Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prescrizione Imu e Tasi: una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i termini

Quando cade in prescrizione il mancato pagamento di Imu e Tasi? A stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza sui tempi entro cui il Comune può richiedere il mancato pagamento delle tasse sulla casa.

Se il contribuente non paga le imposte sulla casa, secondo i codici tributo Imu corrispondenti, su uno degli immobili di sua proprietà può incorrere in un procedimento da parte del Comune che “iscrive al ruolo” l’imposta e la comunica all’Esattore per la riscossione ossia per l’avvio delle pratiche necessarie al pignoramento.

A incaricarsi del pignoramento per il mancato pagamento di Imu e Tasi è l’Agenzia Entrate Riscossione, a meno che il Comune non abbia stipulato una convenzione con altro esattore. Al contribuente viene notificata una cartella di pagamento.

Prescrizione Imu non pagata

Anche per Imu e Tasi il termine di prescrizione è di cinque anni. Ciò comporta che se la cartella di pagamento viene notificata dopo tale termine non va pagata (sempre e quando sia stata impugnata davanti al giudice e che questo l’abbia annullata, altrimenti, anche se illeggitima, diventa definitiva).

La sentenza n 28576/17 del 29/11/2017 fa un passo avanti rispetto a quanto stabilisce la legge e specifica entro quanto tempo interviene la prescrizione Imu e Tasi. Il termine che prescrive la cartella di pagamento, secondo quanto stabilisce la Cassazione, è lo stesso di quello fissato per il tributo, ovvero cinque anni.

Se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non avvia gli atti di pignoramento entro tale forbice di tempo, né sollecità il pagamento con una intimidazione, si verifica la prescrizione e il contribuente non deve versare niente al Comune per il mancato pagamento di Imu e Tasi.

Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile facesse ricorso contro l’avviso di pagamento e perdesse la causa, il termine di prescrizione diventa di diece anni, perché a fare testo non è più la cartella, ma il provvedimento del giudice.

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Tassa unica Imu e Tasi: i contenuti della proposta

Proprio mentre si avvicinano le scadenze per Imu e Tasi, torna alla ribalta la questione di una tassa unica che le riunifichi.

Tra i prossimi obbiettivi del Governo potrebbe esserci infatti la riapertura del dossier tasse sulla casa, con l’idea di creare una tassa unica che comprenda Imu e Tasi. La proposta, avanzata dalla Lega, ha già subito un esame tecnico del Ministero dell’Economia prima che, alla fine dello scorso anno, il tema fosse messo da parte a causa di altre impellenti questioni di bilancio.

Il mattone italiano resta tuttavia all’ordine del giorno con l’idea di una nuova Imu che semplifichi le tasse: uno degli ostacoli all’investimento in immobili è stato da sempre infatti rappresentato dall’incognita fiscale, senza considerare le difficoltà di un calcolo di due tasse sulla stessa base imponibile.

La proposta di legge sulla nuova Imu è composta da tredici articoli che propongono:

  • l’unificazione di Imu e Tasi in nome della semplificazione;
  • l’invio da parte dei Comuni di un bollettino precompilato ai contribuenti per facilitare i pagamenti (questione resa difficile dalla diversa applicazione delle aliquote da parte di Comuni diversi);
  • riforma del criterio delle aliquote comunali, nella misura di un massimo di dieci da applicare ad altrettante tipologie di immobili;
  • separazione delle tipologie di immobili in due categorie: residenziale (prime e seconde case, immobili dati in affitto o comodato d’uso, immobili vuoti) e non residenziale (immobili industriali, commerciali, laboratori, capannoni, ospedali e affini);
  • aliquota massima per i Comuni, che porterebbe a limitazioni nelle aliquote aggiuntive (con possibili proteste da parte dei Comuni).

 “Riunire Imu e Tasi in un’unica imposta potrebbe riportare maggiore fiducia nel comparto immobiliare, la cui sofferenza negli ultimi anni è stata sicuramente accentuata anche dalla confusione generata dai molteplici balzelli”, è  il commento di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa.

“Come Fimaa – continua il presidente Taverna – rimaniamo convinti che l’elevata pressione fiscale su immobili, imprese e famiglie continui a costituire una pesante zavorra tanto per il settore quanto per la ripresa economica. L’auspicio è che le indiscrezioni sul riunire in una nuova unica imposta Imu (esente per la prima casa) e Tasi, possano trovare seguito con la riduzione del carico fiscale, recuperando risorse dalla spesa pubblica improduttiva. Solo così si potrebbe contribuire all’effettiva ripresa dell’economia e ridare ossigeno al comparto immobiliare, che rappresenta la cartina di tornasole della salute del Paese”.

“ Ci auguriamo, – conclude Taverna, – che la proposta della tassazione unica sulla casa, non sia il preludio per l’incremento o l’inserimento di nuove imposte su immobili ed imprese. Non possiamo permetterci altri balzelli o patrimoniali né tantomeno l’aumento dell’iva, che avrebbe conseguenze nefaste per la ripresa economica e per i consumatori”.

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Agevolazioni prima casa occupata, non si perdono i benefici

Con l’ordinanza n. 12404 del 9 maggio 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che il contribuente ha diritto a conservare le agevolazioni sulla prima casa quando non prende la residenza entro i termini perché chi occupa abusivamente l’abitazione glielo impedisce.

Con questa ordinanza la Cassazione ha accolto il ricorso del neo proprietario di un immobile occupato dall’inquilino sfrattato. Nel motivare il verdetto, è stato ricordato che per la fruizione dei benefici prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, l’acquirente è tenuto a trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Il trasferimento della residenza è un elemento costitutivo del beneficio richiesto e per il contribuente rappresenta un preciso obbligo.

La Cassazione ha però precisato che è necessario tener conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla loro inevitabilità, imprevedibilità e non impugnabilità alla parte obbligata.

Ne consegue che il mancato trasferimento, nei termini di legge, della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione qualora detto evento sia dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto, non prevedibili e tali da sovrastare la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro i termini di legge.

Si ricorda che chi acquista una casa adibita ad abitazione principale può usufruire dei seguenti benefici fiscali:

  • acquisto casa dal costruttore – Iva ridotta al 4% anziché al 10%; pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
  • acquisto casa da privato – imposta di registro con aliquota ridotta al 2%; pagamento imposta ipotecaria in misura fissa di 50 euro; pagamento imposta catastale in misura fissa di 50 euro.

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
  • il contribuente deve stabilire la residenza nell’immobile acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi dall’acquisto;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa.
 

Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

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Mutuo o affitto? Cinque motivi per scegliere una soluzione o l’altra

Mutuo o affitto? Il dilemma è annoso e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi.

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’analisi del Corriere della Sera, a lungo termine è l’acquisto a convenire rispetto all’affitto, con un vantaggio che può arrivare fino a 43 mila euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un bilocale medio nella periferia di Milano. Situazione che può migliorare anche in altre zone d’Italia, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, precisa il Corriere, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si ritrova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita.

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto? Guardando ai più recenti dati, proprio Milano e la Lombardia meglio testimoniano una impennata di affitti, con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo.

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

1. Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna provvigione per gli agenti immobiiliari, nessuna imposta catastale e di registro.

2. Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali).

3. Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione.

4. Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% (media dati Tecnocasa  sulle grandi città). Un problema che con l’affitto non esiste

5. Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni.

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

1. Tassi di interesse ai minimi sui mutui

“Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici – spiega Stefano Tempera, fondatore di Cercamutuo.com, –  è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno”.

2. Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

“Tra gli altri vantaggi del mutuo – aggiunge Tempera, – se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione”.

3. Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita.

4. Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno (ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile.

5. Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico.

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Imu e Tasi 2019, scadenze ed esenzioni

Il 17 giugno sarà il primo appuntamento dell’anno con le imposte sulla casa. A effettuare il pagamento saranno i possessori di prima casa e di immobili diversi dall’abitazione principale. Ecco le principali scadenze ed esezioni per Imu e Tasi 2019

Scadenze Imu e Tasi 2019

Quando scade l’Imu? Quest’anno la scadenza per la prima rata di Imu e Tasi 2019 cade il 17 giugno 2019 (il 16 giugno è domenica). Si tratta della prima rata che dovrà essere pari al 50% dell’intera imposta secondo le nuove aliquote approvate dai Comuni per il 2019. Ricordiamo, infatti, che quest’anno la legge di Stabilità ha deciso lo sblocco delle aliquote di Imu e Tasi.

Imu 2019, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Le esenzioni per l’Imu 2019

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di:

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise;
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture;
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione;
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione;
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

Tasi 2019 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere se mantenere le aliquote dello scorso anno o aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

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Cedolare secca nella dichiarazione dei redditi, compilazione del 730 2019

Chi affitta un immobile e decide di optare per il regime alternativo della cedolare secca deve indicarlo nel modello 730 2019

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce l’Irpef, le addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e bollo e si applica ai redditi derivati da locazione. Per effetto della legge di bilancio per il biennio 2018-2019 è stato prorogata la cedolare secca al 10% per i canoni concordati. Dal 2018, inoltre, si applica anche la cedolare secca del 21% sugli affitti brevi.

 Per poter applicare la cedolare secca il proprietario deve essere una persona fisica e il contratto deve riguardare una locazione abitativa. 

Quadro b nel 730 2019

In entrambi i casi, la scelta della cedolare secca va dichiarata nella sezione I del quadro B del modello 730, indicando

  • i dati dell’immobile concesso in locazione
  • segnalando la casella di colonna 11 “cedolare secca”
  • indicando gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nella sezione II del quadro B
  • Per ciascun immobile il dichiarante deve compilare un rigo del quadro B (da B1 a B8). Nel caso in cui la situazione dell’immobile abbia subito cambiamente importanti del corso degli anni, il dichiante deve compilare più righi, uno per ciascuna situazione, barrando la casella “Continuazione”. 

730 2019 quadro f cedolare secca

Ai fini della dichiarazione dei redditi 2018, nel quadro F dovranno essere indicati:

  • versamenti acconto e saldo F24 cedolare secca sulle locazioni
  • eventuali eccedenze delle precedenti dichiarazione, come crediti Irpef e addizionali comunali e regionali non rimborsati dal datore di lavoro e credito d’imposta sostituitiva sui redditi diversi di natura finanziaria
  • ritenute e acconti sospesi a causa di eventi eccezionali
  • importi acconto cedolare secca sulle locazioni per il 2016

Per compilarlo bisgna indicare nei diversi righi

Rigo F1 – l’importo dei versamenti di acconto relativi all’anno 2015
Rigo F3- Eccedenze che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F4 – Eccedenze delle addizionali regionale e comunale che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F6: va compilato dal dichiarante solo se ritiene di dover versare una somma più bassa da quella calcolata da chi presta attenzione fiscale.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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Vuoi ristrutturare casa? Ecco cinque cose da chiarire se vuoi usufruire del bonus fiscale

Chi vuol mettere a nuovo la propria casa anche per quest’anno potrà usufruire della detrazione fiscale del 50% per il cosiddetto “bonus edilizia”. Analizziamo insieme 5 nodi salienti per chi sogna di ristrutturare la propria casa e accedere ai bonus fiscali.

1. Tra i beneficiari anche conviventi e titolari di compromesso di acquisto

Oltre ai titolari di diritti reali sull’immobile e locatari/affittuari, possono accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni anche il convivente more uxorio, seppure non abbia un contratto di comodato né diritti di proprietà sull’immobile, le persone anche dello stesso sesso vincolate da unione civile ai sensi della legge 76/2016 e l’acquirente dell’abitazione che abbia firmato il solo compromesso purché questo sia stato registrato e contenga l’immissione in possesso dell’abitazione.

2. Bonus ristrutturazioni per singole abitazioni solo in caso di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia

L’accesso alle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione eseguiti sulle singole unità immobiliari è permesso solo se il complesso delle opere rientra tra quelle classificate come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ai sensi del DPR 380/2001.

Attenzione: la norma non fa riferimento alla modalità di presentazione della pratica in Comune, che può variare per disposizione normativa regionale, ma alla classificazione delle opere.

L’agevolazione spetta per massimo il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 1 gennaio 2018, per dieci anni in rate annuali di pari importo fino alla capienza dell’imposta annuale e sino a un massimo di spesa di 96.000 euro annui per abitazione, pertinenze incluse. Nella guida fiscale è ben chiarito che si intendono per pertinenze tutte le parti, anche se al catasto individuate come unità immobiliari a sé, che costituiscono parte dell’abitazione e che le spese dei lavori su queste pertinenze concorrono al raggiungimento della quota massima ammissibile per l’abitazione.

3. Sisma-bonus per risanamento strutturale

Chi esegue opere strutturali di messa in sicurezza statica degli edifici nelle zone classificate ad alta e media sismicità (classi 1 e 2) ma anche a media sismicità (classe 3) accessibile in caso di opere che riguardano l’intero edificio o complesso di edifici strutturalmente collegati. A differenza del passato il bonus è concesso per tutte le abitazioni, anche secondarie, nonché sugli edifici destinati ad attività produttive ed è stato prorogato direttamente sino al 2021 per agevolare i lavori anche più complessi. Per il sisma-bonus la percentuale minima di agevolazione è del 50%, ma può arrivare all’85% per i condomini, delle spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per opere però che siano state autorizzata dal 1 gennaio 2017 ed è spalmabile in soli 5 anni con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro annui per ciascuna abitazione. Per le opere cosiddette antisismiche autorizzate tra il 4 agosto 2013 ed il 31 dicembre 2016 la detrazione è fissa al 65% ma deve essere fruita in dieci anni.

4. Bonus mobili ed elettrodomestici A+: valgono anche per le spese di trasporto

È consentito accedere al bonus solo per acquisti di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe A+ (per i forni A) purché sia già stato effettuato l’inizio lavori di opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Sono detraibili anche le spese di trasporto e di montaggio ed è possibile pagare con carta di credito o bancomat oltre che bonifico ma in ogni caso il beneficio fiscale resta a vantaggio dell’acquirente degli oggetti senza possibilità di trasferimento neppure in caso di vendita dell’immobile.

Sono agevolabili il 50% delle spese sostenute per gli acquisti di mobili e grandi elettrodomestici effettuati dal 1 gennaio 2016 al 31dicembre 2017, fino ad un tetto massimo di spesa di 10.000 euro per l’intero arco temporale dell’agevolazione, per interventi di ristrutturazione iniziati dal 1 gennaio 2016. Attenzione però che deve essere stato presentato l’inizio lavori in Comune in data antecedente al pagamento dei beni e che non sono ammissibili le spese di trasloco o stoccaggio dei mobili durante l’esecuzione dei lavori edilizi sull’abitazione.

5. Iva agevolata al 10% per i lavori di recupero edilizio

Senza limiti di scadenza l’Iva agevolata al 10% per i lavori di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo purché sia in essere un contratto di appalto e per i beni finiti come porte, infissi esterni, sanitari e caldaie anche se l’acquisto è stato fatto direttamente dal committente. In caso di manutenzione ordinaria e straordinaria l’Iva resta al 22% per i beni significativi inclusi nel capitolato di appalto, come rubinetteria e sanitari, il cui costo ecceda la differenza tra costo complessivo dell’appalto e il costo di acquisto di tali beni.

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Bonus prima casa 2019: cosa succede quando si possiede già un immobile

L’agevolazione fiscale all’acquisto della prima casa è applicabile una volta sola, ovvero quando l’acquirente compra un immobile senza possederne un altro allo stesso uso e nello stesso Comune. Ma cosa succede se si possiede già un immobile che però non è adatto ad essere abitazione principale? Secondo la Cassazione, in presenza di accertata inidoneità, si può acquistare un secondo immobile raddoppiando i benefici “prima casa”.

Prima casa, idoneità soggettiva e oggettiva

Intanto bisognerebbe comprendere se l’inidoneità debba essere oggettiva (casa danneggiata da eventi naturali o fatiscente e quindi non agibile) o soggettiva (ad esempio troppo piccola per contenere un nucleo familiare allargatosi). Le interpretazioni variano, dall’Agenzia delle Entrate, che riconosce la sola inidoneità di case danneggiate da eventi naturali, alla Cassazione che con varie sentenze ha definito l’idoneità come effettiva possibilità della casa pre-posseduta ad essere abitata. Qualora questa caratteristica venisse meno, quindi, ci sarebbero gli estremi per un nuovo acquisto con i criteri fiscali riservati alla prima casa.

Idoneità come prima casa, la sentenza della Cassazione

La sentenza che più precisamente si è pronunciata sul tema è la n. 2565, depositata il 2 febbraio 2018 della Corte di Cassazione. In questa sentenza si dichiarava possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, pur possedendo un altro immobile nello stesso Comune, purchè questo fosse certificato inabitabile dall’Asl. In altre parole, non è solo una calamità naturale a poter rendere inabitabile una casa, ma anche il non verificarsi di altre condizioni che vanno certificate. Un orientamento, questo, che abbraccia la visione dell’ordinanza 203 del 22 giugno 2011 della Corte Costituzionale che ribadisce, appunto, come osti all’acquisto di una nuova “prima casa” con relativi benefici solo il fatto di possedere già un immobile idoneo alle esigenze abitative dell’interessato.

Una ulteriore conferma della rilevanza di una idoneità sia soggettiva che oggettiva l’ha data la pronuncia della Cassazione 19989/2018 che parla, oltre che di inagibilità fisica di un immobile anche, ad esempio, di inidoneità giuridica di un immobile quale causa di non idoneità soggettiva. Può infatti verificarsi il caso di un immobile acquistato in asta immobiliare e non ancora disponibile per la presenza dei precedenti abitanti.

Agevolazioni prima casa 2019

Quando si verificano questi casi, quindi, è possibile acquistare una nuova casa con le agevolazioni riservate all’abitazione principale. Che nel 2019 sono, lo ricordiamo:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: se si acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • Acquisti per successioni o donazioni:  imposta ipotecaria e catastale fissa, 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • Credito d’imposta: se si vende e si riacquista casa entro 12 mesi c’è la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Tra i requisiti, oltre appunto al non essere proprietari di un altro immobile nello stesso Comune, idoneo ad essere prima casa, vediamo:

  • La residenza o la sede di lavoro nel Comune in cui si acquista casa entro i 18 mesi dall’acquisto;
  • non avere diritti d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune
  • Acquistare una casa non accatastata come di lusso.
  • Sapere che ti è gradita la notizia ci spinge a fare sempre di più e meglio. Faccelo sapere con un “mi piace” in fondo alla pagina. Grazie.

“Tassi dei mutui, il momento è ancora magico per comprare casa”

Secondo quanto risulta a Mutuisupermarket, l’andamento dei migliori spread (bancari, ndr) per mutui a tasso fisso e tasso variabile mostra una inversione di tendenza da fine 2018 e inizio 2019. Dal grafico dei migliori tassi finiti sempre per mutui a tasso fisso e tasso variabile, ad oggi risulta addirittura che i tassi finiti, quindi i veri tassi di interesse pagati dai consumatori, in altre parole la spesa per interessi in soldoni, non sono mai stati così bassi come in questo trimestre

Paradossalmente conviene più fare una surroga oggi che 12 mesi fa, 24 mesi fa o 36 mesi fa, proprio quando la surroga poteva iniziare ad essere percepita come un qualcosa del passato. Faccio due considerazioni: stiamo guardando solamente le migliori offerte di mercato (per tasso fisso e tasso variabile) per ogni giorno del mese e facciamo poi una media trimestrale, e quindi ci sono alcune banche (come Credem o altre) che spesso si posizionano come particolarmente competitive e tengono le medie basse.

Un secondo punto da sottolineare è che questa grande convenienza dei tassi fissi, nonostante un aumento degli spread di circa 20 punti base fra fine e inizio 2019, è compensata da un “tracollo” degli indici IRS che da ottobre 2018 ad oggi, così come da marzo 2018 a oggi, hanno perso circa 40 punti base (IRS 20 anni è passato da 1,5% a 1,1%). Per cui se IRS scendono di 40 punti base e gli spread migliori offerte salgono di 20 punti base, il risultato è facile: le banche riescono ad aumentare gli spread, i consumatori hanno sempre la migliore offerta e tutti vivono “felici”.

Come si evince dalla media trimestrale delle migliori offerte per operazione di mutuo, oggi un mutuo a tasso fisso di 140.000 euro a 20 anni,  con un valore dell’immobile di 220.000, ha un Tan dell’1,24%, mai così basso dal primo trimestre 2012, e se si fa il plotting, davvero si vede come a marzo del 2019 siamo ai minimi dei tassi finiti di sempre. Per i variabili invece il punto di minimo dei Tan (di appena 3 punti base più basso) è del secondo trimestre 2018, 0,57% contro uno 0,60% di oggi;  quindi anche qui i prezzi sono ai minimi storici.I dati sono inconfutabili, ossia a marzo 2019, tassi alla mano, siamo ai minimi e da qui non si può che salire

Tempi e modi, come dicevo, si delineeranno nei prossimi trimestri, con tutta calma, ma oggi è un momento davvero “magico” per chi voglia sottoscrivere un mutuo, sia di surroga che di acquisto. Fra l’altro, i nuovi dati dell’immobiliare dell’agenzia delle entrate sul IV trimestre 2018 segnano un aumento delle compravendite di +9,3% (dopo un aumento di +4,3% nel primo trimestre, +5,6 nel secondo e +6,7 nel terzo). Questo ci dice che il mercato appare in costante accelerazione e i prezzi degli immobili anche in questo caso sono destinati a crescere leggermente. E’ un motivo in più per prendere la palla al balzo e beneficiare di prezzi immobiliari ai minimi e tassi di interesse ai minimi.

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Acquisto casa, è obbligatorio registrare il compromesso?

Quando si compra casa si firma il “compromesso”, o meglio, il “contratto preliminare di vendita”. Come funziona e che valore ha quando non lo si registra? Vediamolo insieme.

L’atto che comunemente chiamiamo “compromesso” ha lo scopo di “bloccare” la compravendita. Il contratto preliminare di vendita sancisce quindi l’obbligo delle parti a portare a termine la transazione, scongiurando ripensamenti, anche se il rogito avverrà successivamente, cosa necessaria per i tempi tecnici delle varie pratiche.

Ma come si redige un contratto preliminare di vendita? Ecco le cose principali da sapere.

Come si fa il compromesso?

Il compromesso deve essere redatto in forma scritta: nessun valore per gli accordi verbali. Può avere anche forma si scrittura privata non autenticata, o autenticata dal notaio, o di atto pubblico (con rogito notarile). Queste ultime due forme sono obbligatorie in caso di acquisto di immobile ancora da costruire (acquisto “sulla carta”). A seconda della forma scelta, i costi variano.

Come si registra il compromesso?

Per legge il compromesso deve essere registrato, anche se si dovesse trattare di una scrittura privata non autenticata. Registrando il contratto preliminare di vendita gli si attribuisce una data certa, cosa che diventa importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore

La registrazione del compromesso deve avvenire entro:

  • 30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • 20 giorni dalla stipula negli altri casi;
  • 60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia la registrazione.

Oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi dati dalle sanzioni. La registrazione del compromesso deve avvenire a cura:

  • delle parti contraenti per le scritture private non autenticate;
  • dei notai per gli atti autenticati o rogitati;
  • degli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell’imposta in solido con le parti stesse.

I documenti per registrare il contratto preliminare

Se preliminare ha la forma di scrittura privata autenticata è il notaio che lo registra. Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti possono registrarlo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver versato l’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale presentando tre copie del relativo modello F23.

Dopo di che occorre consegnare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:

  • due copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
  • il modello 69 («Richiesta di registrazione») compilato;
  • il modello RR («Richiesta di registrazione») compilato se gli atti da registrare sono più di uno;
  • le due copie restituite dalla banca o dalla posta del modello F23 quietanzato.

Quanto costa registrare il contratto preliminare di compravendita

Ecco i costi da sostenere per registrare il compromesso:

  • Marca da bollo da 16 euro per ogni foglio (4 facciate oltre alle eventuali planimetrie) o ogni 100 righe;
  • 155 euro per l’imposta di bollo se il contratto è redatto dal notaio;
  • Imposta di registro di 200 euro.

Compromesso non registrato: che succede?

Cosa succede se il contratto preliminare di vendita non viene registrato? Dal punto di vista della compravendita, nulla: resta valido l’obbligo a portare a termine la compravendita contratto dalle parti.

Tuttavia, dal momento che si tratta di un adempimento fiscale, in caso di mancata registrazione si configura una evasione, che potrebbe comportare sanzioni da parte dell’Agenzia delle entrate a meno che non si metta in atto entro un anno il ravvedimento operoso, che riduce l’entità delle sanzioni stesse.

Inoltre, un atto preliminare non registrato non è d’aiuto all’acquirente in caso di fallimento del venditore o di problemi nell’acquisto di una casa ancora da costruire.

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Cessione immobile, quando non c’è tassazione della plusvalenza

Con la sentenza numero 171 del 2019, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha affrontato il tema della tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile.

Nel dettaglio, con la sentenza numero 171 del 2019, la sezione sedicesima della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che nella cessione di un immobile posseduto da meno di 5 anni con riserva di proprietà, qualora il pagamento dell’ultima rata e quindi il trasferimento della proprietà avvengano dopo il quinquennio, non si realizzano plusvalenze tassabili.

Ma vediamo la vicenda. Il caso in esame riguarda un accertamento ai sensi dell’articolo 67 del decreto del presidente della Repubblica numero 917 del 1986 da parte delle Entrate di Roma Tre relativo a un reddito diverso, non dichiarato, in misura pari alla plusvalenza realizzata dalla vendita di due immobili in comproprietà tra i due coniugi.

