolo del valore dei beni significativi si effettua sulla base dell’autonomia funzionale delle parti staccate rispetto al rispetto al manufatto principale; rientrano tra i beni significativi tutti gli oneri che concorrono alla produzione dei beni stessi: materie prime e manodopera.

I fabbricati civili che possono usufruire dell’Iva al 10% sono quelli a prevalente destinazione abitativa ovvero quelli che hanno più del 50% della superficie adibita ad uso privato. Nel dettaglio, le categorie di immobili ammesse all’Iva ridotta sono:

  • unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici A/10;
  • relative pertinenze;
  • parti comuni degli edifici a prevalente destinazione abitativa;
  • edifici di edilizia residenziale pubblica se connotati dalla prevalenza della destinazione abitativa;
  • edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso, se costituiscono stabile residenza di collettività (vedi i conventi o gli ospizi).

Non si applica l’Iva agevolata al 10%:

  • ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
  • ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
  • alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;
  • alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori (in tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo).

La Bce decide il terzo Tltro. Gli effetti per banche e tassi dei mutui

 

Il Quantitative Easing è finito, ma non è finita l’azione della Bce sulle finanze degli Stati Europei. Mario Draghi ha infatti annunciato un terzo Tltro e tassi bassi fino a tutto il 2019.

A partire da settembre, ha annunciato il governatore della Bce, verrà lanciata, a cadenza trimestrale e con scadenza di due anni ciascuna, una serie di operazioni di finanziamento a lungo termine a condizioni agevolate destinate agli istituti di credito, che termineranno nel marzo 2021. Si tratta delle cosiddette aste Tltro, il cui annuncio era atteso dagli analisti in realtà per aprile, ma che è stato anticipato data la situazione di rallentamento dell’economia europea. L’operazione annunciata è la terza, dopo quella del 2014 e del 2016. Ma cosa sono e come funzionano i Tltro?

Tltro e Bce: cos’è e come funziona

I Tltro (acronimo di “targeted longer-term refinancing operations“, che differiscono dalle Ltro in quanto in si tratta di operazioni mirate) sono un mezzo che la Bce ha per sostenere l’economia reale, favorendo l’erogazione di credito da parte delle banche a favore di investimenti imprenditoriali e personali e spingendo in tal modo il Pil. Si tratta in sostanza di aste attraverso le quali la Bce eroga prestiti della durata di quattro anni alle banche dell’Eurozona a tassi che possono andare dal livello di riferimento per i depositi (-0,40%, il che significa che è la Bce a pagare per concedere i prestiti) allo 0%.

Tltro, effetti su spread Btp-Bund

Tassi, questi, che rendono meno conveniente l’emissione di obbligazioni bancarie: finanziandosi attraverso queste, infatti, le banche devono sostenere il costo del loro rendimento. Finanziandosi con i Tltro al contrario potrebbero addirittura guadagnarci, in caso di prestiti a tasso negativo. In questo modo, diminuendo l’offerta di bond sul mercato, anche il loro prezzo dovrebbe salire, il che potrebbe riverberarsi sulle obbligazioni di Stato (Btp), riducendo lo spread con i Bund decennali tedeschi.

Tltro a favore dei prestiti ad imprese e famiglie

I tassi agevolati dei prestiti Tltro sono validi a patto che le banche destinino la liquidità presa in prestito ad imprese e famiglie. Con la prima tornata di aste, ad esempio, alle banche sarà concesso prendere in prestito a condizioni agevolate il 30% della liquidità impiegata per i finanziamenti concessi alla fine di febbraio a imprese e famiglie. In questo modo le banche italiane potranno sostituire gli oltre 700 miliardi di euro in scadenza a partire dal giugno 2020. Nota bene, l’accesso alle aste da parte delle banche non è obbligatorio: gli istituti di credito potrebbero comunque decidere di non avere accesso a finanziamenti agevolati, continuando a finanziarsi con i bond e ad applicare tassi più alti ai propri servizi. Tutto dipende dalla clientela della banca in questione.

Tassi dei mutui e Tltro: quale effetto?

Va notato che la liquidità presa in prestito con i Tltro non può essere destinata a mutui casa, in quanto si vuole evitare di creare una bolla immobiliare. Tuttavia, anche i mutui risentiranno favorevolmente delle condizioni agevolate dei finanziamenti della Bce, se pure in modo indiretto: dal momento che le banche potranno infatti pagare tassi agevolati sui prestiti per gli altri servizi, non avranno necessità di rincarare i tassi sui finanziamenti – mutui compresi- per diverso tempo ancora. “In caso di delibera di nuovi prestiti agevolati (Tltro) per le banche  resta viva la possibilità per le banche di rifinanziarsi a tassi competitivi, il che consentirà ancora alle banche di sostenere le proprie offerte sui prodotti come i mutui, senza ulteriori rialzi degli spread bancari”.

Tassi di interesse Bce a zero fino alla fine del 2019

Oltre ai prestiti Tltro, Mario Draghi ha anche annunciato che la politica di tassi di interesse a zero verrà prorogata almeno fino alla fine del 2019. Annuncio che, in questo caso, era invece atteso, data la situazione macroeconomica del Vecchio Continente, non certo ritratta in modo lusinghiero dall’Ocse come dalla stessa Francoforte. Le stime degli economisti Bce vedono infatti un 2019 in crescita di solo l’1,1%, un +1,6% nel 2020 e un +1,5% nel 2021. Stime riviste al ribasso rispetto a quanto ipotizzato lo scorso dicembre. Ad ogni modo, ha rassicurato Draghi, esiste un rischio recessione molto basso per l’Eurozona, e il terzo Tltro è stato deliberato semplicemente per sostenere le condizioni favorevoli di accesso al credito godute finora.

Casa acquistata con abuso edilizio? C’è il risarcimento del Comune

Nel caso in cui una casa venga acquistata, a propria insaputa, con abuso edilizio è possibile chiedere il risarcimento al Comune. Lo ha affermato una sentenza della Cassazione.

I giudici, infatti, hanno recentemente spiegato che l’acquirente di una casa presuppone che l’impresa di costruzione abbia rispettato le prescrizioni urbanistiche e si sia dotato dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione dell’edificio.

E quindi, se dovessero emergere in un secondo momento irregolarità gravi, tali da rendere l’immobile parzialmente abusivo, inidoneo all’uso e incommerciabile, ci si può rivalere sulla Pubblica Amministrazione, che non vigilando in modo corretto ha consentito la realizzazione di un edificio parzialmente abusivo.

Nella fattispecie, i giudici si sono pronunciati sul caso di un privato che aveva acquistato un appartamento credendo che lo stabile in cui si trovava fosse in regola con la normativa in materia edilizia, paesaggistica e ambientale.

Dopo la compravendita, aveva scoperto una serie di irregolarità edilizie e urbanistiche, dando inizio ad una battaglia legale. Dopo lo svolgimento delle indagini, la Cassazione ha concluso che il Comune avrebbe dovuto sorvegliare l’operato dell’impresa.

Secondo i giudici, la mancanza di controlli adeguati ha indotto il privato ad acquistare un immobile parzialmente abusivo, quindi incommerciabile. La Cassazione ha quindi affermato che, per il danno patrimoniale subìto a causa del comportamento inerte e negligente degli Uffici preposti al controllo, il privato può chiedere il risarcimento al Comune.

Affitto in nero, il contratto verbale è nullo

La legge 431/1998 stabilisce la nullità dei contratti di locazione non registrati e con l’ordinanza n. 5794 dello scorso 28 febbraio la Cassazione ha ribadito che in caso di affitto in nero, il contratto verbale è nullo.

Con questa pronuncia, in particolare, sono state fissate le conseguenze di un affitto in nero, distinguendo il caso in cui l’omessa registrazione è scaturita dal consenso reciproco del padrone di casa e l’affittuario oppure è stata voluta solo dal primo.

Si parla di affitto in nero quando l’accordo è a voce, senza un contratto scritto; quando viene redatto per iscritto, ma tale contratto non viene registrato; quando il canone corrisposto mensilmente è superiore rispetto a quello riportato nel contratto registrato.

L’omessa registrazione dell’affitto comporta due conseguenze: la prima di carattere civilistico, la nullità del contratto; la seconda di carattere tributario, l’applicazione delle sanzioni per l’evasione fiscale.

Quando si parla di affitto in nero e quindi di contratto verbale nullo, cosa accade se è il padrone di casa a non voler registrare l’affitto o se il padrone di casa e affittuario sono d’accordo?

Se il padrone di casa non registra il contratto di affitto e quindi l’affitto in nero è il frutto della volontà unilaterale del padrone di casa, secondo quanto evidenziato dalla Cassazione la nullità del contratto è “relativa”: il contratto ha valore solo per il locatore e non per l’affittuario. Il primo è tenuto a rispettarlo mentre il secondo può anche disattenderlo.

Questo, ad esempio, significa che l’inquilino può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, senza dover dare disdetta. Oppure se l’inquilino smettesse di corrispondere le somme concordate, non potrebbe subire né lo sfratto né un decreto ingiuntivo.

In questo caso, inoltre, l’inquilino può agire davanti al giudice per far accertare l’esistenza della nullità del contratto con equiparazione del contratto a quelli a canone concordato che, di norma, hanno un prezzo molto più basso.

