Immobile locato alla fine di un contratto, come funziona?

Riconsegna dell’immobile locato alla fine di un contratto, come funziona?

La riconsegna dell’immobile locato al termine di un contratto di locazione è un tema molto delicato. I nostri collaboratori di condominoweb ci spiegano cosa debba fare l’inquilino per evitare di andare incontro a eventuali problemi.

Articolo scritto dall’avv. Alessandro Gallucci

La Cassazione  nella sentenza n. 1887 del 28 gennaio 2013 specifica, confermando il proprio consolidato orientamento, che cosa debba fare l’inquilino per riconsegnare effettivamente l’unità immobiliare e quindi per evitare di andare incontro al così detto danno da ritardata restituzione (art. 1590 c.c.).

I tempi per riconsegnare l’immobile locato

La Cassazione dice che “l’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore”. Non è quindi sufficiente dire “le chiavi sono disponibili prendile quando vuoi”. E’ necessario consegnarle effettivamente in modo che il proprietario dell’appartamento possa effettivamente utilizzarlo. E se il locatore se la prende comoda? L’inquilino deve solamente aspettare, oppure può fare qualcosa per evitare ulteriori grattacapi?

Se il proprietario tarda a ritirare le chiavi e la situazione inizia ad essere strana, ossia incomprensibile nell’ambito di un normale e fisiologico ritardo nella conclusione pratica del rapporto locatizio, il conduttore, per evitare di incappare in errore, farebbe bene a mettere in mora il locatore dicendogli, più o meno, per iscritto: “io ti voglio consegnare le chiavi e ti invito a prenderle in data x alle ore x” e far notificare quest’atto tramite ufficiale giudiziario.

Verbale di sopralluogo e consegna chiavi

Nell’ambito degli adempimenti connessi alla riconsegna dell’appartamento concesso in locazione, assumono fondamentale rilievo il sopralluogo e il relativo verbale di constatazione dello stato dei luoghi. Con questa attività e la connessa documentazione si accerta qual è lo stato dei luoghi. È bene che il verbale sia firmato da entrambe le parti e che, se vi sono piccoli interventi da fare, stabilisca tempi, modi e onere economico.

Si badi: in mancanza di accordo e di rifiuto di una delle due parti di firmare il verbale è bene fare seguire il sopralluogo da una lettera di contestazione. Il pieno rispetto della legalità, poi, impone al proprietario di restituire il deposito cauzionale, eventualmente accompagnando la restituzione con una comunicazione nella quale specifica che si riserva la facoltà di chiedere il risarcimento del danno per le condizioni dell’immobile.

È bene ricordare che non si può considerare danno l’usura ed il degrado connessi al normale uso. Un parquet usato è diverso da uno nuovo. Certo, il parquet dev’essere utilizzato con particolare attenzione, non è normale che dopo l’uso sia pieno di righe profonde. Insomma, si sarà capito, quella della riconsegna è la classica fattispecie ad alto rischio di litigiosità, difficile da prevenire se non grazie alla buona volontà e ragionevolezza delle parti coinvolte, nell’uso dell’immobile, nel corso della locazione e nella valutazione del suo stato al momento della riconsegna.

Articolo scritto dall’avv. Alessandro Gallucci

 

Dati Omi dell’Agenzia delle Entrate, arriva il servizio “Perimetri di zona”

 

Si amplia il servizio dell’Agenzia delle Entrate sui dati Omi. E’ infatti disponibile la nuova funzionalità “Perimetri di zona” che consente di effettuare il download dei perimetri delle zoni Omi per ambiti territoriali e semestri di interesse.

Si tratta di un’estensione del servizio già attivo a partire dal 2016 “Forniture Omi-Quotazioni Immobiliari” e che consente di richiedere gratisle quotazioni del mercato immobiliare per cadenza semestrale e disponibile per l’intero territorio nazionale, per una specifica area territoriale, una regione, una provincia o un comune.

Ma qual è il servizio aggiunto offerto da questa nuova funzionalità?Si tratta della possibilità di richiedere, per l’intero territorio nazionale, per una singola provincia o per un comune e per il semestre di interesse, i perimetri (file in formato kml) delle zone Omi in cui sono suddivisi i territori comunali.

Acconti Irpef, Ires e Irap: le novità del decreto fiscale

 

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 93/E

Il decreto fiscale ha previsto delle novità per il calcolo degli acconti Irpef, Ires e Irap. Vediamo cosa cambia.

Come evidenziato dalla risoluzione n. 93/E dell’Agenzia delle Entrate, “l’articolo 58 (Quota versamenti in acconto) del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124 (Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili), in corso di conversione in legge, prevede che, a decorrere dal 27 ottobre 2019 (data di entrata in vigore del decreto-legge), ‘per i soggetti di cui all’articolo 12-quinquies, commi 3 e 4, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, i versamenti di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta sul reddito delle società, nonché quelli relativi all’imposta regionale sulle attività produttive sono effettuati, ai sensi dell’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435, in due rate ciascuna nella misura del 50 per cento, fatto salvo quanto eventualmente già versato per l’esercizio in corso con la prima rata di  acconto con corrispondente rideterminazione della misura dell’acconto dovuto in caso di versamento unico’”.

Secondo quanto previsto, dunque, per i soggetti Isa e forfettari, “la misura dei versamenti della prima e della seconda rata degli acconti dovuti ai fini Irpef, Ires ed Irap, rimodulandoli in due rate di pari importo, vale a dire entrambe del 50 per cento, anziché 40 e 60 per cento”.

Per quanto riguarda la quantificazione degli acconti dovuti, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “nella relazione illustrativa al decreto-legge n. 124 del 2019 è stato evidenziato che, per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2019, è fatto salvo il versamento dell’eventuale prima rata di acconto ed è dovuta, quindi, la seconda rata nella misura del 50 per cento ovvero l’unico versamento nella misura del 90 per cento. In altri termini, per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2019, la seconda rata di acconto è dovuta in ogni caso nella misura del 50 per cento, a prescindere dalla data di versamento della prima rata nella misura del 40 per cento; quando invece l’acconto è dovuto in unica soluzione, la misura è del 90 per cento”.

Bonus tv 2019: cos’è, a chi spetta, come richiederlo

Secondo quanto previsto, il contributo partirà da dicembre

A partire dal 2020, con termine previsto il 1° luglio 2022, il segnale digitale terrestre dei televisori cambierà e in supporto agli italiani che dovranno sostituire il proprio apparecchio arriva il bonus tv 2019.

Bonus tv, il Tavolo TV 4.0 del Mise

Il Mise si è da poco riunito per discutere proprio del bonus tv e ha stabilito che il bonus tv 2019 partirà a dicembre, in seguito alla pubblicazione del decreto Mise-Mef.

Come riportato da una nota dello stesso Mise successiva al Tavolo TV 4.0, “nel corso dell’incontro, sono stati forniti importanti aggiornamenti sulle iniziative messe in campo dal Ministero per supportare la transizione del sistema radiotelevisivo verso la nuova tecnologia DVB-T2 e individuati nuovi tasselli al percorso avviato lo scorso anno. I partecipanti al tavolo odierno – aperto dal Consigliere per le comunicazioni e l’innovazione Marco Bellezza – hanno avuto occasione di confrontarsi su: i criteri e le modalità di erogazione di indennizzo per le tv locali; il calendario di dettaglio della road map della prima fase dello spegnimento delle reti delle aree tecniche; i prossimi adempimenti di competenza dell’Agcom previsti dalla legge; i contenuti del decreto interministeriale Mise-Mef per l’erogazione dei contributi a favore dei cittadini per l’acquisto di smart TV e decoder di prossima pubblicazione; le prime iniziative da mettere in campo per comunicare ai cittadini il passaggio al DVBT-2”.

E’ stato poi sottolineato: “Con riferimento all’erogazione dei contributi per l’acquisto dei decoder e Smart TV è stato confermato che gli stessi partiranno dal prossimo mese di dicembre, in seguito alla pubblicazione del decreto Mise–Mef, previsto in Gazzetta Ufficiale nei prossimi giorni”.

Il sottosegretario Mirella Liuzzi ha affermato: “E’ nostro obiettivo incrementare gli attuali 151 milioni di euro richiedendo un nuovo finanziamento della misura per allargare la platea dei cittadini ammessi ad usufruire del contributo”.

Il sottosegretario ha inoltre sottolineato che “è fondamentale accompagnare la transizione del sistema radiotelevisivo al DVB-T2 con opportune campagne e azioni informative coordinate dal Mise, per guidare i cittadini nel cambiamento tecnologico. A tal riguardo, abbiamo invitato gli operatori televisivi a presentare in tempi brevi una proposta per un piano di comunicazione condiviso e unitario”.

Bonus tv 2019, a chi spetta

Ma a chi spetta il bonus tv 2019? Come sottolineato dalla Repubblica, secondo quanto previsto al momento “i beneficiari del contributo devono essere i residenti nel territorio italiano appartenenti alla I e II fascia dell’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee). Tali categorie di utenti, infatti, in assenza del contributo pubblico, non sarebbero in grado di ricevere i segnali televisivi trasmesse con le nuove tecnologie”.

Bonus tv 2019, l’importo

La stessa Repubblica ha poi sottolineato che l’importo per il bonus tv 2019 dovrebbe essere di 50 euro a famiglia, da utilizzare una volta sola per nucleo alla fine del 2022.

Come richiedere il bonus tv

Secondo quanto previsto, lo sconto dovrebbe essere praticato al momento dell’acquisto direttamente dal venditore, che potrà beneficiare di un credito di imposta.

Cedolare secca sugli immobili commerciali

La proroga della cedolare secca sugli immobili commerciali potrebbe entrare nella legge di Bilancio. Il presidente della commissione Bilancio del Senato, Daniele Pesco, ha infatti affermato: “Ci stiamo lavorando, credo che si farà”.

Anche nel corso dell’audizione di Confedilizia sulla manovra Pesco non aveva escluso l’ipotesi della proroga dicendo che si tratta di “una cosa di cui il nostro Paese continua ad avere bisogno”.

In particolare, Confedilizia aveva spiegato: “La riduzione dell’imposizione sui locali commerciali – se confermata – potrebbe incentivare la loro locazione, contribuire a vivacizzare l’economia locale e, al contempo, aumentare la sicurezza dei cittadini”. Concludendo: “Si confida che il Parlamento voglia intervenire al fine di non interrompere un sistema, appena avviato, che non ha neppure avuto modo di esprimere le sue potenzialità”.

Cedolare secca negozi 2019, i requisiti

Si ricorda che la legge di Bilancio 2019 aveva esteso, a partire dal 1º gennaio 2019, la cedolare secca anche agli immobili commerciali e i capannoni.

Secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio 2019, la cedolare secca al 21% per gli affitti commerciali è possibile a patto di soddisfare alcune condizioni:

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali può essere applicata per l’intera durata del contratto.
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
  • Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
  • L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  • Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

12 modi per andare in pensione prima del previsto

In attesa di scoprire quali saranno le novità della legge di bilancio in materia di pensioni e quota 100, scopriamo i 12 modi che esistono attualmente per andare in pensione prima del previsto:
  • Quota 100 – i requisiti prevedono 62 anni di età e 38 anni di contributi di cui 35 effettivi. 
  • Opzione donna – i requisiti prevedono 58 anni di età (59 se autonome o miste) più 35 anni di contributi effettivi. 
  • Ape sociale – l’Ape sociale spetta ai lavoratori pubblici e privati con almeno 63 anni di età, purché siano disoccupati che hanno esaurito gli ammortizzatori da almeno 3 mesi; persone che assistono il coniuge o un parente di primo grado convivente con handicap grave; invalidi civili almeno al 74%; dipendenti che svolgono da almeno 6 anni (negli ultimi 7) in via continuativa un lavoro particolarmente difficoltoso o rischioso.
  • Lavori usuranti – opzione concessa a chi almeno 61 anni e 7 mesi di età e 35 anni di contributi e ha svolto attività usuranti per almeno la metà della vita lavorativa o durante sette anni negli ultimi 10.
  • Lavoratori precoci  chi ha almeno 12 mesi di contributi prima del 19º anno di età, 41 anni di contributi e si trova in determinate condizioni indicate dalla legge.
  • Pensione anticipata ordinaria – sono necessari 42 anni e 10 anni di contributi per gli uomini e 41 anni e 10 mesi per le donne.
  • Pensione di vecchiaia ordinaria – si raggiunge con 67 anni di età e 20 anni contributi
  • lavoratori contributivi puri – per quei lavoratori che hanno effettuato il primo versamento contributivo a partire dal 1º gennaio 1996 e hanno maturato una pensione di importo superiore a 1,5 l’assegno sociale.
  • Anticipata contributiva – Riservata a chi ha compiuto 64 anni di età e ha un’anzianità contributiva – successiva al 1º gennaio 1996 – pari a 20 anni.
  • Pensione di vecchiaia per invalidità all’80% – Riservata a chi, oltre a una invalidità riconosciuta dell’80% – ha maturato 20 anni di contributi come lavoratore dipendente e ha compiuto 62 anni di età se uomo, 56 se si tratta di una donna.
  • Pensione di vecchiaia in cumulo – si raggiunge con i 67 anni di età e 20 anni di contributi in cumulo con altre gestioni o casse private.
  • Anticipata in cumulo –  si può richiedere al raggiungimento dei 42 anni di età e i 10 mesi di contributi per gli uomini e 41 anni e 10 mesi per le donne in cumulo con altre gestioni o casse private.

Tasse vendita casa, novità nella legge di bilancio 2020

 
 

Dopo la cancellazione dell’aumento della cedolare secca sul canone concordato dal 10 al 12,5% e delle imposte ipotecarie e catastali, nella legge di bilancio si nasconde un aumento dell’aliquota per chi vende casa entro cinque anni dall’acquisto/costruzione.

L’articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni (che dovrà essere approvato da Camera e Senato), prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostituitiva per le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

Donazione immobile a figlio residente all’estero, quali sono gli obblighi tributari

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 464, l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza in tema di donazione di un immobile al figlio residente all’estero. Ecco quanto spiegato.

Un residente in Danimarca ha chiesto chiarimenti in merito “agli obblighi tributari derivanti dall’eventuale donazione di beni immobili presenti nel territorio dello Stato italiano da riceversi in conto legittima e con dispensa di collazione da parte dei genitori, residenti in Italia”. Nel dettaglio, ha chiesto delucidazioni per quanto riguarda le imposte di donazione, ipotecarie e catastali e “la eventuale tassazione del reddito prodotto dagli immobili da scontare in Italia e in Danimarca in virtù di quanto dispone il Testo Unico sulle successioni e donazioni e il Tuir nonché la convenzione Italia Danimarca stipulata a Copenaghen il 10.03.1966 e ratificata in Italia con la legge n. 649 del 1968”.

Innanzitutto, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato l’articolo 2 del decreto legislativo 31 ottobre 1990 n. 346 (Tusd). Tale articolo recita al comma 1: “L’imposta è dovuta in relazione a tutti i beni e diritti trasferiti, ancorché esistenti all’estero”. E al comma 2: “Se alla data della donazione il donante non era residente nello Stato, l’imposta è dovuta limitatamente ai beni e ai diritti ivi esistenti”. Le Entrate hanno quindi spiegato che se il donante è residente in Italia, “l’imposta si applica a tutti gli atti liberali, compresi quelli che hanno ad oggetto beni non presenti nel territorio dello Stato, secondo la regola della ‘worldwide taxation’”.

L’Agenzia delle Entrate, con la sua risposta, ha quindi sottolineato quanto previsto dalla legge italiana dal punto di vista tributario in materia di donazione di immobili. Nel caso in cui poi chi riceva la donazione risulti fiscalmente residente all’estero – nel caso specifico in Danimarca – “trovano applicazione le previsioni recate dalla Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Danimarca, ratificata dalla legge 11 luglio 2002, n. 170”. Viene dunque stabilita “la tassazione concorrente sia nello Stato di residenza che in quello della fonte (Stato di ubicazione dell’immobile)”.

Per quanto riguarda la nostra normativa, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “ai sensi degli articoli 25 e 26 del Dpr 22 dicembre 1986, n. 917, (di seguito Tuir), i redditi fondiari, ossia quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. Ai sensi dell’articolo 11, comma 2-bis, del Tuir, tuttavia, ai fini della determinazione dell’imposta, se alla formazione del reddito complessivo concorrono soltanto redditi fondiari di importo complessivo non superiore a 500 euro, l’imposta non è dovuta”.

Nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate ha concluso la sua analisi affermando che, partendo dal presupposto che l’istante non sia fiscalmente residente in Italia, per quanto riguarda gli immobili in Italiache riceverà in donazione, dovrà corrispondere l’imposta sul reddito e dovrà presentare la dichiarazione dei redditi come soggetto non residente, “a meno che non ricada nella illustrata ipotesi prevista dal citato articolo 11, comma 2-bis, del Tuir e sempreché non ricorrano le ipotesi in cui l’Irpef sia sostituita dall’imposta municipale propria (Imu)”.

Modello F24: a cosa serve, come si compila e gli errori da evitare

 

Il modello F24, come indicato dall’Agenzia delle Entrate, deve essere utilizzato da tutti i contribuenti, titolari e non titolari di partita Iva, per il versamento di tributi, contributi e premi. I contribuenti titolari di partita Iva, in particolare, devono utilizzare modalità telematiche di pagamento.

Ma a cosa serve il modello F24? Il modello F24 deve essere utilizzato per pagare:

  • imposte sui redditi (Irpef, Ires);
  • ritenute sui redditi da lavoro e sui redditi da capitale;
  • Iva;
  • imposte sostitutive delle imposte sui redditi dell’Irap e dell’Iva;
  • imposta sostitutiva sulle vendite immobiliari;
  • altre imposte sostitutive (ad esempio: imposta sugli intrattenimenti, imposta sulle scommesse e giochi, ecc.);
  • Irap;
  • addizionale regionale e comunale all’Irpef;
  • accise, imposta di consumo e di fabbricazione;
  • contributi e premi Inps, Inail, Inpgi, Cipag, Cnpr, Enpacl, Enpap, Enpapi, Epap, Eppi, Cnocl;
  • interessi;
  • tributi speciali catastali, interessi, sanzioni e oneri accessori per l’attribuzione d’ufficio della rendita presunta;
  • Imu, Tares, Tari e Tasi;
  • Tarsu/Tariffa, Tosap/Cosap, Imposta comunale sulla pubblicità/canone per l’installazione di mezzi pubblicitari (nel modello F24 nello spazio “codice ente/codice comune” deve essere riportato il codice catastale del Comune in cui sono ubicati gli immobili o le aree e gli spazi occupati);
  • Imposta/Contributo di soggiorno;
  • diritti camerali;
  • canoni di locazione Inps (ex Inpdap) sulla base delle comunicazioni specificatamente trasmesse agli affittuari;
  • alcune tipologie di proventi derivanti dall’utilizzo dei beni di Demanio e di Patrimonio dello Stato sulla base delle comunicazioni specificatamente trasmesse agli utilizzatori;
  • le somme dovute in relazione alla presentazione della dichiarazione di successione (imposta sulle successioni, imposta ipotecaria e catastale, tasse ipotecarie, imposta di bollo, Invim e tributi speciali, nonché i relativi accessori, interessi e sanzioni);
  • l’imposta sostitutiva sui finanziamenti;
  • le somme dovute a seguito di notifica di avvisi di liquidazione, atti di contestazione e irrogazione di sanzioni per operazioni inerenti al servizio ipotecario;
  • le imposte e i relativi interessi, sanzioni e accessori richiesti dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione degli atti giudiziari emessi a partire dal 23 luglio 2018.

Non solo. Il modello F24 è necessario per versare tutte le somme (compresi interessi e sanzioni) dovute in caso di:

  • autoliquidazione da dichiarazioni;
  • ravvedimento;
  • controllo automatizzato e documentale della dichiarazione;
  • avviso di accertamento (in caso di omessa impugnazione);
  • avviso di irrogazione di sanzioni;
  • istituti conciliativi di avvisi di accertamento e irrogazione di sanzioni (accertamento con adesione, conciliazione giudiziale).

Modello F24, compilazione

Per la compilazione del modello F24 bisogna fare attenzione alle diverse sezioni. In particolare, come indicato dall’Agenzia delle Entrate, per i versamenti di Irpef, Ires, Iva, ritenute e tasse erariali, si utilizza la sezione “Erario”; per le imposte regionali (Irap e addizionale regionale all’Irpef) si utilizza la specifica sezione “Regioni”; per le imposte comunali si utilizza la sezione “Imu e altri tributi locali”.

I campi principali da compilare sono:

Contribuente: qui bisogna indicare il codice fiscale, i dati anagrafici e il domicilio fiscale.

Coobbligato: nei casi previsti, deve essere indicato insieme al relativo codice identificativo.

Codici tributo: qui bisogna indicare la tipologia d’imposta da pagare.

Anno/periodo di riferimento: qui bisogna indicare l’anno d’imposta al quale si riferisce l’imposta da pagare.

