Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Se si rende necessario il recupero dei canoni di locazione e si procede con un decreto ingiuntivo, bisogna fare attenzione al giudice competente. A chi rivolgersi? Al giudice di pace o al tribunale ordinario?

Si ricorda, infatti, che per importi di basso valore bisogna rivolgersi al giudice di pace, mentre le procedure in materia di affitto e locazione devono essere incardinate dinanzi al tribunale ordinario, sezione lavoro. Cosa fare dunque?

La Cassazione, con l’ordinanza 20554/19 del 30 luglio 2019, ha stabilito qual è il giudice competente per il recupero dei canoni di locazione.

Per il mancato pagamento del canone di affitto di importo inferiore a 5.000 euro, che non preveda la richiesta di sfratto, c’è un doppio orientamento: un orientamento minoritario ritiene che la competenza spetti al giudice di pace; un orientamento maggioritario assegna tale competenza al tribunale in composizione monocratica che dovrà rispettare il rito del lavoro.

Ne consegue, dunque, che le cause aventi ad oggetto l’inadempimento dell’inquilino dell’obbligo di pagare il canone locativo sono rimesse sempre alla competenza del tribunale, a prescindere dal valore dei canoni dovuti. Il giudice di pace è competente solo per le cause relative a beni mobili fino a 5.000 euro, la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita al tribunale.

Come funziona la revoca del contratto di comodato d’uso gratuito?

Il comodato d’uso , così lo definisce l’art. 1803 c.c., è un contratto essenzialmente gratuito col quale una parte, il comodante, concede all’altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile, classico è l’esempio del comodato d’uso di una casa. Ma com’è possibile la revoca del contratto di comodato d’uso di un immobile? A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Durata massima contratto comodato gratuito

Il legislatore non prevede alcuna forma obbligata per il comodato di beni immobili. La forma scritta è quella consigliabile perché tutela entrambe le parti rispetto allo svolgimento del rapporto contrattuale (si veda sull’argomento: D. Minussi, La forma del comodato, Il contratto di comodato gratuito dev’essere registrato?)

Svolte queste doverose premesse, entriamo nel merito della questione. Prima valutazione che bisogna fare è la durata del contratto di comodato. Esso, come si è inteso leggendo il disposto dell’art. 1803 c.c., può essere stipulato:

a) per un tempo determinato;

b) senza determinazione di durata.

L’elemento temporale incide in modo sostanziale sulla facoltà del proprietario del bene di poter revocare il contratto e di conseguenza ottenere indietro l’immobile.

Revoca del comodato a tempo determinato e restituzione del bene

Recita l’art. 1809 c.c., rubricato per l’appunto Restituzione: “Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata”.

Di norma, quindi, nei contratti di comodato con previsione di un termine finale la restituzione deve avvenire a tale scadenza e può essere domandata prima solamente se vi sono giustificate ragioni di chiederlo indietro.

Revoca del comodato a tempo indeterminato e restituzione del bene

Nel caso di comodato senza determinazione di durata, invece, a mente del successivo art. 1810 c.c. il comodatario è tenuto a restituire la cosa che ha in uso non appena il comodante la richiede. Se il termine pur non previsto nel contratto sia desumibile dall’uso (es. concessione della casa in comodato fintanto che non termina la costruzione di quella acquistata e simili), si applicano le norme dettate per i contratti di comodato con determinazione (in questo caso implicita) di durata. È bene che la comunicazione di revoca avvenga in forma scritta e documentabile (raccomandata a.r. o a mano) in modo tale da poter dimostrare la richiesta di restituzione nel caso di controversie in merito.

Comodato d’uso gratuito immobile e mancata restituzione

Ipotizzando che sia tutto lineare, ovvero che sia stato concesso un bene in comodato con o senza determinazione di durata è indifferente e che alla scadenza ovvero alla revoca legittima non sia seguita la restituzione del bene.

Al riguardo, in tante occasioni, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che una volta scaduto ovvero revocato il comodato, l’occupazione dell’immobile oltre termine diviene occupazione senza titolo.

Da ciò ne consegue che ai proprietari del bene spetta il risarcimento del danno consistente nella perdita di disponibilità del bene e quindi nella impossibilità di conseguire l’utilità generalmente ricavabile dagli immobili in considerazione della natura normalmente fruttifera di essi.

Dato questo contesto, come quantificare il danno? Questione di non poco conto, visto che il comodato è essenzialmente gratuito.

Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che: il danno subito dal proprietario si può dunque ritenere in re ipsa, discendendo automaticamente dall’indisponibilità del bene, cioè non c’è bisogno di dimostrazione dell’esistenza del danno, bastando dimostrare la mancata riconsegna;

In conseguenza di ciò, è stato detto che il risarcimento può essere parametrato al così detto danno figurativo pari al valore locativo dell’immobile e quindi alla perdita corrispondente a tutto il periodo di ritardo nella riconsegna (cfr. Cass., sez. III, 8.5.2006, n. 10498; Cass., sez. III, 18.1.2006, n. 827; Cass., sez. II, 7.6.2001, n. 7692).

Come dire: se il valore locatizio è 10 e l’immobile è stato riconsegnato 12 mesi dopo la data dovuta, il proprietario avrà diritto ad un risarcimento pari a 12.

Affittare casa agli studenti, quale contratto conviene stipulare?

Affittare casa a studenti (anche stranieri), a giudicare dal giro d’affari che muove da Roma a Milano, passando per Torino, conviene. Ma vediamo qual è il contratto più indicato.

E proprio questo, con l’anno accademico prossimo a iniziare tra settembre e ottobre, è il momento in cui gli studenti fuori sede iniziano a cercare una casa nelle principali città universitarie. Per chi ha un appartamento sfitto, quindi, potrebbe essere un’opzione interessante affittare casa a studenti. Ma come?

La legge, per questo caso specifico, prevede una tipologia contrattuale ad hoc: il contratto transitorio per studenti universitari (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3). Tendenzialmente, questo tipo di contratto conviene sia al proprietario, perché prevede particolari agevolazioni sulla tassazione, sia all’inquilino, che gode della detrazione dei canoni d’affitto corrisposti e potrà risparmiare fino a un massimo di 500 euro.

Il contratto transitorio per studenti universitari prevede una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza. Per poter stipulare questo tipo di contratto, però, sono necessari alcuni requisiti:

  • lo studente dovrà risultare residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario possiede l’immobile da dare in affitto;
  • la residenza dello studente (locatario) dovrà essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione transitorio;
  • il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate.

Nel rispetto delle indicazioni è possibile scaricare e utilizzare il modello di contratto predisposto proprio per l’affitto a studenti che, si ricorda, una volta compilato dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula.

Tra gli svantaggi del transitorio per studenti universitari, per i proprietari di casa, vanno sottolineati i vincoli per la fissazione del costo d’affitto, il canone mensile non può essere scelto liberamente, ma viene stabilito in base agli accordi stipulati da organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti, entro specifici limiti minimi e massimi.

Tra i vantaggi, invece, va sottolineata la possibilità di accedere alla tassazione agevolata per la cedolare secca al 10%. Ma non è l’unico vantaggio, eccone altri due:

  • il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30% a condizione però che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione in oggetto vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU, il Comune in cui è ubicato l’immobile;
  • in merito ad Imu e Tasi, l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta del 75%.

Mercato immobiliare 2019, tutti i trend secondo Nomisma

Contesto economico fragile, ma il mercato immobiliare può farcela. È ciò che emerge dall’Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma.

Variazione semestrale dei prezzi nelle 13 grandi città in percentuale

Transazioni immobiliari 2018

Transazioni e indicatori economici del comparto, secondo l’Osservatorio, sono in miglioramento. Tale dinamica sembra essere determinata non solo dall’incremento delle compravendite, ma anche dalla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati e – per la prima volta – dalla timida risalita dei valori delle abitazioni usate (+0,2% in media su base semestrale). Secondo l’istituto bolognese è proprio l’inversione di tendenza dei prezzi a rappresentare un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni.

A consuntivo 2018 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare 691 mila compravendite e la componente abitativa incide per l’84% del totale (dati del Consiglio Nazionale del Notariato).

Gli italiani e la casa, si compra soprattutto per abitare

Ad acquistare un immobile residenziale sono prima di tutto soggetti nella fascia d’età compresa tra i 18 e 35 anni (29,4% del totale). Nel 2018, su 572.732 abitazioni compravendute è stata chiesta l’agevolazione per la prima casa per 367.209 immobili. Un dato che conferma il trend secondo cui in Italia ben oltre la metà delle abitazioni viene acquistata per essere destinata ad abitazione principale.

La tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche nei primi tre mesi del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate pari al +8,8%, leggermente inferiore a quella registrata nel trimestre precedente (+9,3%). A trainare la crescita sono stati principalmente i comuni capoluogo del Nord-Est Italia. Analizzando i tagli dimensionali delle abitazioni interessate dalla vendita, si evince come le soluzioni di piccole dimensioni (al di sotto degli 85 metri quadrati, con un’accentuazione maggiore per quelli inferiori ai 50 mq) siano quelle ad aver fatto registrare il maggiore dinamismo. Si tratta di soluzioni che rispondono ad un nuovo modello di famiglia legato alla mobilità professionale e al frazionamento dei nuclei.

Mercato immobiliare a Milano e Roma

Considerando il numero di compravendite residenziali relative alle otto principali città italiane si evincono dinamiche differenti: i due mercati dimensionalmente più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%); Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); per quanto riguarda le altre quattro città analizzate, Torino e Palermo presentano variazioni più contenute (entrambe +2%) mentre in due casi – Firenze e Napoli – il segno è negativo (-5,2% e -1,3%).

Prezzi degli immobili sempre vantaggiosi

Sul fronte dei prezzi, a partire dal 2007 i valori si sono mantenuti in territorio negativo, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013. Da quella data si è assistito ad una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi fino ad arrivare al primo semestre dell’anno in corso quando la variazione semestrale è risultata essere positiva per la prima volta (+0,2%). Si mantiene invece negativa, anche se di intensità minore rispetto allo scorso semestre, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%). Analoga tendenza sul fronte dei canoni di locazione, con variazioni semestrali positive nel segmento abitativo (+0,3%) ed una accentuazione positiva nel non residenziale con invarianza dei canoni per uffici e negozi (-0,1% sul semestre).

Tempi di vendita delle abitazioni

Considerando i tempi medi di vendita delle abitazioni, ci sono mercati che presentano tempi di assorbimento piuttosto dilatati, in particolare quelli di Catania, Roma e Venezia Terraferma, mentre sono Milano, Napoli e Venezia Laguna le città che mediamente hanno tempi di assorbimento meno dilatati. In media, nei primi sei mesi del 2019 per vendere e affittare un immobile residenziale sono stati necessari rispettivamente 6,2 e 2,9 mesi. Nel segmento della locazione sono Bologna e Milano a vantare i tempi più contenuti per arrivare alla definizione contrattuale (1,8 mesi).

Previsioni per il mercato immobiliare 2019

Seppure in un contesto meno favorevole, il settore immobiliare sembra mantenere intatta la vigoria dimostrata negli ultimi anni. Per Nomisma, il rischio di un nuovo ripiegamento non può dirsi del tutto scongiurato, soprattutto se la prospettiva economica del prossimo biennio dovesse confermarsi debole come paventato. In tale quadro, il contenimento delle tensioni finanziarie rappresenta un elemento imprescindibile per il ripristino di un clima di fiducia idoneo a favorire investimenti nel settore immobiliare, evitando implicazioni sistemiche che avrebbero come effetto un nuovo inaridimento del canale creditizio e la conseguente penalizzazione del massiccio fabbisogno dipendente da esso.

Dismissione immobili pubblici, come funziona l’asta online

Il Demanio ha pubblicato i bandi di gara per la dismissione di 93 immobili pubblici. Vediamo come funzionerà l’asta telematica gestita dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Tra i beni sparsi per tutta Italia (scopri la lista completa), compaiono anche alcune occasioni che potrebbero ingolosire i potenziali acquirenti. Tra le altre ci sono case cantoniere proposte in Umbria, un complesso immobiliare nel centro storico di Ascoli Piceno nelle Marche e l’ex convento nel centro di Sulmona in Abruzzo.

Nei bandi compare anche un complesso industriale dismesso in Molise, nel Lazio un bell’appartamento in zona centrale a Roma e in Campania, a Caserta, un’ex caserma immersa nel verde. In vendita anche un faro sulla costa ionica della Calabria e terreni edificabili in Sicilia.

I beni individuati dall’Agenzia del Demanio, inseriti nel piano di dismissione di immobili pubblici, saranno ceduti attraverso la Rete Aste Notarili (RAN), il sistema informatico realizzato dal Consiglio Nazionale del Notariato per la gestione delle aste telematiche.

Attraverso il collegamento dagli studi notarili su tutto il territorio italiano è possibile per gli interessati partecipare alle aste via web, potendo effettuare i rilanci anche a centinaia di km dall’immobile, abbattendo le barriere territoriali con la garanzia e sicurezza del notaio.

La Rete Aste Notarili (RAN) si caratterizza per:

  • sicurezza eliminando il rischio turbative e di clonazioni; tracciabilità degli atti e dei soggetti che partecipano alla procedura e applicazione normativa antiriciclaggio;
  • accessibilità dei cittadini che possono partecipare attraverso gli studi notarili dislocati sull’intero territorio;
  • trasparenza in quanto gli attori del sistema assistono, in tempo reale, a tutti gli eventi;
  • orientamento dei cittadini che possono richiedere ai notai informazioni giuridiche, fiscali o pratiche.

Come si partecipa ad una asta telematica notarile? Una persona interessata all’acquisto di un immobile non dovrà più recarsi presso il professionista presso il quale si tiene l’asta, ma potrà andare in qualsiasi studio notarile aderente alla RAN per depositare la cauzione e fare le offerte.

Successivamente, nel giorno e nell’ora stabiliti dal bando, il cittadino si recherà presso lo studio del notaio al quale ha presentato l’offerta. Durante la sessione d’asta, che si svolgerà via web collegando tra loro tutti i notai, il notaio avrà cura di comunicare a tutti i partecipanti presenti, le offerte provenienti da tutta Italia, in modo tale che ognuno abbia la consapevolezza di come l’asta si sta svolgendo, e fare offerte, se lo ritiene.

Decreto crescita 2019, chiedere un mutuo col Fondo Garanzia Prima Casa

Anche per il 2019 è possibile chiedere un mutuo prima casa anche fino al 100% del valore grazie al fondo di garanzia Consap. Vediamo come funziona la nuova iniziativa, rifinanziata dal Decreto Crescita 2019.

Come funziona il fondo Consap 2019

Il fondo di garanzia prima casa è uno strumento utile per i cittadini che debbano acquistare la prima casa senza però avere la liquidità necessaria per farlo. A questo scopo lo Stato ha attivato il Fondo Consap (inizialmente dedicato solo ai giovani) fin dal 2013, raccogliendo migliaia di richieste e aggiustando l’offerta col passare degli anni.

Nel 2019 il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35 ma in genere all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purchè non si tratti si una abitazione di lusso.

Non solo, il Fondo di garanzia è volto anche alla richiesta di mutui per la ristrutturazione dell’abitazione principale e per l’efficientamento energetico (interventi per cui sono attivi anche i relativi Bonus governativi). Il Fondo si fa carico di garantire il 50% del capitale da rimborsare con il mutuo, soccorrendo così i mutuatari nell’eventualità di una temporanea difficoltà a rimborsare le rate. Gli istituti erogatori si impegnano quindi a non richiedere ulteriori garanzie oltre a quella fornita dallo Stato.

Con a disposizione circa 650 milioni di euro, si stima che il Fondo di Garanzia Consap potrà garantire mutui per circa 20 miliardi di euro.

