Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Se si rende necessario il recupero dei canoni di locazione e si procede con un decreto ingiuntivo, bisogna fare attenzione al giudice competente. A chi rivolgersi? Al giudice di pace o al tribunale ordinario?

Si ricorda, infatti, che per importi di basso valore bisogna rivolgersi al giudice di pace, mentre le procedure in materia di affitto e locazione devono essere incardinate dinanzi al tribunale ordinario, sezione lavoro. Cosa fare dunque?

La Cassazione, con l’ordinanza 20554/19 del 30 luglio 2019, ha stabilito qual è il giudice competente per il recupero dei canoni di locazione.

Per il mancato pagamento del canone di affitto di importo inferiore a 5.000 euro, che non preveda la richiesta di sfratto, c’è un doppio orientamento: un orientamento minoritario ritiene che la competenza spetti al giudice di pace; un orientamento maggioritario assegna tale competenza al tribunale in composizione monocratica che dovrà rispettare il rito del lavoro.

Ne consegue, dunque, che le cause aventi ad oggetto l’inadempimento dell’inquilino dell’obbligo di pagare il canone locativo sono rimesse sempre alla competenza del tribunale, a prescindere dal valore dei canoni dovuti. Il giudice di pace è competente solo per le cause relative a beni mobili fino a 5.000 euro, la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita al tribunale.

Come funziona la revoca del contratto di comodato d’uso gratuito?

Il comodato d’uso , così lo definisce l’art. 1803 c.c., è un contratto essenzialmente gratuito col quale una parte, il comodante, concede all’altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile, classico è l’esempio del comodato d’uso di una casa. Ma com’è possibile la revoca del contratto di comodato d’uso di un immobile? A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Durata massima contratto comodato gratuito

Il legislatore non prevede alcuna forma obbligata per il comodato di beni immobili. La forma scritta è quella consigliabile perché tutela entrambe le parti rispetto allo svolgimento del rapporto contrattuale (si veda sull’argomento: D. Minussi, La forma del comodato, Il contratto di comodato gratuito dev’essere registrato?)

Svolte queste doverose premesse, entriamo nel merito della questione. Prima valutazione che bisogna fare è la durata del contratto di comodato. Esso, come si è inteso leggendo il disposto dell’art. 1803 c.c., può essere stipulato:

a) per un tempo determinato;

b) senza determinazione di durata.

L’elemento temporale incide in modo sostanziale sulla facoltà del proprietario del bene di poter revocare il contratto e di conseguenza ottenere indietro l’immobile.

Revoca del comodato a tempo determinato e restituzione del bene

Recita l’art. 1809 c.c., rubricato per l’appunto Restituzione: “Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata”.

Di norma, quindi, nei contratti di comodato con previsione di un termine finale la restituzione deve avvenire a tale scadenza e può essere domandata prima solamente se vi sono giustificate ragioni di chiederlo indietro.

Revoca del comodato a tempo indeterminato e restituzione del bene

Nel caso di comodato senza determinazione di durata, invece, a mente del successivo art. 1810 c.c. il comodatario è tenuto a restituire la cosa che ha in uso non appena il comodante la richiede. Se il termine pur non previsto nel contratto sia desumibile dall’uso (es. concessione della casa in comodato fintanto che non termina la costruzione di quella acquistata e simili), si applicano le norme dettate per i contratti di comodato con determinazione (in questo caso implicita) di durata. È bene che la comunicazione di revoca avvenga in forma scritta e documentabile (raccomandata a.r. o a mano) in modo tale da poter dimostrare la richiesta di restituzione nel caso di controversie in merito.

Comodato d’uso gratuito immobile e mancata restituzione

Ipotizzando che sia tutto lineare, ovvero che sia stato concesso un bene in comodato con o senza determinazione di durata è indifferente e che alla scadenza ovvero alla revoca legittima non sia seguita la restituzione del bene.

Al riguardo, in tante occasioni, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che una volta scaduto ovvero revocato il comodato, l’occupazione dell’immobile oltre termine diviene occupazione senza titolo.

Da ciò ne consegue che ai proprietari del bene spetta il risarcimento del danno consistente nella perdita di disponibilità del bene e quindi nella impossibilità di conseguire l’utilità generalmente ricavabile dagli immobili in considerazione della natura normalmente fruttifera di essi.

Dato questo contesto, come quantificare il danno? Questione di non poco conto, visto che il comodato è essenzialmente gratuito.

Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che: il danno subito dal proprietario si può dunque ritenere in re ipsa, discendendo automaticamente dall’indisponibilità del bene, cioè non c’è bisogno di dimostrazione dell’esistenza del danno, bastando dimostrare la mancata riconsegna;

In conseguenza di ciò, è stato detto che il risarcimento può essere parametrato al così detto danno figurativo pari al valore locativo dell’immobile e quindi alla perdita corrispondente a tutto il periodo di ritardo nella riconsegna (cfr. Cass., sez. III, 8.5.2006, n. 10498; Cass., sez. III, 18.1.2006, n. 827; Cass., sez. II, 7.6.2001, n. 7692).

Come dire: se il valore locatizio è 10 e l’immobile è stato riconsegnato 12 mesi dopo la data dovuta, il proprietario avrà diritto ad un risarcimento pari a 12.

Mutui fissi e variabili, le previsioni per i tassi Euribor ed Eurirs dopo la Bce

Dopo le parole rassicuranti di Mario Draghi riguardo alla politica monetaria della Banca Centrale Europea, vediamo quali previsioni si possono fare per i tassi sui mutui Eurirs ed Euribor.

Tassi Bce bassi fino al 2020

I tassi Bce sono stati mantenuti invariati allo 0% e il governatore Mario Draghi ha assicurato che resteranno bassi almeno fino alla metà del 2020 e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto stabilmente un valore prossimo al 2%. Linea che sarà probabilmente mantenuta anche dalla prossima presidente Bce Christine Lagarde e che è giustificata dalla crescita economica dell’Eurozona, rivelatasi più debole del previsto.

Tasso Euribor, nuovi minimi

In questo panorama, anche i tassi sui quali vengono parametrati i mutui fissi e variabili hanno conosciuto nuovi minimi storici. L’Euribor 3 mesi, si legge sul sito Cercamutuo.com, nel mese di luglio ha registrato quota -0,37, mentre il tasso a un mese, dopo una stabilità a -0,37 che durava dal 7 luglio 2016, è sceso a -0,40. L’Euribor 6 mesi è anche sceso raggiungendo quota -0,36.

Tasso Eurirs ai minimi 2019

Per quanto riguarda le scadenze del tasso Eurirs, su cui si basano i mutui a tasso fisso, hanno recentemente toccato il minimo livello del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo toccando -0,31. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano sotto la quota 0,70. Resta pertanto un ottimo momento per stipulare un mutuo a tasso fisso.

Tasso fisso o variabile? le previsioni

Cosa scegliere, quindi, tra mutuo a tasso fisso e variabile? Secondo MutuiOnline, la prospettiva di tassi Bce bassi ancora per lungo tempo e di una possibile nuova iniezione di liquidità legata anche ad un possibile nuovo Qe fa pensare che i tassi variabili potrebbero rivelarsi una buona scelta ancora per diversi anni, specialmente per i mutui non troppo lunghi (entro i dieci anni). In ogni caso, visto lo scenario, si può credere che l’inversione di tendenza dell’Euribor durerà a lungo, come anche la ripresa della corsa dei tassi.

Chi voglia stipulare un mutuo a tasso fisso, a questo punto, non può essere sicuro di spuntare il tasso migliore in assoluto  visto che i movimenti al ribasso sembrano non arrestarsi. Tuttavia sulle durate lunghe la scelta di un mutuo a tasso fisso rappresenta una buona decisione a tutela di un probabile aumento nel lungo periodo.

Affittare casa agli studenti, quale contratto conviene stipulare?

Affittare casa a studenti (anche stranieri), a giudicare dal giro d’affari che muove da Roma a Milano, passando per Torino, conviene. Ma vediamo qual è il contratto più indicato.

E proprio questo, con l’anno accademico prossimo a iniziare tra settembre e ottobre, è il momento in cui gli studenti fuori sede iniziano a cercare una casa nelle principali città universitarie. Per chi ha un appartamento sfitto, quindi, potrebbe essere un’opzione interessante affittare casa a studenti. Ma come?

La legge, per questo caso specifico, prevede una tipologia contrattuale ad hoc: il contratto transitorio per studenti universitari (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3). Tendenzialmente, questo tipo di contratto conviene sia al proprietario, perché prevede particolari agevolazioni sulla tassazione, sia all’inquilino, che gode della detrazione dei canoni d’affitto corrisposti e potrà risparmiare fino a un massimo di 500 euro.

Il contratto transitorio per studenti universitari prevede una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza. Per poter stipulare questo tipo di contratto, però, sono necessari alcuni requisiti:

  • lo studente dovrà risultare residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario possiede l’immobile da dare in affitto;
  • la residenza dello studente (locatario) dovrà essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione transitorio;
  • il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate.

Nel rispetto delle indicazioni è possibile scaricare e utilizzare il modello di contratto predisposto proprio per l’affitto a studenti che, si ricorda, una volta compilato dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula.

Tra gli svantaggi del transitorio per studenti universitari, per i proprietari di casa, vanno sottolineati i vincoli per la fissazione del costo d’affitto, il canone mensile non può essere scelto liberamente, ma viene stabilito in base agli accordi stipulati da organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti, entro specifici limiti minimi e massimi.

Tra i vantaggi, invece, va sottolineata la possibilità di accedere alla tassazione agevolata per la cedolare secca al 10%. Ma non è l’unico vantaggio, eccone altri due:

  • il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30% a condizione però che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione in oggetto vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU, il Comune in cui è ubicato l’immobile;
  • in merito ad Imu e Tasi, l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta del 75%.

Mercato immobiliare 2019, tutti i trend secondo Nomisma

Contesto economico fragile, ma il mercato immobiliare può farcela. È ciò che emerge dall’Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma.

Variazione semestrale dei prezzi nelle 13 grandi città in percentuale

Transazioni immobiliari 2018

Transazioni e indicatori economici del comparto, secondo l’Osservatorio, sono in miglioramento. Tale dinamica sembra essere determinata non solo dall’incremento delle compravendite, ma anche dalla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati e – per la prima volta – dalla timida risalita dei valori delle abitazioni usate (+0,2% in media su base semestrale). Secondo l’istituto bolognese è proprio l’inversione di tendenza dei prezzi a rappresentare un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni.

A consuntivo 2018 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare 691 mila compravendite e la componente abitativa incide per l’84% del totale (dati del Consiglio Nazionale del Notariato).

Gli italiani e la casa, si compra soprattutto per abitare

Ad acquistare un immobile residenziale sono prima di tutto soggetti nella fascia d’età compresa tra i 18 e 35 anni (29,4% del totale). Nel 2018, su 572.732 abitazioni compravendute è stata chiesta l’agevolazione per la prima casa per 367.209 immobili. Un dato che conferma il trend secondo cui in Italia ben oltre la metà delle abitazioni viene acquistata per essere destinata ad abitazione principale.

La tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche nei primi tre mesi del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate pari al +8,8%, leggermente inferiore a quella registrata nel trimestre precedente (+9,3%). A trainare la crescita sono stati principalmente i comuni capoluogo del Nord-Est Italia. Analizzando i tagli dimensionali delle abitazioni interessate dalla vendita, si evince come le soluzioni di piccole dimensioni (al di sotto degli 85 metri quadrati, con un’accentuazione maggiore per quelli inferiori ai 50 mq) siano quelle ad aver fatto registrare il maggiore dinamismo. Si tratta di soluzioni che rispondono ad un nuovo modello di famiglia legato alla mobilità professionale e al frazionamento dei nuclei.

Mercato immobiliare a Milano e Roma

Considerando il numero di compravendite residenziali relative alle otto principali città italiane si evincono dinamiche differenti: i due mercati dimensionalmente più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%); Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); per quanto riguarda le altre quattro città analizzate, Torino e Palermo presentano variazioni più contenute (entrambe +2%) mentre in due casi – Firenze e Napoli – il segno è negativo (-5,2% e -1,3%).

Prezzi degli immobili sempre vantaggiosi

Sul fronte dei prezzi, a partire dal 2007 i valori si sono mantenuti in territorio negativo, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013. Da quella data si è assistito ad una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi fino ad arrivare al primo semestre dell’anno in corso quando la variazione semestrale è risultata essere positiva per la prima volta (+0,2%). Si mantiene invece negativa, anche se di intensità minore rispetto allo scorso semestre, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%). Analoga tendenza sul fronte dei canoni di locazione, con variazioni semestrali positive nel segmento abitativo (+0,3%) ed una accentuazione positiva nel non residenziale con invarianza dei canoni per uffici e negozi (-0,1% sul semestre).

Tempi di vendita delle abitazioni

Considerando i tempi medi di vendita delle abitazioni, ci sono mercati che presentano tempi di assorbimento piuttosto dilatati, in particolare quelli di Catania, Roma e Venezia Terraferma, mentre sono Milano, Napoli e Venezia Laguna le città che mediamente hanno tempi di assorbimento meno dilatati. In media, nei primi sei mesi del 2019 per vendere e affittare un immobile residenziale sono stati necessari rispettivamente 6,2 e 2,9 mesi. Nel segmento della locazione sono Bologna e Milano a vantare i tempi più contenuti per arrivare alla definizione contrattuale (1,8 mesi).

Previsioni per il mercato immobiliare 2019

Seppure in un contesto meno favorevole, il settore immobiliare sembra mantenere intatta la vigoria dimostrata negli ultimi anni. Per Nomisma, il rischio di un nuovo ripiegamento non può dirsi del tutto scongiurato, soprattutto se la prospettiva economica del prossimo biennio dovesse confermarsi debole come paventato. In tale quadro, il contenimento delle tensioni finanziarie rappresenta un elemento imprescindibile per il ripristino di un clima di fiducia idoneo a favorire investimenti nel settore immobiliare, evitando implicazioni sistemiche che avrebbero come effetto un nuovo inaridimento del canale creditizio e la conseguente penalizzazione del massiccio fabbisogno dipendente da esso.

Dismissione immobili pubblici, come funziona l’asta online

Il Demanio ha pubblicato i bandi di gara per la dismissione di 93 immobili pubblici. Vediamo come funzionerà l’asta telematica gestita dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Tra i beni sparsi per tutta Italia (scopri la lista completa), compaiono anche alcune occasioni che potrebbero ingolosire i potenziali acquirenti. Tra le altre ci sono case cantoniere proposte in Umbria, un complesso immobiliare nel centro storico di Ascoli Piceno nelle Marche e l’ex convento nel centro di Sulmona in Abruzzo.

