Spese condominiali, come funziona la ripartizione tra comproprietari

Come funziona la ripartizione delle spese condominiali tra comproprietari di un immobile? Andiamo a scoprirlo.

Per capire come funzione la ripartizione delle spese condominiali tra comproprietari di un immobile è bene vedere in che modo deve essere regolato il rapporto tra i comproprietari e in che modo è regolato il rapporto tra i comproprietari e il condominio.

Per quanto riguarda il rapporto tra i comproprietari, i comproprietari di un appartamento, nei loro rapporti interni, sono tenuti a contribuire alle spese condominiali ciascuno in rapporto alla rispettiva quota di proprietà. In questo caso si parla di responsabilità “pro quota, quindi legata alla quota di proprietà.

Per quanto riguarda invece il rapporto tra i comproprietari e il condominio, i comproprietari sono entrambi “responsabili in solido. Questo significa che l’amministrare, se non ottiene il pagamento o se ne ottiene uno ridotto, può presentare il conto a entrambi i comproprietari.

Se ne deduce che il debito nei confronti del condominio grava su tutti i comproprietari e finché la morosità non viene interamente estinta, ciascuno di essi rischia un decreto ingiuntivo e il conseguente pignoramento.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Il dl crescita che ha avuto il via libera anche dal Senato contiene importanti misure per il real estate che riguardano, tra l’altro anche gli affitti brevi e le imposte sulla casa. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare

La guida di Confedilizia sul dl crescita per la casa

Conferma opzione della cedolare secca 

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Decreto crescita 2019, chiedere un mutuo col Fondo Garanzia Prima Casa

Anche per il 2019 è possibile chiedere un mutuo prima casa anche fino al 100% del valore grazie al fondo di garanzia Consap. Vediamo come funziona la nuova iniziativa, rifinanziata dal Decreto Crescita 2019.

Come funziona il fondo Consap 2019

Il fondo di garanzia prima casa è uno strumento utile per i cittadini che debbano acquistare la prima casa senza però avere la liquidità necessaria per farlo. A questo scopo lo Stato ha attivato il Fondo Consap (inizialmente dedicato solo ai giovani) fin dal 2013, raccogliendo migliaia di richieste e aggiustando l’offerta col passare degli anni.

Nel 2019 il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35 ma in genere all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purchè non si tratti si una abitazione di lusso.

Non solo, il Fondo di garanzia è volto anche alla richiesta di mutui per la ristrutturazione dell’abitazione principale e per l’efficientamento energetico (interventi per cui sono attivi anche i relativi Bonus governativi). Il Fondo si fa carico di garantire il 50% del capitale da rimborsare con il mutuo, soccorrendo così i mutuatari nell’eventualità di una temporanea difficoltà a rimborsare le rate. Gli istituti erogatori si impegnano quindi a non richiedere ulteriori garanzie oltre a quella fornita dallo Stato.

Con a disposizione circa 650 milioni di euro, si stima che il Fondo di Garanzia Consap potrà garantire mutui per circa 20 miliardi di euro.

Fondo di garanzia prima casa, i tassi agevolati

Il Fondo di garanzia prima casa Consap prevede l’applicazione di tassi agevolati a coppie di cui almeno uno dei due sia under 35, famiglie monogenitoriali, giovani under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di ediliza popolare; condizioni che non costituiscono più come in passato requisiti per l’accesso esclusivo al fondo, ma possono essere fatte valere appunto come priorità per avere accesso ai tassi calmierati.

I requisiti per il Fondo di garanzia prima casa

Per richiedere il fondo di garanzia prima casa occorre innanzitutto non essere proprietari di alcun immobile ad uso abitativo alla data della presentazione della domanda, a meno che non si tratti di immobili acquisiti in eredità anche condivisa con altri parenti, o che l’immobile eventualmente posseduto sia ceduto a terzi in usufrutto a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Il Fondo di Garanzia sui mutui prima casa, come detto, garantisce il 50% del capitale erogato con il finanziamento, per un valore capitale massimo di 250 mila euro da utilizzare per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non di lusso.

L’immobile in questione deve essere ubicato in Italia e non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) o avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

L’erogazione del mutuo per cui richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia prima casa Consap 2019 deve avvenire presso una delle banche aderenti all’iniziativa, che abbiano firmato il Protocollo di intesa dell’8 ottobre 2014 con Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

Fondo di garanzia prima casa, come richiederlo

E’ disponibile sul sito Consap o presso le banche aderenti un modulo apposito da compilare con la richiesta di accesso al Fondo di garanzia prima casa. Il modulo, completo di documento di identità, attestazione Isee ed eventuale altra documentazione richiesta, va consegnato poi alla banca con la quale si è stipulato il mutuo, purchè sia aderente all’iniziativa, la quale si occuperà di inoltrare la richiesta a Consap. Il modulo prevede tre modalità: acquisto, acquisto con ristrutturazione ed efficientamento energetico (nota bene, la ristrutturazione da sola non è prevista), acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore). Nel modulo andranno indicati e documentati tutti i requisiti necessari all’accesso al Fondo di Garanzia.

Le tempistiche

Dal momento dell’invio della domanda completa di documentazione Consap ha tempo 20 giorni per comunicarne l’esito al mutuatario. In caso non ci siano risposte disponibili, il gestore comunicherà all’istituto finanziatore tale esito entro i successivi cinque giorni. In caso di accettazione, la priorità delle domande è stabilita dalla progressione dei numeri di protocollo. In ogni caso entro 30 giorni lavorativi dall’accettazione della domanda e dall’accesso al fondo si avrà l’erogazione del mutuo e la partenza della garanzia statale. In ogni caso la banca erogatrice decide se accettare o meno la richiesta di utilizzo del Fondo di Garanzia a propria discrezione.

Fondo di garanzia prima casa per mutuo 100%

Tramite il Fondo di Garanzia prima casa si può richiedere anche una garanzia per un mutuo al 100%, ovvero che copra la totalità del valore dell’immobile. Una soluzione adatta a chi debba acquistare casa in giovane età e senza la stabilità lavorativa spesso richiesta tra le garanzie per la banca erogatrice.

In questo caso il mutuo può durare fino a 30 anni, e può essere garantito, come di consueto, per il 50% del Fondo Prima Casa Consap per un capitale erogato non superiore ai 250 mila euro da spendere per l’acquisto di una casa non accatastata come di lusso.  Anche in questo caso la priorità è concessa a giovani coppie, famiglie genitoriali, lavoratori atipici.

Le banche aderenti

Sono diverse le banche aderenti al fondo di Garanzia prima casa, il cui elenco si può trovare sulla pagina dedicata del sito Consap. Tra queste: Unicredit, Monte dei Paschi di Siena, Intesa San Paolo, CheBanca!, BNL e Cariparma.

Pensioni anticipate, il decreto crescita introduce uno scivolo di 5 anni

Il decreto crescita è intervenuto anche in tema di pensioni anticipate. Vediamo chi potrà usufruire dello scivolo di 5 anni previsto per i lavoratori più anziani.

L’obiettivo dichiarato del provvedimento è quello di incentivare il turnover nelle grandi aziende. Lo scivolo di 5 anni per le pensioni anticipate, infatti, riguarda i lavoratori delle aziende con più di mille dipendenti e con riorganizzazioni in atto. Queste imprese, con le novità inserite dal decreto crescita, potranno licenziare i lavoratori più anziani, offrendo loro uno scivolo di 5 anni (la precedente versione della norma prevedeva 7).

I requisiti per le pensioni anticipate

Il decreto crescita introduce la possibilità di accedere alla pensione anticipata ai lavoratori a cui non manchino più di 60 mesi (5 anni, per l’appunto) dal maturare il diritto alla pensione di vecchiaia e che abbiano già maturato il requisito minimo contributivo.

L’indennità, infatti, sarà commisurata al trattamento pensionistico lordo maturato al momento della cessazione del rapporto di lavoro. Lo scivolo viene pagato dall’azienda e potrà essere concesso anche ricorrendo ai fondi di solidarietà bilaterali, se già costituiti o in corso di costituzione, senza dover modificare i rispettivi statuti.

Contratto di espansione

Lo scivolo di 5 anni per le pensioni anticipate fa parte nel nuovo contratto di espansione che sostituisce quello di solidarietà espansiva per le grandi imprese, ovvero quelle con un oltre mille dipendenti e che intendono avviare processi di rinnovamento tecnologico, reindustrializzazione e riorganizzazione.

La misura verrà introdotta in via sperimentale per il 2019 e il 2020. È prevista anche la possibilità di ridurre l’orario per gli altri dipendenti e, di conseguenza, assumere nuovi lavoratori.

Come presentare una casa in vendita: consigli per renderla più attraente

Ti presentiamo dieci consigli utili per presentare una casa in vendita e renderla più attraente agli occhi di un possibile compratore

  1. Aumenta lo spazio disponibile –  Con pochi e semplici accorgimenti le stanze della tua casa possono sembrare più spaziose: è sufficiente, ad esempio, eliminare una parete di troppo o spostare i mobili.
  2. Migliora l’illuminazione della tua abitazione –  L’illuminazione migliora l’aspetto della tua casa. E’ sufficiente cambiare le lampadine per altre che diano più luce o che siano a basso consumo energetico. Ma si può sfruttare anche la luce naturale aprendo tutte le persiane e le tende della casa. 
  3. Realizza piccoli lavori di manutenzione – Riparare un lavandino che perde o eliminare un mobile danneggiato può migliorare sensibilmente l’opinione dell’aspirante acquirente.
  4. Punta sul risparmio energetico – Scegliere lampadine a led, installare una caldaia più efficiente o dei serramenti migliori non solo consente di risparmiare sulla bolletta energetica, ma permette di usufruire delle detrazioni Irpef dell’ecobonus.
  5. Non dimenticare la porta d’ingresso – L’aspetto della porta d’ingresso è fondamentale. Non caso si dice che un aspirante compratore si decida per l’acquisto nei primi sette secondi. 
  6. Fai attenzione al pavimento – Destinare un piccolo budget per migliorare lo stato del pavimento è oltremodo raccomandabile. Secondo gli esperti, il ritorno positivo potrebbe essere il doppio della quantità spesa.
  7. Cura i dettagli del bagno – La cucina e il bagno sono i punti critici di una casa. Se non si dispone del denaro sufficiente a un restyling totale, una pulizia, anche se superficiale, è indispensabile. Cambiare la tenda della doccia o la tappa del water può creare un’impressione positiva nell’acquirente.
  8. Pittura la casa con colori neutri – Anche se pitturare la casa con colori allegri e brillanti può sembrare una buona idea, la scelta migliore se si vuol vendere il proprio appartamento è optare per colori neutri, perché apportano una sensazione di calore e sono più impersonali.
  9. Cerca di elimare tutti i possibili “ma” – Chiedete il consiglio di un amico fidato e con buon gusto perché visiti la casa e con occhio critico sappia vedere tutti i possibili punti deboli.
  10. Last but not least …prenditi cura delle piante – Se nella casa c’è un giardino o una terrazza con piante è fondamentale prendersene cura. Con questo piccolo accorgimento si darà l’impressione che tutta la casa sia in condizioni migliori.

Dismissione immobili pubblici, come funzionerà la vendita

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto che regola il piano straordinario di dismissione di immobili pubblici previsto dalla legge di bilancio 2019. Ecco cosa prevede.

L’operazione di vendita, nei piani del governo, dovrebbe portare nelle casse statali incassare 1,2 miliardi di euro (950 milioni quest’anno e 150 mln nel 2020 e nel 2021). La prima fase prevede la cessione di 420 immobili e terreni di proprietà del Demanio, non utilizzati per finalità istituzionali, per un valore di 420 milioni di euro.

La pubblicazione dei primi bandi di vendita dovrebbe arrivare già in settimana e tra gli immobili messi in vendita dovrebbero figurare Villa Camerata a Firenze, lo stabilimento ex Spea a Narni (Terni) e l’ex convento di San Salvador a Venezia. L’asta sarà pubblica e rivolta a investitori e cittadini. Riguarderà circa 90 immobili tra quelli inseriti nella lista allegata al decreto.

Il Demanio, tra l’altro, già a inizio 2019 ha disposto, tramite avvisi e bandi regionali (nonché con trattative dirette nei casi previsti dalla normativa) la cessione di ulteriori 1.200 beni di valore minore per un totale di circa 38 milioni di euro. Nel complesso, dunque, l’Agenzia dismetterà 1.600 immobili per un valore complessivo di 458 milioni di euro.

Vanno aggiunti, poi, anche altri immobili di proprietà del Ministero della Difesa (40 in tutto per un valore stimato di 160 milioni) e quelli di Invimit sgr, società partecipata al 100% dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che gestirà la dismissione di immobili di provenienza pubblica conferiti ai fondi immobiliari gestiti dalla stessa Invimit.

In questo caso l’importo stimato delle cessioni sarà pari a 610 milioni di euro, di cui 500 attraverso la cessione di quote dei fondi e 110 milioni attraverso la vendita diretta di immobili con procedura d’asta.

Decreto crescita 2019, chiedere un mutuo col Fondo Garanzia Prima Casa

 

Anche per il 2019 è possibile chiedere un mutuo prima casa anche fino al 100% del valore grazie al fondo di garanzia Consap. Vediamo come funziona la nuova iniziativa, rifinanziata dal Decreto Crescita 2019.

Come funziona il fondo Consap 2019

Il fondo di garanzia prima casa è uno strumento utile per i cittadini che debbano acquistare la prima casa senza però avere la liquidità necessaria per farlo. A questo scopo lo Stato ha attivato il Fondo Consap (inizialmente dedicato solo ai giovani) fin dal 2013, raccogliendo migliaia di richieste e aggiustando l’offerta col passare degli anni.

Nel 2019 il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35 ma in genere all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purchè non si tratti si una abitazione di lusso.

Non solo, il Fondo di garanzia è volto anche alla richiesta di mutui per la ristrutturazione dell’abitazione principale e per l’efficientamento energetico (interventi per cui sono attivi anche i relativi Bonus governativi). Il Fondo si fa carico di garantire il 50% del capitale da rimborsare con il mutuo, soccorrendo così i mutuatari nell’eventualità di una temporanea difficoltà a rimborsare le rate. Gli istituti erogatori si impegnano quindi a non richiedere ulteriori garanzie oltre a quella fornita dallo Stato.

Con a disposizione circa 650 milioni di euro, si stima che il Fondo di Garanzia Consap potrà garantire mutui per circa 20 miliardi di euro.

Fondo di garanzia prima casa, i tassi agevolati

Il Fondo di garanzia prima casa Consap prevede l’applicazione di tassi agevolati a coppie di cui almeno uno dei due sia under 35, famiglie monogenitoriali, giovani under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di ediliza popolare; condizioni che non costituiscono più come in passato requisiti per l’accesso esclusivo al fondo, ma possono essere fatte valere appunto come priorità per avere accesso ai tassi calmierati.

I requisiti per il Fondo di garanzia prima casa

Per richiedere il fondo di garanzia prima casa occorre innanzitutto non essere proprietari di alcun immobile ad uso abitativo alla data della presentazione della domanda, a meno che non si tratti di immobili acquisiti in eredità anche condivisa con altri parenti, o che l’immobile eventualmente posseduto sia ceduto a terzi in usufrutto a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Il Fondo di Garanzia sui mutui prima casa, come detto, garantisce il 50% del capitale erogato con il finanziamento, per un valore capitale massimo di 250 mila euro da utilizzare per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non di lusso.

L’immobile in questione deve essere ubicato in Italia e non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) o avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

L’erogazione del mutuo per cui richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia prima casa Consap 2019 deve avvenire presso una delle banche aderenti all’iniziativa, che abbiano firmato il Protocollo di intesa dell’8 ottobre 2014 con Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

Fondo di garanzia prima casa, come richiederlo

E’ disponibile sul sito Consap o presso le banche aderenti un modulo apposito da compilare con la richiesta di accesso al Fondo di garanzia prima casa. Il modulo, completo di documento di identità, attestazione Isee ed eventuale altra documentazione richiesta, va consegnato poi alla banca con la quale si è stipulato il mutuo, purchè sia aderente all’iniziativa, la quale si occuperà di inoltrare la richiesta a Consap. Il modulo prevede tre modalità: acquisto, acquisto con ristrutturazione ed efficientamento energetico (nota bene, la ristrutturazione da sola non è prevista), acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore). Nel modulo andranno indicati e documentati tutti i requisiti necessari all’accesso al Fondo di Garanzia.