Regioni: qui bisogna indicare, per le sole imposte regionali, oltre al codice tributo e all’anno di riferimento, il codice della regione per la quale si effettua il versamento.

Imu e altri tributi locali: qui bisogna indicare, per le sole imposte comunali, oltre al codice tributo e all’anno di riferimento, il codice catastale del comune per il quale si effettua il versamento.

Come indicare gli importi? L’Agenzia delle Entrate sottolinea che gli importi devono sempre essere indicati con le prime due cifre decimali, anche se queste sono pari a zero. Se ci sono più cifre decimali si deve arrotondare la seconda cifra decimale: se la terza cifra è uguale o superiore a 5, l’arrotondamento al centesimo va effettuato per eccesso; se la terza cifra è inferiore a 5, l’arrotondamento va effettuato per difetto.

Modello F24, attenzione a questi errori da evitare

Nella compilazione del modello F24 bisogna fare particolare attenzione nel riportare in modo corretto il codice tributo, il periodo di riferimento e il codice fiscale.

Se compro casa che tasse devo pagare?

 

Le tasse da pagare per l’acquisto di un immobile

Se compro una casa quali tasse devo pagare? Vediamo qual è la tassazione a seconda che si tratti di acquisto da privato o da impresa costruttrice e del tipo di immobile, prima o seconda casa.

Quando si compra casa le imposte da pagare sono diverse se si compra da un’impresa costruttrice o da un privato.

Tasse acquisto prima casa da privato 2019

Nel caso di acquisto da privato o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori le imposte da pagare sono le seguenti:

  • Imposta di registro 9%
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

Nel caso in cui si compri con le agevolazioni prima casa, le imposte da pagare sono le seguenti:

  • Imposta di registro 2%
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

Tasse acquisto casa da costruttore

Nel caso in cui compro casa da un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori da meno di cinque anni, le tasse da pagare sono le seguenti:

  • IVA al 10%, 22% per gli immobili appartenenti alle categorie di lusso
  • Imposta di registro: 200 euro
  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro

Nel caso in cui l’immobile possa usufruire delle agevolazioni prima casa:

  • IVA al 4%
  • Imposta di registro: 200 euro
  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro

Calcolo imposte compravendita 2019

Il calcolo delle imposte sulla compravendita è diverso a seconda che l’acquisto sia esente o meno da IVA. Nel primo caso, si deve applicare l’imposta al prezzo d’acquisto, mentre nel secondo caso si applica l’imposta di registro al valore catastale.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1; 110 per la prima casa e le relative pertinenze.

Come si calcolano le imposte sull’acquisto di una casa

Facciamo un esempio pratico per capire come si calcolano le imposte sull’acquisto di una casa. Consideriamo il caso di un immobile che costi 150mila euro e con una rendita catastale di 400 euro. 

Nel primo caso, quello di acquisto da un privato, partiamo dalla rendita catastale, la rivalutiamo del 5% e la moltiplichiamo per il coefficiente 120, ottenendo così il valore catastale (400*1,05*120) uguale a 50.400 euro. Su questo valore catastale, calcoliamo l’imposta di registro del 9% (50.400*9%=4536) e aggiungiamo le imposte catastale e ipotecaria. Il risultato finale è di 4636 euro.

Nel secondo caso, quello di acquisto da un’impresa costruttrice, partiamo dal prezzo di acquisto sul quale applichiamo l’IVA del 10% (15000) a questo aggiungiamo le 600 euro dell’imposta di registro, catastale e ipotecaria ottenendo un valore di 15.600 euro.

Vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra: ecco quattro opzioni

La possibilità di comprare casa a prezzi molto bassi moltiplica la scelta: può quindi capitare che, dopo aver comprato casa con un mutuo, si presenti una occasione di acquisto anche migliore. Quali strade percorrere, allora, per gestire il mutuo in essere?

Quando si crea la necessità di acquistare un altro immobile, mentre su quello precedente grava ancora un mutuo, le strade sono tre:

1. Il mutuo ponte

Utilizzato all’estero già dall’inizio del secolo, da qualche anno ha preso piede anche in Italia. Si tratta di un mutuo a breve termine, della durata di non oltre 24 mesi e del valore di non oltre il 60% del valore dell’immobile, che consente ai proprietari di una casa di acquistarne un’altra senza che questa risulti seconda casa (dal momento che si è manifestata l’intenzione di vendere quella già posseduta). Entro i 24 mesi, il prestito richiesto sarà rimborsato con i proventi dell’immobile venduto e si resterà proprietari di un solo immobile.

2. Il mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile

Se un mutuo ipotecario grava su una casa, all’acquisto di un’altra abitazione occorre che sia quest’ultima a garantire il finanziamento, per liberare l’acquirente del primo immobile del peso del precedente mutuo. Questa operazione è possibile presso alcuni istituti di credito attraverso la cosiddetta “sostituzione di garanzia”, un processo che di fatto sposta l’ipoteca sul nuovo immobile, liberandone quello precedente. Tale contratto va redatto da un notaio.

3. Estinzione anticipata del mutuo

Queste soluzioni sono adatte a chi non abbia la possibilità di estinguere il mutuo, ma naturalmente la via più sicura per liberare l’immobile da qualsiasi peso è quella di eliminare il mutuo stesso. Ecco come:

  • Estinguere il mutuo prima dell’atto: Se ci si dovesse trovare in possesso di una somma sufficiente ad estinguere anticipatamente il mutuo prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, si può procedere con il pagamento in un’unica soluzione del capitale residuo all’istituto di credito, il quale rilascerà quietanza e cancellazione di ipoteca, lasciando libero il proprietario di acquistare un nuovo immobile. Tale soluzione presuppone però che si abbia disponibile tutta la liquidità necessaria a rimborsare il mutuo prima della sua scadenza.
  • Estinguere il mutuo al rogito: Il mutuo si può estinguere anticipatamente utilizzando il denaro della vendita della casa. In questo caso occorre che l’estinzione anticipata avvenga contestualmente al rogito. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma residua del mutuo (comprese eventuali penali), che verrà versato in pagamento alla banca che ha concesso il finanziamento. Questa a sua volta rilascerà una quietanza di avvenuta estinzione e procederà alla cancellazione gratuita dell’ipoteca.

4. Accollo del mutuo

Una ulteriore soluzione è quella di accollare il mutuo al nuovo proprietario. In questo caso, il nuovo proprietario subentra al pagamento delle rate residue del mutuo lasciando libero il vecchio proprietario di stipulare da zero un nuovo mutuo. Ovviamente l’acquirente deve essere d’accordo con le condizioni a cui il mutuo originario è stato stipulato. Se l’accollo dovesse essere la soluzione prescelta, la banca dovrà rilasciare un documento liberatorio di ogni responsabilità in capo al vecchio proprietario relativamente ai pagamenti di rate precedenti, per evitare che l’accollatario accampi diritti su versamenti già effettuati dall’intestatario precedente del mutuo.

Opzione cedolare secca per un contratto in corso, si può fare?

Il proprietario dell’immobile può esercitare l’opzione della cedolare secca

E’ possibile scegliere l’opzione della cedolare secca per un contratto di affitto già in corso? Vediamo come funziona

Il proprietario di un immobile in affitto soggetto alla tassazione Irpef può decidere di passare al regime agevolato della cedolare secca per le annualità successive. Per farlo dovrà presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate o per via telematica entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

E’ inoltre importante inviare una comunicazione all’inquilino per segnalare la decisione di optare per la cedolare secca e la rinuncia agli aumenti, inclusa la variazione ISTAT.  Per i contratti che non hanno obbligo di registrazione l’opzione va effettuata nel modello Redditi dell’anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione.

Imposta registro risoluzione contratto compravendita, qual è la tassazione?

Imposta registro risoluzione contratto compravendita, qual è la tassazione?

Con la risposta n. 439, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia di tassazione ai fini dell’imposta di registro dell’atto di risoluzione consensuale del contratto di compravendita. Vediamo quanto spiegato.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto sottolineato che, come affermato anche dalla Cassazione, “con il ‘mutuo consenso’ le parti volontariamente concludono un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria, con contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario”.

Ma cosa succede sul fronte della tassazione? A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “ai fini della tassazione indiretta, all’atto di risoluzione si osserva che l’articolo 28 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che:

1. La risoluzione del contratto è soggetta all’imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso ovvero stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto. Se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale prevista dall’art. 6 o quella prevista dall’art. 9 della parte prima della tariffa.

2. In ogni altro caso l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

E’ quindi necessario distinguere “l’ipotesi di clausola risolutiva espressa, contestuale al contratto originario o entro il secondo giorno dalla stipula del contratto, dall’ipotesi in cui le parti, mediante autonoma espressione negoziale, optino per la risoluzione del medesimo contratto originario”.

Nel caso della clausola risolutiva espressa, si applica l’imposta proporzionale solo se per la risoluzione è previsto un corrispettivo e solo sull’ammontare di quest’ultimo; nel caso in cui le parti scelgano la risoluzione del contratto originario, si applica l’imposta in misura fissa. L’Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che “nella diversa ipotesi in cui la risoluzione dell’originario contratto sia realizzata mediante apposito negozio, la citata disposizione prevede la tassazione in misura proporzionale, da applicare alle prestazioni derivanti dalla risoluzione; la medesima tassazione proporzionale si applicherà, inoltre, all’eventuale corrispettivo della risoluzione”.

Vengono poi richiamate le ordinanze della Corte di Cassazione, del 9 marzo 2018, n. 5745 e del 5 ottobre 2018, n. 24506, “che, per la tassazione della risoluzione, ai fini dell’imposta di registro, ritiene rilevante la presenza o meno della clausola risolutiva espressa nell’accordo originario. Secondo la Suprema Corte, infatti, l’assenza di tale clausola nel contratto originario (ovvero se non stipulata entro il secondo giorno successivo), non consente l’applicazione del comma 1 dell’articolo 28, bensì l’applicazione del comma 2”.

L’Agenzia delle Entrate, in conclusione, ha ritenuto che l’atto di risoluzione per mutuo consenso rientri nell’ambito di applicazione del comma 2, dell’articolo 28 del d.P.R. n. 131 del 1986, “con la conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale del 9 per cento, ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al TUR e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna”.

Aprire un conto cointestato, le cose da sapere

Aprire un conto cointestato, le cose da sapereLa gestione delle spese di casa spesso richiede che si apra un conto cointestato, tra parenti ma non solo.

Ecco le cose da sapere per aprire un conto insieme ad un’altra persona.

Il conto cointestato è un normale conto corrente bancario, che consente di effettuare le medesime operazioni (prelievo, bonifico, utilizzo di carte ecc). Tuttavia, gli intestatari sono due o più, il che consente di dividere i costi per il mantenimento e la gestione delle operazioni tramite conto corrente, nonché di facilitare la contabilità dei soci in affari. Ecco cosa sapere sui conti correnti con più intestatari:

  • Per aprire un conto corrente cointestato i titolari del conto devono depositare in banca la propria firma originale.
  • È possibile cointestare un conto corrente già esistente.
  • I conti correnti cointestati possono essere a firma congiunta o disgiunta: nel primo caso tutte le operazioni richiedono la presenza e la firma di tutti i cointestatari.  Nel secondo caso, ogni cointestatario può effettuare autonomamente qualsiasi  operazione senza l’avvallo degli altri co-titolari.

Cosa succede se i cointestatari, coniugi, si separano? In questo caso il conto viene chiuso e l’ammontare custodivo redistribuito secondo le quote di conferimento, oppure il tutto viene assegnato ad uno dei due. In assenza di documentazione sull’ammontare delle quote, le somme vengono divise in parti uguali.

Cosa accade, invece, in caso di pignoramento? Una sentenza del 2016 della Corte d’Appello di Roma ha stabilito che non possa essere pignorata la quota di proprietà del cointestatario non sottoposto all’esecuzione.

In caso di decesso di uno dei due intestatari, la circostanza va comunicata alla banca attraverso il certificato di morte, inviato tramite Pec, raccomandata o a mano. Contestualmente va consegnata la dichiarazione di successione o, se non ci sono beni immobili o il patrimonio risulta sotto i 100 mila euro, l’atto di notorietà che certifica la successione. In particolare,

  • Se il conto è a firma congiunta, il conto viene congelato fino alla conclusione di tutte le procedure relative alla successione, dopo le quali la quota depositata viene ripartita tra gli eredi.
  • Se il conto è a firma disgiunta, i cointestatari superstiti possono disporre liberamente della quota spettante mentre la restante parte viene suddivisa tra gli eredi una volta concluse le procedure di successione.  Alcune banche bloccano il conto fino alla conclusione delle procedure di successione, altre consentono il prelievo del denaro necessario alle spese funerarie, documentate.

Cedolare secca, come funziona.

Nel caso di locazioni abitative, brevi e di lunga durata e immobili commerciali

La cedolare secca è il regime di tassazione agevolato sugli affitti che sostituisce la tradizionale imposizione fiscale Irpef. Vediamo come funziona nel caso di locazioni abitative, sia di lunga durata che locazioni brevi, e affitti commerciali.

In primis vediamo come funziona la cedolare secca. Secondo quanto stabilito dal 2º comma dell’art. 3 del dlgs 23/2011, la cedolare secca sostituisce non solo l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale), ma anche:

  • Imposta di bollo sul contratto di locazione
  • Imposta di registro per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione.
  • Imposta di registro e imposta di bollo sulle proroghe del contratto di locazione.

L’opzione per la cedolare secca può essere espressa al momento della registrazione del contratto mediante la presentazione del modello RLI o in momenti successivi alla registrazione. Con il dl n 193/2016 è stato disposto che la mancata proroga esplicita della cedolare secca, al momento del termine del contratto di locazione, non implica una decadenza immediata della cedolare secca a condizione che il contribuente: abbia adottato un comportamento coerente con la cedolare secca; dichiari i redditi nel quadro “RB” del modello Unico o nel 730 con i criteri della cedolare secca; versi le imposte dovute sui canoni di locazione applicando le aliquote del 10% ovvero del 21% stabilite per la cedolare secca.

La mancata comunicazione della proroga comporta pero’ delle multe: 50 euro nel caso di ritardo non superiore a 30 giorni dalla scadenza dell’adesione e 100 euro per ritardi superiori a 30 giorni.

Cedolare secca su locazioni abitative

Per quanto riguarda la cedolare secca sulle locazioni abitative, nel caso in cui si tratti di affitti superiori a trenta giorni, abbiamo due diverse aliquote

  • aliquota 21% per i contratti di locazione a canone “libero” 
  • aliquota 10% per i contratti di locazione a canone concordato. Nonostante i timori iniziali di un aumento al 12,5%, l’ultima versione della legge di bilancio ha confermato l’aliquota del 10%.

Cedolare secca per gli affitti brevi

Il decreto legge n 50/2017 ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche o da intermediari (portali online e agenzie immobiliari). La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

E’ compito dell’intermediario versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni versati. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebbitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Un altro degli adempimenti in essere è anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Cedolare secca per i negozi a partire dal 2019

Con la legge di Bilancio 2019 è stata estesa la cedolare secca anche l’affitto di immobili commerciali e capannoni. Si applica un’aliquota del 21% sempre e quando si rispettino determinate condizioni:

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso del 2019;
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali potrà essere applicata per l’intera durata del contratto;
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente;
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600m2 (escluse le pertinenze)

Possono usufruire della cedolare secca per la locazione di immobili commerciali: le persone fisiche soggetti passivi Irpef che conseguano reddito fondiario, il proprietario, il titolare del reddito reale di godimento. Non possono optare per la cedolare secca: le società di persone, i soggetti Ires, lavoratori autonomi, enti non commerciali.

Cedolare secca rimane al 10%, dietrofront del governo

 

Confermata la cedolare secca al 10%

Dietrofront per la cedolare secca sugli affitti. Rimane infatti al 10 per cento, nessun aumento al 12,5 per cento. A prevederlo l’ultima bozza della legge di Bilancio.

Il possibile aumento della cedolare secca sugli affitti a canone concordato aveva fatto molto discutere, suscitando la disapprovazione delle associazioni di categoria. Lo stop all’aumento – e il fatto che la misura diventerà strutturale – è stato invece accolto con favore.

Con un tweet, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha fatto sapere: “Dopo due settimane di ‘battaglia’ da parte di @Confedilizia, arriva la notizia che il Governo confermerà e renderà strutturale la cedolare secca sugli affitti abitativi a canone calmierato. E’ un’ottima notizia e diamo volentieri atto al Governo di questa scelta di prospettiva”.

Tramite una nota, il segretario nazionale dell’Unione inquilini, Massimo Pasquini, ha affermato: “La decisione presa dalla maggioranza di non procedere all’aumento della cedolare secca per i contratti agevolati è una saggia decisione. Sarebbe stato un grave errore procedere ad innalzare la cedolare secca dal 10% al 12,5%, perché avrebbe comportato un possibile aumento dei canoni di locazione agevolati colpendo famiglie, ma anche studenti fuorisede e lavoratori in mobilità costretti a stipulare contratti transitori”.

Aggiungendo: “In Italia abbiamo due necessità impellenti: da una parte quella di abbassare gli affitti privati indirizzando il mercato verso i contratti agevolati per ridurre gli sfratti che ancora oggi colpiscono 60.000 famiglie ogni anno con una sentenza di sfratto motivata al 90% da morosità, figlia di un impoverimento delle famiglie e di affitti insostenibili, rendendo sempre più  appetibili i contratti agevolati aumentando almeno al 25% o sopprimendo la cedolare secca sul libero mercato che non ha alcuna motivazione di esistere, tenuto conto che la cedolare secca comporta minori entrate fiscali per 2,2 miliardi di euro e che di questi 1,84 miliardi di euro restano nelle tasche del decimo più  ricco dei proprietari”.

Pasquini ha quindi sottolineato: “Dall’altra è sempre più necessario avviare quel piano casa promesso dal governo per aumentare l’offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica basato sul riutilizzo dell’enorme patrimonio immobiliare pubblico e privato inutilizzato, tenuto conto che in Italia sono 650.000 le famiglie nelle graduatorie aventi diritto ad una casa popolare. Un grande e vero piano casa di edilizia residenziale pubblica senza consumo di suolo. Questo ci aspettiamo dalla prossima legge di bilancio”.

Il presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, Santino Taverna, attraverso una nota, ha evidenziato: “Siamo soddisfatti della retromarcia del Governo sull’ipotesi di aumento della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato con aliquota al 12,5% dal 2020. La conferma dell’aliquota al 10% dal 2020, in via strutturale, offre una certezza in più ai locatori chiamati a valutare la convenienza delle diverse formule di locazione in un contesto di mercato ancora in difficoltà. L’aumento dell’aliquota avrebbe avuto un impatto economicamente recessivo per il comparto delle locazioni”.

Aggiungendo: “Quanto all’ipotesi di aumentare l’aliquota unificata di Imu e Tasi, siamo pienamente convinti che occorra accorpare le due imposte mantenendo l’invarianza del gettito dei due contributi. Così come siamo convinti che per la crescita del Paese e del settore immobiliare resta necessario procedere con determinazione alla riduzione della spesa pubblica improduttiva per liberare, senza ricorrere ad ulteriori balzelli a carico dei cittadini e delle imprese, risorse per gli investimenti”.

Le detrazioni per chi usa le carte

 

credito d’imposta per i piccoli esercenti e detrazioni per gli acquirenti con redditi bassi

La Manovra 2020 è legge. Tra le misure contenute nel testo definitivo del decreto fiscale, la norma contro l’uso del contante che prevede un credito d’imposta per chi usa pagamenti tracciabili.

La soluzione individuata dal dl 26 ottobre 2019, n. 124 è un aiuto sia a chi preferisce l’uso della moneta elettronica che ai commercianti, spesso non troppo contenti di accettare le carte a causa delle commissioni bancarie collegate.

Ecco in breve le misure contenute nel decreto:

  • Dal 1 luglio 2020 si applicherà un modello di credito di imposta simile a quello già applicato per i benzinai (che godono di un credito del 50%), a beneficio delle piccole attività, ovvero un credito del 30% delle spese per le commissioni sulle transazioni con carte e bancomat, da usare esclusivamente in compensazione. Tale credito sarà concesso solo a chi abbia una attività con ricavi compresi entro i 400 mila euro annui;
  • Da luglio 2020 il limite di utilizzo del contante scenderà a 2000 euro, per scendere ulteriormente a 1000 euro nel 2022;
  • Multe per chi non accetta il Pos.

La platea interessata dovrebbe essere costituita da oltre due milioni di esercenti, per un onere statale stimato intorno al mezzo miliardo di euro.

Per quanto riguarda invece il lato degli acquirenti, dal 2020 le detrazioni saranno sempre e comunque possibili solo presentando traccia delle spese effettuate con bonifici, carte o bancomat. Tuttavia una poco piacevole novità riguarda coloro che percepiscono redditi oltre i 120 mila euro. Infatti:

  • redditi sopra i 120.000 euro vedranno un taglio sulle detrazioni;
  • redditi sopra i 240.000 euro avranno l’azzeramento delle detrazioni fiscali al 19%.

