Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

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Ritardo nel pagamento del canone di locazione di una casa, cosa succede?

Il ritardo nel pagamento del canone di locazione è un fatto molto temuto dal proprietario della casa data in affitto. Nel caso in cui si realizzi tale ipotesi, quali sono le possibili conseguenze? Andiamo a scoprirlo.

Se il conduttore è in ritardo nel pagamento del canone di locazione, il locatore può procedere con lo sfratto. In particolare, quando si parla di ritardo nel pagamento del canone di locazione per un immobile ad uso abitativo, in base all’articolo 5 della legge n. 392/1978 il conduttore ha tempo fino a venti giorni per poter adempiere al proprio obbligo, decorsi i quali il locatore può adire il tribunale per ottenere lo sfratto.

La legge però consente all’inquilino moroso di adempiere anche successivamente ai venti giorni previsti nonostante il proprietario gli abbia notificato l’intimazione di sfratto. Se il conduttore paga al proprietario i canoni arretrati, oltre agli interessi e a tutte le spese legali sostenute, ha diritto di rimanere in casa e di paralizzare lo sfratto. Si tratta di una possibilità che può essere messa in campo al massimo entro la prima udienza, ove al conduttore, su richiesta, è addirittura concedibile un ulteriore termine di novanta giorni.

Casa in affitto, le spese dell’inquilino e del proprietario

 

Quando si tratta di casa in affitto, capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario non è sempre facile. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

Il primo passo da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione. Le due parti, infatti, possono aver raggiunto un particolare accordo e specificato il tutto all’interno del contratto di locazione al momento della stipula. Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.

L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, in modo generico, che spettano al conduttore le spese di piccola manutenzione, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.

Nel dettaglio, l’articolo 1576 del Codice Civile “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]”.

L’articolo 1609 del Codice Civile fa specifica menzione degli interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino. Sono a carico dell’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, ma non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

Nel dettaglio, l’articolo 1609 del Codice Civile “Piccole riparazioni a carico dell’inquilino” recita: “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1590, 1807]. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

Condhotel, le nuove norme

 
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I condhotel sono quelle strutture ricettive a destinazione mista alberghiera e residenziale che nascono dalla riqualificazione di strutture esistenti e rendono abitabili da inquilini fissi o proprietari una parte delle camere.

Sottolineando il ruolo decisivo svolto dal settore turistico,  dal punto di vista normativo il vincolo turistico alberghiero, la destinazione urbanistica turistico recettiva, la multiproprietà, la residenza turistico alberghiera, la violazione del vincolo alberghiero, la lottizzazione abusiva, per poi arrivare per l’appunto ai condhotel. Viene spiegato il nuovo istituto, la sua struttura, la gestione, la riqualificazione, i servizi, la compravendita, il condominio. Il tutto alla luce delle novità introdotte dal Dpcm 13/2018.

La parola condhotel deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisisce la possibilità di utilizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri.

CEDOLARE SECCA E NEGOZI

Una guida di Confedilizia per la cedolare secca sugli affitti dei negozi

La legge di bilancio – in vigore dal1° gennaio – prevede l’avvio del regime della cedolare secca per l’affitto di locali commerciali. Confedilizia ha riassunto in un breve vademecum le principali cose da sapere.Eccole: 
I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019. 
La cedolare potrà essere applicata per l’intera durata del contratto.
Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
La cedolare può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.

L’aliquota della cedolare è pari al 21%. 
Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
L’Agenzia delle entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.
Approfondimenti, assistenza e consulenza sulla nuova cedolare sono disponibili presso le oltre 200 sedi territoriali di Confedilizia 

LOCAZIONE PRESCRIZIONE

Prescrizione dei canoni di locazione, come funziona?

Anche per quanto riguarda la locazione esiste la prescrizione dei canoni. Ma si tratta di un istituto che si applica solo al caso della morosità del conduttore, ma non al caso inverso, in cui sia proprio lui a pretendere un pagamento. A spiegarci come funziona sono i nostri collaboratori di condominioweb.

contratto di locazione, come funziona

Secondo gli artt. 1576 e ss. c.c. “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. Per quanto attiene ai pagamenti del canone, esso rientra tra le obbligazioni che spettano al conduttore.

