Proroga al 2020 di ecobonus e bonus ristrutturazioni

Dopo il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, è il ministro dell’Economia e delle Finanze, Roberto Gualtieri, a parlare della proroga dei bonus casa 2020. In particolare, della proroga di ecobonus e bonus ristrutturazioni.

Nel corso della sua audizione sulla Nota di aggiornamento del Documento di economia e finanza (Nadef) nelle Commissioni riunite Bilancio di Camera e Senato, il ministro dell’Economia ha confermato la proroga dei bonus casa al 2020, sottolineando poi che la manovra sarà di dimensioni contenute.

Proroga ecobonus 2020

Con la proroga dell’ecobonus al 2020, diventa possibile continuare ad usufruire della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65% fino al 31 dicembre del 2020.

Si ricorda che l’importo da portare in detrazione dalle imposte può variare dal 50% al 85% della spesa in base alle caratteristiche dell’intervento e la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. L’agevolazione è rivolta a tutti i contribuenti, residenti e non residenti, che possiedono l’immobile oggetto di intervento.

Oltre ai proprietari, tra gli altri possono fruire dell’agevolazione i titolari di un diritto reale sull’immobile; i condòmini (per gli interventi sulle parti comuni condominiali); gli inquilini; i comodatari. Inoltre, la detrazione può essere fruita dal familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) e dal convivente more uxorio.

Proroga bonus ristrutturazione 2020

Con la proroga del bonus ristrutturazione al 2020, diventa possibile usufruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura del 50% con limite di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare fino al 31 dicembre del 2020.

Si ricorda che l’agevolazione è rivolta ai contribuenti soggetti all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono le spese di ristrutturazione. Tra gli altri riguarda: i proprietari degli immobili oggetto dell’intervento; i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili; gli inquilini; il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado); il convivente more uxorio (per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016).

Le scadenze degli altri bonus casa

Rimane un punto interrogativo per il bonus mobili ed elettrodomestici e per il bonus verde. Il primo consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ per un importo massimo di 10.000 euro, il secondo consiste in una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato.

Per il sismabonus, invece, non sono previste modifiche in quanto la sua scadenza è fissata per il 31 dicembre 2021.

Mutuo 100% casa all’asta.

Requisiti, documentazione e procedura per un mutuo asta a copertura totale

Per l’acquisto di una casa all’asta con il mutuo si può arrivare ad ottenere anche il 100% del valore. Vediamo come ottenerlo. Comprare casa all’asta è un modo per risparmiare sul prezzo di acquisto dell’immobile, che può arrivare a costare anche il 20-30% in meno del prezzo di mercato. Come fare chiedendo un mutuo e quale importo si può chiedere?

Mutuo per asta al 100% quando è possibile

Il mutuo per una casa all’asta può arrivare anche a coprire totalmente il prezzo di aggiudicazione a condizione che rientri nell’80% del valore della perizia del Tribunale che gestisce la causa giudiziaria nell’ambito della quale la casa è messa all’incanto. Va detto che il mutuo può coprire il 100% del valore della casa o perché si sia chiesto esplicitamente un mutuo 100%, oppure perché il prezzo di aggiudicazione, a seguito di varie aste, può essere sceso tanto da poter essere saldato anche con un mutuo di importo inferiore.

Comprare casa all’asta con un mutuo, caratteristiche

Il mutuo per una casa all’asta non differisce nella sostanza da un qualsiasi mutuo – anche un mutuo 100%; anche in questo caso si può scegliere se stipulare un finanziamento a tasso fisso o variabile, con un orizzonte temporale più o meno lungo, usufruendo o meno delle agevolazioni fiscali a seconda che la casa acquistata debba diventare o meno l’abitazione principale. In caso sia così, quindi si debba acquistare la prima casa all’asta, si potrà godere sia degli sconti sulle imposte catastali e di registro, sia di condizioni favorevoli previste per i mutui prima casa.

Quando si può chiedere un mutuo 100% per casa all’asta

Quando è possibile richiedere un mutuo al 100% per la casa all’asta? Ottenere questo tipo di mutuo è possibile in presenza di alcuni requisiti, in particolare garanzie solide (reddito sostenibile rispetto alla rata, garanzia fideiussoria, assicurazione contro la perdita del lavoro ecc.). In alternativa si può accedere al mutuo 100% se si ha possibilità di accedere al Fondo Garanzia prima casa, che sopperisce a tutte le altre garanzie richieste.

Come chiedere un mutuo 100% per una casa all’asta

Stabiliti i requisiti per chiedere il mutuo al 100% per una casa all’asta, come si deve procedere? Occorre sapere che i Tribunali e l’Abi hanno stipulato una convenzione che consente alle banche aderenti di erogare i mutui per le case all’asta secondo una particolare procedura. In particolare la convenzione fa sì che la stipula del mutuo e il decreto di trasferimento che stabilisce il passaggio di proprietà dell’immobile all’aggiudicatario avvengano contestualmente. La banca però avvia una istruttoria preliminare a favore dell’aspirante acquirente della casa all’asta per stabilire, prima che la casa sia effettivamente giudicata, se ci siano gli estremi per una erogazione di un mutuo ipotecario, anche al 100%. Mutuo che verrà poi effettivamente erogato se e solo se l’immobile verrà aggiudicato. In questo caso la banca erogherà la somma entro 60 giorni: l’importo verrà versato al tribunale con l’aggiunta delle spese e degli oneri del procedimento. A quel punto il giudice firmerà il decreto di trasferimento. Nel caso invece l’immobile non venisse aggiudicato, il preliminare di mutuo non avrebbe alcun effetto.

Mutuo casa all’asta al 100%, particolarità

In sintesi, quindi, la richiesta di un mutuo 100% per la casa all’asta è del tutto simile alla richiesta di un mutuo 100% classico, se non per le implicazioni giudiziarie del caso e per la presentazione dei documenti: alla documentazione classica per la richiesta di un mutuo andrà infatti aggiunta anche la documentazione relativa alla partecipazione all’asta in oggetto. Per poter partecipare all’asta, inoltre, il Tribunale chiede il deposito di una cauzione, generalmente del 10% del valore dell’immobile: questa viene scalata dall’importo dell’acquisto della casa qualora questa venga aggiudicata, e viene perduta in caso, dopo l’aggiudicazione, non si proceda direttamente all’acquisto. La cauzione andrà versata di tasca propria, e, nel caso di mancata aggiudicazione, sarà restituita. Va da sé che in caso non si riesca ad acquistare all’asta l’immobile desiderato, ma si abbia comunque il benestare dell’istituto di credito, si può sempre tentare di aggiudicarsi un’altra casa da pagare poi con il mutuo.

 

Immobili occupati abusivamente.

La seconda sezione del Tar Lombardia è intervenuta in tema di immobili occupati abusivamente. Vediamo quanto stabilito.

Con la sentenza 1007/19, la seconda sezione del Tar Lombardia ha stabilito che se l’immobile è occupato abusivamente, il comune non può pretendere che il proprietario demolisca le opere contro legge realizzate dai terzi.

Questo perché l’interessato non ha la disponibilità del bene e risulta dunque escluso che possa essere multato perché non provvede alla rimessione in pristino. Il cespite inoltre non può essere acquisito al patrimonio dell’ente.

Ma non solo. Secondo quanto sottolineato, neppure lo sgombero dell’area compete al privato, in quanto vige il principio Ue secondo cui “chi inquina paga”. Il tutto a patto che il destinatario dell’ordinanza si sia già rivolto alla Procura della Repubblica segnalando la situazione anomala nella sua proprietà.

In base dunque a quanto stabilito dal Tar della Lombardia, il comune non può pretendere che il proprietario abbatta opere contro legge realizzate dai terzi. L’interessato, infatti, non ha la disponibilità del bene ed è escluso che possa essere multato perché non provvede alla rimessione in pristino.

Imu, non si paga quando il possesso dell’immobile viene impedito.

Con la sentenza n. 220/4/2019, la Ctp di Genova ha stabilito che l’Imu non si paga quando il possesso dell’immobile è impedito al legittimo proprietario.

Il caso riguarda il ricorso di una contribuente alla quale il Comune aveva ingiunto il pagamento dell’Imu per l’anno 2013 che la contribuente aveva omesso di versare.

La contribuente, con il suo ex coniuge, era proprietaria di due appartamenti contigui. In sede di separazione, il Tribunale adito ha assegnato al coniuge della contribuente uno dei due immobili e il secondo per un uso congiunto da parte dei due. Ma, come dimostrato in sede di udienza, la contribuente ha lamentato di non aver mai potuto utilizzare la quota di immobile assegnatole.

Subito dopo l’assegnazione da parte del giudice, infatti, il coniuge ha concluso – senza alcuna autorizzazione – un contratto di locazione a favore di un terzo sull’immobile assegnato in comproprietà, estromettendo di fatto la ricorrente.

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Se il possesso viene impedito non c’è Imu (Il sole 24 ore)

Gli interventi nel mirino del nuovo governo:fisco e immobili

Nel suo discorso a Montecitorio, in occasione del voto di fiducia al nuovo governo, il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, non ha fatto precisi riferimenti all’immobiliare, ma con il passare dei giorni qualcosa è cambiato. Si è infatti tornati a parlare dell’unificazione di Imu e Tasi e della proroga al 2020 dei bonus casa.

Unificazione Imu e Tasi

Per quanto riguarda l’unificazione dell’Imu e della Tasi, il viceministro all’Economia Antonio Misiani (Pd) ha parlato di un progetto di “assoluto buonsenso” e ha manifestato l’intenzione di portarlo avanti. Si ricorda che la proposta di legge C. 1429 è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

Il presidente di Confedilizia ha spiegato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiungendo: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

Ecobonus immobili locati

Sul fronte ecobonus, Spaziani Testa ha sottolineato: “Vi è stata recentemente una importante sentenza della Corte di Cassazione che – smentendo un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in essere da dieci anni e sin da subito contestata da Confedilizia – ha stabilito che le detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico spettano anche con riferimento agli immobili locati a terzi da parte delle imprese, cosa non negata dalla legge ma – appunto – disconosciuta dall’Agenzia. Stiamo lavorando perché l’interpretazione della Cassazione si affermi definitivamente, se del caso attraverso un intervento legislativo”.

Proroga bonus casa 2020

A parlare invece della proroga al 2020 dei bonus casa è stato il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, inviando un messaggio alla ventinovesima edizione del Coordinamento legali di Confedilizia che si è svolta a Piacenza. Patuanelli ha affermato: “Ritengo necessario prorogare il pacchetto legato agli incentivi per le ristrutturazioni e quello per l’efficienza energetica, tema che mi sta particolarmente a cuore”. Aggiungendo: “Vorrei che queste misure a sostegno del settore venissero prorogate e magari rese strutturali al fine di promuovere un mercato troppo spesso minato dall’incertezza legata ai regimi di tassazione che impediscono ai locatori e agli affittuari di fare progetti di medio periodo, investendo serenamente in tempi e risorse”.

Sul punto, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Ringraziamo il ministro Patuanelli intanto per aver scelto Confedilizia per annunciare la sua intenzione di prorogare, ma anche se possibile di rendere strutturali, gli incentivi per ristrutturazioni e risparmio energetico. Il ministro non ha citato quelli per il miglioramento sismico perché hanno già una durata un po’ più ampia”.

Spaziani Testa ha quindi evidenziato: “Anche al Tavolo tecnico promosso dall’Abi, che è una sede importante nella quale parlare di questo e dalla quale usciranno proposte interessanti, abbiamo detto che bisognerebbe cogliere l’occasione di questa legge di Bilancio non solo per prorogare, non solo per rendere più stabili, ma anche per migliorare questi incentivi perfezionando il meccanismo della cessione del credito e anche snellendo e rendendo più flessibile il sistema. Per esempio, con riferimento alle modalità con cui si porta in detrazione la spesa. Quindi renderla flessibile, magari a scelta dei contribuenti. Perché spesso ci sono problemi pratici che bloccano alcune cose e siccome questo è l’unico modo per muovere un po’ il comparto immobiliare, va colta e sfruttata l’occasione migliorando il meccanismo”.

Affitti in nero, come scoprirli?

Una recente sentenza della Ctp di Milano ha affermato che la semplice denuncia da parte dell’inquilino è prova sufficiente dell’esistenza di un contratto di affitto in nero. Ma cosa succede nel caso in cui il conduttore non dovesse fare nessuna denuncia? Come è possibile per l’Agenzia delle Entrate scoprire un affitto in nero?

In realtà i poteri dell’Agenzia delle Entrate in merito all’accertamento degli affitti in nero sono alquanto limitati. Essendo infatti un organo amministrativo e non giudiziale è soggetto ai vincoli imposti dall’ordinamento.

Può verificare i conti correnti e l’anagrafe tributaria, ma non può ricercare tutti gli indizi possibili di propria iniziativa. Non può svolgere indagini presso altri inquilini o parenti di inquilini nello stabile o svolgere indagini sui bonifici effettuati dal presunto inquilino.

Se l’affitto viene corrisposto in cash può facilmente sfuggire ai controlli. Se viene effettuato un versamento bancario, l’ufficio potrebbe tassarlo considerandolo un reddito, ma non potrebbe imputare tale somma a un contratto di affitto senza aver altre prove. La tassazione riguarderebbe, inoltre, solo questo importo in concreto e non le altre mensilità, corrisposte in cash.

Controllo Guardia di Finanza a casa

Per quanto riguarda la Guardia di Finanza, solo in caso di presenza di gravi indizi di violazioni di norme tributarie è possibile un accertamento a casa del contribuente da parte della Guardia di Finanza. 

In assenza di tali motivi non è possibile per la Guardia di Finanza entrare a casa del locatore per verificare se a viverci sono altre persone. E’ quindi esclusa la possibilità di eseguire accertamenti random sulle seconde case

Denuncia affitto in nero all’Agenzia delle Entrate?

La denuncia dell’inquilino rimane quindi l’unico vero e proprio strumento in mano all’Agenzia delle Entrate per scoprire un affitto in nero. Partendo da quella denuncia, che in sé ha valore di prova, l’ufficio del fisco partirà subito con i relativi accertamenti dopo aver verificato che il contratto non è stato registrato.

Come funziona la consultazione delle fatture elettroniche

L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla consultazione delle fatture elettroniche, che saranno visibili e scaricabili dal prossimo 1º novembre.

Il 31 ottobre, infatti, è l’ultimo giorno disponibile per aderire al servizio online di consultazione delle fatture elettroniche. Così facendo, dal prossimo 1° novembre, sarà possibile visualizzare e scaricare le fatture elettroniche ricevute a partire dal 1° gennaio 2019. Chi non esprime la “volontà” entro tale data potrà visualizzare solo le fatture elettroniche ricevute dopo il consenso al servizio di consultazione.

Come aderire alla consultazione

Tutti i cittadini possono vedere online dal 1° novembre le fatture elettroniche ricevute. Ma per farlo devono espressamente aderire al servizio di “Consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche o dei loro duplicati informatici” nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate (in linea con le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali).

Chi aderisce al servizio entro il 31 ottobre 2019 – durante il periodo transitorio iniziato il 1° luglio – potrà consultare e scaricare tutte le fatture ricevute a partire da inizio anno. Chi, invece, comunica la propria adesione dal 1° novembre – quando il servizio sarà a regime – potrà consultare o scaricare solamente i file delle fatture ricevute dopo il consenso espresso. Si può recedere dal servizio in ogni momento, accettando di non poter più consultare né scaricare i file delle proprie fatture elettroniche.

Come consultare le fatture elettroniche

Un apposito collegamento, disponibile sul sito dell’Agenzia, conduce direttamente all’area di autenticazione a Fisconline. Per entrare basta inserire le proprie credenziali: nome utente, password e Pin. Una volta effettuato l’accesso nella propria area riservata, denominata “La mia scrivania”, basta cliccare sul riquadro centrale “Fatture e corrispettivi” per visualizzare il box “Le tue fatture” dedicato ai consumatori finali.

Per dare il proprio consenso al servizio basta cliccare su “Accedi” e appare la schermata di “Adesione al servizio di consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche”. Per esprimere il proprio assenso occorre selezionare “Aderisci”. In questo modo, a partire dal 1° novembre, sarà possibile consultare ed effettuare il download delle fatture elettroniche, relative agli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio di quest’anno.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato anche anche un video tutorial:

 

Vendita immobile con abuso edilizio sanabile, cosa accade al preliminare

Con l’ordinanza 22168/2019, la Suprema corte è intervenuta in materia di vendita di un immobile con abuso edilizio sanabile.

Secondo quanto chiarito, in caso di inadempimento di un contratto preliminare avente a oggetto un immobile affetto da difformità – sanabili, ma non condonate – rispetto al progetto edilizio è possibile:

ottenere comunque l’esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto (articolo 2932 del Codice civile) pur a fronte delle difformità rilevate, non costituendo esse una causa di “incommerciabilità” e quindi di illiceità dell’oggetto;

ai fini dell’esecuzione medesima, consentire che le dichiarazioni previste dalla normativa vigente in materia edilizia e non rese in sede di contratto preliminare dal promittente alienante possano sopravvenire, dalla stessa parte promissaria acquirente, anche in corso di causa e sino al momento della decisione.

In merito al primo punto, il giudice ha distinto l’elemento formale-dichiarativo e la condotta illecita per violazione di norme urbanistiche, rilevando come la norma imponga solo la corrispondenza della dichiarazione di volta in volta richiesta – semmai recuperata anche in un eventuale postumo atto di conferma – a un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autorità competente e recante gli estremi indicati, o all’elemento cronologico della data di inizio delle opere. In relazione a ciò non si può argomentare in termini di improponibilità dell’esecuzione in forma specifica solo a fronte delle lamentate difformità edilizie.

In merito al secondo punto, i giudici hanno precisato che le dichiarazioni edilizie richieste dalla norma integrano una condizione dell’azione, come tale suscettibile di figurare e sopravvenire anche in tempi successivi alla sua proposizione. Ciò rientra nel consolidato orientamento della Corte per cui in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 del Codice civile in assenza della dichiarazione edilizia prevista, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio.

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Immobili con abusi, efficacia in giudizio preliminare (Il sole 24 ore)

Credito d’imposta per riacquisto prima casa, quando è possibile richiederlo

Il credito di imposta per l’acquisto di una nuova “prima casa” spetta anche quando non si è ancora venduta la vecchia. Ecco i chiarimenti delle Entrate.

Il bonus (credito d’imposta) per il riacquisto della prima casa spetta anche se la casa precedente non è stata ancora venduta, purchè ci si impegni a che la vendita avvenga entro un anno. Il bonus per il riacquisto della prima casa prevede infatti che, all’acquisto di una prima casa non accatastata come di lusso, se ci si impegna a rivendere la precedente entro dodici mesi, si possa avere diritto ad un credito di imposta di importo pari all’Iva o imposta di registro corrisposta nel precedente acquisto agevolato.

I presupposti del credito di imposta, oltre al fatto che non passi più di un anno tra il riacquisto e la vendita,  vogliono che l’alloggio rivenduto sia stato acquistato con i privilegi prima casa e che tali requisiti valgano anche per il nuovo acquisto.

Dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 377/2017 si deduce però che tale condizione valga anche quando, per l’acquisto della precedente prima casa, l’agevolazione non sia stata utilizzata perché non ancora in vigore, ma si sia scontata oggettivamente un’Iva ridotta, a condizione che si dimostri che all’epoca dell’acquisto la vecchia casa rispondeva ai criteri di abitazione principale.

Per accedere al credito d’imposta occorre manifestare tale volontà all’atto di acquisto del nuovo immobile con un apposito atto corredato dagli elementi necessari a determinarne il diritto. Se il riacquisto avviene tramite appalto, il contratto e la richiesta del beneficio andranno redatti in forma scritta e registrati.

In caso di comproprietà il bonus spetta nella misura delle quote di possesso; in caso di morte del beneficiario, il bonus passa agli eredi.

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CREDITO D’IMPOSTA RIACQUISTO PRIMA CASA A MAGLIE LARGHE (Italia oggi
 

Locazioni brevi e Iva, quando l’imposta non è dovuta?

Locazioni brevi e Iva, quando l’imposta non è dovuta?

Nell’ambito del tema tasse e imposte sugli affitti brevi on line, ecco quando scatta l’Iva in caso di prenotazione su web di uno short rental.

Per quanto riguarda Iva e imposta di registro, il problema di intermediari quali Booking o Airbnb è che sono soggetti passivi residenti all’estero, mentre i committenti (ovvero fruitore dell’appartamento e proprietario dello stesso) sono dei soggetti privati.

Per quanto riguarda la territorialità dell’applicazione dell’Iva, quando dovuta, da un lato è difficile stabilirne l’assegnazione geografica in presenza di una piattaforma informatica. Dall’altro, l’intermediazione nella prestazione di alloggio con funzione alberghiera o analoga non rientra tra i servizi relativi ai beni immobili ai sensi del paragrafo 3 del regolamento 282/2011 se effettuata in nome e per conto di terzi.

Ora, in alcuni casi le piattaforme servono solo a prenotare mentre i pagamenti avvengono direttamente al proprietario dell’appartamento; in altri casi il pagamento avviene tramite la piattaforma che poi gira il compenso al proprietario al netto delle commissioni. In entrambi i casi però la piattaforma agisce per proprio nome e per proprio conto, non per nome e conto del proprietario. Per cui si tratta di servizio relativo ai beni immobili di cui va stabilita la territorialità.

In questo scenario, se la prenotazione viene fatta da un professionista, l’imposta sarebbe da assolvere tramite inversione contabile (reverse charge) in qualunque posto si trovi l’appartamento prenotato. Se invece la prenotazione avviene da parte di un privato, l’operazione cade fuori dal campo Iva, come da normale disciplina Iva.

Allo stesso modo, se a cedere gli appartamenti (ubicati in Italia) in locazione sono delle aziende, esse sono tenute al versamento dell’Iva; siamo invece fuori campo Iva se si tratta di privati, per carenza del presupposto soggettivo. 

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Differenza tra donazione diretta e indiretta di un immobile

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto, il cosiddetto donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario). Esistono due tipi di donazione: la donazione diretta e quella indiretta, vediamo qual è la differenza.

Come spiega il notaio Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato, “la donazione diretta di un immobile, o di un bene qualsivoglia, è quell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui un soggetto cosiddetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo”.

“In questo caso se il trasferimento è stato fatto con l’animus donandi, ovvero con l’intento di beneficiare l’altro soggetto, si parla di donazione diretta”.

La donazione diretta di un immobile presuppone quindi due condizioni fondamentali: che sia effettuata attraverso un notaio, quindi con atto pubblico; alla presenza di due testimoni. Il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, come le visure catastali ed ipotecarie e, dopo, la stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Vantaggi e svantaggi della donazione immobiliare 

La donazione diretta effettuata attraverso il notaio presenta vantaggi perché: l’atto del notaio assicura la validità dell’atto; il donante non è responsabile per eventuale vizi dell’immobile o in caso di rivendicazione da parte di altri soggetti; ci sono vantaggi di natura familiare in caso di donazione tra familiari diretti e nel caso in cui non si superi determinati soglie di valore.

Per quanto riguarda gli svantaggi di una donazione diretta, dobbiamo ricordare la necessità di sostenere i costi notarili, gli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno, e la difficoltà a rivendere l’immobile per la possibilità della cosiddetta azione di riduzione da parte degli eredi legittimi del donante.

Donazione indiretta di un immobile 

La donazione indiretta di un immobile ha lo stesso obiettivo della donazione diretta: il passaggio di un bene dal donante al donatario. L’obiettivo si realizza però in maniera indiretta, con l’aquisto da parte del donante  dell’immobile che poi viene direttamente intestato al donatario.

Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due: non è necessario l’atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale; c’è un solo passaggio di proprietà e non due.

Donazioni immobiliari, novità del 2019

Il 2019 è stato un anno di novità per le donazioni immobiliari. Con la norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata la tassazione sulla donazione.

Tassazione donazione immobili 2019

La nonrma stabilisce una tassazione sulla donazione di immobili in base al grado di parentela che c’è tra il donante e il donatario. Nel dettaglio

  • Se il beneficiario è un parente in linea retta (coniuge o figlio) l’imposta di donazione si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro
  • Se il beneficiario è fratello o sorella del donante, l’imposta si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 100 mila euro
  • Se il beneficiario è un portatore di handicap grave le imposte vengono quantificate in funzione della parte che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro

Aliquote imposta donazioni

Con la nuova norma cambiano anche le aliquote da applicare alla base imponibile per il calcolo dell’imposta

  • 4% nel caso si tratti di un figlio o di un coniuge (da applicare al valore eccedente la franchigia)
  • 6% per fratelli e sorelle
  • 6%  per parenti affini fino al 4º grado in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado. Ma il calcolo non avviene sulla franchigia, ma sul totale
  • 8% se il beneficiario non ha alcun grado di parentela con il donante, anche in questo caso senza franchigia, ma sul valore totale.

Rimangono in essere le altre imposte, ovvero l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale dell’1% dello stesso valore.

Registrazione del contratto di locazione commerciale, come funziona e quali imposte versare

Come funziona la registrazione di un contratto di locazione commerciale? E quali sono le imposte da pagare? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, la durata minima di un contratto di locazione commerciale non può essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (6+6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. In caso di immobili adibiti ad uso di attività alberghiere, case di cura o altre imprese simili, il contratto deve essere di nove anni rinnovabili per altri nove.

Il contratto di locazione commerciale deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. In questo, non si differenzia dall’affitto di immobili ad uso abitativo.

Registrazione contratto locazione commerciale a chi spetta

Per procedere alla registrazione di un contratto di locazione commerciale è possibile seguire tre metodi. Il primo metodo consiste nel recarsi all’Agenzia delle Entrate della provincia dove ha sede il locale, portando con sé due copie del contratto sottoscritte in originale, la ricevuta del versamento delle imposte dovute e i contrassegni telematici per l’imposta di bollo. L’ufficio restituirà una copia con gli estremi della registrazione certificando in tal modo la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia. La richiesta deve avvenire con la compilazione del modulo RLI, usato sia per la locazione ad uso abitativo che commerciale.

La seconda modalità di registrazione è quella online. In questo caso, è necessario collegarsi al sito dell’Agenzie delle Entrate, inserire i propri dati e seguire le istruzioni. Questo tipo di registrazione è obbligatoria per chi possiede più di dieci immobili o per gli agenti immobiliari.

La terza modalità di registrazione consiste nel rivolgersi ad un professionista che si faccia carico dell’onere: agenti immobiliari, Caf, ragioniere, commercialista.

Registrazione contratto locazione commerciale costo

Nel momento in cui si decide di procedere alla registrazione di un contratto di locazione commerciale è necessario pagare delle imposte. La prima è rappresentata dall’imposta di registro, che è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. E’ pari all’1% del canone annuo purché chi la versi sia un soggetto con partita Iva. In caso contrario, è assoggettata all’aliquota del 2%.

C’è poi l’imposta di bollo, che è a carico del solo locatario ed è pari a 16 euro ogni quattro facciate del contratto o ogni 100 righe. Infine, è necessario calcolare l’imposta Irpef corrispondente.

Registrazione contratto locazione commerciale cedolare secca

Con la legge di Bilancio 2019, la cedolare secca al 21% è stata estesa ai locali commerciali. Per poter usufruire del regime della cedolare secca per i locali commerciali è necessario compilare il modello RLI e rispettare determinati requisiti. Questa tassazione è consentita solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento e che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. I locali commerciali non devono avere una superficie superiore ai 600 mq, escluse le pertinenze.

Optando per la cedolare secca non devono essere pagate le imposte di registro e di bollo. Si è infatti sottoposti all’imposta sostitutiva, che deve essere versata nelle stesse scadenze e modalità previste per il pagamento dell’Irpef, ovvero in acconto e saldo. L’acconto corrisponde al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il saldo dell’acconto è dovuto se la cedolare supera i 51,65 euro e va effettuato in due modalità distinte a seconda che l’importo totale sia minore o maggiore di 257,52 euro. Nel primo caso va corrisposta un’unica rata entro il 30 novembre. Nel secondo, si usufruiranno di due rate. La prima sarà pari al 40% del 95% dell’imposta e dovrà essere corrisposta entro il 30 giugno. Il restante 60% dovrà essere pagato entro il 30 novembre. Il saldo, invece, si dovrà versare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui ci si riferisce, o entro il 31 luglio. In questo caso, ci sarà una maggiorazione dello 0,40%.

Le sanzioni per omessa dichiarazione redditi da cedolare secca

Attenzione alle sanzioni per omessa dichiarazione dei redditi da cedolare secca. Anche nel caso di immobili commerciali. Vediamo quanto previsto.

Il reddito da locazione deve essere riportato in dichiarazione dei redditi. In particolare, la cedolare secca è liquidata nello stesso modello dichiarativo e versata secondo le stesse modalità e gli stessi termini previsti per l’Irpef. L’omessa o parziale dichiarazione dei redditi da cedolare secca rappresenta un’infedeltà dichiarativa che prevede le dovute sanzioni.

In questi casi la sanzione prevista dal comma 2, articolo 1, dlgs. n. 471/1997 per l’infedeltà – quella che va dal 90% al 180% della maggior imposta dovuta e della differenza del credito utilizzato – viene applicata in misura raddoppiata, come disposto dal comma 7 dello stesso articolo 1, dlgs. n. 471/1997. Nel dettaglio, si va dal 180% al 360% se i canoni sono stati dichiarati solo parzialmente oppure dal 240% al 480% in caso di omessa dichiarazione.

Si ricorda che, presentando una dichiarazione integrativa e ricorrendo al ravvedimento operoso, il contribuente può sanare la violazione in maniera autonoma. Ma se la dichiarazione integrativa viene presentata entro i primi 90 giorni dal termine ordinario, la sanzione per infedeltà è assorbita da quella di cui all’articolo 8 del dlgs. 471/1997, concernente le violazioni relative al contenuto e alla documentazione delle dichiarazioni, ossia 250 (ridotta ad 1/9), fermo restando la necessità di dover regolarizzare, laddove si configuri, anche l’omesso versamento.

Pagamenti elettronici Italia, in arrivo la “carta unica”

In tema di lotta all’evasione il governo ha allo studio una “carta unica” per rendere meno complicati i pagamenti elettronici in Italia. Vediamo come potrebbe funzionare.

Al Sole 24 Ore il sottosegretario al ministero dell’Economia, Alessio Villarosa (M5S), ha anticipato cosa conterrà e come funzionerà la carta unica per i pagamenti elettronici in Italia.

Si tratterà di una tessera che svolgerà più funzioni e che potrà essere utilizzata anche per i pagamenti elettronici. L’idea è accorpare una serie di documenti attualmente divisi in tessere o documenti diversi – carta d’identità, tessera sanitaria, identità digitale – e consentire di attivare un conto di pagamento presso qualsiasi sportello bancario o postale.

Per la realizzazione di questo progetto bisogna lavorare su più fronti, da quello tecnologico a quello della protezione dei dati personali. Sul fronte della distribuzione, la carta unica raggiungerebbe tutti e in tutta Italia e allo stesso tempo concentrerebbe in sé una serie di funzioni: dall’utilizzo per visite sanitarie e farmaci all’accesso per i servizi delle pubbliche amministrazioni.

Pagamenti elettronici Pubblica amministrazione

La carta unica poi, oltre ai sistemi di incentivi fiscali su cui si sta studiando per esercenti e consumatori, consentirebbe di procedere in modo meno indolore e più rapido all’introduzione dell’obbligo per la Pubblica amministrazione di accettare solo pagamenti elettronici.

Contratto locazione, può prevedere il divieto di tenere animali domestici?

 

Alla domanda vengono offerte risposte contrastanti, essenzialmente due: l’una, sulla scia della sempre maggiore sensibilità della società nei confronti degli animali domestici, già recepita in varie occasioni nelle sentenze e nelle norme, considera illecita la clausola in parola.

L’altra, richiamando la libera autonomia delle parti nella predisposizione delle condizioni contrattuali, conclude che la clausola è lecita se condivisa da entrambe.

Esaminiamo, sinteticamente, ma un po’ più da vicino i due orientamenti.

Secondo una prima ricostruzione, la clausola in parola deve considerarsi nulla. Premettiamo che ciò non viene affermato da nessuna norma, d’altronde se così non fosse non saremmo qui a porci la domanda.

Esistono però vari approdi in capo normativo e giurisprudenziale, da cui la tesi in parola prende le mosse. Innanzitutto, si rileva che oggi ai sensi dell’art. 1138 c.c., come modificato dalla riforma del condominio (L. n. 220/2012), il divieto è vietato in condominio.

La norma, però, si osserva facilmente, attiene al condominio, e l’applicazione analogica all’utilizzo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva si presta a molteplici contestazioni. Certamente, la previsione dell’art. 1138 c.c. è indice di un diverso approccio dell’ordinamento, che secondo tale visione contiene oramai un principio generale di favor verso gli animali domestici.

Innumerevoli sono poi le altre norme che negli ultimi anni hanno introdotto maggior tutela nei confronti degli animali (quali la riforma del 2010 del Codice della Strada sul soccorso e i danni agli animali in seguito ad incidenti; il Tit. IX bis, del codice penale, intitolato “Dei delitti contro il sentimento degli animali”, introdotto nel 2004; la “Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia” del 1987, ratificata dall’Italia nel 2010; la dichiarazione degli animali come esseri senzienti nel Trattato sul funzionamento dell’Unione europea).

In giurisprudenza non sembra che la questione sia stata affrontata, direttamente; certamente è stata affrontata con riferimento al condominio.

In materia di locazione importanti argomentazioni vengono ricavate invece da una sentenza, la n. 14343/2009, che nulla ha detto riguardo agli animali, ma che ha dichiarato la nullità di una clausola contrattuale che vietava di ospitare non temporaneamente persone nell’immobile.

Naturalmente, nel testo la solidarietà è riferita alle relazioni umane e non a quelle tra uomini e animali.

Ma, nella visione in commento il concetto di solidarietà viene estesa anche a questi, affermandone la valenza costituzionale (dichiarata anche da provvedimenti come ad es. Trib. Varese 7.12.2011).

Contratto di locazione, clausola divieto animali

La contrapposta conclusione fa invece leva sull’autonomia contrattuale riservata alle parti, le quali quindi, possono liberamente scegliere il contenuto del contratto nei soli limiti imposti dalla legge (v. art. 1322 c.c.).

È difficile negare, però, che la tutela degli animali ed il relativo rapporto con l’uomo, abbiano assunto rango costituzionale, dunque costituiscono quel limite di legge di cui all’art. 1322 c.c.. Chiaramente, una clausola, anche se concordata dalle parti, se è nulla non va rispettata.

Risarcimento danni animali domestici

Naturalmente il discorso esula da eventuali danni che possono essere prodotti dall’animale, giacché tra del conduttore vi è quello di mantenere l’immobile in buono stato e lasciarlo come lo ha trovato, cioè in buono stato o come è stato descritto dalle parti (v. artt. 1571 e ss. c.c.); e, comunque l’animale non deve arrecare disturbo ai vicini e alla quiete pubblica.

Gli illeciti che possono essere contestati sono vari: si va dal superamento delle emissioni (rumori, esalazioni varie, sporcizia etc.) tollerabili (ex artt. 844 e 2043 c.c.), all’illecito penale del getto pericoloso di cose (ex art. 674 c.p.), al disturbo delle occupazioni del riposo e delle persone (ex art. 659 c.p.); per non parlare delle conseguenze dei danni a persone o cose, o degli illeciti amministrativi, derivanti ad es. dalla violazione del regolamento comunale etc.

Articolo scritto dall’avv Valentina Papanice

Detrazione locazione giovani, i requisiti necessari

Ai giovani che stipulano un contratto di locazione spetta una detrazione Irpef. Ma quali sono i requisiti necessari? Andiamo a scoprirlo.

Come spiegato da Fisco Oggi, la detrazione per canoni di locazione spettante ai giovani può essere richiesta al verificarsi delle seguenti condizioni:

  • occorre avere un’età compresa tra i 20 e i 30 anni;
  • il contratto di locazione deve riguardare un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale (diversa da quella destinata ad abitazione principale dei genitori) e deve essere stipulato ai sensi della legge n. 431/1998;
  • si deve possedere un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro.

La detrazione dall’Irpef è di 991,60 euro, rapportata al numero dei giorni nei quali l’immobile è stato adibito ad abitazione principale, e spetta per i primi tre anni dalla stipula del contratto.

Il rispetto dei requisiti richiesti deve essere verificato in ogni periodo d’imposta per il quale si chiede di usufruire dell’agevolazione.

In precedenza, l’Agenzia delle Entrate aveva sottolineato che a favore dei giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, che stipulano un contratto di locazione (in base alla legge 431/1998) per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, spetta, per i primi tre anni, una detrazione di 991,60 euro.

Per usufruirne, è necessario che l’unità immobiliare sia diversa da quella destinata ad abitazione principale dei genitori o di coloro ai quali il giovane è stato affidato dagli organi competenti ai sensi di legge (articolo 16, comma 1-ter, Tuir).

La detrazione è suddivisa in base ai cointestatari del contratto di locazione e, nel caso in cui questo sia stipulato da più conduttori di cui soltanto uno in possesso del requisito anagrafico, solo quest’ultimo può fruire della detrazione in esame per la sua quota (circolare 7/E del 4 aprile 2017, pagina 283).

Cosa sono i Condhotel: la formula della casa in albergo.

Condhotel anche in Italia

La parola condhotel – ci spiega il notaio Rubertelli – deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

Revoca donazione di una casa, cosa accade nell’ipotesi di un figlio

La revoca della donazione di una casa al figlio è possibile. Sono però necessarie delle specifiche condizioni. Vediamo quali.

In determinati casi è possibile rendere nulla la donazione e ripristinare la proprietà del bene in capo al donante o ai suoi eredi. Nello specifico, la revoca della donazione di una casa al figlio è possibile in seguito alla morte del donante, alla sopravvenienza di figli, a ingiuria grave o a ingratitudine del donatario.

Per effettuare la revoca della donazione di una casa è però necessario il ricorso al Tribunale. Spetta al giudice, infatti, sciogliere gli effetti di un precedente contratto. Ci deve quindi essere una causa tra donante e donatario e poi una sentenza.

Morte del donante – Di norma, la morte del donante non fa venir meno la donazione. Ma se dovesse risultare che il donante ha ceduto, in favore del donatario, una parte consistente del proprio patrimonio, tale cioè da privare gli altri eredi legittimari delle proprie quote minime di eredità, questi ultimi potrebbero chiedere la revoca della donazione entro 10 anni dal decesso del donante (azione di lesione della legittima). In questo caso però l’azione per la revoca della donazione può essere intrapresa solo dopo la morte del donante. Nel caso di morte del donatario, l’immobile non torna al donante, ma passa in eredità ai suoi eredi.

Ingratitudine – Il donante può riprendersi l’immobile donato al figlio quando quest’ultimo sia colpevole di ingratitudine, che si può esprimere in diverse forme ciascuna delle quali richiede comunque un’azione in tribunale. Ad esempio, l’ingiuria grave. Per risultare ingiurioso, il comportamento del donatario deve rivelare un’avversione durevole, profonda e radicata e manifestare disistima delle qualità morali e mancanza di rispetto della dignità del donante. Per chiedere la revoca è necessaria un’azione in tribunale e può agire in giudizio solo il donante. L’azione di revocazione deve essere esercitata entro un anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che la consente. La donazione può essere inoltre revocata se il donatario ha provocato, in malafede, un grave danno al patrimonio del donante. Infine, è possibile la revoca della donazione se il beneficiario ha rifiutato indebitamente di corrispondere al donante gli alimenti. Se il donante si trova in uno stato di bisogno e non è in grado di provvedere al proprio mantenimento o di soddisfare i propri bisogni primari, il donatario è obbligato a mantenerlo fino al valore di quanto ricevuto.

Sopravvivenza di figli – Il donante può poi riprendersi l’immobile donato al figlio quando questi abbia un nuovo figlio dopo la donazione. In tal caso, la revoca serve per non ledere le quote di legittima e creare disparità tra i due figli. Lo stesso vale in caso di successiva adozione di un figlio minorenne; successiva scoperta dell’esistenza di un figlio avuto in precedenza; concepimento di un figlio quando tale circostanza non è nota al donante al momento della donazione.

Affitti commerciali: cedolare secca anche in caso di canone variabile

La cedolare secca può essere applicata all’affitto di immobili commerciali, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda una quota di canone variabile. A fare chiarezza sulla questione è stata l’Agenzia delle Entrate, che in una recente nota ha risposto a un dubbio sollevato su questo tema da un contribuente.

Ricordiamo che l’opzione della cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e altri immobili di categoria catastale C\1 è stata introdotta dall’ultima Manovra di bilancio, in vigore fino al prossimo 31 dicembre 2019, sulla base delle regole stabilite dal Decreto n.23 del 2011 sul regime generale della tassazione sostitutiva Irpef.

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il chiarimento dell’Agenzia

La possibilità di applicare il regime di tassazione agevolata del 21% anche per l’affitto di immobili di tipo commerciale con canone variabile è stata confermata di recente da un chiarimento dell’Agenzia dell’Entrate. La nota si è resa necessaria a seguito della richiesta di un contribuente che intendeva locare una proprietà attraverso la stipula di un contratto d’affitto costituito da due diverse parti sul fronte del canone: una quota fissa annuale e una quota variabile, calcolata sulla base delle entrate della società.

La parte variabile, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, non esclude l’applicazione, qualora il proprietario lo desiderasse, della cedolare secca al 21% dal momento che si tratta di una questione diversa rispetto all’aggiornamento del canone ISTAT.

Tari 2, le novità per il 2020

A partire dal 2020 ci sarà un nuovo metodo tariffario per quella che è chiamata la Tari 2. Vediamo quali sono le novità in arrivo.

L’Arera – l’Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente – sta definendo i criteri che i Comuni dovranno utilizzare per applicare agli utenti la nuova tariffa sui rifiuti nel biennio 2020-2021. Il nuovo metodo tariffario sarà nazionale e non più predeterminato dai Comuni.

Tassa sui rifiuti, le novità sulla Tari

Entro l’anno i Comuni dovranno emettere i provvedimenti relativi alla Tari e avranno a disposizione una nuova metodologia tariffaria. Obiettivo del nuovo metodo tariffario è evitare le attuali disomogeneità a livello territoriale, tenendo comunque conto delle diversità delle condizioni di ciascuna area. Le tariffe future non potranno essere aumentate se non nei casi di aggiunta di servizi o fasi al ciclo di trattamento oppure di interventi gestionali migliorativi dei processi di raccolta e smaltimento.

Con il nuovo metodo tariffario, saranno premiati i Comuni che risulteranno in grado di gestire integralmente il ciclo dei rifiuti nel proprio ambito locale, in coerenza con le Direttive europee sull’economia circolare. I Comuni fino a 5mila abitanti potranno aderire alle nuove normative in maniera più graduale e per loro il nuovo sistema tariffario partirà dal 2021.

I servizi compresi nella Tari saranno: spazzamento e lavaggio strade, raccolta e trasporto, trattamento recupero e smaltimento, riscossione e rapporto con gli utenti. Rimarranno fuori dalle tariffe regolamentate dall’Arera la derattizzazione, la raccolta e lo smaltimento dell’amianto, la gestione del verde pubblico, la manutenzione delle fontane, la disinfestazione delle zanzare e lo spazzamento della neve.

Ci saranno poi obblighi di trasparenza dei documenti di riscossione della tassa e i Comuni dovranno predisporre e pubblicare online la Carta della qualità con la descrizione dei servizi, oltre a comunicare ai cittadini con largo anticipo qualsiasi variazione di rilievo nelle condizioni di erogazione dei servizi.

 

Revisione catastale immobile: possibile, ma rispettando determinate regole

Con la sentenza n. 22671/2019, la Cassazione è intervenuta ancora una volta sul tema della revisione castale di un immobile. Vediamo quanto evidenziato.

La sentenza n. 22671/2019 della Cassazione ha stabilito che per il Comune è possibile effettuare una revisione catastale di un immobile per ragioni perequative, ma deve spiegare al contribuente perché il valore dell’immobile è aumentato, come è stato ricalcolato e perché dovrà versare tasse più elevate.

Nello specifico, la Cassazione ha chiarito quale deve essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali ed anomale.

Revisione classamento catastale

Bisogna ricordare che in base al comma 335 della legge 311/2004, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata, qualora risulti un notevole scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale.

Il presupposto per la revisione, secondo quanto evidenziato dai giudici, è che lo scostamento tra i due valori medi sia notevole, cioè almeno il 35%, salve diverse disposizioni comunali. La rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona anomala potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale delle unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35% rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

Accertati i presupposti per la revisione, il Comune deve dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare. In pratica, il Comune deve dimostrare di aver perseguito “finalità meramente perequative e di riallineamento”. E’ inoltre necessario illustrare le operazioni compiute e i dati utilizzati per consentire al contribuente il controllo e la difesa da eventuali errori.

Regolamento condominiale deve sempre essere allegato all’atto di acquisto!

Perché il regolamento condominiale è allegato all’atto di acquisito? Vediamo cosa dice in merito la giurisprudenza.

Il regolamento condominiale contiene norme che regolano i servizi e i beni di proprietà del condominio, la vita comune, gli organi condominiali. In via eccezionale, può contenere anche limiti all’uso della proprietà privata. Tali limiti hanno valore solo se approvati all’unanimità, assumendo in questo modo la valenza di auto-limitazioni provenienti dallo stesso titolare del diritto che, così facendo, si vincola spontaneamente e non per imposizione altrui.

Regolamento condominiale contrattuale, che cos’è

Il regolamento condominiale contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Il regolamento condominiale contrattuale, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Di conseguenza, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza.

Regolamento condominiale assembleare, che cos’è

Il regolamento condominiale assembleare è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

A differenza di quello contrattuale, il regolamento assembleare non può andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.

Regolamento condominiale e compravendita

Nel momento in cui il regolamento condominiale viene approvato all’unanimità le clausole sono obbligatorie per tutti i condomini. Ma che succede ad eventuali futuri condomini? Di norma, si ricorre alla trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento condominiale che limita l’uso dell’appartamento. In questo modo ogni potenziale acquirente, prima di firmare il compromesso, può venirne a conoscenza e decidere se vincolarsi o meno.

Con la sentenza n. 21632/2017, la Cassazione ha stabilito che il regolamento redatto dall’originario costruttore trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola i successivi acquirenti nell’uso e nel godimento dei beni comuni e per i limiti restrittivi posti sulle loro proprietà esclusive. La trascrizione del regolamento rende opponibili ai terzi acquirenti anche le clausole limitative della proprietà, soprattutto a coloro che le hanno espressamente pattuite, dichiarando nel contratto di compravendita di ben conoscerne l’avvenuta trascrizione e di accettarlo. Nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole limitative. Come precisato dalla sentenza n. 6769/2018 della Cassazione, non è sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

In alternativa, è possibile l’allegazione del regolamento condominiale all’atto di acquisto della casa. In questo modo, chi compra viene messo a conoscenza di tutto il contenuto del regolamento stesso, non potendo poi opporre al venditore di avergli taciuto eventuali limiti all’uso dell’appartamento che, altrimenti, non avrebbe mai accettato. O ancora, è stata ritenuta sufficiente la semplice citazione del regolamento nell’atto di acquisto.

