Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Se si rende necessario il recupero dei canoni di locazione e si procede con un decreto ingiuntivo, bisogna fare attenzione al giudice competente. A chi rivolgersi? Al giudice di pace o al tribunale ordinario?

Si ricorda, infatti, che per importi di basso valore bisogna rivolgersi al giudice di pace, mentre le procedure in materia di affitto e locazione devono essere incardinate dinanzi al tribunale ordinario, sezione lavoro. Cosa fare dunque?

La Cassazione, con l’ordinanza 20554/19 del 30 luglio 2019, ha stabilito qual è il giudice competente per il recupero dei canoni di locazione.

Per il mancato pagamento del canone di affitto di importo inferiore a 5.000 euro, che non preveda la richiesta di sfratto, c’è un doppio orientamento: un orientamento minoritario ritiene che la competenza spetti al giudice di pace; un orientamento maggioritario assegna tale competenza al tribunale in composizione monocratica che dovrà rispettare il rito del lavoro.

Ne consegue, dunque, che le cause aventi ad oggetto l’inadempimento dell’inquilino dell’obbligo di pagare il canone locativo sono rimesse sempre alla competenza del tribunale, a prescindere dal valore dei canoni dovuti. Il giudice di pace è competente solo per le cause relative a beni mobili fino a 5.000 euro, la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita al tribunale.

Affittare casa agli studenti, quale contratto conviene stipulare?

Affittare casa a studenti (anche stranieri), a giudicare dal giro d’affari che muove da Roma a Milano, passando per Torino, conviene. Ma vediamo qual è il contratto più indicato.

E proprio questo, con l’anno accademico prossimo a iniziare tra settembre e ottobre, è il momento in cui gli studenti fuori sede iniziano a cercare una casa nelle principali città universitarie. Per chi ha un appartamento sfitto, quindi, potrebbe essere un’opzione interessante affittare casa a studenti. Ma come?

La legge, per questo caso specifico, prevede una tipologia contrattuale ad hoc: il contratto transitorio per studenti universitari (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3). Tendenzialmente, questo tipo di contratto conviene sia al proprietario, perché prevede particolari agevolazioni sulla tassazione, sia all’inquilino, che gode della detrazione dei canoni d’affitto corrisposti e potrà risparmiare fino a un massimo di 500 euro.

Il contratto transitorio per studenti universitari prevede una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza. Per poter stipulare questo tipo di contratto, però, sono necessari alcuni requisiti:

  • lo studente dovrà risultare residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario possiede l’immobile da dare in affitto;
  • la residenza dello studente (locatario) dovrà essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione transitorio;
  • il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate.

Nel rispetto delle indicazioni è possibile scaricare e utilizzare il modello di contratto predisposto proprio per l’affitto a studenti che, si ricorda, una volta compilato dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula.

Tra gli svantaggi del transitorio per studenti universitari, per i proprietari di casa, vanno sottolineati i vincoli per la fissazione del costo d’affitto, il canone mensile non può essere scelto liberamente, ma viene stabilito in base agli accordi stipulati da organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti, entro specifici limiti minimi e massimi.

Tra i vantaggi, invece, va sottolineata la possibilità di accedere alla tassazione agevolata per la cedolare secca al 10%. Ma non è l’unico vantaggio, eccone altri due:

  • il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30% a condizione però che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione in oggetto vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU, il Comune in cui è ubicato l’immobile;
  • in merito ad Imu e Tasi, l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta del 75%.

A quanti anni si va in pensione con le leggi attuali?

Recentemente la Cgil ha lanciato l’allarme sull’età a partire dalla quale sarà possibile andare in pensione per i quarantenni di oggi. Vediamo le cifre e quanti anni ci vorranno.

Chi attualmente sta lavorando, e ha 40 anni di età, verosimilmente non riuscirà ad andare in pensione prima del compimento dei 73 anni. E l’assegno pensionistico potrebbe essere molto basso.

Questo è dovuto alla legge Fornero e a vincoli legislativi che legano l’età d’uscita dal mondo del lavoro all’aspettativa di vita, così da non permettere di andare in pensione prima dei 70 anni al di sotto di un importo di 687 euro (rischiando di ritrovarsi con un assegno di 300-400 euro al mese).

E i parametri in questione si fanno addirittura più rigidi per chi ha svolto o svolge attività lavorative discontinue, finendo per essere ulteriormente penalizzati. Tanto per fare un esempio, chi ha iniziato a lavorare nel 1996 (quando è scattato il contributivo al 100%), facendo un part time con un salario di 10.000 euro annui e uno stop di un anno per ogni tre continui, pur avendo iniziato a 24 anni non potrebbe uscire prima dei 73 anni.

O ancora, una colf che oggi ha 35 anni, nel 2057 prenderà solo 265 euro, dopo ben 43 anni di lavoro. Questo perché non è prevista nessuna integrazione al minimo per una pensione “povera”. Al momento, infatti, è fissato un minimo di 524 euro, ma non per chi è entrato nel mondo del lavoro dal 1996 in poi.

Spese condominiali, come funziona la ripartizione tra comproprietari

Come funziona la ripartizione delle spese condominiali tra comproprietari di un immobile? Andiamo a scoprirlo.

Per capire come funzione la ripartizione delle spese condominiali tra comproprietari di un immobile è bene vedere in che modo deve essere regolato il rapporto tra i comproprietari e in che modo è regolato il rapporto tra i comproprietari e il condominio.

Per quanto riguarda il rapporto tra i comproprietari, i comproprietari di un appartamento, nei loro rapporti interni, sono tenuti a contribuire alle spese condominiali ciascuno in rapporto alla rispettiva quota di proprietà. In questo caso si parla di responsabilità “pro quota, quindi legata alla quota di proprietà.

Per quanto riguarda invece il rapporto tra i comproprietari e il condominio, i comproprietari sono entrambi “responsabili in solido. Questo significa che l’amministrare, se non ottiene il pagamento o se ne ottiene uno ridotto, può presentare il conto a entrambi i comproprietari.

Se ne deduce che il debito nei confronti del condominio grava su tutti i comproprietari e finché la morosità non viene interamente estinta, ciascuno di essi rischia un decreto ingiuntivo e il conseguente pignoramento.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Il dl crescita che ha avuto il via libera anche dal Senato contiene importanti misure per il real estate che riguardano, tra l’altro anche gli affitti brevi e le imposte sulla casa. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare

La guida di Confedilizia sul dl crescita per la casa

Conferma opzione della cedolare secca 

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Decreto crescita 2019, chiedere un mutuo col Fondo Garanzia Prima Casa

Anche per il 2019 è possibile chiedere un mutuo prima casa anche fino al 100% del valore grazie al fondo di garanzia Consap. Vediamo come funziona la nuova iniziativa, rifinanziata dal Decreto Crescita 2019.

Come funziona il fondo Consap 2019

Il fondo di garanzia prima casa è uno strumento utile per i cittadini che debbano acquistare la prima casa senza però avere la liquidità necessaria per farlo. A questo scopo lo Stato ha attivato il Fondo Consap (inizialmente dedicato solo ai giovani) fin dal 2013, raccogliendo migliaia di richieste e aggiustando l’offerta col passare degli anni.

Nel 2019 il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35 ma in genere all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purchè non si tratti si una abitazione di lusso.

Non solo, il Fondo di garanzia è volto anche alla richiesta di mutui per la ristrutturazione dell’abitazione principale e per l’efficientamento energetico (interventi per cui sono attivi anche i relativi Bonus governativi). Il Fondo si fa carico di garantire il 50% del capitale da rimborsare con il mutuo, soccorrendo così i mutuatari nell’eventualità di una temporanea difficoltà a rimborsare le rate. Gli istituti erogatori si impegnano quindi a non richiedere ulteriori garanzie oltre a quella fornita dallo Stato.

Con a disposizione circa 650 milioni di euro, si stima che il Fondo di Garanzia Consap potrà garantire mutui per circa 20 miliardi di euro.

Fondo di garanzia prima casa, i tassi agevolati

Il Fondo di garanzia prima casa Consap prevede l’applicazione di tassi agevolati a coppie di cui almeno uno dei due sia under 35, famiglie monogenitoriali, giovani under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di ediliza popolare; condizioni che non costituiscono più come in passato requisiti per l’accesso esclusivo al fondo, ma possono essere fatte valere appunto come priorità per avere accesso ai tassi calmierati.

I requisiti per il Fondo di garanzia prima casa

Per richiedere il fondo di garanzia prima casa occorre innanzitutto non essere proprietari di alcun immobile ad uso abitativo alla data della presentazione della domanda, a meno che non si tratti di immobili acquisiti in eredità anche condivisa con altri parenti, o che l’immobile eventualmente posseduto sia ceduto a terzi in usufrutto a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Il Fondo di Garanzia sui mutui prima casa, come detto, garantisce il 50% del capitale erogato con il finanziamento, per un valore capitale massimo di 250 mila euro da utilizzare per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non di lusso.

L’immobile in questione deve essere ubicato in Italia e non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) o avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

L’erogazione del mutuo per cui richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia prima casa Consap 2019 deve avvenire presso una delle banche aderenti all’iniziativa, che abbiano firmato il Protocollo di intesa dell’8 ottobre 2014 con Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

Fondo di garanzia prima casa, come richiederlo

E’ disponibile sul sito Consap o presso le banche aderenti un modulo apposito da compilare con la richiesta di accesso al Fondo di garanzia prima casa. Il modulo, completo di documento di identità, attestazione Isee ed eventuale altra documentazione richiesta, va consegnato poi alla banca con la quale si è stipulato il mutuo, purchè sia aderente all’iniziativa, la quale si occuperà di inoltrare la richiesta a Consap. Il modulo prevede tre modalità: acquisto, acquisto con ristrutturazione ed efficientamento energetico (nota bene, la ristrutturazione da sola non è prevista), acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore). Nel modulo andranno indicati e documentati tutti i requisiti necessari all’accesso al Fondo di Garanzia.

Le tempistiche

Dal momento dell’invio della domanda completa di documentazione Consap ha tempo 20 giorni per comunicarne l’esito al mutuatario. In caso non ci siano risposte disponibili, il gestore comunicherà all’istituto finanziatore tale esito entro i successivi cinque giorni. In caso di accettazione, la priorità delle domande è stabilita dalla progressione dei numeri di protocollo. In ogni caso entro 30 giorni lavorativi dall’accettazione della domanda e dall’accesso al fondo si avrà l’erogazione del mutuo e la partenza della garanzia statale. In ogni caso la banca erogatrice decide se accettare o meno la richiesta di utilizzo del Fondo di Garanzia a propria discrezione.

Fondo di garanzia prima casa per mutuo 100%

Tramite il Fondo di Garanzia prima casa si può richiedere anche una garanzia per un mutuo al 100%, ovvero che copra la totalità del valore dell’immobile. Una soluzione adatta a chi debba acquistare casa in giovane età e senza la stabilità lavorativa spesso richiesta tra le garanzie per la banca erogatrice.

In questo caso il mutuo può durare fino a 30 anni, e può essere garantito, come di consueto, per il 50% del Fondo Prima Casa Consap per un capitale erogato non superiore ai 250 mila euro da spendere per l’acquisto di una casa non accatastata come di lusso.  Anche in questo caso la priorità è concessa a giovani coppie, famiglie genitoriali, lavoratori atipici.

Le banche aderenti

Sono diverse le banche aderenti al fondo di Garanzia prima casa, il cui elenco si può trovare sulla pagina dedicata del sito Consap. Tra queste: Unicredit, Monte dei Paschi di Siena, Intesa San Paolo, CheBanca!, BNL e Cariparma.

Decreto crescita 2019, chiedere un mutuo col Fondo Garanzia Prima Casa

 

Anche per il 2019 è possibile chiedere un mutuo prima casa anche fino al 100% del valore grazie al fondo di garanzia Consap. Vediamo come funziona la nuova iniziativa, rifinanziata dal Decreto Crescita 2019.

Come funziona il fondo Consap 2019

Il fondo di garanzia prima casa è uno strumento utile per i cittadini che debbano acquistare la prima casa senza però avere la liquidità necessaria per farlo. A questo scopo lo Stato ha attivato il Fondo Consap (inizialmente dedicato solo ai giovani) fin dal 2013, raccogliendo migliaia di richieste e aggiustando l’offerta col passare degli anni.

Nel 2019 il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35 ma in genere all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purchè non si tratti si una abitazione di lusso.

Non solo, il Fondo di garanzia è volto anche alla richiesta di mutui per la ristrutturazione dell’abitazione principale e per l’efficientamento energetico (interventi per cui sono attivi anche i relativi Bonus governativi). Il Fondo si fa carico di garantire il 50% del capitale da rimborsare con il mutuo, soccorrendo così i mutuatari nell’eventualità di una temporanea difficoltà a rimborsare le rate. Gli istituti erogatori si impegnano quindi a non richiedere ulteriori garanzie oltre a quella fornita dallo Stato.

Con a disposizione circa 650 milioni di euro, si stima che il Fondo di Garanzia Consap potrà garantire mutui per circa 20 miliardi di euro.

Fondo di garanzia prima casa, i tassi agevolati

Il Fondo di garanzia prima casa Consap prevede l’applicazione di tassi agevolati a coppie di cui almeno uno dei due sia under 35, famiglie monogenitoriali, giovani under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di ediliza popolare; condizioni che non costituiscono più come in passato requisiti per l’accesso esclusivo al fondo, ma possono essere fatte valere appunto come priorità per avere accesso ai tassi calmierati.

I requisiti per il Fondo di garanzia prima casa

Per richiedere il fondo di garanzia prima casa occorre innanzitutto non essere proprietari di alcun immobile ad uso abitativo alla data della presentazione della domanda, a meno che non si tratti di immobili acquisiti in eredità anche condivisa con altri parenti, o che l’immobile eventualmente posseduto sia ceduto a terzi in usufrutto a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Il Fondo di Garanzia sui mutui prima casa, come detto, garantisce il 50% del capitale erogato con il finanziamento, per un valore capitale massimo di 250 mila euro da utilizzare per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non di lusso.

L’immobile in questione deve essere ubicato in Italia e non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) o avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

L’erogazione del mutuo per cui richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia prima casa Consap 2019 deve avvenire presso una delle banche aderenti all’iniziativa, che abbiano firmato il Protocollo di intesa dell’8 ottobre 2014 con Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

Fondo di garanzia prima casa, come richiederlo

E’ disponibile sul sito Consap o presso le banche aderenti un modulo apposito da compilare con la richiesta di accesso al Fondo di garanzia prima casa. Il modulo, completo di documento di identità, attestazione Isee ed eventuale altra documentazione richiesta, va consegnato poi alla banca con la quale si è stipulato il mutuo, purchè sia aderente all’iniziativa, la quale si occuperà di inoltrare la richiesta a Consap. Il modulo prevede tre modalità: acquisto, acquisto con ristrutturazione ed efficientamento energetico (nota bene, la ristrutturazione da sola non è prevista), acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore). Nel modulo andranno indicati e documentati tutti i requisiti necessari all’accesso al Fondo di Garanzia.

Le tempistiche

Dal momento dell’invio della domanda completa di documentazione Consap ha tempo 20 giorni per comunicarne l’esito al mutuatario. In caso non ci siano risposte disponibili, il gestore comunicherà all’istituto finanziatore tale esito entro i successivi cinque giorni. In caso di accettazione, la priorità delle domande è stabilita dalla progressione dei numeri di protocollo. In ogni caso entro 30 giorni lavorativi dall’accettazione della domanda e dall’accesso al fondo si avrà l’erogazione del mutuo e la partenza della garanzia statale. In ogni caso la banca erogatrice decide se accettare o meno la richiesta di utilizzo del Fondo di Garanzia a propria discrezione.

Fondo di garanzia prima casa per mutuo 100%

Tramite il Fondo di Garanzia prima casa si può richiedere anche una garanzia per un mutuo al 100%, ovvero che copra la totalità del valore dell’immobile. Una soluzione adatta a chi debba acquistare casa in giovane età e senza la stabilità lavorativa spesso richiesta tra le garanzie per la banca erogatrice.

In questo caso il mutuo può durare fino a 30 anni, e può essere garantito, come di consueto, per il 50% del Fondo Prima Casa Consap per un capitale erogato non superiore ai 250 mila euro da spendere per l’acquisto di una casa non accatastata come di lusso.  Anche in questo caso la priorità è concessa a giovani coppie, famiglie genitoriali, lavoratori atipici.

Le banche aderenti

Sono diverse le banche aderenti al fondo di Garanzia prima casa, il cui elenco si può trovare sulla pagina dedicata del sito Consap. Tra queste: Unicredit, Monte dei Paschi di Siena, Intesa San Paolo, CheBanca!, BNL e Cariparma.

Agevolazioni prima casa anche sulla seconda, via libera in caso di sisma

La Cassazione ha chiarito che le agevolazioni prima casa si possono sfruttare anche per la seconda nello stesso Comune se la prima è stata danneggiata dal sisma.

Nel dettaglio, con l’ordinanza n. 18091 del 5 luglio 2019, la Cassazione ha stabilito che anche per il secondo immobile nello stesso Comune sussistono le agevolazioni sulla prima casa se il primo è stato danneggiato dal sisma. E’ inoltre irrilevante che il contribuente abbia tardato nella ristrutturazione se l’immobile era inserito in un piano comunale che poi non è partito.

I fatti si rifanno al terremoto che ha colpito l’Abruzzo nel 2002. Il caso riguarda una contribuente la cui abitazione era stata gravemente danneggiata da non essere più agibile. Il piano di ristrutturazione non era stato eseguito e il proprietario non aveva effettuato lavori pagando di tasca propria. Di conseguenza, la Ctr aveva negato i benefici fiscali sul secondo immobile acquistato dal contribuente.

Ma la Cassazione ha ribaltato il verdetto. I Supremi giudici hanno accolto il ricorso e chiarito che non si può ritenere di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile, acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune, che “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, a essere destinato a sua abitazione.

Agevolazioni prima casa acquistata all’asta, la richiesta va fatta subito

La richiesta delle agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta deve essere fatta prima della registrazione dell’atto, pena la nullità della domanda. A dirlo l’Agenzia delle Entrate.

Nel dettaglio, per ottenere le agevolazioni per la prima casa acquistata all’asta è necessario che le dichiarazioni del contribuente necessarie per poter usufruire del bonus siano contenute in documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo di possa applicare l’agevolazione. Una richiesta tardiva non è ammessa.

Ma vediamo perché, nel caso di prima casa acquistata all’asta, la richiesta delle agevolazioni deve essere presentata con un documento a parte. L’agevolazione prima casa si scontra con gli acquisti con atti giudiziari e la legge sull’agevolazione prima casa impone che, se si vuole ottenere il beneficio fiscale, il contribuente effettui nell’atto di acquisto precise dichiarazioni:

  • voler stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, qualora egli già non vi risieda;
  • non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un’altra abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione, ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa.

