Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prescrizione Imu e Tasi: una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i termini

Quando cade in prescrizione il mancato pagamento di Imu e Tasi? A stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza sui tempi entro cui il Comune può richiedere il mancato pagamento delle tasse sulla casa.

Se il contribuente non paga le imposte sulla casa, secondo i codici tributo Imu corrispondenti, su uno degli immobili di sua proprietà può incorrere in un procedimento da parte del Comune che “iscrive al ruolo” l’imposta e la comunica all’Esattore per la riscossione ossia per l’avvio delle pratiche necessarie al pignoramento.

A incaricarsi del pignoramento per il mancato pagamento di Imu e Tasi è l’Agenzia Entrate Riscossione, a meno che il Comune non abbia stipulato una convenzione con altro esattore. Al contribuente viene notificata una cartella di pagamento.

Prescrizione Imu non pagata

Anche per Imu e Tasi il termine di prescrizione è di cinque anni. Ciò comporta che se la cartella di pagamento viene notificata dopo tale termine non va pagata (sempre e quando sia stata impugnata davanti al giudice e che questo l’abbia annullata, altrimenti, anche se illeggitima, diventa definitiva).

La sentenza n 28576/17 del 29/11/2017 fa un passo avanti rispetto a quanto stabilisce la legge e specifica entro quanto tempo interviene la prescrizione Imu e Tasi. Il termine che prescrive la cartella di pagamento, secondo quanto stabilisce la Cassazione, è lo stesso di quello fissato per il tributo, ovvero cinque anni.

Se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non avvia gli atti di pignoramento entro tale forbice di tempo, né sollecità il pagamento con una intimidazione, si verifica la prescrizione e il contribuente non deve versare niente al Comune per il mancato pagamento di Imu e Tasi.

Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile facesse ricorso contro l’avviso di pagamento e perdesse la causa, il termine di prescrizione diventa di diece anni, perché a fare testo non è più la cartella, ma il provvedimento del giudice.

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Tassa unica Imu e Tasi: i contenuti della proposta

Proprio mentre si avvicinano le scadenze per Imu e Tasi, torna alla ribalta la questione di una tassa unica che le riunifichi.

Tra i prossimi obbiettivi del Governo potrebbe esserci infatti la riapertura del dossier tasse sulla casa, con l’idea di creare una tassa unica che comprenda Imu e Tasi. La proposta, avanzata dalla Lega, ha già subito un esame tecnico del Ministero dell’Economia prima che, alla fine dello scorso anno, il tema fosse messo da parte a causa di altre impellenti questioni di bilancio.

Il mattone italiano resta tuttavia all’ordine del giorno con l’idea di una nuova Imu che semplifichi le tasse: uno degli ostacoli all’investimento in immobili è stato da sempre infatti rappresentato dall’incognita fiscale, senza considerare le difficoltà di un calcolo di due tasse sulla stessa base imponibile.

La proposta di legge sulla nuova Imu è composta da tredici articoli che propongono:

  • l’unificazione di Imu e Tasi in nome della semplificazione;
  • l’invio da parte dei Comuni di un bollettino precompilato ai contribuenti per facilitare i pagamenti (questione resa difficile dalla diversa applicazione delle aliquote da parte di Comuni diversi);
  • riforma del criterio delle aliquote comunali, nella misura di un massimo di dieci da applicare ad altrettante tipologie di immobili;
  • separazione delle tipologie di immobili in due categorie: residenziale (prime e seconde case, immobili dati in affitto o comodato d’uso, immobili vuoti) e non residenziale (immobili industriali, commerciali, laboratori, capannoni, ospedali e affini);
  • aliquota massima per i Comuni, che porterebbe a limitazioni nelle aliquote aggiuntive (con possibili proteste da parte dei Comuni).

 “Riunire Imu e Tasi in un’unica imposta potrebbe riportare maggiore fiducia nel comparto immobiliare, la cui sofferenza negli ultimi anni è stata sicuramente accentuata anche dalla confusione generata dai molteplici balzelli”, è  il commento di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa.

“Come Fimaa – continua il presidente Taverna – rimaniamo convinti che l’elevata pressione fiscale su immobili, imprese e famiglie continui a costituire una pesante zavorra tanto per il settore quanto per la ripresa economica. L’auspicio è che le indiscrezioni sul riunire in una nuova unica imposta Imu (esente per la prima casa) e Tasi, possano trovare seguito con la riduzione del carico fiscale, recuperando risorse dalla spesa pubblica improduttiva. Solo così si potrebbe contribuire all’effettiva ripresa dell’economia e ridare ossigeno al comparto immobiliare, che rappresenta la cartina di tornasole della salute del Paese”.

“ Ci auguriamo, – conclude Taverna, – che la proposta della tassazione unica sulla casa, non sia il preludio per l’incremento o l’inserimento di nuove imposte su immobili ed imprese. Non possiamo permetterci altri balzelli o patrimoniali né tantomeno l’aumento dell’iva, che avrebbe conseguenze nefaste per la ripresa economica e per i consumatori”.

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Agevolazioni prima casa occupata, non si perdono i benefici

Con l’ordinanza n. 12404 del 9 maggio 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che il contribuente ha diritto a conservare le agevolazioni sulla prima casa quando non prende la residenza entro i termini perché chi occupa abusivamente l’abitazione glielo impedisce.

Con questa ordinanza la Cassazione ha accolto il ricorso del neo proprietario di un immobile occupato dall’inquilino sfrattato. Nel motivare il verdetto, è stato ricordato che per la fruizione dei benefici prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, l’acquirente è tenuto a trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Il trasferimento della residenza è un elemento costitutivo del beneficio richiesto e per il contribuente rappresenta un preciso obbligo.

La Cassazione ha però precisato che è necessario tener conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla loro inevitabilità, imprevedibilità e non impugnabilità alla parte obbligata.

Ne consegue che il mancato trasferimento, nei termini di legge, della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione qualora detto evento sia dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto, non prevedibili e tali da sovrastare la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro i termini di legge.

Si ricorda che chi acquista una casa adibita ad abitazione principale può usufruire dei seguenti benefici fiscali:

  • acquisto casa dal costruttore – Iva ridotta al 4% anziché al 10%; pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
  • acquisto casa da privato – imposta di registro con aliquota ridotta al 2%; pagamento imposta ipotecaria in misura fissa di 50 euro; pagamento imposta catastale in misura fissa di 50 euro.

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
  • il contribuente deve stabilire la residenza nell’immobile acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi dall’acquisto;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa.
 

Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

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Mutuo o affitto? Cinque motivi per scegliere una soluzione o l’altra

Mutuo o affitto? Il dilemma è annoso e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi.

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’analisi del Corriere della Sera, a lungo termine è l’acquisto a convenire rispetto all’affitto, con un vantaggio che può arrivare fino a 43 mila euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un bilocale medio nella periferia di Milano. Situazione che può migliorare anche in altre zone d’Italia, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, precisa il Corriere, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si ritrova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita.

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto? Guardando ai più recenti dati, proprio Milano e la Lombardia meglio testimoniano una impennata di affitti, con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo.

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

1. Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna provvigione per gli agenti immobiiliari, nessuna imposta catastale e di registro.

2. Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali).

3. Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione.

4. Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% (media dati Tecnocasa  sulle grandi città). Un problema che con l’affitto non esiste

5. Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni.

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

1. Tassi di interesse ai minimi sui mutui

“Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici – spiega Stefano Tempera, fondatore di Cercamutuo.com, –  è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno”.

2. Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

“Tra gli altri vantaggi del mutuo – aggiunge Tempera, – se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione”.

3. Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita.

4. Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno (ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile.

5. Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico.

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Imu e Tasi 2019, scadenze ed esenzioni

Il 17 giugno sarà il primo appuntamento dell’anno con le imposte sulla casa. A effettuare il pagamento saranno i possessori di prima casa e di immobili diversi dall’abitazione principale. Ecco le principali scadenze ed esezioni per Imu e Tasi 2019

Scadenze Imu e Tasi 2019

Quando scade l’Imu? Quest’anno la scadenza per la prima rata di Imu e Tasi 2019 cade il 17 giugno 2019 (il 16 giugno è domenica). Si tratta della prima rata che dovrà essere pari al 50% dell’intera imposta secondo le nuove aliquote approvate dai Comuni per il 2019. Ricordiamo, infatti, che quest’anno la legge di Stabilità ha deciso lo sblocco delle aliquote di Imu e Tasi.

Imu 2019, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Le esenzioni per l’Imu 2019

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di:

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise;
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture;
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione;
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione;
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

Tasi 2019 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere se mantenere le aliquote dello scorso anno o aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

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Cedolare secca nella dichiarazione dei redditi, compilazione del 730 2019

Chi affitta un immobile e decide di optare per il regime alternativo della cedolare secca deve indicarlo nel modello 730 2019

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce l’Irpef, le addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e bollo e si applica ai redditi derivati da locazione. Per effetto della legge di bilancio per il biennio 2018-2019 è stato prorogata la cedolare secca al 10% per i canoni concordati. Dal 2018, inoltre, si applica anche la cedolare secca del 21% sugli affitti brevi.

 Per poter applicare la cedolare secca il proprietario deve essere una persona fisica e il contratto deve riguardare una locazione abitativa. 

Quadro b nel 730 2019

In entrambi i casi, la scelta della cedolare secca va dichiarata nella sezione I del quadro B del modello 730, indicando

  • i dati dell’immobile concesso in locazione
  • segnalando la casella di colonna 11 “cedolare secca”
  • indicando gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nella sezione II del quadro B
  • Per ciascun immobile il dichiarante deve compilare un rigo del quadro B (da B1 a B8). Nel caso in cui la situazione dell’immobile abbia subito cambiamente importanti del corso degli anni, il dichiante deve compilare più righi, uno per ciascuna situazione, barrando la casella “Continuazione”. 

730 2019 quadro f cedolare secca

Ai fini della dichiarazione dei redditi 2018, nel quadro F dovranno essere indicati:

  • versamenti acconto e saldo F24 cedolare secca sulle locazioni
  • eventuali eccedenze delle precedenti dichiarazione, come crediti Irpef e addizionali comunali e regionali non rimborsati dal datore di lavoro e credito d’imposta sostituitiva sui redditi diversi di natura finanziaria
  • ritenute e acconti sospesi a causa di eventi eccezionali
  • importi acconto cedolare secca sulle locazioni per il 2016

Per compilarlo bisgna indicare nei diversi righi

Rigo F1 – l’importo dei versamenti di acconto relativi all’anno 2015
Rigo F3- Eccedenze che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F4 – Eccedenze delle addizionali regionale e comunale che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F6: va compilato dal dichiarante solo se ritiene di dover versare una somma più bassa da quella calcolata da chi presta attenzione fiscale.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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Vuoi ristrutturare casa? Ecco cinque cose da chiarire se vuoi usufruire del bonus fiscale

Chi vuol mettere a nuovo la propria casa anche per quest’anno potrà usufruire della detrazione fiscale del 50% per il cosiddetto “bonus edilizia”. Analizziamo insieme 5 nodi salienti per chi sogna di ristrutturare la propria casa e accedere ai bonus fiscali.

1. Tra i beneficiari anche conviventi e titolari di compromesso di acquisto

Oltre ai titolari di diritti reali sull’immobile e locatari/affittuari, possono accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni anche il convivente more uxorio, seppure non abbia un contratto di comodato né diritti di proprietà sull’immobile, le persone anche dello stesso sesso vincolate da unione civile ai sensi della legge 76/2016 e l’acquirente dell’abitazione che abbia firmato il solo compromesso purché questo sia stato registrato e contenga l’immissione in possesso dell’abitazione.

2. Bonus ristrutturazioni per singole abitazioni solo in caso di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia

L’accesso alle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione eseguiti sulle singole unità immobiliari è permesso solo se il complesso delle opere rientra tra quelle classificate come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ai sensi del DPR 380/2001.

Attenzione: la norma non fa riferimento alla modalità di presentazione della pratica in Comune, che può variare per disposizione normativa regionale, ma alla classificazione delle opere.

L’agevolazione spetta per massimo il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 1 gennaio 2018, per dieci anni in rate annuali di pari importo fino alla capienza dell’imposta annuale e sino a un massimo di spesa di 96.000 euro annui per abitazione, pertinenze incluse. Nella guida fiscale è ben chiarito che si intendono per pertinenze tutte le parti, anche se al catasto individuate come unità immobiliari a sé, che costituiscono parte dell’abitazione e che le spese dei lavori su queste pertinenze concorrono al raggiungimento della quota massima ammissibile per l’abitazione.

3. Sisma-bonus per risanamento strutturale

Chi esegue opere strutturali di messa in sicurezza statica degli edifici nelle zone classificate ad alta e media sismicità (classi 1 e 2) ma anche a media sismicità (classe 3) accessibile in caso di opere che riguardano l’intero edificio o complesso di edifici strutturalmente collegati. A differenza del passato il bonus è concesso per tutte le abitazioni, anche secondarie, nonché sugli edifici destinati ad attività produttive ed è stato prorogato direttamente sino al 2021 per agevolare i lavori anche più complessi. Per il sisma-bonus la percentuale minima di agevolazione è del 50%, ma può arrivare all’85% per i condomini, delle spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per opere però che siano state autorizzata dal 1 gennaio 2017 ed è spalmabile in soli 5 anni con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro annui per ciascuna abitazione. Per le opere cosiddette antisismiche autorizzate tra il 4 agosto 2013 ed il 31 dicembre 2016 la detrazione è fissa al 65% ma deve essere fruita in dieci anni.

4. Bonus mobili ed elettrodomestici A+: valgono anche per le spese di trasporto

È consentito accedere al bonus solo per acquisti di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe A+ (per i forni A) purché sia già stato effettuato l’inizio lavori di opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Sono detraibili anche le spese di trasporto e di montaggio ed è possibile pagare con carta di credito o bancomat oltre che bonifico ma in ogni caso il beneficio fiscale resta a vantaggio dell’acquirente degli oggetti senza possibilità di trasferimento neppure in caso di vendita dell’immobile.

Sono agevolabili il 50% delle spese sostenute per gli acquisti di mobili e grandi elettrodomestici effettuati dal 1 gennaio 2016 al 31dicembre 2017, fino ad un tetto massimo di spesa di 10.000 euro per l’intero arco temporale dell’agevolazione, per interventi di ristrutturazione iniziati dal 1 gennaio 2016. Attenzione però che deve essere stato presentato l’inizio lavori in Comune in data antecedente al pagamento dei beni e che non sono ammissibili le spese di trasloco o stoccaggio dei mobili durante l’esecuzione dei lavori edilizi sull’abitazione.

5. Iva agevolata al 10% per i lavori di recupero edilizio

Senza limiti di scadenza l’Iva agevolata al 10% per i lavori di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo purché sia in essere un contratto di appalto e per i beni finiti come porte, infissi esterni, sanitari e caldaie anche se l’acquisto è stato fatto direttamente dal committente. In caso di manutenzione ordinaria e straordinaria l’Iva resta al 22% per i beni significativi inclusi nel capitolato di appalto, come rubinetteria e sanitari, il cui costo ecceda la differenza tra costo complessivo dell’appalto e il costo di acquisto di tali beni.

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Bonus prima casa 2019: cosa succede quando si possiede già un immobile

L’agevolazione fiscale all’acquisto della prima casa è applicabile una volta sola, ovvero quando l’acquirente compra un immobile senza possederne un altro allo stesso uso e nello stesso Comune. Ma cosa succede se si possiede già un immobile che però non è adatto ad essere abitazione principale? Secondo la Cassazione, in presenza di accertata inidoneità, si può acquistare un secondo immobile raddoppiando i benefici “prima casa”.

Prima casa, idoneità soggettiva e oggettiva

Intanto bisognerebbe comprendere se l’inidoneità debba essere oggettiva (casa danneggiata da eventi naturali o fatiscente e quindi non agibile) o soggettiva (ad esempio troppo piccola per contenere un nucleo familiare allargatosi). Le interpretazioni variano, dall’Agenzia delle Entrate, che riconosce la sola inidoneità di case danneggiate da eventi naturali, alla Cassazione che con varie sentenze ha definito l’idoneità come effettiva possibilità della casa pre-posseduta ad essere abitata. Qualora questa caratteristica venisse meno, quindi, ci sarebbero gli estremi per un nuovo acquisto con i criteri fiscali riservati alla prima casa.

Idoneità come prima casa, la sentenza della Cassazione

La sentenza che più precisamente si è pronunciata sul tema è la n. 2565, depositata il 2 febbraio 2018 della Corte di Cassazione. In questa sentenza si dichiarava possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, pur possedendo un altro immobile nello stesso Comune, purchè questo fosse certificato inabitabile dall’Asl. In altre parole, non è solo una calamità naturale a poter rendere inabitabile una casa, ma anche il non verificarsi di altre condizioni che vanno certificate. Un orientamento, questo, che abbraccia la visione dell’ordinanza 203 del 22 giugno 2011 della Corte Costituzionale che ribadisce, appunto, come osti all’acquisto di una nuova “prima casa” con relativi benefici solo il fatto di possedere già un immobile idoneo alle esigenze abitative dell’interessato.

Una ulteriore conferma della rilevanza di una idoneità sia soggettiva che oggettiva l’ha data la pronuncia della Cassazione 19989/2018 che parla, oltre che di inagibilità fisica di un immobile anche, ad esempio, di inidoneità giuridica di un immobile quale causa di non idoneità soggettiva. Può infatti verificarsi il caso di un immobile acquistato in asta immobiliare e non ancora disponibile per la presenza dei precedenti abitanti.

Agevolazioni prima casa 2019

Quando si verificano questi casi, quindi, è possibile acquistare una nuova casa con le agevolazioni riservate all’abitazione principale. Che nel 2019 sono, lo ricordiamo:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: se si acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • Acquisti per successioni o donazioni:  imposta ipotecaria e catastale fissa, 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • Credito d’imposta: se si vende e si riacquista casa entro 12 mesi c’è la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Tra i requisiti, oltre appunto al non essere proprietari di un altro immobile nello stesso Comune, idoneo ad essere prima casa, vediamo:

  • La residenza o la sede di lavoro nel Comune in cui si acquista casa entro i 18 mesi dall’acquisto;
  • non avere diritti d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune
  • Acquistare una casa non accatastata come di lusso.
  • Sapere che ti è gradita la notizia ci spinge a fare sempre di più e meglio. Faccelo sapere con un “mi piace” in fondo alla pagina. Grazie.

“Tassi dei mutui, il momento è ancora magico per comprare casa”

Secondo quanto risulta a Mutuisupermarket, l’andamento dei migliori spread (bancari, ndr) per mutui a tasso fisso e tasso variabile mostra una inversione di tendenza da fine 2018 e inizio 2019. Dal grafico dei migliori tassi finiti sempre per mutui a tasso fisso e tasso variabile, ad oggi risulta addirittura che i tassi finiti, quindi i veri tassi di interesse pagati dai consumatori, in altre parole la spesa per interessi in soldoni, non sono mai stati così bassi come in questo trimestre

Paradossalmente conviene più fare una surroga oggi che 12 mesi fa, 24 mesi fa o 36 mesi fa, proprio quando la surroga poteva iniziare ad essere percepita come un qualcosa del passato. Faccio due considerazioni: stiamo guardando solamente le migliori offerte di mercato (per tasso fisso e tasso variabile) per ogni giorno del mese e facciamo poi una media trimestrale, e quindi ci sono alcune banche (come Credem o altre) che spesso si posizionano come particolarmente competitive e tengono le medie basse.

Un secondo punto da sottolineare è che questa grande convenienza dei tassi fissi, nonostante un aumento degli spread di circa 20 punti base fra fine e inizio 2019, è compensata da un “tracollo” degli indici IRS che da ottobre 2018 ad oggi, così come da marzo 2018 a oggi, hanno perso circa 40 punti base (IRS 20 anni è passato da 1,5% a 1,1%). Per cui se IRS scendono di 40 punti base e gli spread migliori offerte salgono di 20 punti base, il risultato è facile: le banche riescono ad aumentare gli spread, i consumatori hanno sempre la migliore offerta e tutti vivono “felici”.

Come si evince dalla media trimestrale delle migliori offerte per operazione di mutuo, oggi un mutuo a tasso fisso di 140.000 euro a 20 anni,  con un valore dell’immobile di 220.000, ha un Tan dell’1,24%, mai così basso dal primo trimestre 2012, e se si fa il plotting, davvero si vede come a marzo del 2019 siamo ai minimi dei tassi finiti di sempre. Per i variabili invece il punto di minimo dei Tan (di appena 3 punti base più basso) è del secondo trimestre 2018, 0,57% contro uno 0,60% di oggi;  quindi anche qui i prezzi sono ai minimi storici.I dati sono inconfutabili, ossia a marzo 2019, tassi alla mano, siamo ai minimi e da qui non si può che salire

Tempi e modi, come dicevo, si delineeranno nei prossimi trimestri, con tutta calma, ma oggi è un momento davvero “magico” per chi voglia sottoscrivere un mutuo, sia di surroga che di acquisto. Fra l’altro, i nuovi dati dell’immobiliare dell’agenzia delle entrate sul IV trimestre 2018 segnano un aumento delle compravendite di +9,3% (dopo un aumento di +4,3% nel primo trimestre, +5,6 nel secondo e +6,7 nel terzo). Questo ci dice che il mercato appare in costante accelerazione e i prezzi degli immobili anche in questo caso sono destinati a crescere leggermente. E’ un motivo in più per prendere la palla al balzo e beneficiare di prezzi immobiliari ai minimi e tassi di interesse ai minimi.

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Acquisto casa, è obbligatorio registrare il compromesso?

Quando si compra casa si firma il “compromesso”, o meglio, il “contratto preliminare di vendita”. Come funziona e che valore ha quando non lo si registra? Vediamolo insieme.

L’atto che comunemente chiamiamo “compromesso” ha lo scopo di “bloccare” la compravendita. Il contratto preliminare di vendita sancisce quindi l’obbligo delle parti a portare a termine la transazione, scongiurando ripensamenti, anche se il rogito avverrà successivamente, cosa necessaria per i tempi tecnici delle varie pratiche.

Ma come si redige un contratto preliminare di vendita? Ecco le cose principali da sapere.

Come si fa il compromesso?

Il compromesso deve essere redatto in forma scritta: nessun valore per gli accordi verbali. Può avere anche forma si scrittura privata non autenticata, o autenticata dal notaio, o di atto pubblico (con rogito notarile). Queste ultime due forme sono obbligatorie in caso di acquisto di immobile ancora da costruire (acquisto “sulla carta”). A seconda della forma scelta, i costi variano.

Come si registra il compromesso?

Per legge il compromesso deve essere registrato, anche se si dovesse trattare di una scrittura privata non autenticata. Registrando il contratto preliminare di vendita gli si attribuisce una data certa, cosa che diventa importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore

La registrazione del compromesso deve avvenire entro:

  • 30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • 20 giorni dalla stipula negli altri casi;
  • 60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia la registrazione.

Oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi dati dalle sanzioni. La registrazione del compromesso deve avvenire a cura:

  • delle parti contraenti per le scritture private non autenticate;
  • dei notai per gli atti autenticati o rogitati;
  • degli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell’imposta in solido con le parti stesse.

I documenti per registrare il contratto preliminare

Se preliminare ha la forma di scrittura privata autenticata è il notaio che lo registra. Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti possono registrarlo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver versato l’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale presentando tre copie del relativo modello F23.

Dopo di che occorre consegnare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:

  • due copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
  • il modello 69 («Richiesta di registrazione») compilato;
  • il modello RR («Richiesta di registrazione») compilato se gli atti da registrare sono più di uno;
  • le due copie restituite dalla banca o dalla posta del modello F23 quietanzato.

Quanto costa registrare il contratto preliminare di compravendita

Ecco i costi da sostenere per registrare il compromesso:

  • Marca da bollo da 16 euro per ogni foglio (4 facciate oltre alle eventuali planimetrie) o ogni 100 righe;
  • 155 euro per l’imposta di bollo se il contratto è redatto dal notaio;
  • Imposta di registro di 200 euro.

Compromesso non registrato: che succede?

Cosa succede se il contratto preliminare di vendita non viene registrato? Dal punto di vista della compravendita, nulla: resta valido l’obbligo a portare a termine la compravendita contratto dalle parti.

Tuttavia, dal momento che si tratta di un adempimento fiscale, in caso di mancata registrazione si configura una evasione, che potrebbe comportare sanzioni da parte dell’Agenzia delle entrate a meno che non si metta in atto entro un anno il ravvedimento operoso, che riduce l’entità delle sanzioni stesse.

Inoltre, un atto preliminare non registrato non è d’aiuto all’acquirente in caso di fallimento del venditore o di problemi nell’acquisto di una casa ancora da costruire.

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Cessione immobile, quando non c’è tassazione della plusvalenza

Con la sentenza numero 171 del 2019, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha affrontato il tema della tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile.

Nel dettaglio, con la sentenza numero 171 del 2019, la sezione sedicesima della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che nella cessione di un immobile posseduto da meno di 5 anni con riserva di proprietà, qualora il pagamento dell’ultima rata e quindi il trasferimento della proprietà avvengano dopo il quinquennio, non si realizzano plusvalenze tassabili.

Ma vediamo la vicenda. Il caso in esame riguarda un accertamento ai sensi dell’articolo 67 del decreto del presidente della Repubblica numero 917 del 1986 da parte delle Entrate di Roma Tre relativo a un reddito diverso, non dichiarato, in misura pari alla plusvalenza realizzata dalla vendita di due immobili in comproprietà tra i due coniugi.

Opponendo l’accertamento, i ricorrenti hanno evidenziato che gli immobili erano stati ceduti con un atto in cui era stato previsto un riservato dominio con pagamento dell’ultima rata oltre i 5 anni dall’acquisto degli stessi immobili, per cui non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.

Dopo aver rilevato che si trattava di una vendita con riservato dominio e che l’effetto traslativo della proprietà era differito al pagamento dell’ultima rata successiva al quinquennio di possesso, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso. L’ufficio finanziario ha quindi proposto appello avverso la sentenza dei giudici provinciali chiedendone la riforma.

La Commissione regionale capitolina ha confermato la sentenza dei giudici provinciali, osservando: “Nel caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà si trasferisce al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo”.

Nella risoluzione numero 28/E del 30 gennaio 2009 e nella risposta a interpello n. 904-16/2012 dell’8 maggio 2012, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in caso di vendita con riservato dominio, l’effetto traslativo della proprietà non si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, individuando il momento di decorrenza dei 5 anni richiesti dall’articolo 67, comma 1, lett. b), del Testo unico delle imposte sui redditi, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell’atto di compravendita.

La Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria e ha deciso per la compensazione delle spese di lite.

Cosa sono i titoli di stato?

Questi titoli vengono emessi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Scopriamo cosa sono e a cosa servono. I titoli di Stato sono obbligazioni emesse periodicamente per conto dello Stato, con lo scopo di finanziare il proprio debito pubblico o il deficit pubblico. I diritti di credito incorporati nel titolo possono essere corrisposti al sottoscrittore del prestito sia mediante lo scarto di emissione, sia mediante il pagamento di cedole (fisse o variabili) durante la vita del titolo. Alla scadenza dell’obbligazione, lo Stato rimborsa il capitale iniziale. Titoli di Stato: quali tipologie? Il Ministero emette cinque categorie di titoli di Stato. Hanno tutte diverse caratteristiche per quanto riguarda la loro scadenza, il rendimento e le modalità dei pagamenti degli interessi. – Buoni Ordinari del Tesoro (BOT), che durano 3, 6 o 12 mesi; – Btp Italia, che durano 4, 6 o 8 anni; – Certificati di Credito del Tesoro (CCT), della durata di 7 anni; – Certificati del Tesoro Zero Coupon (CTZ), della durata di 24 mesi; – Buoni del Tesoro Poliennali (BTP), che possono durare 3, 5, 10, 15 o 30 anni; – Buoni del Tesoro Poliennali Indicizzati all’inflazione europea (BTP), della durata di 5 e 10 anni. Titoli di stato: come acquistarli? Fonte foto: https://pixabay.com/it/photos/soldi-moneta-investimenti-business-2724241/ I titoli di Stato possono essere acquistati sia in asta al momento dell’emissione, sia sul mercato secondario. In ogni caso, è necessario farlo tramite una banca o un intermediario finanziario. Per l’acquisto tramite asta, il cui calendario è pubblico, l’acquirente deve prenotare la quantità desiderata (minimo 1.000 Euro) con almeno un giorno di anticipo rispetto alla data dell’asta. Invece, per quanto riguardo l’acquisto di titoli sul mercato secondario, questo riguarda i titoli di Stato già in circolazione. In questo caso, l’acquirente ha lo svantaggio di dover pagare le commissioni all’intermediario finanziario, ma ha il vantaggio di conoscere già il prezzo di acquisto e vendita. Fino al 1999, tali titoli erano consegnati fisicamente, in forma cartacea, all’acquirente, che doveva poi recarsi in banca per riscuotere gli interessi. Invece, al giorno d’oggi l’acquirente è in possesso di una prova d’acquisto e di possesso, ossia la ricevuta bancaria e l’estratto conto dei titoli registrati a lui intestati. Titoli di Stato: quali sono i rischi? Questo tipo di obbligazioni è considerato la forma di investimento con il minore rischio finanziario. Di conseguenza, sono un’ottima opportunità per chi vuole investire i propri risparmi senza rischiare troppo. Infatti, si può dire che è molto difficile, se non impossibile, che lo Stato fallisca. Nella storia ci sono state alcune eccezioni, come ad esempio in Argentina, Grecia e Islanda. Esistono i seguenti rischi: – rischio di liquidità, cioè l’evenienza che non si riesca a vendere il titolo quando se ne ha bisogno. – rischio di credito, ossia quando l’emittente non paghi quanto dovuto, in tutto o in parte. – rischio di cambio, per chi acquista un titolo in valuta diversa da quella del Paese in cui vive. – rischio di inflazione, ossia l’evenienza che l’aumento dei prezzi eroda il valore del capitale investito e degli interessi.