Le tempistiche

Dal momento dell’invio della domanda completa di documentazione Consap ha tempo 20 giorni per comunicarne l’esito al mutuatario. In caso non ci siano risposte disponibili, il gestore comunicherà all’istituto finanziatore tale esito entro i successivi cinque giorni. In caso di accettazione, la priorità delle domande è stabilita dalla progressione dei numeri di protocollo. In ogni caso entro 30 giorni lavorativi dall’accettazione della domanda e dall’accesso al fondo si avrà l’erogazione del mutuo e la partenza della garanzia statale. In ogni caso la banca erogatrice decide se accettare o meno la richiesta di utilizzo del Fondo di Garanzia a propria discrezione.

Fondo di garanzia prima casa per mutuo 100%

Tramite il Fondo di Garanzia prima casa si può richiedere anche una garanzia per un mutuo al 100%, ovvero che copra la totalità del valore dell’immobile. Una soluzione adatta a chi debba acquistare casa in giovane età e senza la stabilità lavorativa spesso richiesta tra le garanzie per la banca erogatrice.

In questo caso il mutuo può durare fino a 30 anni, e può essere garantito, come di consueto, per il 50% del Fondo Prima Casa Consap per un capitale erogato non superiore ai 250 mila euro da spendere per l’acquisto di una casa non accatastata come di lusso.  Anche in questo caso la priorità è concessa a giovani coppie, famiglie genitoriali, lavoratori atipici.

Le banche aderenti

Sono diverse le banche aderenti al fondo di Garanzia prima casa, il cui elenco si può trovare sulla pagina dedicata del sito Consap. Tra queste: Unicredit, Monte dei Paschi di Siena, Intesa San Paolo, CheBanca!, BNL e Cariparma.

Agevolazioni prima casa anche sulla seconda, via libera in caso di sisma

La Cassazione ha chiarito che le agevolazioni prima casa si possono sfruttare anche per la seconda nello stesso Comune se la prima è stata danneggiata dal sisma.

Nel dettaglio, con l’ordinanza n. 18091 del 5 luglio 2019, la Cassazione ha stabilito che anche per il secondo immobile nello stesso Comune sussistono le agevolazioni sulla prima casa se il primo è stato danneggiato dal sisma. E’ inoltre irrilevante che il contribuente abbia tardato nella ristrutturazione se l’immobile era inserito in un piano comunale che poi non è partito.

I fatti si rifanno al terremoto che ha colpito l’Abruzzo nel 2002. Il caso riguarda una contribuente la cui abitazione era stata gravemente danneggiata da non essere più agibile. Il piano di ristrutturazione non era stato eseguito e il proprietario non aveva effettuato lavori pagando di tasca propria. Di conseguenza, la Ctr aveva negato i benefici fiscali sul secondo immobile acquistato dal contribuente.

Ma la Cassazione ha ribaltato il verdetto. I Supremi giudici hanno accolto il ricorso e chiarito che non si può ritenere di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile, acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune, che “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, a essere destinato a sua abitazione.

Canone concordato, la mancata rinnuncia al rinnovo allunga il contratto

L’omessa rinuncia al rinnovo allunga il contratto di locazione a canone concordato. Ecco quanto chiarito dal legislatore con una norma di interpretazione autentica contenuta nell’art. 19-bis del dl n. 34/2019 (decreto crescita) convertito in legge n. 58/2019.

Il legislatore ha risolto la questione riguardante i contratti di locazione a canone concordato e in particolare gli effetti della mancata comunicazione della rinuncia di rinnovo. Secondo quanto stabilito, il contratto si intende rinnovato per un altro biennio.

Protagonisti sono i contratti previsti dal comma 3, art. 2, legge n. 431/1998, ai sensi del quale le parti (locatore e conduttore), in alternativa ai contratti di locazione a canone libero di durata 4+4, possono effettuare la locazione definendo il valore del canone, la durata del contratto e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi locali intervenuti fra le organizzazioni delle proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Per tale tipologia di contratti la durata minima è fissata in tre anni, alla scadenza dei quali, se le parti non abbiano concordato diversamente, scatta di diritto la proroga biennale salvo facoltà di disdetta da parte del locatore per motivi previsti dalla medesima disposizione al comma 5. Lo stesso comma prevede anche che, al termine dei 2 anni di proroga, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura di rinnovo a buone condizioni o di rinuncia al rinnovo.

In ogni caso, l’intenzione deve essere comunicata all’altra parte con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza e qualora tale comunicazione manchi il contratto si intende rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Ex lege è stato ora stabilito che, se al termine del quinquennio di durata del contratto dovesse mancare la comunicazione di rinuncia al rinnovo, il contratto si intende rinnovato alle stesse condizioni per altri due anni.

Agevolazioni prima casa acquistata all’asta, la richiesta va fatta subito

La richiesta delle agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta deve essere fatta prima della registrazione dell’atto, pena la nullità della domanda. A dirlo l’Agenzia delle Entrate.

Nel dettaglio, per ottenere le agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta è necessario che le dichiarazioni del contribuente necessarie per poter usufruire del bonus siano contenute in documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo di possa applicare l’agevolazione. Una richiesta tardiva non è ammessa.

Ma vediamo perché, nel caso di prima casa acquistata all’asta, la richiesta delle agevolazioni deve essere presentata con un documento a parte. L’agevolazione prima casa si scontra con gli acquisti con atti giudiziari e la legge sull’agevolazione prima casa impone che, se si vuole ottenere il beneficio fiscale, il contribuente effettui nell’atto di acquisto precise dichiarazioni:

  • voler stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, qualora egli già non vi risieda;
  • non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un’altra abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione, ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa.

Ma nell’acquisto mediante atto giudiziario vi sono difficoltà per la formulazione di queste dichiarazioni e per il loro recepimento nel provvedimento emanato dal giudice. L’atto giudiziario è infatti frutto di un’attività individuale del giudice, alla quale il contribuente non partecipa, né è possibile al contribuente rilasciare dichiarazioni che il giudice debba poi recepire. L’atto giudiziario poi è registrato a cura dell’ufficio giudiziario e quindi in tale contesto si può immaginare che vi possa essere maggiore freddezza nel trattamento fiscale rispetto alla cura prestata in uno studio notarile, come nel caso della registrazione di una compravendita.

Ecco dunque che, per ottenere l’agevolazione prima casa nel contesto di un acquisto con atto giudiziario, considerando che il provvedimento del giudice non si presta a ospitare le dichiarazioni del contribuente occorre che esse siano contenute in un documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo si possa applicare l’agevolazione.

Decreto crescita, cosa cambia per gli affitti brevi

Con il decreto crescita viene introdotta un’importante novità che riguarda gli affitti brevi. Vediamo di cosa si tratta.

Codice identificativo affitti brevi, come funziona?

La prima novità riguarda il codice identificativo per gli affitti brevi, che dovrà essere abbinato a qualsiasi annuncio online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate potrà verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online. L’obbligo del codice identificativo scatterà a partire da agosto.

Codice identificativo, i controlli dell’Agenzia delle Entrate

Grazie al codice identificativo, l’Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Decreto crescita, tassa di soggiorno

Ma il decreto crescita prevede novità anche per quanto riguarda la tassa di soggiorno. Infatti ogni Comune potrà verificare direttamente la regolarità dei versamenti effettuati. A partire da gennaio 2020, inoltre, chi affitta un immobile per un breve periodo dovrà registrarsi al portale “Alloggiati Web” (che appartiene alla Polizia di Stato) dove i dati degli ospiti dovranno essere inseriti entro le 24 ore dal loro arrivo nella struttura, mentre se il soggiorno è inferiore alle 24 ore, la comunicazione va inoltrata al momento dell’arrivo.

Dichiarazione dei redditi 2019: istruzioni, documenti e scadenza

Il conto alla rovescia per la dichiarazione dei redditi 2019 è già partito, la scadenza per presentare il modello 730 precompilato, infatti, è fissata il 23 luglio. Per evitare di arrivare impreparati all’appuntamento più atteso, idealista/news ha preparato una guida con tutte le istruzioni per fare chiarezza su chi deve farla, le detrazioni e i documenti necessari per la dichiarazione dei redditi 2019.

  • Dichiarazione dei redditi 2019, chi deve farla
  • Chi non deve presentarla
  • Scadenza e istruzioni modello 730
  • Modifica 730 precompilato 2019
  • Modello 730 2019, le novità
  • Spese per la casa detraibili
  • Dichiarazione dei redditi 2019, le detrazioni
  • Dichiarazione dei redditi 2019 online

Dichiarazione dei redditi 2019, chi deve farla

Secondo quanto stabilisce il sistema tributario italiano, tutti i contribuenti che hanno posseduto nel 2018 uno dei redditi indicati all’art. 6 del TUIR sono obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi 2019 tramite modello 730 precompilato o modello Redditi 2019 ex Unico. (Maggiori informazioni)

Chi non deve presentarla

Non tutti, però, sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi 2019. Alcuni contribuenti, infatti, sono esonerati. Si tratta di chi, ad esempio, nel 2018 ha avuto redditi di lavoro dipendente o pensione, corrisposti da un unico soggetto che ha effettuato le ritenute o da più soggetti, ma conguagliati da uno di essi. Ma non solo. (Maggiori informazioni)

Scadenza e istruzioni modello 730

Il 23 luglio infatti è il termine ultimo per l’invio del modello 730 precompilato o per chi per la sua dichiarazione si è rivolto al CAF o al sostituto d’imposta. La dichiarazione dei redditi 2019 è relativa all’anno di imposta 2018 ed è un documento contabile e fiscale che tutti i contribuenti, siano essi persone fisiche o imprese, devono presentare all’Agenzia delle Entrate. (Maggiori informazioni)

Modifica 730 precompilato 2019

A partire dal 2 maggio è possibile modificare il 730 precompilato per aggiungere eventuali spese non inserite dall’Agenzia delle Entrate o rettificare eventuali errori. Dal 10 maggio, inoltre, è stata attivata anche la modalità di compilazione assistista. (Maggiori informazioni)

Modello 730 2019, le novità

La legge di bilancio dello scorso anno ha introdotto importanti novità in tema di detrazioni per la dichiarazione dei redditi 2019. Tra le modifiche introdotte ci sono cambiamenti che riguardano le spese mediche detraibili e quelle per i figli a carico. Ma non solo. (Maggiori informazioni)

Spese per la casa detraibili

Fino al 23 luglio sarà possibile accettare, modificare e inviare il modello per la dichiarazione dei redditi. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese sostenute a vario titolo per la casa nel modello 730 2019. (Maggiori informazioni)

Dichiarazione dei redditi 2019, le detrazioni

Nella compilazione del Quadro E modello 730 e del Quadro RP Modello Redditi, è possibile portare in detrazione o in deduzione determinate spese e oneri sostenuti nell’anno precedente per diminuire le tasse dovute al Fisco con la dichiarazione dei redditi 2019. Le spese detraibili da parte del contribuente sono quelle che si possono portare in detrazione anche se effettuate a suo nome o per conto del familiare a carico. (Maggiori informazioni)

Dichiarazione dei redditi 2019 online

Il modello 730 precompilato 2019 è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. La precompilata 2019 (oltre al modello 730 è disponibile anche il modello Redditi) contiene i dati inviati dagli enti esterni (come studi medici, farmacie, banche, assicurazioni, università) e dai datori di lavoro tramite le certificazioni uniche.

Accorpamento Imu e Tasi, cosa prevede l’emendamento

Un emendamento alla manovra economica ammesso dalla commissione Bilancio della Camera prevede la fusione di Imu e Tasi. Nelle intenzioni del primo firmatario, Alberto Gusmeroli, la nuova imposta non dovrà portare rincari e vantaggi né nelle casse dello Stato né a carico dei contribuenti.

Ma come centrare l’obiettivo? Nell’emendamento è stata inserita una clausola di invarianza che dovrà assicurare gli stessi importi che si pagano attualmente. L’idea, dunque, è essenzialmente quella di semplificare gli adempimenti.

Non vi è ancora nulla di certo, per vedere se l’emendamento che prevede l’accorpamento di Imu e Tasi entrerà nel testo definitivo della legge di Bilancio bisogna infatti attendere il voto della Camera. Ma con l’approvazione della commissione un primo passo è stato fatto. Nel dettaglio, la commissione Bilancio della Camera ha dichiarato ammissibili circa 2.600 proposte su un totale di 3.626 emendamenti.

Nuova Imu e tasse sulla prima casa

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, vuole portare a una semplificazione degli adempimenti. Le imposte che gravano sugli immobili sono sempre state al centro dell’attenzione, non solo per il loro peso, ma anche per la loro gestione. Si ricorda, ad esempio, che l’Imu in precedenza era una delle tasse che gravavano sulla prima casa. L’imposta è poi stata abolita per la prima abitazione. Ad oggi, l’Imu è dovuta per la seconda casa, gli immobili commerciali, i terreni, i negozi; non si paga, invece, sulle abitazioni principali e relative pertinenze, ad eccezione delle prime case se accatastate come A/1, A/8 e A/9.

Aliquota

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, avrà una aliquota massima dell’11.40%. Secondo quanto stabilito nell’articolato dell’emendamento, l’aliquota base per l’abitazione principale è pari allo 0,4% e il comune può aumentarla di 0,2 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento. Sono le delibere comunali a dover decidere, anche per quanto riguarda l’aliquota base per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

La semplificazione degli adempimenti per l’Imu e Tasi

Sono i comuni a dover garantire la massima semplificazione degli adempimenti e a fornire i modelli di pagamento preventivamente precompilati.

Accorpamento Imu Tasi, l’importo

In sede di prima applicazione, la prima rata da corrispondere sarà pari a quanto dovuto per il primo semestre applicando aliquota e detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente con riferimento alla somma di Imu e Tasi.

Tributi locali, le richieste

Sul tema dei tributi locali si è molto dibattuto. E proprio l’Anci ha chiesto di riunire Imu e Tasi in un unico prelievo. A idealista/news, nei giorni scorsi, l’Anci ha spiegato: “I continui cambiamenti delle regole tributarie hanno portato ad una artificiosa duplicità del prelievo comunale sugli immobili, articolato in Imu e Tasi, due tributi con presupposti e basi imponibili pressoché identici. La riunificazione nell’Imu della tassazione immobiliare porterebbe risparmi gestionali per i Comuni e grandi semplificazioni per i contribuenti”.

Accertamento prezzo vendita immobile: se troppo basso via libera alla rettifica

In tema di accertamento del prezzo di vendita di un immobile, se troppo basso, la rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate è legittima. Vediamo quanto stabilito.

Con l’ordinanza n. 16266 del 18 giugno 2019, la Cassazione ha chiarito che in tema di accertamento dei redditi d’impresa, la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273, direttiva 2006/112/Cee.

Ma vediamo i fatti. Presumendo l’esistenza di maggior imponibile in relazione alla cessione di beni immobili il cui corrispettivo dichiarato risultava inferiore al valore normale dei beni, determinato ex articolo 14, Dpr n. 633/1972, l’ufficio ha rettificato la dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2005 con quattro avvisi di accertamento: uno destinato alla società in relazione ai recuperi a tassazione a titolo di Ires, Irap e Iva, e uno per ciascuno dei tre soci, a titolo di Irpef in ragione della propria quota di partecipazione ex articolo 5 Tuir. In entrambi i gradi di merito, le Commissioni tributarie hanno respinto ricorso e appello dei contribuenti.

Nel dettaglio, la Commissione regionale:

ha dato atto che l’ufficio aveva raccolto elementi precisi e convergenti al fine di sostenere lo scostamento del prezzo dichiarato negli atti di vendita rispetto al valore normale poiché aveva dimostrato che, in 7 cessioni su 8 del 2005, gli acquirenti degli immobili avevano stipulato mutui per importi superiori di quelli indicati negli atti di vendita;

ha ritenuto che, pur essendo venuta meno la presunzione legale ex articolo 35, Dl n. 223/2006 (valore normale Omi), a seguito della legge comunitaria 2008, nel caso in esame, ben potevano trovare applicazione gli articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, comma 2, Dpr n. 633/1972 e, quindi, l’esistenza di attività non dichiarate poteva essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, con caratteristiche di gravità, precisione e concordanza;

ha osservato che rientravano tra tali presunzioni semplici qualificate, indicative della sotto-fatturazione al momento della vendita, il diverso valore dei mutui, la mancata produzione di preliminari di vendita, i valori Omi e quelli del borsino immobiliare della provincia;

ha evidenziato la mancanza di prova contraria da parte della società (ad esempio nessun preliminare è stato prodotto benché espressamente richiesto con apposito questionario; lo stato di “rustico” non risultava dagli atti di compravendita dove si parlava sempre di appartamenti composti da locali più servizi, né dalla descrizione nelle relative fatture).