Ma nell’acquisto mediante atto giudiziario vi sono difficoltà per la formulazione di queste dichiarazioni e per il loro recepimento nel provvedimento emanato dal giudice. L’atto giudiziario è infatti frutto di un’attività individuale del giudice, alla quale il contribuente non partecipa, né è possibile al contribuente rilasciare dichiarazioni che il giudice debba poi recepire. L’atto giudiziario poi è registrato a cura dell’ufficio giudiziario e quindi in tale contesto si può immaginare che vi possa essere maggiore freddezza nel trattamento fiscale rispetto alla cura prestata in uno studio notarile, come nel caso della registrazione di una compravendita.

Ecco dunque che, per ottenere l’agevolazione prima casa nel contesto di un acquisto con atto giudiziario, considerando che il provvedimento del giudice non si presta a ospitare le dichiarazioni del contribuente occorre che esse siano contenute in un documento a parte, che sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo si possa applicare l’agevolazione.

Decreto crescita, cosa cambia per gli affitti brevi

Con il decreto crescita viene introdotta un’importante novità che riguarda gli affitti brevi. Vediamo di cosa si tratta.

Codice identificativo affitti brevi, come funziona?

La prima novità riguarda il codice identificativo per gli affitti brevi, che dovrà essere abbinato a qualsiasi annuncio online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate potrà verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online. L’obbligo del codice identificativo scatterà a partire da agosto.

Codice identificativo, i controlli dell’Agenzia delle Entrate

Grazie al codice identificativo, l’Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Decreto crescita, tassa di soggiorno

Ma il decreto crescita prevede novità anche per quanto riguarda la tassa di soggiorno. Infatti ogni Comune potrà verificare direttamente la regolarità dei versamenti effettuati. A partire da gennaio 2020, inoltre, chi affitta un immobile per un breve periodo dovrà registrarsi al portale “Alloggiati Web” (che appartiene alla Polizia di Stato) dove i dati degli ospiti dovranno essere inseriti entro le 24 ore dal loro arrivo nella struttura, mentre se il soggiorno è inferiore alle 24 ore, la comunicazione va inoltrata al momento dell’arrivo.

Dichiarazione dei redditi 2019: istruzioni, documenti e scadenza

Il conto alla rovescia per la dichiarazione dei redditi 2019 è già partito, la scadenza per presentare il modello 730 precompilato, infatti, è fissata il 23 luglio. Per evitare di arrivare impreparati all’appuntamento più atteso, idealista/news ha preparato una guida con tutte le istruzioni per fare chiarezza su chi deve farla, le detrazioni e i documenti necessari per la dichiarazione dei redditi 2019.

  • Dichiarazione dei redditi 2019, chi deve farla
  • Chi non deve presentarla
  • Scadenza e istruzioni modello 730
  • Modifica 730 precompilato 2019
  • Modello 730 2019, le novità
  • Spese per la casa detraibili
  • Dichiarazione dei redditi 2019, le detrazioni
  • Dichiarazione dei redditi 2019 online

Dichiarazione dei redditi 2019, chi deve farla

Secondo quanto stabilisce il sistema tributario italiano, tutti i contribuenti che hanno posseduto nel 2018 uno dei redditi indicati all’art. 6 del TUIR sono obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi 2019 tramite modello 730 precompilato o modello Redditi 2019 ex Unico. (Maggiori informazioni)

Chi non deve presentarla

Non tutti, però, sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi 2019. Alcuni contribuenti, infatti, sono esonerati. Si tratta di chi, ad esempio, nel 2018 ha avuto redditi di lavoro dipendente o pensione, corrisposti da un unico soggetto che ha effettuato le ritenute o da più soggetti, ma conguagliati da uno di essi. Ma non solo. (Maggiori informazioni)

Scadenza e istruzioni modello 730

Il 23 luglio infatti è il termine ultimo per l’invio del modello 730 precompilato o per chi per la sua dichiarazione si è rivolto al CAF o al sostituto d’imposta. La dichiarazione dei redditi 2019 è relativa all’anno di imposta 2018 ed è un documento contabile e fiscale che tutti i contribuenti, siano essi persone fisiche o imprese, devono presentare all’Agenzia delle Entrate. (Maggiori informazioni)

Modifica 730 precompilato 2019

A partire dal 2 maggio è possibile modificare il 730 precompilato per aggiungere eventuali spese non inserite dall’Agenzia delle Entrate o rettificare eventuali errori. Dal 10 maggio, inoltre, è stata attivata anche la modalità di compilazione assistista. (Maggiori informazioni)

Modello 730 2019, le novità

La legge di bilancio dello scorso anno ha introdotto importanti novità in tema di detrazioni per la dichiarazione dei redditi 2019. Tra le modifiche introdotte ci sono cambiamenti che riguardano le spese mediche detraibili e quelle per i figli a carico. Ma non solo. (Maggiori informazioni)

Spese per la casa detraibili

Fino al 23 luglio sarà possibile accettare, modificare e inviare il modello per la dichiarazione dei redditi. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese sostenute a vario titolo per la casa nel modello 730 2019. (Maggiori informazioni)

Dichiarazione dei redditi 2019, le detrazioni

Nella compilazione del Quadro E modello 730 e del Quadro RP Modello Redditi, è possibile portare in detrazione o in deduzione determinate spese e oneri sostenuti nell’anno precedente per diminuire le tasse dovute al Fisco con la dichiarazione dei redditi 2019. Le spese detraibili da parte del contribuente sono quelle che si possono portare in detrazione anche se effettuate a suo nome o per conto del familiare a carico. (Maggiori informazioni)

Dichiarazione dei redditi 2019 online

Il modello 730 precompilato 2019 è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. La precompilata 2019 (oltre al modello 730 è disponibile anche il modello Redditi) contiene i dati inviati dagli enti esterni (come studi medici, farmacie, banche, assicurazioni, università) e dai datori di lavoro tramite le certificazioni uniche.

Accorpamento Imu e Tasi, cosa prevede l’emendamento

Un emendamento alla manovra economica ammesso dalla commissione Bilancio della Camera prevede la fusione di Imu e Tasi. Nelle intenzioni del primo firmatario, Alberto Gusmeroli, la nuova imposta non dovrà portare rincari e vantaggi né nelle casse dello Stato né a carico dei contribuenti.

Ma come centrare l’obiettivo? Nell’emendamento è stata inserita una clausola di invarianza che dovrà assicurare gli stessi importi che si pagano attualmente. L’idea, dunque, è essenzialmente quella di semplificare gli adempimenti.

Non vi è ancora nulla di certo, per vedere se l’emendamento che prevede l’accorpamento di Imu e Tasi entrerà nel testo definitivo della legge di Bilancio bisogna infatti attendere il voto della Camera. Ma con l’approvazione della commissione un primo passo è stato fatto. Nel dettaglio, la commissione Bilancio della Camera ha dichiarato ammissibili circa 2.600 proposte su un totale di 3.626 emendamenti.

Nuova Imu e tasse sulla prima casa

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, vuole portare a una semplificazione degli adempimenti. Le imposte che gravano sugli immobili sono sempre state al centro dell’attenzione, non solo per il loro peso, ma anche per la loro gestione. Si ricorda, ad esempio, che l’Imu in precedenza era una delle tasse che gravavano sulla prima casa. L’imposta è poi stata abolita per la prima abitazione. Ad oggi, l’Imu è dovuta per la seconda casa, gli immobili commerciali, i terreni, i negozi; non si paga, invece, sulle abitazioni principali e relative pertinenze, ad eccezione delle prime case se accatastate come A/1, A/8 e A/9.

Aliquota

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, avrà una aliquota massima dell’11.40%. Secondo quanto stabilito nell’articolato dell’emendamento, l’aliquota base per l’abitazione principale è pari allo 0,4% e il comune può aumentarla di 0,2 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento. Sono le delibere comunali a dover decidere, anche per quanto riguarda l’aliquota base per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

La semplificazione degli adempimenti per l’Imu e Tasi

Sono i comuni a dover garantire la massima semplificazione degli adempimenti e a fornire i modelli di pagamento preventivamente precompilati.

Accorpamento Imu Tasi, l’importo

In sede di prima applicazione, la prima rata da corrispondere sarà pari a quanto dovuto per il primo semestre applicando aliquota e detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente con riferimento alla somma di Imu e Tasi.

Tributi locali, le richieste

Sul tema dei tributi locali si è molto dibattuto. E proprio l’Anci ha chiesto di riunire Imu e Tasi in un unico prelievo. A idealista/news, nei giorni scorsi, l’Anci ha spiegato: “I continui cambiamenti delle regole tributarie hanno portato ad una artificiosa duplicità del prelievo comunale sugli immobili, articolato in Imu e Tasi, due tributi con presupposti e basi imponibili pressoché identici. La riunificazione nell’Imu della tassazione immobiliare porterebbe risparmi gestionali per i Comuni e grandi semplificazioni per i contribuenti”.

Accertamento prezzo vendita immobile: se troppo basso via libera alla rettifica

In tema di accertamento del prezzo di vendita di un immobile, se troppo basso, la rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate è legittima. Vediamo quanto stabilito.

Con l’ordinanza n. 16266 del 18 giugno 2019, la Cassazione ha chiarito che in tema di accertamento dei redditi d’impresa, la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273, direttiva 2006/112/Cee.

Ma vediamo i fatti. Presumendo l’esistenza di maggior imponibile in relazione alla cessione di beni immobili il cui corrispettivo dichiarato risultava inferiore al valore normale dei beni, determinato ex articolo 14, Dpr n. 633/1972, l’ufficio ha rettificato la dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2005 con quattro avvisi di accertamento: uno destinato alla società in relazione ai recuperi a tassazione a titolo di Ires, Irap e Iva, e uno per ciascuno dei tre soci, a titolo di Irpef in ragione della propria quota di partecipazione ex articolo 5 Tuir. In entrambi i gradi di merito, le Commissioni tributarie hanno respinto ricorso e appello dei contribuenti.

Nel dettaglio, la Commissione regionale:

ha dato atto che l’ufficio aveva raccolto elementi precisi e convergenti al fine di sostenere lo scostamento del prezzo dichiarato negli atti di vendita rispetto al valore normale poiché aveva dimostrato che, in 7 cessioni su 8 del 2005, gli acquirenti degli immobili avevano stipulato mutui per importi superiori di quelli indicati negli atti di vendita;

ha ritenuto che, pur essendo venuta meno la presunzione legale ex articolo 35, Dl n. 223/2006 (valore normale Omi), a seguito della legge comunitaria 2008, nel caso in esame, ben potevano trovare applicazione gli articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, comma 2, Dpr n. 633/1972 e, quindi, l’esistenza di attività non dichiarate poteva essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, con caratteristiche di gravità, precisione e concordanza;

ha osservato che rientravano tra tali presunzioni semplici qualificate, indicative della sotto-fatturazione al momento della vendita, il diverso valore dei mutui, la mancata produzione di preliminari di vendita, i valori Omi e quelli del borsino immobiliare della provincia;

ha evidenziato la mancanza di prova contraria da parte della società (ad esempio nessun preliminare è stato prodotto benché espressamente richiesto con apposito questionario; lo stato di “rustico” non risultava dagli atti di compravendita dove si parlava sempre di appartamenti composti da locali più servizi, né dalla descrizione nelle relative fatture).

La società ha quindi proposto ricorso per Cassazione, deducendo, tra l’altro, l’errata applicazione dell’articolo 35, Dl n. 223/2006, in relazione all’articolo 2697 del Codice civile. Secondo la società, la Ctr avrebbe trascurato che:

l’articolo 35 richiamato integrava l’articolo 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e l’articolo 54, comma 3, Dpr n. 633/1972, e attribuiva valore di presunzione legale al valore normale dell’immobile risultante dalle quotazioni Omi al fine della determinazione del corrispettivo di cessione del cespite immobiliare;

a tale disciplina aveva fatto seguito la legge n. 244/2007, secondo la quale (articolo 1, comma 265), “in deroga alla L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 1, comma 2, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui al D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, commi 2, 3 e art. 23-bis, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, valgano, agli effetti tributari, come presunzioni semplici”;

l’articolo 24, comma 5, legge n. 88/2009 (legge comunitaria 2008), intervenendo di nuovo sull’articolo 39 richiamato, aveva eliminato la presunzione legale introdotta dall’articolo 35, Dl n. 226/2006 e ogni riferimento al valore normale quale strumento di accertamento automatico per le compravendite immobiliari.

La Corte ha dichiarato infondato tale motivo di ricorso e ha richiamato il proprio orientamento secondo il quale “… a seguito delle modifiche apportate ad opera della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, che, con effetto retroattivo, ha eliminato la citata presunzione legale relativa D.L. n. 223 del 2006, ex art. 35, comma 3, è stato ripristinato il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta ‘anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti’…” (Cassazione, n. 16266/2019).

Nell’esaminare il caso, i giudici di legittimità prima hanno ricostruito il quadro normativo di riferimento nazionale con riferimento alla prova in caso di contestazione di maggiori ricavi conseguenti alla cessione di beni immobili, poi ne hanno valutato la compatibilità con la disciplina euro unionale.

I giudici di legittimità hanno così precisato che l’articolo 24, comma 5, legge comunitaria del 2008 (legge n. 88/2009), ha eliminato le disposizioni introdotte dall’articolo 35, Dl n. 223/06, convertito dalla legge n. 248/2006, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene e ripristinando, con effetto retroattivo, il quadro normativo anteriore al luglio 2006 (Cassazione, n. 9474/17). Tale intervento trovava giustificazione nella necessità di adeguare il diritto interno al diritto comunitario, sia per l’Iva che per le imposte dirette (Cassazione, n. 20419/2014 e n. 26487/2016; circolare n.18/E/2010), poiché, con parere motivato (19 marzo 2009 nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575) la Commissione europea aveva rilevato l’incompatibilità delle disposizioni nazionali con il diritto comunitario, secondo il quale l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta “anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti”.

La Corte ha confermato che la sentenza impugnata aveva fatto corretta applicazione di tali principi. In tale contesto normativo, infatti, il giudice tributario ben può “fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità” che, tuttavia, “non … può essere costituito dai soli valori Omi”. Questi ultimi, infatti, devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di “presumptio de presumpto” (Cassazione, n. 2155/2019).

E la Ctr non vi era incorsa. Da un lato, infatti, il giudice d’appello aveva riconosciuto che la presunzione legale derivante dal mero scostamento dal “valore normale” era venuta meno e che, quindi, dovevano trovare applicazione le disposizioni di carattere generale ex articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, Dpr n. 633/1972; dall’altro, aveva affermato che l’accertamento dell’ufficio era fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti, derivanti dalle differenze esistenti fra gli importi dei mutui concessi dagli istituti di credito agli acquirenti degli immobili, notevolmente superiori al prezzo dichiarato, nonché dall’ulteriore elemento indiziario costituito dalla mancata produzione dei preliminari di vendita, ritenuta costituire indizio di sottofatturazione all’atto della stipulazione del contratto definitivo di vendita e, inoltre, dallo scostamento dai valori Omi. Quest’ultimo, quindi, rappresentava unicamente uno dei plurimi elementi, e non l’unico, preso in esame dal giudice di merito.

La Corte ha poi valutato la compatibilità dell’articolo 54, Dpr n. 633/1972 con l’articolo 273, direttiva n. 2006/112/Ce, secondo il quale la base imponibile è il corrispettivo versato o da versare al fornitore, con esclusione della possibilità di presumere corrispettivi diversi dal dichiarato “in mancanza di prove certe e dirette del maggior prezzo effettivo”. Al riguardo la Cassazione, confermando la posizione della giurisprudenza unionale (Corte di giustizia, C-648/16, C-576/15 e C-524/15), ha chiarito che la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273 richiamato, dovendo gli Stati membri assicurare l’integrale riscossione del tributo armonizzato e l’efficacia della lotta contro l’evasione (Cassazione, n. 9453/2019).

Comprare casa all’asta con abuso edilizio, restano le sanzioni

Quando si decide di comprare una casa all’asta con abuso edilizio bisogna fare attenzione. Chi acquista un immobile dal Tribunale, in sede di esecuzione per debiti, resta soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore. Il principio è stato stabilito dal Tar di Catanzaro con la sentenza n. 1305 del 26 giugno 2019.

Ma vediamo la vicenda. Un Comune ha ordinato la demolizione di un manufatto privo del permesso di costruire, ma il proprietario ha eccepito di non esserne responsabile, avendo acquistato l’immobile all’asta, al termine di una procedura di esecuzione immobiliare.

Chi compra una casa all’asta diventa proprietario di un bene libero da diritti, pesi e limitazioni legali, ma tra le limitazioni cancellate dall’asta giudiziaria non vi sono le irregolarità urbanistiche, ossia gli abusi commessi dal debitore. Ciò significa che chi compra una casa all’asta diventa proprietario di un bene depurato da debiti e ipoteche, ma i vizi edilizi rimangono. Ciò che può fare chi compra una casa all’asta con abusi edilizi è attivare una procedura sanatoria.

L’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85, prevede che si possa sanare la costruzione trasferita con procedura esecutiva immobiliare entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, purché il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/85.

In seguito alle successive proroghe, questa possibilità si è prolungata fino al settembre 2003, permettendo la sanatoria, se i debiti che hanno generato la vendita forzata erano anteriori alle varie scadenze poste dalle leggi del 1985 (1° ottobre 1983), del 1994 (31 dicembre 1993) e del 2003 (30 settembre 2003).

La permanenza dell’abusivismo anche dopo la vendita forzata è un principio condiviso dalla Corte di cassazione (1669/2015). Secondo la Cassazione, l’articolo 2922 del Codice civile esclude la possibilità che “i vizi della cosa” possano incidere sulla vendita all’asta: solo se siano necessari interventi strutturali o se l’immobile appartenga a un genere diverso da quello descritto, potrebbe chiedersi la restituzione del bene.

Il vizio di insalubrità o il rischio di una demolizione parziale non sono sufficienti perché la vendita all’asta è effettuata anche a tutela dei creditori, che devono potersi soddisfare sull’importo incassato. Chi, inoltre, compra all’asta una casa con abusi non può eccepire l’eventuale consolidarsi nel tempo della situazione (Consiglio di Stato, adunanza plenaria 9/2017), ma deve sperare di eliminare l’abusività con una variante o con una sanzione pecuniaria.

Come usare al meglio il condizionatore? I consigli per contenere i costi in bolletta

L’ondata di caldo torrido nel Bel Paese ha reso il condizionatore il miglior amico degli italiani. Ma come si può usare al meglio l’aria condizionata evitando bollette salate?

La necessità di rinfrescare casa, infatti, potrebbe costare cara. Ma per usare al meglio il condizionatore, ed evitare il rischio di una bolletta troppo onerosa, basta seguire qualche semplice raccomandazione. L’Enea ha diffuso un decalogo di buone pratiche riguardo l’utilizzo dell’aria condizionata tra le mura domestiche.