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Rottamazione ter, la scadenza per la domanda è fissata al 30 aprile

Il 30 aprile 2019 è fissata la scadenza per presentare la domanda per aderire alla rottamazione ter.

Vediamo come fare.

Il 30 aprile 2019 è l’ultimo giorno utile fissato dalla legge per beneficiare della rottamazione ter e del saldo e stralcio. I contribuenti che intendono aderire possono consultare il sito internet dell’Agenzia delle Entrate Riscossione e reperire tutte le informazioni utili, i modelli da utilizzare, le guide alla compilazione e i servizi web messi a disposizione per inviare le domande direttamente da pc, smartphone e tablet, senza andare allo sportello.

I contribuenti che intendono aderire alla rottamazione ter (articolo 3, Dl 119/2018) o al saldo e stralcio delle cartelle (articolo 1, commi da 184 a 198, legge 145/2018) possono inviare le domande:

  • direttamente online dal portale dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, con il servizio “Fai da te”, disponibile nelle pagine del sito web dedicate rispettivamente ai due provvedimenti (il servizio può essere utilizzato sia in area pubblica, senza la necessità di pin e password, ma allegando il proprio documento di identità, sia nell’area riservata del sito tramite Spid o le credenziali personali fornite da Agenzia delle entrate o dall’Inps);
  • dalla propria casella di posta elettronica certificata, compilando gli appositi moduli cartacei, DA-2018 per la rottamazione ter e SA-ST per il saldo e stralcio, disponibili presso tutti gli sportelli e sul sito web dell’Agenzia (i modelli devono essere inviati all’indirizzo Pec della direzione regionale di riferimento indicata sui modelli, allegando una copia del documento di identità);
  • delegando un professionista di fiducia a trasmettere online la domanda di adesione con il servizio Equipro, presente sul sito dell’Agenzia;
  • presentando i modelli agli sportelli di Agenzia delle Entrate Riscossione sul territorio.

La rottamazione ter è aperta a tutti i contribuenti con debiti affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2017, inclusi coloro che avevano aderito alle precedenti rottamazioni senza poi effettuare i pagamenti dovuti. Aderendo alla rottamazione ter è possibile pagare le somme dovute in forma agevolata, cioè senza corrispondere le sanzioni e gli interessi di mora. Per le multe stradali, invece, non si devono pagare gli interessi di mora e le maggiorazioni previste dalla legge.

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Come richiedere il congedo lavorativo per le donne vittime di violenza

Da oggi il congedo lavorativo pagato per le donne vittime di violenza, erogato dall’Inps, potrà essere richiesto esclusivamente per via telematica.

Per percepire l’indennizzo, infatti, il percorso deve essere certificato dai servizi sociali del proprio Comune, dai centri antiviolenza o dalle Case Rifugio. Il monte-congedo di 90 giorni si può anche “spezzare” in modalità giornaliera o oraria.

L’Inps garantisce che, per svolgere i percorsi di protezione previsti dal congedo lavorativo per le donne vittime di violenza, sia pagata una indennità giornaliera pari al 100% dell’ultimo stipendio, prendendo a riferimento le voci fisse e continuative della retribuzione media giornaliera.

Con la nuova modalità di presentazione delle domande, i canali aperti sono:

  • WEB – tramite il servizio on-line dedicato, che si trova con questo percorso: “Tutti i servizi” > “Domande per Prestazioni a sostegno del reddito” > “Indennità a titolo di congedo per lavoratrici vittime di violenza di genere”. Tale servizio è accessibile direttamente dal cittadino munito di PIN dispositivo, SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) almeno di Livello 2 o CNS (Carta Nazionale dei Servizi);
  • Contact Center Multicanale – al numero 803.164 (riservato all’utenza che chiama da telefono fisso) o al numero 06164164 (abilitato a ricevere esclusivamente chiamate da telefoni cellulari con tariffazione a carico dell’utente);
  • Per chi non ha il PIN, attraverso i servizi telematici offerti dai Patronati.

Il congedo è stato introdotto nell’estate del 2015: prevedeva in origine che le lavoratrici dipendenti (del pubblico e privato) e le collaboratrici, inserite nei percorsi di protezione relativi alla violenza di genere, potessero prendere un congedo dal lavoro di massimi 90 giorni nell’arco di tre anni.

Successivamente la prerogativa è stata estesa anche alle lavoratrici autonome e a quelle del settore domestico. Attualmente il congedo interessa lavoratrici dipendenti a tempo determinato e indeterminato del settore pubblico e privato, lavoratrici autonome, operaie agricole, lavoratrici stagionali, lavoratrici autonome dello spettacolo e lavoratrici domestiche.

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Cala il prezzo di luce e gas: da aprile bolletta più leggera

Con l’inizio del mese aprile è arrivata una buona notizia per le famiglie italiane: il calo delle tariffe di gas e luce. E si tratta di una diminuzione piuttosto significativa: -9,9% per il gas, -8,5% per l’elettricità, percentuali calcolate su consumi medi di 2.700 kWh all’anno e 1.400 metri cubi di gas. A comunicarlo è stata l’Autorità per l’energia per i clienti sul mercato tutelato, aggiungendo che a causare la riduzione sono stati più fattori.

In primis la contrazione dei prezzi delle materie prime nei mercati all’ingrosso dell’energia nazionali e internazionali; in secondo luogo un inverno non troppo rigido e infine l’arrivo della primavera, grazie alla quale i consumi, soprattutto per quanto riguarda il gas, scenderanno molto rendendo le bollette più leggere. Tutto questo si traduce, ovviamente, in un deciso risparmio per le famiglie italiane. Secondo i calcoli di Arera la spesa media di ogni famiglia per l’elettricità tra il 1° luglio 2018 e il 30 giugno 2019 sarà di 565 euro, mentre per il gas si arriverà a quota 1.157 euro. Entrando nel dettaglio delle varie voci, per la luce a scendere sono soprattutto i costi per l’approvvigionamento (-12,22%), mentre per il gas è diminuito il costo della spesa per la materia prima (-10,5%).

Secondo le stime di Unione Consumatori si avrà un risparmio totale di 168 euro, di cui 50 per la luce e 118 per il gas. È però da tener presente che «il calo del prezzo del riscaldamento è un risparmio solo teorico, visto che dal 15 aprile i caloriferi saranno spenti in quasi tutta Italia». In ogni caso si tratta di un record storico: per la luce quello precedente era datato aprile 2018 (diminuzione del -8%), mentre per il gas si deve andare indietro di tre anni (-9,8%).

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese relative all’affitto di casa.

Detrazione affitto 730/2019 cosa presentare

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.

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Agevolazioni prima casa e residenza anagrafica, cosa dice la Cassazione

Per godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa è necessario trasferire la propria residenza anagrafica entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.

Con l’ordinanza n. 10072/2019, la Cassazione ha precisato che per usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente deve dimostrare, in base ai dati anagrafici, di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Ma vediamo la vicenda. L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso avverso la sentenza della Ctr, la quale aveva stabilito l’annullamento di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, emesso per la revoca dei benefici concessi per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, avendo il contribuente trasferito la propria residenza oltre il termine di 18 mesi.

Secondo i giudici di appello, la dimostrazione dello spostamento della residenza non deve essere limitata alla certificazione del Comune, “ma è riscontrabile oggettivamente e dai comportamenti concludenti del contribuente” attraverso la produzione, ad esempio, del pagamento della Tarsu o dell’istanza per il cambio di residenza. Ma i giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria e cassato con rinvio la sentenza impugnata.

In materia di agevolazioni prima casa, per l’Amministrazione finanziaria bisogna attribuire rilievo solo alle risultanze anagrafiche e non, come dichiarato dai giudici di merito, a generici elementi comprovanti il trasferimento di fatto nel Comune in cui è sito l’immobile. Tale principio è stato avallato dai giudici di Piazza Cavour. Questi ultimi hanno richiamato un principio già espresso in materia, secondo cui i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa “spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.”

Il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve dunque intendersi riferito al “dato anagrafico” e non al dato “meramente fattuale” sostitutivo della certificazione anagrafica, a nulla rilevando il sostenimento di spese (ad esempio spese condominiali e utenze) che comprovino la destinazione dell’immobile. E in merito alla determinazione della residenza, i giudici di legittimità tengono conto dell’unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell’iscrizione anagrafica, stabilendo che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

In questo caso specifico, il contribuente non è stato in grado di provare che il mancato perfezionamento della procedura di iscrizione anagrafica nel Comune dove era sito l’immobile acquistato non fosse ad egli stesso addebitabile, non costituendo il pagamento della Tarsu una circostanza sufficiente a comprovare l’effettivo cambio di residenza, idoneo a superare il dato anagrafico.

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Pignoramento immobiliare prima casa, quando è possibile

Quando si parla di pignoramento immobiliare della prima casa bisogna fare attenzione a cosa ci si riferisce, un conto infatti è parlare di prima casa e un conto è parlare di unica abitazione. Bisogna poi distinguere tra creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento immobiliare prima casa da privato

Il pignoramento immobiliare della prima casa da privato è possibile. Banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società possono procedere al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima casa o dell’unica o anche se all’interno vi vive un minore, un invalido o se il debitore non ha altri beni.  

Pignoramento immobiliare prima casa ex Equitalia

Gli agenti della riscossione esattoriale – l’Agenzia delle Entrate Riscossione per i crediti dello Stato e le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate – hanno il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa. Questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi”, le cartelle di pagamento.

Pignoramento immobiliare vietato sulla prima casa

Ma attenzione. Il pignoramento immobiliare della prima casa è possibile se ci si riferisce all’immobile acquistato per primo, in senso temporale, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità e via dicendo. Il pignoramento immobiliare della prima casa non è invece possibile se ci si riferisce all’unica abitazione. In questo caso, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni:

  • l’unica casa di proprietà del debitore deve essere adibita a civile abitazione;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Affinché inoltre il pignoramento immobiliare della prima casa da parte dell’agente della riscossione sia possibile:

  • devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno;
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.
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Incompatibilità professionale agente immobiliare, la Camera approva la legge europea

Con 252 voti favorevoli, nessun contrario e 199 astenuti, la Camera ha approvato la legge europea 2018 sull‘incompatibilità professionale per l’agente immobiliare. Un testo, ora atteso al Senato, che contiene importanti novità per il mediatore immobiliare e che ha riscontrato il beneplacito delle principali associazioni del settore.

Legge europea 2018 e agenti immobiliari

L’obiettivo della legge europea 2018 è quella di raggiungere l’adeguamento periodico dell’ordinamento nazionale a quello europeo con l’introduzione di disposizioni modificative o abrogative di norme statali destinate a risolvere contenziosi aperti con l’Europa. Tra le novità ve ne sono alcune che riguardano anche l’incompatibilità professionale per gli agenti immobiliari. 

La legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, dalla gestione delle pulizie al ricambio della biancheria negli affitti brevi fino all’amministrazione di condominio o la consulenza in tema di mutui. 

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti di valutazioni immobiliari. Prevista anche l’incompatibilità per dipendenti di banche e assicurazioni.

La reazione delle associazioni di settore

L’approvazione di quest’ultimo punto è stato motivo di soddisfazione da parte delle principali associazioni del settore dell’intermediazione immobiliare. Il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna, ha espresso “soddisfazione per l’approvazione da parte dell’Aula della Camera dei Deputati dell’art.2 del Disegno di legge Europea, senza modifiche rispetto al testo accolto dal Senato, che modifica la norma sull’incompatibilità per chi svolge la professione di agente immobiliare, escludendo dall’esercizio della stessa i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l’attività di mediazione. Si tratta di una norma anche a tutela dei consumatori”.

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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Tassa sulla prima casa, il Fmi esorta l’Italia sulla patrimoniale Patrimoniale sulla prima casa, l’invito del Fmi all’Italia

Il Fondo monetario internazionale torna a sollecitare l’Italia circa l’introduzione di una patrimoniale sulla prima casa.

Nel Fiscal Monitor, il Fondo monetario internazionale (Fmi) invita l’Italia a tenere sotto controllo lo spread e i conti pubblici ed esorta il nostro Paese a introdurre una moderna patrimoniale sulla prima casa per rendere più equo ed efficiente il sistema fiscale.

Gli economisti del Fmi hanno evidenziato: “In Italia, spread sovrani alti a lungo potrebbero pesare sulla crescita e sulle prospettive fiscali e bancarie mentre un nuovo stress esercitato da un balzo dei costi per finanziarsi potrebbe intaccare altri Paesi nella regione”. Il Fmi ha poi sottolineato che in Italia “i patrimoni potrebbero essere tassati attraverso una tassa moderna sulle residenze primarie”.

Immediato il commento del presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, che su Twitter ha scritto: “Una nuova tassa sulla casa come soluzione ai problemi dell’Italia. Se queste sono le intuizioni degli economisti del Fondo monetario internazionale, stiamo freschi”.

Per quanto riguarda la politica di bilancio, il Fiscal Monitor del Fmi ha rilevato che “diventerà più accomodante di un terzo di punto percentuale del Pil”, per effetto del reddito di cittadinanza e del “parziale rovesciamento delle passate riforme delle pensioni”, rappresentato da Quota 100, invitando in merito a mettere in campo misure compensative.

E’ poi ritenuto “appropriato” un “aggiustamento fiscale che favorisca la crescita”, in quanto aiuterebbe a “ridurre le vulnerabilità legate al debito e a sviluppare misure protettive da essere usate in caso di una grave crisi”.

Le stime del Fmi, posto che l’Iva non aumenterà, parlano di un deficit pubblico italiano che salirà dal 2,15% del 2018 al 2,7% del 2019 e al 3,4% del 2020.

Il Governo è tornato a smentire le ipotesi riguardanti l’introduzione di nuove tasse sulla casa. E il ministro dell’Interno, Matteo Salvini, ha sottolineato: “Stiamo lavorando per togliere, non per rimettere tasse, su case e risparmi degli italiani”.

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Preliminare di vendita immobile, il titolo edilizio non è necessario

Con la sentenza 6685/2019, la Cassazione ha affermato che nel preliminare di vendita di un immobile non serve il titolo edilizio. Vediamo quanto precisato.

Secondo quanto affermato dalla Cassazione, le disposizioni che impongono la menzione del titolo edilizio negli atti di trasferimento di immobile non si applicano al preliminare di vendita, persino per gli immobili abusivi. La nullità è limitata ai soli contratti con effetti traslativi. Nessuna nullità invece per i contratti con efficacia obbligatoria, come il preliminare di vendita.

La vicenda riguarda un preliminare stipulato nel 1996. Il promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre o in subordine la risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra e al risarcimento danni. Anche il promittente venditore ha chiesto, in via riconvenzionale, la risoluzione per inadempimento.

La domanda del promittente venditore è stata accolta in primo grado. Successivamente, la Corte d’Appello di Bari (1494/2014), accertata la realizzazione del fabbricato dopo il 16 marzo 1985 e rilevato che esso risultava costruito in assenza di titolo edilizio e in violazione dello strumento urbanistico vigente, ha riformato la sentenza di primo grado e ha dichiarato la nullità del preliminare per contrarietà a norme imperative.

Il promittente venditore ha fatto quindi ricorso in Cassazione. Secondo il promittente venditore, la fattispecie è disciplinata dall’articolo 15, comma 7 della legge Bucalossi (10/1977) il quale, prima di essere stato superato dalla legge 47/1985, prevedeva che “gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”.

La Cassazione ha accolto il ricorso e ha annullato con rinvio la sentenza d’appello, non accomodando la vicenda sotto l’ombrello dell’articolo 15, comma 7 della legge Bucalossi, ma confermando che i contratti a effetti obbligatori sono estranei all’ambito applicativo delle disposizioni che impongono negli atti di trasferimento di immobili la menzione dei titoli edilizi.

E questo per due ragioni: perché ciò si desume dal tenore letterale della norma; perché, successivamente alla stipula del preliminare, l’immobile può essere sanato o il venditore può produrre una dichiarazione sostitutiva da cui risulti che la costruzione è iniziata prima dell’1 settembre 1967 e, in tal caso, il contratto definitivo può essere stipulato o può essere pronunciata sentenza ai sensi dell’articolo 2932 Codice civile (Cassazione 14489/2005).

Con questa sentenza, la Corte si è allineata al proprio orientamento prevalente (28456/2013, 9318/2016, 21942/2017 e 11659/2018), smentendo alcuni precedenti (28194/2013). Ha implicitamente escluso che il preliminare di un immobile abusivo sia in sé nullo per illiceità dell’oggetto. Si potrebbe parlare di inadempimento. Una cosa è parlare di preliminare risolubile e una cosa è parlare di preliminare nullo. Questo perché nel caso di risoluzione il risarcimento del danno è pieno, mentre nel caso di nullità è limitato all’interesse negativo (articolo 1338 Codice civile).

Nel giudizio di rinvio, i giudici d’appello dovranno attenersi anche ai principi di diritto stabiliti dalle Sezioni unite con la sentenza 8230/2019. Di conseguenza, il trasferimento coattivo sarà possibile solo in presenza di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che la costruzione dell’immobile è stata iniziata anteriormente all’1 settembre 1967 o di un titolo edilizio (anche in sanatoria) reale e riferibile a quell’immobile.

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Decreto crescita: misure per edilizia, mutui e Imu

Il decreto crescita uscito dal Consiglio dei Ministri contiene importanti misure che riguardano l’edilizia, i mutui e l’Imu. Vediamo quali sono

  • Riduzione Imu capannoni industriali – Aumenta la deducibilità dell’Imu sui capannoni che passa dal 40 al 50% nel 2019 e fino al 60% nel 2020
  • Fondo prima casa Consap 2019 – Arrivano nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Si tratterà di 100 milioni di euro, risorse dimezzate rispetto ai 200 milioni iniziali, ma che consentiranno allo strumento che ha esaurito le risorse a febbraio di tornare attivo.
  • bonus edilizia 2019 –  Le imprese di costruzione o di ristrutturazione che acquistano ed, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Semplificazione edilizia 2019 – I limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968 saranno validi solo nelle zone omogenee c, ovvero quelle destinati a nuovi complessi insediativi.
  • Efficientamento energetico comuni – Per l’anno in corso saranno erogati ai Comuni 500 milioni di euro per interventi di efficientamento energetico e sviluppo territoriale sostenibile
  • Rottamazione cartelle Imu e Tasi –  Arriva il condono per le tasse locali, come Imu, Tasi e multe auto. I Comuni potranno attivarlo per consentire ai cittadini di rottamare le ingiunzioni di pagamento delle amministrazioni locali
  • decreto crescita sismabonus ed ecobonus – Novità anche per sismabonus ed ecobonus. La detrazione potrà essere goduta dal contribuente come sconto diretto sulla spesa sostenuta. Lo sconto verrà recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta nell’arco di cinque anni

Adesso ciò che resta da vedere è quante di queste norme verranno modificate nei prossimi giorni, visto che il decreto è stato approvato dal Consiglio dei ministri “con riserva”.

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Affitto in nero, il contratto verbale è nullo

La legge 431/1998 stabilisce la nullità dei contratti di locazione non registrati e con l’ordinanza n. 5794 dello scorso 28 febbraio la Cassazione ha ribadito che in caso di affitto in nero, il contratto verbale è nullo.

Con questa pronuncia, in particolare, sono state fissate le conseguenze di un affitto in nero, distinguendo il caso in cui l’omessa registrazione è scaturita dal consenso reciproco del padrone di casa e l’affittuario oppure è stata voluta solo dal primo.

Si parla di affitto in nero quando l’accordo è a voce, senza un contratto scritto; quando viene redatto per iscritto, ma tale contratto non viene registrato; quando il canone corrisposto mensilmente è superiore rispetto a quello riportato nel contratto registrato.

L’omessa registrazione dell’affitto comporta due conseguenze: la prima di carattere civilistico, la nullità del contratto; la seconda di carattere tributario, l’applicazione delle sanzioni per l’evasione fiscale.

Quando si parla di affitto in nero e quindi di contratto verbale nullo, cosa accade se è il padrone di casa a non voler registrare l’affitto o se il padrone di casa e affittuario sono d’accordo?

Se il padrone di casa non registra il contratto di affitto e quindi l’affitto in nero è il frutto della volontà unilaterale del padrone di casa, secondo quanto evidenziato dalla Cassazione la nullità del contratto è “relativa”: il contratto ha valore solo per il locatore e non per l’affittuario. Il primo è tenuto a rispettarlo mentre il secondo può anche disattenderlo.

Questo, ad esempio, significa che l’inquilino può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, senza dover dare disdetta. Oppure se l’inquilino smettesse di corrispondere le somme concordate, non potrebbe subire né lo sfratto né un decreto ingiuntivo.

In questo caso, inoltre, l’inquilino può agire davanti al giudice per far accertare l’esistenza della nullità del contratto con equiparazione del contratto a quelli a canone concordato che, di norma, hanno un prezzo molto più basso.

Nel caso in cui invece le parti si accordino per non registrare l’affitto e quindi il contratto verbale è stato adottato di comune accordo, il contratto stesso è nullo per entrambe le parti e non solo per l’inquilino. Il locatore potrà agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.

Risveglio del settore costruzioni: a trainarlo è la riqualificazione edilizia (+21%)

Segnali di ripresa per il settore delle costruzioni, che coinvolge in gran parte le ristrutturazioni edilizie. Lo dice l’ultimo rapporto Federcustruzioni.

Secondo il rapporto 2017-2018 di Federcostruzioni, presentato alla prima edizioni di SAIE Bari, la filiera delle costruzioni, considerando anche tutto l’indotto, mostra segnali di risveglio: positivi infatti i dati relativi al 2018, con una stima di crescita vicina allo 0,7-0,8%, anche se si è ben lontani dai valori pre-crisi: rispetto al 2009 si registra un -27,5% in termini di valore economico e una contrazione di 750 mila occupati (-21,7%).

Riqualificazione edilizia al top nelle costruzioni

I comparti che negli ultimi due anni hanno mostrato un significativo segno positivo sono quelli della riqualificazione degli immobili residenziali (+20,9%) e del commercio di macchine per il movimento terra (+14%), i soli in cui lo Stato ha introdotto sistemi di incentivazione. In un contesto di domanda interna ancora ferma, a trainare il mercato è l’export, che è passato dal 30% al 41% del fatturato totale.

Costruzioni, la crisi sembra passata

Dopo 10 anni di crisi la filiera delle costruzioni ha una produzione pari a 440 miliardi di euro (dati 2017, +0,8% sul 2016), impiegando 2,7 milioni di persone, il 12% circa dell’occupazione totale nazionale. Il settore delle costruzioni ha, quindi, un ruolo fondamentale nell’economia del Paese: un aumento di domanda di 1 miliardo di euro genera una ricaduta complessiva sull’intero sistema economico di oltre 3,5 miliardi di euro e 15.555 unità di lavoro in più. Un dato importante, da tenere conto negli investimenti strutturali del Paese, soprattutto se si considera che si contano circa 600 opere pubbliche bloccate per 39 miliardi, cui si aggiunge il Piano poliennale, per un totale di 220 miliardi di euro.

Necessari incentivi all’edilizia

Federica Brancaccio – Presidente di Federcostruzioni –, presentando il rapporto, ha commentato: “E’ necessario arrivare a sostenere, attraverso l’incentivazione e la semplificazione normativa, la ripartenza dell’intera filiera delle costruzioni e non solo alcuni comparti limitati”.

Federcostruzioni, come sottolineato dalla Presidente, insieme alle sue associate, ha messo a punto alcune proposte concrete, tra cui quella per l’Edilizia 4.0, con un manifesto su cui il Ministro Toninelli aveva già espresso un suo formale apprezzamento, ma che ora occorre realizzare. Troppi cantieri sono ancora bloccati: “Occorre superare gli ostacoli burocratici che tengono ancora bloccati numerosi appalti pubblici già finanziati. ANCE ha calcolato che vi sono circa 600 opere bloccate per 39 miliardi, più un Piano poliennale per un totale di 220 miliardi euro; occorre, inoltre, eliminare i ritardi nei pagamenti”.

Cedolare secca affitti commerciali 2019

A partire dal 1º gennaio 2019 è entrata in vigore la cedolare secca sui negozi e capannoni. Ma per i proprietari ci sono diversi vincoli per l’applicazione della flat tax. Vediamo quali sono i sette requisiti da considerare per la cedolare secca sugli affitti commerciali 2019.

Cedolare secca limiti di applicazione

La legge di bilancio 2019 ha approvato l’estensione della cedolare secca anche agli affitti commerciali. Ma ci sono dei limiti da considerare e che rendono perlomeno dubbia l’efficacia di questa norma tanto da spingere spinto varie associazione di proprietari, tra cui Confedilizia, a chiedere una revisione della norma. Vediamo quali

1) Cedolare secca sugli affitti commerciali anche per le società?

Mentre per quanto riguarda le locazioni abitative l’Agenzia delle Entrare ha escluso gli inquilini-società, la norma che istituisce la flat tax per gli affitti commerciali non contiene questo limite

2) Canone a scaletta per gli affitti commerciali

E’ esclusa la possibilità, in maniera analoga agli affitti abitativi, di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Ma questo vincolo non vale per i cosiddetti “canoni a scaletta” che dovrebbero essere compatibili con la cedolare.

3) Cedolare secca affitti commerciali, esclusione dei vecchi contratti

Esclusi dall’applicazione della cedolare secca i contratti stipulati a fine 2018 nache se con decorrenza a partire dal 1º gennaio 2019. Compresi i contratti stipulati nel 2019, con decorrenza dal 2020.

4) Cedolare secca negozi e capannoni, limite superficie

La cedolare secca per i negozi e i capannoni è applicabile solo a spazi con una superficie non superiore a 600 metri quadrati. Anche se non viene specificato a quale superficie ci si riferisca, probabilmente si tratta della superficie calpestabile.

5) Recessi anticipati esclusi dalla cedolare secca affitti commerciali 

Esclusi dalla cedolare secca per gli affitti commerciali i contratti già in corso al 15 ottobre e interrotti in anticipo rispetto alla naturale scadenza. Si tratta delle risoluzioni e dei recessi anticipati.

6) Contratti cedolare secca per diversi soggetti

Esclusi dalla cedolare secca i contratti in essere alla data del 15 ottobre tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile se interrotti in anticipo sulla sua scadenza naturale. Se cambiano i soggetti giuridici, la cedolare secca dovrebbe essere possibile.

7) Cedolare secca affitti commerciali per le pertinenze

Sembra che ad essere ammesse siano anche le pertinenze dei negozi e che la superficie non debba essere considerata per il raggiungimento della soglia di 600 m2. La norma non dice nulla sul numero né sulla categoria catastale delle suddette pertinenze.

Pignoramento immobiliare, cosa fare per difendersi dalla banca

Nel caso in cui una famiglia si trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo e corra il rischio di vedere pignorata la propria casa, ha in mano alcuni strumenti per difendersi dall’azione esecutiva della banca. Vediamo come funziona il procedimento di pignoramento e quali sono i diritti/doveri in capo al mutuatario.

Sospensione del pagamento delle rate di mutuo

Nel caso in cui il mutuatario si trovi in difficoltà con il pagamento di un finanziamento acceso con ipoteca sulla propria casa, il primo passo da fare è sicuramente chiedere una sospensione del pagamento delle rate del muto. 

Si tratta di una moratoria del pagamento delle rate per una durata non superiore a 12 mesi. In pratica, il mutuatario può “congelare” temporaneamente la corresponsione delle rate, allorché dimostri di versare in difficoltà economiche.

In particolare, è applicabile allorché il debitore abbia perso il posto di lavoro; in caso di morte; nell’ipotesi di handicap grave che comporti una situazione di non autosufficienza.

Al fine di ottenere la sospensione è necessario presentare un’istanza in tal senso alla propria banca. In caso di accoglimento, si verifica una proroga del contratto di mutuo e delle garanzie ad esso connesse per un periodo pari alla sospensione.
Nell’ipotesi in cui non si possa accedere alla moratoria di cui sopra, un’altra possibilità per il mutuatario consiste nel chiedere la rinegoziazione.

Sospensione rate mutuo proroga

È importante ricordare, inoltre, che grazie a un accordo tra Tesoro e Ministero dello sviluppo economico, nel decreto milleproroghe è stata prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quanto riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.

Risoluzione contratto mutuo per inadempimento

Se la sospensione non è sufficiente, l’articolo 40 T. U. dispone la risoluzione del contratto in caso di ritardo del pagamento per almeno sette volte.  In questi casi, si verifica l’incaglio bancario e dopo alcuni mesi, qualora la situazione non sia migliorata, la banca comunica al debitore l’estinzione del mutuo con giro a sofferenza.

A questo punto, l’istituto di credito segnala alla Centrale Rischi della Banca d’Italia la situazione di grave crisi economica del cliente, in quanto insolvente.

La conseguenza della segnalazione consiste nel fatto che tutte le banche saranno edotte della crisi del soggetto segnalato e non gli erogheranno credito.

Atto di precetto mutuo ipotecario

Il mancato pagamento delle rate, qualora integri un grave inadempimento comporta la risoluzione del contratto di mutuo. Il creditore, nel caso in esame, possiede già il titolo esecutivo (art. 474 n. 2 c.p.c.), rappresentato dal mutuo. Pertanto, gli sarà sufficiente notificare al debitore il solo atto di precetto, senza necessità della trascrizione integrale del titolo (art. 41 T.U. bancario).

Il precetto consiste nell’intimazione ad adempiere l’obbligazione risultante dal contratto di mutuo (ossia l’intimazione a corrispondere le rate arretrate del mutuo) entro dieci giorni, decorsi i quali si agirà esecutivamente. Dal 2015 l’atto di precetto deve contenere l’avvertimento che il debitore può porre rimedio alla situazione di indebitamento ricorrendo ad un organismo di composizione della crisi.legge 

Accordo di composizione della crisi

Il piano del consumatore e l’accordo di composizione della crisi sono stati introdotti dalla cosiddetta legge “salva suicidi” . Si tratta di due procedimenti a cui può ricorrere il debitore che si trovi in grave difficoltà.