La società ha quindi proposto ricorso per Cassazione, deducendo, tra l’altro, l’errata applicazione dell’articolo 35, Dl n. 223/2006, in relazione all’articolo 2697 del Codice civile. Secondo la società, la Ctr avrebbe trascurato che:

l’articolo 35 richiamato integrava l’articolo 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e l’articolo 54, comma 3, Dpr n. 633/1972, e attribuiva valore di presunzione legale al valore normale dell’immobile risultante dalle quotazioni Omi al fine della determinazione del corrispettivo di cessione del cespite immobiliare;

a tale disciplina aveva fatto seguito la legge n. 244/2007, secondo la quale (articolo 1, comma 265), “in deroga alla L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 1, comma 2, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui al D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, commi 2, 3 e art. 23-bis, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, valgano, agli effetti tributari, come presunzioni semplici”;

l’articolo 24, comma 5, legge n. 88/2009 (legge comunitaria 2008), intervenendo di nuovo sull’articolo 39 richiamato, aveva eliminato la presunzione legale introdotta dall’articolo 35, Dl n. 226/2006 e ogni riferimento al valore normale quale strumento di accertamento automatico per le compravendite immobiliari.

La Corte ha dichiarato infondato tale motivo di ricorso e ha richiamato il proprio orientamento secondo il quale “… a seguito delle modifiche apportate ad opera della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, che, con effetto retroattivo, ha eliminato la citata presunzione legale relativa D.L. n. 223 del 2006, ex art. 35, comma 3, è stato ripristinato il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta ‘anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti’…” (Cassazione, n. 16266/2019).

Nell’esaminare il caso, i giudici di legittimità prima hanno ricostruito il quadro normativo di riferimento nazionale con riferimento alla prova in caso di contestazione di maggiori ricavi conseguenti alla cessione di beni immobili, poi ne hanno valutato la compatibilità con la disciplina euro unionale.

I giudici di legittimità hanno così precisato che l’articolo 24, comma 5, legge comunitaria del 2008 (legge n. 88/2009), ha eliminato le disposizioni introdotte dall’articolo 35, Dl n. 223/06, convertito dalla legge n. 248/2006, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene e ripristinando, con effetto retroattivo, il quadro normativo anteriore al luglio 2006 (Cassazione, n. 9474/17). Tale intervento trovava giustificazione nella necessità di adeguare il diritto interno al diritto comunitario, sia per l’Iva che per le imposte dirette (Cassazione, n. 20419/2014 e n. 26487/2016; circolare n.18/E/2010), poiché, con parere motivato (19 marzo 2009 nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575) la Commissione europea aveva rilevato l’incompatibilità delle disposizioni nazionali con il diritto comunitario, secondo il quale l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta “anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti”.

La Corte ha confermato che la sentenza impugnata aveva fatto corretta applicazione di tali principi. In tale contesto normativo, infatti, il giudice tributario ben può “fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità” che, tuttavia, “non … può essere costituito dai soli valori Omi”. Questi ultimi, infatti, devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di “presumptio de presumpto” (Cassazione, n. 2155/2019).

E la Ctr non vi era incorsa. Da un lato, infatti, il giudice d’appello aveva riconosciuto che la presunzione legale derivante dal mero scostamento dal “valore normale” era venuta meno e che, quindi, dovevano trovare applicazione le disposizioni di carattere generale ex articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, Dpr n. 633/1972; dall’altro, aveva affermato che l’accertamento dell’ufficio era fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti, derivanti dalle differenze esistenti fra gli importi dei mutui concessi dagli istituti di credito agli acquirenti degli immobili, notevolmente superiori al prezzo dichiarato, nonché dall’ulteriore elemento indiziario costituito dalla mancata produzione dei preliminari di vendita, ritenuta costituire indizio di sottofatturazione all’atto della stipulazione del contratto definitivo di vendita e, inoltre, dallo scostamento dai valori Omi. Quest’ultimo, quindi, rappresentava unicamente uno dei plurimi elementi, e non l’unico, preso in esame dal giudice di merito.

La Corte ha poi valutato la compatibilità dell’articolo 54, Dpr n. 633/1972 con l’articolo 273, direttiva n. 2006/112/Ce, secondo il quale la base imponibile è il corrispettivo versato o da versare al fornitore, con esclusione della possibilità di presumere corrispettivi diversi dal dichiarato “in mancanza di prove certe e dirette del maggior prezzo effettivo”. Al riguardo la Cassazione, confermando la posizione della giurisprudenza unionale (Corte di giustizia, C-648/16, C-576/15 e C-524/15), ha chiarito che la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273 richiamato, dovendo gli Stati membri assicurare l’integrale riscossione del tributo armonizzato e l’efficacia della lotta contro l’evasione (Cassazione, n. 9453/2019).

Comprare casa all’asta con abuso edilizio, restano le sanzioni

Quando si decide di comprare una casa all’asta con abuso edilizio bisogna fare attenzione. Chi acquista un immobile dal Tribunale, in sede di esecuzione per debiti, resta soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore. Il principio è stato stabilito dal Tar di Catanzaro con la sentenza n. 1305 del 26 giugno 2019.

Ma vediamo la vicenda. Un Comune ha ordinato la demolizione di un manufatto privo del permesso di costruire, ma il proprietario ha eccepito di non esserne responsabile, avendo acquistato l’immobile all’asta, al termine di una procedura di esecuzione immobiliare.

Chi compra una casa all’asta diventa proprietario di un bene libero da diritti, pesi e limitazioni legali, ma tra le limitazioni cancellate dall’asta giudiziaria non vi sono le irregolarità urbanistiche, ossia gli abusi commessi dal debitore. Ciò significa che chi compra una casa all’asta diventa proprietario di un bene depurato da debiti e ipoteche, ma i vizi edilizi rimangono. Ciò che può fare chi compra una casa all’asta con abusi edilizi è attivare una procedura sanatoria.

L’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85, prevede che si possa sanare la costruzione trasferita con procedura esecutiva immobiliare entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, purché il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/85.

In seguito alle successive proroghe, questa possibilità si è prolungata fino al settembre 2003, permettendo la sanatoria, se i debiti che hanno generato la vendita forzata erano anteriori alle varie scadenze poste dalle leggi del 1985 (1° ottobre 1983), del 1994 (31 dicembre 1993) e del 2003 (30 settembre 2003).

La permanenza dell’abusivismo anche dopo la vendita forzata è un principio condiviso dalla Corte di cassazione (1669/2015). Secondo la Cassazione, l’articolo 2922 del Codice civile esclude la possibilità che “i vizi della cosa” possano incidere sulla vendita all’asta: solo se siano necessari interventi strutturali o se l’immobile appartenga a un genere diverso da quello descritto, potrebbe chiedersi la restituzione del bene.

Il vizio di insalubrità o il rischio di una demolizione parziale non sono sufficienti perché la vendita all’asta è effettuata anche a tutela dei creditori, che devono potersi soddisfare sull’importo incassato. Chi, inoltre, compra all’asta una casa con abusi non può eccepire l’eventuale consolidarsi nel tempo della situazione (Consiglio di Stato, adunanza plenaria 9/2017), ma deve sperare di eliminare l’abusività con una variante o con una sanzione pecuniaria.

Come usare al meglio il condizionatore? I consigli per contenere i costi in bolletta

L’ondata di caldo torrido nel Bel Paese ha reso il condizionatore il miglior amico degli italiani. Ma come si può usare al meglio l’aria condizionata evitando bollette salate?

La necessità di rinfrescare casa, infatti, potrebbe costare cara. Ma per usare al meglio il condizionatore, ed evitare il rischio di una bolletta troppo onerosa, basta seguire qualche semplice raccomandazione. L’Enea ha diffuso un decalogo di buone pratiche riguardo l’utilizzo dell’aria condizionata tra le mura domestiche.

L’importanza della classe energetica

Il primo consiglio per il risparmio in bolletta riguarda la scelta del condizionatore da acquistare. È sempre meglio investire un po’ di più e puntare su un condizionatore di classe energetica A che consente di risparmiare circa il 30% all’anno rispetto a uno in classe C (oltre a una riduzione delle emissioni di CO2).

Puntare sulla tecnologia inverter

Quando si tiene accesa l’aria condizionata per molte ore di seguito, sarebbe meglio acquistare condizionatori con tecnologia inverter con potenza adeguata all’effettiva necessità riducendo i cicli di accensione e spegnimento. Questi dispositivi raffreddano la stanza velocemente e, una volta raggiunta la temperatura impostata, funzionano al minimo per mantenere i gradi raggiunti. Anche qui si tratta di modelli più costosi, ma che consumano meno energia quindi la spesa è ammortizzata del tempo.

Sfruttare gli sgravi fiscali

Ma la spesa può essere ammortizzata anche sfruttando gli sgravi fiscali previsti per l’acquisto di un condizionatore a pompa di calore, se destinato a sostituire integralmente o parzialmente il vecchio impianto termico, si può usufruire degli incentivi, ognuno con proprie caratteristiche e condizioni (scopri tutti i dettagli).

La posizione conta

In fase di installazione poi, sottolinea l’Enea, è importante collocare il climatizzatore nella parte alta della parete e mai dietro divani o tende. Ogni stanza, poi, ha bisogno del suo climatizzatore. È inutile installare un condizionatore potente in corridoio sperando che rinfreschi l’intera abitazione.

Porte e finestre chiuse

Il climatizzatore raffresca e deumidifica l’ambiente in cui è installato trasferendo il calore e l’umidità all’esterno. L’ingresso nella stanza “nuova” di aria calda obbliga l’apparecchiatura a compiere un lavoro supplementare per riportare la temperatura e l’umidità ai livelli richiesti, con un conseguente dispendio di energia.

Coibentare i tubi

Se i tubi sono esposti direttamente ai raggi solari rischiano di danneggiarsi. Così è opportuno anche assicurarsi che la parte esterna del climatizzatore non sia esposta completamente al sole e alle intemperie.

Usare il timer

Molto importante è anche ridurre al minimo il tempo di accensione del condizionatore. Evitare quindi di lasciare il climatizzatore acceso per l’intera giornata, ma solo quando si è presenti in casa.

Pulizia e manutenzione

I filtri dell’aria e le ventole devono essere ripuliti alla prima accensione stagionale e almeno ogni due settimane, perché si tratta del luogo dove si annidano frequentemente muffe e batteri dannosi per la salute. Infine, è importante controllare la tenuta del circuito del gas.

Mutui: tassi in calo, importi in aumento

Importi medi dei mutui in aumento, sia richiesti che erogati. Il tutto in un contesto di continuo calo dei tassi. Ecco la fotografia sui mutui di Facile.it e Mutui.it.

Mutui, importi richiesti ed erogati in aumento

Tracciando un bilancio sull’andamento del mercato dei mutui nel primo semestre dell’anno sulla base di un campione di oltre 60 mila richieste raccolte dai due portali tra l’1 gennaio e il 30 giugno 2019, il primo segnale positivo che emerge è quello relativo agli importi; nei primi sei mesi del 2019 la richiesta media presentata agli istituti di credito è cresciuta del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2018, stabilizzandosi a 132.603 euro. In aumento, anche seppur in misura più contenuta, l’importo medio erogato dalle banche, pari a 128.681 euro, vale a dire l’1% in più rispetto al primo semestre 2018. Stabile, invece, la durata media dei mutui richiesti; chi ha presentato domanda di finanziamento in questa prima parte del 2019 ha puntato a un piano di ammortamento in 22 anni.

“L’aumento moderato dell’importo medio erogato può essere letto in funzione di una maggiore prudenza da parte delle banche, soprattutto verso le pratiche di mutuo legate a finanziamenti ad alto LTV, – spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. – Nonostante questo, però, la tendenza a concedere credito nel corso del primo semestre è stata complessivamente positiva e ci aspettiamo possa continuare a crescere ulteriormente nella seconda parte dell’anno, anche grazie al calo dei tassi di interesse registrato negli ultimi mesi”.

Nuovi record per i tassi Irs e Euribor

Dal punto di vista dell’offerta di nuovi mutui, il primo semestre dell’anno è stato caratterizzato da un calo dei tassi di interesse, soprattutto quelli fissi. Determinante, da questo punto di vista, è stata la caduta dell’indice europeo Irs; prendendo in esame l’andamento di quello a 20 anni, da gennaio a giugno il suo valore sì è quasi dimezzato passando da 1.30 a 0.73 e toccando nei primi giorni di luglio il suo minimo storico, 0.64. Calo mitigato in parte dalle politiche delle banche che, al contrario, hanno ritoccato al rialzo i loro spread; se si guarda alle migliori proposte a tasso fisso, da gennaio a giugno gli spread bancari sono cresciuti, in media, in una forbice compresa tra i 10 e i 40 punti base.

Mutui, salgono gli spread bancari

Al netto delle politiche bancarie, i Taeg offerti alla clientela sulle nuove erogazioni a tasso fisso sono comunque diminuiti nel corso del primo semestre; a giugno 2019, per un mutuo fisso da 124.000 euro da restituire in 25 anni, il Tasso Annuo Effettivo Globale è risultato più basso tra i 25 e i 55 punti base rispetto a gennaio; vale a dire un risparmio mensile compreso tra i 15 e i 30 euro.

Anche sul fronte dell’offerta di nuovi mutui a tasso variabile, il primo semestre del 2019 è stato caratterizzato da un nuovo record storico per l’indice Euribor che è tornato a calare dopo 3 anni di stabilità; a giugno 2019, l’Euribor a 1 mese è sceso a -0.39. Sui mutui a tasso variabile la politica in termini di spread applicato dalle banche è stata meno uniforme; non tutte hanno ritoccato il valore e anzi, in alcuni casi, è stato ridotto, mentre per chi è intervenuto al rialzo, l’aumento è stato più morbido, compreso tra i 10 e i 20 punti base.

Scelta del tasso per i mutui, vince ancora il fisso

Continua a crescere la percentuale di italiani che sceglie il tasso fisso; guardando alle richieste di mutuo presentate nel primo semestre dell’anno, l’85% di chi ha fatto domanda di finanziamento ha puntato ad ottenere una rata costante nel tempo; erano il 75% nel primo semestre del 2018.

La percentuale è ancor più alta se si guarda ai mutui effettivamente erogati; in questo caso, il 90% di coloro che hanno ottenuto il finanziamento nel primo semestre ha optato per un tasso fisso; erano l’80% lo scorso anno.

A chiedere un mutuo sempre più under 30

Guardando alle richieste di mutuo emerge che, nel primo semestre, chi ha presentato domanda di mutuo aveva, in media poco meno di 41 anni, valore in lieve calo rispetto al primo semestre 2018, quando l’età media era pari a 41 anni e 4 mesi.

Determinante nella riduzione di questo parametro è stato l’aumento del peso percentuale degli aspiranti mutuatari under 30, passati dal 13,6% al 14,4%.

Plafond Casa: mutui agevolati per giovani coppie e famiglie numerose

Giovani coppie, famiglie numerose, persone con difficoltà economiche: chiunque appartenga a una di queste categorie può accedere a mutui e prestiti a tasso agevolato per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Questo tipo di agevolazioni, disponibili anche per le famiglie con un disabile a carico, sono rese possibili dall’istituzione del Plafond Casa, fondo nato dalla convezione tra Associazione bancaria italiana e Cassa depositi e prestiti.

Il mutuo erogato con Plafond Casa prevede fino a 250 mila euro per comprare un immobile ad uso residenziale e 100 mila euro per lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico. Queste due opzioni possono anche essere ottenute in contemporanea, all’interno di un mutuo dalla durata variabile in base alle tipologie di intervento previste: si passa infatti da 10 anni per semplici operazioni di rinnovo a una durata massima di 30 anni se si prevede l’acquisto della casa.

Come si accede alle agevolazioni

Per usufruire di un mutuo o un prestito garantito da Plafond Casa è sufficiente recarsi allo sportello di una delle banche convenzionate, come Intesa Sanpaolo, Ubi Banca o Unicredit. La domanda dovrà essere presentata tramite la compilazione di un modulo fornito dallo stesso istituto di credito e sarà necessario avere con sé anche la certificazione dello stato di famiglia.

