Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prescrizione Imu e Tasi: una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i termini

Quando cade in prescrizione il mancato pagamento di Imu e Tasi? A stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza sui tempi entro cui il Comune può richiedere il mancato pagamento delle tasse sulla casa.

Se il contribuente non paga le imposte sulla casa, secondo i codici tributo Imu corrispondenti, su uno degli immobili di sua proprietà può incorrere in un procedimento da parte del Comune che “iscrive al ruolo” l’imposta e la comunica all’Esattore per la riscossione ossia per l’avvio delle pratiche necessarie al pignoramento.

A incaricarsi del pignoramento per il mancato pagamento di Imu e Tasi è l’Agenzia Entrate Riscossione, a meno che il Comune non abbia stipulato una convenzione con altro esattore. Al contribuente viene notificata una cartella di pagamento.

Prescrizione Imu non pagata

Anche per Imu e Tasi il termine di prescrizione è di cinque anni. Ciò comporta che se la cartella di pagamento viene notificata dopo tale termine non va pagata (sempre e quando sia stata impugnata davanti al giudice e che questo l’abbia annullata, altrimenti, anche se illeggitima, diventa definitiva).

La sentenza n 28576/17 del 29/11/2017 fa un passo avanti rispetto a quanto stabilisce la legge e specifica entro quanto tempo interviene la prescrizione Imu e Tasi. Il termine che prescrive la cartella di pagamento, secondo quanto stabilisce la Cassazione, è lo stesso di quello fissato per il tributo, ovvero cinque anni.

Se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non avvia gli atti di pignoramento entro tale forbice di tempo, né sollecità il pagamento con una intimidazione, si verifica la prescrizione e il contribuente non deve versare niente al Comune per il mancato pagamento di Imu e Tasi.

Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile facesse ricorso contro l’avviso di pagamento e perdesse la causa, il termine di prescrizione diventa di diece anni, perché a fare testo non è più la cartella, ma il provvedimento del giudice.

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Tassa unica Imu e Tasi: i contenuti della proposta

Proprio mentre si avvicinano le scadenze per Imu e Tasi, torna alla ribalta la questione di una tassa unica che le riunifichi.

Tra i prossimi obbiettivi del Governo potrebbe esserci infatti la riapertura del dossier tasse sulla casa, con l’idea di creare una tassa unica che comprenda Imu e Tasi. La proposta, avanzata dalla Lega, ha già subito un esame tecnico del Ministero dell’Economia prima che, alla fine dello scorso anno, il tema fosse messo da parte a causa di altre impellenti questioni di bilancio.

Il mattone italiano resta tuttavia all’ordine del giorno con l’idea di una nuova Imu che semplifichi le tasse: uno degli ostacoli all’investimento in immobili è stato da sempre infatti rappresentato dall’incognita fiscale, senza considerare le difficoltà di un calcolo di due tasse sulla stessa base imponibile.

La proposta di legge sulla nuova Imu è composta da tredici articoli che propongono:

  • l’unificazione di Imu e Tasi in nome della semplificazione;
  • l’invio da parte dei Comuni di un bollettino precompilato ai contribuenti per facilitare i pagamenti (questione resa difficile dalla diversa applicazione delle aliquote da parte di Comuni diversi);
  • riforma del criterio delle aliquote comunali, nella misura di un massimo di dieci da applicare ad altrettante tipologie di immobili;
  • separazione delle tipologie di immobili in due categorie: residenziale (prime e seconde case, immobili dati in affitto o comodato d’uso, immobili vuoti) e non residenziale (immobili industriali, commerciali, laboratori, capannoni, ospedali e affini);
  • aliquota massima per i Comuni, che porterebbe a limitazioni nelle aliquote aggiuntive (con possibili proteste da parte dei Comuni).

 “Riunire Imu e Tasi in un’unica imposta potrebbe riportare maggiore fiducia nel comparto immobiliare, la cui sofferenza negli ultimi anni è stata sicuramente accentuata anche dalla confusione generata dai molteplici balzelli”, è  il commento di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa.

“Come Fimaa – continua il presidente Taverna – rimaniamo convinti che l’elevata pressione fiscale su immobili, imprese e famiglie continui a costituire una pesante zavorra tanto per il settore quanto per la ripresa economica. L’auspicio è che le indiscrezioni sul riunire in una nuova unica imposta Imu (esente per la prima casa) e Tasi, possano trovare seguito con la riduzione del carico fiscale, recuperando risorse dalla spesa pubblica improduttiva. Solo così si potrebbe contribuire all’effettiva ripresa dell’economia e ridare ossigeno al comparto immobiliare, che rappresenta la cartina di tornasole della salute del Paese”.

“ Ci auguriamo, – conclude Taverna, – che la proposta della tassazione unica sulla casa, non sia il preludio per l’incremento o l’inserimento di nuove imposte su immobili ed imprese. Non possiamo permetterci altri balzelli o patrimoniali né tantomeno l’aumento dell’iva, che avrebbe conseguenze nefaste per la ripresa economica e per i consumatori”.

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Agevolazioni prima casa occupata, non si perdono i benefici

Con l’ordinanza n. 12404 del 9 maggio 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che il contribuente ha diritto a conservare le agevolazioni sulla prima casa quando non prende la residenza entro i termini perché chi occupa abusivamente l’abitazione glielo impedisce.

Con questa ordinanza la Cassazione ha accolto il ricorso del neo proprietario di un immobile occupato dall’inquilino sfrattato. Nel motivare il verdetto, è stato ricordato che per la fruizione dei benefici prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, l’acquirente è tenuto a trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Il trasferimento della residenza è un elemento costitutivo del beneficio richiesto e per il contribuente rappresenta un preciso obbligo.

La Cassazione ha però precisato che è necessario tener conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla loro inevitabilità, imprevedibilità e non impugnabilità alla parte obbligata.

Ne consegue che il mancato trasferimento, nei termini di legge, della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione qualora detto evento sia dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto, non prevedibili e tali da sovrastare la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro i termini di legge.

Si ricorda che chi acquista una casa adibita ad abitazione principale può usufruire dei seguenti benefici fiscali:

  • acquisto casa dal costruttore – Iva ridotta al 4% anziché al 10%; pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
  • acquisto casa da privato – imposta di registro con aliquota ridotta al 2%; pagamento imposta ipotecaria in misura fissa di 50 euro; pagamento imposta catastale in misura fissa di 50 euro.

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
  • il contribuente deve stabilire la residenza nell’immobile acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi dall’acquisto;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa.
 

Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

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Mutuo o affitto? Cinque motivi per scegliere una soluzione o l’altra

Mutuo o affitto? Il dilemma è annoso e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi.

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’analisi del Corriere della Sera, a lungo termine è l’acquisto a convenire rispetto all’affitto, con un vantaggio che può arrivare fino a 43 mila euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un bilocale medio nella periferia di Milano. Situazione che può migliorare anche in altre zone d’Italia, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, precisa il Corriere, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si ritrova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita.

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto? Guardando ai più recenti dati, proprio Milano e la Lombardia meglio testimoniano una impennata di affitti, con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo.

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

1. Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna provvigione per gli agenti immobiiliari, nessuna imposta catastale e di registro.

2. Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali).

3. Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione.

4. Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% (media dati Tecnocasa  sulle grandi città). Un problema che con l’affitto non esiste

5. Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni.

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

1. Tassi di interesse ai minimi sui mutui

“Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici – spiega Stefano Tempera, fondatore di Cercamutuo.com, –  è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno”.

2. Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

“Tra gli altri vantaggi del mutuo – aggiunge Tempera, – se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione”.

3. Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita.

4. Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno (ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile.

5. Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico.

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Cedolare secca nella dichiarazione dei redditi, compilazione del 730 2019

Chi affitta un immobile e decide di optare per il regime alternativo della cedolare secca deve indicarlo nel modello 730 2019

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce l’Irpef, le addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e bollo e si applica ai redditi derivati da locazione. Per effetto della legge di bilancio per il biennio 2018-2019 è stato prorogata la cedolare secca al 10% per i canoni concordati. Dal 2018, inoltre, si applica anche la cedolare secca del 21% sugli affitti brevi.

 Per poter applicare la cedolare secca il proprietario deve essere una persona fisica e il contratto deve riguardare una locazione abitativa. 

Quadro b nel 730 2019

In entrambi i casi, la scelta della cedolare secca va dichiarata nella sezione I del quadro B del modello 730, indicando

  • i dati dell’immobile concesso in locazione
  • segnalando la casella di colonna 11 “cedolare secca”
  • indicando gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nella sezione II del quadro B
  • Per ciascun immobile il dichiarante deve compilare un rigo del quadro B (da B1 a B8). Nel caso in cui la situazione dell’immobile abbia subito cambiamente importanti del corso degli anni, il dichiante deve compilare più righi, uno per ciascuna situazione, barrando la casella “Continuazione”. 

730 2019 quadro f cedolare secca

Ai fini della dichiarazione dei redditi 2018, nel quadro F dovranno essere indicati:

  • versamenti acconto e saldo F24 cedolare secca sulle locazioni
  • eventuali eccedenze delle precedenti dichiarazione, come crediti Irpef e addizionali comunali e regionali non rimborsati dal datore di lavoro e credito d’imposta sostituitiva sui redditi diversi di natura finanziaria
  • ritenute e acconti sospesi a causa di eventi eccezionali
  • importi acconto cedolare secca sulle locazioni per il 2016

Per compilarlo bisgna indicare nei diversi righi

Rigo F1 – l’importo dei versamenti di acconto relativi all’anno 2015
Rigo F3- Eccedenze che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F4 – Eccedenze delle addizionali regionale e comunale che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F6: va compilato dal dichiarante solo se ritiene di dover versare una somma più bassa da quella calcolata da chi presta attenzione fiscale.

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Vuoi ristrutturare casa? Ecco cinque cose da chiarire se vuoi usufruire del bonus fiscale

Chi vuol mettere a nuovo la propria casa anche per quest’anno potrà usufruire della detrazione fiscale del 50% per il cosiddetto “bonus edilizia”. Analizziamo insieme 5 nodi salienti per chi sogna di ristrutturare la propria casa e accedere ai bonus fiscali.

1. Tra i beneficiari anche conviventi e titolari di compromesso di acquisto

Oltre ai titolari di diritti reali sull’immobile e locatari/affittuari, possono accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni anche il convivente more uxorio, seppure non abbia un contratto di comodato né diritti di proprietà sull’immobile, le persone anche dello stesso sesso vincolate da unione civile ai sensi della legge 76/2016 e l’acquirente dell’abitazione che abbia firmato il solo compromesso purché questo sia stato registrato e contenga l’immissione in possesso dell’abitazione.

2. Bonus ristrutturazioni per singole abitazioni solo in caso di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia

L’accesso alle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione eseguiti sulle singole unità immobiliari è permesso solo se il complesso delle opere rientra tra quelle classificate come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ai sensi del DPR 380/2001.

Attenzione: la norma non fa riferimento alla modalità di presentazione della pratica in Comune, che può variare per disposizione normativa regionale, ma alla classificazione delle opere.

L’agevolazione spetta per massimo il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 1 gennaio 2018, per dieci anni in rate annuali di pari importo fino alla capienza dell’imposta annuale e sino a un massimo di spesa di 96.000 euro annui per abitazione, pertinenze incluse. Nella guida fiscale è ben chiarito che si intendono per pertinenze tutte le parti, anche se al catasto individuate come unità immobiliari a sé, che costituiscono parte dell’abitazione e che le spese dei lavori su queste pertinenze concorrono al raggiungimento della quota massima ammissibile per l’abitazione.

3. Sisma-bonus per risanamento strutturale

Chi esegue opere strutturali di messa in sicurezza statica degli edifici nelle zone classificate ad alta e media sismicità (classi 1 e 2) ma anche a media sismicità (classe 3) accessibile in caso di opere che riguardano l’intero edificio o complesso di edifici strutturalmente collegati. A differenza del passato il bonus è concesso per tutte le abitazioni, anche secondarie, nonché sugli edifici destinati ad attività produttive ed è stato prorogato direttamente sino al 2021 per agevolare i lavori anche più complessi. Per il sisma-bonus la percentuale minima di agevolazione è del 50%, ma può arrivare all’85% per i condomini, delle spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per opere però che siano state autorizzata dal 1 gennaio 2017 ed è spalmabile in soli 5 anni con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro annui per ciascuna abitazione. Per le opere cosiddette antisismiche autorizzate tra il 4 agosto 2013 ed il 31 dicembre 2016 la detrazione è fissa al 65% ma deve essere fruita in dieci anni.

4. Bonus mobili ed elettrodomestici A+: valgono anche per le spese di trasporto

È consentito accedere al bonus solo per acquisti di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe A+ (per i forni A) purché sia già stato effettuato l’inizio lavori di opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Sono detraibili anche le spese di trasporto e di montaggio ed è possibile pagare con carta di credito o bancomat oltre che bonifico ma in ogni caso il beneficio fiscale resta a vantaggio dell’acquirente degli oggetti senza possibilità di trasferimento neppure in caso di vendita dell’immobile.

Sono agevolabili il 50% delle spese sostenute per gli acquisti di mobili e grandi elettrodomestici effettuati dal 1 gennaio 2016 al 31dicembre 2017, fino ad un tetto massimo di spesa di 10.000 euro per l’intero arco temporale dell’agevolazione, per interventi di ristrutturazione iniziati dal 1 gennaio 2016. Attenzione però che deve essere stato presentato l’inizio lavori in Comune in data antecedente al pagamento dei beni e che non sono ammissibili le spese di trasloco o stoccaggio dei mobili durante l’esecuzione dei lavori edilizi sull’abitazione.

5. Iva agevolata al 10% per i lavori di recupero edilizio

Senza limiti di scadenza l’Iva agevolata al 10% per i lavori di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo purché sia in essere un contratto di appalto e per i beni finiti come porte, infissi esterni, sanitari e caldaie anche se l’acquisto è stato fatto direttamente dal committente. In caso di manutenzione ordinaria e straordinaria l’Iva resta al 22% per i beni significativi inclusi nel capitolato di appalto, come rubinetteria e sanitari, il cui costo ecceda la differenza tra costo complessivo dell’appalto e il costo di acquisto di tali beni.

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Bonus prima casa 2019: cosa succede quando si possiede già un immobile

L’agevolazione fiscale all’acquisto della prima casa è applicabile una volta sola, ovvero quando l’acquirente compra un immobile senza possederne un altro allo stesso uso e nello stesso Comune. Ma cosa succede se si possiede già un immobile che però non è adatto ad essere abitazione principale? Secondo la Cassazione, in presenza di accertata inidoneità, si può acquistare un secondo immobile raddoppiando i benefici “prima casa”.

Prima casa, idoneità soggettiva e oggettiva

Intanto bisognerebbe comprendere se l’inidoneità debba essere oggettiva (casa danneggiata da eventi naturali o fatiscente e quindi non agibile) o soggettiva (ad esempio troppo piccola per contenere un nucleo familiare allargatosi). Le interpretazioni variano, dall’Agenzia delle Entrate, che riconosce la sola inidoneità di case danneggiate da eventi naturali, alla Cassazione che con varie sentenze ha definito l’idoneità come effettiva possibilità della casa pre-posseduta ad essere abitata. Qualora questa caratteristica venisse meno, quindi, ci sarebbero gli estremi per un nuovo acquisto con i criteri fiscali riservati alla prima casa.

Idoneità come prima casa, la sentenza della Cassazione

La sentenza che più precisamente si è pronunciata sul tema è la n. 2565, depositata il 2 febbraio 2018 della Corte di Cassazione. In questa sentenza si dichiarava possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, pur possedendo un altro immobile nello stesso Comune, purchè questo fosse certificato inabitabile dall’Asl. In altre parole, non è solo una calamità naturale a poter rendere inabitabile una casa, ma anche il non verificarsi di altre condizioni che vanno certificate. Un orientamento, questo, che abbraccia la visione dell’ordinanza 203 del 22 giugno 2011 della Corte Costituzionale che ribadisce, appunto, come osti all’acquisto di una nuova “prima casa” con relativi benefici solo il fatto di possedere già un immobile idoneo alle esigenze abitative dell’interessato.

Una ulteriore conferma della rilevanza di una idoneità sia soggettiva che oggettiva l’ha data la pronuncia della Cassazione 19989/2018 che parla, oltre che di inagibilità fisica di un immobile anche, ad esempio, di inidoneità giuridica di un immobile quale causa di non idoneità soggettiva. Può infatti verificarsi il caso di un immobile acquistato in asta immobiliare e non ancora disponibile per la presenza dei precedenti abitanti.

Agevolazioni prima casa 2019

Quando si verificano questi casi, quindi, è possibile acquistare una nuova casa con le agevolazioni riservate all’abitazione principale. Che nel 2019 sono, lo ricordiamo:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: se si acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • Acquisti per successioni o donazioni:  imposta ipotecaria e catastale fissa, 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • Credito d’imposta: se si vende e si riacquista casa entro 12 mesi c’è la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Tra i requisiti, oltre appunto al non essere proprietari di un altro immobile nello stesso Comune, idoneo ad essere prima casa, vediamo:

  • La residenza o la sede di lavoro nel Comune in cui si acquista casa entro i 18 mesi dall’acquisto;
  • non avere diritti d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune
  • Acquistare una casa non accatastata come di lusso.
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“Tassi dei mutui, il momento è ancora magico per comprare casa”

Secondo quanto risulta a Mutuisupermarket, l’andamento dei migliori spread (bancari, ndr) per mutui a tasso fisso e tasso variabile mostra una inversione di tendenza da fine 2018 e inizio 2019. Dal grafico dei migliori tassi finiti sempre per mutui a tasso fisso e tasso variabile, ad oggi risulta addirittura che i tassi finiti, quindi i veri tassi di interesse pagati dai consumatori, in altre parole la spesa per interessi in soldoni, non sono mai stati così bassi come in questo trimestre

Paradossalmente conviene più fare una surroga oggi che 12 mesi fa, 24 mesi fa o 36 mesi fa, proprio quando la surroga poteva iniziare ad essere percepita come un qualcosa del passato. Faccio due considerazioni: stiamo guardando solamente le migliori offerte di mercato (per tasso fisso e tasso variabile) per ogni giorno del mese e facciamo poi una media trimestrale, e quindi ci sono alcune banche (come Credem o altre) che spesso si posizionano come particolarmente competitive e tengono le medie basse.

Un secondo punto da sottolineare è che questa grande convenienza dei tassi fissi, nonostante un aumento degli spread di circa 20 punti base fra fine e inizio 2019, è compensata da un “tracollo” degli indici IRS che da ottobre 2018 ad oggi, così come da marzo 2018 a oggi, hanno perso circa 40 punti base (IRS 20 anni è passato da 1,5% a 1,1%). Per cui se IRS scendono di 40 punti base e gli spread migliori offerte salgono di 20 punti base, il risultato è facile: le banche riescono ad aumentare gli spread, i consumatori hanno sempre la migliore offerta e tutti vivono “felici”.

Come si evince dalla media trimestrale delle migliori offerte per operazione di mutuo, oggi un mutuo a tasso fisso di 140.000 euro a 20 anni,  con un valore dell’immobile di 220.000, ha un Tan dell’1,24%, mai così basso dal primo trimestre 2012, e se si fa il plotting, davvero si vede come a marzo del 2019 siamo ai minimi dei tassi finiti di sempre. Per i variabili invece il punto di minimo dei Tan (di appena 3 punti base più basso) è del secondo trimestre 2018, 0,57% contro uno 0,60% di oggi;  quindi anche qui i prezzi sono ai minimi storici.I dati sono inconfutabili, ossia a marzo 2019, tassi alla mano, siamo ai minimi e da qui non si può che salire

Tempi e modi, come dicevo, si delineeranno nei prossimi trimestri, con tutta calma, ma oggi è un momento davvero “magico” per chi voglia sottoscrivere un mutuo, sia di surroga che di acquisto. Fra l’altro, i nuovi dati dell’immobiliare dell’agenzia delle entrate sul IV trimestre 2018 segnano un aumento delle compravendite di +9,3% (dopo un aumento di +4,3% nel primo trimestre, +5,6 nel secondo e +6,7 nel terzo). Questo ci dice che il mercato appare in costante accelerazione e i prezzi degli immobili anche in questo caso sono destinati a crescere leggermente. E’ un motivo in più per prendere la palla al balzo e beneficiare di prezzi immobiliari ai minimi e tassi di interesse ai minimi.

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Cessione immobile, quando non c’è tassazione della plusvalenza

Con la sentenza numero 171 del 2019, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha affrontato il tema della tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile.

Nel dettaglio, con la sentenza numero 171 del 2019, la sezione sedicesima della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che nella cessione di un immobile posseduto da meno di 5 anni con riserva di proprietà, qualora il pagamento dell’ultima rata e quindi il trasferimento della proprietà avvengano dopo il quinquennio, non si realizzano plusvalenze tassabili.