In buona sostanza, è necessario che la situazione da sovraindebitamento, consistente nello squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile (presupposto oggettivo), non sia assoggettabile alle procedure concorsuali (presupposto soggettivo), inoltre devono essere rispettati i presupposti di ammissibilità

Il piano del consumatore è attuabile dal debitore che ricopra tale qualità; ossia da colui il quale abbia assunto obbligazioni per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (art. 6 c. 2 lett. b, legge 3/2012).

In caso contrario, si deve proporre un accordo di composizione della crisi (e non un piano del consumatore).

In ambedue le ipotesi, fatte salve alcune significative differenze – su cui non ci si può soffermare per ragioni di brevità espositiva – vengono proposti degli accordi di ristrutturazione dei debiti, che comprendono anche gli eventuali mutui. In particolare, i crediti assistiti da ipoteca (come il mutuo) posso rientrare nel piano.

Inoltre, è possibile non soddisfare integralmente i suddetti crediti, ma ad una sola condizione: deve essere garantito il pagamento in misura non inferiore a quello realizzabile in relazione al valore di mercato attribuibile ai beni (art. 7 c. 1 legge 3/2012).La proposizione del piano del consumatore o dell’accordo di composizione della crisi può comportare la sospensione delle procedure esecutive pendenti qualora la loro prosecuzione comprometta la fattibilità del piano (art. 12 bis c. 2 legge 3/2012).

In altre parole, la proposta di accordo può determinare la momentanea sospensione del procedimento esecutivo.

Accordo transattivo

Nel caso in cui non siano percorribili le strade indicate, è buona regola cercare un accordo transattivo con il creditore. Trattandosi di istituti di credito, occorre agire tempestivamente, in quanto le banche spesso hanno tempistiche piuttosto lunghe per valutare se accettare o rigettare le proposte avanzate.

Cos’è l’istanza di conversione del pignoramento

La legge consente al debitore esecutato di proporre l’istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione.

In buona sostanza, il debitore può sostituire al bene pignorato una somma di denaro corrispondente all’importo dovuto maggiorato dalle spese di esecuzione e dagli interessi. Al momento di proposizione dell’istanza deve essere deposito 1/5 della somma suindicata.

Il giudice può disporre una rateizzazione per il residuo entro il termine massimo di 18 mesi. Il termine ultimo per richiedere la conversione del pignoramento è l’udienza in cui viene emessa l’ordinanza di vendita.

Istanza di vendita pignoramento immobiliare

Se non si raggiunge un accordo transattivo o non è possibile convertire il pignoramento o non vi sono i requisiti per accedere al meccanismo di composizione della crisi da sovraindebitamento, la procedura esecutiva prosegue il proprio corso.

Dopo la notifica del pignoramento, il creditore provvederà all’iscrizione a ruolo ed al deposito della documentazione necessaria. Più l’iter prosegue più aumentano le spese che verranno poste a carico del debitore.

Ad esempio, raggiungere un accordo prima della nomina e del giuramento del perito comporta un risparmio significativo, atteso che il compenso di quest’ultimo può giungere sino al 3% del valore dell’immobile pignorato.

Lo stesso dicasi per le spese di pubblicità che aumentano per ogni udienza di vendita fissata.

Senza contare gli onorari dei legali e la remunerazione del custode (qualora il debitore non sia stato autorizzato a continuare a vivere nell’abitazione).

La procedura può essere “fermata” solo sino a 20 giorni prima della vendita: dopo l’immobile verrà venduto.

Impugnazione della donazione di un immobile, il rischio che spaventa gli acquirenti

Piazzare una casa donata è certamente meno semplice che vendere un bene non donato. Ciò per la possibilità che la donazione dell’immobile sia oggetto di un’impugnazione da parte degli eredi leggittimi.

Come stabilito dalla Corte di Cassazione (v. Cass. n. 965/2019) gli agenti immobiliari sono tenuti a comunicare all’acquirente se l’immobile che sono interessati a comprare sia frutto di una donazione.  Questo perché si tratta di uno di quei dati relativi “alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (v. art. 1759 c.c.) e come tale, si è statuito, esso deve essere comunicato.

Riduzione donazione immobile

Ma cosa rappresenta un rischio in un immobile donato? Il fatto che un domani qualcuno possa contestare l’atto e chiedere la restituzione del bene o il suo valore. Non si tratta dell’unico rischio per l’acquirente, ma certamente uno dei maggiori.

Il codice civile (artt. 555 e ss.cc) prevede la possibilità per gli eredi legittimari (loro eredi o aventi causa), ove a causa della donazione si vedano lesi nella quota di riserva, la quota che gli spetta per legge, di chiedere la riduzione della donazione.

Gli eredi legittimari sono quelli indicati dall’art. 536 c.c. e sono il coniuge, i figli, gli ascendenti (cioè genitori, nonni etc.) i discendenti dei figli, qualora succedano al posto dei figli, i figli adottivi.

Ad essi spetta una quota minima di legge, detta anche indisponibile.

Pertanto, ove tale quota non sia rispettata, essi possono chiedere che sia integrata anche con riferimento ai beni donati in vita dal de cuius. La donazione è in sostanza considerata come una disposizione testamentaria anticipata. In sostanza può essere richiesta la restituzione dell’immobile o il suo valore corrispondente.

Azione di restituzione immobile frutto di una donazione

Dispone l’art. 563 c.c. che se i donatari contro i quali è stata accolta la domanda di riduzione hanno alienato a terzi gli immobili loro donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto donazione (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005 e l’espressione “trascrizione dalla” dalla L. n. 263/2005), l’erede legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari, la restituzione degli immobili; l’azione va proposta secondo l’ordine delle alienazioni, partendo dall’ultima; ai terzi acquirenti può essere anche richiesta, entro venti anni (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005), la restituzione dei mobili oggetto della donazione, salvo il possesso di buona fede; il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando la somma di denaro equivalente.

Sempre l’art. 563 c.c. al co.4 prevede per quanto qui interessa, che il decorso dei venti anni, salvo quanto disposto dall’art.2642 n.8 c.c. “è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile.

L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione”.

L’art. 2652 n. 8 c.c. prevede per quanto a noi interessa che si devono trascrivere le domande giudiziali di riduzione delle donazioni per lesione di legittima.

Se la trascrizione viene seguita decorsi dieci anni dall’apertura della successione, “la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.

Eredità legittima donazione

I legittimari sono dunque figli (o nipoti), coniuge e ascendenti. Chiariamo una cosa poco nota, ma importante: possono agire per la riduzione anche coloro che al tempo della donazione non erano eredi legittimari perché ad es. non ancora nati, non ancora adottati etc.

Dunque, se ad es. Tizio, vedovo, dona l’immobile ai figli e poi si risposa e decede, la nuova sposa può calcolare la quota di riserva anche sui beni donati prima del matrimonio (v. Cass. n. 1373/2009).

Insomma, come è stato statuito, “ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori e donazioni posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 965/2019, ma v. anche Cass. n. 1373/2009).

È infatti un principio costante quello secondo cui nella successione necessaria, per la determinazione della porzione disponibile e delle quote invece riservate ai legittimari, si deve considerare la “massa costituita da tutti i beni che appartenevano al de cuius al momento della morte – al netto dei debiti – maggiorata del valore dei beni donati in vita dal defunto, senza che possa distinguersi tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 4445/2016).

Articolo scritto dall’avv Alessandro Gallucci.

Mercato immobiliare: 2019 anno della svolta per i prezzi delle case?

Prezzi immobiliari previsti in crescita in Europa, con moderato aumento anche in Italia. Lo dice l’ultima analisi di S&P Ratings in merito.

I prezzi delle case in Europa

Secondo quanto analizzato dalla società americana di rating, i prezzi delle case in Europa saliranno nel 2021, anche se a un passo più lento del previsto, grazie alle condizioni economiche e finanziarie che supportano la domanda di abitazioni. In particolare, al di là della congiuntura macro che vede un rallentamento, è la generale crescita dei salari a deporre a favore, unita ai tassi dei mutui che sono ancora molto favorevoli data l’azione della Banca Centrale Europea e della Bank of England. L’aumento della domanda potrebbe quindi portare anche a un rialzo dei prezzi, che tuttavia al momento per la maggioranza dei Paesi europei si collocano al di sotto dei livelli pre-crisi.

Prezzi delle case in Italia: +0,5% nel 2019

Per quanto riguarda l’Italia, gli analisti si aspettano un aumento molto graduale dei prezzi: in particolare un +0,5% nel 2019 che potrebbe diventare un +1,3% nel 2020. L’attività economica è infatti vista in ripresa dopo il rallentamento della fine del 2018. Bene anche la domanda, che resterà sostenuta grazie ai tassi di interesse bassi e alle condizioni favorevoli del credito.

Mercato immobiliare italiano ancora poco dinamico

Il mercato immobiliare italiano nel 2018, nota S&P, ha visto prezzi stabili ad un -0,2% annuo lo scorso giugno, a causa di una domanda in ripresa accompagnata da una abbondante offerta che non ha permesso il rialzo dei prezzi. A settembre il numero delle nuove case rappresentava meno del 20% del picco raggiunto nel 2005, mentre le intenzioni di acquisto sono impostate per raggiungere i massimi dal 2009. Allo stesso modo si comporta la domanda per prestiti legati all’acquisto di casa.

Il mercato, che pure non è ancora dinamico quanto potrebbe, mostra tuttavia transazioni in crescita del 5,8% annuo a settembre; peggio è andata alla fine dell’anno, quando lo stop dovuto al rallentamento economico e al calo dei posti di lavoro si è riflesso anche sul mercato della casa. Il tutto accompagnato dalla fine del Qe della Bce e dai tassi dei mutui impostati al rialzo dall’estate 2018.

Previsioni 2019 per il mercato immobiliare italiano

Il 2019 tuttavia potrebbe essere l’anno della svolta. Le prospettive per l’anno, secondo S&P, vanno in direzione di una ripresa, nonostante il Pil sia previsto nell’anno in corso a un +0,7%. L’aumento di posti di lavoro, previsti in crescita dopo il rallentamento di fine 2018, dovrebbero riportare ad una maggiore disponibilità di spesa rafforzando anche la domanda abitativa. I tassi di interesse, anche se in aumento, restano favorevoli (2,27%) mentre il rapporto price to income e price to rent resta intorno al 10-15%, sotto la media degli ultimi 20 anni. Entro fine anno i prezzi potrebbero quindi tornare in territorio positivo. Nel più lungo termine, con la popolazione in età da lavoro in calo dal 2020, la domanda di abitazioni potrebbe tuttavia subire un nuovo stop.

Leasing immobiliare per la prima casa: che cos’è e come funziona

Quando si pensa di acquistare la propria prima casa, molto spesso ci si trova di fronte a due alternative: richiedere un mutuo oppure scegliere il leasing immobiliare. Meno conosciuta rispetto al tradizionale mutuo, questa seconda opzione potrebbe essere descritta come un affitto con riscatto che presenta numerosi vantaggi: ecco quali.

Il leasing 2019: che cos’è e a chi conviene

Introdotto dalla Legge di Bilancio 2016, il leasing sulla prima casa resterà in vigore almeno fino a tutto il 2020. Si tratta di un contratto fra la banca o l’intermediario finanziario che acquista l’immobile e il richiedente: in esso vengono stabiliti sia l’importo delle rate mensili e la loro durata, sia la cifra necessaria per un eventuale riscatto finale. In maniera schematica, ecco quali sono le sue principali caratteristiche:

  • l’importo del finanziamento arriva anche al 100% del valore dell’immobile e comprende le spese di arredamento, a differenza del classico mutuo che di solito non supera l’80% del valore;
  • è più facile da ottenere anche per chi non ha un contratto a tempo indeterminato;
  • il canone mensile pagato dal richiedente è detraibile dalle tasse;
  • qualora l’intestatario del leasing avesse difficoltà economiche, le rate potrebbero essere bloccate per un anno;
  • per tutta la durata del canone il proprietario dell’immobile sarà la banca, quindi il richiedente non dovrà pagare le relative tasse.

Che cosa succede al termine del contratto?

I vantaggi di questa soluzione per l’acquisto della prima casa sono evidenti soprattutto al momento della scadenza del contratto. Il richiedente avrà infatti diverse opzioni fra cui scegliere:

  • acquistare la casa al prezzo di riscatto stabilito inizialmente, che è inferiore a quello di mercato;
  • rinnovare il contratto continuando a pagare le rate mensili con le stesse condizioni economiche o stabilendone di nuove;
  • lasciare l’immobile al concedente e andarsene.

Terreni in concessione a chi fa il terzo figlio e mutui a tasso zero, ecco la misura

Sta facendo molto discutere una delle misure entrate nella nuova bozza della manovra economica: la concessione gratuita per 20 anni di terreni agricoli demaniali a chi fa il terzo figlio, con la possibilità di avere un mutuo fino a 200.000 euro a tasso zero acquistando la prima casa nelle vicinanze dei terreni. Ma andiamo a scoprire in cosa consiste esattamente questo intervento, quali sono i pro e i contro.

Manovra 2019 terreni agricoli

Nel dettaglio, nella nuova bozza della manovra si legge: “Al fine di favorire la crescita demografica, una quota del 50 per cento dei terreni di cui all’articolo 66, comma 1, del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e una quota pari al 50 per cento dei terreni di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto legge 20 giugno 2017, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2017, n. 123, sono concessi gratuitamente per un periodo non inferiore a 20 anni ai nuclei familiari con terzo figlio nato negli anni 2019, 2020, 2021, ovvero a società costituite da giovani imprenditori agricoli che riservano una quota societaria ai predetti nuclei familiari pari al 30 per cento”.

Ai nuclei familiari idonei è inoltre concesso “un mutuo fino a 200.000 euro per la durata di 20 anni, ad un tasso pari a zero, per l’acquisto della prima casa in prossimità del terreno assegnato”.

Si legge ancora: “Per l’attuazione del presente comma è istituito nello stato di previsione del Ministero delle Politiche agricole, alimentari forestali e del turismo un fondo rotativo con una dotazione finanziaria iniziale pari a 5 milioni di euro per l’anno 2019 e 15 milioni di euro per l’anno 2020”.

Terreni in concessione gratuita

L’idea, dunque, è quella di concedere terreni agricoli di proprietà dello Stato alle famiglie che fanno il terzo figlio. La durata della concessione gratuita è di 20 anni e il terzo figlio dovrà nascere nel 2019, 2020 e 2021.

Per scoprire i dettagli bisogna attendere un provvedimento ad hoc. Nel frattempo, ci si domanda ad esempio cosa si intenda esattamente con “nuclei familiari” o di quali terre si parli. In merito a quest’ultimo punto, secondo Coldiretti i terreni agricoli in mano al pubblico coprono mezzo milione di ettari e il loro valore teorico è di 9,9 miliardi di euro. Ma proprio su questo punto Il Corriere della Sera sottolinea che, sebbene i terreni agricoli italiani abbiano un prezzo elevato rispetto agli altri Paesi perché in media rendono di più, nella maggior parte dei casi i terreni agricoli pubblici rappresentano i pezzi meno pregiati difficili da piazzare.

La misura prevede la concessione gratuita del 50 per cento dei terreni demaniali agricoli e a vocazione agricola non utilizzabili per altre finalità istituzionali e il 50 per cento dei terreni abbandonati o incolti del Mezzogiorno.

L’idea è arrivata dalla Lega, il ministro delle Politiche agricole, Gian Marco Centinaio, ha spiegato: “Si dice che in Italia si fanno pochi figli e che serve un aiuto per invertire la tendenza. Per questo il Ministero vuole dare un contributo favorendo in particolare le aree rurali, dove i figli si fanno ancora”. Ma dal Pd è arrivato l’attacco. “Una norma agghiacciante – ha commentato Chiara Gribaudo – che rivela l’impostazione culturale e sociale di questo governo, che piuttosto che finanziare i servizi all’infanzia e proseguire sul sentiero tracciato per il sistema integrato 0-6, propone alle famiglie di fare un altro figlio in cambio di un pezzo di terra e di un mutuo a tasso zero”.

Vendita di un immobile pignorato

Novità sul fronte dei pignoramenti immobiliari. La legge 12/2019 riscrive infatti l’articolo 560 del Codice di procedura civile. Ecco cosa cambia.

Il comma 2 dell’articolo 4 del decreto legge 135/2018 era intervenuto sull’articolo 560 del Codice di procedura civile aggiungendo in fine al comma 3 alcuni periodi. La legge di conversione ha invece disposto la sostituzione dell’articolo 560 con un nuovo testo.

Con il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile è venuta meno la tutela differenziata che il decreto legge accordava al debitore esecutato che fosse a sua volta creditore della pubblica amministrazione.

Secondo quanto stabilito, se l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, l’ordine di liberazione può essere senz’altro emesso; se invece l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, come regola generale il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Ma si può arrivare ad anticipare l’ordine di liberazione per lui e il suo nucleo familiare “qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.

La vendita forzata dell’immobile pignorato, dunque, non viene evitata nemmeno se l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Ne viene solo ritardato il rilascio fino alla pronuncia del decreto fi trasferimento.

Nella precedente versione, l’articolo 560 prevedeva che il giudice dell’esecuzione disponesse la liberazione dell’immobile pignorato quando non ritenesse di autorizzare il debitore ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, o quando revocasse l’autorizzazione, se concessa in precedenza, o quando provvedeva all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. Ciò significa che già prima della modifica introdotta in sede di conversione il giudice dell’esecuzione poteva esercitare il potere di disporre la liberazione graduando la sua scelta discrezionale.

Con la totale riscrittura dell’articolo 560, è stata eliminata la disciplina già dettata relativamente al provvedimento di liberazione, alla sua impugnazione, alla sua attuazione, nonché quella relativa alla sorte dei beni mobili o dei documenti che si trovassero nell’immobile pignorato.

Il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile recita (“Modo della custodia”): “Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593. Il custode nominato ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e ne tutelino l’integrità. Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma. Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti. Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569. Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui e il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione. Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”.

Donazione di usufrutto ai figli, i costi dell’atto

È possibile effettuare la donazione di un immobile ai figli con usufrutto. A tal proposito è necessario un atto notarile. Vediamo quali sono i costi.

Innanzitutto, la parcella del notaio è in proporzione al valore degli immobili trasferiti. Se si tratta di prima casa, il valore è pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 105. Su tale base bisogna calcolare il valore dell’usufrutto applicando le tabelle di legge che fanno riferimento all’età dei titolari.

Più è bassa l’età dei titolari più è alto il valore dell’usufrutto. Per fare un esempio, nel caso di usufruttuari con età compresa tra i 31 e 40 anni l’usufrutto è pari all’85% del valore dell’immobile; tra i 41 e i 45 scende all’80%, dai 46 ai 50 al 75%.

Sul valore dell’usufrutto che ne risulta è dovuta l’imposta di registro al 2% e le imposte ipotecarie catastali in misura pari ciascuna a 50 euro.

Parlando del prezzo dell’usufrutto e della nuda proprietà, il notaio Valentina Rubertelli, nella rubrica “Casa in pillole”, dedicata ai temi di fiscalità immobiliare, ha spiegato che “il prezzo della nuda proprietà si stabilisce sulla base di quella che è la differenza tra il valore della piena proprietà e l’usufrutto”.

Sottolineando: “Il valore dell’usufrutto si stabilisce grazie a una tabella allegata al testo unico sull’imposta di registro, una tabella che va in misura inversamente proporzionale a quella che è l’età dell’usufruttuario. Più è anziano l’usufruttuario meno vale il suo diritto di usufrutto perché inevitabilmente la sua aspettativa di vita è più ridotta”.

Casa, affitto o acquisto? Ecco tutti i vantaggi

Acquistare o andare in affitto? L’importante è scegliere tenendo presente i vantaggi delle due situazioni. Ecco quali sono.

 Il punto di partenza, ovviamente, deve essere la coscienza della propria situazione finanziaria.

Quanti soldi ci vogliono per comprare casa?

Per acquistare casa, tenendo conto che esiste la possibilità di farlo con un mutuo – che solitamente copre l’80% del valore dell’immobile –  bisogna avere a disposizione almeno il 20% del valore dell’immobile in liquidità, oltre al denaro necessario per coprire le spese della pratica. Inoltre occorre essere nelle condizioni di poter stipulare un mutuo, quindi avere garanzie reddituali sufficienti da poter presentare una domanda presso un istituto di credito.

Quanti soldi ci vogliono per andare in affitto?

Scegliendo l’affitto, il capitale necessario è davvero minimo, e si limita al denaro necessario a coprire le spese relative al deposito cauzionale richiesto e quelle legate alla stipula del contratto di locazione.

Comprare casa, quali vantaggi?

Una volta appurato che la propria situazione finanziaria è abbastanza solida da poter acquistare una casa, ecco quali sono i vantaggi di questa scelta:

  • È un buon investimento: che lo si utilizzi per sé o si decida di affittarlo, l’immobile è un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 35,2%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.). In caso invece si decida di acquistare per investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 5,0%. Attenzione: l’investimento è buono se la scelta dell’immobile è oculata in termini di qualità e ubicazione. Diversamente si rischia di restare invischiati in un acquisto che, se non mirato all’utilizzo diretto, può solo svalutarsi.
  • Le attuali condizioni di mercato sono favorevoli: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.
  • Possibilità di personalizzare: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri, sicuramente un punto a favore dell’acquisto. Grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche è oggi particolarmente conveniente.
  • Accanto a queste motivazioni legate alle opportunità che ci offre oggi il mercato, ne riscontriamo di più “psicologiche” ma non meno importanti: l’acquisto risponde al nostro desiderio di stabilità e sicurezza e, molto spesso, alla volontà di lasciare un’eredità ai figli (o di aiutarli all’acquisto della loro abitazione).

Casa in affitto, quali vantaggi?

Se non si ha la necessaria liquidità per un acquisto, se la si ha ma semplicemente non si vuole destinarla a questo scopo, o se ci sono esigenze di spostamenti e mobilità legati al lavoro o ad altri fattori, la scelta giusta potrebbe essere quella della casa in affitto. Eccone i vantaggi:

  • Non immobilizzare il capitale (a volte di importo cospicuo) che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.
  • Garantirsi una maggiore mobilità e cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.
  • Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.
  • Non sostenere le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

Acquisto casa dal costruttore, le nuove tutele in arrivo

Con il decreto n. 14/2019, segnala Confedilizia in una nota, arrivano alcune novità di interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Tema di cui ci siamo occupati alcuni giorni fa con l’aiuto del Consiglio del Notariato.

In particolare, le tutele per chi acquista dal costruttore sono stabilite dal Testo unico del settore rappresentato dal  decreto legislativo 122/2005. Il Consiglio del Notariato ha redatto una guida in proposito, disponibile qui. In essa si elencano le fondamentali tutele per chi tenta questa tipologia di acquisto.

“Gli elementi distintivi del Testo unico sono due, – elenca Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato:  

La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano. Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente. In questo modo almeno l’acquirente in caso di fallimento recupererebbe i suoi soldi, pur restando senza casa.

La cosiddetta postuma decennale, ovvero la norma prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente”.

Come ottenere queste tutele? “Senz’altro facendo il preliminare dal notaio, che necessariamente implica l’attivarsi delle tutele di cui al dlgs 122/2005, – risponde il Consigliere nazionale del Notariato. – Il problema è che queste garanzie hanno costi importanti per il costruttore, perché gli si chiede un vincolo delle somme incassate. Ecco perché i preliminari spesso non vengono fatti dal notaio, ma per scrittura privata. In questo modo però si lascia scoperto l’acquirente e lo si espone al rischio di perdere le somme versate e la casa. Il consiglio è quello di ricorrere sempre al notaio, ma soprattutto in caso di acquisto da ditta costruttrice, proprio per non ritrovarsi senza tutele”.

Contratto preliminare di compravendita casa in costruzione

Quali le novità del provvedimento introdotto con il decreto 14/2019? In particolare, il esso chiarisce, anzitutto, gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (con lo scopo di provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.

Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.

Quanto alle novità recate alla disciplina degli immobili da costruire, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rafforzare le tutele finora previste in favore degli acquirenti di tale genere di immobili. In questa prospettiva viene, infatti, stabilito che la mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, quindi, il verificarsi di una situazione di crisi del venditore) sia motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del contratto (“che può essere fatta valere solo dall’acquirente”).

Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione e che degli estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità ai requisiti standard, venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile.

Infine, si prevede che il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 siano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.

I migliori mutui a tasso fisso di febbraio 2019

Mutuo a tasso fisso? Occhio allo spread. Vediamo insieme quali sono le migliori offerte di febbraio data l’attuale situazione dei tassi di interesse.

I mutui a tasso fisso, legati all’andamento del tasso Eurirs – attualmente in lieve ma decisa risalita – devono la propria convenienza allo spread applicato dalle banche, ovvero al differenziale aggiunto dall’istituto erogatore al tasso base (l’Eurirs, appunto). Nonostante la prospettiva predica l’inevitabile movimento al rialzo che segue i minimi degli ultimi mesi, se non anni, anche al momento ci sono offerte di tutto rispetto sul mercato. Vediamone alcune.

Relativamente agli spread sui mutui a tasso fisso, Ubi Banca applica da 0 a 10 punti base; Deutsche Bank da 10 a 14 punti base; Banco Bpm da 15 a 25 punti base; Webank e CheBanca! 20 punti base.

Secondo Facile.it, per l’acquisto di un trilocale di 110 mq in provincia di Roma del valore di 150 mila euro, richiedendo alla banca un mutuo a tasso fisso di 120 mila euro da estinguere in 25 anni, tra le migliori proposte si trovano:

  • IWBank: rata mensile 508,63 euro al mese al tasso fisso del 2,00% (Irs 25A + 0,70%), Taeg al 2,13%, spese di istruttoria pari a 950 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese incasso rata, perizia gratuita e assicurazione obbligatoria a carico della banca.
  • Cariparma Crédit Agricole: rata mensile di 512 euro al tasso del 2,07% (Irs25A + 0,79), Taeg al 2,18%, spese di istruttoria pari a 500 euro, spese di perizia pari a 201,30 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese incasso rata e assicurazione obbligatoria incendio e scoppio offerta gratuitamente dalla banca per erogazioni entro 60 giorni dalla data richiesta.
  • Banco BPM:  rata mensile di 510,38 euro al tasso di interesse fisso del 2,03% (Irs25A + 0,80%), Taeg al 2,19%, spese di istruttoria pari a 600 euro, spese di perizia pari a 320 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1 euro di spese di incasso rata e assicurazione a carico del cliente.
  • Webank: rata leggermente più alta, di 522, 76 euro mensili al tasso fisso del 2,24% (Irs25A + 0,85%), Taeg al 2,28%, ma che consente di risparmiare sulle spese di perizia e istruttoria, completamente gratuite e a carico della banca. 300 euro di imposta sostitutiva.
  • Ubi Banca: rata mensile di 508,63 euro al mese al tasso fisso del 2,00% (Irs25A + 0,70%), Taeg al 2,19%, spese di perizia pari a 950 euro, spese di istruttoria pari a 250 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese per incasso rata e assicurazione a carico del cliente.

Affitto, quali sono i diritti e doveri del conduttore

Quando si parla di affitto entrano in gioco due figure: il locatore e il conduttore. Ma quali sono diritti e doveri di quest’ultimo? Andiamo a scoprirlo.

Diritti del conduttore

Innanzitutto, al conduttore spetta il diritto di ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione, ossia privo di vizi tali da ridurre in modo apprezzabile l’uso convenuto (articolo 1578 del Codice Civile).

Al conduttore spetta poi il diritto di abitare in un immobile della cui manutenzione si occupi il locatore in modo costante e in maniera da renderlo idoneo all’uso convenuto. A tal proposito, si ricorda che ci sono due tipologie di manutenzione: ordinaria e straordinaria. Alla prima deve provvedere il conduttore, alla seconda il locatore.

Il conduttore ha poi il diritto di godere pacificamente dell’immobile per la durata del contratto di locazione e il diritto di ottenere la documentazione degli impianti, quindi la certificazione di sicurezza degli stessi e l’attestato di certificazione energetica.

Ma non solo. Il conduttore ha il diritto di ottenere dal locatore le ricevute di pagamento dei canoni e il locatore deve consentirgli la verifica delle pezze giustificative delle spese da lui sostenute per l’immobile locato. Hai poi il diritto di essere convocato alle assemblee condominiali che hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e a quelle in cui ha diritto al voto in quanto attengono a decisioni sulla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento.

Il conduttore ha inoltre il diritto di effettuare delle migliorie all’immobile a proprie spese, purché non creino danno, non venga alterata la destinazione d’uso o il decoro del bene e siano rimovibili alla scadenza del contratto.

Il conduttore ha poi diritto a che il locatore non effettui delle innovazioni che limitino la sua possibilità di godimento dell’immobile e a ottenere una riduzione del canone di locazione se, in caso di riparazioni dell’appartamento, queste si prolunghino per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre i venti giorni.

Il conduttore ha il diritto di terminare il rapporto di locazione anche se il locatore fosse dichiarato fallito e la casa venisse messa all’asta oppure nel caso in cui il proprietario dovesse morire e il bene immobile venisse ereditato da altri; stesso discorso nell’ipotesi in cui la casa venisse venduta. Il conduttore ha infine il diritto di succedere nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore o di separazione/divorzio.

Doveri del conduttore

Il conduttore ha il dovere di prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, di pagare il canone di locazione nella misura e nei tempi concordati con il locatore, di tollerare le privazioni del godimento di parte del bene nel caso in cui l’immobile locato avesse bisogno di riparazioni che non possono essere rinviate al termine del contratto.

Il conduttore ha poi il dovere di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, di restituire il bene nelle medesime condizioni in cui gli è stato consegnato, fatto salvo il deterioramento derivante dall’uso del bene conforme a quello pattuito, di rispondere della perdita e/o del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

Il conduttore ha infine il dovere di sostenere il pagamento di ulteriori spese oltre a quelle del canone di locazione quali: spese di consumo, pulizie per luce e pulizie scale condominiali ed eventuali spese all’interno dell’immobile per migliorie.