Affitti commerciali: cedolare secca

La cedolare secca può essere applicata all’affitto di immobili commerciali, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda una quota di canone variabile. A fare chiarezza sulla questione è stata l’Agenzia delle Entrate, che in una recente nota ha risposto a un dubbio sollevato su questo tema da un contribuente.

Ricordiamo che l’opzione della cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e altri immobili di categoria catastale C\1 è stata introdotta dall’ultima Manovra di bilancio, in vigore fino al prossimo 31 dicembre 2019, sulla base delle regole stabilite dal Decreto n.23 del 2011 sul regime generale della tassazione sostitutiva Irpef.

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il chiarimento dell’Agenzia

La possibilità di applicare il regime di tassazione agevolata del 21% anche per l’affitto di immobili di tipo commerciale con canone variabile è stata confermata di recente da un chiarimento dell’Agenzia dell’Entrate. La nota si è resa necessaria a seguito della richiesta di un contribuente che intendeva locare una proprietà attraverso la stipula di un contratto d’affitto costituito da due diverse parti sul fronte del canone: una quota fissa annuale e una quota variabile, calcolata sulla base delle entrate della società.

La parte variabile, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, non esclude l’applicazione, qualora il proprietario lo desiderasse, della cedolare secca al 21% dal momento che si tratta di una questione diversa rispetto all’aggiornamento del canone ISTAT.

Cosa sono i condhotel

Nella nostra rubrica dedicata alla “Casa in pillole”, il notaio Valentina Rubertelli ci spiega cosa sono i condhotel, una formula che, nata negli Stati Uniti, è approdata quest’anno anche in Italia.

Condhotel anche in Italia

La parola condhotel – ci spiega il notaio Rubertelli – deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

Nasce il fondo infrastrutturale più grande d’Europa

Ardian crea un fondo infrastrutturale da 15 miliardi di dollari. Si tratta di Ardian Infrastructure Fund V, diventato il fondo infrastrutturale più grande in Europa.

Ardian lancia Ardian Infrastructure Fund V

A riprova del grande interesse verso il mercato europeo delle infrastrutture, il fondo Ardian Infrastructure Fund V ha finora coinvolto 125 investitori provenienti da Europa, Nord America, Asia e Medio Oriente, tra cui fondi pensione, compagnie di assicurazione, istituzioni finanziarie, fondi sovrani . Dopo aver raccolto altri 6,1 miliardi di euro in meno di sei mesi, sono giunti a 15 miliardi di dollari i fondi gestiti in Europa e nelle Americhe da quello che è ora il maggior fondo infrastrutturale nel Vecchio Continente.

Il fondo ha l’obiettivo, lavorando a stretto contatto con gli stakeholder locali sia pubblici che privati, di implementare e digitalizzare le infrastrutture essenziali per i cittadini di tutta Europa. I settori di intervento comprendono i trasporti (ferrovie, strade e aeroporti), l’energia (gas, elettricità ed energie rinnovabili) e altre infrastrutture pubbliche (sanità e ambiente).

Investire in infrastrutture europee: piace ad americani, asiatici, mediorientali

È stata registrata una crescita importante dell’interesse da parte degli investitori statunitensi, ma anche di Asia e del Medio Oriente. Altro dato significativo è che i precedenti investitori hanno confermato in modo importante i loro impegni in questo nuovo fondo, mentre il 30% è rappresentato da nuovi investitori.

Sin dal fundraising del precedente fondo Ardian Infrastructure Fund IV, il numero degli investitori è raddoppiato, permettendo ad Ardian adottare una prospettiva a più  lungo termine che si concretizza nella formula Augmented Infrastructure. Si tratta della somma di tecnologie all’avanguardia, approccio incentrato sul cliente, miglioramento della manutenzione e spinta verso misure più rigorose in materia di salute, sicurezza e ambiente.

Affitti brevi, guida a tutte le novità per le locazioni turistiche

Nel corso dell’ultimo biennio, varie norme – dal decreto legge n 50/2017 fino al decreto sicurezza bis del 2019 – sono state introdotte allo scopo di regolare il “far west” nel quale si era trasformato il mondo delle locazioni turistiche. Vi presentiamo una breve guida con tutte le novità degli ultimi anni sugli affitti brevi.

Affitti brevi, normativa fiscale 2017

A introdurre una legislazione fiscale per gli affitti brevi è stato in primis il decreto legge n 50/2017. La norma ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati da persone fische o da intermediari. Ovvero alle locazioni realizzate tramite agenzie immobiliari o portali online. La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

Ritenute per cedolare secca al 21% sugli affitti brevi

Tutti gli intermediari residenti o meno in Italia quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi devono versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni versati.

L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare inclusa la provvigione dovuta dallo stesso locatore.  Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebbitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Comunicazioni locazioni brevi 2019

Uno degli adempimenti in essere è anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Sono tenuti agli adempimenti tutti gli intermediari compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato:

  • se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, adempiono agli obblighi per il tramite della stabile organizzazione;
  • se risultano privi di stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d’imposta, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore
  • durata del contratto
  • indirizzo dell’immobile
  • importo del corrispettivo lordo

Decreto crescita locazioni turistiche

Con il decreto crescita 2019 sono state introdotte ulteriori novità per le locazioni turistiche.

E’ stato introdotto un codice identificativo per gli affitti brevi che deve essere abbinato a qualsiasi annuncio online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate potrà verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online.

Grazie al codice identificativo, l’Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Decreto sicurezza e locazioni turistiche

Ad intervenire sulle locazioni turistiche sono stati anche il decreto sicurezza e il decreto sicurezza bis. Il dl sicurezza ha infatti introdotto l‘obbligo di comunicazione alla Questura entro 24h dall’arrivo dei dati relativi agli ospiti alloggiati presso le strutture di ricezione turistica.

Entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità degli ospiti devono essere comunicate attraverso il sito “Alloggiati Web” della Polizia di Stato, lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive.

Con il decreto sicurezza bis, le 24h sono diventate 6h per locazioni turistiche di una sola notte. Tuttavia prima che questa disposizione diventi operativa, bisognerà aspettare un decreto attuativo del Ministero dell’Interno: il tutto quindi dipenderà dalle decisioni che prenderà il nuovo governo.

Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Fino al 31 dicembre 2019 è possibile usufruire nella misura del 65% dell’ecobonus, la detrazione fiscale – dall’Irpef e dall’Ires – per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Ma quali sono gli interventi interessati? Andiamo a scoprirlo.

Le percentuali di detrazione variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato. Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle seguenti misure:

  • 55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013;
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019 per interventi sulle singole unità immobiliari. La detrazione è ridotta al 50% per le spese, sostenute dal 1º gennaio 2018, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi; acquisto e posa in opera di schermature solari; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A (prevista dal regolamento UE n. 811/2013) o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. Per le caldaie a condensazione si può continuare a usufruire della detrazione del 65% nel caso in cui, oltre ad essere almeno in classe A, siano dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione2014/C 207/02);
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021 per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Anche per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali la detrazione è ridotta al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018 riguardanti l’acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, o la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
  • 65% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2019 per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti e fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro (per beneficiare della detrazione è necessario che gli interventi effettuati portino a un risparmio di energia primaria pari almeno al 20%); gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro; l’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre far riferimento:

  • alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali;
  • alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

Quando gli interventi consistono nella prosecuzione di lavori appartenenti alla stessa categoria, effettuati in precedenza sullo stesso immobile, ai fini del computo del limite massimo della detrazione occorre tener conto anche delle detrazioni fruite negli anni precedenti. In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, la somma eventualmente eccedente non può essere chiesta a rimborso.

Come sottolineato dall’apposta guida dell’Agenzia delle Entrate, con decreto ministeriale del 19 febbraio 2007 (modificato dal decreto 7 aprile 2008) sono stati individuati gli interventi ammessi all’agevolazione fiscale:

  • riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria;
  • interventi sull’involucro degli edifici;
  • installazione di pannelli solari;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Provvedimenti successivi hanno esteso l’agevolazione ad altri interventi:

  • acquisto e posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda, di climatizzazione delle unità abitative;
  • acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione;
  • acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Ecobonus 2019, interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti

Per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti il valore massimo della detrazione fiscale è di 100.000 euro. Se effettuati su condomini, la detrazione va riferita all’intero edificio e non alle singole unità immobiliari che lo compongono. In tal caso, quindi, è necessario ripartire la detrazione, spettante nel limite massimo di 100.000 euro, tra i soggetti interessati. Rientrano in questa categoria i lavori che permettono il raggiungimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 -Allegato A. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. Non è stato stabilito quali opere o impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche richieste. L’intervento, infatti, è definito in funzione del risultato che lo stesso deve conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato.

Pertanto, la categoria degli “interventi di riqualificazione energetica” ammessi al beneficio fiscale include qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma. Il fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale rappresenta “la quantità di energia primaria globalmente richiesta, nel corso di un anno, per mantenere negli ambienti riscaldati la temperatura di progetto, in regime di attivazione continuo” (allegato A del decreto legislativo n. 192 del 2005). Gli indici che misurano il risparmio energetico sono elaborati in funzione della categoria in cui l’edificio è classificato (residenziale o altri edifici), della zona climatica in cui è situato e del rapporto di forma che lo stesso presenta.

L’indice di prestazione energetica richiesto può essere conseguito anche mediante la realizzazione degli altri interventi agevolati. Per esempio, il risparmio energetico invernale, per il quale è previsto un limite massimo di detrazione di 100.000 euro, può essere realizzato mediante un intervento consistente nella sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, per il quale è previsto un limite di detrazione d’imposta di 30.000 euro (senza richiedere la misurazione del rendimento energetico conseguito), e/o attraverso la sostituzione di infissi, intervento con un limite massimo di detrazione di 60.000 euro. In questo caso, se mediante la sostituzione dell’impianto di climatizzazione o degli infissi si consegue un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori richiesti, realizzando quindi “la qualificazione energetica dell’edificio”, si potrà fruire della detrazione nel limite massimo di 100.000 euro. Non sarà possibile, ovviamente, far valere autonomamente anche le detrazioni per specifici lavori che incidano comunque sul livello di climatizzazione invernale, i quali devono ritenersi compresi (ai fini della individuazione del limite massimo di detrazione spettante) nell’intervento più generale. Potranno, invece, essere oggetto di autonoma valutazione, ai fini del calcolo della detrazione, gli altri interventi di risparmio energetico agevolabili che non incidono sul livello di climatizzazione invernale, quali l’installazione dei pannelli solari.

In questo caso, la detrazione potrà essere fatta valere anche in aggiunta a quella di cui si usufruisce per la qualificazione energetica dell’edificio. La detrazione spetta anche per le spese:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, interventi sugli involucri

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Si tratta degli interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 e successivamente modificati dal decreto 26 gennaio 2010. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. In questo gruppo di interventi rientra anche la sostituzione dei portoni d’ingresso a condizione che si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati, e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010). Dal 1° gennaio 2018, la percentuale di detrazione per le spese relative all’acquisto e alla posa in opera di finestre comprensive di infissi è stata ridotta dal 65 al 50%.

Gli infissi sono comprensivi anche delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (per esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto (per esempio, cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso).

Sono comprese tra le spese detraibili quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, installazione di pannelli solari

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Per interventi di installazione di pannelli solari si intende l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I fabbisogni soddisfatti con l’impianto di produzione di acqua calda possono riguardare non soltanto la sfera domestica o le esigenze produttive ma, più in generale, l’ambito commerciale, ricreativo o socio assistenziale. In pratica, possono accedere alla detrazione tutte le strutture che svolgono attività e servizi in cui è richiesta la produzione di acqua calda. Per l’asseverazione dell’intervento concernente l’installazione dei pannelli solari è richiesto:

  • un termine minimo di garanzia (fissato in 5 anni per i pannelli e i bollitori e in 2 anni per gli accessori e i componenti tecnici);
  • che i pannelli siano conformi alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976, certificati da un organismo di un Paese dell’Unione Europea o della Svizzera.

Per usufruire della detrazione è necessario che l’installazione dei pannelli solari sia realizzata su edifici esistenti. Per le spese effettuate dal 1° gennaio 2008 non occorre più presentare l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica.

Sulla base delle indicazioni tecniche fornite dall’Enea, sono assimilabili ai pannelli solari i sistemi termodinamici a concentrazione solare utilizzati per la sola produzione di acqua calda. Pertanto, le spese sostenute per la loro installazione sono ammesse in detrazione. Se, invece, si installa un sistema termodinamico finalizzato alla produzione combinata di energia elettrica e di energia termica, possono essere oggetto di detrazione solo le spese sostenute per la parte riferibile alla produzione di energia termica. In questi casi, la quota di spesa detraibile può essere determinata in misura percentuale sulla base del rapporto tra l’energia termica prodotta e quella complessivamente sviluppata dall’impianto (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 12/2011).

Ecobonus 2019, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 30.000 euro. Per lavori di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale si intende la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua. Per fruire dell’agevolazione è necessario, quindi, sostituire l’impianto preesistente e installare quello nuovo. Non è agevolabile, invece, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti (con l’eccezione, dal 1° gennaio 2015, dell’installazione dei generatori alimentati a biomassa). La fruizione della detrazione è limitata ai soli casi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e non anche a quelli di integrazione degli stessi.

Dal 1° gennaio 2018, per le caldaie a condensazione si può usufruire della detrazione del 50% solo se hanno un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n. 811/2013. Se, oltre ad essere almeno in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02), è possibile continuare a usufruire della detrazione più elevata del 65%. Per l’acquisto di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A, dal 1° gennaio 2018 non si può più richiedere l’agevolazione.

Dal 1° gennaio 2008, l’agevolazione è ammessa anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione realizzato. Dal 1° gennaio 2012, inoltre, la detrazione è stata estesa alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione spetta a condizione che le predette pompe di calore garantiscano un coefficiente di prestazione COP>2,6 misurato secondo la norma EN 16147. La detrazione non è ammessa per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con uno scaldacqua a gas.

Se in uno stabile alcuni appartamenti hanno il riscaldamento ed altri no, la detrazione non può essere riconosciuta sull’intera spesa sostenuta per l’installazione di un nuovo impianto centralizzato di climatizzazione invernale, riferibile anche al riscaldamento delle unità prive di un preesistente impianto termico, ma deve essere limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali tale impianto era presente.

Per individuare la quota di spesa detraibile, va utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010).

Sono comprese tra le spese detraibili, infine, quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie per realizzare gli interventi agevolati o per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato).

Ecobonus 2019, schermature solari

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari elencate nell’allegato M del decreto legislativo n. 311/2006.

La detrazione è pari:

  • al 65%, perle spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica. La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Ecobonus 2019, generatori di calore alimentati da biomasse combustibili

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 30.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. La detrazione è pari:

  • al 65%, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che deve possedere l’impianto. Sono agevolati sia gli interventi di sostituzione, totale o parziale, dei vecchi generatori termici sia le nuove installazioni su edifici esistenti. Rientrano tra le spese ammesse alla detrazione:

  • quelle per smontare e dismettere l’impianto di climatizzazione invernale esistente;
  • la fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche;
  • le opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione degli impianti preesistenti;
  • quelle relative alle prestazioni professionali che si rendessero necessarie;
  • eventuali interventi sulla rete di distribuzione, sui sistemi di trattamento dell’acqua, sui dispositivi di controllo e regolazione, sui sistemi di emissione.

Ecobonus 2019, dispositivi multimediali

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2019, è prevista una detrazione per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, finalizzati ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento più efficiente degli impianti.

La detrazione spetta nella misura del 65% dell’intero importo speso (la legge non prevede, infatti, un limite massimo di detrazione). Questi dispositivi multimediali devono essere dotati di specifiche caratteristiche. In particolare:

  • devono consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto;
  • indicare, attraverso canali multimediali, i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;
  • mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti.

Sono agevolabili, oltre alla fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature (elettriche, elettroniche e meccaniche), le opere elettriche e murarie necessarie per l’installazione e la messa in funzione, all’interno degli edifici, di sistemi di “building automation” degli impianti termici degli edifici. Non sono ammissibili, invece, le spese per l’acquisto di dispositivi che permettono di interagire a distanza con le predette apparecchiature (telefoni cellulari, tablet, personal computer e dispositivi simili). La detrazione spetta anche se l’acquisto, l’installazione e la messa in opera dei dispositivi multimediali sono effettuati successivamente a un intervento di riqualificazione energetica, o anche in assenza di un intervento.

Come funziona la revoca del contratto di comodato d’uso gratuito?

Il comodato d’uso , così lo definisce l’art. 1803 c.c., è un contratto essenzialmente gratuito col quale una parte, il comodante, concede all’altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile, classico è l’esempio del comodato d’uso di una casa. Ma com’è possibile la revoca del contratto di comodato d’uso di un immobile? A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Durata massima contratto comodato gratuito

Il legislatore non prevede alcuna forma obbligata per il comodato di beni immobili. La forma scritta è quella consigliabile perché tutela entrambe le parti rispetto allo svolgimento del rapporto contrattuale (si veda sull’argomento: D. Minussi, La forma del comodato, Il contratto di comodato gratuito dev’essere registrato?)

Svolte queste doverose premesse, entriamo nel merito della questione. Prima valutazione che bisogna fare è la durata del contratto di comodato. Esso, come si è inteso leggendo il disposto dell’art. 1803 c.c., può essere stipulato:

a) per un tempo determinato;

b) senza determinazione di durata.

L’elemento temporale incide in modo sostanziale sulla facoltà del proprietario del bene di poter revocare il contratto e di conseguenza ottenere indietro l’immobile.

Revoca del comodato a tempo determinato e restituzione del bene

Recita l’art. 1809 c.c., rubricato per l’appunto Restituzione: “Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata”.

Di norma, quindi, nei contratti di comodato con previsione di un termine finale la restituzione deve avvenire a tale scadenza e può essere domandata prima solamente se vi sono giustificate ragioni di chiederlo indietro.

Revoca del comodato a tempo indeterminato e restituzione del bene

Nel caso di comodato senza determinazione di durata, invece, a mente del successivo art. 1810 c.c. il comodatario è tenuto a restituire la cosa che ha in uso non appena il comodante la richiede. Se il termine pur non previsto nel contratto sia desumibile dall’uso (es. concessione della casa in comodato fintanto che non termina la costruzione di quella acquistata e simili), si applicano le norme dettate per i contratti di comodato con determinazione (in questo caso implicita) di durata. È bene che la comunicazione di revoca avvenga in forma scritta e documentabile (raccomandata a.r. o a mano) in modo tale da poter dimostrare la richiesta di restituzione nel caso di controversie in merito.

Comodato d’uso gratuito immobile e mancata restituzione

Ipotizzando che sia tutto lineare, ovvero che sia stato concesso un bene in comodato con o senza determinazione di durata è indifferente e che alla scadenza ovvero alla revoca legittima non sia seguita la restituzione del bene.

Al riguardo, in tante occasioni, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che una volta scaduto ovvero revocato il comodato, l’occupazione dell’immobile oltre termine diviene occupazione senza titolo.

Da ciò ne consegue che ai proprietari del bene spetta il risarcimento del danno consistente nella perdita di disponibilità del bene e quindi nella impossibilità di conseguire l’utilità generalmente ricavabile dagli immobili in considerazione della natura normalmente fruttifera di essi.

Dato questo contesto, come quantificare il danno? Questione di non poco conto, visto che il comodato è essenzialmente gratuito.

Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che: il danno subito dal proprietario si può dunque ritenere in re ipsa, discendendo automaticamente dall’indisponibilità del bene, cioè non c’è bisogno di dimostrazione dell’esistenza del danno, bastando dimostrare la mancata riconsegna;

In conseguenza di ciò, è stato detto che il risarcimento può essere parametrato al così detto danno figurativo pari al valore locativo dell’immobile e quindi alla perdita corrispondente a tutto il periodo di ritardo nella riconsegna (cfr. Cass., sez. III, 8.5.2006, n. 10498; Cass., sez. III, 18.1.2006, n. 827; Cass., sez. II, 7.6.2001, n. 7692).

Come dire: se il valore locatizio è 10 e l’immobile è stato riconsegnato 12 mesi dopo la data dovuta, il proprietario avrà diritto ad un risarcimento pari a 12.

Affittare casa agli studenti, quale contratto conviene stipulare?

Affittare casa a studenti (anche stranieri), a giudicare dal giro d’affari che muove da Roma a Milano, passando per Torino, conviene. Ma vediamo qual è il contratto più indicato.

E proprio questo, con l’anno accademico prossimo a iniziare tra settembre e ottobre, è il momento in cui gli studenti fuori sede iniziano a cercare una casa nelle principali città universitarie. Per chi ha un appartamento sfitto, quindi, potrebbe essere un’opzione interessante affittare casa a studenti. Ma come?

La legge, per questo caso specifico, prevede una tipologia contrattuale ad hoc: il contratto transitorio per studenti universitari (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3). Tendenzialmente, questo tipo di contratto conviene sia al proprietario, perché prevede particolari agevolazioni sulla tassazione, sia all’inquilino, che gode della detrazione dei canoni d’affitto corrisposti e potrà risparmiare fino a un massimo di 500 euro.

Il contratto transitorio per studenti universitari prevede una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza. Per poter stipulare questo tipo di contratto, però, sono necessari alcuni requisiti:

  • lo studente dovrà risultare residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario possiede l’immobile da dare in affitto;
  • la residenza dello studente (locatario) dovrà essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione transitorio;
  • il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate.

Nel rispetto delle indicazioni è possibile scaricare e utilizzare il modello di contratto predisposto proprio per l’affitto a studenti che, si ricorda, una volta compilato dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula.

Tra gli svantaggi del transitorio per studenti universitari, per i proprietari di casa, vanno sottolineati i vincoli per la fissazione del costo d’affitto, il canone mensile non può essere scelto liberamente, ma viene stabilito in base agli accordi stipulati da organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti, entro specifici limiti minimi e massimi.

Tra i vantaggi, invece, va sottolineata la possibilità di accedere alla tassazione agevolata per la cedolare secca al 10%. Ma non è l’unico vantaggio, eccone altri due:

  • il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30% a condizione però che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione in oggetto vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU, il Comune in cui è ubicato l’immobile;
  • in merito ad Imu e Tasi, l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta del 75%.

Decreto crescita 2019, tutte le misure per la casa

 

L’approvazione del decreto crescita 2019 introduce importanti novità anche per il mondo immobiliare. Tra i principali interventi, ci sono misure che riguardano il mutuo per l’acquisto di una prima casa o per la ristrutturazione, ma non solo. Scopriamo insieme tutti i dettagli e i bonus di cui si potrà usufruire.

  • Decreto crescita, mutuo prima casa
  • Decreto crescita, novità per Imu e Tasi
  • I bonus casa del decreto crescita 2019
  • Decreto crescita 2019, canone concordato
  • Cosa cambia per la cedolare secca
  • Novità per affitti brevi nel decreto crescita
  • Detrazioni per acquisto immobili ristrutturati

Decreto crescita, mutuo prima casa

Non si tratta di una novità assoluta, ma il decreto crescita 2019 ha rifinanziato il Fondo di Garanzia prima casa Consap, al quale possono accedere i cittadini che hanno la liquidità necessaria per acquistare l’abitazione principale. Da quest’anno, il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35, ma in generale all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purché non si tratti di un immobile di lusso.