Ma vediamo la vicenda. Il caso in esame riguarda un accertamento ai sensi dell’articolo 67 del decreto del presidente della Repubblica numero 917 del 1986 da parte delle Entrate di Roma Tre relativo a un reddito diverso, non dichiarato, in misura pari alla plusvalenza realizzata dalla vendita di due immobili in comproprietà tra i due coniugi.

Opponendo l’accertamento, i ricorrenti hanno evidenziato che gli immobili erano stati ceduti con un atto in cui era stato previsto un riservato dominio con pagamento dell’ultima rata oltre i 5 anni dall’acquisto degli stessi immobili, per cui non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.

Dopo aver rilevato che si trattava di una vendita con riservato dominio e che l’effetto traslativo della proprietà era differito al pagamento dell’ultima rata successiva al quinquennio di possesso, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso. L’ufficio finanziario ha quindi proposto appello avverso la sentenza dei giudici provinciali chiedendone la riforma.

La Commissione regionale capitolina ha confermato la sentenza dei giudici provinciali, osservando: “Nel caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà si trasferisce al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo”.

Nella risoluzione numero 28/E del 30 gennaio 2009 e nella risposta a interpello n. 904-16/2012 dell’8 maggio 2012, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in caso di vendita con riservato dominio, l’effetto traslativo della proprietà non si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, individuando il momento di decorrenza dei 5 anni richiesti dall’articolo 67, comma 1, lett. b), del Testo unico delle imposte sui redditi, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell’atto di compravendita.

La Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria e ha deciso per la compensazione delle spese di lite.

Come richiedere il congedo lavorativo per le donne vittime di violenza

Da oggi il congedo lavorativo pagato per le donne vittime di violenza, erogato dall’Inps, potrà essere richiesto esclusivamente per via telematica.

Per percepire l’indennizzo, infatti, il percorso deve essere certificato dai servizi sociali del proprio Comune, dai centri antiviolenza o dalle Case Rifugio. Il monte-congedo di 90 giorni si può anche “spezzare” in modalità giornaliera o oraria.

L’Inps garantisce che, per svolgere i percorsi di protezione previsti dal congedo lavorativo per le donne vittime di violenza, sia pagata una indennità giornaliera pari al 100% dell’ultimo stipendio, prendendo a riferimento le voci fisse e continuative della retribuzione media giornaliera.

Con la nuova modalità di presentazione delle domande, i canali aperti sono:

  • WEB – tramite il servizio on-line dedicato, che si trova con questo percorso: “Tutti i servizi” > “Domande per Prestazioni a sostegno del reddito” > “Indennità a titolo di congedo per lavoratrici vittime di violenza di genere”. Tale servizio è accessibile direttamente dal cittadino munito di PIN dispositivo, SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) almeno di Livello 2 o CNS (Carta Nazionale dei Servizi);
  • Contact Center Multicanale – al numero 803.164 (riservato all’utenza che chiama da telefono fisso) o al numero 06164164 (abilitato a ricevere esclusivamente chiamate da telefoni cellulari con tariffazione a carico dell’utente);
  • Per chi non ha il PIN, attraverso i servizi telematici offerti dai Patronati.

Il congedo è stato introdotto nell’estate del 2015: prevedeva in origine che le lavoratrici dipendenti (del pubblico e privato) e le collaboratrici, inserite nei percorsi di protezione relativi alla violenza di genere, potessero prendere un congedo dal lavoro di massimi 90 giorni nell’arco di tre anni.

Successivamente la prerogativa è stata estesa anche alle lavoratrici autonome e a quelle del settore domestico. Attualmente il congedo interessa lavoratrici dipendenti a tempo determinato e indeterminato del settore pubblico e privato, lavoratrici autonome, operaie agricole, lavoratrici stagionali, lavoratrici autonome dello spettacolo e lavoratrici domestiche.

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Cala il prezzo di luce e gas: da aprile bolletta più leggera

Con l’inizio del mese aprile è arrivata una buona notizia per le famiglie italiane: il calo delle tariffe di gas e luce. E si tratta di una diminuzione piuttosto significativa: -9,9% per il gas, -8,5% per l’elettricità, percentuali calcolate su consumi medi di 2.700 kWh all’anno e 1.400 metri cubi di gas. A comunicarlo è stata l’Autorità per l’energia per i clienti sul mercato tutelato, aggiungendo che a causare la riduzione sono stati più fattori.

In primis la contrazione dei prezzi delle materie prime nei mercati all’ingrosso dell’energia nazionali e internazionali; in secondo luogo un inverno non troppo rigido e infine l’arrivo della primavera, grazie alla quale i consumi, soprattutto per quanto riguarda il gas, scenderanno molto rendendo le bollette più leggere. Tutto questo si traduce, ovviamente, in un deciso risparmio per le famiglie italiane. Secondo i calcoli di Arera la spesa media di ogni famiglia per l’elettricità tra il 1° luglio 2018 e il 30 giugno 2019 sarà di 565 euro, mentre per il gas si arriverà a quota 1.157 euro. Entrando nel dettaglio delle varie voci, per la luce a scendere sono soprattutto i costi per l’approvvigionamento (-12,22%), mentre per il gas è diminuito il costo della spesa per la materia prima (-10,5%).

Secondo le stime di Unione Consumatori si avrà un risparmio totale di 168 euro, di cui 50 per la luce e 118 per il gas. È però da tener presente che «il calo del prezzo del riscaldamento è un risparmio solo teorico, visto che dal 15 aprile i caloriferi saranno spenti in quasi tutta Italia». In ogni caso si tratta di un record storico: per la luce quello precedente era datato aprile 2018 (diminuzione del -8%), mentre per il gas si deve andare indietro di tre anni (-9,8%).

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Agevolazioni prima casa e residenza anagrafica, cosa dice la Cassazione

Per godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa è necessario trasferire la propria residenza anagrafica entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.

Con l’ordinanza n. 10072/2019, la Cassazione ha precisato che per usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente deve dimostrare, in base ai dati anagrafici, di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Ma vediamo la vicenda. L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso avverso la sentenza della Ctr, la quale aveva stabilito l’annullamento di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, emesso per la revoca dei benefici concessi per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, avendo il contribuente trasferito la propria residenza oltre il termine di 18 mesi.

Secondo i giudici di appello, la dimostrazione dello spostamento della residenza non deve essere limitata alla certificazione del Comune, “ma è riscontrabile oggettivamente e dai comportamenti concludenti del contribuente” attraverso la produzione, ad esempio, del pagamento della Tarsu o dell’istanza per il cambio di residenza. Ma i giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria e cassato con rinvio la sentenza impugnata.

In materia di agevolazioni prima casa, per l’Amministrazione finanziaria bisogna attribuire rilievo solo alle risultanze anagrafiche e non, come dichiarato dai giudici di merito, a generici elementi comprovanti il trasferimento di fatto nel Comune in cui è sito l’immobile. Tale principio è stato avallato dai giudici di Piazza Cavour. Questi ultimi hanno richiamato un principio già espresso in materia, secondo cui i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa “spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.”

Il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve dunque intendersi riferito al “dato anagrafico” e non al dato “meramente fattuale” sostitutivo della certificazione anagrafica, a nulla rilevando il sostenimento di spese (ad esempio spese condominiali e utenze) che comprovino la destinazione dell’immobile. E in merito alla determinazione della residenza, i giudici di legittimità tengono conto dell’unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell’iscrizione anagrafica, stabilendo che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

In questo caso specifico, il contribuente non è stato in grado di provare che il mancato perfezionamento della procedura di iscrizione anagrafica nel Comune dove era sito l’immobile acquistato non fosse ad egli stesso addebitabile, non costituendo il pagamento della Tarsu una circostanza sufficiente a comprovare l’effettivo cambio di residenza, idoneo a superare il dato anagrafico.

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Pignoramento immobiliare prima casa, quando è possibile

Quando si parla di pignoramento immobiliare della prima casa bisogna fare attenzione a cosa ci si riferisce, un conto infatti è parlare di prima casa e un conto è parlare di unica abitazione. Bisogna poi distinguere tra creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento immobiliare prima casa da privato

Il pignoramento immobiliare della prima casa da privato è possibile. Banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società possono procedere al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima casa o dell’unica o anche se all’interno vi vive un minore, un invalido o se il debitore non ha altri beni.  

Pignoramento immobiliare prima casa ex Equitalia

Gli agenti della riscossione esattoriale – l’Agenzia delle Entrate Riscossione per i crediti dello Stato e le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate – hanno il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa. Questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi”, le cartelle di pagamento.

Pignoramento immobiliare vietato sulla prima casa

Ma attenzione. Il pignoramento immobiliare della prima casa è possibile se ci si riferisce all’immobile acquistato per primo, in senso temporale, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità e via dicendo. Il pignoramento immobiliare della prima casa non è invece possibile se ci si riferisce all’unica abitazione. In questo caso, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni:

  • l’unica casa di proprietà del debitore deve essere adibita a civile abitazione;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Affinché inoltre il pignoramento immobiliare della prima casa da parte dell’agente della riscossione sia possibile:

  • devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno;
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.
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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Decreto crescita: misure per edilizia, mutui e Imu

Il decreto crescita uscito dal Consiglio dei Ministri contiene importanti misure che riguardano l’edilizia, i mutui e l’Imu. Vediamo quali sono

  • Riduzione Imu capannoni industriali – Aumenta la deducibilità dell’Imu sui capannoni che passa dal 40 al 50% nel 2019 e fino al 60% nel 2020
  • Fondo prima casa Consap 2019 – Arrivano nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Si tratterà di 100 milioni di euro, risorse dimezzate rispetto ai 200 milioni iniziali, ma che consentiranno allo strumento che ha esaurito le risorse a febbraio di tornare attivo.
  • bonus edilizia 2019 –  Le imprese di costruzione o di ristrutturazione che acquistano ed, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Semplificazione edilizia 2019 – I limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968 saranno validi solo nelle zone omogenee c, ovvero quelle destinati a nuovi complessi insediativi.
  • Efficientamento energetico comuni – Per l’anno in corso saranno erogati ai Comuni 500 milioni di euro per interventi di efficientamento energetico e sviluppo territoriale sostenibile
  • Rottamazione cartelle Imu e Tasi –  Arriva il condono per le tasse locali, come Imu, Tasi e multe auto. I Comuni potranno attivarlo per consentire ai cittadini di rottamare le ingiunzioni di pagamento delle amministrazioni locali
  • decreto crescita sismabonus ed ecobonus – Novità anche per sismabonus ed ecobonus. La detrazione potrà essere goduta dal contribuente come sconto diretto sulla spesa sostenuta. Lo sconto verrà recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta nell’arco di cinque anni

Adesso ciò che resta da vedere è quante di queste norme verranno modificate nei prossimi giorni, visto che il decreto è stato approvato dal Consiglio dei ministri “con riserva”.

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Risveglio del settore costruzioni: a trainarlo è la riqualificazione edilizia (+21%)

Segnali di ripresa per il settore delle costruzioni, che coinvolge in gran parte le ristrutturazioni edilizie. Lo dice l’ultimo rapporto Federcustruzioni.

Secondo il rapporto 2017-2018 di Federcostruzioni, presentato alla prima edizioni di SAIE Bari, la filiera delle costruzioni, considerando anche tutto l’indotto, mostra segnali di risveglio: positivi infatti i dati relativi al 2018, con una stima di crescita vicina allo 0,7-0,8%, anche se si è ben lontani dai valori pre-crisi: rispetto al 2009 si registra un -27,5% in termini di valore economico e una contrazione di 750 mila occupati (-21,7%).

Riqualificazione edilizia al top nelle costruzioni

I comparti che negli ultimi due anni hanno mostrato un significativo segno positivo sono quelli della riqualificazione degli immobili residenziali (+20,9%) e del commercio di macchine per il movimento terra (+14%), i soli in cui lo Stato ha introdotto sistemi di incentivazione. In un contesto di domanda interna ancora ferma, a trainare il mercato è l’export, che è passato dal 30% al 41% del fatturato totale.

Costruzioni, la crisi sembra passata

Dopo 10 anni di crisi la filiera delle costruzioni ha una produzione pari a 440 miliardi di euro (dati 2017, +0,8% sul 2016), impiegando 2,7 milioni di persone, il 12% circa dell’occupazione totale nazionale. Il settore delle costruzioni ha, quindi, un ruolo fondamentale nell’economia del Paese: un aumento di domanda di 1 miliardo di euro genera una ricaduta complessiva sull’intero sistema economico di oltre 3,5 miliardi di euro e 15.555 unità di lavoro in più. Un dato importante, da tenere conto negli investimenti strutturali del Paese, soprattutto se si considera che si contano circa 600 opere pubbliche bloccate per 39 miliardi, cui si aggiunge il Piano poliennale, per un totale di 220 miliardi di euro.

Necessari incentivi all’edilizia

Federica Brancaccio – Presidente di Federcostruzioni –, presentando il rapporto, ha commentato: “E’ necessario arrivare a sostenere, attraverso l’incentivazione e la semplificazione normativa, la ripartenza dell’intera filiera delle costruzioni e non solo alcuni comparti limitati”.

Federcostruzioni, come sottolineato dalla Presidente, insieme alle sue associate, ha messo a punto alcune proposte concrete, tra cui quella per l’Edilizia 4.0, con un manifesto su cui il Ministro Toninelli aveva già espresso un suo formale apprezzamento, ma che ora occorre realizzare. Troppi cantieri sono ancora bloccati: “Occorre superare gli ostacoli burocratici che tengono ancora bloccati numerosi appalti pubblici già finanziati. ANCE ha calcolato che vi sono circa 600 opere bloccate per 39 miliardi, più un Piano poliennale per un totale di 220 miliardi euro; occorre, inoltre, eliminare i ritardi nei pagamenti”.

Pignoramento immobiliare, cosa fare per difendersi dalla banca

Nel caso in cui una famiglia si trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo e corra il rischio di vedere pignorata la propria casa, ha in mano alcuni strumenti per difendersi dall’azione esecutiva della banca. Vediamo come funziona il procedimento di pignoramento e quali sono i diritti/doveri in capo al mutuatario.

Sospensione del pagamento delle rate di mutuo

Nel caso in cui il mutuatario si trovi in difficoltà con il pagamento di un finanziamento acceso con ipoteca sulla propria casa, il primo passo da fare è sicuramente chiedere una sospensione del pagamento delle rate del muto. 

Si tratta di una moratoria del pagamento delle rate per una durata non superiore a 12 mesi. In pratica, il mutuatario può “congelare” temporaneamente la corresponsione delle rate, allorché dimostri di versare in difficoltà economiche.

In particolare, è applicabile allorché il debitore abbia perso il posto di lavoro; in caso di morte; nell’ipotesi di handicap grave che comporti una situazione di non autosufficienza.

Al fine di ottenere la sospensione è necessario presentare un’istanza in tal senso alla propria banca. In caso di accoglimento, si verifica una proroga del contratto di mutuo e delle garanzie ad esso connesse per un periodo pari alla sospensione.
Nell’ipotesi in cui non si possa accedere alla moratoria di cui sopra, un’altra possibilità per il mutuatario consiste nel chiedere la rinegoziazione.

Sospensione rate mutuo proroga

È importante ricordare, inoltre, che grazie a un accordo tra Tesoro e Ministero dello sviluppo economico, nel decreto milleproroghe è stata prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quanto riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.

Risoluzione contratto mutuo per inadempimento

Se la sospensione non è sufficiente, l’articolo 40 T. U. dispone la risoluzione del contratto in caso di ritardo del pagamento per almeno sette volte.  In questi casi, si verifica l’incaglio bancario e dopo alcuni mesi, qualora la situazione non sia migliorata, la banca comunica al debitore l’estinzione del mutuo con giro a sofferenza.

A questo punto, l’istituto di credito segnala alla Centrale Rischi della Banca d’Italia la situazione di grave crisi economica del cliente, in quanto insolvente.

La conseguenza della segnalazione consiste nel fatto che tutte le banche saranno edotte della crisi del soggetto segnalato e non gli erogheranno credito.

Atto di precetto mutuo ipotecario

Il mancato pagamento delle rate, qualora integri un grave inadempimento comporta la risoluzione del contratto di mutuo. Il creditore, nel caso in esame, possiede già il titolo esecutivo (art. 474 n. 2 c.p.c.), rappresentato dal mutuo. Pertanto, gli sarà sufficiente notificare al debitore il solo atto di precetto, senza necessità della trascrizione integrale del titolo (art. 41 T.U. bancario).

Il precetto consiste nell’intimazione ad adempiere l’obbligazione risultante dal contratto di mutuo (ossia l’intimazione a corrispondere le rate arretrate del mutuo) entro dieci giorni, decorsi i quali si agirà esecutivamente. Dal 2015 l’atto di precetto deve contenere l’avvertimento che il debitore può porre rimedio alla situazione di indebitamento ricorrendo ad un organismo di composizione della crisi.legge 

Accordo di composizione della crisi

Il piano del consumatore e l’accordo di composizione della crisi sono stati introdotti dalla cosiddetta legge “salva suicidi” . Si tratta di due procedimenti a cui può ricorrere il debitore che si trovi in grave difficoltà.

In buona sostanza, è necessario che la situazione da sovraindebitamento, consistente nello squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile (presupposto oggettivo), non sia assoggettabile alle procedure concorsuali (presupposto soggettivo), inoltre devono essere rispettati i presupposti di ammissibilità

Il piano del consumatore è attuabile dal debitore che ricopra tale qualità; ossia da colui il quale abbia assunto obbligazioni per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (art. 6 c. 2 lett. b, legge 3/2012).

In caso contrario, si deve proporre un accordo di composizione della crisi (e non un piano del consumatore).

In ambedue le ipotesi, fatte salve alcune significative differenze – su cui non ci si può soffermare per ragioni di brevità espositiva – vengono proposti degli accordi di ristrutturazione dei debiti, che comprendono anche gli eventuali mutui. In particolare, i crediti assistiti da ipoteca (come il mutuo) posso rientrare nel piano.

Inoltre, è possibile non soddisfare integralmente i suddetti crediti, ma ad una sola condizione: deve essere garantito il pagamento in misura non inferiore a quello realizzabile in relazione al valore di mercato attribuibile ai beni (art. 7 c. 1 legge 3/2012).La proposizione del piano del consumatore o dell’accordo di composizione della crisi può comportare la sospensione delle procedure esecutive pendenti qualora la loro prosecuzione comprometta la fattibilità del piano (art. 12 bis c. 2 legge 3/2012).

In altre parole, la proposta di accordo può determinare la momentanea sospensione del procedimento esecutivo.

Accordo transattivo

Nel caso in cui non siano percorribili le strade indicate, è buona regola cercare un accordo transattivo con il creditore. Trattandosi di istituti di credito, occorre agire tempestivamente, in quanto le banche spesso hanno tempistiche piuttosto lunghe per valutare se accettare o rigettare le proposte avanzate.

Cos’è l’istanza di conversione del pignoramento

La legge consente al debitore esecutato di proporre l’istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione.

In buona sostanza, il debitore può sostituire al bene pignorato una somma di denaro corrispondente all’importo dovuto maggiorato dalle spese di esecuzione e dagli interessi. Al momento di proposizione dell’istanza deve essere deposito 1/5 della somma suindicata.

Il giudice può disporre una rateizzazione per il residuo entro il termine massimo di 18 mesi. Il termine ultimo per richiedere la conversione del pignoramento è l’udienza in cui viene emessa l’ordinanza di vendita.

Istanza di vendita pignoramento immobiliare

Se non si raggiunge un accordo transattivo o non è possibile convertire il pignoramento o non vi sono i requisiti per accedere al meccanismo di composizione della crisi da sovraindebitamento, la procedura esecutiva prosegue il proprio corso.

Dopo la notifica del pignoramento, il creditore provvederà all’iscrizione a ruolo ed al deposito della documentazione necessaria. Più l’iter prosegue più aumentano le spese che verranno poste a carico del debitore.

Ad esempio, raggiungere un accordo prima della nomina e del giuramento del perito comporta un risparmio significativo, atteso che il compenso di quest’ultimo può giungere sino al 3% del valore dell’immobile pignorato.

Lo stesso dicasi per le spese di pubblicità che aumentano per ogni udienza di vendita fissata.

Senza contare gli onorari dei legali e la remunerazione del custode (qualora il debitore non sia stato autorizzato a continuare a vivere nell’abitazione).

La procedura può essere “fermata” solo sino a 20 giorni prima della vendita: dopo l’immobile verrà venduto.

Impugnazione della donazione di un immobile, il rischio che spaventa gli acquirenti

Piazzare una casa donata è certamente meno semplice che vendere un bene non donato. Ciò per la possibilità che la donazione dell’immobile sia oggetto di un’impugnazione da parte degli eredi leggittimi.

