Canone concordato, la mancata rinnuncia al rinnovo allunga il contratto

L’omessa rinuncia al rinnovo allunga il contratto di locazione a canone concordato. Ecco quanto chiarito dal legislatore con una norma di interpretazione autentica contenuta nell’art. 19-bis del dl n. 34/2019 (decreto crescita) convertito in legge n. 58/2019.

Il legislatore ha risolto la questione riguardante i contratti di locazione a canone concordato e in particolare gli effetti della mancata comunicazione della rinuncia di rinnovo. Secondo quanto stabilito, il contratto si intende rinnovato per un altro biennio.

Protagonisti sono i contratti previsti dal comma 3, art. 2, legge n. 431/1998, ai sensi del quale le parti (locatore e conduttore), in alternativa ai contratti di locazione a canone libero di durata 4+4, possono effettuare la locazione definendo il valore del canone, la durata del contratto e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi locali intervenuti fra le organizzazioni delle proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Per tale tipologia di contratti la durata minima è fissata in tre anni, alla scadenza dei quali, se le parti non abbiano concordato diversamente, scatta di diritto la proroga biennale salvo facoltà di disdetta da parte del locatore per motivi previsti dalla medesima disposizione al comma 5. Lo stesso comma prevede anche che, al termine dei 2 anni di proroga, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura di rinnovo a buone condizioni o di rinuncia al rinnovo.

In ogni caso, l’intenzione deve essere comunicata all’altra parte con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza e qualora tale comunicazione manchi il contratto si intende rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Ex lege è stato ora stabilito che, se al termine del quinquennio di durata del contratto dovesse mancare la comunicazione di rinuncia al rinnovo, il contratto si intende rinnovato alle stesse condizioni per altri due anni.

Cedolare secca affitti commerciali 2019

A partire dal 1º gennaio 2019 è entrata in vigore la cedolare secca sui negozi e capannoni. Ma per i proprietari ci sono diversi vincoli per l’applicazione della flat tax. Vediamo quali sono i sette requisiti da considerare per la cedolare secca sugli affitti commerciali 2019.

Cedolare secca limiti di applicazione

La legge di bilancio 2019 ha approvato l’estensione della cedolare secca anche agli affitti commerciali. Ma ci sono dei limiti da considerare e che rendono perlomeno dubbia l’efficacia di questa norma tanto da spingere spinto varie associazione di proprietari, tra cui Confedilizia, a chiedere una revisione della norma. Vediamo quali

1) Cedolare secca sugli affitti commerciali anche per le società?

Mentre per quanto riguarda le locazioni abitative l’Agenzia delle Entrare ha escluso gli inquilini-società, la norma che istituisce la flat tax per gli affitti commerciali non contiene questo limite

2) Canone a scaletta per gli affitti commerciali

E’ esclusa la possibilità, in maniera analoga agli affitti abitativi, di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Ma questo vincolo non vale per i cosiddetti “canoni a scaletta” che dovrebbero essere compatibili con la cedolare.

3) Cedolare secca affitti commerciali, esclusione dei vecchi contratti

Esclusi dall’applicazione della cedolare secca i contratti stipulati a fine 2018 nache se con decorrenza a partire dal 1º gennaio 2019. Compresi i contratti stipulati nel 2019, con decorrenza dal 2020.

4) Cedolare secca negozi e capannoni, limite superficie

La cedolare secca per i negozi e i capannoni è applicabile solo a spazi con una superficie non superiore a 600 metri quadrati. Anche se non viene specificato a quale superficie ci si riferisca, probabilmente si tratta della superficie calpestabile.

5) Recessi anticipati esclusi dalla cedolare secca affitti commerciali 

Esclusi dalla cedolare secca per gli affitti commerciali i contratti già in corso al 15 ottobre e interrotti in anticipo rispetto alla naturale scadenza. Si tratta delle risoluzioni e dei recessi anticipati.

6) Contratti cedolare secca per diversi soggetti

Esclusi dalla cedolare secca i contratti in essere alla data del 15 ottobre tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile se interrotti in anticipo sulla sua scadenza naturale. Se cambiano i soggetti giuridici, la cedolare secca dovrebbe essere possibile.

7) Cedolare secca affitti commerciali per le pertinenze

Sembra che ad essere ammesse siano anche le pertinenze dei negozi e che la superficie non debba essere considerata per il raggiungimento della soglia di 600 m2. La norma non dice nulla sul numero né sulla categoria catastale delle suddette pertinenze.

A RISCHIO IL CANONE CONCORDATO

Confedilizia, lo sblocco dei tributi locali mette a rischio l’affitto a canone calmierato

Lo sblocco degli aumenti dei tributi e delle relative addizionali potrebbe mettere a rischio l’affitto a canone calmierato. A dirlo è Confedilizia, secondo cui negli ultimi anni l’appetibilità degli affitti a canone calmierato si è molto affievolita.

Per la prima volta da tre anni a questa parte, nella legge di bilancio non c’è la norma che, “al fine di contenere il livello complessivo della pressione tributaria”, vietava a Regioni ed Enti locali di “deliberare aumenti dei tributi nonché delle addizionali ad essi attribuiti con legge dello Stato”.

Lo sblocco degli aumenti disposto dal Governo mette a rischio, fra l’altro, il comparto dei contratti di locazione abitativa cosiddetti “concordati”, vale a dire quelli il cui canone è calmierato dagli accordi fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Si tratta di quella speciale categoria di contratti di locazione nata vent’anni fa sulla base di un patto molto chiaro: canoni al di sotto di quelli di mercato in cambio di agevolazioni fiscali per i proprietari.

Dopo la manovra Monti del 2011, la tassazione locale su questi immobili si è addirittura quadruplicata, con l’Imu e poi con la Tasi. E l’appetibilità degli affitti a canone calmierato si è molto affievolita, tanto che si è tentato di limitare il danno riducendo l’aliquota della cedolare (ma l’aliquota ridotta scadrà alla fine del 2019, mentre andrebbe stabilizzata perché sia ancora incentivante).

Ora, il rischio è che i Comuni sfruttino la possibilità loro concessa dalla manovra aumentando le aliquote proprio per questi immobili, visto che sono fra i pochi con livelli di Imu e Tasi ancora inferiori al massimo (in alcune città la tassazione potrebbe crescere di oltre il 150%). Con l’effetto di spingere i proprietari a scegliere i contratti a canone libero.