Fondo di garanzia prima casa, i tassi agevolati

Il Fondo di garanzia prima casa Consap prevede l’applicazione di tassi agevolati a coppie di cui almeno uno dei due sia under 35, famiglie monogenitoriali, giovani under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di ediliza popolare; condizioni che non costituiscono più come in passato requisiti per l’accesso esclusivo al fondo, ma possono essere fatte valere appunto come priorità per avere accesso ai tassi calmierati.

I requisiti per il Fondo di garanzia prima casa

Per richiedere il fondo di garanzia prima casa occorre innanzitutto non essere proprietari di alcun immobile ad uso abitativo alla data della presentazione della domanda, a meno che non si tratti di immobili acquisiti in eredità anche condivisa con altri parenti, o che l’immobile eventualmente posseduto sia ceduto a terzi in usufrutto a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Il Fondo di Garanzia sui mutui prima casa, come detto, garantisce il 50% del capitale erogato con il finanziamento, per un valore capitale massimo di 250 mila euro da utilizzare per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non di lusso.

L’immobile in questione deve essere ubicato in Italia e non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) o avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

L’erogazione del mutuo per cui richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia prima casa Consap 2019 deve avvenire presso una delle banche aderenti all’iniziativa, che abbiano firmato il Protocollo di intesa dell’8 ottobre 2014 con Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

Fondo di garanzia prima casa, come richiederlo

E’ disponibile sul sito Consap o presso le banche aderenti un modulo apposito da compilare con la richiesta di accesso al Fondo di garanzia prima casa. Il modulo, completo di documento di identità, attestazione Isee ed eventuale altra documentazione richiesta, va consegnato poi alla banca con la quale si è stipulato il mutuo, purchè sia aderente all’iniziativa, la quale si occuperà di inoltrare la richiesta a Consap. Il modulo prevede tre modalità: acquisto, acquisto con ristrutturazione ed efficientamento energetico (nota bene, la ristrutturazione da sola non è prevista), acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore). Nel modulo andranno indicati e documentati tutti i requisiti necessari all’accesso al Fondo di Garanzia.

Le tempistiche

Dal momento dell’invio della domanda completa di documentazione Consap ha tempo 20 giorni per comunicarne l’esito al mutuatario. In caso non ci siano risposte disponibili, il gestore comunicherà all’istituto finanziatore tale esito entro i successivi cinque giorni. In caso di accettazione, la priorità delle domande è stabilita dalla progressione dei numeri di protocollo. In ogni caso entro 30 giorni lavorativi dall’accettazione della domanda e dall’accesso al fondo si avrà l’erogazione del mutuo e la partenza della garanzia statale. In ogni caso la banca erogatrice decide se accettare o meno la richiesta di utilizzo del Fondo di Garanzia a propria discrezione.

Fondo di garanzia prima casa per mutuo 100%

Tramite il Fondo di Garanzia prima casa si può richiedere anche una garanzia per un mutuo al 100%, ovvero che copra la totalità del valore dell’immobile. Una soluzione adatta a chi debba acquistare casa in giovane età e senza la stabilità lavorativa spesso richiesta tra le garanzie per la banca erogatrice.

In questo caso il mutuo può durare fino a 30 anni, e può essere garantito, come di consueto, per il 50% del Fondo Prima Casa Consap per un capitale erogato non superiore ai 250 mila euro da spendere per l’acquisto di una casa non accatastata come di lusso.  Anche in questo caso la priorità è concessa a giovani coppie, famiglie genitoriali, lavoratori atipici.

Le banche aderenti

Sono diverse le banche aderenti al fondo di Garanzia prima casa, il cui elenco si può trovare sulla pagina dedicata del sito Consap. Tra queste: Unicredit, Monte dei Paschi di Siena, Intesa San Paolo, CheBanca!, BNL e Cariparma.

Pensioni anticipate, il decreto crescita introduce uno scivolo di 5 anni

Il decreto crescita è intervenuto anche in tema di pensioni anticipate. Vediamo chi potrà usufruire dello scivolo di 5 anni previsto per i lavoratori più anziani.

L’obiettivo dichiarato del provvedimento è quello di incentivare il turnover nelle grandi aziende. Lo scivolo di 5 anni per le pensioni anticipate, infatti, riguarda i lavoratori delle aziende con più di mille dipendenti e con riorganizzazioni in atto. Queste imprese, con le novità inserite dal decreto crescita, potranno licenziare i lavoratori più anziani, offrendo loro uno scivolo di 5 anni (la precedente versione della norma prevedeva 7).

I requisiti per le pensioni anticipate

Il decreto crescita introduce la possibilità di accedere alla pensione anticipata ai lavoratori a cui non manchino più di 60 mesi (5 anni, per l’appunto) dal maturare il diritto alla pensione di vecchiaia e che abbiano già maturato il requisito minimo contributivo.

L’indennità, infatti, sarà commisurata al trattamento pensionistico lordo maturato al momento della cessazione del rapporto di lavoro. Lo scivolo viene pagato dall’azienda e potrà essere concesso anche ricorrendo ai fondi di solidarietà bilaterali, se già costituiti o in corso di costituzione, senza dover modificare i rispettivi statuti.

Contratto di espansione

Lo scivolo di 5 anni per le pensioni anticipate fa parte nel nuovo contratto di espansione che sostituisce quello di solidarietà espansiva per le grandi imprese, ovvero quelle con un oltre mille dipendenti e che intendono avviare processi di rinnovamento tecnologico, reindustrializzazione e riorganizzazione.

La misura verrà introdotta in via sperimentale per il 2019 e il 2020. È prevista anche la possibilità di ridurre l’orario per gli altri dipendenti e, di conseguenza, assumere nuovi lavoratori.

Come presentare una casa in vendita: consigli per renderla più attraente

Ti presentiamo dieci consigli utili per presentare una casa in vendita e renderla più attraente agli occhi di un possibile compratore

  1. Aumenta lo spazio disponibile –  Con pochi e semplici accorgimenti le stanze della tua casa possono sembrare più spaziose: è sufficiente, ad esempio, eliminare una parete di troppo o spostare i mobili.
  2. Migliora l’illuminazione della tua abitazione –  L’illuminazione migliora l’aspetto della tua casa. E’ sufficiente cambiare le lampadine per altre che diano più luce o che siano a basso consumo energetico. Ma si può sfruttare anche la luce naturale aprendo tutte le persiane e le tende della casa. 
  3. Realizza piccoli lavori di manutenzione – Riparare un lavandino che perde o eliminare un mobile danneggiato può migliorare sensibilmente l’opinione dell’aspirante acquirente.
  4. Punta sul risparmio energetico – Scegliere lampadine a led, installare una caldaia più efficiente o dei serramenti migliori non solo consente di risparmiare sulla bolletta energetica, ma permette di usufruire delle detrazioni Irpef dell’ecobonus.
  5. Non dimenticare la porta d’ingresso – L’aspetto della porta d’ingresso è fondamentale. Non caso si dice che un aspirante compratore si decida per l’acquisto nei primi sette secondi. 
  6. Fai attenzione al pavimento – Destinare un piccolo budget per migliorare lo stato del pavimento è oltremodo raccomandabile. Secondo gli esperti, il ritorno positivo potrebbe essere il doppio della quantità spesa.
  7. Cura i dettagli del bagno – La cucina e il bagno sono i punti critici di una casa. Se non si dispone del denaro sufficiente a un restyling totale, una pulizia, anche se superficiale, è indispensabile. Cambiare la tenda della doccia o la tappa del water può creare un’impressione positiva nell’acquirente.
  8. Pittura la casa con colori neutri – Anche se pitturare la casa con colori allegri e brillanti può sembrare una buona idea, la scelta migliore se si vuol vendere il proprio appartamento è optare per colori neutri, perché apportano una sensazione di calore e sono più impersonali.
  9. Cerca di elimare tutti i possibili “ma” – Chiedete il consiglio di un amico fidato e con buon gusto perché visiti la casa e con occhio critico sappia vedere tutti i possibili punti deboli.
  10. Last but not least …prenditi cura delle piante – Se nella casa c’è un giardino o una terrazza con piante è fondamentale prendersene cura. Con questo piccolo accorgimento si darà l’impressione che tutta la casa sia in condizioni migliori.

Dismissione immobili pubblici, come funzionerà la vendita

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto che regola il piano straordinario di dismissione di immobili pubblici previsto dalla legge di bilancio 2019. Ecco cosa prevede.

L’operazione di vendita, nei piani del governo, dovrebbe portare nelle casse statali incassare 1,2 miliardi di euro (950 milioni quest’anno e 150 mln nel 2020 e nel 2021). La prima fase prevede la cessione di 420 immobili e terreni di proprietà del Demanio, non utilizzati per finalità istituzionali, per un valore di 420 milioni di euro.

La pubblicazione dei primi bandi di vendita dovrebbe arrivare già in settimana e tra gli immobili messi in vendita dovrebbero figurare Villa Camerata a Firenze, lo stabilimento ex Spea a Narni (Terni) e l’ex convento di San Salvador a Venezia. L’asta sarà pubblica e rivolta a investitori e cittadini. Riguarderà circa 90 immobili tra quelli inseriti nella lista allegata al decreto.

Il Demanio, tra l’altro, già a inizio 2019 ha disposto, tramite avvisi e bandi regionali (nonché con trattative dirette nei casi previsti dalla normativa) la cessione di ulteriori 1.200 beni di valore minore per un totale di circa 38 milioni di euro. Nel complesso, dunque, l’Agenzia dismetterà 1.600 immobili per un valore complessivo di 458 milioni di euro.

Vanno aggiunti, poi, anche altri immobili di proprietà del Ministero della Difesa (40 in tutto per un valore stimato di 160 milioni) e quelli di Invimit sgr, società partecipata al 100% dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che gestirà la dismissione di immobili di provenienza pubblica conferiti ai fondi immobiliari gestiti dalla stessa Invimit.

In questo caso l’importo stimato delle cessioni sarà pari a 610 milioni di euro, di cui 500 attraverso la cessione di quote dei fondi e 110 milioni attraverso la vendita diretta di immobili con procedura d’asta.

Decreto crescita 2019, chiedere un mutuo col Fondo Garanzia Prima Casa

 

Anche per il 2019 è possibile chiedere un mutuo prima casa anche fino al 100% del valore grazie al fondo di garanzia Consap. Vediamo come funziona la nuova iniziativa, rifinanziata dal Decreto Crescita 2019.

Come funziona il fondo Consap 2019

Il fondo di garanzia prima casa è uno strumento utile per i cittadini che debbano acquistare la prima casa senza però avere la liquidità necessaria per farlo. A questo scopo lo Stato ha attivato il Fondo Consap (inizialmente dedicato solo ai giovani) fin dal 2013, raccogliendo migliaia di richieste e aggiustando l’offerta col passare degli anni.

Nel 2019 il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35 ma in genere all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purchè non si tratti si una abitazione di lusso.

Non solo, il Fondo di garanzia è volto anche alla richiesta di mutui per la ristrutturazione dell’abitazione principale e per l’efficientamento energetico (interventi per cui sono attivi anche i relativi Bonus governativi). Il Fondo si fa carico di garantire il 50% del capitale da rimborsare con il mutuo, soccorrendo così i mutuatari nell’eventualità di una temporanea difficoltà a rimborsare le rate. Gli istituti erogatori si impegnano quindi a non richiedere ulteriori garanzie oltre a quella fornita dallo Stato.

Con a disposizione circa 650 milioni di euro, si stima che il Fondo di Garanzia Consap potrà garantire mutui per circa 20 miliardi di euro.

Fondo di garanzia prima casa, i tassi agevolati

Il Fondo di garanzia prima casa Consap prevede l’applicazione di tassi agevolati a coppie di cui almeno uno dei due sia under 35, famiglie monogenitoriali, giovani under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di ediliza popolare; condizioni che non costituiscono più come in passato requisiti per l’accesso esclusivo al fondo, ma possono essere fatte valere appunto come priorità per avere accesso ai tassi calmierati.

I requisiti per il Fondo di garanzia prima casa

Per richiedere il fondo di garanzia prima casa occorre innanzitutto non essere proprietari di alcun immobile ad uso abitativo alla data della presentazione della domanda, a meno che non si tratti di immobili acquisiti in eredità anche condivisa con altri parenti, o che l’immobile eventualmente posseduto sia ceduto a terzi in usufrutto a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Il Fondo di Garanzia sui mutui prima casa, come detto, garantisce il 50% del capitale erogato con il finanziamento, per un valore capitale massimo di 250 mila euro da utilizzare per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non di lusso.

L’immobile in questione deve essere ubicato in Italia e non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) o avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

L’erogazione del mutuo per cui richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia prima casa Consap 2019 deve avvenire presso una delle banche aderenti all’iniziativa, che abbiano firmato il Protocollo di intesa dell’8 ottobre 2014 con Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

Fondo di garanzia prima casa, come richiederlo

E’ disponibile sul sito Consap o presso le banche aderenti un modulo apposito da compilare con la richiesta di accesso al Fondo di garanzia prima casa. Il modulo, completo di documento di identità, attestazione Isee ed eventuale altra documentazione richiesta, va consegnato poi alla banca con la quale si è stipulato il mutuo, purchè sia aderente all’iniziativa, la quale si occuperà di inoltrare la richiesta a Consap. Il modulo prevede tre modalità: acquisto, acquisto con ristrutturazione ed efficientamento energetico (nota bene, la ristrutturazione da sola non è prevista), acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore). Nel modulo andranno indicati e documentati tutti i requisiti necessari all’accesso al Fondo di Garanzia.

Le tempistiche

Dal momento dell’invio della domanda completa di documentazione Consap ha tempo 20 giorni per comunicarne l’esito al mutuatario. In caso non ci siano risposte disponibili, il gestore comunicherà all’istituto finanziatore tale esito entro i successivi cinque giorni. In caso di accettazione, la priorità delle domande è stabilita dalla progressione dei numeri di protocollo. In ogni caso entro 30 giorni lavorativi dall’accettazione della domanda e dall’accesso al fondo si avrà l’erogazione del mutuo e la partenza della garanzia statale. In ogni caso la banca erogatrice decide se accettare o meno la richiesta di utilizzo del Fondo di Garanzia a propria discrezione.

Fondo di garanzia prima casa per mutuo 100%

Tramite il Fondo di Garanzia prima casa si può richiedere anche una garanzia per un mutuo al 100%, ovvero che copra la totalità del valore dell’immobile. Una soluzione adatta a chi debba acquistare casa in giovane età e senza la stabilità lavorativa spesso richiesta tra le garanzie per la banca erogatrice.

In questo caso il mutuo può durare fino a 30 anni, e può essere garantito, come di consueto, per il 50% del Fondo Prima Casa Consap per un capitale erogato non superiore ai 250 mila euro da spendere per l’acquisto di una casa non accatastata come di lusso.  Anche in questo caso la priorità è concessa a giovani coppie, famiglie genitoriali, lavoratori atipici.

Le banche aderenti

Sono diverse le banche aderenti al fondo di Garanzia prima casa, il cui elenco si può trovare sulla pagina dedicata del sito Consap. Tra queste: Unicredit, Monte dei Paschi di Siena, Intesa San Paolo, CheBanca!, BNL e Cariparma.

Agevolazioni prima casa anche sulla seconda, via libera in caso di sisma

La Cassazione ha chiarito che le agevolazioni prima casa si possono sfruttare anche per la seconda nello stesso Comune se la prima è stata danneggiata dal sisma.

Nel dettaglio, con l’ordinanza n. 18091 del 5 luglio 2019, la Cassazione ha stabilito che anche per il secondo immobile nello stesso Comune sussistono le agevolazioni sulla prima casa se il primo è stato danneggiato dal sisma. E’ inoltre irrilevante che il contribuente abbia tardato nella ristrutturazione se l’immobile era inserito in un piano comunale che poi non è partito.

I fatti si rifanno al terremoto che ha colpito l’Abruzzo nel 2002. Il caso riguarda una contribuente la cui abitazione era stata gravemente danneggiata da non essere più agibile. Il piano di ristrutturazione non era stato eseguito e il proprietario non aveva effettuato lavori pagando di tasca propria. Di conseguenza, la Ctr aveva negato i benefici fiscali sul secondo immobile acquistato dal contribuente.