L’importanza della classe energetica

Il primo consiglio per il risparmio in bolletta riguarda la scelta del condizionatore da acquistare. È sempre meglio investire un po’ di più e puntare su un condizionatore di classe energetica A che consente di risparmiare circa il 30% all’anno rispetto a uno in classe C (oltre a una riduzione delle emissioni di CO2).

Puntare sulla tecnologia inverter

Quando si tiene accesa l’aria condizionata per molte ore di seguito, sarebbe meglio acquistare condizionatori con tecnologia inverter con potenza adeguata all’effettiva necessità riducendo i cicli di accensione e spegnimento. Questi dispositivi raffreddano la stanza velocemente e, una volta raggiunta la temperatura impostata, funzionano al minimo per mantenere i gradi raggiunti. Anche qui si tratta di modelli più costosi, ma che consumano meno energia quindi la spesa è ammortizzata del tempo.

Sfruttare gli sgravi fiscali

Ma la spesa può essere ammortizzata anche sfruttando gli sgravi fiscali previsti per l’acquisto di un condizionatore a pompa di calore, se destinato a sostituire integralmente o parzialmente il vecchio impianto termico, si può usufruire degli incentivi, ognuno con proprie caratteristiche e condizioni (scopri tutti i dettagli).

La posizione conta

In fase di installazione poi, sottolinea l’Enea, è importante collocare il climatizzatore nella parte alta della parete e mai dietro divani o tende. Ogni stanza, poi, ha bisogno del suo climatizzatore. È inutile installare un condizionatore potente in corridoio sperando che rinfreschi l’intera abitazione.

Porte e finestre chiuse

Il climatizzatore raffresca e deumidifica l’ambiente in cui è installato trasferendo il calore e l’umidità all’esterno. L’ingresso nella stanza “nuova” di aria calda obbliga l’apparecchiatura a compiere un lavoro supplementare per riportare la temperatura e l’umidità ai livelli richiesti, con un conseguente dispendio di energia.

Coibentare i tubi

Se i tubi sono esposti direttamente ai raggi solari rischiano di danneggiarsi. Così è opportuno anche assicurarsi che la parte esterna del climatizzatore non sia esposta completamente al sole e alle intemperie.

Usare il timer

Molto importante è anche ridurre al minimo il tempo di accensione del condizionatore. Evitare quindi di lasciare il climatizzatore acceso per l’intera giornata, ma solo quando si è presenti in casa.

Pulizia e manutenzione

I filtri dell’aria e le ventole devono essere ripuliti alla prima accensione stagionale e almeno ogni due settimane, perché si tratta del luogo dove si annidano frequentemente muffe e batteri dannosi per la salute. Infine, è importante controllare la tenuta del circuito del gas.

Mutui: tassi in calo, importi in aumento

Importi medi dei mutui in aumento, sia richiesti che erogati. Il tutto in un contesto di continuo calo dei tassi. Ecco la fotografia sui mutui di Facile.it e Mutui.it.

Mutui, importi richiesti ed erogati in aumento

Tracciando un bilancio sull’andamento del mercato dei mutui nel primo semestre dell’anno sulla base di un campione di oltre 60 mila richieste raccolte dai due portali tra l’1 gennaio e il 30 giugno 2019, il primo segnale positivo che emerge è quello relativo agli importi; nei primi sei mesi del 2019 la richiesta media presentata agli istituti di credito è cresciuta del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2018, stabilizzandosi a 132.603 euro. In aumento, anche seppur in misura più contenuta, l’importo medio erogato dalle banche, pari a 128.681 euro, vale a dire l’1% in più rispetto al primo semestre 2018. Stabile, invece, la durata media dei mutui richiesti; chi ha presentato domanda di finanziamento in questa prima parte del 2019 ha puntato a un piano di ammortamento in 22 anni.

“L’aumento moderato dell’importo medio erogato può essere letto in funzione di una maggiore prudenza da parte delle banche, soprattutto verso le pratiche di mutuo legate a finanziamenti ad alto LTV, – spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. – Nonostante questo, però, la tendenza a concedere credito nel corso del primo semestre è stata complessivamente positiva e ci aspettiamo possa continuare a crescere ulteriormente nella seconda parte dell’anno, anche grazie al calo dei tassi di interesse registrato negli ultimi mesi”.

Nuovi record per i tassi Irs e Euribor

Dal punto di vista dell’offerta di nuovi mutui, il primo semestre dell’anno è stato caratterizzato da un calo dei tassi di interesse, soprattutto quelli fissi. Determinante, da questo punto di vista, è stata la caduta dell’indice europeo Irs; prendendo in esame l’andamento di quello a 20 anni, da gennaio a giugno il suo valore sì è quasi dimezzato passando da 1.30 a 0.73 e toccando nei primi giorni di luglio il suo minimo storico, 0.64. Calo mitigato in parte dalle politiche delle banche che, al contrario, hanno ritoccato al rialzo i loro spread; se si guarda alle migliori proposte a tasso fisso, da gennaio a giugno gli spread bancari sono cresciuti, in media, in una forbice compresa tra i 10 e i 40 punti base.

Mutui, salgono gli spread bancari

Al netto delle politiche bancarie, i Taeg offerti alla clientela sulle nuove erogazioni a tasso fisso sono comunque diminuiti nel corso del primo semestre; a giugno 2019, per un mutuo fisso da 124.000 euro da restituire in 25 anni, il Tasso Annuo Effettivo Globale è risultato più basso tra i 25 e i 55 punti base rispetto a gennaio; vale a dire un risparmio mensile compreso tra i 15 e i 30 euro.

Anche sul fronte dell’offerta di nuovi mutui a tasso variabile, il primo semestre del 2019 è stato caratterizzato da un nuovo record storico per l’indice Euribor che è tornato a calare dopo 3 anni di stabilità; a giugno 2019, l’Euribor a 1 mese è sceso a -0.39. Sui mutui a tasso variabile la politica in termini di spread applicato dalle banche è stata meno uniforme; non tutte hanno ritoccato il valore e anzi, in alcuni casi, è stato ridotto, mentre per chi è intervenuto al rialzo, l’aumento è stato più morbido, compreso tra i 10 e i 20 punti base.

Scelta del tasso per i mutui, vince ancora il fisso

Continua a crescere la percentuale di italiani che sceglie il tasso fisso; guardando alle richieste di mutuo presentate nel primo semestre dell’anno, l’85% di chi ha fatto domanda di finanziamento ha puntato ad ottenere una rata costante nel tempo; erano il 75% nel primo semestre del 2018.

La percentuale è ancor più alta se si guarda ai mutui effettivamente erogati; in questo caso, il 90% di coloro che hanno ottenuto il finanziamento nel primo semestre ha optato per un tasso fisso; erano l’80% lo scorso anno.

A chiedere un mutuo sempre più under 30

Guardando alle richieste di mutuo emerge che, nel primo semestre, chi ha presentato domanda di mutuo aveva, in media poco meno di 41 anni, valore in lieve calo rispetto al primo semestre 2018, quando l’età media era pari a 41 anni e 4 mesi.

Determinante nella riduzione di questo parametro è stato l’aumento del peso percentuale degli aspiranti mutuatari under 30, passati dal 13,6% al 14,4%.

Proroga contratto locazione canone concordato, i chiarimenti del legislatore

La proroga del contratto di locazione a canone concordato è biennale. Ad affermarlo l’articolo 19 bis del decreto crescita (Dl n. 34/2019, inserito dalla legge di conversione 58/2019).

Secondo quanto previsto dalla legge 431/2019 (articolo 2, comma 3), è possibile la stipula del contratto a canone concordato, che prevede la fattispecie “3+2”. Un contratto di questo tipo consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro specifici termini, che prevedono un massimo e un minimo. A fissare le soglie, a livello locale, sono le organizzazioni della proprietà edilizia con le organizzazioni maggiormente rappresentative degli inquilini.

Tale tipologia di contratto prevede dei vantaggi fiscali. Per il canone concordato, in regime di cedolare secca, l’aliquota è al 10% invece che al 21%; ai fini Imu e Tasi, poi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

L’incertezza relativa alla durata del rinnovo, dovuta all’ambiguità della norma di riferimento, è ora stata spazzata via. Il legislatore, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come “norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato”.

Così è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (“Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni”), si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Detrazioni fiscali riqualificazione energetica 2019, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica 2019. Vediamo quando spiegato con le risposte n. 210/2019 e n. 213/2019.

Interpellata per chiarire due situazioni diverse, ma entrambe rientranti nel perimetro delle agevolazioni fiscali relative al recupero del patrimonio edilizio e alla riqualificazione energetica degli edifici, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un parere dettagliato sulla base della disciplina e della prassi in materia.

Ecco dunque le risposte n. 210/2019 e n. 213/2019 dell’Agenzia delle Entrate relative alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica 2019.

Con la risposta n. 210/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell’ipotesi di ristrutturazione edilizia, realizzata mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia come risultato un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, il contribuente potrà beneficiare della detrazione delle spese sostenute per la riqualificazione energetica, a condizione che siano pienamente rispettati i limiti di efficienza e trasmittanza energetica stabiliti dalla normativa di riferimento (articolo 1, commi da 344 a 349, legge n. 296/2006).

Questo in un’ottica di semplificazione delle procedure edilizie e di riduzione degli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, ma realizzabile solo nel caso in cui l’intervento in questione sia riferito a un immobile non sottoposto ai vincoli previsti dal Dlgs n. 42/2004, i quali precludono l’agevolazione fiscale in esame.

Con la risposta n. 213/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente che ha eseguito dei lavori di rifacimento del tetto a copertura dell’edificio, nonché della mansarda di sua proprietà ha diritto a fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base ai millesimi di proprietà, comunque entro il limite massimo di 60.000 euro (articolo 1, comma 345, legge n. 296/2006). Per i lavori delle aree comuni, infatti, il condomino può sfruttare interamente il limite di detrazione previsto dalla norma citata per la propria unità immobiliare, ma non può avvalersi dei limiti attribuibili ad altre unità immobiliari dello stesso condominio.

Riguardo alla seconda questione posta dall’istante relativa alla possibilità di cedere il credito per la quota pari al 35% del pagamento complessivo dei lavori, l’Agenzia ritiene, anche sulla base del provvedimento direttoriale del 28 agosto 2017 (“il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile”) che se un’apposita convenzione stipulata in forma scritta tra tutti i condomini attribuisce all’istante la possibilità di sostenere le spese di rifacimento del tetto, lo stesso possa cedere la detrazione sulla spesa sostenuta. Ciò posto, sarà lo stesso condominio a dover porre in essere gli adempimenti relativi agli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali in tema di detrazioni per il risparmio energetico.

Come isolare la casa dal caldo

 Le nostre case, sono preparate ad affrontare le alte temperature di questi giorni? Se la propria abitazione non è ben isolata, riuscire a rinfrescarla diventa una vera impresa, per non parlare dei costi in bolletta.

  • Pannelli in schiuma isolante

Tra i materiali più semplici da installare ci sono i pannelli in schiuma isolante, in kit pronti per l’installazione e adatti anche per chi vuole cimentarsi con il fai da te. Vengono applicati a secco mediante delle staffe di fissaggio. Si applicano sulle pareti esterne lasciando uno spazio tra pannello e muro al fine di ottenere una sorta di camera d’aria. I pannelli vanno poi coperti con il rivestimento desiderato.

  • Isolante a base di fibra di plastica

Realizzati a partire dal poliestere ricavato da bottiglie di plastica riciclate, i pannelli in fibra di plastica sono resistenti ed ignifughi grazie ai processi impiegati per la loro produzione. L’installazione di questo materiale è molto semplice grazie soprattutto alla sua leggerezza, il taglio non rilascia polveri ed è anallergico e riciclabile.

  • Pannelli a cambiamento di fase

Per isolare una casa dal caldo proveniente dai piani superiori, siano essi sottotetti abitabili o meno, è utile realizzare un controsoffitto sospeso. Ponendo all’interno dei materiali isolanti si otterrà un significativo miglioramento in termini di temperatura interna, sia in estate che in inverno. Ottimi materiali da utilizzare a questo scopo sono quelli di derivazione minerale basati su un cambiamento di fase, da solido a liquido, in grado di assorbire o cedere il calore. Il materiale è semplice da installare poiché incapsulato all’interno di un film plastico e ignifugo per ottenere dei pannelli.

  • Pannelli isolanti minerali

Per ottenere velocemente un buon effetto isolante all’interno di un ambiente è possibile agire dall’interno realizzando un cappotto interno. Agendo dall’interno è necessario che il materiale impiegato sia traspirante e igroscopico, per evitare la formazione di condensa e muffa come i pannelli isolanti minerali. Questa soluzione rapida ha come contro la perdita di centimetri di volume interno dovuta all’aggiunta dello spessore dei pannelli. Può essere utilizzata anche nell’isolamento di solai freddi come quelli di garage e cantine.

  • Pannelli in sughero

Un altro elemento su cui puoi agire per migliorare in tempi rapidi l’isolamento della tua casa è il pavimento. Un modo per rinnovare velocemente le superfici calpestabili della casa è la posa di un pavimento flottante sopra la pavimentazione esistente, inserendo tra i due strati un tappetino isolante in sughero compattato che avrà effetto anche a livello acustico. 

  • Pannelli in fibra di legno

Se per la casa si preferisce adottare soluzioni ecologiche si può i ricorrere ai pannelli in fibra di legno, materiale isolante termico e acustico in linea con i principi della bioedilizia. Leggero e di facile installazione, si posa a secco e può essere usato per riempire intercapedini, anche per pareti in legno, o per isolare soffitti e controsoffitti.

  • Il contributo dei vetri

Da non dimenticare quanto le aperture come finestre e portefinestre influiscano sull’isolamento della casa. Fondamentali in questo senso i vetri. La scelta di vetri basso emissivi, fatti con doppi o tripli vetri e dotati di camere d’aria, assicurano ottime prestazioni isolanti per cui se le finestre hanno vetri semplici è conveniente optare per una sostituzione. Se non si vogliono cambiare le finestre esistenti è possibile aggiungere un doppio infisso, altra soluzione che migliorerà l’isolamento della casa e proteggerà dagli spifferi.

Proroga scadenza pagamento imposte 2019, il termine spostato al 30 settembre

L’approvazione del decreto crescita al Senato ha dato il via libera alla proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019. I termini sono spostati a fine settembre, così come previsto da un emendamento al testo.

Si ricorda che la scadenza originaria per i versamenti delle imposte sui redditi 2019 è il prossimo 1° luglio, ma l’emendamento al decreto crescita ha previsto la proroga al 30 settembre.

La proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019 riguarda le imposte sui redditi Irpef, Ires e Irap, ma anche Iva e diritto camerale, le cui scadenze seguono per legge quelle delle imposte sui redditi.

Rispetto a quanto si legge nell’emendamento al decreto crescita, la proroga non riguarderebbe i contribuenti minimi e forfettari, ma dovrebbe applicarsi a tutti i “soggetti per i quali gli Isa sono stati approvati”, indipendentemente dal fatto che tali contribuenti siano in disapplicazione o meno (contribuenti al primo esercizio di attività, minimi, forfettari, ecc).

Ecco il testo dell’emendamento:

“Per i soggetti che esercitano attività economiche per le quali sono stati approvati gli indici sintetici di affidabilità fiscale di cui all’articolo 9-bis del decreto-legge 24 aprile 2017, n.50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n.96, e che dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun indice, dal relativo decreto di approvazione del ministro dell’Economia e delle Finanze, i termini dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi, da quelle in materia di imposta regionale sulle attività produttive, di cui all’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n.435, nonché dell’imposta sul valore aggiunto, che scadono dal 30 giugno al 30 settembre 2019 sono prorogati al 30 settembre 2019.

Le disposizioni di cui al comma 3 si applicano anche ai soggetti che partecipano a società, associazioni e imprese ai sensi degli articoli 5, 115 e 116 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, aventi i requisiti indicati nel medesimo comma 3”.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Ricchezza immobiliare in aumento e tassi dei mutui in calo: i dati della Bce

Aumenta il peso della ricchezza immobiliare tra le famiglie europee e i tassi dei mutui si prevedono ancora bassi a lungo. È ciò che emerge dall’ultimo bollettino Bce.

Ricchezza immobiliare in aumento in Europa

Stando infatti alle tabelle Bce, le famiglie europee hanno visto crescere la propria ricchezza immobiliare dal 2% del reddito disponibile (nel 2015) al 2,7% (nel 2016), al 4,2% (nel 2017) finendo con un 4,85% del 2018. Ciò anche in ragione di un aumento dei prezzi delle costruzioni che, rispetto al 2015, è stato del 2,4% nel 2018 (e in particolare del 4,2% per gli immobili residenziali).

Secondo i dati di Francoforte, la ripresa in atto nei mercati immobiliari residenziali dovrebbe continuare a fornire un contributo significativo alla crescita complessiva del Pil in termini reali. Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti in edilizia residenziale sono cresciuti dell’1,1 per cento e i recenti indicatori di breve periodo segnalano una dinamica positiva, anche se in rallentamento.

Nel primo trimestre del 2019 la produzione edile ha inoltre fatto registrare il suo quarto trimestre consecutivo in crescita, con un incremento del 2 per cento, simile a quello del segmento delle costruzioni. Inoltre, ad aprile l’indice dei responsabili degli acquisti (Purchasing Managers’ Index, PMI) per il prodotto nel settore delle costruzioni ha esteso a due anni e mezzo l’attuale periodo di espansione; un andamento analogo è stato osservato per la componente relativa al prodotto nel settore degli immobili.

Tassi dei mutui previsti in calo con l’Eonia

Quanto ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha stabilito che il costo del denaro resti invariato almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l’inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2 per cento nel medio termine. La Bce intende inoltre continuare a reinvestire integralmente il capitale rimborsato sui titoli in scadenza nel quadro del programma di acquisto di attività per un prolungato periodo di tempo successivo alla data in cui inizierà a innalzare i tassi di interesse di riferimento e in ogni caso finché sarà necessario per mantenere condizioni di liquidità favorevoli e un ampio grado di accomodamento monetario. A questo scopo verranno applicate condizioni di favore alle banche che concederanno prestiti netti superiori ad un dato valore di riferimento, nell’ambito delle operazioni di finanziamento OMRLT III.

Aste immobiliari, solo il 30% delle procedure si conclude con l’assegnazione

Esecuzioni immobiliari più veloci nel 2018, ma la maggior parte di esse si conclude senza assegnazione dell’immobile. Lo dicono i dati del Report T6 presentato a Roma.

Secondo i dati più recenti, sono in diminuzione i tempi in cui si definiscono le esecuzioni immobiliari nei tribunali italiani. Se nel 2017 tali tempi erano di 5 anni, nel 2018 la media è scesa a 4,21 anni.

Inoltre, se nel 2017 erano state iscritte 60.238 procedure, dopo un anno queste sono scese a 49.622 con un calo di 10.616 (-17,62%). La produttività dei tribunali continua a crescere e il numero dei procedimenti definiti è maggiore del 26% di quelli iscritti (contro l’11% dello scorso anno).