Ad essere coinvolte, circa 300 mila persone (l’1% dei contribuenti); ad essere colpite, invece, sono spese quali

  • spese veterinarie
  • spese funebri
  • spese di locazione per studenti fuori sede. Sempre in tema studio, sono coinvolte dal taglio anche le spese
    • per la frequenza di scuole (dell’infanzia, primo ciclo e secondaria)
    • per la frequenza ai corsi universitari statali e non
  • spese per studenti con disturbo DSA ( Disturbo specifico dell’apprendimento)
  • spese per l‘attività sportiva praticata dai ragazzi
  • premi per assicurazioni sulla vita, contro gli infortuni, invalidità e non autosufficienza
  • premi per assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi sulla casa
  • spese per servizi di interpretariato per i soggetti sordomuti.

Resta invece in vigore la detrazione al 19% degli interessi ed oneri accessori del mutui casa, come anche tutti i “bonus casa”.

Cedolare secca sul canone concordato: perché cambiarla nel 2020?

Tra le ipotesi in ballo per il prossimo anno, in tema di fiscalità sulla casa, c’è l’aumento della cedolare secca sul canone concordato dal 10% al 12,5%. Un’opzione che non piace agli operatori del settore, che considerano il possibile aumento nel 2020 uno sbaglio.

Secondo Confedilizia, la cedolare secca è un accordo bipartisan che non dovrebbe essere in nessun modo cambiato. In una nota diffusa dall’associazione, infatti, si ricorda che la cedolare al 10% è stata introdotta da Renzi nel 2014 e poi confermata dai governi successivi. L’obiettivo era quello di favorire l’accesso all’abitazione, attraverso un sistema di contratti “controllato” da parte delle famiglie che non possono rivolgersi al libero mercato.

“La cedolare sugli affitti calmierati è una misura sociale, condivisa da forze politiche, sindacati inquilini, operatori ed esperti del settore immobiliare: non a caso, contro il suo aumento si sono espressi i sindacati inquilini (la controparte dei proprietari, significativamente) e un istituto indipendente come Nomisma. In questi anni di applicazione ha garantito un’offerta abitativa estesa, favorendo la mobilità di lavoratori e studenti sul territorio. Inoltre, come rileva la nota di aggiornamento del Def, la cedolare ha determinato una riduzione senza precedenti dell’evasione fiscale nelle locazioni. 

Alla luce di tutto questo, la conferma della misura veniva unanimemente data per scontata. Invece, ecco la doccia fredda dell’annuncio del suo aumento, che assume i contorni della contraddittorietà se solo si pensa, da un lato, alla linea anti-evasione con la quale il Governo ha voluto caratterizzare la manovra per il 2020 e, dall’altro, al sostegno alla locazione che il Ministero delle infrastrutture si propone di fornire nell’ambito del nuovo “piano casa”.

Peraltro, oltre a scoraggiare l’utilizzo di questa tipologia di affitto riservata ad inquilini meno abbienti, l’incremento della tassazione rischierebbe di provocare anche una richiesta generalizzata di ricalcolo al rialzo dei canoni da parte dei proprietari, consentita da una norma del decreto ministeriale che regola la materia.

Insomma, conseguenze negative a catena in un comparto che si distingueva per la sua virtuosità. Forse è il caso di ripensarci, come sollecita da giorni una parte della stessa maggioranza (Italia Viva)”.

Cedolare secca al 10%, come funziona

La cedolare secca è una tassazione agevolata sugli affitti che consente di pagare un’imposta fissa del 21% o del 10% (nel caso di affitti a canone concordato) sul reddito da locazione.

La cedolare secca sostituisce l’Irpef, e le relative addizionali regionali e comunali, l’imposta di bollo e di registrazione in sede di registrazione del contratto. 

La cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato si può applicare a quei comuni densamente popolati (in presenza di specifici accordi territoriali), per contratti d’affitto a studenti universitari e nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali e per gli affitti transitori disciplinati dalla legge n 413/1998. 

Il Dl 193/2016 prevede che in caso di mancata comunicazione sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca, non si decade dai benefici, se si sono effettuati i versamenti dell’imposta, si ha dichiarato i redditi da locazione a cedolare secca nel 730.

Cedolare secca per i negozi, al momento nessuna proroga

Nessuna notizia invece per la cedolare secca sugli immobili commerciali. L’agevolazione introdotta dalla legge di bilancio 2019 non è una misura strutturale, ma prevede una scadenza al 31 dicembre di quest’anno. Ma fino ad ora non ci sono notizie di una proroga.

La corsa all’oro degli affitti brevi: opportunità o miraggio?

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

Mutuo più alto del valore dell’immobile, occhio al fisco

Se si richiede un mutuo superiore al prezzo di vendita della casa, questo potrebbe provocare un indesiderato controllo fiscale. Ecco cosa sapere.

Secondo la Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19772 del 23 luglio scorso, si è fatto chiaro che l’Agenzia delle Entrate potrebbe rettificare e correggere il prezzo in caso nella compravendita di una casa si sia richiesto il criterio del prezzo valore ma si sia nascosta parte del corrispettivo. La base imponibile è infatti costituita dal valore venale in commercio, con eccezioni nei seguenti casi:

  • la cessione deve riguardare una casa e le sue pertinenze;
  • deve essere presente la rendita catastale;
  • la casa deve essere acquistata per ragioni personali, non professionali o simili;
  • alla cessione va chiesta al notaio l’applicazione del criterio di tassazione;
  • Il trasferimento deve essere soggetto a imposta di registro;
  • il trasferimento deve avvenire a titolo oneroso (no donazione).

Se quindi si può stabilire un valore del prezzo di acquisto inferiore a quello di mercato, su questo valore va parametrato il mutuo richiesto purchè si indichi il corrispettivo pattuito, senza nasconderne una parte. In caso così avvenga, e si chieda poi un mutuo pari all’effettivo valore di mercato, l’Agenzia delle Entrate può far scattare un accertamento.

Passo carrabile del cancello condominiale

Con la sentenza 309/19, la sezione staccata di Latina del Tar Lazio ha fatto chiarezza in merito al passo carrabile del cancello condominiale. Vediamo quanto spiegato.

Come sottolineato anche da Italia Oggi, il passo carrabile del cancello condominiale può esserci anche se “il Consiglio comunale ha inserito il viale d’accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali”. In questo caso il via libera è possibile perché “la delibera risulta approvata dopo che si è perfezionata la Dia-Scia dell’ente di gestione” e perché “non risulta provato l’uso pubblico del viale, che invece risulta sfruttato soltanto dai residenti per rincasare”.

Nel caso in questione un condominio aveva presentato ricorso avverso una sentenza che impediva il passo carrabile del cancello condominiale in quanto il Consiglio comunale aveva inserito “il viale di accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali”. Ma il giudice ha accolto il ricorso del condominio poiché “sul progetto si è formato il silenzio assenso trenta giorni dopo il deposito dei documenti integrativi richiesti dal comune”.

L’amministrazione avrebbe dovuto procedere all’annullamento d’ufficio. La delibera che inseriva il viale di accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali era arrivata in ritardo. Inoltre, il viale in questione non ha le caratteristiche di una servitù di uso pubblico, in quanto non è stato “dimostrato l’utilizzo a opera di una collettività indeterminata”.

Tasse sulla casa in Italia, cedolare secca in aumento aliquota?

 

La cedolare secca, come si sa, è una sorta di imposta sostitutiva che si applica ai proventi di coloro che affittano casa. Al momento, se per chi affitta casa a canone libero si applica un’aliquota del 21%, per coloro che optano per il canone concordato l’aliquota applicata scende al 10% andando a sostituire anche le imposte di bollo e di registro.

Con il documento programmatico di bilancio 2020, però, ci potrebbero essere delle novità in merito alla cedolare secca, che, dal 10% potrebbe crescere al 12,5%, accompagnandosi ad un aumento da 50 a 150 euro ciascuna dell’imposta ipotecaria e catastale sui trasferimenti immobiliari (tra privati) soggetti all’imposta di registro (prima casa e altri immobili). Il che naturalmente non ha fatto piacere agli operatori del settore, impegnati in questi giorni in una battaglia per evidenziare le conseguenze negative sul comparto immobiliare di una decisione che aumenta la pressione fiscale proprio sulla fetta di mercato destinata alla clientela con maggiori difficoltà economiche.

“E’ assurdo, – ha commentato in questo senso Enzo Albanese, presidente Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) per l’area Milano, Monza Brianza e Lodi a margine della presentazione dei dati sul residenziale milanese a cura dell’ufficio studi Sigest, – andare ad aumentare la tassazione delle abitazioni a canone concordato, applicato in genere all’abitare sociale che, al contrario, andrebbe incentivato”

“Dalla manovra – aggiunge Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – arriva un ulteriore incremento di imposte sull’immobiliare: non solo triplicano le imposte ipocatastali sui trasferimenti immobiliari (tra privati) soggetti all’imposta di registro (prima casa e altri immobili), ma emerge anche l’ipotesi di un aumento della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato. Dopo l’illusione di attenzioni e promesse disattese per il comparto anziché dare ossigeno ad un settore fondamentale per la crescita economica del Paese, lo si appesantisce ulteriormente utilizzandolo come bancomat per fronteggiare qualsiasi necessità, senza mai ricorrere alla riduzione dei costi della spesa pubblica improduttiva che sta affondando il Paese”.

La decisione di aumentare le aliquote delle imposte sul canone concordato, secondo Nomisma, potrebbe indurre i proprietari a convertirsi all’affitto breve, penalizzando ulteriormente l’offerta abitativa per le famiglie che versano in condizioni disagiate e non possono permettersi affitti elevati.

“La possibilità che la cedolare secca sugli affitti disciplinati dagli accordi territoriali (cosiddetti concordati) salga dal 10 al 12,5%, come si evince dal Documento programmatico di bilancio, certifica in maniera inequivocabile la mancata comprensione dei fenomeni in atto – sottolinea infatti Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. – In una fase in cui il mercato della locazione è esposto alla spietata concorrenza degli utilizzi temporanei (affitti brevi), qualsiasi provvedimento che riduca la redditività dell’opzione tradizionale comporta inevitabilmente uno spostamento di offerta verso le forme di utilizzo degli immobili più profittevoli. A risultare penalizzati non saranno tanto i proprietari, che sapranno riorientare prontamente le proprie scelte, quanto le famiglie, in particolare quelle disagiate, che si troveranno di fronte un’offerta sempre più esigua e un contesto sempre più competitivo. In una fase in cui una lettura informata dei fenomeni consigliava una detassazione delle forme di utilizzo più favorevoli all’inquilinato, si è scelto di andare in senso opposto. Il costo sociale del risicato aumento di gettito che un approccio meramente contabile ha consentito di stimare rischia di rivelarsi elevatissimo. La speranza è che una sopraggiunta consapevolezza consenta di evitare il più clamoroso degli autogoal” .

Definizione, quella dell’autogoal, condivisa da Confedilizia “La cedolare sugli affitti calmierati è una misura sociale – ha dichiarato il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – condivisa da forze politiche, sindacati inquilini, operatori ed esperti del settore immobiliare. In questi sei anni di applicazione ha garantito un’offerta abitativa estesa, favorendo la mobilità di lavoratori e studenti sul territorio. Inoltre, come rileva la nota di aggiornamento del Def, la cedolare ha determinato una riduzione senza precedenti dell’evasione fiscale nelle locazioni. Insomma, c’è una misura che funziona, apprezzata unanimemente, ad alto impatto sociale: il Governo vuole davvero modificarla in peggio?”.

“Ci appelliamo alla maggioranza e al Governo affinché rinuncino al proposito di aumentare la tassazione sugli affitti abitativi a canone calmierato per famiglie e per studenti universitari – aggiunge il Presidente di Confedilizia. – Sarebbe una scelta in totale contraddizione, da un lato, con la linea anti-evasione con la quale l’Esecutivo ha voluto caratterizzare la manovra per il 2020 e, dall’altro, con il sostegno alla locazione che il Ministero delle infrastrutture si propone di fornire nell’ambito del nuovo piano casa. Peraltro, oltre a scoraggiare l’utilizzo di questa tipologia di affitto riservata ad inquilini meno abbienti, l’aumento rischia di provocare anche una richiesta generalizzata di ricalcolo al rialzo dei canoni da parte dei proprietari, consentita da una norma del decreto ministeriale che regola la materia”.

Si tratterebbe  di un errore madornale anche secondo Massimo Pasquini, Segretario Nazionale Unione Inquilini. “Aumentare l’aliquota della cedolare secca per i contratti agevolati non ha altro effetto che aumentare gli importi degli affitti in quanto tutti gli accordi fino ad oggi firmati localmente vedrebbero la richiesta da parte delle associazioni dei proprietari di rivedere i valori essendosi aggravata la tassazione. Affitti agevolati più cari significherà anche un possibile balzo negli anni futuri degli sfratti. Questo mentre non giungono notizie sulla cedolare secca relativa ai contratti a libero mercato oggi al 21%. Questa si che sarebbe giusto abolire o innalzare, in quanto è una aliquota di favore a proprietari che scelgono il libero mercato quindi il massimo della rendita, mentre lavoratori e pensionati pagano un minimo del 23% come aliquota Irpef”.

Al momento, tuttavia, nulla cambia. L’acconto della cedolare secca 2019, dovuto per importi superiori ai 51,65 euro si paga

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    – prima rata del 40% dell’acconto entro il 30 giugno
    – seconda rata del 60% dell’acconto entro il 30 novembre.

Il saldo si versa invece entro il 30 giugno; se si dilaziona il pagamento al 31 luglio, si applica una maggiorazione dello 0,40%.

Hai un animale domestico? Detrazioni e bonus

Le spese veterinarie sono tra gli oneri che è possibile portare in detrazione fiscale con il modello 730/2019

Chi possiede animali domestici può usufruire di vantaggi fiscali. Sia cani che gatti, ad esempio, possono aver bisogno di cure mediche e specifici trattamenti. La legge italiana prevede che le spese mediche che riguardano gli animali possano essere soggette a detrazione.

Detrazione spese veterinarie

Tuttavia ci sono alcuni paletti da rispettare. La detrazione con il modello 730/2019 spetta per le seguenti voci:

  • spese per visite veterinarie;
  • spese per interventi o analisi di laboratorio;
  • spese per farmaci veterinari.

Va specificato, però, che il limite massimo di importo per la spesa da portare in detrazione è pari a 387,40 euro, importo per il quale si potrà beneficiare di una detrazione Irpef del 19%. Inoltre, proprio come per accade per le spese mediche, la detrazione spetta soltanto per la quota che supera la franchigia di 129,11 euro.

Questo significa che è ammessa in detrazione fiscale solo la parte di spesa superiore rispetto alla franchigia, mentre per spese fino a 129 euro il costo sarà indetraibile e rimarrà totalmente a carico del contribuente. In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi sarà necessario indicare l’importo di spesa comprensivo di franchigia.

Di contro, resta totalmente a carico del contribuente anche la quota di spesa che supera il limite di 387,40 euro. Tutti i costi sostenuti oltre tale soglia non possono essere portati in detrazione dall’Irpef. Le spese veterinarie dovranno essere indicate all’interno del quadro E del modello 730/2019 nel rigo da E8 a E10 utilizzando il codice 29 e indicando l’importo di spesa da portare in detrazione fiscale.

Bonus animali domestici

Ma non è tutto, perché in alcuni Comuni italiani è possibile addirittura ricevere un incentivo per l’adozione di un cane da un canile comunale. Vittoria, in Sicilia, è stato il primo Comune a introdurre il “bonus animali domestici”, con uno sconto di 100 euro sulla Tari per chi adotta un animale da uno dei canili del Comune.

Successivamente l’esempio è stato seguito anche in altre parti d’Italia. Le regole prevedono anche che l’animale in questione sia controllato due volte l’anno dai Vigili del Fuoco che ne accertano le condizioni di salute. Non tutti però offrono la possibilità di accedere al bonus animali domestici, per informazioni bisogna rivolgersi al proprio Comune (anche entità e modalità di emissione variano a seconda dei casi).

Come funziona il condono per il bollo auto non pagato

Come stabilito dalla pace fiscale introdotta dal precedente governo, le cartelle per debiti fino a 1000 euro saranno cancellate

La pace fiscale, cavallo di battaglia della Lega e introdotta dall’esecutivo gialloverde, aveva introdotto la cancellazione totale delle cartelle con saldo e stralcio per debiti comprensivi di capitale, interessi e sanzioni, contratti tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2010. Il condono riguarda anche il bollo auto.

Il chiarimento arriva direttamente dall’esecutivo, visto che la norma non ha mai fatto specifico riferimento al bollo auto. E difatti non sono mancate le contestazioni del pagamento degli arretrati da parte delle Regioni con conseguente ricorso da parte degli automobilisti alla Commissione Tributaria per vedersi cancellare le cartelle, visto che Equitalia proseguiva con i solleciti di pagamento.

Ma, una volta appurato che anche il condono del bollo auto rientra tra le cartelle (sempre sotto i 1000 euro) interessate dalla pace fiscale, gli automobilisti in debito con il fisco dal 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2010, non devono fare nulla per ottenere la cancellazione delle cartelle che, come prevede la normativa, è automatica.

Tuttavia, è lecito aspettarsi che le Regioni non rinuncino di buon grado a perdere gli introiti derivanti dal recupero dei debiti per il mancato pagamento del bollo auto. Fino a quando non sarà chiamata a esprimersi la cassazione, quindi, la partita potrebbe non considerarsi ancora chiusa.

Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili

La prelazione consiste nel diritto, che si acquisce o per norma di legge o per accordo tra privati, a essere preferiti, a parità di condizioni, nella successiva formazione di un contratto.

Come si esercita il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione si esercita attraverso l’obbligo (che grava sul proprietario dell’immobile, in caso di prelazione sugli immobili) di rendere nota (al soggetto che ha il diritto di prelazione) l’intenzione di procedere alla vendita, specificando il prezzo e le modalità di pagamento ed anche il soggetto terzo al quale si intenderebbe vendere l’immobile, assicurando al titolare della prelazione un congruo termine per esercitare il suo diritto.

Va però chiarito subito che dover riconoscere un diritto di prelazione non significa essere obbligati a vendere. Il proprietario dell’immobile può decidere di non vendere e nessuno può imporgli di cedere la proprietà del bene. Ma se decide di farlo, deve consentire al titolare della prelazione di esercitare il suo diritto alla preferenza, a parità di condizioni.

Qual è la differenza tra prelazione legale e volontaria?

La prelazione legale nasce in base a norma di legge, mentre quella volontaria nasce da un patto privato. La prelazione legale è opponibile ai terzi, ed assicura il diritto di retratto, quella volontaria no. Questo vuol dire che in presenza di una prelazione legale violata (il proprietario, violando la legge, ha venduto a terzi, senza prima interpellare il titolare della prelazione) quest’ultimo può rivolgersi al giudice e chiedere che il giudice emetta una sentenza in base alla quale, previo pagamento del prezzo, l’immobile gli venga trasferito. La legge, in altri termini, tutela il titolare del diritto di prelazione fino al punto di assicurargli l’acquisto della proprietà attraverso l’Autorità Giudiziaria. Invece, in caso di prelazione volontaria violata (il proprietario, violando il patto, ha venduto a terzi senza prima offrire il bene al titolare della prelazione) ci si può rivolgere al giudice e ottenere una sentenza di condanna solo a un risarcimento del danno, ma non per avere la proprietà.

Quali sono i casi di prelazione in campo immobile?

Sono il “retratto successorio”, la prelazione agraria e la prelazione urbana. Quest’ultima può riguardare gli immobili commerciali sia quelli ad uso non abitativo.

La prelazione urbana nasce con la legge 392/78 (ai più nota come legge sull’equo canone), negli articoli 38, 39 e 40. Nell’art. 38 della legge è previsto che il proprietario di immobile urbano non adibito ad abitazione, in caso di vendita, è tenuto a notificare – a mezzo ufficiale giudiziario – l’intenzione di alienare al conduttore, con indicazione del prezzo ed invito ad esercitare la prelazione. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto, ed ha ulteriori 30 giorni per il versamento del prezzo. Se il proprietario non notifica l’invito ad acquistare al conduttore, quest’ultimo può riscattare l’immobile (rivolgendosi al giudice) entro 6 mesi dalla registrazione del contratto di vendita.

Cos’è un immobile urbano ad uso non abitativo?

Per “immobile urbano non adibito ad abitazione” si intende l’immobile commerciale, e cioè, nella maggior parte dei casi, un negozio per la vendita al pubblico. Va precisato però che la prelazione non spetta nel caso di “vendita in blocco” dell’intero edificio o di una ampia porzione di esso nella quale è ricompresa la porzione adibita ad uso commerciale.

In cosa consiste la prelazione urbana ad uso abitativo?

