Bonus verde 2019, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la circolare 13 del 31 maggio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti utili sul bonus verde, la detrazione del 36% per la sistemazione a verde di aree scoperte di edifici esistenti.

Dopo diverse risposte, nella guida omnibus sul 730, l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutte le informazioni utili sulle detrazioni per gli interventi che danno diritto al bonus verde. La sistemazione riguarda anche le pertinenze, le recinzioni, gli impianti di irrigazione, la realizzazione di pozzi, coperture a verde e giardini pensili.

La detrazione spetta ai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile, ma anche, nel caso di interventi sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, anche al singolo condominio in base ai millesimi di possesso.

La detrazione è per un importo massimo di 5mila euro per unità immobiliare, con detrazione pari al numero delle unità immobiliari. Nel caso in cui si effettuino interventi sulle parti condominiali e sulla propria abitazione si ha diritto a due diverse detrazioni. Se le unità immobiliari sono adibite in parte all’esercizio dell’arte e della professione, la detrazione spettante è ridotta al 50%. Stessa cosa per gli immobili oggetto di vincolo da parte del codice dei beni culturali.

Cosa accade nel caso in cui si vende un immobile oggetto di un intervento per il bonus verde? Che la detrazione non utilizzata viene trasferita in parte all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di successione, il beneficio fiscale viene data all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

Per quanto riguarda la documentazione necessaria per usufruire del bonus verde, è necessario che il pagamento venga effettuato tramite bonifico bancario, ma anche assegno, o carta di credito o bancomat. Inoltre nel documento di spesa deve apparire il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e la descrizione dell’intervento.

In caso di interventi condominiali occorre la dichiarazione dell’amministratore che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge, compresa la comunicazione dei dati dei beneficiari all’Agenzia delle Entrate e che serva a comprovare l’entità della somma corrisposta dal condomino.

Codice identificativo per gli affitti brevi, novità con gli emendamenti al dl crescita

Un pacchetto di emendamenti al decreto crescita prevede alcune novità sul fronte degli affitti brevi. Vediamo quali.

Nel pacchetto di emendamenti dei relatori Giulio Centemero (Lega) e Raphael Raduzzi (Movimento 5 stelle) al decreto crescita è prevista l’identificazione per le locazioni brevi e le strutture recettive con un codice identificativo. Tale codice dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.

In particolare, l’emendamento al decreto crescita parla dell’istituzione di una banca dati dove chi mette in locazione la propria casa dovrà dotarsi di un codice alfanumerico con il quale essere individuato sulle piattaforme di intermediazione. Queste ultime, se straniere e se non hanno un rappresentante fiscale, ma sono soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

E’ inoltre previsto che la trasmissione dei dati avvenga in modalità sicura all’Agenzia delle Entrate. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

Il ministro delle Politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, Gian Marco Centinaio (Lega), ha affermato: “Finalmente, grazie al nostro lavoro, anche l’Italia si dota di un fondamentale strumento che consentirà di migliorare l’offerta turistica. Il codice identificativo e l’iscrizione a una banca dati presso l’Agenzia delle Entrate per gli affitti brevi, e le locazioni presso strutture ricettive, consentirà di evitare eventuali evasioni fiscali o elusioni”.

I proprietari che metteranno a disposizione la loro casa per gli affitti brevi dovranno dunque registrare l’appartamento o la stanza che intendono affittare. A quel punto, riceveranno un codice identificativo alfanumerico, che dovranno inserire in tutti gli annunci che pubblicheranno sulle piattaforme di intermediazione, sia fisiche sia virtuali. In questo modo, l’Agenzia delle Entrate potrà tracciare gli immobili in affitto e rilevare eventuali anomalie in fase di dichiarazione dei redditi.

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“Tassi dei mutui, il momento è ancora magico per comprare casa”

Secondo quanto risulta a Mutuisupermarket, l’andamento dei migliori spread (bancari, ndr) per mutui a tasso fisso e tasso variabile mostra una inversione di tendenza da fine 2018 e inizio 2019. Dal grafico dei migliori tassi finiti sempre per mutui a tasso fisso e tasso variabile, ad oggi risulta addirittura che i tassi finiti, quindi i veri tassi di interesse pagati dai consumatori, in altre parole la spesa per interessi in soldoni, non sono mai stati così bassi come in questo trimestre

Paradossalmente conviene più fare una surroga oggi che 12 mesi fa, 24 mesi fa o 36 mesi fa, proprio quando la surroga poteva iniziare ad essere percepita come un qualcosa del passato. Faccio due considerazioni: stiamo guardando solamente le migliori offerte di mercato (per tasso fisso e tasso variabile) per ogni giorno del mese e facciamo poi una media trimestrale, e quindi ci sono alcune banche (come Credem o altre) che spesso si posizionano come particolarmente competitive e tengono le medie basse.

Un secondo punto da sottolineare è che questa grande convenienza dei tassi fissi, nonostante un aumento degli spread di circa 20 punti base fra fine e inizio 2019, è compensata da un “tracollo” degli indici IRS che da ottobre 2018 ad oggi, così come da marzo 2018 a oggi, hanno perso circa 40 punti base (IRS 20 anni è passato da 1,5% a 1,1%). Per cui se IRS scendono di 40 punti base e gli spread migliori offerte salgono di 20 punti base, il risultato è facile: le banche riescono ad aumentare gli spread, i consumatori hanno sempre la migliore offerta e tutti vivono “felici”.