L’iter da seguire non risulta poi molto differente rispetto a quello per l’erogazione di mutui e prestiti ordinari. In questo caso, però, Cassa depositi e prestiti ha messo a disposizione una cifra pari a 3 miliardi di euro: il credito viene erogato fino a esaurimento delle risorse disponibili, per un massimo di 150 mila euro per ogni istituto di credito aderente.

Proroga contratto locazione canone concordato, i chiarimenti del legislatore

La proroga del contratto di locazione a canone concordato è biennale. Ad affermarlo l’articolo 19 bis del decreto crescita (Dl n. 34/2019, inserito dalla legge di conversione 58/2019).

Secondo quanto previsto dalla legge 431/2019 (articolo 2, comma 3), è possibile la stipula del contratto a canone concordato, che prevede la fattispecie “3+2”. Un contratto di questo tipo consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro specifici termini, che prevedono un massimo e un minimo. A fissare le soglie, a livello locale, sono le organizzazioni della proprietà edilizia con le organizzazioni maggiormente rappresentative degli inquilini.

Tale tipologia di contratto prevede dei vantaggi fiscali. Per il canone concordato, in regime di cedolare secca, l’aliquota è al 10% invece che al 21%; ai fini Imu e Tasi, poi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

L’incertezza relativa alla durata del rinnovo, dovuta all’ambiguità della norma di riferimento, è ora stata spazzata via. Il legislatore, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come “norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato”.

Così è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (“Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni”), si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Decreto crescita, le misure per l’edilizia nel dossier Ance

L’Ance ha riepilogato in un dossier le principali misure a favore dell‘edilizia contenute nel decreto crescita. Tra queste le imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate alle imprese di costruzione che entro 10 anni dalla cessione realizzino interventi incisivi in chiave antisismica e in classe energetica elevata

Decreto crescita e le costruzioni

Le misure specifiche per il settore delle costruzioni sono:

  • Incentivi alla valorizzazione edilizia
  • Esenzione Tasi per beni merce delle imprese edili
  • Incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico

Misure generali per le imprese

  • Superammortamento
  • Rimodulazione della Mini-IRES
  • Deducibilità IMU per fabbricati strumentali
  • Indici sintetici di affidabilità fiscale
  • Incentivi fiscali alle aggregazioni tra imprese
  • Misure in materia di IVA
  • Fatturazione elettronica
  • Cessione del credito IVA trimestrale
  • Definizione agevolata delle entrate regionali e degli enti locali
  • Rottamazione delle cartelle esattoriali

Tassi dei mutui, le previsioni Eurirs ed Euribor dopo la Bce

Dopo l’ultimo consiglio direttivo Bce, cosa si prevede per i tassi dei mutui?

Dall’ultima riunione della Banca Centrale Europea è emersa la volontà di lasciare invariati i tassi di interesse, ovvero il costo del denaro, allo 0% almeno fino alla fine del 2019 e in ogni caso fino a che l’inflazione non si sarà approssimata al 2%. Cosa prevedere, quindi, in tema di tassi dei mutui?

Andamento del tasso Euribor

Nel mese di giugno il tasso Euribor, su cui vengono indicizzati i mutui a tasso variabile, ha toccato nuovi minimi storici. Nel mese di giugno il parametro ad un mese si è fissato sul -0,39%, mentre quello a tre mesi ha raggiunto il -0,33%. Il tasso a sei mesi si fissa invece sul -0,27%.

Andamento del tasso Eurirs

Anche le scadenze Eurirs, su cui sono parametrati i mutui a tasso fisso, hanno toccato i minimi del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo con un -0,16% a giugno. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano abbondantemente sotto la quota dell’1%.

Previsioni tassi mutui a tasso fisso e a tasso variabile

Il momento, resta favorevole, a livello di tassi di interesse, per stipulare un tasso sia fisso che variabile, dato che le scadenze Eurirs ed Euribor continuano a raggiungere nuovi minimi e le banche non sembrano voler imporre spread “svantaggiosi” per i clienti.

Detrazioni fiscali riqualificazione energetica 2019, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica 2019. Vediamo quando spiegato con le risposte n. 210/2019 e n. 213/2019.

Interpellata per chiarire due situazioni diverse, ma entrambe rientranti nel perimetro delle agevolazioni fiscali relative al recupero del patrimonio edilizio e alla riqualificazione energetica degli edifici, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un parere dettagliato sulla base della disciplina e della prassi in materia.

Ecco dunque le risposte n. 210/2019 e n. 213/2019 dell’Agenzia delle Entrate relative alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica 2019.

Con la risposta n. 210/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell’ipotesi di ristrutturazione edilizia, realizzata mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia come risultato un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, il contribuente potrà beneficiare della detrazione delle spese sostenute per la riqualificazione energetica, a condizione che siano pienamente rispettati i limiti di efficienza e trasmittanza energetica stabiliti dalla normativa di riferimento (articolo 1, commi da 344 a 349, legge n. 296/2006).

Questo in un’ottica di semplificazione delle procedure edilizie e di riduzione degli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, ma realizzabile solo nel caso in cui l’intervento in questione sia riferito a un immobile non sottoposto ai vincoli previsti dal Dlgs n. 42/2004, i quali precludono l’agevolazione fiscale in esame.

Con la risposta n. 213/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente che ha eseguito dei lavori di rifacimento del tetto a copertura dell’edificio, nonché della mansarda di sua proprietà ha diritto a fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base ai millesimi di proprietà, comunque entro il limite massimo di 60.000 euro (articolo 1, comma 345, legge n. 296/2006). Per i lavori delle aree comuni, infatti, il condomino può sfruttare interamente il limite di detrazione previsto dalla norma citata per la propria unità immobiliare, ma non può avvalersi dei limiti attribuibili ad altre unità immobiliari dello stesso condominio.

Riguardo alla seconda questione posta dall’istante relativa alla possibilità di cedere il credito per la quota pari al 35% del pagamento complessivo dei lavori, l’Agenzia ritiene, anche sulla base del provvedimento direttoriale del 28 agosto 2017 (“il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile”) che se un’apposita convenzione stipulata in forma scritta tra tutti i condomini attribuisce all’istante la possibilità di sostenere le spese di rifacimento del tetto, lo stesso possa cedere la detrazione sulla spesa sostenuta. Ciò posto, sarà lo stesso condominio a dover porre in essere gli adempimenti relativi agli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali in tema di detrazioni per il risparmio energetico.

Come isolare la casa dal caldo

 Le nostre case, sono preparate ad affrontare le alte temperature di questi giorni? Se la propria abitazione non è ben isolata, riuscire a rinfrescarla diventa una vera impresa, per non parlare dei costi in bolletta.

  • Pannelli in schiuma isolante

Tra i materiali più semplici da installare ci sono i pannelli in schiuma isolante, in kit pronti per l’installazione e adatti anche per chi vuole cimentarsi con il fai da te. Vengono applicati a secco mediante delle staffe di fissaggio. Si applicano sulle pareti esterne lasciando uno spazio tra pannello e muro al fine di ottenere una sorta di camera d’aria. I pannelli vanno poi coperti con il rivestimento desiderato.

  • Isolante a base di fibra di plastica

Realizzati a partire dal poliestere ricavato da bottiglie di plastica riciclate, i pannelli in fibra di plastica sono resistenti ed ignifughi grazie ai processi impiegati per la loro produzione. L’installazione di questo materiale è molto semplice grazie soprattutto alla sua leggerezza, il taglio non rilascia polveri ed è anallergico e riciclabile.

  • Pannelli a cambiamento di fase

Per isolare una casa dal caldo proveniente dai piani superiori, siano essi sottotetti abitabili o meno, è utile realizzare un controsoffitto sospeso. Ponendo all’interno dei materiali isolanti si otterrà un significativo miglioramento in termini di temperatura interna, sia in estate che in inverno. Ottimi materiali da utilizzare a questo scopo sono quelli di derivazione minerale basati su un cambiamento di fase, da solido a liquido, in grado di assorbire o cedere il calore. Il materiale è semplice da installare poiché incapsulato all’interno di un film plastico e ignifugo per ottenere dei pannelli.

  • Pannelli isolanti minerali

Per ottenere velocemente un buon effetto isolante all’interno di un ambiente è possibile agire dall’interno realizzando un cappotto interno. Agendo dall’interno è necessario che il materiale impiegato sia traspirante e igroscopico, per evitare la formazione di condensa e muffa come i pannelli isolanti minerali. Questa soluzione rapida ha come contro la perdita di centimetri di volume interno dovuta all’aggiunta dello spessore dei pannelli. Può essere utilizzata anche nell’isolamento di solai freddi come quelli di garage e cantine.

  • Pannelli in sughero

Un altro elemento su cui puoi agire per migliorare in tempi rapidi l’isolamento della tua casa è il pavimento. Un modo per rinnovare velocemente le superfici calpestabili della casa è la posa di un pavimento flottante sopra la pavimentazione esistente, inserendo tra i due strati un tappetino isolante in sughero compattato che avrà effetto anche a livello acustico. 

  • Pannelli in fibra di legno

Se per la casa si preferisce adottare soluzioni ecologiche si può i ricorrere ai pannelli in fibra di legno, materiale isolante termico e acustico in linea con i principi della bioedilizia. Leggero e di facile installazione, si posa a secco e può essere usato per riempire intercapedini, anche per pareti in legno, o per isolare soffitti e controsoffitti.

  • Il contributo dei vetri

Da non dimenticare quanto le aperture come finestre e portefinestre influiscano sull’isolamento della casa. Fondamentali in questo senso i vetri. La scelta di vetri basso emissivi, fatti con doppi o tripli vetri e dotati di camere d’aria, assicurano ottime prestazioni isolanti per cui se le finestre hanno vetri semplici è conveniente optare per una sostituzione. Se non si vogliono cambiare le finestre esistenti è possibile aggiungere un doppio infisso, altra soluzione che migliorerà l’isolamento della casa e proteggerà dagli spifferi.

Proroga scadenza pagamento imposte 2019, il termine spostato al 30 settembre

L’approvazione del decreto crescita al Senato ha dato il via libera alla proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019. I termini sono spostati a fine settembre, così come previsto da un emendamento al testo.

Si ricorda che la scadenza originaria per i versamenti delle imposte sui redditi 2019 è il prossimo 1° luglio, ma l’emendamento al decreto crescita ha previsto la proroga al 30 settembre.

La proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019 riguarda le imposte sui redditi Irpef, Ires e Irap, ma anche Iva e diritto camerale, le cui scadenze seguono per legge quelle delle imposte sui redditi.

Rispetto a quanto si legge nell’emendamento al decreto crescita, la proroga non riguarderebbe i contribuenti minimi e forfettari, ma dovrebbe applicarsi a tutti i “soggetti per i quali gli Isa sono stati approvati”, indipendentemente dal fatto che tali contribuenti siano in disapplicazione o meno (contribuenti al primo esercizio di attività, minimi, forfettari, ecc).

Ecco il testo dell’emendamento:

“Per i soggetti che esercitano attività economiche per le quali sono stati approvati gli indici sintetici di affidabilità fiscale di cui all’articolo 9-bis del decreto-legge 24 aprile 2017, n.50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n.96, e che dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun indice, dal relativo decreto di approvazione del ministro dell’Economia e delle Finanze, i termini dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi, da quelle in materia di imposta regionale sulle attività produttive, di cui all’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n.435, nonché dell’imposta sul valore aggiunto, che scadono dal 30 giugno al 30 settembre 2019 sono prorogati al 30 settembre 2019.

Le disposizioni di cui al comma 3 si applicano anche ai soggetti che partecipano a società, associazioni e imprese ai sensi degli articoli 5, 115 e 116 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, aventi i requisiti indicati nel medesimo comma 3”.

Fattura elettronica, nuove regole dal 1° luglio 2019

 

Con il 1° luglio 2019 cambiano le cose sul fronte della fattura elettronica. Nel mirino il termine di emissione e il regime delle sanzioni applicate in caso di invio tardivo al SdI.

Dopo i sei mesi di moratoria, arrivano importanti cambiamenti per la fattura elettronica. A partire dal 1° luglio 2019 la fattura elettronica dovrà essere emessa entro il termine di 12 giorni dalla data di effettuazione delle operazioni e scatteranno le sanzioni in caso di invio in ritardo.

Per quanto riguarda il termine per l’emissione della fattura elettronica, a partire dal mese di luglio la fattura elettronica dovrà essere emessa entro il termine di 12 giorni dalla data di effettuazione dell’operazione. Un emendamento al decreto crescita approvato in sede di conversione ha allungato il termine da 10 a 12 giorni.

Per quanto riguarda le sanzioni in caso di emissione tardiva, bisogna ricordare quanto previsto dal decreto legge fiscale collegato alla Manovra 2019. Al comma 1 dell’articolo 10 (Disposizioni di semplificazione per l’avvio della fatturazione elettronica), integrando quanto disposto dall’articolo 1, comma 6, del decreto legislativo 5 agosto 2015, n. 127, il decreto fiscale ha disposto che: “Per il primo semestre del periodo d’imposta 2019 le sanzioni di cui ai periodi precedenti: a) non si applicano se la fattura è emessa con le modalità di cui al comma 3 entro il termine di effettuazione della liquidazione periodica dell’imposta sul valore aggiunto ai sensi dell’articolo 1, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 100; b) si applicano con riduzione dell’80 per cento a condizione che la fattura elettronica sia emessa entro il termine di effettuazione della liquidazione dell’imposta sul valore aggiunto del periodo successivo. Per i contribuenti che effettuano la liquidazione periodica dell’imposta sul valore aggiunto con cadenza mensile le disposizioni di cui al periodo precedente si applicano fino al 30 settembre 2019”.

Nel dettaglio, le sanzioni richiamate dal decreto legislativo n. 127/2015 sono quelle previste dall’articolo 6 del Decreto legislativo del 18/12/1997 n. 471 che, tra l’altro, prevedono nel caso di violazione degli obblighi di documentazione e registrazione delle operazioni imponibili ai fini Iva una sanzione amministrativa compresa tra il 90 ed il 180% dell’imposta relativa all’imponibile non correttamente documentato o registrato.

Se la violazione non ha inciso sulla corretta liquidazione del tributo, la sanzione va da 250 euro a 2.000 euro. Fino al 30 giugno il periodo di moratoria ha consentito ai titolari di partita Iva di sfuggire alle sanzioni per tardiva fatturazione, con l’emissione entro il termine di liquidazione dell’imposta, oppure di beneficiare della riduzione al 20% nel caso di emissione entro la liquidazione del periodo successivo. Per i contribuenti con liquidazione Iva mensile il periodo di moratoria terminerà il prossimo 30 settembre.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Ricchezza immobiliare in aumento e tassi dei mutui in calo: i dati della Bce

Aumenta il peso della ricchezza immobiliare tra le famiglie europee e i tassi dei mutui si prevedono ancora bassi a lungo. È ciò che emerge dall’ultimo bollettino Bce.

Ricchezza immobiliare in aumento in Europa

Stando infatti alle tabelle Bce, le famiglie europee hanno visto crescere la propria ricchezza immobiliare dal 2% del reddito disponibile (nel 2015) al 2,7% (nel 2016), al 4,2% (nel 2017) finendo con un 4,85% del 2018. Ciò anche in ragione di un aumento dei prezzi delle costruzioni che, rispetto al 2015, è stato del 2,4% nel 2018 (e in particolare del 4,2% per gli immobili residenziali).

Secondo i dati di Francoforte, la ripresa in atto nei mercati immobiliari residenziali dovrebbe continuare a fornire un contributo significativo alla crescita complessiva del Pil in termini reali. Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti in edilizia residenziale sono cresciuti dell’1,1 per cento e i recenti indicatori di breve periodo segnalano una dinamica positiva, anche se in rallentamento.

Nel primo trimestre del 2019 la produzione edile ha inoltre fatto registrare il suo quarto trimestre consecutivo in crescita, con un incremento del 2 per cento, simile a quello del segmento delle costruzioni. Inoltre, ad aprile l’indice dei responsabili degli acquisti (Purchasing Managers’ Index, PMI) per il prodotto nel settore delle costruzioni ha esteso a due anni e mezzo l’attuale periodo di espansione; un andamento analogo è stato osservato per la componente relativa al prodotto nel settore degli immobili.

