Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Ricchezza immobiliare in aumento e tassi dei mutui in calo: i dati della Bce

Aumenta il peso della ricchezza immobiliare tra le famiglie europee e i tassi dei mutui si prevedono ancora bassi a lungo. È ciò che emerge dall’ultimo bollettino Bce.

Ricchezza immobiliare in aumento in Europa

Stando infatti alle tabelle Bce, le famiglie europee hanno visto crescere la propria ricchezza immobiliare dal 2% del reddito disponibile (nel 2015) al 2,7% (nel 2016), al 4,2% (nel 2017) finendo con un 4,85% del 2018. Ciò anche in ragione di un aumento dei prezzi delle costruzioni che, rispetto al 2015, è stato del 2,4% nel 2018 (e in particolare del 4,2% per gli immobili residenziali).

Secondo i dati di Francoforte, la ripresa in atto nei mercati immobiliari residenziali dovrebbe continuare a fornire un contributo significativo alla crescita complessiva del Pil in termini reali. Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti in edilizia residenziale sono cresciuti dell’1,1 per cento e i recenti indicatori di breve periodo segnalano una dinamica positiva, anche se in rallentamento.

Nel primo trimestre del 2019 la produzione edile ha inoltre fatto registrare il suo quarto trimestre consecutivo in crescita, con un incremento del 2 per cento, simile a quello del segmento delle costruzioni. Inoltre, ad aprile l’indice dei responsabili degli acquisti (Purchasing Managers’ Index, PMI) per il prodotto nel settore delle costruzioni ha esteso a due anni e mezzo l’attuale periodo di espansione; un andamento analogo è stato osservato per la componente relativa al prodotto nel settore degli immobili.

Tassi dei mutui previsti in calo con l’Eonia

Quanto ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha stabilito che il costo del denaro resti invariato almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l’inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2 per cento nel medio termine. La Bce intende inoltre continuare a reinvestire integralmente il capitale rimborsato sui titoli in scadenza nel quadro del programma di acquisto di attività per un prolungato periodo di tempo successivo alla data in cui inizierà a innalzare i tassi di interesse di riferimento e in ogni caso finché sarà necessario per mantenere condizioni di liquidità favorevoli e un ampio grado di accomodamento monetario. A questo scopo verranno applicate condizioni di favore alle banche che concederanno prestiti netti superiori ad un dato valore di riferimento, nell’ambito delle operazioni di finanziamento OMRLT III.

Aste immobiliari, solo il 30% delle procedure si conclude con l’assegnazione

Esecuzioni immobiliari più veloci nel 2018, ma la maggior parte di esse si conclude senza assegnazione dell’immobile. Lo dicono i dati del Report T6 presentato a Roma.

Secondo i dati più recenti, sono in diminuzione i tempi in cui si definiscono le esecuzioni immobiliari nei tribunali italiani. Se nel 2017 tali tempi erano di 5 anni, nel 2018 la media è scesa a 4,21 anni.

Inoltre, se nel 2017 erano state iscritte 60.238 procedure, dopo un anno queste sono scese a 49.622 con un calo di 10.616 (-17,62%). La produttività dei tribunali continua a crescere e il numero dei procedimenti definiti è maggiore del 26% di quelli iscritti (contro l’11% dello scorso anno).

Il tribunale più veloce risulta essere quello di Napoli Nord (che però ha uno storico inferiore, avendo iniziato ad operare solo nel 2013), con 1,81 anni in media per le proprie procedure, seguito da Trieste e Bolzano, che ha invece una media di 2,5 anni.

Ancora grande la quantità di procedimenti pendenti, circa 240.000 di cui il 14% di anzianità superiore ai 10 anni, con alcune regioni, soprattutto del sud, che hanno accumulato un arretrato difficilmente smaltibile in tempi brevi.

Quanto alle singole fasi del procedimento, la fase di avvio degli atti è più prolungata a Como (408 giorni) e a Gorizia (327 giorni), mentre è più rapida a Trieste con 216 giorni di media, che vengono però rallentati dai 312 giorni della fase di vendita. A Napoli Nord tale fase occupa solo 187 giorni.