Il tribunale più veloce risulta essere quello di Napoli Nord (che però ha uno storico inferiore, avendo iniziato ad operare solo nel 2013), con 1,81 anni in media per le proprie procedure, seguito da Trieste e Bolzano, che ha invece una media di 2,5 anni.

Ancora grande la quantità di procedimenti pendenti, circa 240.000 di cui il 14% di anzianità superiore ai 10 anni, con alcune regioni, soprattutto del sud, che hanno accumulato un arretrato difficilmente smaltibile in tempi brevi.

Quanto alle singole fasi del procedimento, la fase di avvio degli atti è più prolungata a Como (408 giorni) e a Gorizia (327 giorni), mentre è più rapida a Trieste con 216 giorni di media, che vengono però rallentati dai 312 giorni della fase di vendita. A Napoli Nord tale fase occupa solo 187 giorni.

La fase di distribuzione è infine più lenta nel tribunale di Bolzano (121 giorni), Gorizia (115), Napoli nord (101), Trieste (99) e di Como (92).

In attesa di visionare il report relativo a quest’anno, idealista/news si è fatto però un’idea dell’efficacia delle esecuzioni immobiliari in termini di effettiva assegnazione degli immobili, punto centrale per la gestione delle procedure. Il 49% dei fascicoli iscritti (282.206 su un totale di 585.829) aveva raggiunto la fase di estinzione, con percentuale variabile a seconda del tribunale. I cinque tribunali che presentavano una percentuale di fascicoli chiusi maggiore rispetto al resto d’Italia erano Bolzano (con il 73% di fascicoli chiusi), Ferrara (73%), Trieste (72%), Genova (70%) e Savona (69%). Tempio Pausania era invece il tribunale con meno fascicoli chiusi nel 2018, solo il 23%.

Occorre poi distinguere i fascicoli chiusi, tra procedure estinte a seguito di una vendita dell’immobile o a seguito di cause differenti dall’aggiudicazione. Dallo studio 2017 emergeva che, a livello nazionale, i fascicoli del primo tipo erano il 29,8% sul totale delle procedure concluse, mentre quelli del secondo tipo erano circa il 69,6%

Agevolazioni prima casa, è sufficiente l’intestazione delle utenze?

Le utenze sono sufficienti a dimostrare che un immobile è utilizzato come abitazione principale e che il proprietario ha quindi diritto a usufruire, tra le altre, anche delle agevolazioni delle imposte sugli immobili. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Meglio nota con l’acronimo ICI, l’imposta comunale sugli immobili è stata un tributo comunale che aveva come presupposto impositivo la proprietà di fabbricati e terreni agricoli ed edificabili situati nei confini della Repubblica Italiana. L’ICI ha sostituito l’INVIM (imposta sull’incremento di valore degli immobili) ed è stata sostituita nel 2012 dall’Imposta municipale unica (IMU).

La vicenda. Tizia aveva impugnato l’avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), per l’anno 2004, contestando, tra l’altro, il mancato riconoscimento, nella determinazione dell’importo dovuto, dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale della contribuente, e quella per le unità immobiliari concesse in uso gratuito ai propri figli.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso della contribuente, e la decisione è stata riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, con la qui impugnata sentenza, ha accolto l’appello di Roma Capitale, già Comune di Roma.

Il Giudice di appello, in particolare, ha rilevato, quanto alla prima questione, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili della contribuente dipendeva dal fatto che si trattava di unità immobiliari catastalmente distinte, per le quali sarebbe stata necessaria una richiesta all’Agenzia del Territorio di fusione catastale delle stesse; quanto alla seconda, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili concessi in uso gratuito ai figli della contribuente dipendeva dal fatto che difettava l’invio della prevista comunicazione con modello predisposto dal Comune, in quanto non poteva considerarsi ad essa equipollente la comunicazione a mezzo fax inviata dalla contribuente. Avverso la pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Il ragionamento della Cassazione. A parere della Suprema Corte, le conclusioni espresse dal giudice d’appello non tenevano conto delle prove acquisite, in ordine all’utilizzazione, da parte della contribuente e dei suoi figli, come abitazione principale, delle unità immobiliare facenti parte della palazzina, nonché delprincipio secondo cui “il concetto di abitazione principale è fattuale e prescinde dall’elemento volontario proprio del domicilio” (Cass. n. 14389/2010).

Inoltre, a parere degli ermellini, non era corretto dare rilievo unicamente alla non coincidenza tra “dimora abituale” e “residenza anagrafica”, che neppure è corretto affermare che “il concetto di abitazione principale è attribuibile esclusivamente alla residenza anagrafica” e che gli accertamenti anagrafici espletati dal Comune erano di ostacolo alla dimostrazione dell’utilizzo continuativo dell’abitazione quale dimora principale.

Su tali aspetti, secondo la cassazione, la sentenza della CTR attribuisce erroneamente rilievo dirimente alla circostanza che la comunicazione, con allegate dichiarazioni sostitutive di atto notorio, pacificamente inviata dalla contribuente all’ente impostore a mezzo fax, sarebbe priva di rilievo giuridico, prevedendo il Regolamento apposita comunicazione, su modello predisposto dal Comune, per l’applicazione di aliquote ridotte e delle ulteriori detrazioni.

Difatti, in proposito, la contribuente ha inteso fornire la dimostrazione della ricorrenza dei requisiti richiesti per il sorgere del diritto alla particolare “detrazione” cui si riferisce la pretesa fiscale dedotta in giudizio, attraverso la produzione di documenti, quali le bollette delle utenze relative alla rete idrica, elettrica e del gas, in quanto direttamente riferibili ai soggetti interessati, e poiché la normativa non prevede alcuna limitazione circa la prova dell’utilizzo del bene che incombe sul contribuente, non essendo la stessa in alcun modo tipizzata, tale prova può essere offerta, contrariamente a quanto sembra ritenere il giudice di merito, con qualsiasi mezzo all’uopo idoneo, secondo le regole generali.

Quanto, poi, alla possibilità di applicazione dell’agevolazione per più di una unità immobiliare, la la CTR ha erroneamente applicato all’ICI la diversa regola che vale, invece, per l’IMU, in forza dell’art. 13, comma 2, d.l. 201 del 2011, per cui è sufficiente richiamare il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’Immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell’art. 8 d.lgs n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità.” (Cass. n. 25902/2008; n. 25729/2009; n. 3393/2010; n. 15198/2014).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Cassazione ha accolto il ricorso e, per l’effetto, ha cassato la pronuncia con rinvio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Comodato d’uso a titolo gratuito di un immobile, di cosa si tratta e come funziona

Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile consente di consegnare gratuitamente il bene in questione a terzi, con l’obbligo di restituirlo alla fine del periodo contrattuale. È un’opzione che può essere presa in considerazione dal genitore che voglia concedere a titolo gratuito al figlio un’abitazione.

Tramite il contratto di comodato d’uso gratuito, l’uso dell’immobile è concesso dal proprietario (comodante) a titolo gratuito al comodatario. Tale tipologia di contratto si differenzia dal contratto di affitto o locazione in quanto non prevede il pagamento di un corrispettivo ed è consigliabile nel caso in cui si voglia lasciare utilizzare a una persona un bene immobile senza che sia dovuto alcun canone.

Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile è disciplinato dagli articoli 1803 e successivi del codice civile e prevede che il comodatario diventi titolare di un diritto personale di godimento dell’immobile senza avere alcun diritto di proprietà.

Il contratto può essere in forma scritta con registrazione all’Agenzia delle Entrate tramite il modello 69 e pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro con il modello F23, o in forma verbale. Ai fini fiscali, l’operazione non è soggetta al pagamento dell’Iva, il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e l’immobile oggetto dell’operazione deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi di chi concede l’immobile, per cui dal comodante, ovvero, dal proprietario.

Al momento della registrazione, vanno consegnate due copie del contratto con firma in originale: una copia verrà trattenuta dall’Agenzia delle Entrate, una verrà consegnata al proprietario mentre al comodatario sarà rilasciata una semplice fotocopia senza imposta di bollo. Per ogni 4 pagine di contratto, ogni 100 righe, va acquistata una marca da bollo da 16 euro. Qualora il contratto di comodato, sia a tempo determinato, questo può essere rinnovato, pagando ad ogni rinnovo l’imposta di registro pari a 200 euro, se invece contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile è a tempo indeterminato, l’imposta di registro va pagata una sola volta.

Per quanto riguarda la tassazione degli immobili concessi in comodato uso gratuito a parenti, genitori-figli, sono state introdotte dalla legge di Stabilità 2016 diverse e importanti novità come ad esempio la riduzione Imu/Tasi pari al 50% dell’importo dovuto per il genitore o figlio che cede a titolo gratuito l’uso di un altro immobile al figlio o padre, a patto che il contratto sia regolarmente registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Lo stesso beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile non di lusso adibito a propria abitazione principale.

Nel dettaglio, lo sconto 50% Imu/Tasi per il comodato d’uso gratuito genitori figli – secondo quanto previsto dalla legge di Stabilità 2016 – è possibile a patto che:

  • il contratto di comodato d’uso gratuito tra genitori e figli, o viceversa, sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
  • il comodante possegga un solo immobile in Italia e che risieda e dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Lo stesso beneficio è riconosciuto anche quando il comodante oltre a possedere l’immobile concesso in comodato, possegga nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, fatta eccezione delle abitazioni di categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Contratto comodato d’uso gratuito immobile, quali sono i doveri del comodante

Con la sentenza n. 24448/19 del 31 maggio 2019, la Cassazione ha affrontato il tema del comodato d’uso gratuito di un immobile. In particolare, quando viene firmato un contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile, quali sono i doveri del comodante? Cosa può e non può fare?

Il comodato è quel contratto essenzialmente gratuito con il quale il comodante consegna un immobile al comodatario che se ne serve per un tempo o per un uso determinati e si assume l’obbligo di restituire lo stesso immobile ricevuto.

Ma quali sono i doveri del comodante? Innanzitutto, il comodante non può chiedere la restituzione prima della scadenza del termine o dell’uso pattuito e non può chiedere alcun corrispettivo per l’uso dell’immobile. Di conseguenza, il comodatario non deve pagare un canone per l’uso dell’immobile, perché lo stesso viene concesso per motivi di amicizia, parentela o cortesia. Al comodatario spetta solo l’obbligo di custodire e conservare il bene utilizzato. Il comodante, inoltre, deve evitare ogni molestia che turbi il comodatario nell’uso del bene e deve informare il comodatario dei vizi dell’immobile di cui è a conoscenza e che potrebbero limitare o impedire l’uso dello stesso.

Nel dettaglio, il comodante non deve:

  • impedire al comodatario di fare dell’immobile l’uso che gli è espressamente o tacitamente consentito;
  • pretendere la restituzione dello stesso prima della scadenza del termine prefissato;
  • disdire le utenze stipulate a proprio nome per ottenere la restituzione dell’immobile comodato;
  • fare irruzione in casa con un proprio duplicato delle chiavi se non è stato espressamente autorizzato;
  • invadere le pertinenze dell’appartamento in comodato.

La sentenza n. 24448/19 della Cassazione ha stabilito che il comodante commette il delitto di violazione di domicilio se si introduce nell’appartamento di sua proprietà concesso in comodato d’uso a un’altra persona e ciò a prescindere dalle ragioni per cui abbia posto il gesto.

 

Acquisto casa sulla carta, le nuove tutele per l’acquirente

Sino all’anno  2005 il fenomeno delle famiglie impegnatesi nell’acquisto di un immobile in costruzione – e successivamente coinvolte nella crisi di impresa del costruttore – aveva assunto davvero dimensioni piuttosto consistenti. Con la legge n. 210/04 in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire e con il successivo D.L.122/05 il legislatore aveva però introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per tale categoria di acquirenti.

Lo scopo della L. 210/05 è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente, non ponendosi come obiettivo la revisione sistematica dell’istituto della vendita immobiliare, ma realizzando un intervento di limitato impatto normativo.

Già da tempo però l’applicazione pratica della pur innovativa normativa dettata a protezione  degli  “acquisti di case sulla carta” aveva presentato le sue criticità, soprattutto sotto il profilo dell’effettiva applicazione delle garanzie che il legislatore aveva previsto a tutela del promissario acquirente, quale parte  debole del rapporto contrattuale riguardate tale tipologia di compravendita immobiliare.

Con il D.Lgs n,14 del 12.01.2019, nell’ambito di un più ampio progetto di disciplina della “crisi d’impresa e di insolvenza – e dunque riguardante anche le  imprese  per le quali tale momento di crisi sopraggiunge durante la costruzione di immobili  (o frazioni di  essi ) già  promessi in vendita –  che possono coinvolgere gli operatori commerciali,  sono state rafforzate le garanzie che già il D.L. 122/05 aveva previsto in favore di coloro che decidono di acquistare un immobile ancora da costruire, dalla forma con cui deve essere stilato il contratto preliminare di compravendita, alla legittimazione al rilascio delle fidejussione e alla modello standard di essa, per finire alle conseguenze della mancata consegna all’acquirente, al momento del rogito, della polizza postuma decennale  

Nella parte terza del citato decreto il Legislatore ha inserito quattro disposizioni chiamate ad incidere parzialmente sulla disciplina dettata dal D.Lgs. 122/05, Si tratta degli artt.385 386, 387 e 388 con i quali viene modificata l’originaria formulazione degli artt. 3,4, 5 e 6 del predetto decreto.

Per meglio comprendere però la portata ed il contenuto delle integrazioni apportate dal decreto legislativo in esame al precedente D.L. 122/05, è opportuno esaminare il più ampio contenuto di quest’ultimo, al fine di compararlo con le nuove disposizioni.

La tipologia degli acquirenti. Sotto tale profilo l’esistente disciplina non ha risentito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 14/2019. L’acquirente è individuato dalla L. 210 /04 ( di cui il D.Lgs. 122/05 è l’applicazione) in  colui, persona fisica,  che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o al coniuge oppure ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.

La definizione fornita sia dalla L. 210/04 che dal D.Lgs. 122/05 non coincide però neppure con quella di consumatore, definito quest’ultimo dall’art. 1469 bis , comma 2, cod.civ. come la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. Nella disciplina in esame si rinvengono invero indici opposti, laddove si prevede che l’acquirente possa impegnarsi all’acquisto della proprietà di un bene anche mediante la stipula di un contratto di leasing, strumento quest’ultimo per lo più  destinato all’imprenditore (fatta eccezione per quanto dettato dalla L. 28.12.2015 n.208 in tema di possibilità per le persone fisiche di ricorrere, per l’acquisto di un immobile, al leasing traslativo).  Il che lascia deporre per una interpretazione più allargata del concetto di acquirente, comprensiva dunque anche di colui che, operando nel quadro della propria attività imprenditoriale o professionale, si induca all’acquisto di un immobile a ciò destinato.

La nozione di costruttore.  La legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi e sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

Il  costruttore deve quindi necessariamente essere un imprenditore.  Lo è anche l’imprenditore o la cooperativa edilizia che dia corso alla costruzione senza un proprio intervento diretto, ma che si limiti alla mera attività commerciale di vendita di un immobile la cui costruzione è affidata in appalto a terzi ( è il caso più ricorrente con le cooperative edilizie) o comunque posta in esecuzione da terzi soggetti.

La precisazione, volutamente ampia, ha inteso comprendere nell’ambito di operatività della tutela prevista dalla legge tutte le operazioni di vendita di edifici da costruire o in corso di costruzione poste in essere da società di cosiddetto trading.

Il contratto preliminare di compravendita. L’art. 6 del D.Lgs 122/05, nel dettare in modo preciso e dettagliato il contenuto del contratto preliminare di compravendita che il costruttore deve fare sottoscrivere all’acquirente dell’immobile ancora da edificare, rappresenta innegabilmente una delle disposizioni più complete ed incisive dell’intera disciplina, quale espressione non casuale da parte del legislatore della sua volontà di tutelare la parte debole del contratto di compravendita  di immobile in costruzione, appunto l’acquirente.

L’art. 388 del Codice della Crisi d’Impresa (di cui al D. Lgs. 14/2019) ha previsto che il contratto preliminare debba anche contenere l‘attestazione della conformità della fidejussione al modello standard (di cui  all’articolo 3, comma 7-bis, del D.Lgs. oggetto di modifica) che sarà strutturato secondo le indicazioni offerte dagli emanandi decreti ministeriali.

Lo stesso art 388 del CCI  ha disposto  cheil preliminare  debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

La garanzia fideiussoria. L’art. 2 del D.Lgs. n.122/05  prevede l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula di un contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà (in buona sostanza, al momento della stipula del contratto preliminare), una fideiussione a garanzia di tutti gli acconti versati o da versare al costruttore anteriormente all’effettivo trasferimento della proprietà.

Trattasi di una garanzia che non ha come oggetto di tutela l’adempimento dell’obbligazione contrattuale, bensì la sola restituzione di quello che è stato o che sarà  versato. In tal modo viene considerato il solo interesse del promissario acquirente a non perdere quanto pagato al costruttore e non già quello alla realizzazione e al trasferimento dell’immobile.

La legge è sufficientemente chiara nel prevedere, all’art. 2 del D.Lgs. n122/2005,  l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza fideiussoria a garanzia di tutti gli acconti che questi si impegna a versare nel corso della costruzione, nonché ogni altro corrispettivo che sia corrisposto dall’acquirente al costruttore anteriormente al trasferimento della proprietà. La consegna deve avvenire al momento della stipula del contratto, venendo meno, in difetto, la ratio della garanzia voluta dal legislatore, con la conseguente declaratoria di nullità del preliminare sottoscritto in spregio del dettato normativo.    

Giusto l’intervento operato dall’art, 385 del D.Lgs. 14/2019, la fideiussione  è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente  le  assicurazioni: sono stati così eliminati gli intermediari finanziari.

Può essere escussa anche quando il costruttore non rilascia  la polizza assicurativa postuma decennale, su dichiarazione del notaio ( art. 385 del decreto in esame) ovvero quando, nell’ipotesi di cui al nuovo comma III dell’art. 3 D.lgs. 122/05, al decorrere della data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto oppure quando l’organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare  nel contratto preliminare.

Con l’escussione delle fideiussione,  il promissario acquirente recede di fatto dal contratto, precludendosi quindi la possibilità di chiederne l’adempimento. La facoltà infatti concessa al Curatore di confermare l’esecuzione del contratto viene meno nel momento in cui l’acquirente opti per la restituzione delle somme da lui versate.

La polizza assicurativa decennale. Altra importante novità delle norme a tutela degli acquirenti di immobili da costruire è rappresentata dalla introduzione dell’obbligo di una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente dai danni causati da vizi dell’immobile. In attuazione infatti di quanto disposto dalla legge delega n. 210/04 ( art. 3, comma 1 lett. c),  l’art. 4 del D.Lgs.  n. 122/05 prevede l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa e di farne consegna all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.