Nel caso di morosità il locatore può agire in giudizio e ottenere lo sfratto, oltre che l’ingiunzione di pagamento dei canoni. Può altresì succedere che, per qualche motivo, il conduttore ritenga di avere pagato i canoni in misura superiore al dovuto e che decida di richiedere la restituzione dell’indebito.

Canone di locazione e prescrizione

La prescrizione (v. art. 2934 e ss. c.c.) è l’istituto che regola l’estinzione dei diritti per inerzia del titolare per un dato periodo di tempo.

Tale tempo, a seconda delle prescrizioni di legge, può variare.

Abbiamo la prescrizione ordinaria (ex art. 2946 c.c.), che si compie nell’arco di dieci anni. Esistono poi eccezioni alla prescrizione ordinaria: tra queste abbiamo il caso riguardante “le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni”, di cui all’art. 2948, co.1, n.3, c.c. che si compie in cinque anni.

La prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n. 3 c.c. riguarda la richiesta che può operare il locatore nei confronti del conduttore moroso.

Con riferimento particolare ai rapporti condominiali, ad es., in un caso di canoni dovuti da un condominio nei confronti dei proprietari di un alloggio costituente pertinenza destinata al servizio delle unità immobiliari perché adibito al servizio di portierato, la Corte di Cassazione, ritenendo di inquadrare il rapporto nel contratto di locazione, ha stabilito che si applicava la prescrizione breve di cinque anni ex art. 2648 c.c. (v. Cass. n. 23924/2012).

prescrizione quinquennale

La norma ex art. 2948 c.c. però si applica solo in caso di morosità nel pagamento del canone da parte del conduttore. Ciò è stato affermato in là nel tempo dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 6941 del 1992, la quale ha enunciato il seguente principio di diritto: “In materia di locazione, il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l’assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, mentre, d’altro canto, la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l’azione del locatore volta al pagamento del canone”; la stessa sentenza rammenta che la giurisprudenza è sempre stata a favore della prescrizione decennale per la ripetizione di quanto illegittimamente pagato dal conduttore.

Restituzione indebito, la prescrizione

Invece, per il conduttore che voglia la restituzione di quanto indebitamente pagato, non trova applicazione la norma di cui all’art. 2948 n.3 c.c., ma quella di cui all’art. 2946 c.c., cioè la prescrizione ordinaria decennale.

Il diverso inquadramento è spiegato con il fatto che in tale ultimo caso l’azione rientra nella ripetizione di indebito, di cui all’art. 2033 c.c., secondo cui “Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato.

Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.” L’ipotesi rientra dunque nell’istituto del pagamento di indebito, a nulla rilevando il titolo illegittimo, cioè il contratto in base al quale i detti pagamenti sono stati eseguiti. Ne consegue che la prescrizione del diritto al rimborso è quella ordinaria decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c.

Il principio, enunciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2396/1995 e anche ben prima, è stato poi ribadito dalle Sezioni Unite della stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 11666 del 2007.

interruzione della prescrizione

Che sia breve oppure ordinaria, le norme generali sono e stesse. Pertanto, ad es. la decorrenza della prescrizione si potrà in ogni caso interrompere, secondo quanto disposto dagli artt. 2943 e ss. c.c. e cioè, in sostanza, per attività del titolare o per riconoscimento del diritto da parte di colui contro cui lo stesso può essere fatto valere.

L’attività del titolare può essere data ad es. dall’invio di una comunicazione scritta (e dimostrabile) che valga come costituzione in mora. Con l’interruzione la decorrenza si blocca per ricominciare da zero, a differenza della sospensione (prevista dagli artt. 2941 e ss. c.c.), con la quale, cessata la causa della sospensione, il termine ricomincia a decorrere da dove si era fermato

MUTUI INTERESSI PASSIVI

Mutui, un decreto cancella la deducibilità degli interessi passivi

mutuo casa

Cambia la deducibilità degli interessi sui mutui delle società immobiliari che costruiscono appartamenti da affittare. E Assoimmobiliare e Ance lanciano l’allarme: il provvedimento rischia di assestare un brutto colpo al real estate italiano. 