Nei bandi compare anche un complesso industriale dismesso in Molise, nel Lazio un bell’appartamento in zona centrale a Roma e in Campania, a Caserta, un’ex caserma immersa nel verde. In vendita anche un faro sulla costa ionica della Calabria e terreni edificabili in Sicilia.

I beni individuati dall’Agenzia del Demanio, inseriti nel piano di dismissione di immobili pubblici, saranno ceduti attraverso la Rete Aste Notarili (RAN), il sistema informatico realizzato dal Consiglio Nazionale del Notariato per la gestione delle aste telematiche.

Attraverso il collegamento dagli studi notarili su tutto il territorio italiano è possibile per gli interessati partecipare alle aste via web, potendo effettuare i rilanci anche a centinaia di km dall’immobile, abbattendo le barriere territoriali con la garanzia e sicurezza del notaio.

La Rete Aste Notarili (RAN) si caratterizza per:

  • sicurezza eliminando il rischio turbative e di clonazioni; tracciabilità degli atti e dei soggetti che partecipano alla procedura e applicazione normativa antiriciclaggio;
  • accessibilità dei cittadini che possono partecipare attraverso gli studi notarili dislocati sull’intero territorio;
  • trasparenza in quanto gli attori del sistema assistono, in tempo reale, a tutti gli eventi;
  • orientamento dei cittadini che possono richiedere ai notai informazioni giuridiche, fiscali o pratiche.

Come si partecipa ad una asta telematica notarile? Una persona interessata all’acquisto di un immobile non dovrà più recarsi presso il professionista presso il quale si tiene l’asta, ma potrà andare in qualsiasi studio notarile aderente alla RAN per depositare la cauzione e fare le offerte.

Successivamente, nel giorno e nell’ora stabiliti dal bando, il cittadino si recherà presso lo studio del notaio al quale ha presentato l’offerta. Durante la sessione d’asta, che si svolgerà via web collegando tra loro tutti i notai, il notaio avrà cura di comunicare a tutti i partecipanti presenti, le offerte provenienti da tutta Italia, in modo tale che ognuno abbia la consapevolezza di come l’asta si sta svolgendo, e fare offerte, se lo ritiene.

Pignoramento di una casa con mutuo in corso: le cose da sapere

Cosa succede se una persona sta pagando un mutuo casa e contemporaneamente non riesce ad onorare un altro debito? La casa può essere pignorata? Vediamolo insieme.

Esecuzione forzata su una casa con mutuo

In teoria, l’esistenza di una ipoteca sulla casa accesa da un istituto di credito erogatore del mutuo può essere un disincentivo per altri creditori a rivalersi proprio sulla casa nell’eventualità in cui la persona abbia altri debiti non pagati. Tuttavia possono esserci dei casi in cui l’esecuzione forzata può ricadere su una casa con mutuo in corso.

Più ipoteche sullo stesso immobile, prassi lecita

Nulla infatti vieta che sullo stesso bene possano essere accese più ipoteche da parte di creditori diversi. A quel punto è una questione di priorità tra i vari creditori, ipotecari e non. Se la casa viene venduta all’asta, il primo ad avere diritto di vedersi soddisfatto sarà colui che ha iscritto per primo l’ipoteca; il rimanente verrà suddiviso tra gli altri creditori, sempre in ordine di priorità, con il rischio che per gli ultimi non resti nulla. A quel punto, altri beni del debitore saranno aggrediti dal creditore. Ne consegue che iscrivere più ipoteche sullo stesso immobile conviene solo se il creditore di primo grado vanta un credito molto inferiore al valore dell’immobile, o meglio al suo prezzo in una possibile asta.

Immobile con più ipoteche, il primo creditore ha la precedenza

Il pignoramento di una casa con mutuo in corso quindi è possibile, ma opportuni calcoli vanno fatti per stabilirne l’effettiva convenienza: se il valore dell’immobile non dovesse essere sufficiente a soddisfare tutti i creditori, si deve aprire necessariamente la via dell’aggressione ad altri beni.

A quanti anni si va in pensione con le leggi attuali?

Recentemente la Cgil ha lanciato l’allarme sull’età a partire dalla quale sarà possibile andare in pensione per i quarantenni di oggi. Vediamo le cifre e quanti anni ci vorranno.

Chi attualmente sta lavorando, e ha 40 anni di età, verosimilmente non riuscirà ad andare in pensione prima del compimento dei 73 anni. E l’assegno pensionistico potrebbe essere molto basso.

Questo è dovuto alla legge Fornero e a vincoli legislativi che legano l’età d’uscita dal mondo del lavoro all’aspettativa di vita, così da non permettere di andare in pensione prima dei 70 anni al di sotto di un importo di 687 euro (rischiando di ritrovarsi con un assegno di 300-400 euro al mese).

E i parametri in questione si fanno addirittura più rigidi per chi ha svolto o svolge attività lavorative discontinue, finendo per essere ulteriormente penalizzati. Tanto per fare un esempio, chi ha iniziato a lavorare nel 1996 (quando è scattato il contributivo al 100%), facendo un part time con un salario di 10.000 euro annui e uno stop di un anno per ogni tre continui, pur avendo iniziato a 24 anni non potrebbe uscire prima dei 73 anni.

O ancora, una colf che oggi ha 35 anni, nel 2057 prenderà solo 265 euro, dopo ben 43 anni di lavoro. Questo perché non è prevista nessuna integrazione al minimo per una pensione “povera”. Al momento, infatti, è fissato un minimo di 524 euro, ma non per chi è entrato nel mondo del lavoro dal 1996 in poi.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Il dl crescita che ha avuto il via libera anche dal Senato contiene importanti misure per il real estate che riguardano, tra l’altro anche gli affitti brevi e le imposte sulla casa. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare

La guida di Confedilizia sul dl crescita per la casa

Conferma opzione della cedolare secca 

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Pensioni anticipate, il decreto crescita introduce uno scivolo di 5 anni

Il decreto crescita è intervenuto anche in tema di pensioni anticipate. Vediamo chi potrà usufruire dello scivolo di 5 anni previsto per i lavoratori più anziani.

L’obiettivo dichiarato del provvedimento è quello di incentivare il turnover nelle grandi aziende. Lo scivolo di 5 anni per le pensioni anticipate, infatti, riguarda i lavoratori delle aziende con più di mille dipendenti e con riorganizzazioni in atto. Queste imprese, con le novità inserite dal decreto crescita, potranno licenziare i lavoratori più anziani, offrendo loro uno scivolo di 5 anni (la precedente versione della norma prevedeva 7).

I requisiti per le pensioni anticipate

Il decreto crescita introduce la possibilità di accedere alla pensione anticipata ai lavoratori a cui non manchino più di 60 mesi (5 anni, per l’appunto) dal maturare il diritto alla pensione di vecchiaia e che abbiano già maturato il requisito minimo contributivo.

L’indennità, infatti, sarà commisurata al trattamento pensionistico lordo maturato al momento della cessazione del rapporto di lavoro. Lo scivolo viene pagato dall’azienda e potrà essere concesso anche ricorrendo ai fondi di solidarietà bilaterali, se già costituiti o in corso di costituzione, senza dover modificare i rispettivi statuti.

Contratto di espansione

Lo scivolo di 5 anni per le pensioni anticipate fa parte nel nuovo contratto di espansione che sostituisce quello di solidarietà espansiva per le grandi imprese, ovvero quelle con un oltre mille dipendenti e che intendono avviare processi di rinnovamento tecnologico, reindustrializzazione e riorganizzazione.

La misura verrà introdotta in via sperimentale per il 2019 e il 2020. È prevista anche la possibilità di ridurre l’orario per gli altri dipendenti e, di conseguenza, assumere nuovi lavoratori.

Come presentare una casa in vendita: consigli per renderla più attraente

Ti presentiamo dieci consigli utili per presentare una casa in vendita e renderla più attraente agli occhi di un possibile compratore

  1. Aumenta lo spazio disponibile –  Con pochi e semplici accorgimenti le stanze della tua casa possono sembrare più spaziose: è sufficiente, ad esempio, eliminare una parete di troppo o spostare i mobili.
  2. Migliora l’illuminazione della tua abitazione –  L’illuminazione migliora l’aspetto della tua casa. E’ sufficiente cambiare le lampadine per altre che diano più luce o che siano a basso consumo energetico. Ma si può sfruttare anche la luce naturale aprendo tutte le persiane e le tende della casa. 
  3. Realizza piccoli lavori di manutenzione – Riparare un lavandino che perde o eliminare un mobile danneggiato può migliorare sensibilmente l’opinione dell’aspirante acquirente.
  4. Punta sul risparmio energetico – Scegliere lampadine a led, installare una caldaia più efficiente o dei serramenti migliori non solo consente di risparmiare sulla bolletta energetica, ma permette di usufruire delle detrazioni Irpef dell’ecobonus.
  5. Non dimenticare la porta d’ingresso – L’aspetto della porta d’ingresso è fondamentale. Non caso si dice che un aspirante compratore si decida per l’acquisto nei primi sette secondi. 
  6. Fai attenzione al pavimento – Destinare un piccolo budget per migliorare lo stato del pavimento è oltremodo raccomandabile. Secondo gli esperti, il ritorno positivo potrebbe essere il doppio della quantità spesa.
  7. Cura i dettagli del bagno – La cucina e il bagno sono i punti critici di una casa. Se non si dispone del denaro sufficiente a un restyling totale, una pulizia, anche se superficiale, è indispensabile. Cambiare la tenda della doccia o la tappa del water può creare un’impressione positiva nell’acquirente.
  8. Pittura la casa con colori neutri – Anche se pitturare la casa con colori allegri e brillanti può sembrare una buona idea, la scelta migliore se si vuol vendere il proprio appartamento è optare per colori neutri, perché apportano una sensazione di calore e sono più impersonali.
  9. Cerca di elimare tutti i possibili “ma” – Chiedete il consiglio di un amico fidato e con buon gusto perché visiti la casa e con occhio critico sappia vedere tutti i possibili punti deboli.
  10. Last but not least …prenditi cura delle piante – Se nella casa c’è un giardino o una terrazza con piante è fondamentale prendersene cura. Con questo piccolo accorgimento si darà l’impressione che tutta la casa sia in condizioni migliori.

Dismissione immobili pubblici, come funzionerà la vendita

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto che regola il piano straordinario di dismissione di immobili pubblici previsto dalla legge di bilancio 2019. Ecco cosa prevede.

L’operazione di vendita, nei piani del governo, dovrebbe portare nelle casse statali incassare 1,2 miliardi di euro (950 milioni quest’anno e 150 mln nel 2020 e nel 2021). La prima fase prevede la cessione di 420 immobili e terreni di proprietà del Demanio, non utilizzati per finalità istituzionali, per un valore di 420 milioni di euro.

La pubblicazione dei primi bandi di vendita dovrebbe arrivare già in settimana e tra gli immobili messi in vendita dovrebbero figurare Villa Camerata a Firenze, lo stabilimento ex Spea a Narni (Terni) e l’ex convento di San Salvador a Venezia. L’asta sarà pubblica e rivolta a investitori e cittadini. Riguarderà circa 90 immobili tra quelli inseriti nella lista allegata al decreto.

Il Demanio, tra l’altro, già a inizio 2019 ha disposto, tramite avvisi e bandi regionali (nonché con trattative dirette nei casi previsti dalla normativa) la cessione di ulteriori 1.200 beni di valore minore per un totale di circa 38 milioni di euro. Nel complesso, dunque, l’Agenzia dismetterà 1.600 immobili per un valore complessivo di 458 milioni di euro.

Vanno aggiunti, poi, anche altri immobili di proprietà del Ministero della Difesa (40 in tutto per un valore stimato di 160 milioni) e quelli di Invimit sgr, società partecipata al 100% dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che gestirà la dismissione di immobili di provenienza pubblica conferiti ai fondi immobiliari gestiti dalla stessa Invimit.

In questo caso l’importo stimato delle cessioni sarà pari a 610 milioni di euro, di cui 500 attraverso la cessione di quote dei fondi e 110 milioni attraverso la vendita diretta di immobili con procedura d’asta.

Agevolazioni prima casa anche sulla seconda, via libera in caso di sisma

La Cassazione ha chiarito che le agevolazioni prima casa si possono sfruttare anche per la seconda nello stesso Comune se la prima è stata danneggiata dal sisma.

Nel dettaglio, con l’ordinanza n. 18091 del 5 luglio 2019, la Cassazione ha stabilito che anche per il secondo immobile nello stesso Comune sussistono le agevolazioni sulla prima casa se il primo è stato danneggiato dal sisma. E’ inoltre irrilevante che il contribuente abbia tardato nella ristrutturazione se l’immobile era inserito in un piano comunale che poi non è partito.

I fatti si rifanno al terremoto che ha colpito l’Abruzzo nel 2002. Il caso riguarda una contribuente la cui abitazione era stata gravemente danneggiata da non essere più agibile. Il piano di ristrutturazione non era stato eseguito e il proprietario non aveva effettuato lavori pagando di tasca propria. Di conseguenza, la Ctr aveva negato i benefici fiscali sul secondo immobile acquistato dal contribuente.

Ma la Cassazione ha ribaltato il verdetto. I Supremi giudici hanno accolto il ricorso e chiarito che non si può ritenere di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile, acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune, che “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, a essere destinato a sua abitazione.

Agevolazioni prima casa acquistata all’asta, la richiesta va fatta subito

La richiesta delle agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta deve essere fatta prima della registrazione dell’atto, pena la nullità della domanda. A dirlo l’Agenzia delle Entrate.

Nel dettaglio, per ottenere le agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta è necessario che le dichiarazioni del contribuente necessarie per poter usufruire del bonus siano contenute in documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo di possa applicare l’agevolazione. Una richiesta tardiva non è ammessa.

Ma vediamo perché, nel caso di prima casa acquistata all’asta, la richiesta delle agevolazioni deve essere presentata con un documento a parte. L’agevolazione prima casa si scontra con gli acquisti con atti giudiziari e la legge sull’agevolazione prima casa impone che, se si vuole ottenere il beneficio fiscale, il contribuente effettui nell’atto di acquisto precise dichiarazioni:

  • voler stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, qualora egli già non vi risieda;
  • non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un’altra abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione, ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa.