Nel caso in cui invece le parti si accordino per non registrare l’affitto e quindi il contratto verbale è stato adottato di comune accordo, il contratto stesso è nullo per entrambe le parti e non solo per l’inquilino. Il locatore potrà agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.

Risveglio del settore costruzioni: a trainarlo è la riqualificazione edilizia (+21%)

Segnali di ripresa per il settore delle costruzioni, che coinvolge in gran parte le ristrutturazioni edilizie. Lo dice l’ultimo rapporto Federcustruzioni.

Secondo il rapporto 2017-2018 di Federcostruzioni, presentato alla prima edizioni di SAIE Bari, la filiera delle costruzioni, considerando anche tutto l’indotto, mostra segnali di risveglio: positivi infatti i dati relativi al 2018, con una stima di crescita vicina allo 0,7-0,8%, anche se si è ben lontani dai valori pre-crisi: rispetto al 2009 si registra un -27,5% in termini di valore economico e una contrazione di 750 mila occupati (-21,7%).

Riqualificazione edilizia al top nelle costruzioni

I comparti che negli ultimi due anni hanno mostrato un significativo segno positivo sono quelli della riqualificazione degli immobili residenziali (+20,9%) e del commercio di macchine per il movimento terra (+14%), i soli in cui lo Stato ha introdotto sistemi di incentivazione. In un contesto di domanda interna ancora ferma, a trainare il mercato è l’export, che è passato dal 30% al 41% del fatturato totale.

Costruzioni, la crisi sembra passata

Dopo 10 anni di crisi la filiera delle costruzioni ha una produzione pari a 440 miliardi di euro (dati 2017, +0,8% sul 2016), impiegando 2,7 milioni di persone, il 12% circa dell’occupazione totale nazionale. Il settore delle costruzioni ha, quindi, un ruolo fondamentale nell’economia del Paese: un aumento di domanda di 1 miliardo di euro genera una ricaduta complessiva sull’intero sistema economico di oltre 3,5 miliardi di euro e 15.555 unità di lavoro in più. Un dato importante, da tenere conto negli investimenti strutturali del Paese, soprattutto se si considera che si contano circa 600 opere pubbliche bloccate per 39 miliardi, cui si aggiunge il Piano poliennale, per un totale di 220 miliardi di euro.

Necessari incentivi all’edilizia

Federica Brancaccio – Presidente di Federcostruzioni –, presentando il rapporto, ha commentato: “E’ necessario arrivare a sostenere, attraverso l’incentivazione e la semplificazione normativa, la ripartenza dell’intera filiera delle costruzioni e non solo alcuni comparti limitati”.

Federcostruzioni, come sottolineato dalla Presidente, insieme alle sue associate, ha messo a punto alcune proposte concrete, tra cui quella per l’Edilizia 4.0, con un manifesto su cui il Ministro Toninelli aveva già espresso un suo formale apprezzamento, ma che ora occorre realizzare. Troppi cantieri sono ancora bloccati: “Occorre superare gli ostacoli burocratici che tengono ancora bloccati numerosi appalti pubblici già finanziati. ANCE ha calcolato che vi sono circa 600 opere bloccate per 39 miliardi, più un Piano poliennale per un totale di 220 miliardi euro; occorre, inoltre, eliminare i ritardi nei pagamenti”.

Cedolare secca affitti commerciali 2019

A partire dal 1º gennaio 2019 è entrata in vigore la cedolare secca sui negozi e capannoni. Ma per i proprietari ci sono diversi vincoli per l’applicazione della flat tax. Vediamo quali sono i sette requisiti da considerare per la cedolare secca sugli affitti commerciali 2019.

Cedolare secca limiti di applicazione

La legge di bilancio 2019 ha approvato l’estensione della cedolare secca anche agli affitti commerciali. Ma ci sono dei limiti da considerare e che rendono perlomeno dubbia l’efficacia di questa norma tanto da spingere spinto varie associazione di proprietari, tra cui Confedilizia, a chiedere una revisione della norma. Vediamo quali

1) Cedolare secca sugli affitti commerciali anche per le società?

Mentre per quanto riguarda le locazioni abitative l’Agenzia delle Entrare ha escluso gli inquilini-società, la norma che istituisce la flat tax per gli affitti commerciali non contiene questo limite

2) Canone a scaletta per gli affitti commerciali

E’ esclusa la possibilità, in maniera analoga agli affitti abitativi, di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Ma questo vincolo non vale per i cosiddetti “canoni a scaletta” che dovrebbero essere compatibili con la cedolare.

3) Cedolare secca affitti commerciali, esclusione dei vecchi contratti

Esclusi dall’applicazione della cedolare secca i contratti stipulati a fine 2018 nache se con decorrenza a partire dal 1º gennaio 2019. Compresi i contratti stipulati nel 2019, con decorrenza dal 2020.

4) Cedolare secca negozi e capannoni, limite superficie

La cedolare secca per i negozi e i capannoni è applicabile solo a spazi con una superficie non superiore a 600 metri quadrati. Anche se non viene specificato a quale superficie ci si riferisca, probabilmente si tratta della superficie calpestabile.

5) Recessi anticipati esclusi dalla cedolare secca affitti commerciali 

Esclusi dalla cedolare secca per gli affitti commerciali i contratti già in corso al 15 ottobre e interrotti in anticipo rispetto alla naturale scadenza. Si tratta delle risoluzioni e dei recessi anticipati.

6) Contratti cedolare secca per diversi soggetti

Esclusi dalla cedolare secca i contratti in essere alla data del 15 ottobre tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile se interrotti in anticipo sulla sua scadenza naturale. Se cambiano i soggetti giuridici, la cedolare secca dovrebbe essere possibile.

7) Cedolare secca affitti commerciali per le pertinenze

Sembra che ad essere ammesse siano anche le pertinenze dei negozi e che la superficie non debba essere considerata per il raggiungimento della soglia di 600 m2. La norma non dice nulla sul numero né sulla categoria catastale delle suddette pertinenze.

Pignoramento immobiliare, cosa fare per difendersi dalla banca

Nel caso in cui una famiglia si trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo e corra il rischio di vedere pignorata la propria casa, ha in mano alcuni strumenti per difendersi dall’azione esecutiva della banca. Vediamo come funziona il procedimento di pignoramento e quali sono i diritti/doveri in capo al mutuatario.

Sospensione del pagamento delle rate di mutuo

Nel caso in cui il mutuatario si trovi in difficoltà con il pagamento di un finanziamento acceso con ipoteca sulla propria casa, il primo passo da fare è sicuramente chiedere una sospensione del pagamento delle rate del muto. 

Si tratta di una moratoria del pagamento delle rate per una durata non superiore a 12 mesi. In pratica, il mutuatario può “congelare” temporaneamente la corresponsione delle rate, allorché dimostri di versare in difficoltà economiche.

In particolare, è applicabile allorché il debitore abbia perso il posto di lavoro; in caso di morte; nell’ipotesi di handicap grave che comporti una situazione di non autosufficienza.

Al fine di ottenere la sospensione è necessario presentare un’istanza in tal senso alla propria banca. In caso di accoglimento, si verifica una proroga del contratto di mutuo e delle garanzie ad esso connesse per un periodo pari alla sospensione.
Nell’ipotesi in cui non si possa accedere alla moratoria di cui sopra, un’altra possibilità per il mutuatario consiste nel chiedere la rinegoziazione.

Sospensione rate mutuo proroga

È importante ricordare, inoltre, che grazie a un accordo tra Tesoro e Ministero dello sviluppo economico, nel decreto milleproroghe è stata prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quanto riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.

Risoluzione contratto mutuo per inadempimento

Se la sospensione non è sufficiente, l’articolo 40 T. U. dispone la risoluzione del contratto in caso di ritardo del pagamento per almeno sette volte.  In questi casi, si verifica l’incaglio bancario e dopo alcuni mesi, qualora la situazione non sia migliorata, la banca comunica al debitore l’estinzione del mutuo con giro a sofferenza.

A questo punto, l’istituto di credito segnala alla Centrale Rischi della Banca d’Italia la situazione di grave crisi economica del cliente, in quanto insolvente.

La conseguenza della segnalazione consiste nel fatto che tutte le banche saranno edotte della crisi del soggetto segnalato e non gli erogheranno credito.

Atto di precetto mutuo ipotecario

Il mancato pagamento delle rate, qualora integri un grave inadempimento comporta la risoluzione del contratto di mutuo. Il creditore, nel caso in esame, possiede già il titolo esecutivo (art. 474 n. 2 c.p.c.), rappresentato dal mutuo. Pertanto, gli sarà sufficiente notificare al debitore il solo atto di precetto, senza necessità della trascrizione integrale del titolo (art. 41 T.U. bancario).

Il precetto consiste nell’intimazione ad adempiere l’obbligazione risultante dal contratto di mutuo (ossia l’intimazione a corrispondere le rate arretrate del mutuo) entro dieci giorni, decorsi i quali si agirà esecutivamente. Dal 2015 l’atto di precetto deve contenere l’avvertimento che il debitore può porre rimedio alla situazione di indebitamento ricorrendo ad un organismo di composizione della crisi.legge 

Accordo di composizione della crisi

Il piano del consumatore e l’accordo di composizione della crisi sono stati introdotti dalla cosiddetta legge “salva suicidi” . Si tratta di due procedimenti a cui può ricorrere il debitore che si trovi in grave difficoltà.