Ma la Cassazione ha ribaltato il verdetto. I Supremi giudici hanno accolto il ricorso e chiarito che non si può ritenere di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile, acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune, che “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, a essere destinato a sua abitazione.

Canone concordato, la mancata rinnuncia al rinnovo allunga il contratto

L’omessa rinuncia al rinnovo allunga il contratto di locazione a canone concordato. Ecco quanto chiarito dal legislatore con una norma di interpretazione autentica contenuta nell’art. 19-bis del dl n. 34/2019 (decreto crescita) convertito in legge n. 58/2019.

Il legislatore ha risolto la questione riguardante i contratti di locazione a canone concordato e in particolare gli effetti della mancata comunicazione della rinuncia di rinnovo. Secondo quanto stabilito, il contratto si intende rinnovato per un altro biennio.

Protagonisti sono i contratti previsti dal comma 3, art. 2, legge n. 431/1998, ai sensi del quale le parti (locatore e conduttore), in alternativa ai contratti di locazione a canone libero di durata 4+4, possono effettuare la locazione definendo il valore del canone, la durata del contratto e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi locali intervenuti fra le organizzazioni delle proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Per tale tipologia di contratti la durata minima è fissata in tre anni, alla scadenza dei quali, se le parti non abbiano concordato diversamente, scatta di diritto la proroga biennale salvo facoltà di disdetta da parte del locatore per motivi previsti dalla medesima disposizione al comma 5. Lo stesso comma prevede anche che, al termine dei 2 anni di proroga, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura di rinnovo a buone condizioni o di rinuncia al rinnovo.

In ogni caso, l’intenzione deve essere comunicata all’altra parte con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza e qualora tale comunicazione manchi il contratto si intende rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Ex lege è stato ora stabilito che, se al termine del quinquennio di durata del contratto dovesse mancare la comunicazione di rinuncia al rinnovo, il contratto si intende rinnovato alle stesse condizioni per altri due anni.

Agevolazioni prima casa acquistata all’asta, la richiesta va fatta subito

La richiesta delle agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta deve essere fatta prima della registrazione dell’atto, pena la nullità della domanda. A dirlo l’Agenzia delle Entrate.

Nel dettaglio, per ottenere le agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta è necessario che le dichiarazioni del contribuente necessarie per poter usufruire del bonus siano contenute in documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo di possa applicare l’agevolazione. Una richiesta tardiva non è ammessa.

Ma vediamo perché, nel caso di prima casa acquistata all’asta, la richiesta delle agevolazioni deve essere presentata con un documento a parte. L’agevolazione prima casa si scontra con gli acquisti con atti giudiziari e la legge sull’agevolazione prima casa impone che, se si vuole ottenere il beneficio fiscale, il contribuente effettui nell’atto di acquisto precise dichiarazioni:

  • voler stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, qualora egli già non vi risieda;
  • non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un’altra abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione, ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa.

Ma nell’acquisto mediante atto giudiziario vi sono difficoltà per la formulazione di queste dichiarazioni e per il loro recepimento nel provvedimento emanato dal giudice. L’atto giudiziario è infatti frutto di un’attività individuale del giudice, alla quale il contribuente non partecipa, né è possibile al contribuente rilasciare dichiarazioni che il giudice debba poi recepire. L’atto giudiziario poi è registrato a cura dell’ufficio giudiziario e quindi in tale contesto si può immaginare che vi possa essere maggiore freddezza nel trattamento fiscale rispetto alla cura prestata in uno studio notarile, come nel caso della registrazione di una compravendita.

Ecco dunque che, per ottenere l’agevolazione prima casa nel contesto di un acquisto con atto giudiziario, considerando che il provvedimento del giudice non si presta a ospitare le dichiarazioni del contribuente occorre che esse siano contenute in un documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo si possa applicare l’agevolazione.

Dichiarazione dei redditi 2019: istruzioni, documenti e scadenza

Il conto alla rovescia per la dichiarazione dei redditi 2019 è già partito, la scadenza per presentare il modello 730 precompilato, infatti, è fissata il 23 luglio. Per evitare di arrivare impreparati all’appuntamento più atteso, idealista/news ha preparato una guida con tutte le istruzioni per fare chiarezza su chi deve farla, le detrazioni e i documenti necessari per la dichiarazione dei redditi 2019.

  • Dichiarazione dei redditi 2019, chi deve farla
  • Chi non deve presentarla
  • Scadenza e istruzioni modello 730
  • Modifica 730 precompilato 2019
  • Modello 730 2019, le novità
  • Spese per la casa detraibili
  • Dichiarazione dei redditi 2019, le detrazioni
  • Dichiarazione dei redditi 2019 online

Dichiarazione dei redditi 2019, chi deve farla

Secondo quanto stabilisce il sistema tributario italiano, tutti i contribuenti che hanno posseduto nel 2018 uno dei redditi indicati all’art. 6 del TUIR sono obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi 2019 tramite modello 730 precompilato o modello Redditi 2019 ex Unico. (Maggiori informazioni)

Chi non deve presentarla

Non tutti, però, sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi 2019. Alcuni contribuenti, infatti, sono esonerati. Si tratta di chi, ad esempio, nel 2018 ha avuto redditi di lavoro dipendente o pensione, corrisposti da un unico soggetto che ha effettuato le ritenute o da più soggetti, ma conguagliati da uno di essi. Ma non solo. (Maggiori informazioni)

Scadenza e istruzioni modello 730

Il 23 luglio infatti è il termine ultimo per l’invio del modello 730 precompilato o per chi per la sua dichiarazione si è rivolto al CAF o al sostituto d’imposta. La dichiarazione dei redditi 2019 è relativa all’anno di imposta 2018 ed è un documento contabile e fiscale che tutti i contribuenti, siano essi persone fisiche o imprese, devono presentare all’Agenzia delle Entrate. (Maggiori informazioni)

Modifica 730 precompilato 2019

A partire dal 2 maggio è possibile modificare il 730 precompilato per aggiungere eventuali spese non inserite dall’Agenzia delle Entrate o rettificare eventuali errori. Dal 10 maggio, inoltre, è stata attivata anche la modalità di compilazione assistista. (Maggiori informazioni)

Modello 730 2019, le novità

La legge di bilancio dello scorso anno ha introdotto importanti novità in tema di detrazioni per la dichiarazione dei redditi 2019. Tra le modifiche introdotte ci sono cambiamenti che riguardano le spese mediche detraibili e quelle per i figli a carico. Ma non solo. (Maggiori informazioni)

Spese per la casa detraibili

Fino al 23 luglio sarà possibile accettare, modificare e inviare il modello per la dichiarazione dei redditi. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese sostenute a vario titolo per la casa nel modello 730 2019. (Maggiori informazioni)

Dichiarazione dei redditi 2019, le detrazioni

Nella compilazione del Quadro E modello 730 e del Quadro RP Modello Redditi, è possibile portare in detrazione o in deduzione determinate spese e oneri sostenuti nell’anno precedente per diminuire le tasse dovute al Fisco con la dichiarazione dei redditi 2019. Le spese detraibili da parte del contribuente sono quelle che si possono portare in detrazione anche se effettuate a suo nome o per conto del familiare a carico. (Maggiori informazioni)

Dichiarazione dei redditi 2019 online

Il modello 730 precompilato 2019 è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. La precompilata 2019 (oltre al modello 730 è disponibile anche il modello Redditi) contiene i dati inviati dagli enti esterni (come studi medici, farmacie, banche, assicurazioni, università) e dai datori di lavoro tramite le certificazioni uniche.

Accorpamento Imu e Tasi, cosa prevede l’emendamento

Un emendamento alla manovra economica ammesso dalla commissione Bilancio della Camera prevede la fusione di Imu e Tasi. Nelle intenzioni del primo firmatario, Alberto Gusmeroli, la nuova imposta non dovrà portare rincari e vantaggi né nelle casse dello Stato né a carico dei contribuenti.

Ma come centrare l’obiettivo? Nell’emendamento è stata inserita una clausola di invarianza che dovrà assicurare gli stessi importi che si pagano attualmente. L’idea, dunque, è essenzialmente quella di semplificare gli adempimenti.

Non vi è ancora nulla di certo, per vedere se l’emendamento che prevede l’accorpamento di Imu e Tasi entrerà nel testo definitivo della legge di Bilancio bisogna infatti attendere il voto della Camera. Ma con l’approvazione della commissione un primo passo è stato fatto. Nel dettaglio, la commissione Bilancio della Camera ha dichiarato ammissibili circa 2.600 proposte su un totale di 3.626 emendamenti.

Nuova Imu e tasse sulla prima casa

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, vuole portare a una semplificazione degli adempimenti. Le imposte che gravano sugli immobili sono sempre state al centro dell’attenzione, non solo per il loro peso, ma anche per la loro gestione. Si ricorda, ad esempio, che l’Imu in precedenza era una delle tasse che gravavano sulla prima casa. L’imposta è poi stata abolita per la prima abitazione. Ad oggi, l’Imu è dovuta per la seconda casa, gli immobili commerciali, i terreni, i negozi; non si paga, invece, sulle abitazioni principali e relative pertinenze, ad eccezione delle prime case se accatastate come A/1, A/8 e A/9.

Aliquota

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, avrà una aliquota massima dell’11.40%. Secondo quanto stabilito nell’articolato dell’emendamento, l’aliquota base per l’abitazione principale è pari allo 0,4% e il comune può aumentarla di 0,2 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento. Sono le delibere comunali a dover decidere, anche per quanto riguarda l’aliquota base per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

La semplificazione degli adempimenti per l’Imu e Tasi

Sono i comuni a dover garantire la massima semplificazione degli adempimenti e a fornire i modelli di pagamento preventivamente precompilati.

Accorpamento Imu Tasi, l’importo

In sede di prima applicazione, la prima rata da corrispondere sarà pari a quanto dovuto per il primo semestre applicando aliquota e detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente con riferimento alla somma di Imu e Tasi.

Tributi locali, le richieste

Sul tema dei tributi locali si è molto dibattuto. E proprio l’Anci ha chiesto di riunire Imu e Tasi in un unico prelievo. A idealista/news, nei giorni scorsi, l’Anci ha spiegato: “I continui cambiamenti delle regole tributarie hanno portato ad una artificiosa duplicità del prelievo comunale sugli immobili, articolato in Imu e Tasi, due tributi con presupposti e basi imponibili pressoché identici. La riunificazione nell’Imu della tassazione immobiliare porterebbe risparmi gestionali per i Comuni e grandi semplificazioni per i contribuenti”.

Accertamento prezzo vendita immobile: se troppo basso via libera alla rettifica

In tema di accertamento del prezzo di vendita di un immobile, se troppo basso, la rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate è legittima. Vediamo quanto stabilito.

Con l’ordinanza n. 16266 del 18 giugno 2019, la Cassazione ha chiarito che in tema di accertamento dei redditi d’impresa, la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273, direttiva 2006/112/Cee.

Ma vediamo i fatti. Presumendo l’esistenza di maggior imponibile in relazione alla cessione di beni immobili il cui corrispettivo dichiarato risultava inferiore al valore normale dei beni, determinato ex articolo 14, Dpr n. 633/1972, l’ufficio ha rettificato la dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2005 con quattro avvisi di accertamento: uno destinato alla società in relazione ai recuperi a tassazione a titolo di Ires, Irap e Iva, e uno per ciascuno dei tre soci, a titolo di Irpef in ragione della propria quota di partecipazione ex articolo 5 Tuir. In entrambi i gradi di merito, le Commissioni tributarie hanno respinto ricorso e appello dei contribuenti.

Nel dettaglio, la Commissione regionale:

ha dato atto che l’ufficio aveva raccolto elementi precisi e convergenti al fine di sostenere lo scostamento del prezzo dichiarato negli atti di vendita rispetto al valore normale poiché aveva dimostrato che, in 7 cessioni su 8 del 2005, gli acquirenti degli immobili avevano stipulato mutui per importi superiori di quelli indicati negli atti di vendita;

ha ritenuto che, pur essendo venuta meno la presunzione legale ex articolo 35, Dl n. 223/2006 (valore normale Omi), a seguito della legge comunitaria 2008, nel caso in esame, ben potevano trovare applicazione gli articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, comma 2, Dpr n. 633/1972 e, quindi, l’esistenza di attività non dichiarate poteva essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, con caratteristiche di gravità, precisione e concordanza;

ha osservato che rientravano tra tali presunzioni semplici qualificate, indicative della sotto-fatturazione al momento della vendita, il diverso valore dei mutui, la mancata produzione di preliminari di vendita, i valori Omi e quelli del borsino immobiliare della provincia;

ha evidenziato la mancanza di prova contraria da parte della società (ad esempio nessun preliminare è stato prodotto benché espressamente richiesto con apposito questionario; lo stato di “rustico” non risultava dagli atti di compravendita dove si parlava sempre di appartamenti composti da locali più servizi, né dalla descrizione nelle relative fatture).

La società ha quindi proposto ricorso per Cassazione, deducendo, tra l’altro, l’errata applicazione dell’articolo 35, Dl n. 223/2006, in relazione all’articolo 2697 del Codice civile. Secondo la società, la Ctr avrebbe trascurato che:

l’articolo 35 richiamato integrava l’articolo 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e l’articolo 54, comma 3, Dpr n. 633/1972, e attribuiva valore di presunzione legale al valore normale dell’immobile risultante dalle quotazioni Omi al fine della determinazione del corrispettivo di cessione del cespite immobiliare;

a tale disciplina aveva fatto seguito la legge n. 244/2007, secondo la quale (articolo 1, comma 265), “in deroga alla L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 1, comma 2, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui al D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, commi 2, 3 e art. 23-bis, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, valgano, agli effetti tributari, come presunzioni semplici”;

l’articolo 24, comma 5, legge n. 88/2009 (legge comunitaria 2008), intervenendo di nuovo sull’articolo 39 richiamato, aveva eliminato la presunzione legale introdotta dall’articolo 35, Dl n. 226/2006 e ogni riferimento al valore normale quale strumento di accertamento automatico per le compravendite immobiliari.

La Corte ha dichiarato infondato tale motivo di ricorso e ha richiamato il proprio orientamento secondo il quale “… a seguito delle modifiche apportate ad opera della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, che, con effetto retroattivo, ha eliminato la citata presunzione legale relativa D.L. n. 223 del 2006, ex art. 35, comma 3, è stato ripristinato il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta ‘anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti’…” (Cassazione, n. 16266/2019).

Nell’esaminare il caso, i giudici di legittimità prima hanno ricostruito il quadro normativo di riferimento nazionale con riferimento alla prova in caso di contestazione di maggiori ricavi conseguenti alla cessione di beni immobili, poi ne hanno valutato la compatibilità con la disciplina euro unionale.

I giudici di legittimità hanno così precisato che l’articolo 24, comma 5, legge comunitaria del 2008 (legge n. 88/2009), ha eliminato le disposizioni introdotte dall’articolo 35, Dl n. 223/06, convertito dalla legge n. 248/2006, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene e ripristinando, con effetto retroattivo, il quadro normativo anteriore al luglio 2006 (Cassazione, n. 9474/17). Tale intervento trovava giustificazione nella necessità di adeguare il diritto interno al diritto comunitario, sia per l’Iva che per le imposte dirette (Cassazione, n. 20419/2014 e n. 26487/2016; circolare n.18/E/2010), poiché, con parere motivato (19 marzo 2009 nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575) la Commissione europea aveva rilevato l’incompatibilità delle disposizioni nazionali con il diritto comunitario, secondo il quale l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta “anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti”.

La Corte ha confermato che la sentenza impugnata aveva fatto corretta applicazione di tali principi. In tale contesto normativo, infatti, il giudice tributario ben può “fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità” che, tuttavia, “non … può essere costituito dai soli valori Omi”. Questi ultimi, infatti, devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di “presumptio de presumpto” (Cassazione, n. 2155/2019).