Ma nell’acquisto mediante atto giudiziario vi sono difficoltà per la formulazione di queste dichiarazioni e per il loro recepimento nel provvedimento emanato dal giudice. L’atto giudiziario è infatti frutto di un’attività individuale del giudice, alla quale il contribuente non partecipa, né è possibile al contribuente rilasciare dichiarazioni che il giudice debba poi recepire. L’atto giudiziario poi è registrato a cura dell’ufficio giudiziario e quindi in tale contesto si può immaginare che vi possa essere maggiore freddezza nel trattamento fiscale rispetto alla cura prestata in uno studio notarile, come nel caso della registrazione di una compravendita.

Ecco dunque che, per ottenere l’agevolazione prima casa nel contesto di un acquisto con atto giudiziario, considerando che il provvedimento del giudice non si presta a ospitare le dichiarazioni del contribuente occorre che esse siano contenute in un documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo si possa applicare l’agevolazione.

Decreto crescita, cosa cambia per gli affitti brevi

Con il decreto crescita viene introdotta un’importante novità che riguarda gli affitti brevi. Vediamo di cosa si tratta.

Codice identificativo affitti brevi, come funziona?

La prima novità riguarda il codice identificativo per gli affitti brevi, che dovrà essere abbinato a qualsiasi annuncio online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate potrà verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online. L’obbligo del codice identificativo scatterà a partire da agosto.

Codice identificativo, i controlli dell’Agenzia delle Entrate

Grazie al codice identificativo, l’Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Decreto crescita, tassa di soggiorno

Ma il decreto crescita prevede novità anche per quanto riguarda la tassa di soggiorno. Infatti ogni Comune potrà verificare direttamente la regolarità dei versamenti effettuati. A partire da gennaio 2020, inoltre, chi affitta un immobile per un breve periodo dovrà registrarsi al portale “Alloggiati Web” (che appartiene alla Polizia di Stato) dove i dati degli ospiti dovranno essere inseriti entro le 24 ore dal loro arrivo nella struttura, mentre se il soggiorno è inferiore alle 24 ore, la comunicazione va inoltrata al momento dell’arrivo.

Dichiarazione dei redditi 2019: istruzioni, documenti e scadenza

Il conto alla rovescia per la dichiarazione dei redditi 2019 è già partito, la scadenza per presentare il modello 730 precompilato, infatti, è fissata il 23 luglio. Per evitare di arrivare impreparati all’appuntamento più atteso, idealista/news ha preparato una guida con tutte le istruzioni per fare chiarezza su chi deve farla, le detrazioni e i documenti necessari per la dichiarazione dei redditi 2019.

  • Dichiarazione dei redditi 2019, chi deve farla
  • Chi non deve presentarla
  • Scadenza e istruzioni modello 730
  • Modifica 730 precompilato 2019
  • Modello 730 2019, le novità
  • Spese per la casa detraibili
  • Dichiarazione dei redditi 2019, le detrazioni
  • Dichiarazione dei redditi 2019 online

Dichiarazione dei redditi 2019, chi deve farla

Secondo quanto stabilisce il sistema tributario italiano, tutti i contribuenti che hanno posseduto nel 2018 uno dei redditi indicati all’art. 6 del TUIR sono obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi 2019 tramite modello 730 precompilato o modello Redditi 2019 ex Unico. (Maggiori informazioni)

Chi non deve presentarla

Non tutti, però, sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi 2019. Alcuni contribuenti, infatti, sono esonerati. Si tratta di chi, ad esempio, nel 2018 ha avuto redditi di lavoro dipendente o pensione, corrisposti da un unico soggetto che ha effettuato le ritenute o da più soggetti, ma conguagliati da uno di essi. Ma non solo. (Maggiori informazioni)

Scadenza e istruzioni modello 730

Il 23 luglio infatti è il termine ultimo per l’invio del modello 730 precompilato o per chi per la sua dichiarazione si è rivolto al CAF o al sostituto d’imposta. La dichiarazione dei redditi 2019 è relativa all’anno di imposta 2018 ed è un documento contabile e fiscale che tutti i contribuenti, siano essi persone fisiche o imprese, devono presentare all’Agenzia delle Entrate. (Maggiori informazioni)

Modifica 730 precompilato 2019

A partire dal 2 maggio è possibile modificare il 730 precompilato per aggiungere eventuali spese non inserite dall’Agenzia delle Entrate o rettificare eventuali errori. Dal 10 maggio, inoltre, è stata attivata anche la modalità di compilazione assistista. (Maggiori informazioni)

Modello 730 2019, le novità

La legge di bilancio dello scorso anno ha introdotto importanti novità in tema di detrazioni per la dichiarazione dei redditi 2019. Tra le modifiche introdotte ci sono cambiamenti che riguardano le spese mediche detraibili e quelle per i figli a carico. Ma non solo. (Maggiori informazioni)

Spese per la casa detraibili

Fino al 23 luglio sarà possibile accettare, modificare e inviare il modello per la dichiarazione dei redditi. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese sostenute a vario titolo per la casa nel modello 730 2019. (Maggiori informazioni)

Dichiarazione dei redditi 2019, le detrazioni

Nella compilazione del Quadro E modello 730 e del Quadro RP Modello Redditi, è possibile portare in detrazione o in deduzione determinate spese e oneri sostenuti nell’anno precedente per diminuire le tasse dovute al Fisco con la dichiarazione dei redditi 2019. Le spese detraibili da parte del contribuente sono quelle che si possono portare in detrazione anche se effettuate a suo nome o per conto del familiare a carico. (Maggiori informazioni)

Dichiarazione dei redditi 2019 online

Il modello 730 precompilato 2019 è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. La precompilata 2019 (oltre al modello 730 è disponibile anche il modello Redditi) contiene i dati inviati dagli enti esterni (come studi medici, farmacie, banche, assicurazioni, università) e dai datori di lavoro tramite le certificazioni uniche.

Accorpamento Imu e Tasi, cosa prevede l’emendamento

Un emendamento alla manovra economica ammesso dalla commissione Bilancio della Camera prevede la fusione di Imu e Tasi. Nelle intenzioni del primo firmatario, Alberto Gusmeroli, la nuova imposta non dovrà portare rincari e vantaggi né nelle casse dello Stato né a carico dei contribuenti.

Ma come centrare l’obiettivo? Nell’emendamento è stata inserita una clausola di invarianza che dovrà assicurare gli stessi importi che si pagano attualmente. L’idea, dunque, è essenzialmente quella di semplificare gli adempimenti.

Non vi è ancora nulla di certo, per vedere se l’emendamento che prevede l’accorpamento di Imu e Tasi entrerà nel testo definitivo della legge di Bilancio bisogna infatti attendere il voto della Camera. Ma con l’approvazione della commissione un primo passo è stato fatto. Nel dettaglio, la commissione Bilancio della Camera ha dichiarato ammissibili circa 2.600 proposte su un totale di 3.626 emendamenti.

Nuova Imu e tasse sulla prima casa

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, vuole portare a una semplificazione degli adempimenti. Le imposte che gravano sugli immobili sono sempre state al centro dell’attenzione, non solo per il loro peso, ma anche per la loro gestione. Si ricorda, ad esempio, che l’Imu in precedenza era una delle tasse che gravavano sulla prima casa. L’imposta è poi stata abolita per la prima abitazione. Ad oggi, l’Imu è dovuta per la seconda casa, gli immobili commerciali, i terreni, i negozi; non si paga, invece, sulle abitazioni principali e relative pertinenze, ad eccezione delle prime case se accatastate come A/1, A/8 e A/9.

Aliquota

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, avrà una aliquota massima dell’11.40%. Secondo quanto stabilito nell’articolato dell’emendamento, l’aliquota base per l’abitazione principale è pari allo 0,4% e il comune può aumentarla di 0,2 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento. Sono le delibere comunali a dover decidere, anche per quanto riguarda l’aliquota base per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

La semplificazione degli adempimenti per l’Imu e Tasi

Sono i comuni a dover garantire la massima semplificazione degli adempimenti e a fornire i modelli di pagamento preventivamente precompilati.

Accorpamento Imu Tasi, l’importo

In sede di prima applicazione, la prima rata da corrispondere sarà pari a quanto dovuto per il primo semestre applicando aliquota e detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente con riferimento alla somma di Imu e Tasi.

Tributi locali, le richieste

Sul tema dei tributi locali si è molto dibattuto. E proprio l’Anci ha chiesto di riunire Imu e Tasi in un unico prelievo. A idealista/news, nei giorni scorsi, l’Anci ha spiegato: “I continui cambiamenti delle regole tributarie hanno portato ad una artificiosa duplicità del prelievo comunale sugli immobili, articolato in Imu e Tasi, due tributi con presupposti e basi imponibili pressoché identici. La riunificazione nell’Imu della tassazione immobiliare porterebbe risparmi gestionali per i Comuni e grandi semplificazioni per i contribuenti”.

Accertamento prezzo vendita immobile: se troppo basso via libera alla rettifica

In tema di accertamento del prezzo di vendita di un immobile, se troppo basso, la rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate è legittima. Vediamo quanto stabilito.

Con l’ordinanza n. 16266 del 18 giugno 2019, la Cassazione ha chiarito che in tema di accertamento dei redditi d’impresa, la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273, direttiva 2006/112/Cee.

Ma vediamo i fatti. Presumendo l’esistenza di maggior imponibile in relazione alla cessione di beni immobili il cui corrispettivo dichiarato risultava inferiore al valore normale dei beni, determinato ex articolo 14, Dpr n. 633/1972, l’ufficio ha rettificato la dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2005 con quattro avvisi di accertamento: uno destinato alla società in relazione ai recuperi a tassazione a titolo di Ires, Irap e Iva, e uno per ciascuno dei tre soci, a titolo di Irpef in ragione della propria quota di partecipazione ex articolo 5 Tuir. In entrambi i gradi di merito, le Commissioni tributarie hanno respinto ricorso e appello dei contribuenti.

Nel dettaglio, la Commissione regionale:

ha dato atto che l’ufficio aveva raccolto elementi precisi e convergenti al fine di sostenere lo scostamento del prezzo dichiarato negli atti di vendita rispetto al valore normale poiché aveva dimostrato che, in 7 cessioni su 8 del 2005, gli acquirenti degli immobili avevano stipulato mutui per importi superiori di quelli indicati negli atti di vendita;

ha ritenuto che, pur essendo venuta meno la presunzione legale ex articolo 35, Dl n. 223/2006 (valore normale Omi), a seguito della legge comunitaria 2008, nel caso in esame, ben potevano trovare applicazione gli articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, comma 2, Dpr n. 633/1972 e, quindi, l’esistenza di attività non dichiarate poteva essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, con caratteristiche di gravità, precisione e concordanza;

ha osservato che rientravano tra tali presunzioni semplici qualificate, indicative della sotto-fatturazione al momento della vendita, il diverso valore dei mutui, la mancata produzione di preliminari di vendita, i valori Omi e quelli del borsino immobiliare della provincia;

ha evidenziato la mancanza di prova contraria da parte della società (ad esempio nessun preliminare è stato prodotto benché espressamente richiesto con apposito questionario; lo stato di “rustico” non risultava dagli atti di compravendita dove si parlava sempre di appartamenti composti da locali più servizi, né dalla descrizione nelle relative fatture).

La società ha quindi proposto ricorso per Cassazione, deducendo, tra l’altro, l’errata applicazione dell’articolo 35, Dl n. 223/2006, in relazione all’articolo 2697 del Codice civile. Secondo la società, la Ctr avrebbe trascurato che:

l’articolo 35 richiamato integrava l’articolo 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e l’articolo 54, comma 3, Dpr n. 633/1972, e attribuiva valore di presunzione legale al valore normale dell’immobile risultante dalle quotazioni Omi al fine della determinazione del corrispettivo di cessione del cespite immobiliare;

a tale disciplina aveva fatto seguito la legge n. 244/2007, secondo la quale (articolo 1, comma 265), “in deroga alla L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 1, comma 2, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui al D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, commi 2, 3 e art. 23-bis, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, valgano, agli effetti tributari, come presunzioni semplici”;

l’articolo 24, comma 5, legge n. 88/2009 (legge comunitaria 2008), intervenendo di nuovo sull’articolo 39 richiamato, aveva eliminato la presunzione legale introdotta dall’articolo 35, Dl n. 226/2006 e ogni riferimento al valore normale quale strumento di accertamento automatico per le compravendite immobiliari.

La Corte ha dichiarato infondato tale motivo di ricorso e ha richiamato il proprio orientamento secondo il quale “… a seguito delle modifiche apportate ad opera della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, che, con effetto retroattivo, ha eliminato la citata presunzione legale relativa D.L. n. 223 del 2006, ex art. 35, comma 3, è stato ripristinato il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta ‘anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti’…” (Cassazione, n. 16266/2019).

Nell’esaminare il caso, i giudici di legittimità prima hanno ricostruito il quadro normativo di riferimento nazionale con riferimento alla prova in caso di contestazione di maggiori ricavi conseguenti alla cessione di beni immobili, poi ne hanno valutato la compatibilità con la disciplina euro unionale.

I giudici di legittimità hanno così precisato che l’articolo 24, comma 5, legge comunitaria del 2008 (legge n. 88/2009), ha eliminato le disposizioni introdotte dall’articolo 35, Dl n. 223/06, convertito dalla legge n. 248/2006, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene e ripristinando, con effetto retroattivo, il quadro normativo anteriore al luglio 2006 (Cassazione, n. 9474/17). Tale intervento trovava giustificazione nella necessità di adeguare il diritto interno al diritto comunitario, sia per l’Iva che per le imposte dirette (Cassazione, n. 20419/2014 e n. 26487/2016; circolare n.18/E/2010), poiché, con parere motivato (19 marzo 2009 nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575) la Commissione europea aveva rilevato l’incompatibilità delle disposizioni nazionali con il diritto comunitario, secondo il quale l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta “anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti”.

La Corte ha confermato che la sentenza impugnata aveva fatto corretta applicazione di tali principi. In tale contesto normativo, infatti, il giudice tributario ben può “fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità” che, tuttavia, “non … può essere costituito dai soli valori Omi”. Questi ultimi, infatti, devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di “presumptio de presumpto” (Cassazione, n. 2155/2019).