Secondo il nuovo provvedimento, contenuto nel decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri che attua la direttiva Atad (la direttiva europea anti elusione fiscale), è cancellata la possibilità per le società immobiliari di dedurre integralmente gli interessi passivi dei mutui stipulati per la costruzione di edifici destinati alla locazione.

Cosa dice il decreto sulla deducibilità degli interessi passivi

L’articolo 1 del decreto riscrive così l’articolo 96 comma 3 del Tuir, che si riferisce a questo tema, applicando i limiti di deducibilità anche ad interessi passivi e oneri finanziari, che, secondo quanto risulta dalla relazione illustrativa del decret, sono espressamente inclusi dalla direttiva europea (articolo 2, paragrafo 1, numero 1) nell’elenco delle grandezze a cui applicare la limitazione della deducibilità.

L’allarme di Assoimmobiliare e Ance

Assoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, e Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, hanno espresso grande preoccupazione per gli effetti del nuovo decreto, chiedendone la correzione per non mettere a rischio il mercato immobiliare italiano.

“Tale decreto – si legge nella nota – rappresenta un segnale assai preoccupante che va a colpire duramente un’industria, quella immobiliare e delle costruzioni, che rappresenta una leva fondamentale al servizio dell’economia del Paese e contribuisce in modo importante all’occupazione e per circa il 18% al PIL dell’Italia, anche favorendo l’afflusso di capitali internazionali. La minore deducibilità degli interessi passivi impatterà pesantemente sul mercato delle locazioni di immobili, siano questi ad uso uffici, commerciali o con altre destinazioni d’uso, con un effetto negativo, in ultima istanza, anche per le imprese affittuarie”.

Conseguenze sulla tassazione di immobili per locazione

La limitazione alla deducibilità, secondo Assoimmobiliare e Ance, genererebbe un incremento della tassazione per le società immobiliari stimabile in almeno 5-6 punti percentuali da aggiungere all’aliquota Ires del 24%. Tale aggravio si aggiungerebbe all’indeducibilità degli interessi passivi ai fini Irap previsto dall’attuale normativa e al rilevante peso dell’Imu che già gravano sugli investitori immobiliari, mettendo a dura prova la pianificazione di ulteriori investimenti di sviluppo che, a sua volta, in particolare per le imprese del sistema Ance, pregiudica strutturalmente la futura domanda di costruzioni, rischiando di deprimere così l’intero comparto.

Valori immobiliari in calo se sparisce la deducibilità

“L’industria immobiliare, già soggetta ad una fiscalità fortemente penalizzante – avverte la nota di Assoimmobiliare e Ance – rischia di vedere così vanificati gli effetti di una ripresa di cui si riscontrano i primi segnali, dopo una lunga crisi che ha colpito non solo questo settore, ma l’intero Paese. Oltre a impattare sulle prospettive di crescita del settore, questo provvedimento avrebbe l’effetto di abbattere immediatamente i valori degli immobili esistenti”.

Un fatto non solo controproducente, ma anche contradditorio rispetto ai piani recentemente annunciati di cessione di parti rilevanti del patrimonio immobiliare pubblico. A ciò si aggiunge un quadro di fiscalità incerta e penalizzante per gli investitori internazionali, a cui si dovrebbe, al contrario, guardare con interesse per un buon esito delle iniziative di dismissione.

MUTUI DECRETO

Mutui, un decreto cancella la deducibilità degli interessi passivi

mutuo casa

Cambia la deducibilità degli interessi sui mutui delle società immobiliari che costruiscono appartamenti da affittare. E Assoimmobiliare e Ance lanciano l’allarme: il provvedimento rischia di assestare un brutto colpo al real estate italiano. 

Secondo il nuovo provvedimento, contenuto nel decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri che attua la direttiva Atad (la direttiva europea anti elusione fiscale), è cancellata la possibilità per le società immobiliari di dedurre integralmente gli interessi passivi dei mutui stipulati per la costruzione di edifici destinati alla locazione.

Cosa dice il decreto sulla deducibilità degli interessi passivi

L’articolo 1 del decreto riscrive così l’articolo 96 comma 3 del Tuir, che si riferisce a questo tema, applicando i limiti di deducibilità anche ad interessi passivi e oneri finanziari, che, secondo quanto risulta dalla relazione illustrativa del decret, sono espressamente inclusi dalla direttiva europea (articolo 2, paragrafo 1, numero 1) nell’elenco delle grandezze a cui applicare la limitazione della deducibilità.