Opponendo l’accertamento, i ricorrenti hanno evidenziato che gli immobili erano stati ceduti con un atto in cui era stato previsto un riservato dominio con pagamento dell’ultima rata oltre i 5 anni dall’acquisto degli stessi immobili, per cui non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.

Dopo aver rilevato che si trattava di una vendita con riservato dominio e che l’effetto traslativo della proprietà era differito al pagamento dell’ultima rata successiva al quinquennio di possesso, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso. L’ufficio finanziario ha quindi proposto appello avverso la sentenza dei giudici provinciali chiedendone la riforma.

La Commissione regionale capitolina ha confermato la sentenza dei giudici provinciali, osservando: “Nel caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà si trasferisce al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo”.

Nella risoluzione numero 28/E del 30 gennaio 2009 e nella risposta a interpello n. 904-16/2012 dell’8 maggio 2012, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in caso di vendita con riservato dominio, l’effetto traslativo della proprietà non si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, individuando il momento di decorrenza dei 5 anni richiesti dall’articolo 67, comma 1, lett. b), del Testo unico delle imposte sui redditi, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell’atto di compravendita.

La Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria e ha deciso per la compensazione delle spese di lite.

Cosa sono i titoli di stato?

Questi titoli vengono emessi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Scopriamo cosa sono e a cosa servono. I titoli di Stato sono obbligazioni emesse periodicamente per conto dello Stato, con lo scopo di finanziare il proprio debito pubblico o il deficit pubblico. I diritti di credito incorporati nel titolo possono essere corrisposti al sottoscrittore del prestito sia mediante lo scarto di emissione, sia mediante il pagamento di cedole (fisse o variabili) durante la vita del titolo. Alla scadenza dell’obbligazione, lo Stato rimborsa il capitale iniziale. Titoli di Stato: quali tipologie? Il Ministero emette cinque categorie di titoli di Stato. Hanno tutte diverse caratteristiche per quanto riguarda la loro scadenza, il rendimento e le modalità dei pagamenti degli interessi. – Buoni Ordinari del Tesoro (BOT), che durano 3, 6 o 12 mesi; – Btp Italia, che durano 4, 6 o 8 anni; – Certificati di Credito del Tesoro (CCT), della durata di 7 anni; – Certificati del Tesoro Zero Coupon (CTZ), della durata di 24 mesi; – Buoni del Tesoro Poliennali (BTP), che possono durare 3, 5, 10, 15 o 30 anni; – Buoni del Tesoro Poliennali Indicizzati all’inflazione europea (BTP), della durata di 5 e 10 anni. Titoli di stato: come acquistarli? Fonte foto: https://pixabay.com/it/photos/soldi-moneta-investimenti-business-2724241/ I titoli di Stato possono essere acquistati sia in asta al momento dell’emissione, sia sul mercato secondario. In ogni caso, è necessario farlo tramite una banca o un intermediario finanziario. Per l’acquisto tramite asta, il cui calendario è pubblico, l’acquirente deve prenotare la quantità desiderata (minimo 1.000 Euro) con almeno un giorno di anticipo rispetto alla data dell’asta. Invece, per quanto riguardo l’acquisto di titoli sul mercato secondario, questo riguarda i titoli di Stato già in circolazione. In questo caso, l’acquirente ha lo svantaggio di dover pagare le commissioni all’intermediario finanziario, ma ha il vantaggio di conoscere già il prezzo di acquisto e vendita. Fino al 1999, tali titoli erano consegnati fisicamente, in forma cartacea, all’acquirente, che doveva poi recarsi in banca per riscuotere gli interessi. Invece, al giorno d’oggi l’acquirente è in possesso di una prova d’acquisto e di possesso, ossia la ricevuta bancaria e l’estratto conto dei titoli registrati a lui intestati. Titoli di Stato: quali sono i rischi? Questo tipo di obbligazioni è considerato la forma di investimento con il minore rischio finanziario. Di conseguenza, sono un’ottima opportunità per chi vuole investire i propri risparmi senza rischiare troppo. Infatti, si può dire che è molto difficile, se non impossibile, che lo Stato fallisca. Nella storia ci sono state alcune eccezioni, come ad esempio in Argentina, Grecia e Islanda. Esistono i seguenti rischi: – rischio di liquidità, cioè l’evenienza che non si riesca a vendere il titolo quando se ne ha bisogno. – rischio di credito, ossia quando l’emittente non paghi quanto dovuto, in tutto o in parte. – rischio di cambio, per chi acquista un titolo in valuta diversa da quella del Paese in cui vive. – rischio di inflazione, ossia l’evenienza che l’aumento dei prezzi eroda il valore del capitale investito e degli interessi.

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Rottamazione ter, la scadenza per la domanda è fissata al 30 aprile

Il 30 aprile 2019 è fissata la scadenza per presentare la domanda per aderire alla rottamazione ter.

Vediamo come fare.

Il 30 aprile 2019 è l’ultimo giorno utile fissato dalla legge per beneficiare della rottamazione ter e del saldo e stralcio. I contribuenti che intendono aderire possono consultare il sito internet dell’Agenzia delle Entrate Riscossione e reperire tutte le informazioni utili, i modelli da utilizzare, le guide alla compilazione e i servizi web messi a disposizione per inviare le domande direttamente da pc, smartphone e tablet, senza andare allo sportello.

I contribuenti che intendono aderire alla rottamazione ter (articolo 3, Dl 119/2018) o al saldo e stralcio delle cartelle (articolo 1, commi da 184 a 198, legge 145/2018) possono inviare le domande:

  • direttamente online dal portale dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, con il servizio “Fai da te”, disponibile nelle pagine del sito web dedicate rispettivamente ai due provvedimenti (il servizio può essere utilizzato sia in area pubblica, senza la necessità di pin e password, ma allegando il proprio documento di identità, sia nell’area riservata del sito tramite Spid o le credenziali personali fornite da Agenzia delle entrate o dall’Inps);
  • dalla propria casella di posta elettronica certificata, compilando gli appositi moduli cartacei, DA-2018 per la rottamazione ter e SA-ST per il saldo e stralcio, disponibili presso tutti gli sportelli e sul sito web dell’Agenzia (i modelli devono essere inviati all’indirizzo Pec della direzione regionale di riferimento indicata sui modelli, allegando una copia del documento di identità);
  • delegando un professionista di fiducia a trasmettere online la domanda di adesione con il servizio Equipro, presente sul sito dell’Agenzia;
  • presentando i modelli agli sportelli di Agenzia delle Entrate Riscossione sul territorio.

La rottamazione ter è aperta a tutti i contribuenti con debiti affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2017, inclusi coloro che avevano aderito alle precedenti rottamazioni senza poi effettuare i pagamenti dovuti. Aderendo alla rottamazione ter è possibile pagare le somme dovute in forma agevolata, cioè senza corrispondere le sanzioni e gli interessi di mora. Per le multe stradali, invece, non si devono pagare gli interessi di mora e le maggiorazioni previste dalla legge.

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Come richiedere il congedo lavorativo per le donne vittime di violenza

Da oggi il congedo lavorativo pagato per le donne vittime di violenza, erogato dall’Inps, potrà essere richiesto esclusivamente per via telematica.

Per percepire l’indennizzo, infatti, il percorso deve essere certificato dai servizi sociali del proprio Comune, dai centri antiviolenza o dalle Case Rifugio. Il monte-congedo di 90 giorni si può anche “spezzare” in modalità giornaliera o oraria.

L’Inps garantisce che, per svolgere i percorsi di protezione previsti dal congedo lavorativo per le donne vittime di violenza, sia pagata una indennità giornaliera pari al 100% dell’ultimo stipendio, prendendo a riferimento le voci fisse e continuative della retribuzione media giornaliera.

Con la nuova modalità di presentazione delle domande, i canali aperti sono:

  • WEB – tramite il servizio on-line dedicato, che si trova con questo percorso: “Tutti i servizi” > “Domande per Prestazioni a sostegno del reddito” > “Indennità a titolo di congedo per lavoratrici vittime di violenza di genere”. Tale servizio è accessibile direttamente dal cittadino munito di PIN dispositivo, SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) almeno di Livello 2 o CNS (Carta Nazionale dei Servizi);
  • Contact Center Multicanale – al numero 803.164 (riservato all’utenza che chiama da telefono fisso) o al numero 06164164 (abilitato a ricevere esclusivamente chiamate da telefoni cellulari con tariffazione a carico dell’utente);
  • Per chi non ha il PIN, attraverso i servizi telematici offerti dai Patronati.

Il congedo è stato introdotto nell’estate del 2015: prevedeva in origine che le lavoratrici dipendenti (del pubblico e privato) e le collaboratrici, inserite nei percorsi di protezione relativi alla violenza di genere, potessero prendere un congedo dal lavoro di massimi 90 giorni nell’arco di tre anni.

Successivamente la prerogativa è stata estesa anche alle lavoratrici autonome e a quelle del settore domestico. Attualmente il congedo interessa lavoratrici dipendenti a tempo determinato e indeterminato del settore pubblico e privato, lavoratrici autonome, operaie agricole, lavoratrici stagionali, lavoratrici autonome dello spettacolo e lavoratrici domestiche.

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Cala il prezzo di luce e gas: da aprile bolletta più leggera

Con l’inizio del mese aprile è arrivata una buona notizia per le famiglie italiane: il calo delle tariffe di gas e luce. E si tratta di una diminuzione piuttosto significativa: -9,9% per il gas, -8,5% per l’elettricità, percentuali calcolate su consumi medi di 2.700 kWh all’anno e 1.400 metri cubi di gas. A comunicarlo è stata l’Autorità per l’energia per i clienti sul mercato tutelato, aggiungendo che a causare la riduzione sono stati più fattori.

In primis la contrazione dei prezzi delle materie prime nei mercati all’ingrosso dell’energia nazionali e internazionali; in secondo luogo un inverno non troppo rigido e infine l’arrivo della primavera, grazie alla quale i consumi, soprattutto per quanto riguarda il gas, scenderanno molto rendendo le bollette più leggere. Tutto questo si traduce, ovviamente, in un deciso risparmio per le famiglie italiane. Secondo i calcoli di Arera la spesa media di ogni famiglia per l’elettricità tra il 1° luglio 2018 e il 30 giugno 2019 sarà di 565 euro, mentre per il gas si arriverà a quota 1.157 euro. Entrando nel dettaglio delle varie voci, per la luce a scendere sono soprattutto i costi per l’approvvigionamento (-12,22%), mentre per il gas è diminuito il costo della spesa per la materia prima (-10,5%).

Secondo le stime di Unione Consumatori si avrà un risparmio totale di 168 euro, di cui 50 per la luce e 118 per il gas. È però da tener presente che «il calo del prezzo del riscaldamento è un risparmio solo teorico, visto che dal 15 aprile i caloriferi saranno spenti in quasi tutta Italia». In ogni caso si tratta di un record storico: per la luce quello precedente era datato aprile 2018 (diminuzione del -8%), mentre per il gas si deve andare indietro di tre anni (-9,8%).

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese relative all’affitto di casa.

Detrazione affitto 730/2019 cosa presentare

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.

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Agevolazioni prima casa e residenza anagrafica, cosa dice la Cassazione

Per godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa è necessario trasferire la propria residenza anagrafica entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.

Con l’ordinanza n. 10072/2019, la Cassazione ha precisato che per usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente deve dimostrare, in base ai dati anagrafici, di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Ma vediamo la vicenda. L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso avverso la sentenza della Ctr, la quale aveva stabilito l’annullamento di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, emesso per la revoca dei benefici concessi per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, avendo il contribuente trasferito la propria residenza oltre il termine di 18 mesi.

Secondo i giudici di appello, la dimostrazione dello spostamento della residenza non deve essere limitata alla certificazione del Comune, “ma è riscontrabile oggettivamente e dai comportamenti concludenti del contribuente” attraverso la produzione, ad esempio, del pagamento della Tarsu o dell’istanza per il cambio di residenza. Ma i giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria e cassato con rinvio la sentenza impugnata.

In materia di agevolazioni prima casa, per l’Amministrazione finanziaria bisogna attribuire rilievo solo alle risultanze anagrafiche e non, come dichiarato dai giudici di merito, a generici elementi comprovanti il trasferimento di fatto nel Comune in cui è sito l’immobile. Tale principio è stato avallato dai giudici di Piazza Cavour. Questi ultimi hanno richiamato un principio già espresso in materia, secondo cui i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa “spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.”

Il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve dunque intendersi riferito al “dato anagrafico” e non al dato “meramente fattuale” sostitutivo della certificazione anagrafica, a nulla rilevando il sostenimento di spese (ad esempio spese condominiali e utenze) che comprovino la destinazione dell’immobile. E in merito alla determinazione della residenza, i giudici di legittimità tengono conto dell’unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell’iscrizione anagrafica, stabilendo che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

In questo caso specifico, il contribuente non è stato in grado di provare che il mancato perfezionamento della procedura di iscrizione anagrafica nel Comune dove era sito l’immobile acquistato non fosse ad egli stesso addebitabile, non costituendo il pagamento della Tarsu una circostanza sufficiente a comprovare l’effettivo cambio di residenza, idoneo a superare il dato anagrafico.

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Pignoramento immobiliare prima casa, quando è possibile

Quando si parla di pignoramento immobiliare della prima casa bisogna fare attenzione a cosa ci si riferisce, un conto infatti è parlare di prima casa e un conto è parlare di unica abitazione. Bisogna poi distinguere tra creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento immobiliare prima casa da privato

Il pignoramento immobiliare della prima casa da privato è possibile. Banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società possono procedere al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima casa o dell’unica o anche se all’interno vi vive un minore, un invalido o se il debitore non ha altri beni.  

Pignoramento immobiliare prima casa ex Equitalia

Gli agenti della riscossione esattoriale – l’Agenzia delle Entrate Riscossione per i crediti dello Stato e le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate – hanno il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa. Questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi”, le cartelle di pagamento.

Pignoramento immobiliare vietato sulla prima casa

Ma attenzione. Il pignoramento immobiliare della prima casa è possibile se ci si riferisce all’immobile acquistato per primo, in senso temporale, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità e via dicendo. Il pignoramento immobiliare della prima casa non è invece possibile se ci si riferisce all’unica abitazione. In questo caso, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni:

  • l’unica casa di proprietà del debitore deve essere adibita a civile abitazione;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Affinché inoltre il pignoramento immobiliare della prima casa da parte dell’agente della riscossione sia possibile:

  • devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno;
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.
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Incompatibilità professionale agente immobiliare, la Camera approva la legge europea

Con 252 voti favorevoli, nessun contrario e 199 astenuti, la Camera ha approvato la legge europea 2018 sull‘incompatibilità professionale per l’agente immobiliare. Un testo, ora atteso al Senato, che contiene importanti novità per il mediatore immobiliare e che ha riscontrato il beneplacito delle principali associazioni del settore.

Legge europea 2018 e agenti immobiliari

L’obiettivo della legge europea 2018 è quella di raggiungere l’adeguamento periodico dell’ordinamento nazionale a quello europeo con l’introduzione di disposizioni modificative o abrogative di norme statali destinate a risolvere contenziosi aperti con l’Europa. Tra le novità ve ne sono alcune che riguardano anche l’incompatibilità professionale per gli agenti immobiliari. 

La legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, dalla gestione delle pulizie al ricambio della biancheria negli affitti brevi fino all’amministrazione di condominio o la consulenza in tema di mutui. 

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti di valutazioni immobiliari. Prevista anche l’incompatibilità per dipendenti di banche e assicurazioni.

La reazione delle associazioni di settore

L’approvazione di quest’ultimo punto è stato motivo di soddisfazione da parte delle principali associazioni del settore dell’intermediazione immobiliare. Il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna, ha espresso “soddisfazione per l’approvazione da parte dell’Aula della Camera dei Deputati dell’art.2 del Disegno di legge Europea, senza modifiche rispetto al testo accolto dal Senato, che modifica la norma sull’incompatibilità per chi svolge la professione di agente immobiliare, escludendo dall’esercizio della stessa i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l’attività di mediazione. Si tratta di una norma anche a tutela dei consumatori”.

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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Decreto crescita: misure per edilizia, mutui e Imu

Il decreto crescita uscito dal Consiglio dei Ministri contiene importanti misure che riguardano l’edilizia, i mutui e l’Imu. Vediamo quali sono

  • Riduzione Imu capannoni industriali – Aumenta la deducibilità dell’Imu sui capannoni che passa dal 40 al 50% nel 2019 e fino al 60% nel 2020
  • Fondo prima casa Consap 2019 – Arrivano nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Si tratterà di 100 milioni di euro, risorse dimezzate rispetto ai 200 milioni iniziali, ma che consentiranno allo strumento che ha esaurito le risorse a febbraio di tornare attivo.
  • bonus edilizia 2019 –  Le imprese di costruzione o di ristrutturazione che acquistano ed, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Semplificazione edilizia 2019 – I limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968 saranno validi solo nelle zone omogenee c, ovvero quelle destinati a nuovi complessi insediativi.
  • Efficientamento energetico comuni – Per l’anno in corso saranno erogati ai Comuni 500 milioni di euro per interventi di efficientamento energetico e sviluppo territoriale sostenibile
  • Rottamazione cartelle Imu e Tasi –  Arriva il condono per le tasse locali, come Imu, Tasi e multe auto. I Comuni potranno attivarlo per consentire ai cittadini di rottamare le ingiunzioni di pagamento delle amministrazioni locali
  • decreto crescita sismabonus ed ecobonus – Novità anche per sismabonus ed ecobonus. La detrazione potrà essere goduta dal contribuente come sconto diretto sulla spesa sostenuta. Lo sconto verrà recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta nell’arco di cinque anni

Adesso ciò che resta da vedere è quante di queste norme verranno modificate nei prossimi giorni, visto che il decreto è stato approvato dal Consiglio dei ministri “con riserva”.

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Nuovo Euribor entro il 2019: cosa cambia per i tassi dei mutui

Si avvicina sempre più  il momento del pensionamento del vecchio Euribor. Vediamo in cosa consiste il nuovo metodo di calcolo e le conseguenze sui mutui.

Cos’è il tasso Euribor

Fino ad ora, il tasso Euribor è stato un indicatore medio dei tassi di interesse sulle transazioni finanziarie interbancarie. In altre parole, si tratta di una sorta di media degli interessi che le banche europee (in particolare 19 istituti che costituiscono il panel di calcolo) si chiedono l’un l’altra per prestarsi denaro a vicenda. Tale tasso è utilizzato come base per determinare gli interessi di finanziamenti e mutui: in particolare, il tasso a 12 mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Spagna, mentre quello a tre mesi è il fondamento del calcolo per i mutui a tasso variabile italiani.

Il nuovo metodo di calcolo del tasso Euribor

L’European Money Markets Institute ha deciso di archiviare il vecchio calcolo dell’Euribor per sostituirlo con un nuovo metodo. L’obiettivo è quello di aumentare la trasparenza e di evitare comportamenti scorretti da parte degli operatori, garantendo un indice di riferimento quanto più possibile trasparente, tenuto conto che si tratta della base per la stipula di mutui e finanziamenti per migliaia di euro in tutta l’Unione Europea. Il nuovo metodo entrerà in vigore entro la metà dell’anno per irreggimentare il tutto entro la fine del 2019.

Il nuovo Euribor sarà determinato utilizzando tre diversi parametri: il primo basato sulle effettive transazioni di mercato delle 19 banche che costituiscono il panel di calcolo; il secondo, sull’interpolazione tra i dati sulle scadenze vicine e sui giorni precedenti; il terzo, sulla comparazione dei dati ottenuti con altri dati di mercato. Tale metodo dovrebbe consentire non solo una maggior trasparenza ma anche una maggiore aderenza all’andamento del mercato, garantendo nel contempo una stabilità che dovrebbe proteggere il nuovo indice da eccessive oscillazioni.

Il tasso Ester sostituirà Eonia

A questo punto si avrà un sistema di indici di riferimento duale: da un lato avremo il nuovo Euribor, dall’altro Ester, l’indice che sostituirà l’Eonia nel definire i tassi cosiddetti “overnight”, ovvero gli interessi applicati da una banca all’altra per concedersi prestiti da un giorno all’altro. Indice, questo, che influisce sulla determinazione dei tassi di riferimento per i finanziamenti e sulle decisioni relative agli spread bancari da applicare. E che in ogni caso dovrebbe fungere da paracadute nella transazione tra vecchio e nuovo Euribor.

Tassi dei mutui, cosa cambia con il nuovo Euribor

Quali conseguenze su mutui e prestiti, allora? Presto dirlo, finchè non si vedrà il metodo di calcolo agire nella pratica della definizione degli indici. La prima incognita riguarderà l’adeguamento dei contratti dal vecchio al nuovo Euribor, che dovrebbero comunque implicare variazioni non superiori ai cinque punti base nei tassi.

Nel corso delle ultime riunioni della Bce comunque il Governatore Mario draghi ha rassicurato su una sostanziale stabilità dei tassi almeno fino all’estate. Circostanza che dovrebbe garantire la stabilità anche per quanto riguarda i tassi dei nuovi mutui. L’Euribor a tre mesi, da inizio anno, è in ogni caso fermo a quota -0,31.

Gazebo e pensiline, Dia o permesso di costruire?

Con la sentenza 620/2019 il Tar della Campania sulla necessità di richiedere o meno il permesso di costruire in caso di gazebo e pensiline.

Secondo il Tar della Campania, gazebo e pensiline richiedono il permesso di costruire in presenza di dimensioni importanti. E’ stato ricordato che un sistema di ancoraggio come una infissione permanente al suolo, costituisce nuova costruzione, come tale soggetta a titolo concessorio.

Protagonisti della vicenda i proprietari di un immobile che hanno realizzato un gazebo in ferro di circa 15 mq e una pensilina in ferro e vetri di circa m. 12,00 x 1,60 senza permesso di costruire, sostenendo si trattasse di modeste modifiche, sostanzialmente finalizzate a una migliore fruibilità degli spazi esterni.

Ma il Comune ne ha richiesto la demolizione e il ripristino dei luoghi visto che sono state realizzate in mancanza del titolo abilitativo. I proprietari hanno fatto ricorso al Tar sostenendo che “le opere oggetto di sanzione non rientrerebbero nella tipologia della ristrutturazione edilizia, non comportando alcuna modifica delle sagome e dei prospetti dell’immobile, ma nelle opere di manutenzione straordinaria, come tali non soggette a permesso di costruire bensì a semplice Dia, ovvero sarebbero mere pertinenze accessorie all’immobile principale”.

Il Tar ha però rigettato il ricorso dei proprietari sostenendo che il gazebo, per dimensioni e materiali, richiedesse il permesso di costruire. Secondo i giudici, “15 mq equivalgono a una stanza di un normale appartamento e non consentono di immaginare un sistema di ancoraggio che non sia quello di una infissione permanente al suolo: il che costituisce nuova costruzione, come tale soggetta a titolo concessorio”.

Stesso discorso per la pensilina caratterizzata, secondo il Tar, da rilevanti dimensioni. In questo caso, secondo i giudici, la pensilina è assimilabile a una tettoia e la sua realizzazione avrebbe richiesto il permesso di costruire indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale.

Il Tar ha quindi affermato: “Nel caso di specie, la copertura in ferro e vetri della tettoia e le sue dimensioni (non propriamente modeste) conducono ad escludere che il contestato intervento possa rientrare in ogni caso nel regime della Dia con la conseguenza che il resistente Comune ha correttamente ritenuto trattarsi di un intervento di trasformazione edilizia del territorio capace di trasformare in modo durevole il territorio, realizzato senza alcun titolo abilitativo edilizio”.

Donazione casa, l’agente immobiliare deve comunicarla all’acquirente

Se una casa è in possesso del venditore per una donazione, l’agente immobiliare è obbligato a comunicarlo all’acquirente. Lo ha stabilito la Cassazione.

L’agente immobiliare è tenuto all’obbligo di comunicazione e trasparenza anche nel caso in cui chi desidera acquistare una casa ne individui una pervenuta in possesso del venditore tramite una donazione. In questo modo, l’acquirente sarà informato sulle possibili conseguenze dell’acquisto. In caso di mancata comunicazione, invece, l’agente sarà responsabile delle eventuali ripercussioni negative.

Il caso è stato chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 965 del 16 gennaio 2019, con la quale si dirimeva una causa che ha coinvolto un compratore, il quale citava in giudizio il proprio agente immobiliare, al quale si chiedeva un risarcimento e la restituzione della provvigione. Infatti, solo successivamente alla presentazione della proposta di acquisto l’acquirente aveva scoperto che la casa in questione non apparteneva alla persona indicata come venditore, perché quest’ultimo l’aveva donata alla figlia. Nonostante i donatari fossero disponibili a revocare la donazione per intestarsi nuovamente la casa, l’acquirente, che di tutto ciò non era stato informato dall’agente immobiliare, aveva deciso di revocare la proposta di acquisto. Chiedendo in più i danni all’agente.

Sebbene il giudizio di primo grado avesse dato ragione all’acquirente, in appello la sentenza si era ribaltata in quanto si era ritenuto che la presenza di una sola erede (la figlia donataria) non avrebbe pregiudicato in futuro l’esito della compravendita, non essendoci alcun erede aggiuntivo che potesse eventualmente protestare. La Cassazione, tuttavia, ha ribaltato nuovamente questa sentenza, dal momento che altri eredi, non presenti al momento, potrebbero sempre sopravvenire in futuro.

A conclusione, quindi, si è accertata la responsabilità dell’agente immobiliare nell’informare correttamente l’acquirente di tutte le circostanze, come quella descritta sopra, che potrebbero pregiudicare il nun esito di una compravendita, secondo l’articolo 1759 del Codice Civile.