Accorpamento immobili, detrazione bonus mobili raddoppiata

In caso di accorpamento di due o più immobili, il limite di spesa di 10mila euro della detrazione del bonus mobili raddoppia. A chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate, con le risposte 61, 62 e 64.

In caso di acquisto di mobili ed elettrodomestici per l’arredo di immobili oggetto di lavori di ristrutturazione – a seguito dei quali gli stessi vengono accorpati in un unico edificio – il limite di 10mila euro viene considerato per ciascuna delle unità immobiliari che lo componevano “prima dell’inizio degli interventi”. La detrazione Irpef del 50% viene considerata per ciascuna delle unità immobiliari, secondo un ragionamento analogo a quello valido per le detrazioni per il risparmio energetico e quelle per i lavori di ristrutturazione edilizia.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che questa regola si applica oltre al limite di spesa per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici anche per la ripartizione delle spese condominiali, che vanno divise tra i condomini sulla base dei millesimi delle singole unità immobiliari iniziali.

Nuovo Euribor entro il 2019: cosa cambia per i tassi dei mutui

Si avvicina sempre più  il momento del pensionamento del vecchio Euribor. Vediamo in cosa consiste il nuovo metodo di calcolo e le conseguenze sui mutui.

Cos’è il tasso Euribor

Fino ad ora, il tasso Euribor è stato un indicatore medio dei tassi di interesse sulle transazioni finanziarie interbancarie. In altre parole, si tratta di una sorta di media degli interessi che le banche europee (in particolare 19 istituti che costituiscono il panel di calcolo) si chiedono l’un l’altra per prestarsi denaro a vicenda. Tale tasso è utilizzato come base per determinare gli interessi di finanziamenti e mutui: in particolare, il tasso a 12 mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Spagna, mentre quello a tre mesi è il fondamento del calcolo per i mutui a tasso variabile italiani.

Il nuovo metodo di calcolo del tasso Euribor

L’European Money Markets Institute ha deciso di archiviare il vecchio calcolo dell’Euribor per sostituirlo con un nuovo metodo. L’obiettivo è quello di aumentare la trasparenza e di evitare comportamenti scorretti da parte degli operatori, garantendo un indice di riferimento quanto più possibile trasparente, tenuto conto che si tratta della base per la stipula di mutui e finanziamenti per migliaia di euro in tutta l’Unione Europea. Il nuovo metodo entrerà in vigore entro la metà dell’anno per irreggimentare il tutto entro la fine del 2019.

Il nuovo Euribor sarà determinato utilizzando tre diversi parametri: il primo basato sulle effettive transazioni di mercato delle 19 banche che costituiscono il panel di calcolo; il secondo, sull’interpolazione tra i dati sulle scadenze vicine e sui giorni precedenti; il terzo, sulla comparazione dei dati ottenuti con altri dati di mercato. Tale metodo dovrebbe consentire non solo una maggior trasparenza ma anche una maggiore aderenza all’andamento del mercato, garantendo nel contempo una stabilità che dovrebbe proteggere il nuovo indice da eccessive oscillazioni.

Il tasso Ester sostituirà Eonia

A questo punto si avrà un sistema di indici di riferimento duale: da un lato avremo il nuovo Euribor, dall’altro Ester, l’indice che sostituirà l’Eonia nel definire i tassi cosiddetti “overnight”, ovvero gli interessi applicati da una banca all’altra per concedersi prestiti da un giorno all’altro. Indice, questo, che influisce sulla determinazione dei tassi di riferimento per i finanziamenti e sulle decisioni relative agli spread bancari da applicare. E che in ogni caso dovrebbe fungere da paracadute nella transazione tra vecchio e nuovo Euribor.

Tassi dei mutui, cosa cambia con il nuovo Euribor

Quali conseguenze su mutui e prestiti, allora? Presto dirlo, finchè non si vedrà il metodo di calcolo agire nella pratica della definizione degli indici. La prima incognita riguarderà l’adeguamento dei contratti dal vecchio al nuovo Euribor, che dovrebbero comunque implicare variazioni non superiori ai cinque punti base nei tassi.

Nel corso delle ultime riunioni della Bce comunque il Governatore Mario draghi ha rassicurato su una sostanziale stabilità dei tassi almeno fino all’estate. Circostanza che dovrebbe garantire la stabilità anche per quanto riguarda i tassi dei nuovi mutui. L’Euribor a tre mesi, da inizio anno, è in ogni caso fermo a quota -0,31.

Acquisto casa dal costruttore, le nuove tutele in arrivo

Con il decreto n. 14/2019, segnala Confedilizia in una nota, arrivano alcune novità di interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Tema di cui ci siamo occupati alcuni giorni fa con l’aiuto del Consiglio del Notariato.

In particolare, le tutele per chi acquista dal costruttore sono stabilite dal Testo unico del settore rappresentato dal  decreto legislativo 122/2005. Il Consiglio del Notariato ha redatto una guida in proposito, disponibile qui. In essa si elencano le fondamentali tutele per chi tenta questa tipologia di acquisto.

“Gli elementi distintivi del Testo unico sono due, – elenca Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato:  

La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano. Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente. In questo modo almeno l’acquirente in caso di fallimento recupererebbe i suoi soldi, pur restando senza casa.

La cosiddetta postuma decennale, ovvero la norma prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente”.

Come ottenere queste tutele? “Senz’altro facendo il preliminare dal notaio, che necessariamente implica l’attivarsi delle tutele di cui al dlgs 122/2005, – risponde il Consigliere nazionale del Notariato. – Il problema è che queste garanzie hanno costi importanti per il costruttore, perché gli si chiede un vincolo delle somme incassate. Ecco perché i preliminari spesso non vengono fatti dal notaio, ma per scrittura privata. In questo modo però si lascia scoperto l’acquirente e lo si espone al rischio di perdere le somme versate e la casa. Il consiglio è quello di ricorrere sempre al notaio, ma soprattutto in caso di acquisto da ditta costruttrice, proprio per non ritrovarsi senza tutele”.

Contratto preliminare di compravendita casa in costruzione

Quali le novità del provvedimento introdotto con il decreto 14/2019? In particolare, il esso chiarisce, anzitutto, gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (con lo scopo di provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.

Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.

Quanto alle novità recate alla disciplina degli immobili da costruire, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rafforzare le tutele finora previste in favore degli acquirenti di tale genere di immobili. In questa prospettiva viene, infatti, stabilito che la mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, quindi, il verificarsi di una situazione di crisi del venditore) sia motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del contratto (“che può essere fatta valere solo dall’acquirente”).

Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione e che degli estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità ai requisiti standard, venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile.

Infine, si prevede che il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 siano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.

Agenzia delle Entrate, guida ristrutturazioni edilizie 2019

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida 2019 per le ristrutturazioni edilizie con le novità fiscali contenute nell’ultima legge di Bilancio.

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato anche per il 2019 il bonus ristrutturazioni che prevede una detrazione Irpef del 50% per un tetto massimo di spesa di 96mila euro per gli interventi di ristrutturazione del proprio immobile. 

Questo limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui si è sostenuta la spesa e in quelli successivi. 

Ritardo nel pagamento del canone di locazione di una casa, cosa succede?

Il ritardo nel pagamento del canone di locazione è un fatto molto temuto dal proprietario della casa data in affitto. Nel caso in cui si realizzi tale ipotesi, quali sono le possibili conseguenze? Andiamo a scoprirlo.

Se il conduttore è in ritardo nel pagamento del canone di locazione, il locatore può procedere con lo sfratto. In particolare, quando si parla di ritardo nel pagamento del canone di locazione per un immobile ad uso abitativo, in base all’articolo 5 della legge n. 392/1978 il conduttore ha tempo fino a venti giorni per poter adempiere al proprio obbligo, decorsi i quali il locatore può adire il tribunale per ottenere lo sfratto.

La legge però consente all’inquilino moroso di adempiere anche successivamente ai venti giorni previsti nonostante il proprietario gli abbia notificato l’intimazione di sfratto. Se il conduttore paga al proprietario i canoni arretrati, oltre agli interessi e a tutte le spese legali sostenute, ha diritto di rimanere in casa e di paralizzare lo sfratto. Si tratta di una possibilità che può essere messa in campo al massimo entro la prima udienza, ove al conduttore, su richiesta, è addirittura concedibile un ulteriore termine di novanta giorni.

Separazione e casa coniugale cointestata, quali i vantaggi di un accordo prematrimoniale?

In Italia non esistono accordi prematrimoniali. Che fare con la casa coniugale in caso di separazione o divorzio? Risponde Gianluca Abbate, Consigliere nazionale del Notariato.

Il problema di gestire il patrimonio immobiliare della famiglia in caso di divorzio o separazione della coppia è più comune di quanto si creda. La situazione attuale però vede le coppie – che siano unite in matrimonio, unione civile o semplice convivenza – che, al sopraggiungere della crisi, devono affidarsi al solo buonsenso per trovare un accordo anche sui propri beni, immobiliari e non. Quando però il buonsenso, nel momento della rottura, viene meno, sopraggiunge il ricorso al tribunale. Che viene così gravato di un numero altissimo di cause da dirimere.

Quale la soluzione? Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, potrebbe essere quella di istituire anche in Italia la possibilità di ricorrere agli accordi prematrimoniali. Essi avrebbero il merito di definire, in un momento di calma (e anche di gioia, prima del matrimonio o dell’unione tra due persone) il modo in cui disporre del proprio patrimonio in caso di crisi. Alleggerendo il lavoro dei giudici e anche lo stress della coppia stessa.

Accordi prematrimoniali in italia

Come stanno le cose oggi? “Ad oggi non esiste un impianto normativo che disciplini gli accordi prematrimoniali – risponde Gianluca Abbate, Consigliere Nazionale del Notariato. – Si tratta di un istituto non previsto dal nostro ordinamento. Per tale motivo,  la prima  tavola rotonda del nostro evento “Il Notariato per il sociale – 2 edizione” in programma il  prossimo 15  febbraio è dedicata agli “Accordi prematrimoniali, una riforma necessaria”.  Oggi, infatti, appare auspicabile una riforma in questo senso, visto anche l’interesse tangibile e trasversale del mondo politico e la particolare attenzione sui temi della “famiglia” da parte del Ministro Fontana”. 

Quale può essere il ruolo dei notai nell’istituto degli accordi prematrimoniali? “Il Notariato è pronto a dare il proprio contributo – afferma Abbate, – con riferimento a un iter normativo che possa riconoscere  ai coniugi e agli uniti civilmente il diritto di definire in anticipo i propri rapporti patrimoniali in caso di sopravvenuta crisi familiare. Non va dimenticato, infatti,  che gli accordi prematrimoniali, stipulati per atto pubblico, potrebbero  avere ruolo determinante nel “deflazionare” il contenzioso giudiziario,  proprio perché le conseguenze patrimoniali di una eventuale crisi familiare verrebbero regolate in una  fase anteriore al sorgere della crisi stessa, attraverso un atto programmatico. Su questo chiediamo l’attenzione del legislatore”.

Regime comunione o separazione dei beni?

Al momento, in assenza di accordi prematrimoniali, c’è però la possibilità di scegliere il regime della comunione o della separazione dei beni. Cosa succede in questi casi al patrimonio immobiliare? “Il Codice Civile, – risponde Abbate, – si limita a disciplinare i regimi patrimoniali della famiglia: a partire dal regime della comunione legale dei beni, che si instaura in automatico in mancanza di un’opzione in favore della separazione dei beni, o della comunione convenzionale.

Quando ci si separa, pertanto, la definizione degli aspetti patrimoniali viene rimessa  agli accordi delle parti, in caso di separazione consensuale, diversamente da quanto accade in caso di separazione giudiziale, che presuppone, a monte,  una conflittualità non risolvibile in maniera bonaria.  La possibilità di stipulare un accordo prematrimoniale darebbe, invece, la possibilità di “mitigare” le conseguenze di una separazione dolorosa, stabilendo in anticipo determinati aspetti patrimoniali”.

In altre parole, al momento manca una tutela vera e propria pur nei regimi patrimoniali di comunione e separazione dei beni previsti dal codice civile. Questa disciplina non prevede nello specifico come trattare i beni dopo l’insorgere della crisi di coppia, ma semplicemente definisce il fatto che l’acquisto di beni (a titolo oneroso, non tramite eredità o donazione) dopo il matrimonio diventi o meno proprietà indivisa della coppia o meno. Quindi ciò che avviene dopo l’eventuale crisi dipende molto dal regime patrimoniale scelto in precedenza.

Comunione dei beni immobili

 In caso, ad esempio, di comunione dei beni nella quale rientrino anche immobili, questi risulteranno intestati ai coniugi in quote indivise. Dopo la separazione, i beni risulteranno ancora cointestati,  ma in quote del 50% ciascuno. Sparita la comunione, dunque, resta la comproprietà. A questo punto saranno gli accordi personali, o le sentenze giudiziarie, a stabilire cosa debba avvenire del patrimonio immobiliare. Con il rischio che nel patrimonio della coppia non ci siano beni sufficienti da soddisfare entrambe le parti, e sia quindi necessario l’intervento di un giudice.

Unione civile e comunione dei beni

Cosa avviene, invece, in caso di unione civile? “Nell’ambito delle unioni civili come introdotte dalla Legge 76/2016 – risponde il notaio Gianluca Abbate, – in ambito patrimoniale si opera un sostanziale rinvio alle norme in materia di matrimonio. Peculiare è, poi, il caso dei contratti di convivenza, ugualmente disciplinati dalla legge Cirinnà. In tale fattispecie, nel momento in cui subentra la crisi familiare,  è possibile stipulare un contratto di mutuo dissenso con cui le parti contraenti convengono di ripristinare lo status quo precedente alla convivenza”. Anche in caso di scioglimento della convivenza, quindi, ci si rimette ad accordi privati. La necessità di un istituto quale quello degli accordi prematrimoniali diventa quindi di centrale importanza.

Quanto all’eventuale presenza di figli, “il nostro parere – afferma il Consigliere nazionale del Notariato, –  è che una eventuale disciplina della materia debba attenere esclusivamente alle questioni economiche senza coinvolgere l’interesse di eventuali figli minori o economicamente non autosufficienti,  proprio perché le questioni legate ai figli meritano un’attenzione particolare che va prestata al momento stesso in cui subentra la crisi del nucleo familiare e che non può essere anticipata a un momento in cui non sussistono profili di conflittualità”.

Gazebo e pensiline, Dia o permesso di costruire?

Con la sentenza 620/2019 il Tar della Campania sulla necessità di richiedere o meno il permesso di costruire in caso di gazebo e pensiline.

Secondo il Tar della Campania, gazebo e pensiline richiedono il permesso di costruire in presenza di dimensioni importanti. E’ stato ricordato che un sistema di ancoraggio come una infissione permanente al suolo, costituisce nuova costruzione, come tale soggetta a titolo concessorio.

Protagonisti della vicenda i proprietari di un immobile che hanno realizzato un gazebo in ferro di circa 15 mq e una pensilina in ferro e vetri di circa m. 12,00 x 1,60 senza permesso di costruire, sostenendo si trattasse di modeste modifiche, sostanzialmente finalizzate a una migliore fruibilità degli spazi esterni.

Ma il Comune ne ha richiesto la demolizione e il ripristino dei luoghi visto che sono state realizzate in mancanza del titolo abilitativo. I proprietari hanno fatto ricorso al Tar sostenendo che “le opere oggetto di sanzione non rientrerebbero nella tipologia della ristrutturazione edilizia, non comportando alcuna modifica delle sagome e dei prospetti dell’immobile, ma nelle opere di manutenzione straordinaria, come tali non soggette a permesso di costruire bensì a semplice Dia, ovvero sarebbero mere pertinenze accessorie all’immobile principale”.

Il Tar ha però rigettato il ricorso dei proprietari sostenendo che il gazebo, per dimensioni e materiali, richiedesse il permesso di costruire. Secondo i giudici, “15 mq equivalgono a una stanza di un normale appartamento e non consentono di immaginare un sistema di ancoraggio che non sia quello di una infissione permanente al suolo: il che costituisce nuova costruzione, come tale soggetta a titolo concessorio”.

Stesso discorso per la pensilina caratterizzata, secondo il Tar, da rilevanti dimensioni. In questo caso, secondo i giudici, la pensilina è assimilabile a una tettoia e la sua realizzazione avrebbe richiesto il permesso di costruire indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale.

Il Tar ha quindi affermato: “Nel caso di specie, la copertura in ferro e vetri della tettoia e le sue dimensioni (non propriamente modeste) conducono ad escludere che il contestato intervento possa rientrare in ogni caso nel regime della Dia con la conseguenza che il resistente Comune ha correttamente ritenuto trattarsi di un intervento di trasformazione edilizia del territorio capace di trasformare in modo durevole il territorio, realizzato senza alcun titolo abilitativo edilizio”.

Donazione casa, l’agente immobiliare deve comunicarla all’acquirente

Se una casa è in possesso del venditore per una donazione, l’agente immobiliare è obbligato a comunicarlo all’acquirente. Lo ha stabilito la Cassazione.

L’agente immobiliare è tenuto all’obbligo di comunicazione e trasparenza anche nel caso in cui chi desidera acquistare una casa ne individui una pervenuta in possesso del venditore tramite una donazione. In questo modo, l’acquirente sarà informato sulle possibili conseguenze dell’acquisto. In caso di mancata comunicazione, invece, l’agente sarà responsabile delle eventuali ripercussioni negative.

Il caso è stato chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 965 del 16 gennaio 2019, con la quale si dirimeva una causa che ha coinvolto un compratore, il quale citava in giudizio il proprio agente immobiliare, al quale si chiedeva un risarcimento e la restituzione della provvigione. Infatti, solo successivamente alla presentazione della proposta di acquisto l’acquirente aveva scoperto che la casa in questione non apparteneva alla persona indicata come venditore, perché quest’ultimo l’aveva donata alla figlia. Nonostante i donatari fossero disponibili a revocare la donazione per intestarsi nuovamente la casa, l’acquirente, che di tutto ciò non era stato informato dall’agente immobiliare, aveva deciso di revocare la proposta di acquisto. Chiedendo in più i danni all’agente.

Sebbene il giudizio di primo grado avesse dato ragione all’acquirente, in appello la sentenza si era ribaltata in quanto si era ritenuto che la presenza di una sola erede (la figlia donataria) non avrebbe pregiudicato in futuro l’esito della compravendita, non essendoci alcun erede aggiuntivo che potesse eventualmente protestare. La Cassazione, tuttavia, ha ribaltato nuovamente questa sentenza, dal momento che altri eredi, non presenti al momento, potrebbero sempre sopravvenire in futuro.

A conclusione, quindi, si è accertata la responsabilità dell’agente immobiliare nell’informare correttamente l’acquirente di tutte le circostanze, come quella descritta sopra, che potrebbero pregiudicare il nun esito di una compravendita, secondo l’articolo 1759 del Codice Civile.

Comunicazione Enea, in arrivo la scadenza per ristrutturazioni e bonus mobili

Il 19 febbraio è fissata la scadenza per presentare la comunicazione Enea per i lavori di ristrutturazione conclusi tra il 1° gennaio e il 21 novembre 2018 e per il bonus mobili.

Per trasmettere tutto il necessario sulla comunicazione all’Enea è online il portale per accedere alle detrazioni fiscali del 50% (bonus casa) relative agli interventi per aumentare il risparmio energetico o l’utilizzo di fonti rinnovabili di energia, realizzati a partire dall’anno 2018.

Comunicazione Enea per ristrutturazioni

L’invio della comunicazione deve essere effettuato tramite il sito ristrutturazioni2018.enea.it, entro 90 giorni dalla data di conclusione dei lavori o del collaudo. Solo per gli interventi la cui data di fine lavori (o di collaudo) è compresa tra il 1° gennaio 2018 e il 21 novembre 2018 il termine dei 90 giorni decorre da quest’ultima data.

La comunicazione Enea deve essere trasmessa da cittadini, condomini e imprese che abbiano pagato fatture per lavori classificati come risparmio energetico utilizzando il bonifico per ristrutturazione, sia nel caso in cui la fattura riguardi solo l’acquisto dei beni elencati, sia che si tratti di interventi più ampi che elencano, però, anche l’installazione degli impianti in questione:

  • coibentazione (interventi su tetti e/o pareti e/o pavimenti);
  • solare termico;
  • installazione di infissi completi di finestre;
  • caldaie a condensazione;
  • climatizzatori a condensazione;
  • pompe di calore;
  • sistemi ibridi (caldaie a condensazione e pompe di calore);
  • microcogeneratori;
  • scalda acqua a pompa di calore;
  • impianti a biomasse;
  • impianti fotovoltaici;
  • sistemi di Building Automation per il controllo a distanza degli impianti energetici.

Bonus mobili

Va compilata la scheda per la comunicazione Enea anche in caso di acquistato di elettrodomestici nell’ambito del bonus mobili. In questo caso, come indicato sul sito dell’Enea, l’obbligo riguarda i seguenti elettrodomestici:

  • forni;
  • frigoriferi;
  • lavastoviglie;
  • piani cottura elettrici;
  • lavatrici;
  • lavasciuga;
  • asciugatrici.

Istruzioni per la comunicazionedei dati

Il sito Enea per la compilazione della scheda ha un’interfaccia intuitiva e semplice per la compilazione: si può indicare il codice fiscale di uno o più beneficiari, oltre alla possibilità di aggiungere o correggere le informazioni.

Una volta terminata la trasmissione, infatti, Enea invia una mail con il CPID (Codice Personale IDentificativo) che attesta l’invio e il ricevimento dei dati. Anche dopo la chiusura della pratica, il CPID consente di accedere alla sua dichiarazione ed eventualmente riaprirla, correggerla e richiuderla entro i termini previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in corso.

Per usufruire della detrazione del 50%, come indicato anche nelle istruzioni alla compilazione del modello 730, è necessario conservare ed esibire la ricevuta dell’invio della documentazione. Quindi questo documento è necessario anche per ottenere il visto di conformità da parte del Caf, altrimenti non può essere riconosciuta la detrazione.

Quali modelli pagano la tassa per le auto inquinanti 2019

La tassa per le auto inquinanti 2019, la cosiddetta ecotassa, è una delle novità della nuova legge di Bilancio. Vediamo quali sono i modelli interessati e il calcolo per pagarla.

A partire dal primo marzo, infatti, l’ecotassa verrà applicata alle auto nuove immatricolate in Italia considerate particolarmente inquinanti. La tassa per le auto inquinanti 2019 è stata pensata con l’obiettivo di penalizzare l’acquisto di veicoli ad alte emissioni di Co2 in favore di macchine ibride, gpl o metano.

È bene specificare che la legge non è retroattiva, quindi la tassa per le auto inquinanti 2019 non viene applicata sui veicoli usati (precedente al primo marzo 2019), ma solo su quelli di nuova immatricolazione. Inoltre, l’ecotassa non interessa nemmeno carri funebri, auto per portatori di handicap, camper e caravan.

Calcolo tassa per le auto inquinanti 2019

I costi per il pagamento dell’ecotassa auto 2019 variano da un minimo di 1.100 a un massimo di 2.500 euro, a seconda di quanto sia inquinante il veicolo. A partire dal primo marzo 2019, quindi, chi compra un’auto considerata inquinante, a seconda dei parametri di riferimento, dovrà pagare un sovrapprezzo. Ecco come funziona il calcolo:

  • 1.100 euro per i veicoli che emettono da 161 a 175 Co2 g/km;
  • di 1.600 euro da 176 a 200 Co2 g/km;
  • di 2.000 euro da 201 a 250 Co2 g/km;
  • di 2.500 euro per i veicoli che superano i 250 Co2 g/km.

Tassa per le auto inquinanti 2019, modelli interessati

Nella quasi totalità dei casi, i veicoli che pagano la tassa per le auto inquinanti, oltre a emettere elevate quantità di Co2, sono anche i modelli considerati di lusso e quindi quelli con un prezzo alto. In ogni caso, tra le auto che emettono 160 grammi di anidride carbonica per chilometro (160 Co2 g/km) tendenzialmente rimangono fuori i modelli più comuni.

Ma non sempre, visto che non mancano le eccezioni di auto tutt’altro che lussuose che, però, dovranno pagare l’ecotassa se immatricolate dopo il primo marzo 2019. Nella lista delle “sfortunate” rientrano: Giulietta, Giulia, 500 L, Tipo, Doblò tanto per fare qualche esempio di case automobilistiche italiane.

Mercato immobiliare, compravendite spinte dai bonus casa

Compravendite immobiliari aiutate dai vari bonus e destinate soprattutto all’abitazione di coppie con figli.

Compravendite immobiliari, il 19% per investimento

Dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete, sul territorio nazionale, emerge che nel primo semestre del 2018 il 72,0% delle compravendite sono state effettuate da coppie e coppie con figli. Si tratta di un dato sostanzialmente stabile rispetto a quello dello stesso periodo dello scorso anno, quando la quota era lievemente più bassa e si attestava al 71,3%.

Prevale l’acquisto dell’abitazione principale (75,0%), seguito dalla casa ad uso investimento (18,9%) e poi dalla casa vacanza (6,1%). Queste percentuali sono rimaste praticamente invariate rispetto al primo semestre del 2017 quando si attestavano rispettivamente al 75,0%, 18,5% e 6,5%.

Nella prima parte del 2018 è stato il trilocale la tipologia più acquistata da coppie e coppie con figli, con il 35,2% delle preferenze. A seguire ville, villette e case che nel complesso raggiungono il 20,8% delle transazioni. Percentuale molto simile anche per i quattro locali che si attestano al 19,9%.

L’analisi delle compravendite ha inoltre evidenziato che il 79,3% di esse ha interessato tipologie usate, la restante parte le nuove costruzioni. Con il mercato in ripartenza anche le nuove costruzioni, più penalizzate negli anni di crisi, hanno iniziato lentamente ad essere riconsiderate visti i prezzi più bassi: nell’hinterland delle grandi città il 22,5% delle operazioni ha interessato il nuovo. La percentuale scende nei capoluoghi di provincia dove si porta al 19% e nelle grandi città dove si attesta intorno al 18,6%. Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento in tutte le realtà.

Anche le soluzioni nuove o ristrutturate di recente hanno comunque subito un ribasso dei prezzi che dal 2008 si aggira intorno al 31,6%, sette punti percentuali in meno rispetto all’usato.

Il ruolo dei bonus fiscali per la casa nel mercato immobiliare

A influire sugli acquisti sono stati i bonus fiscali per la ristrutturazione edilizia e la riqualificazione energetica, prorogati anche per il 2019. Da quando sono stati introdotti hanno infatti dato una mano al mercato immobiliare, soprattutto negli anni della crisi: le tipologie usate hanno subito un importante ribasso dei prezzi (dal 2008 parliamo di una perdita di valore del 38,6%) che le ha rese più appetibili anche grazie, appunto, agli incentivi fiscali che hanno consentito la personalizzazione dell’investimento immobiliare.

La detrazione possibile con i bonus è pari al 50% per gli interventi di ristrutturazione e al 65% per quelli di riqualificazione energetica. Interessanti, a questo proposito, i dati del Cresme pubblicati recentemente, secondo cui la crescita degli investimenti veicolati dai bonus edilizia sono cresciuti del 170%.Tra le regioni che hanno fatto maggiore ricorso agli incentivi fiscali per la ristrutturazione e la riqualificazione edilizia c’è la Lombardia, seguita da Emilia Romagna e Veneto.

Agenzia delle Entrate, guida ristrutturazioni edilizie 2019

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida 2019 per le ristrutturazioni edilizie con le novità fiscali contenute nell’ultima legge di Bilancio.

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato anche per il 2019 il bonus ristrutturazioni che prevede una detrazione Irpef del 50% per un tetto massimo di spesa di 96mila euro per gli interventi di ristrutturazione del proprio immobile. 

Questo limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui si è sostenuta la spesa e in quelli successivi. 

Casa in affitto, le spese dell’inquilino e del proprietario

 

Quando si tratta di casa in affitto, capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario non è sempre facile. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

Il primo passo da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione. Le due parti, infatti, possono aver raggiunto un particolare accordo e specificato il tutto all’interno del contratto di locazione al momento della stipula. Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.

L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, in modo generico, che spettano al conduttore le spese di piccola manutenzione, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.

Nel dettaglio, l’articolo 1576 del Codice Civile “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]”.

L’articolo 1609 del Codice Civile fa specifica menzione degli interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino. Sono a carico dell’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, ma non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

Nel dettaglio, l’articolo 1609 del Codice Civile “Piccole riparazioni a carico dell’inquilino” recita: “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1590, 1807]. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

Sequestro casa coniugale, legittimo anche se assegnata all’ex coniuge

La Corte di Cassazione si è espressa in merito al sequestro preventivo della casa coniugale. Ecco quanto stabilito.

Con la sentenza n. 2862 del 22 gennaio 2019, la Corte di Cassazione ha stabilito che è legittimo il sequestro preventivo che abbia a oggetto la casa coniugale, anche in caso di assegnazione di quest’ultima al coniuge in sede di accordi in tema di separazione personale, poiché non viene meno il profilo della disponibilità del bene in capo al conferente.

Tutto nasce in seguito a un decreto di sequestro preventivo finalizzato alla confisca per equivalente di beni mobili e immobili di un amministratore di fatto di alcune società, indagato per diversi anni d’imposta per il reato di omessa presentazione della dichiarazione annuale (articolo 5, Dlgs 74/2000) e per il reato di indebita compensazione (articolo 10- quater, Dlgs 74/2000).

Il sequestro è stato confermato dal tribunale del riesame e, avverso tale provvedimento, l’indagato ha fatto ricorso per Cassazione, eccependo vari motivi di illegittimità, tra cui l’errata competenza territoriale del tribunale giudicante, in quanto il delitto di omessa presentazione della dichiarazione comportava l’individuazione del giudice competente di altra sede. Un’ulteriore censura atteneva l’avvenuta esecuzione della misura cautelare su di un immobile che, in sede di accordi per la separazione fra coniugi, era stato assegnato alla moglie separata dell’amministratore di fatto, per essere destinato ad abitazione di questa e delle figlie minorenni della coppia. Secondo il ricorrente, quindi, poiché la casa non era nella disponibilità dell’indagato a seguito dell’assegnazione alla moglie separata, non poteva essere attinto dalla misura cautelare.