L’allarme di Assoimmobiliare e Ance

Assoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, e Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, hanno espresso grande preoccupazione per gli effetti del nuovo decreto, chiedendone la correzione per non mettere a rischio il mercato immobiliare italiano.

“Tale decreto – si legge nella nota – rappresenta un segnale assai preoccupante che va a colpire duramente un’industria, quella immobiliare e delle costruzioni, che rappresenta una leva fondamentale al servizio dell’economia del Paese e contribuisce in modo importante all’occupazione e per circa il 18% al PIL dell’Italia, anche favorendo l’afflusso di capitali internazionali. La minore deducibilità degli interessi passivi impatterà pesantemente sul mercato delle locazioni di immobili, siano questi ad uso uffici, commerciali o con altre destinazioni d’uso, con un effetto negativo, in ultima istanza, anche per le imprese affittuarie”.

Conseguenze sulla tassazione di immobili per locazione

La limitazione alla deducibilità, secondo Assoimmobiliare e Ance, genererebbe un incremento della tassazione per le società immobiliari stimabile in almeno 5-6 punti percentuali da aggiungere all’aliquota Ires del 24%. Tale aggravio si aggiungerebbe all’indeducibilità degli interessi passivi ai fini Irap previsto dall’attuale normativa e al rilevante peso dell’Imu che già gravano sugli investitori immobiliari, mettendo a dura prova la pianificazione di ulteriori investimenti di sviluppo che, a sua volta, in particolare per le imprese del sistema Ance, pregiudica strutturalmente la futura domanda di costruzioni, rischiando di deprimere così l’intero comparto.

Valori immobiliari in calo se sparisce la deducibilità

“L’industria immobiliare, già soggetta ad una fiscalità fortemente penalizzante – avverte la nota di Assoimmobiliare e Ance – rischia di vedere così vanificati gli effetti di una ripresa di cui si riscontrano i primi segnali, dopo una lunga crisi che ha colpito non solo questo settore, ma l’intero Paese. Oltre a impattare sulle prospettive di crescita del settore, questo provvedimento avrebbe l’effetto di abbattere immediatamente i valori degli immobili esistenti”.

Un fatto non solo controproducente, ma anche contradditorio rispetto ai piani recentemente annunciati di cessione di parti rilevanti del patrimonio immobiliare pubblico. A ciò si aggiunge un quadro di fiscalità incerta e penalizzante per gli investitori internazionali, a cui si dovrebbe, al contrario, guardare con interesse per un buon esito delle iniziative di dismissione.

CEDOLARE SECCA POSSIBILE AUMENTO?

Contratto con cedolare secca, è possibile un aumento del canone dopo 4 anni?

Ecco come chiedere l’aumento del canone anche se si è sottoscritto un contratto di locazione con cedolare secca.

Il locatore dell’immobile può rideterminare le condizioni contrattuale al fine del primo quadriennio? A tal proposito, giova ricordare che nei contratti di locazione a canone libero la durata legale minima del contratto è un elemento prefissato per legge in quattro anni: se le parti concordano una durata inferiore la clausola è nulla.

La legge prevede che, dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per ulteriori quattro anni.

Per questo motivo, nella prassi spesso si utilizza l’espressione “contratto 4+4”: in pratica, la seconda scadenza si ha dopo 8 anni dalla stipula del contratto.

Dopo la prima scadenza, la rinnovazione per altri 4 anni è quindi automatica, fatta eccezione per due ipotesi:

a) con comunicazione scritta almeno 6 mesi prima della prima scadenza, il locatore rende noto al conduttore il proprio “diniego di rinnovazione” (spesso detto anche “disdetta”). La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc.

b) quando il conduttore si avvale del diritto di recesso (diritto che non spetta, invece, al locatore). I motivi di recesso del conduttore possono essere previsti anche dal contratto di locazione.

La legge consente comunque sempre il recesso dell’inquilino per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.

Il preavviso va dato al locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi, a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto.

Quanto alla seconda scadenza (dopo 8 anni) l’art. 2 della legge 431/1998, prevede al comma 1 che «ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.

In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.»