La fase di distribuzione è infine più lenta nel tribunale di Bolzano (121 giorni), Gorizia (115), Napoli nord (101), Trieste (99) e di Como (92).

In attesa di visionare il report relativo a quest’anno, idealista/news si è fatto però un’idea dell’efficacia delle esecuzioni immobiliari in termini di effettiva assegnazione degli immobili, punto centrale per la gestione delle procedure. Il 49% dei fascicoli iscritti (282.206 su un totale di 585.829) aveva raggiunto la fase di estinzione, con percentuale variabile a seconda del tribunale. I cinque tribunali che presentavano una percentuale di fascicoli chiusi maggiore rispetto al resto d’Italia erano Bolzano (con il 73% di fascicoli chiusi), Ferrara (73%), Trieste (72%), Genova (70%) e Savona (69%). Tempio Pausania era invece il tribunale con meno fascicoli chiusi nel 2018, solo il 23%.

Occorre poi distinguere i fascicoli chiusi, tra procedure estinte a seguito di una vendita dell’immobile o a seguito di cause differenti dall’aggiudicazione. Dallo studio 2017 emergeva che, a livello nazionale, i fascicoli del primo tipo erano il 29,8% sul totale delle procedure concluse, mentre quelli del secondo tipo erano circa il 69,6%

Agevolazioni prima casa, è sufficiente l’intestazione delle utenze?

Le utenze sono sufficienti a dimostrare che un immobile è utilizzato come abitazione principale e che il proprietario ha quindi diritto a usufruire, tra le altre, anche delle agevolazioni delle imposte sugli immobili. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Meglio nota con l’acronimo ICI, l’imposta comunale sugli immobili è stata un tributo comunale che aveva come presupposto impositivo la proprietà di fabbricati e terreni agricoli ed edificabili situati nei confini della Repubblica Italiana. L’ICI ha sostituito l’INVIM (imposta sull’incremento di valore degli immobili) ed è stata sostituita nel 2012 dall’Imposta municipale unica (IMU).

La vicenda. Tizia aveva impugnato l’avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), per l’anno 2004, contestando, tra l’altro, il mancato riconoscimento, nella determinazione dell’importo dovuto, dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale della contribuente, e quella per le unità immobiliari concesse in uso gratuito ai propri figli.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso della contribuente, e la decisione è stata riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, con la qui impugnata sentenza, ha accolto l’appello di Roma Capitale, già Comune di Roma.

Il Giudice di appello, in particolare, ha rilevato, quanto alla prima questione, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili della contribuente dipendeva dal fatto che si trattava di unità immobiliari catastalmente distinte, per le quali sarebbe stata necessaria una richiesta all’Agenzia del Territorio di fusione catastale delle stesse; quanto alla seconda, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili concessi in uso gratuito ai figli della contribuente dipendeva dal fatto che difettava l’invio della prevista comunicazione con modello predisposto dal Comune, in quanto non poteva considerarsi ad essa equipollente la comunicazione a mezzo fax inviata dalla contribuente. Avverso la pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Il ragionamento della Cassazione. A parere della Suprema Corte, le conclusioni espresse dal giudice d’appello non tenevano conto delle prove acquisite, in ordine all’utilizzazione, da parte della contribuente e dei suoi figli, come abitazione principale, delle unità immobiliare facenti parte della palazzina, nonché delprincipio secondo cui “il concetto di abitazione principale è fattuale e prescinde dall’elemento volontario proprio del domicilio” (Cass. n. 14389/2010).

Inoltre, a parere degli ermellini, non era corretto dare rilievo unicamente alla non coincidenza tra “dimora abituale” e “residenza anagrafica”, che neppure è corretto affermare che “il concetto di abitazione principale è attribuibile esclusivamente alla residenza anagrafica” e che gli accertamenti anagrafici espletati dal Comune erano di ostacolo alla dimostrazione dell’utilizzo continuativo dell’abitazione quale dimora principale.