Agenzia delle Entrate, guida ristrutturazioni edilizie 2019

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida 2019 per le ristrutturazioni edilizie con le novità fiscali contenute nell’ultima legge di Bilancio.

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato anche per il 2019 il bonus ristrutturazioni che prevede una detrazione Irpef del 50% per un tetto massimo di spesa di 96mila euro per gli interventi di ristrutturazione del proprio immobile. 

Questo limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui si è sostenuta la spesa e in quelli successivi. 

F 24 PARLIAMONE

Modello f24, cos’è e come si compila

L’f24 è un modello che viene adoperato per moltissimi pagamenti di tasse, contributi e imposte. Fino ad alcuni anni fa veniva utilizzato un modello per ogni tipo di tributo, mentre oggi tutti i tributi possono essere inseriti in specifiche sezioni del modello f24  mediante specifici codici e utilizzando, così, lo stesso documento.
Vi presentiamo una guida completa per la compilazione del mod f24, con tutte le informazioni e le istruzioni utili per la sua redazione.

Modello f24: cos’è e a cosa serve

Il modello f24 è un documento utilizzato per pagare la maggior parte di tasse e contributi. Può essere utilizzato sia da lavoratori che posseggono una partita IVA che dai lavoratori senza partita IVA. L’unica differenza tra i due è il fatto che i lavoratori con partita IVA hanno l’obbligo del pagamento telematico del modello f24. Viene chiamato anche unificato in quanto permette ai contribuenti il pagamento in un’unica soluzione dei vari importi dovuti. Il modello f24 viene utilizzato per il pagamento di:

IVA (info sulle modalità e tempi di versamento de: f24 IVA Periodica, f24 Acconto IVA, f24 IVA Annuale);

Irap (info su modello, modalità e tempistiche per il versamento dell’Irap);

IMU.

Tarsu/Tares, Tosap/Cosap: per quei comuni che hanno stipulato un’apposita convenzione con l’Agenzia delle Entrate (l’elenco completo è consultabile presso i concessionari, le banche, gli uffici postali e sul sito dell’Agenzia delle Entrate), nel modello F24 nello spazio “codice ente/codice comune” deve essere riportato il codice catastale del comune dove sono ubicati gli immobili oppure sono situati le aree e gli spazi occupati;

imposte sostitutive delle imposte sui redditi dell’Irap e dell’IVA;

tassazione plusvalenze immobiliari : si riferisce all’imposta sostitutiva sulle vendite immobiliari (info su modello e modalità di pagamento);

altre imposte sostitutive (sono sostitutive di redditi: imposta sugli intrattenimenti, imposta sulle scommesse e giochi, etc…);

imposte sui redditi (Irpef, Ires);

ritenute sui redditi da lavoro e sui redditi da capitale;

addizionale regionale e comunale all’Irpef;

accise, imposta di consumo e di fabbricazione;

contributi e premi Inps, Inail, Enpals, Inpgi;

diritti camerali;

interessi;

canoni di locazione Inpdap sulla base delle comunicazioni specificatamente trasmesse agli affittuari;

alcune tipologie di proventi derivanti dall’utilizzo dei beni di Demanio e di Patrimonio dello Stato sulla base delle comunicazioni specificatamente trasmesse agli utilizzatori;

sanzioni.

Con il modello f24, inoltre, vanno versate le somme (compresi sanzioni e interessi) dovute in caso di:

avviso di accertamento (in caso di omessa impugnazione);

avviso di irrogazione di sanzioni;

autoliquidazione da dichiarazioni;

istituti conciliativi di avvisi di accertamento e irrogazione di sanzioni (accertamento con adesione, conciliazione giudiziale);

ravvedimento;

controllo automatizzato e documentale della dichiarazione.

Come compilare e come scaricare il mod f24

E’ possibile trovare il modello f4 presso banche, uffici postali e agenzie di riscossione; inoltre si puó scaricare anche una versione del modello f24 pdf presso il sito dell’Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda la compilazione, il modello f24 è diviso in varie sezioni. Nella parte iniziale vanno indicati i dati del contribuente (codice fiscale, dati anagrafici, domicilio). Successivamente bisogna compilare la sezione relativa al tributo per cui bisogna effettuare il versamento.

Sezione Erario: questa parte si riferisce al pagamento di Irpef, Ires y IVA. Qui i codici tributo della sezione Erario
Sezione Regioni: si compila per le imposte regionali (irap e addizionale regionale all’Irpef)
Sezione altri enti previdenziali e assicurativi: intende i versamenti INAIL o altri enti assicurativi. Codici sezione altri enti previdenziali e assicurativi
Sezione INPS: si riferisce al versamento contributi assistenziali e previdenziali
Sezione IMU e altri tributi locali: relativa all’imposta da versare per i contribuenti proprietari di immobili, terreni, fabbricati etc…Qui i codici per i tributi locali dell’IMU.
 Il codice principale per il pagamento dell’IMU è il 3918 che si riferisce agli “altri fabbricati”, ossia tutti gli immobili diversi dalla prima casa.

Modello f24 semplificato: cos’è e quando si usa

Il modello f24 semplificato è stato introdotto dall’Agenzia delle Entrate il 1 giugno 2012, al fine di semplificare il pagamento delle imposte e delle tasse previste e in sostituzione del modello f24 predeterminato. E’ possibile effettuare il pagamento con modello f24 semplificato editabile anche online, attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate F24Web, un servizio gratuito erogato dal Fisco e che consente di riaprmiare sulle spese postali e bancarie. Tutti i contribuenti in possesso di PIN dell’Agenzia dlle Entrate posso utilizzare il servizio f24Web.

f24 Elide: cos’è

Il modello f24 Elide (F24 Elementi Identificativi) è un modulo utilizzato per i versamenti per cui sono richieste informazioni che non è possibile fornire mediante il modello ordinario. nello specifico, serve per i versamenti relativi ad imposta di registro, sanzioni e interessi relativi ai contratti di locazione.

MUTUO MISTO

Mutuo a tasso misto: cos’è e a chi conviene

Davanti alla necessità di stipulare un mutuo, la domanda è sempre: tasso fisso o variabile? Esiste una seconda opzione: il mutuo a tasso misto. Vediamo cos’è e a chi conviene

Mutuo a tasso fisso o variabile? 

Il mutuo a tasso fisso consente di fissare nel tempo il  livello presente dei tassi di interesse (calcolati sulla base dell’Eurirs a cui viene aggiunto lo spread bancario), e convengono quando il momento storico prevede un attuale livello di tassi bassi e un probabile rialzo in futuro, come sta accadendo in questi anni. Il mutuo a tasso variabile, invece, conviene in previsioni di tassi in ribasso, in quanto è legato all’andamento dell’Euribor a tre mesi e segue l’andamento dei tassi di interesse. Il mutuo a tasso variabile conviene anche in caso di scadenze brevi, in quanto le rate risultano tendenzialmente più basse sulle brevi scadenze rispetto a quelle dei mutui a tasso fisso.

Come funziona il mutuo a tasso misto

La terza scelta unisce le due precedenti. Il mutuo a tasso misto combina le due opzioni di cui sopra, lasciando al mutuatario facoltà di partire con uno dei due tassi (fisso o variabile) per poi passare all’altro dopo che sia trascorso un certo tempo. Solitamente si parla di scadenze fissate a 1, 2, 5 o 10 anni. Questa opzione conviene quindi a chi voglia sfruttare inizialmente uno scenario di tassi bassi, preparandosi successivamente ad uno di rialzi (o viceversa, a seconda della scelta).

La possibilità di cambiare è data per qualunque finalità del mutuo: prima casa, acquisto, ristrutturazione, liquidità, surroga. Naturalmente però questa possibilità costa: lo spread bancario tendenzialmente è più alto rispetto a quello di un mutuo a tasso unico, fisso o variabile. Occorre però pensare che con un costo marginale in più ci si può tutelare da maggiori costi in termini di tassi di interesse futuri.

Quando conviene il mutuo a tasso misto

Riassumendo, quindi, i vantaggi del mutuo a tasso misto sono:

  • Possibilità di adottare al momento della stipula il tasso più conveniente al momento macroeconomico;
  • Possibilità di cambiare in itinere il tipo di tasso, tutelandosi da oscillazioni svantaggiose;
  • Possibilità di scegliere quando cambiare tra varie scadenze proposte dalla banca, da uno a dieci anni.

Gli svantaggi invece consistono nei maggiori costi in termini di spread bancario.

A chi conviene il mutuo a tasso misto? A coloro che, non godendo di una situazione economica stabile, desiderano una maggiore difesa dalle oscillazioni dei tassi.

CONTRATTO CONCORDATO

Agli italiani piace concordato: oltre il 50% dei nuovi contratti sono a canone agevolato

Con quote vicine al 100% sono Grosseto, Bolzano, Asti e Forlì le città italiane dove si ricorre maggiormente ai contratti di locazione con canone concordato.

Il contratto d’affitto con canone concordato si sta facendo sempre più strada in Italia contribuendo a disincentivare i contratti in nero grazie ai risparmi consistenti per inquilini e proprietari. I primi pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale. I proprietari beneficiano di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi.

Le città top per il canone concordato

Il canone concordato va forte soprattutto nel Centro e Nord Italia, in particolare a Grosseto e Bolzano dove i proprietari di casa ne fanno uso nella quasi totalità dei casi (rispettivamente 98% e 96%), così come ad Asti e Forlì (95% ciascuna). Alte percentuali d’impiego si registrano anche in altre città dell’Emilia Romagna, come Reggio Emilia, Modena e Ferrara (90% ciascuna), Ravenna (85%) e Rimini (80%). Il dato cala lievemente a Firenze e Pescara (75%) mentre nella Capitale risulta pari al 71%.  

Anche in altri comuni del Centro Italia molti proprietari ricorrono alle agevolazioni previste dal canone concordato: ad Arezzo, Perugia e Pesaro lo utilizzano per il 70% dei nuovi contratti. Al Nord il concordato è frequente a Torino (68%), Bergamo (65%), Pavia (61%), Bologna (58%), Genova e Savona (55% ciascuna).

Le prime città del Sud Italia per utilizzo del canone concordato sono Barletta (70%) e Catania (68%) mentre a Catanzaro (40%), Bari (30%), Lecce e Trapani (20% ciascuna) questa tipologia di contratto stenta ancora a decollare. A Milano Napoli e Vercelli il recente rinnovo degli accordi territoriali, dopo quasi 20 anni, ha riaperto la possibilità per i locatori di utilizzare il canone concordato.

Nel capoluogo partenopeo si arriva al 15% dei casi, nel vercellese al 10% e stenta ancora a Milano dove non si va oltre il 5%, anche perché i canoni concordati su alcune aree si discostano troppo dai prezzi di mercato. Il concordato è poco conosciuto anche a Verbania (5%) e Como (4%) mentre a Palermo è del tutto sconosciuto.

BONUS CASA

Bonus casa 2019, importanti novità in arrivo con la legge di bilancio

L’approvazione del documento programmatica di bilancio (che contiene sia il decreto fiscale che la legge di bilancio per il 2019) ha portato importanti novità per il bonus casa 2019. Non solo le annunciate proroghe per le detrazioni, ma anche norme semplificate per le donazioni immobiliari o l‘introduzione della cedolare secca al 21% per le locazioni commerciali.

Bonus casa 2019: la proroga delle detrazioni

La prima buona notizia riguarda la proroga delle detrazioni per la riqualificazione e la ristrutturazione della casa. In particolare le misure riguardano:

  • Proroga al 31 dicembre 2019 della detrazione per gli interventi ristrutturazione edilizia al 50% (da suddividere in 10 quote annuali)
  • Proroga al 31 dicembre 2019 della detrazione per gli interventi di efficienza energetica (da suddividere in 10 quote annuali) ma in misura inferiore per alcune fattispecie (50% invece che 65%, per sostituzione di infissi, schermature solari, impianti di climatizzazione invernale tramite caldaie a condensazione e a biomassa). L’ecobonus viene esteso anche gli immobili degli Istituti autonomi per le case popolari
  • Proroga per il 2019 della detrazione per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe energetica elevata finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione
  • Proroga per il 2019 della detrazione al 36% del bonus verde, per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato. Il bonus può essere richiesto anche per gli interventi condominiali, in questo caso il limite di spesa sarà di 5000 euro.

Cedolare secca estesa ai negozi per il 2019

Misura da tempo sollecitata da Confedilizia, approda nel disegno di legge di bilancio, la norma che prevede l’introduzione di una “cedolare secca” anche per gli affitti di negozi. Si tratta di una flat tax al 21% sui locali commerciali che si applicherà solo ai nuovi contratti di affitto. Secondo il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa si “tratta di un passo importante che contribuirà ad attenuare la piaga dei locali vuoti, favorendo l’avvio di nuove attività economiche e scongiurando il dilagare di situazioni di degrado”. Secondo l’analisi di SoloAffitti, si tratta di una manovra che farà risparmiare ai proprietari dei locali dai 1000 ai 2800 euro all’anno.

Donazioni immobiliari, novità in arrivo

Novità in arrivo anche per le donazioni immobiliari. Nel decreto anti-burocrazia, infatti, trovano spazio delle norme per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione. Le imposte previste sono le stesse applicate alle successioni e variano in funzione del rapporto di parentela tra donante e beneficiario. 

DETRAZIONE AFFITTO STUDENTI

Detrazione affitto studenti fuori sede 2019, la documentazione necessaria

Gtres

Gli studenti universitari fuori sede possono usufruire di una detrazione sulle spese per l’affitto della casa.Ma quale documentazione è necessario controllare e conservare? Andiamo a scoprirlo.

Per poter fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 15, comma 1, lettera i– sexies e lettera i–sexies.01 del Tuir (Dpr 917/1986), il contribuente deve controllare e conservare:

  • copia del contratto di locazione registrato, stipulato in base alla legge 431/1998 o contratto di ospitalità o assegnazione in godimento;
  • quietanze di pagamento;
  • autocertificazione con la quale si attesta di essere studente universitario e di rispettare i requisiti previsti dalla legge.

Per gli studenti universitari fuori sede è prevista dal Tuir una detrazione del 19% dall’Irpef entro il limite di 2.633 euro sui canoni di affitto relativi ai contratti di locazione degli studenti iscritti a un corso di laurea presso una università situata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa.

Si ricorda che per usufruire delle detrazioni è necessario che lo studente sia iscritto a un corso di laurea presso un’università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, e che il contratto di locazione abbia a oggetto immobili situati nello stesso comune in cui l’università ha la sede o in un comune limitrofo (articolo 15, comma 1, lett. i-sexies, Tuir). Tuttavia, limitatamente alle spese sostenute nel 2017 e nel 2018, il requisito della distanza si intende rispettato anche all’interno della stessa provincia ed è ridotto a 50 chilometri per gli studenti residenti in zone montane o disagiate (articolo 15, comma 1, lett. i-sexies.01, Tuir).

Locazione studenti universitari, la detrazione nel 730

Con la detrazione del canone di locazione gli studenti universitari hanno la possibilità di risparmiare un importo di circa 500 euro all’anno. Il bonus deve essere richiesto in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi annuale.

BELFIORE (VR)

Belfiore, Est Veronese, si vende un negozio con vetrine fronte strada, di circa 80 mq, open space. Il negozio potrebbe ospitare qualsiasi tipo di attività commerciale essendo posizionato nella via Centrale del paese, Via Roma. Attualmente ospita una Autoscuola molto radicata nel territorio Veronese. Per info chiamare il numero 3314824983, Habitat Immobiliare Sig. Fiorenzato.

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TARI PENALIZZA

Tari, chi la paga? Per Bankitalia penalizza le famiglie con redditi bassi

Rivedere i parametri per il pagamento della tassa sui rifiuti. È il messaggio lanciato dalla Banca d’Italia che, sulla base di uno studio condotto proprio da “via Nazionale”, afferma che la Tari attualmente sfavorisce le famiglie con redditi più bassi. Non solo, non incentiva un utilizzo più responsabile delle risorse ambientali.

La Tari, quando venne istituita ormai vent’anni fa, avrebbe dovuto trasformarsi in una tariffa calcolata sulla base sulla percentuale dei rifiuti prodotti, salvo poi confermarsi come prelievo tributario inefficiente. Proprio per questo Banca d’Italia suggerisce una modifica dei parametri con cui viene calcolata la tassazione.

La linea da seguire, sempre secondo via Nazionale, non sarebbe più quella di considerare la dimensione dell’abitazione (per di più a prescindere dal suo valore) e del nucleo familiare, ma quella di valutare l’effettiva produzione dei rifiuti. Questo metodo, per Bankitalia, porterebbe anche a una gestione più efficiente e responsabile dei rifiuti, una questione di assoluta proprietà per l’Italia.

La tassa, si legge nel report, “agisce di fatto come un’imposta patrimoniale, con effetti redistributivi però peculiari poiché dipende solo dalla dimensione e non dal valore dell’immobile; il prelievo non discrimina adeguatamente fra famiglie in base alla produzione di rifiuti mentre una riconfigurazione in chiave tariffaria porterebbe vantaggi non solo in termini di efficienza dell’assetto di finanza locale e di un utilizzo più consapevole delle risorse ambientali“.

In Italia, attualmente, appena 102 Comuni (e quasi tutti con meno di 10mila abitanti), hanno perfezionato i sistemi di calcolo e nella quasi totalità dei casi si trovano nelle regioni del Nord (Trentino-Alto Adige), Veneto, Emilia-Romagna, Lombardia. In queste aree, in effetti, si sono registrate sostanziali riduzioni nel costo complessivo del servizio dei rifiuti (con dei picchi del 20% di risparmio).

La Tari – si legge nel report – ha un ruolo rilevante nei bilanci locali. Fornisce un gettito di quasi 10 miliardi (di cui si può stimare che all’incirca il 60% sia prelevato sulle famiglie), corrispondente a quasi un quinto delle entrate comunali; inoltre dal 2016 rappresenta l’unica forma di prelievo sulla proprietà dell’abitazione di residenza e il suo importo può essere incrementato dagli enti (a differenza delle aliquote degli altri tributi locali, che sono bloccate)”.

Ma secondo Banca d’Italia la Tari andrebbe rivista anche perché: “La quota smaltita in discarica è molto elevata, anche nel confronto internazionale, il che rende il servizio particolarmente oneroso. Inoltre, i risultati deludenti conseguiti nella gestione dei rifiuti, soprattutto in alcuni grandi centri urbani, hanno pesanti ricadute sulla qualità della vita percepita dai cittadini e sul valore del patrimonio immobiliare“.

CAMBIA EURIBOR

Cambia l’Euribor, gli effetti sui tassi dei mutui dal 2019

mutuo casa

Il metodo di calcolo dell’Euribor, l’indice a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, sta per cambiare. Dalla fine del 2019  entrerà in vigore il nuovo Euribor : quali saranno gli effetti sui finanziamenti per l’acquisto di casa?

Il Parlamento europeo ha votato il regolamento che manderà in naftalina il “vecchio” Euribor, sostituendolo, a partire dalla fine del 2019, con un indice interbancario analogo diversamente calcolato. Il regolamento europeo stabilisce dei requisiti di maggiore trasparenza che il nuovo indice dovrà rispettare. L’obbiettivo è infatti quello di evitare conflitti di interesse tra le banche coinvolte nello stabilire l’indice dei prestiti interbancari europei, onde evitare manipolazioni dei tassi come in passato. Stando al regolamento europeo, il nuovo Euribor dovrà essere calcolato in base alle effettive transazioni avvenute sul mercato.

Che cos’è l’Euribor?

Ma che cos’è, di fatto, l’Euribor? Il suo nome è acronimo di Euro Inter Bank Offered  Rate, ovvero è il tasso di interesse che le banche in Europa si offrono l’un l’altra per concedersi prestiti e finanziarsi a diverse scadenze, da una settimana a 12 mesi. Attualmente il tasso viene stabilito quotidianamente rilevando le quotazioni di un gruppo di 20 banche, relativamente ristretto rispetto alla portata che i tassi hanno nel calcolo dei mutui a tasso variabile di milioni di famiglie europee, nonché di centinaia di miliardi di controvalore di strumenti derivati utilizzati da moltissime istituzioni finanziarie. Oltretutto, tali banche si trovano in zone diverse d’Europa, che possono presentare diverse esigenze. Ecco perché una semplice media dei tassi potrebbe non essere più garanzia di trasparenza.

L’indice ha sostituito, dal 1 gennaio 1999, l’italiano Ribor come riferimento ai mutui a tasso variabile in Italia. Tra le banche italiane coinvolte nell’attuale calcolo dell’Euribor ci sono Intesa SanPaolo, Unicredit e Monte Paschi di Siena.

Nuovo Euribor, quali effetti sui mutui a tasso variabile?

Effetti sui mutui a tasso variabile? “Il maggior rischio per chi ha un mutuo indicizzato – spiega Stefano Tempera, fondatore di Cercamutuo.it, – potrebbe essere che il nuovo Euribor, proprio per il fatto che sarà legato alle transazioni di mercato tipicamente altalenanti, potrebbe subire più oscillazioni e diventare più volatile rispetto all’indice come lo conosciamo oggi, con la conseguenza di vedere le rate dei mutui a tasso variabile impennarsi in particolari periodi storici”.

Se da un lato infatti i clienti di tali contratti avranno la certezza di una maggiore certezza nella determinazione di questo tasso, è anche vero che l’indice nuovo, maggiormente soggetto all’andamento delle transazioni di mercato, potrebbe rivelarsi più volatile, presentando maggiori oscillazioni che al presente. Situazioni come quella di oggi, in cui siamo testimoni di un indice Euriborfermo da mesi sugli stessi valori (peraltro negativi) potrebbero non essere più la quotidianità. L’algoritmo di calcolo del nuovo tasso, tuttavia, dovrebbe in parte dipendere da parametri che contribuiscano a dare maggiore stabilità all’indice stesso.

MUTUI, PRESTITI E SPREAD

Mutui e prestiti per la casa in aumento. Lo spread non fa più paura

mutuo casa

Con lo spread in calo ormai il dibattito sulla correlazione tra il parametro e i tassi dei mutui sembra essersi raffreddato. L’Osservatorio MutuiOnline ha evidenziato una volta di più come una relazione diretta non esista con il differenziale Btp-Bund, anche se non si escludono ripercussioni future.

Come più volte sottolineato, infatti, se pure non c’è alcun  legame diretto tra i tassi dei mutui e lo spread tra titoli di Stato decennali italiani e tedeschi, questo non esclude possibili ripercussioni delle tensioni dei mercati finanziari sui mutui. Più si prolunga la situazione di tensione e di livelli elevati di spread, infatti, e maggiore diventa la probabilità che le banche si vedano costrette ad aumentare i costi verso la clientela.

Aumento dei tassi dei mutui da parte delle banche

I dati dell’Osservatorio, relativi all’ultimo trimestre dell’anno e aggiornati al 30 novembre, mostrano che alcuni istituti hanno già aumentato i tassi fino ad uno 0,30% – 0,40% rispetto ai minimi offerti nella prima parte dell’anno, ma va detto che si tratta delle stesse banche che per prime avevano guidato i ribassi, quindi è abbastanza normale che possano essere anche tra le prime ad intervenire al rialzo. Altri istituti hanno però tenuto fermi i tassi, quindi il tasso medio delle migliori offerte è rimasto quasi immutato e garantisce tuttora ampio accesso a condizioni di mutuo vicine ai minimi storici assoluti.

Calano a novembre i valori di Euribor e Eurirs

A ciò contribuisce anche l’andamento degli indici Euribor ed Eurirs che restano stabili sui valori recenti. Addirittura lEurirs a 20 anni arretra, passando a novembre all’1,45% dall’1,51% di ottobre e invertendo la tendenza all’aumento ormai in atto dal mese di luglio. L’Euribor invece non batte ciglio e rimane – quello a 1 mese – stabile a -0,37%,mentre il tasso a 3 mesi non si muove dal livello di -0,32%.

Importi medi dei mutui ancora in crescita

Riguardo alle richieste di mutuo, l’Osservatorio registra il valore più alto dal 2014, pari a 132.173 euro contro i 128.974 del trimestre precedente. Anche dal lato delle erogazioni assistiamo all’importo maggiore mai rilevato dal 2014: 125.450 euro verso i 124.223 del trimestre precedente.

Il 35,2% degli italiani richiede una somma tra i 50.000 e i 100.000 euroil 31,6% tra i 100.000 e i 150.000 euro. Stessa proporzione per le erogazioni, che vedono il 37,6% nel primo intervallo di importo e il 33,8% nel secondo.

Surroghe dei mutui ancora in calo

Sono il 42,1% le richieste di mutuo surroga, contro il 48,2% del trimestre scorso, mentre dal lato delle erogazioni le banche hanno ancora molto da smaltire e fanno registrare il 52,6% di sostituzioni e surroghe. Interessante da parte della domanda la crescita dei mutui per acquistare una seconda casa (ora al 5,9%), a testimonianza di una tendenza che vede impiegare i risparmi nell’acquisto di una casa da mettere a reddito, magari con la formula dell’affitto breve.

La scalata del tasso fisso

Non si ferma la corsa al tasso fisso, che nel quarto trimestre riguarda l’84,7% delle richieste e quasi l’89% delle erogazioni, percentuali mai raggiunte nello storico precedente. Ad alimentare il plebiscito per questo tipo di mutuo concorrono più fattori: i tassi ancora vicini ai minimi storici, il termine ormai prossimo dell’era Draghi alla guida della Bce e i possibili rialzi dei tassi futuri, le incertezze economiche e politiche sul fronte sia nazionale che europeo, tanto che anche una certa quota di chi ha già in corso un mutuo a tasso variabile opta per un passaggio al tasso fisso, alimentando così il mantenimento delle richieste di surroga su livelli assai elevati rispetto a quanto ci si sarebbe potuto aspettare.