Tassi dei mutui previsti in calo con l’Eonia

Quanto ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha stabilito che il costo del denaro resti invariato almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l’inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2 per cento nel medio termine. La Bce intende inoltre continuare a reinvestire integralmente il capitale rimborsato sui titoli in scadenza nel quadro del programma di acquisto di attività per un prolungato periodo di tempo successivo alla data in cui inizierà a innalzare i tassi di interesse di riferimento e in ogni caso finché sarà necessario per mantenere condizioni di liquidità favorevoli e un ampio grado di accomodamento monetario. A questo scopo verranno applicate condizioni di favore alle banche che concederanno prestiti netti superiori ad un dato valore di riferimento, nell’ambito delle operazioni di finanziamento OMRLT III.

Incentivi condizionatori

Abbiamo parlato di come è possibile ridurre il consumo del condizionatore, ma è importante sapere anche quali sono le detrazioni. Andiamo a scoprire, quindi, gli incentivi fiscali per i condizionatori 2019.

Chi acquista e fa installare un condizionatore può sfruttare tre diversi incentivi: quello legato alla ristrutturazione edilizia, al risparmio energetico e al conto termico. Gli specialisti di Italtherm, azienda italiana attiva nella produzione di impianti di riscaldamento e raffrescamento, hanno spiegato come funzionano questi incentivi.

Innanzitutto, è bene chiarire che quando si parla di incentivi fiscali per i condizionatori 2019 ci si riferisce a una detrazione Irpef, che può variare dal 50 al 65% a seconda della tipologia di intervento di efficientamento energetico dell’appartamento o dello stabile. Per accedere agli incentivi, inoltre, lo stabile deve essere a norma, il pagamento dei lavori deve essere effettuato con sistemi tracciabili e documentato. In caso di pagamento con bonifico postale o bancario, all’interno della causale bisogna riportare il codice fiscale di chi sta effettuando l’acquisto, partita Iva e intestazione del rivenditore del condizionatore. Se invece l’acquisto viene effettuato tramite prestito con carta di credito, si deve presentare tutta la documentazione del prestito richiesto o relativa al proprio acquisto.

Giovanni Fontana, responsabile della consulenza tecnica di Italtherm, ha spiegato: “Gli incentivi disponibili per l’acquisto di un nuovo condizionatore sono una grande occasione per tutti, grazie a questi è possibile vedersi rimborsare fino al 65% della spesa investita per l’acquisto di un nuovo sistema di condizionamento che ci farà risparmiare in bolletta facendo del bene anche all’ambiente”.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, bonus ristrutturazione

Per l’acquisto e l’installazione di un condizionatore si può usufruire dell’incentivo fiscale legato alla ristrutturazione edilizia. Acquistando un condizionatore mentre si ristruttura casa è possibile usufruire di una detrazione Irpef del 50% della cifra investita dilazionata in 10 anni.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, ecobonus

Acquistando e installando un condizionatore in sostituzione di un impianto di climatizzazione già esistente e che soddisfi i parametri minimi di prestazione energetica, è possibile usufruire della detrazione del 65% legata all’ecobonus.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, conto termico

Sul fronte del conto termico, bisogna ricordare che esso opera solo nel caso in cui il condizionatore che si vuole installare superi una soglia minima di prestazione di efficienza energetica e che la somma erogata varia in base alla zona climatica in cui viene installato. Dal tasso di prestazione e dalla zona climatica, dunque, dipende la definizione del contributo che il Gse (Gestore dei Servizi Energetici) erogherà e che, in ogni caso, non potrà superare il 65% della spesa sostenuta. Con il conto termico, inoltre, non è prevista una detrazione fiscale, ma l’erogazione diretta, tramite bonifico, di un contributo.

Agevolazioni prima casa, è sufficiente l’intestazione delle utenze?

Le utenze sono sufficienti a dimostrare che un immobile è utilizzato come abitazione principale e che il proprietario ha quindi diritto a usufruire, tra le altre, anche delle agevolazioni delle imposte sugli immobili. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Meglio nota con l’acronimo ICI, l’imposta comunale sugli immobili è stata un tributo comunale che aveva come presupposto impositivo la proprietà di fabbricati e terreni agricoli ed edificabili situati nei confini della Repubblica Italiana. L’ICI ha sostituito l’INVIM (imposta sull’incremento di valore degli immobili) ed è stata sostituita nel 2012 dall’Imposta municipale unica (IMU).

La vicenda. Tizia aveva impugnato l’avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), per l’anno 2004, contestando, tra l’altro, il mancato riconoscimento, nella determinazione dell’importo dovuto, dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale della contribuente, e quella per le unità immobiliari concesse in uso gratuito ai propri figli.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso della contribuente, e la decisione è stata riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, con la qui impugnata sentenza, ha accolto l’appello di Roma Capitale, già Comune di Roma.

Il Giudice di appello, in particolare, ha rilevato, quanto alla prima questione, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili della contribuente dipendeva dal fatto che si trattava di unità immobiliari catastalmente distinte, per le quali sarebbe stata necessaria una richiesta all’Agenzia del Territorio di fusione catastale delle stesse; quanto alla seconda, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili concessi in uso gratuito ai figli della contribuente dipendeva dal fatto che difettava l’invio della prevista comunicazione con modello predisposto dal Comune, in quanto non poteva considerarsi ad essa equipollente la comunicazione a mezzo fax inviata dalla contribuente. Avverso la pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Il ragionamento della Cassazione. A parere della Suprema Corte, le conclusioni espresse dal giudice d’appello non tenevano conto delle prove acquisite, in ordine all’utilizzazione, da parte della contribuente e dei suoi figli, come abitazione principale, delle unità immobiliare facenti parte della palazzina, nonché delprincipio secondo cui “il concetto di abitazione principale è fattuale e prescinde dall’elemento volontario proprio del domicilio” (Cass. n. 14389/2010).

Inoltre, a parere degli ermellini, non era corretto dare rilievo unicamente alla non coincidenza tra “dimora abituale” e “residenza anagrafica”, che neppure è corretto affermare che “il concetto di abitazione principale è attribuibile esclusivamente alla residenza anagrafica” e che gli accertamenti anagrafici espletati dal Comune erano di ostacolo alla dimostrazione dell’utilizzo continuativo dell’abitazione quale dimora principale.

Su tali aspetti, secondo la cassazione, la sentenza della CTR attribuisce erroneamente rilievo dirimente alla circostanza che la comunicazione, con allegate dichiarazioni sostitutive di atto notorio, pacificamente inviata dalla contribuente all’ente impostore a mezzo fax, sarebbe priva di rilievo giuridico, prevedendo il Regolamento apposita comunicazione, su modello predisposto dal Comune, per l’applicazione di aliquote ridotte e delle ulteriori detrazioni.

Difatti, in proposito, la contribuente ha inteso fornire la dimostrazione della ricorrenza dei requisiti richiesti per il sorgere del diritto alla particolare “detrazione” cui si riferisce la pretesa fiscale dedotta in giudizio, attraverso la produzione di documenti, quali le bollette delle utenze relative alla rete idrica, elettrica e del gas, in quanto direttamente riferibili ai soggetti interessati, e poiché la normativa non prevede alcuna limitazione circa la prova dell’utilizzo del bene che incombe sul contribuente, non essendo la stessa in alcun modo tipizzata, tale prova può essere offerta, contrariamente a quanto sembra ritenere il giudice di merito, con qualsiasi mezzo all’uopo idoneo, secondo le regole generali.

Quanto, poi, alla possibilità di applicazione dell’agevolazione per più di una unità immobiliare, la la CTR ha erroneamente applicato all’ICI la diversa regola che vale, invece, per l’IMU, in forza dell’art. 13, comma 2, d.l. 201 del 2011, per cui è sufficiente richiamare il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’Immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell’art. 8 d.lgs n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità.” (Cass. n. 25902/2008; n. 25729/2009; n. 3393/2010; n. 15198/2014).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Cassazione ha accolto il ricorso e, per l’effetto, ha cassato la pronuncia con rinvio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Cosa succede se non si paga l’Imu?

Una volta passata la scadenza per il pagamento della seconda rata dell’Imu, molti italiani si pongono la fatidica domanda: cosa succede se non si paga l’Imu? Oppure, cosa fare se è stato commesso un errore?

Mancato pagamento Imu

 

Se non si paga l’Imu, cosa si rischia? La strada da percorrere è sempre quella del ravvedimento tramite il modello F24. Le sanzioni e gli interessi devono essere corrisposti insieme all’importo dovuto. Ci sono tre tipi di ravvedimento:

  • Sprint: Può essere effettuato entro 14 giorni dalla scadenza e prevede una sanzione pari allo 0,2% della tassa per ogni giorno di ritardo;
  • breve: può essere effettuato entro un mese dalla scadenza e prevede una sanzione del 3% dell’Imu dovuta;
  • lungo: entro un anno dalla scadenza, con una sanzione del 3,5% dell’imposta. In tutti i tre i casi è neccessario aggiungere alle sanzioni anche gli interessi legali, pari al 2,5% su base annuale. Trascorso il termine di un anno, la sanzione da applicare è pari al 30% dell’imposta.

Errore nel codice ente

Nel caso in cui il contribuente abbia commesso un errore nell’indicare il codice ente, tutto dipende da quanto stabilito dal Comune di competenza. Alcuni hanno infatti stabilito che “restano validi e non sanzionabili i versamenti eseguiti (…) a concessionario e/o ad altro comune”.

Per il contribuente si aprono due possibilità: chiedere al comune che non doveva ricevere la somma di riversarla al municipio competente o riversare al comune dove è ubicato l’immobile l’Imu e chiedere il rimborso al comune sbagliato.

Versamento unico immobile in comproprietà

A differenza dell’Ici, la normativa Imu prevede che per un’immobile in comproprietà, ogni proprietario deve versare un importo proporzionale alla parte posseduta. Ma cosa succede se un uno dei contitolari effettua l’intero versamento?

Anche in questo caso, tutto è lasciato al buonsenso del Comune, che, nel peggiore dei casi, potrebbe anche chiedere agli altri contitolari di versare quanto dovuto, obbligando il contribuente che ha sbagliato a chiedere un rimborso.

Importo superiore al dovuto

Nel caos Imu provocato da delibere comunali spesso incomprensibili ed emesse all’ultimo momento, potrebbe verificarsi il caso che un contribuente paghi più di quando dovuto. In questo caso il contribuente dovrà chiedere il rimborso al proprio comune, anche se non esiste c’è una regolamentazione unica sull’argomento.

Ciò che è sicuro è che il rimborso non si può chiedere tramite il modello F24, perché i codici da usare per i versamenti Imu si possono usare solo per gli importi a debito.

Bonus verde 2019, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la circolare 13 del 31 maggio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti utili sul bonus verde, la detrazione del 36% per la sistemazione a verde di aree scoperte di edifici esistenti.

Dopo diverse risposte, nella guida omnibus sul 730, l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutte le informazioni utili sulle detrazioni per gli interventi che danno diritto al bonus verde. La sistemazione riguarda anche le pertinenze, le recinzioni, gli impianti di irrigazione, la realizzazione di pozzi, coperture a verde e giardini pensili.

La detrazione spetta ai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile, ma anche, nel caso di interventi sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, anche al singolo condominio in base ai millesimi di possesso.

La detrazione è per un importo massimo di 5mila euro per unità immobiliare, con detrazione pari al numero delle unità immobiliari. Nel caso in cui si effettuino interventi sulle parti condominiali e sulla propria abitazione si ha diritto a due diverse detrazioni. Se le unità immobiliari sono adibite in parte all’esercizio dell’arte e della professione, la detrazione spettante è ridotta al 50%. Stessa cosa per gli immobili oggetto di vincolo da parte del codice dei beni culturali.

Cosa accade nel caso in cui si vende un immobile oggetto di un intervento per il bonus verde? Che la detrazione non utilizzata viene trasferita in parte all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di successione, il beneficio fiscale viene data all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

Per quanto riguarda la documentazione necessaria per usufruire del bonus verde, è necessario che il pagamento venga effettuato tramite bonifico bancario, ma anche assegno, o carta di credito o bancomat. Inoltre nel documento di spesa deve apparire il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e la descrizione dell’intervento.

In caso di interventi condominiali occorre la dichiarazione dell’amministratore che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge, compresa la comunicazione dei dati dei beneficiari all’Agenzia delle Entrate e che serva a comprovare l’entità della somma corrisposta dal condomino.

Fimaa: “Sapersi innovare e acquisire maggiore professionalità per affrontare il futuro”

Si è svolta a Roma, all’interno del Tempio di Adriano, la convention annuale Fimaa Roma (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Un appuntamento nel corso del quale si è fatto il punto sullo stato di salute del settore immobiliare e si sono accesi i riflettori sui cambiamenti che lo stanno interessando. Chi opera nel comparto deve sapersi innovare, deve saper cavalcare le trasformazioni in atto, ma deve anche acquisire maggiore credibilità e professionalità attraverso la formazione continua.

Nel corso del convegno si è affrontato il tema dell’incompatibilità, portato alla luce con la legge europea 2018. Si è partiti dal Codice del commercio del 1882 per arrivare ai giorni nostri, evidenziando come è cambiata la normativa che ruota attorno al mediatore, figura da sempre ritenuta di primaria importanza. In questo quadro, è stato sottolineato che è necessario alzare l’asticella delle competenze per rispondere al meglio alle esigenze dei consumatori ed è stato posto l’accento sul fatto che oggi la professionalità è indispensabile.

Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha poi fornito un quadro della situazione relativa al mercato immobiliare. Dondi dall’Orologio ha affermato che veniamo da anni di crescita delle compravendite, ma la sensazione che si respira negli ultimi mesi è che qualcosa non vada. La ripresa è stata sostenuta dal clima di fiducia, soprattutto delle famiglie, ma ora quel clima di fiducia si sta un po’ ripiegando, si respira meno ottimismo. E’ un quadro di chiaroscuri. L’ad di Nomisma ha evidenziato il fatto che ancora oggi c’è una domanda potenziale molto forte, ma è chiaro che non tutta questa domanda è in grado di realizzarsi. Dondi dall’Orologio ha poi sottolineato che l’elemento che ha consentito la ripresa è stato il credito. Nei prossimi anni il mercato si stabilizzerà dal punto di vista delle compravendite. La dinamica dei prezzi invece non è esaltante, ma l’arrivo in territorio positivo potrà essere di stimolo per l’investimento.

Nel fare un focus sulla situazione di Roma, il presidente Fimaa Roma, Maurizio Pezzetta, ha evidenziato luci e ombre, tra queste ultime spicca l’eccessiva burocrazia che porta a un inevitabile ingessamento. Presente al convegno l’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma, Luca Montuori, il quale ha affermato: “Manca una seria riflessione sul fatto che procedere con la stratificazione di norme lascia uno stato di ingovernabilità. Avremmo bisogno di un diverso status di Roma Capitale”. L’assessore all’Urbanistica ha poi voluto sottolineare l’importanza del patrimonio, degli investimenti e della certezza delle regole. Montuori ha infine affermato che per una vera città del futuro è indispensabile il legame di nuovi modelli abitativi e nuovi modelli lavorativi.

Nel corso del convegno è stato poi dedicato spazio alla rivoluzione tecnologica e ai cambiamenti che ne sono derivati. E’ stato quindi sottolineato il fatto che il settore immobiliare ha reagito meno a questo tipo di cambiamenti, ma che si stanno cominciando a vedere segnali di trasformazione.

In conclusione, una tavola rotonda ha fatto luce sul rapporto tra portali immobiliari e agenti immobiliari. La Fimaa ha incontrato per un confronto gli esponenti dei tre principali portali immobiliari che operano in Italia. Tra gli ospiti, Antonio Giordano, co-ceo idealista Italia. Giordano ha evidenziato il fatto che il portale immobiliare rappresenta uno strumento fondamentale e che al momento di dover effettuare una scelta essa deve ricadere sulla realtà che permette un ritorno maggiore sull’investimento. E’ stato poi sottolineato che dietro a un portale immobiliare si celano un grande lavoro e grandi professionalità e tutto questo deve essere veicolato in modo ancora più efficace. Secondo Giordano, infine, ci sono due elementi dai quali non si può prescindere nel rapporto con gli operatori del settore: essi sono fiducia e ascolto.

Case prefabbricate rustiche: caratteristiche, prezzi e modelli

 

Le case prefabbricate offrono una soluzione a qualsiasi tipologia di cliente. Ce ne sono di grandi e piccole, semplici o di design, legno, acciaio o cemento e anche rustiche.