Come stabilito dalla Corte di Cassazione (v. Cass. n. 965/2019) gli agenti immobiliari sono tenuti a comunicare all’acquirente se l’immobile che sono interessati a comprare sia frutto di una donazione.  Questo perché si tratta di uno di quei dati relativi “alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (v. art. 1759 c.c.) e come tale, si è statuito, esso deve essere comunicato.

Riduzione donazione immobile

Ma cosa rappresenta un rischio in un immobile donato? Il fatto che un domani qualcuno possa contestare l’atto e chiedere la restituzione del bene o il suo valore. Non si tratta dell’unico rischio per l’acquirente, ma certamente uno dei maggiori.

Il codice civile (artt. 555 e ss.cc) prevede la possibilità per gli eredi legittimari (loro eredi o aventi causa), ove a causa della donazione si vedano lesi nella quota di riserva, la quota che gli spetta per legge, di chiedere la riduzione della donazione.

Gli eredi legittimari sono quelli indicati dall’art. 536 c.c. e sono il coniuge, i figli, gli ascendenti (cioè genitori, nonni etc.) i discendenti dei figli, qualora succedano al posto dei figli, i figli adottivi.

Ad essi spetta una quota minima di legge, detta anche indisponibile.

Pertanto, ove tale quota non sia rispettata, essi possono chiedere che sia integrata anche con riferimento ai beni donati in vita dal de cuius. La donazione è in sostanza considerata come una disposizione testamentaria anticipata. In sostanza può essere richiesta la restituzione dell’immobile o il suo valore corrispondente.

Azione di restituzione immobile frutto di una donazione

Dispone l’art. 563 c.c. che se i donatari contro i quali è stata accolta la domanda di riduzione hanno alienato a terzi gli immobili loro donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto donazione (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005 e l’espressione “trascrizione dalla” dalla L. n. 263/2005), l’erede legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari, la restituzione degli immobili; l’azione va proposta secondo l’ordine delle alienazioni, partendo dall’ultima; ai terzi acquirenti può essere anche richiesta, entro venti anni (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005), la restituzione dei mobili oggetto della donazione, salvo il possesso di buona fede; il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando la somma di denaro equivalente.

Sempre l’art. 563 c.c. al co.4 prevede per quanto qui interessa, che il decorso dei venti anni, salvo quanto disposto dall’art.2642 n.8 c.c. “è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile.

L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione”.

L’art. 2652 n. 8 c.c. prevede per quanto a noi interessa che si devono trascrivere le domande giudiziali di riduzione delle donazioni per lesione di legittima.

Se la trascrizione viene seguita decorsi dieci anni dall’apertura della successione, “la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.

Eredità legittima donazione

I legittimari sono dunque figli (o nipoti), coniuge e ascendenti. Chiariamo una cosa poco nota, ma importante: possono agire per la riduzione anche coloro che al tempo della donazione non erano eredi legittimari perché ad es. non ancora nati, non ancora adottati etc.

Dunque, se ad es. Tizio, vedovo, dona l’immobile ai figli e poi si risposa e decede, la nuova sposa può calcolare la quota di riserva anche sui beni donati prima del matrimonio (v. Cass. n. 1373/2009).

Insomma, come è stato statuito, “ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori e donazioni posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 965/2019, ma v. anche Cass. n. 1373/2009).

È infatti un principio costante quello secondo cui nella successione necessaria, per la determinazione della porzione disponibile e delle quote invece riservate ai legittimari, si deve considerare la “massa costituita da tutti i beni che appartenevano al de cuius al momento della morte – al netto dei debiti – maggiorata del valore dei beni donati in vita dal defunto, senza che possa distinguersi tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 4445/2016).

Articolo scritto dall’avv Alessandro Gallucci.

Leasing immobiliare per la prima casa: che cos’è e come funziona

Quando si pensa di acquistare la propria prima casa, molto spesso ci si trova di fronte a due alternative: richiedere un mutuo oppure scegliere il leasing immobiliare. Meno conosciuta rispetto al tradizionale mutuo, questa seconda opzione potrebbe essere descritta come un affitto con riscatto che presenta numerosi vantaggi: ecco quali.

Il leasing 2019: che cos’è e a chi conviene

Introdotto dalla Legge di Bilancio 2016, il leasing sulla prima casa resterà in vigore almeno fino a tutto il 2020. Si tratta di un contratto fra la banca o l’intermediario finanziario che acquista l’immobile e il richiedente: in esso vengono stabiliti sia l’importo delle rate mensili e la loro durata, sia la cifra necessaria per un eventuale riscatto finale. In maniera schematica, ecco quali sono le sue principali caratteristiche:

  • l’importo del finanziamento arriva anche al 100% del valore dell’immobile e comprende le spese di arredamento, a differenza del classico mutuo che di solito non supera l’80% del valore;
  • è più facile da ottenere anche per chi non ha un contratto a tempo indeterminato;
  • il canone mensile pagato dal richiedente è detraibile dalle tasse;
  • qualora l’intestatario del leasing avesse difficoltà economiche, le rate potrebbero essere bloccate per un anno;
  • per tutta la durata del canone il proprietario dell’immobile sarà la banca, quindi il richiedente non dovrà pagare le relative tasse.

Che cosa succede al termine del contratto?

I vantaggi di questa soluzione per l’acquisto della prima casa sono evidenti soprattutto al momento della scadenza del contratto. Il richiedente avrà infatti diverse opzioni fra cui scegliere:

  • acquistare la casa al prezzo di riscatto stabilito inizialmente, che è inferiore a quello di mercato;
  • rinnovare il contratto continuando a pagare le rate mensili con le stesse condizioni economiche o stabilendone di nuove;
  • lasciare l’immobile al concedente e andarsene.

Casa, affitto o acquisto? Ecco tutti i vantaggi

Acquistare o andare in affitto? L’importante è scegliere tenendo presente i vantaggi delle due situazioni. Ecco quali sono.

 Il punto di partenza, ovviamente, deve essere la coscienza della propria situazione finanziaria.

Quanti soldi ci vogliono per comprare casa?

Per acquistare casa, tenendo conto che esiste la possibilità di farlo con un mutuo – che solitamente copre l’80% del valore dell’immobile –  bisogna avere a disposizione almeno il 20% del valore dell’immobile in liquidità, oltre al denaro necessario per coprire le spese della pratica. Inoltre occorre essere nelle condizioni di poter stipulare un mutuo, quindi avere garanzie reddituali sufficienti da poter presentare una domanda presso un istituto di credito.

Quanti soldi ci vogliono per andare in affitto?

Scegliendo l’affitto, il capitale necessario è davvero minimo, e si limita al denaro necessario a coprire le spese relative al deposito cauzionale richiesto e quelle legate alla stipula del contratto di locazione.

Comprare casa, quali vantaggi?

Una volta appurato che la propria situazione finanziaria è abbastanza solida da poter acquistare una casa, ecco quali sono i vantaggi di questa scelta:

  • È un buon investimento: che lo si utilizzi per sé o si decida di affittarlo, l’immobile è un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 35,2%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.). In caso invece si decida di acquistare per investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 5,0%. Attenzione: l’investimento è buono se la scelta dell’immobile è oculata in termini di qualità e ubicazione. Diversamente si rischia di restare invischiati in un acquisto che, se non mirato all’utilizzo diretto, può solo svalutarsi.
  • Le attuali condizioni di mercato sono favorevoli: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.
  • Possibilità di personalizzare: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri, sicuramente un punto a favore dell’acquisto. Grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche è oggi particolarmente conveniente.
  • Accanto a queste motivazioni legate alle opportunità che ci offre oggi il mercato, ne riscontriamo di più “psicologiche” ma non meno importanti: l’acquisto risponde al nostro desiderio di stabilità e sicurezza e, molto spesso, alla volontà di lasciare un’eredità ai figli (o di aiutarli all’acquisto della loro abitazione).

Casa in affitto, quali vantaggi?

Se non si ha la necessaria liquidità per un acquisto, se la si ha ma semplicemente non si vuole destinarla a questo scopo, o se ci sono esigenze di spostamenti e mobilità legati al lavoro o ad altri fattori, la scelta giusta potrebbe essere quella della casa in affitto. Eccone i vantaggi:

  • Non immobilizzare il capitale (a volte di importo cospicuo) che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.
  • Garantirsi una maggiore mobilità e cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.
  • Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.
  • Non sostenere le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

Nuovo Euribor entro il 2019: cosa cambia per i tassi dei mutui

Si avvicina sempre più  il momento del pensionamento del vecchio Euribor. Vediamo in cosa consiste il nuovo metodo di calcolo e le conseguenze sui mutui.

Cos’è il tasso Euribor

Fino ad ora, il tasso Euribor è stato un indicatore medio dei tassi di interesse sulle transazioni finanziarie interbancarie. In altre parole, si tratta di una sorta di media degli interessi che le banche europee (in particolare 19 istituti che costituiscono il panel di calcolo) si chiedono l’un l’altra per prestarsi denaro a vicenda. Tale tasso è utilizzato come base per determinare gli interessi di finanziamenti e mutui: in particolare, il tasso a 12 mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Spagna, mentre quello a tre mesi è il fondamento del calcolo per i mutui a tasso variabile italiani.

Il nuovo metodo di calcolo del tasso Euribor

L’European Money Markets Institute ha deciso di archiviare il vecchio calcolo dell’Euribor per sostituirlo con un nuovo metodo. L’obiettivo è quello di aumentare la trasparenza e di evitare comportamenti scorretti da parte degli operatori, garantendo un indice di riferimento quanto più possibile trasparente, tenuto conto che si tratta della base per la stipula di mutui e finanziamenti per migliaia di euro in tutta l’Unione Europea. Il nuovo metodo entrerà in vigore entro la metà dell’anno per irreggimentare il tutto entro la fine del 2019.

Il nuovo Euribor sarà determinato utilizzando tre diversi parametri: il primo basato sulle effettive transazioni di mercato delle 19 banche che costituiscono il panel di calcolo; il secondo, sull’interpolazione tra i dati sulle scadenze vicine e sui giorni precedenti; il terzo, sulla comparazione dei dati ottenuti con altri dati di mercato. Tale metodo dovrebbe consentire non solo una maggior trasparenza ma anche una maggiore aderenza all’andamento del mercato, garantendo nel contempo una stabilità che dovrebbe proteggere il nuovo indice da eccessive oscillazioni.

Il tasso Ester sostituirà Eonia

A questo punto si avrà un sistema di indici di riferimento duale: da un lato avremo il nuovo Euribor, dall’altro Ester, l’indice che sostituirà l’Eonia nel definire i tassi cosiddetti “overnight”, ovvero gli interessi applicati da una banca all’altra per concedersi prestiti da un giorno all’altro. Indice, questo, che influisce sulla determinazione dei tassi di riferimento per i finanziamenti e sulle decisioni relative agli spread bancari da applicare. E che in ogni caso dovrebbe fungere da paracadute nella transazione tra vecchio e nuovo Euribor.

Tassi dei mutui, cosa cambia con il nuovo Euribor

Quali conseguenze su mutui e prestiti, allora? Presto dirlo, finchè non si vedrà il metodo di calcolo agire nella pratica della definizione degli indici. La prima incognita riguarderà l’adeguamento dei contratti dal vecchio al nuovo Euribor, che dovrebbero comunque implicare variazioni non superiori ai cinque punti base nei tassi.

Nel corso delle ultime riunioni della Bce comunque il Governatore Mario draghi ha rassicurato su una sostanziale stabilità dei tassi almeno fino all’estate. Circostanza che dovrebbe garantire la stabilità anche per quanto riguarda i tassi dei nuovi mutui. L’Euribor a tre mesi, da inizio anno, è in ogni caso fermo a quota -0,31.

Ritardo nel pagamento del canone di locazione di una casa, cosa succede?

Il ritardo nel pagamento del canone di locazione è un fatto molto temuto dal proprietario della casa data in affitto. Nel caso in cui si realizzi tale ipotesi, quali sono le possibili conseguenze? Andiamo a scoprirlo.

Se il conduttore è in ritardo nel pagamento del canone di locazione, il locatore può procedere con lo sfratto. In particolare, quando si parla di ritardo nel pagamento del canone di locazione per un immobile ad uso abitativo, in base all’articolo 5 della legge n. 392/1978 il conduttore ha tempo fino a venti giorni per poter adempiere al proprio obbligo, decorsi i quali il locatore può adire il tribunale per ottenere lo sfratto.

La legge però consente all’inquilino moroso di adempiere anche successivamente ai venti giorni previsti nonostante il proprietario gli abbia notificato l’intimazione di sfratto. Se il conduttore paga al proprietario i canoni arretrati, oltre agli interessi e a tutte le spese legali sostenute, ha diritto di rimanere in casa e di paralizzare lo sfratto. Si tratta di una possibilità che può essere messa in campo al massimo entro la prima udienza, ove al conduttore, su richiesta, è addirittura concedibile un ulteriore termine di novanta giorni.

Separazione e casa coniugale cointestata, quali i vantaggi di un accordo prematrimoniale?

In Italia non esistono accordi prematrimoniali. Che fare con la casa coniugale in caso di separazione o divorzio? Risponde Gianluca Abbate, Consigliere nazionale del Notariato.

Il problema di gestire il patrimonio immobiliare della famiglia in caso di divorzio o separazione della coppia è più comune di quanto si creda. La situazione attuale però vede le coppie – che siano unite in matrimonio, unione civile o semplice convivenza – che, al sopraggiungere della crisi, devono affidarsi al solo buonsenso per trovare un accordo anche sui propri beni, immobiliari e non. Quando però il buonsenso, nel momento della rottura, viene meno, sopraggiunge il ricorso al tribunale. Che viene così gravato di un numero altissimo di cause da dirimere.

Quale la soluzione? Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, potrebbe essere quella di istituire anche in Italia la possibilità di ricorrere agli accordi prematrimoniali. Essi avrebbero il merito di definire, in un momento di calma (e anche di gioia, prima del matrimonio o dell’unione tra due persone) il modo in cui disporre del proprio patrimonio in caso di crisi. Alleggerendo il lavoro dei giudici e anche lo stress della coppia stessa.

Accordi prematrimoniali in italia

Come stanno le cose oggi? “Ad oggi non esiste un impianto normativo che disciplini gli accordi prematrimoniali – risponde Gianluca Abbate, Consigliere Nazionale del Notariato. – Si tratta di un istituto non previsto dal nostro ordinamento. Per tale motivo,  la prima  tavola rotonda del nostro evento “Il Notariato per il sociale – 2 edizione” in programma il  prossimo 15  febbraio è dedicata agli “Accordi prematrimoniali, una riforma necessaria”.  Oggi, infatti, appare auspicabile una riforma in questo senso, visto anche l’interesse tangibile e trasversale del mondo politico e la particolare attenzione sui temi della “famiglia” da parte del Ministro Fontana”. 

Quale può essere il ruolo dei notai nell’istituto degli accordi prematrimoniali? “Il Notariato è pronto a dare il proprio contributo – afferma Abbate, – con riferimento a un iter normativo che possa riconoscere  ai coniugi e agli uniti civilmente il diritto di definire in anticipo i propri rapporti patrimoniali in caso di sopravvenuta crisi familiare. Non va dimenticato, infatti,  che gli accordi prematrimoniali, stipulati per atto pubblico, potrebbero  avere ruolo determinante nel “deflazionare” il contenzioso giudiziario,  proprio perché le conseguenze patrimoniali di una eventuale crisi familiare verrebbero regolate in una  fase anteriore al sorgere della crisi stessa, attraverso un atto programmatico. Su questo chiediamo l’attenzione del legislatore”.

Regime comunione o separazione dei beni?

Al momento, in assenza di accordi prematrimoniali, c’è però la possibilità di scegliere il regime della comunione o della separazione dei beni. Cosa succede in questi casi al patrimonio immobiliare? “Il Codice Civile, – risponde Abbate, – si limita a disciplinare i regimi patrimoniali della famiglia: a partire dal regime della comunione legale dei beni, che si instaura in automatico in mancanza di un’opzione in favore della separazione dei beni, o della comunione convenzionale.

Quando ci si separa, pertanto, la definizione degli aspetti patrimoniali viene rimessa  agli accordi delle parti, in caso di separazione consensuale, diversamente da quanto accade in caso di separazione giudiziale, che presuppone, a monte,  una conflittualità non risolvibile in maniera bonaria.  La possibilità di stipulare un accordo prematrimoniale darebbe, invece, la possibilità di “mitigare” le conseguenze di una separazione dolorosa, stabilendo in anticipo determinati aspetti patrimoniali”.

In altre parole, al momento manca una tutela vera e propria pur nei regimi patrimoniali di comunione e separazione dei beni previsti dal codice civile. Questa disciplina non prevede nello specifico come trattare i beni dopo l’insorgere della crisi di coppia, ma semplicemente definisce il fatto che l’acquisto di beni (a titolo oneroso, non tramite eredità o donazione) dopo il matrimonio diventi o meno proprietà indivisa della coppia o meno. Quindi ciò che avviene dopo l’eventuale crisi dipende molto dal regime patrimoniale scelto in precedenza.

Comunione dei beni immobili

 In caso, ad esempio, di comunione dei beni nella quale rientrino anche immobili, questi risulteranno intestati ai coniugi in quote indivise. Dopo la separazione, i beni risulteranno ancora cointestati,  ma in quote del 50% ciascuno. Sparita la comunione, dunque, resta la comproprietà. A questo punto saranno gli accordi personali, o le sentenze giudiziarie, a stabilire cosa debba avvenire del patrimonio immobiliare. Con il rischio che nel patrimonio della coppia non ci siano beni sufficienti da soddisfare entrambe le parti, e sia quindi necessario l’intervento di un giudice.

Unione civile e comunione dei beni

Cosa avviene, invece, in caso di unione civile? “Nell’ambito delle unioni civili come introdotte dalla Legge 76/2016 – risponde il notaio Gianluca Abbate, – in ambito patrimoniale si opera un sostanziale rinvio alle norme in materia di matrimonio. Peculiare è, poi, il caso dei contratti di convivenza, ugualmente disciplinati dalla legge Cirinnà. In tale fattispecie, nel momento in cui subentra la crisi familiare,  è possibile stipulare un contratto di mutuo dissenso con cui le parti contraenti convengono di ripristinare lo status quo precedente alla convivenza”. Anche in caso di scioglimento della convivenza, quindi, ci si rimette ad accordi privati. La necessità di un istituto quale quello degli accordi prematrimoniali diventa quindi di centrale importanza.

Quanto all’eventuale presenza di figli, “il nostro parere – afferma il Consigliere nazionale del Notariato, –  è che una eventuale disciplina della materia debba attenere esclusivamente alle questioni economiche senza coinvolgere l’interesse di eventuali figli minori o economicamente non autosufficienti,  proprio perché le questioni legate ai figli meritano un’attenzione particolare che va prestata al momento stesso in cui subentra la crisi del nucleo familiare e che non può essere anticipata a un momento in cui non sussistono profili di conflittualità”.

Mercato immobiliare, compravendite spinte dai bonus casa

Compravendite immobiliari aiutate dai vari bonus e destinate soprattutto all’abitazione di coppie con figli.

Compravendite immobiliari, il 19% per investimento

Dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete, sul territorio nazionale, emerge che nel primo semestre del 2018 il 72,0% delle compravendite sono state effettuate da coppie e coppie con figli. Si tratta di un dato sostanzialmente stabile rispetto a quello dello stesso periodo dello scorso anno, quando la quota era lievemente più bassa e si attestava al 71,3%.

Prevale l’acquisto dell’abitazione principale (75,0%), seguito dalla casa ad uso investimento (18,9%) e poi dalla casa vacanza (6,1%). Queste percentuali sono rimaste praticamente invariate rispetto al primo semestre del 2017 quando si attestavano rispettivamente al 75,0%, 18,5% e 6,5%.

Nella prima parte del 2018 è stato il trilocale la tipologia più acquistata da coppie e coppie con figli, con il 35,2% delle preferenze. A seguire ville, villette e case che nel complesso raggiungono il 20,8% delle transazioni. Percentuale molto simile anche per i quattro locali che si attestano al 19,9%.

L’analisi delle compravendite ha inoltre evidenziato che il 79,3% di esse ha interessato tipologie usate, la restante parte le nuove costruzioni. Con il mercato in ripartenza anche le nuove costruzioni, più penalizzate negli anni di crisi, hanno iniziato lentamente ad essere riconsiderate visti i prezzi più bassi: nell’hinterland delle grandi città il 22,5% delle operazioni ha interessato il nuovo. La percentuale scende nei capoluoghi di provincia dove si porta al 19% e nelle grandi città dove si attesta intorno al 18,6%. Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento in tutte le realtà.

Anche le soluzioni nuove o ristrutturate di recente hanno comunque subito un ribasso dei prezzi che dal 2008 si aggira intorno al 31,6%, sette punti percentuali in meno rispetto all’usato.