Come si evince dalla media trimestrale delle migliori offerte per operazione di mutuo, oggi un mutuo a tasso fisso di 140.000 euro a 20 anni,  con un valore dell’immobile di 220.000, ha un Tan dell’1,24%, mai così basso dal primo trimestre 2012, e se si fa il plotting, davvero si vede come a marzo del 2019 siamo ai minimi dei tassi finiti di sempre. Per i variabili invece il punto di minimo dei Tan (di appena 3 punti base più basso) è del secondo trimestre 2018, 0,57% contro uno 0,60% di oggi;  quindi anche qui i prezzi sono ai minimi storici.I dati sono inconfutabili, ossia a marzo 2019, tassi alla mano, siamo ai minimi e da qui non si può che salire

Tempi e modi, come dicevo, si delineeranno nei prossimi trimestri, con tutta calma, ma oggi è un momento davvero “magico” per chi voglia sottoscrivere un mutuo, sia di surroga che di acquisto. Fra l’altro, i nuovi dati dell’immobiliare dell’agenzia delle entrate sul IV trimestre 2018 segnano un aumento delle compravendite di +9,3% (dopo un aumento di +4,3% nel primo trimestre, +5,6 nel secondo e +6,7 nel terzo). Questo ci dice che il mercato appare in costante accelerazione e i prezzi degli immobili anche in questo caso sono destinati a crescere leggermente. E’ un motivo in più per prendere la palla al balzo e beneficiare di prezzi immobiliari ai minimi e tassi di interesse ai minimi.

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Rottamazione ter, la scadenza per la domanda è fissata al 30 aprile

Il 30 aprile 2019 è fissata la scadenza per presentare la domanda per aderire alla rottamazione ter.

Vediamo come fare.

Il 30 aprile 2019 è l’ultimo giorno utile fissato dalla legge per beneficiare della rottamazione ter e del saldo e stralcio. I contribuenti che intendono aderire possono consultare il sito internet dell’Agenzia delle Entrate Riscossione e reperire tutte le informazioni utili, i modelli da utilizzare, le guide alla compilazione e i servizi web messi a disposizione per inviare le domande direttamente da pc, smartphone e tablet, senza andare allo sportello.

I contribuenti che intendono aderire alla rottamazione ter (articolo 3, Dl 119/2018) o al saldo e stralcio delle cartelle (articolo 1, commi da 184 a 198, legge 145/2018) possono inviare le domande:

  • direttamente online dal portale dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, con il servizio “Fai da te”, disponibile nelle pagine del sito web dedicate rispettivamente ai due provvedimenti (il servizio può essere utilizzato sia in area pubblica, senza la necessità di pin e password, ma allegando il proprio documento di identità, sia nell’area riservata del sito tramite Spid o le credenziali personali fornite da Agenzia delle entrate o dall’Inps);
  • dalla propria casella di posta elettronica certificata, compilando gli appositi moduli cartacei, DA-2018 per la rottamazione ter e SA-ST per il saldo e stralcio, disponibili presso tutti gli sportelli e sul sito web dell’Agenzia (i modelli devono essere inviati all’indirizzo Pec della direzione regionale di riferimento indicata sui modelli, allegando una copia del documento di identità);
  • delegando un professionista di fiducia a trasmettere online la domanda di adesione con il servizio Equipro, presente sul sito dell’Agenzia;
  • presentando i modelli agli sportelli di Agenzia delle Entrate Riscossione sul territorio.

La rottamazione ter è aperta a tutti i contribuenti con debiti affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2017, inclusi coloro che avevano aderito alle precedenti rottamazioni senza poi effettuare i pagamenti dovuti. Aderendo alla rottamazione ter è possibile pagare le somme dovute in forma agevolata, cioè senza corrispondere le sanzioni e gli interessi di mora. Per le multe stradali, invece, non si devono pagare gli interessi di mora e le maggiorazioni previste dalla legge.

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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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I migliori mutui a tasso fisso di febbraio 2019

Mutuo a tasso fisso? Occhio allo spread. Vediamo insieme quali sono le migliori offerte di febbraio data l’attuale situazione dei tassi di interesse.

I mutui a tasso fisso, legati all’andamento del tasso Eurirs – attualmente in lieve ma decisa risalita – devono la propria convenienza allo spread applicato dalle banche, ovvero al differenziale aggiunto dall’istituto erogatore al tasso base (l’Eurirs, appunto). Nonostante la prospettiva predica l’inevitabile movimento al rialzo che segue i minimi degli ultimi mesi, se non anni, anche al momento ci sono offerte di tutto rispetto sul mercato. Vediamone alcune.

Relativamente agli spread sui mutui a tasso fisso, Ubi Banca applica da 0 a 10 punti base; Deutsche Bank da 10 a 14 punti base; Banco Bpm da 15 a 25 punti base; Webank e CheBanca! 20 punti base.