In aumento le durate più lunghe

Aumentano le richieste per le durate più lunghe, a 20 anni (ora al 33,6% verso il 32,8% del trimestre precedente) e 30 anni (23,3% contro 22,4% del terzo trimestre). Dal lato delle erogazioni a crescere di più è la durata ventennale (43,9% contro 39,1%).

Loan-to-value in crescita

Nel loan-to-value (percentuale di valore dell’immobile finanziata dal mutuo) la fascia 70-80% raggiunge il 37,0% delle richieste. Le erogazioni si distribuiscono sostanzialmente su due fasce: quella del 70-80% con il 26,4% delle erogazioni (prima al 25,9%) e la fascia 40-50% con il 17,5% dei mutui concessi (prima al 15,8%).

Il profilo prevalente dei nuovi mutuatari

Del nord Italia (42,1%), di età compresa tra i 36 e i 45 anni (43,1%), con un impiego a tempo indeterminato (82,4%) e un reddito tra i 1.500 e i 2.000 euro (35,7%): questo il profilo più comune di chi ha richiesto un mutuo. I valori coincidono in linea di massima con il profilo di chi ottiene un finanziamento per acquistare casa.

In ribasso anche i tassi sui prestiti erogati

Non si arresta neanche il crescente favore per i prestiti, entrati nella cultura finanziaria delle famiglie italiane che ne fanno ora ricorso in maniera molto più naturale rispetto al passato.

L’Osservatorio di PrestitiOnline.it, aggiornato anch’esso al 30 novembre, mostra che i tassi di interesse rilevano il ribasso più importante dal 2012. È infatti al 9,92% il tasso medio di mercato dei prestiti personali(era il 10,09% nel primo trimestre dell’anno) e al 9,26% quello dei prestiti finalizzati (era 9,35% nel trimestre precedente). Di gran lunga più bassi i tassi dei migliori prestiti online, al 6,06% (6,01% nel primo trimestre).

Importi finanziati in crescita

Ad aumentare nel secondo semestre dell’anno non è solo l’importo medio richiesto dalle famiglie, ora a 12.044 euro rispetto agli 11.301 euro del primo semestre, ma anche l’erogato da parte delle banche, che con 12.320 euro (11.437 euro il semestre prima) rivela la cifra più alta dal lontano 2011.

La casa in cima ai beni da finanziare

Circa un quarto delle domande di prestiti sono per la ristrutturazione di un immobile che, al primo posto ormai da quattro anni, si conferma come il motivo principale di indebitamento degli italiani. La ristrutturazione della casa diventa ancora più importante dal lato delle erogazioni, con le banche che hanno concesso il 34,7% di prestiti per questa finalità

MUTUI A TASSO ZERO

Mutui a tasso zero nella legge di Bilancio 2019. Quali sono i requisiti?

mutuo casa

Nel cosiddetto “pacchetto sud” contenuto nella legge di Bilancio 2019 è presente una norma che consente l’acquisto di casa con un mutuo  a tasso zero: ma a condizioni ben precise. Vediamo quali.

Secondo la bozza del provvedimento, sarà possibile acquistare casa fino a 200 mila euro con un mutuo a tasso zero, e sarà anche possibile ottenere la concessione di un terreno agricolo. Per poter accedere all’agevolazione, le coppie che ne faranno richiesta – la misura è tra quelle pensate per favorire la natalità – dovranno essere in possesso di specifici requisiti.

Uno di essi deve essere quello, per le coppie con due figli, di avere in mente di averne un altro entro il 2021: a costoro potrà essere concesso un terreno agricolo gratis per un periodo non inferiore a vent’anni. Sempre a questa condizione si potrà richiedere un mutuo a tasso zero ventennale per acquistare una casa del valore inferiore a 200 mila euro, situata vicino al terreno in questione. Nulla ancora si sa, tuttavia, su cosa dovesse accadere nel caso il figlio pianificato non dovesse poi in effetti arrivare.

I terreni oggetto di concessione saranno in parte pubblici, in parte privati ma in stato di abbandono, situati nel sud Italia.

A beneficiare di queste concessioni, oltre alle coppie più prolifiche, ci saranno anche le imprese agricole giovanili nelle quali tali tipi di nucleo familiare costituisca una quota societaria di almeno il 30%.

L’intenzione del provvedimento è quella di rilanciare la natalità, l’imprenditoria giovanile e  il recupero dei terreni abbandonati.

Le risorse con le quali verrà finanziato questo provvedimento consistono in 20 milioni di euro stanziati dal Ministero per le Politiche Agricole. In particolare verranno erogati 5 milioni nel 2019 e 15 nel 2020, prelevandoli da un apposito fondo per le politiche della famiglia.

SURROGA MUTUO

Surroga del mutuo, operazioni in calo. Colpa dei costi?

mutuo casa
Gtres

Quanto costa surrogare il mutuo? Secondo le leggi vigenti, nulla o quasi. La pratica, resa gratuita dalla legge Bersani del 2007, consente di sostituire il proprio mutuo con un altro a condizioni più vantaggiose, come quelle attuali. Il fenomeno, tuttavia, si sta riducendo: chi doveva muoversi, secondo gli esperti interpellati da idealista/news, lo ha già fatto per tempo.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è possibile grazie al principio della “portabilità”, che, come si legge sul sito della Camera dei Deputati, consiste in“una serie di disposizioni, in prima battuta recate dell’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, con le quali si consente al debitore di sostituire più facilmente l’istituto erogante con uno nuovo, eventualmente a condizioni più favorevoli, allo scopo di accrescere il grado di concorrenza nel mercato dei mutui bancari”.

In sostanza, spiega il Legislatore, “si permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il finanziamento con una nuova banca (perché, ad esempio, quest’ultima propone condizioni migliori), mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate”.

Surroga del mutuo, quali sono i costi?

In altre parole, un cliente può chiedere ad una nuova banca di sostituirsi alla precedente nel contratto di mutuo. La nuova banca si prende carico del debito, estinguendolo, e accende un nuovo contratto con la stessa ipoteca a condizioni più favorevoli. Il tutto assolutamente a costo zero per il cliente. Ogni spesa, compresi i costi notarili, è a carico della banca.  

La legge di riferimento, che attualmente è l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, recita infatti che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”, e che “è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”.

I costi della surroga del mutuo riguardano solo gli atti accessori

Ad essere a pagamento per il richiedente, invece, sono tutti gli atti non strettamente necessari all’operazione di surroga, come le relative quietanze notarili, come specificato dal protocollo 0031590.U emesso dal Ministero della Giustizia il 12 dicembre 2017. Tale protocollo aveva per oggetto un’operazione di surroga nell’ambito della quale il notaio di riferimento non aveva segnalato tra i parametri (e quindi aveva di fatto evitato tasse e contributi relativi) il proprio onorario legato al rilascio della quietanza per una operazione di surroga. Operazione che, come si spiega diffusamente nella circolare, risulta a pagamento perché non è strettamente legata all’operazione in sé.

Surroga del mutuo, perchè è in calo?

Tale protocollo non va però inteso come un disincentivo alla stipula delle surroghe, come qualcuno pensa. Il documento non va infatti a modificare nulla della legge vigente. E se un calo di domande di surroga c’è stato, certamente non è legato alle spese del’operazione.

“Il grande vantaggio della surroga, che insieme all’abbassamento dei tassi applicati ai mutui ne ha determinato il successo degli ultimi anni – spiega a idealista/news Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it – risiede anche nella sua gratuità per il consumatore e, almeno per adesso, la surroga continua ad essere completamente gratuita. A quanto ci risulta non sono in discussione cambiamenti a questo proposito anche perché, se veramente si perdesse il requisito della gratuità, sarebbe un grave danno per il consumatore”.

A cosa dunque è dovuto il calo delle surroghe di questi ultimi tempi? “Il calo registrato nel 2018 circa la sottoscrizione di surroghe, peraltro molto meno drastico del previsto – risponde Cresto,-  semmai è da attribuire al fatto che la maggior parte di chi aveva in essere contratti di mutuo a tassi notevolmente maggiori rispetto a quelli attuali, semplicemente, ne ha già presumibilmente approfittato negli scorsi anni”.

“Bisogna ricordare che sono diversi anni che i itassi sono al minimo storico– aggiunge Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – e molti clienti in questi anni hanno già surrogato il proprio mutuo. Naturalmente chi ha contratto un mutuo negli ultimi anni, avendo usufruito di tale periodo di tassi ai minimi, non ha motivo per surrogare, pertanto un calo di tali operazioni è fisiologico”.

“Registriamo un calo significativo delle surroghe per effetto di due principali fattori – spiega poi Antonio Ferrara, Ad di Monety: – Il primo è dettato da un mercato che negli ultimi anni ha portato a rinegoziare uno stock di mutui di quasi 100 miliardi di euro. Il secondo motivo è che coloro che hanno sottoscritto un contratto di mutuo negli ultimi 4 anni, hanno potuto godere di tassi ai minimi storici, pertanto si tratta di finanziamenti difficilmente rinegoziabili”.

“Il tema dei costi è un fattore non incisivo – aggiunge Renato Landoni, Presidente di Kiron Partners. – Il fenomeno surroghe è in diminuzione perché il valore complessivo dello stock mutui si è nel tempo ridotto e perché i mutui sono stati già o rinegoziati o surrogati. Si può dire inoltre che risulta ancora marginale l’effetto dell’aumento dei tassi di questi ultimi mesi che non incide quindi sul mercato delle surroghe”

Come andrà, allora, nei prossimi anni? “Nel corso degli ultimi mesi, si nota una leggera risalita dei tassi – risponde Ferrara, – pertanto sarà sempre più complicato individuare offerte che possano migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo. Possiamo quindi affermare che chi doveva rivedere le condizioni del finanziamento si è già mosso per tempo. Bisogna infatti considerare che, ai 100 miliardi di euro rinegoziati negli ultimi anni, si aggiungono i clienti che hanno ricevuto proposte di rinegoziazione interna da parte della loro banca godendo così di una netta sforbiciata sulla propria rata. In quest’ultimo caso è difficile fare una stima del valore dei mutui che hanno visto applicare tassi in linea con le offerte presenti sul mercato, si tratta però di un volume considerevole molto vicino allo stock dei mutui di coloro che hanno cambiato banca”.

LOCAZIONE PARZIALE DI IMMOBILE

Contratto di locazione parziale di un immobile: cos’è e come funziona

Gtres
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Una delle possibili tipologie contrattuali legate agli affitti è la cosiddetta locazione parziale. Ma come funziona e quali sono i diritti del locatore e quelli del conduttore?

La locazione parziale spesso viene confusa con altra tipologia contrattuale, ossia il contratto di affittacamere. Questa ultima tipologia contrattuale è normata per lo più in relazione allo svolgimento di attività imprenditoriale e/o turistico imprenditoriale ed è regolamentata per lo più a livello regionale (la disposizione contenente la definizione di affittacamere contenuta nel Codice del Turismo – d.lgs n. 79/2011 – è stata poi dichiarata incostituzionale, come molte altre).

Vale la pena, quindi, datane la definizione, soffermarsi sulle principali caratteristiche giuridiche e sui risvolti fiscali di tale negozio.

Né il codice civile, né le leggi speciali (si pensi alla legge n. 392/78 o alla n. 431/98) contengono la definizione di contratto di locazione parziale. Il motivo è semplice: non esiste una definizione legislativa di locazione parziale di un immobile.

L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

In effetti, a ben vedere, il riferimento alla cosa immobile non è di per sé preclusivo della possibilità di locare, in uso esclusivo, uno o più vani di un’unità immobiliare, con uso condiviso della restante parte dell’abitazione.

Ed allora, ecco quale può essere una definizione di contratto di locazione parziale: un contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione parziale può riguardare tanto la destinazione abitativa (stanza da letto), quanto usi differenti da quello abitativo (ad esempio locazione per uso studio, ecc.).

Allo stato attuale è bene non confondere la locazione parziale, con la locazione di un posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz’altro lecita, non è contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attività ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale.

Quanto dura la locazione parziale di un immobile?

Il contratto di locazione parziale può avere la medesima durata del corrispettivo contratto di locazione “completo”. Ciò vuol dire che, nell’ambito degli immobili ad uso abitativo, potremmo trovare contratti di locazione parziale:

  • 4+4;
  •  3+2;
  • transitorio;
  • per studenti universitari;
  • di durata inferiore a trenta giorni.

La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata).

In ogni caso è bene individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo.

E’ possibile affittare una stanza mantenendo la residenza?

In un accordo tipo messo a disposizione sul proprio sito istituzionale dal Comune di Torino, ad esempio, si fa riferimento ad “una camera da letto individuata nella planimetria che controfirmata dalle parti, viene allegata al presente contratto, colorata con il colore rosso, tanto da formarne parte integrante”

Allo stesso modo si agisce in relazione alla locazione parziale per uso differente da quello abitativo. Si pensi alla concessione di una stanza in uno studio professionale. In tal caso la durata del contratto dovrà conformarsi a quanto prescritto dalla legge (art. 27 e ss. l. n. 392/78), ossia prevedere una durata di almeno sei anni rinnovabili per uguale periodo.

Ai fini di eventuali azioni giudiziarie contro il locatore o uno o più conduttori che, ad esempio, possono portare ad un pignoramento mobiliare, è bene indicare specificamente nel contratto di locazione quali siano i beni di proprietà rispettivamente della parte locatrice e di quella conduttrice.

La registrazione del contratto (obbligatoria se esso supera i trenta giorni annuali di durata) conferisce data certa a quella pattuizione.

Locazione parziale e fissazione della residenza

La fissazione della residenza è un obbligo che grava su tutti le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale è ubicata l’unità immobiliare nella quale vivono.

La residenza è il luogo in cui è fissata la dimora: se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa devono fissarvi anche la residenza (d.p.r. n. 223/1989).

Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone? Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?

Ai sensi di legge per famiglia anagrafica “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, d.p.r. n. 223/1989).

Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati.

Come si legge sul sito governativo Linenamica “persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi”.

Aspetti fiscali del contratto di locazione parziale

Chi concede in locazione parziale un’unità immobiliare ad uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca, ossia quella forma di tassazione che prevede un’unica imposta sostitutiva delle varie applicabili al contratto di locazione ed ai redditi derivanti.

L’Agenzia delle Entrate, con una propria circolare esplicativa del 2011 (circ. n. 26/E dell’1 giugno 2011), ha altresì specificato che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. Qui di seguito la tabella esemplificativa riportato nella suddetta circolare

Esempio n. 1

Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con

studenti universitari:

– porzione A, contratto di durata 1° gennaio – 31 maggio 2012;

– porzione B, contratto di durata 1° febbraio – 30 giugno 2012;

– porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre – 30 novembre 2012.

L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.

La stessa Agenzia ha altresì chiarito che nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale, è dovuta la sola IMU “nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”, mentre sono dovute siamo l’IMU che la cedolare secca (o l’IRPEF) nel caso in cui l’importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%” (Fonte: Circ n. 5/E dell’11 marzo 2013,).

FATTURA ELETTRONICA

Fattura elettronica differita, è possibile? Ecco cosa dice l’Agenzia delle Entrate

L’uso della  fattura elettronica  differita è possibile? A rispondere al quesito è l’Agenzia delle Entrate con le Faq proprio sul tema.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’introduzione dell’obbligo di fatturazione elettronica non ha modificato le disposizioni sulla fattura previste all’articolo 21, comma 4, del Testo Unico IVA (DpR 633/72). È possibile l’emissione di una fattura elettronica differita. In particolare, si può emettere una fattura entro il giorno 15 del mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione di cessione di beni o prestazioni di servizi.

In generale, ai sensi dell’art. 21, comma 4, lett. a), del D.P.R. 633/72, è possibile ricorrere alla fattura differita anche per “le prestazioni di servizi individuabili attraverso idonea documentazione”.

L’Agenzia delle Entrate ha poi ricordato che l’articolo 21, comma 4, lett. a), del D.P.R. 633/72, prevede la possibilità di emettere fatture differite per le prestazioni di servizi: un documento come la cosiddetta “fattura proforma”, contenente la descrizione dell’operazione, la data di effettuazione, gli identificativi delle parti contraenti, può certamente essere idoneo a supportare il differimento dell’emissione della fattura elettronica.

L’Agenzia delle Entrate ha infine chiarito che l’articolo 14 del decreto legge n. 119 del 23 ottobre scorso ha introdotto una modifica all’articolo 1, comma 1, del d.P.R. n. 100 del 1998, stabilendo che entro il giorno 16 di ciascun mese può essere esercitato il diritto alla detrazione dell’imposta relativa ai documenti di acquisto ricevuti e annotati entro il 15 del mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione, fatta eccezione per i documenti di acquisto relativi ad operazioni effettuate nell’anno precedente. Pertanto, ad esempio, per una fattura elettronica di acquisto che riporta la data del 30 gennaio 2019 ed è ricevuta attraverso il SdI il giorno 1° febbraio 2019, potrà essere esercitato il diritto alla detrazione dell’imposta con riferimento al mese di gennaio.

MEDIAZIONE CREDITIZIA

Cos’è la mediazione creditizia: lo scenario e le prospettive future

Gtres

Quando si parla di mediatore creditizio ci si riferisce a quella figura professionale che mette in contatto gli istituti di credito con la clientela interessata ad ottenere un finanziamento, come il mutuo per acquistare un’abitazione. Proprio il tema della mediazione creditizia è stato al centro del 2° Convegno Nazionale Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia. In particolare, nel corso dell’incontro si è parlato dell’evoluzione di questo mercato e delle sue prospettive. Qual è dunque la situazione su questo fronte?

Durante il convegno è stata presentata l’indagine Fimaa, realizzata in collaborazione con la Società di Studi Economici Nomisma, che analizza lo scenario attuale, le prospettive di mercato e professionali e le nuove sfide del comparto della mediazione creditizia.

L’indagine ha preso in esame:

  • gli scenari evolutivi della mediazione creditizia;
  • i numeri dell’industria della mediazione creditizia;
  • la percezione delle banche;
  • il processo di valutazione e sottoscrizione di un mutuo;
  • l’experience della mediazione creditizia.

Da quanto emerso, lo scenario fa emergere un certo ritorno da parte degli istituti di credito all’erogazione. I finanziamenti sono tornati ad affluire, non in maniera analoga a 10 anni fa, ma in modo più soddisfacente rispetto a 5 anni fa. Il fenomeno espansivo per quanto riguarda i mutui e il credito al consumo non è terminato. Questo scenario è dato da una serie di fattori, come ad esempio il costo del credito che non è mai stato così basso, soprattutto per l’acquisto di abitazioni. Le prospettive sono buone, si tratta di uno scenario confortante.

La ricaduta di ciò si riflette in un mercato immobiliare che cresce (compravendite e intenzioni di acquisto). La domanda potenziale è molto consistente, ma non tutta la domanda si traduce in transazioni, in particolare a causa di fattori relativi al credito.

Analizzando i numeri dell’industria della mediazione creditizia, l’indagine ha evidenziato 295 società. Ma la copertura territoriale è tutto sommato al di sotto delle aspettative. C’è l’esigenza di ampliare la copertura. Un altro elemento posto in evidenza riguarda la concentrazione delle strutture di mediazione creditizia: è importante la presenza non solo nei mercati maggiori.

La percezione delle banche rispetto al tema della mediazione creditizia è buona. La mediazione creditizia è, infatti, vista come un’occasione di presidio territoriale, come un canale affidabile e come un partner che deve essere maggiormente impiegato all’interno della struttura bancaria. Si tratta, in sintesi, di un’opzione guardata con interesse dall’intero sistema bancario.

Ma cosa pensa la popolazione? In merito al processo di valutazione di un mutuo, il 76% del campione intervistato che ha fatto richiesta di un finanziamento lo ha sottoscritto, il 20% si è solo informato e il 4% non ha ricevuto il finanziamento richiesto. Ma perché viene richiesto un mutuo? Principalmente per l’acquisto della prima casa, poi per la sostituzione della prima casa e ancora per la seconda casa a uso familiare.

Esaminando le valutazioni rispetto alla propria esperienza di mutuo emergono delle complessità. In particolare, l’ottenimento del mutuo viene considerata un’operazione complessa. Ma il grado di soddisfazione complessiva è buono. Interessante il dato relativo alla percentuale della popolazione che avverte l’esigenza di avere un consulente specializzato: si tratta del 74%.

In particolare, riguardo alla soddisfazione sulla consulenza ricevuta da un mediatore creditizio, emerge che il 65% ha assegnato una valutazione ottimale per quanto riguarda i servizi. Per quanto riguarda, invece, la professionalità la percentuale raggiunge il 74% dei giudizi molto positivi. Mentre in riferimento alle commissioni, il 67% degli intervistati le ha valutate completamente adeguate alla consulenza ricevuta.

Comparando l’esperienza di sottoscrizione di un mutuo tra banca e mediazione creditizia, il 47% di chi ha sottoscritto in precedenza un mutuo direttamente con la banca si ritiene più soddisfatto dell’esperienza fatta con la società di mediazione (a fronte del 37% di utenti che dichiara di essere egualmente soddisfatto).

Ma quanti sono gli italiani che conoscono l’opportunità di rivolgersi a una società di mediazione creditizia per mutui e finanziamenti? E quanti sono soddisfatti? Secondo quanto emerso dall’indagine, il 29% di chi ha sottoscritto un mutuo negli ultimi 4/5 anni dichiara di essere a conoscenza della possibilità di rivolgersi a una società di mediazione creditizia per mutui e finanziamenti e l’82% degli italiani che hanno acceso un mutuo tramite un mediatore creditizio si è detto soddisfatto.

Chi sottoscrive un mutuo vorrebbe volentieri delegare ad un mediatore del credito la ricerca di un buon numero di offerte di finanziamento da comparare, tra cui individuare la proposta più vantaggiosa (ambito segnalato dal 34% di chi ha fatto in tempi recenti una sottoscrizione di mutuo). Anche l’attività di supporto nella scelta delle caratteristiche più adatte del mutuo rappresenta un fattore di forte interesse (26%), oltre all’affiancamento nelle fasi di predisposizione della documentazione necessaria (25%).

La principale motivazione del ricorso ad una società di mediazione creditizia (28%) è legato al supporto consulenziale garantito lungo tutte le fasi decisionali fino alla sottoscrizione del mutuo, oltre alla possibilità di ottenere condizioni più vantaggiose (22% delle citazioni) e di beneficiare di una semplificazione del processo di sottoscrizione del mutuo (20%).

Ma quali sono i canali di informazione per la richiesta di mutuo? Gli italiani che hanno avuto necessità di questo strumento negli ultimi 4/5 anni dichiara di aver ricercato informazioni consultando il personale della filiale della propria banca (48%). Gli altri (15%) hanno acquisito direttamente e in autonomia informazioni sui siti dei principali istituti di credito. Inoltre, un 13% degli intervistati ha raccolto informazioni tramite appuntamento in altre banche diverse dalla propria e il 13% ha consultato i siti compratori. Il 10% dichiara di aver chiesto informazioni tramite una società di mediazione creditizia. Tra chi ha sottoscritto il mutuo il 48% ha valutato più di due preventivi prima di scegliere il mutuo, il 28% solo due e il 24% dice di aver sottoscritto a fronte di una sola offerta raccolta.

In merito, infine, ai criteri di scelta: il 26% dichiara che il primo driver è la fiducia nell’istituto di credito, il 18% la comodità/vicinanza della filiale/ufficio del gestore, il 16% la capacità di presentare differenti soluzioni/proposte di mutuo, il 14% la disponibilità e competenza del personale così come il consiglio di amici/parenti e l’11% le esperienze passate con lo stesso soggetto. Il 59% di chi ha sottoscritto un mutuo dichiara che nella scelta si è lasciato guidare in prima istanza dalle condizioni dell’offerta, il 24% dalla facilità nell’ottenere il mutuo e il 17% dalla consulenza ricevuta per trovare la soluzione più idonea.

Riguardo alla sottoscrizione del mutuo, la propria banca è l’interlocutore principale (63% ha utilizzato questo canale), il 28% ha sottoscritto con un’altra banca e l’8% tramite una società di mediazione creditizia.

Santino Taverna presidente nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, ha sottolineato: “L’indagine conferma il ruolo fondamentale del mediatore creditizio, soggetto terzo tra le parti, per far incontrare la richiesta di un prestito o di un mutuo, con l’istituto finanziatore più adatto alle esigenze del cliente-consumatore”. Aggiungendo: “Come Fimaa non possiamo non considerare come l’evoluzione di questo comparto sia stato conseguenza anche del mutato scenario, a seguito del decreto legislativo 141/2010 che ha radicalmente cambiato la professione. Una normativa che ha contribuito a modificare l’operatività della categoria dei mediatori del credito a vantaggio della collettività e dell’economia del Paese. Professionisti seri ed indipendenti, in grado non solo d’interagire con il sistema bancario nei momenti di crisi finanziaria, ma di fare anche da filtro a vantaggio del sistema rispondendo al mercato con una variegata selezione di prodotti”.

AGENTE IMMOBILIARE, MUTUI?

Segnalazione mutui da parte degli agenti immobiliari, come funzionerà?

agente

Torna per gli agenti immobiliari la possibilità di segnalare i propri clienti agli operatori finanziari erogatori di mutui. Sia per agevolare l’acquisto delle case, sia per aumentare, all’insegna della trasparenza, gli introiti degli agenti. L’avvocato Ansano Cecchini, Coordinatore della Consulta dei Mediatori Creditizi Fimaa, ha chiarito con idealista/news alcuni aspetti della questione.