Le case prefabbricate rustiche sono caratterizzate, soprattutto, dal loro aspetto tradizionale, dai loro tetti a capanna con finiture in piastrelle e dalle facciate in pietra e legno, materiali che conferiscono loro un’estetica rurale e che offrono un’atmosfera accogliente. La roccia, inoltre, è un fantastico isolante termico che protegge l’interno dal calore in estate e che lo mantiene riparato dal freddo in inverno.

“Rispondono ad un’estetica più rurale rispetto al resto dei nostri modelli. Hanno tetti spioventi con travetti in legno per uno stile più tradizionale. In questo caso, l’ideale è di solito la pietra naturale per essere più in linea con l’ambiente. La pietra darà un aspetto più rurale senza compromettere un fantastico isolamento termico che manterrà il calore in inverno, e resterà fresca in estate, anche se le nostre facciate sono già il 15% più isolanti di quelle tradizionali”, dice Fernando Agudo, CEO della casa produttrice spagnola Atlántida Homes.

Le case prefabbricate rustiche sono costruite in fabbrica, proprio come accade anche per quelle in legno, acciaio e cemento. Essendo realizzate quindi in un ambiente controllato, la sicurezza e la qualità del prodotto è nettamente superiore a quella di una casa tradizionale, poiché l’intero processo ha una supervisione maggiore e non interferisce con contrattempi come condizioni meteorologiche avverse.

Un altro dei grandi vantaggi delle case prefabbricate, indipendentemente dal modello e dall’estetica, è che sono costruite in un periodo di tempo molto inferiore a quello delle case “tradizionali”.

Prezzi e modelli

Il prezzo, come spesso accade, può variare molto a seconda delle configurazioni, poiché dipende da materiali, dimensioni o design, tra le altre variabili. Uno dei punti di forza delle case prefabbricate, infatti, è che possono essere personalizzate e modulabili secondo esigenze e gusti personali. Inoltre, il prezzo varia da un’azienda all’altra.

“Bisogna considerare che un materiale come la pietra naturale è più costoso di altri. Sul nostro sito potete vedere i prezzi delle nostre case e configurarli con le finiture che desiderate, la gamma di prezzo per una casa rustica chiavi in ​​mano è 1.790 – 1.900 euro al m2 tra progetto, indagine topografica, studio geotecnico, spese di esecuzione, fondazione, costruzione e finiture di marchi leader”, afferma Agudo.

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Affitti brevi, le perplessità di Confedilizia sull’emendamento

Confedilizia esprime perplessità sull’emendamento del decreto crescita in materia di affitti brevi. Positivo invece il parere di Federalberghi. Ecco quanto dichiarato.

Affitti brevi, il parere di Confedilizia

 “L’emendamento al decreto crescita in materia di affitti brevi desta forti perplessità, – ha dichiarato il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa. – In esso si prevede, fra l’altro, che presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo sia istituita una banca dati delle strutture ricettive ‘nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi’, che dovrebbero dotarsi di un apposito ‘codice identificativo’”.

La perplessità nasce dal fatto che l’emendamento potrebbe creare seri problemi di fattibilità, poiché in Italia non esiste una vera e propria categoria di immobili destinati alle locazioni brevi, oltre al fatto che ogni abitazione, anche destinata all’uso del proprietario, può essere parzialmente o totalmente adibita alla locazione breve da un momento all’altro.

La norma quindi, a detta del presidente Confedilizia, “impone di fatto un ennesimo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni. Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti”.

Confedilizia auspica quindi che il Governo non voglia caricare i cittadini di questi ulteriori adempimenti e voglia invece rimettere mano al testo presentato.

“Se l’obiettivo è quello di accrescere il controllo sulle locazioni brevi, – precisa Spaziani Testa, ricordiamo anzitutto che, per effetto del decreto Salvini in materia di sicurezza, coloro che locano (o sublocano) un immobile anche per un solo giorno, sono tenuti, entro 24 ore, a dare comunicazione dei dati degli ospiti alle Questure, pena l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 206 euro. In precedenza, con il decreto-legge 50 del 2017, si era previsto l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle entrate , da parte degli agenti immobiliari e dei portali on line, dei dati relativi ai contratti di locazione breve che vengono conclusi con il loro intervento nonché, qualora gli stessi incassino i canoni o intervengano nel pagamento, l’obbligo di effettuare una ritenuta d’acconto”.

Adempimenti e sanzioni, insomma, sono già molti e rilevanti. Non ne andrebbero quindi aggiunti degli altri, ma essere semplificati e armonizzati. “Ma per far questo – ammonisce il presidente di Confedilizia, bisognerebbe smetterla di guardare agli affitti brevi con sospetto e coglierne invece le mille implicazioni positive per l’economia italiana, compresa la rinascita dei nostri borghi abbandonati (oltre a rappresentare un aiuto per i proprietari gravati dalla patrimoniale Imu/Tasi da 21 miliardi di euro l’anno)”.

Affitti brevi, per Federalberghi un punto di svolta

“Apprezziamo questa proposta – ha detto invece il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca – e ringraziamo il ministro Centinaio per l’importante segnale di attenzione verso il settore. Strumenti analoghi sono stati introdotti con buoni risultati in tutto il mondo e confidiamo che anche in Italia contribuiscano alla bonifica del mercato, in favore di tutte le strutture, di tutti i generi, che operano nel rispetto delle regole, per una concorrenza sana, trasparente e leale”.

Il fenomeno degli affitti brevi, ricorda Federalberghi, è in continua espansione e non si è arrestato neanche dopo l’arrivo della legge che assegna ai portali il compito di trattenere alla fonte e versare allo Stato il 21% del prezzo pagato dai turisti. Nei due anni successivi all’entrata in vigore della legge, il numero di annunci su Airbnb Italia è praticamente raddoppiato, passando da 214.483 ad aprile 2017 a 421.086 ad aprile 2019 (+96,33%).

“Questa proposta – ha concluso Bocca – costituisce il primo passo di un percorso strategico, che deve proseguire introducendo un set minimo di norme di tutela del turista, in materia di igiene, sicurezza, prevenzione incendi, etc”.

Affitti brevi, cosa propone l’emendamento

Ricordiamo in breve cosa prevede l’emendamento alla norma sugli affitti brevi, promossa da Lega e Cinquestelle:

  • per le locazioni brevi e le strutture recettive un codice identificativo dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.
  • istituzione di una banca dati in cui un codice alfanumerico identificherà coloro che si avvalgono delle piattaforme di intermediazione per offrire i propri alloggi.
  • Se le piattaforme sono straniere e senza rappresentante fiscale risultando però soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.
  • trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate in modalità sicura, per il tracciamento degli immobili in affitto. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

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Codice identificativo per gli affitti brevi, novità con gli emendamenti al dl crescita

Un pacchetto di emendamenti al decreto crescita prevede alcune novità sul fronte degli affitti brevi. Vediamo quali.

Nel pacchetto di emendamenti dei relatori Giulio Centemero (Lega) e Raphael Raduzzi (Movimento 5 stelle) al decreto crescita è prevista l’identificazione per le locazioni brevi e le strutture recettive con un codice identificativo. Tale codice dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.

In particolare, l’emendamento al decreto crescita parla dell’istituzione di una banca dati dove chi mette in locazione la propria casa dovrà dotarsi di un codice alfanumerico con il quale essere individuato sulle piattaforme di intermediazione. Queste ultime, se straniere e se non hanno un rappresentante fiscale, ma sono soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

E’ inoltre previsto che la trasmissione dei dati avvenga in modalità sicura all’Agenzia delle Entrate. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

Il ministro delle Politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, Gian Marco Centinaio (Lega), ha affermato: “Finalmente, grazie al nostro lavoro, anche l’Italia si dota di un fondamentale strumento che consentirà di migliorare l’offerta turistica. Il codice identificativo e l’iscrizione a una banca dati presso l’Agenzia delle Entrate per gli affitti brevi, e le locazioni presso strutture ricettive, consentirà di evitare eventuali evasioni fiscali o elusioni”.

I proprietari che metteranno a disposizione la loro casa per gli affitti brevi dovranno dunque registrare l’appartamento o la stanza che intendono affittare. A quel punto, riceveranno un codice identificativo alfanumerico, che dovranno inserire in tutti gli annunci che pubblicheranno sulle piattaforme di intermediazione, sia fisiche sia virtuali. In questo modo, l’Agenzia delle Entrate potrà tracciare gli immobili in affitto e rilevare eventuali anomalie in fase di dichiarazione dei redditi.

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Aliquote Imu e Tasi 2019, cosa cambia con lo sblocco

Il 17 giugno scade il termine per pagare la prima rata di Imu e Tasi 2019. Quest’anno la manovra ha deciso lo sblocco delle aliquote per le tasse sulla casa, vediamo cosa cambia.

In realtà, sinora sono pochi i Comuni che hanno deciso di modificare le aliquote per l’anno in corso. Anche se, va sottolineato, per cambiare, in previsione della seconda rata di dicembre, c’è tempo fino a ottobre. Probabilmente, complici anche gli appuntamenti alle urne per rinnovare le amministrazioni locali, si è preferito evitare rincari a ridosso delle elezioni.

Questo anche perché, per legge, la prima rata dell’Imu è pari al 50% dell’imposta calcolata in base alle aliquote (e alle detrazioni) relative ai 12 mesi dell’anno precedente. Eventuali rincari decisi dai Comuni per quest’anno, perciò, si faranno sentire sulle tasche dei contribuenti solo in occasione del saldo di dicembre.

Le aliquote modificate con lo sblocco 2019, invece, potrebbero essere introdotte già a partire del 17 giugno nel caso in cui il Comune – anziché un rincaro – abbia previsto uno sconto. Oppure quando l’aumento è di pochi euro e il proprietario vuole evitare di rifare i conteggi con il conguaglio in occasione della seconda rata.

Gli aumenti dell’Imu riguardano in genere tipologie di immobili particolari o utilizzi specifici, che beneficiavano di un regime di favore. Ad esempio, a Pordenone arriva al 10,6 per mille il prelievo sui negozi sfitti (categoria C/1) nel centro cittadino. A La Spezia cresce dal 9,6 al 10,6 l’aliquota sui centri commerciali (D/8).

A Torino passa dal 7,6 al 10,6 per mille l’Imu sulle abitazioni concesse dal proprietario in uso gratuito ai parenti; sale al 10,6 per mille anche il prelievo sulle case affittate a canone libero per le quali il locatore aveva concesso uno sconto all’inquilino.

Sempre a Torino, spinta dalle difficoltà del bilancio cittadino, cresce l’Imu sulle case affittate a canone concordato (dal 5,75 al 7,08 per mille). Scelta analoga a La Spezia (dal 4,6 al 6 per mille), espressamente motivata dalla volontà di riassorbire lo sconto statale del 25% varato nel 2016.

 

Compravendite residenziali: 578.647 le case vendute nel 2018, il dato più alto dal 2010 Evoluzione della compravendita di abitazioni2008- 2018

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

Imu prima casa 2019, si paga o no?

Si avvicina la scadenza (17 giugno) per il pagamento della seconda rata Imu per il 2019. Ma molti proprietari di immobili si chiedono ancora se si paga l’Imu sulla prima casa.

Imu prima casa, chi paga 

Per quanto riguarda la prima casa, è prevista l’esenzione. Il pagamento dell’Imu avviene solo se l’abitazione è considerata di lusso: e quindi se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli. Se l’immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l’Imu si paga con un’aliquota del 4 per mille. Ma in questo caso si ha anche diritto a una detrazione sulla prima casa, il cui importo viene stabilito dal Comune di appartenenza con una specifica delibera.

L’esenzione è prevista anche quando l’immobile adibito ad abitazione principale rientra in una di queste categorie catastali:

  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazione di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazioni di tipo utrapopolare;
  • A/6 abitazioni di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini.

Proprio quest’ultima categoria catastale è stata oggetto di controversia perché pur essendo fabbricati di un certo valore sono esenti dal pagamento dell’Imu se adibiti ad abitazione principale.

Cos’è il codice tributo dell’Imu 3918

Imu cosa si intende per prima casa

Va specificato che, più che di prima casa, sarebbe più corretto parlare di abitazione principale per l’immobile iscritto nelle categorie catastali dalla A/1 alla A/9 nei casi in cui il proprietario e la sua famiglia vivano abitualmente nello stessa casa presso la quale hanno anche la residenza anagrafica.

Se invece i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora e la residenza in immobili diversi, ma nello stesso Comune, solo un immobile con relativa pertinenza non sarà soggetto al pagamento dell’Imu.

Imu pertinenze prima casa

Le pertinenze della prima casa godono dell’esenzione dal pagamento nella misura massima di un’unica unità. Per una casa con box e cantina, ad esempio, solo l’abitazione principale più una delle due pertinenze non paga l’Imu.

Canna fumaria, quando serve il permesso di costruire

La realizzazione di una canna fumaria può essere fatta senza permesso di costruire? Vediamo quanto sottolineato dal Tar della Campania.

Esaminando la vicenda di una canna fumaria di un pub realizzata dai gestori dell’esercizio commerciale senza l’accordo del condominio soprastante il quale, denunciando il fastidio e i rischi per la salute pubblica, aveva ottenuto dal Comune l’ordine di demolizione, con la sentenza 592/2019, il Tar della Campania ha sottolineato che la canna fumaria di modeste dimensioni non può essere abbattuta e che gli eventuali rischi per la salute, derivanti dallo smaltimento dei fumi, vanno valutati in modo adeguato.

Nello specifico, il Tar ha rilevato le piccole dimensioni dell’impianto per lo smaltimento dei fumi e lo ha classificato come “volume tecnico, quindi opera priva di autonoma rilevanza urbanistico – funzionale”. Secondo quanto spiegato dai giudici, questo significa che per la realizzazione della canna fumaria in questione non era necessario il permesso di costruire. E, di conseguenza, il Comune non avrebbe potuto emettere alcun ordine di demolizione.
 
Il Tar ha evidenziato che la canna fumaria non aveva nessun impatto sul paesaggio, non modificava minimamente il prospetto condominiale ed era stata ritenuta regolare dallo stesso Comune al momento del rilascio dell’autorizzazione all’attività di ristorazione. Per ordinare la demolizione è necessario che l’impianto modifichi la sagoma o il volume dell’immobile o, ancora, abbia un autonomo valore di mercato. Non avendo la canna fumaria in questione tali caratteristiche, il Tar ha annullato l’ordine di demolizione.

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019 Modello 730, detrazione affitto casa

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre dal modello 730 l’affitto della casa

Come detrarre l’affitto di casa dal modello 730

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730 dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

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Ristrutturazioni edilizie, a chi spetta la detrazione?

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate 2019 sul bonus per gli interventi di ristrutturazione edilizia specifica quali sono i soggetti che hanno diritto alla detrazione.

La detrazione del 50% spetta a tutti i contribuenti soggetti ad Irpef che siano o meno residenti nel territorio dello Stato. A usufruirne non sono solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi, ovvero:

  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobli che non rientrano tra i beni strumentali o merce
  • soggetti che producono redditi in forma associata alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali

Inoltre la detrazione spetta anche ai seguenti soggetti, purché siano intestatari di bonifici e fatture, anche nel caso in cui le abilitazioni comunali siano intestate al proprietario dell’immobile

  • familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile
  • il convivente more uxorio

Ripartizione delle spese di ristrutturazione tra comproprietari

Nel caso in cui ci siano due comproprietari, se la fattura e il bonifico sono intestati solo a uno di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto non indicato nei documenti, sempre e quanod nella fattura sia annotata la percentuale di spesa.

Detrazione spese ristrutturazione in caso di compromesso

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di compromesso, l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione nel caso in cui:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile
  • esegue gli interventi a proprio carico
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

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Debiti del condominio, chi li paga?

I debiti del condominio, chi li paga? Vediamo quanto specificato dalla sentenza n. 12715 della Cassazione.

Con la sentenza n. 12715 del 14 maggio 2019, la terza sezione civile della Cassazione ha specificato che nel caso in cui l’amministratore non paghi i fornitori, i condomini rischiano non solo il pignoramento dei propri beni, ma anche della quota di spese comuni dovuta al condominio sulla base dei riparti approvati dall’assemblea.

Per il recupero di quanto dovuto, dunque, i creditori del condominio hanno la possibilità di intraprendere una nuova strada nel caso in cui il conto corrente condominiale non sia capiente. Cambia quindi qualcosa rispetto a quanto previsto dalla riforma del condominio del 2012.