La Corte di Cassazione ha ritenuto corretta la competenza territoriale del tribunale giudicante e ha confermato la legittimità del sequestro in questione. Secondo quanto stabilito, il tribunale di Milano ha preso correttamente quale riferimento per la determinazione della competenza territoriale la violazione del Dlgs 74/2000, articolo 10-quater, facendo da ciò coerentemente discendere l’applicazione dell’ordinario regime codicistico di radicamento della competenza nel luogo di consumazione del reato.

Il caso in esame presenta la peculiarità che tale luogo, trattandosi di un reato il cui momento perfezionativo è dato dalla inutile scadenza del termine per il versamento dell’imposta omessa, non è precisamente identificabile, atteso che il contribuente avrebbe potuto effettuare l’operazione omessa presso un qualsiasi concessionario abilitato alla riscossione delle imposte o, comunque, utilizzando forme di pagamento delocalizzate eseguite tramite soggetti intermediari (per lo più istituti di credito) a ciò espressamente preposti.

La Corte quindi ha convenuto con il tribunale del riesame nel ritenere applicabile al caso di specie il criterio sussidiario di cui all’articolo 9 del codice di procedura penale, comma 3, in forza del quale, ove non sia stato possibile diversamente determinare la competenza territoriale sul reato per cui si indaga, questa è spettante all’ufficio che per primo abbia provveduto all’iscrizione nel registro di cui all’articolo 335 cpp, della notizia di reato per cui si procede.

Quanto al merito, la Corte ha ribadito il principio di diritto, secondo cui, essendo stato espressamente finalizzato il sequestro a garantire la successiva eventuale confisca per equivalente (misura di sicurezza a carattere sanzionatorio, con la quale non si intende colpire direttamente i beni che abbiano costituito il prezzo o il profitto del reato commesso, quanto rendere improduttiva la sua commissione, sottraendo all’autore il controvalore del vantaggio realizzato attraverso quello), il fatto che i beni oggetto di sequestro non siano in diretto rapporto con i reati ipoteticamente realizzati è fattore del tutto fisiologico e privo di qualsivoglia significato in relazione a un eventuale vizio del provvedimento cautelare in questione.

Condhotel, decreto attuativo in Gazzetta.

Gtres

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018 è stato pubblicato il decreto del presidente del Consiglio dei ministri 22 gennaio 2018, n. 13, che disciplina la nuova formula del condhotel. In attesa dell’entrata in vigore del Dpcm, prevista per il prossimo 21 marzo, scopriamo di cosa si tratta e quali sono le criticità al momento evidenziate.

Condhotel, il decreto attuativo in Gazzetta

Già presente nei Paesi anglosassoni, il condhotel vuole essere uno strumento grazie al quale diversificare l’offerta turistica, nonché favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio nazionale. Tale finalità è menzionata nell’articolo 1 del Dpcm, nel quale si legge anche: “Il presente decreto definisce le condizioni di esercizio del condhotel e indica i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale”.

Che cos’è il condhotel

Ma cosa si intende esattamente per condhotel? Ebbene, il decreto – art. 3, comma 1, lettera a) – definisce condhotel un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare i limiti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b).

Poi, l’articolo 3, comma 1, lettera f) definisce le unità abitative ad uso residenziale e sottolinea che si tratta di “unità abitative, per le quali sia intervenuto specifico mutamento di destinazione d’uso, dotate di servizio autonomo di cucina, inserite nel contesto del condhotel, destinate alla vendita e soggette al limite di superficie complessiva di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b), del presente decreto”.

L’articolo 4 del decreto elenca, in particolare, le condizioni di esercizio dei condhotel. Nel dettaglio, all’art. 4, comma 1, lettera a) si parla della “presenza di almeno sette camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale, all’esito dell’intervento di riqualificazione di cui all’art. 3, comma 1, lettera e), del presente decreto, ubicati in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento, fermo restando il requisito di cui alla lettera c) del presente comma”.

All’art. 4, comma 1, lettera b) si parla del “rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere”.

All’art. 4, comma 1, lettera c) si parla della “presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori”.

All’art. 4, comma 1, lettera d) si parla della “gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale, di cui all’articolo 5, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a dieci anni dall’avvio dell’esercizio del condhotel”.

All’art. 4, comma 1, lettera e) si parla della “esecuzione di un intervento di riqualificazione, all’esito del quale venga riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle”.

All’art. 4, comma 1, lettera f) si parla del “rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ai sensi dell’articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

Di rilievo, poi, l’articolo 6 del Dpcm, che disciplina l’acquisto di unità abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel. In particolare, vengono indicate le condizioni che devono essere riportate nei contratti di trasferimento della proprietà delle unità abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel. Il Dpcm, poi, individua gli obblighi del gestore unico e gli obblighi del proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale.

 

Condhotel, le nuove norme

 
Gtres

 

I condhotel sono quelle strutture ricettive a destinazione mista alberghiera e residenziale che nascono dalla riqualificazione di strutture esistenti e rendono abitabili da inquilini fissi o proprietari una parte delle camere.

Sottolineando il ruolo decisivo svolto dal settore turistico,  dal punto di vista normativo il vincolo turistico alberghiero, la destinazione urbanistica turistico recettiva, la multiproprietà, la residenza turistico alberghiera, la violazione del vincolo alberghiero, la lottizzazione abusiva, per poi arrivare per l’appunto ai condhotel. Viene spiegato il nuovo istituto, la sua struttura, la gestione, la riqualificazione, i servizi, la compravendita, il condominio. Il tutto alla luce delle novità introdotte dal Dpcm 13/2018.

La parola condhotel deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisisce la possibilità di utilizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri.

Pace fiscale, come funziona la definizione agevolata del processo verbale

Pronto il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che recepisce il decreto sulla definizione agevolata dei processi verbali di constatazione, entrato in vigore lo scorso 24 ottobre. Vediamo quali sono le modalità di attuazione.

Lo scorso 24 ottobre è entrato in vigore il Dl n. 119/2018 sulla pace fiscale. Per quanto riguarda le modalità applicative per la definizione agevolata dei processi verbali di constatazione consegnati entro quella data, l’Agenzia delle Entrate ha adottato, d’intesa con il direttore dell’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli, un provvedimento che definisce le modalità di versamento di quanto dovuto e di presentazione della dichiarazione prevista dalla norma per regolarizzare le violazioni constate nel processo verbale.

Pace fiscale, cos’è la dichiarazione agevolata delle constatazioni verbali

La nuova misura si applica ai processi verbali di constatazione redatti, ai sensi dell’articolo 24 della legge n. 4/1929, dall’Agenzia delle Entrate o dalla Guardia di Finanza. Sono integralmente e complessivamente dovuti tutti i tributi ed eventuali contributi, autoliquidati dal contribuente sulla base dei rilievi constatati nel processo verbale oggetto di definizione agevolata, con sconto integrale delle sanzioni amministrative e degli interessi.

Le violazioni regolarizzabili con la pace fiscale

La definizione “integrale” deve riguardare tutte le violazioni – in materia di imposte dirette e relative addizionali, contributi previdenziali e ritenute, imposte sostitutive, Irap, Ivie ed Ivafe – contenute nel processo verbale riferite ad un singolo periodo d’imposta: ciò significa che, qualora il processo verbale riguardi più periodi d’imposta, può essere definito integralmente anche un solo periodo d’imposta. Oggetto della definizione agevolata sono le violazioni sostanziali che danno luogo a sanzioni collegate ai tributi, con esclusione delle violazioni, anche sostanziali, relative a settori impositivi diversi da quelli espressamente richiamati dalla norma (ad esempio, imposta di registro) e di quelle riferite a violazioni di natura formale constatate nel processo verbale; si ricorda che le violazioni formali sono invece regolarizzabili tramite la definizione agevolata disciplinata dall’articolo 9 del Dl n. 119/2018. Possono inoltre essere definite anche le violazioni constatate nel processo verbale relativamente ai periodi di imposta per i quali la dichiarazione risulta omessa.

Come compilare la definizione agevolata del processo verbale di constatazione

Sono definibili i processi verbali di constatazione consegnati entro il 24 ottobre 2018. Il contribuente che intende avvalersi della definizione agevolata del processo verbale di constatazione deve presentare, entro il 31 maggio 2019, le relative dichiarazioni. Nella dichiarazione, da compilare con le modalità stabilite per il periodo d’imposta oggetto della definizione agevolata, vanno esposti a rettifica e integrazione di quanto originariamente dichiarato esclusivamente i componenti e i maggiori imponibili, imposte e contributi derivanti dalle violazioni constatate nel processo verbale.

Definizioni agevolate, quando effettuare i versamenti

Il termine per il versamento, in unica soluzione o della prima rata, scade il 31 maggio 2019. In caso di pagamento rateale, il versamento delle somme può essere effettuato in venti rate trimestrali di pari importo. Le rate successive alla prima vanno pagate entro l’ultimo giorno di ciascun trimestre.

La definizione agevolata per chi partecipa a società

Anche i soggetti partecipanti a società di persone o trasparenti possono definire in via agevolata il reddito di partecipazione imputato pro quota dalla società partecipata. A tal fine, i soci possono presentare la dichiarazione per regolarizzare le imposte dovute sui maggiori redditi di partecipazione a loro imputabili, sulla base dei dati presenti nel prospetto dichiarativo che la società deve rilasciare tempestivamente a ciascun socio a seguito della presentazione della propria dichiarazione con la quale ha inteso definire le violazioni constatate col processo verbale.

Mutuo legge 104, cos’è e come funziona

 

Un mutuo agevolato per i disabili che godono della Legge 104. E’ possibile grazie ad una convenzione tra Cassa Depositi e prestiti e Abi. Vediamo di cosa si tratta.

Con un accordo tra Cassa Depositi e Prestiti e l’Associazione delle Banche Italiane (Abi) sono attivati mutui agevolati a favore di giovani coppie, famiglie numerose o famiglie con disabili. Tali mutui devono essere destinati all’acquisto di prime case (non di lusso) o alla loro ristrutturazione. Inoltre, tali contratti saranno esenti da imposta di bollo e di registro e da altre imposte indirette.

Per quanto riguarda il mutuo legato alla legge 104, sul sito di Cassa Depositi e Prestiti si legge che un apposito stanziamento viene messo a disposizione per creare una garanzia “per l’erogazione, attraverso il canale bancario, di mutui garantiti da ipoteca alle persone fisiche per l’acquisto di immobili residenziali, con priorità per le abitazioni principali, preferibilmente appartenenti alle classi energetiche A, B o C e/o per interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica”. Tale garanzia è fornita in via prioritaria alle categorie sopra elencate (giovani coppie, nuclei familiari con almeno un disabile e famiglie numerose).

Come fare domanda? Occorre rivolgersi a uno degli istituti di credito aderenti alla convenzione.  Le richieste verranno vagliate a seconda del tipo di motivazione, che darà luogo a finanziamenti di importo diverso: fino a 100mila euro per ristrutturazione ed efficientamento energetico, fino a 250mila per l’acquisto abitazioni, fino a 350mila euro per acquisto, ristrutturazione ed efficientamento energetico sulla stessa abitazione.

Le richieste vanno corredate da un piano dei lavori e dei costi stimati, e verranno vagliate caso per caso dalle banche, ciascuna delle quali comunicherà la propria particolare procedura per l’accogliemnto delle domande e per l’erogazione del mutuo. In genere le durate previste sono di 10 anni per ristrutturazione e 20 o 30 anni per l’acquisto abitazione.

Affitto in nero, quali sono le sanzioni per proprietario e inquilino

Quella degli affitti in nero è una piaga difficile da debellare. Ma quali sono le sanzioni a cui vanno incontro proprietario della casa e inquilino? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, è opportuno ricordare che il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo. Nel caso si sia in presenza di affitto in nero senza contratto, inoltre, il proprietario non può intimare lo sfratto all’inquilino né in caso di morosità, né alla cessazione della locazione.

Affitto in nero sanzioni proprietario

Mancata registrazione contratto affitto – Nel caso di affitto in nero, l’Agenzia delle Entrate può inviare un accertamento fiscale al contribuente, con tassazione dei redditi percepiti e applicazione di sanzioni economiche. Per scoprire l’affitto in nero vengono effettuate indagini sulla base delle verifiche sul conto corrente ove siano eventualmente confluiti i pagamenti o anche con acquisizione di informazioni sul posto. Ma potrebbe essere lo stesso inquilino a sporgere denuncia nei confronti del proprietario di casa.

Omesso versamento imposta di registro – La responsabilità per il mancato versamento dell’imposta di registro è solidale, questo significa che è sia del locatore che del conduttore. In merito le sanzioni sono dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro); dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Omesso versamento Irpef – Per l’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione ricevuti è responsabile solo il locatore. In questo caso il proprietario di casa rischia un accertamento fino a cinque anni dopo da quello in cui doveva essere presentata la relativa dichiarazione dei redditi.

C’è un altro fatto da considerare: se il contratto di affitto in nero è nullo, anche la clausola che fissa la durata minima della locazione è nulla. Questo vuol dire che l’inquilino può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, senza dover dare preavviso e anche a prescindere dalle ragioni. Il proprietario di casa, invece, è tenuto a rispettare i diritti dell’inquilino, come se il contratto fosse valido.

Affitto in nero sanzioni per l’inquilino

L’inquilino è responsabile, in solido con il proprietario di casa, dell’omesso versamento dell’imposta di registro. L’inquilino dunque è corresponsabile per l’evasione dell’imposta di registro e l’Agenzia delle Entrate può richiederne il pagamento notificando una cartella esattoriale.

Registrazione tardiva del contratto di locazione

Con il ravvedimento operoso è possibile procedere alla registrazione tardiva del contratto locazione. In questo caso, quali sono le sanzioni?

Se il ravvedimento avviene:

  • con 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). Importo minimo della sanzione è di 20 euro;
  • con 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • con 1 anno di ritardo: sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (Pvc, processo verbale di constatazione, senza notifica formale: sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% + interessi di mora e imposta omessa.

Indennità contratto di locazione, qual è il trattamento fiscale?

Con la risposta 16/2019, seguita a un interpello, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che l’indennità corrisposta una tantum, in base a uno specifico accordo, dal locatario al locatore per la rinuncia all’aumento del canone è esclusa dall’ambito di applicazione dell’Iva per mancanza del presupposto oggettivo, di conseguenza essa è assoggettata all’imposta di registro con aliquota del 3%. Inoltre, in quanto componente negativo di reddito, è fiscalmente deducibile ai fini Ires e Irap nel periodo d’imposta in cui sorge l’obbligazione al pagamento. L’eventuale cessione del contratto non è esente Iva.

La risposta 16/2019 – “Trattamento fiscale Indennizzo contratto di locazione ai fini Iva-Registro e Ires” – riguarda il caso relativo al trattamento fiscale (in ambito Iva, imposta di registro, Ires e Irap) di una somma una tantum (avente natura di indennizzo) che, nell’ambito di un rapporto di locazione tra due società, il locatore riceve dal locatario in considerazione della riduzione del canone accettata dal primo (rispetto a quanto da lui proposto) al momento della sottoscrizione di un nuovo contratto a seguito della disdetta di uno precedente tra le stesse parti.

Rivolgendosi all’Amministrazione, la società istante (locataria) chiede anche se, qualora cedesse il contratto di locazione in cambio di un corrispettivo, la cessione deve essere assoggettata a Iva secondo il regime applicabile al contratto di locazione (esenzione ovvero imponibilità previa opzione del locatore) e se l’imposta di registro vada applicata nella misura fissa di 67 euro.

Nel fornire la sua risposta, l’Amministrazione ha precisato che la somma una tantum trova la sua fonte in una scrittura privata espressamente qualificata dalle parti come “scrittura indennitaria”, separata dal contratto di locazione; essa dà origine a un’obbligazione autonoma, non strettamente riconducibile al rapporto di locazione e trova la sua giustificazione causale nel “sacrificio” a cui la società locatrice è andata incontro per aver accettato una rilevante riduzione del canone inizialmente proposto. E’ poi previsto, conseguentemente, che la somma non sia ripetibile anche in caso di cessazione anticipata del contratto. Essa, in conclusione, non può essere qualificata come canone di locazione, avendo le caratteristiche di un vero e proprio “indennizzo”.

Di conseguenza, l’indennità è esclusa dall’ambito di applicazione dell’Iva per mancanza del presupposto oggettivo: è del tutto assente, infatti, un nesso diretto e immediato tra la locazione dell’immobile e la corresponsione della somma a titolo di indennizzo. L’esclusione della somma dal campo di applicazione dell’Iva comporta il suo assoggettamento all’imposta di registro con aliquota del 3%.

L’Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che dal punto di vista contabile, il pagamento della somma, collegato a un’obbligazione autonoma con funzione indennitaria, rappresenta, per la società locatrice, un debito/passività di natura determinata ed esistenza certa, in quanto è rappresentato da un’obbligazione a pagare un ammontare fisso a una data stabilita. Dal punto di vista fiscale, quindi, il componente negativo di reddito rappresentato dall’indennizzo deve essere considerato fiscalmente deducibile, ai fini Ires e Irap, nel periodo d’imposta in cui sorge l’obbligazione al pagamento, trattandosi di un’obbligazione “istantanea” e non “di durata”

Per quanto riguarda l’eventuale cessione del contratto di locazione da parte del locatario, a fronte di un corrispettivo specifico, l’Agenzia ha osservato che, in linea generale, essa rileva ai fini Iva poiché, secondo quanto previsto dal Dpr 633/1972, costituiscono prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo, le cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto. In merito al caso in esame, anche alla luce del costante orientamento della Corte di giustizia Ue, l’eventuale cessione del contratto, che non costituisce, per sua natura, attività di locazione, non ricade nell’ambito di applicazione della disposizione di esenzione dall’Iva prevista dall’articolo 10, comma 1, n. 8), Dpr 633/1972.

La giurisprudenza europea, infatti, ha evidenziato la non uniformità della disciplina applicabile alle cessioni di contratto e della disciplina applicabile alle prestazioni poste in essere in dipendenza del contratto ceduto. In altri termini, a prescindere dalla disciplina applicabile a tali prestazioni, le cessioni di contratto, rese verso corrispettivo, sono operazioni imponibili Iva con applicazione dell’aliquota ordinaria. In conclusione, l’Agenzia ha affermato che, in virtù del principio di alternatività tra l’Iva e l’imposta di registro, la cessione sarà soggetta a imposta di registro in misura fissa.

Fumane, Valpolicella, casa indipendente.

Fumane di Valpolicella, situata nella via principale del paese, nota per i suoi vini e i prodotti tipici, si vende un insediamento misto di residenziale e industriale, ideale per la soluzione ” casa e bottega”, indipendente con due ingressi carrai. Ha ospitato per decenni un frantoio, dove si spremeva il nettare degli ulivi della zona e una casa vinicola. Ampio cortile per il carico e scarico merci nella parte posteriore; spazio fronte strada, antistante alla parte commerciale, con un parcheggio veloce per la vendita al dettaglio. Al piano superiore generoso appartamento con ingresso indipendente, composto da ingresso, soggiorno con camino, zona pranzo, tre ampie camere, bagno e ripostiglio. Un enorme terrazzo coperto va a completare questa bellissima costruzione degli anni ’70. Totale mq. coperti 1000 circa. Possibilità di usufruire della legge “Piano Casa”, per un ampliamento.

Richiesta Euro 470.000,00

Affitti brevi, si avvicina la saturazione del mercato?

Il mercato degli affitti brevi è in pieno boom. Oppure no? Il terzo osservatorio degli affitti brevi di Halldis evidenzia una situazione di mercato saturo in diverse città italiane. Vediamo la fotografia che emerge.
Affitti brevi, a Milano rendono 168 euro a notte

Se la domanda di affitti brevi non sembra per nulla in crisi, il problema per chi si volesse affacciare oggi sul mercato è nella redditività. Secondo l’osservatorio sugli affitti brevi di Halldis, aggiornato al primo semestre 2018, per i soggiorni sotto i 30 giorni i canoni a notte sono ancora in salita, con Milano che passa in un anno ad oltre 168 euro dai 152 circa del primo semestre 2017, Roma che passa nello stesso periodo da 122,14 a 140,55 euro a notte, Bologna che sale da 152 a 158 euro. Ma una brutta battuta d’arresto si vede per Firenze, che in un un anno ha visto ridursi i canoni di due euro, a 160 euro per notte. Tariffe che si intendono per sistemazioni di buona categoria e al netto di tasse e costi di gestione.
Appartamenti in affitto, a Firenze si prenota 84 giorni prima

Quanto all’anticipo con cui si prenota, la cosiddetta “booking window”, in un anno di modifica di poco, attestandosi per Milano a 42,8 giorni (contro i 39 di un anno fa), a Roma a 54,2 (contro i 51,5 dello scorso anno), a Firenze ad 84 giorni (sempre in vetta, contro i 79 di un anno prima) mentre a Bologna abbia ìmo tre giorni in meno con 60 giorni di anticipo. La permanenza media va dai poco più di cinque giorni di Bologna agli 8,4 di Milano.
Affitti brevi, a Roma occupati il 69% degli appartamenti

Quanto all’occupazione annuale, ovvero ai giorni nell’anno in cui gli appartamenti risultano realmente occupati, a Milano abbiamo una media dell’85%, a Roma il 69%, a Firenze il 63%, in contrazione del 3%, come anche a Bologna che viaggia su valori simili. Si tratta naturalmente di dati medi, perché la disuguaglianza tra diversi quartieri è in certi casi molto marcata.

Si assiste quindi ad un mercato che è ancora interessante ma è in via di stabilizzazione, soprattutto in realtà meno centrali come Milano e Roma. Un mercato nel quale, per emergere, diventa sempre più necessario specializzarsi.

Partita Iva agevolata: come fare per non perdere le detrazioni casa tasse

Chi aderisce al regime di Iva agevolata ha senz’altro un vantaggio in termini fiscali. Ma a tutto c’è un prezzo: le detrazioni Irpef non sono più possibili. Di conseguenza detrarre gli interessi del mutuo o le spese di ristrutturazione previste dai bonus governativi non è più fattibile. Vediamo però quando si può continuare a detrarre.

Il nuovo regime forfettario, entrato in vigore dal primo gennaio 2019, prevede che i professionisti che percepiscano un reddito inferiore ai 65 mila euro possano godere di una imposta agevolata (flat tax) del 15% su un imponibile a cui viene detratto, in maniera forfettaria, un 20% (escludendo quindi, come avviene per il regime ordinario, la possibilità di detrarre le spese di impresa). Per le attività appena costituite, l’imposta sostitutiva scende al 5% per i primi anni.
Regime forfettario, addio alle detrazioni?

L’agevolazione, fa notare uno studio di Mutui.it, è sì vantaggiosa, ma comporta la perdita della possibilità di effettuare le detrazioni di cui normalmente si potrebbe godere con l’aliquota Irpef ordinaria. Tra queste figurano, naturalmente, anche gli interessi passivi del mutuo (detraibili dall’irpef nella misura del 19% per un tetto massimo di 4 mila euro) e per le ristrutturazioni edilizie, previste dai vari bonus governativi. Addio quindi alla detrazione del 50% del bonus ristrutturazioni o del 65% del bonus per la riqualificazione energetica.

La situazione che si delinea, in realtà, è la medesima che si verificava anche prima dell’introduzione della flat tax: già con l’introduzione iniziale del regime forfettario spariva la possibilità di detrarre le spese Irpef. Nel momento in cui, infatti, si aderisce ad una tassazione sostitutiva dell’Irpef, la detrazione dalla normale imposta per le persone fisiche non può più essere effettuata, per il semplice fatto che l’Irpef, per chi sia sottoposto al regime forfettario, è pari a zero.
Partita Iva agevolata, quando si possono detrarre le spese?

Ma ci sono dei casi in cui si possano comunque detrarre le spese pur in presenza di regime forfettario? Sì, e vediamo quali.

Partita Iva e lavoro dipendente: Chi, oltre alla partita Iva, destinata magari ad una seconda attività, abbia anche maturato un reddito da lavoro dipendente, può effettuare le detrazioni da quest’ultimo, soggetto a normale tassazione irpef.
Partita Iva e casa di proprietà affittata: se il titolare di partita Iva affitta una casa di proprietà, il reddito derivante concorre all’Irpef, creando i presupposti per una detrazione. Diversamente se si tratta di un affitto con cedolare secca, che a sua volta è una imposta sostitutiva.
Partita Iva con redditi diversi o di natura finanziaria: se il titolare di partita Iva agevolata effettua prestazioni occasionali, con ritenuta d’acconto o cessione di diritto d’autore, in questo caso il reddito concorre all’Irpef, e rende possibili le detrazioni.

Ma se non si verifica nessuno di questi casi? Commenta Luca Debernardi, fiscalista e socio fondatore Debernardi & Associati: “Coloro i quali intendono aderire al nuovo regime forfettario senza un ulteriore reddito assoggettabile ad IRPEF, oltre al reddito d’impresa o di lavoro autonomo, possono detrarre dal reddito imponibile unicamente le spese che vanno sotto la voce contributi previdenziali, versati a norma di legge. Quindi, per poter dedurre dal reddito complessivo ai fini IRPEF gli oneri previsti dall’art.10 del TUIR (salvo i contributi previdenziali) e per poter fruire delle detrazioni dall’IRPEF lorda secondo gli articoli 12,15, 16 e 16 bis del TUIR, il contribuente deve obbligatoriamente possedere redditi ulteriori rispetto a quelli d’impresa o di lavoro autonomo tassati al quindici per cento. Si tratta di redditi fondiari, di capitale e redditi diversi: senza queste voci il soggetto non potrà avvalersi di tutte le detrazioni legate ai carichi di famiglia, oneri, interventi per recupero edilizio, riqualificazione energetica, bonus mobili e bonus verde”.

Tassi mutui, le previsioni dopo la riunione Bce

mutuo casa

 

Tassi di interesse ancora invariati. Lo ha deciso il presidente della Bce Mario Draghi comunicandolo nell’ultima conferenza stampa: fino all’estate 2019 la situazione, ha ribadito, dovrebbe restare stabile. Cosa significa questo per i tassi dei mutui?

 

Bce, tassi a zero fino all’estate 2019

I tassi di interesse Bce resteranno fermi a zero almeno fino all’estate 2019, e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto livelli stabili intorno al 2%. In più, pur essendo ormai concluso il Quantitative Easing, ovvero l’acquisto massiccio di titoli di Stato da parte della Bce per sostenere le economie nazionali, il presidente Draghi ha comunicato che in ogni caso i proventi dati dagli acquisti di titoli verranno reinvestiti nei mesi futuri.

La situazione di stabilità dei tassi di interesse Bce suggerisce una certa calma futura, almeno per i prossimi sei mesi, anche sul fronte mutui, come peraltro gli esperti già consultati da idealista/news si attendevano.


Previsioni per il tasso Euribor

Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, legati all’Euribor a tre mesi, si può notare un lieve aumento verificatosi nel tasso di riferimento passato dal minimo storico di -0,33 registrato fino a maggio 2018, al -0,31 dello scorso dicembre, da cui ancora non ci si è mossi. La scadenza a 12 mesi, invece (influente per i mutui a tasso variabile in Spagna) ha registrato un rialzo più netto aumentando da agosto ad oggi di 0,06 punti, da -0,18 a -0,12.

Quanto alle previsioni, afferma Stefano Tempera su Cercamutuo.com, “i tassi futures mostrano che l’Euribor salirà. Come abbiamo visto, un lento aumento è già in corso. Attualmente i tassi futures prevedono l’Euribor a 3 mesi sopra la soglia psicologica dello zero solo dal 2020. Sempre secondo i futures, la scadenza trimestrale dell’Euribor dovrebbe cominciare una costante crescita portandosi a quota 0,50 nel 2021 e raggiungere l’1% nel 2022”.

 

Previsioni per il tasso Eurirs

Il riferimento dei mutui a tasso fisso, ovvero l’Eurirs, è rimasto invece pressoché stabile per tutto il 2018: dal 15 febbraio scorso tutte le scadenze hanno registrato rialzi, in particolare un livello di 1,70 per le durate 25 e 30 anni, 1,67 per i 20 anni e 1,53 per i 15 anni. Le scadenze 20, 25 e 30 anni oscillano attualmente tra l’1,36 e l’1,56. 

Al contrario dell’Euribor, l’Eurirs nel 2019 potrebbe subire più velocemente un rialzo per le aspettative di crescita dell’inflazione nell’Eurozona”, è il parere di Tempera.

 

MUTUO A TASSO FISSO O VARIABILE?

Mutui a tasso fisso e variabile, come sarà il 2019?

Importi chiesti ed erogati in aumento, surroghe in calo, tassi favorevoli. Questo è il riassunto del 2018 per i mutui in Italia. Facile.it ha tracciato qualche previsione per l’andamento dei finanziamenti per l’acquisto di casa per il 2019.

Mutui, com’è andato il 2018

Analizzando un campione di 40 mila domande di mutuo raccolte da gennaio a dicembre 2018, Facile.it e Mutui.it hanno rilevato che le somme richieste nel 2018 sono aumentate. Gli aspiranti mutuatari hanno cercato di ottenere, in media, 132.453 euro, vale a dire il 3,3% in più rispetto al 2017. All’aumento dell’importo medio richiesto ha corrisposto una crescita delle somme effettivamente concesse; il taglio medio erogato dagli istituti di credito nel corso dello scorso anno è stato pari a 128.886 euro (+0,5% rispetto al 2017).

Altro dato positivo è quello relativo al Loan To Value (LTV), vale a dire la percentuale del valore dell’immobile finanziata dal mutuo. Questo parametro è passato dal 61% del 2017 al 69% del 2018 per ciò che riguarda le richieste e dal 60% al 65% per quanto concerne gli erogati. Leggermente maggiore, anche, l’età media dei richiedenti (passata da 40 a 41 anni) mentre è rimasta stabile la durata media dei piani di ammortamento richiesti (poco più di 22 anni).