E la Ctr non vi era incorsa. Da un lato, infatti, il giudice d’appello aveva riconosciuto che la presunzione legale derivante dal mero scostamento dal “valore normale” era venuta meno e che, quindi, dovevano trovare applicazione le disposizioni di carattere generale ex articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, Dpr n. 633/1972; dall’altro, aveva affermato che l’accertamento dell’ufficio era fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti, derivanti dalle differenze esistenti fra gli importi dei mutui concessi dagli istituti di credito agli acquirenti degli immobili, notevolmente superiori al prezzo dichiarato, nonché dall’ulteriore elemento indiziario costituito dalla mancata produzione dei preliminari di vendita, ritenuta costituire indizio di sottofatturazione all’atto della stipulazione del contratto definitivo di vendita e, inoltre, dallo scostamento dai valori Omi. Quest’ultimo, quindi, rappresentava unicamente uno dei plurimi elementi, e non l’unico, preso in esame dal giudice di merito.

La Corte ha poi valutato la compatibilità dell’articolo 54, Dpr n. 633/1972 con l’articolo 273, direttiva n. 2006/112/Ce, secondo il quale la base imponibile è il corrispettivo versato o da versare al fornitore, con esclusione della possibilità di presumere corrispettivi diversi dal dichiarato “in mancanza di prove certe e dirette del maggior prezzo effettivo”. Al riguardo la Cassazione, confermando la posizione della giurisprudenza unionale (Corte di giustizia, C-648/16, C-576/15 e C-524/15), ha chiarito che la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273 richiamato, dovendo gli Stati membri assicurare l’integrale riscossione del tributo armonizzato e l’efficacia della lotta contro l’evasione (Cassazione, n. 9453/2019).

Come usare al meglio il condizionatore? I consigli per contenere i costi in bolletta

L’ondata di caldo torrido nel Bel Paese ha reso il condizionatore il miglior amico degli italiani. Ma come si può usare al meglio l’aria condizionata evitando bollette salate?

La necessità di rinfrescare casa, infatti, potrebbe costare cara. Ma per usare al meglio il condizionatore, ed evitare il rischio di una bolletta troppo onerosa, basta seguire qualche semplice raccomandazione. L’Enea ha diffuso un decalogo di buone pratiche riguardo l’utilizzo dell’aria condizionata tra le mura domestiche.

L’importanza della classe energetica

Il primo consiglio per il risparmio in bolletta riguarda la scelta del condizionatore da acquistare. È sempre meglio investire un po’ di più e puntare su un condizionatore di classe energetica A che consente di risparmiare circa il 30% all’anno rispetto a uno in classe C (oltre a una riduzione delle emissioni di CO2).

Puntare sulla tecnologia inverter

Quando si tiene accesa l’aria condizionata per molte ore di seguito, sarebbe meglio acquistare condizionatori con tecnologia inverter con potenza adeguata all’effettiva necessità riducendo i cicli di accensione e spegnimento. Questi dispositivi raffreddano la stanza velocemente e, una volta raggiunta la temperatura impostata, funzionano al minimo per mantenere i gradi raggiunti. Anche qui si tratta di modelli più costosi, ma che consumano meno energia quindi la spesa è ammortizzata del tempo.

Sfruttare gli sgravi fiscali

Ma la spesa può essere ammortizzata anche sfruttando gli sgravi fiscali previsti per l’acquisto di un condizionatore a pompa di calore, se destinato a sostituire integralmente o parzialmente il vecchio impianto termico, si può usufruire degli incentivi, ognuno con proprie caratteristiche e condizioni (scopri tutti i dettagli).

La posizione conta

In fase di installazione poi, sottolinea l’Enea, è importante collocare il climatizzatore nella parte alta della parete e mai dietro divani o tende. Ogni stanza, poi, ha bisogno del suo climatizzatore. È inutile installare un condizionatore potente in corridoio sperando che rinfreschi l’intera abitazione.

Porte e finestre chiuse

Il climatizzatore raffresca e deumidifica l’ambiente in cui è installato trasferendo il calore e l’umidità all’esterno. L’ingresso nella stanza “nuova” di aria calda obbliga l’apparecchiatura a compiere un lavoro supplementare per riportare la temperatura e l’umidità ai livelli richiesti, con un conseguente dispendio di energia.

Coibentare i tubi

Se i tubi sono esposti direttamente ai raggi solari rischiano di danneggiarsi. Così è opportuno anche assicurarsi che la parte esterna del climatizzatore non sia esposta completamente al sole e alle intemperie.

Usare il timer

Molto importante è anche ridurre al minimo il tempo di accensione del condizionatore. Evitare quindi di lasciare il climatizzatore acceso per l’intera giornata, ma solo quando si è presenti in casa.

Pulizia e manutenzione

I filtri dell’aria e le ventole devono essere ripuliti alla prima accensione stagionale e almeno ogni due settimane, perché si tratta del luogo dove si annidano frequentemente muffe e batteri dannosi per la salute. Infine, è importante controllare la tenuta del circuito del gas.

Mutui: tassi in calo, importi in aumento

Importi medi dei mutui in aumento, sia richiesti che erogati. Il tutto in un contesto di continuo calo dei tassi. Ecco la fotografia sui mutui di Facile.it e Mutui.it.

Mutui, importi richiesti ed erogati in aumento

Tracciando un bilancio sull’andamento del mercato dei mutui nel primo semestre dell’anno sulla base di un campione di oltre 60 mila richieste raccolte dai due portali tra l’1 gennaio e il 30 giugno 2019, il primo segnale positivo che emerge è quello relativo agli importi; nei primi sei mesi del 2019 la richiesta media presentata agli istituti di credito è cresciuta del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2018, stabilizzandosi a 132.603 euro. In aumento, anche seppur in misura più contenuta, l’importo medio erogato dalle banche, pari a 128.681 euro, vale a dire l’1% in più rispetto al primo semestre 2018. Stabile, invece, la durata media dei mutui richiesti; chi ha presentato domanda di finanziamento in questa prima parte del 2019 ha puntato a un piano di ammortamento in 22 anni.

“L’aumento moderato dell’importo medio erogato può essere letto in funzione di una maggiore prudenza da parte delle banche, soprattutto verso le pratiche di mutuo legate a finanziamenti ad alto LTV, – spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. – Nonostante questo, però, la tendenza a concedere credito nel corso del primo semestre è stata complessivamente positiva e ci aspettiamo possa continuare a crescere ulteriormente nella seconda parte dell’anno, anche grazie al calo dei tassi di interesse registrato negli ultimi mesi”.

Nuovi record per i tassi Irs e Euribor

Dal punto di vista dell’offerta di nuovi mutui, il primo semestre dell’anno è stato caratterizzato da un calo dei tassi di interesse, soprattutto quelli fissi. Determinante, da questo punto di vista, è stata la caduta dell’indice europeo Irs; prendendo in esame l’andamento di quello a 20 anni, da gennaio a giugno il suo valore sì è quasi dimezzato passando da 1.30 a 0.73 e toccando nei primi giorni di luglio il suo minimo storico, 0.64. Calo mitigato in parte dalle politiche delle banche che, al contrario, hanno ritoccato al rialzo i loro spread; se si guarda alle migliori proposte a tasso fisso, da gennaio a giugno gli spread bancari sono cresciuti, in media, in una forbice compresa tra i 10 e i 40 punti base.

Mutui, salgono gli spread bancari

Al netto delle politiche bancarie, i Taeg offerti alla clientela sulle nuove erogazioni a tasso fisso sono comunque diminuiti nel corso del primo semestre; a giugno 2019, per un mutuo fisso da 124.000 euro da restituire in 25 anni, il Tasso Annuo Effettivo Globale è risultato più basso tra i 25 e i 55 punti base rispetto a gennaio; vale a dire un risparmio mensile compreso tra i 15 e i 30 euro.

Anche sul fronte dell’offerta di nuovi mutui a tasso variabile, il primo semestre del 2019 è stato caratterizzato da un nuovo record storico per l’indice Euribor che è tornato a calare dopo 3 anni di stabilità; a giugno 2019, l’Euribor a 1 mese è sceso a -0.39. Sui mutui a tasso variabile la politica in termini di spread applicato dalle banche è stata meno uniforme; non tutte hanno ritoccato il valore e anzi, in alcuni casi, è stato ridotto, mentre per chi è intervenuto al rialzo, l’aumento è stato più morbido, compreso tra i 10 e i 20 punti base.

Scelta del tasso per i mutui, vince ancora il fisso

Continua a crescere la percentuale di italiani che sceglie il tasso fisso; guardando alle richieste di mutuo presentate nel primo semestre dell’anno, l’85% di chi ha fatto domanda di finanziamento ha puntato ad ottenere una rata costante nel tempo; erano il 75% nel primo semestre del 2018.

La percentuale è ancor più alta se si guarda ai mutui effettivamente erogati; in questo caso, il 90% di coloro che hanno ottenuto il finanziamento nel primo semestre ha optato per un tasso fisso; erano l’80% lo scorso anno.

A chiedere un mutuo sempre più under 30

Guardando alle richieste di mutuo emerge che, nel primo semestre, chi ha presentato domanda di mutuo aveva, in media poco meno di 41 anni, valore in lieve calo rispetto al primo semestre 2018, quando l’età media era pari a 41 anni e 4 mesi.

Determinante nella riduzione di questo parametro è stato l’aumento del peso percentuale degli aspiranti mutuatari under 30, passati dal 13,6% al 14,4%.

Plafond Casa: mutui agevolati per giovani coppie e famiglie numerose

Giovani coppie, famiglie numerose, persone con difficoltà economiche: chiunque appartenga a una di queste categorie può accedere a mutui e prestiti a tasso agevolato per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Questo tipo di agevolazioni, disponibili anche per le famiglie con un disabile a carico, sono rese possibili dall’istituzione del Plafond Casa, fondo nato dalla convezione tra Associazione bancaria italiana e Cassa depositi e prestiti.

Il mutuo erogato con Plafond Casa prevede fino a 250 mila euro per comprare un immobile ad uso residenziale e 100 mila euro per lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico. Queste due opzioni possono anche essere ottenute in contemporanea, all’interno di un mutuo dalla durata variabile in base alle tipologie di intervento previste: si passa infatti da 10 anni per semplici operazioni di rinnovo a una durata massima di 30 anni se si prevede l’acquisto della casa.

Come si accede alle agevolazioni

Per usufruire di un mutuo o un prestito garantito da Plafond Casa è sufficiente recarsi allo sportello di una delle banche convenzionate, come Intesa Sanpaolo, Ubi Banca o Unicredit. La domanda dovrà essere presentata tramite la compilazione di un modulo fornito dallo stesso istituto di credito e sarà necessario avere con sé anche la certificazione dello stato di famiglia.

L’iter da seguire non risulta poi molto differente rispetto a quello per l’erogazione di mutui e prestiti ordinari. In questo caso, però, Cassa depositi e prestiti ha messo a disposizione una cifra pari a 3 miliardi di euro: il credito viene erogato fino a esaurimento delle risorse disponibili, per un massimo di 150 mila euro per ogni istituto di credito aderente.

Proroga contratto locazione canone concordato, i chiarimenti del legislatore

La proroga del contratto di locazione a canone concordato è biennale. Ad affermarlo l’articolo 19 bis del decreto crescita (Dl n. 34/2019, inserito dalla legge di conversione 58/2019).

Secondo quanto previsto dalla legge 431/2019 (articolo 2, comma 3), è possibile la stipula del contratto a canone concordato, che prevede la fattispecie “3+2”. Un contratto di questo tipo consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro specifici termini, che prevedono un massimo e un minimo. A fissare le soglie, a livello locale, sono le organizzazioni della proprietà edilizia con le organizzazioni maggiormente rappresentative degli inquilini.

Tale tipologia di contratto prevede dei vantaggi fiscali. Per il canone concordato, in regime di cedolare secca, l’aliquota è al 10% invece che al 21%; ai fini Imu e Tasi, poi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

L’incertezza relativa alla durata del rinnovo, dovuta all’ambiguità della norma di riferimento, è ora stata spazzata via. Il legislatore, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come “norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato”.

Così è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (“Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni”), si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Decreto crescita, le misure per l’edilizia nel dossier Ance

L’Ance ha riepilogato in un dossier le principali misure a favore dell‘edilizia contenute nel decreto crescita. Tra queste le imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate alle imprese di costruzione che entro 10 anni dalla cessione realizzino interventi incisivi in chiave antisismica e in classe energetica elevata

Decreto crescita e le costruzioni

Le misure specifiche per il settore delle costruzioni sono:

  • Incentivi alla valorizzazione edilizia
  • Esenzione Tasi per beni merce delle imprese edili
  • Incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico

Misure generali per le imprese

  • Superammortamento
  • Rimodulazione della Mini-IRES
  • Deducibilità IMU per fabbricati strumentali
  • Indici sintetici di affidabilità fiscale
  • Incentivi fiscali alle aggregazioni tra imprese
  • Misure in materia di IVA
  • Fatturazione elettronica
  • Cessione del credito IVA trimestrale
  • Definizione agevolata delle entrate regionali e degli enti locali
  • Rottamazione delle cartelle esattoriali

Tassi dei mutui, le previsioni Eurirs ed Euribor dopo la Bce

Dopo l’ultimo consiglio direttivo Bce, cosa si prevede per i tassi dei mutui?

Dall’ultima riunione della Banca Centrale Europea è emersa la volontà di lasciare invariati i tassi di interesse, ovvero il costo del denaro, allo 0% almeno fino alla fine del 2019 e in ogni caso fino a che l’inflazione non si sarà approssimata al 2%. Cosa prevedere, quindi, in tema di tassi dei mutui?

Andamento del tasso Euribor

Nel mese di giugno il tasso Euribor, su cui vengono indicizzati i mutui a tasso variabile, ha toccato nuovi minimi storici. Nel mese di giugno il parametro ad un mese si è fissato sul -0,39%, mentre quello a tre mesi ha raggiunto il -0,33%. Il tasso a sei mesi si fissa invece sul -0,27%.

Andamento del tasso Eurirs

Anche le scadenze Eurirs, su cui sono parametrati i mutui a tasso fisso, hanno toccato i minimi del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo con un -0,16% a giugno. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano abbondantemente sotto la quota dell’1%.

Previsioni tassi mutui a tasso fisso e a tasso variabile

Il momento, resta favorevole, a livello di tassi di interesse, per stipulare un tasso sia fisso che variabile, dato che le scadenze Eurirs ed Euribor continuano a raggiungere nuovi minimi e le banche non sembrano voler imporre spread “svantaggiosi” per i clienti.

Proroga scadenza pagamento imposte 2019, il termine spostato al 30 settembre

L’approvazione del decreto crescita al Senato ha dato il via libera alla proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019. I termini sono spostati a fine settembre, così come previsto da un emendamento al testo.

Si ricorda che la scadenza originaria per i versamenti delle imposte sui redditi 2019 è il prossimo 1° luglio, ma l’emendamento al decreto crescita ha previsto la proroga al 30 settembre.

La proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019 riguarda le imposte sui redditi Irpef, Ires e Irap, ma anche Iva e diritto camerale, le cui scadenze seguono per legge quelle delle imposte sui redditi.

Rispetto a quanto si legge nell’emendamento al decreto crescita, la proroga non riguarderebbe i contribuenti minimi e forfettari, ma dovrebbe applicarsi a tutti i “soggetti per i quali gli Isa sono stati approvati”, indipendentemente dal fatto che tali contribuenti siano in disapplicazione o meno (contribuenti al primo esercizio di attività, minimi, forfettari, ecc).