Su tali aspetti, secondo la cassazione, la sentenza della CTR attribuisce erroneamente rilievo dirimente alla circostanza che la comunicazione, con allegate dichiarazioni sostitutive di atto notorio, pacificamente inviata dalla contribuente all’ente impostore a mezzo fax, sarebbe priva di rilievo giuridico, prevedendo il Regolamento apposita comunicazione, su modello predisposto dal Comune, per l’applicazione di aliquote ridotte e delle ulteriori detrazioni.

Difatti, in proposito, la contribuente ha inteso fornire la dimostrazione della ricorrenza dei requisiti richiesti per il sorgere del diritto alla particolare “detrazione” cui si riferisce la pretesa fiscale dedotta in giudizio, attraverso la produzione di documenti, quali le bollette delle utenze relative alla rete idrica, elettrica e del gas, in quanto direttamente riferibili ai soggetti interessati, e poiché la normativa non prevede alcuna limitazione circa la prova dell’utilizzo del bene che incombe sul contribuente, non essendo la stessa in alcun modo tipizzata, tale prova può essere offerta, contrariamente a quanto sembra ritenere il giudice di merito, con qualsiasi mezzo all’uopo idoneo, secondo le regole generali.

Quanto, poi, alla possibilità di applicazione dell’agevolazione per più di una unità immobiliare, la la CTR ha erroneamente applicato all’ICI la diversa regola che vale, invece, per l’IMU, in forza dell’art. 13, comma 2, d.l. 201 del 2011, per cui è sufficiente richiamare il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’Immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell’art. 8 d.lgs n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità.” (Cass. n. 25902/2008; n. 25729/2009; n. 3393/2010; n. 15198/2014).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Cassazione ha accolto il ricorso e, per l’effetto, ha cassato la pronuncia con rinvio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Acquisto casa sulla carta, le nuove tutele per l’acquirente

Sino all’anno  2005 il fenomeno delle famiglie impegnatesi nell’acquisto di un immobile in costruzione – e successivamente coinvolte nella crisi di impresa del costruttore – aveva assunto davvero dimensioni piuttosto consistenti. Con la legge n. 210/04 in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire e con il successivo D.L.122/05 il legislatore aveva però introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per tale categoria di acquirenti.

Lo scopo della L. 210/05 è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente, non ponendosi come obiettivo la revisione sistematica dell’istituto della vendita immobiliare, ma realizzando un intervento di limitato impatto normativo.

Già da tempo però l’applicazione pratica della pur innovativa normativa dettata a protezione  degli  “acquisti di case sulla carta” aveva presentato le sue criticità, soprattutto sotto il profilo dell’effettiva applicazione delle garanzie che il legislatore aveva previsto a tutela del promissario acquirente, quale parte  debole del rapporto contrattuale riguardate tale tipologia di compravendita immobiliare.

Con il D.Lgs n,14 del 12.01.2019, nell’ambito di un più ampio progetto di disciplina della “crisi d’impresa e di insolvenza – e dunque riguardante anche le  imprese  per le quali tale momento di crisi sopraggiunge durante la costruzione di immobili  (o frazioni di  essi ) già  promessi in vendita –  che possono coinvolgere gli operatori commerciali,  sono state rafforzate le garanzie che già il D.L. 122/05 aveva previsto in favore di coloro che decidono di acquistare un immobile ancora da costruire, dalla forma con cui deve essere stilato il contratto preliminare di compravendita, alla legittimazione al rilascio delle fidejussione e alla modello standard di essa, per finire alle conseguenze della mancata consegna all’acquirente, al momento del rogito, della polizza postuma decennale  

Nella parte terza del citato decreto il Legislatore ha inserito quattro disposizioni chiamate ad incidere parzialmente sulla disciplina dettata dal D.Lgs. 122/05, Si tratta degli artt.385 386, 387 e 388 con i quali viene modificata l’originaria formulazione degli artt. 3,4, 5 e 6 del predetto decreto.

Per meglio comprendere però la portata ed il contenuto delle integrazioni apportate dal decreto legislativo in esame al precedente D.L. 122/05, è opportuno esaminare il più ampio contenuto di quest’ultimo, al fine di compararlo con le nuove disposizioni.