E la Ctr non vi era incorsa. Da un lato, infatti, il giudice d’appello aveva riconosciuto che la presunzione legale derivante dal mero scostamento dal “valore normale” era venuta meno e che, quindi, dovevano trovare applicazione le disposizioni di carattere generale ex articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, Dpr n. 633/1972; dall’altro, aveva affermato che l’accertamento dell’ufficio era fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti, derivanti dalle differenze esistenti fra gli importi dei mutui concessi dagli istituti di credito agli acquirenti degli immobili, notevolmente superiori al prezzo dichiarato, nonché dall’ulteriore elemento indiziario costituito dalla mancata produzione dei preliminari di vendita, ritenuta costituire indizio di sottofatturazione all’atto della stipulazione del contratto definitivo di vendita e, inoltre, dallo scostamento dai valori Omi. Quest’ultimo, quindi, rappresentava unicamente uno dei plurimi elementi, e non l’unico, preso in esame dal giudice di merito.

La Corte ha poi valutato la compatibilità dell’articolo 54, Dpr n. 633/1972 con l’articolo 273, direttiva n. 2006/112/Ce, secondo il quale la base imponibile è il corrispettivo versato o da versare al fornitore, con esclusione della possibilità di presumere corrispettivi diversi dal dichiarato “in mancanza di prove certe e dirette del maggior prezzo effettivo”. Al riguardo la Cassazione, confermando la posizione della giurisprudenza unionale (Corte di giustizia, C-648/16, C-576/15 e C-524/15), ha chiarito che la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273 richiamato, dovendo gli Stati membri assicurare l’integrale riscossione del tributo armonizzato e l’efficacia della lotta contro l’evasione (Cassazione, n. 9453/2019).

Tassi dei mutui, le previsioni Eurirs ed Euribor dopo la Bce

Dopo l’ultimo consiglio direttivo Bce, cosa si prevede per i tassi dei mutui?

Dall’ultima riunione della Banca Centrale Europea è emersa la volontà di lasciare invariati i tassi di interesse, ovvero il costo del denaro, allo 0% almeno fino alla fine del 2019 e in ogni caso fino a che l’inflazione non si sarà approssimata al 2%. Cosa prevedere, quindi, in tema di tassi dei mutui?

Andamento del tasso Euribor

Nel mese di giugno il tasso Euribor, su cui vengono indicizzati i mutui a tasso variabile, ha toccato nuovi minimi storici. Nel mese di giugno il parametro ad un mese si è fissato sul -0,39%, mentre quello a tre mesi ha raggiunto il -0,33%. Il tasso a sei mesi si fissa invece sul -0,27%.

Andamento del tasso Eurirs

Anche le scadenze Eurirs, su cui sono parametrati i mutui a tasso fisso, hanno toccato i minimi del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo con un -0,16% a giugno. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano abbondantemente sotto la quota dell’1%.

Previsioni tassi mutui a tasso fisso e a tasso variabile

Il momento, resta favorevole, a livello di tassi di interesse, per stipulare un tasso sia fisso che variabile, dato che le scadenze Eurirs ed Euribor continuano a raggiungere nuovi minimi e le banche non sembrano voler imporre spread “svantaggiosi” per i clienti.

Ricchezza immobiliare in aumento e tassi dei mutui in calo: i dati della Bce

Aumenta il peso della ricchezza immobiliare tra le famiglie europee e i tassi dei mutui si prevedono ancora bassi a lungo. È ciò che emerge dall’ultimo bollettino Bce.

Ricchezza immobiliare in aumento in Europa

Stando infatti alle tabelle Bce, le famiglie europee hanno visto crescere la propria ricchezza immobiliare dal 2% del reddito disponibile (nel 2015) al 2,7% (nel 2016), al 4,2% (nel 2017) finendo con un 4,85% del 2018. Ciò anche in ragione di un aumento dei prezzi delle costruzioni che, rispetto al 2015, è stato del 2,4% nel 2018 (e in particolare del 4,2% per gli immobili residenziali).

Secondo i dati di Francoforte, la ripresa in atto nei mercati immobiliari residenziali dovrebbe continuare a fornire un contributo significativo alla crescita complessiva del Pil in termini reali. Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti in edilizia residenziale sono cresciuti dell’1,1 per cento e i recenti indicatori di breve periodo segnalano una dinamica positiva, anche se in rallentamento.

Nel primo trimestre del 2019 la produzione edile ha inoltre fatto registrare il suo quarto trimestre consecutivo in crescita, con un incremento del 2 per cento, simile a quello del segmento delle costruzioni. Inoltre, ad aprile l’indice dei responsabili degli acquisti (Purchasing Managers’ Index, PMI) per il prodotto nel settore delle costruzioni ha esteso a due anni e mezzo l’attuale periodo di espansione; un andamento analogo è stato osservato per la componente relativa al prodotto nel settore degli immobili.

Tassi dei mutui previsti in calo con l’Eonia

Quanto ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha stabilito che il costo del denaro resti invariato almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l’inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2 per cento nel medio termine. La Bce intende inoltre continuare a reinvestire integralmente il capitale rimborsato sui titoli in scadenza nel quadro del programma di acquisto di attività per un prolungato periodo di tempo successivo alla data in cui inizierà a innalzare i tassi di interesse di riferimento e in ogni caso finché sarà necessario per mantenere condizioni di liquidità favorevoli e un ampio grado di accomodamento monetario. A questo scopo verranno applicate condizioni di favore alle banche che concederanno prestiti netti superiori ad un dato valore di riferimento, nell’ambito delle operazioni di finanziamento OMRLT III.

Incentivi condizionatori

Abbiamo parlato di come è possibile ridurre il consumo del condizionatore, ma è importante sapere anche quali sono le detrazioni. Andiamo a scoprire, quindi, gli incentivi fiscali per i condizionatori 2019.

Chi acquista e fa installare un condizionatore può sfruttare tre diversi incentivi: quello legato alla ristrutturazione edilizia, al risparmio energetico e al conto termico. Gli specialisti di Italtherm, azienda italiana attiva nella produzione di impianti di riscaldamento e raffrescamento, hanno spiegato come funzionano questi incentivi.

Innanzitutto, è bene chiarire che quando si parla di incentivi fiscali per i condizionatori 2019 ci si riferisce a una detrazione Irpef, che può variare dal 50 al 65% a seconda della tipologia di intervento di efficientamento energetico dell’appartamento o dello stabile. Per accedere agli incentivi, inoltre, lo stabile deve essere a norma, il pagamento dei lavori deve essere effettuato con sistemi tracciabili e documentato. In caso di pagamento con bonifico postale o bancario, all’interno della causale bisogna riportare il codice fiscale di chi sta effettuando l’acquisto, partita Iva e intestazione del rivenditore del condizionatore. Se invece l’acquisto viene effettuato tramite prestito con carta di credito, si deve presentare tutta la documentazione del prestito richiesto o relativa al proprio acquisto.

Giovanni Fontana, responsabile della consulenza tecnica di Italtherm, ha spiegato: “Gli incentivi disponibili per l’acquisto di un nuovo condizionatore sono una grande occasione per tutti, grazie a questi è possibile vedersi rimborsare fino al 65% della spesa investita per l’acquisto di un nuovo sistema di condizionamento che ci farà risparmiare in bolletta facendo del bene anche all’ambiente”.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, bonus ristrutturazione

Per l’acquisto e l’installazione di un condizionatore si può usufruire dell’incentivo fiscale legato alla ristrutturazione edilizia. Acquistando un condizionatore mentre si ristruttura casa è possibile usufruire di una detrazione Irpef del 50% della cifra investita dilazionata in 10 anni.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, ecobonus

Acquistando e installando un condizionatore in sostituzione di un impianto di climatizzazione già esistente e che soddisfi i parametri minimi di prestazione energetica, è possibile usufruire della detrazione del 65% legata all’ecobonus.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, conto termico

Sul fronte del conto termico, bisogna ricordare che esso opera solo nel caso in cui il condizionatore che si vuole installare superi una soglia minima di prestazione di efficienza energetica e che la somma erogata varia in base alla zona climatica in cui viene installato. Dal tasso di prestazione e dalla zona climatica, dunque, dipende la definizione del contributo che il Gse (Gestore dei Servizi Energetici) erogherà e che, in ogni caso, non potrà superare il 65% della spesa sostenuta. Con il conto termico, inoltre, non è prevista una detrazione fiscale, ma l’erogazione diretta, tramite bonifico, di un contributo.

Aste immobiliari, solo il 30% delle procedure si conclude con l’assegnazione

Esecuzioni immobiliari più veloci nel 2018, ma la maggior parte di esse si conclude senza assegnazione dell’immobile. Lo dicono i dati del Report T6 presentato a Roma.

Secondo i dati più recenti, sono in diminuzione i tempi in cui si definiscono le esecuzioni immobiliari nei tribunali italiani. Se nel 2017 tali tempi erano di 5 anni, nel 2018 la media è scesa a 4,21 anni.

Inoltre, se nel 2017 erano state iscritte 60.238 procedure, dopo un anno queste sono scese a 49.622 con un calo di 10.616 (-17,62%). La produttività dei tribunali continua a crescere e il numero dei procedimenti definiti è maggiore del 26% di quelli iscritti (contro l’11% dello scorso anno).

Il tribunale più veloce risulta essere quello di Napoli Nord (che però ha uno storico inferiore, avendo iniziato ad operare solo nel 2013), con 1,81 anni in media per le proprie procedure, seguito da Trieste e Bolzano, che ha invece una media di 2,5 anni.

Ancora grande la quantità di procedimenti pendenti, circa 240.000 di cui il 14% di anzianità superiore ai 10 anni, con alcune regioni, soprattutto del sud, che hanno accumulato un arretrato difficilmente smaltibile in tempi brevi.

Quanto alle singole fasi del procedimento, la fase di avvio degli atti è più prolungata a Como (408 giorni) e a Gorizia (327 giorni), mentre è più rapida a Trieste con 216 giorni di media, che vengono però rallentati dai 312 giorni della fase di vendita. A Napoli Nord tale fase occupa solo 187 giorni.

La fase di distribuzione è infine più lenta nel tribunale di Bolzano (121 giorni), Gorizia (115), Napoli nord (101), Trieste (99) e di Como (92).

In attesa di visionare il report relativo a quest’anno, idealista/news si è fatto però un’idea dell’efficacia delle esecuzioni immobiliari in termini di effettiva assegnazione degli immobili, punto centrale per la gestione delle procedure. Il 49% dei fascicoli iscritti (282.206 su un totale di 585.829) aveva raggiunto la fase di estinzione, con percentuale variabile a seconda del tribunale. I cinque tribunali che presentavano una percentuale di fascicoli chiusi maggiore rispetto al resto d’Italia erano Bolzano (con il 73% di fascicoli chiusi), Ferrara (73%), Trieste (72%), Genova (70%) e Savona (69%). Tempio Pausania era invece il tribunale con meno fascicoli chiusi nel 2018, solo il 23%.

Occorre poi distinguere i fascicoli chiusi, tra procedure estinte a seguito di una vendita dell’immobile o a seguito di cause differenti dall’aggiudicazione. Dallo studio 2017 emergeva che, a livello nazionale, i fascicoli del primo tipo erano il 29,8% sul totale delle procedure concluse, mentre quelli del secondo tipo erano circa il 69,6%

Fimaa: “Sapersi innovare e acquisire maggiore professionalità per affrontare il futuro”

Si è svolta a Roma, all’interno del Tempio di Adriano, la convention annuale Fimaa Roma (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Un appuntamento nel corso del quale si è fatto il punto sullo stato di salute del settore immobiliare e si sono accesi i riflettori sui cambiamenti che lo stanno interessando. Chi opera nel comparto deve sapersi innovare, deve saper cavalcare le trasformazioni in atto, ma deve anche acquisire maggiore credibilità e professionalità attraverso la formazione continua.

Nel corso del convegno si è affrontato il tema dell’incompatibilità, portato alla luce con la legge europea 2018. Si è partiti dal Codice del commercio del 1882 per arrivare ai giorni nostri, evidenziando come è cambiata la normativa che ruota attorno al mediatore, figura da sempre ritenuta di primaria importanza. In questo quadro, è stato sottolineato che è necessario alzare l’asticella delle competenze per rispondere al meglio alle esigenze dei consumatori ed è stato posto l’accento sul fatto che oggi la professionalità è indispensabile.

Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha poi fornito un quadro della situazione relativa al mercato immobiliare. Dondi dall’Orologio ha affermato che veniamo da anni di crescita delle compravendite, ma la sensazione che si respira negli ultimi mesi è che qualcosa non vada. La ripresa è stata sostenuta dal clima di fiducia, soprattutto delle famiglie, ma ora quel clima di fiducia si sta un po’ ripiegando, si respira meno ottimismo. E’ un quadro di chiaroscuri. L’ad di Nomisma ha evidenziato il fatto che ancora oggi c’è una domanda potenziale molto forte, ma è chiaro che non tutta questa domanda è in grado di realizzarsi. Dondi dall’Orologio ha poi sottolineato che l’elemento che ha consentito la ripresa è stato il credito. Nei prossimi anni il mercato si stabilizzerà dal punto di vista delle compravendite. La dinamica dei prezzi invece non è esaltante, ma l’arrivo in territorio positivo potrà essere di stimolo per l’investimento.

Nel fare un focus sulla situazione di Roma, il presidente Fimaa Roma, Maurizio Pezzetta, ha evidenziato luci e ombre, tra queste ultime spicca l’eccessiva burocrazia che porta a un inevitabile ingessamento. Presente al convegno l’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma, Luca Montuori, il quale ha affermato: “Manca una seria riflessione sul fatto che procedere con la stratificazione di norme lascia uno stato di ingovernabilità. Avremmo bisogno di un diverso status di Roma Capitale”. L’assessore all’Urbanistica ha poi voluto sottolineare l’importanza del patrimonio, degli investimenti e della certezza delle regole. Montuori ha infine affermato che per una vera città del futuro è indispensabile il legame di nuovi modelli abitativi e nuovi modelli lavorativi.

Nel corso del convegno è stato poi dedicato spazio alla rivoluzione tecnologica e ai cambiamenti che ne sono derivati. E’ stato quindi sottolineato il fatto che il settore immobiliare ha reagito meno a questo tipo di cambiamenti, ma che si stanno cominciando a vedere segnali di trasformazione.