In buona sostanza, è necessario che la situazione da sovraindebitamento, consistente nello squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile (presupposto oggettivo), non sia assoggettabile alle procedure concorsuali (presupposto soggettivo), inoltre devono essere rispettati i presupposti di ammissibilità

Il piano del consumatore è attuabile dal debitore che ricopra tale qualità; ossia da colui il quale abbia assunto obbligazioni per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (art. 6 c. 2 lett. b, legge 3/2012).

In caso contrario, si deve proporre un accordo di composizione della crisi (e non un piano del consumatore).

In ambedue le ipotesi, fatte salve alcune significative differenze – su cui non ci si può soffermare per ragioni di brevità espositiva – vengono proposti degli accordi di ristrutturazione dei debiti, che comprendono anche gli eventuali mutui. In particolare, i crediti assistiti da ipoteca (come il mutuo) posso rientrare nel piano.

Inoltre, è possibile non soddisfare integralmente i suddetti crediti, ma ad una sola condizione: deve essere garantito il pagamento in misura non inferiore a quello realizzabile in relazione al valore di mercato attribuibile ai beni (art. 7 c. 1 legge 3/2012).La proposizione del piano del consumatore o dell’accordo di composizione della crisi può comportare la sospensione delle procedure esecutive pendenti qualora la loro prosecuzione comprometta la fattibilità del piano (art. 12 bis c. 2 legge 3/2012).

In altre parole, la proposta di accordo può determinare la momentanea sospensione del procedimento esecutivo.

Accordo transattivo

Nel caso in cui non siano percorribili le strade indicate, è buona regola cercare un accordo transattivo con il creditore. Trattandosi di istituti di credito, occorre agire tempestivamente, in quanto le banche spesso hanno tempistiche piuttosto lunghe per valutare se accettare o rigettare le proposte avanzate.

Cos’è l’istanza di conversione del pignoramento

La legge consente al debitore esecutato di proporre l’istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione.

In buona sostanza, il debitore può sostituire al bene pignorato una somma di denaro corrispondente all’importo dovuto maggiorato dalle spese di esecuzione e dagli interessi. Al momento di proposizione dell’istanza deve essere deposito 1/5 della somma suindicata.

Il giudice può disporre una rateizzazione per il residuo entro il termine massimo di 18 mesi. Il termine ultimo per richiedere la conversione del pignoramento è l’udienza in cui viene emessa l’ordinanza di vendita.

Istanza di vendita pignoramento immobiliare

Se non si raggiunge un accordo transattivo o non è possibile convertire il pignoramento o non vi sono i requisiti per accedere al meccanismo di composizione della crisi da sovraindebitamento, la procedura esecutiva prosegue il proprio corso.

Dopo la notifica del pignoramento, il creditore provvederà all’iscrizione a ruolo ed al deposito della documentazione necessaria. Più l’iter prosegue più aumentano le spese che verranno poste a carico del debitore.

Ad esempio, raggiungere un accordo prima della nomina e del giuramento del perito comporta un risparmio significativo, atteso che il compenso di quest’ultimo può giungere sino al 3% del valore dell’immobile pignorato.

Lo stesso dicasi per le spese di pubblicità che aumentano per ogni udienza di vendita fissata.

Senza contare gli onorari dei legali e la remunerazione del custode (qualora il debitore non sia stato autorizzato a continuare a vivere nell’abitazione).

La procedura può essere “fermata” solo sino a 20 giorni prima della vendita: dopo l’immobile verrà venduto.

Impugnazione della donazione di un immobile, il rischio che spaventa gli acquirenti

Piazzare una casa donata è certamente meno semplice che vendere un bene non donato. Ciò per la possibilità che la donazione dell’immobile sia oggetto di un’impugnazione da parte degli eredi leggittimi.

Come stabilito dalla Corte di Cassazione (v. Cass. n. 965/2019) gli agenti immobiliari sono tenuti a comunicare all’acquirente se l’immobile che sono interessati a comprare sia frutto di una donazione.  Questo perché si tratta di uno di quei dati relativi “alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (v. art. 1759 c.c.) e come tale, si è statuito, esso deve essere comunicato.

Riduzione donazione immobile

Ma cosa rappresenta un rischio in un immobile donato? Il fatto che un domani qualcuno possa contestare l’atto e chiedere la restituzione del bene o il suo valore. Non si tratta dell’unico rischio per l’acquirente, ma certamente uno dei maggiori.

Il codice civile (artt. 555 e ss.cc) prevede la possibilità per gli eredi legittimari (loro eredi o aventi causa), ove a causa della donazione si vedano lesi nella quota di riserva, la quota che gli spetta per legge, di chiedere la riduzione della donazione.

Gli eredi legittimari sono quelli indicati dall’art. 536 c.c. e sono il coniuge, i figli, gli ascendenti (cioè genitori, nonni etc.) i discendenti dei figli, qualora succedano al posto dei figli, i figli adottivi.

Ad essi spetta una quota minima di legge, detta anche indisponibile.

Pertanto, ove tale quota non sia rispettata, essi possono chiedere che sia integrata anche con riferimento ai beni donati in vita dal de cuius. La donazione è in sostanza considerata come una disposizione testamentaria anticipata. In sostanza può essere richiesta la restituzione dell’immobile o il suo valore corrispondente.

Azione di restituzione immobile frutto di una donazione

Dispone l’art. 563 c.c. che se i donatari contro i quali è stata accolta la domanda di riduzione hanno alienato a terzi gli immobili loro donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto donazione (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005 e l’espressione “trascrizione dalla” dalla L. n. 263/2005), l’erede legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari, la restituzione degli immobili; l’azione va proposta secondo l’ordine delle alienazioni, partendo dall’ultima; ai terzi acquirenti può essere anche richiesta, entro venti anni (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005), la restituzione dei mobili oggetto della donazione, salvo il possesso di buona fede; il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando la somma di denaro equivalente.

Sempre l’art. 563 c.c. al co.4 prevede per quanto qui interessa, che il decorso dei venti anni, salvo quanto disposto dall’art.2642 n.8 c.c. “è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile.

L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione”.

L’art. 2652 n. 8 c.c. prevede per quanto a noi interessa che si devono trascrivere le domande giudiziali di riduzione delle donazioni per lesione di legittima.

Se la trascrizione viene seguita decorsi dieci anni dall’apertura della successione, “la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.

Eredità legittima donazione

I legittimari sono dunque figli (o nipoti), coniuge e ascendenti. Chiariamo una cosa poco nota, ma importante: possono agire per la riduzione anche coloro che al tempo della donazione non erano eredi legittimari perché ad es. non ancora nati, non ancora adottati etc.

Dunque, se ad es. Tizio, vedovo, dona l’immobile ai figli e poi si risposa e decede, la nuova sposa può calcolare la quota di riserva anche sui beni donati prima del matrimonio (v. Cass. n. 1373/2009).

Insomma, come è stato statuito, “ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori e donazioni posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 965/2019, ma v. anche Cass. n. 1373/2009).

È infatti un principio costante quello secondo cui nella successione necessaria, per la determinazione della porzione disponibile e delle quote invece riservate ai legittimari, si deve considerare la “massa costituita da tutti i beni che appartenevano al de cuius al momento della morte – al netto dei debiti – maggiorata del valore dei beni donati in vita dal defunto, senza che possa distinguersi tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 4445/2016).

Articolo scritto dall’avv Alessandro Gallucci.

Mercato immobiliare: 2019 anno della svolta per i prezzi delle case?

Prezzi immobiliari previsti in crescita in Europa, con moderato aumento anche in Italia. Lo dice l’ultima analisi di S&P Ratings in merito.

I prezzi delle case in Europa

Secondo quanto analizzato dalla società americana di rating, i prezzi delle case in Europa saliranno nel 2021, anche se a un passo più lento del previsto, grazie alle condizioni economiche e finanziarie che supportano la domanda di abitazioni. In particolare, al di là della congiuntura macro che vede un rallentamento, è la generale crescita dei salari a deporre a favore, unita ai tassi dei mutui che sono ancora molto favorevoli data l’azione della Banca Centrale Europea e della Bank of England. L’aumento della domanda potrebbe quindi portare anche a un rialzo dei prezzi, che tuttavia al momento per la maggioranza dei Paesi europei si collocano al di sotto dei livelli pre-crisi.

Prezzi delle case in Italia: +0,5% nel 2019

Per quanto riguarda l’Italia, gli analisti si aspettano un aumento molto graduale dei prezzi: in particolare un +0,5% nel 2019 che potrebbe diventare un +1,3% nel 2020. L’attività economica è infatti vista in ripresa dopo il rallentamento della fine del 2018. Bene anche la domanda, che resterà sostenuta grazie ai tassi di interesse bassi e alle condizioni favorevoli del credito.