La tipologia degli acquirenti. Sotto tale profilo l’esistente disciplina non ha risentito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 14/2019. L’acquirente è individuato dalla L. 210 /04 ( di cui il D.Lgs. 122/05 è l’applicazione) in  colui, persona fisica,  che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o al coniuge oppure ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.

La definizione fornita sia dalla L. 210/04 che dal D.Lgs. 122/05 non coincide però neppure con quella di consumatore, definito quest’ultimo dall’art. 1469 bis , comma 2, cod.civ. come la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. Nella disciplina in esame si rinvengono invero indici opposti, laddove si prevede che l’acquirente possa impegnarsi all’acquisto della proprietà di un bene anche mediante la stipula di un contratto di leasing, strumento quest’ultimo per lo più  destinato all’imprenditore (fatta eccezione per quanto dettato dalla L. 28.12.2015 n.208 in tema di possibilità per le persone fisiche di ricorrere, per l’acquisto di un immobile, al leasing traslativo).  Il che lascia deporre per una interpretazione più allargata del concetto di acquirente, comprensiva dunque anche di colui che, operando nel quadro della propria attività imprenditoriale o professionale, si induca all’acquisto di un immobile a ciò destinato.

La nozione di costruttore.  La legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi e sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

Il  costruttore deve quindi necessariamente essere un imprenditore.  Lo è anche l’imprenditore o la cooperativa edilizia che dia corso alla costruzione senza un proprio intervento diretto, ma che si limiti alla mera attività commerciale di vendita di un immobile la cui costruzione è affidata in appalto a terzi ( è il caso più ricorrente con le cooperative edilizie) o comunque posta in esecuzione da terzi soggetti.

La precisazione, volutamente ampia, ha inteso comprendere nell’ambito di operatività della tutela prevista dalla legge tutte le operazioni di vendita di edifici da costruire o in corso di costruzione poste in essere da società di cosiddetto trading.

Il contratto preliminare di compravendita. L’art. 6 del D.Lgs 122/05, nel dettare in modo preciso e dettagliato il contenuto del contratto preliminare di compravendita che il costruttore deve fare sottoscrivere all’acquirente dell’immobile ancora da edificare, rappresenta innegabilmente una delle disposizioni più complete ed incisive dell’intera disciplina, quale espressione non casuale da parte del legislatore della sua volontà di tutelare la parte debole del contratto di compravendita  di immobile in costruzione, appunto l’acquirente.

L’art. 388 del Codice della Crisi d’Impresa (di cui al D. Lgs. 14/2019) ha previsto che il contratto preliminare debba anche contenere l‘attestazione della conformità della fidejussione al modello standard (di cui  all’articolo 3, comma 7-bis, del D.Lgs. oggetto di modifica) che sarà strutturato secondo le indicazioni offerte dagli emanandi decreti ministeriali.

Lo stesso art 388 del CCI  ha disposto  cheil preliminare  debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

La garanzia fideiussoria. L’art. 2 del D.Lgs. n.122/05  prevede l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula di un contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà (in buona sostanza, al momento della stipula del contratto preliminare), una fideiussione a garanzia di tutti gli acconti versati o da versare al costruttore anteriormente all’effettivo trasferimento della proprietà.

Trattasi di una garanzia che non ha come oggetto di tutela l’adempimento dell’obbligazione contrattuale, bensì la sola restituzione di quello che è stato o che sarà  versato. In tal modo viene considerato il solo interesse del promissario acquirente a non perdere quanto pagato al costruttore e non già quello alla realizzazione e al trasferimento dell’immobile.

La legge è sufficientemente chiara nel prevedere, all’art. 2 del D.Lgs. n122/2005,  l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza fideiussoria a garanzia di tutti gli acconti che questi si impegna a versare nel corso della costruzione, nonché ogni altro corrispettivo che sia corrisposto dall’acquirente al costruttore anteriormente al trasferimento della proprietà. La consegna deve avvenire al momento della stipula del contratto, venendo meno, in difetto, la ratio della garanzia voluta dal legislatore, con la conseguente declaratoria di nullità del preliminare sottoscritto in spregio del dettato normativo.    