In conclusione, una tavola rotonda ha fatto luce sul rapporto tra portali immobiliari e agenti immobiliari. La Fimaa ha incontrato per un confronto gli esponenti dei tre principali portali immobiliari che operano in Italia. Tra gli ospiti, Antonio Giordano, co-ceo idealista Italia. Giordano ha evidenziato il fatto che il portale immobiliare rappresenta uno strumento fondamentale e che al momento di dover effettuare una scelta essa deve ricadere sulla realtà che permette un ritorno maggiore sull’investimento. E’ stato poi sottolineato che dietro a un portale immobiliare si celano un grande lavoro e grandi professionalità e tutto questo deve essere veicolato in modo ancora più efficace. Secondo Giordano, infine, ci sono due elementi dai quali non si può prescindere nel rapporto con gli operatori del settore: essi sono fiducia e ascolto.

Acquisto immobile come società, per la detrazione Iva serve inerenza e strumentalità

Con l’ordinanza n. 12911, la Cassazione ha stabilito che la società alberghiera non può detrarre l’imposta addebitatagli dal venditore se l’operazione è relativa a immobili a uso abitativo, salvo che la costruzione di tali fabbricati sia l’attività esclusiva o principale. Negli altri casi l’impresa dovrà dimostrare (sulla base di elementi oggettivi) l’inerenza dell’operazione alla propria attività e la diversa destinazione dell’immobile rispetto a quella abitativa risultante ancora dal catasto.

Ma vediamo la vicenda. Una società esercente attività alberghiera ha proposto ricorso avverso un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate per il recupero dell’Iva detratta dalla società, relativa all’acquisto di un immobile con destinazione catastale A/2 (abitazione di tipo civile). La Ctp ha respinto il ricorso e la società ha proposto appello. La Ctr ha respinto il ricorso in appello, ritenendo illegittima la detrazione dell’Iva (articolo 19-bis.1, comma 1 lettera i), del Dpr 633/1972.

Secondo i giudici, l’operazione rientra nel caso di esclusione previsto dalla citata lettera i) perché, da un lato, riguarda l’acquisto di un immobile a destinazione catastale abitativa e, dall’altro, non avendo la società per oggetto esclusivo o principale la costruzione dei predetti fabbricati, non ha dimostrato l’effettiva inerenza del bene all’attività d’impresa. In merito a quest’ultimo punto, la documentazione prodotta – consistente, tra l’altro, nei contratti di locazione breve dell’immobile – non è stata ritenuta sufficiente a superare l’onere probatorio.

La società ha così proposto ricorso per Cassazione affermando che l’indetraibilità dell’Iva connessa all’acquisto di un edificio a uso abitativo ha carattere soggettivo, svincolata dalla mera classificazione catastale, ma dipendente dalla strumentalità del bene all’attività di impresa esercitata in concreto. Ma la Corte di cassazione ha ritenuto infondati i motivi del ricorso e ha confermato la legittimità dall’avviso di accertamento impugnato, condannando il contribuente a rifondere all’Agenzia delle Entrate anche le spese processuali.

Come evidenziato da Fisco Oggi, l’argomento trattato nella controversia in commento rientra nella più ampia problematica del diritto alla detrazione alla luce del principio comunitario di neutralità fiscale dell’Iva, teso a garantire che il soggetto passivo sia esonerato dall’onere dell’imposta dovuta o assolta nell’ambito di tutte le sue attività economiche, purché esse siano a loro volta soggette all’imposta (cfr Corte di giustizia, pronuncia 16/02/2012, C-118/11, EON Aset Menidjmunt).

Dal lato delle operazioni attive, in base al disposto dell’articolo 4, comma 1 n. 1, del Dpr 633/1972, si considerano “in ogni caso” effettuate nell’esercizio di impresa le cessioni di beni e le prestazioni di servizi realizzate da società di capitali. Dal lato delle operazioni passive, la giurisprudenza di legittimità è unanime nel ritenere che, ai fini della detraibilità dell’imposta dovuta o pagata sui beni o servizi acquistati, sono necessari due requisiti:

il primo, meramente formale, della qualifica di soggetto passivo (risultante, ad esempio, dall’iscrizione al registro delle imprese e dall’attribuzione di una partita Iva);

il secondo, sostanziale, che riguarda la verifica in concreto dell’inerenza e della strumentalità del bene (o servizio) acquistato rispetto alla specifica attività imprenditoriale, in essere o programmata. 

Come ha specificato la Cassazione (pronunce n. 16853/2013 e n. 16697/2013), è onere dello stesso soggetto passivo fornire la prova di tale inerenza e strumentalità. L’articolo 19, comma 1 del decreto Iva, consente la detrazione dell’imposta addebitata a titolo di rivalsa dal venditore del bene (o dal prestatore del servizio) quando si tratti di acquisto inerente all’attività dell’impresa, arte o professione, intesa come strumentalità del bene stesso alla specifica attività. Qualora la “strumentalità” non risulti immediatamente verificabile, il soggetto passivo che intende avvalersi del diritto alla detrazione d’imposta pagata o dovuta ha l’onere di provare, sulla scorta di elementi obiettivi, che l’acquisto sia inerente all’esercizio effettivo dell’attività di impresa (Cassazione n. 25986/2014) e sia destinato, anche in prospettiva, a procurargli un profitto (Cassazione, pronuncia n. 1859/2014).

Nell’articolo 19-bis.1 del Ddpr 633/1972 sono standardizzate una serie di fattispecie oggettive per cui ricorre l’esclusione o la riduzione della detrazione tra cui, per quanto di interesse, quella prevista alla lettera i), secondo cui “non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni”.

In considerazione di tale regime di esclusione di detrazione, le imprese che non esercitano in via esclusiva o principale l’attività di costruzione di fabbricati a uso abitativo e che intendano detrarre l’Iva sull’acquisto di tali fabbricati, hanno un onere “rafforzato” di dimostrare la strumentalità dell’acquisto.

Al fine del legittimo esercizio del diritto di detrazione, l’imprenditore deve fornire prova, sulla base di riscontri obiettivi:

che l’acquisto è inerente all’attività d’impresa ed è destinato almeno in prospettiva a procurargli un lucro;

che il fabbricato a uso abitativo è effettivamente riconducibile a una categoria per la quale non vige più l’esclusione della detrazione (Cassazione, decisioni n. 6883/2016 e n. 10264/2017).

Laddove l’acquisto del fabbricato non rientri nell’oggetto esclusivo o principale della società, “il compratore dovrà dimostrarne non solo l’inerenza e la strumentalità in base a elementi oggettivi e in concreto, secondo la generale previsione di cui all’art. 19 del D.P.R. 633/1972, ma anche che il bene non rientra più nella categoria di beni a destinazione abitativa per i quali, in base a criterio aggettivo, è prevista l’esclusione della detrazione”.

Al fine di garantire il rispetto del principio alla neutralità dell’Iva, il diritto alla detrazione non può essere negato in forza della sola astratta classificazione catastale dell’immobile, propria degli immobili a uso abitativo, “occorrendo valutarne la destinazione all’attività di impresa” (Cassazione, decisione n. 26748/2016). Ciò vuol dire che l’accatastamento dell’immobile tra quelli a uso abitativo non preclude ex sé la detraibilità dell’Iva pagata sull’acquisto a condizione che, sulla base di elementi oggettivi, avuto riguardo all’utilizzo concreto dell’immobile il contribuente dimostri, almeno in prospettiva, che l’operazione sia inerente e strumentale all’attività d’impresa.

Nel caso in esame, il ricorso del contribuente è stato respinto non per il semplice fatto della classificazione catastale dell’immobile, ma per non aver questi ottemperato adeguatamente all’onere probatorio, non avendo quindi dimostrato della ritenuta diversa destinazione dell’immobile rispetto a quella abitativa risultante ancora dal catasto, sì da rientrare nell’ambito dell’attività d’impresa della società contribuente.

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Aliquote Imu e Tasi 2019, cosa cambia con lo sblocco

Il 17 giugno scade il termine per pagare la prima rata di Imu e Tasi 2019. Quest’anno la manovra ha deciso lo sblocco delle aliquote per le tasse sulla casa, vediamo cosa cambia.

In realtà, sinora sono pochi i Comuni che hanno deciso di modificare le aliquote per l’anno in corso. Anche se, va sottolineato, per cambiare, in previsione della seconda rata di dicembre, c’è tempo fino a ottobre. Probabilmente, complici anche gli appuntamenti alle urne per rinnovare le amministrazioni locali, si è preferito evitare rincari a ridosso delle elezioni.

Questo anche perché, per legge, la prima rata dell’Imu è pari al 50% dell’imposta calcolata in base alle aliquote (e alle detrazioni) relative ai 12 mesi dell’anno precedente. Eventuali rincari decisi dai Comuni per quest’anno, perciò, si faranno sentire sulle tasche dei contribuenti solo in occasione del saldo di dicembre.

Le aliquote modificate con lo sblocco 2019, invece, potrebbero essere introdotte già a partire del 17 giugno nel caso in cui il Comune – anziché un rincaro – abbia previsto uno sconto. Oppure quando l’aumento è di pochi euro e il proprietario vuole evitare di rifare i conteggi con il conguaglio in occasione della seconda rata.

Gli aumenti dell’Imu riguardano in genere tipologie di immobili particolari o utilizzi specifici, che beneficiavano di un regime di favore. Ad esempio, a Pordenone arriva al 10,6 per mille il prelievo sui negozi sfitti (categoria C/1) nel centro cittadino. A La Spezia cresce dal 9,6 al 10,6 l’aliquota sui centri commerciali (D/8).

A Torino passa dal 7,6 al 10,6 per mille l’Imu sulle abitazioni concesse dal proprietario in uso gratuito ai parenti; sale al 10,6 per mille anche il prelievo sulle case affittate a canone libero per le quali il locatore aveva concesso uno sconto all’inquilino.

Sempre a Torino, spinta dalle difficoltà del bilancio cittadino, cresce l’Imu sulle case affittate a canone concordato (dal 5,75 al 7,08 per mille). Scelta analoga a La Spezia (dal 4,6 al 6 per mille), espressamente motivata dalla volontà di riassorbire lo sconto statale del 25% varato nel 2016.

 

Compravendite residenziali: 578.647 le case vendute nel 2018, il dato più alto dal 2010 Evoluzione della compravendita di abitazioni2008- 2018

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

Imu prima casa 2019, si paga o no?

Si avvicina la scadenza (17 giugno) per il pagamento della seconda rata Imu per il 2019. Ma molti proprietari di immobili si chiedono ancora se si paga l’Imu sulla prima casa.

Imu prima casa, chi paga 

Per quanto riguarda la prima casa, è prevista l’esenzione. Il pagamento dell’Imu avviene solo se l’abitazione è considerata di lusso: e quindi se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli. Se l’immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l’Imu si paga con un’aliquota del 4 per mille. Ma in questo caso si ha anche diritto a una detrazione sulla prima casa, il cui importo viene stabilito dal Comune di appartenenza con una specifica delibera.

L’esenzione è prevista anche quando l’immobile adibito ad abitazione principale rientra in una di queste categorie catastali:

  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazione di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazioni di tipo utrapopolare;
  • A/6 abitazioni di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini.

Proprio quest’ultima categoria catastale è stata oggetto di controversia perché pur essendo fabbricati di un certo valore sono esenti dal pagamento dell’Imu se adibiti ad abitazione principale.

Cos’è il codice tributo dell’Imu 3918

Imu cosa si intende per prima casa

Va specificato che, più che di prima casa, sarebbe più corretto parlare di abitazione principale per l’immobile iscritto nelle categorie catastali dalla A/1 alla A/9 nei casi in cui il proprietario e la sua famiglia vivano abitualmente nello stessa casa presso la quale hanno anche la residenza anagrafica.

Se invece i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora e la residenza in immobili diversi, ma nello stesso Comune, solo un immobile con relativa pertinenza non sarà soggetto al pagamento dell’Imu.

Imu pertinenze prima casa

Le pertinenze della prima casa godono dell’esenzione dal pagamento nella misura massima di un’unica unità. Per una casa con box e cantina, ad esempio, solo l’abitazione principale più una delle due pertinenze non paga l’Imu.

Canna fumaria, quando serve il permesso di costruire

La realizzazione di una canna fumaria può essere fatta senza permesso di costruire? Vediamo quanto sottolineato dal Tar della Campania.

Esaminando la vicenda di una canna fumaria di un pub realizzata dai gestori dell’esercizio commerciale senza l’accordo del condominio soprastante il quale, denunciando il fastidio e i rischi per la salute pubblica, aveva ottenuto dal Comune l’ordine di demolizione, con la sentenza 592/2019, il Tar della Campania ha sottolineato che la canna fumaria di modeste dimensioni non può essere abbattuta e che gli eventuali rischi per la salute, derivanti dallo smaltimento dei fumi, vanno valutati in modo adeguato.

Nello specifico, il Tar ha rilevato le piccole dimensioni dell’impianto per lo smaltimento dei fumi e lo ha classificato come “volume tecnico, quindi opera priva di autonoma rilevanza urbanistico – funzionale”. Secondo quanto spiegato dai giudici, questo significa che per la realizzazione della canna fumaria in questione non era necessario il permesso di costruire. E, di conseguenza, il Comune non avrebbe potuto emettere alcun ordine di demolizione.
 
Il Tar ha evidenziato che la canna fumaria non aveva nessun impatto sul paesaggio, non modificava minimamente il prospetto condominiale ed era stata ritenuta regolare dallo stesso Comune al momento del rilascio dell’autorizzazione all’attività di ristorazione. Per ordinare la demolizione è necessario che l’impianto modifichi la sagoma o il volume dell’immobile o, ancora, abbia un autonomo valore di mercato. Non avendo la canna fumaria in questione tali caratteristiche, il Tar ha annullato l’ordine di demolizione.

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019 Modello 730, detrazione affitto casa

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre dal modello 730 l’affitto della casa

Come detrarre l’affitto di casa dal modello 730

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730 dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

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Ristrutturazioni edilizie, a chi spetta la detrazione?

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate 2019 sul bonus per gli interventi di ristrutturazione edilizia specifica quali sono i soggetti che hanno diritto alla detrazione.

La detrazione del 50% spetta a tutti i contribuenti soggetti ad Irpef che siano o meno residenti nel territorio dello Stato. A usufruirne non sono solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi, ovvero:

  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobli che non rientrano tra i beni strumentali o merce
  • soggetti che producono redditi in forma associata alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali

Inoltre la detrazione spetta anche ai seguenti soggetti, purché siano intestatari di bonifici e fatture, anche nel caso in cui le abilitazioni comunali siano intestate al proprietario dell’immobile

  • familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile
  • il convivente more uxorio

Ripartizione delle spese di ristrutturazione tra comproprietari

Nel caso in cui ci siano due comproprietari, se la fattura e il bonifico sono intestati solo a uno di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto non indicato nei documenti, sempre e quanod nella fattura sia annotata la percentuale di spesa.