Nello specifico, con la riforma del condominio, da un lato il legislatore ha obbligato l’amministratore a fornire ai creditori che lo richiedano i dati personali dei condomini in mora nel versamento delle spese condominiali, dall’altro ha previsto che il credito vada recuperato in primis nei confronti di questi ultimi e solo in via subordinata verso tutti gli altri comproprietari.

Sulla base di quanto previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c., chi vanta un credito nei confronti della compagine condominiale deve in primo luogo ottenere un titolo esecutivo nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, ricevere poi da quest’ultimo i dati personali dei morosi, in modo da agire esecutivamente nei loro confronti. Solo nel caso in cui queste azioni si rivelino in tutto o in parte infruttuose, si potrà agire esecutivamente – e sempre pro quota – nei confronti dei condomini non morosi, previa notifica anche a questi ultimi del titolo e del precetto. Una procedura lunga e complicata, tanto che in questi anni numerosi tribunali hanno ammesso la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale.

Ma vediamo il caso che ha dato adito alla sentenza n. 12715/2019. Un fornitore del condominio ha agito in via esecutiva nei confronti di quest’ultimo, nella persona del suo amministratore pro tempore, procedendo al pignoramento presso terzi dei crediti vantati da quest’ultimo nei confronti dei singoli condomini sulla base del riparto del preventivo approvato dall’assemblea. Il condominio e uno dei condomini terzi pignorati, che era debitore del primo per le spese deliberate per la gestione dei beni e dei servizi comuni, hanno proposto opposizione all’esecuzione. In primo grado, il tribunale ha ritenuto infondata l’azione del condominio e inammissibile quella del singolo condomino. La decisione è stata confermata in appello ed entrambi gli opponenti hanno proposto ricorso in Cassazione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile dalla Suprema corte, che però ha ritenuto di esaminare il merito della questione dedotta in giudizio, in considerazione della particolare importanza della stessa.

La terza sezione civile della Cassazione ha quindi stabilito che i creditori possano anche espropriare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli comproprietari in relazione ai contributi dovuti e non ancora versati. In questo modo, il creditore del condominio può pignorare le quote che devono versare i singoli condomini in base al preventivo approvato dall’assemblea a prescindere dal fatto che gli stessi siano morosi, come invece previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c.. Pur non avendo debiti pregressi con il condominio, anche il condomino in regola con i pagamenti è infatti naturalmente debitore dei ratei in scadenza relativi alle spese comuni e, se raggiunto dalla notifica dell’atto di pignoramento presso terzi, sarebbe obbligato a versare dette somme in favore del creditore del condominio invece che sul conto corrente condominiale.

La Suprema corte ha evidenziato come, secondo i principi generali di cui agli artt. 2740 e 2910 c.c., mediante l’espropriazione forzata sia possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti. Affinché l’espropriazione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli condomini sia legittima è sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra le parti avente a oggetto il pagamento dei contributi condominiali.

Secondo i giudici è innegabile che tra condominio e singoli condomini sussista un rapporto obbligatorio relativo al pagamento dei contributi necessari alla gestione dei beni e dei servizi comuni, come presupposto dallo stesso articolo 63 disp. att. c.c., il quale consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condomini sulla base del solo riparto approvato dall’assemblea. Secondo la Suprema corte, quindi, essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio nei confronti dei singoli condomini, laddove sussista un titolo esecutivo in favore di un soggetto terzo nei confronti del condominio, detto credito può essere espropriato ai sensi dei richiamati artt. 2740 e 2910 c.c. e la relativa esecuzione non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c..

Come sottolineato dalla sentenza, nell’ordinamento non si trova una norma che vieti espressamente detta possibilità e non si può ritenere che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali. Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condomino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condomino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero, ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condomini, finisce addirittura per attuare il richiamato principio di parziarietà.

I giudici di legittimità hanno voluto sottolineare il principio di diritto per cui il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi.

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Riconsegna casa in affitto, come funziona

Al termine o con la disdetta di un contratto di locazione, al conduttore spetta la riconsegna della casa in affitto. Vediamo quello che bisogna sapere per evitare spiacevoli inconvenienti.

Innanzitutto, al termine o con la disdetta del contratto di locazione, all’inquilino spetta la riconsegna della casa presa in affitto nello stato in cui l’ha ricevuta all’inizio del rapporto, salvo il naturale deterioramento dovuto al normale uso. Con la consegna delle chiavi si adempie all’obbligo di riconsegnare il bene locato e si pone fine all’obbligo relativo al versamento dei canoni di locazione. Sul punto, però, è intervenuta la Cassazione affermando che la restituzione dell’immobile non si esaurisce con la generica messa a disposizione delle chiavi, ma necessita di un’effettiva, concreta e incondizionata messa a disposizione dell’immobile in favore del proprietario-locatore.

Bisogna sottolineare che la riconsegna della casa in affitto deve avvenire immediatamente. Se l’inquilino non libera l’immobile, deve pagare fino al momento della riconsegna la cosiddetta indennità di occupazione, ossia un canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto. Ma affinché ciò avvenga è necessario che il locatore promuova una causa.

La caparra dell’affitto deve essere restituita con gli interessi maturati, in quanto può essere trattenuta solo a compensazione di canoni non versati. Nel caso in cui l’immobile venga restituito danneggiato, il locatore non può trattenere la caparra a compensazione delle spese per il ripristino dell’immobile a meno che, nello stesso tempo, non avvii una causa contro l’inquilino per la quantificazione di tali danni. A quel punto sarà il giudice a determinare la misura del risarcimento.

Se l’inquilino ha danneggiato l’appartamento e lo ha restituito in condizioni tali da non permettere al locatore di goderne direttamente o di concederlo subito in affitto, deve rimborsare le spese per le riparazioni e versare i canoni di locazione che sarebbero maturati nel periodo necessario alla manutenzione, a stabilirlo la Cassazione con le sentenze n. 6417/1998 e n. 14608/2004. Al termine di una locazione entra in gioco il verbale di riconsegna dell’immobile. In tale verbale si constatano le condizioni dell’immobile e la presenza di eventuali danni. Se il locatore dichiara di non aver nulla a pretendere dal conduttore, non ha diritto ad ottenere da quest’ultimo alcun tipo di risarcimento del danno a qualunque titolo o di rimborso spesa.

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Bonus fiscale 2019 per le tende da sole

Nel 2019 è possibile usufruire del bonus fiscale per le tende da sole. Vediamo i dettagli.

Come sottolineato dalla guida dell’Agenzia delle Entrate relativa alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico, per l’acquisto e la posa in opera di schermature solari è possibile usufruire di una detrazione fiscale al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018. Nel dettaglio, per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari. La detrazione è pari al 65% per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017 e al 50% per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica.

La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Si ricorda, inoltre, che l’installazione, la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento delle tende da sole – così come di una pergotenda, di una tenda a pergola e di una copertura leggera di arredo – rientrano nelle attività di edilizia libera.

Come descritto nel glossario di edilizia libera, le tende da sole sono un elemento che fa riferimento alla categoria di intervento “Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza”. Si ricorda che il glossario dell’edilizia libera è quello strumento, valido in tutta Italia, che elenca gli interventi di manutenzione degli appartamenti, anche sull’esterno dell’edificio e in giardino, che possono essere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al Comune.

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“La corsa all’oro degli affitti brevi: opportunità o miraggio?”

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

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Pacchetto semplificazioni, tutte le novità: da Imu e Tasi alla cedolare secca

 Vediamo quali sono le novità dalle nuove scadenze per la dichiarazione IMU e TASI, fino alla cedolare secca e passando per lo spesometro a scadenza annuale.

Nato per semplificare al minimo gli adempimenti burocratici dei contribuenti, il pacchetto semplificazioni contiene una trentina di articoli che riprendono i principi dello statuto dei contribuenti. Tra le proposte di natura prettamente economica troviamo

  • Spesometro a scadenza annuale
  • Slittamento dal 31 ottobre al 30 novembre delle dichiarazioni redditi e Irap
  • Obbligo di compensazione normativa per l’Agenzia delle Entrate: potrà introdurre nuovi adempimenti solo dopo aver eliminato i precedenti
  • Semplificazioni sui modelli per gli indici sintetici di affidabilità fiscale: non vanno replicati i dati già indicati nel modello dichiarativo
  • Sconti del 25% del costo per chi acquista prodotti per tre quarti costituiti da rifiuti riciclati
  • Rimborso dei tributi comunali a chi riapre botteghe chiuse in cittadine sotto i 20mila abitanti
  • Dal 2020 prima di far partire un accertamento il Fisco dovrà chiamare il contribuente a difendersi in contraddittorio
  • In caso di controllo formale sulle dichiarazioni dei redditi, l’amministrazione finanziaria non può chiedere ai contribuenti certificazioni e documenti che siano già disponibili nell’anagrafe tributaria (girati già da banche, farmacie o assicurazioni)
  • 15 giorni di tempo per l’emessione della fattura elettronica
  • Viene eliminata una delle quattro comunicazioni periodiche sulle liquidazioni Iva: della del IV trimestre potrà essere assorbita in quella complessiva di fine anno
  • Le imprese in regola con il pagamento delle tasse avranno un canale preferenziale per la concessione di autorizzazioni e concessioni

Dichiarazione IMU e TASI, una nuova scadenza

La dichiarazione IMU e TASI deve essere presentata entro il 30 giugno successivo all’anno in cui una variazione nel possesso degli immobili abbia comportato delle agevolazioni delle imposte sulla casa. Con il nuovo provvedimento la nuova scadenza per le dichiarazioni IMU e TASI è il 31 dicembre.

Proroga cedolare secca, le novità

Una novità importante del pacchetto semplificazioni riguarda anche la soppressione dell’obbligo di comunicare l’intenzione di usufruire della proroga della cedolare secca. Ad oggi la proroga del regime agevolato della cedolare secca deve essere comunicato obbligatoriamente dal padrone di casa. Anche se la tardiva comunicazione della proroga non comporta una decadenza dal regime, è prevista una sanzione fissa pari a 50 euro, per ritardi superiori a 30 giorni, o 100 euro, per ritardi superiori ai 30 giorni.

Tasse su affitti non riscossi

Dal 2020 in poi i proprietari di casa con inquilini morosi non dovranno più aspettare la convalida di sfratto per evitare le tasse sugli affitti non riscossi, sarà sufficiente l’intimidazione. Un’altra novità che riguarda il mercato immobiliare è l’eliminazione dal 2022 della TASI per le imprese di costruzione che non sono riuscite a vendere o affittare.

Iva su assorbenti femminili, nulla di fatto

Nulla di fatto per la riduzione al 5% dell’Iva sugli assorbenti femminili, ora al 22%. Secondo la maggioranza, infatti, che ha riportato i conti della Ragioneria di Stato, il costo sarebbe di 212 milioni per portare l’Iva dal 22% al 10% e di oltre 300 milioni per portarla al 5%.

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Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

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Mutuo o affitto? Cinque motivi per scegliere una soluzione o l’altra

Mutuo o affitto? Il dilemma è annoso e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi.

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’analisi del Corriere della Sera, a lungo termine è l’acquisto a convenire rispetto all’affitto, con un vantaggio che può arrivare fino a 43 mila euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un bilocale medio nella periferia di Milano. Situazione che può migliorare anche in altre zone d’Italia, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, precisa il Corriere, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si ritrova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita.

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto? Guardando ai più recenti dati, proprio Milano e la Lombardia meglio testimoniano una impennata di affitti, con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo.

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

1. Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna provvigione per gli agenti immobiiliari, nessuna imposta catastale e di registro.

2. Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali).

3. Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione.

4. Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% (media dati Tecnocasa  sulle grandi città). Un problema che con l’affitto non esiste

5. Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni.

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

1. Tassi di interesse ai minimi sui mutui

“Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici – spiega Stefano Tempera, fondatore di Cercamutuo.com, –  è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno”.

2. Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

“Tra gli altri vantaggi del mutuo – aggiunge Tempera, – se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione”.

3. Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita.

4. Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno (ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile.

5. Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico.

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Cedolare secca nella dichiarazione dei redditi, compilazione del 730 2019

Chi affitta un immobile e decide di optare per il regime alternativo della cedolare secca deve indicarlo nel modello 730 2019

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce l’Irpef, le addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e bollo e si applica ai redditi derivati da locazione. Per effetto della legge di bilancio per il biennio 2018-2019 è stato prorogata la cedolare secca al 10% per i canoni concordati. Dal 2018, inoltre, si applica anche la cedolare secca del 21% sugli affitti brevi.

 Per poter applicare la cedolare secca il proprietario deve essere una persona fisica e il contratto deve riguardare una locazione abitativa. 

Quadro b nel 730 2019

In entrambi i casi, la scelta della cedolare secca va dichiarata nella sezione I del quadro B del modello 730, indicando

  • i dati dell’immobile concesso in locazione
  • segnalando la casella di colonna 11 “cedolare secca”
  • indicando gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nella sezione II del quadro B
  • Per ciascun immobile il dichiarante deve compilare un rigo del quadro B (da B1 a B8). Nel caso in cui la situazione dell’immobile abbia subito cambiamente importanti del corso degli anni, il dichiante deve compilare più righi, uno per ciascuna situazione, barrando la casella “Continuazione”. 

730 2019 quadro f cedolare secca

Ai fini della dichiarazione dei redditi 2018, nel quadro F dovranno essere indicati:

  • versamenti acconto e saldo F24 cedolare secca sulle locazioni
  • eventuali eccedenze delle precedenti dichiarazione, come crediti Irpef e addizionali comunali e regionali non rimborsati dal datore di lavoro e credito d’imposta sostituitiva sui redditi diversi di natura finanziaria
  • ritenute e acconti sospesi a causa di eventi eccezionali
  • importi acconto cedolare secca sulle locazioni per il 2016

Per compilarlo bisgna indicare nei diversi righi

Rigo F1 – l’importo dei versamenti di acconto relativi all’anno 2015
Rigo F3- Eccedenze che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F4 – Eccedenze delle addizionali regionale e comunale che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F6: va compilato dal dichiarante solo se ritiene di dover versare una somma più bassa da quella calcolata da chi presta attenzione fiscale.

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Decreto crescita: misure per edilizia, mutui e Imu

Il decreto crescita uscito dal Consiglio dei Ministri contiene importanti misure che riguardano l’edilizia, i mutui e l’Imu. Vediamo quali sono

  • Riduzione Imu capannoni industriali – Aumenta la deducibilità dell’Imu sui capannoni che passa dal 40 al 50% nel 2019 e fino al 60% nel 2020
  • Fondo prima casa Consap 2019 – Arrivano nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Si tratterà di 100 milioni di euro, risorse dimezzate rispetto ai 200 milioni iniziali, ma che consentiranno allo strumento che ha esaurito le risorse a febbraio di tornare attivo.
  • bonus edilizia 2019 –  Le imprese di costruzione o di ristrutturazione che acquistano ed, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Semplificazione edilizia 2019 – I limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968 saranno validi solo nelle zone omogenee c, ovvero quelle destinati a nuovi complessi insediativi.
  • Efficientamento energetico comuni – Per l’anno in corso saranno erogati ai Comuni 500 milioni di euro per interventi di efficientamento energetico e sviluppo territoriale sostenibile
  • Rottamazione cartelle Imu e Tasi –  Arriva il condono per le tasse locali, come Imu, Tasi e multe auto. I Comuni potranno attivarlo per consentire ai cittadini di rottamare le ingiunzioni di pagamento delle amministrazioni locali
  • decreto crescita sismabonus ed ecobonus – Novità anche per sismabonus ed ecobonus. La detrazione potrà essere goduta dal contribuente come sconto diretto sulla spesa sostenuta. Lo sconto verrà recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta nell’arco di cinque anni

Adesso ciò che resta da vedere è quante di queste norme verranno modificate nei prossimi giorni, visto che il decreto è stato approvato dal Consiglio dei ministri “con riserva”.

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Cedolare secca affitti commerciali 2019

A partire dal 1º gennaio 2019 è entrata in vigore la cedolare secca sui negozi e capannoni. Ma per i proprietari ci sono diversi vincoli per l’applicazione della flat tax. Vediamo quali sono i sette requisiti da considerare per la cedolare secca sugli affitti commerciali 2019.