Ecco il testo dell’emendamento:

“Per i soggetti che esercitano attività economiche per le quali sono stati approvati gli indici sintetici di affidabilità fiscale di cui all’articolo 9-bis del decreto-legge 24 aprile 2017, n.50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n.96, e che dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun indice, dal relativo decreto di approvazione del ministro dell’Economia e delle Finanze, i termini dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi, da quelle in materia di imposta regionale sulle attività produttive, di cui all’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n.435, nonché dell’imposta sul valore aggiunto, che scadono dal 30 giugno al 30 settembre 2019 sono prorogati al 30 settembre 2019.

Le disposizioni di cui al comma 3 si applicano anche ai soggetti che partecipano a società, associazioni e imprese ai sensi degli articoli 5, 115 e 116 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, aventi i requisiti indicati nel medesimo comma 3”.

Fattura elettronica, nuove regole dal 1° luglio 2019

 

Con il 1° luglio 2019 cambiano le cose sul fronte della fattura elettronica. Nel mirino il termine di emissione e il regime delle sanzioni applicate in caso di invio tardivo al SdI.

Dopo i sei mesi di moratoria, arrivano importanti cambiamenti per la fattura elettronica. A partire dal 1° luglio 2019 la fattura elettronica dovrà essere emessa entro il termine di 12 giorni dalla data di effettuazione delle operazioni e scatteranno le sanzioni in caso di invio in ritardo.

Per quanto riguarda il termine per l’emissione della fattura elettronica, a partire dal mese di luglio la fattura elettronica dovrà essere emessa entro il termine di 12 giorni dalla data di effettuazione dell’operazione. Un emendamento al decreto crescita approvato in sede di conversione ha allungato il termine da 10 a 12 giorni.

Per quanto riguarda le sanzioni in caso di emissione tardiva, bisogna ricordare quanto previsto dal decreto legge fiscale collegato alla Manovra 2019. Al comma 1 dell’articolo 10 (Disposizioni di semplificazione per l’avvio della fatturazione elettronica), integrando quanto disposto dall’articolo 1, comma 6, del decreto legislativo 5 agosto 2015, n. 127, il decreto fiscale ha disposto che: “Per il primo semestre del periodo d’imposta 2019 le sanzioni di cui ai periodi precedenti: a) non si applicano se la fattura è emessa con le modalità di cui al comma 3 entro il termine di effettuazione della liquidazione periodica dell’imposta sul valore aggiunto ai sensi dell’articolo 1, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 100; b) si applicano con riduzione dell’80 per cento a condizione che la fattura elettronica sia emessa entro il termine di effettuazione della liquidazione dell’imposta sul valore aggiunto del periodo successivo. Per i contribuenti che effettuano la liquidazione periodica dell’imposta sul valore aggiunto con cadenza mensile le disposizioni di cui al periodo precedente si applicano fino al 30 settembre 2019”.

Nel dettaglio, le sanzioni richiamate dal decreto legislativo n. 127/2015 sono quelle previste dall’articolo 6 del Decreto legislativo del 18/12/1997 n. 471 che, tra l’altro, prevedono nel caso di violazione degli obblighi di documentazione e registrazione delle operazioni imponibili ai fini Iva una sanzione amministrativa compresa tra il 90 ed il 180% dell’imposta relativa all’imponibile non correttamente documentato o registrato.

Se la violazione non ha inciso sulla corretta liquidazione del tributo, la sanzione va da 250 euro a 2.000 euro. Fino al 30 giugno il periodo di moratoria ha consentito ai titolari di partita Iva di sfuggire alle sanzioni per tardiva fatturazione, con l’emissione entro il termine di liquidazione dell’imposta, oppure di beneficiare della riduzione al 20% nel caso di emissione entro la liquidazione del periodo successivo. Per i contribuenti con liquidazione Iva mensile il periodo di moratoria terminerà il prossimo 30 settembre.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Ricchezza immobiliare in aumento e tassi dei mutui in calo: i dati della Bce

Aumenta il peso della ricchezza immobiliare tra le famiglie europee e i tassi dei mutui si prevedono ancora bassi a lungo. È ciò che emerge dall’ultimo bollettino Bce.

Ricchezza immobiliare in aumento in Europa

Stando infatti alle tabelle Bce, le famiglie europee hanno visto crescere la propria ricchezza immobiliare dal 2% del reddito disponibile (nel 2015) al 2,7% (nel 2016), al 4,2% (nel 2017) finendo con un 4,85% del 2018. Ciò anche in ragione di un aumento dei prezzi delle costruzioni che, rispetto al 2015, è stato del 2,4% nel 2018 (e in particolare del 4,2% per gli immobili residenziali).

Secondo i dati di Francoforte, la ripresa in atto nei mercati immobiliari residenziali dovrebbe continuare a fornire un contributo significativo alla crescita complessiva del Pil in termini reali. Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti in edilizia residenziale sono cresciuti dell’1,1 per cento e i recenti indicatori di breve periodo segnalano una dinamica positiva, anche se in rallentamento.

Nel primo trimestre del 2019 la produzione edile ha inoltre fatto registrare il suo quarto trimestre consecutivo in crescita, con un incremento del 2 per cento, simile a quello del segmento delle costruzioni. Inoltre, ad aprile l’indice dei responsabili degli acquisti (Purchasing Managers’ Index, PMI) per il prodotto nel settore delle costruzioni ha esteso a due anni e mezzo l’attuale periodo di espansione; un andamento analogo è stato osservato per la componente relativa al prodotto nel settore degli immobili.

Tassi dei mutui previsti in calo con l’Eonia

Quanto ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha stabilito che il costo del denaro resti invariato almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l’inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2 per cento nel medio termine. La Bce intende inoltre continuare a reinvestire integralmente il capitale rimborsato sui titoli in scadenza nel quadro del programma di acquisto di attività per un prolungato periodo di tempo successivo alla data in cui inizierà a innalzare i tassi di interesse di riferimento e in ogni caso finché sarà necessario per mantenere condizioni di liquidità favorevoli e un ampio grado di accomodamento monetario. A questo scopo verranno applicate condizioni di favore alle banche che concederanno prestiti netti superiori ad un dato valore di riferimento, nell’ambito delle operazioni di finanziamento OMRLT III.

Aste immobiliari, solo il 30% delle procedure si conclude con l’assegnazione

Esecuzioni immobiliari più veloci nel 2018, ma la maggior parte di esse si conclude senza assegnazione dell’immobile. Lo dicono i dati del Report T6 presentato a Roma.

Secondo i dati più recenti, sono in diminuzione i tempi in cui si definiscono le esecuzioni immobiliari nei tribunali italiani. Se nel 2017 tali tempi erano di 5 anni, nel 2018 la media è scesa a 4,21 anni.

Inoltre, se nel 2017 erano state iscritte 60.238 procedure, dopo un anno queste sono scese a 49.622 con un calo di 10.616 (-17,62%). La produttività dei tribunali continua a crescere e il numero dei procedimenti definiti è maggiore del 26% di quelli iscritti (contro l’11% dello scorso anno).

Il tribunale più veloce risulta essere quello di Napoli Nord (che però ha uno storico inferiore, avendo iniziato ad operare solo nel 2013), con 1,81 anni in media per le proprie procedure, seguito da Trieste e Bolzano, che ha invece una media di 2,5 anni.

Ancora grande la quantità di procedimenti pendenti, circa 240.000 di cui il 14% di anzianità superiore ai 10 anni, con alcune regioni, soprattutto del sud, che hanno accumulato un arretrato difficilmente smaltibile in tempi brevi.

Quanto alle singole fasi del procedimento, la fase di avvio degli atti è più prolungata a Como (408 giorni) e a Gorizia (327 giorni), mentre è più rapida a Trieste con 216 giorni di media, che vengono però rallentati dai 312 giorni della fase di vendita. A Napoli Nord tale fase occupa solo 187 giorni.

La fase di distribuzione è infine più lenta nel tribunale di Bolzano (121 giorni), Gorizia (115), Napoli nord (101), Trieste (99) e di Como (92).

In attesa di visionare il report relativo a quest’anno, idealista/news si è fatto però un’idea dell’efficacia delle esecuzioni immobiliari in termini di effettiva assegnazione degli immobili, punto centrale per la gestione delle procedure. Il 49% dei fascicoli iscritti (282.206 su un totale di 585.829) aveva raggiunto la fase di estinzione, con percentuale variabile a seconda del tribunale. I cinque tribunali che presentavano una percentuale di fascicoli chiusi maggiore rispetto al resto d’Italia erano Bolzano (con il 73% di fascicoli chiusi), Ferrara (73%), Trieste (72%), Genova (70%) e Savona (69%). Tempio Pausania era invece il tribunale con meno fascicoli chiusi nel 2018, solo il 23%.

Occorre poi distinguere i fascicoli chiusi, tra procedure estinte a seguito di una vendita dell’immobile o a seguito di cause differenti dall’aggiudicazione. Dallo studio 2017 emergeva che, a livello nazionale, i fascicoli del primo tipo erano il 29,8% sul totale delle procedure concluse, mentre quelli del secondo tipo erano circa il 69,6%

Agevolazioni prima casa, è sufficiente l’intestazione delle utenze?

Le utenze sono sufficienti a dimostrare che un immobile è utilizzato come abitazione principale e che il proprietario ha quindi diritto a usufruire, tra le altre, anche delle agevolazioni delle imposte sugli immobili. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Meglio nota con l’acronimo ICI, l’imposta comunale sugli immobili è stata un tributo comunale che aveva come presupposto impositivo la proprietà di fabbricati e terreni agricoli ed edificabili situati nei confini della Repubblica Italiana. L’ICI ha sostituito l’INVIM (imposta sull’incremento di valore degli immobili) ed è stata sostituita nel 2012 dall’Imposta municipale unica (IMU).

La vicenda. Tizia aveva impugnato l’avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), per l’anno 2004, contestando, tra l’altro, il mancato riconoscimento, nella determinazione dell’importo dovuto, dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale della contribuente, e quella per le unità immobiliari concesse in uso gratuito ai propri figli.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso della contribuente, e la decisione è stata riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, con la qui impugnata sentenza, ha accolto l’appello di Roma Capitale, già Comune di Roma.

Il Giudice di appello, in particolare, ha rilevato, quanto alla prima questione, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili della contribuente dipendeva dal fatto che si trattava di unità immobiliari catastalmente distinte, per le quali sarebbe stata necessaria una richiesta all’Agenzia del Territorio di fusione catastale delle stesse; quanto alla seconda, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili concessi in uso gratuito ai figli della contribuente dipendeva dal fatto che difettava l’invio della prevista comunicazione con modello predisposto dal Comune, in quanto non poteva considerarsi ad essa equipollente la comunicazione a mezzo fax inviata dalla contribuente. Avverso la pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Il ragionamento della Cassazione. A parere della Suprema Corte, le conclusioni espresse dal giudice d’appello non tenevano conto delle prove acquisite, in ordine all’utilizzazione, da parte della contribuente e dei suoi figli, come abitazione principale, delle unità immobiliare facenti parte della palazzina, nonché delprincipio secondo cui “il concetto di abitazione principale è fattuale e prescinde dall’elemento volontario proprio del domicilio” (Cass. n. 14389/2010).

Inoltre, a parere degli ermellini, non era corretto dare rilievo unicamente alla non coincidenza tra “dimora abituale” e “residenza anagrafica”, che neppure è corretto affermare che “il concetto di abitazione principale è attribuibile esclusivamente alla residenza anagrafica” e che gli accertamenti anagrafici espletati dal Comune erano di ostacolo alla dimostrazione dell’utilizzo continuativo dell’abitazione quale dimora principale.

Su tali aspetti, secondo la cassazione, la sentenza della CTR attribuisce erroneamente rilievo dirimente alla circostanza che la comunicazione, con allegate dichiarazioni sostitutive di atto notorio, pacificamente inviata dalla contribuente all’ente impostore a mezzo fax, sarebbe priva di rilievo giuridico, prevedendo il Regolamento apposita comunicazione, su modello predisposto dal Comune, per l’applicazione di aliquote ridotte e delle ulteriori detrazioni.

Difatti, in proposito, la contribuente ha inteso fornire la dimostrazione della ricorrenza dei requisiti richiesti per il sorgere del diritto alla particolare “detrazione” cui si riferisce la pretesa fiscale dedotta in giudizio, attraverso la produzione di documenti, quali le bollette delle utenze relative alla rete idrica, elettrica e del gas, in quanto direttamente riferibili ai soggetti interessati, e poiché la normativa non prevede alcuna limitazione circa la prova dell’utilizzo del bene che incombe sul contribuente, non essendo la stessa in alcun modo tipizzata, tale prova può essere offerta, contrariamente a quanto sembra ritenere il giudice di merito, con qualsiasi mezzo all’uopo idoneo, secondo le regole generali.

Quanto, poi, alla possibilità di applicazione dell’agevolazione per più di una unità immobiliare, la la CTR ha erroneamente applicato all’ICI la diversa regola che vale, invece, per l’IMU, in forza dell’art. 13, comma 2, d.l. 201 del 2011, per cui è sufficiente richiamare il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’Immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell’art. 8 d.lgs n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità.” (Cass. n. 25902/2008; n. 25729/2009; n. 3393/2010; n. 15198/2014).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Cassazione ha accolto il ricorso e, per l’effetto, ha cassato la pronuncia con rinvio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Acquisto casa sulla carta, le nuove tutele per l’acquirente

Sino all’anno  2005 il fenomeno delle famiglie impegnatesi nell’acquisto di un immobile in costruzione – e successivamente coinvolte nella crisi di impresa del costruttore – aveva assunto davvero dimensioni piuttosto consistenti. Con la legge n. 210/04 in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire e con il successivo D.L.122/05 il legislatore aveva però introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per tale categoria di acquirenti.

Lo scopo della L. 210/05 è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente, non ponendosi come obiettivo la revisione sistematica dell’istituto della vendita immobiliare, ma realizzando un intervento di limitato impatto normativo.

Già da tempo però l’applicazione pratica della pur innovativa normativa dettata a protezione  degli  “acquisti di case sulla carta” aveva presentato le sue criticità, soprattutto sotto il profilo dell’effettiva applicazione delle garanzie che il legislatore aveva previsto a tutela del promissario acquirente, quale parte  debole del rapporto contrattuale riguardate tale tipologia di compravendita immobiliare.

Con il D.Lgs n,14 del 12.01.2019, nell’ambito di un più ampio progetto di disciplina della “crisi d’impresa e di insolvenza – e dunque riguardante anche le  imprese  per le quali tale momento di crisi sopraggiunge durante la costruzione di immobili  (o frazioni di  essi ) già  promessi in vendita –  che possono coinvolgere gli operatori commerciali,  sono state rafforzate le garanzie che già il D.L. 122/05 aveva previsto in favore di coloro che decidono di acquistare un immobile ancora da costruire, dalla forma con cui deve essere stilato il contratto preliminare di compravendita, alla legittimazione al rilascio delle fidejussione e alla modello standard di essa, per finire alle conseguenze della mancata consegna all’acquirente, al momento del rogito, della polizza postuma decennale  

Nella parte terza del citato decreto il Legislatore ha inserito quattro disposizioni chiamate ad incidere parzialmente sulla disciplina dettata dal D.Lgs. 122/05, Si tratta degli artt.385 386, 387 e 388 con i quali viene modificata l’originaria formulazione degli artt. 3,4, 5 e 6 del predetto decreto.

Per meglio comprendere però la portata ed il contenuto delle integrazioni apportate dal decreto legislativo in esame al precedente D.L. 122/05, è opportuno esaminare il più ampio contenuto di quest’ultimo, al fine di compararlo con le nuove disposizioni.

La tipologia degli acquirenti. Sotto tale profilo l’esistente disciplina non ha risentito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 14/2019. L’acquirente è individuato dalla L. 210 /04 ( di cui il D.Lgs. 122/05 è l’applicazione) in  colui, persona fisica,  che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o al coniuge oppure ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.