Detrazione spese ristrutturazione in caso di compromesso

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di compromesso, l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione nel caso in cui:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile
  • esegue gli interventi a proprio carico
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

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Debiti del condominio, chi li paga?

I debiti del condominio, chi li paga? Vediamo quanto specificato dalla sentenza n. 12715 della Cassazione.

Con la sentenza n. 12715 del 14 maggio 2019, la terza sezione civile della Cassazione ha specificato che nel caso in cui l’amministratore non paghi i fornitori, i condomini rischiano non solo il pignoramento dei propri beni, ma anche della quota di spese comuni dovuta al condominio sulla base dei riparti approvati dall’assemblea.

Per il recupero di quanto dovuto, dunque, i creditori del condominio hanno la possibilità di intraprendere una nuova strada nel caso in cui il conto corrente condominiale non sia capiente. Cambia quindi qualcosa rispetto a quanto previsto dalla riforma del condominio del 2012.

Nello specifico, con la riforma del condominio, da un lato il legislatore ha obbligato l’amministratore a fornire ai creditori che lo richiedano i dati personali dei condomini in mora nel versamento delle spese condominiali, dall’altro ha previsto che il credito vada recuperato in primis nei confronti di questi ultimi e solo in via subordinata verso tutti gli altri comproprietari.

Sulla base di quanto previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c., chi vanta un credito nei confronti della compagine condominiale deve in primo luogo ottenere un titolo esecutivo nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, ricevere poi da quest’ultimo i dati personali dei morosi, in modo da agire esecutivamente nei loro confronti. Solo nel caso in cui queste azioni si rivelino in tutto o in parte infruttuose, si potrà agire esecutivamente – e sempre pro quota – nei confronti dei condomini non morosi, previa notifica anche a questi ultimi del titolo e del precetto. Una procedura lunga e complicata, tanto che in questi anni numerosi tribunali hanno ammesso la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale.

Ma vediamo il caso che ha dato adito alla sentenza n. 12715/2019. Un fornitore del condominio ha agito in via esecutiva nei confronti di quest’ultimo, nella persona del suo amministratore pro tempore, procedendo al pignoramento presso terzi dei crediti vantati da quest’ultimo nei confronti dei singoli condomini sulla base del riparto del preventivo approvato dall’assemblea. Il condominio e uno dei condomini terzi pignorati, che era debitore del primo per le spese deliberate per la gestione dei beni e dei servizi comuni, hanno proposto opposizione all’esecuzione. In primo grado, il tribunale ha ritenuto infondata l’azione del condominio e inammissibile quella del singolo condomino. La decisione è stata confermata in appello ed entrambi gli opponenti hanno proposto ricorso in Cassazione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile dalla Suprema corte, che però ha ritenuto di esaminare il merito della questione dedotta in giudizio, in considerazione della particolare importanza della stessa.

La terza sezione civile della Cassazione ha quindi stabilito che i creditori possano anche espropriare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli comproprietari in relazione ai contributi dovuti e non ancora versati. In questo modo, il creditore del condominio può pignorare le quote che devono versare i singoli condomini in base al preventivo approvato dall’assemblea a prescindere dal fatto che gli stessi siano morosi, come invece previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c.. Pur non avendo debiti pregressi con il condominio, anche il condomino in regola con i pagamenti è infatti naturalmente debitore dei ratei in scadenza relativi alle spese comuni e, se raggiunto dalla notifica dell’atto di pignoramento presso terzi, sarebbe obbligato a versare dette somme in favore del creditore del condominio invece che sul conto corrente condominiale.

La Suprema corte ha evidenziato come, secondo i principi generali di cui agli artt. 2740 e 2910 c.c., mediante l’espropriazione forzata sia possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti. Affinché l’espropriazione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli condomini sia legittima è sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra le parti avente a oggetto il pagamento dei contributi condominiali.

Secondo i giudici è innegabile che tra condominio e singoli condomini sussista un rapporto obbligatorio relativo al pagamento dei contributi necessari alla gestione dei beni e dei servizi comuni, come presupposto dallo stesso articolo 63 disp. att. c.c., il quale consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condomini sulla base del solo riparto approvato dall’assemblea. Secondo la Suprema corte, quindi, essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio nei confronti dei singoli condomini, laddove sussista un titolo esecutivo in favore di un soggetto terzo nei confronti del condominio, detto credito può essere espropriato ai sensi dei richiamati artt. 2740 e 2910 c.c. e la relativa esecuzione non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c..

Come sottolineato dalla sentenza, nell’ordinamento non si trova una norma che vieti espressamente detta possibilità e non si può ritenere che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali. Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condomino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condomino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero, ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condomini, finisce addirittura per attuare il richiamato principio di parziarietà.

I giudici di legittimità hanno voluto sottolineare il principio di diritto per cui il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi.

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Bonus fiscale 2019 per le tende da sole

Nel 2019 è possibile usufruire del bonus fiscale per le tende da sole. Vediamo i dettagli.

Come sottolineato dalla guida dell’Agenzia delle Entrate relativa alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico, per l’acquisto e la posa in opera di schermature solari è possibile usufruire di una detrazione fiscale al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018. Nel dettaglio, per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari. La detrazione è pari al 65% per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017 e al 50% per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica.

La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Si ricorda, inoltre, che l’installazione, la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento delle tende da sole – così come di una pergotenda, di una tenda a pergola e di una copertura leggera di arredo – rientrano nelle attività di edilizia libera.

Come descritto nel glossario di edilizia libera, le tende da sole sono un elemento che fa riferimento alla categoria di intervento “Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza”. Si ricorda che il glossario dell’edilizia libera è quello strumento, valido in tutta Italia, che elenca gli interventi di manutenzione degli appartamenti, anche sull’esterno dell’edificio e in giardino, che possono essere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al Comune.

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Agevolazione Imu e Tasi per comodato d’uso gratuito, le ultime novità

La legge di Bilancio 2019 aveva introdotto novità per le agevolazioni Imu e Tasi per le case in comodato d’uso gratuito. Ora il dl crescita interviene sugli esoneri dichiarativi.

Riduzione Imu comodato 2019

Secondo l’articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l’agevolazione Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest’ultimo, ma solo se sono presenti figli minori.

La norma che disciplina l’Imu prevede una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Il beneficio si estende anche alla Tasi considerando che la modalità di calcolo delle due imposte è la stessa.

Comodato d’uso Imu 2019

Per usufruire dell’agevolazione – come previsto dall’articolo 13 del dl 201/2011, è necessario rispettare determinate condizioni:

  • il contratto di comodato deve essere registrato;
  • il comodante oltre all’immobile adibito ad abitazione principale deve possedere un solo immobile in Italia;
  • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione Imu non si applica, però, sulle case classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale. 

La riduzione Imu, invece, si applica anche se il comodante oltre all’immobile concesso in comodato è in possesso di un altro immobile adibito ad abitazione principale nello stesso Comune (ad eccesione, ovviamente, delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Riduzione Imu canone concordato

Gli immobili locati hanno invece una riduzione del 25% della base Imu imponibile. Anche in questo caso è previsto l’obbligo di registrazione del contratto per usufruire dello sgravio fiscale. Per questo l’invio della dichiarazione Imu (contendo informazioni già note all’amministrazione) è un adempimento superabile.

Le agevolazioni Imu, nel caso di comodato e affitto a canone concordato valgono anche per la Tasi, così come anche le riduzioni e gli esoneri, e quindi anche gli obblighi dichiarativi, seguono la stessa via. 

Per quanto riguarda la comunicazione al Comune, i giudici tributari danno diverse interpretazioni. Mentre la Ctr di Palermo, sezione XIV, con la sentenza 2804 del 9 luglio 2018 ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire dei benefici senza di essa, in senso contrario è stata la pronuncia della Ctp di Reggio Emilia.

Ma tra le novità del decreto crescita, in materia di semplificazione fiscale, ce n’è anche una che riguarda gli esoneri Imu. A partire dal 1º gennaio 2020, infatti, verrà introdotto l’esonero dalla dichiarazione Imu per le case in comodato d’uso e le locazioni a canone concordato. 

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prescrizione Imu e Tasi: una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i termini

Quando cade in prescrizione il mancato pagamento di Imu e Tasi? A stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza sui tempi entro cui il Comune può richiedere il mancato pagamento delle tasse sulla casa.

Se il contribuente non paga le imposte sulla casa, secondo i codici tributo Imu corrispondenti, su uno degli immobili di sua proprietà può incorrere in un procedimento da parte del Comune che “iscrive al ruolo” l’imposta e la comunica all’Esattore per la riscossione ossia per l’avvio delle pratiche necessarie al pignoramento.

A incaricarsi del pignoramento per il mancato pagamento di Imu e Tasi è l’Agenzia Entrate Riscossione, a meno che il Comune non abbia stipulato una convenzione con altro esattore. Al contribuente viene notificata una cartella di pagamento.

Prescrizione Imu non pagata

Anche per Imu e Tasi il termine di prescrizione è di cinque anni. Ciò comporta che se la cartella di pagamento viene notificata dopo tale termine non va pagata (sempre e quando sia stata impugnata davanti al giudice e che questo l’abbia annullata, altrimenti, anche se illeggitima, diventa definitiva).

La sentenza n 28576/17 del 29/11/2017 fa un passo avanti rispetto a quanto stabilisce la legge e specifica entro quanto tempo interviene la prescrizione Imu e Tasi. Il termine che prescrive la cartella di pagamento, secondo quanto stabilisce la Cassazione, è lo stesso di quello fissato per il tributo, ovvero cinque anni.

Se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non avvia gli atti di pignoramento entro tale forbice di tempo, né sollecità il pagamento con una intimidazione, si verifica la prescrizione e il contribuente non deve versare niente al Comune per il mancato pagamento di Imu e Tasi.

Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile facesse ricorso contro l’avviso di pagamento e perdesse la causa, il termine di prescrizione diventa di diece anni, perché a fare testo non è più la cartella, ma il provvedimento del giudice.

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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Bonus prima casa 2019: cosa succede quando si possiede già un immobile

L’agevolazione fiscale all’acquisto della prima casa è applicabile una volta sola, ovvero quando l’acquirente compra un immobile senza possederne un altro allo stesso uso e nello stesso Comune. Ma cosa succede se si possiede già un immobile che però non è adatto ad essere abitazione principale? Secondo la Cassazione, in presenza di accertata inidoneità, si può acquistare un secondo immobile raddoppiando i benefici “prima casa”.

Prima casa, idoneità soggettiva e oggettiva

Intanto bisognerebbe comprendere se l’inidoneità debba essere oggettiva (casa danneggiata da eventi naturali o fatiscente e quindi non agibile) o soggettiva (ad esempio troppo piccola per contenere un nucleo familiare allargatosi). Le interpretazioni variano, dall’Agenzia delle Entrate, che riconosce la sola inidoneità di case danneggiate da eventi naturali, alla Cassazione che con varie sentenze ha definito l’idoneità come effettiva possibilità della casa pre-posseduta ad essere abitata. Qualora questa caratteristica venisse meno, quindi, ci sarebbero gli estremi per un nuovo acquisto con i criteri fiscali riservati alla prima casa.

Idoneità come prima casa, la sentenza della Cassazione

La sentenza che più precisamente si è pronunciata sul tema è la n. 2565, depositata il 2 febbraio 2018 della Corte di Cassazione. In questa sentenza si dichiarava possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, pur possedendo un altro immobile nello stesso Comune, purchè questo fosse certificato inabitabile dall’Asl. In altre parole, non è solo una calamità naturale a poter rendere inabitabile una casa, ma anche il non verificarsi di altre condizioni che vanno certificate. Un orientamento, questo, che abbraccia la visione dell’ordinanza 203 del 22 giugno 2011 della Corte Costituzionale che ribadisce, appunto, come osti all’acquisto di una nuova “prima casa” con relativi benefici solo il fatto di possedere già un immobile idoneo alle esigenze abitative dell’interessato.

Una ulteriore conferma della rilevanza di una idoneità sia soggettiva che oggettiva l’ha data la pronuncia della Cassazione 19989/2018 che parla, oltre che di inagibilità fisica di un immobile anche, ad esempio, di inidoneità giuridica di un immobile quale causa di non idoneità soggettiva. Può infatti verificarsi il caso di un immobile acquistato in asta immobiliare e non ancora disponibile per la presenza dei precedenti abitanti.

Agevolazioni prima casa 2019

Quando si verificano questi casi, quindi, è possibile acquistare una nuova casa con le agevolazioni riservate all’abitazione principale. Che nel 2019 sono, lo ricordiamo:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: se si acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • Acquisti per successioni o donazioni:  imposta ipotecaria e catastale fissa, 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • Credito d’imposta: se si vende e si riacquista casa entro 12 mesi c’è la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Tra i requisiti, oltre appunto al non essere proprietari di un altro immobile nello stesso Comune, idoneo ad essere prima casa, vediamo:

  • La residenza o la sede di lavoro nel Comune in cui si acquista casa entro i 18 mesi dall’acquisto;
  • non avere diritti d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune
  • Acquistare una casa non accatastata come di lusso.
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Acquisto casa, è obbligatorio registrare il compromesso?

Quando si compra casa si firma il “compromesso”, o meglio, il “contratto preliminare di vendita”. Come funziona e che valore ha quando non lo si registra? Vediamolo insieme.

L’atto che comunemente chiamiamo “compromesso” ha lo scopo di “bloccare” la compravendita. Il contratto preliminare di vendita sancisce quindi l’obbligo delle parti a portare a termine la transazione, scongiurando ripensamenti, anche se il rogito avverrà successivamente, cosa necessaria per i tempi tecnici delle varie pratiche.

Ma come si redige un contratto preliminare di vendita? Ecco le cose principali da sapere.

Come si fa il compromesso?

Il compromesso deve essere redatto in forma scritta: nessun valore per gli accordi verbali. Può avere anche forma si scrittura privata non autenticata, o autenticata dal notaio, o di atto pubblico (con rogito notarile). Queste ultime due forme sono obbligatorie in caso di acquisto di immobile ancora da costruire (acquisto “sulla carta”). A seconda della forma scelta, i costi variano.

Come si registra il compromesso?