Si tratta di una polizza che, secondo la comune espressione degli operatori del settore immobiliare, viene comunemente definita “decennale postuma”  e che andrà a far parte di quei documenti che, in quanto allegati e richiamati nel testo contrattuale, costituiranno parte integrante dell’atto di compravendita con cui verrà trasferita la proprietà dell’immobile.

Il D.D.Lgs 14/19, con l’art. 386, aggiunge, al comma 1 dell’art. 4 D.Lgs 122/05, che l’obbligo alla polizza è previsto a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere dall’acquirente, così duplicando la regola fissata per le ipotesi di mancanza di fidejussione.

L’atto di  trasferimento  deve  contenere  la  menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e  della  sua conformita’ al decreto previsto dal comma 1-bis».

Quanto al contenuto, sempre l’art. 386 precisa che con decreto del Ministro  dello  sviluppo  economico,  di concerto  con  il  Ministro  della  giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono determinati il  contenuto  e  le  caratteristiche  della  polizza  di assicurazione e il relativo modello standard.

La prelazione in favore dell’acquirente. La riforma operata dal D.Lgs. 14/2019 non ha interessato l’art. 9 del D.Lgs 122/05 secondo cui l’acquirente che abbia ottenuto la consegna dell’immobile e che lo abbia adibito ad abitazione principale per sé, per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado ha diritto di prelazione nel caso di vendita forzata dell’immobile oggetto del contratto concluso con il costruttore divenuto insolvente . Egli ha quindi il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile purché accetti le stesse condizioni alle quali il terzo aggiudicatario si è dichiarato disponibile ad acquistare.

Trattasi di una prelazione legale in quanto trova la sua fonte nella norma ed è destinata ad operare solo in caso di vendita forzata del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita.

Articolo scritto dall’avv. Augusto Cirla

Cosa succede se non si paga l’Imu?

Una volta passata la scadenza per il pagamento della seconda rata dell’Imu, molti italiani si pongono la fatidica domanda: cosa succede se non si paga l’Imu? Oppure, cosa fare se è stato commesso un errore?

Mancato pagamento Imu

 

Se non si paga l’Imu, cosa si rischia? La strada da percorrere è sempre quella del ravvedimento tramite il modello F24. Le sanzioni e gli interessi devono essere corrisposti insieme all’importo dovuto. Ci sono tre tipi di ravvedimento:

  • Sprint: Può essere effettuato entro 14 giorni dalla scadenza e prevede una sanzione pari allo 0,2% della tassa per ogni giorno di ritardo;
  • breve: può essere effettuato entro un mese dalla scadenza e prevede una sanzione del 3% dell’Imu dovuta;
  • lungo: entro un anno dalla scadenza, con una sanzione del 3,5% dell’imposta. In tutti i tre i casi è neccessario aggiungere alle sanzioni anche gli interessi legali, pari al 2,5% su base annuale. Trascorso il termine di un anno, la sanzione da applicare è pari al 30% dell’imposta.

Errore nel codice ente

Nel caso in cui il contribuente abbia commesso un errore nell’indicare il codice ente, tutto dipende da quanto stabilito dal Comune di competenza. Alcuni hanno infatti stabilito che “restano validi e non sanzionabili i versamenti eseguiti (…) a concessionario e/o ad altro comune”.

Per il contribuente si aprono due possibilità: chiedere al comune che non doveva ricevere la somma di riversarla al municipio competente o riversare al comune dove è ubicato l’immobile l’Imu e chiedere il rimborso al comune sbagliato.

Versamento unico immobile in comproprietà

A differenza dell’Ici, la normativa Imu prevede che per un’immobile in comproprietà, ogni proprietario deve versare un importo proporzionale alla parte posseduta. Ma cosa succede se un uno dei contitolari effettua l’intero versamento?

Anche in questo caso, tutto è lasciato al buonsenso del Comune, che, nel peggiore dei casi, potrebbe anche chiedere agli altri contitolari di versare quanto dovuto, obbligando il contribuente che ha sbagliato a chiedere un rimborso.

Importo superiore al dovuto

Nel caos Imu provocato da delibere comunali spesso incomprensibili ed emesse all’ultimo momento, potrebbe verificarsi il caso che un contribuente paghi più di quando dovuto. In questo caso il contribuente dovrà chiedere il rimborso al proprio comune, anche se non esiste c’è una regolamentazione unica sull’argomento.

Ciò che è sicuro è che il rimborso non si può chiedere tramite il modello F24, perché i codici da usare per i versamenti Imu si possono usare solo per gli importi a debito.

Bonus verde 2019, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la circolare 13 del 31 maggio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti utili sul bonus verde, la detrazione del 36% per la sistemazione a verde di aree scoperte di edifici esistenti.

Dopo diverse risposte, nella guida omnibus sul 730, l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutte le informazioni utili sulle detrazioni per gli interventi che danno diritto al bonus verde. La sistemazione riguarda anche le pertinenze, le recinzioni, gli impianti di irrigazione, la realizzazione di pozzi, coperture a verde e giardini pensili.

La detrazione spetta ai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile, ma anche, nel caso di interventi sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, anche al singolo condominio in base ai millesimi di possesso.

La detrazione è per un importo massimo di 5mila euro per unità immobiliare, con detrazione pari al numero delle unità immobiliari. Nel caso in cui si effettuino interventi sulle parti condominiali e sulla propria abitazione si ha diritto a due diverse detrazioni. Se le unità immobiliari sono adibite in parte all’esercizio dell’arte e della professione, la detrazione spettante è ridotta al 50%. Stessa cosa per gli immobili oggetto di vincolo da parte del codice dei beni culturali.

Cosa accade nel caso in cui si vende un immobile oggetto di un intervento per il bonus verde? Che la detrazione non utilizzata viene trasferita in parte all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di successione, il beneficio fiscale viene data all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

Per quanto riguarda la documentazione necessaria per usufruire del bonus verde, è necessario che il pagamento venga effettuato tramite bonifico bancario, ma anche assegno, o carta di credito o bancomat. Inoltre nel documento di spesa deve apparire il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e la descrizione dell’intervento.

In caso di interventi condominiali occorre la dichiarazione dell’amministratore che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge, compresa la comunicazione dei dati dei beneficiari all’Agenzia delle Entrate e che serva a comprovare l’entità della somma corrisposta dal condomino.

Fimaa: “Sapersi innovare e acquisire maggiore professionalità per affrontare il futuro”

Si è svolta a Roma, all’interno del Tempio di Adriano, la convention annuale Fimaa Roma (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Un appuntamento nel corso del quale si è fatto il punto sullo stato di salute del settore immobiliare e si sono accesi i riflettori sui cambiamenti che lo stanno interessando. Chi opera nel comparto deve sapersi innovare, deve saper cavalcare le trasformazioni in atto, ma deve anche acquisire maggiore credibilità e professionalità attraverso la formazione continua.

Nel corso del convegno si è affrontato il tema dell’incompatibilità, portato alla luce con la legge europea 2018. Si è partiti dal Codice del commercio del 1882 per arrivare ai giorni nostri, evidenziando come è cambiata la normativa che ruota attorno al mediatore, figura da sempre ritenuta di primaria importanza. In questo quadro, è stato sottolineato che è necessario alzare l’asticella delle competenze per rispondere al meglio alle esigenze dei consumatori ed è stato posto l’accento sul fatto che oggi la professionalità è indispensabile.

Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha poi fornito un quadro della situazione relativa al mercato immobiliare. Dondi dall’Orologio ha affermato che veniamo da anni di crescita delle compravendite, ma la sensazione che si respira negli ultimi mesi è che qualcosa non vada. La ripresa è stata sostenuta dal clima di fiducia, soprattutto delle famiglie, ma ora quel clima di fiducia si sta un po’ ripiegando, si respira meno ottimismo. E’ un quadro di chiaroscuri. L’ad di Nomisma ha evidenziato il fatto che ancora oggi c’è una domanda potenziale molto forte, ma è chiaro che non tutta questa domanda è in grado di realizzarsi. Dondi dall’Orologio ha poi sottolineato che l’elemento che ha consentito la ripresa è stato il credito. Nei prossimi anni il mercato si stabilizzerà dal punto di vista delle compravendite. La dinamica dei prezzi invece non è esaltante, ma l’arrivo in territorio positivo potrà essere di stimolo per l’investimento.

Nel fare un focus sulla situazione di Roma, il presidente Fimaa Roma, Maurizio Pezzetta, ha evidenziato luci e ombre, tra queste ultime spicca l’eccessiva burocrazia che porta a un inevitabile ingessamento. Presente al convegno l’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma, Luca Montuori, il quale ha affermato: “Manca una seria riflessione sul fatto che procedere con la stratificazione di norme lascia uno stato di ingovernabilità. Avremmo bisogno di un diverso status di Roma Capitale”. L’assessore all’Urbanistica ha poi voluto sottolineare l’importanza del patrimonio, degli investimenti e della certezza delle regole. Montuori ha infine affermato che per una vera città del futuro è indispensabile il legame di nuovi modelli abitativi e nuovi modelli lavorativi.

Nel corso del convegno è stato poi dedicato spazio alla rivoluzione tecnologica e ai cambiamenti che ne sono derivati. E’ stato quindi sottolineato il fatto che il settore immobiliare ha reagito meno a questo tipo di cambiamenti, ma che si stanno cominciando a vedere segnali di trasformazione.

In conclusione, una tavola rotonda ha fatto luce sul rapporto tra portali immobiliari e agenti immobiliari. La Fimaa ha incontrato per un confronto gli esponenti dei tre principali portali immobiliari che operano in Italia. Tra gli ospiti, Antonio Giordano, co-ceo idealista Italia. Giordano ha evidenziato il fatto che il portale immobiliare rappresenta uno strumento fondamentale e che al momento di dover effettuare una scelta essa deve ricadere sulla realtà che permette un ritorno maggiore sull’investimento. E’ stato poi sottolineato che dietro a un portale immobiliare si celano un grande lavoro e grandi professionalità e tutto questo deve essere veicolato in modo ancora più efficace. Secondo Giordano, infine, ci sono due elementi dai quali non si può prescindere nel rapporto con gli operatori del settore: essi sono fiducia e ascolto.

Case prefabbricate rustiche: caratteristiche, prezzi e modelli

 

Le case prefabbricate offrono una soluzione a qualsiasi tipologia di cliente. Ce ne sono di grandi e piccole, semplici o di design, legno, acciaio o cemento e anche rustiche.

Le case prefabbricate rustiche sono caratterizzate, soprattutto, dal loro aspetto tradizionale, dai loro tetti a capanna con finiture in piastrelle e dalle facciate in pietra e legno, materiali che conferiscono loro un’estetica rurale e che offrono un’atmosfera accogliente. La roccia, inoltre, è un fantastico isolante termico che protegge l’interno dal calore in estate e che lo mantiene riparato dal freddo in inverno.

“Rispondono ad un’estetica più rurale rispetto al resto dei nostri modelli. Hanno tetti spioventi con travetti in legno per uno stile più tradizionale. In questo caso, l’ideale è di solito la pietra naturale per essere più in linea con l’ambiente. La pietra darà un aspetto più rurale senza compromettere un fantastico isolamento termico che manterrà il calore in inverno, e resterà fresca in estate, anche se le nostre facciate sono già il 15% più isolanti di quelle tradizionali”, dice Fernando Agudo, CEO della casa produttrice spagnola Atlántida Homes.

Le case prefabbricate rustiche sono costruite in fabbrica, proprio come accade anche per quelle in legno, acciaio e cemento. Essendo realizzate quindi in un ambiente controllato, la sicurezza e la qualità del prodotto è nettamente superiore a quella di una casa tradizionale, poiché l’intero processo ha una supervisione maggiore e non interferisce con contrattempi come condizioni meteorologiche avverse.

Un altro dei grandi vantaggi delle case prefabbricate, indipendentemente dal modello e dall’estetica, è che sono costruite in un periodo di tempo molto inferiore a quello delle case “tradizionali”.

Prezzi e modelli

Il prezzo, come spesso accade, può variare molto a seconda delle configurazioni, poiché dipende da materiali, dimensioni o design, tra le altre variabili. Uno dei punti di forza delle case prefabbricate, infatti, è che possono essere personalizzate e modulabili secondo esigenze e gusti personali. Inoltre, il prezzo varia da un’azienda all’altra.

“Bisogna considerare che un materiale come la pietra naturale è più costoso di altri. Sul nostro sito potete vedere i prezzi delle nostre case e configurarli con le finiture che desiderate, la gamma di prezzo per una casa rustica chiavi in ​​mano è 1.790 – 1.900 euro al m2 tra progetto, indagine topografica, studio geotecnico, spese di esecuzione, fondazione, costruzione e finiture di marchi leader”, afferma Agudo.

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Affitti brevi, le perplessità di Confedilizia sull’emendamento

Confedilizia esprime perplessità sull’emendamento del decreto crescita in materia di affitti brevi. Positivo invece il parere di Federalberghi. Ecco quanto dichiarato.

Affitti brevi, il parere di Confedilizia

 “L’emendamento al decreto crescita in materia di affitti brevi desta forti perplessità, – ha dichiarato il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa. – In esso si prevede, fra l’altro, che presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo sia istituita una banca dati delle strutture ricettive ‘nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi’, che dovrebbero dotarsi di un apposito ‘codice identificativo’”.

La perplessità nasce dal fatto che l’emendamento potrebbe creare seri problemi di fattibilità, poiché in Italia non esiste una vera e propria categoria di immobili destinati alle locazioni brevi, oltre al fatto che ogni abitazione, anche destinata all’uso del proprietario, può essere parzialmente o totalmente adibita alla locazione breve da un momento all’altro.

La norma quindi, a detta del presidente Confedilizia, “impone di fatto un ennesimo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni. Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti”.

Confedilizia auspica quindi che il Governo non voglia caricare i cittadini di questi ulteriori adempimenti e voglia invece rimettere mano al testo presentato.

“Se l’obiettivo è quello di accrescere il controllo sulle locazioni brevi, – precisa Spaziani Testa, ricordiamo anzitutto che, per effetto del decreto Salvini in materia di sicurezza, coloro che locano (o sublocano) un immobile anche per un solo giorno, sono tenuti, entro 24 ore, a dare comunicazione dei dati degli ospiti alle Questure, pena l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 206 euro. In precedenza, con il decreto-legge 50 del 2017, si era previsto l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle entrate , da parte degli agenti immobiliari e dei portali on line, dei dati relativi ai contratti di locazione breve che vengono conclusi con il loro intervento nonché, qualora gli stessi incassino i canoni o intervengano nel pagamento, l’obbligo di effettuare una ritenuta d’acconto”.

Adempimenti e sanzioni, insomma, sono già molti e rilevanti. Non ne andrebbero quindi aggiunti degli altri, ma essere semplificati e armonizzati. “Ma per far questo – ammonisce il presidente di Confedilizia, bisognerebbe smetterla di guardare agli affitti brevi con sospetto e coglierne invece le mille implicazioni positive per l’economia italiana, compresa la rinascita dei nostri borghi abbandonati (oltre a rappresentare un aiuto per i proprietari gravati dalla patrimoniale Imu/Tasi da 21 miliardi di euro l’anno)”.

Affitti brevi, per Federalberghi un punto di svolta

“Apprezziamo questa proposta – ha detto invece il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca – e ringraziamo il ministro Centinaio per l’importante segnale di attenzione verso il settore. Strumenti analoghi sono stati introdotti con buoni risultati in tutto il mondo e confidiamo che anche in Italia contribuiscano alla bonifica del mercato, in favore di tutte le strutture, di tutti i generi, che operano nel rispetto delle regole, per una concorrenza sana, trasparente e leale”.

Il fenomeno degli affitti brevi, ricorda Federalberghi, è in continua espansione e non si è arrestato neanche dopo l’arrivo della legge che assegna ai portali il compito di trattenere alla fonte e versare allo Stato il 21% del prezzo pagato dai turisti. Nei due anni successivi all’entrata in vigore della legge, il numero di annunci su Airbnb Italia è praticamente raddoppiato, passando da 214.483 ad aprile 2017 a 421.086 ad aprile 2019 (+96,33%).

“Questa proposta – ha concluso Bocca – costituisce il primo passo di un percorso strategico, che deve proseguire introducendo un set minimo di norme di tutela del turista, in materia di igiene, sicurezza, prevenzione incendi, etc”.

Affitti brevi, cosa propone l’emendamento

Ricordiamo in breve cosa prevede l’emendamento alla norma sugli affitti brevi, promossa da Lega e Cinquestelle:

  • per le locazioni brevi e le strutture recettive un codice identificativo dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.
  • istituzione di una banca dati in cui un codice alfanumerico identificherà coloro che si avvalgono delle piattaforme di intermediazione per offrire i propri alloggi.
  • Se le piattaforme sono straniere e senza rappresentante fiscale risultando però soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.
  • trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate in modalità sicura, per il tracciamento degli immobili in affitto. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

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Codice identificativo per gli affitti brevi, novità con gli emendamenti al dl crescita

Un pacchetto di emendamenti al decreto crescita prevede alcune novità sul fronte degli affitti brevi. Vediamo quali.

Nel pacchetto di emendamenti dei relatori Giulio Centemero (Lega) e Raphael Raduzzi (Movimento 5 stelle) al decreto crescita è prevista l’identificazione per le locazioni brevi e le strutture recettive con un codice identificativo. Tale codice dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.

In particolare, l’emendamento al decreto crescita parla dell’istituzione di una banca dati dove chi mette in locazione la propria casa dovrà dotarsi di un codice alfanumerico con il quale essere individuato sulle piattaforme di intermediazione. Queste ultime, se straniere e se non hanno un rappresentante fiscale, ma sono soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

E’ inoltre previsto che la trasmissione dei dati avvenga in modalità sicura all’Agenzia delle Entrate. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

Il ministro delle Politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, Gian Marco Centinaio (Lega), ha affermato: “Finalmente, grazie al nostro lavoro, anche l’Italia si dota di un fondamentale strumento che consentirà di migliorare l’offerta turistica. Il codice identificativo e l’iscrizione a una banca dati presso l’Agenzia delle Entrate per gli affitti brevi, e le locazioni presso strutture ricettive, consentirà di evitare eventuali evasioni fiscali o elusioni”.

I proprietari che metteranno a disposizione la loro casa per gli affitti brevi dovranno dunque registrare l’appartamento o la stanza che intendono affittare. A quel punto, riceveranno un codice identificativo alfanumerico, che dovranno inserire in tutti gli annunci che pubblicheranno sulle piattaforme di intermediazione, sia fisiche sia virtuali. In questo modo, l’Agenzia delle Entrate potrà tracciare gli immobili in affitto e rilevare eventuali anomalie in fase di dichiarazione dei redditi.