Mercato immobiliare italiano ancora poco dinamico

Il mercato immobiliare italiano nel 2018, nota S&P, ha visto prezzi stabili ad un -0,2% annuo lo scorso giugno, a causa di una domanda in ripresa accompagnata da una abbondante offerta che non ha permesso il rialzo dei prezzi. A settembre il numero delle nuove case rappresentava meno del 20% del picco raggiunto nel 2005, mentre le intenzioni di acquisto sono impostate per raggiungere i massimi dal 2009. Allo stesso modo si comporta la domanda per prestiti legati all’acquisto di casa.

Il mercato, che pure non è ancora dinamico quanto potrebbe, mostra tuttavia transazioni in crescita del 5,8% annuo a settembre; peggio è andata alla fine dell’anno, quando lo stop dovuto al rallentamento economico e al calo dei posti di lavoro si è riflesso anche sul mercato della casa. Il tutto accompagnato dalla fine del Qe della Bce e dai tassi dei mutui impostati al rialzo dall’estate 2018.

Previsioni 2019 per il mercato immobiliare italiano

Il 2019 tuttavia potrebbe essere l’anno della svolta. Le prospettive per l’anno, secondo S&P, vanno in direzione di una ripresa, nonostante il Pil sia previsto nell’anno in corso a un +0,7%. L’aumento di posti di lavoro, previsti in crescita dopo il rallentamento di fine 2018, dovrebbero riportare ad una maggiore disponibilità di spesa rafforzando anche la domanda abitativa. I tassi di interesse, anche se in aumento, restano favorevoli (2,27%) mentre il rapporto price to income e price to rent resta intorno al 10-15%, sotto la media degli ultimi 20 anni. Entro fine anno i prezzi potrebbero quindi tornare in territorio positivo. Nel più lungo termine, con la popolazione in età da lavoro in calo dal 2020, la domanda di abitazioni potrebbe tuttavia subire un nuovo stop.

Leasing immobiliare per la prima casa: che cos’è e come funziona

Quando si pensa di acquistare la propria prima casa, molto spesso ci si trova di fronte a due alternative: richiedere un mutuo oppure scegliere il leasing immobiliare. Meno conosciuta rispetto al tradizionale mutuo, questa seconda opzione potrebbe essere descritta come un affitto con riscatto che presenta numerosi vantaggi: ecco quali.

Il leasing 2019: che cos’è e a chi conviene

Introdotto dalla Legge di Bilancio 2016, il leasing sulla prima casa resterà in vigore almeno fino a tutto il 2020. Si tratta di un contratto fra la banca o l’intermediario finanziario che acquista l’immobile e il richiedente: in esso vengono stabiliti sia l’importo delle rate mensili e la loro durata, sia la cifra necessaria per un eventuale riscatto finale. In maniera schematica, ecco quali sono le sue principali caratteristiche:

  • l’importo del finanziamento arriva anche al 100% del valore dell’immobile e comprende le spese di arredamento, a differenza del classico mutuo che di solito non supera l’80% del valore;
  • è più facile da ottenere anche per chi non ha un contratto a tempo indeterminato;
  • il canone mensile pagato dal richiedente è detraibile dalle tasse;
  • qualora l’intestatario del leasing avesse difficoltà economiche, le rate potrebbero essere bloccate per un anno;
  • per tutta la durata del canone il proprietario dell’immobile sarà la banca, quindi il richiedente non dovrà pagare le relative tasse.

Che cosa succede al termine del contratto?

I vantaggi di questa soluzione per l’acquisto della prima casa sono evidenti soprattutto al momento della scadenza del contratto. Il richiedente avrà infatti diverse opzioni fra cui scegliere:

  • acquistare la casa al prezzo di riscatto stabilito inizialmente, che è inferiore a quello di mercato;
  • rinnovare il contratto continuando a pagare le rate mensili con le stesse condizioni economiche o stabilendone di nuove;
  • lasciare l’immobile al concedente e andarsene.

Terreni in concessione a chi fa il terzo figlio e mutui a tasso zero, ecco la misura

Sta facendo molto discutere una delle misure entrate nella nuova bozza della manovra economica: la concessione gratuita per 20 anni di terreni agricoli demaniali a chi fa il terzo figlio, con la possibilità di avere un mutuo fino a 200.000 euro a tasso zero acquistando la prima casa nelle vicinanze dei terreni. Ma andiamo a scoprire in cosa consiste esattamente questo intervento, quali sono i pro e i contro.

Manovra 2019 terreni agricoli

Nel dettaglio, nella nuova bozza della manovra si legge: “Al fine di favorire la crescita demografica, una quota del 50 per cento dei terreni di cui all’articolo 66, comma 1, del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e una quota pari al 50 per cento dei terreni di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto legge 20 giugno 2017, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2017, n. 123, sono concessi gratuitamente per un periodo non inferiore a 20 anni ai nuclei familiari con terzo figlio nato negli anni 2019, 2020, 2021, ovvero a società costituite da giovani imprenditori agricoli che riservano una quota societaria ai predetti nuclei familiari pari al 30 per cento”.

Ai nuclei familiari idonei è inoltre concesso “un mutuo fino a 200.000 euro per la durata di 20 anni, ad un tasso pari a zero, per l’acquisto della prima casa in prossimità del terreno assegnato”.

Si legge ancora: “Per l’attuazione del presente comma è istituito nello stato di previsione del Ministero delle Politiche agricole, alimentari forestali e del turismo un fondo rotativo con una dotazione finanziaria iniziale pari a 5 milioni di euro per l’anno 2019 e 15 milioni di euro per l’anno 2020”.

Terreni in concessione gratuita

L’idea, dunque, è quella di concedere terreni agricoli di proprietà dello Stato alle famiglie che fanno il terzo figlio. La durata della concessione gratuita è di 20 anni e il terzo figlio dovrà nascere nel 2019, 2020 e 2021.

Per scoprire i dettagli bisogna attendere un provvedimento ad hoc. Nel frattempo, ci si domanda ad esempio cosa si intenda esattamente con “nuclei familiari” o di quali terre si parli. In merito a quest’ultimo punto, secondo Coldiretti i terreni agricoli in mano al pubblico coprono mezzo milione di ettari e il loro valore teorico è di 9,9 miliardi di euro. Ma proprio su questo punto Il Corriere della Sera sottolinea che, sebbene i terreni agricoli italiani abbiano un prezzo elevato rispetto agli altri Paesi perché in media rendono di più, nella maggior parte dei casi i terreni agricoli pubblici rappresentano i pezzi meno pregiati difficili da piazzare.

La misura prevede la concessione gratuita del 50 per cento dei terreni demaniali agricoli e a vocazione agricola non utilizzabili per altre finalità istituzionali e il 50 per cento dei terreni abbandonati o incolti del Mezzogiorno.

L’idea è arrivata dalla Lega, il ministro delle Politiche agricole, Gian Marco Centinaio, ha spiegato: “Si dice che in Italia si fanno pochi figli e che serve un aiuto per invertire la tendenza. Per questo il Ministero vuole dare un contributo favorendo in particolare le aree rurali, dove i figli si fanno ancora”. Ma dal Pd è arrivato l’attacco. “Una norma agghiacciante – ha commentato Chiara Gribaudo – che rivela l’impostazione culturale e sociale di questo governo, che piuttosto che finanziare i servizi all’infanzia e proseguire sul sentiero tracciato per il sistema integrato 0-6, propone alle famiglie di fare un altro figlio in cambio di un pezzo di terra e di un mutuo a tasso zero”.

Vendita di un immobile pignorato

Novità sul fronte dei pignoramenti immobiliari. La legge 12/2019 riscrive infatti l’articolo 560 del Codice di procedura civile. Ecco cosa cambia.

Il comma 2 dell’articolo 4 del decreto legge 135/2018 era intervenuto sull’articolo 560 del Codice di procedura civile aggiungendo in fine al comma 3 alcuni periodi. La legge di conversione ha invece disposto la sostituzione dell’articolo 560 con un nuovo testo.

Con il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile è venuta meno la tutela differenziata che il decreto legge accordava al debitore esecutato che fosse a sua volta creditore della pubblica amministrazione.

Secondo quanto stabilito, se l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, l’ordine di liberazione può essere senz’altro emesso; se invece l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, come regola generale il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Ma si può arrivare ad anticipare l’ordine di liberazione per lui e il suo nucleo familiare “qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.

La vendita forzata dell’immobile pignorato, dunque, non viene evitata nemmeno se l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Ne viene solo ritardato il rilascio fino alla pronuncia del decreto fi trasferimento.

Nella precedente versione, l’articolo 560 prevedeva che il giudice dell’esecuzione disponesse la liberazione dell’immobile pignorato quando non ritenesse di autorizzare il debitore ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, o quando revocasse l’autorizzazione, se concessa in precedenza, o quando provvedeva all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. Ciò significa che già prima della modifica introdotta in sede di conversione il giudice dell’esecuzione poteva esercitare il potere di disporre la liberazione graduando la sua scelta discrezionale.

Con la totale riscrittura dell’articolo 560, è stata eliminata la disciplina già dettata relativamente al provvedimento di liberazione, alla sua impugnazione, alla sua attuazione, nonché quella relativa alla sorte dei beni mobili o dei documenti che si trovassero nell’immobile pignorato.

Il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile recita (“Modo della custodia”): “Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593. Il custode nominato ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e ne tutelino l’integrità. Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma. Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti. Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569. Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui e il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione. Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”.