Per legge il compromesso deve essere registrato, anche se si dovesse trattare di una scrittura privata non autenticata. Registrando il contratto preliminare di vendita gli si attribuisce una data certa, cosa che diventa importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore

La registrazione del compromesso deve avvenire entro:

  • 30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • 20 giorni dalla stipula negli altri casi;
  • 60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia la registrazione.

Oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi dati dalle sanzioni. La registrazione del compromesso deve avvenire a cura:

  • delle parti contraenti per le scritture private non autenticate;
  • dei notai per gli atti autenticati o rogitati;
  • degli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell’imposta in solido con le parti stesse.

I documenti per registrare il contratto preliminare

Se preliminare ha la forma di scrittura privata autenticata è il notaio che lo registra. Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti possono registrarlo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver versato l’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale presentando tre copie del relativo modello F23.

Dopo di che occorre consegnare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:

  • due copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
  • il modello 69 («Richiesta di registrazione») compilato;
  • il modello RR («Richiesta di registrazione») compilato se gli atti da registrare sono più di uno;
  • le due copie restituite dalla banca o dalla posta del modello F23 quietanzato.

Quanto costa registrare il contratto preliminare di compravendita

Ecco i costi da sostenere per registrare il compromesso:

  • Marca da bollo da 16 euro per ogni foglio (4 facciate oltre alle eventuali planimetrie) o ogni 100 righe;
  • 155 euro per l’imposta di bollo se il contratto è redatto dal notaio;
  • Imposta di registro di 200 euro.

Compromesso non registrato: che succede?

Cosa succede se il contratto preliminare di vendita non viene registrato? Dal punto di vista della compravendita, nulla: resta valido l’obbligo a portare a termine la compravendita contratto dalle parti.

Tuttavia, dal momento che si tratta di un adempimento fiscale, in caso di mancata registrazione si configura una evasione, che potrebbe comportare sanzioni da parte dell’Agenzia delle entrate a meno che non si metta in atto entro un anno il ravvedimento operoso, che riduce l’entità delle sanzioni stesse.

Inoltre, un atto preliminare non registrato non è d’aiuto all’acquirente in caso di fallimento del venditore o di problemi nell’acquisto di una casa ancora da costruire.

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Pignoramento immobiliare prima casa, quando è possibile

Quando si parla di pignoramento immobiliare della prima casa bisogna fare attenzione a cosa ci si riferisce, un conto infatti è parlare di prima casa e un conto è parlare di unica abitazione. Bisogna poi distinguere tra creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento immobiliare prima casa da privato

Il pignoramento immobiliare della prima casa da privato è possibile. Banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società possono procedere al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima casa o dell’unica o anche se all’interno vi vive un minore, un invalido o se il debitore non ha altri beni.  

Pignoramento immobiliare prima casa ex Equitalia

Gli agenti della riscossione esattoriale – l’Agenzia delle Entrate Riscossione per i crediti dello Stato e le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate – hanno il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa. Questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi”, le cartelle di pagamento.

Pignoramento immobiliare vietato sulla prima casa

Ma attenzione. Il pignoramento immobiliare della prima casa è possibile se ci si riferisce all’immobile acquistato per primo, in senso temporale, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità e via dicendo. Il pignoramento immobiliare della prima casa non è invece possibile se ci si riferisce all’unica abitazione. In questo caso, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni:

  • l’unica casa di proprietà del debitore deve essere adibita a civile abitazione;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Affinché inoltre il pignoramento immobiliare della prima casa da parte dell’agente della riscossione sia possibile:

  • devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno;
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.
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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Mercato immobiliare, compravendite spinte dai bonus casa

Compravendite immobiliari aiutate dai vari bonus e destinate soprattutto all’abitazione di coppie con figli.

Compravendite immobiliari, il 19% per investimento

Dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete, sul territorio nazionale, emerge che nel primo semestre del 2018 il 72,0% delle compravendite sono state effettuate da coppie e coppie con figli. Si tratta di un dato sostanzialmente stabile rispetto a quello dello stesso periodo dello scorso anno, quando la quota era lievemente più bassa e si attestava al 71,3%.

Prevale l’acquisto dell’abitazione principale (75,0%), seguito dalla casa ad uso investimento (18,9%) e poi dalla casa vacanza (6,1%). Queste percentuali sono rimaste praticamente invariate rispetto al primo semestre del 2017 quando si attestavano rispettivamente al 75,0%, 18,5% e 6,5%.

Nella prima parte del 2018 è stato il trilocale la tipologia più acquistata da coppie e coppie con figli, con il 35,2% delle preferenze. A seguire ville, villette e case che nel complesso raggiungono il 20,8% delle transazioni. Percentuale molto simile anche per i quattro locali che si attestano al 19,9%.

L’analisi delle compravendite ha inoltre evidenziato che il 79,3% di esse ha interessato tipologie usate, la restante parte le nuove costruzioni. Con il mercato in ripartenza anche le nuove costruzioni, più penalizzate negli anni di crisi, hanno iniziato lentamente ad essere riconsiderate visti i prezzi più bassi: nell’hinterland delle grandi città il 22,5% delle operazioni ha interessato il nuovo. La percentuale scende nei capoluoghi di provincia dove si porta al 19% e nelle grandi città dove si attesta intorno al 18,6%. Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento in tutte le realtà.

Anche le soluzioni nuove o ristrutturate di recente hanno comunque subito un ribasso dei prezzi che dal 2008 si aggira intorno al 31,6%, sette punti percentuali in meno rispetto all’usato.

Il ruolo dei bonus fiscali per la casa nel mercato immobiliare

A influire sugli acquisti sono stati i bonus fiscali per la ristrutturazione edilizia e la riqualificazione energetica, prorogati anche per il 2019. Da quando sono stati introdotti hanno infatti dato una mano al mercato immobiliare, soprattutto negli anni della crisi: le tipologie usate hanno subito un importante ribasso dei prezzi (dal 2008 parliamo di una perdita di valore del 38,6%) che le ha rese più appetibili anche grazie, appunto, agli incentivi fiscali che hanno consentito la personalizzazione dell’investimento immobiliare.

La detrazione possibile con i bonus è pari al 50% per gli interventi di ristrutturazione e al 65% per quelli di riqualificazione energetica. Interessanti, a questo proposito, i dati del Cresme pubblicati recentemente, secondo cui la crescita degli investimenti veicolati dai bonus edilizia sono cresciuti del 170%.Tra le regioni che hanno fatto maggiore ricorso agli incentivi fiscali per la ristrutturazione e la riqualificazione edilizia c’è la Lombardia, seguita da Emilia Romagna e Veneto.

Condhotel, le nuove norme

 
Gtres

 

I condhotel sono quelle strutture ricettive a destinazione mista alberghiera e residenziale che nascono dalla riqualificazione di strutture esistenti e rendono abitabili da inquilini fissi o proprietari una parte delle camere.

Sottolineando il ruolo decisivo svolto dal settore turistico,  dal punto di vista normativo il vincolo turistico alberghiero, la destinazione urbanistica turistico recettiva, la multiproprietà, la residenza turistico alberghiera, la violazione del vincolo alberghiero, la lottizzazione abusiva, per poi arrivare per l’appunto ai condhotel. Viene spiegato il nuovo istituto, la sua struttura, la gestione, la riqualificazione, i servizi, la compravendita, il condominio. Il tutto alla luce delle novità introdotte dal Dpcm 13/2018.

La parola condhotel deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisisce la possibilità di utilizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri.

Pace fiscale, come funziona la definizione agevolata del processo verbale

Pronto il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che recepisce il decreto sulla definizione agevolata dei processi verbali di constatazione, entrato in vigore lo scorso 24 ottobre. Vediamo quali sono le modalità di attuazione.

Lo scorso 24 ottobre è entrato in vigore il Dl n. 119/2018 sulla pace fiscale. Per quanto riguarda le modalità applicative per la definizione agevolata dei processi verbali di constatazione consegnati entro quella data, l’Agenzia delle Entrate ha adottato, d’intesa con il direttore dell’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli, un provvedimento che definisce le modalità di versamento di quanto dovuto e di presentazione della dichiarazione prevista dalla norma per regolarizzare le violazioni constate nel processo verbale.

Pace fiscale, cos’è la dichiarazione agevolata delle constatazioni verbali

La nuova misura si applica ai processi verbali di constatazione redatti, ai sensi dell’articolo 24 della legge n. 4/1929, dall’Agenzia delle Entrate o dalla Guardia di Finanza. Sono integralmente e complessivamente dovuti tutti i tributi ed eventuali contributi, autoliquidati dal contribuente sulla base dei rilievi constatati nel processo verbale oggetto di definizione agevolata, con sconto integrale delle sanzioni amministrative e degli interessi.

Le violazioni regolarizzabili con la pace fiscale

La definizione “integrale” deve riguardare tutte le violazioni – in materia di imposte dirette e relative addizionali, contributi previdenziali e ritenute, imposte sostitutive, Irap, Ivie ed Ivafe – contenute nel processo verbale riferite ad un singolo periodo d’imposta: ciò significa che, qualora il processo verbale riguardi più periodi d’imposta, può essere definito integralmente anche un solo periodo d’imposta. Oggetto della definizione agevolata sono le violazioni sostanziali che danno luogo a sanzioni collegate ai tributi, con esclusione delle violazioni, anche sostanziali, relative a settori impositivi diversi da quelli espressamente richiamati dalla norma (ad esempio, imposta di registro) e di quelle riferite a violazioni di natura formale constatate nel processo verbale; si ricorda che le violazioni formali sono invece regolarizzabili tramite la definizione agevolata disciplinata dall’articolo 9 del Dl n. 119/2018. Possono inoltre essere definite anche le violazioni constatate nel processo verbale relativamente ai periodi di imposta per i quali la dichiarazione risulta omessa.

Come compilare la definizione agevolata del processo verbale di constatazione

Sono definibili i processi verbali di constatazione consegnati entro il 24 ottobre 2018. Il contribuente che intende avvalersi della definizione agevolata del processo verbale di constatazione deve presentare, entro il 31 maggio 2019, le relative dichiarazioni. Nella dichiarazione, da compilare con le modalità stabilite per il periodo d’imposta oggetto della definizione agevolata, vanno esposti a rettifica e integrazione di quanto originariamente dichiarato esclusivamente i componenti e i maggiori imponibili, imposte e contributi derivanti dalle violazioni constatate nel processo verbale.

Definizioni agevolate, quando effettuare i versamenti

Il termine per il versamento, in unica soluzione o della prima rata, scade il 31 maggio 2019. In caso di pagamento rateale, il versamento delle somme può essere effettuato in venti rate trimestrali di pari importo. Le rate successive alla prima vanno pagate entro l’ultimo giorno di ciascun trimestre.

La definizione agevolata per chi partecipa a società

Anche i soggetti partecipanti a società di persone o trasparenti possono definire in via agevolata il reddito di partecipazione imputato pro quota dalla società partecipata. A tal fine, i soci possono presentare la dichiarazione per regolarizzare le imposte dovute sui maggiori redditi di partecipazione a loro imputabili, sulla base dei dati presenti nel prospetto dichiarativo che la società deve rilasciare tempestivamente a ciascun socio a seguito della presentazione della propria dichiarazione con la quale ha inteso definire le violazioni constatate col processo verbale.

MAXIEMENDAMENTO? FATTO

Maxiemendamento alla legge di bilancio 2019, cosa cambia.

Il Natale ha portato l’approvazione al Senato della nuova legge di Bilancio 2019, passata all’esame lo scorso 22 dicembre con un maxiemendamento. Si attende ora la terza lettura della Camera prima del via libera definitivo il 31dicembre. Vediamo i punti principali della manovra

Deficit/Pil al 2,04%

La manovra di Bilancio, che entrerà in vigore a partire da gennaio, è stata ritoccata per finanziare l’abbassamento del rapporto deficit/Pil dal 2,4% inizialmente ipotizzato al 2,04%, in presenza di un Pil stimato al’1%. I finanziamenti stanziati per il reddito di cittadinanza, che sarà oggetto di specifico ddl, ammontano a 7,1 miliardi di euro nel 2019, 8 miliardi nel 2020 e 8,3 nel 2021. La riforma delle pensioni, anche questa oggetto di specifico ddl, richiederà invece circa 4 miliardi nel 2019, 8,3 nel 2020, 8,6 nel 2021.

Fisco

  • Tra le principali misure a tema fiscale abbiamo:
  • Confermata la flaz tax per le partite Iva con aliquota agevolata al 15% per ricavi e compensi fino a 65 mila euro. L’aliquota al 15% sarà applicabile anche agli insegnanti che impartiscono lezioni private.
  • Dal 2020, introdotta una nuova imposta sostitutiva per fatturati fino a 100mila euro con una tassazione ordinaria del 20%.
  • Introdotto anche il saldo e stralcio delle cartelle esattoriali: sanabili le cartelle dal 2000 al 2017 con aliquote fiscali agevolate che cambiano in base all’ISEE.
  • Arriva anche la web tax, un’imposta del 3% che si applica alle imprese digitali che fatturino almeno 750 milioni di euro, di cui 5,5 milioni nel territorio italiano.
  • Dal 1 gennaio 2019 parte l’obbligo della fattura elettronica, per i primi sei mesi non sono previste sanzioni.
  • Prorogata la riduzione del canone Rai a 90 euro.
  • Tassa dell’1,5% sul money transfer, per i trasferimenti di denaro verso paesi fuori dell’Unione Europea.
  • Nel 2019 ci sarà solo in Liguria un aumento delle accise sulla benzina di 5 centesimo per litro.

Incentivi

  • Per l’acquisto di auto ecologiche, in particolare elettriche, è previsto un contributo da 1500 a 6mila euro. Introdotta invece l’ecotassa, una imposta che partirà nel marzo 2019 e durerà fino al 2021 per chi acquista auto ad alte emissioni.
  • Prorogato l’Ecobonusper le ristrutturazioni al 50%, quello per l’efficienza energetica aumenta al 65%. Confermate per il 2019 anche le detrazioni per l’acquisto di elettrodomestici e apparecchiature ad alta classe energetica e lo sgravio al 36% per i giardini (Bonus verde).
  • Per le imprese, prorogato l’iperammortamento per gli investimenti in beni e software 4.0. Cambiano però le aliquote. Prorogato anche il credito d’imposta sulla formazione 4.0. Introdotto il voucher manager digitalizzazione per servizi di consulenza sulla trasformazione dell’azienda in chiave 4.0.
  • Ridotto invece il credito d’imposta per spese di ricerca e sviluppo, con l’abbassamento della quota agevolabile dal 50 al 25% e dell’importo massimo, da 20 a 10 milioni per impresa.

