Comprare casa all’asta con abuso edilizio, restano le sanzioni

Comprare casa all’asta con abuso edilizio, restano le sanzioni

Quando si decide di comprare una casa all’asta con abuso edilizio bisogna fare attenzione. Chi acquista un immobile dal Tribunale, in sede di esecuzione per debiti, resta soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore. Il principio è stato stabilito dal Tar di Catanzaro con la sentenza n. 1305 del 26 giugno 2019.

Ma vediamo la vicenda. Un Comune ha ordinato la demolizione di un manufatto privo del permesso di costruire, ma il proprietario ha eccepito di non esserne responsabile, avendo acquistato l’immobile all’asta, al termine di una procedura di esecuzione immobiliare.

Chi compra una casa all’asta diventa proprietario di un bene libero da diritti, pesi e limitazioni legali, ma tra le limitazioni cancellate dall’asta giudiziaria non vi sono le irregolarità urbanistiche, ossia gli abusi commessi dal debitore. Ciò significa che chi compra una casa all’asta diventa proprietario di un bene depurato da debiti e ipoteche, ma i vizi edilizi rimangono. Ciò che può fare chi compra una casa all’asta con abusi edilizi è attivare una procedura sanatoria.

L’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85, prevede che si possa sanare la costruzione trasferita con procedura esecutiva immobiliare entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, purché il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/85.

In seguito alle successive proroghe, questa possibilità si è prolungata fino al settembre 2003, permettendo la sanatoria, se i debiti che hanno generato la vendita forzata erano anteriori alle varie scadenze poste dalle leggi del 1985 (1° ottobre 1983), del 1994 (31 dicembre 1993) e del 2003 (30 settembre 2003).

La permanenza dell’abusivismo anche dopo la vendita forzata è un principio condiviso dalla Corte di cassazione (1669/2015). Secondo la Cassazione, l’articolo 2922 del Codice civile esclude la possibilità che “i vizi della cosa” possano incidere sulla vendita all’asta: solo se siano necessari interventi strutturali o se l’immobile appartenga a un genere diverso da quello descritto, potrebbe chiedersi la restituzione del bene.

Il vizio di insalubrità o il rischio di una demolizione parziale non sono sufficienti perché la vendita all’asta è effettuata anche a tutela dei creditori, che devono potersi soddisfare sull’importo incassato. Chi, inoltre, compra all’asta una casa con abusi non può eccepire l’eventuale consolidarsi nel tempo della situazione (Consiglio di Stato, adunanza plenaria 9/2017), ma deve sperare di eliminare l’abusività con una variante o con una sanzione pecuniaria.

I commenti sono chiusi