Il ruolo dei bonus fiscali per la casa nel mercato immobiliare

A influire sugli acquisti sono stati i bonus fiscali per la ristrutturazione edilizia e la riqualificazione energetica, prorogati anche per il 2019. Da quando sono stati introdotti hanno infatti dato una mano al mercato immobiliare, soprattutto negli anni della crisi: le tipologie usate hanno subito un importante ribasso dei prezzi (dal 2008 parliamo di una perdita di valore del 38,6%) che le ha rese più appetibili anche grazie, appunto, agli incentivi fiscali che hanno consentito la personalizzazione dell’investimento immobiliare.

La detrazione possibile con i bonus è pari al 50% per gli interventi di ristrutturazione e al 65% per quelli di riqualificazione energetica. Interessanti, a questo proposito, i dati del Cresme pubblicati recentemente, secondo cui la crescita degli investimenti veicolati dai bonus edilizia sono cresciuti del 170%.Tra le regioni che hanno fatto maggiore ricorso agli incentivi fiscali per la ristrutturazione e la riqualificazione edilizia c’è la Lombardia, seguita da Emilia Romagna e Veneto.

Casa in affitto, le spese dell’inquilino e del proprietario

 

Quando si tratta di casa in affitto, capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario non è sempre facile. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

Il primo passo da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione. Le due parti, infatti, possono aver raggiunto un particolare accordo e specificato il tutto all’interno del contratto di locazione al momento della stipula. Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.

L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, in modo generico, che spettano al conduttore le spese di piccola manutenzione, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.

Nel dettaglio, l’articolo 1576 del Codice Civile “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]”.

L’articolo 1609 del Codice Civile fa specifica menzione degli interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino. Sono a carico dell’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, ma non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

Nel dettaglio, l’articolo 1609 del Codice Civile “Piccole riparazioni a carico dell’inquilino” recita: “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1590, 1807]. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

Mutui verdi, le banche che danno i finanziamenti

 

Nel 2019 oltre 40 istituti europei lanceranno sul mercato i mutui verdi per ristrutturazioni e acquisti di case. Presenti 9 banche italiane: Banco Bpm, Bnl-Bnp Paribas, Bper Banca, Crédit Agricole-Cariparma, Friulovest Banca, Monte dei Paschi, Société Générale (filiale italiana), UniCredit, Volksbank Alto Adige.

Il progetto pilota Energy Efficient Mortgages coinvolge le principali banche europee per promuovere sul mercato i mutui per l’efficienza energetica. Luca Bertalot, segretario generale dell’European Mortgage Federation, ha spiegato che per essere definito come “Energy efficient mortgage”, il finanziamento dovrà garantire un miglioramento dell’efficienza energetica della casa di almeno il 30%.

I mutui verdi saranno concessi per gli acquisti di case e per le ristrutturazioni. Come si legge sul Sole 24 Ore, Paolo Foà Eliezer della Corporate & investment banking markets Italy di UniCredit ha spiegato che i mutui verdi saranno molto importanti per famiglie e imprese, “la convenienza, in particolare per i nuclei familiari, sarà quella di un taglio della bolletta energetica e una casa più confortevole. Ogni singola banca deciderà poi le forme di finanziamento alle imprese che eseguono i lavori”. Ma come sottolineato da Luciano Chiarelli, Head of Group Secured Funding di UniCredit, “oltre al taglio delle bollette, l’efficienza sul fronte consumi impatta pure sul valore dell’immobile che aumenta dopo la ristrutturazione realizzata per il miglioramento della classe energetica”.

In occasione del via ufficiale del progetto, Bertalot ha spiegato: “L’obiettivo di questa iniziativa è dare una risposta chiara alle esigenze del mercato per sostenere l’agenda dell’Unione dei mercati dei capitali su crescita e stabilità finanziaria e gli impegni in tema di efficienza energetica. L’ampio numero di organizzazioni partecipanti al progetto pilota rappresenta il 45% dei mutui europei, che corrisponde al 21% del Pil europeo. Ancora più importante, la significativa massa critica che questi pionieri rappresentano sottolinea la volontà del mercato di prendere in mano la situazione e svolgere un ruolo cruciale, potenzialmente rivoluzionario, nel sostenere il Piano d’Azione per la finanza sostenibile della Commissione europea, definendo best practice condivise per un mercato che vede più attori coinvolti. Dopo mesi di preparazione e ampie consultazioni tra i principali operatori, il progetto pilota fornirà risposte reali alla sfida di definire un quadro di riferimento per il mercato del finanziamento dell’efficienza energetica e il sostegno alla transizione dell’Ue verso un futuro più sostenibile. Attori provenienti da diversi settori hanno lavorato al progetto e siamo quindi entusiasti del fatto che i principali istituti di credito europei di numerosi Paesi abbiano riconosciuto l’importanza dell’iniziativa e si siano impegnati a testarla sul campo”.

 

Affitti brevi, si avvicina la saturazione del mercato?

Il mercato degli affitti brevi è in pieno boom. Oppure no? Il terzo osservatorio degli affitti brevi di Halldis evidenzia una situazione di mercato saturo in diverse città italiane. Vediamo la fotografia che emerge.
Affitti brevi, a Milano rendono 168 euro a notte

Se la domanda di affitti brevi non sembra per nulla in crisi, il problema per chi si volesse affacciare oggi sul mercato è nella redditività. Secondo l’osservatorio sugli affitti brevi di Halldis, aggiornato al primo semestre 2018, per i soggiorni sotto i 30 giorni i canoni a notte sono ancora in salita, con Milano che passa in un anno ad oltre 168 euro dai 152 circa del primo semestre 2017, Roma che passa nello stesso periodo da 122,14 a 140,55 euro a notte, Bologna che sale da 152 a 158 euro. Ma una brutta battuta d’arresto si vede per Firenze, che in un un anno ha visto ridursi i canoni di due euro, a 160 euro per notte. Tariffe che si intendono per sistemazioni di buona categoria e al netto di tasse e costi di gestione.
Appartamenti in affitto, a Firenze si prenota 84 giorni prima

Quanto all’anticipo con cui si prenota, la cosiddetta “booking window”, in un anno di modifica di poco, attestandosi per Milano a 42,8 giorni (contro i 39 di un anno fa), a Roma a 54,2 (contro i 51,5 dello scorso anno), a Firenze ad 84 giorni (sempre in vetta, contro i 79 di un anno prima) mentre a Bologna abbia ìmo tre giorni in meno con 60 giorni di anticipo. La permanenza media va dai poco più di cinque giorni di Bologna agli 8,4 di Milano.
Affitti brevi, a Roma occupati il 69% degli appartamenti

Quanto all’occupazione annuale, ovvero ai giorni nell’anno in cui gli appartamenti risultano realmente occupati, a Milano abbiamo una media dell’85%, a Roma il 69%, a Firenze il 63%, in contrazione del 3%, come anche a Bologna che viaggia su valori simili. Si tratta naturalmente di dati medi, perché la disuguaglianza tra diversi quartieri è in certi casi molto marcata.

Si assiste quindi ad un mercato che è ancora interessante ma è in via di stabilizzazione, soprattutto in realtà meno centrali come Milano e Roma. Un mercato nel quale, per emergere, diventa sempre più necessario specializzarsi.

Partita Iva agevolata: come fare per non perdere le detrazioni casa tasse

Chi aderisce al regime di Iva agevolata ha senz’altro un vantaggio in termini fiscali. Ma a tutto c’è un prezzo: le detrazioni Irpef non sono più possibili. Di conseguenza detrarre gli interessi del mutuo o le spese di ristrutturazione previste dai bonus governativi non è più fattibile. Vediamo però quando si può continuare a detrarre.

Il nuovo regime forfettario, entrato in vigore dal primo gennaio 2019, prevede che i professionisti che percepiscano un reddito inferiore ai 65 mila euro possano godere di una imposta agevolata (flat tax) del 15% su un imponibile a cui viene detratto, in maniera forfettaria, un 20% (escludendo quindi, come avviene per il regime ordinario, la possibilità di detrarre le spese di impresa). Per le attività appena costituite, l’imposta sostitutiva scende al 5% per i primi anni.
Regime forfettario, addio alle detrazioni?

L’agevolazione, fa notare uno studio di Mutui.it, è sì vantaggiosa, ma comporta la perdita della possibilità di effettuare le detrazioni di cui normalmente si potrebbe godere con l’aliquota Irpef ordinaria. Tra queste figurano, naturalmente, anche gli interessi passivi del mutuo (detraibili dall’irpef nella misura del 19% per un tetto massimo di 4 mila euro) e per le ristrutturazioni edilizie, previste dai vari bonus governativi. Addio quindi alla detrazione del 50% del bonus ristrutturazioni o del 65% del bonus per la riqualificazione energetica.

La situazione che si delinea, in realtà, è la medesima che si verificava anche prima dell’introduzione della flat tax: già con l’introduzione iniziale del regime forfettario spariva la possibilità di detrarre le spese Irpef. Nel momento in cui, infatti, si aderisce ad una tassazione sostitutiva dell’Irpef, la detrazione dalla normale imposta per le persone fisiche non può più essere effettuata, per il semplice fatto che l’Irpef, per chi sia sottoposto al regime forfettario, è pari a zero.
Partita Iva agevolata, quando si possono detrarre le spese?

Ma ci sono dei casi in cui si possano comunque detrarre le spese pur in presenza di regime forfettario? Sì, e vediamo quali.

Partita Iva e lavoro dipendente: Chi, oltre alla partita Iva, destinata magari ad una seconda attività, abbia anche maturato un reddito da lavoro dipendente, può effettuare le detrazioni da quest’ultimo, soggetto a normale tassazione irpef.
Partita Iva e casa di proprietà affittata: se il titolare di partita Iva affitta una casa di proprietà, il reddito derivante concorre all’Irpef, creando i presupposti per una detrazione. Diversamente se si tratta di un affitto con cedolare secca, che a sua volta è una imposta sostitutiva.
Partita Iva con redditi diversi o di natura finanziaria: se il titolare di partita Iva agevolata effettua prestazioni occasionali, con ritenuta d’acconto o cessione di diritto d’autore, in questo caso il reddito concorre all’Irpef, e rende possibili le detrazioni.

Ma se non si verifica nessuno di questi casi? Commenta Luca Debernardi, fiscalista e socio fondatore Debernardi & Associati: “Coloro i quali intendono aderire al nuovo regime forfettario senza un ulteriore reddito assoggettabile ad IRPEF, oltre al reddito d’impresa o di lavoro autonomo, possono detrarre dal reddito imponibile unicamente le spese che vanno sotto la voce contributi previdenziali, versati a norma di legge. Quindi, per poter dedurre dal reddito complessivo ai fini IRPEF gli oneri previsti dall’art.10 del TUIR (salvo i contributi previdenziali) e per poter fruire delle detrazioni dall’IRPEF lorda secondo gli articoli 12,15, 16 e 16 bis del TUIR, il contribuente deve obbligatoriamente possedere redditi ulteriori rispetto a quelli d’impresa o di lavoro autonomo tassati al quindici per cento. Si tratta di redditi fondiari, di capitale e redditi diversi: senza queste voci il soggetto non potrà avvalersi di tutte le detrazioni legate ai carichi di famiglia, oneri, interventi per recupero edilizio, riqualificazione energetica, bonus mobili e bonus verde”.

POLIZZA SULLA CASA

PERCHÉ STIPULARE UN’ASSICURAZIONE CASA? COS’È E QUALI SONO I VANTAGGI

Stipulare un’assicurazione casa in Italia non è ancora obbligatorio, però può rivelarsi molto utile in alcune circostanze che esulano dalla responsabilità degli abitanti. Per questo è bene conoscere i suoi aspetti e valutarne i vantaggi.

Quando si decide di investire in un immobile, la maggior parte delle volte questo diventa la nostra abitazione principale ed è necessario quindi, preservarla con ogni mezzo. È bene sapere però, che la casa può anche essere fonte di dispendio di denaro se accade qualche evento che esula dalla nostra responsabilità. In questi casi però cosa si può fare? Liquidare il danno economicamente non sempre è possibile, soprattutto quando il danno richiede energie economiche cospicue. In questo caso verranno in soccorso le assicurazioni casa. Si tratta di un ulteriore investimento contro furti o danni gravi all’immobile.

Si prevede nella polizza assicurativa, la protezione del proprietario di casa contro i possibili eventi che potrebbero accadere, prevenendo danni che possano pregiudicare la propria situazione economica. Vediamo quali sono gli aspetti peculiari di un’assicurazione sulla casa e perché può rivelarsi utile stipularla.

Assicurazione casa, a cosa serve?
L’assicurazione casa è un prodotto multirischio che serve a soddisfare esigenze straordinarie che siano collegate con la propria abitazione. Si tratta di un prodotto assicurativo in grado di proteggere il proprietario di un certo immobile, la sua famiglia e chi ci vive all’interno nonché i suoi beni, da qualsiasi tipo di evento che potrebbe generare un danno di tipo economico.

In Italia, stipulare un’assicurazione sulla casa non è considerato obbligatorio per legge anche se, in alcuni casi questo può rivelarsi indispensabile, soprattutto quando vi sono specifici obblighi verso il proprio condominio, previsti dal regolamento condominiale, oppure se per l’acquisto dell’immobile vi è la necessità di stipulare un mutuo ipotecario.

È importante però, evitare di ridurre la stipula di quest’assicurazione ai due casi appena elencati, poiché è bene pensare ad un investimento che potrà essere usato in un qualunque momento difficile, che sia il furto di beni o incendio o problematiche legate a guasti di impianti.

Assicurazione casa prevista per la stipula del mutuo
È bene sapere che, nel caso del mutuo, stipulare un’assicurazione casa è obbligatorio, poiché gli istituti di credito concedono il denaro previa garanzia del beneficiario, di estinguere il mutuo. In questo caso, la garanzia concessa sarà proprio l’immobile su cui verrà messa un’ipoteca. Per questo quindi, risulta necessaria una protezione in questo senso. L’istituto di credito dovrà proteggersi da danni gravi che la casa potrebbe subire, come lo scoppio dell’abitazione o un incendio. Quando si verificano questi eventi i danni economici sono incalcolabili e difficilmente estinguibili per le tasche del proprietario dell’immobile.

Gli istituti di credito utilizzano per questi casi, delle convenzioni con alcune compagnie assicurative che permettono una stipula di una polizza con prezzi concorrenziali, a patto che queste vengano associate al mutuo. È possibile però, decidere di rivolgersi altrove, magari trovando più convenienza e stipulare un’assicurazione casa. Ciò che sarà importante per la banca, è solo associarne una all’immobile da acquistare.

La banca stipula l’immobile con delle assicurazioni base sulla casa, che vanno a coprire solo alcuni tipi di eventi eccezionali che possono creare problemi all’immobile, come lo scoppio o l’incendio. Non copre altri eventi come il furto o i danni derivanti dagli abitanti della casa. In questo caso bisognerà estendere la polizza assicurativa.

Assicurazione casa prevista dal regolamento condominiale
Quando è il condominio a richiedere, attraverso regolamento condominiale, l’assicurazione casa, non si potrà far altro che aderire. In questo caso se ne dovrà stipulare una valida per tutti i condomini e la ripartizione verrà fatta attraverso il calcolo dei millesimi. In questo modo la spesa sarà abbattuta e il condominio protetto.
Si tratta di un atto di fondamentale importanza per i condomini, poiché nel caso in cui si verifichi un incidente che metta in pericolo tutto il complesso condominiale, vi sarà un risarcimento. Parliamo nello specifico di perdita di gas, allagamenti, o infiltrazioni d’acqua. Quando si possiede un’assicurazione per questi eventi, i danni elencati verranno coperti. Ciò non succede quando non vi è un’assicurazione e si verifica un danno difficile da liquidare. In questo caso a risponderne, sarà il proprietario di casa, di tasca sua.

Come funziona l’assicurazione sulla casa
Quando la casa non è soggetta ad obbligo da parte del regolamento condominiale di un’assicurazione casa e non vi è un mutuo, si consiglia sempre di proteggere il proprio immobile, poiché si sa, la casa è l’investimento più importante per la propria vita. Stiamo parlando di assicurazioni sottoscritte in modo volontario. Queste infatti, offrono tutele ben più importanti rispetto a quelle basiche offerte dalle polizze che la banca mette a disposizione.
Si può decidere di assicurare il proprio immobile contro eventi naturali che danneggino la proprietà, guasti e deterioramenti di impianti, responsabilità civile verso i terzi e il furto. Ovviamente non sempre vengono coperti tutti gli eventi, per questo è possibile usufruire di una franchigia esplicata nel contratto. Anche per le assicurazioni casa esistono diverse formule e quindi costi, massimali e coperture diverse. In questo caso è bene confrontare diversi preventivi di assicurazione, prezzi e condizioni, in modo da poter stipulare il contratto più adatto alle proprie esigenze.

Assicurare la casa in affitto o con usufrutto, è possibile?
Quando vi è un immobile in affitto o in usufrutto, anche in questi casi si potrà decidere di stipulare una polizza assicurativa, anche se questa non è considerata obbligatoria.

L’assicurazione potrà essere stipulata anche dal proprietario di un immobile in affitto che vorrà proteggere il suo investimento, tutelandosi da eventuali problemi, poiché non abitando la casa, non conosce lo stato delle cose.
Nel caso in cui sia l’inquilino a stipularla, ci si potrà coprire da eventuali danni che potrebbero creare problemi al proprietario ma anche a lui. Per cui, stipulando una polizza assicurativa sulla casa, si potranno proteggere i propri beni da furti, incendi, allagamenti o scoppi.

Nel caso in cui si parli di usufruttuari, stipulare una polizza sulla casa è fondamentale, poiché non vi è piena proprietà legittima. Infatti, secondo la legge, l’usufrutturario dovrà godere dell’immobile senza che questo si deteriori, utilizzandolo nel miglior modo possibile e restituirlo al termine dell’usufrutto a chi ne ha la nuda proprietà, mantenendo lo stato in cui l’avrà ricevuto. Per questo, assicurarsi contro eventuali danni, è il minimo che si possa fare.

La polizza capo famiglia
Si tratta di una soluzione valida per chi ha in affitto una casa. Stipulando questa polizza i danni provocati a terzi verranno protetti, sia che vengano provocati a terzi che dai familiari che dall’assicurato. In questo caso diversi sono gli eventi dannosi coperti da questo tipo di polizza, vanno dall’allagamento accidentale fino alla rottura di una finestra. Si tratta di una polizza che non prevede costi elevati ed è sempre consigliabile per tutelarsi da questo tipo di eventi.

Le clausole di un’assicurazione casa
Dopo aver capito che dotarsi di un’assicurazione casa è fondamentale, bisogna stipularla. In questo caso è bene conoscere i termini che più spesso vengono menzionati in fase di firma del contratto.

Quando si parla di indennizzo o equa indennità, stiamo parlando del compenso che si riconosce a chi stipula la polizza quando si verifica il danno. In questo caso l’indennizzo verrà liquidato dall’assicurazione, dimostrando che l’evento si è verificato per circostanze a lui non imputabili.

Se parliamo di massimale intendiamo la cifra massima che l’assicurazione pagherà nel momento in cui si verificherà un danno specifico previsto dalla polizza. Se il danno supera la cifra suddetta, l’assicurazione si fermerà a ciò che è stato stabilito e il restante sarà a carico di chi avrà stipulato la polizza.

Franchigia invece, è la cifra minima sotto la quale la compagnia assicurativa non andrà a liquidare il danno. Si tratta di una voce fissa nel contratto e quindi, se vi sono danni per guasti elettrici o atti vandalici di poco conto, l’assicurazione non erogherà denaro per il risarcimento.

Il premio invece, sarà il costo previsto della polizza. Questo verrà pagato annualmente o con delle rate da chi stipula, in base all’accordo raggiunto in sede di firma del contratto. Si tratta di una cifra che verrà versata direttamente alla compagnia assicurativa.

È possibile avere sconti sulla polizza?
Scontare la polizza è possibile solo in alcuni casi particolari. Per cui, se l’immobile è dotato di sistemi di sicurezza tecnologici oltre che efficaci, il costo della polizza diminuirà. Potrà aumentare invece, se si posseggono solo porte o finestre blindate o antifurti ormai obsoleti. Per cui, più è efficace il sistema di antifurto in casa e più lo sconto aumenterà.

L’assicurazione casa è trasferibile?
Quando si decide di cambiare casa, la domanda che ci si pone è se si può trasferire anche l’assicurazione casa stipulata sul vecchio immobile. Certo. È necessario però, richiedere un colloquio con l’agenzia di assicurazione, confermando tutte le garanzie previste in contratto, assicurandosi che queste siano compatibili anche con la nuova abitazione. In questo caso la compagnia assicurativa modificherà solo i dati relativi all’abitazione da proteggere.