Premesso ciò, sul punto, in merito all’aumento del canone, interessante spunto riviene dalla pronuncia del Tribunale di Lecce n. 1476 dell’11 aprile 2014, ove è stato precisato che grava sul locatore l’onere di comunicare al conduttore la rinegoziazione a nuove condizioni o la disdetta nei sei mesi anteriore all’ottavo anno (seconda scadenza del primo contratto tacitamente rinnovato).

Dunque questo in altri termine vuol dire che ogni contraria pattuizione volta a stabilire un aumento del canone di locazione deve considerarsi palesemente nulla.

In caso di spese straordinarie sull’immobile, il proprietario può chiedere un aumento del canone? La disciplina civilistica (art. 1576 cod. civ.) stabilisce, come criterio generale, che spettano al proprietario tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico dell’inquilino.

Quindi, le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino, mentre il proprietario deve provvedere agli interventi di manutenzione straordinaria.

Ebbene, quanto a tale aumento, è opportuno precisare chel’art.23 della legge n. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) consentiva l’aumento di canone di locazione nel caso di riparazioni straordinarie (anche se eseguite su parti comuni dell’edificio) in misura “non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati”, però tale disposizione, limitatamente alle locazioni abitative, è stata abrogata dalla legge n. 431/1998.

Tuttavia, ancora oggi, spesso, nei contratti di locazione di 4+4 anni a canone libero, viene inserita un’apposita clausola che attribuisce all’inquilino anche le spese di manutenzione straordinaria, col criterio di cui alla predetta norma abrogata.Conseguentemente, in deroga alla normativa attuale, un aumento del canone in relazione ai costi di ristrutturazione dell’edifico, è possibile solo se espressamente previsto nel contratto.

E per quanto riguarda l’adeguamento del canone? Il diritto del locatore ad ottenere l’adeguamento del canone agli indici Istat è subordinato al fatto che quest’ultimo ne abbia fatto richiesta al conduttore tramite lettera raccomandata tramite la quale deve essere richiesta l’adeguamento agli indici Istat per l’anno successivo.

Questo presuppone che entrambe le parti abbiano sottoscritto contratto con relativa clausola di adeguamento Istat.

Il locatore in caso di scelta dell’opzione della cedolare secca è obbligato a rinunciare all’aggiornamento ISTAT del contratto?SI, il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

È possibile revocare la cedolare secca e passare alla tassazione ordinaria prima della scadenza del contratto? La revoca dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità).

Si evidenza, inoltre, che la Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 20/2012 ha precisato che “Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore”.

La necessità della comunicazione al conduttore è determinata dal sorgere dell’obbligazione solidale al pagamento dell’imposta di registro annualmente dovuta in seguito alla revoca dell’opzione.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che con la cedolare secca il locatore non può chiedere alcun aumento del canone; di talché, le uniche strade percorribili sono la revoca della cedolare (in questo caso ottenere l’aggiornamento ISTAT), oppure, anticipare la scadenza con la risoluzione consensuale del contratto di locazione (le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà delle parti è sovrana bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali).

avv Maurizio Tarantino

CONTRATTI AFFITTO IN SCADENZA

Contratto di affitto in scadenza: cosa c’è da sapere

 
Scadenza del contratto di affitto: la guida per non farsi trovare impreparati

Quattro più quattro, tre più due: per alcuni sono solo semplici addizioni, per molti altri questi numeri sono sinonimo di “contratto di locazione”. È facile essere assaliti dai dubbi quando il contratto si avvicina alla seconda scadenza (l’ottavo anno per la formula 4+4, il quinto anno per quella 3+2). Oggi cercheremo di dissipare ogni dubbio e capire come comportarsi quando la locazione sta per scadere.

Quando il contratto 4+4 sta per scadere, la normativa (art. 2, comma 1, legge 431/98) prevede un procedimento che può portare in tre direzioni: un nuovo accordo, la chiusura del contratto, la conferma del contratto già in essere. Entro sei mesi dalla scadenza, ciascuna delle parti potrà mandare all’altra una raccomandata per comunicare l’intenzione di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure rinunciare all’opzione del rinnovo. Il destinatario della raccomandata avrà 60 giorni di tempo per rispondere: qualora non lo facesse, il contratto si intenderà scaduto. Se invece le parti non comunicheranno tra loro entro i sei mesi dalla scadenza, il contratto sarà rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.