La definizione fornita sia dalla L. 210/04 che dal D.Lgs. 122/05 non coincide però neppure con quella di consumatore, definito quest’ultimo dall’art. 1469 bis , comma 2, cod.civ. come la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. Nella disciplina in esame si rinvengono invero indici opposti, laddove si prevede che l’acquirente possa impegnarsi all’acquisto della proprietà di un bene anche mediante la stipula di un contratto di leasing, strumento quest’ultimo per lo più  destinato all’imprenditore (fatta eccezione per quanto dettato dalla L. 28.12.2015 n.208 in tema di possibilità per le persone fisiche di ricorrere, per l’acquisto di un immobile, al leasing traslativo).  Il che lascia deporre per una interpretazione più allargata del concetto di acquirente, comprensiva dunque anche di colui che, operando nel quadro della propria attività imprenditoriale o professionale, si induca all’acquisto di un immobile a ciò destinato.

La nozione di costruttore.  La legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi e sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

Il  costruttore deve quindi necessariamente essere un imprenditore.  Lo è anche l’imprenditore o la cooperativa edilizia che dia corso alla costruzione senza un proprio intervento diretto, ma che si limiti alla mera attività commerciale di vendita di un immobile la cui costruzione è affidata in appalto a terzi ( è il caso più ricorrente con le cooperative edilizie) o comunque posta in esecuzione da terzi soggetti.

La precisazione, volutamente ampia, ha inteso comprendere nell’ambito di operatività della tutela prevista dalla legge tutte le operazioni di vendita di edifici da costruire o in corso di costruzione poste in essere da società di cosiddetto trading.

Il contratto preliminare di compravendita. L’art. 6 del D.Lgs 122/05, nel dettare in modo preciso e dettagliato il contenuto del contratto preliminare di compravendita che il costruttore deve fare sottoscrivere all’acquirente dell’immobile ancora da edificare, rappresenta innegabilmente una delle disposizioni più complete ed incisive dell’intera disciplina, quale espressione non casuale da parte del legislatore della sua volontà di tutelare la parte debole del contratto di compravendita  di immobile in costruzione, appunto l’acquirente.

L’art. 388 del Codice della Crisi d’Impresa (di cui al D. Lgs. 14/2019) ha previsto che il contratto preliminare debba anche contenere l‘attestazione della conformità della fidejussione al modello standard (di cui  all’articolo 3, comma 7-bis, del D.Lgs. oggetto di modifica) che sarà strutturato secondo le indicazioni offerte dagli emanandi decreti ministeriali.

Lo stesso art 388 del CCI  ha disposto  cheil preliminare  debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

La garanzia fideiussoria. L’art. 2 del D.Lgs. n.122/05  prevede l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula di un contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà (in buona sostanza, al momento della stipula del contratto preliminare), una fideiussione a garanzia di tutti gli acconti versati o da versare al costruttore anteriormente all’effettivo trasferimento della proprietà.

Trattasi di una garanzia che non ha come oggetto di tutela l’adempimento dell’obbligazione contrattuale, bensì la sola restituzione di quello che è stato o che sarà  versato. In tal modo viene considerato il solo interesse del promissario acquirente a non perdere quanto pagato al costruttore e non già quello alla realizzazione e al trasferimento dell’immobile.

La legge è sufficientemente chiara nel prevedere, all’art. 2 del D.Lgs. n122/2005,  l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza fideiussoria a garanzia di tutti gli acconti che questi si impegna a versare nel corso della costruzione, nonché ogni altro corrispettivo che sia corrisposto dall’acquirente al costruttore anteriormente al trasferimento della proprietà. La consegna deve avvenire al momento della stipula del contratto, venendo meno, in difetto, la ratio della garanzia voluta dal legislatore, con la conseguente declaratoria di nullità del preliminare sottoscritto in spregio del dettato normativo.    

Giusto l’intervento operato dall’art, 385 del D.Lgs. 14/2019, la fideiussione  è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente  le  assicurazioni: sono stati così eliminati gli intermediari finanziari.

Può essere escussa anche quando il costruttore non rilascia  la polizza assicurativa postuma decennale, su dichiarazione del notaio ( art. 385 del decreto in esame) ovvero quando, nell’ipotesi di cui al nuovo comma III dell’art. 3 D.lgs. 122/05, al decorrere della data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto oppure quando l’organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare  nel contratto preliminare.

Con l’escussione delle fideiussione,  il promissario acquirente recede di fatto dal contratto, precludendosi quindi la possibilità di chiederne l’adempimento. La facoltà infatti concessa al Curatore di confermare l’esecuzione del contratto viene meno nel momento in cui l’acquirente opti per la restituzione delle somme da lui versate.

La polizza assicurativa decennale. Altra importante novità delle norme a tutela degli acquirenti di immobili da costruire è rappresentata dalla introduzione dell’obbligo di una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente dai danni causati da vizi dell’immobile. In attuazione infatti di quanto disposto dalla legge delega n. 210/04 ( art. 3, comma 1 lett. c),  l’art. 4 del D.Lgs.  n. 122/05 prevede l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa e di farne consegna all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.

Si tratta di una polizza che, secondo la comune espressione degli operatori del settore immobiliare, viene comunemente definita “decennale postuma”  e che andrà a far parte di quei documenti che, in quanto allegati e richiamati nel testo contrattuale, costituiranno parte integrante dell’atto di compravendita con cui verrà trasferita la proprietà dell’immobile.

Il D.D.Lgs 14/19, con l’art. 386, aggiunge, al comma 1 dell’art. 4 D.Lgs 122/05, che l’obbligo alla polizza è previsto a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere dall’acquirente, così duplicando la regola fissata per le ipotesi di mancanza di fidejussione.

L’atto di  trasferimento  deve  contenere  la  menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e  della  sua conformita’ al decreto previsto dal comma 1-bis».

Quanto al contenuto, sempre l’art. 386 precisa che con decreto del Ministro  dello  sviluppo  economico,  di concerto  con  il  Ministro  della  giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono determinati il  contenuto  e  le  caratteristiche  della  polizza  di assicurazione e il relativo modello standard.

La prelazione in favore dell’acquirente. La riforma operata dal D.Lgs. 14/2019 non ha interessato l’art. 9 del D.Lgs 122/05 secondo cui l’acquirente che abbia ottenuto la consegna dell’immobile e che lo abbia adibito ad abitazione principale per sé, per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado ha diritto di prelazione nel caso di vendita forzata dell’immobile oggetto del contratto concluso con il costruttore divenuto insolvente . Egli ha quindi il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile purché accetti le stesse condizioni alle quali il terzo aggiudicatario si è dichiarato disponibile ad acquistare.

Trattasi di una prelazione legale in quanto trova la sua fonte nella norma ed è destinata ad operare solo in caso di vendita forzata del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita.

Articolo scritto dall’avv. Augusto Cirla

Fimaa: “Sapersi innovare e acquisire maggiore professionalità per affrontare il futuro”

Si è svolta a Roma, all’interno del Tempio di Adriano, la convention annuale Fimaa Roma (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Un appuntamento nel corso del quale si è fatto il punto sullo stato di salute del settore immobiliare e si sono accesi i riflettori sui cambiamenti che lo stanno interessando. Chi opera nel comparto deve sapersi innovare, deve saper cavalcare le trasformazioni in atto, ma deve anche acquisire maggiore credibilità e professionalità attraverso la formazione continua.

Nel corso del convegno si è affrontato il tema dell’incompatibilità, portato alla luce con la legge europea 2018. Si è partiti dal Codice del commercio del 1882 per arrivare ai giorni nostri, evidenziando come è cambiata la normativa che ruota attorno al mediatore, figura da sempre ritenuta di primaria importanza. In questo quadro, è stato sottolineato che è necessario alzare l’asticella delle competenze per rispondere al meglio alle esigenze dei consumatori ed è stato posto l’accento sul fatto che oggi la professionalità è indispensabile.

Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha poi fornito un quadro della situazione relativa al mercato immobiliare. Dondi dall’Orologio ha affermato che veniamo da anni di crescita delle compravendite, ma la sensazione che si respira negli ultimi mesi è che qualcosa non vada. La ripresa è stata sostenuta dal clima di fiducia, soprattutto delle famiglie, ma ora quel clima di fiducia si sta un po’ ripiegando, si respira meno ottimismo. E’ un quadro di chiaroscuri. L’ad di Nomisma ha evidenziato il fatto che ancora oggi c’è una domanda potenziale molto forte, ma è chiaro che non tutta questa domanda è in grado di realizzarsi. Dondi dall’Orologio ha poi sottolineato che l’elemento che ha consentito la ripresa è stato il credito. Nei prossimi anni il mercato si stabilizzerà dal punto di vista delle compravendite. La dinamica dei prezzi invece non è esaltante, ma l’arrivo in territorio positivo potrà essere di stimolo per l’investimento.

Nel fare un focus sulla situazione di Roma, il presidente Fimaa Roma, Maurizio Pezzetta, ha evidenziato luci e ombre, tra queste ultime spicca l’eccessiva burocrazia che porta a un inevitabile ingessamento. Presente al convegno l’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma, Luca Montuori, il quale ha affermato: “Manca una seria riflessione sul fatto che procedere con la stratificazione di norme lascia uno stato di ingovernabilità. Avremmo bisogno di un diverso status di Roma Capitale”. L’assessore all’Urbanistica ha poi voluto sottolineare l’importanza del patrimonio, degli investimenti e della certezza delle regole. Montuori ha infine affermato che per una vera città del futuro è indispensabile il legame di nuovi modelli abitativi e nuovi modelli lavorativi.

Nel corso del convegno è stato poi dedicato spazio alla rivoluzione tecnologica e ai cambiamenti che ne sono derivati. E’ stato quindi sottolineato il fatto che il settore immobiliare ha reagito meno a questo tipo di cambiamenti, ma che si stanno cominciando a vedere segnali di trasformazione.

In conclusione, una tavola rotonda ha fatto luce sul rapporto tra portali immobiliari e agenti immobiliari. La Fimaa ha incontrato per un confronto gli esponenti dei tre principali portali immobiliari che operano in Italia. Tra gli ospiti, Antonio Giordano, co-ceo idealista Italia. Giordano ha evidenziato il fatto che il portale immobiliare rappresenta uno strumento fondamentale e che al momento di dover effettuare una scelta essa deve ricadere sulla realtà che permette un ritorno maggiore sull’investimento. E’ stato poi sottolineato che dietro a un portale immobiliare si celano un grande lavoro e grandi professionalità e tutto questo deve essere veicolato in modo ancora più efficace. Secondo Giordano, infine, ci sono due elementi dai quali non si può prescindere nel rapporto con gli operatori del settore: essi sono fiducia e ascolto.

Affitti brevi, le perplessità di Confedilizia sull’emendamento

Confedilizia esprime perplessità sull’emendamento del decreto crescita in materia di affitti brevi. Positivo invece il parere di Federalberghi. Ecco quanto dichiarato.

Affitti brevi, il parere di Confedilizia

 “L’emendamento al decreto crescita in materia di affitti brevi desta forti perplessità, – ha dichiarato il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa. – In esso si prevede, fra l’altro, che presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo sia istituita una banca dati delle strutture ricettive ‘nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi’, che dovrebbero dotarsi di un apposito ‘codice identificativo’”.

La perplessità nasce dal fatto che l’emendamento potrebbe creare seri problemi di fattibilità, poiché in Italia non esiste una vera e propria categoria di immobili destinati alle locazioni brevi, oltre al fatto che ogni abitazione, anche destinata all’uso del proprietario, può essere parzialmente o totalmente adibita alla locazione breve da un momento all’altro.

La norma quindi, a detta del presidente Confedilizia, “impone di fatto un ennesimo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni. Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti”.

Confedilizia auspica quindi che il Governo non voglia caricare i cittadini di questi ulteriori adempimenti e voglia invece rimettere mano al testo presentato.

“Se l’obiettivo è quello di accrescere il controllo sulle locazioni brevi, – precisa Spaziani Testa, ricordiamo anzitutto che, per effetto del decreto Salvini in materia di sicurezza, coloro che locano (o sublocano) un immobile anche per un solo giorno, sono tenuti, entro 24 ore, a dare comunicazione dei dati degli ospiti alle Questure, pena l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 206 euro. In precedenza, con il decreto-legge 50 del 2017, si era previsto l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle entrate , da parte degli agenti immobiliari e dei portali on line, dei dati relativi ai contratti di locazione breve che vengono conclusi con il loro intervento nonché, qualora gli stessi incassino i canoni o intervengano nel pagamento, l’obbligo di effettuare una ritenuta d’acconto”.

Adempimenti e sanzioni, insomma, sono già molti e rilevanti. Non ne andrebbero quindi aggiunti degli altri, ma essere semplificati e armonizzati. “Ma per far questo – ammonisce il presidente di Confedilizia, bisognerebbe smetterla di guardare agli affitti brevi con sospetto e coglierne invece le mille implicazioni positive per l’economia italiana, compresa la rinascita dei nostri borghi abbandonati (oltre a rappresentare un aiuto per i proprietari gravati dalla patrimoniale Imu/Tasi da 21 miliardi di euro l’anno)”.

Affitti brevi, per Federalberghi un punto di svolta

“Apprezziamo questa proposta – ha detto invece il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca – e ringraziamo il ministro Centinaio per l’importante segnale di attenzione verso il settore. Strumenti analoghi sono stati introdotti con buoni risultati in tutto il mondo e confidiamo che anche in Italia contribuiscano alla bonifica del mercato, in favore di tutte le strutture, di tutti i generi, che operano nel rispetto delle regole, per una concorrenza sana, trasparente e leale”.

Il fenomeno degli affitti brevi, ricorda Federalberghi, è in continua espansione e non si è arrestato neanche dopo l’arrivo della legge che assegna ai portali il compito di trattenere alla fonte e versare allo Stato il 21% del prezzo pagato dai turisti. Nei due anni successivi all’entrata in vigore della legge, il numero di annunci su Airbnb Italia è praticamente raddoppiato, passando da 214.483 ad aprile 2017 a 421.086 ad aprile 2019 (+96,33%).

“Questa proposta – ha concluso Bocca – costituisce il primo passo di un percorso strategico, che deve proseguire introducendo un set minimo di norme di tutela del turista, in materia di igiene, sicurezza, prevenzione incendi, etc”.

Affitti brevi, cosa propone l’emendamento

Ricordiamo in breve cosa prevede l’emendamento alla norma sugli affitti brevi, promossa da Lega e Cinquestelle:

  • per le locazioni brevi e le strutture recettive un codice identificativo dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.
  • istituzione di una banca dati in cui un codice alfanumerico identificherà coloro che si avvalgono delle piattaforme di intermediazione per offrire i propri alloggi.
  • Se le piattaforme sono straniere e senza rappresentante fiscale risultando però soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.
  • trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate in modalità sicura, per il tracciamento degli immobili in affitto. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

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Compravendite residenziali: 578.647 le case vendute nel 2018, il dato più alto dal 2010 Evoluzione della compravendita di abitazioni2008- 2018

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

Debiti del condominio, chi li paga?

I debiti del condominio, chi li paga? Vediamo quanto specificato dalla sentenza n. 12715 della Cassazione.

Con la sentenza n. 12715 del 14 maggio 2019, la terza sezione civile della Cassazione ha specificato che nel caso in cui l’amministratore non paghi i fornitori, i condomini rischiano non solo il pignoramento dei propri beni, ma anche della quota di spese comuni dovuta al condominio sulla base dei riparti approvati dall’assemblea.

Per il recupero di quanto dovuto, dunque, i creditori del condominio hanno la possibilità di intraprendere una nuova strada nel caso in cui il conto corrente condominiale non sia capiente. Cambia quindi qualcosa rispetto a quanto previsto dalla riforma del condominio del 2012.

Nello specifico, con la riforma del condominio, da un lato il legislatore ha obbligato l’amministratore a fornire ai creditori che lo richiedano i dati personali dei condomini in mora nel versamento delle spese condominiali, dall’altro ha previsto che il credito vada recuperato in primis nei confronti di questi ultimi e solo in via subordinata verso tutti gli altri comproprietari.