Dal punto di vista dei tassi, ad un anno di indici ai minimi è seguita una fine d’anno con aumento di spread bancari nell’ordine di 10 punti base per i tassi variabili e di 20 per i tassi fissi. Aumenti che hanno interessato solo le nuove erogazioni.

Tassi dei mutui, meglio fisso o variabile?

Il trend registrato negli ultimi mesi del 2018 si è confermato anche nel 2019; durante i primi giorni del nuovo anno alcuni istituti di credito hanno nuovamente ritoccato verso l’alto gli spread sui nuovi mutui a tasso fisso di lunga durata; aumenti che però sono stati mitigati, almeno in parte, dal calo dell’Eurirs. Alcuni istituti di credito, tuttavia, in controtendenza, hanno invece approfittato del contesto per adottare strategie commerciali più espansive, scegliendo di mantenere inalterati i loro spread.

“Per evitare di pagare più del dovuto, però – consiglia  Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it – viste le differenti strategie di tasso applicate dalle banche, è quanto mai fondamentale confrontare le offerte di più istituti di credito; solo in questo modo è possibile garantirsi i migliori tassi attualmente disponibili che, di fatto, sono comunque ancora molto vicini ai minimi storici ed estremamente convenienti».

Meglio scegliere un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Per il 2018 il tasso fisso si è confermato re indiscusso del mercato italiano dei mutui, con ben otto aspiranti mutuatari su dieci che si sono orientati verso questa tipologia di finanziamento (erano il 73% nel 2017), con un picco a novembre (87%). “Dati che riflettono con chiarezza come le note vicende legate all’aumento dello spread Btp-Bund e le tensioni dei mercati abbiano spinto molti aspiranti mutuatari a rifugiarsi nel tasso fisso, – spiegano da Mutui.it.- Una scelta che però, almeno nel breve periodo, potrebbe rivelarsi poco premiante se si considera che, dati alla mano, il tasso variabile consente, a parità di cifra erogata, ancora importanti risparmi sulla rata”.

Mutui, il punto sulle surroghe

Anche per il 2018 le surroghe hanno avuto un peso importante sul totale delle richieste, rappresentando un picco del 27% sul totale nei mesi di maggio e giugno. Tuttavia l’anno è stato caratterizzato da un calo sensibile delle surroghe; a novembre la percentuale è scesa al 19,5% mentre a dicembre si è toccato il valore minimo del 2018, 16,6%, percentuale confermata anche dai primi dati parziali registrati nel 2019.

Come mai? “L’effetto più evidente degli aumenti degli spread bancari applicati sui nuovi mutui a tasso fisso è proprio il calo del peso percentuale delle domande di surroga – spiega Ivano Cresto. -Rrispetto a settembre 2018, di fatto, la convenienza economica a sottoscrivere un prodotto diverso surrogando oggi è ridotta. Continua certamente ad aver senso, invece, il cambiare tipologia di tasso da fisso a variabile o viceversa se si sceglie di avere una diversa esposizione personale al rischio di eventuali aumenti dell’Euribor”.

POLIZZA SULLA CASA

PERCHÉ STIPULARE UN’ASSICURAZIONE CASA? COS’È E QUALI SONO I VANTAGGI

Stipulare un’assicurazione casa in Italia non è ancora obbligatorio, però può rivelarsi molto utile in alcune circostanze che esulano dalla responsabilità degli abitanti. Per questo è bene conoscere i suoi aspetti e valutarne i vantaggi.

Quando si decide di investire in un immobile, la maggior parte delle volte questo diventa la nostra abitazione principale ed è necessario quindi, preservarla con ogni mezzo. È bene sapere però, che la casa può anche essere fonte di dispendio di denaro se accade qualche evento che esula dalla nostra responsabilità. In questi casi però cosa si può fare? Liquidare il danno economicamente non sempre è possibile, soprattutto quando il danno richiede energie economiche cospicue. In questo caso verranno in soccorso le assicurazioni casa. Si tratta di un ulteriore investimento contro furti o danni gravi all’immobile.

Si prevede nella polizza assicurativa, la protezione del proprietario di casa contro i possibili eventi che potrebbero accadere, prevenendo danni che possano pregiudicare la propria situazione economica. Vediamo quali sono gli aspetti peculiari di un’assicurazione sulla casa e perché può rivelarsi utile stipularla.

Assicurazione casa, a cosa serve?
L’assicurazione casa è un prodotto multirischio che serve a soddisfare esigenze straordinarie che siano collegate con la propria abitazione. Si tratta di un prodotto assicurativo in grado di proteggere il proprietario di un certo immobile, la sua famiglia e chi ci vive all’interno nonché i suoi beni, da qualsiasi tipo di evento che potrebbe generare un danno di tipo economico.

In Italia, stipulare un’assicurazione sulla casa non è considerato obbligatorio per legge anche se, in alcuni casi questo può rivelarsi indispensabile, soprattutto quando vi sono specifici obblighi verso il proprio condominio, previsti dal regolamento condominiale, oppure se per l’acquisto dell’immobile vi è la necessità di stipulare un mutuo ipotecario.

È importante però, evitare di ridurre la stipula di quest’assicurazione ai due casi appena elencati, poiché è bene pensare ad un investimento che potrà essere usato in un qualunque momento difficile, che sia il furto di beni o incendio o problematiche legate a guasti di impianti.

Assicurazione casa prevista per la stipula del mutuo
È bene sapere che, nel caso del mutuo, stipulare un’assicurazione casa è obbligatorio, poiché gli istituti di credito concedono il denaro previa garanzia del beneficiario, di estinguere il mutuo. In questo caso, la garanzia concessa sarà proprio l’immobile su cui verrà messa un’ipoteca. Per questo quindi, risulta necessaria una protezione in questo senso. L’istituto di credito dovrà proteggersi da danni gravi che la casa potrebbe subire, come lo scoppio dell’abitazione o un incendio. Quando si verificano questi eventi i danni economici sono incalcolabili e difficilmente estinguibili per le tasche del proprietario dell’immobile.

Gli istituti di credito utilizzano per questi casi, delle convenzioni con alcune compagnie assicurative che permettono una stipula di una polizza con prezzi concorrenziali, a patto che queste vengano associate al mutuo. È possibile però, decidere di rivolgersi altrove, magari trovando più convenienza e stipulare un’assicurazione casa. Ciò che sarà importante per la banca, è solo associarne una all’immobile da acquistare.

La banca stipula l’immobile con delle assicurazioni base sulla casa, che vanno a coprire solo alcuni tipi di eventi eccezionali che possono creare problemi all’immobile, come lo scoppio o l’incendio. Non copre altri eventi come il furto o i danni derivanti dagli abitanti della casa. In questo caso bisognerà estendere la polizza assicurativa.

Assicurazione casa prevista dal regolamento condominiale
Quando è il condominio a richiedere, attraverso regolamento condominiale, l’assicurazione casa, non si potrà far altro che aderire. In questo caso se ne dovrà stipulare una valida per tutti i condomini e la ripartizione verrà fatta attraverso il calcolo dei millesimi. In questo modo la spesa sarà abbattuta e il condominio protetto.
Si tratta di un atto di fondamentale importanza per i condomini, poiché nel caso in cui si verifichi un incidente che metta in pericolo tutto il complesso condominiale, vi sarà un risarcimento. Parliamo nello specifico di perdita di gas, allagamenti, o infiltrazioni d’acqua. Quando si possiede un’assicurazione per questi eventi, i danni elencati verranno coperti. Ciò non succede quando non vi è un’assicurazione e si verifica un danno difficile da liquidare. In questo caso a risponderne, sarà il proprietario di casa, di tasca sua.

Come funziona l’assicurazione sulla casa
Quando la casa non è soggetta ad obbligo da parte del regolamento condominiale di un’assicurazione casa e non vi è un mutuo, si consiglia sempre di proteggere il proprio immobile, poiché si sa, la casa è l’investimento più importante per la propria vita. Stiamo parlando di assicurazioni sottoscritte in modo volontario. Queste infatti, offrono tutele ben più importanti rispetto a quelle basiche offerte dalle polizze che la banca mette a disposizione.
Si può decidere di assicurare il proprio immobile contro eventi naturali che danneggino la proprietà, guasti e deterioramenti di impianti, responsabilità civile verso i terzi e il furto. Ovviamente non sempre vengono coperti tutti gli eventi, per questo è possibile usufruire di una franchigia esplicata nel contratto. Anche per le assicurazioni casa esistono diverse formule e quindi costi, massimali e coperture diverse. In questo caso è bene confrontare diversi preventivi di assicurazione, prezzi e condizioni, in modo da poter stipulare il contratto più adatto alle proprie esigenze.

Assicurare la casa in affitto o con usufrutto, è possibile?
Quando vi è un immobile in affitto o in usufrutto, anche in questi casi si potrà decidere di stipulare una polizza assicurativa, anche se questa non è considerata obbligatoria.

L’assicurazione potrà essere stipulata anche dal proprietario di un immobile in affitto che vorrà proteggere il suo investimento, tutelandosi da eventuali problemi, poiché non abitando la casa, non conosce lo stato delle cose.
Nel caso in cui sia l’inquilino a stipularla, ci si potrà coprire da eventuali danni che potrebbero creare problemi al proprietario ma anche a lui. Per cui, stipulando una polizza assicurativa sulla casa, si potranno proteggere i propri beni da furti, incendi, allagamenti o scoppi.

Nel caso in cui si parli di usufruttuari, stipulare una polizza sulla casa è fondamentale, poiché non vi è piena proprietà legittima. Infatti, secondo la legge, l’usufrutturario dovrà godere dell’immobile senza che questo si deteriori, utilizzandolo nel miglior modo possibile e restituirlo al termine dell’usufrutto a chi ne ha la nuda proprietà, mantenendo lo stato in cui l’avrà ricevuto. Per questo, assicurarsi contro eventuali danni, è il minimo che si possa fare.

La polizza capo famiglia
Si tratta di una soluzione valida per chi ha in affitto una casa. Stipulando questa polizza i danni provocati a terzi verranno protetti, sia che vengano provocati a terzi che dai familiari che dall’assicurato. In questo caso diversi sono gli eventi dannosi coperti da questo tipo di polizza, vanno dall’allagamento accidentale fino alla rottura di una finestra. Si tratta di una polizza che non prevede costi elevati ed è sempre consigliabile per tutelarsi da questo tipo di eventi.

Le clausole di un’assicurazione casa
Dopo aver capito che dotarsi di un’assicurazione casa è fondamentale, bisogna stipularla. In questo caso è bene conoscere i termini che più spesso vengono menzionati in fase di firma del contratto.

Quando si parla di indennizzo o equa indennità, stiamo parlando del compenso che si riconosce a chi stipula la polizza quando si verifica il danno. In questo caso l’indennizzo verrà liquidato dall’assicurazione, dimostrando che l’evento si è verificato per circostanze a lui non imputabili.

Se parliamo di massimale intendiamo la cifra massima che l’assicurazione pagherà nel momento in cui si verificherà un danno specifico previsto dalla polizza. Se il danno supera la cifra suddetta, l’assicurazione si fermerà a ciò che è stato stabilito e il restante sarà a carico di chi avrà stipulato la polizza.

Franchigia invece, è la cifra minima sotto la quale la compagnia assicurativa non andrà a liquidare il danno. Si tratta di una voce fissa nel contratto e quindi, se vi sono danni per guasti elettrici o atti vandalici di poco conto, l’assicurazione non erogherà denaro per il risarcimento.

Il premio invece, sarà il costo previsto della polizza. Questo verrà pagato annualmente o con delle rate da chi stipula, in base all’accordo raggiunto in sede di firma del contratto. Si tratta di una cifra che verrà versata direttamente alla compagnia assicurativa.

È possibile avere sconti sulla polizza?
Scontare la polizza è possibile solo in alcuni casi particolari. Per cui, se l’immobile è dotato di sistemi di sicurezza tecnologici oltre che efficaci, il costo della polizza diminuirà. Potrà aumentare invece, se si posseggono solo porte o finestre blindate o antifurti ormai obsoleti. Per cui, più è efficace il sistema di antifurto in casa e più lo sconto aumenterà.

L’assicurazione casa è trasferibile?
Quando si decide di cambiare casa, la domanda che ci si pone è se si può trasferire anche l’assicurazione casa stipulata sul vecchio immobile. Certo. È necessario però, richiedere un colloquio con l’agenzia di assicurazione, confermando tutte le garanzie previste in contratto, assicurandosi che queste siano compatibili anche con la nuova abitazione. In questo caso la compagnia assicurativa modificherà solo i dati relativi all’abitazione da proteggere.

Cosa succede però, se le caratteristiche sono differenti? Si andranno a modificare adeguatamente le condizioni del contratto. Si può anche usufruire di una riduzione del premio assicurativo se ad esempio, i sistemi di antifurto della nuova casa sono più efficienti rispetto ai precedenti.

Quando si verifica il momento adatto per una polizza sulla casa?
C’è da dire che il momento adatto per stipulare un’assicurazione casa adatta è “sempre”. È considerato necessario questo atto quando vi sono in casa animali o bambini che con la loro irruenza e incoscienza potrebbero danneggiare qualcuno o qualcosa, se si abita su piani alti e vi sono terrazzi dal quale potrebbero cadere degli oggetti procurando danni a cose o persone, se vi sono oggetti di alto valore in casa.

È bene però, valutare la migliore offerta e stipulare la polizza con condizioni davvero convenienti. Ci si può affidare al confronto di compagnie sul web che mettono a disposizione form per il calcolo di un preventivo preciso, oppure decidere di consultare agenti assicurativi che possono chiarificare alcuni aspetti anche peculiari relativi all’assicurazione casa.

CEDOLARE SECCA IMMOBILI COMMERCIALI

Cedolare secca per gli immobili commerciali, cosa cambia nel 2019.

Legge di bilancio ha esteso a partire dal 1º gennaio 2019 la cedolare secca 2019 anche agli immobili commerciali e i capannoni. Vediamo quali sono le novità previste dalla nuova normativa, anche grazie all’utile vademecum elaborato da Confedilizia.

Cedolare secca 2019 locali commerciali

A partire da quest’anno sarà possibile usufruire della cedolare secca 2019 anche per gli affitti commerciali dei negozi. All’affitto dei locali commerciali si applicherà la tassazione sostitutiva Irpef del 21%, sempre e quando si rispettino determinati requisiti riassunti dall’utile vademecum di Confedilizia.

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019. 
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali potrà essere applicata per l’intera durata del contratto.
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
  • Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
  • L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  • Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
  • L’Agenzia delle entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.

Cedolare secca 2019 per le società 

Si ricorda che non possono optare per la cedolare secca 2019 le società di persone, società di capitali, imprenditori e lavoratori autonomi.

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Inquilino come amministratore di condominio, quali requisiti deve possedere?

L’autogestione amministrativa sembra essere una tendenza in continua ascesa negli edifici condominiali medio-piccoli, grazie anche al legislatore che, con l’art. 1129 c.c., inspiegabilmente, ha innalzato il numero minimo dei condòmini (da quattro a otto) oltre il quale è obbligatoria la nomina dell’amministratore.

In altri termini la legge prevede che gli edifici condominiali, con meno di otto proprietari, possano essere gestiti senza l’amministratore, anche se nessuna norma vieta ai condòmini in numero inferiore a nove, di poter nominare comunque un amministratore.In effetti il legislatore sembra aver fatto di più, per incoraggiare l’autogestione, se si pensa che si è sforzato anche ad inventare una misteriosa figura amministrativa, con “funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”, ossia un facente funzioni delegato dai condòmini ad occuparsi del fabbricato.

In tale prospettiva sono davvero tanti i condòmini, che allettati dall’idea di non pagare l’onorario dell’amministratore esterno, preferiscono organizzarsi, in via amichevole, nominando un referente interno, addetto ad occuparsi della gestione condominiale. In realtà la mancata nomina dell’amministratore esterno non fa venir meno le responsabilità civili e penali collegate all’amministrazione condominiale e soprattutto gli obblighi fiscali, che in ogni caso non possono essere elusi.

Sotto tale profilo l’ Agenzia delle Entrate, con circolare n. 7/E del 07/02/07, ha avuto modo di chiarire che, in mancanza della nomina di un amministratore, e quindi anche nei condomini con meno di otto proprietari, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini. In tal senso il condominio, essendo un sostituto d’imposta, nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, dovrà presentare i modelli 770 e di Certificazione Unica, con tanto di codice fiscale da comunicare ai fornitori, come ad esempio all’Enel ed a chiunque esegua una prestazione per lo stesso condominio e debba, per legge, emettere la relativa fattura. Ragion per cui un codice fiscale è sempre necessario ed obbligatorio, pure in assenza dell’amministratore esterno.

Ciò significa che nei fabbricati condominiali un referente o meglio un “facente funzioni” di amministratore è necessario sempre, anche negli edifici costituiti da meno di otto proprietari, dove il residente di turno deve farsi carico, anche gratuitamente, delle responsabilità connesse all’amministrazione condominiale assumendo, di fatto, l’incarico ad amministrare. In altri termini il residente deve accettare di fare il c.d. amministratore interno.

Nella realtà, si assiste però anche ad inquilini che, pur di risparmiare sulle spese di condominio, si prestano ad accettare, finanche gratuitamente, l’incarico ad amministrare i fabbricati condominiali in cui abitano, nell’incoscienza degli obblighi normativi vigenti in materia.

Ma gli inquilini che, all’interno dell’edificio in cui abitano, assumono l’incarico di amministratore di condominio, quali specifici requisiti devono possedere per amministrare?

È noto che la legge stabilisce specifici requisiti per svolgere l’attività di amministratore come, ad esempio, possedere il diploma di scuola superiore, aver superato un corso di formazione iniziale e frequentare corsi di aggiornamento annuali, oltre a non essere protestato o condannato per reati contro la pubblica amministrazione o contro il patrimonio.

È altrettanto risaputo che i requisiti di formazione e professionalità, così come specificato dal comma 2 dell’art. 71-bis, non sono necessari nei casi in cui l’amministratore sia stato nominato tra i condòmini dello stabile, mentre i requisiti di onorabilità devono sussistere sempre.

Ebbene, senza entrare nel merito delle ingiustificabili disparità di trattamento operate dal legislatore tra l’amministratore esterno “formato e aggiornato” e l’amministratore interno, con “licenza di incompetenza”, ciò che interessa capire è se l’inquilino che amministra l’edificio condominiale in cui risiede possa essere considerato come un amministratore interno.

È chiaro che ci riferiamo ad un inquilino che non sia un amministratore professionista “formato e aggiornato” o che faceva l’amministratore ante riforma, perché in quel caso il problema neanche sussiste.

Ci riferiamo, invece, all’inquilino privo dei requisiti professionali indicati dalla legge.

A ben vedere l’inquilino, cioè la persona che ha il godimento dell’immobile ricevuto in locazione dal proprietario, in generale non ha diritto neanche a partecipare alla gestione condominiale, che spetta sempre al condomino.

Il conduttore, infatti, partecipa alla vita condominiale de relato, cioè indirettamente, per il tramite del locatore, basti pensare che non può chiedere nemmeno l’accesso ai dati sulla gestione del condominio, così come disposto dall’Autorità garante per la protezione dei dati personali.

In realtà esistono anche casi limite in cui gli affittuari in nero gestiscono gli edifici in cui abitano, con tutti i rischi annessi e connessi alla mancata registrazione del contratto di locazione. Tale evenienza, tuttavia, non sposta i termini del problema.

Infatti l’inquilino, con contratto di locazione o senza, al pari dell’usufruttuario, non può essere considerato condomino, ma soltanto mero possessore dell’unità immobiliare.

E quindi la risposta al quesito posto è data direttamente dal dispositivo del comma 2 dell’art. 71 bis “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie”, che prevede espressamente la possibilità di amministrare, senza aver conseguito il diploma di scuola media superiore ed il corso di formazione iniziale, soltanto “qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile”. Nello specifico, dunque, il legislatore parla di condomino.

Pertanto, considerando che i condòmini sono soltanto le persone proprietarie di una porzione immobiliare nell’ambito di un edificio condominiale, nel caso dell’inquilino amministratore, bisogna considerare i requisiti dettati dall’art. 71-bis, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione del codice civile.

In buona sostanza l’inquilino che amministra il fabbricato condominiale in cui abita deve possedere i requisiti di formazione e professionalità, al pari di un amministratore esterno.

CASE EFFICIENTI

Case efficienti? Non solo energia: qualità dell’aria, luce, acustica e domotica

Facciate con rivestimenti tessili e infissi che assorbono o contrastano il rumore, per città del futuro più silenziose e a misura d’uomo. Più in generale, massima attenzione al comfort a 360 gradi. Sempre più interazione fra l’abitante e la casa, grazie alla diffusione di tecnologie digitali, intelligenza artificiale e assistenti vocali, vero oggetto “cult” del 2019. Una rinnovata attenzione al design e alla libertà delle forme, per un’architettura senza limiti dentro e fuori dal fabbricato. Tre tendenze sottolineate in un’unica fiera: il Bau di Messe München, in Germania, fa il punto sulle novità per il mercato dell’edilizia. Importanti i numeri della manifestazione biennale, che resterà aperta fino a sabato (19 gennaio) ed è un appuntamento di riferimento in Europa per architetti e ingegneri: 200mila metri quadrati di spazi (comprese le hall, che sono a tutti gli effetti luoghi a servizio del pubblico); 2.250 espositori di cui 842 dall’estero (il 37%). Quarantacinque i Paesi di provenienza delle imprese.

Se l’isolamento termico degli immobili è un concetto “sdoganato” nell’abc delle aziende, dei progettisti e dei committenti, nuova è l’attenzione posta per il benessere a 360° di chi vive lo spazio indoor e outdoor. Benessere acustico, innanzitutto (trend focus su cui investono le realtà imprenditoriali più innovative); benessere nella qualità dell’aria indoor; nel controllo dell’illuminazione naturale. Imprese leader di mercato – come ad esempio Schüco, che al Bau è fra i main sponsor ed è un player specializzato nello sviluppo e distribuzione di sistemi in alluminio per finestre, porte e facciate di alta qualità – scommettono proprio nella lotta al rumore, con prodotti in arrivo presto anche in Italia. Su due fronti. Nell’assorbimento dell’inquinamento sonoro con facciate performanti, che integrano rivestimenti tessili con unità fonoassorbenti o che usano lamelle frangisole realizzate con una lamiera perforata. A servizio delle singole unità, con finestre che grazie a particolari guarnizioni riducono fino a 31 decibel il rumore esterno anche se l’anta a vasistas è aperta o con moduli active noise cancelling, che per contrastare l’inquinamento acustico hanno installato nel canale di ventilazione microfoni e altroparlanti, in grado di registrare il suono in arrivo dall’esterno e di generare immediatamente un contro-rumore sulla stessa intensità di quello avvertito, in modo che le due onde sonore interferiscano una contro l’altra annullandosi.

Importante l’accento sui rivestimenti esterni degli immobili: con obiettivi ad ampio raggio che vanno dalla riduzione dei consumi all’assorbimento di energia fino al design. La facciata diventa “attiva” in tutti i sensi. Integra dispositivi sempre più intelligenti, sistemi di ventilazione sempre più evoluti e che ricambiano l’aria in modo naturale, schermature solari che si azionano al bisogno e addirittura producono energia. L’investimento in ricerca sui materiali è massimo: fra le soluzioni, citiamo ad esempio quella sviluppata dal gruppo tedesco Roschmann per la Deichman Library di Oslo, in Norvegia: un edificio passivo, in via di realizzazione, dove la struttura di rivestimento usa una serie di pennellature in triplo vetro sostenute da profili in fibra di vetro rinforzati con plastica. Altissime le performance di isolamento termico e la capacità di sfruttamento degli apporti solari.
Ancora, sempre per i materiali: Aurubis con Nordic Copper (che usa il rame, metallo da sempre impiegato in edilizia e al 100% prodotto da materiali riciclati) è flessibile sulle forme; Alucobond (pannello composito costituito da due lamiere esterne di alluminio e un nucleo di sostanze minerali difficilmente infiammabili o ignifughe) si presta anche ad applicazioni con forme tridimensionali. Fino all’italiana Dottor Gallina, che propone coloratissimi rivestimenti in policarbonato. Per un’architettura tridimensionale e che arreda con la luce.

Nuova vita infine per la domotica, che grazie alla diffusione dell’internet of things non connette solo le persone alla casa, ma anche le aziende che sono obbligate a sviluppare tecnologie in dialogo fra loro. La casa del futuro è smart: tutto viene controllato da un’unica interfaccia. L’apertura o chiusura di porte e garage (fra i principali e altri player del Bau, spiccano imprese come Hormann che investe sulla sicurezza e la funzionalità proprio di portoni, telai e sistemi motorizzati); il controllo delle finestre, anche per gli aspetti di ventilazione e schermatura solare (imprese come Velux e Fakro sviluppano soluzioni azionabili a distanza, anche per tetti piatti); la luce si accende e si spegne secondo le esigenze (e i comandi vocali) di chi abita uno spazio; la temperatura si regola sul comfort percepito.

Come spiega Oliver Iltisberger, managing director di Abb’s Building Products (player fra i più qualificati per le tecnologie per l’energia e digitali, presente al Bau con il marchio Busch-Jaeger e con il progetto smarter home) «i trend topic del 2019 sono controllo vocale, digitalizzazione e applicazione dell’intelligenza artificiale. Tecnologie che semplificano l’uso e rivoluzionano il mercato. I nuovi proprietari chiedono di essere connessi sempre con la propria casa, anche se si trovano fisicamente fuori dall’edificio. Tutto grazie al controllo visivo e tutto a portata di bottone». O di schermo di smartphone.

MUTUI COSTI IN AUMENTO

Mutui, tassi di interesse in aumento a causa dello spread

I tassi di interesse suimutui immobiliari risentono del livello elevato dello spread tra Btp e Buon decennali e della fine del Quantitative easing. Le conseguenze? Ci sono segnali di aumento. A renderlo noto un rapporto di Intesa Sanpaolo sul mercato immobiliare residenziale.

Secondo quanto evidenziato, lo spread elevato si ripercuote sui tassi bancari sia per la perdita di valore del capitale delle banche sia per il maggior costo del funding degli istituti di credito. Ma non solo. Il mercato ipotizza un progressivo rialzo dei tassi Euribor.

I tassi sui mutui immobiliari sono ancora a livelli bassi, ma mostrano alcuni segnali di aumento. Il tasso medio complessivo, che lo scorso luglio aveva toccato il minimo storico dell’1,79%, è risalito all’1,9% a novembre. Il tasso variabile si è alzato dall’1,59% dall’1,52% medio dei primi nove mesi del 2018, mentre il tasso fisso è salito al 2,07% dal minimo dell’1,95% segnato a settembre. 

Gregorio De Felice, capo economista di Intesa Sanpaolo, ha spiegato: “Il mercato immobiliare residenziale in Italia si è ripreso, non siamo ancora ai livelli di compravendita che avevamo prima della crisi del debito, ma c’è un trend moderatamente positivo, sostenuto da un livello dei tassi di interesse basso e da una discreta crescita del reddito disponibile delle famiglie”.

Dal 2014 fino alle previsioni per il 2019, la media di crescita del reddito disponibile delle famiglie italiano è dello 0,9%, mentre negli anni della crisi la flessione media è stata dell’1,8%. Livelli elevati anche per l’erogazione dei mutui sulle abitazioni: le erogazioni mensili sono nuovamente in crescita da luglio 2018, con un balzo del 14,7% su base annua a ottobre.

Per quanto riguarda le compravendite residenziali la crescita è moderata: è stato registrato un incremento del 5,6% nel secondo trimestre dello scorso anno e del 6,7% nel trimestre successivo, anche se il numero di transazioni rimane inferiore di circa un terzo rispetto ai massimi del 2006. In merito, De Felice ha affermato: “C’è una tenuta dei prezzi e una ripresa delle compravendite su riti modesti, non è un mercato effervescente, ma la ripresa c’è”.

L’aumento delle compravendite è diffuso su tutto il territorio nazionale, con tre quarti dei capoluoghi di provincia che registrano un aumento delle compravendite. A Milano il mercato residenziale è solido. Nel capoluogo lombardo le compravendite nei primi nove mesi del 2018 sono cresciute del 24% rispetto al 2011. Gli immobili medio-grandi sono più dinamici, insieme ai piccoli, con i prezzi ancora deboli, ma in rialzo per le case nuove. Nel terzo trimestre i prezzi delle abitazioni sono risultati in calo dello 0,8% sia su base annua che su trimestre precedente. A Milano i prezzi delle case nelle zone di pregio sono più resistenti e a Roma si registra una migliore tenuta delle abitazioni di pregio che riguarda soprattutto le abitazioni esistenti.

Ma parlando di prospettive del mercato immobiliare, le intenzioni di acquisto sono in miglioramento: nel quarto trimestre la percentuale di consumatori che ha dichiarato di volere acquistare un’abitazione ha raggiunto il livello più alto da ottobre 2005. 

CEDOLARE SECCA E NEGOZI

Una guida di Confedilizia per la cedolare secca sugli affitti dei negozi

La legge di bilancio – in vigore dal1° gennaio – prevede l’avvio del regime della cedolare secca per l’affitto di locali commerciali. Confedilizia ha riassunto in un breve vademecum le principali cose da sapere.Eccole: 
I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019. 
La cedolare potrà essere applicata per l’intera durata del contratto.
Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
La cedolare può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.

L’aliquota della cedolare è pari al 21%. 
Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
L’Agenzia delle entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.
Approfondimenti, assistenza e consulenza sulla nuova cedolare sono disponibili presso le oltre 200 sedi territoriali di Confedilizia 

BONUS MOBILI 2019

Bonus mobili ed elettrodomestici 2019, come funziona?

La nuova legge di Bilancio contiene la proroga del Bonus mobili ed elettrodomestici per il 2019. Vediamo come funziona il bonus

Il bonus mobili ed elettrodomestici 2019 consiste in una detrazione del 50% su una spesa massima di 10mila euro per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici di classe A (per i forni) o A+. La detrazione è per una spesa massima di 10.000 euro divisi in 10 rate di uguale importo.