Per quanto riguarda il contratto 3+2, conosciuto anche come contratto a canone concordato, la procedura da seguire alla seconda scadenza è identica, per tempistiche, a quella relativa al 4+4.

Da ricordare, infine, anche la procedura conosciuta come sfratto per finita locazione: secondo l’articolo 657 del codice di procedura civile, il locatore può intimare lo sfratto al conduttore successivamente alla scadenza del contratto di locazione, citandolo in giudizio per ottenere la convalida del giudice nel caso in cui non sia previsto il proseguimento del rapporto. Sempre che sia intervenuta la disdetta del locatore nei sei mesi precedenti.

di Giovanni Marrucci

RENDITA DELLA CASA IN AFFITTO

Quanto rende un immobile in affitto? La mappa dei rendimenti delle case

Mettere un immobile in affitto garantisce un ritorno pari al 6%, ai massimi da 4 anni. 

Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

I rendimenti delle altre tipologie immobiliari

Oltre ad analizzare i rendimenti degli immobili residenziali, l’ultimo report analizza anche quando rende mettere in affitto le altre tipologie immobiliari. Il settore più redditizio, secondo il report, è quello del retail. Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Per quanto riguarda il settore uffici, i rendimenti più alti si registrano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Il settore meno vantaggioso per gli investitori? E’ quello dei box auto. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate dallo studio di idealista, Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

CASA CONIUGALE COSA DICE LA LEGGE?

Assegnazione casa coniugale in affitto, cosa prevede la legge

Gtres

In caso di separazione, come funziona l’assegnazione della casa se l’immobile è in affitto? Ed è possibile richiedere anche un contributo per pagare i CANONI DI LOCAZIONE? Vediamo cosa prevede la legge.

Se la casa è in affitto valgono le stesse regole per l’abitazione di proprietà. Innanzitutto, è importante sottolineare che il giudice decide sull’assegnazione della casa solo se la coppia ha figli minori o maggiorenni non ancora autosufficienti o portatori di handicap: in questi casi, il tribunale assegna la casa al genitore presso i cui i figli vanno abitualmente a vivere. Se invece la coppia non ha figli, la casa resta al suo proprietario o, nel caso di affitto, il contratto si scioglie o prosegue nei confronti di chi lo ha firmato.

Quando si parla di un appartamento in affitto, nel caso di coppia con figli non autosufficienti il contratto deve proseguire con il genitore con cui restano i bambini, l’altro è tenuto a versare un mantenimento proporzionato alle sue capacità e alle esigenze dell’ex. Il mantenimento ai figli deve invece garantire a questi ultimi lo stesso tenore di vita che avevano quando ancora i genitori stavano insieme.

Nel quantificare l’assegno di mantenimento, il giudice tiene conto sia delle spese che dovrà affrontare il coniuge beneficiario che quelle a carico di chi è tenuto a versarlo, non è previsto che quest’ultimo debba anche pagare un contributo per l’affitto al coniuge separato. I soldi necessari a onorare gli impegni con il padrone di casa, con il condominio o per le utenze sono ricomprese nell’assegno di mantenimento o nell’assegno divorzile ordinario.

Ma, in base all’importo del canone, il giudice può aumentare il mantenimento al fine di garantire ai figli di restare all’interno dello stesso appartamento e non doversi trasferire. Questo perché il canone di locazione rispecchia anche il tenore di vita precedente della famiglia ed è quindi già di per sé proporzionato alle capacità reddituali del soggetto obbligato. A meno che non risulti che anche l’altro coniuge, titolare di un proprio reddito, contribuisse alle spese per la locazione, nel qual caso questi vedrà diminuire il proprio mantenimento.

Dunque, se anche il canone di affitto resta a carico di chi abita la casa e seppure tale importo non può mai costituire una voce a parte rispetto al mantenimento, il tribunale deve tenere conto della spesa che chi resta nell’appartamento dovrà sostenere per quantificare l’assegno periodico a carico dell’ex; considerando anche le nuove spese che quest’ultimo, costretto ad andare a vivere altrove, dovrà sobbarcarsi.

CONTRATTO RISOLUZIONE IMMEDIATA

Risoluzione immediata del contratto di locazione, cos’è e come funziona?