Donazione di usufrutto ai figli, i costi dell’atto

È possibile effettuare la donazione di un immobile ai figli con usufrutto. A tal proposito è necessario un atto notarile. Vediamo quali sono i costi.

Innanzitutto, la parcella del notaio è in proporzione al valore degli immobili trasferiti. Se si tratta di prima casa, il valore è pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 105. Su tale base bisogna calcolare il valore dell’usufrutto applicando le tabelle di legge che fanno riferimento all’età dei titolari.

Più è bassa l’età dei titolari più è alto il valore dell’usufrutto. Per fare un esempio, nel caso di usufruttuari con età compresa tra i 31 e 40 anni l’usufrutto è pari all’85% del valore dell’immobile; tra i 41 e i 45 scende all’80%, dai 46 ai 50 al 75%.

Sul valore dell’usufrutto che ne risulta è dovuta l’imposta di registro al 2% e le imposte ipotecarie catastali in misura pari ciascuna a 50 euro.

Parlando del prezzo dell’usufrutto e della nuda proprietà, il notaio Valentina Rubertelli, nella rubrica “Casa in pillole”, dedicata ai temi di fiscalità immobiliare, ha spiegato che “il prezzo della nuda proprietà si stabilisce sulla base di quella che è la differenza tra il valore della piena proprietà e l’usufrutto”.

Sottolineando: “Il valore dell’usufrutto si stabilisce grazie a una tabella allegata al testo unico sull’imposta di registro, una tabella che va in misura inversamente proporzionale a quella che è l’età dell’usufruttuario. Più è anziano l’usufruttuario meno vale il suo diritto di usufrutto perché inevitabilmente la sua aspettativa di vita è più ridotta”.

Casa, affitto o acquisto? Ecco tutti i vantaggi

Acquistare o andare in affitto? L’importante è scegliere tenendo presente i vantaggi delle due situazioni. Ecco quali sono.

 Il punto di partenza, ovviamente, deve essere la coscienza della propria situazione finanziaria.

Quanti soldi ci vogliono per comprare casa?

Per acquistare casa, tenendo conto che esiste la possibilità di farlo con un mutuo – che solitamente copre l’80% del valore dell’immobile –  bisogna avere a disposizione almeno il 20% del valore dell’immobile in liquidità, oltre al denaro necessario per coprire le spese della pratica. Inoltre occorre essere nelle condizioni di poter stipulare un mutuo, quindi avere garanzie reddituali sufficienti da poter presentare una domanda presso un istituto di credito.

Quanti soldi ci vogliono per andare in affitto?

Scegliendo l’affitto, il capitale necessario è davvero minimo, e si limita al denaro necessario a coprire le spese relative al deposito cauzionale richiesto e quelle legate alla stipula del contratto di locazione.

Comprare casa, quali vantaggi?

Una volta appurato che la propria situazione finanziaria è abbastanza solida da poter acquistare una casa, ecco quali sono i vantaggi di questa scelta:

  • È un buon investimento: che lo si utilizzi per sé o si decida di affittarlo, l’immobile è un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 35,2%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.). In caso invece si decida di acquistare per investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 5,0%. Attenzione: l’investimento è buono se la scelta dell’immobile è oculata in termini di qualità e ubicazione. Diversamente si rischia di restare invischiati in un acquisto che, se non mirato all’utilizzo diretto, può solo svalutarsi.
  • Le attuali condizioni di mercato sono favorevoli: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.
  • Possibilità di personalizzare: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri, sicuramente un punto a favore dell’acquisto. Grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche è oggi particolarmente conveniente.
  • Accanto a queste motivazioni legate alle opportunità che ci offre oggi il mercato, ne riscontriamo di più “psicologiche” ma non meno importanti: l’acquisto risponde al nostro desiderio di stabilità e sicurezza e, molto spesso, alla volontà di lasciare un’eredità ai figli (o di aiutarli all’acquisto della loro abitazione).

Casa in affitto, quali vantaggi?

Se non si ha la necessaria liquidità per un acquisto, se la si ha ma semplicemente non si vuole destinarla a questo scopo, o se ci sono esigenze di spostamenti e mobilità legati al lavoro o ad altri fattori, la scelta giusta potrebbe essere quella della casa in affitto. Eccone i vantaggi:

  • Non immobilizzare il capitale (a volte di importo cospicuo) che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.
  • Garantirsi una maggiore mobilità e cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.
  • Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.
  • Non sostenere le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

Acquisto casa dal costruttore, le nuove tutele in arrivo

Con il decreto n. 14/2019, segnala Confedilizia in una nota, arrivano alcune novità di interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Tema di cui ci siamo occupati alcuni giorni fa con l’aiuto del Consiglio del Notariato.

In particolare, le tutele per chi acquista dal costruttore sono stabilite dal Testo unico del settore rappresentato dal  decreto legislativo 122/2005. Il Consiglio del Notariato ha redatto una guida in proposito, disponibile qui. In essa si elencano le fondamentali tutele per chi tenta questa tipologia di acquisto.

“Gli elementi distintivi del Testo unico sono due, – elenca Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato:  

La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano. Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente. In questo modo almeno l’acquirente in caso di fallimento recupererebbe i suoi soldi, pur restando senza casa.

La cosiddetta postuma decennale, ovvero la norma prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente”.

Come ottenere queste tutele? “Senz’altro facendo il preliminare dal notaio, che necessariamente implica l’attivarsi delle tutele di cui al dlgs 122/2005, – risponde il Consigliere nazionale del Notariato. – Il problema è che queste garanzie hanno costi importanti per il costruttore, perché gli si chiede un vincolo delle somme incassate. Ecco perché i preliminari spesso non vengono fatti dal notaio, ma per scrittura privata. In questo modo però si lascia scoperto l’acquirente e lo si espone al rischio di perdere le somme versate e la casa. Il consiglio è quello di ricorrere sempre al notaio, ma soprattutto in caso di acquisto da ditta costruttrice, proprio per non ritrovarsi senza tutele”.

Contratto preliminare di compravendita casa in costruzione

Quali le novità del provvedimento introdotto con il decreto 14/2019? In particolare, il esso chiarisce, anzitutto, gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (con lo scopo di provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.

Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.

Quanto alle novità recate alla disciplina degli immobili da costruire, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rafforzare le tutele finora previste in favore degli acquirenti di tale genere di immobili. In questa prospettiva viene, infatti, stabilito che la mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, quindi, il verificarsi di una situazione di crisi del venditore) sia motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del contratto (“che può essere fatta valere solo dall’acquirente”).

Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione e che degli estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità ai requisiti standard, venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile.

Infine, si prevede che il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 siano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.

I migliori mutui a tasso fisso di febbraio 2019

Mutuo a tasso fisso? Occhio allo spread. Vediamo insieme quali sono le migliori offerte di febbraio data l’attuale situazione dei tassi di interesse.

I mutui a tasso fisso, legati all’andamento del tasso Eurirs – attualmente in lieve ma decisa risalita – devono la propria convenienza allo spread applicato dalle banche, ovvero al differenziale aggiunto dall’istituto erogatore al tasso base (l’Eurirs, appunto). Nonostante la prospettiva predica l’inevitabile movimento al rialzo che segue i minimi degli ultimi mesi, se non anni, anche al momento ci sono offerte di tutto rispetto sul mercato. Vediamone alcune.

Relativamente agli spread sui mutui a tasso fisso, Ubi Banca applica da 0 a 10 punti base; Deutsche Bank da 10 a 14 punti base; Banco Bpm da 15 a 25 punti base; Webank e CheBanca! 20 punti base.

Secondo Facile.it, per l’acquisto di un trilocale di 110 mq in provincia di Roma del valore di 150 mila euro, richiedendo alla banca un mutuo a tasso fisso di 120 mila euro da estinguere in 25 anni, tra le migliori proposte si trovano:

  • IWBank: rata mensile 508,63 euro al mese al tasso fisso del 2,00% (Irs 25A + 0,70%), Taeg al 2,13%, spese di istruttoria pari a 950 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese incasso rata, perizia gratuita e assicurazione obbligatoria a carico della banca.
  • Cariparma Crédit Agricole: rata mensile di 512 euro al tasso del 2,07% (Irs25A + 0,79), Taeg al 2,18%, spese di istruttoria pari a 500 euro, spese di perizia pari a 201,30 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese incasso rata e assicurazione obbligatoria incendio e scoppio offerta gratuitamente dalla banca per erogazioni entro 60 giorni dalla data richiesta.
  • Banco BPM:  rata mensile di 510,38 euro al tasso di interesse fisso del 2,03% (Irs25A + 0,80%), Taeg al 2,19%, spese di istruttoria pari a 600 euro, spese di perizia pari a 320 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1 euro di spese di incasso rata e assicurazione a carico del cliente.
  • Webank: rata leggermente più alta, di 522, 76 euro mensili al tasso fisso del 2,24% (Irs25A + 0,85%), Taeg al 2,28%, ma che consente di risparmiare sulle spese di perizia e istruttoria, completamente gratuite e a carico della banca. 300 euro di imposta sostitutiva.
  • Ubi Banca: rata mensile di 508,63 euro al mese al tasso fisso del 2,00% (Irs25A + 0,70%), Taeg al 2,19%, spese di perizia pari a 950 euro, spese di istruttoria pari a 250 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese per incasso rata e assicurazione a carico del cliente.