Questo tipo di prelazione riguarda solo gli immobili concessi in locazione: l’inquilino ha il diritto ad essere preferito se il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi,  e se il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. La prelazione invece non spetta quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compreso l’immobile locato: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi (ne abbiamo parlato poco fa, a proposito del retratto successorio).

La prelazione non spetta per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio in caso di permuta o in caso di conferimento dell’immobile in una società); in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale; per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito; per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni); non spetta, infine, se il proprietario intende vendere effettivamente, in blocco, l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata.

Nel caso di prelazione per abitazione locata esiste il diritto di rivolgersi al giudice?

La legge (art. 39 della legge 392/78) prevede che qualora il proprietario non provveda alla notificazione, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, l’inquilino deve, ovviamente, effettuare il versamento del prezzo entro il termine di tre mesi. Il proprietario dell’abitazione locata che ha venduto a terzi può opporsi al riscatto, e sarà il giudice a decidere se la legge è stata violata (dando ragione all’inquilino) oppure no (dando ragione al proprietario).

Mutuo prima casa: le agevolazioni fiscali 2020

Acquisto prima casa col mutuo? Ecco le principali agevolazioni fiscali che si possono ottenere, per quanto riguarda sia l’acquisto che le detrazioni.

Acquisto prima casa, tutti i costi

Chi compra la prima casa deve preventivare tra i costi:

  • prezzo dell’immobile;
  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale;
  • IVA.

In alcuni casi si possono applicare delle detrazioni e delle agevolazioni, in particolare a seconda che:

  • la casa sia stata acquistata da un privato o da un’impresa
  • la casa sia stata costruita da più o meno di 5 anni
  • ci sia un mutuo prima casa.

Agevolazioni acquisto prima casa da costruttore o da privato

Una discriminante per ottenere agevolazioni prima casa è la natura giuridica del venditore.

Chi compra casa da un privato o da un’impresa che opera in esenzione Iva, avrà diritto alle seguenti agevolazioni fiscali:

  • imposta di registro: 2%,
  • imposta ipotecaria: 50 euro;
  • imposta catastale: 50 euro.

Chi invece acquista la prima casa da un’impresa che applica l’Iva, beneficia delle seguenti agevolazioni:

  • aliquota IVA del 4% (invece che del 10%);
  • imposta di registro: 200 euro;
  • imposta ipotecaria: 200 euro;
  • imposta catastale 200 euro.

Senza i benefici prima casa, l’imposta di registro è invece pari al 9% e l’Iva, nelle vendite per le quali è dovuta, è pari al 10%.

Acquisto prima casa con mutuo, le agevolazioni

Chi acquista con mutuo la sua prima casa, oltre a poter accedere a offerte specifiche da parte di alcune banche, può beneficiare di una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi fino ad un massimo di 4000 euro.

Inoltre, a seconda dell’età dell’immobile, nel caso questo venga acquistato dall’impresa costruttrice, nel valutare l’importo del mutuo prima casa da richiedere vanno conteggiate le eventuali agevolazioni. In particolare:

Per una casa costruita da meno di cinque anni:

  • Iva al 4%;
  • Imposta di registro e catastale a 200 euro ciascuna;
  • Imposta di bollo: 230 euro;
  • Tassa catastale: 90 euro.

Per una casa costruita da più di cinque anni:

  • Iva: esente
  • Imposta di registro: 2%
  • Imposta di bollo: zero
  • Tassa catastale: zero

Mutuo prima casa: chi ha diritto alle agevolazioni fiscali

Per accedere alle agevolazioni sul mutuo per l’acquisto della prima casa occorre avere specifici requisiti:

  • non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
  • non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Sconto fattura risparmio energetico

Si torna a parlare dello sconto in fattura per il risparmio energetico. A farlo il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, rispondendo al question time al Senato.

Nel dettaglio, Patuanelli ha sottolineato che lo spirito della norma sull’ecobonus era continuare a creare risultati positivi, ma “certamente ha prodotto un risultato negativo su una parte di attività produttiva prevalente nel nostro Paese, costituita da piccole e mini imprese”.

Il ministro dello Sviluppo economico ha quindi spiegato: “C’è un’esigenza che è quella di modificare questo testo. Ritengo che ci sia bisogno di un ragionamento che ci porti nella legge di Bilancio a trovare anche gli strumenti finanziari di accompagnamento della modifica della norma”.

Patuanelli ha poi evidenziato: “L’ecobonus ha stimolato investimenti in un quadriennio per più di 16 miliardi di euro e sono oltre 35 negli ultimi 10 anni”. Il ministro ha però spiegato che la misura ha causato problemi alle Pmi per due motivi. Innanzitutto, perché “i grossi gruppi quando si parla di interventi singoli su edifici come il fotovoltaico riescono ad applicare un prezzo diverso, inferiore, alla piccola impresa; il secondo è la capienza fiscale, cioè la detrazione in più anni ha un effetto, lo sconto in fattura un altro e l’impresa si trova in assenza di liquidità immediata e quindi le piccole e medie imprese si sono trovare in difficoltà”.

Patuanelli ha infine sottolineato che “ci sarà un percorso parlamentare nella conversione del decreto crisi” e ha parlato della necessità di “attivare un tavolo di confronto per adeguare la soluzione migliore. La ratio della norma e lo spirito con cui era stata fatta non era negativo, probabilmente la scarsa interlocuzione ha condotto a un risultato negativo. Decidiamo insieme alle associazioni di categoria la soluzione migliore e poi c’è anche il percorso parlamentare”.

Proroga al 2020 di ecobonus e bonus ristrutturazioni

Dopo il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, è il ministro dell’Economia e delle Finanze, Roberto Gualtieri, a parlare della proroga dei bonus casa 2020. In particolare, della proroga di ecobonus e bonus ristrutturazioni.

Nel corso della sua audizione sulla Nota di aggiornamento del Documento di economia e finanza (Nadef) nelle Commissioni riunite Bilancio di Camera e Senato, il ministro dell’Economia ha confermato la proroga dei bonus casa al 2020, sottolineando poi che la manovra sarà di dimensioni contenute.

Proroga ecobonus 2020

Con la proroga dell’ecobonus al 2020, diventa possibile continuare ad usufruire della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65% fino al 31 dicembre del 2020.

Si ricorda che l’importo da portare in detrazione dalle imposte può variare dal 50% al 85% della spesa in base alle caratteristiche dell’intervento e la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. L’agevolazione è rivolta a tutti i contribuenti, residenti e non residenti, che possiedono l’immobile oggetto di intervento.

Oltre ai proprietari, tra gli altri possono fruire dell’agevolazione i titolari di un diritto reale sull’immobile; i condòmini (per gli interventi sulle parti comuni condominiali); gli inquilini; i comodatari. Inoltre, la detrazione può essere fruita dal familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) e dal convivente more uxorio.

Proroga bonus ristrutturazione 2020

Con la proroga del bonus ristrutturazione al 2020, diventa possibile usufruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura del 50% con limite di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare fino al 31 dicembre del 2020.

Si ricorda che l’agevolazione è rivolta ai contribuenti soggetti all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono le spese di ristrutturazione. Tra gli altri riguarda: i proprietari degli immobili oggetto dell’intervento; i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili; gli inquilini; il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado); il convivente more uxorio (per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016).

Le scadenze degli altri bonus casa

Rimane un punto interrogativo per il bonus mobili ed elettrodomestici e per il bonus verde. Il primo consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ per un importo massimo di 10.000 euro, il secondo consiste in una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato.

Per il sismabonus, invece, non sono previste modifiche in quanto la sua scadenza è fissata per il 31 dicembre 2021.

Mutuo 100% casa all’asta.

Requisiti, documentazione e procedura per un mutuo asta a copertura totale

Per l’acquisto di una casa all’asta con il mutuo si può arrivare ad ottenere anche il 100% del valore. Vediamo come ottenerlo. Comprare casa all’asta è un modo per risparmiare sul prezzo di acquisto dell’immobile, che può arrivare a costare anche il 20-30% in meno del prezzo di mercato. Come fare chiedendo un mutuo e quale importo si può chiedere?

Mutuo per asta al 100% quando è possibile

Il mutuo per una casa all’asta può arrivare anche a coprire totalmente il prezzo di aggiudicazione a condizione che rientri nell’80% del valore della perizia del Tribunale che gestisce la causa giudiziaria nell’ambito della quale la casa è messa all’incanto. Va detto che il mutuo può coprire il 100% del valore della casa o perché si sia chiesto esplicitamente un mutuo 100%, oppure perché il prezzo di aggiudicazione, a seguito di varie aste, può essere sceso tanto da poter essere saldato anche con un mutuo di importo inferiore.

Comprare casa all’asta con un mutuo, caratteristiche

Il mutuo per una casa all’asta non differisce nella sostanza da un qualsiasi mutuo – anche un mutuo 100%; anche in questo caso si può scegliere se stipulare un finanziamento a tasso fisso o variabile, con un orizzonte temporale più o meno lungo, usufruendo o meno delle agevolazioni fiscali a seconda che la casa acquistata debba diventare o meno l’abitazione principale. In caso sia così, quindi si debba acquistare la prima casa all’asta, si potrà godere sia degli sconti sulle imposte catastali e di registro, sia di condizioni favorevoli previste per i mutui prima casa.

Quando si può chiedere un mutuo 100% per casa all’asta

Quando è possibile richiedere un mutuo al 100% per la casa all’asta? Ottenere questo tipo di mutuo è possibile in presenza di alcuni requisiti, in particolare garanzie solide (reddito sostenibile rispetto alla rata, garanzia fideiussoria, assicurazione contro la perdita del lavoro ecc.). In alternativa si può accedere al mutuo 100% se si ha possibilità di accedere al Fondo Garanzia prima casa, che sopperisce a tutte le altre garanzie richieste.

Come chiedere un mutuo 100% per una casa all’asta

Stabiliti i requisiti per chiedere il mutuo al 100% per una casa all’asta, come si deve procedere? Occorre sapere che i Tribunali e l’Abi hanno stipulato una convenzione che consente alle banche aderenti di erogare i mutui per le case all’asta secondo una particolare procedura. In particolare la convenzione fa sì che la stipula del mutuo e il decreto di trasferimento che stabilisce il passaggio di proprietà dell’immobile all’aggiudicatario avvengano contestualmente. La banca però avvia una istruttoria preliminare a favore dell’aspirante acquirente della casa all’asta per stabilire, prima che la casa sia effettivamente giudicata, se ci siano gli estremi per una erogazione di un mutuo ipotecario, anche al 100%. Mutuo che verrà poi effettivamente erogato se e solo se l’immobile verrà aggiudicato. In questo caso la banca erogherà la somma entro 60 giorni: l’importo verrà versato al tribunale con l’aggiunta delle spese e degli oneri del procedimento. A quel punto il giudice firmerà il decreto di trasferimento. Nel caso invece l’immobile non venisse aggiudicato, il preliminare di mutuo non avrebbe alcun effetto.

Mutuo casa all’asta al 100%, particolarità

In sintesi, quindi, la richiesta di un mutuo 100% per la casa all’asta è del tutto simile alla richiesta di un mutuo 100% classico, se non per le implicazioni giudiziarie del caso e per la presentazione dei documenti: alla documentazione classica per la richiesta di un mutuo andrà infatti aggiunta anche la documentazione relativa alla partecipazione all’asta in oggetto. Per poter partecipare all’asta, inoltre, il Tribunale chiede il deposito di una cauzione, generalmente del 10% del valore dell’immobile: questa viene scalata dall’importo dell’acquisto della casa qualora questa venga aggiudicata, e viene perduta in caso, dopo l’aggiudicazione, non si proceda direttamente all’acquisto. La cauzione andrà versata di tasca propria, e, nel caso di mancata aggiudicazione, sarà restituita. Va da sé che in caso non si riesca ad acquistare all’asta l’immobile desiderato, ma si abbia comunque il benestare dell’istituto di credito, si può sempre tentare di aggiudicarsi un’altra casa da pagare poi con il mutuo.

 

Immobili occupati abusivamente.

La seconda sezione del Tar Lombardia è intervenuta in tema di immobili occupati abusivamente. Vediamo quanto stabilito.

Con la sentenza 1007/19, la seconda sezione del Tar Lombardia ha stabilito che se l’immobile è occupato abusivamente, il comune non può pretendere che il proprietario demolisca le opere contro legge realizzate dai terzi.

Questo perché l’interessato non ha la disponibilità del bene e risulta dunque escluso che possa essere multato perché non provvede alla rimessione in pristino. Il cespite inoltre non può essere acquisito al patrimonio dell’ente.

Ma non solo. Secondo quanto sottolineato, neppure lo sgombero dell’area compete al privato, in quanto vige il principio Ue secondo cui “chi inquina paga”. Il tutto a patto che il destinatario dell’ordinanza si sia già rivolto alla Procura della Repubblica segnalando la situazione anomala nella sua proprietà.

In base dunque a quanto stabilito dal Tar della Lombardia, il comune non può pretendere che il proprietario abbatta opere contro legge realizzate dai terzi. L’interessato, infatti, non ha la disponibilità del bene ed è escluso che possa essere multato perché non provvede alla rimessione in pristino.

Imu, non si paga quando il possesso dell’immobile viene impedito.

Con la sentenza n. 220/4/2019, la Ctp di Genova ha stabilito che l’Imu non si paga quando il possesso dell’immobile è impedito al legittimo proprietario.

Il caso riguarda il ricorso di una contribuente alla quale il Comune aveva ingiunto il pagamento dell’Imu per l’anno 2013 che la contribuente aveva omesso di versare.

La contribuente, con il suo ex coniuge, era proprietaria di due appartamenti contigui. In sede di separazione, il Tribunale adito ha assegnato al coniuge della contribuente uno dei due immobili e il secondo per un uso congiunto da parte dei due. Ma, come dimostrato in sede di udienza, la contribuente ha lamentato di non aver mai potuto utilizzare la quota di immobile assegnatole.

Subito dopo l’assegnazione da parte del giudice, infatti, il coniuge ha concluso – senza alcuna autorizzazione – un contratto di locazione a favore di un terzo sull’immobile assegnato in comproprietà, estromettendo di fatto la ricorrente.

Articolo visto su
Se il possesso viene impedito non c’è Imu (Il sole 24 ore)

Imu, non si paga quando il possesso dell’immobile viene impedito.

Con la sentenza n. 220/4/2019, la Ctp di Genova ha stabilito che l’Imu non si paga quando il possesso dell’immobile è impedito al legittimo proprietario.

Il caso riguarda il ricorso di una contribuente alla quale il Comune aveva ingiunto il pagamento dell’Imu per l’anno 2013 che la contribuente aveva omesso di versare.

La contribuente, con il suo ex coniuge, era proprietaria di due appartamenti contigui. In sede di separazione, il Tribunale adito ha assegnato al coniuge della contribuente uno dei due immobili e il secondo per un uso congiunto da parte dei due. Ma, come dimostrato in sede di udienza, la contribuente ha lamentato di non aver mai potuto utilizzare la quota di immobile assegnatole.

Subito dopo l’assegnazione da parte del giudice, infatti, il coniuge ha concluso – senza alcuna autorizzazione – un contratto di locazione a favore di un terzo sull’immobile assegnato in comproprietà, estromettendo di fatto la ricorrente.

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Gli interventi nel mirino del nuovo governo:fisco e immobili

Nel suo discorso a Montecitorio, in occasione del voto di fiducia al nuovo governo, il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, non ha fatto precisi riferimenti all’immobiliare, ma con il passare dei giorni qualcosa è cambiato. Si è infatti tornati a parlare dell’unificazione di Imu e Tasi e della proroga al 2020 dei bonus casa.

Unificazione Imu e Tasi

Per quanto riguarda l’unificazione dell’Imu e della Tasi, il viceministro all’Economia Antonio Misiani (Pd) ha parlato di un progetto di “assoluto buonsenso” e ha manifestato l’intenzione di portarlo avanti. Si ricorda che la proposta di legge C. 1429 è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

Il presidente di Confedilizia ha spiegato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiungendo: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

Ecobonus immobili locati

Sul fronte ecobonus, Spaziani Testa ha sottolineato: “Vi è stata recentemente una importante sentenza della Corte di Cassazione che – smentendo un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in essere da dieci anni e sin da subito contestata da Confedilizia – ha stabilito che le detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico spettano anche con riferimento agli immobili locati a terzi da parte delle imprese, cosa non negata dalla legge ma – appunto – disconosciuta dall’Agenzia. Stiamo lavorando perché l’interpretazione della Cassazione si affermi definitivamente, se del caso attraverso un intervento legislativo”.

Proroga bonus casa 2020

A parlare invece della proroga al 2020 dei bonus casa è stato il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, inviando un messaggio alla ventinovesima edizione del Coordinamento legali di Confedilizia che si è svolta a Piacenza. Patuanelli ha affermato: “Ritengo necessario prorogare il pacchetto legato agli incentivi per le ristrutturazioni e quello per l’efficienza energetica, tema che mi sta particolarmente a cuore”. Aggiungendo: “Vorrei che queste misure a sostegno del settore venissero prorogate e magari rese strutturali al fine di promuovere un mercato troppo spesso minato dall’incertezza legata ai regimi di tassazione che impediscono ai locatori e agli affittuari di fare progetti di medio periodo, investendo serenamente in tempi e risorse”.

Sul punto, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Ringraziamo il ministro Patuanelli intanto per aver scelto Confedilizia per annunciare la sua intenzione di prorogare, ma anche se possibile di rendere strutturali, gli incentivi per ristrutturazioni e risparmio energetico. Il ministro non ha citato quelli per il miglioramento sismico perché hanno già una durata un po’ più ampia”.

Spaziani Testa ha quindi evidenziato: “Anche al Tavolo tecnico promosso dall’Abi, che è una sede importante nella quale parlare di questo e dalla quale usciranno proposte interessanti, abbiamo detto che bisognerebbe cogliere l’occasione di questa legge di Bilancio non solo per prorogare, non solo per rendere più stabili, ma anche per migliorare questi incentivi perfezionando il meccanismo della cessione del credito e anche snellendo e rendendo più flessibile il sistema. Per esempio, con riferimento alle modalità con cui si porta in detrazione la spesa. Quindi renderla flessibile, magari a scelta dei contribuenti. Perché spesso ci sono problemi pratici che bloccano alcune cose e siccome questo è l’unico modo per muovere un po’ il comparto immobiliare, va colta e sfruttata l’occasione migliorando il meccanismo”.

Affitti in nero, come scoprirli?

Una recente sentenza della Ctp di Milano ha affermato che la semplice denuncia da parte dell’inquilino è prova sufficiente dell’esistenza di un contratto di affitto in nero. Ma cosa succede nel caso in cui il conduttore non dovesse fare nessuna denuncia? Come è possibile per l’Agenzia delle Entrate scoprire un affitto in nero?

In realtà i poteri dell’Agenzia delle Entrate in merito all’accertamento degli affitti in nero sono alquanto limitati. Essendo infatti un organo amministrativo e non giudiziale è soggetto ai vincoli imposti dall’ordinamento.

Può verificare i conti correnti e l’anagrafe tributaria, ma non può ricercare tutti gli indizi possibili di propria iniziativa. Non può svolgere indagini presso altri inquilini o parenti di inquilini nello stabile o svolgere indagini sui bonifici effettuati dal presunto inquilino.

Se l’affitto viene corrisposto in cash può facilmente sfuggire ai controlli. Se viene effettuato un versamento bancario, l’ufficio potrebbe tassarlo considerandolo un reddito, ma non potrebbe imputare tale somma a un contratto di affitto senza aver altre prove. La tassazione riguarderebbe, inoltre, solo questo importo in concreto e non le altre mensilità, corrisposte in cash.

Controllo Guardia di Finanza a casa

Per quanto riguarda la Guardia di Finanza, solo in caso di presenza di gravi indizi di violazioni di norme tributarie è possibile un accertamento a casa del contribuente da parte della Guardia di Finanza. 

In assenza di tali motivi non è possibile per la Guardia di Finanza entrare a casa del locatore per verificare se a viverci sono altre persone. E’ quindi esclusa la possibilità di eseguire accertamenti random sulle seconde case

Denuncia affitto in nero all’Agenzia delle Entrate?

La denuncia dell’inquilino rimane quindi l’unico vero e proprio strumento in mano all’Agenzia delle Entrate per scoprire un affitto in nero. Partendo da quella denuncia, che in sé ha valore di prova, l’ufficio del fisco partirà subito con i relativi accertamenti dopo aver verificato che il contratto non è stato registrato.

Come funziona la consultazione delle fatture elettroniche

L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla consultazione delle fatture elettroniche, che saranno visibili e scaricabili dal prossimo 1º novembre.

Il 31 ottobre, infatti, è l’ultimo giorno disponibile per aderire al servizio online di consultazione delle fatture elettroniche. Così facendo, dal prossimo 1° novembre, sarà possibile visualizzare e scaricare le fatture elettroniche ricevute a partire dal 1° gennaio 2019. Chi non esprime la “volontà” entro tale data potrà visualizzare solo le fatture elettroniche ricevute dopo il consenso al servizio di consultazione.