Sulla base di quanto previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c., chi vanta un credito nei confronti della compagine condominiale deve in primo luogo ottenere un titolo esecutivo nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, ricevere poi da quest’ultimo i dati personali dei morosi, in modo da agire esecutivamente nei loro confronti. Solo nel caso in cui queste azioni si rivelino in tutto o in parte infruttuose, si potrà agire esecutivamente – e sempre pro quota – nei confronti dei condomini non morosi, previa notifica anche a questi ultimi del titolo e del precetto. Una procedura lunga e complicata, tanto che in questi anni numerosi tribunali hanno ammesso la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale.

Ma vediamo il caso che ha dato adito alla sentenza n. 12715/2019. Un fornitore del condominio ha agito in via esecutiva nei confronti di quest’ultimo, nella persona del suo amministratore pro tempore, procedendo al pignoramento presso terzi dei crediti vantati da quest’ultimo nei confronti dei singoli condomini sulla base del riparto del preventivo approvato dall’assemblea. Il condominio e uno dei condomini terzi pignorati, che era debitore del primo per le spese deliberate per la gestione dei beni e dei servizi comuni, hanno proposto opposizione all’esecuzione. In primo grado, il tribunale ha ritenuto infondata l’azione del condominio e inammissibile quella del singolo condomino. La decisione è stata confermata in appello ed entrambi gli opponenti hanno proposto ricorso in Cassazione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile dalla Suprema corte, che però ha ritenuto di esaminare il merito della questione dedotta in giudizio, in considerazione della particolare importanza della stessa.

La terza sezione civile della Cassazione ha quindi stabilito che i creditori possano anche espropriare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli comproprietari in relazione ai contributi dovuti e non ancora versati. In questo modo, il creditore del condominio può pignorare le quote che devono versare i singoli condomini in base al preventivo approvato dall’assemblea a prescindere dal fatto che gli stessi siano morosi, come invece previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c.. Pur non avendo debiti pregressi con il condominio, anche il condomino in regola con i pagamenti è infatti naturalmente debitore dei ratei in scadenza relativi alle spese comuni e, se raggiunto dalla notifica dell’atto di pignoramento presso terzi, sarebbe obbligato a versare dette somme in favore del creditore del condominio invece che sul conto corrente condominiale.

La Suprema corte ha evidenziato come, secondo i principi generali di cui agli artt. 2740 e 2910 c.c., mediante l’espropriazione forzata sia possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti. Affinché l’espropriazione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli condomini sia legittima è sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra le parti avente a oggetto il pagamento dei contributi condominiali.

Secondo i giudici è innegabile che tra condominio e singoli condomini sussista un rapporto obbligatorio relativo al pagamento dei contributi necessari alla gestione dei beni e dei servizi comuni, come presupposto dallo stesso articolo 63 disp. att. c.c., il quale consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condomini sulla base del solo riparto approvato dall’assemblea. Secondo la Suprema corte, quindi, essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio nei confronti dei singoli condomini, laddove sussista un titolo esecutivo in favore di un soggetto terzo nei confronti del condominio, detto credito può essere espropriato ai sensi dei richiamati artt. 2740 e 2910 c.c. e la relativa esecuzione non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c..

Come sottolineato dalla sentenza, nell’ordinamento non si trova una norma che vieti espressamente detta possibilità e non si può ritenere che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali. Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condomino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condomino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero, ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condomini, finisce addirittura per attuare il richiamato principio di parziarietà.

I giudici di legittimità hanno voluto sottolineare il principio di diritto per cui il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi.

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Riconsegna casa in affitto, come funziona

Al termine o con la disdetta di un contratto di locazione, al conduttore spetta la riconsegna della casa in affitto. Vediamo quello che bisogna sapere per evitare spiacevoli inconvenienti.

Innanzitutto, al termine o con la disdetta del contratto di locazione, all’inquilino spetta la riconsegna della casa presa in affitto nello stato in cui l’ha ricevuta all’inizio del rapporto, salvo il naturale deterioramento dovuto al normale uso. Con la consegna delle chiavi si adempie all’obbligo di riconsegnare il bene locato e si pone fine all’obbligo relativo al versamento dei canoni di locazione. Sul punto, però, è intervenuta la Cassazione affermando che la restituzione dell’immobile non si esaurisce con la generica messa a disposizione delle chiavi, ma necessita di un’effettiva, concreta e incondizionata messa a disposizione dell’immobile in favore del proprietario-locatore.

Bisogna sottolineare che la riconsegna della casa in affitto deve avvenire immediatamente. Se l’inquilino non libera l’immobile, deve pagare fino al momento della riconsegna la cosiddetta indennità di occupazione, ossia un canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto. Ma affinché ciò avvenga è necessario che il locatore promuova una causa.

La caparra dell’affitto deve essere restituita con gli interessi maturati, in quanto può essere trattenuta solo a compensazione di canoni non versati. Nel caso in cui l’immobile venga restituito danneggiato, il locatore non può trattenere la caparra a compensazione delle spese per il ripristino dell’immobile a meno che, nello stesso tempo, non avvii una causa contro l’inquilino per la quantificazione di tali danni. A quel punto sarà il giudice a determinare la misura del risarcimento.

Se l’inquilino ha danneggiato l’appartamento e lo ha restituito in condizioni tali da non permettere al locatore di goderne direttamente o di concederlo subito in affitto, deve rimborsare le spese per le riparazioni e versare i canoni di locazione che sarebbero maturati nel periodo necessario alla manutenzione, a stabilirlo la Cassazione con le sentenze n. 6417/1998 e n. 14608/2004. Al termine di una locazione entra in gioco il verbale di riconsegna dell’immobile. In tale verbale si constatano le condizioni dell’immobile e la presenza di eventuali danni. Se il locatore dichiara di non aver nulla a pretendere dal conduttore, non ha diritto ad ottenere da quest’ultimo alcun tipo di risarcimento del danno a qualunque titolo o di rimborso spesa.

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Segnalazione mutui da parte degli agenti immobiliari, come funzionerà?

Torna per gli agenti immobiliari la possibilità di segnalare i propri clienti agli operatori finanziari erogatori di mutui. Sia per agevolare l’acquisto delle case, sia per aumentare, all’insegna della trasparenza, gli introiti degli agenti. L’avvocato Ansano Cecchini, Coordinatore della Consulta dei Mediatori Creditizi Fimaa, ha chiarito con idealista/news alcuni aspetti della questione.

Lo scorso 13 novembre, la Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama, si è riunita per affrontare il tema della segnalazione dei mutui in attesa che il Ministero dell’Economia e delle Finanze emani un apposito provvedimento.

Segnalazione mutui sospesa dal 2012

La possibilità di segnalare i propri clienti a istituti di credito o finanziari erogatori di mutui, è stata interdetta agli agenti immobiliari dal novembre 2012. Così come non era più possibile segnalare ai propri clienti le offerte dei vari enti. Ciò perché tale attività era percepita come discostantesi dall’attività di mediazione immobiliare avvicinandosi a quella di mediazione creditizia.

“Un ulteriore problema – afferma l’avvocato Cecchini, – è che fino ad allora il mercato era selvaggio. I mediatori creditizi, allora, avevano il solo obbligo di iscriversi al Uic (Ufficio Italiano Cambi)”. Una iscrizione che non imponeva nessuna disciplina particolare del loro ruolo. “Quindi le segnalazioni, – prosegue l’avvocato, – erano fatte ad una categoria meno qualificata di come sia oggi”.

Con la riforma mutui segnalati solo a soggetti qualificati

Dopo la riforma, infatti, è sopravvenuto l’obbligo per i mediatori di iscriversi ad un apposito albo gestito dall’Oam (l’Organismo degli agenti e dei mediatori), un organo di vigilanza che garantisce molta più selezione e serietà alla professione. Questo dovrebbe garantire più trasparenza riguardo l’identità e la solidità degli enti erogatori, nell’ottica della maggior tutela del cliente.

“L’obbligo di iscrizione all’Oam ha molto nobilitato la professione, e ha dato una maggiore disciplina – afferma l’avvocato Cecchini.

Cosa cambia, quindi? “Con il possibile recepimento auspicato dalle associazioni di categoria immobiliari, la segnalazione dei mutui si può reintrodurre, ma questa volta presso un soggetto qualificato – risponde l’Avv. Cecchini. – Quindi un agente in attività finanziaria o un organismo di mediazinoe creditizia certificato. Ciò da un lato assicura trasparenza al cliente, dall’altro assicura la remunerazione dell’agente, in una forma che è ancora da stabilire”.

Segnalazione mutui a soggetti Oam: tutti i vantaggi

Quali i vantaggi della nuova situazione? “La decisione mostra sensibilità sia nei confronti degli agenti che dei mediatori creditizi: un segnale forte è stato lanciato contro il “mercato selvaggio” e a favore della disciplina e della gestione qualificata”.

In che termini verrà fatta la segnalazione del mutuo? “La segnalazione avviene di comune accordo con il cliente – risponde l’avvocato, –  e non deve essere legata al risultato: la remunerazione deve essere legata all’atto della comunicazione, non alla finalizzazione del finanziamento. Si tratta comunque di un aspetto conseguente che verrà disciplinato più avanti”.

Quale impatto avrà questa disciplina nei riguardi del mercato creditizio? “ Di certo si parla di un maggiore introito, di maggiore trasparenza e di un ampliamento delle possibilità di trasparenza per il cliente, – secondo l’avvocato. – Comunque la prassi esisteva già, e spesso a discapito del consumatore. Oggi il cliente sa di avere a disposizione soluzioni più articolate e qualificate. Meno spazio agli “abusivi”, più regolamentazione e controllo da parte dell’Oam, più valorizzazione al mestiere di mediatore creditizio: tutto questo certo avrà un impatto positivo”.

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Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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Pignoramento immobiliare prima casa, quando è possibile

Quando si parla di pignoramento immobiliare della prima casa bisogna fare attenzione a cosa ci si riferisce, un conto infatti è parlare di prima casa e un conto è parlare di unica abitazione. Bisogna poi distinguere tra creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento immobiliare prima casa da privato

Il pignoramento immobiliare della prima casa da privato è possibile. Banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società possono procedere al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima casa o dell’unica o anche se all’interno vi vive un minore, un invalido o se il debitore non ha altri beni.  

Pignoramento immobiliare prima casa ex Equitalia

Gli agenti della riscossione esattoriale – l’Agenzia delle Entrate Riscossione per i crediti dello Stato e le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate – hanno il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa. Questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi”, le cartelle di pagamento.

Pignoramento immobiliare vietato sulla prima casa

Ma attenzione. Il pignoramento immobiliare della prima casa è possibile se ci si riferisce all’immobile acquistato per primo, in senso temporale, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità e via dicendo. Il pignoramento immobiliare della prima casa non è invece possibile se ci si riferisce all’unica abitazione. In questo caso, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni:

  • l’unica casa di proprietà del debitore deve essere adibita a civile abitazione;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Affinché inoltre il pignoramento immobiliare della prima casa da parte dell’agente della riscossione sia possibile:

  • devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno;
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.
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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Mutuo legge 104, cos’è e come funziona

 

Un mutuo agevolato per i disabili che godono della Legge 104. E’ possibile grazie ad una convenzione tra Cassa Depositi e prestiti e Abi. Vediamo di cosa si tratta.

Con un accordo tra Cassa Depositi e Prestiti e l’Associazione delle Banche Italiane (Abi) sono attivati mutui agevolati a favore di giovani coppie, famiglie numerose o famiglie con disabili. Tali mutui devono essere destinati all’acquisto di prime case (non di lusso) o alla loro ristrutturazione. Inoltre, tali contratti saranno esenti da imposta di bollo e di registro e da altre imposte indirette.

Per quanto riguarda il mutuo legato alla legge 104, sul sito di Cassa Depositi e Prestiti si legge che un apposito stanziamento viene messo a disposizione per creare una garanzia “per l’erogazione, attraverso il canale bancario, di mutui garantiti da ipoteca alle persone fisiche per l’acquisto di immobili residenziali, con priorità per le abitazioni principali, preferibilmente appartenenti alle classi energetiche A, B o C e/o per interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica”. Tale garanzia è fornita in via prioritaria alle categorie sopra elencate (giovani coppie, nuclei familiari con almeno un disabile e famiglie numerose).

Come fare domanda? Occorre rivolgersi a uno degli istituti di credito aderenti alla convenzione.  Le richieste verranno vagliate a seconda del tipo di motivazione, che darà luogo a finanziamenti di importo diverso: fino a 100mila euro per ristrutturazione ed efficientamento energetico, fino a 250mila per l’acquisto abitazioni, fino a 350mila euro per acquisto, ristrutturazione ed efficientamento energetico sulla stessa abitazione.

Le richieste vanno corredate da un piano dei lavori e dei costi stimati, e verranno vagliate caso per caso dalle banche, ciascuna delle quali comunicherà la propria particolare procedura per l’accogliemnto delle domande e per l’erogazione del mutuo. In genere le durate previste sono di 10 anni per ristrutturazione e 20 o 30 anni per l’acquisto abitazione.

MUTUI INTERESSI PASSIVI

Mutui, un decreto cancella la deducibilità degli interessi passivi

mutuo casa

Cambia la deducibilità degli interessi sui mutui delle società immobiliari che costruiscono appartamenti da affittare. E Assoimmobiliare e Ance lanciano l’allarme: il provvedimento rischia di assestare un brutto colpo al real estate italiano. 

Secondo il nuovo provvedimento, contenuto nel decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri che attua la direttiva Atad (la direttiva europea anti elusione fiscale), è cancellata la possibilità per le società immobiliari di dedurre integralmente gli interessi passivi dei mutui stipulati per la costruzione di edifici destinati alla locazione.

Cosa dice il decreto sulla deducibilità degli interessi passivi

L’articolo 1 del decreto riscrive così l’articolo 96 comma 3 del Tuir, che si riferisce a questo tema, applicando i limiti di deducibilità anche ad interessi passivi e oneri finanziari, che, secondo quanto risulta dalla relazione illustrativa del decret, sono espressamente inclusi dalla direttiva europea (articolo 2, paragrafo 1, numero 1) nell’elenco delle grandezze a cui applicare la limitazione della deducibilità.

L’allarme di Assoimmobiliare e Ance

Assoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, e Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, hanno espresso grande preoccupazione per gli effetti del nuovo decreto, chiedendone la correzione per non mettere a rischio il mercato immobiliare italiano.

“Tale decreto – si legge nella nota – rappresenta un segnale assai preoccupante che va a colpire duramente un’industria, quella immobiliare e delle costruzioni, che rappresenta una leva fondamentale al servizio dell’economia del Paese e contribuisce in modo importante all’occupazione e per circa il 18% al PIL dell’Italia, anche favorendo l’afflusso di capitali internazionali. La minore deducibilità degli interessi passivi impatterà pesantemente sul mercato delle locazioni di immobili, siano questi ad uso uffici, commerciali o con altre destinazioni d’uso, con un effetto negativo, in ultima istanza, anche per le imprese affittuarie”.

Conseguenze sulla tassazione di immobili per locazione

La limitazione alla deducibilità, secondo Assoimmobiliare e Ance, genererebbe un incremento della tassazione per le società immobiliari stimabile in almeno 5-6 punti percentuali da aggiungere all’aliquota Ires del 24%. Tale aggravio si aggiungerebbe all’indeducibilità degli interessi passivi ai fini Irap previsto dall’attuale normativa e al rilevante peso dell’Imu che già gravano sugli investitori immobiliari, mettendo a dura prova la pianificazione di ulteriori investimenti di sviluppo che, a sua volta, in particolare per le imprese del sistema Ance, pregiudica strutturalmente la futura domanda di costruzioni, rischiando di deprimere così l’intero comparto.