La pre-delibera del mutuo: cos’è e come funziona

Sai già di voler comprare casa con un mutuo ma non l’hai ancora trovata? Niente paura: si può usare lo strumento della pre-delibera del mutuo.

Cos’è la pre-delibera del mutuo

La pre-delibera del mutuo è una sorta di impegno da parte della banca a concedere un mutuo ad un futuro cliente che non abbia ancora individuato l’immobile da acquistare ma già abbia le garanzie sufficienti a stipulare un finanziamento. Spesso infatti accade che l’interessato chieda il mutuo attraverso l’iter necessario, ma agli ultimi step del procedimento si ritrovi negato il finanziamento da parte della banca, a causa magari del troppo tempo passato, che può modificare le condizioni. Con la pre-delibera questo rischio è scongiurato.

Come funziona la pre-delibera del mutuo

Come funziona la pre-delibera del mutuo? Per impegnarsi all’erogazione dei fondi, la banca o l’ente finanziatore procede preliminarmente all’analisi del merito di solvibilità del futuro cliente, anche in assenza dell’immobile da acquistare. Dopo aver vagliato la situazione reddituale e le garanzie fornite dal cliente, l’istituto di credito si pronuncia sulla sua solvibilità e sulla cifra massima che potrà concedergli in prestito. A questo punto, sapendo su quale cifra potrà contare, il cliente potrà orientare la propria scelta di un immobile da acquistare. Attenzione però: l’offerta della banca non è a tempo indeterminato ma ha una scadenza definita, solitamente intorno ai sei mesi.

Pre-delibera del mutuo: vantaggi

I vantaggi della pre-delibera sono, per il cliente, il conoscere a priori la disponibilità della banca a concedergli il mutuo, e il conoscere in anticipo la cifra che potrà ottenere. In questo modo potrà concludere il suo affare immobiliare senza brutte sorprese. Anche la banca, dal canto suo, potrà pianificare il prestito conoscendo in anticipo le garanzie disponibili del futuro mutuatario, assicurandosi un nuovo cliente verificato.

Affitto, quali sono i diritti e doveri del conduttore

Quando si parla di affitto entrano in gioco due figure: il locatore e il conduttore. Ma quali sono diritti e doveri di quest’ultimo? Andiamo a scoprirlo.

Diritti del conduttore

Innanzitutto, al conduttore spetta il diritto di ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione, ossia privo di vizi tali da ridurre in modo apprezzabile l’uso convenuto (articolo 1578 del Codice Civile).

Al conduttore spetta poi il diritto di abitare in un immobile della cui manutenzione si occupi il locatore in modo costante e in maniera da renderlo idoneo all’uso convenuto. A tal proposito, si ricorda che ci sono due tipologie di manutenzione: ordinaria e straordinaria. Alla prima deve provvedere il conduttore, alla seconda il locatore.

Il conduttore ha poi il diritto di godere pacificamente dell’immobile per la durata del contratto di locazione e il diritto di ottenere la documentazione degli impianti, quindi la certificazione di sicurezza degli stessi e l’attestato di certificazione energetica.

Ma non solo. Il conduttore ha il diritto di ottenere dal locatore le ricevute di pagamento dei canoni e il locatore deve consentirgli la verifica delle pezze giustificative delle spese da lui sostenute per l’immobile locato. Hai poi il diritto di essere convocato alle assemblee condominiali che hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e a quelle in cui ha diritto al voto in quanto attengono a decisioni sulla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento.

Il conduttore ha inoltre il diritto di effettuare delle migliorie all’immobile a proprie spese, purché non creino danno, non venga alterata la destinazione d’uso o il decoro del bene e siano rimovibili alla scadenza del contratto.

Il conduttore ha poi diritto a che il locatore non effettui delle innovazioni che limitino la sua possibilità di godimento dell’immobile e a ottenere una riduzione del canone di locazione se, in caso di riparazioni dell’appartamento, queste si prolunghino per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre i venti giorni.

Il conduttore ha il diritto di terminare il rapporto di locazione anche se il locatore fosse dichiarato fallito e la casa venisse messa all’asta oppure nel caso in cui il proprietario dovesse morire e il bene immobile venisse ereditato da altri; stesso discorso nell’ipotesi in cui la casa venisse venduta. Il conduttore ha infine il diritto di succedere nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore o di separazione/divorzio.

Doveri del conduttore

Il conduttore ha il dovere di prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, di pagare il canone di locazione nella misura e nei tempi concordati con il locatore, di tollerare le privazioni del godimento di parte del bene nel caso in cui l’immobile locato avesse bisogno di riparazioni che non possono essere rinviate al termine del contratto.

Il conduttore ha poi il dovere di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, di restituire il bene nelle medesime condizioni in cui gli è stato consegnato, fatto salvo il deterioramento derivante dall’uso del bene conforme a quello pattuito, di rispondere della perdita e/o del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

Il conduttore ha infine il dovere di sostenere il pagamento di ulteriori spese oltre a quelle del canone di locazione quali: spese di consumo, pulizie per luce e pulizie scale condominiali ed eventuali spese all’interno dell’immobile per migliorie.

Accorpamento immobili, detrazione bonus mobili raddoppiata

In caso di accorpamento di due o più immobili, il limite di spesa di 10mila euro della detrazione del bonus mobili raddoppia. A chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate, con le risposte 61, 62 e 64.

In caso di acquisto di mobili ed elettrodomestici per l’arredo di immobili oggetto di lavori di ristrutturazione – a seguito dei quali gli stessi vengono accorpati in un unico edificio – il limite di 10mila euro viene considerato per ciascuna delle unità immobiliari che lo componevano “prima dell’inizio degli interventi”. La detrazione Irpef del 50% viene considerata per ciascuna delle unità immobiliari, secondo un ragionamento analogo a quello valido per le detrazioni per il risparmio energetico e quelle per i lavori di ristrutturazione edilizia.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che questa regola si applica oltre al limite di spesa per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici anche per la ripartizione delle spese condominiali, che vanno divise tra i condomini sulla base dei millesimi delle singole unità immobiliari iniziali.

Nuovo Euribor entro il 2019: cosa cambia per i tassi dei mutui

Si avvicina sempre più  il momento del pensionamento del vecchio Euribor. Vediamo in cosa consiste il nuovo metodo di calcolo e le conseguenze sui mutui.

Cos’è il tasso Euribor

Fino ad ora, il tasso Euribor è stato un indicatore medio dei tassi di interesse sulle transazioni finanziarie interbancarie. In altre parole, si tratta di una sorta di media degli interessi che le banche europee (in particolare 19 istituti che costituiscono il panel di calcolo) si chiedono l’un l’altra per prestarsi denaro a vicenda. Tale tasso è utilizzato come base per determinare gli interessi di finanziamenti e mutui: in particolare, il tasso a 12 mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Spagna, mentre quello a tre mesi è il fondamento del calcolo per i mutui a tasso variabile italiani.

Il nuovo metodo di calcolo del tasso Euribor

L’European Money Markets Institute ha deciso di archiviare il vecchio calcolo dell’Euribor per sostituirlo con un nuovo metodo. L’obiettivo è quello di aumentare la trasparenza e di evitare comportamenti scorretti da parte degli operatori, garantendo un indice di riferimento quanto più possibile trasparente, tenuto conto che si tratta della base per la stipula di mutui e finanziamenti per migliaia di euro in tutta l’Unione Europea. Il nuovo metodo entrerà in vigore entro la metà dell’anno per irreggimentare il tutto entro la fine del 2019.

Il nuovo Euribor sarà determinato utilizzando tre diversi parametri: il primo basato sulle effettive transazioni di mercato delle 19 banche che costituiscono il panel di calcolo; il secondo, sull’interpolazione tra i dati sulle scadenze vicine e sui giorni precedenti; il terzo, sulla comparazione dei dati ottenuti con altri dati di mercato. Tale metodo dovrebbe consentire non solo una maggior trasparenza ma anche una maggiore aderenza all’andamento del mercato, garantendo nel contempo una stabilità che dovrebbe proteggere il nuovo indice da eccessive oscillazioni.

Il tasso Ester sostituirà Eonia

A questo punto si avrà un sistema di indici di riferimento duale: da un lato avremo il nuovo Euribor, dall’altro Ester, l’indice che sostituirà l’Eonia nel definire i tassi cosiddetti “overnight”, ovvero gli interessi applicati da una banca all’altra per concedersi prestiti da un giorno all’altro. Indice, questo, che influisce sulla determinazione dei tassi di riferimento per i finanziamenti e sulle decisioni relative agli spread bancari da applicare. E che in ogni caso dovrebbe fungere da paracadute nella transazione tra vecchio e nuovo Euribor.

Tassi dei mutui, cosa cambia con il nuovo Euribor

Quali conseguenze su mutui e prestiti, allora? Presto dirlo, finchè non si vedrà il metodo di calcolo agire nella pratica della definizione degli indici. La prima incognita riguarderà l’adeguamento dei contratti dal vecchio al nuovo Euribor, che dovrebbero comunque implicare variazioni non superiori ai cinque punti base nei tassi.