Lo scorso 13 novembre, la Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama, si è riunita per affrontare il tema della segnalazione dei mutui in attesa che il Ministero dell’Economia e delle Finanze emani un apposito provvedimento.

Segnalazione mutui sospesa dal 2012

La possibilità di  segnalare i propri clienti   a istituti di credito o finanziari erogatori di mutui, è stata interdetta agli agenti immobiliari dal novembre 2012. Così come non era più possibile segnalare ai propri clienti le offerte dei vari enti. Ciò perché tale attività era percepita come discostantesi dall’attività di mediazione immobiliare avvicinandosi a quella di mediazione creditizia.

“Un ulteriore problema – afferma l’avvocato Cecchini, – è che fino ad allora il mercato era selvaggio. I mediatori creditizi, allora, avevano il solo obbligo di iscriversi al Uic (Ufficio Italiano Cambi)”. Una iscrizione che non imponeva nessuna disciplina particolare del loro ruolo. “Quindi le segnalazioni, – prosegue l’avvocato, – erano fatte ad una categoria meno qualificata di come sia oggi”.

Con la riforma mutui segnalati solo a soggetti qualificati

Dopo la riforma, infatti, è sopravvenuto l’obbligo per i mediatori di iscriversi ad un apposito albo gestito dall’Oam (l’Organismo degli agenti e dei mediatori), un organo di vigilanza che garantisce molta più selezione e serietà alla professione. Questo dovrebbe garantire più trasparenza riguardo l’identità e la solidità degli enti erogatori, nell’ottica della maggior tutela del cliente.

“L’obbligo di iscrizione all’Oam ha molto nobilitato la professione, e ha dato una maggiore disciplina – afferma l’avvocato Cecchini.

Cosa cambia, quindi? “Con il possibile recepimento auspicato dalle associazioni di categoria immobiliari, la segnalazione dei mutui si può reintrodurre, ma questa volta presso un soggetto qualificato – risponde l’Avv. Cecchini. – Quindi un agente in attività finanziaria o un organismo di mediazinoe creditizia certificato. Ciò da un lato assicura trasparenza al cliente, dall’altro assicura la remunerazione dell’agente, in una forma che è ancora da stabilire”.

Segnalazione mutui a soggetti Oam: tutti i vantaggi

Quali i vantaggi della nuova situazione? “La decisione mostra sensibilità sia nei   confronti degli agenti  che dei mediatori creditizi: un segnale forte è stato lanciato contro il “mercato selvaggio” e a favore della disciplina e della gestione qualificata”.

In che termini verrà fatta la segnalazione del mutuo? “La segnalazione avviene di comune accordo con il cliente – risponde l’avvocato, –  e non deve essere legata al risultato: la remunerazione deve essere legata all’atto della comunicazione, non alla finalizzazione del finanziamento. Si tratta comunque di un aspetto conseguente che verrà disciplinato più avanti”.

Quale impatto avrà questa disciplina nei riguardi del mercato creditizio? “ Di certo si parla di un maggiore introito, di maggiore trasparenza e di un ampliamento delle possibilità di trasparenza per il cliente, – secondo l’avvocato. – Comunque la prassi esisteva già, e spesso a discapito del consumatore. Oggi il cliente sa di avere a disposizione soluzioni più articolate e qualificate. Meno spazio agli “abusivi”, più regolamentazione e controllo da parte dell’Oam, più valorizzazione al mestiere di mediatore creditizio: tutto questo certo avrà un impatto positivo”.

AFFITTO IN NERO

Affitto in nero, cosa serve al Fisco per dimostrarlo

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Il Fisco può dimostrare un affitto in nero?  E, in tal caso, in che modo? La sentenza n. 7750/18 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha stabilito le regole per scovare l’evasione dell’imposta di registro.

Davanti alle Commissioni Tributarie, i tribunali che decidono sulle imposte o sulle cartelle di pagamento, è necessario presentare delle prove scritte. Se l’inquilino attesta di aver firmato un contratto di affitto in nero, ma non presenta altri elementi certi, l’evasione non può essere provata. Servono prove documentali di sostegno, come ad esempio copie di assegni o altri mezzi di pagamento dei vari canoni mensili, oppure lo stesso contratto di locazione che non è stato mai registrato.

La denuncia dell’inquilino dunque non basta. Le prove dell’omessa registrazione devono fondarsi su accertamenti di tipo documentale, non potendo trovare valore probatorio le semplici dichiarazioni rese da terzi nell’ambito della verifica.

La Cassazione ha ritenuto legittimi gli accertamenti basati sulle utenze dell’energia elettrica o del gas, se quindi l’Agenzia delle Entrate dovesse rilevare che un contribuente è titolare di un immobile sul quale risultano attive delle utenze a nome di un altro soggetto ci si trova in presenza di una locazione non dichiarata.

Tutto ciò significa che le dichiarazioni di terzi, come nel caso dell’inquilino che attesti di aver abitato un appartamento con un contratto irregolare, se non suffragate da altri elementi, costituiscono meri indizi da approfondire a cura dell’ufficio delle imposte che non consentono di provare l’evasione. In conclusione, per dimostrare l’affitto in nero il Fisco deve avere in mano uno o più documenti.

RATE MUTUO NON PAGATE

 

Rate del mutuo non pagate, quali sono le conseguenze?

pignoramento

Se si riscontrano difficoltà a rimborsare un mutuo, può scattare iil provvedimento di pignoramento della casa. Vediamo dopo quante rate non pagate ci si deve preoccupare e cosa fare nel caso.

Interessi di mora per rate non pagate

Se si omette di rimborsare la rata di un mutuo, scattano una serie di conseguenze. Prima di tutto, vengono applicati sulla rata non pagata degli interessi di mora, calcolati in base a tempo e capitale residuo in modo che più tempo trascorre senza pagare, più alto sarà l’interesse. Il tasso degli interessi di mora deve essere indicato nel contratto.

Segnalazione come cattivo pagatore

L’inadempimento nel pagamento delle rate, poi, implica la segnalazione, da parte della banca, del cliente come cattivo pagatore presso un sistema di informazione creditizia (ad esempio Crif, Eurisc, la centrale rischi di Banca d’Italia). Tale segnalazione scatta dopo una serie di rate non pagate, e pregiudica la possibilità per il mutuatario di ottenere ulteriori prestiti.

Il primo ritardo può essere annotato solo dopo 120 giorni di mancato pagamento (o dopo il mancato rimborso di due o quattro rate). La segnalazione deve avvenire solo dopo che la banca abbia avvertito il cliente del provvedimento che ha deciso di prendere segnalando il ritardo. La segnalazione rimarrà poi, per un certo periodo di tempo, anche dopo il pagamento delle rate.

Pignoramento della casa se non si pagano le rate del mutuo

Prima di arrivare al pigoramento della casa, occorre poi che la banca dichiari il cliente decaduto dal beneficio del termine, ovvero in caso di mancato pagamento di più di sei rate. La banca dovrà poi ottenere un titolo esecutivo, ovvero quell’atto in forza del quale il creditore può agire in esecuzione. La banca dovrà quindi notificare un ultimo avviso (precetto), a seguito del quale, se si continua a non pagare, dopo dieci giorni (ed entro novanta) potrà procedere al pignoramento. Se non avverrà alcun pignoramento, prima di poter procedere la banca dovrà notificare un nuovo precetto. Dopo il pignoramento, la casa potrà essere messa all’asta per soddisfare il debito con la banca.

Se invece il debito è legato ad un mutuo senza ipoteca (chirografario), la banca dovrà agire in giudizio contro il cattivo pagatore.

MUTUI INTERESSI PASSIVI

Mutui, un decreto cancella la deducibilità degli interessi passivi

mutuo casa

Cambia la deducibilità degli interessi sui mutui delle società immobiliari che costruiscono appartamenti da affittare. E Assoimmobiliare e Ance lanciano l’allarme: il provvedimento rischia di assestare un brutto colpo al real estate italiano. 

Secondo il nuovo provvedimento, contenuto nel decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri che attua la direttiva Atad (la direttiva europea anti elusione fiscale), è cancellata la possibilità per le società immobiliari di dedurre integralmente gli interessi passivi dei mutui stipulati per la costruzione di edifici destinati alla locazione.

Cosa dice il decreto sulla deducibilità degli interessi passivi

L’articolo 1 del decreto riscrive così l’articolo 96 comma 3 del Tuir, che si riferisce a questo tema, applicando i limiti di deducibilità anche ad interessi passivi e oneri finanziari, che, secondo quanto risulta dalla relazione illustrativa del decret, sono espressamente inclusi dalla direttiva europea (articolo 2, paragrafo 1, numero 1) nell’elenco delle grandezze a cui applicare la limitazione della deducibilità.

L’allarme di Assoimmobiliare e Ance

Assoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, e Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, hanno espresso grande preoccupazione per gli effetti del nuovo decreto, chiedendone la correzione per non mettere a rischio il mercato immobiliare italiano.

“Tale decreto – si legge nella nota – rappresenta un segnale assai preoccupante che va a colpire duramente un’industria, quella immobiliare e delle costruzioni, che rappresenta una leva fondamentale al servizio dell’economia del Paese e contribuisce in modo importante all’occupazione e per circa il 18% al PIL dell’Italia, anche favorendo l’afflusso di capitali internazionali. La minore deducibilità degli interessi passivi impatterà pesantemente sul mercato delle locazioni di immobili, siano questi ad uso uffici, commerciali o con altre destinazioni d’uso, con un effetto negativo, in ultima istanza, anche per le imprese affittuarie”.

Conseguenze sulla tassazione di immobili per locazione

La limitazione alla deducibilità, secondo Assoimmobiliare e Ance, genererebbe un incremento della tassazione per le società immobiliari stimabile in almeno 5-6 punti percentuali da aggiungere all’aliquota Ires del 24%. Tale aggravio si aggiungerebbe all’indeducibilità degli interessi passivi ai fini Irap previsto dall’attuale normativa e al rilevante peso dell’Imu che già gravano sugli investitori immobiliari, mettendo a dura prova la pianificazione di ulteriori investimenti di sviluppo che, a sua volta, in particolare per le imprese del sistema Ance, pregiudica strutturalmente la futura domanda di costruzioni, rischiando di deprimere così l’intero comparto.

Valori immobiliari in calo se sparisce la deducibilità

“L’industria immobiliare, già soggetta ad una fiscalità fortemente penalizzante – avverte la nota di Assoimmobiliare e Ance – rischia di vedere così vanificati gli effetti di una ripresa di cui si riscontrano i primi segnali, dopo una lunga crisi che ha colpito non solo questo settore, ma l’intero Paese. Oltre a impattare sulle prospettive di crescita del settore, questo provvedimento avrebbe l’effetto di abbattere immediatamente i valori degli immobili esistenti”.

Un fatto non solo controproducente, ma anche contradditorio rispetto ai piani recentemente annunciati di cessione di parti rilevanti del patrimonio immobiliare pubblico. A ciò si aggiunge un quadro di fiscalità incerta e penalizzante per gli investitori internazionali, a cui si dovrebbe, al contrario, guardare con interesse per un buon esito delle iniziative di dismissione.

IMU E TASI

Imu e Tasi 2018, scadenze ed esenzioni

Gtres

Tempo di scadenze per i pagamenti di Imu e Tasi. Il 17 dicembre 2018 è il termine ultimo per il versamento della seconda rata. Ma, per capire chi abbia diritto alle esenzioni è importante conoscere nei dettagli la normativa dell’imposta sui servizi municipali e la tassa sui servizi indivisibili.

Scadenze Imu e Tasi 2018

Quest’anno la scadenza Imu e Tasi 2018 cade il 17 dicembre 2018. Si tratta della seconda rata, dopo l’acconto del giugno scorso, e deve essere pari al restante 50% da versare secondo le nuove aliquote approvate per il 2018.

Imu 2018, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Tasi 2018 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà pero’ diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere mantenere le aliquote maggiorate dello scorso anno (+0,8%), ma non possono aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

Imu 2018, esenzioni

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di 

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione.
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione
  • la casa appartenente a cittadini residenti all’estero, se si è pensionati nel Pase dove si risiede, se si è iscritti all’AIRE e l’immobile non risulta né locato né utilizzato per un comodato d’uso.
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

IMU

Imu: cos’è, come si calcola e come si paga

Gtres

Si avvicina la scadenza per il pagamento dell’Imu, che dovrà essere versata entro il 17 dicembre 2018. In attesa dell’appuntamento con il fisco, vediamo tutte le informazioni utili sull‘imposta municipale unica. 

Prima di tutto bisognerà rispondere a una domanda: cos’è l’Imu? Introdotta dal decreto legge n 201/2011, la Manovra Monti, l’imposta municipale unica è stata considerata sperimentale fino al 2014, per poi entrare a pieno regime a partire dal 2015.

Scadenze Imu

La prima rata è stata versata il 18 giugno 2018, mentre la seconda rata dovrà essere versata entro il 17 dicembre 2018. L’acconto è stato pari al 50% dell’imposta calcolato sulla base delle aliquote previste dai Comuni per il 2017, mentre la seconda rata si calcola con conguaglio sulla prima rata. 

Imu e tasi: le due imposte sulla casa

L’imposta municipale unica (Imu) deve essere corriposta insieme alla Tasi, il servizio che serve per la copertura dei servizi indivisibili erogati dal Comune.

Chi paga l’Imu?

A pagare l’Imu sono i proprietari di tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale – a meno che non sia di lusso – o titolari di altro diritto reale quale usufrutto, comodato d’uso, abitazione e superficie.

Imu prima casa, si paga?

L’Imu sulla prima casa non si paga, a meno che l’abitazione posseduta non rientri nelle categorie catastali A/1 (case signorili); A/2 (ville); A/8 (castelli). In questo caso si paga un’imposta pari al 4 per mille e si beneficia di una detrazione prima casa, il cui importo è fissato tramite delibera comunale del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di tassazione.

L’Imu prima casa non si paga se l’abitazione rientra nelle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazione di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare); A/6 abitazioni di tipo rurale; A/7 (abitazioni in villini).

Un caso particolare è la categoria catastale A/7, che pur essendo di un certo valore non pagano Imu e Tasi qualora siano adibiti ad abitazione principale.

Imu sulla seconda casa

L’Imu è dovuta sulla seconda casa. A dovere pagare l’Imu per il 2018 sono quindi i seguenti soggetti:

  • possessori di immobili, terreni e aree fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o diritto di superficie
  • assegnatari della casa coniugale in seguito a separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, ad eccezione della prima casa
  • concessionari di aree demaniali
  • locatori in caso di leasing immobiliare

 

 

VALORI OMI

Rettifica del valore degli immobili: utili i dati Omi, ma servono altre prove

Gtres

Con l’ordinanza n. 24497 del 5 ottobre 2018, la Corte di cassazione ha stabilito che il valore di un immobile può essere determinato con l’utilizzo dei dati statistici Omi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. E’ necessario, però, apportare ulteriori elementi probatori.

La Cassazione ha affermato: “L’accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita e il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni Omi, ma richiede la sussistenza di  ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti”.   

E ha aggiunto: “Il denunciato sillogismo valori Omi-valore normale non si traduce dunque in un automatismo contrario al diritto dell’Unione e alla giurisprudenza di questa Corte, in quanto l’Amministrazione ha accertato maggiori ricavi di vendita degli immobili avvalendosi di presunzioni semplici dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza richiesti dalla legge; infatti, lo scostamento rispetto ai valori Omi è stato valutato alla stregua di una presunzione semplice e l’utilizzo del valore normale è stato utilizzato quale criterio di quantificazione dei ricavi omessi a riscontro di una contrattazione sostanzialmente coeva di immobile con caratteristiche simili a quelli oggetto delle operazioni contestate, e di una valutazione di antieconomicità dell’attività edificatoria con rivendita al dettaglio, con riferimento ai prezzi di mercato praticati”.

La Cassazione ha ritenuto corretta la ricostruzione del giudice di secondo grado, in quanto riconosce il requisito della gravità, precisione e concordanza ai valori Omi per effetto del prezzo di compravendita di un immobile posto nella stessa area ed aventi caratteristiche analoghe nonché dell’antieconomicità del prezzo di vendita rispetto a quello praticato per altri beni. Le rettifiche degli Uffici, dunque, risultano ben strutturate e difficilmente contestabili in quanto trovano aderenza con la realtà e con il contesto immobiliare.

MUTUI DECRETO

Mutui, un decreto cancella la deducibilità degli interessi passivi

mutuo casa

Cambia la deducibilità degli interessi sui mutui delle società immobiliari che costruiscono appartamenti da affittare. E Assoimmobiliare e Ance lanciano l’allarme: il provvedimento rischia di assestare un brutto colpo al real estate italiano. 

Secondo il nuovo provvedimento, contenuto nel decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri che attua la direttiva Atad (la direttiva europea anti elusione fiscale), è cancellata la possibilità per le società immobiliari di dedurre integralmente gli interessi passivi dei mutui stipulati per la costruzione di edifici destinati alla locazione.

Cosa dice il decreto sulla deducibilità degli interessi passivi

L’articolo 1 del decreto riscrive così l’articolo 96 comma 3 del Tuir, che si riferisce a questo tema, applicando i limiti di deducibilità anche ad interessi passivi e oneri finanziari, che, secondo quanto risulta dalla relazione illustrativa del decret, sono espressamente inclusi dalla direttiva europea (articolo 2, paragrafo 1, numero 1) nell’elenco delle grandezze a cui applicare la limitazione della deducibilità.

L’allarme di Assoimmobiliare e Ance

Assoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, e Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, hanno espresso grande preoccupazione per gli effetti del nuovo decreto, chiedendone la correzione per non mettere a rischio il mercato immobiliare italiano.

“Tale decreto – si legge nella nota – rappresenta un segnale assai preoccupante che va a colpire duramente un’industria, quella immobiliare e delle costruzioni, che rappresenta una leva fondamentale al servizio dell’economia del Paese e contribuisce in modo importante all’occupazione e per circa il 18% al PIL dell’Italia, anche favorendo l’afflusso di capitali internazionali. La minore deducibilità degli interessi passivi impatterà pesantemente sul mercato delle locazioni di immobili, siano questi ad uso uffici, commerciali o con altre destinazioni d’uso, con un effetto negativo, in ultima istanza, anche per le imprese affittuarie”.

Conseguenze sulla tassazione di immobili per locazione

La limitazione alla deducibilità, secondo Assoimmobiliare e Ance, genererebbe un incremento della tassazione per le società immobiliari stimabile in almeno 5-6 punti percentuali da aggiungere all’aliquota Ires del 24%. Tale aggravio si aggiungerebbe all’indeducibilità degli interessi passivi ai fini Irap previsto dall’attuale normativa e al rilevante peso dell’Imu che già gravano sugli investitori immobiliari, mettendo a dura prova la pianificazione di ulteriori investimenti di sviluppo che, a sua volta, in particolare per le imprese del sistema Ance, pregiudica strutturalmente la futura domanda di costruzioni, rischiando di deprimere così l’intero comparto.

Valori immobiliari in calo se sparisce la deducibilità

“L’industria immobiliare, già soggetta ad una fiscalità fortemente penalizzante – avverte la nota di Assoimmobiliare e Ance – rischia di vedere così vanificati gli effetti di una ripresa di cui si riscontrano i primi segnali, dopo una lunga crisi che ha colpito non solo questo settore, ma l’intero Paese. Oltre a impattare sulle prospettive di crescita del settore, questo provvedimento avrebbe l’effetto di abbattere immediatamente i valori degli immobili esistenti”.

Un fatto non solo controproducente, ma anche contradditorio rispetto ai piani recentemente annunciati di cessione di parti rilevanti del patrimonio immobiliare pubblico. A ciò si aggiunge un quadro di fiscalità incerta e penalizzante per gli investitori internazionali, a cui si dovrebbe, al contrario, guardare con interesse per un buon esito delle iniziative di dismissione.

DEMOLIZIONE COME EVITARLA

Demolizione edifici abusivi: per evitarla a volte basta una multa

demolizione

Quando un edificio è abusivo, va abbattuto, ma non sempre. A volte, come spiega una sentenza del Consiglio di Stato, si può valutare se sostituire l’ordine di demolizione emesso dall’Amministrazione con una sanzione pecuniaria.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 5128/2018 specifica che “la repressione di abusi edilizi costituisce un atto vincolato, la cui motivazione soddisfa i requisiti di legge anche quando si riduce all’affermazione dell’accertata irregolarità dell’intervento, risultando superflua ogni specifica comparazione tra l’interesse pubblico e gli interessi privati coinvolti o sacrificati”. Quindi, l’abuso va eliminato senza riguardo ai danni che ciò può provocare alle persone responsabili. Il che significa che da parte del Comune un ordine di demolizione, in caso accertato di abuso edilizio, va sempre emesso.

 Tuttavia, si legge nella sentenza, “la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione: il dato testuale della legge è univoco ed insuperabile, in coerenza col principio per il quale, accertato l’abuso, l’ordine di demolizione va senz’altro emesso”.

In particolare, se la demolizione avviene pregiudicando la parte eseguita in conformità, si può decidere di comminare, al suo posto, una multa. Quindi, “il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione”.

Tra i casi in questione, però, non rientra l’ampliamento senza permessi di un edificio preesistente, che costituiva il caso esaminato dal Consiglio di Stato, in cui il Comune aveva respinto una richiesta di condono e in cui i responsabili avevano chiesto di essere multati pur di evitare la demolizione.

Nel caso in esame, tuttavia, tutto il territorio del Comune era stato dichiarato “di notevole interesse pubblico” e l’Amministrazione aveva dichiarato l’ampliamento volumetrico non condonabile. Di conseguenza, l’abuso non era sanabile con una multa (circostanza possibile solo nel caso in cui l’intervento abusivo consistesse in un restauro o in un risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria), e la demolizione, in assenza di danni per gli edifici regolari, è stata inevitabile.

ABUSI EDILIZI

Abusi edilizi, come provare la regolarità della propria casa

Gtres

Quali sono gli elementi che possono aiutare a provare la regolarità della propria casa? A renderlo noto il Consiglio di Stato con la sentenza 5988/2018, che affronta il tema del momento della realizzazione di un intervento.

Una sorta di decalogo per sapere in che modo provare il momento di realizzazione di un’opera e, di conseguenza, contestare il fatto che sia stata considerata abusiva. Nel dettaglio, la sentenza 5988 del 2018 elenca gli elementi di prova che possono aiutare: dichiarazioni sostitutive, rilievi aerofotogrammetrici e contratti.

Abusi edilizi e demolizione, come evitarla

Fornendo all’amministrazione tali elementi è possibile evitare la demolizione di un’opera abusiva. Bisogna dimostra che l’ultimazione dei lavori sia avvenuta entro una certa data; che l’opera rientri tra quelle per le quali può essere ottenuta una sanatoria speciale; che si tratti di opere per le quali non era richiesto titolo in ragione al tempo di esecuzione; che l’esecuzione delle opere abusive sia avvenuta in epoca antecedente all’apposizione di un vincolo paesaggistico.

Nel caso in esame, il Comune dopo aver effettuato dei sopralluoghi aveva concluso che un edificio, situato in zona agricola, fosse stato ampliato senza permessi, violando anche il vincolo paesaggistico cui era sottoposta l’intera area. Il Comune aveva quindi ordinato la demolizione della parte di edificio per la quale non risultavano depositate richieste di licenza edilizia o permesso di costruire.

Il proprietario degli edifici, invece, sosteneva la regolarità della loro realizzazione sulla base di una serie di documenti. Fondamentali sono state due date: il 1967, anno di entrata in vigore della legge ponte 761/1967, con la quale l’obbligo di previa licenza edilizia è stato esteso alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano, e il 1987, anno in cui la regione ha apposto il vincolo paesaggistico alla zona.

Dagli atti della compravendita, avvenuta nel 1940, è emerso l’acquisto di una casa civile con stalla, portico e fienile, elementi che poi presumibilmente sono stati trasformati. Dalle aerofotogrammetrie, in particolare quella rilasciata dall’Istituto Geografico militare del 1962, è stato inoltre appurato che il manufatto aveva già la stessa consistenza odierna. I giudici hanno quindi concluso che si trattava di una costruzione realizzata secondo la normativa vigente al momento della sua costruzione.

Abuso edilizio, richiesta di sanatoria

Come ricordato dal Consiglio di Stato, in caso di richiesta di sanatoria bisogna soddisfare il requisito della doppia conformità: l’opera deve risultare conforme anche alla normativa vigente al momento della valutazione dell’istanza.

Abuso edilizio, l’onere della prova

E’ stato poi chiarito che l’onere della prova dell’ultimazione di un’opera entro una certa data “incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto”.

Ma esiste un limite “secondo ragionevolezza” quando da un lato il privato porta a sostegno della propria tesi elementi attendibili, come il contratto di compravendita e le aerofotogrammetrie, mentre l’Amministrazione fornisce solo elementi incerti dai quali si dovrebbe presumere l’abuso.

Sulla base di questi elementi i giudici hanno accolto le richieste del proprietario e considerato illegittimo l’ordine di demolizione.

Abusi edilizi, è possibile utilizzare Google Earth come prova

Con la sentenza 1604/2018,  il Tar della Calabria ha stabilito che per provare la presenza di un abuso edilizio o la veridicità di una dichiarazione è possibile utilizzare Google Earth. Nel dettaglio, ha affermato che i fotogrammi del programma Google Earth costituiscono prove documentali pienamente utilizzabili anche in sede penale.