Valori immobiliari in calo se sparisce la deducibilità

“L’industria immobiliare, già soggetta ad una fiscalità fortemente penalizzante – avverte la nota di Assoimmobiliare e Ance – rischia di vedere così vanificati gli effetti di una ripresa di cui si riscontrano i primi segnali, dopo una lunga crisi che ha colpito non solo questo settore, ma l’intero Paese. Oltre a impattare sulle prospettive di crescita del settore, questo provvedimento avrebbe l’effetto di abbattere immediatamente i valori degli immobili esistenti”.

Un fatto non solo controproducente, ma anche contradditorio rispetto ai piani recentemente annunciati di cessione di parti rilevanti del patrimonio immobiliare pubblico. A ciò si aggiunge un quadro di fiscalità incerta e penalizzante per gli investitori internazionali, a cui si dovrebbe, al contrario, guardare con interesse per un buon esito delle iniziative di dismissione.

MUTUI COSA INCIDE LO SPREAD?

Spread e tassi dei mutui: l’aumento ora dipende dalla manovra economica

mutui

Nonostante Banca d’Italia e lo stesso ministro Tria avessero espresso preoccupazione per possibili aumenti dei costi dei mutui a seguito dei movimenti dello spread, lunedì mattina il parametro si è rivelato in deciso calo, dopo l’apertura del ministro dell’Interno a possibili riduzioni del deficit. “Il 2,4% del deficit/Pil non è intoccabile in vista della crescita”, ha detto Salvini. Occhi puntati, intanto, sull’andamento dei mutui: Roberto Anedda di Mutuionline e Stefano Rossini di Mutuisupermarket hanno commentato i movimenti dei tassi con idealista/news.

Tassi dei mutui: un aumento fisiologico

“Finora i livelli dei tassi sono stati surreali – afferma Stefano Rossini, Ad i Mutuisupermarket. – Abbiamo avuto spread sui mutui a tasso variabile dello 0,7% sull’Euribor e di poco più dello 0 sul tasso fisso. Ovviamente è fisiologico che prima o poi qualcosa si muova.  Secondo le banche da noi consultate il trend al rialzo è molto chiaro. La sua velocità e ampiezza è invece meno chiara, poiché su questa intervengono le notizie, le dichiarazioni dei politici e quant’altro. Ma in ogni caso è chiaro che nei prossimi trimestri si convergerà su un pricing al rialzo”.

Da cosa dipende il rialzo dei tassi dei mutui? “In effetti già da quest’estate gli spread bancari hanno iniziato a salire – risponde Rossini, – soprattutto per quanto riguarda i tassi fissi, in ottica repricing. Da settembre questo movimento ha avuto un’accelerazione. Intesa e Unicredit hanno aumentato di 15-30 punti base gli spread sui mutui a tasso fisso, che sono oltre il 70% degli erogati, e di 10-20 punti base i variabili. Si è trattato anche di scelte strategiche, di budget, di adeguamento ai price maker, di disponibilità di tesoreria ecc”.

Spread Btp-Bund e aumento dei tassi sui mutui

Lo spread Btp-Bund ha avuto un peso? Risponde Rossini: “Tra ottobre e novembre senz’altro l’aumento dello spread e delle tensioni sui mercati hanno avuto il loro peso nell’accelerare i movimenti al rialzo. Crescendo il rendimento dei Btp è ovvio che aumenta il costo dell’approvvigionamento di liquidi per le banche, che sono costrette a rifarsi sui costi dei finanziamenti a famiglie e imprese”.

“Il livello dello spread può diventare preoccupante se si dovesse stabilizzare sopra i 300 punti – aggiunge Roberto Anedda, Ad di Mutuionline. – La cosa determinante darà la direzione che prenderanno i mercati dopo la bocciatura della manovra da parte dell’Ue, che era già scontata, a seconda dei quello che intenderà fare di conseguenza”.

Dopo la bocciatura Ue: scenari possibili per i tassi dei mutui

Cosa potrà succedere? “Ora si aprono una serie di scenari – riflette Anedda, –  tra cui il governo dovrà giostrarsi e che avranno ripercussioni pratiche su banche imprese e famiglie. O si cercherà il dialogo con l’Europa rassicurando i mercati; oppure si andrà avanti ad oltranza cercando nuove coperture finanziarie per pagare eventuali multe. E qui si apriranno scenari ulteriormente negativi, perché quando si toccano le imposizioni fiscali si compromette la crescita economica, e quindi si modifica l’effetto sperato dalla manovra stessa”.

Mutui: nessun credit crunch in arrivo

Cosa accadrà a seguito della fine del Qe? “Non è detto che dopo la fine dell’acquisto asset da parte della Bce sparirà qualsiasi politica monetaria – è la visione ottimista di Rossini. – Anche perché restano l’obbiettivo dell’inflazione al 2% e quello della crescita economica, che ancora non sono pienamente raggiunti. Quindi l’attenzione della Bce probabilmente continuerà ad esserci. Inoltre, almeno fino all’estate 2019, i tassi di interesse saranno immutati: prevedo quindi una sostanziale tranquillità nei prossimi mesi.  La situazione è ben diversa rispetto al 2012 , quando il sostegno della Bce non esisteva affatto”.

Possibile un nuovo credit crunch a seguito di un calo di fiducia da parte delle banche? “Non direi, – risponde Rossini. – Al momento le banche vedono anzi nel 2019 un anno di crescita, certo non di contrazione. C’è massima disponibilità ad accogliere la maggiore domanda di mutui, che è in crescita, ed è guidata, più che dallo spread, dalle dinamiche di domanda e offerta proprie del mercato immobiliare. Notiamo anzi anche un aumento nei flussi dei mutui erogati. La concessione del credito al momento non è un problema: può diventare un problema il prezzo a cui concederlo. Il che dipende dai fattori di cui sopra”.

Quale mutuo scegliere: tasso fisso o tasso variabile?

Cosa consigliare, quindi, a chi deve comprare una casa con un mutuo? “Occorre fare attenzione – avverte Anedda. – Con un aumento dello spread per i nuovi mutui potrebbero esserci tassi maggiori, che potrebbero far desistere qualcuno dall’acquisto. Ma dato che al momento la situazione non è peggiorata, anzi, le offerte attuali sono ancora vantaggiose nonostante gli aumenti degli spread bancari,  c’è ancora la possibilità di approfittarne per acquistare. Meglio fare in fretta però, perché le condizioni cambiano di mese in mese”.

“Chi deve surrogare il mutuo ha ancora due trimestri di tranquillità, per cui che si affretti – aggiunge Rossini.- idem per i nuovi mutui acquisto, dato che abbiamo avuto tassi al minimo per tanto tempo e siamo vicini ad aumenti. Oggi più si aspetta e più si rischia. I tassi fissi sono ancora a livello attrattivo per durate dai 15 anni in su; per durate inferiori meglio un variabile”.

MUTUI TASSI IN RIALZO

 

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui,  al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base: l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”.

DEFICIT PUBBLICO

   Aumento del deficit pubblico al 2,4%: quali rischi corre l’Italia?

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Il lato positivo è che la manovra 2019 (il cosiddetto Def) ha trovato 27 miliardi per finanziare le costose misure previste. Quello negativo: a pagare il conto è il rapporto deficit/Pil, che salirà al 2,4% per i prossimi tre anni. Esulta il governo, un po’ meno i mercati: Piazza Affari viaggia in negativo, i titoli bancari affondano, lo spread decolla. Vediamo cosa rischia l’Italia dopo questa decisione.

Perchè è importante un deficit/Pil sotto il 2%

La premessa da fare è che il rapporto “ottimale” tra deficit (ovvero il saldo negativo dei conti dello Stato) e il Pil lo stabilisce l’Europa. Se è vero che il trattato di Maastricht fissa tale livello al 3%, e se è altrettanto vero che con un parametro al 2,4% l’Italia sarebbe comunque “in regola” da questo punto di vista, è anche vero che per l’Italia vale un discorso leggermente diverso. Nel 2012 è stato infatti votato un Patto di Stabilità che impone l’impegno per gli Stati membri di portare il rapporto deficit/pil quanto più possibile vicino allo zero, ovvero all’obbiettivo del pareggio di bilancio che l’Italia ha anche inserito nella Costituzione Italiana. Questo impegno si fa particolarmente pressante per quei Paesi che hanno una situazione di debito pubblico particolarmente dissestata, per evitare che in futuro possano dare problemi simili a quelli dati dalla Grecia che ai tempi della crisi ha necessitato di un costoso salvataggio.

L’Italia ha un rapporto debito/Pil vicino al 132% (contro il 60% richiesto dall’Europa), quindi si può dire che il nostro Paese non possa permettersi troppe alzate di coda. E in effetti negli ultimi anni il nostro deficit/Pil è stato in costante calo, raggiungendo nel 2017 il 2,3% del Pil. Per quest’anno ci si attendeva un ulteriore calo. Il ministro Tria sarebbe stato disposto a concedere un rapporto dell’1,9%, che avrebbe evitato “bacchettate” da parte dell’Unione Europea. Invece, l’accordo prevede un aumento al 2,4% per i prossimi tre anni. Che non sarà senza conseguenze. Ecco quali.

1. Forte ribasso nei mercati finanziari

A dare immediato seguito alla notizia sono stati i mercati: Piazza Affari ha aperto in forte ribasso, con i titoli bancari tra i più interessati dai cali. I fondi di investimento internazionali, infatti, puntavano sulla vittoria dell’ipotesi Tria, e hanno investito in questo senso. Se invece tale ipotesi verrà smentita, e il rapporto deficit/Pil sarà davvero al 2,4%, una prossima ondata di vendite da parte di fondi di investimento di tutto il mondo colpirà, con tutta probabilità, l’Italia, affossando ulteriormente le banche e, di conseguenza, tutti gli altri titoli del listino.

2. Lo spread a 300 punti base peserà sul costo dei mutui

Si aggiungano poi i rendimenti dei titoli di Stato, che non sono altro che il costo che l’Italia deve sostenere per ottenere prestiti: il BTp a dieci anni si avvicina al 3%, e il suo spread con il Bund tedesco ha raggiunto i 250 punti base. Secondo gli analisti di Bloomberg, il parametro potrebbe tornare sulla soglia critica dei 300 punti base. Quali siano le code ma in sintesi si può dire che se la situazione dovesse persistere ciò si tradurrebbe in un maggiore costo di rifinanziamento per i prestiti dello Stato, che si ripercuoterebbe a catena su tutte le banche e, infine, su coloro che dalle banche acquistano servizi e finanziamenti, come prestiti e mutui. Altra ragione, questa, dei cali odierni in Borsa dei titoli bancari.

3. Probabile declassamento dell’Italia da parte delle agenzie di rating

Altra conseguenza negativa di questo scenario sarà l’occhio malevolo delle agenzie di rating sul nostro Paese. Standard&Poor’s e Moody’s avevano avvertito: la valutazione sul rischio di credito italiano sarebbe stata in sospeso fino a quando la manovra non fosse stata approvata e presentata. Con la decisione sul deficit/Pil, il declassamento potrebbe essere alle porte. E la qualifica a “junk bond” per i titoli di Stato italiani si avvicinerebbe sempre più.

4. Bocciatura da Bruxelles, procedura di infrazione, Italexit?

Infine, ma non meno importante, il significato di questa scelta nei riguardi dell’Unione Europea. Contravvenire a una precisa richiesta di Bruxelles equivale a una dichiarazione di indipendenza? Si profila il rischio di Italexit? Probabilmente per immaginare questo è presto. Sta di fatto che senz’altro, nei prossimi mesi, l’Italia si guadagnerà un bollino nero non da poco. A fine ottobre la Commissione Europea dovrà infatti valutare la manovra di bilancio, e la bocciatura, con un deficit nominale oltre il 2% del Pil, è già stata annunciata senza mezzi termini da Bruxelles. Che raccomandava all’Italia un impegno verso il pareggio di bilancio, e si troverà invece una deliberata violazione che farà perdere, probabilmente, l’”indulgenza” finora mostrata verso un Paese che già così apertamente viola la richiesta di un debito/Pil al 60%. Potrebbero essere quindi in arrivo sanzioni o richieste ancora più stringenti in termini di contabilità statale: entro il 30 novembre potrebbe essere “suggerita” dalla Commissione una manovra correttiva. Che porrebbe il Governo davanti ad una scelta radicale: restare in carreggiata o incorrere, il prossimo maggio, in una procedura d’infrazione che prevede un deposito dello 0,2% del Pil e l’obbligo di ridurre il debito di un ventesimo all’anno. L’eventuale scelta del Governo di impuntarsi contro questa decisione potrebbe avere conseguenze imprevedibili.

COME PAGARE IL MUTUO

        Come pagare il mutuo senza usare i propri soldi

mutuo casa

Mutuo necessario, ma poca voglia di usare il proprio capitale per pagarlo? Potrebbe essere una soluzione intraprendere degli investimenti per finanziarlo. Vediamo se si tratta di un’idea conveniente e quali siano le alternative.

Investire per pagare il mutuo

Il sito “La legge per tutti” ipotizza la stipula di un mutuo ad un tasso dell’1,5% (circostanza possibilissima agli attuali tassi) e un investimento al 4%, che teoricamente, investendo una somma adeguata, potrebbe garantire sufficienti liquidi per compensare le rate. Circostanza tuttavia, quest’ultima, un po’ meno possibile, dato che sono pochi gli investimenti finanziari in grado di garantire questi rendimenti, data la presente situazione dei tassi di interesse. Ammettendo comunque di trovare un investimento siffatto, va detto che se il tasso del mutuo resterà invariato per tutta la sua durata, il rendimento dell’investimento potrebbe variare, al rialzo o al ribasso, anno per anno. Il che crea una situazione di incertezza che non tutti possono gestire. Oltretutto, poiché nella rata del mutuo non sono compresi solo gli interessi ma anche il capitale, parte del denaro destinato agli interessi potrebbe ridursi anno per anno, andando a limare anche il rendimento dell’investimento stesso.

Rapporto rata reddito adeguato a pagare il mutuo

Un’alternativa all’intraprendere il pagamento di un mutuo tramite un investimento che intacchi il capitale è quella di avere uno stipendio tale da poter sostenere la rata di un mutuo. In tal modo si rispettano gli impegni con la banca, e il capitale è salvo (e potenzialmente reinvestibile). In effetti questa è la situazione che anche le banche preferiscono, dal momento che tra le garanzie richieste c’è un adeguato rapporto rata/reddito. Occorre, però, anche pensare all’eventualità di perdita di tale fonte di reddito, ed ecco perché esistono le assicurazioni contro la perdita del lavoro. Ma in quel caso, per non perdere la casa, occorrerebbe comunque attingere al capitale per poter pagare le rate del mutuo. Capitale che potrebbe essere intaccato in qualsiasi momento da spese impreviste (sanitarie, figli che studiano o si sposano ecc).

Mettere da parte soldi per la rata

Una terza possibilità è quella di mettere da parte ogni mese una quota del proprio stipendio o pensione per potersi assicurare un ammontare da investire in un mutuo. Questa, secondo La legge per tutti, potrebbe essere la migliore soluzione: si reinvestirebbe solo questa liquidità, lasciando intatto il capitale di partenza, e se anche non fosse totalmente sufficiente a finanziare le rate costituirebbe comunque un aiuto.

Le spese per il mutuo

Prima di decidere il proprio piano di investimento, comunque, occorre ben calcolare tutte le spese del mutuo, che, oltre la rata, consistono in:

  • commissioni di acquisto e di vendita alla banca (minimo lo 0,2% per ciascuna delle operazioni);
  • spese per accendere il mutuo (perizia e istruttoria);
  • spese di assicurazione del mutuo, anche se non sei obbligato a farlo con la stessa banca.

Va anche considerato, tuttavia, che il 19% degli interessi passivi del mutuo è detraibile dal 730, in caso si trattasse dell’acquisto della prima casa. Se la somma di tali spese al netto delle detrazioni eventuali fosse inferiore a quanto ci si rimetterebbe pagando la casa in cash, allora investire nel mutuo sarebbe conveniente. Altrimenti, no.