Nel corso delle ultime riunioni della Bce comunque il Governatore Mario draghi ha rassicurato su una sostanziale stabilità dei tassi almeno fino all’estate. Circostanza che dovrebbe garantire la stabilità anche per quanto riguarda i tassi dei nuovi mutui. L’Euribor a tre mesi, da inizio anno, è in ogni caso fermo a quota -0,31.

Acquisto casa dal costruttore, le nuove tutele in arrivo

Con il decreto n. 14/2019, segnala Confedilizia in una nota, arrivano alcune novità di interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Tema di cui ci siamo occupati alcuni giorni fa con l’aiuto del Consiglio del Notariato.

In particolare, le tutele per chi acquista dal costruttore sono stabilite dal Testo unico del settore rappresentato dal  decreto legislativo 122/2005. Il Consiglio del Notariato ha redatto una guida in proposito, disponibile qui. In essa si elencano le fondamentali tutele per chi tenta questa tipologia di acquisto.

“Gli elementi distintivi del Testo unico sono due, – elenca Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato:  

La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano. Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente. In questo modo almeno l’acquirente in caso di fallimento recupererebbe i suoi soldi, pur restando senza casa.

La cosiddetta postuma decennale, ovvero la norma prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente”.

Come ottenere queste tutele? “Senz’altro facendo il preliminare dal notaio, che necessariamente implica l’attivarsi delle tutele di cui al dlgs 122/2005, – risponde il Consigliere nazionale del Notariato. – Il problema è che queste garanzie hanno costi importanti per il costruttore, perché gli si chiede un vincolo delle somme incassate. Ecco perché i preliminari spesso non vengono fatti dal notaio, ma per scrittura privata. In questo modo però si lascia scoperto l’acquirente e lo si espone al rischio di perdere le somme versate e la casa. Il consiglio è quello di ricorrere sempre al notaio, ma soprattutto in caso di acquisto da ditta costruttrice, proprio per non ritrovarsi senza tutele”.

Contratto preliminare di compravendita casa in costruzione

Quali le novità del provvedimento introdotto con il decreto 14/2019? In particolare, il esso chiarisce, anzitutto, gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (con lo scopo di provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.

Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.

Quanto alle novità recate alla disciplina degli immobili da costruire, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rafforzare le tutele finora previste in favore degli acquirenti di tale genere di immobili. In questa prospettiva viene, infatti, stabilito che la mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, quindi, il verificarsi di una situazione di crisi del venditore) sia motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del contratto (“che può essere fatta valere solo dall’acquirente”).

Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione e che degli estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità ai requisiti standard, venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile.

Infine, si prevede che il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 siano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.

Agenzia delle Entrate, guida ristrutturazioni edilizie 2019

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida 2019 per le ristrutturazioni edilizie con le novità fiscali contenute nell’ultima legge di Bilancio.

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato anche per il 2019 il bonus ristrutturazioni che prevede una detrazione Irpef del 50% per un tetto massimo di spesa di 96mila euro per gli interventi di ristrutturazione del proprio immobile. 

Questo limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui si è sostenuta la spesa e in quelli successivi. 

Ritardo nel pagamento del canone di locazione di una casa, cosa succede?

Il ritardo nel pagamento del canone di locazione è un fatto molto temuto dal proprietario della casa data in affitto. Nel caso in cui si realizzi tale ipotesi, quali sono le possibili conseguenze? Andiamo a scoprirlo.

Se il conduttore è in ritardo nel pagamento del canone di locazione, il locatore può procedere con lo sfratto. In particolare, quando si parla di ritardo nel pagamento del canone di locazione per un immobile ad uso abitativo, in base all’articolo 5 della legge n. 392/1978 il conduttore ha tempo fino a venti giorni per poter adempiere al proprio obbligo, decorsi i quali il locatore può adire il tribunale per ottenere lo sfratto.

La legge però consente all’inquilino moroso di adempiere anche successivamente ai venti giorni previsti nonostante il proprietario gli abbia notificato l’intimazione di sfratto. Se il conduttore paga al proprietario i canoni arretrati, oltre agli interessi e a tutte le spese legali sostenute, ha diritto di rimanere in casa e di paralizzare lo sfratto. Si tratta di una possibilità che può essere messa in campo al massimo entro la prima udienza, ove al conduttore, su richiesta, è addirittura concedibile un ulteriore termine di novanta giorni.

Separazione e casa coniugale cointestata, quali i vantaggi di un accordo prematrimoniale?

In Italia non esistono accordi prematrimoniali. Che fare con la casa coniugale in caso di separazione o divorzio? Risponde Gianluca Abbate, Consigliere nazionale del Notariato.

Il problema di gestire il patrimonio immobiliare della famiglia in caso di divorzio o separazione della coppia è più comune di quanto si creda. La situazione attuale però vede le coppie – che siano unite in matrimonio, unione civile o semplice convivenza – che, al sopraggiungere della crisi, devono affidarsi al solo buonsenso per trovare un accordo anche sui propri beni, immobiliari e non. Quando però il buonsenso, nel momento della rottura, viene meno, sopraggiunge il ricorso al tribunale. Che viene così gravato di un numero altissimo di cause da dirimere.

Quale la soluzione? Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, potrebbe essere quella di istituire anche in Italia la possibilità di ricorrere agli accordi prematrimoniali. Essi avrebbero il merito di definire, in un momento di calma (e anche di gioia, prima del matrimonio o dell’unione tra due persone) il modo in cui disporre del proprio patrimonio in caso di crisi. Alleggerendo il lavoro dei giudici e anche lo stress della coppia stessa.

Accordi prematrimoniali in italia

Come stanno le cose oggi? “Ad oggi non esiste un impianto normativo che disciplini gli accordi prematrimoniali – risponde Gianluca Abbate, Consigliere Nazionale del Notariato. – Si tratta di un istituto non previsto dal nostro ordinamento. Per tale motivo,  la prima  tavola rotonda del nostro evento “Il Notariato per il sociale – 2 edizione” in programma il  prossimo 15  febbraio è dedicata agli “Accordi prematrimoniali, una riforma necessaria”.  Oggi, infatti, appare auspicabile una riforma in questo senso, visto anche l’interesse tangibile e trasversale del mondo politico e la particolare attenzione sui temi della “famiglia” da parte del Ministro Fontana”. 

Quale può essere il ruolo dei notai nell’istituto degli accordi prematrimoniali? “Il Notariato è pronto a dare il proprio contributo – afferma Abbate, – con riferimento a un iter normativo che possa riconoscere  ai coniugi e agli uniti civilmente il diritto di definire in anticipo i propri rapporti patrimoniali in caso di sopravvenuta crisi familiare. Non va dimenticato, infatti,  che gli accordi prematrimoniali, stipulati per atto pubblico, potrebbero  avere ruolo determinante nel “deflazionare” il contenzioso giudiziario,  proprio perché le conseguenze patrimoniali di una eventuale crisi familiare verrebbero regolate in una  fase anteriore al sorgere della crisi stessa, attraverso un atto programmatico. Su questo chiediamo l’attenzione del legislatore”.

Regime comunione o separazione dei beni?

Al momento, in assenza di accordi prematrimoniali, c’è però la possibilità di scegliere il regime della comunione o della separazione dei beni. Cosa succede in questi casi al patrimonio immobiliare? “Il Codice Civile, – risponde Abbate, – si limita a disciplinare i regimi patrimoniali della famiglia: a partire dal regime della comunione legale dei beni, che si instaura in automatico in mancanza di un’opzione in favore della separazione dei beni, o della comunione convenzionale.

Quando ci si separa, pertanto, la definizione degli aspetti patrimoniali viene rimessa  agli accordi delle parti, in caso di separazione consensuale, diversamente da quanto accade in caso di separazione giudiziale, che presuppone, a monte,  una conflittualità non risolvibile in maniera bonaria.  La possibilità di stipulare un accordo prematrimoniale darebbe, invece, la possibilità di “mitigare” le conseguenze di una separazione dolorosa, stabilendo in anticipo determinati aspetti patrimoniali”.

In altre parole, al momento manca una tutela vera e propria pur nei regimi patrimoniali di comunione e separazione dei beni previsti dal codice civile. Questa disciplina non prevede nello specifico come trattare i beni dopo l’insorgere della crisi di coppia, ma semplicemente definisce il fatto che l’acquisto di beni (a titolo oneroso, non tramite eredità o donazione) dopo il matrimonio diventi o meno proprietà indivisa della coppia o meno. Quindi ciò che avviene dopo l’eventuale crisi dipende molto dal regime patrimoniale scelto in precedenza.

Comunione dei beni immobili

 In caso, ad esempio, di comunione dei beni nella quale rientrino anche immobili, questi risulteranno intestati ai coniugi in quote indivise. Dopo la separazione, i beni risulteranno ancora cointestati,  ma in quote del 50% ciascuno. Sparita la comunione, dunque, resta la comproprietà. A questo punto saranno gli accordi personali, o le sentenze giudiziarie, a stabilire cosa debba avvenire del patrimonio immobiliare. Con il rischio che nel patrimonio della coppia non ci siano beni sufficienti da soddisfare entrambe le parti, e sia quindi necessario l’intervento di un giudice.