Demolizione edifici abusivi: per evitarla a volte basta una multa

Quando un edificio è abusivo, va abbattuto, ma non sempre. A volte, come spiega una sentenza del Consiglio di Stato, si può valutare se sostituire l’ordine di demolizione emesso dall’Amministrazione con una sanzione pecuniaria.  

La sentenza del Consiglio di Stato n. 5128/2018 specifica che “la repressione di abusi edilizi costituisce un atto vincolato, la cui motivazione soddisfa i requisiti di legge anche quando si riduce all’affermazione dell’accertata irregolarità dell’intervento, risultando superflua ogni specifica comparazione tra l’interesse pubblico e gli interessi privati coinvolti o sacrificati”. Quindi, l’abuso va eliminato senza riguardo ai danni che ciò può provocare alle persone responsabili. Il che significa che da parte del Comune un ordine di demolizione, in caso accertato di abuso edilizio, va sempre emesso.

Tuttavia, si legge nella sentenza, “la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione: il dato testuale della legge è univoco ed insuperabile, in coerenza col principio per il quale, accertato l’abuso, l’ordine di demolizione va senz’altro emesso”.

CEDOLARE SECCA POSSIBILE AUMENTO?

Contratto con cedolare secca, è possibile un aumento del canone dopo 4 anni?

Ecco come chiedere l’aumento del canone anche se si è sottoscritto un contratto di locazione con cedolare secca.

Il locatore dell’immobile può rideterminare le condizioni contrattuale al fine del primo quadriennio? A tal proposito, giova ricordare che nei contratti di locazione a canone libero la durata legale minima del contratto è un elemento prefissato per legge in quattro anni: se le parti concordano una durata inferiore la clausola è nulla.

La legge prevede che, dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per ulteriori quattro anni.

Per questo motivo, nella prassi spesso si utilizza l’espressione “contratto 4+4”: in pratica, la seconda scadenza si ha dopo 8 anni dalla stipula del contratto.

Dopo la prima scadenza, la rinnovazione per altri 4 anni è quindi automatica, fatta eccezione per due ipotesi:

a) con comunicazione scritta almeno 6 mesi prima della prima scadenza, il locatore rende noto al conduttore il proprio “diniego di rinnovazione” (spesso detto anche “disdetta”). La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc.

b) quando il conduttore si avvale del diritto di recesso (diritto che non spetta, invece, al locatore). I motivi di recesso del conduttore possono essere previsti anche dal contratto di locazione.

La legge consente comunque sempre il recesso dell’inquilino per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.

Il preavviso va dato al locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi, a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto.

Quanto alla seconda scadenza (dopo 8 anni) l’art. 2 della legge 431/1998, prevede al comma 1 che «ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.

In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.»

Premesso ciò, sul punto, in merito all’aumento del canone, interessante spunto riviene dalla pronuncia del Tribunale di Lecce n. 1476 dell’11 aprile 2014, ove è stato precisato che grava sul locatore l’onere di comunicare al conduttore la rinegoziazione a nuove condizioni o la disdetta nei sei mesi anteriore all’ottavo anno (seconda scadenza del primo contratto tacitamente rinnovato).

Dunque questo in altri termine vuol dire che ogni contraria pattuizione volta a stabilire un aumento del canone di locazione deve considerarsi palesemente nulla.

In caso di spese straordinarie sull’immobile, il proprietario può chiedere un aumento del canone? La disciplina civilistica (art. 1576 cod. civ.) stabilisce, come criterio generale, che spettano al proprietario tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico dell’inquilino.

Quindi, le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino, mentre il proprietario deve provvedere agli interventi di manutenzione straordinaria.

Ebbene, quanto a tale aumento, è opportuno precisare chel’art.23 della legge n. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) consentiva l’aumento di canone di locazione nel caso di riparazioni straordinarie (anche se eseguite su parti comuni dell’edificio) in misura “non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati”, però tale disposizione, limitatamente alle locazioni abitative, è stata abrogata dalla legge n. 431/1998.

Tuttavia, ancora oggi, spesso, nei contratti di locazione di 4+4 anni a canone libero, viene inserita un’apposita clausola che attribuisce all’inquilino anche le spese di manutenzione straordinaria, col criterio di cui alla predetta norma abrogata.Conseguentemente, in deroga alla normativa attuale, un aumento del canone in relazione ai costi di ristrutturazione dell’edifico, è possibile solo se espressamente previsto nel contratto.

E per quanto riguarda l’adeguamento del canone? Il diritto del locatore ad ottenere l’adeguamento del canone agli indici Istat è subordinato al fatto che quest’ultimo ne abbia fatto richiesta al conduttore tramite lettera raccomandata tramite la quale deve essere richiesta l’adeguamento agli indici Istat per l’anno successivo.

Questo presuppone che entrambe le parti abbiano sottoscritto contratto con relativa clausola di adeguamento Istat.

Il locatore in caso di scelta dell’opzione della cedolare secca è obbligato a rinunciare all’aggiornamento ISTAT del contratto?SI, il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

È possibile revocare la cedolare secca e passare alla tassazione ordinaria prima della scadenza del contratto? La revoca dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità).

Si evidenza, inoltre, che la Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 20/2012 ha precisato che “Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore”.

La necessità della comunicazione al conduttore è determinata dal sorgere dell’obbligazione solidale al pagamento dell’imposta di registro annualmente dovuta in seguito alla revoca dell’opzione.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che con la cedolare secca il locatore non può chiedere alcun aumento del canone; di talché, le uniche strade percorribili sono la revoca della cedolare (in questo caso ottenere l’aggiornamento ISTAT), oppure, anticipare la scadenza con la risoluzione consensuale del contratto di locazione (le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà delle parti è sovrana bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali).

avv Maurizio Tarantino

SPREAD DIPENDE DALLA MANOVRA ECONOMICA

Spread e tassi dei mutui: l’aumento ora dipende dalla manovra economica

mutui

Nonostante Banca d’Italia e lo stesso ministro Tria avessero espresso preoccupazione per possibili aumenti dei costi dei mutui a seguito dei movimenti dello spread, lunedì mattina il parametro si è rivelato in deciso calo, dopo l’apertura del ministro dell’Interno a possibili riduzioni del deficit. “Il 2,4% del deficit/Pil non è intoccabile in vista della crescita”, ha detto Salvini. Occhi puntati, intanto, sull’andamento dei mutui: Roberto Anedda di Mutuionline e Stefano Rossini di Mutuisupermarket hanno commentato i movimenti dei tassi con idealista/news.

Tassi dei mutui: un aumento fisiologico

“Finora i livelli dei tassi sono stati surreali – afferma Stefano Rossini, Ad i Mutuisupermarket. – Abbiamo avuto spread sui mutui a tasso variabile dello 0,7% sull’Euribor e di poco più dello 0 sul tasso fisso. Ovviamente è fisiologico che prima o poi qualcosa si muova.  Secondo le banche da noi consultate il trend al rialzo è molto chiaro. La sua velocità e ampiezza è invece meno chiara, poiché su questa intervengono le notizie, le dichiarazioni dei politici e quant’altro. Ma in ogni caso è chiaro che nei prossimi trimestri si convergerà su un pricing al rialzo”.

Da cosa dipende il rialzo dei tassi dei mutui? “In effetti già da quest’estate gli spread bancari hanno iniziato a salire – risponde Rossini, – soprattutto per quanto riguarda i tassi fissi, in ottica repricing. Da settembre questo movimento ha avuto un’accelerazione. Intesa e Unicredit hanno aumentato di 15-30 punti base gli spread sui mutui a tasso fisso, che sono oltre il 70% degli erogati, e di 10-20 punti base i variabili. Si è trattato anche di scelte strategiche, di budget, di adeguamento ai price maker, di disponibilità di tesoreria ecc”.

Spread Btp-Bund e aumento dei tassi sui mutui

Lo spread Btp-Bund ha avuto un peso? Risponde Rossini: “Tra ottobre e novembre senz’altro l’aumento dello spread e delle tensioni sui mercati hanno avuto il loro peso nell’accelerare i movimenti al rialzo. Crescendo il rendimento dei Btp è ovvio che aumenta il costo dell’approvvigionamento di liquidi per le banche, che sono costrette a rifarsi sui costi dei finanziamenti a famiglie e imprese”.

“Il livello dello spread può diventare preoccupante se si dovesse stabilizzare sopra i 300 punti – aggiunge Roberto Anedda, Ad di Mutuionline. – La cosa determinante darà la direzione che prenderanno i mercati dopo la bocciatura della manovra da parte dell’Ue, che era già scontata, a seconda dei quello che intenderà fare di conseguenza”.

Dopo la bocciatura Ue: scenari possibili per i tassi dei mutui

Cosa potrà succedere? “Ora si aprono una serie di scenari – riflette Anedda, –  tra cui il governo dovrà giostrarsi e che avranno ripercussioni pratiche su banche imprese e famiglie. O si cercherà il dialogo con l’Europa rassicurando i mercati; oppure si andrà avanti ad oltranza cercando nuove coperture finanziarie per pagare eventuali multe. E qui si apriranno scenari ulteriormente negativi, perché quando si toccano le imposizioni fiscali si compromette la crescita economica, e quindi si modifica l’effetto sperato dalla manovra stessa”.

Mutui: nessun credit crunch in arrivo

Cosa accadrà a seguito della fine del Qe? “Non è detto che dopo la fine dell’acquisto asset da parte della Bce sparirà qualsiasi politica monetaria – è la visione ottimista di Rossini. – Anche perché restano l’obbiettivo dell’inflazione al 2% e quello della crescita economica, che ancora non sono pienamente raggiunti. Quindi l’attenzione della Bce probabilmente continuerà ad esserci. Inoltre, almeno fino all’estate 2019, i tassi di interesse saranno immutati: prevedo quindi una sostanziale tranquillità nei prossimi mesi.  La situazione è ben diversa rispetto al 2012 , quando il sostegno della Bce non esisteva affatto”.

Possibile un nuovo credit crunch a seguito di un calo di fiducia da parte delle banche? “Non direi, – risponde Rossini. – Al momento le banche vedono anzi nel 2019 un anno di crescita, certo non di contrazione. C’è massima disponibilità ad accogliere la maggiore domanda di mutui, che è in crescita, ed è guidata, più che dallo spread, dalle dinamiche di domanda e offerta proprie del mercato immobiliare. Notiamo anzi anche un aumento nei flussi dei mutui erogati. La concessione del credito al momento non è un problema: può diventare un problema il prezzo a cui concederlo. Il che dipende dai fattori di cui sopra”.

Quale mutuo scegliere: tasso fisso o tasso variabile?

Cosa consigliare, quindi, a chi deve   comprare casa con un mutuo?     “Occorre fare attenzione – avverte Anedda. – Con un aumento dello spread per i nuovi mutui potrebbero esserci tassi maggiori, che potrebbero far desistere qualcuno dall’acquisto. Ma dato che al momento la situazione non è peggiorata, anzi, le offerte attuali sono ancora vantaggiose nonostante gli aumenti degli spread bancari,  c’è ancora la possibilità di approfittarne per acquistare. Meglio fare in fretta però, perché le condizioni cambiano di mese in mese”.

“Chi deve surrogare il mutuo ha ancora due trimestri di tranquillità, per cui che si affretti – aggiunge Rossini.- idem per i nuovi mutui acquisto, dato che abbiamo avuto tassi al minimo per tanto tempo e siamo vicini ad aumenti. Oggi più si aspetta e più si rischia. I tassi fissi sono ancora a livello attrattivo per durate dai 15 anni in su; per durate inferiori meglio un variabile”.

EMENDAMENTO AL DDL

Agenti immobiliari, l’emendamento al Ddl europea 2018 cancella le incompatibilità

Gtres

Novità sul fronte delle incompatibilità per gli agenti immobiliari. La 14esima Commissione del Senato ha dato il via libera all’emendamento – proposto dalla maggioranza di governo e votato anche dall’opposizione – al disegno di legge europea 2018 sull’esercizio dell’attività di mediazione che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari.

L’emendamento punta a ridefinire i regimi di incompatibilità professionale legati alla compravendita degli immobili. Gli agenti immobiliari potranno così svolgere attività fino ad oggi vietate. Attenzione però: le attività aggiuntive (gestione delle pulizie e del ricambio biancheria negli affitti brevi oppure amministrazione di condominio o ancora consulenza sui mutui) dovranno essere in ogni caso legate alla gestione di un immobile.

L’emendamento in questione prevede poi le incompatibilità delle professioni diverse da quella di agente immobiliare afferenti allo stesso settore merceologico (architetti, ingegneri, avvocati commercialisti specializzati in valutazioni immobiliari) e l’incompatibilità per i dipendenti delle banche, di finanziarie e di assicurazioni.

Nel disegno di legge europea 2018, attualmente in discussione al Senato, è contenuto un emendamento proposto dalla maggioranza di governo (Lega e M5S) e votato anche dall’opposizione sull’esercizio dell’attività di mediazione che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari.

Ci rendiamo conto che il percorso legislativo è ancora lungo, ma l’approvazione dell’emendamento in questione è un primo passo fondamentale, che consentirà alle agenzie immobiliari italiane di potere erogare maggiori servizi alla clientela.

Da anni ci si batte per l’eliminazione di quelle incompatibilità che hanno impedito agli agenti immobiliari di crescere e di adeguare la nostra professione alle esigenze degli attuali processi economici. Siamo contenti del fatto che nello stesso emendamento si sia riusciti a rendere incompatibili  con la nostra professione i dipendenti pubblici e privati, con la specifica (necessaria) per i dipendenti delle banche, delle finanziarie e delle assicurazioni. E, ancor di più, esprimiamo soddisfazione per il lavoro svolto dai parlamentari di tutti gli schieramenti politici che ha visto anche allargare le incompatibilità a tutte le professioni intellettuali afferenti al nostro settore.

COMPERARE CASA SENZA SBAGLIARE

 

I 20 errori più comuni quando si compra casa

Acquistare casa senza errori: tutte le cose da sapere

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti e probabilmente il principale investimento nella vita della maggior parte degli italiani e, ciononostante, si commettono con molta frequenza gli stessi errori. Comprare casa significa fare un grande sforzo economico e a volte, ci si impegna per buona parte della vita.

Dopo anni di crisi, il mercato immobiliare sta riprendendo fiato. Negli ultimi anni, infatti, si sta registrando una ripresa delle compravendite e le banche hanno ricominciato ad erogare. Questo unito a tassi ai minimi storici, possono rendere questo proprio il momento giusto per avventurarsi nell’acquisto di una casa.

Scopri con idealista cosa controllare per evitare errori micidiali:

1. In genere non si fanno bene i conti. In Italia, secondo vari studi internazionali, non abbiamo cultura finanziaria. L’acquisto di una casa è l’investimento più grande per molti italiani, eppure non abbiamo preparazione finanziaria adeguata per affrontarla.

2. Molti dimenticano che al prezzo dell’immobile bisogna aggiungere circa un 10% per le spese. Oltre all’iva (se la casa è nuova) o l’imposta di registro (se la casa è di seconda mano) ci sono le imposte catastali. Senza dimenticare l’eventuale caparra, che, sebbene si recuperi (non scendiamo qui nei problemi che si creano quando non si recupera), è pur sempre un esborso non di poco conto.

 

3. Non si fanno i conti sul mutuo, che comporta anche spese e imposte. L’imposta ipotecaria vale in genere il 2% dell’importo del mutuo, senza dimenticare che molte banche vogliono un’assicurazione sul mutuo, che serve per cautelarsi contro i rischi come la perdita del posto di lavoro o il decesso del contraente. È utile, ma costa, e non poco.

4. Imposte e spese extra. L’acquirente dimentica che essere proprietari di una casa significa pagare delle spese condominiali tutti i mesi ed altri extra che possono far lievitare notevolmente il prezzo. Le case hanno bisogno di manutenzione, per non parlare delle spese comuni (facciata, antenna, ascensore, ecc.). Nel caso poi di una casa indipendente le spese sono ancora più elevate.

5. Soldi per mobili e imprevisti. Quando si fa (o si dovrebbe fare…) un bilancio preventivo, non si aggiungono le spese per i mobili e non si calcola un fondo extra per gli imprevisti che non hanno direttamente a che vedere con la casa, ma che possono mandare in crisi un bilancio familiare (come la rottura della macchina due mesi dopo aver comprato casa).

6. Non richiedere un rapporto sulla tassazione dell’immobile. Il 99% delle persone che compra casa non si informa in anticipo sulle tasse da pagare.

7. Non fare i conti con l’Euribor nei casi di un’ipoteca a tasso variabile. Se l’Euribor è ai minimi, bisogna farsi i conti anche per quando sarà ai massimi. 

8. Chiedere un mutuo con lunghe scadenze. Oltre i 25 anni non conviene comprare: calcolando tutti gli interessi la casa diventa troppo cara.

9. Fare debiti al di sopra del 30% delle proprie entrate. La Banca d’Italia consiglia che la quota del mutuo, sommata al resto dei debiti (la rata della macchina, carta di credito, prestiti personali) non sfori il 35-40% del reddito dei titolari del mutuo.

10. Chiedere garanzie a genitori, amici o parenti. Chi decide di comprare una casa dovrebbe assumersi le proprie responsabilità. Se la situazione si complica trascinerai altre persone nei tuoi problemi. Se in questo momento non puoi permetterti la casa, non comprartela.

11. Spesso chi compra perde il senso di cosa significa caro o economico. Bisogna cercare informazioni statistiche e confrontare i prezzi di mercato. Si possono reperire informazioni in molti modi, dall’agenzia del territorio ai rapporti della banca d’Italia, ma anche attraverso i portali immobiliari.

12. Molti comprano casa pensando che i prezzi aumentino sempre. Le ultime esperienze ci hanno insegnato che le case non aumentano sempre di valore, ma sembra che non tutti lo vogliano capire.

13. Non dare ascolto alle agenzie. In questo momento si può risparmiare attraverso un’agenzia. Negoziare si può e gli agenti lo sanno bene. Per questo possono avere più margine nel far scendere il prezzo e convincere il venditore a sconti sostanziosi.

14. Non negoziare il prezzo fino in fondo. Molti potenziali acquirenti scartano alcuni immobili perché pensano di non poter trattare sul prezzo. Prepararsi a contrattare e avere sempre a disposizione una controfferta, ma sempre dopo essersi fatti i conti. Un altro errore è quello di accettare un prezzo a metà trattatvia per paura di perdere la casa. Se il vostro budget sono 180mila euro, per esempio, non vi muovete da lì. Se non bastano, non è la casa per voi.

15. Lasciarsi trasportare a livello emotivo. A volte comprare casa è una decisione più emotiva che razionale e l’acquisto risulta poi sbagliato. Se vi sentite stanchi o demotivati dopo mesi di ricerca, sarà più facile decidere male.
Prendetevi un tempo di riflessione.

16. Pensare che i prezzi non scenderanno e quindi precipitarsi. Non ci sono ancora dati evidenti che parlino di una ripresa dei prezzi generalizzata, ma solo alcuni dati parziali che confermano che certe zone hanno tenuto. Se il centro di Milano o Roma sono aumentati, non è detto che succeda lo stesso in periferia.

17. Speculare sulla casa. La casa dev’essere un bene d’uso. Se la compriamo per viverci è un problema relativo, dato che, per lo meno, risolve il problema dell’abitazione. Ma se la compriamo per speculare e poi le cose vanno male avremo distrutto le nostre finanze per molti anni.

18. Non considerare se vale la pena vivere in affitto. In Italia la cultura della proprietà è molto radicata. Vivere in affitto è invece un’opzione che molti neppure considerano. Fatevi i conti e pensate alle possibilità che dà l’affitto, come una maggiore facilità nel cambiar lavoro e cambiare città. Se la differenza economica tra la proprietà e l’affitto è importante, con i risparmi ci si può fare un fondo pensione.

19. Comprare una casa non è come comprare una macchina. È una decisione che può avere delle ricadute sui prossimi trenta anni, un lasso di tempo in cui può succedere di tutto: nascite, morti, divorzi, opportunità di lavoro in altri stati o in altre città.

20. Non consultare il notaio prima della firma di atti importanti come proposte di acquisto e preliminari di vendita. Per esempio, non tutti sanno che i beni provenienti da donazione sono soggetti all’azione di revoca da parte di eventuali eredi defraudati dei loro diritti. Per questo motivo molte banche non concedono un mutuo per l’acquisto di un immobile proveniente da donazione. In questo come in altri casi il parere di un esperto può prevenire da eventuali brutte sorprese.

RENDITA DELLA CASA IN AFFITTO

Quanto rende un immobile in affitto? La mappa dei rendimenti delle case

Mettere un immobile in affitto garantisce un ritorno pari al 6%, ai massimi da 4 anni. 

Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

I rendimenti delle altre tipologie immobiliari

Oltre ad analizzare i rendimenti degli immobili residenziali, l’ultimo report analizza anche quando rende mettere in affitto le altre tipologie immobiliari. Il settore più redditizio, secondo il report, è quello del retail. Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Per quanto riguarda il settore uffici, i rendimenti più alti si registrano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Il settore meno vantaggioso per gli investitori? E’ quello dei box auto. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate dallo studio di idealista, Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

CASA CONIUGALE COSA DICE LA LEGGE?

Assegnazione casa coniugale in affitto, cosa prevede la legge

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In caso di separazione, come funziona l’assegnazione della casa se l’immobile è in affitto? Ed è possibile richiedere anche un contributo per pagare i CANONI DI LOCAZIONE? Vediamo cosa prevede la legge.

Se la casa è in affitto valgono le stesse regole per l’abitazione di proprietà. Innanzitutto, è importante sottolineare che il giudice decide sull’assegnazione della casa solo se la coppia ha figli minori o maggiorenni non ancora autosufficienti o portatori di handicap: in questi casi, il tribunale assegna la casa al genitore presso i cui i figli vanno abitualmente a vivere. Se invece la coppia non ha figli, la casa resta al suo proprietario o, nel caso di affitto, il contratto si scioglie o prosegue nei confronti di chi lo ha firmato.

Quando si parla di un appartamento in affitto, nel caso di coppia con figli non autosufficienti il contratto deve proseguire con il genitore con cui restano i bambini, l’altro è tenuto a versare un mantenimento proporzionato alle sue capacità e alle esigenze dell’ex. Il mantenimento ai figli deve invece garantire a questi ultimi lo stesso tenore di vita che avevano quando ancora i genitori stavano insieme.

Nel quantificare l’assegno di mantenimento, il giudice tiene conto sia delle spese che dovrà affrontare il coniuge beneficiario che quelle a carico di chi è tenuto a versarlo, non è previsto che quest’ultimo debba anche pagare un contributo per l’affitto al coniuge separato. I soldi necessari a onorare gli impegni con il padrone di casa, con il condominio o per le utenze sono ricomprese nell’assegno di mantenimento o nell’assegno divorzile ordinario.

Ma, in base all’importo del canone, il giudice può aumentare il mantenimento al fine di garantire ai figli di restare all’interno dello stesso appartamento e non doversi trasferire. Questo perché il canone di locazione rispecchia anche il tenore di vita precedente della famiglia ed è quindi già di per sé proporzionato alle capacità reddituali del soggetto obbligato. A meno che non risulti che anche l’altro coniuge, titolare di un proprio reddito, contribuisse alle spese per la locazione, nel qual caso questi vedrà diminuire il proprio mantenimento.

Dunque, se anche il canone di affitto resta a carico di chi abita la casa e seppure tale importo non può mai costituire una voce a parte rispetto al mantenimento, il tribunale deve tenere conto della spesa che chi resta nell’appartamento dovrà sostenere per quantificare l’assegno periodico a carico dell’ex; considerando anche le nuove spese che quest’ultimo, costretto ad andare a vivere altrove, dovrà sobbarcarsi.

730 PRECOMPILATO

Compilazione assistita 730 2018: cos’è e come funziona la nuova funzione

Ha preso il via la campagna per la dichiarazione dei redditi e la vera novità di quest’anno è la compilazione assistita del modello 730.

La nuova funzione consente di inserire o modificare singole voci delle spese detraibili e deducibili con benefici anche in termini di controllo. In questo caso, infatti, il fisco – se deciderà di fare una verifica – non controllerà i dati che aveva già inserito nel modello ma solo quelli che sono stati messi dal contribuente.

I dati interessati sono quelli relativi a: spese per le quali spetta la detrazione di imposta del 19% o 26% (sezione I): spese mediche, interessi su mutui, spese di istruzione, assicurazioni sulla vita; spese e oneri per i quali spetta la deduzione dal reddito complessivo (sezione II): contributi previdenziali obbligatori e per previdenza complementare, assegni al coniuge, etc.

Per accedere alla compilazione assistita 730 bisogna entrare nella sezione modifica e selezionare il quadro E – quello relativo alle spese detraibili e deducibili. Quindi bisogna cliccare su “cambia modalità di compilazione”. In questo caso, l’invio telematico della dichiarazione sarà possibile a partire dal 14 maggio, contrariamente a chi decide di modificare il 730 senza essere assistito che può inviare il modelle già ora. Per chi compila il modello redditi, invece, la consegna on line scatta dal 10 maggio. 

COME TROVARE UN INQUILINO MODELLO

Come trovare un inquilino affidabile: le regole da seguire

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Per evitare futuri grattacapi è fondamentale per un proprietario di casa scegliere con accuratezza a chi affittare il proprio appartamento.