Cosa succede però, se le caratteristiche sono differenti? Si andranno a modificare adeguatamente le condizioni del contratto. Si può anche usufruire di una riduzione del premio assicurativo se ad esempio, i sistemi di antifurto della nuova casa sono più efficienti rispetto ai precedenti.

Quando si verifica il momento adatto per una polizza sulla casa?
C’è da dire che il momento adatto per stipulare un’assicurazione casa adatta è “sempre”. È considerato necessario questo atto quando vi sono in casa animali o bambini che con la loro irruenza e incoscienza potrebbero danneggiare qualcuno o qualcosa, se si abita su piani alti e vi sono terrazzi dal quale potrebbero cadere degli oggetti procurando danni a cose o persone, se vi sono oggetti di alto valore in casa.

È bene però, valutare la migliore offerta e stipulare la polizza con condizioni davvero convenienti. Ci si può affidare al confronto di compagnie sul web che mettono a disposizione form per il calcolo di un preventivo preciso, oppure decidere di consultare agenti assicurativi che possono chiarificare alcuni aspetti anche peculiari relativi all’assicurazione casa.

IMMOBILI SEMPRE IL PRIMO INVESTIMENTO IN ITALIA

Investire in beni immobili e mutui: le previsioni 2019

Beni immobili tra gli investimenti preferiti degli italiani nel 2019. Lo prevede l’Osservatorio mensile di Findomestic, realizzato in collaborazione con Doxa, secondo cui sarebbe anche il 14% la quota di coloro che intendono sottoscrivere un mutuo quest’anno.

Investimenti immobiliari soprattutto al Sud

Secondo Findomestic, l’investimento finanziario in beni immobili sarà scelto nel 2019 dal 10% degli italiani che, intervistati, hanno affermato di avere intenzione di effettuare investimenti nell’anno appena iniziato. Va però detto che il trend principale sarà quello di sedersi e aspettare: ben il 53% del campione non ha infatti intenzione di effettuare alcun investimento, mentre il 20% non ha ancora deciso. L’intenzione di provare a risparmiare più dello scorso anno è infatti quella che prevale.

La quota di coloro che rischieranno qualcosa delle proprie finanze sui beni immobiliari dice quindi che il mattone è visto ancora come opzione di investimento per i privati cittadini. “Il settore immobiliare sta ritrovando slancio – spiega Chiaffredo Salomone, amministratore delegato di Findomestic –. Sono tanti gli italiani che si dicono pronti ad investire i propri risparmi in immobili: il mattone si dimostra particolarmente attrattivo al Sud, soprattutto nelle Isole (14%), e tra i giovani. Non a caso oltre un italiano su tre (34%) è disposto a spendere nell’immobiliare è un under 35”

Prima degli immobili, tra le scelte di investimento degli italiani vengono gli strumenti finanziari, che saranno preferiti dal 14% degli intervistati, specialmente dai pensionati (23%) con una maggioranza nel Nord Est del Paese (quasi 19%).

Seguono gli investimenti “particolari”: gioielli (4%), criptovalute (4%) e opere d’arte (3%). In particolare bitcoin e affini sono prediletti da studenti universitari vicini alla laurea o neolaureati e da giovani professionisti a cavallo dei 30 anni. L’arte, invece, è considerata un bene rifugio soprattutto dai cittadini del Nord Ovest con una percentuale di investitori doppia rispetto alla media.

Tassi dei mutui: il 43% degli italiani prevede che saliranno

Il 14% degli intervistati da Findomestic pensa di sottoscrivere nel 2019 un mutuo o un leasing: il 2% fino a 5.000 euro; il 3% da 5 a 15.000 euro; il 2% da 15 a 30.000 euro; il 2% da 30 a 50.000 euro e il 4% oltre 50.000 euro. A richiedere mutui o leasing saranno soprattutto cittadini del Nord Ovest (oltre il 30%).

“Le rilevazioni del nostro ultimo Osservatorio mensile indicano che nel 2019 un italiano su sette chiederà un mutuo o un leasing – afferma l’ad di Findomestic Chiaffredo Salomone. – In virtù di questi dati ci aspettiamo una crescita nella richiesta di mutui per l’acquisto di beni immobili”.

C’è anche un 15% di italiani che ha intenzione di richiedere un prestito: il 4% fino a 5.000 euro; il 5% da 5 a 15.000 euro; il 3% da 15 a 30.000 euro; il 2% da 30 a 50.000 euro; l’1% oltre 50.000 euro.

Il 43% di coloro che intendono richiedere un mutuo, un leasing o un prestito quest’anno pensa che ci sarà un aumento dei tassi di interesse. Secondo il 34% di questo sottocampione i tassi rimarranno stabili, mentre il 13% pensa che diminuiranno.

Più risparmio per gli italiani nel 2019

In linea generale l’anno nuovo porta maggiori risparmi e per alcuni anche più consumi come emerge dalle risposte degli italiani interrogati da Findomestic per l’Osservatorio mensile. Se nell’anno appena concluso 4 su 10 non hanno accantonato nulla, per il 2019 quasi si dimezza (26%) la quota di coloro che prevedono di non riuscire a risparmiare, mentre uno su tre (33%) si aspetta di mettere da parte fino al 10% del proprio reddito. E anche sul fronte dei consumi la spesa aumenterà per oltre un italiano su cinque (21%), anche se calerà per uno su sette (14%). 

2019: COSA SUCCEDERA’ AL MATTONE?

Previsioni sul mercato immobiliare nel 2019: cosa succederà al mattone?

L’instabilità politica e le difficoltà economiche aprono per il nostro Paese uno scenario alquanto incerto in questo anno che è appena cominciato. Nonostante ciò cerchiamo di capire cosa accadrà al mattone italiano in termini di prezzi, compravendite o tassi sui mutui. Quali sono le previsioni per il mercato immobiliare nel 2019?

Il 2018 del mattone italiano si è chiuso con un bilancio leggermente meno negativo rispetto all’anno prima con prezzi in calo del 3,7%, contro il 4% del 2017, Tuttavia l’anno volto al termine ha evidenziato un andamento contrastasto del mercato, caratterizzato da svalutazioni nelle città del centro sud e in provincia, dove la domanda va a rilento, e dal rilancio delle grandi città del centro-nord, con un effetto-rimbalzo sui prezzi. Se non vi saranno scossoni quindi avremo ancora una moderata crescita delle transazioni (tra le 580 e le 600mila unità), mentre i prezzi tenderanno a stabilizzarsi in un numero sempre maggiore di zone.

In linea con la ripresa economica, sono saliti i canoni di locazione e rendimenti delle abitazioni perché le condizioni della sociertà e del mercato del lavoro hanno aumentato i casi di affitto per abitazione principale. Il 2019 vedrà una domanda abitativa sempre più orientata agli affitti, da parte dei giovani o di chi opta per un abitare più adatto alle condizioni di vita e di lavoro flessibilie imposti dal mercato del lavoro attuale (mobilità, servizi, riduzione costi).

Proprio queste condizioni renderanno alcune città particolarmente appetibili per l’investimento di carattere immobiliare, che si concentrerà in piazze come Torino, Bologna, Napoli e soprattutto Milano, con un’attenzione una maggiore attenzione verso zone prima considerate marginali.

Previsioni tassi mutui 2019

Per quanto riguarda il mercato del credito, sebbene a partire dal 1º gennaio sia finita l’era del Quantitative easing – il mega piano di acquisto del debito varato dalla Banca Centrale – la decisione di Draghi di lasciare invariato il costo del denaro dovrebbe mantenere bassi anche i tassi sui mutui. Per quanto riguarda il parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, l’Euribor, per lungo tempo si rimarrà in terreno negativo. Un movimento significativo si potrebbe verificare però nel primo semestre 2019 superando solo nel corso del 2020 la soglia dello zero (il che significa comunque tassi molto bassi), raggiungendo lo 0,5% nel 2021 e l’1% nel 2022. Per quanto riguarda i finanziamenti a tasso fisso, Irs con scadenze a 20, 25 e 30 anni oscilla tra l’1,34 e l’1,54: i suoi rialzi potrebbero essere più rapidi e più consistenti rispetto a quelli dell’Euribor.

CASA ENERGETICA

Come costruire una casa a risparmio energetico

Vivere in una casa energicamente efficiente ha innumerevoli vantaggi che vanno dalla tutela dell’ambiente alla riduzione delle spese elettriche. Senza contare che grazie agli incentivi fiscali, investire nel risparmio energetico è spesso una spesa accessibile. Vediamo quali sono gli interventi più importanti da effettuare sulla nostra nuova casa o su una già esistente per renderla più efficiente secondo.

Gli interventi principali di efficientamento energetico che si possono realizzare sono di due tipi, quelli sull’involucro edilizio e quelli sugli impianti. La resa economica nel tempo dipende dalla zona climatica dove andiamo ad intervenire, dal sistema costruttivo e dal tipo di impianti presenti ma in linea generale le opere che hanno dimostrato essere più efficaci sono: o Cappotto esterno o Coibentazione delle pareti perimetrali internamente o Coibentazione della copertura o Sostituzione degli infissi vetrati o Installazione di collettori solari o Sostituzione della caldaia e installazione di valvole termostatiche

Il cappotto esterno Il cappotto esterno è l’intervento migliore da effettuare nelle abitazioni prive di isolamento e consiste nel rivestire i muri perimetrali della casa con un strato di materiale con buone capacità di coibentazione, successivi strati di protezione e finitura. L’ENEA, autorità nazionale in materia di energia, ha calcolato per il cappotto un costo medio di circa 45-55 euro al mq, ponteggi esclusi,ed un risparmio energetico annuo del 15% al Nord, area montane escluse, e del 30% al Sud, Centro ed isole.

Coibentazione delle pareti perimetrali internamente Se il cappotto non è realizzabile per motivi tecnici o architettonici, l’isolamento delle pareti interne è un’alternativa percorribile, meno costosa anche se meno performante. In questo caso la coibentazione sarà montata dentro la casa, pertanto si avrà anche una riduzione dello spazio interno delle stanze e non si avrà un effetto migliorativo dei ponti termici paragonabile al cappotto esterno. Sempre secondo l’ENEA questo tipo di intervento costa circa3 3-35 euro al mq a fronte di un risparmio energetico del 15-20%, aree di montagna escluse.

Sostituzione degli infissi vetrati Un altro intervento fondamentale per migliorare la prestazione energetica della casa è quello di investire sugli infissi, in particolare sui vetri basso emissivi e sulla tenuta all’aria delle finestre. Il costo medio di un nuovo infisso in linea con i parametri prestazionali di risparmio energetico attuali, completo di vetro termico, è di circa 250-350 euro al mq mentre il risparmio calcolato da ENEA, con la sola sostituzione dei vetri e delle guarnizioni, è di 3-5% al Nord e del 5-10% al Centro, Sud ed isole. Questi valori teorici sul risparmio però non tengono conto degli spifferi delle vecchie finestre: sostituirle elimina anche questo problema.

Installazione di collettori solari Tra gli interventi impiantistici un ottimo investimento, in termini di efficacia e tempo di ritorno, è l’installazione di collettori solari per la produzione di acqua calda sanitaria. La realizzazione di un impianto per una famiglia da quattro persone composto da due pannelli solari di circa 4 mq, bollitore di accumulo e circuito di circolazione costa in media 3000-5000 euro ed abbatte i consumi per l’acqua calda sino al 90% in estate.

Sostituzione della caldaia e installazione di valvole termostatiche Anche la sostituzione della vecchia caldaia a gas con modelli a risparmio energetico, a condensazione o con stufe a pellet permettere di risparmiare molto sulla bolletta. Una caldaia nuova di buona qualità per un’utenza familiare costa in media 2000-3000 euro, inclusa installazione. Installando anche valvole termostatiche su ciascun radiatore, al costo media di circa 150-200 euro cadauno, si otterrà anche un efficace sistema di regolazione del calore per ogni stanza, massimizzando i risparmi.

E per non vanificare gli investimenti… Oltre alle tecnologie più moderne, comunque, un elemento imprescindibile per il risparmio energetico è culturale ed è legato ai nostri atteggiamenti: rispettare la manutenzione periodica degli apparecchi affinché mantengano intatta l’efficienza, adottare comportamenti eco-friendly come come chiudere le finestre con il riscaldamento acceso ed areare naturalmente la casa, sono scelte fondamentali per non vanificare gli investimenti.

COSTRUIRE CASA

Quanto costa costruire una casa da zero

Per chi aspira alla massima libertà, compositiva e costruttiva (e ha la pazienza e la creatività necessarie) l’investimento vincente è partire da zero e costruire la propria casa scegliendo il luogo, le tecnologia, i materiali e lo stile. Le spese da affrontare sono di varie tipologie ed è un po’ più complicato, rispetto a una ristrutturazione, prevederle tutte. Per chi volesse costruire una casa è utile provare a calcolarle insieme.

Consideriamo ad esempio una casa indipendente con giardino, nella prima periferia di una cittadina di medie dimensioni, a un piano fuori terra, di superficie lorda pari a 100 metri quadrati, adatta a una coppia con due figli. I principali costi da affrontare sono: l’acquisto del terreno, il costo di edificazione comprensivo del guadagno del costruttore, oneri e contributi da pagare al Comune, spese tecniche, eventuali interessi passivi per il mutuo.

L’ acquisto del terreno  prima di tutto occorre, se non disponete già di un’area idonea, comprare un terreno edificabile che permetta la costruzione del volume necessario alle esigenze familiari. Il costo varia molto a seconda del Comune, della posizione rispetto al centro, della vicinanza ai servizi e agli allacci, della disponibilità di aree simili nei dintorni e della panoramicità del sito. Solitamente incide per circa il 20-30% del valore finito della casa e nel nostro caso, considerate le quotazioni immobiliari OMI, è stimabile in: Nord – 600 €/m² Centro – 650 €/m² Sud – 480 €/m²

I lavori di costruzione Il costo per la realizzazione della villetta dipende in particolare dalla tecnologia costruttiva prescelta, dall’accessibilità al cantiere, dalla qualità delle finiture, dal numero e dalla tipologia degli impianti tecnologici da installare, dal profitto che la ditta vuole ricavare. Considerando una qualità standard per la casa di esempio possiamo assumere i seguenti valori: Nord – 1.200 €/m² Centro – 1.300 €/m² Sud – 950 €/m

I contributi per il Comune Per il rilascio del Permesso di Costruire ogni Comune richiede il pagamento degli Oneri di Urbanizzazione e di un Contributo di Costruzione; questi importi variano da comune a comune e potete verificarli sul sito dell’Ente. Indicativamente possiamo considerare per il nostro conteggio: Nord, Centro, Sud – 140 €/m² Le spese tecniche Dopo aver acquistato il terreno occorre anche incaricare un tecnico abilitato della redazione del progetto da presentare presso il Comune ed il Genio Civile per l’ottenimento del necessario Permesso di Costruzione. Il costo medio di un progetto oscilla tra l’8% ed il 12% del costo dei lavori ed ha maggiore incidenza, a causa delle spese fisse, sulle costruzioni più piccole. Per il nostro esempio prendiamo per semplicità il 10% ricavando: Nord – 120 €/m² Centro – 130 €/m² Sud – 95 €/m²

Gli interessi passivi Infine, se per costruire la vostra casa dovete accendere un muto decennale, è bene considerare anche le spese per gli interessi passivi che gravano sul valore della casa finita per circa il 2-4%. Consideriamo quindi i seguenti valori: Nord – 60 €/m² Centro – 70 €/m² Sud – 50 €/m²

In sintesi Sommando tutti i principali costi che abbiamo analizzato una nuova casa indipendente, di circa 100 metri quadrati lordi, per quattro persone, costruita ex novo nella periferia di una cittadina italiana di medie dimensioni avrà un valore finito variabile tra 1.700 e 2.300 euro al metro quadrato. Nello specifico: Nord – 2.100 €/m² Centro – 2.300 €/m² Sud – 1.700 €/m² Questi sono valori indicativi e di larga massima, utili per farsi un’idea dei costi per la costruzione da zero di una abitazione indipendente ma non possono sostituire né una stima puntuale né un preventivo specifico.

Infine non dimenticate che la massima libertà di scelte nelle nuove costruzioni richiede, oltre alle spese, tutta la vostra concentrazione e creatività, ma sarete ripagati perché ideare da zero la propria abitazione è un’esperienza favolosa.

STRUTTURE PER LA TERZA ETA’, SI CERTO!

Residenziale: in aumento le strutture per studenti e anziani

Il mercato immobiliare residenziale del nostro Paese sta mutando forma, grazie anche alla diffusione capillare di nuove tipologie di strutture e all’evoluzione del concetto stesso di abitare: a segnalarlo è la crescita dei settori dello student housing e delle residenze per anziani. Se in passato immobili di questo tipo erano considerati una percentuale marginale nel settore, oggi stanno assumendo un maggiore peso all’interno del bilancio economico nazionale.

Giovani e anziani fanno la differenza

Le imprese legate alle case per la terza età e per gli studenti hanno registrato una crescita del +5,9% su base annua, del +48% negli ultimi cinque anni e addirittura del 129% se si considerano gli ultimi dieci anni. Si tratta di numeri importanti, che ribilanciano completamente il peso delle diverse strutture sul mercato residenziale italiano. Queste evidenze sono state messe in luce da una recente elaborazione pubblicata dalla Camera di Commercio di Milano Monza Brianza e Lodi, che ha fatto luce sulla situazione della Lombardia e, più in generale, dell’intera Penisola.

Nuove costruzioni che rivoluzionano non solo la vita in città, ma che iniziano a interessare anche le zone limitrofe con la riqualificazione di alcune aree periferiche e la prospettiva di un maggiore giro d’affari. Strutture in grado di offrire comfort e qualità per un target selezionato.

Numeri alla mano, in Italia sono state individuate ben 7.834 residenze per anziani, in crescita del 55,8% rispetto a quanto era stato rilevato nel 2013; nello stesso periodo le strutture destinati ai giovani hanno invece visto un aumento del 28,4%, arrivando a quota 935 localizzazioni. In Lombardia dati in controtendenza rispetto al panorama nazionale: la crescita maggiore è stata quella delle student house (+110%), mentre l’incremento delle residenze per la terza è stato del 47%.

CASA TECNOLOGICA

Casa tech: quando la tecnologia migliora la qualità della vita

La tecnologia rappresenta ormai un aspetto preponderante delle nostre vite, che ci accompagna in ogni attività quotidiana: sul lavoro, in auto, durante lo sport e, ovviamente, anche tra le mura di casa. E in futuro questa tendenza crescerà sempre di più, come dimostra l’ultima ricerca di Episteme per AxaForum 2018. Il 92,6% del campione intervistato ritiene che gli strumenti digitali abbiano cambiato la loro vita in modo sensibile (“molto” o “abbastanza”), una percentuale in rialzo rispetto al 90,1% di un anno fa.

Ma questo aumento esponenziale dell’utilizzo della tecnologia può far paura agli utenti? La risposta è: sempre meno. Sette persone su dieci pensano che la diffusione dell’intelligenza artificiale sia un fattore positivo e il 76% degli intervistati crede che tale innovazione condurrà a un miglioramento concreto della qualità della vita. Il dato più interessante, però, è un altro: il 47% del campione accoglie con favore l’idea di avere un assistente robot dentro le mura di casa. In sostanza, oltre ai tanti device già collegati a Internet, presto potrebbe arrivarne uno che farebbe le veci di una vera e propria persona.

La percezione positiva nei confronti delle evoluzioni tecnologiche si ripercuote anche nel campo delle assicurazioni: non a caso, la percentuale di persone interessate a stipulare una polizza assicurativa che comporti l’installazione di dispositivi tecnologici in casa, con l’obiettivo di aumentare il senso di protezione per gli assicurati, è salita in un anno dal 57,1% al 65,3%. L’ennesima conferma del fatto che la casa del futuro sarà sempre più connessa e tecnologica.

CONTRATTI AGEVOLATI

Attestazione contratti agevolati, unica per più studenti

Gtres

Come funziona l’attestazione per i   contratti agevolati  ? E cosa accade nel caso di più studenti universitari? Con la risposta n. 105/2018, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso in cui uno stesso appartamento sia dato in affitto a più studenti universitari con singoli contratti e che questi ultimi siano stipulati contestualmente e presentino tutti lo stesso contenuto economico e normativo, è sufficiente un’attestazione unica di rispondenza ex dm 16/01/17, da parte delle organizzazioni di categoria, per il complesso dei contratti.

Nello specifico l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per ogni contratto di locazione a canone concordato “non assistito”, le parti contrattuali, per poter fruire delle agevolazioni fiscali, devono acquisire l’attestazione di rispondenza. Ne può bastare una sola nella particolare ipotesi di appartamento locato per porzioni a studenti universitari con singoli contemporanei contratti “fotocopia”.