Secondo Facile.it, per l’acquisto di un trilocale di 110 mq in provincia di Roma del valore di 150 mila euro, richiedendo alla banca un mutuo a tasso fisso di 120 mila euro da estinguere in 25 anni, tra le migliori proposte si trovano:

  • IWBank: rata mensile 508,63 euro al mese al tasso fisso del 2,00% (Irs 25A + 0,70%), Taeg al 2,13%, spese di istruttoria pari a 950 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese incasso rata, perizia gratuita e assicurazione obbligatoria a carico della banca.
  • Cariparma Crédit Agricole: rata mensile di 512 euro al tasso del 2,07% (Irs25A + 0,79), Taeg al 2,18%, spese di istruttoria pari a 500 euro, spese di perizia pari a 201,30 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese incasso rata e assicurazione obbligatoria incendio e scoppio offerta gratuitamente dalla banca per erogazioni entro 60 giorni dalla data richiesta.
  • Banco BPM:  rata mensile di 510,38 euro al tasso di interesse fisso del 2,03% (Irs25A + 0,80%), Taeg al 2,19%, spese di istruttoria pari a 600 euro, spese di perizia pari a 320 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1 euro di spese di incasso rata e assicurazione a carico del cliente.
  • Webank: rata leggermente più alta, di 522, 76 euro mensili al tasso fisso del 2,24% (Irs25A + 0,85%), Taeg al 2,28%, ma che consente di risparmiare sulle spese di perizia e istruttoria, completamente gratuite e a carico della banca. 300 euro di imposta sostitutiva.
  • Ubi Banca: rata mensile di 508,63 euro al mese al tasso fisso del 2,00% (Irs25A + 0,70%), Taeg al 2,19%, spese di perizia pari a 950 euro, spese di istruttoria pari a 250 euro, 300 euro di imposta sostitutiva, 1,50 euro di spese per incasso rata e assicurazione a carico del cliente.

Mutui verdi, le banche che danno i finanziamenti

 

Nel 2019 oltre 40 istituti europei lanceranno sul mercato i mutui verdi per ristrutturazioni e acquisti di case. Presenti 9 banche italiane: Banco Bpm, Bnl-Bnp Paribas, Bper Banca, Crédit Agricole-Cariparma, Friulovest Banca, Monte dei Paschi, Société Générale (filiale italiana), UniCredit, Volksbank Alto Adige.

Il progetto pilota Energy Efficient Mortgages coinvolge le principali banche europee per promuovere sul mercato i mutui per l’efficienza energetica. Luca Bertalot, segretario generale dell’European Mortgage Federation, ha spiegato che per essere definito come “Energy efficient mortgage”, il finanziamento dovrà garantire un miglioramento dell’efficienza energetica della casa di almeno il 30%.

I mutui verdi saranno concessi per gli acquisti di case e per le ristrutturazioni. Come si legge sul Sole 24 Ore, Paolo Foà Eliezer della Corporate & investment banking markets Italy di UniCredit ha spiegato che i mutui verdi saranno molto importanti per famiglie e imprese, “la convenienza, in particolare per i nuclei familiari, sarà quella di un taglio della bolletta energetica e una casa più confortevole. Ogni singola banca deciderà poi le forme di finanziamento alle imprese che eseguono i lavori”. Ma come sottolineato da Luciano Chiarelli, Head of Group Secured Funding di UniCredit, “oltre al taglio delle bollette, l’efficienza sul fronte consumi impatta pure sul valore dell’immobile che aumenta dopo la ristrutturazione realizzata per il miglioramento della classe energetica”.

In occasione del via ufficiale del progetto, Bertalot ha spiegato: “L’obiettivo di questa iniziativa è dare una risposta chiara alle esigenze del mercato per sostenere l’agenda dell’Unione dei mercati dei capitali su crescita e stabilità finanziaria e gli impegni in tema di efficienza energetica. L’ampio numero di organizzazioni partecipanti al progetto pilota rappresenta il 45% dei mutui europei, che corrisponde al 21% del Pil europeo. Ancora più importante, la significativa massa critica che questi pionieri rappresentano sottolinea la volontà del mercato di prendere in mano la situazione e svolgere un ruolo cruciale, potenzialmente rivoluzionario, nel sostenere il Piano d’Azione per la finanza sostenibile della Commissione europea, definendo best practice condivise per un mercato che vede più attori coinvolti. Dopo mesi di preparazione e ampie consultazioni tra i principali operatori, il progetto pilota fornirà risposte reali alla sfida di definire un quadro di riferimento per il mercato del finanziamento dell’efficienza energetica e il sostegno alla transizione dell’Ue verso un futuro più sostenibile. Attori provenienti da diversi settori hanno lavorato al progetto e siamo quindi entusiasti del fatto che i principali istituti di credito europei di numerosi Paesi abbiano riconosciuto l’importanza dell’iniziativa e si siano impegnati a testarla sul campo”.

 

Tassi mutui, le previsioni dopo la riunione Bce

mutuo casa

 

Tassi di interesse ancora invariati. Lo ha deciso il presidente della Bce Mario Draghi comunicandolo nell’ultima conferenza stampa: fino all’estate 2019 la situazione, ha ribadito, dovrebbe restare stabile. Cosa significa questo per i tassi dei mutui?

 

Bce, tassi a zero fino all’estate 2019

I tassi di interesse Bce resteranno fermi a zero almeno fino all’estate 2019, e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto livelli stabili intorno al 2%. In più, pur essendo ormai concluso il Quantitative Easing, ovvero l’acquisto massiccio di titoli di Stato da parte della Bce per sostenere le economie nazionali, il presidente Draghi ha comunicato che in ogni caso i proventi dati dagli acquisti di titoli verranno reinvestiti nei mesi futuri.

La situazione di stabilità dei tassi di interesse Bce suggerisce una certa calma futura, almeno per i prossimi sei mesi, anche sul fronte mutui, come peraltro gli esperti già consultati da idealista/news si attendevano.


Previsioni per il tasso Euribor

Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, legati all’Euribor a tre mesi, si può notare un lieve aumento verificatosi nel tasso di riferimento passato dal minimo storico di -0,33 registrato fino a maggio 2018, al -0,31 dello scorso dicembre, da cui ancora non ci si è mossi. La scadenza a 12 mesi, invece (influente per i mutui a tasso variabile in Spagna) ha registrato un rialzo più netto aumentando da agosto ad oggi di 0,06 punti, da -0,18 a -0,12.