Come aderire alla consultazione

Tutti i cittadini possono vedere online dal 1° novembre le fatture elettroniche ricevute. Ma per farlo devono espressamente aderire al servizio di “Consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche o dei loro duplicati informatici” nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate (in linea con le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali).

Chi aderisce al servizio entro il 31 ottobre 2019 – durante il periodo transitorio iniziato il 1° luglio – potrà consultare e scaricare tutte le fatture ricevute a partire da inizio anno. Chi, invece, comunica la propria adesione dal 1° novembre – quando il servizio sarà a regime – potrà consultare o scaricare solamente i file delle fatture ricevute dopo il consenso espresso. Si può recedere dal servizio in ogni momento, accettando di non poter più consultare né scaricare i file delle proprie fatture elettroniche.

Come consultare le fatture elettroniche

Un apposito collegamento, disponibile sul sito dell’Agenzia, conduce direttamente all’area di autenticazione a Fisconline. Per entrare basta inserire le proprie credenziali: nome utente, password e Pin. Una volta effettuato l’accesso nella propria area riservata, denominata “La mia scrivania”, basta cliccare sul riquadro centrale “Fatture e corrispettivi” per visualizzare il box “Le tue fatture” dedicato ai consumatori finali.

Per dare il proprio consenso al servizio basta cliccare su “Accedi” e appare la schermata di “Adesione al servizio di consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche”. Per esprimere il proprio assenso occorre selezionare “Aderisci”. In questo modo, a partire dal 1° novembre, sarà possibile consultare ed effettuare il download delle fatture elettroniche, relative agli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio di quest’anno.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato anche anche un video tutorial:

 

Vendita immobile con abuso edilizio sanabile, cosa accade al preliminare

Con l’ordinanza 22168/2019, la Suprema corte è intervenuta in materia di vendita di un immobile con abuso edilizio sanabile.

Secondo quanto chiarito, in caso di inadempimento di un contratto preliminare avente a oggetto un immobile affetto da difformità – sanabili, ma non condonate – rispetto al progetto edilizio è possibile:

ottenere comunque l’esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto (articolo 2932 del Codice civile) pur a fronte delle difformità rilevate, non costituendo esse una causa di “incommerciabilità” e quindi di illiceità dell’oggetto;

ai fini dell’esecuzione medesima, consentire che le dichiarazioni previste dalla normativa vigente in materia edilizia e non rese in sede di contratto preliminare dal promittente alienante possano sopravvenire, dalla stessa parte promissaria acquirente, anche in corso di causa e sino al momento della decisione.

In merito al primo punto, il giudice ha distinto l’elemento formale-dichiarativo e la condotta illecita per violazione di norme urbanistiche, rilevando come la norma imponga solo la corrispondenza della dichiarazione di volta in volta richiesta – semmai recuperata anche in un eventuale postumo atto di conferma – a un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autorità competente e recante gli estremi indicati, o all’elemento cronologico della data di inizio delle opere. In relazione a ciò non si può argomentare in termini di improponibilità dell’esecuzione in forma specifica solo a fronte delle lamentate difformità edilizie.

In merito al secondo punto, i giudici hanno precisato che le dichiarazioni edilizie richieste dalla norma integrano una condizione dell’azione, come tale suscettibile di figurare e sopravvenire anche in tempi successivi alla sua proposizione. Ciò rientra nel consolidato orientamento della Corte per cui in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 del Codice civile in assenza della dichiarazione edilizia prevista, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio.

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Immobili con abusi, efficacia in giudizio preliminare (Il sole 24 ore)

Credito d’imposta per riacquisto prima casa, quando è possibile richiederlo

Il credito di imposta per l’acquisto di una nuova “prima casa” spetta anche quando non si è ancora venduta la vecchia. Ecco i chiarimenti delle Entrate.

Il bonus (credito d’imposta) per il riacquisto della prima casa spetta anche se la casa precedente non è stata ancora venduta, purchè ci si impegni a che la vendita avvenga entro un anno. Il bonus per il riacquisto della prima casa prevede infatti che, all’acquisto di una prima casa non accatastata come di lusso, se ci si impegna a rivendere la precedente entro dodici mesi, si possa avere diritto ad un credito di imposta di importo pari all’Iva o imposta di registro corrisposta nel precedente acquisto agevolato.

I presupposti del credito di imposta, oltre al fatto che non passi più di un anno tra il riacquisto e la vendita,  vogliono che l’alloggio rivenduto sia stato acquistato con i privilegi prima casa e che tali requisiti valgano anche per il nuovo acquisto.

Dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 377/2017 si deduce però che tale condizione valga anche quando, per l’acquisto della precedente prima casa, l’agevolazione non sia stata utilizzata perché non ancora in vigore, ma si sia scontata oggettivamente un’Iva ridotta, a condizione che si dimostri che all’epoca dell’acquisto la vecchia casa rispondeva ai criteri di abitazione principale.

Per accedere al credito d’imposta occorre manifestare tale volontà all’atto di acquisto del nuovo immobile con un apposito atto corredato dagli elementi necessari a determinarne il diritto. Se il riacquisto avviene tramite appalto, il contratto e la richiesta del beneficio andranno redatti in forma scritta e registrati.

In caso di comproprietà il bonus spetta nella misura delle quote di possesso; in caso di morte del beneficiario, il bonus passa agli eredi.

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CREDITO D’IMPOSTA RIACQUISTO PRIMA CASA A MAGLIE LARGHE (Italia oggi
 

Locazioni brevi e Iva, quando l’imposta non è dovuta?

Locazioni brevi e Iva, quando l’imposta non è dovuta?

Nell’ambito del tema tasse e imposte sugli affitti brevi on line, ecco quando scatta l’Iva in caso di prenotazione su web di uno short rental.

Per quanto riguarda Iva e imposta di registro, il problema di intermediari quali Booking o Airbnb è che sono soggetti passivi residenti all’estero, mentre i committenti (ovvero fruitore dell’appartamento e proprietario dello stesso) sono dei soggetti privati.

Per quanto riguarda la territorialità dell’applicazione dell’Iva, quando dovuta, da un lato è difficile stabilirne l’assegnazione geografica in presenza di una piattaforma informatica. Dall’altro, l’intermediazione nella prestazione di alloggio con funzione alberghiera o analoga non rientra tra i servizi relativi ai beni immobili ai sensi del paragrafo 3 del regolamento 282/2011 se effettuata in nome e per conto di terzi.

Ora, in alcuni casi le piattaforme servono solo a prenotare mentre i pagamenti avvengono direttamente al proprietario dell’appartamento; in altri casi il pagamento avviene tramite la piattaforma che poi gira il compenso al proprietario al netto delle commissioni. In entrambi i casi però la piattaforma agisce per proprio nome e per proprio conto, non per nome e conto del proprietario. Per cui si tratta di servizio relativo ai beni immobili di cui va stabilita la territorialità.

In questo scenario, se la prenotazione viene fatta da un professionista, l’imposta sarebbe da assolvere tramite inversione contabile (reverse charge) in qualunque posto si trovi l’appartamento prenotato. Se invece la prenotazione avviene da parte di un privato, l’operazione cade fuori dal campo Iva, come da normale disciplina Iva.

Allo stesso modo, se a cedere gli appartamenti (ubicati in Italia) in locazione sono delle aziende, esse sono tenute al versamento dell’Iva; siamo invece fuori campo Iva se si tratta di privati, per carenza del presupposto soggettivo. 

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Differenza tra donazione diretta e indiretta di un immobile

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto, il cosiddetto donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario). Esistono due tipi di donazione: la donazione diretta e quella indiretta, vediamo qual è la differenza.

Come spiega il notaio Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato, “la donazione diretta di un immobile, o di un bene qualsivoglia, è quell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui un soggetto cosiddetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo”.

“In questo caso se il trasferimento è stato fatto con l’animus donandi, ovvero con l’intento di beneficiare l’altro soggetto, si parla di donazione diretta”.

La donazione diretta di un immobile presuppone quindi due condizioni fondamentali: che sia effettuata attraverso un notaio, quindi con atto pubblico; alla presenza di due testimoni. Il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, come le visure catastali ed ipotecarie e, dopo, la stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Vantaggi e svantaggi della donazione immobiliare 

La donazione diretta effettuata attraverso il notaio presenta vantaggi perché: l’atto del notaio assicura la validità dell’atto; il donante non è responsabile per eventuale vizi dell’immobile o in caso di rivendicazione da parte di altri soggetti; ci sono vantaggi di natura familiare in caso di donazione tra familiari diretti e nel caso in cui non si superi determinati soglie di valore.

Per quanto riguarda gli svantaggi di una donazione diretta, dobbiamo ricordare la necessità di sostenere i costi notarili, gli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno, e la difficoltà a rivendere l’immobile per la possibilità della cosiddetta azione di riduzione da parte degli eredi legittimi del donante.

Donazione indiretta di un immobile 

La donazione indiretta di un immobile ha lo stesso obiettivo della donazione diretta: il passaggio di un bene dal donante al donatario. L’obiettivo si realizza però in maniera indiretta, con l’aquisto da parte del donante  dell’immobile che poi viene direttamente intestato al donatario.

Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due: non è necessario l’atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale; c’è un solo passaggio di proprietà e non due.

Donazioni immobiliari, novità del 2019

Il 2019 è stato un anno di novità per le donazioni immobiliari. Con la norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata la tassazione sulla donazione.

Tassazione donazione immobili 2019

La nonrma stabilisce una tassazione sulla donazione di immobili in base al grado di parentela che c’è tra il donante e il donatario. Nel dettaglio

  • Se il beneficiario è un parente in linea retta (coniuge o figlio) l’imposta di donazione si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro
  • Se il beneficiario è fratello o sorella del donante, l’imposta si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 100 mila euro
  • Se il beneficiario è un portatore di handicap grave le imposte vengono quantificate in funzione della parte che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro

Aliquote imposta donazioni

Con la nuova norma cambiano anche le aliquote da applicare alla base imponibile per il calcolo dell’imposta

  • 4% nel caso si tratti di un figlio o di un coniuge (da applicare al valore eccedente la franchigia)
  • 6% per fratelli e sorelle
  • 6%  per parenti affini fino al 4º grado in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado. Ma il calcolo non avviene sulla franchigia, ma sul totale
  • 8% se il beneficiario non ha alcun grado di parentela con il donante, anche in questo caso senza franchigia, ma sul valore totale.

Rimangono in essere le altre imposte, ovvero l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale dell’1% dello stesso valore.

Registrazione del contratto di locazione commerciale, come funziona e quali imposte versare

Come funziona la registrazione di un contratto di locazione commerciale? E quali sono le imposte da pagare? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, la durata minima di un contratto di locazione commerciale non può essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (6+6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. In caso di immobili adibiti ad uso di attività alberghiere, case di cura o altre imprese simili, il contratto deve essere di nove anni rinnovabili per altri nove.

Il contratto di locazione commerciale deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. In questo, non si differenzia dall’affitto di immobili ad uso abitativo.

Registrazione contratto locazione commerciale a chi spetta

Per procedere alla registrazione di un contratto di locazione commerciale è possibile seguire tre metodi. Il primo metodo consiste nel recarsi all’Agenzia delle Entrate della provincia dove ha sede il locale, portando con sé due copie del contratto sottoscritte in originale, la ricevuta del versamento delle imposte dovute e i contrassegni telematici per l’imposta di bollo. L’ufficio restituirà una copia con gli estremi della registrazione certificando in tal modo la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia. La richiesta deve avvenire con la compilazione del modulo RLI, usato sia per la locazione ad uso abitativo che commerciale.

La seconda modalità di registrazione è quella online. In questo caso, è necessario collegarsi al sito dell’Agenzie delle Entrate, inserire i propri dati e seguire le istruzioni. Questo tipo di registrazione è obbligatoria per chi possiede più di dieci immobili o per gli agenti immobiliari.

La terza modalità di registrazione consiste nel rivolgersi ad un professionista che si faccia carico dell’onere: agenti immobiliari, Caf, ragioniere, commercialista.

Registrazione contratto locazione commerciale costo

Nel momento in cui si decide di procedere alla registrazione di un contratto di locazione commerciale è necessario pagare delle imposte. La prima è rappresentata dall’imposta di registro, che è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. E’ pari all’1% del canone annuo purché chi la versi sia un soggetto con partita Iva. In caso contrario, è assoggettata all’aliquota del 2%.

C’è poi l’imposta di bollo, che è a carico del solo locatario ed è pari a 16 euro ogni quattro facciate del contratto o ogni 100 righe. Infine, è necessario calcolare l’imposta Irpef corrispondente.

Registrazione contratto locazione commerciale cedolare secca

Con la legge di Bilancio 2019, la cedolare secca al 21% è stata estesa ai locali commerciali. Per poter usufruire del regime della cedolare secca per i locali commerciali è necessario compilare il modello RLI e rispettare determinati requisiti. Questa tassazione è consentita solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento e che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. I locali commerciali non devono avere una superficie superiore ai 600 mq, escluse le pertinenze.

Optando per la cedolare secca non devono essere pagate le imposte di registro e di bollo. Si è infatti sottoposti all’imposta sostitutiva, che deve essere versata nelle stesse scadenze e modalità previste per il pagamento dell’Irpef, ovvero in acconto e saldo. L’acconto corrisponde al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il saldo dell’acconto è dovuto se la cedolare supera i 51,65 euro e va effettuato in due modalità distinte a seconda che l’importo totale sia minore o maggiore di 257,52 euro. Nel primo caso va corrisposta un’unica rata entro il 30 novembre. Nel secondo, si usufruiranno di due rate. La prima sarà pari al 40% del 95% dell’imposta e dovrà essere corrisposta entro il 30 giugno. Il restante 60% dovrà essere pagato entro il 30 novembre. Il saldo, invece, si dovrà versare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui ci si riferisce, o entro il 31 luglio. In questo caso, ci sarà una maggiorazione dello 0,40%.

Le sanzioni per omessa dichiarazione redditi da cedolare secca

Attenzione alle sanzioni per omessa dichiarazione dei redditi da cedolare secca. Anche nel caso di immobili commerciali. Vediamo quanto previsto.

Il reddito da locazione deve essere riportato in dichiarazione dei redditi. In particolare, la cedolare secca è liquidata nello stesso modello dichiarativo e versata secondo le stesse modalità e gli stessi termini previsti per l’Irpef. L’omessa o parziale dichiarazione dei redditi da cedolare secca rappresenta un’infedeltà dichiarativa che prevede le dovute sanzioni.

In questi casi la sanzione prevista dal comma 2, articolo 1, dlgs. n. 471/1997 per l’infedeltà – quella che va dal 90% al 180% della maggior imposta dovuta e della differenza del credito utilizzato – viene applicata in misura raddoppiata, come disposto dal comma 7 dello stesso articolo 1, dlgs. n. 471/1997. Nel dettaglio, si va dal 180% al 360% se i canoni sono stati dichiarati solo parzialmente oppure dal 240% al 480% in caso di omessa dichiarazione.

Si ricorda che, presentando una dichiarazione integrativa e ricorrendo al ravvedimento operoso, il contribuente può sanare la violazione in maniera autonoma. Ma se la dichiarazione integrativa viene presentata entro i primi 90 giorni dal termine ordinario, la sanzione per infedeltà è assorbita da quella di cui all’articolo 8 del dlgs. 471/1997, concernente le violazioni relative al contenuto e alla documentazione delle dichiarazioni, ossia 250 (ridotta ad 1/9), fermo restando la necessità di dover regolarizzare, laddove si configuri, anche l’omesso versamento.

Pagamenti elettronici Italia, in arrivo la “carta unica”

In tema di lotta all’evasione il governo ha allo studio una “carta unica” per rendere meno complicati i pagamenti elettronici in Italia. Vediamo come potrebbe funzionare.

Al Sole 24 Ore il sottosegretario al ministero dell’Economia, Alessio Villarosa (M5S), ha anticipato cosa conterrà e come funzionerà la carta unica per i pagamenti elettronici in Italia.

Si tratterà di una tessera che svolgerà più funzioni e che potrà essere utilizzata anche per i pagamenti elettronici. L’idea è accorpare una serie di documenti attualmente divisi in tessere o documenti diversi – carta d’identità, tessera sanitaria, identità digitale – e consentire di attivare un conto di pagamento presso qualsiasi sportello bancario o postale.

Per la realizzazione di questo progetto bisogna lavorare su più fronti, da quello tecnologico a quello della protezione dei dati personali. Sul fronte della distribuzione, la carta unica raggiungerebbe tutti e in tutta Italia e allo stesso tempo concentrerebbe in sé una serie di funzioni: dall’utilizzo per visite sanitarie e farmaci all’accesso per i servizi delle pubbliche amministrazioni.

Pagamenti elettronici Pubblica amministrazione

La carta unica poi, oltre ai sistemi di incentivi fiscali su cui si sta studiando per esercenti e consumatori, consentirebbe di procedere in modo meno indolore e più rapido all’introduzione dell’obbligo per la Pubblica amministrazione di accettare solo pagamenti elettronici.

Contratto locazione, può prevedere il divieto di tenere animali domestici?

 

Alla domanda vengono offerte risposte contrastanti, essenzialmente due: l’una, sulla scia della sempre maggiore sensibilità della società nei confronti degli animali domestici, già recepita in varie occasioni nelle sentenze e nelle norme, considera illecita la clausola in parola.

L’altra, richiamando la libera autonomia delle parti nella predisposizione delle condizioni contrattuali, conclude che la clausola è lecita se condivisa da entrambe.

Esaminiamo, sinteticamente, ma un po’ più da vicino i due orientamenti.

Secondo una prima ricostruzione, la clausola in parola deve considerarsi nulla. Premettiamo che ciò non viene affermato da nessuna norma, d’altronde se così non fosse non saremmo qui a porci la domanda.

Esistono però vari approdi in capo normativo e giurisprudenziale, da cui la tesi in parola prende le mosse. Innanzitutto, si rileva che oggi ai sensi dell’art. 1138 c.c., come modificato dalla riforma del condominio (L. n. 220/2012), il divieto è vietato in condominio.

La norma, però, si osserva facilmente, attiene al condominio, e l’applicazione analogica all’utilizzo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva si presta a molteplici contestazioni. Certamente, la previsione dell’art. 1138 c.c. è indice di un diverso approccio dell’ordinamento, che secondo tale visione contiene oramai un principio generale di favor verso gli animali domestici.

Innumerevoli sono poi le altre norme che negli ultimi anni hanno introdotto maggior tutela nei confronti degli animali (quali la riforma del 2010 del Codice della Strada sul soccorso e i danni agli animali in seguito ad incidenti; il Tit. IX bis, del codice penale, intitolato “Dei delitti contro il sentimento degli animali”, introdotto nel 2004; la “Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia” del 1987, ratificata dall’Italia nel 2010; la dichiarazione degli animali come esseri senzienti nel Trattato sul funzionamento dell’Unione europea).

In giurisprudenza non sembra che la questione sia stata affrontata, direttamente; certamente è stata affrontata con riferimento al condominio.

In materia di locazione importanti argomentazioni vengono ricavate invece da una sentenza, la n. 14343/2009, che nulla ha detto riguardo agli animali, ma che ha dichiarato la nullità di una clausola contrattuale che vietava di ospitare non temporaneamente persone nell’immobile.

Naturalmente, nel testo la solidarietà è riferita alle relazioni umane e non a quelle tra uomini e animali.

Ma, nella visione in commento il concetto di solidarietà viene estesa anche a questi, affermandone la valenza costituzionale (dichiarata anche da provvedimenti come ad es. Trib. Varese 7.12.2011).

Contratto di locazione, clausola divieto animali

La contrapposta conclusione fa invece leva sull’autonomia contrattuale riservata alle parti, le quali quindi, possono liberamente scegliere il contenuto del contratto nei soli limiti imposti dalla legge (v. art. 1322 c.c.).

È difficile negare, però, che la tutela degli animali ed il relativo rapporto con l’uomo, abbiano assunto rango costituzionale, dunque costituiscono quel limite di legge di cui all’art. 1322 c.c.. Chiaramente, una clausola, anche se concordata dalle parti, se è nulla non va rispettata.

Risarcimento danni animali domestici

Naturalmente il discorso esula da eventuali danni che possono essere prodotti dall’animale, giacché tra del conduttore vi è quello di mantenere l’immobile in buono stato e lasciarlo come lo ha trovato, cioè in buono stato o come è stato descritto dalle parti (v. artt. 1571 e ss. c.c.); e, comunque l’animale non deve arrecare disturbo ai vicini e alla quiete pubblica.

Gli illeciti che possono essere contestati sono vari: si va dal superamento delle emissioni (rumori, esalazioni varie, sporcizia etc.) tollerabili (ex artt. 844 e 2043 c.c.), all’illecito penale del getto pericoloso di cose (ex art. 674 c.p.), al disturbo delle occupazioni del riposo e delle persone (ex art. 659 c.p.); per non parlare delle conseguenze dei danni a persone o cose, o degli illeciti amministrativi, derivanti ad es. dalla violazione del regolamento comunale etc.