Decreto crescita, novità per Imu e Tasi

Il decreto crescita 2019 interviene anche con alcune modifiche alla dichiarazione Imu e Tasi che non dovrà più essere presentata al 30 settembre, ma al 31 dicembre. Inoltre, è prevista l’esenzione Tasi per gli immobili costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita.

Novità, poi, anche per quanto riguarda la deducibilità dell’Imu sugli immobili strumentali, come i capannoni. L’articolo 2 del decreto crescita prevede infatti un incremento graduale della deducibilità Imu dovuta sui beni strumentali a partire dal 50% del 2019 fino al 100% del 2023.

I bonus casa del decreto crescita 2019

Tra le misure per la casa introdotte dal decreto crescita, ci sono anche sgravi fiscali che riguardano l’ecobonus e il sismabonus. Ma non solo, perché sono previste agevolazioni anche per chi decide di installare un impianto di climatizzazione (il cosiddetto bonus condizionatori) o per chi decide di cambiare gli infissi per ottenere un miglioramento termico dell’edificio.

Decreto crescita 2019, canone concordato

Un articolo (19 bis) del decreto crescita, in tema di casa, afferma che la proroga del contratto di locazione a canone concordato è biennale, affermando di fatto che l’omessa rinuncia al rinnovo allunga il contratto di locazione a canone concordato.

Cosa cambia per la cedolare secca

Mentre per quanto riguarda la cedolare secca, il decreto crescita ha cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto di casa con il regime agevolato. La mancata proroga della cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011.

Novità per affitti brevi nel decreto crescita

Con il decreto crescita viene introdotta un’importante novità che riguarda gli affitti brevi. Si tratta del codice identificativo per gli affitti brevi, che dovrà essere abbinato a qualsiasi annuncio online per permettere all’Agenzia delle Entrate di verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario della casa vacanze.

Detrazioni per acquisto immobili ristrutturati

Chi nel corso del 2019 acquista un immobile ristrutturato da un’impresa costruttrice ha diritto a una detrazione fiscale. L’agevolazione consiste in una detrazione Irpef del 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96mila euro.

Pignoramento di una casa con mutuo in corso: le cose da sapere

Cosa succede se una persona sta pagando un mutuo casa e contemporaneamente non riesce ad onorare un altro debito? La casa può essere pignorata? Vediamolo insieme.

Esecuzione forzata su una casa con mutuo

In teoria, l’esistenza di una ipoteca sulla casa accesa da un istituto di credito erogatore del mutuo può essere un disincentivo per altri creditori a rivalersi proprio sulla casa nell’eventualità in cui la persona abbia altri debiti non pagati. Tuttavia possono esserci dei casi in cui l’esecuzione forzata può ricadere su una casa con mutuo in corso.

Più ipoteche sullo stesso immobile, prassi lecita

Nulla infatti vieta che sullo stesso bene possano essere accese più ipoteche da parte di creditori diversi. A quel punto è una questione di priorità tra i vari creditori, ipotecari e non. Se la casa viene venduta all’asta, il primo ad avere diritto di vedersi soddisfatto sarà colui che ha iscritto per primo l’ipoteca; il rimanente verrà suddiviso tra gli altri creditori, sempre in ordine di priorità, con il rischio che per gli ultimi non resti nulla. A quel punto, altri beni del debitore saranno aggrediti dal creditore. Ne consegue che iscrivere più ipoteche sullo stesso immobile conviene solo se il creditore di primo grado vanta un credito molto inferiore al valore dell’immobile, o meglio al suo prezzo in una possibile asta.

Immobile con più ipoteche, il primo creditore ha la precedenza

Il pignoramento di una casa con mutuo in corso quindi è possibile, ma opportuni calcoli vanno fatti per stabilirne l’effettiva convenienza: se il valore dell’immobile non dovesse essere sufficiente a soddisfare tutti i creditori, si deve aprire necessariamente la via dell’aggressione ad altri beni.

A quanti anni si va in pensione con le leggi attuali?

Recentemente la Cgil ha lanciato l’allarme sull’età a partire dalla quale sarà possibile andare in pensione per i quarantenni di oggi. Vediamo le cifre e quanti anni ci vorranno.

Chi attualmente sta lavorando, e ha 40 anni di età, verosimilmente non riuscirà ad andare in pensione prima del compimento dei 73 anni. E l’assegno pensionistico potrebbe essere molto basso.

Questo è dovuto alla legge Fornero e a vincoli legislativi che legano l’età d’uscita dal mondo del lavoro all’aspettativa di vita, così da non permettere di andare in pensione prima dei 70 anni al di sotto di un importo di 687 euro (rischiando di ritrovarsi con un assegno di 300-400 euro al mese).

E i parametri in questione si fanno addirittura più rigidi per chi ha svolto o svolge attività lavorative discontinue, finendo per essere ulteriormente penalizzati. Tanto per fare un esempio, chi ha iniziato a lavorare nel 1996 (quando è scattato il contributivo al 100%), facendo un part time con un salario di 10.000 euro annui e uno stop di un anno per ogni tre continui, pur avendo iniziato a 24 anni non potrebbe uscire prima dei 73 anni.

O ancora, una colf che oggi ha 35 anni, nel 2057 prenderà solo 265 euro, dopo ben 43 anni di lavoro. Questo perché non è prevista nessuna integrazione al minimo per una pensione “povera”. Al momento, infatti, è fissato un minimo di 524 euro, ma non per chi è entrato nel mondo del lavoro dal 1996 in poi.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Il dl crescita che ha avuto il via libera anche dal Senato contiene importanti misure per il real estate che riguardano, tra l’altro anche gli affitti brevi e le imposte sulla casa. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare

La guida di Confedilizia sul dl crescita per la casa

Conferma opzione della cedolare secca 

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Dismissione immobili pubblici, come funzionerà la vendita

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto che regola il piano straordinario di dismissione di immobili pubblici previsto dalla legge di bilancio 2019. Ecco cosa prevede.

L’operazione di vendita, nei piani del governo, dovrebbe portare nelle casse statali incassare 1,2 miliardi di euro (950 milioni quest’anno e 150 mln nel 2020 e nel 2021). La prima fase prevede la cessione di 420 immobili e terreni di proprietà del Demanio, non utilizzati per finalità istituzionali, per un valore di 420 milioni di euro.

La pubblicazione dei primi bandi di vendita dovrebbe arrivare già in settimana e tra gli immobili messi in vendita dovrebbero figurare Villa Camerata a Firenze, lo stabilimento ex Spea a Narni (Terni) e l’ex convento di San Salvador a Venezia. L’asta sarà pubblica e rivolta a investitori e cittadini. Riguarderà circa 90 immobili tra quelli inseriti nella lista allegata al decreto.

Il Demanio, tra l’altro, già a inizio 2019 ha disposto, tramite avvisi e bandi regionali (nonché con trattative dirette nei casi previsti dalla normativa) la cessione di ulteriori 1.200 beni di valore minore per un totale di circa 38 milioni di euro. Nel complesso, dunque, l’Agenzia dismetterà 1.600 immobili per un valore complessivo di 458 milioni di euro.

Vanno aggiunti, poi, anche altri immobili di proprietà del Ministero della Difesa (40 in tutto per un valore stimato di 160 milioni) e quelli di Invimit sgr, società partecipata al 100% dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che gestirà la dismissione di immobili di provenienza pubblica conferiti ai fondi immobiliari gestiti dalla stessa Invimit.

In questo caso l’importo stimato delle cessioni sarà pari a 610 milioni di euro, di cui 500 attraverso la cessione di quote dei fondi e 110 milioni attraverso la vendita diretta di immobili con procedura d’asta.

Agevolazioni prima casa anche sulla seconda, via libera in caso di sisma

La Cassazione ha chiarito che le agevolazioni prima casa si possono sfruttare anche per la seconda nello stesso Comune se la prima è stata danneggiata dal sisma.

Nel dettaglio, con l’ordinanza n. 18091 del 5 luglio 2019, la Cassazione ha stabilito che anche per il secondo immobile nello stesso Comune sussistono le agevolazioni sulla prima casa se il primo è stato danneggiato dal sisma. E’ inoltre irrilevante che il contribuente abbia tardato nella ristrutturazione se l’immobile era inserito in un piano comunale che poi non è partito.

I fatti si rifanno al terremoto che ha colpito l’Abruzzo nel 2002. Il caso riguarda una contribuente la cui abitazione era stata gravemente danneggiata da non essere più agibile. Il piano di ristrutturazione non era stato eseguito e il proprietario non aveva effettuato lavori pagando di tasca propria. Di conseguenza, la Ctr aveva negato i benefici fiscali sul secondo immobile acquistato dal contribuente.

Ma la Cassazione ha ribaltato il verdetto. I Supremi giudici hanno accolto il ricorso e chiarito che non si può ritenere di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile, acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune, che “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, a essere destinato a sua abitazione.

Agevolazioni prima casa acquistata all’asta, la richiesta va fatta subito

La richiesta delle agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta deve essere fatta prima della registrazione dell’atto, pena la nullità della domanda. A dirlo l’Agenzia delle Entrate.

Nel dettaglio, per ottenere le agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta è necessario che le dichiarazioni del contribuente necessarie per poter usufruire del bonus siano contenute in documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo di possa applicare l’agevolazione. Una richiesta tardiva non è ammessa.

Ma vediamo perché, nel caso di prima casa acquistata all’asta, la richiesta delle agevolazioni deve essere presentata con un documento a parte. L’agevolazione prima casa si scontra con gli acquisti con atti giudiziari e la legge sull’agevolazione prima casa impone che, se si vuole ottenere il beneficio fiscale, il contribuente effettui nell’atto di acquisto precise dichiarazioni:

  • voler stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, qualora egli già non vi risieda;
  • non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un’altra abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione, ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa.

Ma nell’acquisto mediante atto giudiziario vi sono difficoltà per la formulazione di queste dichiarazioni e per il loro recepimento nel provvedimento emanato dal giudice. L’atto giudiziario è infatti frutto di un’attività individuale del giudice, alla quale il contribuente non partecipa, né è possibile al contribuente rilasciare dichiarazioni che il giudice debba poi recepire. L’atto giudiziario poi è registrato a cura dell’ufficio giudiziario e quindi in tale contesto si può immaginare che vi possa essere maggiore freddezza nel trattamento fiscale rispetto alla cura prestata in uno studio notarile, come nel caso della registrazione di una compravendita.

Ecco dunque che, per ottenere l’agevolazione prima casa nel contesto di un acquisto con atto giudiziario, considerando che il provvedimento del giudice non si presta a ospitare le dichiarazioni del contribuente occorre che esse siano contenute in un documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo si possa applicare l’agevolazione.

Decreto crescita, cosa cambia per gli affitti brevi

Con il decreto crescita viene introdotta un’importante novità che riguarda gli affitti brevi. Vediamo di cosa si tratta.

Codice identificativo affitti brevi, come funziona?

La prima novità riguarda il codice identificativo per gli affitti brevi, che dovrà essere abbinato a qualsiasi annuncio online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate potrà verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online. L’obbligo del codice identificativo scatterà a partire da agosto.

Codice identificativo, i controlli dell’Agenzia delle Entrate

Grazie al codice identificativo, l’Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Decreto crescita, tassa di soggiorno

Ma il decreto crescita prevede novità anche per quanto riguarda la tassa di soggiorno. Infatti ogni Comune potrà verificare direttamente la regolarità dei versamenti effettuati. A partire da gennaio 2020, inoltre, chi affitta un immobile per un breve periodo dovrà registrarsi al portale “Alloggiati Web” (che appartiene alla Polizia di Stato) dove i dati degli ospiti dovranno essere inseriti entro le 24 ore dal loro arrivo nella struttura, mentre se il soggiorno è inferiore alle 24 ore, la comunicazione va inoltrata al momento dell’arrivo.

Accorpamento Imu e Tasi, cosa prevede l’emendamento

Un emendamento alla manovra economica ammesso dalla commissione Bilancio della Camera prevede la fusione di Imu e Tasi. Nelle intenzioni del primo firmatario, Alberto Gusmeroli, la nuova imposta non dovrà portare rincari e vantaggi né nelle casse dello Stato né a carico dei contribuenti.

Ma come centrare l’obiettivo? Nell’emendamento è stata inserita una clausola di invarianza che dovrà assicurare gli stessi importi che si pagano attualmente. L’idea, dunque, è essenzialmente quella di semplificare gli adempimenti.

Non vi è ancora nulla di certo, per vedere se l’emendamento che prevede l’accorpamento di Imu e Tasi entrerà nel testo definitivo della legge di Bilancio bisogna infatti attendere il voto della Camera. Ma con l’approvazione della commissione un primo passo è stato fatto. Nel dettaglio, la commissione Bilancio della Camera ha dichiarato ammissibili circa 2.600 proposte su un totale di 3.626 emendamenti.

Nuova Imu e tasse sulla prima casa

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, vuole portare a una semplificazione degli adempimenti. Le imposte che gravano sugli immobili sono sempre state al centro dell’attenzione, non solo per il loro peso, ma anche per la loro gestione. Si ricorda, ad esempio, che l’Imu in precedenza era una delle tasse che gravavano sulla prima casa. L’imposta è poi stata abolita per la prima abitazione. Ad oggi, l’Imu è dovuta per la seconda casa, gli immobili commerciali, i terreni, i negozi; non si paga, invece, sulle abitazioni principali e relative pertinenze, ad eccezione delle prime case se accatastate come A/1, A/8 e A/9.

Aliquota

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, avrà una aliquota massima dell’11.40%. Secondo quanto stabilito nell’articolato dell’emendamento, l’aliquota base per l’abitazione principale è pari allo 0,4% e il comune può aumentarla di 0,2 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento. Sono le delibere comunali a dover decidere, anche per quanto riguarda l’aliquota base per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

La semplificazione degli adempimenti per l’Imu e Tasi

Sono i comuni a dover garantire la massima semplificazione degli adempimenti e a fornire i modelli di pagamento preventivamente precompilati.

Accorpamento Imu Tasi, l’importo

In sede di prima applicazione, la prima rata da corrispondere sarà pari a quanto dovuto per il primo semestre applicando aliquota e detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente con riferimento alla somma di Imu e Tasi.

Tributi locali, le richieste

Sul tema dei tributi locali si è molto dibattuto. E proprio l’Anci ha chiesto di riunire Imu e Tasi in un unico prelievo. A idealista/news, nei giorni scorsi, l’Anci ha spiegato: “I continui cambiamenti delle regole tributarie hanno portato ad una artificiosa duplicità del prelievo comunale sugli immobili, articolato in Imu e Tasi, due tributi con presupposti e basi imponibili pressoché identici. La riunificazione nell’Imu della tassazione immobiliare porterebbe risparmi gestionali per i Comuni e grandi semplificazioni per i contribuenti”.

Accertamento prezzo vendita immobile: se troppo basso via libera alla rettifica

In tema di accertamento del prezzo di vendita di un immobile, se troppo basso, la rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate è legittima. Vediamo quanto stabilito.

Con l’ordinanza n. 16266 del 18 giugno 2019, la Cassazione ha chiarito che in tema di accertamento dei redditi d’impresa, la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273, direttiva 2006/112/Cee.

Ma vediamo i fatti. Presumendo l’esistenza di maggior imponibile in relazione alla cessione di beni immobili il cui corrispettivo dichiarato risultava inferiore al valore normale dei beni, determinato ex articolo 14, Dpr n. 633/1972, l’ufficio ha rettificato la dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2005 con quattro avvisi di accertamento: uno destinato alla società in relazione ai recuperi a tassazione a titolo di Ires, Irap e Iva, e uno per ciascuno dei tre soci, a titolo di Irpef in ragione della propria quota di partecipazione ex articolo 5 Tuir. In entrambi i gradi di merito, le Commissioni tributarie hanno respinto ricorso e appello dei contribuenti.

Nel dettaglio, la Commissione regionale:

ha dato atto che l’ufficio aveva raccolto elementi precisi e convergenti al fine di sostenere lo scostamento del prezzo dichiarato negli atti di vendita rispetto al valore normale poiché aveva dimostrato che, in 7 cessioni su 8 del 2005, gli acquirenti degli immobili avevano stipulato mutui per importi superiori di quelli indicati negli atti di vendita;

ha ritenuto che, pur essendo venuta meno la presunzione legale ex articolo 35, Dl n. 223/2006 (valore normale Omi), a seguito della legge comunitaria 2008, nel caso in esame, ben potevano trovare applicazione gli articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, comma 2, Dpr n. 633/1972 e, quindi, l’esistenza di attività non dichiarate poteva essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, con caratteristiche di gravità, precisione e concordanza;

ha osservato che rientravano tra tali presunzioni semplici qualificate, indicative della sotto-fatturazione al momento della vendita, il diverso valore dei mutui, la mancata produzione di preliminari di vendita, i valori Omi e quelli del borsino immobiliare della provincia;

ha evidenziato la mancanza di prova contraria da parte della società (ad esempio nessun preliminare è stato prodotto benché espressamente richiesto con apposito questionario; lo stato di “rustico” non risultava dagli atti di compravendita dove si parlava sempre di appartamenti composti da locali più servizi, né dalla descrizione nelle relative fatture).

La società ha quindi proposto ricorso per Cassazione, deducendo, tra l’altro, l’errata applicazione dell’articolo 35, Dl n. 223/2006, in relazione all’articolo 2697 del Codice civile. Secondo la società, la Ctr avrebbe trascurato che:

l’articolo 35 richiamato integrava l’articolo 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e l’articolo 54, comma 3, Dpr n. 633/1972, e attribuiva valore di presunzione legale al valore normale dell’immobile risultante dalle quotazioni Omi al fine della determinazione del corrispettivo di cessione del cespite immobiliare;

a tale disciplina aveva fatto seguito la legge n. 244/2007, secondo la quale (articolo 1, comma 265), “in deroga alla L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 1, comma 2, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui al D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, commi 2, 3 e art. 23-bis, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, valgano, agli effetti tributari, come presunzioni semplici”;

l’articolo 24, comma 5, legge n. 88/2009 (legge comunitaria 2008), intervenendo di nuovo sull’articolo 39 richiamato, aveva eliminato la presunzione legale introdotta dall’articolo 35, Dl n. 226/2006 e ogni riferimento al valore normale quale strumento di accertamento automatico per le compravendite immobiliari.

La Corte ha dichiarato infondato tale motivo di ricorso e ha richiamato il proprio orientamento secondo il quale “… a seguito delle modifiche apportate ad opera della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, che, con effetto retroattivo, ha eliminato la citata presunzione legale relativa D.L. n. 223 del 2006, ex art. 35, comma 3, è stato ripristinato il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta ‘anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti’…” (Cassazione, n. 16266/2019).

Nell’esaminare il caso, i giudici di legittimità prima hanno ricostruito il quadro normativo di riferimento nazionale con riferimento alla prova in caso di contestazione di maggiori ricavi conseguenti alla cessione di beni immobili, poi ne hanno valutato la compatibilità con la disciplina euro unionale.

I giudici di legittimità hanno così precisato che l’articolo 24, comma 5, legge comunitaria del 2008 (legge n. 88/2009), ha eliminato le disposizioni introdotte dall’articolo 35, Dl n. 223/06, convertito dalla legge n. 248/2006, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene e ripristinando, con effetto retroattivo, il quadro normativo anteriore al luglio 2006 (Cassazione, n. 9474/17). Tale intervento trovava giustificazione nella necessità di adeguare il diritto interno al diritto comunitario, sia per l’Iva che per le imposte dirette (Cassazione, n. 20419/2014 e n. 26487/2016; circolare n.18/E/2010), poiché, con parere motivato (19 marzo 2009 nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575) la Commissione europea aveva rilevato l’incompatibilità delle disposizioni nazionali con il diritto comunitario, secondo il quale l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta “anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti”.

La Corte ha confermato che la sentenza impugnata aveva fatto corretta applicazione di tali principi. In tale contesto normativo, infatti, il giudice tributario ben può “fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità” che, tuttavia, “non … può essere costituito dai soli valori Omi”. Questi ultimi, infatti, devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di “presumptio de presumpto” (Cassazione, n. 2155/2019).

E la Ctr non vi era incorsa. Da un lato, infatti, il giudice d’appello aveva riconosciuto che la presunzione legale derivante dal mero scostamento dal “valore normale” era venuta meno e che, quindi, dovevano trovare applicazione le disposizioni di carattere generale ex articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, Dpr n. 633/1972; dall’altro, aveva affermato che l’accertamento dell’ufficio era fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti, derivanti dalle differenze esistenti fra gli importi dei mutui concessi dagli istituti di credito agli acquirenti degli immobili, notevolmente superiori al prezzo dichiarato, nonché dall’ulteriore elemento indiziario costituito dalla mancata produzione dei preliminari di vendita, ritenuta costituire indizio di sottofatturazione all’atto della stipulazione del contratto definitivo di vendita e, inoltre, dallo scostamento dai valori Omi. Quest’ultimo, quindi, rappresentava unicamente uno dei plurimi elementi, e non l’unico, preso in esame dal giudice di merito.

La Corte ha poi valutato la compatibilità dell’articolo 54, Dpr n. 633/1972 con l’articolo 273, direttiva n. 2006/112/Ce, secondo il quale la base imponibile è il corrispettivo versato o da versare al fornitore, con esclusione della possibilità di presumere corrispettivi diversi dal dichiarato “in mancanza di prove certe e dirette del maggior prezzo effettivo”. Al riguardo la Cassazione, confermando la posizione della giurisprudenza unionale (Corte di giustizia, C-648/16, C-576/15 e C-524/15), ha chiarito che la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273 richiamato, dovendo gli Stati membri assicurare l’integrale riscossione del tributo armonizzato e l’efficacia della lotta contro l’evasione (Cassazione, n. 9453/2019).

Come usare al meglio il condizionatore? I consigli per contenere i costi in bolletta

L’ondata di caldo torrido nel Bel Paese ha reso il condizionatore il miglior amico degli italiani. Ma come si può usare al meglio l’aria condizionata evitando bollette salate?

La necessità di rinfrescare casa, infatti, potrebbe costare cara. Ma per usare al meglio il condizionatore, ed evitare il rischio di una bolletta troppo onerosa, basta seguire qualche semplice raccomandazione. L’Enea ha diffuso un decalogo di buone pratiche riguardo l’utilizzo dell’aria condizionata tra le mura domestiche.

L’importanza della classe energetica

Il primo consiglio per il risparmio in bolletta riguarda la scelta del condizionatore da acquistare. È sempre meglio investire un po’ di più e puntare su un condizionatore di classe energetica A che consente di risparmiare circa il 30% all’anno rispetto a uno in classe C (oltre a una riduzione delle emissioni di CO2).

Puntare sulla tecnologia inverter

Quando si tiene accesa l’aria condizionata per molte ore di seguito, sarebbe meglio acquistare condizionatori con tecnologia inverter con potenza adeguata all’effettiva necessità riducendo i cicli di accensione e spegnimento. Questi dispositivi raffreddano la stanza velocemente e, una volta raggiunta la temperatura impostata, funzionano al minimo per mantenere i gradi raggiunti. Anche qui si tratta di modelli più costosi, ma che consumano meno energia quindi la spesa è ammortizzata del tempo.