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Compravendite residenziali: 578.647 le case vendute nel 2018, il dato più alto dal 2010 Evoluzione della compravendita di abitazioni2008- 2018

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

Imu prima casa 2019, si paga o no?

Si avvicina la scadenza (17 giugno) per il pagamento della seconda rata Imu per il 2019. Ma molti proprietari di immobili si chiedono ancora se si paga l’Imu sulla prima casa.

Imu prima casa, chi paga 

Per quanto riguarda la prima casa, è prevista l’esenzione. Il pagamento dell’Imu avviene solo se l’abitazione è considerata di lusso: e quindi se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli. Se l’immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l’Imu si paga con un’aliquota del 4 per mille. Ma in questo caso si ha anche diritto a una detrazione sulla prima casa, il cui importo viene stabilito dal Comune di appartenenza con una specifica delibera.

L’esenzione è prevista anche quando l’immobile adibito ad abitazione principale rientra in una di queste categorie catastali:

  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazione di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazioni di tipo utrapopolare;
  • A/6 abitazioni di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini.

Proprio quest’ultima categoria catastale è stata oggetto di controversia perché pur essendo fabbricati di un certo valore sono esenti dal pagamento dell’Imu se adibiti ad abitazione principale.

Cos’è il codice tributo dell’Imu 3918

Imu cosa si intende per prima casa

Va specificato che, più che di prima casa, sarebbe più corretto parlare di abitazione principale per l’immobile iscritto nelle categorie catastali dalla A/1 alla A/9 nei casi in cui il proprietario e la sua famiglia vivano abitualmente nello stessa casa presso la quale hanno anche la residenza anagrafica.

Se invece i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora e la residenza in immobili diversi, ma nello stesso Comune, solo un immobile con relativa pertinenza non sarà soggetto al pagamento dell’Imu.

Imu pertinenze prima casa

Le pertinenze della prima casa godono dell’esenzione dal pagamento nella misura massima di un’unica unità. Per una casa con box e cantina, ad esempio, solo l’abitazione principale più una delle due pertinenze non paga l’Imu.

Canna fumaria, quando serve il permesso di costruire

La realizzazione di una canna fumaria può essere fatta senza permesso di costruire? Vediamo quanto sottolineato dal Tar della Campania.

Esaminando la vicenda di una canna fumaria di un pub realizzata dai gestori dell’esercizio commerciale senza l’accordo del condominio soprastante il quale, denunciando il fastidio e i rischi per la salute pubblica, aveva ottenuto dal Comune l’ordine di demolizione, con la sentenza 592/2019, il Tar della Campania ha sottolineato che la canna fumaria di modeste dimensioni non può essere abbattuta e che gli eventuali rischi per la salute, derivanti dallo smaltimento dei fumi, vanno valutati in modo adeguato.

Nello specifico, il Tar ha rilevato le piccole dimensioni dell’impianto per lo smaltimento dei fumi e lo ha classificato come “volume tecnico, quindi opera priva di autonoma rilevanza urbanistico – funzionale”. Secondo quanto spiegato dai giudici, questo significa che per la realizzazione della canna fumaria in questione non era necessario il permesso di costruire. E, di conseguenza, il Comune non avrebbe potuto emettere alcun ordine di demolizione.
 
Il Tar ha evidenziato che la canna fumaria non aveva nessun impatto sul paesaggio, non modificava minimamente il prospetto condominiale ed era stata ritenuta regolare dallo stesso Comune al momento del rilascio dell’autorizzazione all’attività di ristorazione. Per ordinare la demolizione è necessario che l’impianto modifichi la sagoma o il volume dell’immobile o, ancora, abbia un autonomo valore di mercato. Non avendo la canna fumaria in questione tali caratteristiche, il Tar ha annullato l’ordine di demolizione.

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019 Modello 730, detrazione affitto casa

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre dal modello 730 l’affitto della casa

Come detrarre l’affitto di casa dal modello 730

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730 dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

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Ristrutturazioni edilizie, a chi spetta la detrazione?

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate 2019 sul bonus per gli interventi di ristrutturazione edilizia specifica quali sono i soggetti che hanno diritto alla detrazione.

La detrazione del 50% spetta a tutti i contribuenti soggetti ad Irpef che siano o meno residenti nel territorio dello Stato. A usufruirne non sono solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi, ovvero:

  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobli che non rientrano tra i beni strumentali o merce
  • soggetti che producono redditi in forma associata alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali

Inoltre la detrazione spetta anche ai seguenti soggetti, purché siano intestatari di bonifici e fatture, anche nel caso in cui le abilitazioni comunali siano intestate al proprietario dell’immobile

  • familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile
  • il convivente more uxorio

Ripartizione delle spese di ristrutturazione tra comproprietari

Nel caso in cui ci siano due comproprietari, se la fattura e il bonifico sono intestati solo a uno di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto non indicato nei documenti, sempre e quanod nella fattura sia annotata la percentuale di spesa.

Detrazione spese ristrutturazione in caso di compromesso

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di compromesso, l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione nel caso in cui:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile
  • esegue gli interventi a proprio carico
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

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Riconsegna casa in affitto, come funziona

Al termine o con la disdetta di un contratto di locazione, al conduttore spetta la riconsegna della casa in affitto. Vediamo quello che bisogna sapere per evitare spiacevoli inconvenienti.

Innanzitutto, al termine o con la disdetta del contratto di locazione, all’inquilino spetta la riconsegna della casa presa in affitto nello stato in cui l’ha ricevuta all’inizio del rapporto, salvo il naturale deterioramento dovuto al normale uso. Con la consegna delle chiavi si adempie all’obbligo di riconsegnare il bene locato e si pone fine all’obbligo relativo al versamento dei canoni di locazione. Sul punto, però, è intervenuta la Cassazione affermando che la restituzione dell’immobile non si esaurisce con la generica messa a disposizione delle chiavi, ma necessita di un’effettiva, concreta e incondizionata messa a disposizione dell’immobile in favore del proprietario-locatore.

Bisogna sottolineare che la riconsegna della casa in affitto deve avvenire immediatamente. Se l’inquilino non libera l’immobile, deve pagare fino al momento della riconsegna la cosiddetta indennità di occupazione, ossia un canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto. Ma affinché ciò avvenga è necessario che il locatore promuova una causa.

La caparra dell’affitto deve essere restituita con gli interessi maturati, in quanto può essere trattenuta solo a compensazione di canoni non versati. Nel caso in cui l’immobile venga restituito danneggiato, il locatore non può trattenere la caparra a compensazione delle spese per il ripristino dell’immobile a meno che, nello stesso tempo, non avvii una causa contro l’inquilino per la quantificazione di tali danni. A quel punto sarà il giudice a determinare la misura del risarcimento.

Se l’inquilino ha danneggiato l’appartamento e lo ha restituito in condizioni tali da non permettere al locatore di goderne direttamente o di concederlo subito in affitto, deve rimborsare le spese per le riparazioni e versare i canoni di locazione che sarebbero maturati nel periodo necessario alla manutenzione, a stabilirlo la Cassazione con le sentenze n. 6417/1998 e n. 14608/2004. Al termine di una locazione entra in gioco il verbale di riconsegna dell’immobile. In tale verbale si constatano le condizioni dell’immobile e la presenza di eventuali danni. Se il locatore dichiara di non aver nulla a pretendere dal conduttore, non ha diritto ad ottenere da quest’ultimo alcun tipo di risarcimento del danno a qualunque titolo o di rimborso spesa.

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Segnalazione mutui da parte degli agenti immobiliari, come funzionerà?

Torna per gli agenti immobiliari la possibilità di segnalare i propri clienti agli operatori finanziari erogatori di mutui. Sia per agevolare l’acquisto delle case, sia per aumentare, all’insegna della trasparenza, gli introiti degli agenti. L’avvocato Ansano Cecchini, Coordinatore della Consulta dei Mediatori Creditizi Fimaa, ha chiarito con idealista/news alcuni aspetti della questione.

Lo scorso 13 novembre, la Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama, si è riunita per affrontare il tema della segnalazione dei mutui in attesa che il Ministero dell’Economia e delle Finanze emani un apposito provvedimento.

Segnalazione mutui sospesa dal 2012

La possibilità di segnalare i propri clienti a istituti di credito o finanziari erogatori di mutui, è stata interdetta agli agenti immobiliari dal novembre 2012. Così come non era più possibile segnalare ai propri clienti le offerte dei vari enti. Ciò perché tale attività era percepita come discostantesi dall’attività di mediazione immobiliare avvicinandosi a quella di mediazione creditizia.

“Un ulteriore problema – afferma l’avvocato Cecchini, – è che fino ad allora il mercato era selvaggio. I mediatori creditizi, allora, avevano il solo obbligo di iscriversi al Uic (Ufficio Italiano Cambi)”. Una iscrizione che non imponeva nessuna disciplina particolare del loro ruolo. “Quindi le segnalazioni, – prosegue l’avvocato, – erano fatte ad una categoria meno qualificata di come sia oggi”.

Con la riforma mutui segnalati solo a soggetti qualificati

Dopo la riforma, infatti, è sopravvenuto l’obbligo per i mediatori di iscriversi ad un apposito albo gestito dall’Oam (l’Organismo degli agenti e dei mediatori), un organo di vigilanza che garantisce molta più selezione e serietà alla professione. Questo dovrebbe garantire più trasparenza riguardo l’identità e la solidità degli enti erogatori, nell’ottica della maggior tutela del cliente.

“L’obbligo di iscrizione all’Oam ha molto nobilitato la professione, e ha dato una maggiore disciplina – afferma l’avvocato Cecchini.

Cosa cambia, quindi? “Con il possibile recepimento auspicato dalle associazioni di categoria immobiliari, la segnalazione dei mutui si può reintrodurre, ma questa volta presso un soggetto qualificato – risponde l’Avv. Cecchini. – Quindi un agente in attività finanziaria o un organismo di mediazinoe creditizia certificato. Ciò da un lato assicura trasparenza al cliente, dall’altro assicura la remunerazione dell’agente, in una forma che è ancora da stabilire”.

Segnalazione mutui a soggetti Oam: tutti i vantaggi

Quali i vantaggi della nuova situazione? “La decisione mostra sensibilità sia nei confronti degli agenti che dei mediatori creditizi: un segnale forte è stato lanciato contro il “mercato selvaggio” e a favore della disciplina e della gestione qualificata”.

In che termini verrà fatta la segnalazione del mutuo? “La segnalazione avviene di comune accordo con il cliente – risponde l’avvocato, –  e non deve essere legata al risultato: la remunerazione deve essere legata all’atto della comunicazione, non alla finalizzazione del finanziamento. Si tratta comunque di un aspetto conseguente che verrà disciplinato più avanti”.

Quale impatto avrà questa disciplina nei riguardi del mercato creditizio? “ Di certo si parla di un maggiore introito, di maggiore trasparenza e di un ampliamento delle possibilità di trasparenza per il cliente, – secondo l’avvocato. – Comunque la prassi esisteva già, e spesso a discapito del consumatore. Oggi il cliente sa di avere a disposizione soluzioni più articolate e qualificate. Meno spazio agli “abusivi”, più regolamentazione e controllo da parte dell’Oam, più valorizzazione al mestiere di mediatore creditizio: tutto questo certo avrà un impatto positivo”.

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Bonus fiscale 2019 per le tende da sole

Nel 2019 è possibile usufruire del bonus fiscale per le tende da sole. Vediamo i dettagli.

Come sottolineato dalla guida dell’Agenzia delle Entrate relativa alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico, per l’acquisto e la posa in opera di schermature solari è possibile usufruire di una detrazione fiscale al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018. Nel dettaglio, per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari. La detrazione è pari al 65% per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017 e al 50% per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica.

La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Si ricorda, inoltre, che l’installazione, la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento delle tende da sole – così come di una pergotenda, di una tenda a pergola e di una copertura leggera di arredo – rientrano nelle attività di edilizia libera.

Come descritto nel glossario di edilizia libera, le tende da sole sono un elemento che fa riferimento alla categoria di intervento “Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza”. Si ricorda che il glossario dell’edilizia libera è quello strumento, valido in tutta Italia, che elenca gli interventi di manutenzione degli appartamenti, anche sull’esterno dell’edificio e in giardino, che possono essere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al Comune.

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Agevolazione Imu e Tasi per comodato d’uso gratuito, le ultime novità

La legge di Bilancio 2019 aveva introdotto novità per le agevolazioni Imu e Tasi per le case in comodato d’uso gratuito. Ora il dl crescita interviene sugli esoneri dichiarativi.

Riduzione Imu comodato 2019

Secondo l’articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l’agevolazione Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest’ultimo, ma solo se sono presenti figli minori.

La norma che disciplina l’Imu prevede una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Il beneficio si estende anche alla Tasi considerando che la modalità di calcolo delle due imposte è la stessa.

Comodato d’uso Imu 2019

Per usufruire dell’agevolazione – come previsto dall’articolo 13 del dl 201/2011, è necessario rispettare determinate condizioni:

  • il contratto di comodato deve essere registrato;
  • il comodante oltre all’immobile adibito ad abitazione principale deve possedere un solo immobile in Italia;
  • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione Imu non si applica, però, sulle case classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale. 

La riduzione Imu, invece, si applica anche se il comodante oltre all’immobile concesso in comodato è in possesso di un altro immobile adibito ad abitazione principale nello stesso Comune (ad eccesione, ovviamente, delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Riduzione Imu canone concordato

Gli immobili locati hanno invece una riduzione del 25% della base Imu imponibile. Anche in questo caso è previsto l’obbligo di registrazione del contratto per usufruire dello sgravio fiscale. Per questo l’invio della dichiarazione Imu (contendo informazioni già note all’amministrazione) è un adempimento superabile.

Le agevolazioni Imu, nel caso di comodato e affitto a canone concordato valgono anche per la Tasi, così come anche le riduzioni e gli esoneri, e quindi anche gli obblighi dichiarativi, seguono la stessa via. 

Per quanto riguarda la comunicazione al Comune, i giudici tributari danno diverse interpretazioni. Mentre la Ctr di Palermo, sezione XIV, con la sentenza 2804 del 9 luglio 2018 ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire dei benefici senza di essa, in senso contrario è stata la pronuncia della Ctp di Reggio Emilia.

Ma tra le novità del decreto crescita, in materia di semplificazione fiscale, ce n’è anche una che riguarda gli esoneri Imu. A partire dal 1º gennaio 2020, infatti, verrà introdotto l’esonero dalla dichiarazione Imu per le case in comodato d’uso e le locazioni a canone concordato. 

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“La corsa all’oro degli affitti brevi: opportunità o miraggio?”

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

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Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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Rottamazione ter, la scadenza per la domanda è fissata al 30 aprile

Il 30 aprile 2019 è fissata la scadenza per presentare la domanda per aderire alla rottamazione ter.

Vediamo come fare.

Il 30 aprile 2019 è l’ultimo giorno utile fissato dalla legge per beneficiare della rottamazione ter e del saldo e stralcio. I contribuenti che intendono aderire possono consultare il sito internet dell’Agenzia delle Entrate Riscossione e reperire tutte le informazioni utili, i modelli da utilizzare, le guide alla compilazione e i servizi web messi a disposizione per inviare le domande direttamente da pc, smartphone e tablet, senza andare allo sportello.

I contribuenti che intendono aderire alla rottamazione ter (articolo 3, Dl 119/2018) o al saldo e stralcio delle cartelle (articolo 1, commi da 184 a 198, legge 145/2018) possono inviare le domande:

  • direttamente online dal portale dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, con il servizio “Fai da te”, disponibile nelle pagine del sito web dedicate rispettivamente ai due provvedimenti (il servizio può essere utilizzato sia in area pubblica, senza la necessità di pin e password, ma allegando il proprio documento di identità, sia nell’area riservata del sito tramite Spid o le credenziali personali fornite da Agenzia delle entrate o dall’Inps);
  • dalla propria casella di posta elettronica certificata, compilando gli appositi moduli cartacei, DA-2018 per la rottamazione ter e SA-ST per il saldo e stralcio, disponibili presso tutti gli sportelli e sul sito web dell’Agenzia (i modelli devono essere inviati all’indirizzo Pec della direzione regionale di riferimento indicata sui modelli, allegando una copia del documento di identità);
  • delegando un professionista di fiducia a trasmettere online la domanda di adesione con il servizio Equipro, presente sul sito dell’Agenzia;
  • presentando i modelli agli sportelli di Agenzia delle Entrate Riscossione sul territorio.

La rottamazione ter è aperta a tutti i contribuenti con debiti affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2017, inclusi coloro che avevano aderito alle precedenti rottamazioni senza poi effettuare i pagamenti dovuti. Aderendo alla rottamazione ter è possibile pagare le somme dovute in forma agevolata, cioè senza corrispondere le sanzioni e gli interessi di mora. Per le multe stradali, invece, non si devono pagare gli interessi di mora e le maggiorazioni previste dalla legge.

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Incompatibilità professionale agente immobiliare, la Camera approva la legge europea

Con 252 voti favorevoli, nessun contrario e 199 astenuti, la Camera ha approvato la legge europea 2018 sull‘incompatibilità professionale per l’agente immobiliare. Un testo, ora atteso al Senato, che contiene importanti novità per il mediatore immobiliare e che ha riscontrato il beneplacito delle principali associazioni del settore.

Legge europea 2018 e agenti immobiliari

L’obiettivo della legge europea 2018 è quella di raggiungere l’adeguamento periodico dell’ordinamento nazionale a quello europeo con l’introduzione di disposizioni modificative o abrogative di norme statali destinate a risolvere contenziosi aperti con l’Europa. Tra le novità ve ne sono alcune che riguardano anche l’incompatibilità professionale per gli agenti immobiliari. 

La legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, dalla gestione delle pulizie al ricambio della biancheria negli affitti brevi fino all’amministrazione di condominio o la consulenza in tema di mutui. 

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti di valutazioni immobiliari. Prevista anche l’incompatibilità per dipendenti di banche e assicurazioni.

La reazione delle associazioni di settore

L’approvazione di quest’ultimo punto è stato motivo di soddisfazione da parte delle principali associazioni del settore dell’intermediazione immobiliare. Il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna, ha espresso “soddisfazione per l’approvazione da parte dell’Aula della Camera dei Deputati dell’art.2 del Disegno di legge Europea, senza modifiche rispetto al testo accolto dal Senato, che modifica la norma sull’incompatibilità per chi svolge la professione di agente immobiliare, escludendo dall’esercizio della stessa i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l’attività di mediazione. Si tratta di una norma anche a tutela dei consumatori”.

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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Preliminare di vendita immobile, il titolo edilizio non è necessario

Con la sentenza 6685/2019, la Cassazione ha affermato che nel preliminare di vendita di un immobile non serve il titolo edilizio. Vediamo quanto precisato.

Secondo quanto affermato dalla Cassazione, le disposizioni che impongono la menzione del titolo edilizio negli atti di trasferimento di immobile non si applicano al preliminare di vendita, persino per gli immobili abusivi. La nullità è limitata ai soli contratti con effetti traslativi. Nessuna nullità invece per i contratti con efficacia obbligatoria, come il preliminare di vendita.