Contratto affitto studenti universitari

La risposta è arrivata in seguito all’istanza di interpello n. 105/18. In particolare, l’istante ha chiesto quale sia il corretto comportamento da seguire in caso di locazione abitativa agevolata e transitoria per porzione di appartamento a studentesse universitarie, alla luce delle disposizioni contenute nel decreto interministeriale 16 gennaio 2017, che ha fissato i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, nonché dei contratti di locazione transitori e di quelli per studenti universitari.

Secondo quanto previsto, le parti contrattuali possono scegliere di farsi assistere, nella stipula, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Nel caso, invece, di contratti “non assistiti”, è richiesta l’attestazione di una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo allo standard deciso a livello territoriale. Una regola che si applica anche per le locazioni di natura transitoria e per quelle riguardanti gli studenti universitari.

Attestazione contratti canone concordato

L’Agenzia delle Entrate ha ribadito la necessità dell’attestazione ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali anche con la risoluzione 31/2018.

L’attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone concordato sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” (conclusi cioè senza l’intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l’attestazione ha effetti anche per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.

Per i contratti “non assistiti”, l’acquisizione dell’attestazione rappresenta “elemento necessario“ per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie collegate, in generale, ai contratti di locazione a canone concordato (applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca; ulteriore riduzione del 30%, ai fini Irpef, del reddito imponibile del proprietario; corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro assunto nella misura minima del 70% – articolo 8, legge 431/1998).

Per usufruire dell’agevolazione prevista per le locazioni a canone concordato, le parti, in caso di contratti “non assistiti”, hanno l’obbligo di acquisire, per ogni stipula, l’attestazione di rispondenza di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo. Ma quando un appartamento è concesso in locazione per porzioni a studentesse universitarie con singoli contratti, è sufficiente una sola attestazione, se i medesimi contratti vengono stipulati contestualmente e abbiano tutti lo stesso contenuto economico e normativo.

STUDENT HOUSING

Student housing, in Italia un business promettente

studenti

Saranno otto milioni gli studenti internazionali da qui al 2025 nell’ambito di progetti in area Ocse: come farà l’Italia ad approfittare di questa ondata di giovani per sviluppare un sistema concreto di student housing? Sono gli interrogativi dell’ultima ricerca di Jll, intitolata “Student Housing in Italy.

Studenti cinesi e indiani in arrivo in Italia

I movimenti internazionali di studenti, soprattutto dall’India e dalla Cina, si faranno nei prossimi anni sempre più imponenti, creando reali esigenze di alloggio per chi si muove per ragioni di studio. Secondo Jll, se nel 1990 gli studenti internazionali si limitavano ad una soglia di 1,3 milioni, nel 2025 saranno 8 milioni, e cresceranno di un altro 60% fino al 2027.

Gli studenti stranieri aumentano di anno in anno anche nelle università tricolore: nell’ultimo quindicennio gli studenti di cittadinanza non italiana che si sono immatricolati nel nostro paese sono raddoppiati. In tutto nell’anno accademico 2016/2017 sono stati registrati circa 100 mila studenti stranieri a cui vanno aggiunti oltre 22 mila studenti del programma Erasmus.

Contemporaneamente sono incrementati i percorsi di laurea in lingua inglese in tutta Europa: erano appena 55 nel 2009 mentre l’anno scorso sono arrivati a quota 2900. In Italia nell’anno accademico 2016/2017 hanno raggiunto quota 339.

Università italiane, residenze per studenti

Un movimento che non potrà che interessare anche l’Italia, le cui università da tempo si stanno attrezzando per un’offerta formativa di stampo internazionale, con il vantaggio di costo della vita e rette universitarie relativamente più basse a fronte di una preparazione di ottimo livello. Se al momento l’offerta abitativa è in massima parte in carico ai genitori per quanto riguarda gli studenti in sede (che per il 75% vivono a casa con mamma e papà, la percentuale più alta in Europa), le abitazioni fuori sede sono in mano a privati, istituzioni e associazioni varie, campus e residenze universitarie.

La porta comincia però ad aprirsi anche ad investitori internazionali: ad oggi, secondo Jll, sono circa 50 mila i posti letto disponibili, contro una domanda potenziale che supera il milione tra studenti e giovani lavoratori. Il potenziale di crescita, e di business, per questo settore quindi è più che mai interessante. In Italia infatti il rapporto tra disponibilità di spazi e richiesta non supera il 3%, mentre nel Regno Unito è del 34%, in Irlanda del 15%, in Francia dell’11%, in Germania del 9% e in Olanda e in Spagna del 6%.

Residenze universitarie, in Italia rendimenti interessanti

A livello globale, inoltre, il segmento dello student housing viene considerato un’asset class matura ma in Italia siamo ancora limitati, con prevalenza di sviluppi di progetti ex novo. Nel 2017 si sono registrati a livello EMEA 6,9 miliardi di investimenti (+16% rispetto allo scorso anno) con il Regno Unito che fa la parte del leone: di questo volume l’83% è focalizzato nel mercato UK. Nel 2017 in UK gli studentati hanno rappresentato il 7% del totale degli investimenti immobiliari del paese mentre in Europa questa asset class ha un market share in media del 3%. In Italia invece il settore ha ricoperto appena lo 0,1% del totale, con rendimenti netti però molto interessanti: secondo Jll sono quantificabili in un range che varia da 5,75% a 6,25%.

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI IN CRESCITA

Compravendite immobiliari: +5,6% previsto a fine 2018

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Rallentamento della crescita economica, incertezze nei rapporti tra Governo e Ue, dubbi sulla manovra: tutti fattori che hanno avuto il loro impatto sul mercato immobiliare, nonostante la fiducia che, dal 2015, ha fatto risalire i livelli di attività del comparto. Lo si legge nel 3° Osservatorio Immobiliare 2018 di Nomisma presentato a Milano in un incontro riservato agli operatori.

L’incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle transazioni effettuate, ricorda l’istituto bolognese, è passata in pochi anni dal 43,8% al 59,8%, con le erogazioni attestate sui 50 miliardi di euro (dopo essere scivolate poco sopra i 20 miliardi).

Un affievolirsi degli entusiasmi e una stretta creditizia indebolirebbero le prospettive di crescita del mercato immobiliare, che apparirebbero altrimenti ben impostate alla crescita. Non è un caso che il cambiamento di contesto abbia fatto da calmiere al ritorno di interesse della componente di investimento per gli impieghi immobiliari, che nel corso del primo semestre aveva fatto segnare un’improvvisa accelerazione.

Il 2018- per Nomisma- si chiuderà comunque con un ulteriore incremento delle compravendite (+ 5,6% per un totale di 572.752 passaggi di proprietà), mentre i prezzi hanno fatto segnare una nuova lieve correzione al ribasso (in media del 0,9% annuale).

Gli affitti brevi danno vita al mercato delle locazioni

A fare da contraltare alla stagnazione dei prezzi Nomisma rimarca “la maggiore vitalità che si registra in corrispondenza del segmento locativo”. Un effetto dovuto – in particolare nelle grandi città- alla diffusione di soluzioni di affitto breve o transitorio in favore della componente di utilizzo temporaneo (turistico, professionale e sanitario). Ne viene quindi la necessità – sempre per Nomisma- di sollecitare i soggetti privati attraverso forme di facilitazione e incentivazione che mirino ad accrescere il peso della quota residenziale.

“L’housing affordability è il futuro del mercato immobiliare residenziale – ha commentato Maurizio Carvelli, CEO e Founder di Camplus a margine della presentazione dell’Osservatorio Nomisma. – Gli investimenti in immobili costosi si rivolgono ad un mercato estremamente ridotto che rappresenta solo il 7 per cento del totale e spesso, quando dietro non c’è un progetto strategico, non si tratta di investimenti a lungo termine che possono creare un reale beneficio al nostro Paese. Bisogna, al contrario, puntare su investimenti immobiliari diretti a studenti e giovani appartenenti alla middle class, ovvero persone di cui lo Stato non riesce ad occuparsi in quanto non le considera in condizioni di indigenza”.

Il mercato degli immobili per impresa

La dimensione complessiva degli investimenti sul mercato corporate – per Nomisma- rimane modesta e perlopiù alimentata da componente straniera, senza però ripetere l’exploit registrato nel 2017. Il mercato – ricorda l’Istituto bolognese – appare tuttora positivamente orientato ma i segnali di rallentamento registrati negli ultimi mesi “impongono una riflessione in merito alle ricadute reali delle strategie di politica economica oggi in discussione”. 

Immobili residenziali: aumenta la domanda per investimento

Dall’ultima indagine sulle famiglie condotta da Nomisma nel corso del 2018 risulta come il 15,4% delle manifestazioni di interesse all’acquisto dell’abitazione risulti motivato da scelte di investimento riguardando circa 400 mila famiglie; nel 2017 tale componente pesava per appena il 6,1%.  Questo aumento di domanda è spinto dalla migliore convenienza economica (spesso solo percepita) del mercato immobiliare e dalla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo.

“In uno scenario di bassa inflazione e tassi d’interesse compressi, – ha commentato durante la presentazione dell’Osservatorio Saverio Perissinotto, Direttore Generale di Intesa Sanpaolo Private Banking,–  l’immobile perde nel tempo la sua capacità di protezione: bisogna quindi distinguere ciò che si utilizza da ciò che si considera investimento, individuando immobili e posizioni in grado di sostenere la redditività. Inoltre osserviamo che – in occasione degli inevitabili passaggi generazionali – i grandi patrimoni immobiliari sono spesso fonte di pensiero per gli eredi”.

La domanda di immobili residenziali

Come detto per Nomisma nel 2018 si registreranno 573 mila compravendite residenziali pari all’1,6% del patrimonio abitativo; considerando un prezzo medio di un’abitazione in Italia nell’ordine di 165 mila euro, il valore complessivo di mercato generato risulterà pari a circa 94,5 miliardi di euro.

L’Istituto bolognese stima in 2,6 milioni le famiglie attualmente in cerca di un’abitazione (o che intendono attivarsi nei prossimi 12 mesi) per un mercato potenziale quantificato in 436,9 miliardi di euro.

Al contempo in ambito residenziale il valore del comparto locativo è stimato – per il 2018 – in 21,4 miliardi di euro (le nuove locazioni registrate nel 2017 rappresentano una quota pari al 36%). Per i prossimi 12 mesi Nomisma stima un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi per un valore complessivo potenziale annuo dell’ordine di 11,3 miliardi di euro. La famiglia tipo che manifesta interesse si presenta con 2 percettori di reddito e un’entrata netta mensile di 2.400-3.500 euro.

Fatta cento la domanda di abitazione presente sul mercato nel secondo semestre 2018 essa si è distribuita per il 52% nella ricerca di una casa in proprietà e per il restante 48% in una soluzione in locazione.

SURROGA MUTUO

Surroga del mutuo, operazioni in calo. Colpa dei costi?

mutuo casa
Gtres

Quanto costa surrogare il mutuo? Secondo le leggi vigenti, nulla o quasi. La pratica, resa gratuita dalla legge Bersani del 2007, consente di sostituire il proprio mutuo con un altro a condizioni più vantaggiose, come quelle attuali. Il fenomeno, tuttavia, si sta riducendo: chi doveva muoversi, secondo gli esperti interpellati da idealista/news, lo ha già fatto per tempo.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è possibile grazie al principio della “portabilità”, che, come si legge sul sito della Camera dei Deputati, consiste in“una serie di disposizioni, in prima battuta recate dell’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, con le quali si consente al debitore di sostituire più facilmente l’istituto erogante con uno nuovo, eventualmente a condizioni più favorevoli, allo scopo di accrescere il grado di concorrenza nel mercato dei mutui bancari”.

In sostanza, spiega il Legislatore, “si permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il finanziamento con una nuova banca (perché, ad esempio, quest’ultima propone condizioni migliori), mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate”.

Surroga del mutuo, quali sono i costi?

In altre parole, un cliente può chiedere ad una nuova banca di sostituirsi alla precedente nel contratto di mutuo. La nuova banca si prende carico del debito, estinguendolo, e accende un nuovo contratto con la stessa ipoteca a condizioni più favorevoli. Il tutto assolutamente a costo zero per il cliente. Ogni spesa, compresi i costi notarili, è a carico della banca.  

La legge di riferimento, che attualmente è l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, recita infatti che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”, e che “è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”.

I costi della surroga del mutuo riguardano solo gli atti accessori

Ad essere a pagamento per il richiedente, invece, sono tutti gli atti non strettamente necessari all’operazione di surroga, come le relative quietanze notarili, come specificato dal protocollo 0031590.U emesso dal Ministero della Giustizia il 12 dicembre 2017. Tale protocollo aveva per oggetto un’operazione di surroga nell’ambito della quale il notaio di riferimento non aveva segnalato tra i parametri (e quindi aveva di fatto evitato tasse e contributi relativi) il proprio onorario legato al rilascio della quietanza per una operazione di surroga. Operazione che, come si spiega diffusamente nella circolare, risulta a pagamento perché non è strettamente legata all’operazione in sé.

Surroga del mutuo, perchè è in calo?

Tale protocollo non va però inteso come un disincentivo alla stipula delle surroghe, come qualcuno pensa. Il documento non va infatti a modificare nulla della legge vigente. E se un calo di domande di surroga c’è stato, certamente non è legato alle spese del’operazione.

“Il grande vantaggio della surroga, che insieme all’abbassamento dei tassi applicati ai mutui ne ha determinato il successo degli ultimi anni – spiega a idealista/news Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it – risiede anche nella sua gratuità per il consumatore e, almeno per adesso, la surroga continua ad essere completamente gratuita. A quanto ci risulta non sono in discussione cambiamenti a questo proposito anche perché, se veramente si perdesse il requisito della gratuità, sarebbe un grave danno per il consumatore”.

A cosa dunque è dovuto il calo delle surroghe di questi ultimi tempi? “Il calo registrato nel 2018 circa la sottoscrizione di surroghe, peraltro molto meno drastico del previsto – risponde Cresto,-  semmai è da attribuire al fatto che la maggior parte di chi aveva in essere contratti di mutuo a tassi notevolmente maggiori rispetto a quelli attuali, semplicemente, ne ha già presumibilmente approfittato negli scorsi anni”.

“Bisogna ricordare che sono diversi anni che i itassi sono al minimo storico– aggiunge Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – e molti clienti in questi anni hanno già surrogato il proprio mutuo. Naturalmente chi ha contratto un mutuo negli ultimi anni, avendo usufruito di tale periodo di tassi ai minimi, non ha motivo per surrogare, pertanto un calo di tali operazioni è fisiologico”.

“Registriamo un calo significativo delle surroghe per effetto di due principali fattori – spiega poi Antonio Ferrara, Ad di Monety: – Il primo è dettato da un mercato che negli ultimi anni ha portato a rinegoziare uno stock di mutui di quasi 100 miliardi di euro. Il secondo motivo è che coloro che hanno sottoscritto un contratto di mutuo negli ultimi 4 anni, hanno potuto godere di tassi ai minimi storici, pertanto si tratta di finanziamenti difficilmente rinegoziabili”.

“Il tema dei costi è un fattore non incisivo – aggiunge Renato Landoni, Presidente di Kiron Partners. – Il fenomeno surroghe è in diminuzione perché il valore complessivo dello stock mutui si è nel tempo ridotto e perché i mutui sono stati già o rinegoziati o surrogati. Si può dire inoltre che risulta ancora marginale l’effetto dell’aumento dei tassi di questi ultimi mesi che non incide quindi sul mercato delle surroghe”

Come andrà, allora, nei prossimi anni? “Nel corso degli ultimi mesi, si nota una leggera risalita dei tassi – risponde Ferrara, – pertanto sarà sempre più complicato individuare offerte che possano migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo. Possiamo quindi affermare che chi doveva rivedere le condizioni del finanziamento si è già mosso per tempo. Bisogna infatti considerare che, ai 100 miliardi di euro rinegoziati negli ultimi anni, si aggiungono i clienti che hanno ricevuto proposte di rinegoziazione interna da parte della loro banca godendo così di una netta sforbiciata sulla propria rata. In quest’ultimo caso è difficile fare una stima del valore dei mutui che hanno visto applicare tassi in linea con le offerte presenti sul mercato, si tratta però di un volume considerevole molto vicino allo stock dei mutui di coloro che hanno cambiato banca”.

FATTURA ELETTRONICA

Fattura elettronica differita, è possibile? Ecco cosa dice l’Agenzia delle Entrate

L’uso della  fattura elettronica  differita è possibile? A rispondere al quesito è l’Agenzia delle Entrate con le Faq proprio sul tema.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’introduzione dell’obbligo di fatturazione elettronica non ha modificato le disposizioni sulla fattura previste all’articolo 21, comma 4, del Testo Unico IVA (DpR 633/72). È possibile l’emissione di una fattura elettronica differita. In particolare, si può emettere una fattura entro il giorno 15 del mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione di cessione di beni o prestazioni di servizi.

In generale, ai sensi dell’art. 21, comma 4, lett. a), del D.P.R. 633/72, è possibile ricorrere alla fattura differita anche per “le prestazioni di servizi individuabili attraverso idonea documentazione”.

L’Agenzia delle Entrate ha poi ricordato che l’articolo 21, comma 4, lett. a), del D.P.R. 633/72, prevede la possibilità di emettere fatture differite per le prestazioni di servizi: un documento come la cosiddetta “fattura proforma”, contenente la descrizione dell’operazione, la data di effettuazione, gli identificativi delle parti contraenti, può certamente essere idoneo a supportare il differimento dell’emissione della fattura elettronica.

L’Agenzia delle Entrate ha infine chiarito che l’articolo 14 del decreto legge n. 119 del 23 ottobre scorso ha introdotto una modifica all’articolo 1, comma 1, del d.P.R. n. 100 del 1998, stabilendo che entro il giorno 16 di ciascun mese può essere esercitato il diritto alla detrazione dell’imposta relativa ai documenti di acquisto ricevuti e annotati entro il 15 del mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione, fatta eccezione per i documenti di acquisto relativi ad operazioni effettuate nell’anno precedente. Pertanto, ad esempio, per una fattura elettronica di acquisto che riporta la data del 30 gennaio 2019 ed è ricevuta attraverso il SdI il giorno 1° febbraio 2019, potrà essere esercitato il diritto alla detrazione dell’imposta con riferimento al mese di gennaio.

AGENTE IMMOBILIARE, MUTUI?

Segnalazione mutui da parte degli agenti immobiliari, come funzionerà?

agente

Torna per gli agenti immobiliari la possibilità di segnalare i propri clienti agli operatori finanziari erogatori di mutui. Sia per agevolare l’acquisto delle case, sia per aumentare, all’insegna della trasparenza, gli introiti degli agenti. L’avvocato Ansano Cecchini, Coordinatore della Consulta dei Mediatori Creditizi Fimaa, ha chiarito con idealista/news alcuni aspetti della questione.

Lo scorso 13 novembre, la Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama, si è riunita per affrontare il tema della segnalazione dei mutui in attesa che il Ministero dell’Economia e delle Finanze emani un apposito provvedimento.

Segnalazione mutui sospesa dal 2012

La possibilità di  segnalare i propri clienti   a istituti di credito o finanziari erogatori di mutui, è stata interdetta agli agenti immobiliari dal novembre 2012. Così come non era più possibile segnalare ai propri clienti le offerte dei vari enti. Ciò perché tale attività era percepita come discostantesi dall’attività di mediazione immobiliare avvicinandosi a quella di mediazione creditizia.

“Un ulteriore problema – afferma l’avvocato Cecchini, – è che fino ad allora il mercato era selvaggio. I mediatori creditizi, allora, avevano il solo obbligo di iscriversi al Uic (Ufficio Italiano Cambi)”. Una iscrizione che non imponeva nessuna disciplina particolare del loro ruolo. “Quindi le segnalazioni, – prosegue l’avvocato, – erano fatte ad una categoria meno qualificata di come sia oggi”.

Con la riforma mutui segnalati solo a soggetti qualificati

Dopo la riforma, infatti, è sopravvenuto l’obbligo per i mediatori di iscriversi ad un apposito albo gestito dall’Oam (l’Organismo degli agenti e dei mediatori), un organo di vigilanza che garantisce molta più selezione e serietà alla professione. Questo dovrebbe garantire più trasparenza riguardo l’identità e la solidità degli enti erogatori, nell’ottica della maggior tutela del cliente.

“L’obbligo di iscrizione all’Oam ha molto nobilitato la professione, e ha dato una maggiore disciplina – afferma l’avvocato Cecchini.

Cosa cambia, quindi? “Con il possibile recepimento auspicato dalle associazioni di categoria immobiliari, la segnalazione dei mutui si può reintrodurre, ma questa volta presso un soggetto qualificato – risponde l’Avv. Cecchini. – Quindi un agente in attività finanziaria o un organismo di mediazinoe creditizia certificato. Ciò da un lato assicura trasparenza al cliente, dall’altro assicura la remunerazione dell’agente, in una forma che è ancora da stabilire”.