Sfruttare gli sgravi fiscali

Ma la spesa può essere ammortizzata anche sfruttando gli sgravi fiscali previsti per l’acquisto di un condizionatore a pompa di calore, se destinato a sostituire integralmente o parzialmente il vecchio impianto termico, si può usufruire degli incentivi, ognuno con proprie caratteristiche e condizioni (scopri tutti i dettagli).

La posizione conta

In fase di installazione poi, sottolinea l’Enea, è importante collocare il climatizzatore nella parte alta della parete e mai dietro divani o tende. Ogni stanza, poi, ha bisogno del suo climatizzatore. È inutile installare un condizionatore potente in corridoio sperando che rinfreschi l’intera abitazione.

Porte e finestre chiuse

Il climatizzatore raffresca e deumidifica l’ambiente in cui è installato trasferendo il calore e l’umidità all’esterno. L’ingresso nella stanza “nuova” di aria calda obbliga l’apparecchiatura a compiere un lavoro supplementare per riportare la temperatura e l’umidità ai livelli richiesti, con un conseguente dispendio di energia.

Coibentare i tubi

Se i tubi sono esposti direttamente ai raggi solari rischiano di danneggiarsi. Così è opportuno anche assicurarsi che la parte esterna del climatizzatore non sia esposta completamente al sole e alle intemperie.

Usare il timer

Molto importante è anche ridurre al minimo il tempo di accensione del condizionatore. Evitare quindi di lasciare il climatizzatore acceso per l’intera giornata, ma solo quando si è presenti in casa.

Pulizia e manutenzione

I filtri dell’aria e le ventole devono essere ripuliti alla prima accensione stagionale e almeno ogni due settimane, perché si tratta del luogo dove si annidano frequentemente muffe e batteri dannosi per la salute. Infine, è importante controllare la tenuta del circuito del gas.

Plafond Casa: mutui agevolati per giovani coppie e famiglie numerose

Giovani coppie, famiglie numerose, persone con difficoltà economiche: chiunque appartenga a una di queste categorie può accedere a mutui e prestiti a tasso agevolato per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Questo tipo di agevolazioni, disponibili anche per le famiglie con un disabile a carico, sono rese possibili dall’istituzione del Plafond Casa, fondo nato dalla convezione tra Associazione bancaria italiana e Cassa depositi e prestiti.

Il mutuo erogato con Plafond Casa prevede fino a 250 mila euro per comprare un immobile ad uso residenziale e 100 mila euro per lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico. Queste due opzioni possono anche essere ottenute in contemporanea, all’interno di un mutuo dalla durata variabile in base alle tipologie di intervento previste: si passa infatti da 10 anni per semplici operazioni di rinnovo a una durata massima di 30 anni se si prevede l’acquisto della casa.

Come si accede alle agevolazioni

Per usufruire di un mutuo o un prestito garantito da Plafond Casa è sufficiente recarsi allo sportello di una delle banche convenzionate, come Intesa Sanpaolo, Ubi Banca o Unicredit. La domanda dovrà essere presentata tramite la compilazione di un modulo fornito dallo stesso istituto di credito e sarà necessario avere con sé anche la certificazione dello stato di famiglia.

L’iter da seguire non risulta poi molto differente rispetto a quello per l’erogazione di mutui e prestiti ordinari. In questo caso, però, Cassa depositi e prestiti ha messo a disposizione una cifra pari a 3 miliardi di euro: il credito viene erogato fino a esaurimento delle risorse disponibili, per un massimo di 150 mila euro per ogni istituto di credito aderente.

Proroga contratto locazione canone concordato, i chiarimenti del legislatore

La proroga del contratto di locazione a canone concordato è biennale. Ad affermarlo l’articolo 19 bis del decreto crescita (Dl n. 34/2019, inserito dalla legge di conversione 58/2019).

Secondo quanto previsto dalla legge 431/2019 (articolo 2, comma 3), è possibile la stipula del contratto a canone concordato, che prevede la fattispecie “3+2”. Un contratto di questo tipo consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro specifici termini, che prevedono un massimo e un minimo. A fissare le soglie, a livello locale, sono le organizzazioni della proprietà edilizia con le organizzazioni maggiormente rappresentative degli inquilini.

Tale tipologia di contratto prevede dei vantaggi fiscali. Per il canone concordato, in regime di cedolare secca, l’aliquota è al 10% invece che al 21%; ai fini Imu e Tasi, poi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

L’incertezza relativa alla durata del rinnovo, dovuta all’ambiguità della norma di riferimento, è ora stata spazzata via. Il legislatore, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come “norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato”.

Così è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (“Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni”), si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Decreto crescita, le misure per l’edilizia nel dossier Ance

L’Ance ha riepilogato in un dossier le principali misure a favore dell‘edilizia contenute nel decreto crescita. Tra queste le imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate alle imprese di costruzione che entro 10 anni dalla cessione realizzino interventi incisivi in chiave antisismica e in classe energetica elevata

Decreto crescita e le costruzioni

Le misure specifiche per il settore delle costruzioni sono:

  • Incentivi alla valorizzazione edilizia
  • Esenzione Tasi per beni merce delle imprese edili
  • Incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico

Misure generali per le imprese

  • Superammortamento
  • Rimodulazione della Mini-IRES
  • Deducibilità IMU per fabbricati strumentali
  • Indici sintetici di affidabilità fiscale
  • Incentivi fiscali alle aggregazioni tra imprese
  • Misure in materia di IVA
  • Fatturazione elettronica
  • Cessione del credito IVA trimestrale
  • Definizione agevolata delle entrate regionali e degli enti locali
  • Rottamazione delle cartelle esattoriali

Tassi dei mutui, le previsioni Eurirs ed Euribor dopo la Bce

Dopo l’ultimo consiglio direttivo Bce, cosa si prevede per i tassi dei mutui?

Dall’ultima riunione della Banca Centrale Europea è emersa la volontà di lasciare invariati i tassi di interesse, ovvero il costo del denaro, allo 0% almeno fino alla fine del 2019 e in ogni caso fino a che l’inflazione non si sarà approssimata al 2%. Cosa prevedere, quindi, in tema di tassi dei mutui?

Andamento del tasso Euribor

Nel mese di giugno il tasso Euribor, su cui vengono indicizzati i mutui a tasso variabile, ha toccato nuovi minimi storici. Nel mese di giugno il parametro ad un mese si è fissato sul -0,39%, mentre quello a tre mesi ha raggiunto il -0,33%. Il tasso a sei mesi si fissa invece sul -0,27%.

Andamento del tasso Eurirs

Anche le scadenze Eurirs, su cui sono parametrati i mutui a tasso fisso, hanno toccato i minimi del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo con un -0,16% a giugno. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano abbondantemente sotto la quota dell’1%.

Previsioni tassi mutui a tasso fisso e a tasso variabile

Il momento, resta favorevole, a livello di tassi di interesse, per stipulare un tasso sia fisso che variabile, dato che le scadenze Eurirs ed Euribor continuano a raggiungere nuovi minimi e le banche non sembrano voler imporre spread “svantaggiosi” per i clienti.

Detrazioni fiscali riqualificazione energetica 2019, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica 2019. Vediamo quando spiegato con le risposte n. 210/2019 e n. 213/2019.

Interpellata per chiarire due situazioni diverse, ma entrambe rientranti nel perimetro delle agevolazioni fiscali relative al recupero del patrimonio edilizio e alla riqualificazione energetica degli edifici, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un parere dettagliato sulla base della disciplina e della prassi in materia.

Ecco dunque le risposte n. 210/2019 e n. 213/2019 dell’Agenzia delle Entrate relative alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica 2019.

Con la risposta n. 210/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell’ipotesi di ristrutturazione edilizia, realizzata mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia come risultato un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, il contribuente potrà beneficiare della detrazione delle spese sostenute per la riqualificazione energetica, a condizione che siano pienamente rispettati i limiti di efficienza e trasmittanza energetica stabiliti dalla normativa di riferimento (articolo 1, commi da 344 a 349, legge n. 296/2006).

Questo in un’ottica di semplificazione delle procedure edilizie e di riduzione degli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, ma realizzabile solo nel caso in cui l’intervento in questione sia riferito a un immobile non sottoposto ai vincoli previsti dal Dlgs n. 42/2004, i quali precludono l’agevolazione fiscale in esame.

Con la risposta n. 213/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente che ha eseguito dei lavori di rifacimento del tetto a copertura dell’edificio, nonché della mansarda di sua proprietà ha diritto a fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base ai millesimi di proprietà, comunque entro il limite massimo di 60.000 euro (articolo 1, comma 345, legge n. 296/2006). Per i lavori delle aree comuni, infatti, il condomino può sfruttare interamente il limite di detrazione previsto dalla norma citata per la propria unità immobiliare, ma non può avvalersi dei limiti attribuibili ad altre unità immobiliari dello stesso condominio.

Riguardo alla seconda questione posta dall’istante relativa alla possibilità di cedere il credito per la quota pari al 35% del pagamento complessivo dei lavori, l’Agenzia ritiene, anche sulla base del provvedimento direttoriale del 28 agosto 2017 (“il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile”) che se un’apposita convenzione stipulata in forma scritta tra tutti i condomini attribuisce all’istante la possibilità di sostenere le spese di rifacimento del tetto, lo stesso possa cedere la detrazione sulla spesa sostenuta. Ciò posto, sarà lo stesso condominio a dover porre in essere gli adempimenti relativi agli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali in tema di detrazioni per il risparmio energetico.

Come isolare la casa dal caldo

 Le nostre case, sono preparate ad affrontare le alte temperature di questi giorni? Se la propria abitazione non è ben isolata, riuscire a rinfrescarla diventa una vera impresa, per non parlare dei costi in bolletta.

  • Pannelli in schiuma isolante

Tra i materiali più semplici da installare ci sono i pannelli in schiuma isolante, in kit pronti per l’installazione e adatti anche per chi vuole cimentarsi con il fai da te. Vengono applicati a secco mediante delle staffe di fissaggio. Si applicano sulle pareti esterne lasciando uno spazio tra pannello e muro al fine di ottenere una sorta di camera d’aria. I pannelli vanno poi coperti con il rivestimento desiderato.

  • Isolante a base di fibra di plastica

Realizzati a partire dal poliestere ricavato da bottiglie di plastica riciclate, i pannelli in fibra di plastica sono resistenti ed ignifughi grazie ai processi impiegati per la loro produzione. L’installazione di questo materiale è molto semplice grazie soprattutto alla sua leggerezza, il taglio non rilascia polveri ed è anallergico e riciclabile.

  • Pannelli a cambiamento di fase

Per isolare una casa dal caldo proveniente dai piani superiori, siano essi sottotetti abitabili o meno, è utile realizzare un controsoffitto sospeso. Ponendo all’interno dei materiali isolanti si otterrà un significativo miglioramento in termini di temperatura interna, sia in estate che in inverno. Ottimi materiali da utilizzare a questo scopo sono quelli di derivazione minerale basati su un cambiamento di fase, da solido a liquido, in grado di assorbire o cedere il calore. Il materiale è semplice da installare poiché incapsulato all’interno di un film plastico e ignifugo per ottenere dei pannelli.

  • Pannelli isolanti minerali

Per ottenere velocemente un buon effetto isolante all’interno di un ambiente è possibile agire dall’interno realizzando un cappotto interno. Agendo dall’interno è necessario che il materiale impiegato sia traspirante e igroscopico, per evitare la formazione di condensa e muffa come i pannelli isolanti minerali. Questa soluzione rapida ha come contro la perdita di centimetri di volume interno dovuta all’aggiunta dello spessore dei pannelli. Può essere utilizzata anche nell’isolamento di solai freddi come quelli di garage e cantine.

  • Pannelli in sughero

Un altro elemento su cui puoi agire per migliorare in tempi rapidi l’isolamento della tua casa è il pavimento. Un modo per rinnovare velocemente le superfici calpestabili della casa è la posa di un pavimento flottante sopra la pavimentazione esistente, inserendo tra i due strati un tappetino isolante in sughero compattato che avrà effetto anche a livello acustico. 

  • Pannelli in fibra di legno

Se per la casa si preferisce adottare soluzioni ecologiche si può i ricorrere ai pannelli in fibra di legno, materiale isolante termico e acustico in linea con i principi della bioedilizia. Leggero e di facile installazione, si posa a secco e può essere usato per riempire intercapedini, anche per pareti in legno, o per isolare soffitti e controsoffitti.

  • Il contributo dei vetri

Da non dimenticare quanto le aperture come finestre e portefinestre influiscano sull’isolamento della casa. Fondamentali in questo senso i vetri. La scelta di vetri basso emissivi, fatti con doppi o tripli vetri e dotati di camere d’aria, assicurano ottime prestazioni isolanti per cui se le finestre hanno vetri semplici è conveniente optare per una sostituzione. Se non si vogliono cambiare le finestre esistenti è possibile aggiungere un doppio infisso, altra soluzione che migliorerà l’isolamento della casa e proteggerà dagli spifferi.

Proroga scadenza pagamento imposte 2019, il termine spostato al 30 settembre

L’approvazione del decreto crescita al Senato ha dato il via libera alla proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019. I termini sono spostati a fine settembre, così come previsto da un emendamento al testo.

Si ricorda che la scadenza originaria per i versamenti delle imposte sui redditi 2019 è il prossimo 1° luglio, ma l’emendamento al decreto crescita ha previsto la proroga al 30 settembre.

La proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019 riguarda le imposte sui redditi Irpef, Ires e Irap, ma anche Iva e diritto camerale, le cui scadenze seguono per legge quelle delle imposte sui redditi.

Rispetto a quanto si legge nell’emendamento al decreto crescita, la proroga non riguarderebbe i contribuenti minimi e forfettari, ma dovrebbe applicarsi a tutti i “soggetti per i quali gli Isa sono stati approvati”, indipendentemente dal fatto che tali contribuenti siano in disapplicazione o meno (contribuenti al primo esercizio di attività, minimi, forfettari, ecc).

Ecco il testo dell’emendamento:

“Per i soggetti che esercitano attività economiche per le quali sono stati approvati gli indici sintetici di affidabilità fiscale di cui all’articolo 9-bis del decreto-legge 24 aprile 2017, n.50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n.96, e che dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun indice, dal relativo decreto di approvazione del ministro dell’Economia e delle Finanze, i termini dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi, da quelle in materia di imposta regionale sulle attività produttive, di cui all’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n.435, nonché dell’imposta sul valore aggiunto, che scadono dal 30 giugno al 30 settembre 2019 sono prorogati al 30 settembre 2019.

Le disposizioni di cui al comma 3 si applicano anche ai soggetti che partecipano a società, associazioni e imprese ai sensi degli articoli 5, 115 e 116 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, aventi i requisiti indicati nel medesimo comma 3”.

Fattura elettronica, nuove regole dal 1° luglio 2019

 

Con il 1° luglio 2019 cambiano le cose sul fronte della fattura elettronica. Nel mirino il termine di emissione e il regime delle sanzioni applicate in caso di invio tardivo al SdI.

Dopo i sei mesi di moratoria, arrivano importanti cambiamenti per la fattura elettronica. A partire dal 1° luglio 2019 la fattura elettronica dovrà essere emessa entro il termine di 12 giorni dalla data di effettuazione delle operazioni e scatteranno le sanzioni in caso di invio in ritardo.

Per quanto riguarda il termine per l’emissione della fattura elettronica, a partire dal mese di luglio la fattura elettronica dovrà essere emessa entro il termine di 12 giorni dalla data di effettuazione dell’operazione. Un emendamento al decreto crescita approvato in sede di conversione ha allungato il termine da 10 a 12 giorni.

Per quanto riguarda le sanzioni in caso di emissione tardiva, bisogna ricordare quanto previsto dal decreto legge fiscale collegato alla Manovra 2019. Al comma 1 dell’articolo 10 (Disposizioni di semplificazione per l’avvio della fatturazione elettronica), integrando quanto disposto dall’articolo 1, comma 6, del decreto legislativo 5 agosto 2015, n. 127, il decreto fiscale ha disposto che: “Per il primo semestre del periodo d’imposta 2019 le sanzioni di cui ai periodi precedenti: a) non si applicano se la fattura è emessa con le modalità di cui al comma 3 entro il termine di effettuazione della liquidazione periodica dell’imposta sul valore aggiunto ai sensi dell’articolo 1, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 100; b) si applicano con riduzione dell’80 per cento a condizione che la fattura elettronica sia emessa entro il termine di effettuazione della liquidazione dell’imposta sul valore aggiunto del periodo successivo. Per i contribuenti che effettuano la liquidazione periodica dell’imposta sul valore aggiunto con cadenza mensile le disposizioni di cui al periodo precedente si applicano fino al 30 settembre 2019”.

Nel dettaglio, le sanzioni richiamate dal decreto legislativo n. 127/2015 sono quelle previste dall’articolo 6 del Decreto legislativo del 18/12/1997 n. 471 che, tra l’altro, prevedono nel caso di violazione degli obblighi di documentazione e registrazione delle operazioni imponibili ai fini Iva una sanzione amministrativa compresa tra il 90 ed il 180% dell’imposta relativa all’imponibile non correttamente documentato o registrato.

Se la violazione non ha inciso sulla corretta liquidazione del tributo, la sanzione va da 250 euro a 2.000 euro. Fino al 30 giugno il periodo di moratoria ha consentito ai titolari di partita Iva di sfuggire alle sanzioni per tardiva fatturazione, con l’emissione entro il termine di liquidazione dell’imposta, oppure di beneficiare della riduzione al 20% nel caso di emissione entro la liquidazione del periodo successivo. Per i contribuenti con liquidazione Iva mensile il periodo di moratoria terminerà il prossimo 30 settembre.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Ricchezza immobiliare in aumento e tassi dei mutui in calo: i dati della Bce

Aumenta il peso della ricchezza immobiliare tra le famiglie europee e i tassi dei mutui si prevedono ancora bassi a lungo. È ciò che emerge dall’ultimo bollettino Bce.

Ricchezza immobiliare in aumento in Europa

Stando infatti alle tabelle Bce, le famiglie europee hanno visto crescere la propria ricchezza immobiliare dal 2% del reddito disponibile (nel 2015) al 2,7% (nel 2016), al 4,2% (nel 2017) finendo con un 4,85% del 2018. Ciò anche in ragione di un aumento dei prezzi delle costruzioni che, rispetto al 2015, è stato del 2,4% nel 2018 (e in particolare del 4,2% per gli immobili residenziali).

Secondo i dati di Francoforte, la ripresa in atto nei mercati immobiliari residenziali dovrebbe continuare a fornire un contributo significativo alla crescita complessiva del Pil in termini reali. Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti in edilizia residenziale sono cresciuti dell’1,1 per cento e i recenti indicatori di breve periodo segnalano una dinamica positiva, anche se in rallentamento.

Nel primo trimestre del 2019 la produzione edile ha inoltre fatto registrare il suo quarto trimestre consecutivo in crescita, con un incremento del 2 per cento, simile a quello del segmento delle costruzioni. Inoltre, ad aprile l’indice dei responsabili degli acquisti (Purchasing Managers’ Index, PMI) per il prodotto nel settore delle costruzioni ha esteso a due anni e mezzo l’attuale periodo di espansione; un andamento analogo è stato osservato per la componente relativa al prodotto nel settore degli immobili.

Tassi dei mutui previsti in calo con l’Eonia

Quanto ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha stabilito che il costo del denaro resti invariato almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l’inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2 per cento nel medio termine. La Bce intende inoltre continuare a reinvestire integralmente il capitale rimborsato sui titoli in scadenza nel quadro del programma di acquisto di attività per un prolungato periodo di tempo successivo alla data in cui inizierà a innalzare i tassi di interesse di riferimento e in ogni caso finché sarà necessario per mantenere condizioni di liquidità favorevoli e un ampio grado di accomodamento monetario. A questo scopo verranno applicate condizioni di favore alle banche che concederanno prestiti netti superiori ad un dato valore di riferimento, nell’ambito delle operazioni di finanziamento OMRLT III.

Incentivi condizionatori

Abbiamo parlato di come è possibile ridurre il consumo del condizionatore, ma è importante sapere anche quali sono le detrazioni. Andiamo a scoprire, quindi, gli incentivi fiscali per i condizionatori 2019.

Chi acquista e fa installare un condizionatore può sfruttare tre diversi incentivi: quello legato alla ristrutturazione edilizia, al risparmio energetico e al conto termico. Gli specialisti di Italtherm, azienda italiana attiva nella produzione di impianti di riscaldamento e raffrescamento, hanno spiegato come funzionano questi incentivi.

Innanzitutto, è bene chiarire che quando si parla di incentivi fiscali per i condizionatori 2019 ci si riferisce a una detrazione Irpef, che può variare dal 50 al 65% a seconda della tipologia di intervento di efficientamento energetico dell’appartamento o dello stabile. Per accedere agli incentivi, inoltre, lo stabile deve essere a norma, il pagamento dei lavori deve essere effettuato con sistemi tracciabili e documentato. In caso di pagamento con bonifico postale o bancario, all’interno della causale bisogna riportare il codice fiscale di chi sta effettuando l’acquisto, partita Iva e intestazione del rivenditore del condizionatore. Se invece l’acquisto viene effettuato tramite prestito con carta di credito, si deve presentare tutta la documentazione del prestito richiesto o relativa al proprio acquisto.

Giovanni Fontana, responsabile della consulenza tecnica di Italtherm, ha spiegato: “Gli incentivi disponibili per l’acquisto di un nuovo condizionatore sono una grande occasione per tutti, grazie a questi è possibile vedersi rimborsare fino al 65% della spesa investita per l’acquisto di un nuovo sistema di condizionamento che ci farà risparmiare in bolletta facendo del bene anche all’ambiente”.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, bonus ristrutturazione

Per l’acquisto e l’installazione di un condizionatore si può usufruire dell’incentivo fiscale legato alla ristrutturazione edilizia. Acquistando un condizionatore mentre si ristruttura casa è possibile usufruire di una detrazione Irpef del 50% della cifra investita dilazionata in 10 anni.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, ecobonus

Acquistando e installando un condizionatore in sostituzione di un impianto di climatizzazione già esistente e che soddisfi i parametri minimi di prestazione energetica, è possibile usufruire della detrazione del 65% legata all’ecobonus.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, conto termico

Sul fronte del conto termico, bisogna ricordare che esso opera solo nel caso in cui il condizionatore che si vuole installare superi una soglia minima di prestazione di efficienza energetica e che la somma erogata varia in base alla zona climatica in cui viene installato. Dal tasso di prestazione e dalla zona climatica, dunque, dipende la definizione del contributo che il Gse (Gestore dei Servizi Energetici) erogherà e che, in ogni caso, non potrà superare il 65% della spesa sostenuta. Con il conto termico, inoltre, non è prevista una detrazione fiscale, ma l’erogazione diretta, tramite bonifico, di un contributo.

Aste immobiliari, solo il 30% delle procedure si conclude con l’assegnazione

Esecuzioni immobiliari più veloci nel 2018, ma la maggior parte di esse si conclude senza assegnazione dell’immobile. Lo dicono i dati del Report T6 presentato a Roma.

Secondo i dati più recenti, sono in diminuzione i tempi in cui si definiscono le esecuzioni immobiliari nei tribunali italiani. Se nel 2017 tali tempi erano di 5 anni, nel 2018 la media è scesa a 4,21 anni.

Inoltre, se nel 2017 erano state iscritte 60.238 procedure, dopo un anno queste sono scese a 49.622 con un calo di 10.616 (-17,62%). La produttività dei tribunali continua a crescere e il numero dei procedimenti definiti è maggiore del 26% di quelli iscritti (contro l’11% dello scorso anno).