Articolo scritto dall’avv Valentina Papanice

Detrazione locazione giovani, i requisiti necessari

Ai giovani che stipulano un contratto di locazione spetta una detrazione Irpef. Ma quali sono i requisiti necessari? Andiamo a scoprirlo.

Come spiegato da Fisco Oggi, la detrazione per canoni di locazione spettante ai giovani può essere richiesta al verificarsi delle seguenti condizioni:

  • occorre avere un’età compresa tra i 20 e i 30 anni;
  • il contratto di locazione deve riguardare un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale (diversa da quella destinata ad abitazione principale dei genitori) e deve essere stipulato ai sensi della legge n. 431/1998;
  • si deve possedere un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro.

La detrazione dall’Irpef è di 991,60 euro, rapportata al numero dei giorni nei quali l’immobile è stato adibito ad abitazione principale, e spetta per i primi tre anni dalla stipula del contratto.

Il rispetto dei requisiti richiesti deve essere verificato in ogni periodo d’imposta per il quale si chiede di usufruire dell’agevolazione.

In precedenza, l’Agenzia delle Entrate aveva sottolineato che a favore dei giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, che stipulano un contratto di locazione (in base alla legge 431/1998) per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, spetta, per i primi tre anni, una detrazione di 991,60 euro.

Per usufruirne, è necessario che l’unità immobiliare sia diversa da quella destinata ad abitazione principale dei genitori o di coloro ai quali il giovane è stato affidato dagli organi competenti ai sensi di legge (articolo 16, comma 1-ter, Tuir).

La detrazione è suddivisa in base ai cointestatari del contratto di locazione e, nel caso in cui questo sia stipulato da più conduttori di cui soltanto uno in possesso del requisito anagrafico, solo quest’ultimo può fruire della detrazione in esame per la sua quota (circolare 7/E del 4 aprile 2017, pagina 283).

Cosa sono i Condhotel: la formula della casa in albergo.

Condhotel anche in Italia

La parola condhotel – ci spiega il notaio Rubertelli – deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

Revoca donazione di una casa, cosa accade nell’ipotesi di un figlio

La revoca della donazione di una casa al figlio è possibile. Sono però necessarie delle specifiche condizioni. Vediamo quali.

In determinati casi è possibile rendere nulla la donazione e ripristinare la proprietà del bene in capo al donante o ai suoi eredi. Nello specifico, la revoca della donazione di una casa al figlio è possibile in seguito alla morte del donante, alla sopravvenienza di figli, a ingiuria grave o a ingratitudine del donatario.

Per effettuare la revoca della donazione di una casa è però necessario il ricorso al Tribunale. Spetta al giudice, infatti, sciogliere gli effetti di un precedente contratto. Ci deve quindi essere una causa tra donante e donatario e poi una sentenza.

Morte del donante – Di norma, la morte del donante non fa venir meno la donazione. Ma se dovesse risultare che il donante ha ceduto, in favore del donatario, una parte consistente del proprio patrimonio, tale cioè da privare gli altri eredi legittimari delle proprie quote minime di eredità, questi ultimi potrebbero chiedere la revoca della donazione entro 10 anni dal decesso del donante (azione di lesione della legittima). In questo caso però l’azione per la revoca della donazione può essere intrapresa solo dopo la morte del donante. Nel caso di morte del donatario, l’immobile non torna al donante, ma passa in eredità ai suoi eredi.

Ingratitudine – Il donante può riprendersi l’immobile donato al figlio quando quest’ultimo sia colpevole di ingratitudine, che si può esprimere in diverse forme ciascuna delle quali richiede comunque un’azione in tribunale. Ad esempio, l’ingiuria grave. Per risultare ingiurioso, il comportamento del donatario deve rivelare un’avversione durevole, profonda e radicata e manifestare disistima delle qualità morali e mancanza di rispetto della dignità del donante. Per chiedere la revoca è necessaria un’azione in tribunale e può agire in giudizio solo il donante. L’azione di revocazione deve essere esercitata entro un anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che la consente. La donazione può essere inoltre revocata se il donatario ha provocato, in malafede, un grave danno al patrimonio del donante. Infine, è possibile la revoca della donazione se il beneficiario ha rifiutato indebitamente di corrispondere al donante gli alimenti. Se il donante si trova in uno stato di bisogno e non è in grado di provvedere al proprio mantenimento o di soddisfare i propri bisogni primari, il donatario è obbligato a mantenerlo fino al valore di quanto ricevuto.

Sopravvivenza di figli – Il donante può poi riprendersi l’immobile donato al figlio quando questi abbia un nuovo figlio dopo la donazione. In tal caso, la revoca serve per non ledere le quote di legittima e creare disparità tra i due figli. Lo stesso vale in caso di successiva adozione di un figlio minorenne; successiva scoperta dell’esistenza di un figlio avuto in precedenza; concepimento di un figlio quando tale circostanza non è nota al donante al momento della donazione.

Affitti commerciali: cedolare secca anche in caso di canone variabile

La cedolare secca può essere applicata all’affitto di immobili commerciali, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda una quota di canone variabile. A fare chiarezza sulla questione è stata l’Agenzia delle Entrate, che in una recente nota ha risposto a un dubbio sollevato su questo tema da un contribuente.

Ricordiamo che l’opzione della cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e altri immobili di categoria catastale C\1 è stata introdotta dall’ultima Manovra di bilancio, in vigore fino al prossimo 31 dicembre 2019, sulla base delle regole stabilite dal Decreto n.23 del 2011 sul regime generale della tassazione sostitutiva Irpef.

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il chiarimento dell’Agenzia

La possibilità di applicare il regime di tassazione agevolata del 21% anche per l’affitto di immobili di tipo commerciale con canone variabile è stata confermata di recente da un chiarimento dell’Agenzia dell’Entrate. La nota si è resa necessaria a seguito della richiesta di un contribuente che intendeva locare una proprietà attraverso la stipula di un contratto d’affitto costituito da due diverse parti sul fronte del canone: una quota fissa annuale e una quota variabile, calcolata sulla base delle entrate della società.

La parte variabile, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, non esclude l’applicazione, qualora il proprietario lo desiderasse, della cedolare secca al 21% dal momento che si tratta di una questione diversa rispetto all’aggiornamento del canone ISTAT.

Tari 2, le novità per il 2020

A partire dal 2020 ci sarà un nuovo metodo tariffario per quella che è chiamata la Tari 2. Vediamo quali sono le novità in arrivo.

L’Arera – l’Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente – sta definendo i criteri che i Comuni dovranno utilizzare per applicare agli utenti la nuova tariffa sui rifiuti nel biennio 2020-2021. Il nuovo metodo tariffario sarà nazionale e non più predeterminato dai Comuni.

Tassa sui rifiuti, le novità sulla Tari

Entro l’anno i Comuni dovranno emettere i provvedimenti relativi alla Tari e avranno a disposizione una nuova metodologia tariffaria. Obiettivo del nuovo metodo tariffario è evitare le attuali disomogeneità a livello territoriale, tenendo comunque conto delle diversità delle condizioni di ciascuna area. Le tariffe future non potranno essere aumentate se non nei casi di aggiunta di servizi o fasi al ciclo di trattamento oppure di interventi gestionali migliorativi dei processi di raccolta e smaltimento.

Con il nuovo metodo tariffario, saranno premiati i Comuni che risulteranno in grado di gestire integralmente il ciclo dei rifiuti nel proprio ambito locale, in coerenza con le Direttive europee sull’economia circolare. I Comuni fino a 5mila abitanti potranno aderire alle nuove normative in maniera più graduale e per loro il nuovo sistema tariffario partirà dal 2021.

I servizi compresi nella Tari saranno: spazzamento e lavaggio strade, raccolta e trasporto, trattamento recupero e smaltimento, riscossione e rapporto con gli utenti. Rimarranno fuori dalle tariffe regolamentate dall’Arera la derattizzazione, la raccolta e lo smaltimento dell’amianto, la gestione del verde pubblico, la manutenzione delle fontane, la disinfestazione delle zanzare e lo spazzamento della neve.

Ci saranno poi obblighi di trasparenza dei documenti di riscossione della tassa e i Comuni dovranno predisporre e pubblicare online la Carta della qualità con la descrizione dei servizi, oltre a comunicare ai cittadini con largo anticipo qualsiasi variazione di rilievo nelle condizioni di erogazione dei servizi.

 

Revisione catastale immobile: possibile, ma rispettando determinate regole

Con la sentenza n. 22671/2019, la Cassazione è intervenuta ancora una volta sul tema della revisione castale di un immobile. Vediamo quanto evidenziato.

La sentenza n. 22671/2019 della Cassazione ha stabilito che per il Comune è possibile effettuare una revisione catastale di un immobile per ragioni perequative, ma deve spiegare al contribuente perché il valore dell’immobile è aumentato, come è stato ricalcolato e perché dovrà versare tasse più elevate.

Nello specifico, la Cassazione ha chiarito quale deve essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali ed anomale.

Revisione classamento catastale

Bisogna ricordare che in base al comma 335 della legge 311/2004, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata, qualora risulti un notevole scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale.

Il presupposto per la revisione, secondo quanto evidenziato dai giudici, è che lo scostamento tra i due valori medi sia notevole, cioè almeno il 35%, salve diverse disposizioni comunali. La rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona anomala potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale delle unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35% rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

Accertati i presupposti per la revisione, il Comune deve dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare. In pratica, il Comune deve dimostrare di aver perseguito “finalità meramente perequative e di riallineamento”. E’ inoltre necessario illustrare le operazioni compiute e i dati utilizzati per consentire al contribuente il controllo e la difesa da eventuali errori.

Regolamento condominiale deve sempre essere allegato all’atto di acquisto!

Perché il regolamento condominiale è allegato all’atto di acquisito? Vediamo cosa dice in merito la giurisprudenza.

Il regolamento condominiale contiene norme che regolano i servizi e i beni di proprietà del condominio, la vita comune, gli organi condominiali. In via eccezionale, può contenere anche limiti all’uso della proprietà privata. Tali limiti hanno valore solo se approvati all’unanimità, assumendo in questo modo la valenza di auto-limitazioni provenienti dallo stesso titolare del diritto che, così facendo, si vincola spontaneamente e non per imposizione altrui.

Regolamento condominiale contrattuale, che cos’è

Il regolamento condominiale contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Il regolamento condominiale contrattuale, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Di conseguenza, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza.

Regolamento condominiale assembleare, che cos’è

Il regolamento condominiale assembleare è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

A differenza di quello contrattuale, il regolamento assembleare non può andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.

Regolamento condominiale e compravendita

Nel momento in cui il regolamento condominiale viene approvato all’unanimità le clausole sono obbligatorie per tutti i condomini. Ma che succede ad eventuali futuri condomini? Di norma, si ricorre alla trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento condominiale che limita l’uso dell’appartamento. In questo modo ogni potenziale acquirente, prima di firmare il compromesso, può venirne a conoscenza e decidere se vincolarsi o meno.

Con la sentenza n. 21632/2017, la Cassazione ha stabilito che il regolamento redatto dall’originario costruttore trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola i successivi acquirenti nell’uso e nel godimento dei beni comuni e per i limiti restrittivi posti sulle loro proprietà esclusive. La trascrizione del regolamento rende opponibili ai terzi acquirenti anche le clausole limitative della proprietà, soprattutto a coloro che le hanno espressamente pattuite, dichiarando nel contratto di compravendita di ben conoscerne l’avvenuta trascrizione e di accettarlo. Nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole limitative. Come precisato dalla sentenza n. 6769/2018 della Cassazione, non è sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

In alternativa, è possibile l’allegazione del regolamento condominiale all’atto di acquisto della casa. In questo modo, chi compra viene messo a conoscenza di tutto il contenuto del regolamento stesso, non potendo poi opporre al venditore di avergli taciuto eventuali limiti all’uso dell’appartamento che, altrimenti, non avrebbe mai accettato. O ancora, è stata ritenuta sufficiente la semplice citazione del regolamento nell’atto di acquisto.

Affitti commerciali: cedolare secca

La cedolare secca può essere applicata all’affitto di immobili commerciali, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda una quota di canone variabile. A fare chiarezza sulla questione è stata l’Agenzia delle Entrate, che in una recente nota ha risposto a un dubbio sollevato su questo tema da un contribuente.

Ricordiamo che l’opzione della cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e altri immobili di categoria catastale C\1 è stata introdotta dall’ultima Manovra di bilancio, in vigore fino al prossimo 31 dicembre 2019, sulla base delle regole stabilite dal Decreto n.23 del 2011 sul regime generale della tassazione sostitutiva Irpef.

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il chiarimento dell’Agenzia

La possibilità di applicare il regime di tassazione agevolata del 21% anche per l’affitto di immobili di tipo commerciale con canone variabile è stata confermata di recente da un chiarimento dell’Agenzia dell’Entrate. La nota si è resa necessaria a seguito della richiesta di un contribuente che intendeva locare una proprietà attraverso la stipula di un contratto d’affitto costituito da due diverse parti sul fronte del canone: una quota fissa annuale e una quota variabile, calcolata sulla base delle entrate della società.

La parte variabile, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, non esclude l’applicazione, qualora il proprietario lo desiderasse, della cedolare secca al 21% dal momento che si tratta di una questione diversa rispetto all’aggiornamento del canone ISTAT.

Cosa sono i condhotel

Nella nostra rubrica dedicata alla “Casa in pillole”, il notaio Valentina Rubertelli ci spiega cosa sono i condhotel, una formula che, nata negli Stati Uniti, è approdata quest’anno anche in Italia.

Condhotel anche in Italia

La parola condhotel – ci spiega il notaio Rubertelli – deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

Affitti brevi, guida a tutte le novità per le locazioni turistiche

Nel corso dell’ultimo biennio, varie norme – dal decreto legge n 50/2017 fino al decreto sicurezza bis del 2019 – sono state introdotte allo scopo di regolare il “far west” nel quale si era trasformato il mondo delle locazioni turistiche. Vi presentiamo una breve guida con tutte le novità degli ultimi anni sugli affitti brevi.

Affitti brevi, normativa fiscale 2017

A introdurre una legislazione fiscale per gli affitti brevi è stato in primis il decreto legge n 50/2017. La norma ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati da persone fische o da intermediari. Ovvero alle locazioni realizzate tramite agenzie immobiliari o portali online. La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

Ritenute per cedolare secca al 21% sugli affitti brevi

Tutti gli intermediari residenti o meno in Italia quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi devono versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni versati.

L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare inclusa la provvigione dovuta dallo stesso locatore.  Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebbitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Comunicazioni locazioni brevi 2019

Uno degli adempimenti in essere è anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Sono tenuti agli adempimenti tutti gli intermediari compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato:

  • se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, adempiono agli obblighi per il tramite della stabile organizzazione;
  • se risultano privi di stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d’imposta, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore
  • durata del contratto
  • indirizzo dell’immobile
  • importo del corrispettivo lordo

Decreto crescita locazioni turistiche

Con il decreto crescita 2019 sono state introdotte ulteriori novità per le locazioni turistiche.

E’ stato introdotto un codice identificativo per gli affitti brevi che deve essere abbinato a qualsiasi annuncio online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate potrà verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online.

Grazie al codice identificativo, l’Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Decreto sicurezza e locazioni turistiche

Ad intervenire sulle locazioni turistiche sono stati anche il decreto sicurezza e il decreto sicurezza bis. Il dl sicurezza ha infatti introdotto l‘obbligo di comunicazione alla Questura entro 24h dall’arrivo dei dati relativi agli ospiti alloggiati presso le strutture di ricezione turistica.

Entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità degli ospiti devono essere comunicate attraverso il sito “Alloggiati Web” della Polizia di Stato, lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive.

Con il decreto sicurezza bis, le 24h sono diventate 6h per locazioni turistiche di una sola notte. Tuttavia prima che questa disposizione diventi operativa, bisognerà aspettare un decreto attuativo del Ministero dell’Interno: il tutto quindi dipenderà dalle decisioni che prenderà il nuovo governo.

Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Fino al 31 dicembre 2019 è possibile usufruire nella misura del 65% dell’ecobonus, la detrazione fiscale – dall’Irpef e dall’Ires – per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Ma quali sono gli interventi interessati? Andiamo a scoprirlo.

Le percentuali di detrazione variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato. Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle seguenti misure:

  • 55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013;
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019 per interventi sulle singole unità immobiliari. La detrazione è ridotta al 50% per le spese, sostenute dal 1º gennaio 2018, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi; acquisto e posa in opera di schermature solari; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A (prevista dal regolamento UE n. 811/2013) o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. Per le caldaie a condensazione si può continuare a usufruire della detrazione del 65% nel caso in cui, oltre ad essere almeno in classe A, siano dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione2014/C 207/02);
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021 per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Anche per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali la detrazione è ridotta al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018 riguardanti l’acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, o la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
  • 65% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2019 per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti e fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro (per beneficiare della detrazione è necessario che gli interventi effettuati portino a un risparmio di energia primaria pari almeno al 20%); gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro; l’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre far riferimento:

  • alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali;
  • alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

Quando gli interventi consistono nella prosecuzione di lavori appartenenti alla stessa categoria, effettuati in precedenza sullo stesso immobile, ai fini del computo del limite massimo della detrazione occorre tener conto anche delle detrazioni fruite negli anni precedenti. In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, la somma eventualmente eccedente non può essere chiesta a rimborso.

Come sottolineato dall’apposta guida dell’Agenzia delle Entrate, con decreto ministeriale del 19 febbraio 2007 (modificato dal decreto 7 aprile 2008) sono stati individuati gli interventi ammessi all’agevolazione fiscale:

  • riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria;
  • interventi sull’involucro degli edifici;
  • installazione di pannelli solari;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Provvedimenti successivi hanno esteso l’agevolazione ad altri interventi:

  • acquisto e posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda, di climatizzazione delle unità abitative;
  • acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione;
  • acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Ecobonus 2019, interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti

Per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti il valore massimo della detrazione fiscale è di 100.000 euro. Se effettuati su condomini, la detrazione va riferita all’intero edificio e non alle singole unità immobiliari che lo compongono. In tal caso, quindi, è necessario ripartire la detrazione, spettante nel limite massimo di 100.000 euro, tra i soggetti interessati. Rientrano in questa categoria i lavori che permettono il raggiungimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 -Allegato A. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. Non è stato stabilito quali opere o impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche richieste. L’intervento, infatti, è definito in funzione del risultato che lo stesso deve conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato.

Pertanto, la categoria degli “interventi di riqualificazione energetica” ammessi al beneficio fiscale include qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma. Il fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale rappresenta “la quantità di energia primaria globalmente richiesta, nel corso di un anno, per mantenere negli ambienti riscaldati la temperatura di progetto, in regime di attivazione continuo” (allegato A del decreto legislativo n. 192 del 2005). Gli indici che misurano il risparmio energetico sono elaborati in funzione della categoria in cui l’edificio è classificato (residenziale o altri edifici), della zona climatica in cui è situato e del rapporto di forma che lo stesso presenta.

L’indice di prestazione energetica richiesto può essere conseguito anche mediante la realizzazione degli altri interventi agevolati. Per esempio, il risparmio energetico invernale, per il quale è previsto un limite massimo di detrazione di 100.000 euro, può essere realizzato mediante un intervento consistente nella sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, per il quale è previsto un limite di detrazione d’imposta di 30.000 euro (senza richiedere la misurazione del rendimento energetico conseguito), e/o attraverso la sostituzione di infissi, intervento con un limite massimo di detrazione di 60.000 euro. In questo caso, se mediante la sostituzione dell’impianto di climatizzazione o degli infissi si consegue un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori richiesti, realizzando quindi “la qualificazione energetica dell’edificio”, si potrà fruire della detrazione nel limite massimo di 100.000 euro. Non sarà possibile, ovviamente, far valere autonomamente anche le detrazioni per specifici lavori che incidano comunque sul livello di climatizzazione invernale, i quali devono ritenersi compresi (ai fini della individuazione del limite massimo di detrazione spettante) nell’intervento più generale. Potranno, invece, essere oggetto di autonoma valutazione, ai fini del calcolo della detrazione, gli altri interventi di risparmio energetico agevolabili che non incidono sul livello di climatizzazione invernale, quali l’installazione dei pannelli solari.

In questo caso, la detrazione potrà essere fatta valere anche in aggiunta a quella di cui si usufruisce per la qualificazione energetica dell’edificio. La detrazione spetta anche per le spese:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, interventi sugli involucri

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Si tratta degli interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 e successivamente modificati dal decreto 26 gennaio 2010. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. In questo gruppo di interventi rientra anche la sostituzione dei portoni d’ingresso a condizione che si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati, e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010). Dal 1° gennaio 2018, la percentuale di detrazione per le spese relative all’acquisto e alla posa in opera di finestre comprensive di infissi è stata ridotta dal 65 al 50%.