Segnalazione mutui a soggetti Oam: tutti i vantaggi

Quali i vantaggi della nuova situazione? “La decisione mostra sensibilità sia nei   confronti degli agenti  che dei mediatori creditizi: un segnale forte è stato lanciato contro il “mercato selvaggio” e a favore della disciplina e della gestione qualificata”.

In che termini verrà fatta la segnalazione del mutuo? “La segnalazione avviene di comune accordo con il cliente – risponde l’avvocato, –  e non deve essere legata al risultato: la remunerazione deve essere legata all’atto della comunicazione, non alla finalizzazione del finanziamento. Si tratta comunque di un aspetto conseguente che verrà disciplinato più avanti”.

Quale impatto avrà questa disciplina nei riguardi del mercato creditizio? “ Di certo si parla di un maggiore introito, di maggiore trasparenza e di un ampliamento delle possibilità di trasparenza per il cliente, – secondo l’avvocato. – Comunque la prassi esisteva già, e spesso a discapito del consumatore. Oggi il cliente sa di avere a disposizione soluzioni più articolate e qualificate. Meno spazio agli “abusivi”, più regolamentazione e controllo da parte dell’Oam, più valorizzazione al mestiere di mediatore creditizio: tutto questo certo avrà un impatto positivo”.

CASA DONATA? PIU’ FACILE LA VENDITA

Vendere una casa donata, più semplice con la legge di Bilancio 2019

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Vendere una casa donata da ora sarà più semplice. Un emendamento approvato dalla quinta commissione della Camera al disegno di legge di Bilancio 2019 prevede semplificazioni per evitare che gli acquirenti debbano avere problemi con i familiari che si reputino danneggiati dalla donazione, ed eventualmente dover restituire l’immobile.

Case donate, perchè sono difficili da vendere

Il decreto legge per la semplificazione e il sostegno allo sviluppo, in armonia con l’emendamento di cui sopra, prevede una tutela in più per i terzi compratori che si trovino ad  acquistare una casa da un acquirente che l’ha ricevuta in donazione. Situazione a cui occorre sempre fare attenzione, dal momento che potrebbe spuntare, dopo tempo, un familiare che si ritenga danneggiato nella sua “quota di legittima”.

La donazione di una casa va compensata agli altri eredi

Le modifiche ipotizzate prevedono che i diritti dei terzi non vengano pregiudicati da eventuali rimostranze dei familiari, obbligando però colui che ha donato la casa al venditore (creando quindi lo scompenso) a compensare in denaro gli altri familiari per integrare la loro quota. Se il donatario sarà impossibilitato al risarcimento, questo ricadrà su colui che ha beneficiato del dono, nei limiti del vantaggio che ne ha ottenuto. Sparito anche il limite di vent’anni oltre i quali decadeva il diritto di richiedere la restituzione del bene donato.

Immobili donati, la trascrizione

La trascrizione delle domande di riduzione di donazioni di beni immobili verrà poi disciplinata a parte rispetto a, come avveniva ora, la materia della domanda di riduzione delle disposizioni testamentarie. In particolare, ciò implicherà che, se non si trascriverà la domanda di riduzione della donazione prima dell’atto di acquisto dell’immobile, il terzo acquirente potrà mantenerlo.

Ipoteca sulla casa donata

Resteranno poi in vigore le eventuali ipoteche di cui il donatario abbia gravato l’immobile: in caso di riduzione della donazione, però, toccherà risarcire i familiari lesi anche per il minor valore che il bene di conseguenza assume.

L’efficacia della norma, se approvata, partirà dall’entrata in vigore della legge di Bilancio 2019; alle successioni precedenti a quella data si applicherà invece la normativa attual

AFFITTO IN NERO

Affitto in nero, cosa serve al Fisco per dimostrarlo

Gtres

Il Fisco può dimostrare un affitto in nero?  E, in tal caso, in che modo? La sentenza n. 7750/18 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha stabilito le regole per scovare l’evasione dell’imposta di registro.

Davanti alle Commissioni Tributarie, i tribunali che decidono sulle imposte o sulle cartelle di pagamento, è necessario presentare delle prove scritte. Se l’inquilino attesta di aver firmato un contratto di affitto in nero, ma non presenta altri elementi certi, l’evasione non può essere provata. Servono prove documentali di sostegno, come ad esempio copie di assegni o altri mezzi di pagamento dei vari canoni mensili, oppure lo stesso contratto di locazione che non è stato mai registrato.

La denuncia dell’inquilino dunque non basta. Le prove dell’omessa registrazione devono fondarsi su accertamenti di tipo documentale, non potendo trovare valore probatorio le semplici dichiarazioni rese da terzi nell’ambito della verifica.

La Cassazione ha ritenuto legittimi gli accertamenti basati sulle utenze dell’energia elettrica o del gas, se quindi l’Agenzia delle Entrate dovesse rilevare che un contribuente è titolare di un immobile sul quale risultano attive delle utenze a nome di un altro soggetto ci si trova in presenza di una locazione non dichiarata.

Tutto ciò significa che le dichiarazioni di terzi, come nel caso dell’inquilino che attesti di aver abitato un appartamento con un contratto irregolare, se non suffragate da altri elementi, costituiscono meri indizi da approfondire a cura dell’ufficio delle imposte che non consentono di provare l’evasione. In conclusione, per dimostrare l’affitto in nero il Fisco deve avere in mano uno o più documenti.

IMU E TASI

Imu e Tasi 2018, scadenze ed esenzioni

Gtres

Tempo di scadenze per i pagamenti di Imu e Tasi. Il 17 dicembre 2018 è il termine ultimo per il versamento della seconda rata. Ma, per capire chi abbia diritto alle esenzioni è importante conoscere nei dettagli la normativa dell’imposta sui servizi municipali e la tassa sui servizi indivisibili.

Scadenze Imu e Tasi 2018

Quest’anno la scadenza Imu e Tasi 2018 cade il 17 dicembre 2018. Si tratta della seconda rata, dopo l’acconto del giugno scorso, e deve essere pari al restante 50% da versare secondo le nuove aliquote approvate per il 2018.

Imu 2018, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Tasi 2018 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà pero’ diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere mantenere le aliquote maggiorate dello scorso anno (+0,8%), ma non possono aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

Imu 2018, esenzioni

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di 

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione.
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione
  • la casa appartenente a cittadini residenti all’estero, se si è pensionati nel Pase dove si risiede, se si è iscritti all’AIRE e l’immobile non risulta né locato né utilizzato per un comodato d’uso.
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

ABUSI EDILIZI

Abusi edilizi, come provare la regolarità della propria casa

Gtres

Quali sono gli elementi che possono aiutare a provare la regolarità della propria casa? A renderlo noto il Consiglio di Stato con la sentenza 5988/2018, che affronta il tema del momento della realizzazione di un intervento.

Una sorta di decalogo per sapere in che modo provare il momento di realizzazione di un’opera e, di conseguenza, contestare il fatto che sia stata considerata abusiva. Nel dettaglio, la sentenza 5988 del 2018 elenca gli elementi di prova che possono aiutare: dichiarazioni sostitutive, rilievi aerofotogrammetrici e contratti.

Abusi edilizi e demolizione, come evitarla

Fornendo all’amministrazione tali elementi è possibile evitare la demolizione di un’opera abusiva. Bisogna dimostra che l’ultimazione dei lavori sia avvenuta entro una certa data; che l’opera rientri tra quelle per le quali può essere ottenuta una sanatoria speciale; che si tratti di opere per le quali non era richiesto titolo in ragione al tempo di esecuzione; che l’esecuzione delle opere abusive sia avvenuta in epoca antecedente all’apposizione di un vincolo paesaggistico.

Nel caso in esame, il Comune dopo aver effettuato dei sopralluoghi aveva concluso che un edificio, situato in zona agricola, fosse stato ampliato senza permessi, violando anche il vincolo paesaggistico cui era sottoposta l’intera area. Il Comune aveva quindi ordinato la demolizione della parte di edificio per la quale non risultavano depositate richieste di licenza edilizia o permesso di costruire.

Il proprietario degli edifici, invece, sosteneva la regolarità della loro realizzazione sulla base di una serie di documenti. Fondamentali sono state due date: il 1967, anno di entrata in vigore della legge ponte 761/1967, con la quale l’obbligo di previa licenza edilizia è stato esteso alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano, e il 1987, anno in cui la regione ha apposto il vincolo paesaggistico alla zona.

Dagli atti della compravendita, avvenuta nel 1940, è emerso l’acquisto di una casa civile con stalla, portico e fienile, elementi che poi presumibilmente sono stati trasformati. Dalle aerofotogrammetrie, in particolare quella rilasciata dall’Istituto Geografico militare del 1962, è stato inoltre appurato che il manufatto aveva già la stessa consistenza odierna. I giudici hanno quindi concluso che si trattava di una costruzione realizzata secondo la normativa vigente al momento della sua costruzione.

Abuso edilizio, richiesta di sanatoria

Come ricordato dal Consiglio di Stato, in caso di richiesta di sanatoria bisogna soddisfare il requisito della doppia conformità: l’opera deve risultare conforme anche alla normativa vigente al momento della valutazione dell’istanza.

Abuso edilizio, l’onere della prova

E’ stato poi chiarito che l’onere della prova dell’ultimazione di un’opera entro una certa data “incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto”.

Ma esiste un limite “secondo ragionevolezza” quando da un lato il privato porta a sostegno della propria tesi elementi attendibili, come il contratto di compravendita e le aerofotogrammetrie, mentre l’Amministrazione fornisce solo elementi incerti dai quali si dovrebbe presumere l’abuso.

Sulla base di questi elementi i giudici hanno accolto le richieste del proprietario e considerato illegittimo l’ordine di demolizione.

Abusi edilizi, è possibile utilizzare Google Earth come prova

Con la sentenza 1604/2018,  il Tar della Calabria ha stabilito che per provare la presenza di un abuso edilizio o la veridicità di una dichiarazione è possibile utilizzare Google Earth. Nel dettaglio, ha affermato che i fotogrammi del programma Google Earth costituiscono prove documentali pienamente utilizzabili anche in sede penale.

Demolizione edifici abusivi: per evitarla a volte basta una multa

Quando un edificio è abusivo, va abbattuto, ma non sempre. A volte, come spiega una sentenza del Consiglio di Stato, si può valutare se sostituire l’ordine di demolizione emesso dall’Amministrazione con una sanzione pecuniaria.  

La sentenza del Consiglio di Stato n. 5128/2018 specifica che “la repressione di abusi edilizi costituisce un atto vincolato, la cui motivazione soddisfa i requisiti di legge anche quando si riduce all’affermazione dell’accertata irregolarità dell’intervento, risultando superflua ogni specifica comparazione tra l’interesse pubblico e gli interessi privati coinvolti o sacrificati”. Quindi, l’abuso va eliminato senza riguardo ai danni che ciò può provocare alle persone responsabili. Il che significa che da parte del Comune un ordine di demolizione, in caso accertato di abuso edilizio, va sempre emesso.

Tuttavia, si legge nella sentenza, “la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione: il dato testuale della legge è univoco ed insuperabile, in coerenza col principio per il quale, accertato l’abuso, l’ordine di demolizione va senz’altro emesso”.

COMPERARE CASA SENZA SBAGLIARE

 

I 20 errori più comuni quando si compra casa

Acquistare casa senza errori: tutte le cose da sapere

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti e probabilmente il principale investimento nella vita della maggior parte degli italiani e, ciononostante, si commettono con molta frequenza gli stessi errori. Comprare casa significa fare un grande sforzo economico e a volte, ci si impegna per buona parte della vita.

Dopo anni di crisi, il mercato immobiliare sta riprendendo fiato. Negli ultimi anni, infatti, si sta registrando una ripresa delle compravendite e le banche hanno ricominciato ad erogare. Questo unito a tassi ai minimi storici, possono rendere questo proprio il momento giusto per avventurarsi nell’acquisto di una casa.

Scopri con idealista cosa controllare per evitare errori micidiali:

1. In genere non si fanno bene i conti. In Italia, secondo vari studi internazionali, non abbiamo cultura finanziaria. L’acquisto di una casa è l’investimento più grande per molti italiani, eppure non abbiamo preparazione finanziaria adeguata per affrontarla.

2. Molti dimenticano che al prezzo dell’immobile bisogna aggiungere circa un 10% per le spese. Oltre all’iva (se la casa è nuova) o l’imposta di registro (se la casa è di seconda mano) ci sono le imposte catastali. Senza dimenticare l’eventuale caparra, che, sebbene si recuperi (non scendiamo qui nei problemi che si creano quando non si recupera), è pur sempre un esborso non di poco conto.

 

3. Non si fanno i conti sul mutuo, che comporta anche spese e imposte. L’imposta ipotecaria vale in genere il 2% dell’importo del mutuo, senza dimenticare che molte banche vogliono un’assicurazione sul mutuo, che serve per cautelarsi contro i rischi come la perdita del posto di lavoro o il decesso del contraente. È utile, ma costa, e non poco.

4. Imposte e spese extra. L’acquirente dimentica che essere proprietari di una casa significa pagare delle spese condominiali tutti i mesi ed altri extra che possono far lievitare notevolmente il prezzo. Le case hanno bisogno di manutenzione, per non parlare delle spese comuni (facciata, antenna, ascensore, ecc.). Nel caso poi di una casa indipendente le spese sono ancora più elevate.

5. Soldi per mobili e imprevisti. Quando si fa (o si dovrebbe fare…) un bilancio preventivo, non si aggiungono le spese per i mobili e non si calcola un fondo extra per gli imprevisti che non hanno direttamente a che vedere con la casa, ma che possono mandare in crisi un bilancio familiare (come la rottura della macchina due mesi dopo aver comprato casa).

6. Non richiedere un rapporto sulla tassazione dell’immobile. Il 99% delle persone che compra casa non si informa in anticipo sulle tasse da pagare.

7. Non fare i conti con l’Euribor nei casi di un’ipoteca a tasso variabile. Se l’Euribor è ai minimi, bisogna farsi i conti anche per quando sarà ai massimi. 

8. Chiedere un mutuo con lunghe scadenze. Oltre i 25 anni non conviene comprare: calcolando tutti gli interessi la casa diventa troppo cara.

9. Fare debiti al di sopra del 30% delle proprie entrate. La Banca d’Italia consiglia che la quota del mutuo, sommata al resto dei debiti (la rata della macchina, carta di credito, prestiti personali) non sfori il 35-40% del reddito dei titolari del mutuo.

10. Chiedere garanzie a genitori, amici o parenti. Chi decide di comprare una casa dovrebbe assumersi le proprie responsabilità. Se la situazione si complica trascinerai altre persone nei tuoi problemi. Se in questo momento non puoi permetterti la casa, non comprartela.

11. Spesso chi compra perde il senso di cosa significa caro o economico. Bisogna cercare informazioni statistiche e confrontare i prezzi di mercato. Si possono reperire informazioni in molti modi, dall’agenzia del territorio ai rapporti della banca d’Italia, ma anche attraverso i portali immobiliari.

12. Molti comprano casa pensando che i prezzi aumentino sempre. Le ultime esperienze ci hanno insegnato che le case non aumentano sempre di valore, ma sembra che non tutti lo vogliano capire.

13. Non dare ascolto alle agenzie. In questo momento si può risparmiare attraverso un’agenzia. Negoziare si può e gli agenti lo sanno bene. Per questo possono avere più margine nel far scendere il prezzo e convincere il venditore a sconti sostanziosi.

14. Non negoziare il prezzo fino in fondo. Molti potenziali acquirenti scartano alcuni immobili perché pensano di non poter trattare sul prezzo. Prepararsi a contrattare e avere sempre a disposizione una controfferta, ma sempre dopo essersi fatti i conti. Un altro errore è quello di accettare un prezzo a metà trattatvia per paura di perdere la casa. Se il vostro budget sono 180mila euro, per esempio, non vi muovete da lì. Se non bastano, non è la casa per voi.

15. Lasciarsi trasportare a livello emotivo. A volte comprare casa è una decisione più emotiva che razionale e l’acquisto risulta poi sbagliato. Se vi sentite stanchi o demotivati dopo mesi di ricerca, sarà più facile decidere male.
Prendetevi un tempo di riflessione.

16. Pensare che i prezzi non scenderanno e quindi precipitarsi. Non ci sono ancora dati evidenti che parlino di una ripresa dei prezzi generalizzata, ma solo alcuni dati parziali che confermano che certe zone hanno tenuto. Se il centro di Milano o Roma sono aumentati, non è detto che succeda lo stesso in periferia.

17. Speculare sulla casa. La casa dev’essere un bene d’uso. Se la compriamo per viverci è un problema relativo, dato che, per lo meno, risolve il problema dell’abitazione. Ma se la compriamo per speculare e poi le cose vanno male avremo distrutto le nostre finanze per molti anni.

18. Non considerare se vale la pena vivere in affitto. In Italia la cultura della proprietà è molto radicata. Vivere in affitto è invece un’opzione che molti neppure considerano. Fatevi i conti e pensate alle possibilità che dà l’affitto, come una maggiore facilità nel cambiar lavoro e cambiare città. Se la differenza economica tra la proprietà e l’affitto è importante, con i risparmi ci si può fare un fondo pensione.

19. Comprare una casa non è come comprare una macchina. È una decisione che può avere delle ricadute sui prossimi trenta anni, un lasso di tempo in cui può succedere di tutto: nascite, morti, divorzi, opportunità di lavoro in altri stati o in altre città.

20. Non consultare il notaio prima della firma di atti importanti come proposte di acquisto e preliminari di vendita. Per esempio, non tutti sanno che i beni provenienti da donazione sono soggetti all’azione di revoca da parte di eventuali eredi defraudati dei loro diritti. Per questo motivo molte banche non concedono un mutuo per l’acquisto di un immobile proveniente da donazione. In questo come in altri casi il parere di un esperto può prevenire da eventuali brutte sorprese.

MUTUI TASSI IN RIALZO

 

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui,  al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base: l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”.

REGISTRAZIONE CONTRATTO DI ” COMODATO GRATUITO”

Come registrare un contratto di comodato ad uso gratuito

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 Il contratto può avere forma verbale o scritta, in quest’ultimo caso è obbligatoria la registrazione dello stesso.

Obbligo registrazione contratto di comodato

I contratti di comodato ad uso gratuito sono soggetti a registrazione in questi casi:

  • sono redatti in forma scritta e in questo caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto
  • stipulati in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione
  • Se redatti in forma verbale, con lo scopo di fruire dell’agevolazione Imu/Tasi introdotta dalla legge di stabilità 2016.

Registrazione contratto di comodato agenzia delle entrate

La registrazione deve essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate

  • il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia e dovrà essere indicato, come tipologia dell’atto, “contatto verbale di comodato”.
  • ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello f23 (codice tributo 109T

Per i contratti di comodato in forma scritta è dovuta un’imposta di bollo, assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe.

Imu comodato gratuito 2018

Con la legge di stabilità 2015 è stata introdotta un’agevolazione Imu/Tasi per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a un parente in linea retta di primo grado (padri-figli), se quest’ultimo lo utilizza come abitazione principale. L’agevolazione si usufruisce solo se il contratto di comodato è registrato.

AGENTE IMMOBILIARE COSA FAI?

  Perché un agente immobiliare è utile…e qual è il lavoro che fa e i clienti non vedono

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Ti sei mai chiesto cosa fa in concreto un agente immobiliare? Se non sai da dove proviene la commissione per ogni vendita, ecco un elenco dei compiti dei professionisti del mattone.

1. Trascorrono molto tempo al telefono

Attendono le telefonate dei potenziali acquirenti e sanno fornire le informazioni necessarie. Per ogni annuncio ci sono circa 20 chiamate e quelle chiamate sono tradotte in 10 visite all’immobile. Ciò significa essere sempre a disposizione e lavorare molto. Gli agenti passano anche diverso tempo a collaborare con i colleghi.

2. Cercano costantemente immobili

Trascorrono un paio d’ore al giorno alla ricerca di proprietà da trattare. Gli agenti devono controllare costantemente le liste di abitazioni condivise nella rete MLS. A volte il processo di ricerca di case che soddisfino gli interessi del cliente può essere molto lungo.

3. Analizzano il mercato

E’ essenziale essere in grado di definire bene il valore reale della casa in vendita o sapere se il futuro acquisto è una buona opzione. Se l’agente lavora in una grande realtà con molte vendite proprie, può fare valutazioni molto più accurate rispetto a quelle fatte basandosi sugli annunci immobiliari. E’ poi importante gestire bene offerte e controfferte. E questo può richiedere molto tempo.

4. Ispezionano le proprietà

Gli agenti passano parte del loro tempo a visitare gli immobili che devono gestire. E’ importante verificare tanto l’aspetto, ovvero come si presenta la casa, quanto le questioni legate a possibili ipoteche, permessi e altro ancora.

5. Investono nel marketing

Oltre a non ricevere una provvigione fino a quando l’affare è concluso, gli agenti investono nel marketing e nell’home staging, in modo che la casa abbia un’immagine migliore e sia più facile da vendere.