Il tribunale più veloce risulta essere quello di Napoli Nord (che però ha uno storico inferiore, avendo iniziato ad operare solo nel 2013), con 1,81 anni in media per le proprie procedure, seguito da Trieste e Bolzano, che ha invece una media di 2,5 anni.

Ancora grande la quantità di procedimenti pendenti, circa 240.000 di cui il 14% di anzianità superiore ai 10 anni, con alcune regioni, soprattutto del sud, che hanno accumulato un arretrato difficilmente smaltibile in tempi brevi.

Quanto alle singole fasi del procedimento, la fase di avvio degli atti è più prolungata a Como (408 giorni) e a Gorizia (327 giorni), mentre è più rapida a Trieste con 216 giorni di media, che vengono però rallentati dai 312 giorni della fase di vendita. A Napoli Nord tale fase occupa solo 187 giorni.

La fase di distribuzione è infine più lenta nel tribunale di Bolzano (121 giorni), Gorizia (115), Napoli nord (101), Trieste (99) e di Como (92).

In attesa di visionare il report relativo a quest’anno, idealista/news si è fatto però un’idea dell’efficacia delle esecuzioni immobiliari in termini di effettiva assegnazione degli immobili, punto centrale per la gestione delle procedure. Il 49% dei fascicoli iscritti (282.206 su un totale di 585.829) aveva raggiunto la fase di estinzione, con percentuale variabile a seconda del tribunale. I cinque tribunali che presentavano una percentuale di fascicoli chiusi maggiore rispetto al resto d’Italia erano Bolzano (con il 73% di fascicoli chiusi), Ferrara (73%), Trieste (72%), Genova (70%) e Savona (69%). Tempio Pausania era invece il tribunale con meno fascicoli chiusi nel 2018, solo il 23%.

Occorre poi distinguere i fascicoli chiusi, tra procedure estinte a seguito di una vendita dell’immobile o a seguito di cause differenti dall’aggiudicazione. Dallo studio 2017 emergeva che, a livello nazionale, i fascicoli del primo tipo erano il 29,8% sul totale delle procedure concluse, mentre quelli del secondo tipo erano circa il 69,6%

Agevolazioni prima casa, è sufficiente l’intestazione delle utenze?

Le utenze sono sufficienti a dimostrare che un immobile è utilizzato come abitazione principale e che il proprietario ha quindi diritto a usufruire, tra le altre, anche delle agevolazioni delle imposte sugli immobili. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Meglio nota con l’acronimo ICI, l’imposta comunale sugli immobili è stata un tributo comunale che aveva come presupposto impositivo la proprietà di fabbricati e terreni agricoli ed edificabili situati nei confini della Repubblica Italiana. L’ICI ha sostituito l’INVIM (imposta sull’incremento di valore degli immobili) ed è stata sostituita nel 2012 dall’Imposta municipale unica (IMU).

La vicenda. Tizia aveva impugnato l’avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), per l’anno 2004, contestando, tra l’altro, il mancato riconoscimento, nella determinazione dell’importo dovuto, dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale della contribuente, e quella per le unità immobiliari concesse in uso gratuito ai propri figli.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso della contribuente, e la decisione è stata riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, con la qui impugnata sentenza, ha accolto l’appello di Roma Capitale, già Comune di Roma.

Il Giudice di appello, in particolare, ha rilevato, quanto alla prima questione, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili della contribuente dipendeva dal fatto che si trattava di unità immobiliari catastalmente distinte, per le quali sarebbe stata necessaria una richiesta all’Agenzia del Territorio di fusione catastale delle stesse; quanto alla seconda, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili concessi in uso gratuito ai figli della contribuente dipendeva dal fatto che difettava l’invio della prevista comunicazione con modello predisposto dal Comune, in quanto non poteva considerarsi ad essa equipollente la comunicazione a mezzo fax inviata dalla contribuente. Avverso la pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Il ragionamento della Cassazione. A parere della Suprema Corte, le conclusioni espresse dal giudice d’appello non tenevano conto delle prove acquisite, in ordine all’utilizzazione, da parte della contribuente e dei suoi figli, come abitazione principale, delle unità immobiliare facenti parte della palazzina, nonché delprincipio secondo cui “il concetto di abitazione principale è fattuale e prescinde dall’elemento volontario proprio del domicilio” (Cass. n. 14389/2010).

Inoltre, a parere degli ermellini, non era corretto dare rilievo unicamente alla non coincidenza tra “dimora abituale” e “residenza anagrafica”, che neppure è corretto affermare che “il concetto di abitazione principale è attribuibile esclusivamente alla residenza anagrafica” e che gli accertamenti anagrafici espletati dal Comune erano di ostacolo alla dimostrazione dell’utilizzo continuativo dell’abitazione quale dimora principale.

Su tali aspetti, secondo la cassazione, la sentenza della CTR attribuisce erroneamente rilievo dirimente alla circostanza che la comunicazione, con allegate dichiarazioni sostitutive di atto notorio, pacificamente inviata dalla contribuente all’ente impostore a mezzo fax, sarebbe priva di rilievo giuridico, prevedendo il Regolamento apposita comunicazione, su modello predisposto dal Comune, per l’applicazione di aliquote ridotte e delle ulteriori detrazioni.

Difatti, in proposito, la contribuente ha inteso fornire la dimostrazione della ricorrenza dei requisiti richiesti per il sorgere del diritto alla particolare “detrazione” cui si riferisce la pretesa fiscale dedotta in giudizio, attraverso la produzione di documenti, quali le bollette delle utenze relative alla rete idrica, elettrica e del gas, in quanto direttamente riferibili ai soggetti interessati, e poiché la normativa non prevede alcuna limitazione circa la prova dell’utilizzo del bene che incombe sul contribuente, non essendo la stessa in alcun modo tipizzata, tale prova può essere offerta, contrariamente a quanto sembra ritenere il giudice di merito, con qualsiasi mezzo all’uopo idoneo, secondo le regole generali.

Quanto, poi, alla possibilità di applicazione dell’agevolazione per più di una unità immobiliare, la la CTR ha erroneamente applicato all’ICI la diversa regola che vale, invece, per l’IMU, in forza dell’art. 13, comma 2, d.l. 201 del 2011, per cui è sufficiente richiamare il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’Immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell’art. 8 d.lgs n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità.” (Cass. n. 25902/2008; n. 25729/2009; n. 3393/2010; n. 15198/2014).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Cassazione ha accolto il ricorso e, per l’effetto, ha cassato la pronuncia con rinvio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Cosa succede se non si paga l’Imu?

Una volta passata la scadenza per il pagamento della seconda rata dell’Imu, molti italiani si pongono la fatidica domanda: cosa succede se non si paga l’Imu? Oppure, cosa fare se è stato commesso un errore?

Mancato pagamento Imu

 

Se non si paga l’Imu, cosa si rischia? La strada da percorrere è sempre quella del ravvedimento tramite il modello F24. Le sanzioni e gli interessi devono essere corrisposti insieme all’importo dovuto. Ci sono tre tipi di ravvedimento:

  • Sprint: Può essere effettuato entro 14 giorni dalla scadenza e prevede una sanzione pari allo 0,2% della tassa per ogni giorno di ritardo;
  • breve: può essere effettuato entro un mese dalla scadenza e prevede una sanzione del 3% dell’Imu dovuta;
  • lungo: entro un anno dalla scadenza, con una sanzione del 3,5% dell’imposta. In tutti i tre i casi è neccessario aggiungere alle sanzioni anche gli interessi legali, pari al 2,5% su base annuale. Trascorso il termine di un anno, la sanzione da applicare è pari al 30% dell’imposta.

Errore nel codice ente

Nel caso in cui il contribuente abbia commesso un errore nell’indicare il codice ente, tutto dipende da quanto stabilito dal Comune di competenza. Alcuni hanno infatti stabilito che “restano validi e non sanzionabili i versamenti eseguiti (…) a concessionario e/o ad altro comune”.

Per il contribuente si aprono due possibilità: chiedere al comune che non doveva ricevere la somma di riversarla al municipio competente o riversare al comune dove è ubicato l’immobile l’Imu e chiedere il rimborso al comune sbagliato.

Versamento unico immobile in comproprietà

A differenza dell’Ici, la normativa Imu prevede che per un’immobile in comproprietà, ogni proprietario deve versare un importo proporzionale alla parte posseduta. Ma cosa succede se un uno dei contitolari effettua l’intero versamento?

Anche in questo caso, tutto è lasciato al buonsenso del Comune, che, nel peggiore dei casi, potrebbe anche chiedere agli altri contitolari di versare quanto dovuto, obbligando il contribuente che ha sbagliato a chiedere un rimborso.

Importo superiore al dovuto

Nel caos Imu provocato da delibere comunali spesso incomprensibili ed emesse all’ultimo momento, potrebbe verificarsi il caso che un contribuente paghi più di quando dovuto. In questo caso il contribuente dovrà chiedere il rimborso al proprio comune, anche se non esiste c’è una regolamentazione unica sull’argomento.

Ciò che è sicuro è che il rimborso non si può chiedere tramite il modello F24, perché i codici da usare per i versamenti Imu si possono usare solo per gli importi a debito.

Fimaa: “Sapersi innovare e acquisire maggiore professionalità per affrontare il futuro”

Si è svolta a Roma, all’interno del Tempio di Adriano, la convention annuale Fimaa Roma (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Un appuntamento nel corso del quale si è fatto il punto sullo stato di salute del settore immobiliare e si sono accesi i riflettori sui cambiamenti che lo stanno interessando. Chi opera nel comparto deve sapersi innovare, deve saper cavalcare le trasformazioni in atto, ma deve anche acquisire maggiore credibilità e professionalità attraverso la formazione continua.

Nel corso del convegno si è affrontato il tema dell’incompatibilità, portato alla luce con la legge europea 2018. Si è partiti dal Codice del commercio del 1882 per arrivare ai giorni nostri, evidenziando come è cambiata la normativa che ruota attorno al mediatore, figura da sempre ritenuta di primaria importanza. In questo quadro, è stato sottolineato che è necessario alzare l’asticella delle competenze per rispondere al meglio alle esigenze dei consumatori ed è stato posto l’accento sul fatto che oggi la professionalità è indispensabile.

Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha poi fornito un quadro della situazione relativa al mercato immobiliare. Dondi dall’Orologio ha affermato che veniamo da anni di crescita delle compravendite, ma la sensazione che si respira negli ultimi mesi è che qualcosa non vada. La ripresa è stata sostenuta dal clima di fiducia, soprattutto delle famiglie, ma ora quel clima di fiducia si sta un po’ ripiegando, si respira meno ottimismo. E’ un quadro di chiaroscuri. L’ad di Nomisma ha evidenziato il fatto che ancora oggi c’è una domanda potenziale molto forte, ma è chiaro che non tutta questa domanda è in grado di realizzarsi. Dondi dall’Orologio ha poi sottolineato che l’elemento che ha consentito la ripresa è stato il credito. Nei prossimi anni il mercato si stabilizzerà dal punto di vista delle compravendite. La dinamica dei prezzi invece non è esaltante, ma l’arrivo in territorio positivo potrà essere di stimolo per l’investimento.

Nel fare un focus sulla situazione di Roma, il presidente Fimaa Roma, Maurizio Pezzetta, ha evidenziato luci e ombre, tra queste ultime spicca l’eccessiva burocrazia che porta a un inevitabile ingessamento. Presente al convegno l’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma, Luca Montuori, il quale ha affermato: “Manca una seria riflessione sul fatto che procedere con la stratificazione di norme lascia uno stato di ingovernabilità. Avremmo bisogno di un diverso status di Roma Capitale”. L’assessore all’Urbanistica ha poi voluto sottolineare l’importanza del patrimonio, degli investimenti e della certezza delle regole. Montuori ha infine affermato che per una vera città del futuro è indispensabile il legame di nuovi modelli abitativi e nuovi modelli lavorativi.

Nel corso del convegno è stato poi dedicato spazio alla rivoluzione tecnologica e ai cambiamenti che ne sono derivati. E’ stato quindi sottolineato il fatto che il settore immobiliare ha reagito meno a questo tipo di cambiamenti, ma che si stanno cominciando a vedere segnali di trasformazione.

In conclusione, una tavola rotonda ha fatto luce sul rapporto tra portali immobiliari e agenti immobiliari. La Fimaa ha incontrato per un confronto gli esponenti dei tre principali portali immobiliari che operano in Italia. Tra gli ospiti, Antonio Giordano, co-ceo idealista Italia. Giordano ha evidenziato il fatto che il portale immobiliare rappresenta uno strumento fondamentale e che al momento di dover effettuare una scelta essa deve ricadere sulla realtà che permette un ritorno maggiore sull’investimento. E’ stato poi sottolineato che dietro a un portale immobiliare si celano un grande lavoro e grandi professionalità e tutto questo deve essere veicolato in modo ancora più efficace. Secondo Giordano, infine, ci sono due elementi dai quali non si può prescindere nel rapporto con gli operatori del settore: essi sono fiducia e ascolto.

Case prefabbricate rustiche: caratteristiche, prezzi e modelli

 

Le case prefabbricate offrono una soluzione a qualsiasi tipologia di cliente. Ce ne sono di grandi e piccole, semplici o di design, legno, acciaio o cemento e anche rustiche.

Le case prefabbricate rustiche sono caratterizzate, soprattutto, dal loro aspetto tradizionale, dai loro tetti a capanna con finiture in piastrelle e dalle facciate in pietra e legno, materiali che conferiscono loro un’estetica rurale e che offrono un’atmosfera accogliente. La roccia, inoltre, è un fantastico isolante termico che protegge l’interno dal calore in estate e che lo mantiene riparato dal freddo in inverno.

“Rispondono ad un’estetica più rurale rispetto al resto dei nostri modelli. Hanno tetti spioventi con travetti in legno per uno stile più tradizionale. In questo caso, l’ideale è di solito la pietra naturale per essere più in linea con l’ambiente. La pietra darà un aspetto più rurale senza compromettere un fantastico isolamento termico che manterrà il calore in inverno, e resterà fresca in estate, anche se le nostre facciate sono già il 15% più isolanti di quelle tradizionali”, dice Fernando Agudo, CEO della casa produttrice spagnola Atlántida Homes.

Le case prefabbricate rustiche sono costruite in fabbrica, proprio come accade anche per quelle in legno, acciaio e cemento. Essendo realizzate quindi in un ambiente controllato, la sicurezza e la qualità del prodotto è nettamente superiore a quella di una casa tradizionale, poiché l’intero processo ha una supervisione maggiore e non interferisce con contrattempi come condizioni meteorologiche avverse.

Un altro dei grandi vantaggi delle case prefabbricate, indipendentemente dal modello e dall’estetica, è che sono costruite in un periodo di tempo molto inferiore a quello delle case “tradizionali”.

Prezzi e modelli

Il prezzo, come spesso accade, può variare molto a seconda delle configurazioni, poiché dipende da materiali, dimensioni o design, tra le altre variabili. Uno dei punti di forza delle case prefabbricate, infatti, è che possono essere personalizzate e modulabili secondo esigenze e gusti personali. Inoltre, il prezzo varia da un’azienda all’altra.

“Bisogna considerare che un materiale come la pietra naturale è più costoso di altri. Sul nostro sito potete vedere i prezzi delle nostre case e configurarli con le finiture che desiderate, la gamma di prezzo per una casa rustica chiavi in ​​mano è 1.790 – 1.900 euro al m2 tra progetto, indagine topografica, studio geotecnico, spese di esecuzione, fondazione, costruzione e finiture di marchi leader”, afferma Agudo.

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Affitti brevi, le perplessità di Confedilizia sull’emendamento

Confedilizia esprime perplessità sull’emendamento del decreto crescita in materia di affitti brevi. Positivo invece il parere di Federalberghi. Ecco quanto dichiarato.

Affitti brevi, il parere di Confedilizia

 “L’emendamento al decreto crescita in materia di affitti brevi desta forti perplessità, – ha dichiarato il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa. – In esso si prevede, fra l’altro, che presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo sia istituita una banca dati delle strutture ricettive ‘nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi’, che dovrebbero dotarsi di un apposito ‘codice identificativo’”.

La perplessità nasce dal fatto che l’emendamento potrebbe creare seri problemi di fattibilità, poiché in Italia non esiste una vera e propria categoria di immobili destinati alle locazioni brevi, oltre al fatto che ogni abitazione, anche destinata all’uso del proprietario, può essere parzialmente o totalmente adibita alla locazione breve da un momento all’altro.

La norma quindi, a detta del presidente Confedilizia, “impone di fatto un ennesimo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni. Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti”.

Confedilizia auspica quindi che il Governo non voglia caricare i cittadini di questi ulteriori adempimenti e voglia invece rimettere mano al testo presentato.

“Se l’obiettivo è quello di accrescere il controllo sulle locazioni brevi, – precisa Spaziani Testa, ricordiamo anzitutto che, per effetto del decreto Salvini in materia di sicurezza, coloro che locano (o sublocano) un immobile anche per un solo giorno, sono tenuti, entro 24 ore, a dare comunicazione dei dati degli ospiti alle Questure, pena l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 206 euro. In precedenza, con il decreto-legge 50 del 2017, si era previsto l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle entrate , da parte degli agenti immobiliari e dei portali on line, dei dati relativi ai contratti di locazione breve che vengono conclusi con il loro intervento nonché, qualora gli stessi incassino i canoni o intervengano nel pagamento, l’obbligo di effettuare una ritenuta d’acconto”.

Adempimenti e sanzioni, insomma, sono già molti e rilevanti. Non ne andrebbero quindi aggiunti degli altri, ma essere semplificati e armonizzati. “Ma per far questo – ammonisce il presidente di Confedilizia, bisognerebbe smetterla di guardare agli affitti brevi con sospetto e coglierne invece le mille implicazioni positive per l’economia italiana, compresa la rinascita dei nostri borghi abbandonati (oltre a rappresentare un aiuto per i proprietari gravati dalla patrimoniale Imu/Tasi da 21 miliardi di euro l’anno)”.

Affitti brevi, per Federalberghi un punto di svolta

“Apprezziamo questa proposta – ha detto invece il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca – e ringraziamo il ministro Centinaio per l’importante segnale di attenzione verso il settore. Strumenti analoghi sono stati introdotti con buoni risultati in tutto il mondo e confidiamo che anche in Italia contribuiscano alla bonifica del mercato, in favore di tutte le strutture, di tutti i generi, che operano nel rispetto delle regole, per una concorrenza sana, trasparente e leale”.

Il fenomeno degli affitti brevi, ricorda Federalberghi, è in continua espansione e non si è arrestato neanche dopo l’arrivo della legge che assegna ai portali il compito di trattenere alla fonte e versare allo Stato il 21% del prezzo pagato dai turisti. Nei due anni successivi all’entrata in vigore della legge, il numero di annunci su Airbnb Italia è praticamente raddoppiato, passando da 214.483 ad aprile 2017 a 421.086 ad aprile 2019 (+96,33%).

“Questa proposta – ha concluso Bocca – costituisce il primo passo di un percorso strategico, che deve proseguire introducendo un set minimo di norme di tutela del turista, in materia di igiene, sicurezza, prevenzione incendi, etc”.

Affitti brevi, cosa propone l’emendamento

Ricordiamo in breve cosa prevede l’emendamento alla norma sugli affitti brevi, promossa da Lega e Cinquestelle:

  • per le locazioni brevi e le strutture recettive un codice identificativo dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.
  • istituzione di una banca dati in cui un codice alfanumerico identificherà coloro che si avvalgono delle piattaforme di intermediazione per offrire i propri alloggi.
  • Se le piattaforme sono straniere e senza rappresentante fiscale risultando però soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.
  • trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate in modalità sicura, per il tracciamento degli immobili in affitto. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

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Acquisto immobile come società, per la detrazione Iva serve inerenza e strumentalità

Con l’ordinanza n. 12911, la Cassazione ha stabilito che la società alberghiera non può detrarre l’imposta addebitatagli dal venditore se l’operazione è relativa a immobili a uso abitativo, salvo che la costruzione di tali fabbricati sia l’attività esclusiva o principale. Negli altri casi l’impresa dovrà dimostrare (sulla base di elementi oggettivi) l’inerenza dell’operazione alla propria attività e la diversa destinazione dell’immobile rispetto a quella abitativa risultante ancora dal catasto.

Ma vediamo la vicenda. Una società esercente attività alberghiera ha proposto ricorso avverso un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate per il recupero dell’Iva detratta dalla società, relativa all’acquisto di un immobile con destinazione catastale A/2 (abitazione di tipo civile). La Ctp ha respinto il ricorso e la società ha proposto appello. La Ctr ha respinto il ricorso in appello, ritenendo illegittima la detrazione dell’Iva (articolo 19-bis.1, comma 1 lettera i), del Dpr 633/1972.

Secondo i giudici, l’operazione rientra nel caso di esclusione previsto dalla citata lettera i) perché, da un lato, riguarda l’acquisto di un immobile a destinazione catastale abitativa e, dall’altro, non avendo la società per oggetto esclusivo o principale la costruzione dei predetti fabbricati, non ha dimostrato l’effettiva inerenza del bene all’attività d’impresa. In merito a quest’ultimo punto, la documentazione prodotta – consistente, tra l’altro, nei contratti di locazione breve dell’immobile – non è stata ritenuta sufficiente a superare l’onere probatorio.

La società ha così proposto ricorso per Cassazione affermando che l’indetraibilità dell’Iva connessa all’acquisto di un edificio a uso abitativo ha carattere soggettivo, svincolata dalla mera classificazione catastale, ma dipendente dalla strumentalità del bene all’attività di impresa esercitata in concreto. Ma la Corte di cassazione ha ritenuto infondati i motivi del ricorso e ha confermato la legittimità dall’avviso di accertamento impugnato, condannando il contribuente a rifondere all’Agenzia delle Entrate anche le spese processuali.

Come evidenziato da Fisco Oggi, l’argomento trattato nella controversia in commento rientra nella più ampia problematica del diritto alla detrazione alla luce del principio comunitario di neutralità fiscale dell’Iva, teso a garantire che il soggetto passivo sia esonerato dall’onere dell’imposta dovuta o assolta nell’ambito di tutte le sue attività economiche, purché esse siano a loro volta soggette all’imposta (cfr Corte di giustizia, pronuncia 16/02/2012, C-118/11, EON Aset Menidjmunt).

Dal lato delle operazioni attive, in base al disposto dell’articolo 4, comma 1 n. 1, del Dpr 633/1972, si considerano “in ogni caso” effettuate nell’esercizio di impresa le cessioni di beni e le prestazioni di servizi realizzate da società di capitali. Dal lato delle operazioni passive, la giurisprudenza di legittimità è unanime nel ritenere che, ai fini della detraibilità dell’imposta dovuta o pagata sui beni o servizi acquistati, sono necessari due requisiti:

il primo, meramente formale, della qualifica di soggetto passivo (risultante, ad esempio, dall’iscrizione al registro delle imprese e dall’attribuzione di una partita Iva);

il secondo, sostanziale, che riguarda la verifica in concreto dell’inerenza e della strumentalità del bene (o servizio) acquistato rispetto alla specifica attività imprenditoriale, in essere o programmata. 