Quanto alle previsioni, afferma Stefano Tempera su Cercamutuo.com, “i tassi futures mostrano che l’Euribor salirà. Come abbiamo visto, un lento aumento è già in corso. Attualmente i tassi futures prevedono l’Euribor a 3 mesi sopra la soglia psicologica dello zero solo dal 2020. Sempre secondo i futures, la scadenza trimestrale dell’Euribor dovrebbe cominciare una costante crescita portandosi a quota 0,50 nel 2021 e raggiungere l’1% nel 2022”.

 

Previsioni per il tasso Eurirs

Il riferimento dei mutui a tasso fisso, ovvero l’Eurirs, è rimasto invece pressoché stabile per tutto il 2018: dal 15 febbraio scorso tutte le scadenze hanno registrato rialzi, in particolare un livello di 1,70 per le durate 25 e 30 anni, 1,67 per i 20 anni e 1,53 per i 15 anni. Le scadenze 20, 25 e 30 anni oscillano attualmente tra l’1,36 e l’1,56. 

Al contrario dell’Euribor, l’Eurirs nel 2019 potrebbe subire più velocemente un rialzo per le aspettative di crescita dell’inflazione nell’Eurozona”, è il parere di Tempera.

 

MUTUI COSTI IN AUMENTO

Mutui, tassi di interesse in aumento a causa dello spread

I tassi di interesse suimutui immobiliari risentono del livello elevato dello spread tra Btp e Buon decennali e della fine del Quantitative easing. Le conseguenze? Ci sono segnali di aumento. A renderlo noto un rapporto di Intesa Sanpaolo sul mercato immobiliare residenziale.

Secondo quanto evidenziato, lo spread elevato si ripercuote sui tassi bancari sia per la perdita di valore del capitale delle banche sia per il maggior costo del funding degli istituti di credito. Ma non solo. Il mercato ipotizza un progressivo rialzo dei tassi Euribor.

I tassi sui mutui immobiliari sono ancora a livelli bassi, ma mostrano alcuni segnali di aumento. Il tasso medio complessivo, che lo scorso luglio aveva toccato il minimo storico dell’1,79%, è risalito all’1,9% a novembre. Il tasso variabile si è alzato dall’1,59% dall’1,52% medio dei primi nove mesi del 2018, mentre il tasso fisso è salito al 2,07% dal minimo dell’1,95% segnato a settembre. 

Gregorio De Felice, capo economista di Intesa Sanpaolo, ha spiegato: “Il mercato immobiliare residenziale in Italia si è ripreso, non siamo ancora ai livelli di compravendita che avevamo prima della crisi del debito, ma c’è un trend moderatamente positivo, sostenuto da un livello dei tassi di interesse basso e da una discreta crescita del reddito disponibile delle famiglie”.

Dal 2014 fino alle previsioni per il 2019, la media di crescita del reddito disponibile delle famiglie italiano è dello 0,9%, mentre negli anni della crisi la flessione media è stata dell’1,8%. Livelli elevati anche per l’erogazione dei mutui sulle abitazioni: le erogazioni mensili sono nuovamente in crescita da luglio 2018, con un balzo del 14,7% su base annua a ottobre.

Per quanto riguarda le compravendite residenziali la crescita è moderata: è stato registrato un incremento del 5,6% nel secondo trimestre dello scorso anno e del 6,7% nel trimestre successivo, anche se il numero di transazioni rimane inferiore di circa un terzo rispetto ai massimi del 2006. In merito, De Felice ha affermato: “C’è una tenuta dei prezzi e una ripresa delle compravendite su riti modesti, non è un mercato effervescente, ma la ripresa c’è”.

L’aumento delle compravendite è diffuso su tutto il territorio nazionale, con tre quarti dei capoluoghi di provincia che registrano un aumento delle compravendite. A Milano il mercato residenziale è solido. Nel capoluogo lombardo le compravendite nei primi nove mesi del 2018 sono cresciute del 24% rispetto al 2011. Gli immobili medio-grandi sono più dinamici, insieme ai piccoli, con i prezzi ancora deboli, ma in rialzo per le case nuove. Nel terzo trimestre i prezzi delle abitazioni sono risultati in calo dello 0,8% sia su base annua che su trimestre precedente. A Milano i prezzi delle case nelle zone di pregio sono più resistenti e a Roma si registra una migliore tenuta delle abitazioni di pregio che riguarda soprattutto le abitazioni esistenti.

Ma parlando di prospettive del mercato immobiliare, le intenzioni di acquisto sono in miglioramento: nel quarto trimestre la percentuale di consumatori che ha dichiarato di volere acquistare un’abitazione ha raggiunto il livello più alto da ottobre 2005. 

MUTUI, PRESTITI E SPREAD

Mutui e prestiti per la casa in aumento. Lo spread non fa più paura

mutuo casa

Con lo spread in calo ormai il dibattito sulla correlazione tra il parametro e i tassi dei mutui sembra essersi raffreddato. L’Osservatorio MutuiOnline ha evidenziato una volta di più come una relazione diretta non esista con il differenziale Btp-Bund, anche se non si escludono ripercussioni future.

Come più volte sottolineato, infatti, se pure non c’è alcun  legame diretto tra i tassi dei mutui e lo spread tra titoli di Stato decennali italiani e tedeschi, questo non esclude possibili ripercussioni delle tensioni dei mercati finanziari sui mutui. Più si prolunga la situazione di tensione e di livelli elevati di spread, infatti, e maggiore diventa la probabilità che le banche si vedano costrette ad aumentare i costi verso la clientela.