Gtres

Nella maggior parte dei contratti di affitto è possibile dare disdetta al locatore con un preavviso di sei mesi. Ma ci sono dei casi in cui è possibile la risoluzione immediata del contratto di locazione.

Cos’è la disdetta immediata del contratto di affitto?

Si fa riferimento ad una comunicazione che produca l’effetto di consentire il rilascio dell’abitazione fin dal momento della sua ricezione. Vediamo che cosa consente la normativa e di conseguenza se e quando è possibile parlare di disdetta immediata del contratto di locazione.

Si badi: analizzeremo la situazione guardando tanto alla facoltà di disdetta (recesso) che la legge riconosce al conduttore, tanto nell’ottica del locatore.

disdetta contratto di locazione sei mesi prima

Per la legge n. 431/98, che sul punto ricalca la legge n. 392/78, «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi» (art. 3, sesto comma, le. n. 431/98).

Che cosa s’intende per gravi motivi? Come chiarito dalla giurisprudenza si deve trattare di accadimenti successivi alla conclusione del contratto e che rendono impossibile, o eccessivamente gravosa, la prosecuzione del contratto da parte del conduttore.

Si pensi, per fare degli esempi, a questi casi:

  • trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Roma e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
  • problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
  • perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
  • crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell’attuale abitazione.

Il recesso libero del contratto di locazione

Ai sensi dell’art. 5, primo comma, della legge n. 392/78 (la così detta legge sull’equo canone, tutt’ora, parzialmente, vigente) “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.

Si tratta del così detto recesso libero del conduttore, ossia della facoltà di recedere dal contratto dandone preavviso secondo le modalità previste dalla norma. Tanto che si tratti di recesso per gravi motivi, tanto di disdetta libera, la legge fa riferimento ad un preavviso di sei mesi.

La ratio della norma è quella di dare al proprietario un termine congruo per provvedere alla sostituzione del conduttore e quindi di ridurre al minimo la possibilità di un pregiudizio economico

La disdetta locatore contratto locazione

La legge n. 431/98, per le locazioni ad uso abitativo, e la legge n. 392/78 per le locazioni ad uso differente da quello abitativo, prevedono la facoltà di recesso del locatore.

Tale possibilità di disdire il contratto può essere esercitata entro sei mesi dalla sua prima scadenza (parliamo di contratti 4+4, 3+2 ovvero 6+6) e solo al ricorrere di ben precisi motivi, con possibilità di ottenere il ripristino del contratto, ovvero un indennizzo, ove sia avvenuta una disdetta fondata su motivi inesistenti.

lettera disdetta immediata contratto di locazione

Dato questo quadro sembrerebbe doversi concludere che la legge non dà possibilità di disdetta dal contratto di locazione, né in capo al conduttore, né in capo al proprietario. Su quest’ultimo è effettivamente così, sul conduttore la situazione è leggermente diversa.

Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 (decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti) s’è occupato di disciplinare aspetti attuativi dei contratti così detti a canone concordato (3+2), nonché dei contratti per studenti universitari e quelli transitori.

Proprio in relazione a quest’ultimo, il contratto tipo approvato, prevede che “il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ………………….. prima”.

L’ampia facoltà lasciata alle parti di individuare il periodo di tempo lascia intendere che lo stesso possa anche essere di pochi giorni, in sostanza una disdetta immediata. Tale norma, specifica il modello contrattuale approvato col decreto non si applica ai contratti di durata inferiore a trenta giorni.

Nulla vieta che le parti possano prevedere in seno ai contratti diversi da quelli transitori un periodo di disdetta inferiore a quello semestrale indicato dalla legge, tale da potere essere nella sostanza assimilata ad una disdetta immediata.

Ad avviso di chi scrive, però, solamente a favore del conduttore. Ciò perché questo è considerato la parte debole del rapporto contrattuale e simile facoltà in capo al locatore sarebbe considerata eccessivamente vessatoria.

La disdetta immediata, poi, può avvenire anche se vengono a mancare completamente i presupposti della locazione (es. inagibilità dell’appartamento o del locale), ma in tal caso più che di disdetta si parlerà di risoluzione del contratto di locazione.

Avv. Alessandro Gallucci