Giusto l’intervento operato dall’art, 385 del D.Lgs. 14/2019, la fideiussione  è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente  le  assicurazioni: sono stati così eliminati gli intermediari finanziari.

Può essere escussa anche quando il costruttore non rilascia  la polizza assicurativa postuma decennale, su dichiarazione del notaio ( art. 385 del decreto in esame) ovvero quando, nell’ipotesi di cui al nuovo comma III dell’art. 3 D.lgs. 122/05, al decorrere della data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto oppure quando l’organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare  nel contratto preliminare.

Con l’escussione delle fideiussione,  il promissario acquirente recede di fatto dal contratto, precludendosi quindi la possibilità di chiederne l’adempimento. La facoltà infatti concessa al Curatore di confermare l’esecuzione del contratto viene meno nel momento in cui l’acquirente opti per la restituzione delle somme da lui versate.

La polizza assicurativa decennale. Altra importante novità delle norme a tutela degli acquirenti di immobili da costruire è rappresentata dalla introduzione dell’obbligo di una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente dai danni causati da vizi dell’immobile. In attuazione infatti di quanto disposto dalla legge delega n. 210/04 ( art. 3, comma 1 lett. c),  l’art. 4 del D.Lgs.  n. 122/05 prevede l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa e di farne consegna all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.

Si tratta di una polizza che, secondo la comune espressione degli operatori del settore immobiliare, viene comunemente definita “decennale postuma”  e che andrà a far parte di quei documenti che, in quanto allegati e richiamati nel testo contrattuale, costituiranno parte integrante dell’atto di compravendita con cui verrà trasferita la proprietà dell’immobile.

Il D.D.Lgs 14/19, con l’art. 386, aggiunge, al comma 1 dell’art. 4 D.Lgs 122/05, che l’obbligo alla polizza è previsto a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere dall’acquirente, così duplicando la regola fissata per le ipotesi di mancanza di fidejussione.

L’atto di  trasferimento  deve  contenere  la  menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e  della  sua conformita’ al decreto previsto dal comma 1-bis».

Quanto al contenuto, sempre l’art. 386 precisa che con decreto del Ministro  dello  sviluppo  economico,  di concerto  con  il  Ministro  della  giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono determinati il  contenuto  e  le  caratteristiche  della  polizza  di assicurazione e il relativo modello standard.

La prelazione in favore dell’acquirente. La riforma operata dal D.Lgs. 14/2019 non ha interessato l’art. 9 del D.Lgs 122/05 secondo cui l’acquirente che abbia ottenuto la consegna dell’immobile e che lo abbia adibito ad abitazione principale per sé, per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado ha diritto di prelazione nel caso di vendita forzata dell’immobile oggetto del contratto concluso con il costruttore divenuto insolvente . Egli ha quindi il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile purché accetti le stesse condizioni alle quali il terzo aggiudicatario si è dichiarato disponibile ad acquistare.

Trattasi di una prelazione legale in quanto trova la sua fonte nella norma ed è destinata ad operare solo in caso di vendita forzata del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita.

Articolo scritto dall’avv. Augusto Cirla

Fimaa: “Sapersi innovare e acquisire maggiore professionalità per affrontare il futuro”

Si è svolta a Roma, all’interno del Tempio di Adriano, la convention annuale Fimaa Roma (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Un appuntamento nel corso del quale si è fatto il punto sullo stato di salute del settore immobiliare e si sono accesi i riflettori sui cambiamenti che lo stanno interessando. Chi opera nel comparto deve sapersi innovare, deve saper cavalcare le trasformazioni in atto, ma deve anche acquisire maggiore credibilità e professionalità attraverso la formazione continua.