Come ha specificato la Cassazione (pronunce n. 16853/2013 e n. 16697/2013), è onere dello stesso soggetto passivo fornire la prova di tale inerenza e strumentalità. L’articolo 19, comma 1 del decreto Iva, consente la detrazione dell’imposta addebitata a titolo di rivalsa dal venditore del bene (o dal prestatore del servizio) quando si tratti di acquisto inerente all’attività dell’impresa, arte o professione, intesa come strumentalità del bene stesso alla specifica attività. Qualora la “strumentalità” non risulti immediatamente verificabile, il soggetto passivo che intende avvalersi del diritto alla detrazione d’imposta pagata o dovuta ha l’onere di provare, sulla scorta di elementi obiettivi, che l’acquisto sia inerente all’esercizio effettivo dell’attività di impresa (Cassazione n. 25986/2014) e sia destinato, anche in prospettiva, a procurargli un profitto (Cassazione, pronuncia n. 1859/2014).

Nell’articolo 19-bis.1 del Ddpr 633/1972 sono standardizzate una serie di fattispecie oggettive per cui ricorre l’esclusione o la riduzione della detrazione tra cui, per quanto di interesse, quella prevista alla lettera i), secondo cui “non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni”.

In considerazione di tale regime di esclusione di detrazione, le imprese che non esercitano in via esclusiva o principale l’attività di costruzione di fabbricati a uso abitativo e che intendano detrarre l’Iva sull’acquisto di tali fabbricati, hanno un onere “rafforzato” di dimostrare la strumentalità dell’acquisto.

Al fine del legittimo esercizio del diritto di detrazione, l’imprenditore deve fornire prova, sulla base di riscontri obiettivi:

che l’acquisto è inerente all’attività d’impresa ed è destinato almeno in prospettiva a procurargli un lucro;

che il fabbricato a uso abitativo è effettivamente riconducibile a una categoria per la quale non vige più l’esclusione della detrazione (Cassazione, decisioni n. 6883/2016 e n. 10264/2017).

Laddove l’acquisto del fabbricato non rientri nell’oggetto esclusivo o principale della società, “il compratore dovrà dimostrarne non solo l’inerenza e la strumentalità in base a elementi oggettivi e in concreto, secondo la generale previsione di cui all’art. 19 del D.P.R. 633/1972, ma anche che il bene non rientra più nella categoria di beni a destinazione abitativa per i quali, in base a criterio aggettivo, è prevista l’esclusione della detrazione”.

Al fine di garantire il rispetto del principio alla neutralità dell’Iva, il diritto alla detrazione non può essere negato in forza della sola astratta classificazione catastale dell’immobile, propria degli immobili a uso abitativo, “occorrendo valutarne la destinazione all’attività di impresa” (Cassazione, decisione n. 26748/2016). Ciò vuol dire che l’accatastamento dell’immobile tra quelli a uso abitativo non preclude ex sé la detraibilità dell’Iva pagata sull’acquisto a condizione che, sulla base di elementi oggettivi, avuto riguardo all’utilizzo concreto dell’immobile il contribuente dimostri, almeno in prospettiva, che l’operazione sia inerente e strumentale all’attività d’impresa.

Nel caso in esame, il ricorso del contribuente è stato respinto non per il semplice fatto della classificazione catastale dell’immobile, ma per non aver questi ottemperato adeguatamente all’onere probatorio, non avendo quindi dimostrato della ritenuta diversa destinazione dell’immobile rispetto a quella abitativa risultante ancora dal catasto, sì da rientrare nell’ambito dell’attività d’impresa della società contribuente.

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Aliquote Imu e Tasi 2019, cosa cambia con lo sblocco

Il 17 giugno scade il termine per pagare la prima rata di Imu e Tasi 2019. Quest’anno la manovra ha deciso lo sblocco delle aliquote per le tasse sulla casa, vediamo cosa cambia.

In realtà, sinora sono pochi i Comuni che hanno deciso di modificare le aliquote per l’anno in corso. Anche se, va sottolineato, per cambiare, in previsione della seconda rata di dicembre, c’è tempo fino a ottobre. Probabilmente, complici anche gli appuntamenti alle urne per rinnovare le amministrazioni locali, si è preferito evitare rincari a ridosso delle elezioni.

Questo anche perché, per legge, la prima rata dell’Imu è pari al 50% dell’imposta calcolata in base alle aliquote (e alle detrazioni) relative ai 12 mesi dell’anno precedente. Eventuali rincari decisi dai Comuni per quest’anno, perciò, si faranno sentire sulle tasche dei contribuenti solo in occasione del saldo di dicembre.

Le aliquote modificate con lo sblocco 2019, invece, potrebbero essere introdotte già a partire del 17 giugno nel caso in cui il Comune – anziché un rincaro – abbia previsto uno sconto. Oppure quando l’aumento è di pochi euro e il proprietario vuole evitare di rifare i conteggi con il conguaglio in occasione della seconda rata.

Gli aumenti dell’Imu riguardano in genere tipologie di immobili particolari o utilizzi specifici, che beneficiavano di un regime di favore. Ad esempio, a Pordenone arriva al 10,6 per mille il prelievo sui negozi sfitti (categoria C/1) nel centro cittadino. A La Spezia cresce dal 9,6 al 10,6 l’aliquota sui centri commerciali (D/8).

A Torino passa dal 7,6 al 10,6 per mille l’Imu sulle abitazioni concesse dal proprietario in uso gratuito ai parenti; sale al 10,6 per mille anche il prelievo sulle case affittate a canone libero per le quali il locatore aveva concesso uno sconto all’inquilino.

Sempre a Torino, spinta dalle difficoltà del bilancio cittadino, cresce l’Imu sulle case affittate a canone concordato (dal 5,75 al 7,08 per mille). Scelta analoga a La Spezia (dal 4,6 al 6 per mille), espressamente motivata dalla volontà di riassorbire lo sconto statale del 25% varato nel 2016.

 

Canna fumaria, quando serve il permesso di costruire

La realizzazione di una canna fumaria può essere fatta senza permesso di costruire? Vediamo quanto sottolineato dal Tar della Campania.

Esaminando la vicenda di una canna fumaria di un pub realizzata dai gestori dell’esercizio commerciale senza l’accordo del condominio soprastante il quale, denunciando il fastidio e i rischi per la salute pubblica, aveva ottenuto dal Comune l’ordine di demolizione, con la sentenza 592/2019, il Tar della Campania ha sottolineato che la canna fumaria di modeste dimensioni non può essere abbattuta e che gli eventuali rischi per la salute, derivanti dallo smaltimento dei fumi, vanno valutati in modo adeguato.

Nello specifico, il Tar ha rilevato le piccole dimensioni dell’impianto per lo smaltimento dei fumi e lo ha classificato come “volume tecnico, quindi opera priva di autonoma rilevanza urbanistico – funzionale”. Secondo quanto spiegato dai giudici, questo significa che per la realizzazione della canna fumaria in questione non era necessario il permesso di costruire. E, di conseguenza, il Comune non avrebbe potuto emettere alcun ordine di demolizione.
 
Il Tar ha evidenziato che la canna fumaria non aveva nessun impatto sul paesaggio, non modificava minimamente il prospetto condominiale ed era stata ritenuta regolare dallo stesso Comune al momento del rilascio dell’autorizzazione all’attività di ristorazione. Per ordinare la demolizione è necessario che l’impianto modifichi la sagoma o il volume dell’immobile o, ancora, abbia un autonomo valore di mercato. Non avendo la canna fumaria in questione tali caratteristiche, il Tar ha annullato l’ordine di demolizione.

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019 Modello 730, detrazione affitto casa

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre dal modello 730 l’affitto della casa

Come detrarre l’affitto di casa dal modello 730

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730 dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

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Ristrutturazioni edilizie, a chi spetta la detrazione?

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate 2019 sul bonus per gli interventi di ristrutturazione edilizia specifica quali sono i soggetti che hanno diritto alla detrazione.

La detrazione del 50% spetta a tutti i contribuenti soggetti ad Irpef che siano o meno residenti nel territorio dello Stato. A usufruirne non sono solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi, ovvero:

  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobli che non rientrano tra i beni strumentali o merce
  • soggetti che producono redditi in forma associata alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali

Inoltre la detrazione spetta anche ai seguenti soggetti, purché siano intestatari di bonifici e fatture, anche nel caso in cui le abilitazioni comunali siano intestate al proprietario dell’immobile

  • familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile
  • il convivente more uxorio

Ripartizione delle spese di ristrutturazione tra comproprietari

Nel caso in cui ci siano due comproprietari, se la fattura e il bonifico sono intestati solo a uno di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto non indicato nei documenti, sempre e quanod nella fattura sia annotata la percentuale di spesa.

Detrazione spese ristrutturazione in caso di compromesso

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di compromesso, l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione nel caso in cui:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile
  • esegue gli interventi a proprio carico
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

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Segnalazione mutui da parte degli agenti immobiliari, come funzionerà?

Torna per gli agenti immobiliari la possibilità di segnalare i propri clienti agli operatori finanziari erogatori di mutui. Sia per agevolare l’acquisto delle case, sia per aumentare, all’insegna della trasparenza, gli introiti degli agenti. L’avvocato Ansano Cecchini, Coordinatore della Consulta dei Mediatori Creditizi Fimaa, ha chiarito con idealista/news alcuni aspetti della questione.

Lo scorso 13 novembre, la Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama, si è riunita per affrontare il tema della segnalazione dei mutui in attesa che il Ministero dell’Economia e delle Finanze emani un apposito provvedimento.

Segnalazione mutui sospesa dal 2012

La possibilità di segnalare i propri clienti a istituti di credito o finanziari erogatori di mutui, è stata interdetta agli agenti immobiliari dal novembre 2012. Così come non era più possibile segnalare ai propri clienti le offerte dei vari enti. Ciò perché tale attività era percepita come discostantesi dall’attività di mediazione immobiliare avvicinandosi a quella di mediazione creditizia.

“Un ulteriore problema – afferma l’avvocato Cecchini, – è che fino ad allora il mercato era selvaggio. I mediatori creditizi, allora, avevano il solo obbligo di iscriversi al Uic (Ufficio Italiano Cambi)”. Una iscrizione che non imponeva nessuna disciplina particolare del loro ruolo. “Quindi le segnalazioni, – prosegue l’avvocato, – erano fatte ad una categoria meno qualificata di come sia oggi”.

Con la riforma mutui segnalati solo a soggetti qualificati

Dopo la riforma, infatti, è sopravvenuto l’obbligo per i mediatori di iscriversi ad un apposito albo gestito dall’Oam (l’Organismo degli agenti e dei mediatori), un organo di vigilanza che garantisce molta più selezione e serietà alla professione. Questo dovrebbe garantire più trasparenza riguardo l’identità e la solidità degli enti erogatori, nell’ottica della maggior tutela del cliente.

“L’obbligo di iscrizione all’Oam ha molto nobilitato la professione, e ha dato una maggiore disciplina – afferma l’avvocato Cecchini.

Cosa cambia, quindi? “Con il possibile recepimento auspicato dalle associazioni di categoria immobiliari, la segnalazione dei mutui si può reintrodurre, ma questa volta presso un soggetto qualificato – risponde l’Avv. Cecchini. – Quindi un agente in attività finanziaria o un organismo di mediazinoe creditizia certificato. Ciò da un lato assicura trasparenza al cliente, dall’altro assicura la remunerazione dell’agente, in una forma che è ancora da stabilire”.

Segnalazione mutui a soggetti Oam: tutti i vantaggi

Quali i vantaggi della nuova situazione? “La decisione mostra sensibilità sia nei confronti degli agenti che dei mediatori creditizi: un segnale forte è stato lanciato contro il “mercato selvaggio” e a favore della disciplina e della gestione qualificata”.

In che termini verrà fatta la segnalazione del mutuo? “La segnalazione avviene di comune accordo con il cliente – risponde l’avvocato, –  e non deve essere legata al risultato: la remunerazione deve essere legata all’atto della comunicazione, non alla finalizzazione del finanziamento. Si tratta comunque di un aspetto conseguente che verrà disciplinato più avanti”.

Quale impatto avrà questa disciplina nei riguardi del mercato creditizio? “ Di certo si parla di un maggiore introito, di maggiore trasparenza e di un ampliamento delle possibilità di trasparenza per il cliente, – secondo l’avvocato. – Comunque la prassi esisteva già, e spesso a discapito del consumatore. Oggi il cliente sa di avere a disposizione soluzioni più articolate e qualificate. Meno spazio agli “abusivi”, più regolamentazione e controllo da parte dell’Oam, più valorizzazione al mestiere di mediatore creditizio: tutto questo certo avrà un impatto positivo”.

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Bonus fiscale 2019 per le tende da sole

Nel 2019 è possibile usufruire del bonus fiscale per le tende da sole. Vediamo i dettagli.

Come sottolineato dalla guida dell’Agenzia delle Entrate relativa alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico, per l’acquisto e la posa in opera di schermature solari è possibile usufruire di una detrazione fiscale al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018. Nel dettaglio, per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari. La detrazione è pari al 65% per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017 e al 50% per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica.

La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Si ricorda, inoltre, che l’installazione, la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento delle tende da sole – così come di una pergotenda, di una tenda a pergola e di una copertura leggera di arredo – rientrano nelle attività di edilizia libera.

Come descritto nel glossario di edilizia libera, le tende da sole sono un elemento che fa riferimento alla categoria di intervento “Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza”. Si ricorda che il glossario dell’edilizia libera è quello strumento, valido in tutta Italia, che elenca gli interventi di manutenzione degli appartamenti, anche sull’esterno dell’edificio e in giardino, che possono essere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al Comune.

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Agevolazione Imu e Tasi per comodato d’uso gratuito, le ultime novità

La legge di Bilancio 2019 aveva introdotto novità per le agevolazioni Imu e Tasi per le case in comodato d’uso gratuito. Ora il dl crescita interviene sugli esoneri dichiarativi.

Riduzione Imu comodato 2019

Secondo l’articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l’agevolazione Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest’ultimo, ma solo se sono presenti figli minori.

La norma che disciplina l’Imu prevede una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Il beneficio si estende anche alla Tasi considerando che la modalità di calcolo delle due imposte è la stessa.

Comodato d’uso Imu 2019

Per usufruire dell’agevolazione – come previsto dall’articolo 13 del dl 201/2011, è necessario rispettare determinate condizioni:

  • il contratto di comodato deve essere registrato;
  • il comodante oltre all’immobile adibito ad abitazione principale deve possedere un solo immobile in Italia;
  • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione Imu non si applica, però, sulle case classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale. 

La riduzione Imu, invece, si applica anche se il comodante oltre all’immobile concesso in comodato è in possesso di un altro immobile adibito ad abitazione principale nello stesso Comune (ad eccesione, ovviamente, delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Riduzione Imu canone concordato

Gli immobili locati hanno invece una riduzione del 25% della base Imu imponibile. Anche in questo caso è previsto l’obbligo di registrazione del contratto per usufruire dello sgravio fiscale. Per questo l’invio della dichiarazione Imu (contendo informazioni già note all’amministrazione) è un adempimento superabile.

Le agevolazioni Imu, nel caso di comodato e affitto a canone concordato valgono anche per la Tasi, così come anche le riduzioni e gli esoneri, e quindi anche gli obblighi dichiarativi, seguono la stessa via. 

Per quanto riguarda la comunicazione al Comune, i giudici tributari danno diverse interpretazioni. Mentre la Ctr di Palermo, sezione XIV, con la sentenza 2804 del 9 luglio 2018 ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire dei benefici senza di essa, in senso contrario è stata la pronuncia della Ctp di Reggio Emilia.

Ma tra le novità del decreto crescita, in materia di semplificazione fiscale, ce n’è anche una che riguarda gli esoneri Imu. A partire dal 1º gennaio 2020, infatti, verrà introdotto l’esonero dalla dichiarazione Imu per le case in comodato d’uso e le locazioni a canone concordato. 

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“La corsa all’oro degli affitti brevi: opportunità o miraggio?”

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

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Pacchetto semplificazioni, tutte le novità: da Imu e Tasi alla cedolare secca

 Vediamo quali sono le novità dalle nuove scadenze per la dichiarazione IMU e TASI, fino alla cedolare secca e passando per lo spesometro a scadenza annuale.

Nato per semplificare al minimo gli adempimenti burocratici dei contribuenti, il pacchetto semplificazioni contiene una trentina di articoli che riprendono i principi dello statuto dei contribuenti. Tra le proposte di natura prettamente economica troviamo

  • Spesometro a scadenza annuale
  • Slittamento dal 31 ottobre al 30 novembre delle dichiarazioni redditi e Irap
  • Obbligo di compensazione normativa per l’Agenzia delle Entrate: potrà introdurre nuovi adempimenti solo dopo aver eliminato i precedenti
  • Semplificazioni sui modelli per gli indici sintetici di affidabilità fiscale: non vanno replicati i dati già indicati nel modello dichiarativo
  • Sconti del 25% del costo per chi acquista prodotti per tre quarti costituiti da rifiuti riciclati
  • Rimborso dei tributi comunali a chi riapre botteghe chiuse in cittadine sotto i 20mila abitanti
  • Dal 2020 prima di far partire un accertamento il Fisco dovrà chiamare il contribuente a difendersi in contraddittorio
  • In caso di controllo formale sulle dichiarazioni dei redditi, l’amministrazione finanziaria non può chiedere ai contribuenti certificazioni e documenti che siano già disponibili nell’anagrafe tributaria (girati già da banche, farmacie o assicurazioni)
  • 15 giorni di tempo per l’emessione della fattura elettronica
  • Viene eliminata una delle quattro comunicazioni periodiche sulle liquidazioni Iva: della del IV trimestre potrà essere assorbita in quella complessiva di fine anno
  • Le imprese in regola con il pagamento delle tasse avranno un canale preferenziale per la concessione di autorizzazioni e concessioni

Dichiarazione IMU e TASI, una nuova scadenza

La dichiarazione IMU e TASI deve essere presentata entro il 30 giugno successivo all’anno in cui una variazione nel possesso degli immobili abbia comportato delle agevolazioni delle imposte sulla casa. Con il nuovo provvedimento la nuova scadenza per le dichiarazioni IMU e TASI è il 31 dicembre.

Proroga cedolare secca, le novità

Una novità importante del pacchetto semplificazioni riguarda anche la soppressione dell’obbligo di comunicare l’intenzione di usufruire della proroga della cedolare secca. Ad oggi la proroga del regime agevolato della cedolare secca deve essere comunicato obbligatoriamente dal padrone di casa. Anche se la tardiva comunicazione della proroga non comporta una decadenza dal regime, è prevista una sanzione fissa pari a 50 euro, per ritardi superiori a 30 giorni, o 100 euro, per ritardi superiori ai 30 giorni.

Tasse su affitti non riscossi

Dal 2020 in poi i proprietari di casa con inquilini morosi non dovranno più aspettare la convalida di sfratto per evitare le tasse sugli affitti non riscossi, sarà sufficiente l’intimidazione. Un’altra novità che riguarda il mercato immobiliare è l’eliminazione dal 2022 della TASI per le imprese di costruzione che non sono riuscite a vendere o affittare.

Iva su assorbenti femminili, nulla di fatto

Nulla di fatto per la riduzione al 5% dell’Iva sugli assorbenti femminili, ora al 22%. Secondo la maggioranza, infatti, che ha riportato i conti della Ragioneria di Stato, il costo sarebbe di 212 milioni per portare l’Iva dal 22% al 10% e di oltre 300 milioni per portarla al 5%.

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Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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Vuoi ristrutturare casa? Ecco cinque cose da chiarire se vuoi usufruire del bonus fiscale

Chi vuol mettere a nuovo la propria casa anche per quest’anno potrà usufruire della detrazione fiscale del 50% per il cosiddetto “bonus edilizia”. Analizziamo insieme 5 nodi salienti per chi sogna di ristrutturare la propria casa e accedere ai bonus fiscali.

1. Tra i beneficiari anche conviventi e titolari di compromesso di acquisto

Oltre ai titolari di diritti reali sull’immobile e locatari/affittuari, possono accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni anche il convivente more uxorio, seppure non abbia un contratto di comodato né diritti di proprietà sull’immobile, le persone anche dello stesso sesso vincolate da unione civile ai sensi della legge 76/2016 e l’acquirente dell’abitazione che abbia firmato il solo compromesso purché questo sia stato registrato e contenga l’immissione in possesso dell’abitazione.

2. Bonus ristrutturazioni per singole abitazioni solo in caso di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia

L’accesso alle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione eseguiti sulle singole unità immobiliari è permesso solo se il complesso delle opere rientra tra quelle classificate come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ai sensi del DPR 380/2001.

Attenzione: la norma non fa riferimento alla modalità di presentazione della pratica in Comune, che può variare per disposizione normativa regionale, ma alla classificazione delle opere.

L’agevolazione spetta per massimo il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 1 gennaio 2018, per dieci anni in rate annuali di pari importo fino alla capienza dell’imposta annuale e sino a un massimo di spesa di 96.000 euro annui per abitazione, pertinenze incluse. Nella guida fiscale è ben chiarito che si intendono per pertinenze tutte le parti, anche se al catasto individuate come unità immobiliari a sé, che costituiscono parte dell’abitazione e che le spese dei lavori su queste pertinenze concorrono al raggiungimento della quota massima ammissibile per l’abitazione.

3. Sisma-bonus per risanamento strutturale

Chi esegue opere strutturali di messa in sicurezza statica degli edifici nelle zone classificate ad alta e media sismicità (classi 1 e 2) ma anche a media sismicità (classe 3) accessibile in caso di opere che riguardano l’intero edificio o complesso di edifici strutturalmente collegati. A differenza del passato il bonus è concesso per tutte le abitazioni, anche secondarie, nonché sugli edifici destinati ad attività produttive ed è stato prorogato direttamente sino al 2021 per agevolare i lavori anche più complessi. Per il sisma-bonus la percentuale minima di agevolazione è del 50%, ma può arrivare all’85% per i condomini, delle spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per opere però che siano state autorizzata dal 1 gennaio 2017 ed è spalmabile in soli 5 anni con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro annui per ciascuna abitazione. Per le opere cosiddette antisismiche autorizzate tra il 4 agosto 2013 ed il 31 dicembre 2016 la detrazione è fissa al 65% ma deve essere fruita in dieci anni.

4. Bonus mobili ed elettrodomestici A+: valgono anche per le spese di trasporto

È consentito accedere al bonus solo per acquisti di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe A+ (per i forni A) purché sia già stato effettuato l’inizio lavori di opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Sono detraibili anche le spese di trasporto e di montaggio ed è possibile pagare con carta di credito o bancomat oltre che bonifico ma in ogni caso il beneficio fiscale resta a vantaggio dell’acquirente degli oggetti senza possibilità di trasferimento neppure in caso di vendita dell’immobile.

Sono agevolabili il 50% delle spese sostenute per gli acquisti di mobili e grandi elettrodomestici effettuati dal 1 gennaio 2016 al 31dicembre 2017, fino ad un tetto massimo di spesa di 10.000 euro per l’intero arco temporale dell’agevolazione, per interventi di ristrutturazione iniziati dal 1 gennaio 2016. Attenzione però che deve essere stato presentato l’inizio lavori in Comune in data antecedente al pagamento dei beni e che non sono ammissibili le spese di trasloco o stoccaggio dei mobili durante l’esecuzione dei lavori edilizi sull’abitazione.

5. Iva agevolata al 10% per i lavori di recupero edilizio

Senza limiti di scadenza l’Iva agevolata al 10% per i lavori di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo purché sia in essere un contratto di appalto e per i beni finiti come porte, infissi esterni, sanitari e caldaie anche se l’acquisto è stato fatto direttamente dal committente. In caso di manutenzione ordinaria e straordinaria l’Iva resta al 22% per i beni significativi inclusi nel capitolato di appalto, come rubinetteria e sanitari, il cui costo ecceda la differenza tra costo complessivo dell’appalto e il costo di acquisto di tali beni.