Famiglia

  • Maggiore  flessibilità per la maternità, fruibile anche per cinque mesi dopo la nascita del bambino, con cinque giorni di congedo obbligatorio per i papà, che possono poi aggiungerne uno in sostituzione della madre.
  • Bonus bebè prorogato con un aumento del 20% su ogni figlio successivo al primo.
  • Concessione gratuita per 20 anni di terreni alle famiglie in cui nasca il terzo figlio e mutuo a tasso zero fino a 200 mila euro per chi acquisti la prima casa in vicinanza di tali terreni.
  • Raddoppia la detrazione, da 400 a 800 euro, per i figli con disabilità.

Iva

Nessun aumento dell’Iva per il 2019 ma aumento dei parametri della clausola di salvaguardia (che non scatterà necessariamente): dal 2020 l’IVA ridotta che passerebbe dal 10 al 13% e quella ordinaria al 25,2%, per poi salire ulteriormente al 26,5%.

Pensioni

  • Quota 100  non è presente nel testo, poiché sarà previsto uno specifico ddl, ma sono inseriti i fondi a disposizione: inizialmente 6,7 miliardi, diventati poi 3,9 miliardi.
  • Prorogata Opzione Donna, la misura che consente alle lavoratrici di andare in pensione a 57/58 anni d’età e 35 anni di contributi.
  • La rivalutazione delle pensioni al costo della vita rimane invariata per i trattamenti pensionistici fino a tre volte il minimo, mentre per le altre pensioni le aliquote di calcolo si riducono. Si risparmiano così 2,2 miliardi.
  • Tagli fino al 40% per le pensioni d’oro oltre i 100 mila euro lordi annui con cinque aliquote previste.

AFFITTO IN NERO

Affitto in nero, cosa serve al Fisco per dimostrarlo

Gtres

Il Fisco può dimostrare un affitto in nero?  E, in tal caso, in che modo? La sentenza n. 7750/18 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha stabilito le regole per scovare l’evasione dell’imposta di registro.

Davanti alle Commissioni Tributarie, i tribunali che decidono sulle imposte o sulle cartelle di pagamento, è necessario presentare delle prove scritte. Se l’inquilino attesta di aver firmato un contratto di affitto in nero, ma non presenta altri elementi certi, l’evasione non può essere provata. Servono prove documentali di sostegno, come ad esempio copie di assegni o altri mezzi di pagamento dei vari canoni mensili, oppure lo stesso contratto di locazione che non è stato mai registrato.

La denuncia dell’inquilino dunque non basta. Le prove dell’omessa registrazione devono fondarsi su accertamenti di tipo documentale, non potendo trovare valore probatorio le semplici dichiarazioni rese da terzi nell’ambito della verifica.

La Cassazione ha ritenuto legittimi gli accertamenti basati sulle utenze dell’energia elettrica o del gas, se quindi l’Agenzia delle Entrate dovesse rilevare che un contribuente è titolare di un immobile sul quale risultano attive delle utenze a nome di un altro soggetto ci si trova in presenza di una locazione non dichiarata.

Tutto ciò significa che le dichiarazioni di terzi, come nel caso dell’inquilino che attesti di aver abitato un appartamento con un contratto irregolare, se non suffragate da altri elementi, costituiscono meri indizi da approfondire a cura dell’ufficio delle imposte che non consentono di provare l’evasione. In conclusione, per dimostrare l’affitto in nero il Fisco deve avere in mano uno o più documenti.

IMU

Imu: cos’è, come si calcola e come si paga

Gtres

Si avvicina la scadenza per il pagamento dell’Imu, che dovrà essere versata entro il 17 dicembre 2018. In attesa dell’appuntamento con il fisco, vediamo tutte le informazioni utili sull‘imposta municipale unica. 

Prima di tutto bisognerà rispondere a una domanda: cos’è l’Imu? Introdotta dal decreto legge n 201/2011, la Manovra Monti, l’imposta municipale unica è stata considerata sperimentale fino al 2014, per poi entrare a pieno regime a partire dal 2015.

Scadenze Imu

La prima rata è stata versata il 18 giugno 2018, mentre la seconda rata dovrà essere versata entro il 17 dicembre 2018. L’acconto è stato pari al 50% dell’imposta calcolato sulla base delle aliquote previste dai Comuni per il 2017, mentre la seconda rata si calcola con conguaglio sulla prima rata. 

Imu e tasi: le due imposte sulla casa

L’imposta municipale unica (Imu) deve essere corriposta insieme alla Tasi, il servizio che serve per la copertura dei servizi indivisibili erogati dal Comune.

Chi paga l’Imu?

A pagare l’Imu sono i proprietari di tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale – a meno che non sia di lusso – o titolari di altro diritto reale quale usufrutto, comodato d’uso, abitazione e superficie.

Imu prima casa, si paga?

L’Imu sulla prima casa non si paga, a meno che l’abitazione posseduta non rientri nelle categorie catastali A/1 (case signorili); A/2 (ville); A/8 (castelli). In questo caso si paga un’imposta pari al 4 per mille e si beneficia di una detrazione prima casa, il cui importo è fissato tramite delibera comunale del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di tassazione.

L’Imu prima casa non si paga se l’abitazione rientra nelle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazione di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare); A/6 abitazioni di tipo rurale; A/7 (abitazioni in villini).

Un caso particolare è la categoria catastale A/7, che pur essendo di un certo valore non pagano Imu e Tasi qualora siano adibiti ad abitazione principale.

Imu sulla seconda casa

L’Imu è dovuta sulla seconda casa. A dovere pagare l’Imu per il 2018 sono quindi i seguenti soggetti:

  • possessori di immobili, terreni e aree fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o diritto di superficie
  • assegnatari della casa coniugale in seguito a separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, ad eccezione della prima casa
  • concessionari di aree demaniali
  • locatori in caso di leasing immobiliare

 

 

COME DETRARRE LE SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Come detrarre le spese di intermediazione immobiliare

Gtres

L’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile. Vediamo tutto quello che serve sapere per poter usufruire della detrazione.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, in cosa consiste

Dall’Irpef lorda è possibile detrarre un importo, pari al 19%, dei compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare, in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità (articolo 15, comma 1, lett. b–bis, Tuir).

Come sottolineato, la detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

  • per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste.

La detrazione spetta anche nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare a condizione che quest’ultimo sia registrato.

Si ha diritto all’agevolazione anche nell’ipotesi in cui le spese per l’intermediazione immobiliare siano state sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare (ad esempio, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto), a patto che, alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere, risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, pagina 121).

Detrazione spese intermediazione immobiliare, a chi spetta

Come detto, l’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile e, come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, non può beneficiarne il venditore, anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018). La detrazione, inoltre, non spetta se la spesa è sostenuta nell’interesse di un familiare fiscalmente a carico.

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, deve essere ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.

Nell’ipotesi di:

  • fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo;
  • immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo;
  • fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i requisiti degli agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni, è necessario che i professionisti dell’immobiliare siano iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i documenti da conservare

Con la circolare n. 20 del 13 maggio 2011 è stato precisato che:

  • la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata a un soggetto non proprietario;
  • nel caso in cui la fattura sia intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  • se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e a un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

EREDITA’ COSA FARE

Casa in eredità: ecco le norme fiscali da conoscere

 
Risparmiare sulle tasse per la seconda casa
 

Mantenere un immobile di proprietà si rivela per molti un impegno economico non trascurabile: tra bollette, spese per la casa e magari le rate di un mutuo il budget che deve essere calcolato per questo fine si fa sempre più consistente. Circostanza che si fa ancora più impegnativa nel caso di seconde case o immobili ricevuti in eredità. Bonus fiscali, tasse e normative si rivelano fattori cruciali in questo particolare tipo di situazione.

Casa in eredità e bonus: cosa fare?

Al momento in cui si ottiene un immobile in eredità la prima cosa da chiarire è la propria situazione: si è già intestatari di un’abitazione oppure quella concessa diventerebbe la prima?  Se l’abitazione in questione risultasse essere una prima casa l’erede avrebbe un maggior margine di risparmio sulle spese. In questo caso, infatti, potrà beneficiare del bonus prima casa che permette di pagare un’imposta catastale e ipotecaria ridotta. Per ottenere questa agevolazione il richiedente che è proprietario di un immobile già acquistato con il bonus prima casa può decidere di venderlo o donarlo entro un anno dall’apertura della successione.

Ereditare una seconda casa

Se stiamo parlando di una seconda casa le strade che l’erede può perseguire sono diverse: non potrà usufruire del bonus prima casa se l’immobile di proprietà è stato acquistato da meno di cinque anni, anche vendendolo o donandolo. Se invece si possiede un immobile da oltre cinque anni questo può essere donato a un figlio, a una moglie se in regime di divisione dei beni oppure venduto. Nel caso in cui l’erede sia in possesso di una casa acquistata senza l’agevolazione del bonus prima casa nello stesso comune della seconda casa, può venderlo, donarlo o trasformarlo in ufficio, facendo così diventare l’abitazione ricevuta una prima casa.

di Francesca Lauritano

PACE FISCALE SULLA CASA

Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

Gtres

Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locale, quaindi Imu, Tasi e Tari.  Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all’Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”. Condoni Imu e Tasi, l’emendamentodella Lega Condono Imu e Tasi, l’emendamento della Lega

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta ” pace fiscale” , all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.

Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.

Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo – comprensivo di capitale, interessi e sanzioni – dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.

Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.

Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.

Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.

Ecco quanto previsto:

1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L’annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.

2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:

a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;

b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.

3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.

4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.

AFFITTI BREVI NOVITA’

 

Affitti brevi, obbligo della comunicazione in Questura. Ecco le novità

Gtres
Riflettori puntati sugli affitti brevi. Arriva l’obbligo di comunicare alla Questura, entro le ventiquattro ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate. A prevederlo un emendamento al decreto sicurezza, che entrerà in vigore dopo che quest’ultimo sarà stato convertito in legge. Spaziani Testa ha spiegato: “In effetti, non c’era una norma di legge che prevedesse per tutte le situazioni di ospitalità di locazione breve l’obbligo di comunicazione alla Questura dei dati degli ospitati. Il Ministero dell’Interno aveva fatto delle circolari nelle quali portava avanti questa interpretazione, che adesso è stata trasformata in legge”.

Aggiungendo: “Si poteva fare meglio, perché si interviene in una parte riguardante le strutture ricettive per parlare di una cosa che struttura ricettiva non è, cioè le locazioni, ma almeno si copre, per chi avesse ancora qualche dubbio, totalmente il problema sicurezza in caso di locazione”. E ha sottolineato: “Si deve ritenere che così sia stato coperto il problema sicurezza, perché c’è una norma rigorosa anche con sanzioni forti, e che sia stata risolta la parte fiscale con l’obbligo di ritenuta attraverso quanto previsto dal decreto legge n. 50”.

Il presidente di Confedilizia ha poi terminato affermando: “Da un lato speriamo sia conclusa la ‘furia’ legislativa e normativa sul tema delle locazioni brevi, che andrebbe incentivato e tutelato invece che messo sempre sotto accusa e ostacolato; dall’altro si spera che alcune regioni che fanno norme spesso anche incostituzionali colgano questa altra occasione per non predisporre ulteriori disposizioni con finalità di sicurezza o controllo e per eliminare qualche adempimento che già c’è. Questo perché altrimenti gli adempimenti si sommano – tra Comune, Stato, Regione ognuno mette il suo – e il libero esercizio del diritto di proprietà che si attua attraverso la locazione, in questo caso breve, viene sommerso di adempimenti che diventano veramente eccessivi. Che si colga, dunque, l’occasione anche per togliere qualcosa a livello regionale e comunale”.

Riportando la notizia, Confedilizia ha ricordato che, sempre per quanto riguarda le locazioni e le sublocazioni di durata inferiore a trenta giorni, attualmente un obbligo analogo è previsto dalla legge in caso di presenza nell’immobile di cittadini estranei all’Unione europea e, per le permanenze superiori a un mese, anche in caso di presenza di cittadini Ue. In quest’ultimo caso, entra in gioco la registrazione del contratto di locazione.

Dall’associazione dei proprietari di casa è stato sottolineato: “Confedilizia – nel rilevare che la norma introdotta avrebbe necessitato di un differimento della sua entrata in vigore, per consentire ai cittadini di predisporsi al nuovo adempimento – si augura che la materia delle locazioni brevi abbia finalmente trovato una sua compiuta regolamentazione”.

E ancora: “Superato – con l’obbligo della ritenuta sulla cedolare secca – ogni timore relativo all’adempimento degli obblighi fiscali, e completato – con la disposizione appena approvata – un rigoroso sistema di controlli ai fini della sicurezza, è auspicabile che non vengano imposti ulteriori oneri burocratici in capo a coloro che, attraverso la locazione breve (a fini lavorativi, di studio, turistici ecc.), contribuiscono in modo rilevante alla crescita della nostra economia e alla riqualificazione delle nostre città”.

Locazioni brevi comunicazione Questura, come fare

Ma come effettuare la nuova comunicazione obbligatoria? Presto detto. La comunicazione dovrà essere effettuata telematicamente attraverso il sistema “Alloggiati Web”, la cui modulistica dovrà essere modificata al fine di considerare una tipologia di ospitalità, quella basata sulla locazione, che non presuppone alcuna autorizzazione pubblica, come previsto invece per le strutture ricettive.

Locazioni brevi, cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, il decreto legge n. 50 del 2017 stabilisce che sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Affitti brevi, un mercato in crescita

Nel corso del convegno “Una casa da vivere- Offerte innovative per nuovi modi di abitare” , organizzato da Sidief e Banca d’Italia, è emerso che il mercato della locazione è di circa 670.000 case l’anno, a cui se ne aggiungono altre 730.000 usate per la locazione breve. Mario Breglia, presidente di Sidief, ha spiegato: “L’affitto era considerato un investimento ‘residuale’ fino a pochi anni fa, mentre oggi, anche per il forte incremento della ‘locazione breve’, aumenta la redditività degli immobili e ha creato un nuovo mercato”.

PACE FISCALE: COME FUNZIONA SULLA CASA

Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

Gtres

Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locali, quindi Imu, Tasi e Tari. Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all’Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”.

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta “pace fiscale”, all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.

Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.

Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo – comprensivo di capitale, interessi e sanzioni – dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.

Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.

Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.

Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.

Ecco quanto previsto:

1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L’annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.

2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:

a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;

b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.

3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.

4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.