Nel corso del convegno si è affrontato il tema dell’incompatibilità, portato alla luce con la legge europea 2018. Si è partiti dal Codice del commercio del 1882 per arrivare ai giorni nostri, evidenziando come è cambiata la normativa che ruota attorno al mediatore, figura da sempre ritenuta di primaria importanza. In questo quadro, è stato sottolineato che è necessario alzare l’asticella delle competenze per rispondere al meglio alle esigenze dei consumatori ed è stato posto l’accento sul fatto che oggi la professionalità è indispensabile.

Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha poi fornito un quadro della situazione relativa al mercato immobiliare. Dondi dall’Orologio ha affermato che veniamo da anni di crescita delle compravendite, ma la sensazione che si respira negli ultimi mesi è che qualcosa non vada. La ripresa è stata sostenuta dal clima di fiducia, soprattutto delle famiglie, ma ora quel clima di fiducia si sta un po’ ripiegando, si respira meno ottimismo. E’ un quadro di chiaroscuri. L’ad di Nomisma ha evidenziato il fatto che ancora oggi c’è una domanda potenziale molto forte, ma è chiaro che non tutta questa domanda è in grado di realizzarsi. Dondi dall’Orologio ha poi sottolineato che l’elemento che ha consentito la ripresa è stato il credito. Nei prossimi anni il mercato si stabilizzerà dal punto di vista delle compravendite. La dinamica dei prezzi invece non è esaltante, ma l’arrivo in territorio positivo potrà essere di stimolo per l’investimento.

Nel fare un focus sulla situazione di Roma, il presidente Fimaa Roma, Maurizio Pezzetta, ha evidenziato luci e ombre, tra queste ultime spicca l’eccessiva burocrazia che porta a un inevitabile ingessamento. Presente al convegno l’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma, Luca Montuori, il quale ha affermato: “Manca una seria riflessione sul fatto che procedere con la stratificazione di norme lascia uno stato di ingovernabilità. Avremmo bisogno di un diverso status di Roma Capitale”. L’assessore all’Urbanistica ha poi voluto sottolineare l’importanza del patrimonio, degli investimenti e della certezza delle regole. Montuori ha infine affermato che per una vera città del futuro è indispensabile il legame di nuovi modelli abitativi e nuovi modelli lavorativi.

Nel corso del convegno è stato poi dedicato spazio alla rivoluzione tecnologica e ai cambiamenti che ne sono derivati. E’ stato quindi sottolineato il fatto che il settore immobiliare ha reagito meno a questo tipo di cambiamenti, ma che si stanno cominciando a vedere segnali di trasformazione.

In conclusione, una tavola rotonda ha fatto luce sul rapporto tra portali immobiliari e agenti immobiliari. La Fimaa ha incontrato per un confronto gli esponenti dei tre principali portali immobiliari che operano in Italia. Tra gli ospiti, Antonio Giordano, co-ceo idealista Italia. Giordano ha evidenziato il fatto che il portale immobiliare rappresenta uno strumento fondamentale e che al momento di dover effettuare una scelta essa deve ricadere sulla realtà che permette un ritorno maggiore sull’investimento. E’ stato poi sottolineato che dietro a un portale immobiliare si celano un grande lavoro e grandi professionalità e tutto questo deve essere veicolato in modo ancora più efficace. Secondo Giordano, infine, ci sono due elementi dai quali non si può prescindere nel rapporto con gli operatori del settore: essi sono fiducia e ascolto.

Case prefabbricate rustiche: caratteristiche, prezzi e modelli

 

Le case prefabbricate offrono una soluzione a qualsiasi tipologia di cliente. Ce ne sono di grandi e piccole, semplici o di design, legno, acciaio o cemento e anche rustiche.

Le case prefabbricate rustiche sono caratterizzate, soprattutto, dal loro aspetto tradizionale, dai loro tetti a capanna con finiture in piastrelle e dalle facciate in pietra e legno, materiali che conferiscono loro un’estetica rurale e che offrono un’atmosfera accogliente. La roccia, inoltre, è un fantastico isolante termico che protegge l’interno dal calore in estate e che lo mantiene riparato dal freddo in inverno.