Cedolare secca limiti di applicazione

La legge di bilancio 2019 ha approvato l’estensione della cedolare secca anche agli affitti commerciali. Ma ci sono dei limiti da considerare e che rendono perlomeno dubbia l’efficacia di questa norma tanto da spingere spinto varie associazione di proprietari, tra cui Confedilizia, a chiedere una revisione della norma. Vediamo quali

1) Cedolare secca sugli affitti commerciali anche per le società?

Mentre per quanto riguarda le locazioni abitative l’Agenzia delle Entrare ha escluso gli inquilini-società, la norma che istituisce la flat tax per gli affitti commerciali non contiene questo limite

2) Canone a scaletta per gli affitti commerciali

E’ esclusa la possibilità, in maniera analoga agli affitti abitativi, di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Ma questo vincolo non vale per i cosiddetti “canoni a scaletta” che dovrebbero essere compatibili con la cedolare.

3) Cedolare secca affitti commerciali, esclusione dei vecchi contratti

Esclusi dall’applicazione della cedolare secca i contratti stipulati a fine 2018 nache se con decorrenza a partire dal 1º gennaio 2019. Compresi i contratti stipulati nel 2019, con decorrenza dal 2020.

4) Cedolare secca negozi e capannoni, limite superficie

La cedolare secca per i negozi e i capannoni è applicabile solo a spazi con una superficie non superiore a 600 metri quadrati. Anche se non viene specificato a quale superficie ci si riferisca, probabilmente si tratta della superficie calpestabile.

5) Recessi anticipati esclusi dalla cedolare secca affitti commerciali 

Esclusi dalla cedolare secca per gli affitti commerciali i contratti già in corso al 15 ottobre e interrotti in anticipo rispetto alla naturale scadenza. Si tratta delle risoluzioni e dei recessi anticipati.

6) Contratti cedolare secca per diversi soggetti

Esclusi dalla cedolare secca i contratti in essere alla data del 15 ottobre tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile se interrotti in anticipo sulla sua scadenza naturale. Se cambiano i soggetti giuridici, la cedolare secca dovrebbe essere possibile.

7) Cedolare secca affitti commerciali per le pertinenze

Sembra che ad essere ammesse siano anche le pertinenze dei negozi e che la superficie non debba essere considerata per il raggiungimento della soglia di 600 m2. La norma non dice nulla sul numero né sulla categoria catastale delle suddette pertinenze.

Ritardo nel pagamento del canone di locazione di una casa, cosa succede?

Il ritardo nel pagamento del canone di locazione è un fatto molto temuto dal proprietario della casa data in affitto. Nel caso in cui si realizzi tale ipotesi, quali sono le possibili conseguenze? Andiamo a scoprirlo.

Se il conduttore è in ritardo nel pagamento del canone di locazione, il locatore può procedere con lo sfratto. In particolare, quando si parla di ritardo nel pagamento del canone di locazione per un immobile ad uso abitativo, in base all’articolo 5 della legge n. 392/1978 il conduttore ha tempo fino a venti giorni per poter adempiere al proprio obbligo, decorsi i quali il locatore può adire il tribunale per ottenere lo sfratto.

La legge però consente all’inquilino moroso di adempiere anche successivamente ai venti giorni previsti nonostante il proprietario gli abbia notificato l’intimazione di sfratto. Se il conduttore paga al proprietario i canoni arretrati, oltre agli interessi e a tutte le spese legali sostenute, ha diritto di rimanere in casa e di paralizzare lo sfratto. Si tratta di una possibilità che può essere messa in campo al massimo entro la prima udienza, ove al conduttore, su richiesta, è addirittura concedibile un ulteriore termine di novanta giorni.

Casa in affitto, le spese dell’inquilino e del proprietario

 

Quando si tratta di casa in affitto, capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario non è sempre facile. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

Il primo passo da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione. Le due parti, infatti, possono aver raggiunto un particolare accordo e specificato il tutto all’interno del contratto di locazione al momento della stipula. Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.

L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, in modo generico, che spettano al conduttore le spese di piccola manutenzione, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.

Nel dettaglio, l’articolo 1576 del Codice Civile “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]”.

L’articolo 1609 del Codice Civile fa specifica menzione degli interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino. Sono a carico dell’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, ma non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

Nel dettaglio, l’articolo 1609 del Codice Civile “Piccole riparazioni a carico dell’inquilino” recita: “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1590, 1807]. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

CEDOLARE SECCA IMMOBILI COMMERCIALI

Cedolare secca per gli immobili commerciali, cosa cambia nel 2019.

Legge di bilancio ha esteso a partire dal 1º gennaio 2019 la cedolare secca 2019 anche agli immobili commerciali e i capannoni. Vediamo quali sono le novità previste dalla nuova normativa, anche grazie all’utile vademecum elaborato da Confedilizia.

Cedolare secca 2019 locali commerciali

A partire da quest’anno sarà possibile usufruire della cedolare secca 2019 anche per gli affitti commerciali dei negozi. All’affitto dei locali commerciali si applicherà la tassazione sostitutiva Irpef del 21%, sempre e quando si rispettino determinati requisiti riassunti dall’utile vademecum di Confedilizia.

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019. 
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali potrà essere applicata per l’intera durata del contratto.
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
  • Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
  • L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  • Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
  • L’Agenzia delle entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.

Cedolare secca 2019 per le società 

Si ricorda che non possono optare per la cedolare secca 2019 le società di persone, società di capitali, imprenditori e lavoratori autonomi.

CEDOLARE SECCA E NEGOZI

Una guida di Confedilizia per la cedolare secca sugli affitti dei negozi

La legge di bilancio – in vigore dal1° gennaio – prevede l’avvio del regime della cedolare secca per l’affitto di locali commerciali. Confedilizia ha riassunto in un breve vademecum le principali cose da sapere.Eccole: 
I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019. 
La cedolare potrà essere applicata per l’intera durata del contratto.
Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
La cedolare può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.

L’aliquota della cedolare è pari al 21%. 
Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
L’Agenzia delle entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.
Approfondimenti, assistenza e consulenza sulla nuova cedolare sono disponibili presso le oltre 200 sedi territoriali di Confedilizia 

CONTRATTO CONCORDATO

Agli italiani piace concordato: oltre il 50% dei nuovi contratti sono a canone agevolato

Con quote vicine al 100% sono Grosseto, Bolzano, Asti e Forlì le città italiane dove si ricorre maggiormente ai contratti di locazione con canone concordato.

Il contratto d’affitto con canone concordato si sta facendo sempre più strada in Italia contribuendo a disincentivare i contratti in nero grazie ai risparmi consistenti per inquilini e proprietari. I primi pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale. I proprietari beneficiano di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi.

Le città top per il canone concordato

Il canone concordato va forte soprattutto nel Centro e Nord Italia, in particolare a Grosseto e Bolzano dove i proprietari di casa ne fanno uso nella quasi totalità dei casi (rispettivamente 98% e 96%), così come ad Asti e Forlì (95% ciascuna). Alte percentuali d’impiego si registrano anche in altre città dell’Emilia Romagna, come Reggio Emilia, Modena e Ferrara (90% ciascuna), Ravenna (85%) e Rimini (80%). Il dato cala lievemente a Firenze e Pescara (75%) mentre nella Capitale risulta pari al 71%.  

Anche in altri comuni del Centro Italia molti proprietari ricorrono alle agevolazioni previste dal canone concordato: ad Arezzo, Perugia e Pesaro lo utilizzano per il 70% dei nuovi contratti. Al Nord il concordato è frequente a Torino (68%), Bergamo (65%), Pavia (61%), Bologna (58%), Genova e Savona (55% ciascuna).

Le prime città del Sud Italia per utilizzo del canone concordato sono Barletta (70%) e Catania (68%) mentre a Catanzaro (40%), Bari (30%), Lecce e Trapani (20% ciascuna) questa tipologia di contratto stenta ancora a decollare. A Milano Napoli e Vercelli il recente rinnovo degli accordi territoriali, dopo quasi 20 anni, ha riaperto la possibilità per i locatori di utilizzare il canone concordato.

Nel capoluogo partenopeo si arriva al 15% dei casi, nel vercellese al 10% e stenta ancora a Milano dove non si va oltre il 5%, anche perché i canoni concordati su alcune aree si discostano troppo dai prezzi di mercato. Il concordato è poco conosciuto anche a Verbania (5%) e Como (4%) mentre a Palermo è del tutto sconosciuto.

CEDOLARE SECCA ACCONTO

Acconto cedolare secca, dal 2021 sarà del 100%

A partire dal 2021l’acconto della cedolare secca sarà del 100% (e non più del 95%) di quanto versato l’anno precedente. A prevederlo un emendamento alla legge di bilancio presentato in Commissione al Senato.

Ad oggi chi opta per il regime della cedolare secca deve versare un acconto del 95%. Dal 2021 tale percentuale crescerà di 5 punti.

Cedolare secca, cos’è

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo per i redditi da locazione. Aderendo al regime della cedolare secca si paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.

In pratica, con la cedolare secca i contribuenti possono accedere a una tassazione forfettaria dei canoni di locazione percepiti con un’aliquota fissa, al 10 o al 21%, al posto della tradizionale tassazione dei redditi secondo le aliquote e gli scaglioni Irpef. Inoltre, non viene pagata l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Optando per la cedolare secca si rinuncia alla possibilità di chiedere, per la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione Istat.

Cedolare secca affitti, quando si paga.

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno, e la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

CEDOLARE SECCA POSSIBILE AUMENTO?

Contratto con cedolare secca, è possibile un aumento del canone dopo 4 anni?

Ecco come chiedere l’aumento del canone anche se si è sottoscritto un contratto di locazione con cedolare secca.

Il locatore dell’immobile può rideterminare le condizioni contrattuale al fine del primo quadriennio? A tal proposito, giova ricordare che nei contratti di locazione a canone libero la durata legale minima del contratto è un elemento prefissato per legge in quattro anni: se le parti concordano una durata inferiore la clausola è nulla.

La legge prevede che, dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per ulteriori quattro anni.

Per questo motivo, nella prassi spesso si utilizza l’espressione “contratto 4+4”: in pratica, la seconda scadenza si ha dopo 8 anni dalla stipula del contratto.

Dopo la prima scadenza, la rinnovazione per altri 4 anni è quindi automatica, fatta eccezione per due ipotesi:

a) con comunicazione scritta almeno 6 mesi prima della prima scadenza, il locatore rende noto al conduttore il proprio “diniego di rinnovazione” (spesso detto anche “disdetta”). La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc.

b) quando il conduttore si avvale del diritto di recesso (diritto che non spetta, invece, al locatore). I motivi di recesso del conduttore possono essere previsti anche dal contratto di locazione.

La legge consente comunque sempre il recesso dell’inquilino per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.

Il preavviso va dato al locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi, a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto.

Quanto alla seconda scadenza (dopo 8 anni) l’art. 2 della legge 431/1998, prevede al comma 1 che «ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.

In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.»

Premesso ciò, sul punto, in merito all’aumento del canone, interessante spunto riviene dalla pronuncia del Tribunale di Lecce n. 1476 dell’11 aprile 2014, ove è stato precisato che grava sul locatore l’onere di comunicare al conduttore la rinegoziazione a nuove condizioni o la disdetta nei sei mesi anteriore all’ottavo anno (seconda scadenza del primo contratto tacitamente rinnovato).

Dunque questo in altri termine vuol dire che ogni contraria pattuizione volta a stabilire un aumento del canone di locazione deve considerarsi palesemente nulla.

In caso di spese straordinarie sull’immobile, il proprietario può chiedere un aumento del canone? La disciplina civilistica (art. 1576 cod. civ.) stabilisce, come criterio generale, che spettano al proprietario tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico dell’inquilino.

Quindi, le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino, mentre il proprietario deve provvedere agli interventi di manutenzione straordinaria.

Ebbene, quanto a tale aumento, è opportuno precisare chel’art.23 della legge n. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) consentiva l’aumento di canone di locazione nel caso di riparazioni straordinarie (anche se eseguite su parti comuni dell’edificio) in misura “non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati”, però tale disposizione, limitatamente alle locazioni abitative, è stata abrogata dalla legge n. 431/1998.

Tuttavia, ancora oggi, spesso, nei contratti di locazione di 4+4 anni a canone libero, viene inserita un’apposita clausola che attribuisce all’inquilino anche le spese di manutenzione straordinaria, col criterio di cui alla predetta norma abrogata.Conseguentemente, in deroga alla normativa attuale, un aumento del canone in relazione ai costi di ristrutturazione dell’edifico, è possibile solo se espressamente previsto nel contratto.

E per quanto riguarda l’adeguamento del canone? Il diritto del locatore ad ottenere l’adeguamento del canone agli indici Istat è subordinato al fatto che quest’ultimo ne abbia fatto richiesta al conduttore tramite lettera raccomandata tramite la quale deve essere richiesta l’adeguamento agli indici Istat per l’anno successivo.

Questo presuppone che entrambe le parti abbiano sottoscritto contratto con relativa clausola di adeguamento Istat.

Il locatore in caso di scelta dell’opzione della cedolare secca è obbligato a rinunciare all’aggiornamento ISTAT del contratto?SI, il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

È possibile revocare la cedolare secca e passare alla tassazione ordinaria prima della scadenza del contratto? La revoca dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità).

Si evidenza, inoltre, che la Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 20/2012 ha precisato che “Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore”.

La necessità della comunicazione al conduttore è determinata dal sorgere dell’obbligazione solidale al pagamento dell’imposta di registro annualmente dovuta in seguito alla revoca dell’opzione.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che con la cedolare secca il locatore non può chiedere alcun aumento del canone; di talché, le uniche strade percorribili sono la revoca della cedolare (in questo caso ottenere l’aggiornamento ISTAT), oppure, anticipare la scadenza con la risoluzione consensuale del contratto di locazione (le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà delle parti è sovrana bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali).

avv Maurizio Tarantino

COME TROVARE UN INQUILINO MODELLO

Come trovare un inquilino affidabile: le regole da seguire

Gtres

Per evitare futuri grattacapi è fondamentale per un proprietario di casa scegliere con accuratezza a chi affittare il proprio appartamento.

  • Fotografare i mobili. Nel caso in cui l’appartamento sia ammobiliato, è opportuno che il proprietario fotografi i mobili e gli oggetti presenti in casa e l’inquilino firmi tali fotografie. Va specificato che spetta all’inquilino sostenere le riparazioni in caso di danneggiamento nonché occuparsi della manutenzione degli elettrodomestici mentre la sostituzione resta a carico del proprietario.
  • Se gravi danni pregiudicano l’abitabilità dell’appartamento, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto, trattenendo a titolo di risarcimento il deposito cauzionale solitamente inserito nel contratto ai sensi della legge 392/78.
  • Fideiussione bancaria. Ulteriore garanzia può essere la richiesta di una fideiussione bancaria, oggi sempre più comune per i contratti di locazione, che rappresenta anche una forma di protezione contro la difficoltà di ottenere lo sfratto.
  • Contratto blindato. La necessità di “blindare” il contratto deriva dal fatto che i tempi per risolvere i contenziosi sono sempre molto lunghi anche quando la normativa prevede procedure semplificate, come nel caso del mancato pagamento dei canoni e delle spese accessorie come quelle condominiali.
  • Detenzione di animali. L’art. 1138, ultimo comma, c.c. del testo novellato laddove prescrive che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
  • Conoscere veramente chi è l’inquilino. Capita spesso che il contratto venga intestato alla c.d. “teste di legno” ovvero a prestanomi.Quest’ultimi in realtà possono utilizzare l’appartamento per poi sublocarlo a terzi e trarre profitto.
  • Coinvolgere l’amministratore condominiale. E’ buon norma avvisare preventivamente che l’appartamento, se collocato all’interno di un complesso condominiale, è stato concesso in affitto.
  • Cedolare secca. Per quanto riguarda il trattamento fiscale, il proprietario può scegliere di tassare l’importo incassato secondo le regole Irpef, sottoponendolo quindi anche alle addizionali regionali e comunali, oppure la cedolare secca.

Va precisato che il condomino rimane pur sempre il principale destinatario delle clausole del regolamento e, conseguentemente, sarà costui il responsabile delle dirette violazioni delle stesse norme da parte del conduttore dell’immobile.

In quest’ultima evenienza sarà onere del proprietario imporre al conduttore, attraverso gli strumenti ordinari del diritto contrattuale, il rispetto dei divieti previsti dal regolamento o agire preventivamente presso quest’ultimo per prevenirne le inosservanze, se del caso anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.