La vicenda riguarda un preliminare stipulato nel 1996. Il promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre o in subordine la risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra e al risarcimento danni. Anche il promittente venditore ha chiesto, in via riconvenzionale, la risoluzione per inadempimento.

La domanda del promittente venditore è stata accolta in primo grado. Successivamente, la Corte d’Appello di Bari (1494/2014), accertata la realizzazione del fabbricato dopo il 16 marzo 1985 e rilevato che esso risultava costruito in assenza di titolo edilizio e in violazione dello strumento urbanistico vigente, ha riformato la sentenza di primo grado e ha dichiarato la nullità del preliminare per contrarietà a norme imperative.

Il promittente venditore ha fatto quindi ricorso in Cassazione. Secondo il promittente venditore, la fattispecie è disciplinata dall’articolo 15, comma 7 della legge Bucalossi (10/1977) il quale, prima di essere stato superato dalla legge 47/1985, prevedeva che “gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”.

La Cassazione ha accolto il ricorso e ha annullato con rinvio la sentenza d’appello, non accomodando la vicenda sotto l’ombrello dell’articolo 15, comma 7 della legge Bucalossi, ma confermando che i contratti a effetti obbligatori sono estranei all’ambito applicativo delle disposizioni che impongono negli atti di trasferimento di immobili la menzione dei titoli edilizi.

E questo per due ragioni: perché ciò si desume dal tenore letterale della norma; perché, successivamente alla stipula del preliminare, l’immobile può essere sanato o il venditore può produrre una dichiarazione sostitutiva da cui risulti che la costruzione è iniziata prima dell’1 settembre 1967 e, in tal caso, il contratto definitivo può essere stipulato o può essere pronunciata sentenza ai sensi dell’articolo 2932 Codice civile (Cassazione 14489/2005).

Con questa sentenza, la Corte si è allineata al proprio orientamento prevalente (28456/2013, 9318/2016, 21942/2017 e 11659/2018), smentendo alcuni precedenti (28194/2013). Ha implicitamente escluso che il preliminare di un immobile abusivo sia in sé nullo per illiceità dell’oggetto. Si potrebbe parlare di inadempimento. Una cosa è parlare di preliminare risolubile e una cosa è parlare di preliminare nullo. Questo perché nel caso di risoluzione il risarcimento del danno è pieno, mentre nel caso di nullità è limitato all’interesse negativo (articolo 1338 Codice civile).

Nel giudizio di rinvio, i giudici d’appello dovranno attenersi anche ai principi di diritto stabiliti dalle Sezioni unite con la sentenza 8230/2019. Di conseguenza, il trasferimento coattivo sarà possibile solo in presenza di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che la costruzione dell’immobile è stata iniziata anteriormente all’1 settembre 1967 o di un titolo edilizio (anche in sanatoria) reale e riferibile a quell’immobile.

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Impugnazione della donazione di un immobile, il rischio che spaventa gli acquirenti

Piazzare una casa donata è certamente meno semplice che vendere un bene non donato. Ciò per la possibilità che la donazione dell’immobile sia oggetto di un’impugnazione da parte degli eredi leggittimi.

Come stabilito dalla Corte di Cassazione (v. Cass. n. 965/2019) gli agenti immobiliari sono tenuti a comunicare all’acquirente se l’immobile che sono interessati a comprare sia frutto di una donazione.  Questo perché si tratta di uno di quei dati relativi “alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (v. art. 1759 c.c.) e come tale, si è statuito, esso deve essere comunicato.

Riduzione donazione immobile

Ma cosa rappresenta un rischio in un immobile donato? Il fatto che un domani qualcuno possa contestare l’atto e chiedere la restituzione del bene o il suo valore. Non si tratta dell’unico rischio per l’acquirente, ma certamente uno dei maggiori.

Il codice civile (artt. 555 e ss.cc) prevede la possibilità per gli eredi legittimari (loro eredi o aventi causa), ove a causa della donazione si vedano lesi nella quota di riserva, la quota che gli spetta per legge, di chiedere la riduzione della donazione.

Gli eredi legittimari sono quelli indicati dall’art. 536 c.c. e sono il coniuge, i figli, gli ascendenti (cioè genitori, nonni etc.) i discendenti dei figli, qualora succedano al posto dei figli, i figli adottivi.

Ad essi spetta una quota minima di legge, detta anche indisponibile.

Pertanto, ove tale quota non sia rispettata, essi possono chiedere che sia integrata anche con riferimento ai beni donati in vita dal de cuius. La donazione è in sostanza considerata come una disposizione testamentaria anticipata. In sostanza può essere richiesta la restituzione dell’immobile o il suo valore corrispondente.

Azione di restituzione immobile frutto di una donazione

Dispone l’art. 563 c.c. che se i donatari contro i quali è stata accolta la domanda di riduzione hanno alienato a terzi gli immobili loro donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto donazione (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005 e l’espressione “trascrizione dalla” dalla L. n. 263/2005), l’erede legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari, la restituzione degli immobili; l’azione va proposta secondo l’ordine delle alienazioni, partendo dall’ultima; ai terzi acquirenti può essere anche richiesta, entro venti anni (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005), la restituzione dei mobili oggetto della donazione, salvo il possesso di buona fede; il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando la somma di denaro equivalente.

Sempre l’art. 563 c.c. al co.4 prevede per quanto qui interessa, che il decorso dei venti anni, salvo quanto disposto dall’art.2642 n.8 c.c. “è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile.

L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione”.

L’art. 2652 n. 8 c.c. prevede per quanto a noi interessa che si devono trascrivere le domande giudiziali di riduzione delle donazioni per lesione di legittima.

Se la trascrizione viene seguita decorsi dieci anni dall’apertura della successione, “la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.

Eredità legittima donazione

I legittimari sono dunque figli (o nipoti), coniuge e ascendenti. Chiariamo una cosa poco nota, ma importante: possono agire per la riduzione anche coloro che al tempo della donazione non erano eredi legittimari perché ad es. non ancora nati, non ancora adottati etc.

Dunque, se ad es. Tizio, vedovo, dona l’immobile ai figli e poi si risposa e decede, la nuova sposa può calcolare la quota di riserva anche sui beni donati prima del matrimonio (v. Cass. n. 1373/2009).

Insomma, come è stato statuito, “ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori e donazioni posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 965/2019, ma v. anche Cass. n. 1373/2009).

È infatti un principio costante quello secondo cui nella successione necessaria, per la determinazione della porzione disponibile e delle quote invece riservate ai legittimari, si deve considerare la “massa costituita da tutti i beni che appartenevano al de cuius al momento della morte – al netto dei debiti – maggiorata del valore dei beni donati in vita dal defunto, senza che possa distinguersi tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 4445/2016).

Articolo scritto dall’avv Alessandro Gallucci.

Vendita di un immobile pignorato

Novità sul fronte dei pignoramenti immobiliari. La legge 12/2019 riscrive infatti l’articolo 560 del Codice di procedura civile. Ecco cosa cambia.

Il comma 2 dell’articolo 4 del decreto legge 135/2018 era intervenuto sull’articolo 560 del Codice di procedura civile aggiungendo in fine al comma 3 alcuni periodi. La legge di conversione ha invece disposto la sostituzione dell’articolo 560 con un nuovo testo.

Con il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile è venuta meno la tutela differenziata che il decreto legge accordava al debitore esecutato che fosse a sua volta creditore della pubblica amministrazione.

Secondo quanto stabilito, se l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, l’ordine di liberazione può essere senz’altro emesso; se invece l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, come regola generale il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Ma si può arrivare ad anticipare l’ordine di liberazione per lui e il suo nucleo familiare “qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.

La vendita forzata dell’immobile pignorato, dunque, non viene evitata nemmeno se l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Ne viene solo ritardato il rilascio fino alla pronuncia del decreto fi trasferimento.

Nella precedente versione, l’articolo 560 prevedeva che il giudice dell’esecuzione disponesse la liberazione dell’immobile pignorato quando non ritenesse di autorizzare il debitore ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, o quando revocasse l’autorizzazione, se concessa in precedenza, o quando provvedeva all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. Ciò significa che già prima della modifica introdotta in sede di conversione il giudice dell’esecuzione poteva esercitare il potere di disporre la liberazione graduando la sua scelta discrezionale.

Con la totale riscrittura dell’articolo 560, è stata eliminata la disciplina già dettata relativamente al provvedimento di liberazione, alla sua impugnazione, alla sua attuazione, nonché quella relativa alla sorte dei beni mobili o dei documenti che si trovassero nell’immobile pignorato.

Il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile recita (“Modo della custodia”): “Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593. Il custode nominato ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e ne tutelino l’integrità. Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma. Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti. Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569. Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui e il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione. Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”.

Affitto, quali sono i diritti e doveri del conduttore

Quando si parla di affitto entrano in gioco due figure: il locatore e il conduttore. Ma quali sono diritti e doveri di quest’ultimo? Andiamo a scoprirlo.

Diritti del conduttore

Innanzitutto, al conduttore spetta il diritto di ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione, ossia privo di vizi tali da ridurre in modo apprezzabile l’uso convenuto (articolo 1578 del Codice Civile).

Al conduttore spetta poi il diritto di abitare in un immobile della cui manutenzione si occupi il locatore in modo costante e in maniera da renderlo idoneo all’uso convenuto. A tal proposito, si ricorda che ci sono due tipologie di manutenzione: ordinaria e straordinaria. Alla prima deve provvedere il conduttore, alla seconda il locatore.

Il conduttore ha poi il diritto di godere pacificamente dell’immobile per la durata del contratto di locazione e il diritto di ottenere la documentazione degli impianti, quindi la certificazione di sicurezza degli stessi e l’attestato di certificazione energetica.

Ma non solo. Il conduttore ha il diritto di ottenere dal locatore le ricevute di pagamento dei canoni e il locatore deve consentirgli la verifica delle pezze giustificative delle spese da lui sostenute per l’immobile locato. Hai poi il diritto di essere convocato alle assemblee condominiali che hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e a quelle in cui ha diritto al voto in quanto attengono a decisioni sulla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento.

Il conduttore ha inoltre il diritto di effettuare delle migliorie all’immobile a proprie spese, purché non creino danno, non venga alterata la destinazione d’uso o il decoro del bene e siano rimovibili alla scadenza del contratto.

Il conduttore ha poi diritto a che il locatore non effettui delle innovazioni che limitino la sua possibilità di godimento dell’immobile e a ottenere una riduzione del canone di locazione se, in caso di riparazioni dell’appartamento, queste si prolunghino per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre i venti giorni.

Il conduttore ha il diritto di terminare il rapporto di locazione anche se il locatore fosse dichiarato fallito e la casa venisse messa all’asta oppure nel caso in cui il proprietario dovesse morire e il bene immobile venisse ereditato da altri; stesso discorso nell’ipotesi in cui la casa venisse venduta. Il conduttore ha infine il diritto di succedere nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore o di separazione/divorzio.

Doveri del conduttore

Il conduttore ha il dovere di prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, di pagare il canone di locazione nella misura e nei tempi concordati con il locatore, di tollerare le privazioni del godimento di parte del bene nel caso in cui l’immobile locato avesse bisogno di riparazioni che non possono essere rinviate al termine del contratto.

Il conduttore ha poi il dovere di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, di restituire il bene nelle medesime condizioni in cui gli è stato consegnato, fatto salvo il deterioramento derivante dall’uso del bene conforme a quello pattuito, di rispondere della perdita e/o del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

Il conduttore ha infine il dovere di sostenere il pagamento di ulteriori spese oltre a quelle del canone di locazione quali: spese di consumo, pulizie per luce e pulizie scale condominiali ed eventuali spese all’interno dell’immobile per migliorie.

Nuovo Euribor entro il 2019: cosa cambia per i tassi dei mutui

Si avvicina sempre più  il momento del pensionamento del vecchio Euribor. Vediamo in cosa consiste il nuovo metodo di calcolo e le conseguenze sui mutui.

Cos’è il tasso Euribor

Fino ad ora, il tasso Euribor è stato un indicatore medio dei tassi di interesse sulle transazioni finanziarie interbancarie. In altre parole, si tratta di una sorta di media degli interessi che le banche europee (in particolare 19 istituti che costituiscono il panel di calcolo) si chiedono l’un l’altra per prestarsi denaro a vicenda. Tale tasso è utilizzato come base per determinare gli interessi di finanziamenti e mutui: in particolare, il tasso a 12 mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Spagna, mentre quello a tre mesi è il fondamento del calcolo per i mutui a tasso variabile italiani.

Il nuovo metodo di calcolo del tasso Euribor

L’European Money Markets Institute ha deciso di archiviare il vecchio calcolo dell’Euribor per sostituirlo con un nuovo metodo. L’obiettivo è quello di aumentare la trasparenza e di evitare comportamenti scorretti da parte degli operatori, garantendo un indice di riferimento quanto più possibile trasparente, tenuto conto che si tratta della base per la stipula di mutui e finanziamenti per migliaia di euro in tutta l’Unione Europea. Il nuovo metodo entrerà in vigore entro la metà dell’anno per irreggimentare il tutto entro la fine del 2019.

Il nuovo Euribor sarà determinato utilizzando tre diversi parametri: il primo basato sulle effettive transazioni di mercato delle 19 banche che costituiscono il panel di calcolo; il secondo, sull’interpolazione tra i dati sulle scadenze vicine e sui giorni precedenti; il terzo, sulla comparazione dei dati ottenuti con altri dati di mercato. Tale metodo dovrebbe consentire non solo una maggior trasparenza ma anche una maggiore aderenza all’andamento del mercato, garantendo nel contempo una stabilità che dovrebbe proteggere il nuovo indice da eccessive oscillazioni.

Il tasso Ester sostituirà Eonia

A questo punto si avrà un sistema di indici di riferimento duale: da un lato avremo il nuovo Euribor, dall’altro Ester, l’indice che sostituirà l’Eonia nel definire i tassi cosiddetti “overnight”, ovvero gli interessi applicati da una banca all’altra per concedersi prestiti da un giorno all’altro. Indice, questo, che influisce sulla determinazione dei tassi di riferimento per i finanziamenti e sulle decisioni relative agli spread bancari da applicare. E che in ogni caso dovrebbe fungere da paracadute nella transazione tra vecchio e nuovo Euribor.

Tassi dei mutui, cosa cambia con il nuovo Euribor

Quali conseguenze su mutui e prestiti, allora? Presto dirlo, finchè non si vedrà il metodo di calcolo agire nella pratica della definizione degli indici. La prima incognita riguarderà l’adeguamento dei contratti dal vecchio al nuovo Euribor, che dovrebbero comunque implicare variazioni non superiori ai cinque punti base nei tassi.

Nel corso delle ultime riunioni della Bce comunque il Governatore Mario draghi ha rassicurato su una sostanziale stabilità dei tassi almeno fino all’estate. Circostanza che dovrebbe garantire la stabilità anche per quanto riguarda i tassi dei nuovi mutui. L’Euribor a tre mesi, da inizio anno, è in ogni caso fermo a quota -0,31.

Sequestro casa coniugale, legittimo anche se assegnata all’ex coniuge

La Corte di Cassazione si è espressa in merito al sequestro preventivo della casa coniugale. Ecco quanto stabilito.

Con la sentenza n. 2862 del 22 gennaio 2019, la Corte di Cassazione ha stabilito che è legittimo il sequestro preventivo che abbia a oggetto la casa coniugale, anche in caso di assegnazione di quest’ultima al coniuge in sede di accordi in tema di separazione personale, poiché non viene meno il profilo della disponibilità del bene in capo al conferente.

Tutto nasce in seguito a un decreto di sequestro preventivo finalizzato alla confisca per equivalente di beni mobili e immobili di un amministratore di fatto di alcune società, indagato per diversi anni d’imposta per il reato di omessa presentazione della dichiarazione annuale (articolo 5, Dlgs 74/2000) e per il reato di indebita compensazione (articolo 10- quater, Dlgs 74/2000).

Il sequestro è stato confermato dal tribunale del riesame e, avverso tale provvedimento, l’indagato ha fatto ricorso per Cassazione, eccependo vari motivi di illegittimità, tra cui l’errata competenza territoriale del tribunale giudicante, in quanto il delitto di omessa presentazione della dichiarazione comportava l’individuazione del giudice competente di altra sede. Un’ulteriore censura atteneva l’avvenuta esecuzione della misura cautelare su di un immobile che, in sede di accordi per la separazione fra coniugi, era stato assegnato alla moglie separata dell’amministratore di fatto, per essere destinato ad abitazione di questa e delle figlie minorenni della coppia. Secondo il ricorrente, quindi, poiché la casa non era nella disponibilità dell’indagato a seguito dell’assegnazione alla moglie separata, non poteva essere attinto dalla misura cautelare.

La Corte di Cassazione ha ritenuto corretta la competenza territoriale del tribunale giudicante e ha confermato la legittimità del sequestro in questione. Secondo quanto stabilito, il tribunale di Milano ha preso correttamente quale riferimento per la determinazione della competenza territoriale la violazione del Dlgs 74/2000, articolo 10-quater, facendo da ciò coerentemente discendere l’applicazione dell’ordinario regime codicistico di radicamento della competenza nel luogo di consumazione del reato.

Il caso in esame presenta la peculiarità che tale luogo, trattandosi di un reato il cui momento perfezionativo è dato dalla inutile scadenza del termine per il versamento dell’imposta omessa, non è precisamente identificabile, atteso che il contribuente avrebbe potuto effettuare l’operazione omessa presso un qualsiasi concessionario abilitato alla riscossione delle imposte o, comunque, utilizzando forme di pagamento delocalizzate eseguite tramite soggetti intermediari (per lo più istituti di credito) a ciò espressamente preposti.

La Corte quindi ha convenuto con il tribunale del riesame nel ritenere applicabile al caso di specie il criterio sussidiario di cui all’articolo 9 del codice di procedura penale, comma 3, in forza del quale, ove non sia stato possibile diversamente determinare la competenza territoriale sul reato per cui si indaga, questa è spettante all’ufficio che per primo abbia provveduto all’iscrizione nel registro di cui all’articolo 335 cpp, della notizia di reato per cui si procede.

Quanto al merito, la Corte ha ribadito il principio di diritto, secondo cui, essendo stato espressamente finalizzato il sequestro a garantire la successiva eventuale confisca per equivalente (misura di sicurezza a carattere sanzionatorio, con la quale non si intende colpire direttamente i beni che abbiano costituito il prezzo o il profitto del reato commesso, quanto rendere improduttiva la sua commissione, sottraendo all’autore il controvalore del vantaggio realizzato attraverso quello), il fatto che i beni oggetto di sequestro non siano in diretto rapporto con i reati ipoteticamente realizzati è fattore del tutto fisiologico e privo di qualsivoglia significato in relazione a un eventuale vizio del provvedimento cautelare in questione.