La detrazione spetta solo ai contribuenti che hanno iniziato la ristrutturazione del proprio immobile a partire dal 1º gennaio 2018 in poi e che hanno acquistato nuovi immobili ed elettrodomestici per quella stessa casa.

I contribuenti che possono beneficiare del bonus sono: proprietari di immobili; usufruttuari; nuda proprieta; affittuari; comodato d’uso, soci di cooperative; imprenditori individuali a patto che l’immobile non sia ad uso strumentale; società semplici in nome collettivo e imprese familiari se l’immobile non sia ad uso strumentale.

Bonus mobili ed elettrodomestici causale bonifico

Per avere la detrazione del bonus mobili ed elettrodomestici 2019 occorre effettuare i pagamenti con bonifico o carta di debito o credito. Se il pagamento è disposto con bonifico, non è necessario utilizzare quello (soggetto a ritenuta) appositamente predisposto da banche e Poste S.p.a. per le spese di ristrutturazione edilizia.

Per poter usufurire del bonus mobili ed elettrodomestici sul bonifico parlante bisogna indicare: 

  • causale del versamento relativa ai lavori di ristrutturazione
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione
  • numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto del venditore o del produttore

La causale del bonifico parlante per il bonus mobili ed elettrodomestici deve essere la seguente “Spese per arredi o elettrodomestici ai sensi dell art. 16, comma 2, DL 63/2013″. Pagamento della fattura n XY del giorno/mese/anno”.

Bonus mobili ed elettrodomestici per i televisori, il forno, frigorifici e la caldaia

Il bonus mobili ed elettrodomestici si può usufruire per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A e A+ destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.

SI può usufruire del bonus mobili ed elettrodomestici anche perl’acquisto di forni (di classe energetica A), frigoriferi (uguale o superiore alla classe energetica A+). 

Il bonus mobili ed elettrodomestici vale anche per l’acquisto di una caldaia, perché la sostituzione della caldaia rientra tra gli interventi di “manutenzione straordinaria”. E’ necessario, comunque, che ci sia un risparmio energetico rispetto alla situazione preesistente. Niente da fare per il televisore. Con la normativa vigente non si può, né si potrà usufurire del bonus mobili ed elettrodomestici per l’acquisto di un televisore.

La guida dell’Agenzia delle entrate per il bonus mobili ed elettrodomestici

Un valido aiuto per i contribuenti che vogliono maggiori informazioni sul bonus mobili ed elettrodomestici 2019 viene dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Ogni anno l’Agenzia pubblica una guida per il bonus mobili ed elettrodomestici.

USUFRUTTO, QUANTO VALE?

Il prezzo dell’usufrutto e della nuda proprietà.

Come si determina il prezzo dell’usufrutto di una casa e della corrispondente nuda proprietà?

“Il prezzo della nuda proprietà si stabilisce sulla base di quella che è la differenza tra il valore della piena proprietà e l’usufrutto.” La domanda che sorge spontanea è come si determina il valore dell’usufrutto? “Il valore dell’usufrutto si stabilisce grazie a una tabella allegata al testo unico sull’imposta di registro, una tabella che va in misura inversamente proporzionale a quella che è l’età del usufruttuario”.

Più è anziano l’usufruttuario meno vale il suo diritto di usufrutto perché inevitabilmente la sua aspettativa di vita è più ridotta. per fare un esempio un ottantenne il cui valore di usufrutto vale 20, il valore della nuda proprietà varrà 80, o nel caso di un cinquantenne, se il valore di usufrutto vale 50, il valore della nuda proprietà sarà anch’esso uguale a 50″.

vantaggi usufruttuario e nudo proprietario

Il vantaggio per il nudo proprietario è quello di acquistare a un prezzo più ridotto, ma si tratta pur sempre di una scommessa su quella che è l’aspettativa di vita de venditore. Per l’usufrutturaio il vantaggio è quello di acquisire una liquidità immediata – legata alla vendita della casa – senza però dover abbandonare l’immobile. “L’unico aspetto a cui dovrà in qualche modo rassegnarsi sarà quello di continuare a pagare le imposte sulla proprietà, ovvero Tasi, Imu, e le spese di manutenzione ordinaria, perché le spese di manutenzione straordinaria continueranno a spettare al nudo proprietario”.

Eredità del diritto di usufrutto

Dopo la morte dell’usfruttuario, il diritto di usufrutto non si trasferisce agli eredi, perché ha una durata commisurata alla vita dell’usufruttuario.

TARI CHI PAGA?

Tari, spetta all’inquilino o al proprietario? Ecco chi la deve pagare. La tassa sui rifiuti deve essere pagata da chiunque possieda, occupi o detenga a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte in grado di produrre rifiuti urbani e assimilati, a prescindere dal loro utilizzo. Ma, nei fatti, chi deve pagare la Tari? L’inquilino o il proprietario?

Secondo quanto previsto dalla legge di Stabilità 2014, che ha introdotto la Iuc, il pagamento della Tari spetta al proprietario residente nell’immobile, in caso di affitto all’inquilino che occupa l’immobile, in caso di comodato a colui che lo usa.

Ma per stabilire con esattezza chi deve pagare la Tari, se l’inquilino o il proprietario, bisogna determinare la durata del contratto di locazione della casa. Per contratti di durata inferiore ai 6 mesi, la Tari deve essere pagata dal proprietario di casa; per i contratti di locazione che durano più di 6 mesi, la Tari deve essere pagata dall’inquilino. Se l’inquilino non paga la Tari, il Comune può richiedere il pagamento della tassa sui rifiuti e delle relative sanzioni esclusivamente all’inquilino.

Nel novembre del 2017 ha fatto chiarezza in merito alla corretta modalità applicativa della Tari. Il documento ha specificato che è corretto computare la quota variabile una sola volta in relazione alla superficie totale dell’utenza domestica.

Lo scorso dicembre, invece, la Banca d’Italia ha affermato che la Tari attualmente sfavorisce le famiglie con redditi più bassi e non incentiva un utilizzo più responsabile delle risorse ambientali. La Banca d’Italia ha quindi suggerito una modifica dei parametri con cui viene calcolata la tassazione.

La linea da seguire, sempre secondo via Nazionale, non sarebbe più quella di considerare la dimensione dell’abitazione (per di più a prescindere dal suo valore) e del nucleo familiare, ma quella di valutare l’effettiva produzione dei rifiuti. Questo metodo, per Bankitalia, porterebbe anche a una gestione più efficiente e responsabile dei rifiuti, una questione di assoluta proprietà per l’Italia.

VIVERE DI RENDITA

Vivere di rendita con gli affitti? Si può, ma serve un milione di euro

Smettere di lavorare per vivere di rendita con gli affitti delle proprietà immobiliari. Un sogno di tutti e un obiettivo di molti. Per riuscirci, però, bisogna prima accumulare un portafoglio immobiliare di un milione di euro. Ecco, quindi, qualche consiglio per chi vuole ritirarsi senza aspettare la pensione.

La missione non è impossibile. A patto, però, di partire da una situazione economica solida. Sempre più individui o famiglie delle fasce più alte, soprattutto negli Stati Uniti, si stanno dando un obiettivo temporale, per esempio dieci anni, nel corso dei quali risparmiare il più possibile per accumulare capitale da investire.

E allora ci si sposta dai quartieri più alla moda e più costosi, per andare a vivere in zone che garantiscono comunque una buona qualità di vita ma senza lusso. Stesso discorso anche per le vacanze, addio resort a 5 stelle e spazio a campeggi con la famiglia. L’obiettivo, infatti, sarebbe quello di mettere da parte 5mila dollari  al mese su uno stipendio doppio (marito e moglie) di 10mila, che 600mila dollari (o euro) in 10 anni.

A questa somma, di per sé abbastanza considerevole, si potrebbe aggiungere magari la somma ricavata da una casa venduta (proprietà di famiglia o ereditata) o da una qualsiasi altra proprietà ed ecco che si può raggiungere il milione di euro (o dollari) da investire sul mercato immobiliare. L’obiettivo, nel caso del nuovo trend statunitense, è quello di ritirarsi a 40 anni, magari rimpinguando le rendite con qualche lavoretto non stressante.

Il Sole24 Ore e Scenari Immobiliari hanno elaborato una serie di combinazioni di investimenti per verificare se sia possibile, una volta accumulato un capitale di un milione di euro, ritirarsi senza aspettare la pensione e non preoccupandosi di età e versamenti.

Il consiglio di base, in ogni caso, è quello di rivolgersi a un professionista per l’ottimizzazione fiscale delle proprietà immobiliari. L’obiettivo è quello di assestarsi su una rendita mensile di 5.800-7.500 euro, a fronte della quale c’è un portafoglio immobiliare che, nel lungo periodo, tiene al riparo dall’inflazione.

Il Sole 24 Ore e Scenari Immobiliari hanno fornito anche alcuni esempi di portafoglio immobiliare in grado di garantire una buona rendita. Nel caso si volesse puntare solamente sul mercato italiano, un’opzione potrebbe essere: 474mila euro in un laboratorio di 632 mq nella periferia di Bologna, un negozio di 68mq nel semicentro di Milano e un negozio di 88mq in centro a Firenze. La rendita annua sarà in questo modo di 77.110 euro.

Oppure, un altro esempio redditizio è composto da 750mila euro investiti in un laboratorio di 600 mq in zona Tiburtina a Roma, un negozio di 67 mq in centro a Napoli e un ufficio di 60 mq nel Gallaratese (Milano), a cui si associa una rendita da locazione annua di 80.750 euro.

Per chi invece preferisce il mercato internazionale il consiglio è di puntare su Lisbona, Nizza e Parigi che rappresentano il portafoglio estero più sicuro, con rendita annua stimata intorno ai 60mila euro. Nella capitale portoghese, ad esempio, un appartamento di 50 mq nel Barrio Alto costa 185mila euro, a Nizza zona Vernier per un appartamento di 50 mq servono 235mila euro e nella Ville Lumiére un monolocale di 39 mq si vende a circa 580mila euro.

Per chi preferisce la Spagna, invece, possono invece puntare su Valencia (appartamento di 70 mq per 245mila euro), Barcellona (negozio di 50 mq nel Barrio Gotico per 415mila euro) e Maiorca (bar di 65 mq a Es Trenc per 338mila euro), per ricavarne una rendita annua di 77mila euro.

Con Guanacaste in Costa Rica (160 mq per 368mila euro), Paradise Island nelle Bahamas (75 mq per 360mila euro) e Antigua (Caraibi, 60 mq per 270mila euro) ci si garantisce poi una rendita, secondo Scenari Immobiliari, di 90mila euro l’anno.

SCADENZE FISCALI

Scadenze fiscali: per quanto tempo conservare i documenti?

Scadenze fiscali, tasse e normative: sono moltissimi i fattori da considerare quando si parla di spese per la casa. Tra bollette, dichiarazioni dei redditi, atti relativi all’immobile e molti altri documenti, le nostre scrivanie a fine anno sono sommerse di carte: si può avvertire il forte desiderio di fare pulizia e liberare spazio.

Attenzione ai tempi

Prima di decidere di liberarsi definitivamente dei vecchi documenti è fondamentale sapere che ognuno di questi ha una durata specifica: è dunque obbligatorio conservarli per un determinato lasso di tempo, nel caso in cui il Fisco voglia procedere con accertamenti o verifiche.

Atti notarili, donazioni, rogiti, atti di matrimonio, nascite e separazioni: questo tipo di documentazione dev’essere conservata per sempre, in quanto si tratta di attestazioni importanti che possono risultare utili in qualsiasi momento della vita. Altri tipi di documenti, al contrario, hanno una sorta di “scadenza” che va da un minimo di sei mesi ad un massimo di dieci anni: le ricevute di spese alberghiere o di ristoranti, per esempio, devono essere conservate per almeno sei mesi; le quietanze relative a assicurazioni, retta della scuola o della palestra sono invece valide per dodici mesi così come le spese di trasporto intra UE (diciotto mesi in caso di trasporto in località extraeuropee).

Le parcelle dei professionisti e le fatture di ditte o artigiani vanno conservate per tre anni, i documenti del bollo auto per quattro; multe, contravvenzioni, ricevute d’affitto e utenze domestiche per cinque. Hanno una durata di più lunga invece le documentazioni relativi alle tasse: per IMU, TASI e TARI è di sei anni, nel caso di estratti conto bancari, canone RAI e bollette dei telefoni mobili è di dieci anni.

TASSI MUTUI

Tassi mutui 2019: quali previsioni per chi vuole acquistare una prima casa? dei tassi dei mutui, per ora ancora ai minimi storici, questo potrebbe essere il momento migliore per richiedere un mutuo prima casa. Quali movimenti dobbiamo aspettarci per i tassi nel 2019?

Andamento tassi mutui 2019, momento ancora favorevole 

Innanzitutto va detto che, come segnala l’ultimo Bollettino Bce, l’Istituto di Francoforte “ha deciso di lasciare invariati i tassi di interesse di riferimento della Bce e continua ad attendersi che si mantengano sui livelli attuali almeno fino all’estate del 2019”, continuando con il Quantitative Easing da 30 miliardi di euro mensili fino a settembre, per poi dimezzarlo fino alla fine dell’anno. Circostanze, queste, che determineranno una sostanziale immobilità dei tassi di riferimento nell’anno in corso.

Chi, quindi volesse decidere in questi mesi di accendere un mutuo per acquistare la prima casa, potrebbe trovare un terreno ancora favorevole. Anche l’andamento dei tassi di riferimento dei mutui 2018, infatti, continua a restare in territorio negativo, all’inizio dell’estate, segnale di un cambiamento di rotta. Le previsioni per i tassi dei mutui ipotecari, comunque, sono per un movimento al rialzo che impiegherà diverso tempo a diventare sensibile. 

Tassi mutui: previsioni per il 2018

L’Euribor (tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile) continuerà il suo percorso in territorio negativo anche in questa ultima parte del 2018 – ha commentato  a idealista/news Antonio Ferrara, amministratore delegato Monety, società del Gruppo Gabetti specializzata in mediazione creditizia. – Dopo 6 anni di tassi in discesa si prevede però una lenta risalita nel 2019: l’indice infatti si riposizionerà presto verso quota zero per arrivare poi a  0.25/0,50% entro il 2020. La crescita economica dell’area euro spingerà verso l’alto l’Irs (tasso di riferimento dei mutui a tasso fisso) che in verità in questi ultimi mesi ha già iniziato il suo percorso di risalita. È per questo motivo che alcuni istituti di credito, dopo anni di continui ribassi, hanno cominciato a rivedere i propri listini aumentando i tassi dello 0,20-0,25%. Ciononostante le offerte rimangono comunque estremamente accattivanti: possiamo infatti ancora sottoscrivere mutui a tasso fisso a 30 anni al 2%”.

Mutui ipotecari: andamento dei tassi nel 2019-2020

Secondo il bollettino Bce, tra maggio 2014 e luglio 2018 i tassi compositi sui prestiti alle società non finanziarie e alle famiglie sono diminuiti rispettivamente di 129 e 110 punti base, determinando ulteriormente la convenienza dell’accesso al credito per società e famiglie. Tuttavia, gli analisti prevedono una inversione di tendenza intorno al settembre 2019. Tale valutazione deriva dall’analisi delle aspettative sull’indice Eonia, ovvero il tasso di interesse interbancario “overnight”. In altre parole, l’interesse che una banca paga all’altra per un deposito che dura da un giorno all’altro.

Le aspettative sul tasso Eonia mostrano, appunto, un andamento piatto fino al 2019: tra l’anno prossimo e il 2020 dovrebbe avvenire un rialzo di circa lo 0,1% (restando comunque sempre in territorio negativo, da -0,3% a -0,2%), ancora troppo contenuto per avere un forte impatto sui tassi bancari, che presumibilmente resteranno piuttosto convenienti ancora per qualche tempo. L’inversione di tendenza è comunque alle porte, ed è lecito aspettarsi che, in vista dei prossimi rialzi dei tassi, gli istituti di credito nei prossimi mesi ritoccheranno al rialzo i propri spread sui finanziamenti in genere e sui mutui in particolare. Prima di rivedere, comunque, tassi del 5% sui mutui dovrà passare ancora diverso tempo.

Mutui, tasso fisso o tasso variabile?

Se per sfruttare l’attuale momento caratterizzato da tassi bassi la scelta di un  mutuo a tasso fisso appare ancora la migliore, sulle brevi scadenze, dati gli importi inferiori della rata, i mutui a tasso variabile (che solitamente sono preferibili quando i tassi sono in prospettiva di discesa) possono costituire già da ora un’opzione interessante. 

Chi non può accedere ai tassi agevolati previsti dai mutui Inps 2018, può scegliere tra le proposte degli istituti di credito. Tra le offerte 2018 di mutui a tassi fissi e variabili finora disponibili in banca troviamo Intesa Sanpaolo e Unicredit. L’offerta di Intesa San Paolo chiamata Mutuo Domus consente di scegliere un mutuo a tasso fisso o variabile, oppure di combinare entrambe le opzioni grazie alla flessibilità offerta dalla formula proposta.

Unicredit propone invece nel 2018 mutui a tasso fisso con finalità di surroga o per acquisto di prima casa o seconda casa con spread che vanno dall’1% al 2,80%. Condizioni agevolate sono previste anche per i mutui a tasso variabile Unicredit, agganciato all’Euribor a tre mesi, con un Taeg massimo dell’1,49%.

TASSO VARIABILE O FISSO?

Mutui, è più conveniente il tasso fisso o variabile? Stando alle dinamiche dei tassi di Marzo 2018, è stato calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario prendendo ad esempio diverse tipologie di prezzo dell’immobile, di tasso fisso o variabile e di durata del finanziamento: mentre il tasso fisso determina la rata da sostenere per tutta la durata del finanziamento, il tasso variabile, invece, indicizza la propria rata ad un tasso di riferimento che viene determinato dai mercati finanziari, generalmente si tratta dell’Euribor.

Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato ad andare sottozero da Maggio 2015. La quotazione di Marzo 2018, -0,33%, è in linea con quanto rilevato per tutto il 2017. L’Eurirs (25 anni) dopo aver toccato il nuovo minimo ad Agosto 2016 con 0,76% è risalito a 1,55% a Marzo 2018.

Tasso fisso o variabile nel 2019?

Optando per un mutuo a tasso fisso, alle attuali condizioni di mercato, se si considera un finanziamento con un orizzonte temporale di 20 anni, ogni 100.000 euro finanziati si ha un maggior esborso economico di circa 82 euro: ciò significa che se oggi decidessimo di sottoscrivere un mutuo di 100.000 euro a tasso fisso per una durata di 20 anni, andremmo a spendere 984 euro in più all’anno per eliminare il rischio “rialzo dei tassi” ai quali è invece soggetto un mutuo a tasso variabile. Questo chiaramente se i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere.

NUOVO EURIBOR

Mutui a tasso variabile: nuovo Euribor e arriva Ester. Cosa cambia?

E’ ormai ufficiale: dalla fine del 2019 entrerà in vigore il nuovo Euribor. Il tasso al quale sono indicizzati i mutui a tasso variabile vedrà cambiare l’algoritmo di calcolo. Quali le conseguenze per chi desidera stipulare un nuovo mutuo?

Che cos’è l’Euribor

Il tasso Euribor è un indicatore medio dei tassi di interesse sulle transazioni finanziarie interbancarie. In altre parole, si tratta di una sorta di media degli interessi che le banche europee si chiedono l’un l’altra per prestarsi denaro a  vicenda. Tale tasso è utilizzato come base per determinare gli interessi di finanziamenti e mutui: in particolare, il tasso a 12 mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Spagna, mentre quello a tre mesi è il fondamento del calcolo per i mutui a tasso variabile italiani.

Come cambia l’Euribor

Entro la fine del 2019 entrerà in vigore una nuova versione dell’Euribor. Il calcolo del tasso, finora appunto basato su una sorta di media dei tassi richiesti da un campione composto da una ventina di istituti bancari sparsi per l’Europa, sarà modificato per garantire una maggiore trasparenza e aderenza alla situazione dei mercati. Lo European Money markets Institute ha quindi annunciato che il calcolo del nuovo Euribor sarà basato sulle effettive transazioni avvenute a seconda delle diverse scadenze, con l’inserimento di meccanismi correttivi per limitare la volatilità del nuovo indice. In altre parole, per evitare che il nuovo Euribor sia troppo condizionato dall’andamento, proverbialmente altalenante e potenzialmente pericoloso, dei mercati, verranno inseriti dei meccanismi di calcolo che conferiranno all’indice maggiore stabilità, per la sicurezza finanziaria dei clienti che stipuleranno mutui e prestiti ad esso indicizzati.

Cosa cambia con il nuovo Euribor per i mutui

Ma cosa cambierà, nel concreto, per chi desideri stipulare un nuovo mutuo con l’entrata in vigore del nuovo Euribor? Stando alle simulazioni, lo scarto tra il nuovo e il vecchio Euribor era di meno di cinque punti base, un’entità che poco dovrebbe preoccupare i mutuatari.

“ Dalle informazioni che abbiamo – risponde Stefano Tempera, consulente e fondatore di Cercamutuo.com (ex Euribor.it), –  il nuovo Euribor, essendo determinato dagli effettivi scambi di mercato, sarà probabilmente più soggetto a volatilità, ma non credo che si discosterà di molto dall’attuale rilevazione”.

Se da un lato infatti l’indice nuovo, maggiormente soggetto all’andamento delle transazioni di mercato, potrebbe rivelarsi più volatile, presentando maggiori oscillazioni che al presente, è anche vero che i meccanismi di calcolo ideati per stabilizzarlo dovrebbero garantire una certa tranquillità.

“D’altro canto – precisa Tempera, – è altrettanto probabile che chi dovrà sottoscrivere un mutuo poco dopo l’entrata in vigore del nuovo parametro mostrerà una certa diffidenza verso un indice di cui non si hanno dati storici e prevedibilmente ci sarà un’impennata dei mutui a tasso fisso”.

Via Eonia, arriva Ester

Oltre al cambiamento dell’Euribor, dall’autunno 2019 è prevista la sostituzione del tasso Eonia (l’attuale Euro overnight index average) con il tasso Ester, l’Euro short-term rate. In altre parole, il tasso che ad oggi è utilizzato per valutare il costo degli scambi “overnight”, ovvero da un giorno all’altro, dei finanziamenti, sarà sostituito da un nuovo indicatore a breve termine. Ester, appunto. Che dovrebbe fungere da “paracadute” in caso di mancata rilevazione dell’Euribor, garantendo  un agevole passaggio dal vecchio al nuovo calcolo.

Un gruppo di consulenti è già al lavoro per il nuovo Ester, ed entro il prossimo febbraio sottoporrà le proprie osservazioni preliminari, di natura prettamente tecnica. Occorrerà fissare le scadenze di rilevazione (una settimana, un mese, tre, sei e 12 mesi), oltre che correggerne i valori, che al momento risultano inferiori a quelli dell’Eonia, cosa che potrebbe avere effetti sui finanziamenti.

IMMOBILI SEMPRE IL PRIMO INVESTIMENTO IN ITALIA

Investire in beni immobili e mutui: le previsioni 2019

Beni immobili tra gli investimenti preferiti degli italiani nel 2019. Lo prevede l’Osservatorio mensile di Findomestic, realizzato in collaborazione con Doxa, secondo cui sarebbe anche il 14% la quota di coloro che intendono sottoscrivere un mutuo quest’anno.

Investimenti immobiliari soprattutto al Sud

Secondo Findomestic, l’investimento finanziario in beni immobili sarà scelto nel 2019 dal 10% degli italiani che, intervistati, hanno affermato di avere intenzione di effettuare investimenti nell’anno appena iniziato. Va però detto che il trend principale sarà quello di sedersi e aspettare: ben il 53% del campione non ha infatti intenzione di effettuare alcun investimento, mentre il 20% non ha ancora deciso. L’intenzione di provare a risparmiare più dello scorso anno è infatti quella che prevale.

La quota di coloro che rischieranno qualcosa delle proprie finanze sui beni immobiliari dice quindi che il mattone è visto ancora come opzione di investimento per i privati cittadini. “Il settore immobiliare sta ritrovando slancio – spiega Chiaffredo Salomone, amministratore delegato di Findomestic –. Sono tanti gli italiani che si dicono pronti ad investire i propri risparmi in immobili: il mattone si dimostra particolarmente attrattivo al Sud, soprattutto nelle Isole (14%), e tra i giovani. Non a caso oltre un italiano su tre (34%) è disposto a spendere nell’immobiliare è un under 35”

Prima degli immobili, tra le scelte di investimento degli italiani vengono gli strumenti finanziari, che saranno preferiti dal 14% degli intervistati, specialmente dai pensionati (23%) con una maggioranza nel Nord Est del Paese (quasi 19%).

Seguono gli investimenti “particolari”: gioielli (4%), criptovalute (4%) e opere d’arte (3%). In particolare bitcoin e affini sono prediletti da studenti universitari vicini alla laurea o neolaureati e da giovani professionisti a cavallo dei 30 anni. L’arte, invece, è considerata un bene rifugio soprattutto dai cittadini del Nord Ovest con una percentuale di investitori doppia rispetto alla media.

Tassi dei mutui: il 43% degli italiani prevede che saliranno

Il 14% degli intervistati da Findomestic pensa di sottoscrivere nel 2019 un mutuo o un leasing: il 2% fino a 5.000 euro; il 3% da 5 a 15.000 euro; il 2% da 15 a 30.000 euro; il 2% da 30 a 50.000 euro e il 4% oltre 50.000 euro. A richiedere mutui o leasing saranno soprattutto cittadini del Nord Ovest (oltre il 30%).

“Le rilevazioni del nostro ultimo Osservatorio mensile indicano che nel 2019 un italiano su sette chiederà un mutuo o un leasing – afferma l’ad di Findomestic Chiaffredo Salomone. – In virtù di questi dati ci aspettiamo una crescita nella richiesta di mutui per l’acquisto di beni immobili”.

C’è anche un 15% di italiani che ha intenzione di richiedere un prestito: il 4% fino a 5.000 euro; il 5% da 5 a 15.000 euro; il 3% da 15 a 30.000 euro; il 2% da 30 a 50.000 euro; l’1% oltre 50.000 euro.

Il 43% di coloro che intendono richiedere un mutuo, un leasing o un prestito quest’anno pensa che ci sarà un aumento dei tassi di interesse. Secondo il 34% di questo sottocampione i tassi rimarranno stabili, mentre il 13% pensa che diminuiranno.

Più risparmio per gli italiani nel 2019

In linea generale l’anno nuovo porta maggiori risparmi e per alcuni anche più consumi come emerge dalle risposte degli italiani interrogati da Findomestic per l’Osservatorio mensile. Se nell’anno appena concluso 4 su 10 non hanno accantonato nulla, per il 2019 quasi si dimezza (26%) la quota di coloro che prevedono di non riuscire a risparmiare, mentre uno su tre (33%) si aspetta di mettere da parte fino al 10% del proprio reddito. E anche sul fronte dei consumi la spesa aumenterà per oltre un italiano su cinque (21%), anche se calerà per uno su sette (14%). 

CONDHOTEL, PARLIAMONE!

Cosa sono i Condhotel: la formula della casa in albergo una formula che, nata negli Stati Uniti, è approdata quest’anno anche in Italia.

Condhotel anche in Italia. La parola condhotel deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. Il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

DETRAZIONI MUTUO, ESISTONO ANCORA?

Detrazioni mutuo 2019: ci saranno ancora?

Dopo un periodo di dubbio sui possibili tagli alle detrazioni fiscali per l’anno appena cominciato, sono state confermate le detrazioni sui mutui anche per il 2019. Vediamo cosa prevede la manovra di bilancio in merito.

La manovra 2019, pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 31 dicembre  (legge n. 145/2018), ha confermato la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa ovvero quello stipulato per l‘acquisto dell’abitazione principale in cui è posta la propria residenza e/o quella dei propri familiari più prossimi. Il tetto massimo di spesa detraibile è di 4 mila euro, per un massimo, quindi, di 760 euro annui scalabili dall’Irpef. La misura, rinnovata anche per il 2019, figura nell’articolo 15 del Testo Unico delle imposte sui redditi.

I requisiti per detrarre gli interessi passivi del mutuo nel 2019

Quali sono i requisiti per la detrazione? Per poter detrarre gli interessi passivi occorre che il mutuatario sia titolare sia dell’immobile acquistato (o almeno di una sua quota) che del mutuo stipulato per acquistarlo. L’immobile, come detto, deve essere “prima casa”, quindi abitazione principale per sé o per i propri familiari (in particolare coniugi, figli, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado). La detrazione quindi vale anche per chi acquisti con mutuo la casa per un proprio familiare.

Prorogate le detrazioni 2019 per le ristrutturazioni

Prorogate anche per il 2019 le detrazioni per i finanziamenti finalizzati alla ristrutturazione o agli interventi in genere sulla casa, finanziabili a loro volta con mutui. In particolare sono ancora validi il bonus ristrutturazione (il 50% dei detrazione fino ad un massimo di 96 mila euro), il bonus per gli interventi di efficientamento energetico (il 65% di detrazione), il bonus mobili (il 50% fino a 10 mila euro), il bonus green (36% fino a 5 mila euro). Tali bonus vengono applicati in caso gli interventi interessino la “prima casa”. Tutte queste detrazioni sono cumulabili con la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

2019: COSA SUCCEDERA’ AL MATTONE?

Previsioni sul mercato immobiliare nel 2019: cosa succederà al mattone?

L’instabilità politica e le difficoltà economiche aprono per il nostro Paese uno scenario alquanto incerto in questo anno che è appena cominciato. Nonostante ciò cerchiamo di capire cosa accadrà al mattone italiano in termini di prezzi, compravendite o tassi sui mutui. Quali sono le previsioni per il mercato immobiliare nel 2019?