Gli infissi sono comprensivi anche delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (per esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto (per esempio, cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso).

Sono comprese tra le spese detraibili quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, installazione di pannelli solari

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Per interventi di installazione di pannelli solari si intende l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I fabbisogni soddisfatti con l’impianto di produzione di acqua calda possono riguardare non soltanto la sfera domestica o le esigenze produttive ma, più in generale, l’ambito commerciale, ricreativo o socio assistenziale. In pratica, possono accedere alla detrazione tutte le strutture che svolgono attività e servizi in cui è richiesta la produzione di acqua calda. Per l’asseverazione dell’intervento concernente l’installazione dei pannelli solari è richiesto:

  • un termine minimo di garanzia (fissato in 5 anni per i pannelli e i bollitori e in 2 anni per gli accessori e i componenti tecnici);
  • che i pannelli siano conformi alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976, certificati da un organismo di un Paese dell’Unione Europea o della Svizzera.

Per usufruire della detrazione è necessario che l’installazione dei pannelli solari sia realizzata su edifici esistenti. Per le spese effettuate dal 1° gennaio 2008 non occorre più presentare l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica.

Sulla base delle indicazioni tecniche fornite dall’Enea, sono assimilabili ai pannelli solari i sistemi termodinamici a concentrazione solare utilizzati per la sola produzione di acqua calda. Pertanto, le spese sostenute per la loro installazione sono ammesse in detrazione. Se, invece, si installa un sistema termodinamico finalizzato alla produzione combinata di energia elettrica e di energia termica, possono essere oggetto di detrazione solo le spese sostenute per la parte riferibile alla produzione di energia termica. In questi casi, la quota di spesa detraibile può essere determinata in misura percentuale sulla base del rapporto tra l’energia termica prodotta e quella complessivamente sviluppata dall’impianto (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 12/2011).

Ecobonus 2019, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 30.000 euro. Per lavori di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale si intende la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua. Per fruire dell’agevolazione è necessario, quindi, sostituire l’impianto preesistente e installare quello nuovo. Non è agevolabile, invece, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti (con l’eccezione, dal 1° gennaio 2015, dell’installazione dei generatori alimentati a biomassa). La fruizione della detrazione è limitata ai soli casi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e non anche a quelli di integrazione degli stessi.

Dal 1° gennaio 2018, per le caldaie a condensazione si può usufruire della detrazione del 50% solo se hanno un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n. 811/2013. Se, oltre ad essere almeno in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02), è possibile continuare a usufruire della detrazione più elevata del 65%. Per l’acquisto di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A, dal 1° gennaio 2018 non si può più richiedere l’agevolazione.

Dal 1° gennaio 2008, l’agevolazione è ammessa anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione realizzato. Dal 1° gennaio 2012, inoltre, la detrazione è stata estesa alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione spetta a condizione che le predette pompe di calore garantiscano un coefficiente di prestazione COP>2,6 misurato secondo la norma EN 16147. La detrazione non è ammessa per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con uno scaldacqua a gas.

Se in uno stabile alcuni appartamenti hanno il riscaldamento ed altri no, la detrazione non può essere riconosciuta sull’intera spesa sostenuta per l’installazione di un nuovo impianto centralizzato di climatizzazione invernale, riferibile anche al riscaldamento delle unità prive di un preesistente impianto termico, ma deve essere limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali tale impianto era presente.

Per individuare la quota di spesa detraibile, va utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010).

Sono comprese tra le spese detraibili, infine, quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie per realizzare gli interventi agevolati o per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato).

Ecobonus 2019, schermature solari

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari elencate nell’allegato M del decreto legislativo n. 311/2006.

La detrazione è pari:

  • al 65%, perle spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica. La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Ecobonus 2019, generatori di calore alimentati da biomasse combustibili

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 30.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. La detrazione è pari:

  • al 65%, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che deve possedere l’impianto. Sono agevolati sia gli interventi di sostituzione, totale o parziale, dei vecchi generatori termici sia le nuove installazioni su edifici esistenti. Rientrano tra le spese ammesse alla detrazione:

  • quelle per smontare e dismettere l’impianto di climatizzazione invernale esistente;
  • la fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche;
  • le opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione degli impianti preesistenti;
  • quelle relative alle prestazioni professionali che si rendessero necessarie;
  • eventuali interventi sulla rete di distribuzione, sui sistemi di trattamento dell’acqua, sui dispositivi di controllo e regolazione, sui sistemi di emissione.

Ecobonus 2019, dispositivi multimediali

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2019, è prevista una detrazione per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, finalizzati ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento più efficiente degli impianti.

La detrazione spetta nella misura del 65% dell’intero importo speso (la legge non prevede, infatti, un limite massimo di detrazione). Questi dispositivi multimediali devono essere dotati di specifiche caratteristiche. In particolare:

  • devono consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto;
  • indicare, attraverso canali multimediali, i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;
  • mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti.

Sono agevolabili, oltre alla fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature (elettriche, elettroniche e meccaniche), le opere elettriche e murarie necessarie per l’installazione e la messa in funzione, all’interno degli edifici, di sistemi di “building automation” degli impianti termici degli edifici. Non sono ammissibili, invece, le spese per l’acquisto di dispositivi che permettono di interagire a distanza con le predette apparecchiature (telefoni cellulari, tablet, personal computer e dispositivi simili). La detrazione spetta anche se l’acquisto, l’installazione e la messa in opera dei dispositivi multimediali sono effettuati successivamente a un intervento di riqualificazione energetica, o anche in assenza di un intervento.

Accorpamento Imu e Tasi, cosa prevede l’emendamento

Un emendamento alla manovra economica ammesso dalla commissione Bilancio della Camera prevede la fusione di Imu e Tasi. Nelle intenzioni del primo firmatario, Alberto Gusmeroli, la nuova imposta non dovrà portare rincari e vantaggi né nelle casse dello Stato né a carico dei contribuenti.

Ma come centrare l’obiettivo? Nell’emendamento è stata inserita una clausola di invarianza che dovrà assicurare gli stessi importi che si pagano attualmente. L’idea, dunque, è essenzialmente quella di semplificare gli adempimenti.

Non vi è ancora nulla di certo, per vedere se l’emendamento che prevede l’accorpamento di Imu e Tasi entrerà nel testo definitivo della legge di Bilancio bisogna infatti attendere il voto della Camera. Ma con l’approvazione della commissione un primo passo è stato fatto. Nel dettaglio, la commissione Bilancio della Camera ha dichiarato ammissibili circa 2.600 proposte su un totale di 3.626 emendamenti.

Nuova Imu e tasse sulla prima casa

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, vuole portare a una semplificazione degli adempimenti. Le imposte che gravano sugli immobili sono sempre state al centro dell’attenzione, non solo per il loro peso, ma anche per la loro gestione. Si ricorda, ad esempio, che l’Imu in precedenza era una delle tasse che gravavano sulla prima casa. L’imposta è poi stata abolita per la prima abitazione. Ad oggi, l’Imu è dovuta per la seconda casa, gli immobili commerciali, i terreni, i negozi; non si paga, invece, sulle abitazioni principali e relative pertinenze, ad eccezione delle prime case se accatastate come A/1, A/8 e A/9.

Aliquota

La nuova Imu, derivante dalla fusione di Imu e Tasi, avrà una aliquota massima dell’11.40%. Secondo quanto stabilito nell’articolato dell’emendamento, l’aliquota base per l’abitazione principale è pari allo 0,4% e il comune può aumentarla di 0,2 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento. Sono le delibere comunali a dover decidere, anche per quanto riguarda l’aliquota base per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

La semplificazione degli adempimenti per l’Imu e Tasi

Sono i comuni a dover garantire la massima semplificazione degli adempimenti e a fornire i modelli di pagamento preventivamente precompilati.

Accorpamento Imu Tasi, l’importo

In sede di prima applicazione, la prima rata da corrispondere sarà pari a quanto dovuto per il primo semestre applicando aliquota e detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente con riferimento alla somma di Imu e Tasi.

Tributi locali, le richieste

Sul tema dei tributi locali si è molto dibattuto. E proprio l’Anci ha chiesto di riunire Imu e Tasi in un unico prelievo. A idealista/news, nei giorni scorsi, l’Anci ha spiegato: “I continui cambiamenti delle regole tributarie hanno portato ad una artificiosa duplicità del prelievo comunale sugli immobili, articolato in Imu e Tasi, due tributi con presupposti e basi imponibili pressoché identici. La riunificazione nell’Imu della tassazione immobiliare porterebbe risparmi gestionali per i Comuni e grandi semplificazioni per i contribuenti”.

Mutui: tassi in calo, importi in aumento

Importi medi dei mutui in aumento, sia richiesti che erogati. Il tutto in un contesto di continuo calo dei tassi. Ecco la fotografia sui mutui di Facile.it e Mutui.it.

Mutui, importi richiesti ed erogati in aumento

Tracciando un bilancio sull’andamento del mercato dei mutui nel primo semestre dell’anno sulla base di un campione di oltre 60 mila richieste raccolte dai due portali tra l’1 gennaio e il 30 giugno 2019, il primo segnale positivo che emerge è quello relativo agli importi; nei primi sei mesi del 2019 la richiesta media presentata agli istituti di credito è cresciuta del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2018, stabilizzandosi a 132.603 euro. In aumento, anche seppur in misura più contenuta, l’importo medio erogato dalle banche, pari a 128.681 euro, vale a dire l’1% in più rispetto al primo semestre 2018. Stabile, invece, la durata media dei mutui richiesti; chi ha presentato domanda di finanziamento in questa prima parte del 2019 ha puntato a un piano di ammortamento in 22 anni.

“L’aumento moderato dell’importo medio erogato può essere letto in funzione di una maggiore prudenza da parte delle banche, soprattutto verso le pratiche di mutuo legate a finanziamenti ad alto LTV, – spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. – Nonostante questo, però, la tendenza a concedere credito nel corso del primo semestre è stata complessivamente positiva e ci aspettiamo possa continuare a crescere ulteriormente nella seconda parte dell’anno, anche grazie al calo dei tassi di interesse registrato negli ultimi mesi”.

Nuovi record per i tassi Irs e Euribor

Dal punto di vista dell’offerta di nuovi mutui, il primo semestre dell’anno è stato caratterizzato da un calo dei tassi di interesse, soprattutto quelli fissi. Determinante, da questo punto di vista, è stata la caduta dell’indice europeo Irs; prendendo in esame l’andamento di quello a 20 anni, da gennaio a giugno il suo valore sì è quasi dimezzato passando da 1.30 a 0.73 e toccando nei primi giorni di luglio il suo minimo storico, 0.64. Calo mitigato in parte dalle politiche delle banche che, al contrario, hanno ritoccato al rialzo i loro spread; se si guarda alle migliori proposte a tasso fisso, da gennaio a giugno gli spread bancari sono cresciuti, in media, in una forbice compresa tra i 10 e i 40 punti base.

Mutui, salgono gli spread bancari

Al netto delle politiche bancarie, i Taeg offerti alla clientela sulle nuove erogazioni a tasso fisso sono comunque diminuiti nel corso del primo semestre; a giugno 2019, per un mutuo fisso da 124.000 euro da restituire in 25 anni, il Tasso Annuo Effettivo Globale è risultato più basso tra i 25 e i 55 punti base rispetto a gennaio; vale a dire un risparmio mensile compreso tra i 15 e i 30 euro.

Anche sul fronte dell’offerta di nuovi mutui a tasso variabile, il primo semestre del 2019 è stato caratterizzato da un nuovo record storico per l’indice Euribor che è tornato a calare dopo 3 anni di stabilità; a giugno 2019, l’Euribor a 1 mese è sceso a -0.39. Sui mutui a tasso variabile la politica in termini di spread applicato dalle banche è stata meno uniforme; non tutte hanno ritoccato il valore e anzi, in alcuni casi, è stato ridotto, mentre per chi è intervenuto al rialzo, l’aumento è stato più morbido, compreso tra i 10 e i 20 punti base.

Scelta del tasso per i mutui, vince ancora il fisso

Continua a crescere la percentuale di italiani che sceglie il tasso fisso; guardando alle richieste di mutuo presentate nel primo semestre dell’anno, l’85% di chi ha fatto domanda di finanziamento ha puntato ad ottenere una rata costante nel tempo; erano il 75% nel primo semestre del 2018.

La percentuale è ancor più alta se si guarda ai mutui effettivamente erogati; in questo caso, il 90% di coloro che hanno ottenuto il finanziamento nel primo semestre ha optato per un tasso fisso; erano l’80% lo scorso anno.

A chiedere un mutuo sempre più under 30

Guardando alle richieste di mutuo emerge che, nel primo semestre, chi ha presentato domanda di mutuo aveva, in media poco meno di 41 anni, valore in lieve calo rispetto al primo semestre 2018, quando l’età media era pari a 41 anni e 4 mesi.

Determinante nella riduzione di questo parametro è stato l’aumento del peso percentuale degli aspiranti mutuatari under 30, passati dal 13,6% al 14,4%.

Proroga scadenza pagamento imposte 2019, il termine spostato al 30 settembre

L’approvazione del decreto crescita al Senato ha dato il via libera alla proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019. I termini sono spostati a fine settembre, così come previsto da un emendamento al testo.

Si ricorda che la scadenza originaria per i versamenti delle imposte sui redditi 2019 è il prossimo 1° luglio, ma l’emendamento al decreto crescita ha previsto la proroga al 30 settembre.

La proroga della scadenza del pagamento delle imposte 2019 riguarda le imposte sui redditi Irpef, Ires e Irap, ma anche Iva e diritto camerale, le cui scadenze seguono per legge quelle delle imposte sui redditi.

Rispetto a quanto si legge nell’emendamento al decreto crescita, la proroga non riguarderebbe i contribuenti minimi e forfettari, ma dovrebbe applicarsi a tutti i “soggetti per i quali gli Isa sono stati approvati”, indipendentemente dal fatto che tali contribuenti siano in disapplicazione o meno (contribuenti al primo esercizio di attività, minimi, forfettari, ecc).

Ecco il testo dell’emendamento:

“Per i soggetti che esercitano attività economiche per le quali sono stati approvati gli indici sintetici di affidabilità fiscale di cui all’articolo 9-bis del decreto-legge 24 aprile 2017, n.50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n.96, e che dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun indice, dal relativo decreto di approvazione del ministro dell’Economia e delle Finanze, i termini dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi, da quelle in materia di imposta regionale sulle attività produttive, di cui all’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n.435, nonché dell’imposta sul valore aggiunto, che scadono dal 30 giugno al 30 settembre 2019 sono prorogati al 30 settembre 2019.

Le disposizioni di cui al comma 3 si applicano anche ai soggetti che partecipano a società, associazioni e imprese ai sensi degli articoli 5, 115 e 116 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, aventi i requisiti indicati nel medesimo comma 3”.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Cosa succede se non si paga l’Imu?

Una volta passata la scadenza per il pagamento della seconda rata dell’Imu, molti italiani si pongono la fatidica domanda: cosa succede se non si paga l’Imu? Oppure, cosa fare se è stato commesso un errore?

Mancato pagamento Imu

 

Se non si paga l’Imu, cosa si rischia? La strada da percorrere è sempre quella del ravvedimento tramite il modello F24. Le sanzioni e gli interessi devono essere corrisposti insieme all’importo dovuto. Ci sono tre tipi di ravvedimento:

  • Sprint: Può essere effettuato entro 14 giorni dalla scadenza e prevede una sanzione pari allo 0,2% della tassa per ogni giorno di ritardo;
  • breve: può essere effettuato entro un mese dalla scadenza e prevede una sanzione del 3% dell’Imu dovuta;
  • lungo: entro un anno dalla scadenza, con una sanzione del 3,5% dell’imposta. In tutti i tre i casi è neccessario aggiungere alle sanzioni anche gli interessi legali, pari al 2,5% su base annuale. Trascorso il termine di un anno, la sanzione da applicare è pari al 30% dell’imposta.

Errore nel codice ente

Nel caso in cui il contribuente abbia commesso un errore nell’indicare il codice ente, tutto dipende da quanto stabilito dal Comune di competenza. Alcuni hanno infatti stabilito che “restano validi e non sanzionabili i versamenti eseguiti (…) a concessionario e/o ad altro comune”.

Per il contribuente si aprono due possibilità: chiedere al comune che non doveva ricevere la somma di riversarla al municipio competente o riversare al comune dove è ubicato l’immobile l’Imu e chiedere il rimborso al comune sbagliato.

Versamento unico immobile in comproprietà

A differenza dell’Ici, la normativa Imu prevede che per un’immobile in comproprietà, ogni proprietario deve versare un importo proporzionale alla parte posseduta. Ma cosa succede se un uno dei contitolari effettua l’intero versamento?

Anche in questo caso, tutto è lasciato al buonsenso del Comune, che, nel peggiore dei casi, potrebbe anche chiedere agli altri contitolari di versare quanto dovuto, obbligando il contribuente che ha sbagliato a chiedere un rimborso.

Importo superiore al dovuto

Nel caos Imu provocato da delibere comunali spesso incomprensibili ed emesse all’ultimo momento, potrebbe verificarsi il caso che un contribuente paghi più di quando dovuto. In questo caso il contribuente dovrà chiedere il rimborso al proprio comune, anche se non esiste c’è una regolamentazione unica sull’argomento.

Ciò che è sicuro è che il rimborso non si può chiedere tramite il modello F24, perché i codici da usare per i versamenti Imu si possono usare solo per gli importi a debito.

Aliquote Imu e Tasi 2019, cosa cambia con lo sblocco

Il 17 giugno scade il termine per pagare la prima rata di Imu e Tasi 2019. Quest’anno la manovra ha deciso lo sblocco delle aliquote per le tasse sulla casa, vediamo cosa cambia.

In realtà, sinora sono pochi i Comuni che hanno deciso di modificare le aliquote per l’anno in corso. Anche se, va sottolineato, per cambiare, in previsione della seconda rata di dicembre, c’è tempo fino a ottobre. Probabilmente, complici anche gli appuntamenti alle urne per rinnovare le amministrazioni locali, si è preferito evitare rincari a ridosso delle elezioni.

Questo anche perché, per legge, la prima rata dell’Imu è pari al 50% dell’imposta calcolata in base alle aliquote (e alle detrazioni) relative ai 12 mesi dell’anno precedente. Eventuali rincari decisi dai Comuni per quest’anno, perciò, si faranno sentire sulle tasche dei contribuenti solo in occasione del saldo di dicembre.

Le aliquote modificate con lo sblocco 2019, invece, potrebbero essere introdotte già a partire del 17 giugno nel caso in cui il Comune – anziché un rincaro – abbia previsto uno sconto. Oppure quando l’aumento è di pochi euro e il proprietario vuole evitare di rifare i conteggi con il conguaglio in occasione della seconda rata.

Gli aumenti dell’Imu riguardano in genere tipologie di immobili particolari o utilizzi specifici, che beneficiavano di un regime di favore. Ad esempio, a Pordenone arriva al 10,6 per mille il prelievo sui negozi sfitti (categoria C/1) nel centro cittadino. A La Spezia cresce dal 9,6 al 10,6 l’aliquota sui centri commerciali (D/8).

A Torino passa dal 7,6 al 10,6 per mille l’Imu sulle abitazioni concesse dal proprietario in uso gratuito ai parenti; sale al 10,6 per mille anche il prelievo sulle case affittate a canone libero per le quali il locatore aveva concesso uno sconto all’inquilino.

Sempre a Torino, spinta dalle difficoltà del bilancio cittadino, cresce l’Imu sulle case affittate a canone concordato (dal 5,75 al 7,08 per mille). Scelta analoga a La Spezia (dal 4,6 al 6 per mille), espressamente motivata dalla volontà di riassorbire lo sconto statale del 25% varato nel 2016.

 

Imu prima casa 2019, si paga o no?

Si avvicina la scadenza (17 giugno) per il pagamento della seconda rata Imu per il 2019. Ma molti proprietari di immobili si chiedono ancora se si paga l’Imu sulla prima casa.

Imu prima casa, chi paga 

Per quanto riguarda la prima casa, è prevista l’esenzione. Il pagamento dell’Imu avviene solo se l’abitazione è considerata di lusso: e quindi se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli. Se l’immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l’Imu si paga con un’aliquota del 4 per mille. Ma in questo caso si ha anche diritto a una detrazione sulla prima casa, il cui importo viene stabilito dal Comune di appartenenza con una specifica delibera.

L’esenzione è prevista anche quando l’immobile adibito ad abitazione principale rientra in una di queste categorie catastali:

  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazione di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazioni di tipo utrapopolare;
  • A/6 abitazioni di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini.

Proprio quest’ultima categoria catastale è stata oggetto di controversia perché pur essendo fabbricati di un certo valore sono esenti dal pagamento dell’Imu se adibiti ad abitazione principale.