Aumento dei tassi dei mutui da parte delle banche

I dati dell’Osservatorio, relativi all’ultimo trimestre dell’anno e aggiornati al 30 novembre, mostrano che alcuni istituti hanno già aumentato i tassi fino ad uno 0,30% – 0,40% rispetto ai minimi offerti nella prima parte dell’anno, ma va detto che si tratta delle stesse banche che per prime avevano guidato i ribassi, quindi è abbastanza normale che possano essere anche tra le prime ad intervenire al rialzo. Altri istituti hanno però tenuto fermi i tassi, quindi il tasso medio delle migliori offerte è rimasto quasi immutato e garantisce tuttora ampio accesso a condizioni di mutuo vicine ai minimi storici assoluti.

Calano a novembre i valori di Euribor e Eurirs

A ciò contribuisce anche l’andamento degli indici Euribor ed Eurirs che restano stabili sui valori recenti. Addirittura lEurirs a 20 anni arretra, passando a novembre all’1,45% dall’1,51% di ottobre e invertendo la tendenza all’aumento ormai in atto dal mese di luglio. L’Euribor invece non batte ciglio e rimane – quello a 1 mese – stabile a -0,37%,mentre il tasso a 3 mesi non si muove dal livello di -0,32%.

Importi medi dei mutui ancora in crescita

Riguardo alle richieste di mutuo, l’Osservatorio registra il valore più alto dal 2014, pari a 132.173 euro contro i 128.974 del trimestre precedente. Anche dal lato delle erogazioni assistiamo all’importo maggiore mai rilevato dal 2014: 125.450 euro verso i 124.223 del trimestre precedente.

Il 35,2% degli italiani richiede una somma tra i 50.000 e i 100.000 euroil 31,6% tra i 100.000 e i 150.000 euro. Stessa proporzione per le erogazioni, che vedono il 37,6% nel primo intervallo di importo e il 33,8% nel secondo.

Surroghe dei mutui ancora in calo

Sono il 42,1% le richieste di mutuo surroga, contro il 48,2% del trimestre scorso, mentre dal lato delle erogazioni le banche hanno ancora molto da smaltire e fanno registrare il 52,6% di sostituzioni e surroghe. Interessante da parte della domanda la crescita dei mutui per acquistare una seconda casa (ora al 5,9%), a testimonianza di una tendenza che vede impiegare i risparmi nell’acquisto di una casa da mettere a reddito, magari con la formula dell’affitto breve.

La scalata del tasso fisso

Non si ferma la corsa al tasso fisso, che nel quarto trimestre riguarda l’84,7% delle richieste e quasi l’89% delle erogazioni, percentuali mai raggiunte nello storico precedente. Ad alimentare il plebiscito per questo tipo di mutuo concorrono più fattori: i tassi ancora vicini ai minimi storici, il termine ormai prossimo dell’era Draghi alla guida della Bce e i possibili rialzi dei tassi futuri, le incertezze economiche e politiche sul fronte sia nazionale che europeo, tanto che anche una certa quota di chi ha già in corso un mutuo a tasso variabile opta per un passaggio al tasso fisso, alimentando così il mantenimento delle richieste di surroga su livelli assai elevati rispetto a quanto ci si sarebbe potuto aspettare.

In aumento le durate più lunghe

Aumentano le richieste per le durate più lunghe, a 20 anni (ora al 33,6% verso il 32,8% del trimestre precedente) e 30 anni (23,3% contro 22,4% del terzo trimestre). Dal lato delle erogazioni a crescere di più è la durata ventennale (43,9% contro 39,1%).

Loan-to-value in crescita

Nel loan-to-value (percentuale di valore dell’immobile finanziata dal mutuo) la fascia 70-80% raggiunge il 37,0% delle richieste. Le erogazioni si distribuiscono sostanzialmente su due fasce: quella del 70-80% con il 26,4% delle erogazioni (prima al 25,9%) e la fascia 40-50% con il 17,5% dei mutui concessi (prima al 15,8%).

Il profilo prevalente dei nuovi mutuatari

Del nord Italia (42,1%), di età compresa tra i 36 e i 45 anni (43,1%), con un impiego a tempo indeterminato (82,4%) e un reddito tra i 1.500 e i 2.000 euro (35,7%): questo il profilo più comune di chi ha richiesto un mutuo. I valori coincidono in linea di massima con il profilo di chi ottiene un finanziamento per acquistare casa.

In ribasso anche i tassi sui prestiti erogati

Non si arresta neanche il crescente favore per i prestiti, entrati nella cultura finanziaria delle famiglie italiane che ne fanno ora ricorso in maniera molto più naturale rispetto al passato.

L’Osservatorio di PrestitiOnline.it, aggiornato anch’esso al 30 novembre, mostra che i tassi di interesse rilevano il ribasso più importante dal 2012. È infatti al 9,92% il tasso medio di mercato dei prestiti personali(era il 10,09% nel primo trimestre dell’anno) e al 9,26% quello dei prestiti finalizzati (era 9,35% nel trimestre precedente). Di gran lunga più bassi i tassi dei migliori prestiti online, al 6,06% (6,01% nel primo trimestre).

Importi finanziati in crescita

Ad aumentare nel secondo semestre dell’anno non è solo l’importo medio richiesto dalle famiglie, ora a 12.044 euro rispetto agli 11.301 euro del primo semestre, ma anche l’erogato da parte delle banche, che con 12.320 euro (11.437 euro il semestre prima) rivela la cifra più alta dal lontano 2011.