Mutuo legge 104, cos’è e come funziona

 

Un mutuo agevolato per i disabili che godono della Legge 104. E’ possibile grazie ad una convenzione tra Cassa Depositi e prestiti e Abi. Vediamo di cosa si tratta.

Con un accordo tra Cassa Depositi e Prestiti e l’Associazione delle Banche Italiane (Abi) sono attivati mutui agevolati a favore di giovani coppie, famiglie numerose o famiglie con disabili. Tali mutui devono essere destinati all’acquisto di prime case (non di lusso) o alla loro ristrutturazione. Inoltre, tali contratti saranno esenti da imposta di bollo e di registro e da altre imposte indirette.

Per quanto riguarda il mutuo legato alla legge 104, sul sito di Cassa Depositi e Prestiti si legge che un apposito stanziamento viene messo a disposizione per creare una garanzia “per l’erogazione, attraverso il canale bancario, di mutui garantiti da ipoteca alle persone fisiche per l’acquisto di immobili residenziali, con priorità per le abitazioni principali, preferibilmente appartenenti alle classi energetiche A, B o C e/o per interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica”. Tale garanzia è fornita in via prioritaria alle categorie sopra elencate (giovani coppie, nuclei familiari con almeno un disabile e famiglie numerose).

Come fare domanda? Occorre rivolgersi a uno degli istituti di credito aderenti alla convenzione.  Le richieste verranno vagliate a seconda del tipo di motivazione, che darà luogo a finanziamenti di importo diverso: fino a 100mila euro per ristrutturazione ed efficientamento energetico, fino a 250mila per l’acquisto abitazioni, fino a 350mila euro per acquisto, ristrutturazione ed efficientamento energetico sulla stessa abitazione.

Le richieste vanno corredate da un piano dei lavori e dei costi stimati, e verranno vagliate caso per caso dalle banche, ciascuna delle quali comunicherà la propria particolare procedura per l’accogliemnto delle domande e per l’erogazione del mutuo. In genere le durate previste sono di 10 anni per ristrutturazione e 20 o 30 anni per l’acquisto abitazione.

LOCAZIONE PARZIALE DI IMMOBILE

Contratto di locazione parziale di un immobile: cos’è e come funziona

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Una delle possibili tipologie contrattuali legate agli affitti è la cosiddetta locazione parziale. Ma come funziona e quali sono i diritti del locatore e quelli del conduttore?

La locazione parziale spesso viene confusa con altra tipologia contrattuale, ossia il contratto di affittacamere. Questa ultima tipologia contrattuale è normata per lo più in relazione allo svolgimento di attività imprenditoriale e/o turistico imprenditoriale ed è regolamentata per lo più a livello regionale (la disposizione contenente la definizione di affittacamere contenuta nel Codice del Turismo – d.lgs n. 79/2011 – è stata poi dichiarata incostituzionale, come molte altre).

Vale la pena, quindi, datane la definizione, soffermarsi sulle principali caratteristiche giuridiche e sui risvolti fiscali di tale negozio.

Né il codice civile, né le leggi speciali (si pensi alla legge n. 392/78 o alla n. 431/98) contengono la definizione di contratto di locazione parziale. Il motivo è semplice: non esiste una definizione legislativa di locazione parziale di un immobile.

L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

In effetti, a ben vedere, il riferimento alla cosa immobile non è di per sé preclusivo della possibilità di locare, in uso esclusivo, uno o più vani di un’unità immobiliare, con uso condiviso della restante parte dell’abitazione.

Ed allora, ecco quale può essere una definizione di contratto di locazione parziale: un contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione parziale può riguardare tanto la destinazione abitativa (stanza da letto), quanto usi differenti da quello abitativo (ad esempio locazione per uso studio, ecc.).

Allo stato attuale è bene non confondere la locazione parziale, con la locazione di un posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz’altro lecita, non è contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attività ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale.

Quanto dura la locazione parziale di un immobile?

Il contratto di locazione parziale può avere la medesima durata del corrispettivo contratto di locazione “completo”. Ciò vuol dire che, nell’ambito degli immobili ad uso abitativo, potremmo trovare contratti di locazione parziale:

  • 4+4;
  •  3+2;
  • transitorio;
  • per studenti universitari;
  • di durata inferiore a trenta giorni.

La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata).

In ogni caso è bene individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo.

E’ possibile affittare una stanza mantenendo la residenza?

In un accordo tipo messo a disposizione sul proprio sito istituzionale dal Comune di Torino, ad esempio, si fa riferimento ad “una camera da letto individuata nella planimetria che controfirmata dalle parti, viene allegata al presente contratto, colorata con il colore rosso, tanto da formarne parte integrante”

Allo stesso modo si agisce in relazione alla locazione parziale per uso differente da quello abitativo. Si pensi alla concessione di una stanza in uno studio professionale. In tal caso la durata del contratto dovrà conformarsi a quanto prescritto dalla legge (art. 27 e ss. l. n. 392/78), ossia prevedere una durata di almeno sei anni rinnovabili per uguale periodo.

Ai fini di eventuali azioni giudiziarie contro il locatore o uno o più conduttori che, ad esempio, possono portare ad un pignoramento mobiliare, è bene indicare specificamente nel contratto di locazione quali siano i beni di proprietà rispettivamente della parte locatrice e di quella conduttrice.

La registrazione del contratto (obbligatoria se esso supera i trenta giorni annuali di durata) conferisce data certa a quella pattuizione.

Locazione parziale e fissazione della residenza

La fissazione della residenza è un obbligo che grava su tutti le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale è ubicata l’unità immobiliare nella quale vivono.

La residenza è il luogo in cui è fissata la dimora: se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa devono fissarvi anche la residenza (d.p.r. n. 223/1989).

Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone? Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?

Ai sensi di legge per famiglia anagrafica “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, d.p.r. n. 223/1989).

Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati.

Come si legge sul sito governativo Linenamica “persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi”.

Aspetti fiscali del contratto di locazione parziale

Chi concede in locazione parziale un’unità immobiliare ad uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca, ossia quella forma di tassazione che prevede un’unica imposta sostitutiva delle varie applicabili al contratto di locazione ed ai redditi derivanti.

L’Agenzia delle Entrate, con una propria circolare esplicativa del 2011 (circ. n. 26/E dell’1 giugno 2011), ha altresì specificato che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. Qui di seguito la tabella esemplificativa riportato nella suddetta circolare

Esempio n. 1

Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con

studenti universitari:

– porzione A, contratto di durata 1° gennaio – 31 maggio 2012;

– porzione B, contratto di durata 1° febbraio – 30 giugno 2012;

– porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre – 30 novembre 2012.

L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.

La stessa Agenzia ha altresì chiarito che nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale, è dovuta la sola IMU “nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”, mentre sono dovute siamo l’IMU che la cedolare secca (o l’IRPEF) nel caso in cui l’importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%” (Fonte: Circ n. 5/E dell’11 marzo 2013,).

ABUSI EDILIZI

Abusi edilizi, come provare la regolarità della propria casa

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Quali sono gli elementi che possono aiutare a provare la regolarità della propria casa? A renderlo noto il Consiglio di Stato con la sentenza 5988/2018, che affronta il tema del momento della realizzazione di un intervento.

Una sorta di decalogo per sapere in che modo provare il momento di realizzazione di un’opera e, di conseguenza, contestare il fatto che sia stata considerata abusiva. Nel dettaglio, la sentenza 5988 del 2018 elenca gli elementi di prova che possono aiutare: dichiarazioni sostitutive, rilievi aerofotogrammetrici e contratti.

Abusi edilizi e demolizione, come evitarla

Fornendo all’amministrazione tali elementi è possibile evitare la demolizione di un’opera abusiva. Bisogna dimostra che l’ultimazione dei lavori sia avvenuta entro una certa data; che l’opera rientri tra quelle per le quali può essere ottenuta una sanatoria speciale; che si tratti di opere per le quali non era richiesto titolo in ragione al tempo di esecuzione; che l’esecuzione delle opere abusive sia avvenuta in epoca antecedente all’apposizione di un vincolo paesaggistico.

Nel caso in esame, il Comune dopo aver effettuato dei sopralluoghi aveva concluso che un edificio, situato in zona agricola, fosse stato ampliato senza permessi, violando anche il vincolo paesaggistico cui era sottoposta l’intera area. Il Comune aveva quindi ordinato la demolizione della parte di edificio per la quale non risultavano depositate richieste di licenza edilizia o permesso di costruire.

Il proprietario degli edifici, invece, sosteneva la regolarità della loro realizzazione sulla base di una serie di documenti. Fondamentali sono state due date: il 1967, anno di entrata in vigore della legge ponte 761/1967, con la quale l’obbligo di previa licenza edilizia è stato esteso alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano, e il 1987, anno in cui la regione ha apposto il vincolo paesaggistico alla zona.

Dagli atti della compravendita, avvenuta nel 1940, è emerso l’acquisto di una casa civile con stalla, portico e fienile, elementi che poi presumibilmente sono stati trasformati. Dalle aerofotogrammetrie, in particolare quella rilasciata dall’Istituto Geografico militare del 1962, è stato inoltre appurato che il manufatto aveva già la stessa consistenza odierna. I giudici hanno quindi concluso che si trattava di una costruzione realizzata secondo la normativa vigente al momento della sua costruzione.

Abuso edilizio, richiesta di sanatoria

Come ricordato dal Consiglio di Stato, in caso di richiesta di sanatoria bisogna soddisfare il requisito della doppia conformità: l’opera deve risultare conforme anche alla normativa vigente al momento della valutazione dell’istanza.

Abuso edilizio, l’onere della prova

E’ stato poi chiarito che l’onere della prova dell’ultimazione di un’opera entro una certa data “incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto”.

Ma esiste un limite “secondo ragionevolezza” quando da un lato il privato porta a sostegno della propria tesi elementi attendibili, come il contratto di compravendita e le aerofotogrammetrie, mentre l’Amministrazione fornisce solo elementi incerti dai quali si dovrebbe presumere l’abuso.

Sulla base di questi elementi i giudici hanno accolto le richieste del proprietario e considerato illegittimo l’ordine di demolizione.

Abusi edilizi, è possibile utilizzare Google Earth come prova

Con la sentenza 1604/2018,  il Tar della Calabria ha stabilito che per provare la presenza di un abuso edilizio o la veridicità di una dichiarazione è possibile utilizzare Google Earth. Nel dettaglio, ha affermato che i fotogrammi del programma Google Earth costituiscono prove documentali pienamente utilizzabili anche in sede penale.

Demolizione edifici abusivi: per evitarla a volte basta una multa

Quando un edificio è abusivo, va abbattuto, ma non sempre. A volte, come spiega una sentenza del Consiglio di Stato, si può valutare se sostituire l’ordine di demolizione emesso dall’Amministrazione con una sanzione pecuniaria.  

La sentenza del Consiglio di Stato n. 5128/2018 specifica che “la repressione di abusi edilizi costituisce un atto vincolato, la cui motivazione soddisfa i requisiti di legge anche quando si riduce all’affermazione dell’accertata irregolarità dell’intervento, risultando superflua ogni specifica comparazione tra l’interesse pubblico e gli interessi privati coinvolti o sacrificati”. Quindi, l’abuso va eliminato senza riguardo ai danni che ciò può provocare alle persone responsabili. Il che significa che da parte del Comune un ordine di demolizione, in caso accertato di abuso edilizio, va sempre emesso.

Tuttavia, si legge nella sentenza, “la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione: il dato testuale della legge è univoco ed insuperabile, in coerenza col principio per il quale, accertato l’abuso, l’ordine di demolizione va senz’altro emesso”.

MUTUI TASSI IN RIALZO

 

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui,  al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base: l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”.

COME DETRARRE LE SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Come detrarre le spese di intermediazione immobiliare

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L’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile. Vediamo tutto quello che serve sapere per poter usufruire della detrazione.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, in cosa consiste

Dall’Irpef lorda è possibile detrarre un importo, pari al 19%, dei compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare, in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità (articolo 15, comma 1, lett. b–bis, Tuir).

Come sottolineato, la detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

  • per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste.

La detrazione spetta anche nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare a condizione che quest’ultimo sia registrato.

Si ha diritto all’agevolazione anche nell’ipotesi in cui le spese per l’intermediazione immobiliare siano state sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare (ad esempio, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto), a patto che, alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere, risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, pagina 121).

Detrazione spese intermediazione immobiliare, a chi spetta

Come detto, l’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile e, come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, non può beneficiarne il venditore, anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018). La detrazione, inoltre, non spetta se la spesa è sostenuta nell’interesse di un familiare fiscalmente a carico.

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, deve essere ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.

Nell’ipotesi di:

  • fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo;
  • immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo;
  • fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i requisiti degli agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni, è necessario che i professionisti dell’immobiliare siano iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i documenti da conservare

Con la circolare n. 20 del 13 maggio 2011 è stato precisato che:

  • la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata a un soggetto non proprietario;
  • nel caso in cui la fattura sia intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  • se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e a un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

NUDA PROPRIETA’

Come assicurarsi una rendita vendendo la nuda proprietà di una casa

nuda proprietà

Crescono le compravendite di nuda proprietà: nel 2017, secondo l’Agenzia delle Entrate, sono salite dell’1,3% annuo. Un modo per reperire liquidità senza perdere la casa. L’analisi  e le linee guida del Consiglio Nazionale del Notariato.

Vendere la nuda proprietà 

Vendere la nuda proprietà di una casa significa separare il possesso del bene immobile dal suo usufrutto, e alienare solo il primo in cambio di un valore che risulta, necessariamente, inferiore a quello di mercato, ma che può servire a chi ne mantiene l’uso per integrare il proprio reddito o pensione. Al contempo chi mantiene l’usufrutto può continuare a godere di eventuali redditi derivanti dalla locazione per tutta la sua vita o per un periodo definito.

Nel 2017 sono state 24.021 le vendite di nuda proprietà, con una crescita dell’ 1,3% rispetto al 2016. Un trend che, sebbene positivo, è decisamente inferiore rispetto a quello registrato sulle compravendite di piena proprietà che sono, invece, aumentate del 4,9%.

L’acquisto della nuda proprietà ha avuto un buon riscontro negli anni del boom del mercato immobiliare, quando i prezzi della piena proprietà erano molto elevati e questa formula consentiva l’acquisto di un’abitazione a prezzi più bassi di quelli di mercato. Acquistando infatti la nuda proprietà si ha uno sconto inversamente proporzionale all’età del venditore. “Con la crisi del mercato immobiliare e un calo dei prezzi, intorno al 40% dal 2007 ad oggi, è diventato più conveniente acquistare l’intera proprietà dell’immobile, potendone così disporre liberamente

Perchè vendere la nuda proprietà

Chi vende solitamente la nuda proprietà? Si tratta solitamente di persone anziane che necessitano di denaro per le spese legate ai figli, alla salute, o per continuare a godersi la vita anche dopo la pensione.  

Chi vende la nuda proprietà in genere lo fa per reperire liquidità da destinare ai figli. Altri scopi riguardano il sostentamento per spese mediche o di assistenza (ad esempio per stipendiare le badanti) oppure per mantenere lo stesso tenore di vita che si aveva prima del ritiro dal lavoro, potendosi permettere viaggi o altro grazie all’integrazione dell’introito pensionistico”.

Infatti, la maggior parte dei venditori (79,1%), che in circa il 74% dei casi ha più di 64 anni, vende per questi motivi. Nel 18,6% dei casi, invece, si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Perchè acquistare la nuda proprietà

A chi conviene, invece, acquistare una nuda proprietà? Tendenzialmente a chi sa di non avere immediato bisogno dell’abitazione, o di chi intende fare un investimento a lungo termine spendendo inizialmente meno del prezzo di mercato e sfruttando in più il risparmio fiscale: l’imposta prevista è infatti calcolata su un valore catastale ridotto.

Nel primo semestre 2018, il 79,5% degli acquisti di questo tipo è stato finalizzato all’investimento a lungo termine mentre il 20,5% ha riguardato l’acquisto dell’abitazione principale. Nel 2017 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 72,7%.

Trasformare la casa in denaro per la vecchiaia

Come gestire la proprietà immobiliare per assicurarsi una vecchiaia serena? Il Consiglio Nazionale del Notariato spiegando gli strumenti giuridici a disposizione della terza età per disporre dei propri beni assicurando alle persone anziane – che secondo Istat rappresentano nel gennaio 2018 circa un quarto della popolazione totale – un futuro per quanto possibile tranquillo.

Tra gli strumenti che permettono di ottenere liquidità si annoverano due tipi di vendita della nuda proprietà: con riserva di usufrutto, che consente di godere non solo dell’abitazione nell’immobile ma anche di eventuali proventi dalla sua locazione; e con riserva di abitazione, che consente al venditore di mantenere il solo diritto di abitare nell’immobile vita natural durante o per un periodo definito.

Esiste poi la rendita vitalizia a titolo oneroso, che prevede che un soggetto corrisponda periodicamente al proprietario una somma di denaro o altro a fronte della cessione del bene; e il prestito vitalizio ipotecario, un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari a persone di età superiore ai 60 anni garantito dall’ipoteca sull’immobile di proprietà. Che, se non ripagata in vita, resta in capo agli eredi.

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BOVOLONE, SERVIZIO IMPRESE, in zona centrale del paese,  si cede terreno con progetto approvato per la costruzione di un condominio, con villetta indipendente dalla costruzione. Parcheggi e autorimesse interrate servite da ampio scivolo. Informazioni previo appuntamento in ufficio al 3314824983, Sig. Franco Fiorenzato.

Rendering

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Via Adolfo Consolini

Piano scantinato+terra+1

Riscaldamento : Autonomo

Spese condominiali : Zero

Superficie commerciale mq. 424 coperti+ 6000 terreno

Cortile

A.P.E. G

Richiesta Euro 370000.00.

 

 

 

 

 

 

 

 

Fumane di Valpolicella, ampio rustico in corte medievale

Ampio rustico in corte medievale con sapore di storia, ristrutturato, con finiture di pregio conservando la morfologia dello stabile. Ingresso, zona pranzo a volto con pietre conservate a vista, bagno, cucina con ampia vetrata e dispensa. Ampia stanza al piano terra, adatta a studio professionale (casa e bottega), con possibile ulteriore ingresso indipendente dalla corte. Troveremo ai piani superiori 4 camere, 3 bagni, ampio soggiorno, zona lettura. Enormi capriate e importanti travi a vista originali dell’epoca rendono l’immobile tipico e unico del luogo. Centrale termica e cantina, al piano interrato. Spazio esclusivo per due auto, in corte antistante all’ingresso. A meno di 3 minuti dalla tangenziale. Aria condizionata e riscaldamento autonomo a pavimento con ausilio di stufa a pellets. Vivere in Valpolicella, immersi nel verde, a pochi minuti dalla città.

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APE G

 

 

 

 
 
 
 

PESCANTINA

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APE D