Il 2018 del mattone italiano si è chiuso con un bilancio leggermente meno negativo rispetto all’anno prima con prezzi in calo del 3,7%, contro il 4% del 2017, Tuttavia l’anno volto al termine ha evidenziato un andamento contrastasto del mercato, caratterizzato da svalutazioni nelle città del centro sud e in provincia, dove la domanda va a rilento, e dal rilancio delle grandi città del centro-nord, con un effetto-rimbalzo sui prezzi. Se non vi saranno scossoni quindi avremo ancora una moderata crescita delle transazioni (tra le 580 e le 600mila unità), mentre i prezzi tenderanno a stabilizzarsi in un numero sempre maggiore di zone.

In linea con la ripresa economica, sono saliti i canoni di locazione e rendimenti delle abitazioni perché le condizioni della sociertà e del mercato del lavoro hanno aumentato i casi di affitto per abitazione principale. Il 2019 vedrà una domanda abitativa sempre più orientata agli affitti, da parte dei giovani o di chi opta per un abitare più adatto alle condizioni di vita e di lavoro flessibilie imposti dal mercato del lavoro attuale (mobilità, servizi, riduzione costi).

Proprio queste condizioni renderanno alcune città particolarmente appetibili per l’investimento di carattere immobiliare, che si concentrerà in piazze come Torino, Bologna, Napoli e soprattutto Milano, con un’attenzione una maggiore attenzione verso zone prima considerate marginali.

Previsioni tassi mutui 2019

Per quanto riguarda il mercato del credito, sebbene a partire dal 1º gennaio sia finita l’era del Quantitative easing – il mega piano di acquisto del debito varato dalla Banca Centrale – la decisione di Draghi di lasciare invariato il costo del denaro dovrebbe mantenere bassi anche i tassi sui mutui. Per quanto riguarda il parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, l’Euribor, per lungo tempo si rimarrà in terreno negativo. Un movimento significativo si potrebbe verificare però nel primo semestre 2019 superando solo nel corso del 2020 la soglia dello zero (il che significa comunque tassi molto bassi), raggiungendo lo 0,5% nel 2021 e l’1% nel 2022. Per quanto riguarda i finanziamenti a tasso fisso, Irs con scadenze a 20, 25 e 30 anni oscilla tra l’1,34 e l’1,54: i suoi rialzi potrebbero essere più rapidi e più consistenti rispetto a quelli dell’Euribor.

AGEVOLAZIONI IMU E TASI 2019

Agevolazione Imu e Tasi comodato d’uso gratuito, le novità della legge di Bilancio 2019

Novità nella legge di bilancio 2019 per le agevolazioni Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito.

Secondo l’articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l’agevolazione Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest’ultimo, ma solo se sono presenti figli minori.

La norma che disciplina l’Imu prevede una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Il beneficio si estende anche alla Tasi considerando che la modalità di calcolo delle due imposte è la stessa.

La nuova legge di 2019 dà un passo in più ed estende i benefici anche al coniuge del comodatario defunto, sempre e quando siano presenti figli di minore d’età.

Requisiti agevolazione imu comodato gratuito

Per usufruire dell’agevolazione – come previsto dall’articolo 13 del dl 201/2011, è necessario rispettare determinate condizioni

  • il contratto di comodato deve essere reegistrato
  • il comodante oltre all’immobile adibito ad abitazione principale deve possedere un solo immobile in Italia
  • Il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato

Per quanto riguarda la comunicazione al Comune, i giudici tributari danno diverse interpretazioni. Mentre la Ctr di Palermo, sezione XIV, con la sentenza 2804 del 9 luglio 2018 ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire dei benefici senza di essa, in senso contrario è stata la pronuncia della Ctp di Reggio Emilia.

BONUS RISTRUTTURAZIONI

Bonus ristrutturazioni, giardini ed ecobonus: confermate le detrazioni casa 2019

Confermate per il 2019 le detrazioni sulla casacon la possibilità di detrarre il 50% sulle ristrutturazioni e il 36% per terrazzi e giardini. Ecco tutte le misure prorogate.

Il bonus ristrutturazioni, il bonus mobili e l’ecobonus sono state confermate per coloro che decidono di intervenire sull’ammodernamento della propria casa, costituendo un incentivo importante che, anche in passato, ha molto aiutato le famiglie a ridurre le spese dei lavori. Per poterne usufruire, occorre presentare il “bonifico parlante”, con l’apposita dicitura per le detrazioni.

Ecobonus 2019, come funziona

Con l’Ecobonus, anche nel 2019 sarà possibile detrarre dall’Irpef fino al 65% dei costi sostenuti per gli interventi di efficientamento energetico in casa. Tra le opere soggette a detrazioni, l’installazione di pannelli solari, le caldaie di condensazione in classe A e gli altri interventi che migliorano l’efficienza energetica dell’abitazione. Il massimo della spesa su cui calcolare la detrazione è di 100 mila euro; la detrazione sarà spalmata in rate da dieci anni in ogni dichiarazione dei redditi.

Bonus ristrutturazioni, detrazione casa al 50%

Anche per il 2019 vale il bonus ristrutturazione. Questo incentivo consentirà come negli anni passati la detrazione del 50% delle spese fino ad un massimo di 96 mila euro, sostenute per ristrutturazioni edilizie. Tra gli interventi ammessi, ristrutturazioni, riparazioni, ripristino di immobile danneggiato, rimozione di barriere architettoniche con installazione di rampe o ascensori. Il bonus è cumulabile con l’Ecobonus, se insieme alla ristrutturazione sono effettuati anche lavori di efficientamento energetico.  Anche in questo caso lo sconto è suddiviso in dieci rate detraibili una all’anno in dichiarazione dei redditi.

Le detrazioni fiscali riguardano non solo i lavori ma anche le spese di progettazione, prestazioni professionali, acquisto materiali e oneri vari. Possono essere richieste non solo dai proprietari ma da tutti i soggetti che sostengono le spese e che abitino la cassa ad esempio a titolo di locatari o in comodato d’uso.

Bonus mobili, detrazioni Irpef per elettrodomestici classe A+

All’acquisto di elettrodomestici ad elevato risparmio energetico, almeno in classe A+, si applica il bonus mobili, che consente la detrazione al 50% delle spese fino ad un massimo di 10 mila euro. La detrazione anche in questo caso è spalmata su dieci anni. Ovviamente il bonus mobili si applica anche all’acquisto di mobilio nuovo, con le stesse condizioni. Il bonus mobili si applica solo in caso l’immobile a cui sia destinato il mobilio sia anche oggetto di ristrutturazione.

Bonus verde, anche nel 2019 detrazioni per i giardini

Tra le detrazioni casa 2019, rinnovato anche il bonus verde: la detrazione è del 36% per il rifacimento delle aree verdi della propria casa o condominio per una spesa massima di 5 mila euro. Anche in questo caso i beneficiari sono coloro che possiedono o abitano l’immobile e sostengono le spese, e potranno rateizzare la detrazione in dieci anni.

DETRAZIONI FISCALI

Le detrazioni per ristrutturazione e risparmio energetico sono cumulabili?

L’ultima legge di Bilancio ha esteso anche per il 2018 le detrazioni per gli interventi di risparmio energetico e di ristrutturazione edilizia. Ma i due bonus sono cumulabili? A rispondere a questa domanda sono gli esperti di FiscoOggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate.

La detrazione Irpef relativa alle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio non è cumulabile con quella spettante per gli interventi di riqualificazione energetica. Nell’ipotesi in cui i lavori eseguiti rientrino nel perimetro applicativo di entrambe le agevolazioni, è possibile beneficiare, per le stesse spese, soltanto di uno dei due bonus, effettuando tutti gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuno di essi (circolare n. 36/E del 31 maggio 2007, paragrafo 8, e risoluzione n. 152/E del 5 luglio 2007).

LEGGE DI BILANCIO 2019

Legge di Bilancio 2019, le misure per gli immobili

A un passo dalla fine del 2018 la legge di bilancio 2019 è stata approvata in via definitiva e quindi pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale. Molte le disposizioni in essa contenute e diverse le misure fiscali per gli immobili. Ecco gli interventi per il settore immobiliare.

Fiscalità delle imprese immobiliari – Per le società esercenti in via effettiva e prevalente attività immobiliare, i limiti e le regole di deducibilità previsti dal Tuir in materia di interessi passivi non si applicano agli interessi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

Deducibilità Imu immobili strumentali – Viene elevata dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali.

Cedolare secca sugli immobili commerciali – Per i contratti di locazione, stipulati nel 2019, relativi a locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze) è possibile optare per l’ applicazione della cedolare secca ( aliquota 21%).

Estromissione immobili strumentali – La disciplina dell’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali viene estesa alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni posseduti al 31 ottobre 2018, effettuate dal 1° gennaio al 31 maggio 2019. I versamenti rateali dell’imposta sostitutiva dell’8% devono essere eseguiti, rispettivamente, entro il 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020.

Detrazioni recupero edilizio, risparmio energetico e acquisto mobili ed elettrodomestici – Anche per il 2019, vengono confermate le dtrazioni fiscali relative alle spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica (a seconda dei casi, 50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%), di recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (50%).

Bonus verde – Il bonus verde (detrazione Irpef del 36%, nel limite massimo di 5mila euro, per gli interventi di sistemazione a verde) si applica anche nel 2019.

Esenzione Imu comuni terremotati Emilia-Romagna – Nei comuni dell’Emilia-Romagna colpiti dal sisma del 20 e 29 maggio 2012, l’esenzione Imu è prorogata fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2019.

Imu-Tasi per immobili concessi in comodato – La riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu e della Tasi prevista per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale viene estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Acconto cedolare secca – A partire dal 2021 la misura dell’acconto dovuto per la cedolare secca (attualmente pari al 95%) viene innalzata al 100%.

Proroga maggiorazione Tasi – Per il 2019, i Comuni possono continuare a mantenere con espressa deliberazione del Consiglio comunale la stessa maggiorazione Tasi già confermata per gli anni 2016, 2017 e 2018.

UNIRE 2 MUTUI? SI PUO’ FARE!

Unire due mutui: come funziona il consolidamento

Nel caso dei mutui, “due non è meglio di uno”, al contrario di quanto affermava Stefano Accorsi in un inglese decisamente maccheronico in un celebre spot di fine anni Novanta. Per questo, chi ha almeno due mutui a carico può fare ricorso a un prezioso strumento per rendere le pendenze con la sua banca quantomeno più sopportabili.

In gergo giuridico si chiama consolidamento dei debiti e consiste nell’unione di più finanziamenti in un unico prestito. L’obiettivo è quello di ottenere una sola rata, di importo sostenibile, da pagare alla banca anziché due. Ma in quali casi, innanzitutto, una persona sostiene più mutui? Quando, ad esempio, ne accende uno per l’acquisto della prima casa e, più avanti, ne stipula un secondo per la ristrutturazione dell’immobile o per l’acquisto di una seconda casa. Quest’ultimo, chiamato anche mutuo integrativo, è per la verità più un finanziamento, visto che di solito non gode delle agevolazioni fiscali che invece riguardano il mutuo per la prima casa.

Il consolidamento deve essere richiesto a un’unica banca, che si occuperà di ridefinire le condizioni contrattuali delle due pendenze. Con il consolidamento dei debiti i due mutui si estinguono e la loro unione dà vita a un solo finanziamento. Il piano di rientro prevederà una sola rata di importo minore rispetto alla somma delle rate mensili dei due mutui e il piano di ammortamento sarà prolungato di qualche anno. Potrebbero essere applicati tassi di interesse leggermente superiori, ma sicuramente meno onerosi per l’estinzione del debito. Come raccomandano gli esperti del settore, il consolidamento dei debiti è una procedura da attuare ogni qualvolta ci sia la probabilità di diventare inadempienti nei confronti di uno o più debiti.

di Giovanni Marrucci

ECOTASSA 2019

Ecotassa auto 2019, come funziona e chi la paga

Con l’approvazione della legge di Bilancio arriva anche la cosiddetta ecotassa per le auto. Si tratta di una nuova imposta che dovrà pagare chi, a partire dal primo marzo 2019, acquisterà veicoli ritenuti dalla legge particolarmente inquinanti. Ma ecco, nel dettaglio, come funziona e chi la paga.

Ecotassa auto 2019, auto usate

L’ecotassa 2019 verrà applicata alle auto di nuova immatricolazione, considerate particolarmente inquinanti, a partire dal primo marzo 2019 (e fino al 31 dicembre 2021). L’ecotassa, infatti, ha l’obiettivo di disincentivare l’acquisto di veicoli con maggiori emissioni di Co2 in favore di quelli ibridi, macchine elettriche o a metano.

Questo significa che l’ecotassa 2019 sulle auto non si applica sui veicoli già in circolazione, non riguarda quindi auto usate e immatricolate precedentemente all’introduzione della nuova tassa. L’ecotassa 2019 non viene applicata nemmeno per l’acquisto di carri funebri, auto per portatori di handicap, camper e caravan.

Ecotassa auto 2019, chi paga

Vengono considerate particolarmente inquinanti, e quindi pagano l’ecotassa 2019, le auto che emettono 160 grammi di anidride carbonica per chilometro (160 Co2 g/km). Questo comporta che siano esentate dal pagamento dell’ecotassa 2019 le auto utilitarie più comuni. A pagare, però, saranno i Suv e le auto di grande cilindrata.

Eppure, l’ecotassa 2019 non colpirà solamente le auto considerate di lusso, ma anche modelli più comuni come più comuni come Giulietta, Giulia, 500 L, Tipo, Doblò tanto per fare qualche esempio di case automobilistiche italiane.

Ecotassa auto 2019, quanto si paga

I costi per il pagamento dell’ecotassa auto 2019 variano da un minimo di 1.100 a un massimo di 2.500 euro, a seconda di quanto sia inquinante il veicolo. A partire dal primo marzo 2019, quindi, chi compra un’auto considerata inquinante, a seconda dei parametri di riferimento, dovrà pagare un sovrapprezzo di:

  • 1.100 euro per i veicoli che emettono da 161 a 175 Co2 g/km;
  • di 1.600 euro da 176 a 200 Co2 g/km;
  • di 2.000 euro da 201 a 250 Co2 g/km;
  • di 2.500 euro per i veicoli che superano i 250 Co2 g/km.

Ecoincentivi

Tuttavia, gli introiti derivanti dall’ecotassa 2019 sulle auto non finiranno direttamente nelle casse dello Stato ma serviranno a finanziare gli incentivi per l’acquisto di veicoli a bassa emissione di anidride carbonica.

Ad esempio, per chi rottama l’auto e compra un’elettrica nella fascia di emissioni 0-20 grammi/km di Co2 è previsto un contributo di 6.000 euro. Mentre per la fascia di 21-70 grammi/km di Co2, si scende a 2500 euro. Senza rottamazione, si avranno rispettivamente 4.000 o 1.500 euro.

Ma l’ecobonus per le auto elettriche viene declinato anche per le due ruote: 3.000 euro per l’acquisto di un motorino elettrico o ibrido. Il contributo, fino al 30%, è previsto per chi rottama una moto di cilindrata inferiore o superiore ai 50 cc.

CASA ENERGETICA

Come costruire una casa a risparmio energetico

Vivere in una casa energicamente efficiente ha innumerevoli vantaggi che vanno dalla tutela dell’ambiente alla riduzione delle spese elettriche. Senza contare che grazie agli incentivi fiscali, investire nel risparmio energetico è spesso una spesa accessibile. Vediamo quali sono gli interventi più importanti da effettuare sulla nostra nuova casa o su una già esistente per renderla più efficiente secondo.

Gli interventi principali di efficientamento energetico che si possono realizzare sono di due tipi, quelli sull’involucro edilizio e quelli sugli impianti. La resa economica nel tempo dipende dalla zona climatica dove andiamo ad intervenire, dal sistema costruttivo e dal tipo di impianti presenti ma in linea generale le opere che hanno dimostrato essere più efficaci sono: o Cappotto esterno o Coibentazione delle pareti perimetrali internamente o Coibentazione della copertura o Sostituzione degli infissi vetrati o Installazione di collettori solari o Sostituzione della caldaia e installazione di valvole termostatiche

Il cappotto esterno Il cappotto esterno è l’intervento migliore da effettuare nelle abitazioni prive di isolamento e consiste nel rivestire i muri perimetrali della casa con un strato di materiale con buone capacità di coibentazione, successivi strati di protezione e finitura. L’ENEA, autorità nazionale in materia di energia, ha calcolato per il cappotto un costo medio di circa 45-55 euro al mq, ponteggi esclusi,ed un risparmio energetico annuo del 15% al Nord, area montane escluse, e del 30% al Sud, Centro ed isole.

Coibentazione delle pareti perimetrali internamente Se il cappotto non è realizzabile per motivi tecnici o architettonici, l’isolamento delle pareti interne è un’alternativa percorribile, meno costosa anche se meno performante. In questo caso la coibentazione sarà montata dentro la casa, pertanto si avrà anche una riduzione dello spazio interno delle stanze e non si avrà un effetto migliorativo dei ponti termici paragonabile al cappotto esterno. Sempre secondo l’ENEA questo tipo di intervento costa circa3 3-35 euro al mq a fronte di un risparmio energetico del 15-20%, aree di montagna escluse.

Sostituzione degli infissi vetrati Un altro intervento fondamentale per migliorare la prestazione energetica della casa è quello di investire sugli infissi, in particolare sui vetri basso emissivi e sulla tenuta all’aria delle finestre. Il costo medio di un nuovo infisso in linea con i parametri prestazionali di risparmio energetico attuali, completo di vetro termico, è di circa 250-350 euro al mq mentre il risparmio calcolato da ENEA, con la sola sostituzione dei vetri e delle guarnizioni, è di 3-5% al Nord e del 5-10% al Centro, Sud ed isole. Questi valori teorici sul risparmio però non tengono conto degli spifferi delle vecchie finestre: sostituirle elimina anche questo problema.

Installazione di collettori solari Tra gli interventi impiantistici un ottimo investimento, in termini di efficacia e tempo di ritorno, è l’installazione di collettori solari per la produzione di acqua calda sanitaria. La realizzazione di un impianto per una famiglia da quattro persone composto da due pannelli solari di circa 4 mq, bollitore di accumulo e circuito di circolazione costa in media 3000-5000 euro ed abbatte i consumi per l’acqua calda sino al 90% in estate.

Sostituzione della caldaia e installazione di valvole termostatiche Anche la sostituzione della vecchia caldaia a gas con modelli a risparmio energetico, a condensazione o con stufe a pellet permettere di risparmiare molto sulla bolletta. Una caldaia nuova di buona qualità per un’utenza familiare costa in media 2000-3000 euro, inclusa installazione. Installando anche valvole termostatiche su ciascun radiatore, al costo media di circa 150-200 euro cadauno, si otterrà anche un efficace sistema di regolazione del calore per ogni stanza, massimizzando i risparmi.

E per non vanificare gli investimenti… Oltre alle tecnologie più moderne, comunque, un elemento imprescindibile per il risparmio energetico è culturale ed è legato ai nostri atteggiamenti: rispettare la manutenzione periodica degli apparecchi affinché mantengano intatta l’efficienza, adottare comportamenti eco-friendly come come chiudere le finestre con il riscaldamento acceso ed areare naturalmente la casa, sono scelte fondamentali per non vanificare gli investimenti.

IMU E TASI RINCARI?

Imu e Tasi, rischio rincari nel 2019. Gli enti locali potranno aumentare le aliquote Imu e Tasi. Lo sblocco degli aumenti dei tributi locali potrebbe riguardare circa l’80% dei Comuni. Ad essere interessati i proprietari di seconde case, negozi e attività ricettive.

In merito, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha parlato di una scelta disarmante. E ha sottolineato il fatto che lo sblocco delle aliquote Imu e Tasi può avere ricadute negative sul piano sociale, dal momento che più a rischio sono le abitazioni locate a canone concordato, che scontano aliquote relativamente più basse.

Il blocco delle aliquote sulle imposte locali è arrivato con la legge di Bilancio 2016, che ha impedito a Comuni e Regioni di aumentare tributi e addizionali rispetto ai livelli del 2015. Tale blocco è stato prorogato fino al 31 dicembre 2018, ma con la legge di Bilancio 2019 non ci sono state proroghe. Cosa succederà adesso?

Ad aumentare i tributi locali potrebbero essere soprattutto i Comuni piccoli e medi del Nord, dove lo stop all’aumento delle aliquote è arrivato quando esse erano lontane dai massimi. Situazione diversa al Sud e nelle grandi città. In questi casi, infatti, già si paga il massimo.

In particolare, al Sud i Sindaci hanno sfruttato al massimo il fisco per fronteggiare la situazione critica dei conti; mentre nelle grandi città come Milano, Torino e Roma le aliquote sono già state portate ai livelli massimi.

Si ricorda che le aliquote sono diverse da Comune a Comune e possono variare per l’Imu da un minimo del 4,6 per mille a un massimo del 10,6 per mille; per la Tasi fino a un massimo del 2,5 per mille, alcuni Comuni possono applicare una maggiorazione dello 0,8 per mille. La somma delle aliquote Imu e Tasi non può superare il 10,6 per mille, l’11,4 per mille in caso di applicazione della maggiorazione dello 0,8 per mille.

CONTACALORIE IN CASA

Contabilizzazione del calore, le novità previste dalla normativa

Novità per la contabilizzazione del calore con la Direttiva Ue 2018/2002, che modifica la direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica. Secondo quanto previsto, i contatori e i contabilizzatori di calore installati dopo il 25 ottobre 2020 dovranno essere leggibili da remoto. Quelli già installati dovranno essere dotati di tale capacità oppure sostituiti entro il 1° gennaio 2027.

La nuova Direttiva è stata pubblicata sulla Gazzetta ufficiale dell’Unione europea L 328/210 del 21 dicembre 2018 ed è entrata in vigore il 24 dicembre. Vediamo quanto riportato dagli articoli 9 bis, 9 ter, 9 quater.

Articolo 9 bis

Contabilizzazione per il riscaldamento, il raffreddamento e l’acqua calda per uso domestico

1. Gli Stati membri provvedono affinché i clienti finali di teleriscaldamento, teleraffrescamento e acqua calda per uso domestico ricevano a prezzi concorrenziali contatori che riproducano con precisione il loro consumo effettivo d’energia.

2. Negli edifici alimentati da una fonte centrale di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda per uso domestico che alimenta vari edifici oppure allacciati a un sistema di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, è installato un contatore in corrispondenza dello scambiatore di calore o del punto di fornitura.

Articolo 9 ter

Ripartizione delle spese in base alle misurazioni e ripartizione dei costi per il riscaldamento, il raffreddamento e l’acqua calda per uso domestico

1. Nei condomini e negli edifici polifunzionali alimentati da una fonte centrale di riscaldamento o di raffreddamento oppure da un sistema di teleriscaldamento o di teleraffrescamento sono installati contatori individuali per misurare il consumo di calore, raffreddamento o acqua calda per uso domestico per ciascuna unità immobiliare, se tecnicamente fattibile ed efficiente in termini di costi in quanto proporzionato rispetto al potenziale risparmio energetico. Se per misurare il consumo di energia termica in ciascuna unità immobiliare l’uso di contatori individuali non è tecnicamente fattibile o non è efficiente in termini di costi, si utilizzano contabilizzatori individuali di calore che misurano il consumo di energia termica in corrispondenza di ciascun radiatore, a meno che lo Stato membro in questione dimostri che la loro installazione non è efficiente in termini di costi. In tali casi possono essere presi in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la contabilizzazione del consumo di energia termica. Ogni Stato membro definisce in modo chiaro e pubblica i criteri generali, le metodologie e/o le procedure volte a determinare la non fattibilità tecnica e inefficienza in termini di costi.

2. Nei condomini nuovi e nelle aree residenziali dei nuovi edifici polifunzionali, dotati di una fonte centrale di riscaldamento per l’acqua calda per uso domestico o alimentati da sistemi di teleriscaldamento, per l’acqua calda per uso domestico sono forniti contatori individuali in deroga al primo comma del paragrafo 1.

3. Se i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da sistemi di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, ovvero se essi sono alimentati prevalentemente da sistemi propri comuni di riscaldamento o raffreddamento, gli Stati membri fanno in modo di disporre di norme nazionali trasparenti e accessibili al pubblico relative alla ripartizione dei costi di riscaldamento, raffreddamento e acqua calda per uso domestico in tali edifici, al fine di assicurare la trasparenza e l’accuratezza del calcolo del consumo individuale. Se del caso, tali norme comprendono orientamenti sulle modalità di ripartizione dei costi per l’energia utilizzata come segue:

a) l’acqua calda per uso domestico;

b) il calore irradiato dall’impianto dell’edificio e il riscaldamento delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori;

c) per il riscaldamento o il raffreddamento degli appartamenti.

Articolo 9 quater

Obbligo di lettura da remoto

1. Ai fini degli articoli 9 bis e 9 ter, i contatori e i contabilizzatori di calore installati dopo il 25 ottobre 2020 sono leggibili da remoto. Continuano ad applicarsi le condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza in termini di costi di cui all’articolo 9 ter, paragrafo 1.

2. Entro il 1° gennaio 2027 si dotano della capacità di lettura da remoto i contatori e i contabilizzatori di calore sprovvisti di tale capacità ma che sono già installati o si sostituiscono con dispositivi leggibili da remoto, salvo laddove lo Stato membro dimostri che ciò non è efficiente in termini di costi.

MAXIEMENDAMENTO? FATTO

Maxiemendamento alla legge di bilancio 2019, cosa cambia.

Il Natale ha portato l’approvazione al Senato della nuova legge di Bilancio 2019, passata all’esame lo scorso 22 dicembre con un maxiemendamento. Si attende ora la terza lettura della Camera prima del via libera definitivo il 31dicembre. Vediamo i punti principali della manovra

Deficit/Pil al 2,04%

La manovra di Bilancio, che entrerà in vigore a partire da gennaio, è stata ritoccata per finanziare l’abbassamento del rapporto deficit/Pil dal 2,4% inizialmente ipotizzato al 2,04%, in presenza di un Pil stimato al’1%. I finanziamenti stanziati per il reddito di cittadinanza, che sarà oggetto di specifico ddl, ammontano a 7,1 miliardi di euro nel 2019, 8 miliardi nel 2020 e 8,3 nel 2021. La riforma delle pensioni, anche questa oggetto di specifico ddl, richiederà invece circa 4 miliardi nel 2019, 8,3 nel 2020, 8,6 nel 2021.

Fisco

  • Tra le principali misure a tema fiscale abbiamo:
  • Confermata la flaz tax per le partite Iva con aliquota agevolata al 15% per ricavi e compensi fino a 65 mila euro. L’aliquota al 15% sarà applicabile anche agli insegnanti che impartiscono lezioni private.
  • Dal 2020, introdotta una nuova imposta sostitutiva per fatturati fino a 100mila euro con una tassazione ordinaria del 20%.
  • Introdotto anche il saldo e stralcio delle cartelle esattoriali: sanabili le cartelle dal 2000 al 2017 con aliquote fiscali agevolate che cambiano in base all’ISEE.
  • Arriva anche la web tax, un’imposta del 3% che si applica alle imprese digitali che fatturino almeno 750 milioni di euro, di cui 5,5 milioni nel territorio italiano.
  • Dal 1 gennaio 2019 parte l’obbligo della fattura elettronica, per i primi sei mesi non sono previste sanzioni.
  • Prorogata la riduzione del canone Rai a 90 euro.
  • Tassa dell’1,5% sul money transfer, per i trasferimenti di denaro verso paesi fuori dell’Unione Europea.
  • Nel 2019 ci sarà solo in Liguria un aumento delle accise sulla benzina di 5 centesimo per litro.

Incentivi

  • Per l’acquisto di auto ecologiche, in particolare elettriche, è previsto un contributo da 1500 a 6mila euro. Introdotta invece l’ecotassa, una imposta che partirà nel marzo 2019 e durerà fino al 2021 per chi acquista auto ad alte emissioni.
  • Prorogato l’Ecobonusper le ristrutturazioni al 50%, quello per l’efficienza energetica aumenta al 65%. Confermate per il 2019 anche le detrazioni per l’acquisto di elettrodomestici e apparecchiature ad alta classe energetica e lo sgravio al 36% per i giardini (Bonus verde).
  • Per le imprese, prorogato l’iperammortamento per gli investimenti in beni e software 4.0. Cambiano però le aliquote. Prorogato anche il credito d’imposta sulla formazione 4.0. Introdotto il voucher manager digitalizzazione per servizi di consulenza sulla trasformazione dell’azienda in chiave 4.0.
  • Ridotto invece il credito d’imposta per spese di ricerca e sviluppo, con l’abbassamento della quota agevolabile dal 50 al 25% e dell’importo massimo, da 20 a 10 milioni per impresa.

Famiglia

  • Maggiore  flessibilità per la maternità, fruibile anche per cinque mesi dopo la nascita del bambino, con cinque giorni di congedo obbligatorio per i papà, che possono poi aggiungerne uno in sostituzione della madre.
  • Bonus bebè prorogato con un aumento del 20% su ogni figlio successivo al primo.
  • Concessione gratuita per 20 anni di terreni alle famiglie in cui nasca il terzo figlio e mutuo a tasso zero fino a 200 mila euro per chi acquisti la prima casa in vicinanza di tali terreni.
  • Raddoppia la detrazione, da 400 a 800 euro, per i figli con disabilità.

Iva

Nessun aumento dell’Iva per il 2019 ma aumento dei parametri della clausola di salvaguardia (che non scatterà necessariamente): dal 2020 l’IVA ridotta che passerebbe dal 10 al 13% e quella ordinaria al 25,2%, per poi salire ulteriormente al 26,5%.

Pensioni

  • Quota 100  non è presente nel testo, poiché sarà previsto uno specifico ddl, ma sono inseriti i fondi a disposizione: inizialmente 6,7 miliardi, diventati poi 3,9 miliardi.
  • Prorogata Opzione Donna, la misura che consente alle lavoratrici di andare in pensione a 57/58 anni d’età e 35 anni di contributi.
  • La rivalutazione delle pensioni al costo della vita rimane invariata per i trattamenti pensionistici fino a tre volte il minimo, mentre per le altre pensioni le aliquote di calcolo si riducono. Si risparmiano così 2,2 miliardi.
  • Tagli fino al 40% per le pensioni d’oro oltre i 100 mila euro lordi annui con cinque aliquote previste.