La casa in cima ai beni da finanziare

Circa un quarto delle domande di prestiti sono per la ristrutturazione di un immobile che, al primo posto ormai da quattro anni, si conferma come il motivo principale di indebitamento degli italiani. La ristrutturazione della casa diventa ancora più importante dal lato delle erogazioni, con le banche che hanno concesso il 34,7% di prestiti per questa finalità

MUTUI A TASSO ZERO

Mutui a tasso zero nella legge di Bilancio 2019. Quali sono i requisiti?

mutuo casa

Nel cosiddetto “pacchetto sud” contenuto nella legge di Bilancio 2019 è presente una norma che consente l’acquisto di casa con un mutuo  a tasso zero: ma a condizioni ben precise. Vediamo quali.

Secondo la bozza del provvedimento, sarà possibile acquistare casa fino a 200 mila euro con un mutuo a tasso zero, e sarà anche possibile ottenere la concessione di un terreno agricolo. Per poter accedere all’agevolazione, le coppie che ne faranno richiesta – la misura è tra quelle pensate per favorire la natalità – dovranno essere in possesso di specifici requisiti.

Uno di essi deve essere quello, per le coppie con due figli, di avere in mente di averne un altro entro il 2021: a costoro potrà essere concesso un terreno agricolo gratis per un periodo non inferiore a vent’anni. Sempre a questa condizione si potrà richiedere un mutuo a tasso zero ventennale per acquistare una casa del valore inferiore a 200 mila euro, situata vicino al terreno in questione. Nulla ancora si sa, tuttavia, su cosa dovesse accadere nel caso il figlio pianificato non dovesse poi in effetti arrivare.

I terreni oggetto di concessione saranno in parte pubblici, in parte privati ma in stato di abbandono, situati nel sud Italia.

A beneficiare di queste concessioni, oltre alle coppie più prolifiche, ci saranno anche le imprese agricole giovanili nelle quali tali tipi di nucleo familiare costituisca una quota societaria di almeno il 30%.

L’intenzione del provvedimento è quella di rilanciare la natalità, l’imprenditoria giovanile e  il recupero dei terreni abbandonati.

Le risorse con le quali verrà finanziato questo provvedimento consistono in 20 milioni di euro stanziati dal Ministero per le Politiche Agricole. In particolare verranno erogati 5 milioni nel 2019 e 15 nel 2020, prelevandoli da un apposito fondo per le politiche della famiglia.

RATE MUTUO NON PAGATE

 

Rate del mutuo non pagate, quali sono le conseguenze?

pignoramento

Se si riscontrano difficoltà a rimborsare un mutuo, può scattare iil provvedimento di pignoramento della casa. Vediamo dopo quante rate non pagate ci si deve preoccupare e cosa fare nel caso.

Interessi di mora per rate non pagate

Se si omette di rimborsare la rata di un mutuo, scattano una serie di conseguenze. Prima di tutto, vengono applicati sulla rata non pagata degli interessi di mora, calcolati in base a tempo e capitale residuo in modo che più tempo trascorre senza pagare, più alto sarà l’interesse. Il tasso degli interessi di mora deve essere indicato nel contratto.

Segnalazione come cattivo pagatore

L’inadempimento nel pagamento delle rate, poi, implica la segnalazione, da parte della banca, del cliente come cattivo pagatore presso un sistema di informazione creditizia (ad esempio Crif, Eurisc, la centrale rischi di Banca d’Italia). Tale segnalazione scatta dopo una serie di rate non pagate, e pregiudica la possibilità per il mutuatario di ottenere ulteriori prestiti.

Il primo ritardo può essere annotato solo dopo 120 giorni di mancato pagamento (o dopo il mancato rimborso di due o quattro rate). La segnalazione deve avvenire solo dopo che la banca abbia avvertito il cliente del provvedimento che ha deciso di prendere segnalando il ritardo. La segnalazione rimarrà poi, per un certo periodo di tempo, anche dopo il pagamento delle rate.

Pignoramento della casa se non si pagano le rate del mutuo

Prima di arrivare al pigoramento della casa, occorre poi che la banca dichiari il cliente decaduto dal beneficio del termine, ovvero in caso di mancato pagamento di più di sei rate. La banca dovrà poi ottenere un titolo esecutivo, ovvero quell’atto in forza del quale il creditore può agire in esecuzione. La banca dovrà quindi notificare un ultimo avviso (precetto), a seguito del quale, se si continua a non pagare, dopo dieci giorni (ed entro novanta) potrà procedere al pignoramento. Se non avverrà alcun pignoramento, prima di poter procedere la banca dovrà notificare un nuovo precetto. Dopo il pignoramento, la casa potrà essere messa all’asta per soddisfare il debito con la banca.

Se invece il debito è legato ad un mutuo senza ipoteca (chirografario), la banca dovrà agire in giudizio contro il cattivo pagatore.

MUTUI INTERESSI PASSIVI

Mutui, un decreto cancella la deducibilità degli interessi passivi

mutuo casa

Cambia la deducibilità degli interessi sui mutui delle società immobiliari che costruiscono appartamenti da affittare. E Assoimmobiliare e Ance lanciano l’allarme: il provvedimento rischia di assestare un brutto colpo al real estate italiano. 

Secondo il nuovo provvedimento, contenuto nel decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri che attua la direttiva Atad (la direttiva europea anti elusione fiscale), è cancellata la possibilità per le società immobiliari di dedurre integralmente gli interessi passivi dei mutui stipulati per la costruzione di edifici destinati alla locazione.