Cos’è il codice tributo dell’Imu 3918

Imu cosa si intende per prima casa

Va specificato che, più che di prima casa, sarebbe più corretto parlare di abitazione principale per l’immobile iscritto nelle categorie catastali dalla A/1 alla A/9 nei casi in cui il proprietario e la sua famiglia vivano abitualmente nello stessa casa presso la quale hanno anche la residenza anagrafica.

Se invece i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora e la residenza in immobili diversi, ma nello stesso Comune, solo un immobile con relativa pertinenza non sarà soggetto al pagamento dell’Imu.

Imu pertinenze prima casa

Le pertinenze della prima casa godono dell’esenzione dal pagamento nella misura massima di un’unica unità. Per una casa con box e cantina, ad esempio, solo l’abitazione principale più una delle due pertinenze non paga l’Imu.

Agevolazione Imu e Tasi per comodato d’uso gratuito, le ultime novità

La legge di Bilancio 2019 aveva introdotto novità per le agevolazioni Imu e Tasi per le case in comodato d’uso gratuito. Ora il dl crescita interviene sugli esoneri dichiarativi.

Riduzione Imu comodato 2019

Secondo l’articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l’agevolazione Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest’ultimo, ma solo se sono presenti figli minori.

La norma che disciplina l’Imu prevede una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Il beneficio si estende anche alla Tasi considerando che la modalità di calcolo delle due imposte è la stessa.

Comodato d’uso Imu 2019

Per usufruire dell’agevolazione – come previsto dall’articolo 13 del dl 201/2011, è necessario rispettare determinate condizioni:

  • il contratto di comodato deve essere registrato;
  • il comodante oltre all’immobile adibito ad abitazione principale deve possedere un solo immobile in Italia;
  • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione Imu non si applica, però, sulle case classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale. 

La riduzione Imu, invece, si applica anche se il comodante oltre all’immobile concesso in comodato è in possesso di un altro immobile adibito ad abitazione principale nello stesso Comune (ad eccesione, ovviamente, delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Riduzione Imu canone concordato

Gli immobili locati hanno invece una riduzione del 25% della base Imu imponibile. Anche in questo caso è previsto l’obbligo di registrazione del contratto per usufruire dello sgravio fiscale. Per questo l’invio della dichiarazione Imu (contendo informazioni già note all’amministrazione) è un adempimento superabile.

Le agevolazioni Imu, nel caso di comodato e affitto a canone concordato valgono anche per la Tasi, così come anche le riduzioni e gli esoneri, e quindi anche gli obblighi dichiarativi, seguono la stessa via. 

Per quanto riguarda la comunicazione al Comune, i giudici tributari danno diverse interpretazioni. Mentre la Ctr di Palermo, sezione XIV, con la sentenza 2804 del 9 luglio 2018 ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire dei benefici senza di essa, in senso contrario è stata la pronuncia della Ctp di Reggio Emilia.

Ma tra le novità del decreto crescita, in materia di semplificazione fiscale, ce n’è anche una che riguarda gli esoneri Imu. A partire dal 1º gennaio 2020, infatti, verrà introdotto l’esonero dalla dichiarazione Imu per le case in comodato d’uso e le locazioni a canone concordato. 

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Prescrizione Imu e Tasi: una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i termini

Quando cade in prescrizione il mancato pagamento di Imu e Tasi? A stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza sui tempi entro cui il Comune può richiedere il mancato pagamento delle tasse sulla casa.

Se il contribuente non paga le imposte sulla casa, secondo i codici tributo Imu corrispondenti, su uno degli immobili di sua proprietà può incorrere in un procedimento da parte del Comune che “iscrive al ruolo” l’imposta e la comunica all’Esattore per la riscossione ossia per l’avvio delle pratiche necessarie al pignoramento.

A incaricarsi del pignoramento per il mancato pagamento di Imu e Tasi è l’Agenzia Entrate Riscossione, a meno che il Comune non abbia stipulato una convenzione con altro esattore. Al contribuente viene notificata una cartella di pagamento.

Prescrizione Imu non pagata

Anche per Imu e Tasi il termine di prescrizione è di cinque anni. Ciò comporta che se la cartella di pagamento viene notificata dopo tale termine non va pagata (sempre e quando sia stata impugnata davanti al giudice e che questo l’abbia annullata, altrimenti, anche se illeggitima, diventa definitiva).

La sentenza n 28576/17 del 29/11/2017 fa un passo avanti rispetto a quanto stabilisce la legge e specifica entro quanto tempo interviene la prescrizione Imu e Tasi. Il termine che prescrive la cartella di pagamento, secondo quanto stabilisce la Cassazione, è lo stesso di quello fissato per il tributo, ovvero cinque anni.

Se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non avvia gli atti di pignoramento entro tale forbice di tempo, né sollecità il pagamento con una intimidazione, si verifica la prescrizione e il contribuente non deve versare niente al Comune per il mancato pagamento di Imu e Tasi.

Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile facesse ricorso contro l’avviso di pagamento e perdesse la causa, il termine di prescrizione diventa di diece anni, perché a fare testo non è più la cartella, ma il provvedimento del giudice.

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Tassa unica Imu e Tasi: i contenuti della proposta

Proprio mentre si avvicinano le scadenze per Imu e Tasi, torna alla ribalta la questione di una tassa unica che le riunifichi.

Tra i prossimi obbiettivi del Governo potrebbe esserci infatti la riapertura del dossier tasse sulla casa, con l’idea di creare una tassa unica che comprenda Imu e Tasi. La proposta, avanzata dalla Lega, ha già subito un esame tecnico del Ministero dell’Economia prima che, alla fine dello scorso anno, il tema fosse messo da parte a causa di altre impellenti questioni di bilancio.

Il mattone italiano resta tuttavia all’ordine del giorno con l’idea di una nuova Imu che semplifichi le tasse: uno degli ostacoli all’investimento in immobili è stato da sempre infatti rappresentato dall’incognita fiscale, senza considerare le difficoltà di un calcolo di due tasse sulla stessa base imponibile.

La proposta di legge sulla nuova Imu è composta da tredici articoli che propongono:

  • l’unificazione di Imu e Tasi in nome della semplificazione;
  • l’invio da parte dei Comuni di un bollettino precompilato ai contribuenti per facilitare i pagamenti (questione resa difficile dalla diversa applicazione delle aliquote da parte di Comuni diversi);
  • riforma del criterio delle aliquote comunali, nella misura di un massimo di dieci da applicare ad altrettante tipologie di immobili;
  • separazione delle tipologie di immobili in due categorie: residenziale (prime e seconde case, immobili dati in affitto o comodato d’uso, immobili vuoti) e non residenziale (immobili industriali, commerciali, laboratori, capannoni, ospedali e affini);
  • aliquota massima per i Comuni, che porterebbe a limitazioni nelle aliquote aggiuntive (con possibili proteste da parte dei Comuni).

 “Riunire Imu e Tasi in un’unica imposta potrebbe riportare maggiore fiducia nel comparto immobiliare, la cui sofferenza negli ultimi anni è stata sicuramente accentuata anche dalla confusione generata dai molteplici balzelli”, è  il commento di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa.

“Come Fimaa – continua il presidente Taverna – rimaniamo convinti che l’elevata pressione fiscale su immobili, imprese e famiglie continui a costituire una pesante zavorra tanto per il settore quanto per la ripresa economica. L’auspicio è che le indiscrezioni sul riunire in una nuova unica imposta Imu (esente per la prima casa) e Tasi, possano trovare seguito con la riduzione del carico fiscale, recuperando risorse dalla spesa pubblica improduttiva. Solo così si potrebbe contribuire all’effettiva ripresa dell’economia e ridare ossigeno al comparto immobiliare, che rappresenta la cartina di tornasole della salute del Paese”.

“ Ci auguriamo, – conclude Taverna, – che la proposta della tassazione unica sulla casa, non sia il preludio per l’incremento o l’inserimento di nuove imposte su immobili ed imprese. Non possiamo permetterci altri balzelli o patrimoniali né tantomeno l’aumento dell’iva, che avrebbe conseguenze nefaste per la ripresa economica e per i consumatori”.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Imu e Tasi 2019, scadenze ed esenzioni

Il 17 giugno sarà il primo appuntamento dell’anno con le imposte sulla casa. A effettuare il pagamento saranno i possessori di prima casa e di immobili diversi dall’abitazione principale. Ecco le principali scadenze ed esezioni per Imu e Tasi 2019

Scadenze Imu e Tasi 2019

Quando scade l’Imu? Quest’anno la scadenza per la prima rata di Imu e Tasi 2019 cade il 17 giugno 2019 (il 16 giugno è domenica). Si tratta della prima rata che dovrà essere pari al 50% dell’intera imposta secondo le nuove aliquote approvate dai Comuni per il 2019. Ricordiamo, infatti, che quest’anno la legge di Stabilità ha deciso lo sblocco delle aliquote di Imu e Tasi.

Imu 2019, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Le esenzioni per l’Imu 2019

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di:

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise;
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture;
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione;
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione;
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

Tasi 2019 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere se mantenere le aliquote dello scorso anno o aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese relative all’affitto di casa.

Detrazione affitto 730/2019 cosa presentare

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.

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AGEVOLAZIONI IMU E TASI 2019

Agevolazione Imu e Tasi comodato d’uso gratuito, le novità della legge di Bilancio 2019

Novità nella legge di bilancio 2019 per le agevolazioni Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito.

Secondo l’articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l’agevolazione Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest’ultimo, ma solo se sono presenti figli minori.

La norma che disciplina l’Imu prevede una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Il beneficio si estende anche alla Tasi considerando che la modalità di calcolo delle due imposte è la stessa.

La nuova legge di 2019 dà un passo in più ed estende i benefici anche al coniuge del comodatario defunto, sempre e quando siano presenti figli di minore d’età.

Requisiti agevolazione imu comodato gratuito

Per usufruire dell’agevolazione – come previsto dall’articolo 13 del dl 201/2011, è necessario rispettare determinate condizioni

  • il contratto di comodato deve essere reegistrato
  • il comodante oltre all’immobile adibito ad abitazione principale deve possedere un solo immobile in Italia
  • Il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato

Per quanto riguarda la comunicazione al Comune, i giudici tributari danno diverse interpretazioni. Mentre la Ctr di Palermo, sezione XIV, con la sentenza 2804 del 9 luglio 2018 ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire dei benefici senza di essa, in senso contrario è stata la pronuncia della Ctp di Reggio Emilia.

IMU E TASI RINCARI?

Imu e Tasi, rischio rincari nel 2019. Gli enti locali potranno aumentare le aliquote Imu e Tasi. Lo sblocco degli aumenti dei tributi locali potrebbe riguardare circa l’80% dei Comuni. Ad essere interessati i proprietari di seconde case, negozi e attività ricettive.

In merito, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha parlato di una scelta disarmante. E ha sottolineato il fatto che lo sblocco delle aliquote Imu e Tasi può avere ricadute negative sul piano sociale, dal momento che più a rischio sono le abitazioni locate a canone concordato, che scontano aliquote relativamente più basse.

Il blocco delle aliquote sulle imposte locali è arrivato con la legge di Bilancio 2016, che ha impedito a Comuni e Regioni di aumentare tributi e addizionali rispetto ai livelli del 2015. Tale blocco è stato prorogato fino al 31 dicembre 2018, ma con la legge di Bilancio 2019 non ci sono state proroghe. Cosa succederà adesso?

Ad aumentare i tributi locali potrebbero essere soprattutto i Comuni piccoli e medi del Nord, dove lo stop all’aumento delle aliquote è arrivato quando esse erano lontane dai massimi. Situazione diversa al Sud e nelle grandi città. In questi casi, infatti, già si paga il massimo.

In particolare, al Sud i Sindaci hanno sfruttato al massimo il fisco per fronteggiare la situazione critica dei conti; mentre nelle grandi città come Milano, Torino e Roma le aliquote sono già state portate ai livelli massimi.

Si ricorda che le aliquote sono diverse da Comune a Comune e possono variare per l’Imu da un minimo del 4,6 per mille a un massimo del 10,6 per mille; per la Tasi fino a un massimo del 2,5 per mille, alcuni Comuni possono applicare una maggiorazione dello 0,8 per mille. La somma delle aliquote Imu e Tasi non può superare il 10,6 per mille, l’11,4 per mille in caso di applicazione della maggiorazione dello 0,8 per mille.

IMU E TASI

Imu e Tasi 2018, scadenze ed esenzioni

Tempo di scadenze per i pagamenti di Imu e Tasi.Il 17 dicembre 2018 è il termine ultimo per il versamento della seconda rata. Ma, per capire chi abbia diritto alle esenzioni è importante conoscere nei dettagli la normativa dell’imposta sui servizi municipali e la tassa sui servizi indivisibili.

Scadenze Imu e Tasi 2018

Quest’anno la scadenza Imu e Tasi 2018 cade il 17 dicembre 2018. Si tratta della seconda rata, dopo l’acconto del giugno scorso, e deve essere pari al restante 50% da versare secondo le nuove aliquote approvate per il 2018.

Imu 2018, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Tasi 2018 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà pero’ diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere mantenere le aliquote maggiorate dello scorso anno (+0,8%), ma non possono aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

Imu 2018, esenzioni

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di 

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione.
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

IMU E TASI PAGATI IN RITARDO?

Imu e Tasi, le sanzioni per il ritardato pagamento

Il 17 dicembre è l’ultimo giorno a disposizione per pagare la seconda rata 2018 di Imu e Tasi. Ma che succede a chi non ha rispettato la scadenza prevista? Molto semplice: si va incontro a sanzioni, il cui importo varia a seconda del tempo impiegato per regolarizzare la propria posizione con il Fisco

Tramite il “ravvedimento operoso“, il contribuente ha un anno di tempo per versare quanto dovuto con un importo maggiorato con gli interessi e le sanzioni dovute. Ecco come funziona questo strumento.

Ravvedimento operoso per Imu e Tasi 2018

Il ravvedimento operoso prevede il pagamento, oltre la somma dovuta, anche di sanzioni e interessi, che possono variare a seconda del ritardo con il quale verranno versati gli importi. Ci sono quattro diversi tipi di ravvedimento.

  • Ravvedimento sprint – per un ritardo fino a 14 giorni si calcola una sanzione pari allo 0,2% al giorno fino a un massimo del 2,8% per 14 giorni di ritardo più gli interessi (dal 1º gennaio 2015 il tasso di interesse annuo è stato fissato allo 0,5%).
     
  • Ravvedimento lungo – ritardo dal 31º giorno fino a un anno. La sanzione è del 3,75% più gli interessi, da calcolarsi al saggio legale annuo dello 0,5%.
     
  • Ravvedimento breve – per un ritardo dal 15º fino al 30º giorno, la sanzione da applicare sarà pari al 3% più gli interessi da calcolare (aliquota dello 0,5% annuo).
     
  • Ravvedimento medio – si applica dopo il 30º giorno e fino al 90º e prevede una sanzione fissa del 3,33% dell’importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale.

ALIQUOTE IMU E TASI PAGAMENTO DICEMBRE 2018

Aliquote Imu e Tasi 2018 per il pagamento di dicembre

Gtres

Il 17 dicembre scade la seconda rata dell’Imu e della Tasi per il 2018. Per i proprietari di prime case di lusso e di immobili diversi dall’abitazione principale è tempo di fare i conti. Per non commettere errori nel calcolo delle due imposte bisogna conoscere le aliquote da applicare alle diverse tipologie catastali, scelte dai comuni dove è situtato l’immobile.Ecco, quindi, quali sono le aliquote per la seconda rata di Imu e Tasi

Le delibere municipali, con le aliquote per le diverse categorie di immobili, sono consultabili sui portali delle diverse amministazioni. Il contribuente, infatti, può conoscere le aliquote deve applicare per il pagamento dell’imposta sull’immobile consultando la pagina web del Comune dove possiede la casa.

Mef, aliquote Imu e tasi

Inoltre, è possibile utilizzare lo strumento ufficiale fornito dal Dipartimento delle Finanze, che contiene tutti i regolamenti pubblicati dai Comuni. E’ importante sapere che la prima rata si paga facendo riferimento alle aliquote elaborate dai Comuni per il 2017, mentre la seconda rata si calcolerà facendo riferimento alle nuove che saranno approvate dalle amministrazioni comunali entro luglio e pubblicate dal Mef entro fine ottobre.

Per consultare le delibere approvate dai Comuni e le conseguenti aliquote per il versamento della prima rata di Imu e Tasi clicca qui.

IMU E TASI

Imu e Tasi 2018, scadenze ed esenzioni

Gtres

Tempo di scadenze per i pagamenti di Imu e Tasi. Il 17 dicembre 2018 è il termine ultimo per il versamento della seconda rata. Ma, per capire chi abbia diritto alle esenzioni è importante conoscere nei dettagli la normativa dell’imposta sui servizi municipali e la tassa sui servizi indivisibili.

Scadenze Imu e Tasi 2018

Quest’anno la scadenza Imu e Tasi 2018 cade il 17 dicembre 2018. Si tratta della seconda rata, dopo l’acconto del giugno scorso, e deve essere pari al restante 50% da versare secondo le nuove aliquote approvate per il 2018.

Imu 2018, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Tasi 2018 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà pero’ diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere mantenere le aliquote maggiorate dello scorso anno (+0,8%), ma non possono aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

Imu 2018, esenzioni

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di 

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione.
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione
  • la casa appartenente a cittadini residenti all’estero, se si è pensionati nel Pase dove si risiede, se si è iscritti all’AIRE e l’immobile non risulta né locato né utilizzato per un comodato d’uso.
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

IMU

Imu: cos’è, come si calcola e come si paga

Gtres

Si avvicina la scadenza per il pagamento dell’Imu, che dovrà essere versata entro il 17 dicembre 2018. In attesa dell’appuntamento con il fisco, vediamo tutte le informazioni utili sull‘imposta municipale unica. 

Prima di tutto bisognerà rispondere a una domanda: cos’è l’Imu? Introdotta dal decreto legge n 201/2011, la Manovra Monti, l’imposta municipale unica è stata considerata sperimentale fino al 2014, per poi entrare a pieno regime a partire dal 2015.

Scadenze Imu

La prima rata è stata versata il 18 giugno 2018, mentre la seconda rata dovrà essere versata entro il 17 dicembre 2018. L’acconto è stato pari al 50% dell’imposta calcolato sulla base delle aliquote previste dai Comuni per il 2017, mentre la seconda rata si calcola con conguaglio sulla prima rata. 

Imu e tasi: le due imposte sulla casa

L’imposta municipale unica (Imu) deve essere corriposta insieme alla Tasi, il servizio che serve per la copertura dei servizi indivisibili erogati dal Comune.

Chi paga l’Imu?

A pagare l’Imu sono i proprietari di tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale – a meno che non sia di lusso – o titolari di altro diritto reale quale usufrutto, comodato d’uso, abitazione e superficie.

Imu prima casa, si paga?

L’Imu sulla prima casa non si paga, a meno che l’abitazione posseduta non rientri nelle categorie catastali A/1 (case signorili); A/2 (ville); A/8 (castelli). In questo caso si paga un’imposta pari al 4 per mille e si beneficia di una detrazione prima casa, il cui importo è fissato tramite delibera comunale del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di tassazione.

L’Imu prima casa non si paga se l’abitazione rientra nelle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazione di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare); A/6 abitazioni di tipo rurale; A/7 (abitazioni in villini).

Un caso particolare è la categoria catastale A/7, che pur essendo di un certo valore non pagano Imu e Tasi qualora siano adibiti ad abitazione principale.

Imu sulla seconda casa

L’Imu è dovuta sulla seconda casa. A dovere pagare l’Imu per il 2018 sono quindi i seguenti soggetti:

  • possessori di immobili, terreni e aree fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o diritto di superficie
  • assegnatari della casa coniugale in seguito a separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, ad eccezione della prima casa
  • concessionari di aree demaniali
  • locatori in caso di leasing immobiliare

 

 

ALLOGGI SOCIALI ESENTI IMU

Alloggi sociali esenti Imu, ecco cosa dice la normativa

Gtres

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato cosa prevede la normativa in relazione agli alloggi sociali. Vediamo quanto specificato.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

E’ dovuta l’Imu sugli alloggi sociali?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

No. Per espressa previsione normativa, infatti, l’Imu non si applica, tra gli altri, ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (articolo 13, comma 2, Dl 201/2011).

Per l’applicazione dell’agevolazione, si deve fare riferimento alla definizione di alloggio sociale contenuta nel Dm 22 aprile 2008, secondo cui è tale “l’unità immobiliare adibita a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato (articoli 1 e 2)”.

PACE FISCALE SULLA CASA

Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

Gtres

Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locale, quaindi Imu, Tasi e Tari.  Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all’Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”. Condoni Imu e Tasi, l’emendamentodella Lega Condono Imu e Tasi, l’emendamento della Lega

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta ” pace fiscale” , all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.

Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.

Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo – comprensivo di capitale, interessi e sanzioni – dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.

Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.

Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.

Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.

Ecco quanto previsto:

1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L’annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.

2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:

a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;

b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.

3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.

4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.