“Rispondono ad un’estetica più rurale rispetto al resto dei nostri modelli. Hanno tetti spioventi con travetti in legno per uno stile più tradizionale. In questo caso, l’ideale è di solito la pietra naturale per essere più in linea con l’ambiente. La pietra darà un aspetto più rurale senza compromettere un fantastico isolamento termico che manterrà il calore in inverno, e resterà fresca in estate, anche se le nostre facciate sono già il 15% più isolanti di quelle tradizionali”, dice Fernando Agudo, CEO della casa produttrice spagnola Atlántida Homes.

Le case prefabbricate rustiche sono costruite in fabbrica, proprio come accade anche per quelle in legno, acciaio e cemento. Essendo realizzate quindi in un ambiente controllato, la sicurezza e la qualità del prodotto è nettamente superiore a quella di una casa tradizionale, poiché l’intero processo ha una supervisione maggiore e non interferisce con contrattempi come condizioni meteorologiche avverse.

Un altro dei grandi vantaggi delle case prefabbricate, indipendentemente dal modello e dall’estetica, è che sono costruite in un periodo di tempo molto inferiore a quello delle case “tradizionali”.

Prezzi e modelli

Il prezzo, come spesso accade, può variare molto a seconda delle configurazioni, poiché dipende da materiali, dimensioni o design, tra le altre variabili. Uno dei punti di forza delle case prefabbricate, infatti, è che possono essere personalizzate e modulabili secondo esigenze e gusti personali. Inoltre, il prezzo varia da un’azienda all’altra.

“Bisogna considerare che un materiale come la pietra naturale è più costoso di altri. Sul nostro sito potete vedere i prezzi delle nostre case e configurarli con le finiture che desiderate, la gamma di prezzo per una casa rustica chiavi in ​​mano è 1.790 – 1.900 euro al m2 tra progetto, indagine topografica, studio geotecnico, spese di esecuzione, fondazione, costruzione e finiture di marchi leader”, afferma Agudo.

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Acquisto immobile come società, per la detrazione Iva serve inerenza e strumentalità

Con l’ordinanza n. 12911, la Cassazione ha stabilito che la società alberghiera non può detrarre l’imposta addebitatagli dal venditore se l’operazione è relativa a immobili a uso abitativo, salvo che la costruzione di tali fabbricati sia l’attività esclusiva o principale. Negli altri casi l’impresa dovrà dimostrare (sulla base di elementi oggettivi) l’inerenza dell’operazione alla propria attività e la diversa destinazione dell’immobile rispetto a quella abitativa risultante ancora dal catasto.

Ma vediamo la vicenda. Una società esercente attività alberghiera ha proposto ricorso avverso un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate per il recupero dell’Iva detratta dalla società, relativa all’acquisto di un immobile con destinazione catastale A/2 (abitazione di tipo civile). La Ctp ha respinto il ricorso e la società ha proposto appello. La Ctr ha respinto il ricorso in appello, ritenendo illegittima la detrazione dell’Iva (articolo 19-bis.1, comma 1 lettera i), del Dpr 633/1972.

Secondo i giudici, l’operazione rientra nel caso di esclusione previsto dalla citata lettera i) perché, da un lato, riguarda l’acquisto di un immobile a destinazione catastale abitativa e, dall’altro, non avendo la società per oggetto esclusivo o principale la costruzione dei predetti fabbricati, non ha dimostrato l’effettiva inerenza del bene all’attività d’impresa. In merito a quest’ultimo punto, la documentazione prodotta – consistente, tra l’altro, nei contratti di locazione breve dell’immobile – non è stata ritenuta sufficiente a superare l’onere probatorio.

La società ha così proposto ricorso per Cassazione affermando che l’indetraibilità dell’Iva connessa all’acquisto di un edificio a uso abitativo ha carattere soggettivo, svincolata dalla mera classificazione catastale, ma dipendente dalla strumentalità del bene all’attività di impresa esercitata in concreto. Ma la Corte di cassazione ha ritenuto infondati i motivi del ricorso e ha confermato la legittimità dall’avviso di accertamento impugnato, condannando il contribuente a rifondere all’Agenzia delle Entrate anche le spese processuali.