Cosa dice il decreto sulla deducibilità degli interessi passivi

L’articolo 1 del decreto riscrive così l’articolo 96 comma 3 del Tuir, che si riferisce a questo tema, applicando i limiti di deducibilità anche ad interessi passivi e oneri finanziari, che, secondo quanto risulta dalla relazione illustrativa del decret, sono espressamente inclusi dalla direttiva europea (articolo 2, paragrafo 1, numero 1) nell’elenco delle grandezze a cui applicare la limitazione della deducibilità.

L’allarme di Assoimmobiliare e Ance

Assoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, e Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, hanno espresso grande preoccupazione per gli effetti del nuovo decreto, chiedendone la correzione per non mettere a rischio il mercato immobiliare italiano.

“Tale decreto – si legge nella nota – rappresenta un segnale assai preoccupante che va a colpire duramente un’industria, quella immobiliare e delle costruzioni, che rappresenta una leva fondamentale al servizio dell’economia del Paese e contribuisce in modo importante all’occupazione e per circa il 18% al PIL dell’Italia, anche favorendo l’afflusso di capitali internazionali. La minore deducibilità degli interessi passivi impatterà pesantemente sul mercato delle locazioni di immobili, siano questi ad uso uffici, commerciali o con altre destinazioni d’uso, con un effetto negativo, in ultima istanza, anche per le imprese affittuarie”.

Conseguenze sulla tassazione di immobili per locazione

La limitazione alla deducibilità, secondo Assoimmobiliare e Ance, genererebbe un incremento della tassazione per le società immobiliari stimabile in almeno 5-6 punti percentuali da aggiungere all’aliquota Ires del 24%. Tale aggravio si aggiungerebbe all’indeducibilità degli interessi passivi ai fini Irap previsto dall’attuale normativa e al rilevante peso dell’Imu che già gravano sugli investitori immobiliari, mettendo a dura prova la pianificazione di ulteriori investimenti di sviluppo che, a sua volta, in particolare per le imprese del sistema Ance, pregiudica strutturalmente la futura domanda di costruzioni, rischiando di deprimere così l’intero comparto.

Valori immobiliari in calo se sparisce la deducibilità

“L’industria immobiliare, già soggetta ad una fiscalità fortemente penalizzante – avverte la nota di Assoimmobiliare e Ance – rischia di vedere così vanificati gli effetti di una ripresa di cui si riscontrano i primi segnali, dopo una lunga crisi che ha colpito non solo questo settore, ma l’intero Paese. Oltre a impattare sulle prospettive di crescita del settore, questo provvedimento avrebbe l’effetto di abbattere immediatamente i valori degli immobili esistenti”.

Un fatto non solo controproducente, ma anche contradditorio rispetto ai piani recentemente annunciati di cessione di parti rilevanti del patrimonio immobiliare pubblico. A ciò si aggiunge un quadro di fiscalità incerta e penalizzante per gli investitori internazionali, a cui si dovrebbe, al contrario, guardare con interesse per un buon esito delle iniziative di dismissione.

MUTUI COSA INCIDE LO SPREAD?

Spread e tassi dei mutui: l’aumento ora dipende dalla manovra economica

mutui

Nonostante Banca d’Italia e lo stesso ministro Tria avessero espresso preoccupazione per possibili aumenti dei costi dei mutui a seguito dei movimenti dello spread, lunedì mattina il parametro si è rivelato in deciso calo, dopo l’apertura del ministro dell’Interno a possibili riduzioni del deficit. “Il 2,4% del deficit/Pil non è intoccabile in vista della crescita”, ha detto Salvini. Occhi puntati, intanto, sull’andamento dei mutui: Roberto Anedda di Mutuionline e Stefano Rossini di Mutuisupermarket hanno commentato i movimenti dei tassi con idealista/news.

Tassi dei mutui: un aumento fisiologico

“Finora i livelli dei tassi sono stati surreali – afferma Stefano Rossini, Ad i Mutuisupermarket. – Abbiamo avuto spread sui mutui a tasso variabile dello 0,7% sull’Euribor e di poco più dello 0 sul tasso fisso. Ovviamente è fisiologico che prima o poi qualcosa si muova.  Secondo le banche da noi consultate il trend al rialzo è molto chiaro. La sua velocità e ampiezza è invece meno chiara, poiché su questa intervengono le notizie, le dichiarazioni dei politici e quant’altro. Ma in ogni caso è chiaro che nei prossimi trimestri si convergerà su un pricing al rialzo”.

Da cosa dipende il rialzo dei tassi dei mutui? “In effetti già da quest’estate gli spread bancari hanno iniziato a salire – risponde Rossini, – soprattutto per quanto riguarda i tassi fissi, in ottica repricing. Da settembre questo movimento ha avuto un’accelerazione. Intesa e Unicredit hanno aumentato di 15-30 punti base gli spread sui mutui a tasso fisso, che sono oltre il 70% degli erogati, e di 10-20 punti base i variabili. Si è trattato anche di scelte strategiche, di budget, di adeguamento ai price maker, di disponibilità di tesoreria ecc”.

Spread Btp-Bund e aumento dei tassi sui mutui

Lo spread Btp-Bund ha avuto un peso? Risponde Rossini: “Tra ottobre e novembre senz’altro l’aumento dello spread e delle tensioni sui mercati hanno avuto il loro peso nell’accelerare i movimenti al rialzo. Crescendo il rendimento dei Btp è ovvio che aumenta il costo dell’approvvigionamento di liquidi per le banche, che sono costrette a rifarsi sui costi dei finanziamenti a famiglie e imprese”.