  • Fotografare i mobili. Nel caso in cui l’appartamento sia ammobiliato, è opportuno che il proprietario fotografi i mobili e gli oggetti presenti in casa e l’inquilino firmi tali fotografie. Va specificato che spetta all’inquilino sostenere le riparazioni in caso di danneggiamento nonché occuparsi della manutenzione degli elettrodomestici mentre la sostituzione resta a carico del proprietario.
  • Se gravi danni pregiudicano l’abitabilità dell’appartamento, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto, trattenendo a titolo di risarcimento il deposito cauzionale solitamente inserito nel contratto ai sensi della legge 392/78.
  • Fideiussione bancaria. Ulteriore garanzia può essere la richiesta di una fideiussione bancaria, oggi sempre più comune per i contratti di locazione, che rappresenta anche una forma di protezione contro la difficoltà di ottenere lo sfratto.
  • Contratto blindato. La necessità di “blindare” il contratto deriva dal fatto che i tempi per risolvere i contenziosi sono sempre molto lunghi anche quando la normativa prevede procedure semplificate, come nel caso del mancato pagamento dei canoni e delle spese accessorie come quelle condominiali.
  • Detenzione di animali. L’art. 1138, ultimo comma, c.c. del testo novellato laddove prescrive che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
  • Conoscere veramente chi è l’inquilino. Capita spesso che il contratto venga intestato alla c.d. “teste di legno” ovvero a prestanomi.Quest’ultimi in realtà possono utilizzare l’appartamento per poi sublocarlo a terzi e trarre profitto.
  • Coinvolgere l’amministratore condominiale. E’ buon norma avvisare preventivamente che l’appartamento, se collocato all’interno di un complesso condominiale, è stato concesso in affitto.
  • Cedolare secca. Per quanto riguarda il trattamento fiscale, il proprietario può scegliere di tassare l’importo incassato secondo le regole Irpef, sottoponendolo quindi anche alle addizionali regionali e comunali, oppure la cedolare secca.

Va precisato che il condomino rimane pur sempre il principale destinatario delle clausole del regolamento e, conseguentemente, sarà costui il responsabile delle dirette violazioni delle stesse norme da parte del conduttore dell’immobile.

In quest’ultima evenienza sarà onere del proprietario imporre al conduttore, attraverso gli strumenti ordinari del diritto contrattuale, il rispetto dei divieti previsti dal regolamento o agire preventivamente presso quest’ultimo per prevenirne le inosservanze, se del caso anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.

ECOBONUS COSA SI DEVE SAPERE

Ecobonus per la riqualificazione energetica degli edifici, tutto ciò che devi sapere

In attesa di sapere se con la legge di stabilità 2019 arriverà la ventilata proroga triennale per il 2019, per la riqualificazione energetica degli edifici, facciamo il punto della situazione sulle attuali detrazioni.

Ecobonus riqualificazione energetica

L’ecobonus consiste in detrazioni Irpef in percentuale dal 65% al 75%  per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti.  In generale, le detrazioni sono riconosciute per:

  • la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
  • il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi)
  • l’installazione di pannelli solari
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Detrazione 65 ecobonus riqualificazione energetica

Per la maggior parte di questi interventi la legge 205/2017 (legge di bilancio 2018) ha prorogato la detrazione, nella misura del 65%, al 31 dicembre 2018, per altri l’ha ridotta al 50%.

In particolare, dal 1° gennaio 2018 la detrazione è pari al 50% per le seguenti spese:

  • acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi e di schermature solari
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto (dal 2018 gli impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A sono esclusi dall’agevolazione. Se, invece, oltre ad essere in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti è riconosciuta la detrazione più elevata del 65%.)
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.

Ecobonus per la riqualificazione energetica 2018 dei condomini

Regole, tempi e misure diverse sono previste, invece, per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per questi interventi si possono usufruire detrazioni più elevate (del 70 o del 75%) quando si riescono a conseguire determinati indici di prestazione energetica. 

Interventi di riqualificazione energetica per l’ecobonus

Sul sito dell’Enea è stato pubblicato un utile vademecum che riepiloga tutti i lavori incentivati, con i requisiti tecnici richiesti e la documentazione da approntare. I lavori per cui si ha diritto alla detrazione per la riqualificazione energetica sono i seguenti:

  • Parti comuni condominiali (detrazioni del 70 e 75 percento)
  •  Serramenti e infissi
  • Caldaie a condensazione
  • Collettori solari
  • Pompe di calore
  • Coibentazione strutture
  • Riqualificazione globale
  • Caldaie a biomassa
  • Schermature solari
  • Building automation
  • Sistemi ibridi
  • Microcogeneratori

ALLOGGI SOCIALI ESENTI IMU

Alloggi sociali esenti Imu, ecco cosa dice la normativa

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L’Agenzia delle Entrate ha ricordato cosa prevede la normativa in relazione agli alloggi sociali. Vediamo quanto specificato.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

E’ dovuta l’Imu sugli alloggi sociali?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

No. Per espressa previsione normativa, infatti, l’Imu non si applica, tra gli altri, ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (articolo 13, comma 2, Dl 201/2011).

Per l’applicazione dell’agevolazione, si deve fare riferimento alla definizione di alloggio sociale contenuta nel Dm 22 aprile 2008, secondo cui è tale “l’unità immobiliare adibita a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato (articoli 1 e 2)”.

INCOMPATIBILITA’

Agenti immobiliari, la richiesta dell’Europa: “Meno vincoli alla professione”

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L’Unione europea chiede all’Italia di porre fine ai vincoli che gravano sui mediatori immobiliari. E su tale fronte potrebbero esserci novità già a partire dal 2019. Almeno secondo quanto riportato dal Disegno di legge europea 2018, approvato dal Consiglio dei ministri lo scorso 6 settembre.

Attualmente, un agente immobiliare non può essere allo stesso tempo un lavoratore dipendente, né pubblico né privato, e neppure un imprenditore o un professionista che opera in altri settori. Eccezion fatta per il caso in cui il rapporto di dipendenza o la titolarità dell’impresa riguardino solo la stessa attività di mediazione.

Ma la Commissione europea ritiene questi vincoli “non necessari” e “sproporzionati” rispetto all’obiettivo perseguito, ossia garantire l’assoluta imparzialità e l’assenza di conflitto di interessi del mediatore nello svolgimento del suo lavoro.

La bozza di legge europea approvata in Cdm stabilisce che non si può essere allo stesso tempo agente e titolare di un’attività d’impresa, se la società in questione opera nello stesso settore merceologico, per il resto i divieti cadono. L’unica incompatibilità a rimanere in piedi, dunque, sarebbe quella secondo la quale il titolare di una società di intermediazione immobiliare non potrebbe occuparsi con lo stesso oggetto sociale di attività afferenti lo stesso settore.

Le principali associazioni di categoria (Fiaip, Fimaa e Anama) si incontreranno in seduta comune per produrre una posizione ufficiale condivisa rispetto al testo. Secondo quanto evidenziato dal Sole 24 Ore, le sigle associative potrebbero dirsi disposte ad accettare la compatibilità con l’esercizio di altre professioni a patto di poter fornire servizi affini al settore immobiliare.

SPESE DI INTERMEDIAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA

Spese intermediazione acquisto prima casa, di cosa si tratta e i casi particolari

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Le spese di intermediazione immobiliare per l’acquisto della prima casa sono detraibili al 19%, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità. Ecco come funziona la detrazione e quali sono i casi particolari.

Le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale possono essere portate in detrazione. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Si tratta, dunque, della casa presente nei registri anagrafici; altrimenti il contribuente può attestare che dimora abitualmente in luogo diverso, mediante la produzione di un’autocertificazione effettuata ai sensi dell’articolo 47 del DPR n. 445 del 2000.

La detrazione spetta non solo per l’acquisto della proprietà, ma anche per l’acquisto di altri diritti reali (quali, ad esempio, l’usufrutto) a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. A beneficiare della detrazione è esclusivamente l’acquirente dell’immobile o gli acquirenti se in comproprietà.

Le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili dall’imposta lorda per un importo pari al 19% del compenso comunque denominato, purché sia riferito all’acquisto dell’unità immobiliare che l’acquirente adibirà ad abitazione principale. L’importo della detrazione non può essere superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità e, se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, calcolata rispettando il limite citato, deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà.

Nel caso in cui la fattura è intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, al fine di ammettere pro-quota alla detrazione anche il comproprietario che non è indicato nella fattura, bisogna integrare il documento con i dati anagrafici del comproprietario mancante.

Condizione necessaria per la detrazione, inoltre, è che l’importo della spesa sia espressamente indicato nell’atto di cessione dell’immobile. L’art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006 dispone che l’atto di cessione dell’immobile deve presentare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo e una serie di informazioni legate all’agente.

Esistono poi dei casi particolari. Ad esempio, qualora, a seguito della trattativa, l’acquisto non dovesse andare a buon fine – perché magari non è stato stipulato il contratto definitivo di compravendita – la detrazione non spetta, anche se le provvigioni devono essere ugualmente pagate all’intermediario immobiliare. Se, al verificarsi di questa condizione, il contribuente ha erroneamente usufruito della detrazione dovrà restituirla, assoggettando a tassazione separata l’importo interessato (Circolare 34/2008).

O ancora, le spese sostenute in sede di contratto preliminare di vendita possono essere portate in detrazione nella dichiarazione dei redditi solo a condizione che tale preliminare risulti regolarmente registrato (Risoluzione 26/2009). Se a seguito della registrazione del contratto preliminare, i cui costi sono stati portati in detrazione, il contribuente non giunge alla stipula del contratto definitivo, e quindi non acquista la titolarità dell’abitazione, dovrà assoggettare a tassazione separata l’importo per il quale ha fruito della detrazione.

MUTUI IN RIALZO

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui, al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base : l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”

Autore: floriana liuni

IMMOBILI COMMERCIALI

In calo il mercato degli immobili commerciali in Italia

 
Calo del mercato degli immobili commerciali in Italia

Il mercato degli immobili commerciali in Italia ha fatto registrare volumi attorno ai 3,2 miliardi di euro nei primi sei mesi del 2018: una riduzione del 35% rispetto allo stesso periodo del 2017, anno record per il settore. Il dato lo svela l’analisi di Bnp Paribas Real Estate, evidenziando come a fare la voce grossa sono gli uffici che da soli valgono circa la metà dei volumi totali.

Dietro agli uffici c’è il settore retail: 1,2 miliardi di euro di volumi nel semestre in esame (di cui oltre la metà nei primi tre mesi), con un trend stabile rispetto a un anno fa. Cresce il settore logistica, con volumi pari a 410 milioni di euro, più del doppio rispetto al primo semestre 2017: decisivo un secondo trimestre da record (200 milioni di transazioni) con un aumento addirittura del +270% anno su anno. Rallenta invece il settore hotel: -50% sia su base semestrale che trimestrale rispetto a un anno fa. C’è poi la categoria “Altro” che comprende asset class come student housing, data center, caserme, cinema e residenze sanitarie assistenziali: crollo verticale degli investimenti in questo settore, dagli 860 milioni del primo semestre 2017 ai 130 attuali.

La previsione da qui a fine anno per il mercato degli immobili commerciali italiani è quella di una oramai certa flessione dei volumi rispetto a un anno fa. Ci sono ancora alcune operazioni rilevanti in fase di completamento, ma recuperare il gap (-35%) già creatosi con il record di transazioni del 2017 appare molto complicato. Tra le cause, secondo l’Ufficio Studi di Bnp Paribas Real Estate, c’è una ridotta disponibilità di prodotto in vendita. Per questo in futuro la chiave di volta sarà la creazione di opportunità adatte a tutte le tipologie di investitori interessati a un mercato sempre più internazionale.

di Giovanni Marrucci

ESERCIZIO ABUSIVO DELLA PROFESSIONE DI AGENTE IMMOBILIARE

Esercizio abusivo della professione di agente immobiliare: è legge la norma che inasprisce le sanzioni

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Si inaspriscono dal 15 Febbraio le sanzioni per l’esercizio abusivo della mediazione. Entra in vigore, dopo un lunghissimo iter parlamentare, la Legge n.3 dell’11 Gennaio 2018 che prevede pene più dure per chi esercita abusivamente una professione, con espliciti riferimenti all’attività di agente immobiliare. Positiva la reazione di FIMAA – Confcommercio, il sindacato nazionale di rappresentanza dei mediatori e degli agenti immobiliari, che da sempre sostiene l’introduzione di norme volte a contrastare le forme di abusivismo, sottolineando la necessità di tutelare i professionisti e l’intero settore e che ha sollecitato a lungo l’introduzione di tale legge. FIMAA – Confcommercio, infatti, si è battuta affinché venissero acuite le sanzioni già previste dalla legge 39/89 fino ad oggi in vigore, secondo la quale i mediatori abusivi andavano incontro ad una sanzione amministrativa e all’obbligo di restituzione delle provvigioni percepite. Inoltre la legge determinava che, soltanto chi fosse già stato sanzionato in via amministrativa per tre volte dovesse subire alla quarta le pene previste dall’articolo 348 del codice penale: una clausola, questa, che la rendeva praticamente inattuabile. Con la Legge 3/18, invece, coloro che vengono scoperti una seconda volta nell’esercizio di un’attività di mediazione abusiva, dopo essere già stata sanzionati una prima volta, sono immediatamente sottoposti all’azione penale. Fortemente inasprita la condanna (reclusione dai 6 mesi ai 3 anni) e le sanzioni (multa dai 10.000 ai 50.000 euro) con varie sanzioni accessorie previste.

Un decisivo passo in avanti nella lotta all’abusivismo e nelle attività di tutela della categoria. Esigenza particolarmente sentita in un mercato, quello immobiliare, che avverte segnali di fiducia e necessita di particolare attenzione contro l’esercizio abusivo dell’attività. La nuova legge ha soprattutto lo scopo di fornire chiarezza e trasparenza al mercato, a garanzia dei clienti e degli agenti immobiliari stessi.

REGISTRAZIONE CONTRATTO DI ” COMODATO GRATUITO”

Come registrare un contratto di comodato ad uso gratuito

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 Il contratto può avere forma verbale o scritta, in quest’ultimo caso è obbligatoria la registrazione dello stesso.

Obbligo registrazione contratto di comodato

I contratti di comodato ad uso gratuito sono soggetti a registrazione in questi casi:

  • sono redatti in forma scritta e in questo caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto
  • stipulati in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione
  • Se redatti in forma verbale, con lo scopo di fruire dell’agevolazione Imu/Tasi introdotta dalla legge di stabilità 2016.

Registrazione contratto di comodato agenzia delle entrate

La registrazione deve essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate

  • il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia e dovrà essere indicato, come tipologia dell’atto, “contatto verbale di comodato”.
  • ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello f23 (codice tributo 109T

Per i contratti di comodato in forma scritta è dovuta un’imposta di bollo, assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe.

Imu comodato gratuito 2018

Con la legge di stabilità 2015 è stata introdotta un’agevolazione Imu/Tasi per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a un parente in linea retta di primo grado (padri-figli), se quest’ultimo lo utilizza come abitazione principale. L’agevolazione si usufruisce solo se il contratto di comodato è registrato.

AGENTE IMMOBILIARE COSA FAI?

  Perché un agente immobiliare è utile…e qual è il lavoro che fa e i clienti non vedono

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Ti sei mai chiesto cosa fa in concreto un agente immobiliare? Se non sai da dove proviene la commissione per ogni vendita, ecco un elenco dei compiti dei professionisti del mattone.

1. Trascorrono molto tempo al telefono

Attendono le telefonate dei potenziali acquirenti e sanno fornire le informazioni necessarie. Per ogni annuncio ci sono circa 20 chiamate e quelle chiamate sono tradotte in 10 visite all’immobile. Ciò significa essere sempre a disposizione e lavorare molto. Gli agenti passano anche diverso tempo a collaborare con i colleghi.

2. Cercano costantemente immobili

Trascorrono un paio d’ore al giorno alla ricerca di proprietà da trattare. Gli agenti devono controllare costantemente le liste di abitazioni condivise nella rete MLS. A volte il processo di ricerca di case che soddisfino gli interessi del cliente può essere molto lungo.

3. Analizzano il mercato

E’ essenziale essere in grado di definire bene il valore reale della casa in vendita o sapere se il futuro acquisto è una buona opzione. Se l’agente lavora in una grande realtà con molte vendite proprie, può fare valutazioni molto più accurate rispetto a quelle fatte basandosi sugli annunci immobiliari. E’ poi importante gestire bene offerte e controfferte. E questo può richiedere molto tempo.

4. Ispezionano le proprietà

Gli agenti passano parte del loro tempo a visitare gli immobili che devono gestire. E’ importante verificare tanto l’aspetto, ovvero come si presenta la casa, quanto le questioni legate a possibili ipoteche, permessi e altro ancora.

5. Investono nel marketing

Oltre a non ricevere una provvigione fino a quando l’affare è concluso, gli agenti investono nel marketing e nell’home staging, in modo che la casa abbia un’immagine migliore e sia più facile da vendere.

6. Partecipano a corsi di formazione

Gli agenti devono avere nozioni di fiscalità, diritto, marketing, fotografia e video; devono sapere come migliorare l’immagine della casa e conoscere le tecniche di negoziazione e di vendita. Devono, quindi, partecipare costantemente a corsi di formazione. Frequentano anche convegni e fiere immobiliari per imparare da altri professionisti e migliorare i loro servizi.

7. Aiutano con il finanziamento

Oltre ad aiutare gli acquirenti a ottenere i migliori mutui possibili o un mutuo che pensavano di non poter ottenere, sono pronti a rispondere a qualsiasi domanda sul finanziamento. Sanno meglio di chiunque altro quanto costa aggiustare piccoli difetti o effettuare una ristrutturazione.

8. Verificano l’intero processo

Uno dei principali vantaggi di contattare un agente immobiliare è la sicurezza legale che forniscono. Sono a conoscenza di tutto il processo di vendita e hanno l’obbligo di verificare che il tutto si compia legalmente. Inoltre, risolvono problemi di cui molte volte né acquirenti né venditori sono a conoscenza.

9. Mantengono la calma

Un buon agente non solo si incarica di acquistare o vendere la tua casa, ma cerca anche di far sì che il processo non sia stressante.

…E tutto questo è gratuito, almeno fino a quando l’operazione non va a buon fine.

PENSIONE INTEGRATIVA

Pensione integrativa, come stimare quanto versare

Per stabilire quanto destinare alla propria pensione integrativa bisogna prendere in considerazione diversi fattori. Vediamo quali e come fare una stima.

Gli elementi da prendere in considerazione sono l’importo stimato della pensione pubblica, la percentuale di incremento di quest’ultima ritenuta adeguata, gli anni di contribuzione alla previdenza complementare e il rendimento netto del fondo pensione.

Per fare una stima di quanto versare per la propria pensione integrativa è opportuno innanzitutto stimare – tramite la “Busta Arancione” – la propria pensione pubblica, stabilire poi la percentuale di incremento di quest’ultima necessaria per disporre di una pensione complessiva che consenta un tenore di vita adeguato, considerare la durata della contribuzione tenendo presente che più numerosi sono gli anni di contribuzione più contenuto sarà il versamento annuo e considerare la deducibilità (entro i 5.164 euro) del versamento annuo.

Nel momento in cui si stima il rendimento è poi opportuno considerare la possibilità di accedere, nel corso della partecipazione, a comparti con possibili rendimenti più alti, ma più rischiosi, quando si è lontani dalla pensione e a quelli meno rischiosi, ma con ritorni più contenuti, mentre ci si avvicina al ritiro in modo da usufruire nel complesso di un rendimento medio che sia accettabile.

CONTRATTO RISOLUZIONE IMMEDIATA

Risoluzione immediata del contratto di locazione, cos’è e come funziona?

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Nella maggior parte dei contratti di affitto è possibile dare disdetta al locatore con un preavviso di sei mesi. Ma ci sono dei casi in cui è possibile la risoluzione immediata del contratto di locazione.

Cos’è la disdetta immediata del contratto di affitto?

Si fa riferimento ad una comunicazione che produca l’effetto di consentire il rilascio dell’abitazione fin dal momento della sua ricezione. Vediamo che cosa consente la normativa e di conseguenza se e quando è possibile parlare di disdetta immediata del contratto di locazione.

Si badi: analizzeremo la situazione guardando tanto alla facoltà di disdetta (recesso) che la legge riconosce al conduttore, tanto nell’ottica del locatore.

disdetta contratto di locazione sei mesi prima

Per la legge n. 431/98, che sul punto ricalca la legge n. 392/78, «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi» (art. 3, sesto comma, le. n. 431/98).

Che cosa s’intende per gravi motivi? Come chiarito dalla giurisprudenza si deve trattare di accadimenti successivi alla conclusione del contratto e che rendono impossibile, o eccessivamente gravosa, la prosecuzione del contratto da parte del conduttore.

Si pensi, per fare degli esempi, a questi casi:

  • trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Roma e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
  • problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
  • perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
  • crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell’attuale abitazione.

Il recesso libero del contratto di locazione

Ai sensi dell’art. 5, primo comma, della legge n. 392/78 (la così detta legge sull’equo canone, tutt’ora, parzialmente, vigente) “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.

Si tratta del così detto recesso libero del conduttore, ossia della facoltà di recedere dal contratto dandone preavviso secondo le modalità previste dalla norma. Tanto che si tratti di recesso per gravi motivi, tanto di disdetta libera, la legge fa riferimento ad un preavviso di sei mesi.

La ratio della norma è quella di dare al proprietario un termine congruo per provvedere alla sostituzione del conduttore e quindi di ridurre al minimo la possibilità di un pregiudizio economico

La disdetta locatore contratto locazione

La legge n. 431/98, per le locazioni ad uso abitativo, e la legge n. 392/78 per le locazioni ad uso differente da quello abitativo, prevedono la facoltà di recesso del locatore.

Tale possibilità di disdire il contratto può essere esercitata entro sei mesi dalla sua prima scadenza (parliamo di contratti 4+4, 3+2 ovvero 6+6) e solo al ricorrere di ben precisi motivi, con possibilità di ottenere il ripristino del contratto, ovvero un indennizzo, ove sia avvenuta una disdetta fondata su motivi inesistenti.

lettera disdetta immediata contratto di locazione

Dato questo quadro sembrerebbe doversi concludere che la legge non dà possibilità di disdetta dal contratto di locazione, né in capo al conduttore, né in capo al proprietario. Su quest’ultimo è effettivamente così, sul conduttore la situazione è leggermente diversa.

Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 (decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti) s’è occupato di disciplinare aspetti attuativi dei contratti così detti a canone concordato (3+2), nonché dei contratti per studenti universitari e quelli transitori.

Proprio in relazione a quest’ultimo, il contratto tipo approvato, prevede che “il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ………………….. prima”.

L’ampia facoltà lasciata alle parti di individuare il periodo di tempo lascia intendere che lo stesso possa anche essere di pochi giorni, in sostanza una disdetta immediata. Tale norma, specifica il modello contrattuale approvato col decreto non si applica ai contratti di durata inferiore a trenta giorni.

Nulla vieta che le parti possano prevedere in seno ai contratti diversi da quelli transitori un periodo di disdetta inferiore a quello semestrale indicato dalla legge, tale da potere essere nella sostanza assimilata ad una disdetta immediata.

Ad avviso di chi scrive, però, solamente a favore del conduttore. Ciò perché questo è considerato la parte debole del rapporto contrattuale e simile facoltà in capo al locatore sarebbe considerata eccessivamente vessatoria.

La disdetta immediata, poi, può avvenire anche se vengono a mancare completamente i presupposti della locazione (es. inagibilità dell’appartamento o del locale), ma in tal caso più che di disdetta si parlerà di risoluzione del contratto di locazione.

Avv. Alessandro Gallucci

SOSTENERE L’IMMOBILIARE

Rampelli, vicepresidente Camera: “Sostenere l’immobiliare per incoraggiare l’economia”

“Il settore immobiliare è importantissimo, in Italia in modo particolare”. A dirlo  è stato Fabio Rampelli, vicepresidente della Camera dei Deputati, a margine dell’evento legato alla presentazione della 15esima Guida per il cittadino, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato e da 14 Associazioni dei Consumatori.

“Il settore immobiliare ha detto Rampelli – è un settore importantissimo, in Italia in modo particolare. Probabilmente negli ultimi anni la politica lo ha un po’ trascurato. Adesso, magari, l’occasione può essere ghiotta per tornare a esprimersi con la propria sensibilità e i propri propositi culturali e progettuali per valorizzarlo il più possibile”.

Aggiungendo: “Ritengo che ancora oggi – nonostante si viva nell’era delle nuove tecnologie, del digitale, della banda larga – questo patrimonio debba essere sostenuto soprattutto nelle sue trasformazioni. La possibilità di trasformare una parte di questo patrimonio, in sintonia con le trasformazioni della società, può essere un ulteriore elemento per incoraggiare l’economia, per intercettare nuovi investimenti, per mettere al lavoro le nostre aziende, le maestranze, i fornitori e ovviamente anche l’economia finanziaria”.

In merito alle misure legate al comparto attese in manovra, Rampelli ha spiegato: “Oggi ancora non abbiamo la vera e propria legge di Bilancio. Abbiamo appena licenziato il Documento di programmazione economica e finanziaria. Si è parlato di questi incoraggiamenti, di queste misure, bisogna vedere quali atterreranno nella legge di Bilancio. Noi – io rappresento Fratelli d’Italia, anche se sono vicepresidente della Camera – sosterremo tutto ciò che andrà nella direzione della valorizzazione dell’economia reale, quindi tutto ciò che potrà produrre nuova ricchezza, perché se non c’è nuova ricchezza c’è ben poco da redistribuire. La redistribuzione della povertà non ci interessa”.

COME DETRARRE LE SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Come detrarre le spese di intermediazione immobiliare

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L’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile. Vediamo tutto quello che serve sapere per poter usufruire della detrazione.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, in cosa consiste

Dall’Irpef lorda è possibile detrarre un importo, pari al 19%, dei compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare, in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità (articolo 15, comma 1, lett. b–bis, Tuir).