Unione civile e comunione dei beni

Cosa avviene, invece, in caso di unione civile? “Nell’ambito delle unioni civili come introdotte dalla Legge 76/2016 – risponde il notaio Gianluca Abbate, – in ambito patrimoniale si opera un sostanziale rinvio alle norme in materia di matrimonio. Peculiare è, poi, il caso dei contratti di convivenza, ugualmente disciplinati dalla legge Cirinnà. In tale fattispecie, nel momento in cui subentra la crisi familiare,  è possibile stipulare un contratto di mutuo dissenso con cui le parti contraenti convengono di ripristinare lo status quo precedente alla convivenza”. Anche in caso di scioglimento della convivenza, quindi, ci si rimette ad accordi privati. La necessità di un istituto quale quello degli accordi prematrimoniali diventa quindi di centrale importanza.

Quanto all’eventuale presenza di figli, “il nostro parere – afferma il Consigliere nazionale del Notariato, –  è che una eventuale disciplina della materia debba attenere esclusivamente alle questioni economiche senza coinvolgere l’interesse di eventuali figli minori o economicamente non autosufficienti,  proprio perché le questioni legate ai figli meritano un’attenzione particolare che va prestata al momento stesso in cui subentra la crisi del nucleo familiare e che non può essere anticipata a un momento in cui non sussistono profili di conflittualità”.

Gazebo e pensiline, Dia o permesso di costruire?

Con la sentenza 620/2019 il Tar della Campania sulla necessità di richiedere o meno il permesso di costruire in caso di gazebo e pensiline.

Secondo il Tar della Campania, gazebo e pensiline richiedono il permesso di costruire in presenza di dimensioni importanti. E’ stato ricordato che un sistema di ancoraggio come una infissione permanente al suolo, costituisce nuova costruzione, come tale soggetta a titolo concessorio.

Protagonisti della vicenda i proprietari di un immobile che hanno realizzato un gazebo in ferro di circa 15 mq e una pensilina in ferro e vetri di circa m. 12,00 x 1,60 senza permesso di costruire, sostenendo si trattasse di modeste modifiche, sostanzialmente finalizzate a una migliore fruibilità degli spazi esterni.

Ma il Comune ne ha richiesto la demolizione e il ripristino dei luoghi visto che sono state realizzate in mancanza del titolo abilitativo. I proprietari hanno fatto ricorso al Tar sostenendo che “le opere oggetto di sanzione non rientrerebbero nella tipologia della ristrutturazione edilizia, non comportando alcuna modifica delle sagome e dei prospetti dell’immobile, ma nelle opere di manutenzione straordinaria, come tali non soggette a permesso di costruire bensì a semplice Dia, ovvero sarebbero mere pertinenze accessorie all’immobile principale”.

Il Tar ha però rigettato il ricorso dei proprietari sostenendo che il gazebo, per dimensioni e materiali, richiedesse il permesso di costruire. Secondo i giudici, “15 mq equivalgono a una stanza di un normale appartamento e non consentono di immaginare un sistema di ancoraggio che non sia quello di una infissione permanente al suolo: il che costituisce nuova costruzione, come tale soggetta a titolo concessorio”.

Stesso discorso per la pensilina caratterizzata, secondo il Tar, da rilevanti dimensioni. In questo caso, secondo i giudici, la pensilina è assimilabile a una tettoia e la sua realizzazione avrebbe richiesto il permesso di costruire indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale.

Il Tar ha quindi affermato: “Nel caso di specie, la copertura in ferro e vetri della tettoia e le sue dimensioni (non propriamente modeste) conducono ad escludere che il contestato intervento possa rientrare in ogni caso nel regime della Dia con la conseguenza che il resistente Comune ha correttamente ritenuto trattarsi di un intervento di trasformazione edilizia del territorio capace di trasformare in modo durevole il territorio, realizzato senza alcun titolo abilitativo edilizio”.

Donazione casa, l’agente immobiliare deve comunicarla all’acquirente

Se una casa è in possesso del venditore per una donazione, l’agente immobiliare è obbligato a comunicarlo all’acquirente. Lo ha stabilito la Cassazione.

L’agente immobiliare è tenuto all’obbligo di comunicazione e trasparenza anche nel caso in cui chi desidera acquistare una casa ne individui una pervenuta in possesso del venditore tramite una donazione. In questo modo, l’acquirente sarà informato sulle possibili conseguenze dell’acquisto. In caso di mancata comunicazione, invece, l’agente sarà responsabile delle eventuali ripercussioni negative.

Il caso è stato chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 965 del 16 gennaio 2019, con la quale si dirimeva una causa che ha coinvolto un compratore, il quale citava in giudizio il proprio agente immobiliare, al quale si chiedeva un risarcimento e la restituzione della provvigione. Infatti, solo successivamente alla presentazione della proposta di acquisto l’acquirente aveva scoperto che la casa in questione non apparteneva alla persona indicata come venditore, perché quest’ultimo l’aveva donata alla figlia. Nonostante i donatari fossero disponibili a revocare la donazione per intestarsi nuovamente la casa, l’acquirente, che di tutto ciò non era stato informato dall’agente immobiliare, aveva deciso di revocare la proposta di acquisto. Chiedendo in più i danni all’agente.

Sebbene il giudizio di primo grado avesse dato ragione all’acquirente, in appello la sentenza si era ribaltata in quanto si era ritenuto che la presenza di una sola erede (la figlia donataria) non avrebbe pregiudicato in futuro l’esito della compravendita, non essendoci alcun erede aggiuntivo che potesse eventualmente protestare. La Cassazione, tuttavia, ha ribaltato nuovamente questa sentenza, dal momento che altri eredi, non presenti al momento, potrebbero sempre sopravvenire in futuro.

A conclusione, quindi, si è accertata la responsabilità dell’agente immobiliare nell’informare correttamente l’acquirente di tutte le circostanze, come quella descritta sopra, che potrebbero pregiudicare il nun esito di una compravendita, secondo l’articolo 1759 del Codice Civile.

Comunicazione Enea, in arrivo la scadenza per ristrutturazioni e bonus mobili

Il 19 febbraio è fissata la scadenza per presentare la comunicazione Enea per i lavori di ristrutturazione conclusi tra il 1° gennaio e il 21 novembre 2018 e per il bonus mobili.

Per trasmettere tutto il necessario sulla comunicazione all’Enea è online il portale per accedere alle detrazioni fiscali del 50% (bonus casa) relative agli interventi per aumentare il risparmio energetico o l’utilizzo di fonti rinnovabili di energia, realizzati a partire dall’anno 2018.

Comunicazione Enea per ristrutturazioni

L’invio della comunicazione deve essere effettuato tramite il sito ristrutturazioni2018.enea.it, entro 90 giorni dalla data di conclusione dei lavori o del collaudo. Solo per gli interventi la cui data di fine lavori (o di collaudo) è compresa tra il 1° gennaio 2018 e il 21 novembre 2018 il termine dei 90 giorni decorre da quest’ultima data.

La comunicazione Enea deve essere trasmessa da cittadini, condomini e imprese che abbiano pagato fatture per lavori classificati come risparmio energetico utilizzando il bonifico per ristrutturazione, sia nel caso in cui la fattura riguardi solo l’acquisto dei beni elencati, sia che si tratti di interventi più ampi che elencano, però, anche l’installazione degli impianti in questione:

  • coibentazione (interventi su tetti e/o pareti e/o pavimenti);
  • solare termico;
  • installazione di infissi completi di finestre;
  • caldaie a condensazione;
  • climatizzatori a condensazione;
  • pompe di calore;
  • sistemi ibridi (caldaie a condensazione e pompe di calore);
  • microcogeneratori;
  • scalda acqua a pompa di calore;
  • impianti a biomasse;
  • impianti fotovoltaici;
  • sistemi di Building Automation per il controllo a distanza degli impianti energetici.

Bonus mobili

Va compilata la scheda per la comunicazione Enea anche in caso di acquistato di elettrodomestici nell’ambito del bonus mobili. In questo caso, come indicato sul sito dell’Enea, l’obbligo riguarda i seguenti elettrodomestici:

  • forni;
  • frigoriferi;
  • lavastoviglie;
  • piani cottura elettrici;
  • lavatrici;
  • lavasciuga;
  • asciugatrici.

Istruzioni per la comunicazionedei dati

Il sito Enea per la compilazione della scheda ha un’interfaccia intuitiva e semplice per la compilazione: si può indicare il codice fiscale di uno o più beneficiari, oltre alla possibilità di aggiungere o correggere le informazioni.

Una volta terminata la trasmissione, infatti, Enea invia una mail con il CPID (Codice Personale IDentificativo) che attesta l’invio e il ricevimento dei dati. Anche dopo la chiusura della pratica, il CPID consente di accedere alla sua dichiarazione ed eventualmente riaprirla, correggerla e richiuderla entro i termini previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in corso.

Per usufruire della detrazione del 50%, come indicato anche nelle istruzioni alla compilazione del modello 730, è necessario conservare ed esibire la ricevuta dell’invio della documentazione. Quindi questo documento è necessario anche per ottenere il visto di conformità da parte del Caf, altrimenti non può essere riconosciuta la detrazione.