6. Partecipano a corsi di formazione

Gli agenti devono avere nozioni di fiscalità, diritto, marketing, fotografia e video; devono sapere come migliorare l’immagine della casa e conoscere le tecniche di negoziazione e di vendita. Devono, quindi, partecipare costantemente a corsi di formazione. Frequentano anche convegni e fiere immobiliari per imparare da altri professionisti e migliorare i loro servizi.

7. Aiutano con il finanziamento

Oltre ad aiutare gli acquirenti a ottenere i migliori mutui possibili o un mutuo che pensavano di non poter ottenere, sono pronti a rispondere a qualsiasi domanda sul finanziamento. Sanno meglio di chiunque altro quanto costa aggiustare piccoli difetti o effettuare una ristrutturazione.

8. Verificano l’intero processo

Uno dei principali vantaggi di contattare un agente immobiliare è la sicurezza legale che forniscono. Sono a conoscenza di tutto il processo di vendita e hanno l’obbligo di verificare che il tutto si compia legalmente. Inoltre, risolvono problemi di cui molte volte né acquirenti né venditori sono a conoscenza.

9. Mantengono la calma

Un buon agente non solo si incarica di acquistare o vendere la tua casa, ma cerca anche di far sì che il processo non sia stressante.

…E tutto questo è gratuito, almeno fino a quando l’operazione non va a buon fine.

SOSTENERE L’IMMOBILIARE

Rampelli, vicepresidente Camera: “Sostenere l’immobiliare per incoraggiare l’economia”

“Il settore immobiliare è importantissimo, in Italia in modo particolare”. A dirlo  è stato Fabio Rampelli, vicepresidente della Camera dei Deputati, a margine dell’evento legato alla presentazione della 15esima Guida per il cittadino, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato e da 14 Associazioni dei Consumatori.

“Il settore immobiliare ha detto Rampelli – è un settore importantissimo, in Italia in modo particolare. Probabilmente negli ultimi anni la politica lo ha un po’ trascurato. Adesso, magari, l’occasione può essere ghiotta per tornare a esprimersi con la propria sensibilità e i propri propositi culturali e progettuali per valorizzarlo il più possibile”.

Aggiungendo: “Ritengo che ancora oggi – nonostante si viva nell’era delle nuove tecnologie, del digitale, della banda larga – questo patrimonio debba essere sostenuto soprattutto nelle sue trasformazioni. La possibilità di trasformare una parte di questo patrimonio, in sintonia con le trasformazioni della società, può essere un ulteriore elemento per incoraggiare l’economia, per intercettare nuovi investimenti, per mettere al lavoro le nostre aziende, le maestranze, i fornitori e ovviamente anche l’economia finanziaria”.

In merito alle misure legate al comparto attese in manovra, Rampelli ha spiegato: “Oggi ancora non abbiamo la vera e propria legge di Bilancio. Abbiamo appena licenziato il Documento di programmazione economica e finanziaria. Si è parlato di questi incoraggiamenti, di queste misure, bisogna vedere quali atterreranno nella legge di Bilancio. Noi – io rappresento Fratelli d’Italia, anche se sono vicepresidente della Camera – sosterremo tutto ciò che andrà nella direzione della valorizzazione dell’economia reale, quindi tutto ciò che potrà produrre nuova ricchezza, perché se non c’è nuova ricchezza c’è ben poco da redistribuire. La redistribuzione della povertà non ci interessa”.

COME DETRARRE LE SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Come detrarre le spese di intermediazione immobiliare

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L’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile. Vediamo tutto quello che serve sapere per poter usufruire della detrazione.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, in cosa consiste

Dall’Irpef lorda è possibile detrarre un importo, pari al 19%, dei compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare, in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità (articolo 15, comma 1, lett. b–bis, Tuir).

Come sottolineato, la detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

  • per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste.

La detrazione spetta anche nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare a condizione che quest’ultimo sia registrato.

Si ha diritto all’agevolazione anche nell’ipotesi in cui le spese per l’intermediazione immobiliare siano state sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare (ad esempio, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto), a patto che, alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere, risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, pagina 121).

Detrazione spese intermediazione immobiliare, a chi spetta

Come detto, l’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile e, come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, non può beneficiarne il venditore, anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018). La detrazione, inoltre, non spetta se la spesa è sostenuta nell’interesse di un familiare fiscalmente a carico.

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, deve essere ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.

Nell’ipotesi di:

  • fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo;
  • immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo;
  • fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i requisiti degli agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni, è necessario che i professionisti dell’immobiliare siano iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i documenti da conservare

Con la circolare n. 20 del 13 maggio 2011 è stato precisato che:

  • la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata a un soggetto non proprietario;
  • nel caso in cui la fattura sia intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  • se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e a un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

CASA DONATA VENDERE SENZA RISCHI

Come vendere una casa donata senza rischi, le proposte del Notariato

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Procedure più sicure per le donazioni di beni immobili  e ampliamento dei patti di famiglia. A chiederlo sono i notai italiani. Vediamo quali sono le problematiche registrate in tale ambito e quali sono i punti del progetto di riforma a cui sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato.

Donazioni beni immobili, i problemi

Come evidenziato dal Notariato, sui beni immobili donati ci sono problemi di circolazione che si prospettano di fronte a un venditore che, magari a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto una donazione e con il donante ancora in vita, intenda alienare il bene di provenienza donativa.

Secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia sono state stipulate nel 2017 più di 135.000 donazioni immobiliari, nel 2016 quasi 139.000 e nel primo semestre 2018 si registra un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per le donazioni della nuda proprietà di fabbricati.

Il Notariato ha sottolineato che già con il Congresso di Verona dell’ottobre 2016 il Consiglio stesso aveva richiamato l’attenzione dei giuristi e del mondo politico sull’opportunità di un intervento di riforma del diritto ereditario.

L’evoluzione del diritto di famiglia, dalla legge n.151/1975 ad oggi, si è sviluppata nel senso dell’instabilità e della multiformità delle relazioni parentali (divorzio breve; degiurisdizionalizzazione dei procedimenti di separazione e divorzio; unioni civili; convivenze registrate), fenomeni che portano con sé l’urgenza di affrontare il nodo del diritto ereditario nella famiglia che cambia.

Donazioni beni immobili, il progetto di riforma del notariato

Il progetto di riforma a cui sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato seguirà le seguenti linee:

Revisione della qualificazione legittima (la legittima come diritto su una parte in natura del patrimonio ereditario): sono forse maturi i tempi per una diversa qualificazione del diritto alla legittima, quale diritto di credito, a una parte del valore del patrimonio ereditario, che può essere soddisfatto con qualsiasi bene, anche non ereditario. Tale riforma consentirebbe, tra l’altro, di superare le note difficoltà di negoziazione dei beni di provenienza donativa.

Superamento del divieto dei patti successori, almeno di quello rinunciativo (come è già, per esempio, nel diritto tedesco, svizzero, francese e austriaco): si ritiene giunto il momento in cui consentire ai presunti futuri eredi di rinunciare ai propri diritti (meglio, alle proprie attese) almeno su determinati beni di proprietà del proprio ascendente o coniuge, che si ritiene potranno essere oggetto di una futura eredità.

Ampliamento dell’ambito di applicazione del patto di famiglia sempre nell’ottica di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti endofamiliari e, in genere, del passaggio generazionale della ricchezza: va valutata l’opportunità di ampliare l’ambito di applicazione del patto di famiglia, oggi limitato ad aziende e quote societarie, prevedendo un patto di famiglia “allargato”, che consenta, sul piano oggettivo, di dare stabilità ai trasferimenti fatti in vita a favore degli stretti congiunti anche di beni diversi da quelli “produttivi” e, sul piano soggettivo, che vada verso la possibilità di stipulare un patto capace di coinvolgere il patrimonio di entrambi i genitori (si pensi a due coniugi, ciascuno proprietario di beni determinati, che intendano distribuire detti beni tra i figli senza distinguere tra il patrimonio del padre e quello della madre).

Introduzione del certificato di successione: con l’obiettivo di dare certezza e stabilità ai trasferimenti e alle procedure ereditarie, si potrebbe immaginare l’introduzione nell’ordinamento del certificato di successione, cioè di un atto notarile nel quale, su richiesta di parte, potrebbero essere contenuti:

  • i dati relativi alla devoluzione del patrimonio ereditario, le generalità di ciascun erede e/o legatario ed i diritti a lui spettanti, i poteri della persona designata per eseguire le disposizioni testamentarie o per amministrare la successione;
  • eventualmente l’accettazione di eredità, anche con il beneficio d’inventario, la rinuncia all’eredità ovvero il rifiuto di legato, la rinuncia all’azione di riduzione ovvero gli accordi per l’integrazione dei diritti di legittimari lesi o confermare eventuali disposizioni testamentarie nulle, in conformità all’art. 590 del Codice civile.

Donazioni beni immobili, come evitare i rischi

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso, ma per evitare problemi è possibile. Si ricorda che la donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà.

Per proteggere la donazione, l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017, ricalcando quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014).

Chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. I legittimari possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”, una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per legge.

L’azione di riduzione, però, non può essere esperita superato un certo termine: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari; 10 anni dall’apertura della successione. Superato questo arco di tempo, se non viene intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile.

La prassi notarile ha elaborato una soluzione più rapida, convalidata dai giudici: far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione. In questo modo, l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita.

Con questo accordo, tuttavia, il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà rivendicare anche nei confronti del donante; si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Donazioni beni immobili, la mappa

In tema di donazioni, idealista/news ha realizzatouna guida con le informazioni utili e una mappa con il numero di donazioni effettuate nel 2017 nelle diverse regioni italiane.

Donazioni beni immobili, di cosa si tratta

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

Costituiscono oggetto di donazione tutti i beni e i diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come ad esempio immobili, crediti, aziende, denaro, veicoli o opere d’arte. Possono donare solo coloro che possono disporre liberamente dei propri beni.

In merito alla donazione che ha per oggetto i beni immobili, la normativa – entrata in vigore il 1º luglio 2010 – stabilisce che in caso di stipula di una donazione, il proprietario abbia l’obbligo di dichiarare nell’atto stesso che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile, pena nullità dello stesso.

Donazioni beni immobili, le imposte da pagare

Le imposte da pagare su una donazione immobiliare dipendono dal grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.

  • Se il beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000 euro.
  • Se il beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000 euro.
  • Se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 104), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000.

L’imposta si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dall’eventuale franchigia, le seguenti aliquote che variano anch’esse a seconda del rapporto di parentela tra donante e beneficiario:

  • 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro;
  • 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro;
  • 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
  • 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone.

Sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre:

  • l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile;
  • l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.

L’imposta è dovuta dai donatari per le donazioni e dai beneficiari per le altre liberalità tra vivi. Ai fini dell’imposta sono considerati parenti in linea retta anche i genitori e i figli naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in linea retta, gli adottanti e gli adottati

Per le donazioni di prima casa si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L’agevolazione prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale, acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto a imposta di registro).

L’agevolazione prima casa fruita per l’acquisto di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile.

RENDIMENTO DELLA CASA

 

I rendimenti delle case toccano il 6%, il valore massimo in 4 anni

Gtres

L’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio anche se i rendimenti dei nostri titoli di stato (btp a 10 anni) salgono al 3,4%.

L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property rispetto a 12 mesi fa.

Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi) che passa da una redditività del 7,9% all, 8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7% mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari ripettivamente al 6% e al 5,3%.

Rendimenti nel residenziale

Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case ha raggiunto i massimi da 4 anni.Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso.

Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Rendimenti degli uffici

I rendimenti più elevati nel settore uffici si rilevano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Rendimento dei box   

I box auto sono sempre il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate da questo report risulta che Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

EREDITA’ COSA FARE

Casa in eredità: ecco le norme fiscali da conoscere

 
Risparmiare sulle tasse per la seconda casa
 

Mantenere un immobile di proprietà si rivela per molti un impegno economico non trascurabile: tra bollette, spese per la casa e magari le rate di un mutuo il budget che deve essere calcolato per questo fine si fa sempre più consistente. Circostanza che si fa ancora più impegnativa nel caso di seconde case o immobili ricevuti in eredità. Bonus fiscali, tasse e normative si rivelano fattori cruciali in questo particolare tipo di situazione.

Casa in eredità e bonus: cosa fare?

Al momento in cui si ottiene un immobile in eredità la prima cosa da chiarire è la propria situazione: si è già intestatari di un’abitazione oppure quella concessa diventerebbe la prima?  Se l’abitazione in questione risultasse essere una prima casa l’erede avrebbe un maggior margine di risparmio sulle spese. In questo caso, infatti, potrà beneficiare del bonus prima casa che permette di pagare un’imposta catastale e ipotecaria ridotta. Per ottenere questa agevolazione il richiedente che è proprietario di un immobile già acquistato con il bonus prima casa può decidere di venderlo o donarlo entro un anno dall’apertura della successione.

Ereditare una seconda casa

Se stiamo parlando di una seconda casa le strade che l’erede può perseguire sono diverse: non potrà usufruire del bonus prima casa se l’immobile di proprietà è stato acquistato da meno di cinque anni, anche vendendolo o donandolo. Se invece si possiede un immobile da oltre cinque anni questo può essere donato a un figlio, a una moglie se in regime di divisione dei beni oppure venduto. Nel caso in cui l’erede sia in possesso di una casa acquistata senza l’agevolazione del bonus prima casa nello stesso comune della seconda casa, può venderlo, donarlo o trasformarlo in ufficio, facendo così diventare l’abitazione ricevuta una prima casa.

di Francesca Lauritano

CASE POPOLARI

Case popolari, i requisiti per l’assegnazione

Gtres

Nei giorni scorsi è salito agli onori della cronaca il caso Taverna, dal nome di Paola Taverna, vicepresidente del Senato. Secondo quanto rivelato dal quotidiano la Repubblica, la madre della senatrice, di 80 anni, risiede ormai da anni in una casa popolare dell’Ater, anche se dal 2014 avrebbe perso i requisiti per continuare a viverci. Ma cosa sono gli alloggi popolari e quali sono i requisiti per l’assegnazione?

Le case popolari, conosciute anche come alloggi di edilizia residenziale pubblica destinati all’assistenza abitativa (ERP) sono abitazioni di proprietà pubblica concesse in affitto a persone singole o a famiglie in condizioni economiche difficili. L’assegnazione viene effettuata tramite un bando pubblico, al quale possono partecipare determinati cittadini che posseggono speciali requisiti. Alla scadenza del bando viene stilata una graduatoria che permette l’affitto di questi immobili a canoni agevolati.

Assegnazione alloggi popolari: i requisiti

I cittadini che vogliono optare per una casa popolare devono rispondere a determinati requisiti stabiliti dal Comune di appartenza nel bando di assegnazione. I requisiti di base prevedono che il richiedente

  • non sia titolari di alcun diritto di proprietà su immobili, né tantomeno di diritto reale di godimento come usufrutto, diritto di uso o abitazione su immobili o parti di essi.
  • Il reddito annuo complessivo di colui che partecipa al bando o del nucleo familiare non deve superare, solitamente, i 25 mila euro;
  • L’interessato che partecipa al bando deve essere o cittadino italiano, o europeo o di un paese terzo. In quest’ultimo caso, è fondamentale che la persona interessata sia in possesso del permesso di soggiorno per i soggiornanti di lungo periodo, oppure di un permesso di soggiorno biennale; inoltre bisogna attestare che si svolge una regolare attività lavorativa, o dipendente o autonoma;
  • L’interessato debba avere la residenza anagrafica nel comune che ha indetto il bando per il quale partecipa, e deve svolgere un’attività lavorativa;

Inoltre ci sono situazioni particolari che danno diritto: a un punteggio maggiore nelle graduatorie finali  essere portatori di disabilità, essere genitori single con figli a carico, essere giovani coppie, essere cittadini senza fissa dimora; nuclei familiari o famiglie che pagano un affitto che però incide un terzo oltre il loro reddito disponibile; famiglie che vivono in abitazioni prive di servizi igenici; famiglie giovani che si sono formate da non più di tre anni e cui componenti hanno un’età inferiore ai 35 anni.

E ancora: famiglie che abitano in una unità abitativa insieme ad altri nuclei famigliari; soggetti il cui reddito non supera la pensione minima dell’Inps, famiglia che non hanno una casa perché sfrattate; famiglie i cui membri hanno un’età superiore ai 65 anni oppure sono affetti da inabilità al lavoro, o con più di tre figli e almeno uno a carico.

Case popolari: come fare domanda?

Partecipare è molto semplice: bisogna scaricare un modulo dal sito internet del comune di interesse e compilardo debitamente, facendo attenzione a non commettere errori. Al modulo bisogna allegare la documentazione richiesta che attesta il possesso dei requisiti. Il modulo va consegnato all’ufficio protocollo o patrimonio del comune che ha indetto il bando, che, ovviamente, è anche quello in cui risiede il soggetto richiedente. Anche se la domanda, in via teorica, può essere consegnata in qualsiasi momento, per potrer entrare nelle graduatorie bisognerà aspettare la pubblicazione del bando, che avviene di solito ogni quattro anni.

requisiti per assegnazione case popolari ater roma

Come detto in precedenza, ogni comune può prevedere nel bando di assegnazione delle case popolari requisiti e modalità diverse per l’attribuzione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Il comune di Roma, ad esempio, ha stilato un regolamento che contiene tutte le informazioni utili per accedere al bando di assegnazione delle case popolari Ater.

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA VENDO ENTRO I 5 ANNI?

Agevolazioni prima casa, cosa accade con la vendita entro 5 anni

Gtres

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa  prevedono la riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da un privato, e dell’Iva, se si acquista da un’impresa. Non sono inoltre dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. Ma ci sono alcune condizioni da rispettare. Vediamo, in particolare, cosa accade in caso di vendita entro 5 anni.

Agevolazioni prima casa, i vantaggi fiscali

Si ricorda, innanzitutto, che quando si parla di agevolazioni per l’acquisto della prima casa se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Agevolazioni prima casa, vendita entro cinque anni

Chi vende una prima casa entro 5 anni dall’acquisto – e non acquista entro 12 mesi un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale – perde il diritto agli sconti di cui ha usufruito al momento di stipulare il rogito. Di conseguenza, diventa necessario il ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie – 9% di imposta di registro, invece del 2% (o Iva del 10% invece del 4%) – e il versamento della differenza rispetto a quanto pagato a suo tempo più una sanzione del 30% in caso di accertamento e gli interessi legali.

Si può anticipare il Fisco, senza attendere l’accertamento, recandosi all’Ufficio dove è stato registrato l’atto con una copia del rogito. In questo caso, se non è ancora passato un anno dalla vendita dell’ex abitazione principale – il termine entro il quale non si decade dalle agevolazioni se si riacquista di nuovo la prima casa – non sono dovute sanzioni e si versa solo la differenza di imposta ricalcolata direttamente dagli uffici, più gli interessi calcolati anno per anno al tasso legale; se invece è passato più di un anno, oltre alle imposte, sono dovute le sanzioni, graduate in base al momento in cui avviene la regolarizzazione (ravvedimento operoso) e gli interessi.

Ma non solo. In caso di vendita della prima casa entro i 5 anni può scattare anche la tassazione sull’eventuale plusvalenza (con possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva del 20% invece delle aliquote progressive Irpef), ma solo se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorso tra acquisto e vendita.

PACE FISCALE: COME FUNZIONA SULLA CASA

Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

Gtres

Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locali, quindi Imu, Tasi e Tari. Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all’Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”.

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta “pace fiscale”, all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.

Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.

Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo – comprensivo di capitale, interessi e sanzioni – dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.

Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.

Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.

Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.

Ecco quanto previsto:

1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L’annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.

2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:

a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;

b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.

3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.

4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.

Fumane di Valpolicella, ampio rustico in corte medievale

Ampio rustico in corte medievale con sapore di storia, ristrutturato, con finiture di pregio conservando la morfologia dello stabile. Ingresso, zona pranzo a volto con pietre conservate a vista, bagno, cucina con ampia vetrata e dispensa. Ampia stanza al piano terra, adatta a studio professionale (casa e bottega), con possibile ulteriore ingresso indipendente dalla corte. Troveremo ai piani superiori 4 camere, 3 bagni, ampio soggiorno, zona lettura. Enormi capriate e importanti travi a vista originali dell’epoca rendono l’immobile tipico e unico del luogo. Centrale termica e cantina, al piano interrato. Spazio esclusivo per due auto, in corte antistante all’ingresso. A meno di 3 minuti dalla tangenziale. Aria condizionata e riscaldamento autonomo a pavimento con ausilio di stufa a pellets. Vivere in Valpolicella, immersi nel verde, a pochi minuti dalla città.

Richiesta Euro 370.000,00

Rapporto prezzo al mq. coperto Euro 1480,00, escluse le parti scoperte.