Come sottolineato, la detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

  • per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste.

La detrazione spetta anche nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare a condizione che quest’ultimo sia registrato.

Si ha diritto all’agevolazione anche nell’ipotesi in cui le spese per l’intermediazione immobiliare siano state sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare (ad esempio, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto), a patto che, alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere, risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, pagina 121).

Detrazione spese intermediazione immobiliare, a chi spetta

Come detto, l’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile e, come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, non può beneficiarne il venditore, anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018). La detrazione, inoltre, non spetta se la spesa è sostenuta nell’interesse di un familiare fiscalmente a carico.

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, deve essere ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.

Nell’ipotesi di:

  • fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo;
  • immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo;
  • fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i requisiti degli agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni, è necessario che i professionisti dell’immobiliare siano iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i documenti da conservare

Con la circolare n. 20 del 13 maggio 2011 è stato precisato che:

  • la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata a un soggetto non proprietario;
  • nel caso in cui la fattura sia intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  • se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e a un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

CASA DONATA VENDERE SENZA RISCHI

Come vendere una casa donata senza rischi, le proposte del Notariato

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Procedure più sicure per le donazioni di beni immobili  e ampliamento dei patti di famiglia. A chiederlo sono i notai italiani. Vediamo quali sono le problematiche registrate in tale ambito e quali sono i punti del progetto di riforma a cui sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato.

Donazioni beni immobili, i problemi

Come evidenziato dal Notariato, sui beni immobili donati ci sono problemi di circolazione che si prospettano di fronte a un venditore che, magari a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto una donazione e con il donante ancora in vita, intenda alienare il bene di provenienza donativa.

Secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia sono state stipulate nel 2017 più di 135.000 donazioni immobiliari, nel 2016 quasi 139.000 e nel primo semestre 2018 si registra un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per le donazioni della nuda proprietà di fabbricati.

Il Notariato ha sottolineato che già con il Congresso di Verona dell’ottobre 2016 il Consiglio stesso aveva richiamato l’attenzione dei giuristi e del mondo politico sull’opportunità di un intervento di riforma del diritto ereditario.

L’evoluzione del diritto di famiglia, dalla legge n.151/1975 ad oggi, si è sviluppata nel senso dell’instabilità e della multiformità delle relazioni parentali (divorzio breve; degiurisdizionalizzazione dei procedimenti di separazione e divorzio; unioni civili; convivenze registrate), fenomeni che portano con sé l’urgenza di affrontare il nodo del diritto ereditario nella famiglia che cambia.

Donazioni beni immobili, il progetto di riforma del notariato

Il progetto di riforma a cui sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato seguirà le seguenti linee:

Revisione della qualificazione legittima (la legittima come diritto su una parte in natura del patrimonio ereditario): sono forse maturi i tempi per una diversa qualificazione del diritto alla legittima, quale diritto di credito, a una parte del valore del patrimonio ereditario, che può essere soddisfatto con qualsiasi bene, anche non ereditario. Tale riforma consentirebbe, tra l’altro, di superare le note difficoltà di negoziazione dei beni di provenienza donativa.

Superamento del divieto dei patti successori, almeno di quello rinunciativo (come è già, per esempio, nel diritto tedesco, svizzero, francese e austriaco): si ritiene giunto il momento in cui consentire ai presunti futuri eredi di rinunciare ai propri diritti (meglio, alle proprie attese) almeno su determinati beni di proprietà del proprio ascendente o coniuge, che si ritiene potranno essere oggetto di una futura eredità.

Ampliamento dell’ambito di applicazione del patto di famiglia sempre nell’ottica di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti endofamiliari e, in genere, del passaggio generazionale della ricchezza: va valutata l’opportunità di ampliare l’ambito di applicazione del patto di famiglia, oggi limitato ad aziende e quote societarie, prevedendo un patto di famiglia “allargato”, che consenta, sul piano oggettivo, di dare stabilità ai trasferimenti fatti in vita a favore degli stretti congiunti anche di beni diversi da quelli “produttivi” e, sul piano soggettivo, che vada verso la possibilità di stipulare un patto capace di coinvolgere il patrimonio di entrambi i genitori (si pensi a due coniugi, ciascuno proprietario di beni determinati, che intendano distribuire detti beni tra i figli senza distinguere tra il patrimonio del padre e quello della madre).

Introduzione del certificato di successione: con l’obiettivo di dare certezza e stabilità ai trasferimenti e alle procedure ereditarie, si potrebbe immaginare l’introduzione nell’ordinamento del certificato di successione, cioè di un atto notarile nel quale, su richiesta di parte, potrebbero essere contenuti:

  • i dati relativi alla devoluzione del patrimonio ereditario, le generalità di ciascun erede e/o legatario ed i diritti a lui spettanti, i poteri della persona designata per eseguire le disposizioni testamentarie o per amministrare la successione;
  • eventualmente l’accettazione di eredità, anche con il beneficio d’inventario, la rinuncia all’eredità ovvero il rifiuto di legato, la rinuncia all’azione di riduzione ovvero gli accordi per l’integrazione dei diritti di legittimari lesi o confermare eventuali disposizioni testamentarie nulle, in conformità all’art. 590 del Codice civile.

Donazioni beni immobili, come evitare i rischi

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso, ma per evitare problemi è possibile. Si ricorda che la donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà.

Per proteggere la donazione, l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017, ricalcando quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014).

Chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. I legittimari possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”, una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per legge.

L’azione di riduzione, però, non può essere esperita superato un certo termine: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari; 10 anni dall’apertura della successione. Superato questo arco di tempo, se non viene intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile.

La prassi notarile ha elaborato una soluzione più rapida, convalidata dai giudici: far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione. In questo modo, l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita.

Con questo accordo, tuttavia, il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà rivendicare anche nei confronti del donante; si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Donazioni beni immobili, la mappa

In tema di donazioni, idealista/news ha realizzatouna guida con le informazioni utili e una mappa con il numero di donazioni effettuate nel 2017 nelle diverse regioni italiane.

Donazioni beni immobili, di cosa si tratta

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

Costituiscono oggetto di donazione tutti i beni e i diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come ad esempio immobili, crediti, aziende, denaro, veicoli o opere d’arte. Possono donare solo coloro che possono disporre liberamente dei propri beni.

In merito alla donazione che ha per oggetto i beni immobili, la normativa – entrata in vigore il 1º luglio 2010 – stabilisce che in caso di stipula di una donazione, il proprietario abbia l’obbligo di dichiarare nell’atto stesso che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile, pena nullità dello stesso.

Donazioni beni immobili, le imposte da pagare

Le imposte da pagare su una donazione immobiliare dipendono dal grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.

  • Se il beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000 euro.
  • Se il beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000 euro.
  • Se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 104), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000.

L’imposta si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dall’eventuale franchigia, le seguenti aliquote che variano anch’esse a seconda del rapporto di parentela tra donante e beneficiario:

  • 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro;
  • 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro;
  • 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
  • 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone.

Sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre:

  • l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile;
  • l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.

L’imposta è dovuta dai donatari per le donazioni e dai beneficiari per le altre liberalità tra vivi. Ai fini dell’imposta sono considerati parenti in linea retta anche i genitori e i figli naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in linea retta, gli adottanti e gli adottati

Per le donazioni di prima casa si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L’agevolazione prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale, acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto a imposta di registro).

L’agevolazione prima casa fruita per l’acquisto di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile.

RENDIMENTO DELLA CASA

 

I rendimenti delle case toccano il 6%, il valore massimo in 4 anni

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L’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio anche se i rendimenti dei nostri titoli di stato (btp a 10 anni) salgono al 3,4%.

L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property rispetto a 12 mesi fa.

Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi) che passa da una redditività del 7,9% all, 8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7% mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari ripettivamente al 6% e al 5,3%.

Rendimenti nel residenziale

Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case ha raggiunto i massimi da 4 anni.Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso.

Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Rendimenti degli uffici

I rendimenti più elevati nel settore uffici si rilevano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Rendimento dei box   

I box auto sono sempre il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate da questo report risulta che Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

COME PAGARE IL MUTUO

        Come pagare il mutuo senza usare i propri soldi

mutuo casa

Mutuo necessario, ma poca voglia di usare il proprio capitale per pagarlo? Potrebbe essere una soluzione intraprendere degli investimenti per finanziarlo. Vediamo se si tratta di un’idea conveniente e quali siano le alternative.

Investire per pagare il mutuo

Il sito “La legge per tutti” ipotizza la stipula di un mutuo ad un tasso dell’1,5% (circostanza possibilissima agli attuali tassi) e un investimento al 4%, che teoricamente, investendo una somma adeguata, potrebbe garantire sufficienti liquidi per compensare le rate. Circostanza tuttavia, quest’ultima, un po’ meno possibile, dato che sono pochi gli investimenti finanziari in grado di garantire questi rendimenti, data la presente situazione dei tassi di interesse. Ammettendo comunque di trovare un investimento siffatto, va detto che se il tasso del mutuo resterà invariato per tutta la sua durata, il rendimento dell’investimento potrebbe variare, al rialzo o al ribasso, anno per anno. Il che crea una situazione di incertezza che non tutti possono gestire. Oltretutto, poiché nella rata del mutuo non sono compresi solo gli interessi ma anche il capitale, parte del denaro destinato agli interessi potrebbe ridursi anno per anno, andando a limare anche il rendimento dell’investimento stesso.

Rapporto rata reddito adeguato a pagare il mutuo

Un’alternativa all’intraprendere il pagamento di un mutuo tramite un investimento che intacchi il capitale è quella di avere uno stipendio tale da poter sostenere la rata di un mutuo. In tal modo si rispettano gli impegni con la banca, e il capitale è salvo (e potenzialmente reinvestibile). In effetti questa è la situazione che anche le banche preferiscono, dal momento che tra le garanzie richieste c’è un adeguato rapporto rata/reddito. Occorre, però, anche pensare all’eventualità di perdita di tale fonte di reddito, ed ecco perché esistono le assicurazioni contro la perdita del lavoro. Ma in quel caso, per non perdere la casa, occorrerebbe comunque attingere al capitale per poter pagare le rate del mutuo. Capitale che potrebbe essere intaccato in qualsiasi momento da spese impreviste (sanitarie, figli che studiano o si sposano ecc).

Mettere da parte soldi per la rata

Una terza possibilità è quella di mettere da parte ogni mese una quota del proprio stipendio o pensione per potersi assicurare un ammontare da investire in un mutuo. Questa, secondo La legge per tutti, potrebbe essere la migliore soluzione: si reinvestirebbe solo questa liquidità, lasciando intatto il capitale di partenza, e se anche non fosse totalmente sufficiente a finanziare le rate costituirebbe comunque un aiuto.

Le spese per il mutuo

Prima di decidere il proprio piano di investimento, comunque, occorre ben calcolare tutte le spese del mutuo, che, oltre la rata, consistono in:

  • commissioni di acquisto e di vendita alla banca (minimo lo 0,2% per ciascuna delle operazioni);
  • spese per accendere il mutuo (perizia e istruttoria);
  • spese di assicurazione del mutuo, anche se non sei obbligato a farlo con la stessa banca.

Va anche considerato, tuttavia, che il 19% degli interessi passivi del mutuo è detraibile dal 730, in caso si trattasse dell’acquisto della prima casa. Se la somma di tali spese al netto delle detrazioni eventuali fosse inferiore a quanto ci si rimetterebbe pagando la casa in cash, allora investire nel mutuo sarebbe conveniente. Altrimenti, no.

EREDITA’ COSA FARE

Casa in eredità: ecco le norme fiscali da conoscere

 
Risparmiare sulle tasse per la seconda casa
 

Mantenere un immobile di proprietà si rivela per molti un impegno economico non trascurabile: tra bollette, spese per la casa e magari le rate di un mutuo il budget che deve essere calcolato per questo fine si fa sempre più consistente. Circostanza che si fa ancora più impegnativa nel caso di seconde case o immobili ricevuti in eredità. Bonus fiscali, tasse e normative si rivelano fattori cruciali in questo particolare tipo di situazione.

Casa in eredità e bonus: cosa fare?

Al momento in cui si ottiene un immobile in eredità la prima cosa da chiarire è la propria situazione: si è già intestatari di un’abitazione oppure quella concessa diventerebbe la prima?  Se l’abitazione in questione risultasse essere una prima casa l’erede avrebbe un maggior margine di risparmio sulle spese. In questo caso, infatti, potrà beneficiare del bonus prima casa che permette di pagare un’imposta catastale e ipotecaria ridotta. Per ottenere questa agevolazione il richiedente che è proprietario di un immobile già acquistato con il bonus prima casa può decidere di venderlo o donarlo entro un anno dall’apertura della successione.

Ereditare una seconda casa

Se stiamo parlando di una seconda casa le strade che l’erede può perseguire sono diverse: non potrà usufruire del bonus prima casa se l’immobile di proprietà è stato acquistato da meno di cinque anni, anche vendendolo o donandolo. Se invece si possiede un immobile da oltre cinque anni questo può essere donato a un figlio, a una moglie se in regime di divisione dei beni oppure venduto. Nel caso in cui l’erede sia in possesso di una casa acquistata senza l’agevolazione del bonus prima casa nello stesso comune della seconda casa, può venderlo, donarlo o trasformarlo in ufficio, facendo così diventare l’abitazione ricevuta una prima casa.

di Francesca Lauritano

CASE POPOLARI

Case popolari, i requisiti per l’assegnazione

Gtres

Nei giorni scorsi è salito agli onori della cronaca il caso Taverna, dal nome di Paola Taverna, vicepresidente del Senato. Secondo quanto rivelato dal quotidiano la Repubblica, la madre della senatrice, di 80 anni, risiede ormai da anni in una casa popolare dell’Ater, anche se dal 2014 avrebbe perso i requisiti per continuare a viverci. Ma cosa sono gli alloggi popolari e quali sono i requisiti per l’assegnazione?

Le case popolari, conosciute anche come alloggi di edilizia residenziale pubblica destinati all’assistenza abitativa (ERP) sono abitazioni di proprietà pubblica concesse in affitto a persone singole o a famiglie in condizioni economiche difficili. L’assegnazione viene effettuata tramite un bando pubblico, al quale possono partecipare determinati cittadini che posseggono speciali requisiti. Alla scadenza del bando viene stilata una graduatoria che permette l’affitto di questi immobili a canoni agevolati.

Assegnazione alloggi popolari: i requisiti

I cittadini che vogliono optare per una casa popolare devono rispondere a determinati requisiti stabiliti dal Comune di appartenza nel bando di assegnazione. I requisiti di base prevedono che il richiedente

  • non sia titolari di alcun diritto di proprietà su immobili, né tantomeno di diritto reale di godimento come usufrutto, diritto di uso o abitazione su immobili o parti di essi.
  • Il reddito annuo complessivo di colui che partecipa al bando o del nucleo familiare non deve superare, solitamente, i 25 mila euro;
  • L’interessato che partecipa al bando deve essere o cittadino italiano, o europeo o di un paese terzo. In quest’ultimo caso, è fondamentale che la persona interessata sia in possesso del permesso di soggiorno per i soggiornanti di lungo periodo, oppure di un permesso di soggiorno biennale; inoltre bisogna attestare che si svolge una regolare attività lavorativa, o dipendente o autonoma;
  • L’interessato debba avere la residenza anagrafica nel comune che ha indetto il bando per il quale partecipa, e deve svolgere un’attività lavorativa;

Inoltre ci sono situazioni particolari che danno diritto: a un punteggio maggiore nelle graduatorie finali  essere portatori di disabilità, essere genitori single con figli a carico, essere giovani coppie, essere cittadini senza fissa dimora; nuclei familiari o famiglie che pagano un affitto che però incide un terzo oltre il loro reddito disponibile; famiglie che vivono in abitazioni prive di servizi igenici; famiglie giovani che si sono formate da non più di tre anni e cui componenti hanno un’età inferiore ai 35 anni.

E ancora: famiglie che abitano in una unità abitativa insieme ad altri nuclei famigliari; soggetti il cui reddito non supera la pensione minima dell’Inps, famiglia che non hanno una casa perché sfrattate; famiglie i cui membri hanno un’età superiore ai 65 anni oppure sono affetti da inabilità al lavoro, o con più di tre figli e almeno uno a carico.

Case popolari: come fare domanda?

Partecipare è molto semplice: bisogna scaricare un modulo dal sito internet del comune di interesse e compilardo debitamente, facendo attenzione a non commettere errori. Al modulo bisogna allegare la documentazione richiesta che attesta il possesso dei requisiti. Il modulo va consegnato all’ufficio protocollo o patrimonio del comune che ha indetto il bando, che, ovviamente, è anche quello in cui risiede il soggetto richiedente. Anche se la domanda, in via teorica, può essere consegnata in qualsiasi momento, per potrer entrare nelle graduatorie bisognerà aspettare la pubblicazione del bando, che avviene di solito ogni quattro anni.

requisiti per assegnazione case popolari ater roma

Come detto in precedenza, ogni comune può prevedere nel bando di assegnazione delle case popolari requisiti e modalità diverse per l’attribuzione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Il comune di Roma, ad esempio, ha stilato un regolamento che contiene tutte le informazioni utili per accedere al bando di assegnazione delle case popolari Ater.

ECOBONUS 2019

Ecobonus 2019, la precisazione del Mef sulla proroga

Gtres

La proroga delle detrazioni fiscali in materia di ecobonus prevista dalla manovra economica suscita grande interesse. Vediamo quanto risposto dal sottosegretario al Mef, Massimo Bitonci, a una interrogazione alla Camera presentata da Sestino Giacomoni (Forza Italia).

Nel dettaglio, rispondendo a una interrogazione alla Camera presentata da Sestino Giacomoni (Forza Italia) proprio sul tema, il sottosegretario al Mef, Massimo Bitonci, ha spiegato: “Già nella legge n. 205 del 2017 (legge di Bilancio per il 2018) le detrazioni spettanti per le spese relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione, così come le detrazioni per le spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia, erano previste nella misura del 50 per cento.

E’ allo studio, nel disegno di legge di Bilancio per 2019, la proroga delle menzionate agevolazioni per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2019. Saranno confermati per ogni tipologia di intervento i limiti di detraibilità previsti dalla normativa attualmente vigente.

Questa annunciata proroga conferma l’attenzione del Governo per il rilancio del comparto dell’edilizia, come auspicato dagli Onorevoli interroganti e si iscrive nel quadro degli interventi volti a garantire la riduzione della pressione fiscale e la crescita delle attività di impresa che la manovra intende realizzare”.

Nel frattempo, il testo della manovra è stato chiuso ed è ora pronto ad arrivare in Parlamento.

BOLLETTA ENERGIA: CONSIGLI

Bolletta energetica: alcuni consigli per monitorare i consumi

 

Siamo in pieno autunno, eppure fino a pochi giorni fa in gran parte d’Italia le temperature non sembravano far pensare all’imminente arrivo della stagione fredda. Con la recente ondata di maltempo che ha colpito la nostra penisola, sembra però giunto il momento accendere i termosifoni. Una consuetudine annuale, che porta con sé un quesito fondamentale: come risparmiare sui costi del riscaldamento?

Per evitare che la nostra bolletta risenta in modo eccessivo dell’accensione dei radiatori, è importante sottoporre questi ultimi a un check-up: si tratta, dopotutto, di strumenti che tornano a lavorare dopo mesi di letargo e che quindi necessitano di manutenzione. Per prima cosa eliminate l’aria presente nei tubi e in seguito puliteli per rimuovere tutto ciò che vi si è depositato all’interno durante la stagione estiva. Ricordate di non coprire mai i vostri termosifoni e di installare eventuali elementi di arredo (come mensole o specchi) a almeno 30 cm di distanza. Un altro fattore decisivo per il risparmio energetico è il monitoraggio dei consumi: se ancora non li avete, installate dei dispositivi di contabilizzazione del calore.

Stagione fredda, poi, non significa che dovremo fare a meno del sole. Sfruttate la luce durante il giorno per far entrare quel pizzico di calore che permette di scaldare i vari ambienti: quindici minuti al massimo, solo per cambiare aria. E in serata conviene abbassare le tapparelle per evitare la dispersione del calore. Importante rispettare la zona climatica in cui abitate e accendere il riscaldamento solo quando consentito dalla legge. L’Italia è suddivisa in sei zone climatiche, che indicano i valori medi della temperatura e le conseguenti date di accensione dei termosifoni: a Milano, ad esempio, è consentito attivarli dal 15 ottobre, a Roma dal 1° novembre, a Napoli solo dal 15 novembre. È utile, infine, evitare comportamenti controproducenti come aprire le finestre a qualsiasi ora del giorno e asciugare i panni sul radiatore, o ancora non tenere sotto controllo i propri consumi medi. Per risparmiare sulla bolletta servono attenzione, impegno e pazienza.

di Giovanni Marrucci

PACE FISCALE: COME FUNZIONA SULLA CASA

Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

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Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locali, quindi Imu, Tasi e Tari. Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all’Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”.

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta “pace fiscale”, all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.

Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.

Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo – comprensivo di capitale, interessi e sanzioni – dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.

Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.

Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.

Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.

Ecco quanto previsto:

1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L’annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.

2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:

a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;

b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.

3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.

4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.

NUDA PROPRIETA’

Come assicurarsi una rendita vendendo la nuda proprietà di una casa

nuda proprietà

Crescono le compravendite di nuda proprietà: nel 2017, secondo l’Agenzia delle Entrate, sono salite dell’1,3% annuo. Un modo per reperire liquidità senza perdere la casa. L’analisi  e le linee guida del Consiglio Nazionale del Notariato.

Vendere la nuda proprietà 

Vendere la nuda proprietà di una casa significa separare il possesso del bene immobile dal suo usufrutto, e alienare solo il primo in cambio di un valore che risulta, necessariamente, inferiore a quello di mercato, ma che può servire a chi ne mantiene l’uso per integrare il proprio reddito o pensione. Al contempo chi mantiene l’usufrutto può continuare a godere di eventuali redditi derivanti dalla locazione per tutta la sua vita o per un periodo definito.

Nel 2017 sono state 24.021 le vendite di nuda proprietà, con una crescita dell’ 1,3% rispetto al 2016. Un trend che, sebbene positivo, è decisamente inferiore rispetto a quello registrato sulle compravendite di piena proprietà che sono, invece, aumentate del 4,9%.

L’acquisto della nuda proprietà ha avuto un buon riscontro negli anni del boom del mercato immobiliare, quando i prezzi della piena proprietà erano molto elevati e questa formula consentiva l’acquisto di un’abitazione a prezzi più bassi di quelli di mercato. Acquistando infatti la nuda proprietà si ha uno sconto inversamente proporzionale all’età del venditore. “Con la crisi del mercato immobiliare e un calo dei prezzi, intorno al 40% dal 2007 ad oggi, è diventato più conveniente acquistare l’intera proprietà dell’immobile, potendone così disporre liberamente

Perchè vendere la nuda proprietà

Chi vende solitamente la nuda proprietà? Si tratta solitamente di persone anziane che necessitano di denaro per le spese legate ai figli, alla salute, o per continuare a godersi la vita anche dopo la pensione.  

Chi vende la nuda proprietà in genere lo fa per reperire liquidità da destinare ai figli. Altri scopi riguardano il sostentamento per spese mediche o di assistenza (ad esempio per stipendiare le badanti) oppure per mantenere lo stesso tenore di vita che si aveva prima del ritiro dal lavoro, potendosi permettere viaggi o altro grazie all’integrazione dell’introito pensionistico”.

Infatti, la maggior parte dei venditori (79,1%), che in circa il 74% dei casi ha più di 64 anni, vende per questi motivi. Nel 18,6% dei casi, invece, si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Perchè acquistare la nuda proprietà

A chi conviene, invece, acquistare una nuda proprietà? Tendenzialmente a chi sa di non avere immediato bisogno dell’abitazione, o di chi intende fare un investimento a lungo termine spendendo inizialmente meno del prezzo di mercato e sfruttando in più il risparmio fiscale: l’imposta prevista è infatti calcolata su un valore catastale ridotto.

Nel primo semestre 2018, il 79,5% degli acquisti di questo tipo è stato finalizzato all’investimento a lungo termine mentre il 20,5% ha riguardato l’acquisto dell’abitazione principale. Nel 2017 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 72,7%.

Trasformare la casa in denaro per la vecchiaia

Come gestire la proprietà immobiliare per assicurarsi una vecchiaia serena? Il Consiglio Nazionale del Notariato spiegando gli strumenti giuridici a disposizione della terza età per disporre dei propri beni assicurando alle persone anziane – che secondo Istat rappresentano nel gennaio 2018 circa un quarto della popolazione totale – un futuro per quanto possibile tranquillo.

Tra gli strumenti che permettono di ottenere liquidità si annoverano due tipi di vendita della nuda proprietà: con riserva di usufrutto, che consente di godere non solo dell’abitazione nell’immobile ma anche di eventuali proventi dalla sua locazione; e con riserva di abitazione, che consente al venditore di mantenere il solo diritto di abitare nell’immobile vita natural durante o per un periodo definito.

Esiste poi la rendita vitalizia a titolo oneroso, che prevede che un soggetto corrisponda periodicamente al proprietario una somma di denaro o altro a fronte della cessione del bene; e il prestito vitalizio ipotecario, un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari a persone di età superiore ai 60 anni garantito dall’ipoteca sull’immobile di proprietà. Che, se non ripagata in vita, resta in capo agli eredi.

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Richiesta Euro 370.000,00

Rapporto prezzo al mq. coperto Euro 1480,00, escluse le parti scoperte.