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Cessione immobile, quando non c’è tassazione della plusvalenza

Con la sentenza numero 171 del 2019, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha affrontato il tema della tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile.

Nel dettaglio, con la sentenza numero 171 del 2019, la sezione sedicesima della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che nella cessione di un immobile posseduto da meno di 5 anni con riserva di proprietà, qualora il pagamento dell’ultima rata e quindi il trasferimento della proprietà avvengano dopo il quinquennio, non si realizzano plusvalenze tassabili.

Ma vediamo la vicenda. Il caso in esame riguarda un accertamento ai sensi dell’articolo 67 del decreto del presidente della Repubblica numero 917 del 1986 da parte delle Entrate di Roma Tre relativo a un reddito diverso, non dichiarato, in misura pari alla plusvalenza realizzata dalla vendita di due immobili in comproprietà tra i due coniugi.

Opponendo l’accertamento, i ricorrenti hanno evidenziato che gli immobili erano stati ceduti con un atto in cui era stato previsto un riservato dominio con pagamento dell’ultima rata oltre i 5 anni dall’acquisto degli stessi immobili, per cui non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.

Dopo aver rilevato che si trattava di una vendita con riservato dominio e che l’effetto traslativo della proprietà era differito al pagamento dell’ultima rata successiva al quinquennio di possesso, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso. L’ufficio finanziario ha quindi proposto appello avverso la sentenza dei giudici provinciali chiedendone la riforma.

La Commissione regionale capitolina ha confermato la sentenza dei giudici provinciali, osservando: “Nel caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà si trasferisce al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo”.

Nella risoluzione numero 28/E del 30 gennaio 2009 e nella risposta a interpello n. 904-16/2012 dell’8 maggio 2012, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in caso di vendita con riservato dominio, l’effetto traslativo della proprietà non si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, individuando il momento di decorrenza dei 5 anni richiesti dall’articolo 67, comma 1, lett. b), del Testo unico delle imposte sui redditi, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell’atto di compravendita.

La Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria e ha deciso per la compensazione delle spese di lite.

Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese relative all’affitto di casa.

Detrazione affitto 730/2019 cosa presentare

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.

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Agevolazioni prima casa e residenza anagrafica, cosa dice la Cassazione

Per godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa è necessario trasferire la propria residenza anagrafica entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.

Con l’ordinanza n. 10072/2019, la Cassazione ha precisato che per usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente deve dimostrare, in base ai dati anagrafici, di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Ma vediamo la vicenda. L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso avverso la sentenza della Ctr, la quale aveva stabilito l’annullamento di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, emesso per la revoca dei benefici concessi per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, avendo il contribuente trasferito la propria residenza oltre il termine di 18 mesi.

Secondo i giudici di appello, la dimostrazione dello spostamento della residenza non deve essere limitata alla certificazione del Comune, “ma è riscontrabile oggettivamente e dai comportamenti concludenti del contribuente” attraverso la produzione, ad esempio, del pagamento della Tarsu o dell’istanza per il cambio di residenza. Ma i giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria e cassato con rinvio la sentenza impugnata.

In materia di agevolazioni prima casa, per l’Amministrazione finanziaria bisogna attribuire rilievo solo alle risultanze anagrafiche e non, come dichiarato dai giudici di merito, a generici elementi comprovanti il trasferimento di fatto nel Comune in cui è sito l’immobile. Tale principio è stato avallato dai giudici di Piazza Cavour. Questi ultimi hanno richiamato un principio già espresso in materia, secondo cui i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa “spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.”

Il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve dunque intendersi riferito al “dato anagrafico” e non al dato “meramente fattuale” sostitutivo della certificazione anagrafica, a nulla rilevando il sostenimento di spese (ad esempio spese condominiali e utenze) che comprovino la destinazione dell’immobile. E in merito alla determinazione della residenza, i giudici di legittimità tengono conto dell’unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell’iscrizione anagrafica, stabilendo che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

In questo caso specifico, il contribuente non è stato in grado di provare che il mancato perfezionamento della procedura di iscrizione anagrafica nel Comune dove era sito l’immobile acquistato non fosse ad egli stesso addebitabile, non costituendo il pagamento della Tarsu una circostanza sufficiente a comprovare l’effettivo cambio di residenza, idoneo a superare il dato anagrafico.

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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Decreto crescita: misure per edilizia, mutui e Imu

Il decreto crescita uscito dal Consiglio dei Ministri contiene importanti misure che riguardano l’edilizia, i mutui e l’Imu. Vediamo quali sono

  • Riduzione Imu capannoni industriali – Aumenta la deducibilità dell’Imu sui capannoni che passa dal 40 al 50% nel 2019 e fino al 60% nel 2020
  • Fondo prima casa Consap 2019 – Arrivano nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Si tratterà di 100 milioni di euro, risorse dimezzate rispetto ai 200 milioni iniziali, ma che consentiranno allo strumento che ha esaurito le risorse a febbraio di tornare attivo.
  • bonus edilizia 2019 –  Le imprese di costruzione o di ristrutturazione che acquistano ed, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Semplificazione edilizia 2019 – I limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968 saranno validi solo nelle zone omogenee c, ovvero quelle destinati a nuovi complessi insediativi.
  • Efficientamento energetico comuni – Per l’anno in corso saranno erogati ai Comuni 500 milioni di euro per interventi di efficientamento energetico e sviluppo territoriale sostenibile
  • Rottamazione cartelle Imu e Tasi –  Arriva il condono per le tasse locali, come Imu, Tasi e multe auto. I Comuni potranno attivarlo per consentire ai cittadini di rottamare le ingiunzioni di pagamento delle amministrazioni locali
  • decreto crescita sismabonus ed ecobonus – Novità anche per sismabonus ed ecobonus. La detrazione potrà essere goduta dal contribuente come sconto diretto sulla spesa sostenuta. Lo sconto verrà recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta nell’arco di cinque anni

Adesso ciò che resta da vedere è quante di queste norme verranno modificate nei prossimi giorni, visto che il decreto è stato approvato dal Consiglio dei ministri “con riserva”.

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Indennità contratto di locazione, qual è il trattamento fiscale?

Con la risposta 16/2019, seguita a un interpello, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che l’indennità corrisposta una tantum, in base a uno specifico accordo, dal locatario al locatore per la rinuncia all’aumento del canone è esclusa dall’ambito di applicazione dell’Iva per mancanza del presupposto oggettivo, di conseguenza essa è assoggettata all’imposta di registro con aliquota del 3%. Inoltre, in quanto componente negativo di reddito, è fiscalmente deducibile ai fini Ires e Irap nel periodo d’imposta in cui sorge l’obbligazione al pagamento. L’eventuale cessione del contratto non è esente Iva.

La risposta 16/2019 – “Trattamento fiscale Indennizzo contratto di locazione ai fini Iva-Registro e Ires” – riguarda il caso relativo al trattamento fiscale (in ambito Iva, imposta di registro, Ires e Irap) di una somma una tantum (avente natura di indennizzo) che, nell’ambito di un rapporto di locazione tra due società, il locatore riceve dal locatario in considerazione della riduzione del canone accettata dal primo (rispetto a quanto da lui proposto) al momento della sottoscrizione di un nuovo contratto a seguito della disdetta di uno precedente tra le stesse parti.

Rivolgendosi all’Amministrazione, la società istante (locataria) chiede anche se, qualora cedesse il contratto di locazione in cambio di un corrispettivo, la cessione deve essere assoggettata a Iva secondo il regime applicabile al contratto di locazione (esenzione ovvero imponibilità previa opzione del locatore) e se l’imposta di registro vada applicata nella misura fissa di 67 euro.

Nel fornire la sua risposta, l’Amministrazione ha precisato che la somma una tantum trova la sua fonte in una scrittura privata espressamente qualificata dalle parti come “scrittura indennitaria”, separata dal contratto di locazione; essa dà origine a un’obbligazione autonoma, non strettamente riconducibile al rapporto di locazione e trova la sua giustificazione causale nel “sacrificio” a cui la società locatrice è andata incontro per aver accettato una rilevante riduzione del canone inizialmente proposto. E’ poi previsto, conseguentemente, che la somma non sia ripetibile anche in caso di cessazione anticipata del contratto. Essa, in conclusione, non può essere qualificata come canone di locazione, avendo le caratteristiche di un vero e proprio “indennizzo”.

Di conseguenza, l’indennità è esclusa dall’ambito di applicazione dell’Iva per mancanza del presupposto oggettivo: è del tutto assente, infatti, un nesso diretto e immediato tra la locazione dell’immobile e la corresponsione della somma a titolo di indennizzo. L’esclusione della somma dal campo di applicazione dell’Iva comporta il suo assoggettamento all’imposta di registro con aliquota del 3%.

L’Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che dal punto di vista contabile, il pagamento della somma, collegato a un’obbligazione autonoma con funzione indennitaria, rappresenta, per la società locatrice, un debito/passività di natura determinata ed esistenza certa, in quanto è rappresentato da un’obbligazione a pagare un ammontare fisso a una data stabilita. Dal punto di vista fiscale, quindi, il componente negativo di reddito rappresentato dall’indennizzo deve essere considerato fiscalmente deducibile, ai fini Ires e Irap, nel periodo d’imposta in cui sorge l’obbligazione al pagamento, trattandosi di un’obbligazione “istantanea” e non “di durata”

Per quanto riguarda l’eventuale cessione del contratto di locazione da parte del locatario, a fronte di un corrispettivo specifico, l’Agenzia ha osservato che, in linea generale, essa rileva ai fini Iva poiché, secondo quanto previsto dal Dpr 633/1972, costituiscono prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo, le cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto. In merito al caso in esame, anche alla luce del costante orientamento della Corte di giustizia Ue, l’eventuale cessione del contratto, che non costituisce, per sua natura, attività di locazione, non ricade nell’ambito di applicazione della disposizione di esenzione dall’Iva prevista dall’articolo 10, comma 1, n. 8), Dpr 633/1972.

La giurisprudenza europea, infatti, ha evidenziato la non uniformità della disciplina applicabile alle cessioni di contratto e della disciplina applicabile alle prestazioni poste in essere in dipendenza del contratto ceduto. In altri termini, a prescindere dalla disciplina applicabile a tali prestazioni, le cessioni di contratto, rese verso corrispettivo, sono operazioni imponibili Iva con applicazione dell’aliquota ordinaria. In conclusione, l’Agenzia ha affermato che, in virtù del principio di alternatività tra l’Iva e l’imposta di registro, la cessione sarà soggetta a imposta di registro in misura fissa.

Partita Iva agevolata: come fare per non perdere le detrazioni casa tasse

Chi aderisce al regime di Iva agevolata ha senz’altro un vantaggio in termini fiscali. Ma a tutto c’è un prezzo: le detrazioni Irpef non sono più possibili. Di conseguenza detrarre gli interessi del mutuo o le spese di ristrutturazione previste dai bonus governativi non è più fattibile. Vediamo però quando si può continuare a detrarre.

Il nuovo regime forfettario, entrato in vigore dal primo gennaio 2019, prevede che i professionisti che percepiscano un reddito inferiore ai 65 mila euro possano godere di una imposta agevolata (flat tax) del 15% su un imponibile a cui viene detratto, in maniera forfettaria, un 20% (escludendo quindi, come avviene per il regime ordinario, la possibilità di detrarre le spese di impresa). Per le attività appena costituite, l’imposta sostitutiva scende al 5% per i primi anni.
Regime forfettario, addio alle detrazioni?

L’agevolazione, fa notare uno studio di Mutui.it, è sì vantaggiosa, ma comporta la perdita della possibilità di effettuare le detrazioni di cui normalmente si potrebbe godere con l’aliquota Irpef ordinaria. Tra queste figurano, naturalmente, anche gli interessi passivi del mutuo (detraibili dall’irpef nella misura del 19% per un tetto massimo di 4 mila euro) e per le ristrutturazioni edilizie, previste dai vari bonus governativi. Addio quindi alla detrazione del 50% del bonus ristrutturazioni o del 65% del bonus per la riqualificazione energetica.

La situazione che si delinea, in realtà, è la medesima che si verificava anche prima dell’introduzione della flat tax: già con l’introduzione iniziale del regime forfettario spariva la possibilità di detrarre le spese Irpef. Nel momento in cui, infatti, si aderisce ad una tassazione sostitutiva dell’Irpef, la detrazione dalla normale imposta per le persone fisiche non può più essere effettuata, per il semplice fatto che l’Irpef, per chi sia sottoposto al regime forfettario, è pari a zero.
Partita Iva agevolata, quando si possono detrarre le spese?

Ma ci sono dei casi in cui si possano comunque detrarre le spese pur in presenza di regime forfettario? Sì, e vediamo quali.

Partita Iva e lavoro dipendente: Chi, oltre alla partita Iva, destinata magari ad una seconda attività, abbia anche maturato un reddito da lavoro dipendente, può effettuare le detrazioni da quest’ultimo, soggetto a normale tassazione irpef.
Partita Iva e casa di proprietà affittata: se il titolare di partita Iva affitta una casa di proprietà, il reddito derivante concorre all’Irpef, creando i presupposti per una detrazione. Diversamente se si tratta di un affitto con cedolare secca, che a sua volta è una imposta sostitutiva.
Partita Iva con redditi diversi o di natura finanziaria: se il titolare di partita Iva agevolata effettua prestazioni occasionali, con ritenuta d’acconto o cessione di diritto d’autore, in questo caso il reddito concorre all’Irpef, e rende possibili le detrazioni.

Ma se non si verifica nessuno di questi casi? Commenta Luca Debernardi, fiscalista e socio fondatore Debernardi & Associati: “Coloro i quali intendono aderire al nuovo regime forfettario senza un ulteriore reddito assoggettabile ad IRPEF, oltre al reddito d’impresa o di lavoro autonomo, possono detrarre dal reddito imponibile unicamente le spese che vanno sotto la voce contributi previdenziali, versati a norma di legge. Quindi, per poter dedurre dal reddito complessivo ai fini IRPEF gli oneri previsti dall’art.10 del TUIR (salvo i contributi previdenziali) e per poter fruire delle detrazioni dall’IRPEF lorda secondo gli articoli 12,15, 16 e 16 bis del TUIR, il contribuente deve obbligatoriamente possedere redditi ulteriori rispetto a quelli d’impresa o di lavoro autonomo tassati al quindici per cento. Si tratta di redditi fondiari, di capitale e redditi diversi: senza queste voci il soggetto non potrà avvalersi di tutte le detrazioni legate ai carichi di famiglia, oneri, interventi per recupero edilizio, riqualificazione energetica, bonus mobili e bonus verde”.

DETRAZIONI MUTUO, ESISTONO ANCORA?

Detrazioni mutuo 2019: ci saranno ancora?

Dopo un periodo di dubbio sui possibili tagli alle detrazioni fiscali per l’anno appena cominciato, sono state confermate le detrazioni sui mutui anche per il 2019. Vediamo cosa prevede la manovra di bilancio in merito.

La manovra 2019, pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 31 dicembre  (legge n. 145/2018), ha confermato la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa ovvero quello stipulato per l‘acquisto dell’abitazione principale in cui è posta la propria residenza e/o quella dei propri familiari più prossimi. Il tetto massimo di spesa detraibile è di 4 mila euro, per un massimo, quindi, di 760 euro annui scalabili dall’Irpef. La misura, rinnovata anche per il 2019, figura nell’articolo 15 del Testo Unico delle imposte sui redditi.

I requisiti per detrarre gli interessi passivi del mutuo nel 2019

Quali sono i requisiti per la detrazione? Per poter detrarre gli interessi passivi occorre che il mutuatario sia titolare sia dell’immobile acquistato (o almeno di una sua quota) che del mutuo stipulato per acquistarlo. L’immobile, come detto, deve essere “prima casa”, quindi abitazione principale per sé o per i propri familiari (in particolare coniugi, figli, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado). La detrazione quindi vale anche per chi acquisti con mutuo la casa per un proprio familiare.

Prorogate le detrazioni 2019 per le ristrutturazioni

Prorogate anche per il 2019 le detrazioni per i finanziamenti finalizzati alla ristrutturazione o agli interventi in genere sulla casa, finanziabili a loro volta con mutui. In particolare sono ancora validi il bonus ristrutturazione (il 50% dei detrazione fino ad un massimo di 96 mila euro), il bonus per gli interventi di efficientamento energetico (il 65% di detrazione), il bonus mobili (il 50% fino a 10 mila euro), il bonus green (36% fino a 5 mila euro). Tali bonus vengono applicati in caso gli interventi interessino la “prima casa”. Tutte queste detrazioni sono cumulabili con la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

BONUS RISTRUTTURAZIONI

Bonus ristrutturazioni, giardini ed ecobonus: confermate le detrazioni casa 2019

Confermate per il 2019 le detrazioni sulla casacon la possibilità di detrarre il 50% sulle ristrutturazioni e il 36% per terrazzi e giardini. Ecco tutte le misure prorogate.

Il bonus ristrutturazioni, il bonus mobili e l’ecobonus sono state confermate per coloro che decidono di intervenire sull’ammodernamento della propria casa, costituendo un incentivo importante che, anche in passato, ha molto aiutato le famiglie a ridurre le spese dei lavori. Per poterne usufruire, occorre presentare il “bonifico parlante”, con l’apposita dicitura per le detrazioni.

Ecobonus 2019, come funziona

Con l’Ecobonus, anche nel 2019 sarà possibile detrarre dall’Irpef fino al 65% dei costi sostenuti per gli interventi di efficientamento energetico in casa. Tra le opere soggette a detrazioni, l’installazione di pannelli solari, le caldaie di condensazione in classe A e gli altri interventi che migliorano l’efficienza energetica dell’abitazione. Il massimo della spesa su cui calcolare la detrazione è di 100 mila euro; la detrazione sarà spalmata in rate da dieci anni in ogni dichiarazione dei redditi.

Bonus ristrutturazioni, detrazione casa al 50%

Anche per il 2019 vale il bonus ristrutturazione. Questo incentivo consentirà come negli anni passati la detrazione del 50% delle spese fino ad un massimo di 96 mila euro, sostenute per ristrutturazioni edilizie. Tra gli interventi ammessi, ristrutturazioni, riparazioni, ripristino di immobile danneggiato, rimozione di barriere architettoniche con installazione di rampe o ascensori. Il bonus è cumulabile con l’Ecobonus, se insieme alla ristrutturazione sono effettuati anche lavori di efficientamento energetico.  Anche in questo caso lo sconto è suddiviso in dieci rate detraibili una all’anno in dichiarazione dei redditi.

Le detrazioni fiscali riguardano non solo i lavori ma anche le spese di progettazione, prestazioni professionali, acquisto materiali e oneri vari. Possono essere richieste non solo dai proprietari ma da tutti i soggetti che sostengono le spese e che abitino la cassa ad esempio a titolo di locatari o in comodato d’uso.

Bonus mobili, detrazioni Irpef per elettrodomestici classe A+

All’acquisto di elettrodomestici ad elevato risparmio energetico, almeno in classe A+, si applica il bonus mobili, che consente la detrazione al 50% delle spese fino ad un massimo di 10 mila euro. La detrazione anche in questo caso è spalmata su dieci anni. Ovviamente il bonus mobili si applica anche all’acquisto di mobilio nuovo, con le stesse condizioni. Il bonus mobili si applica solo in caso l’immobile a cui sia destinato il mobilio sia anche oggetto di ristrutturazione.

Bonus verde, anche nel 2019 detrazioni per i giardini

Tra le detrazioni casa 2019, rinnovato anche il bonus verde: la detrazione è del 36% per il rifacimento delle aree verdi della propria casa o condominio per una spesa massima di 5 mila euro. Anche in questo caso i beneficiari sono coloro che possiedono o abitano l’immobile e sostengono le spese, e potranno rateizzare la detrazione in dieci anni.

DETRAZIONI FISCALI

Le detrazioni per ristrutturazione e risparmio energetico sono cumulabili?

L’ultima legge di Bilancio ha esteso anche per il 2018 le detrazioni per gli interventi di risparmio energetico e di ristrutturazione edilizia. Ma i due bonus sono cumulabili? A rispondere a questa domanda sono gli esperti di FiscoOggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate.

La detrazione Irpef relativa alle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio non è cumulabile con quella spettante per gli interventi di riqualificazione energetica. Nell’ipotesi in cui i lavori eseguiti rientrino nel perimetro applicativo di entrambe le agevolazioni, è possibile beneficiare, per le stesse spese, soltanto di uno dei due bonus, effettuando tutti gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuno di essi (circolare n. 36/E del 31 maggio 2007, paragrafo 8, e risoluzione n. 152/E del 5 luglio 2007).

RISPARMIO ENERGETICO

Risparmio energetico, le detrazioni fiscali 2019 per pannelli e termovalvole

Gli interventi di efficientamento energetico quali installazione di pannelli solari e termovalvole possono godere di agevolazioni fiscali. Vediamo quali e quando detrarre le spese

I lavori di installazione di sistemi di contabilizzazione del calore o di pannelli solari rientrano nella casistica per le detrazioni al 65% con ecobonus al 50% con bonus ristrutturazioni.

Pannelli solari: detrazione e documentazione Enea

In particolare, se si installano pannelli solari per produrre acqua calda è possibile usufruire della detrazione del 65% dell’Irpef grazie all’ecobonus, con un limite massimo detraibile di 60 mila euro. Tale agevolazione si applica alle case, ma anche ad aziende, strutture sanitarie e sportive.

Lo stesso intervento potrebbe rientrare anche tra quelli ammessi al bonus ristrutturazioni, che consente di detrarre il 50% delle spese fino a 96 mila euro per unità immobiliare. Tuttavia, conviene utilizzare in questo caso l’ecobonus, che oltre alla maggiore percentuale di detrazione garantisce anche una maggiore spesa possibile (i 96 mila euro di tetto massimo per le ristrutturazioni si riferiscono infatti alla totalità degli interventi di ristrutturazione).

Per quanto riguarda la documentazione da sottoporre ad Enea, se si sfrutta l’ecobonus si deve utilizzare la “Scheda descrittiva dell’intervento” disponibile sul sito e relativa all’anno di realizzazione.

Da novembre 2018, se l’intervento comporta anche maggiore efficienza energetica con utilizzo delle fonti rinnovabili, ad esempio l’installazione di collettori solari (solare termico), occorre documentare l’intervento con l’indicazione della tipologia di collettore installato e di impianto sostituito.

Termovalvole: detrazioni e documentazione Enea

Anche l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore può rientrare  tra i lavori detraibili al 65% se è effettuata insieme alla sostituzione  degli impianti. Senza sostituzione, invece, si può comunque usufruire della detrazione al 50% del bonus ristrutturazione.

Quanto alla documentazione necessaria, come per i pannelli, occorre inviare la “Scheda descrittiva dell’intervento”. Per accedere al bonus ristrutturazione, invece, occorre documentare i dati su potenza utile dell’impianto di riscaldamento centralizzato; numero di unità immobiliari servite; numero di contatori di calore e numero di ripartitori. 

Bovolone terreno con progetto approvato

BOVOLONE, SERVIZIO IMPRESE, in zona centrale del paese,  si cede terreno con progetto approvato per la costruzione di un condominio, con villetta indipendente dalla costruzione. Parcheggi e autorimesse interrate servite da ampio scivolo. Informazioni previo appuntamento in ufficio al 3314824983, Sig. Franco Fiorenzato.

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