“Il livello dello spread può diventare preoccupante se si dovesse stabilizzare sopra i 300 punti – aggiunge Roberto Anedda, Ad di Mutuionline. – La cosa determinante darà la direzione che prenderanno i mercati dopo la bocciatura della manovra da parte dell’Ue, che era già scontata, a seconda dei quello che intenderà fare di conseguenza”.

Dopo la bocciatura Ue: scenari possibili per i tassi dei mutui

Cosa potrà succedere? “Ora si aprono una serie di scenari – riflette Anedda, –  tra cui il governo dovrà giostrarsi e che avranno ripercussioni pratiche su banche imprese e famiglie. O si cercherà il dialogo con l’Europa rassicurando i mercati; oppure si andrà avanti ad oltranza cercando nuove coperture finanziarie per pagare eventuali multe. E qui si apriranno scenari ulteriormente negativi, perché quando si toccano le imposizioni fiscali si compromette la crescita economica, e quindi si modifica l’effetto sperato dalla manovra stessa”.

Mutui: nessun credit crunch in arrivo

Cosa accadrà a seguito della fine del Qe? “Non è detto che dopo la fine dell’acquisto asset da parte della Bce sparirà qualsiasi politica monetaria – è la visione ottimista di Rossini. – Anche perché restano l’obbiettivo dell’inflazione al 2% e quello della crescita economica, che ancora non sono pienamente raggiunti. Quindi l’attenzione della Bce probabilmente continuerà ad esserci. Inoltre, almeno fino all’estate 2019, i tassi di interesse saranno immutati: prevedo quindi una sostanziale tranquillità nei prossimi mesi.  La situazione è ben diversa rispetto al 2012 , quando il sostegno della Bce non esisteva affatto”.

Possibile un nuovo credit crunch a seguito di un calo di fiducia da parte delle banche? “Non direi, – risponde Rossini. – Al momento le banche vedono anzi nel 2019 un anno di crescita, certo non di contrazione. C’è massima disponibilità ad accogliere la maggiore domanda di mutui, che è in crescita, ed è guidata, più che dallo spread, dalle dinamiche di domanda e offerta proprie del mercato immobiliare. Notiamo anzi anche un aumento nei flussi dei mutui erogati. La concessione del credito al momento non è un problema: può diventare un problema il prezzo a cui concederlo. Il che dipende dai fattori di cui sopra”.

Quale mutuo scegliere: tasso fisso o tasso variabile?

Cosa consigliare, quindi, a chi deve comprare una casa con un mutuo? “Occorre fare attenzione – avverte Anedda. – Con un aumento dello spread per i nuovi mutui potrebbero esserci tassi maggiori, che potrebbero far desistere qualcuno dall’acquisto. Ma dato che al momento la situazione non è peggiorata, anzi, le offerte attuali sono ancora vantaggiose nonostante gli aumenti degli spread bancari,  c’è ancora la possibilità di approfittarne per acquistare. Meglio fare in fretta però, perché le condizioni cambiano di mese in mese”.

“Chi deve surrogare il mutuo ha ancora due trimestri di tranquillità, per cui che si affretti – aggiunge Rossini.- idem per i nuovi mutui acquisto, dato che abbiamo avuto tassi al minimo per tanto tempo e siamo vicini ad aumenti. Oggi più si aspetta e più si rischia. I tassi fissi sono ancora a livello attrattivo per durate dai 15 anni in su; per durate inferiori meglio un variabile”.

MUTUI TASSI IN RIALZO

 

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui,  al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base: l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”.

MUTUI IN RIALZO

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui, al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base : l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”

Autore: floriana liuni

MUTUI

Fimaa-Fiaip-Anama: bene segnalazione mutui per agenti immobiliari

 

 

La “segnalazione dei mutui”, che interessa il comparto della mediazione creditizia e che è in attesa di essere espressamente disciplinata in un provvedimento normativo che dovrà essere emanato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. E’ stato questo l’argomento al centro della Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama.

 

La Consulta, in attesa del Regolamento del Mef, plaude al fatto che gli agenti immobiliari possano tornare alla segnalazione, in modo accessorio alla propria attività ed è concorde nel ritenere che la segnalazione possa essere effettuata unicamente a favore dei soggetti iscritti all’Oam (l’Organismo che detiene gli elenchi degli agenti in attività finanziari e dei mediatori creditizi italiani), ossia a favore dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria, e non direttamente agli istituti di credito, come avveniva prima dell’entrata in vigore della legge sulla mediazione creditizia.

 

Presidenti Taverna (Fimaa), Baccarini (Fiaip), Maffey (Anama): “Gli agenti immobiliari si riappropriano della possibilità di segnalare i propri clienti che necessitano di un mutuo, dopo che la legge 141/10 li aveva esclusi impropriamente dalla segnalazione. Auspichiamo che la segnalazione degli agenti immobiliari dovrà essere ritenuta un’attività ricompresa nell’ambito di quella riservata per legge unicamente ai soggetti iscritti nell’elenco tenuto dall’Oam. Pertanto, ci auguriamo che nel regolamento del Mef sarà declinata non come la possibilità per chiunque di segnalare direttamente a un istituto di credito il nominativo di una persona interessata a un finanziamento, come avveniva prima della riforma del comparto ad opera del decreto legislativo 141 del 2010, ma come la possibilità di segnalare a un mediatore creditizio o a un agente in attività finanziaria la persona interessata ad ottenere un prestito. Sarà poi il mediatore creditizio o agente in attività finanziaria a presentare tale soggetto all’istituto finanziatore”.