Come evidenziato da Fisco Oggi, l’argomento trattato nella controversia in commento rientra nella più ampia problematica del diritto alla detrazione alla luce del principio comunitario di neutralità fiscale dell’Iva, teso a garantire che il soggetto passivo sia esonerato dall’onere dell’imposta dovuta o assolta nell’ambito di tutte le sue attività economiche, purché esse siano a loro volta soggette all’imposta (cfr Corte di giustizia, pronuncia 16/02/2012, C-118/11, EON Aset Menidjmunt).

Dal lato delle operazioni attive, in base al disposto dell’articolo 4, comma 1 n. 1, del Dpr 633/1972, si considerano “in ogni caso” effettuate nell’esercizio di impresa le cessioni di beni e le prestazioni di servizi realizzate da società di capitali. Dal lato delle operazioni passive, la giurisprudenza di legittimità è unanime nel ritenere che, ai fini della detraibilità dell’imposta dovuta o pagata sui beni o servizi acquistati, sono necessari due requisiti:

il primo, meramente formale, della qualifica di soggetto passivo (risultante, ad esempio, dall’iscrizione al registro delle imprese e dall’attribuzione di una partita Iva);

il secondo, sostanziale, che riguarda la verifica in concreto dell’inerenza e della strumentalità del bene (o servizio) acquistato rispetto alla specifica attività imprenditoriale, in essere o programmata. 

Come ha specificato la Cassazione (pronunce n. 16853/2013 e n. 16697/2013), è onere dello stesso soggetto passivo fornire la prova di tale inerenza e strumentalità. L’articolo 19, comma 1 del decreto Iva, consente la detrazione dell’imposta addebitata a titolo di rivalsa dal venditore del bene (o dal prestatore del servizio) quando si tratti di acquisto inerente all’attività dell’impresa, arte o professione, intesa come strumentalità del bene stesso alla specifica attività. Qualora la “strumentalità” non risulti immediatamente verificabile, il soggetto passivo che intende avvalersi del diritto alla detrazione d’imposta pagata o dovuta ha l’onere di provare, sulla scorta di elementi obiettivi, che l’acquisto sia inerente all’esercizio effettivo dell’attività di impresa (Cassazione n. 25986/2014) e sia destinato, anche in prospettiva, a procurargli un profitto (Cassazione, pronuncia n. 1859/2014).

Nell’articolo 19-bis.1 del Ddpr 633/1972 sono standardizzate una serie di fattispecie oggettive per cui ricorre l’esclusione o la riduzione della detrazione tra cui, per quanto di interesse, quella prevista alla lettera i), secondo cui “non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni”.

In considerazione di tale regime di esclusione di detrazione, le imprese che non esercitano in via esclusiva o principale l’attività di costruzione di fabbricati a uso abitativo e che intendano detrarre l’Iva sull’acquisto di tali fabbricati, hanno un onere “rafforzato” di dimostrare la strumentalità dell’acquisto.

Al fine del legittimo esercizio del diritto di detrazione, l’imprenditore deve fornire prova, sulla base di riscontri obiettivi:

che l’acquisto è inerente all’attività d’impresa ed è destinato almeno in prospettiva a procurargli un lucro;

che il fabbricato a uso abitativo è effettivamente riconducibile a una categoria per la quale non vige più l’esclusione della detrazione (Cassazione, decisioni n. 6883/2016 e n. 10264/2017).

Laddove l’acquisto del fabbricato non rientri nell’oggetto esclusivo o principale della società, “il compratore dovrà dimostrarne non solo l’inerenza e la strumentalità in base a elementi oggettivi e in concreto, secondo la generale previsione di cui all’art. 19 del D.P.R. 633/1972, ma anche che il bene non rientra più nella categoria di beni a destinazione abitativa per i quali, in base a criterio aggettivo, è prevista l’esclusione della detrazione”.

Al fine di garantire il rispetto del principio alla neutralità dell’Iva, il diritto alla detrazione non può essere negato in forza della sola astratta classificazione catastale dell’immobile, propria degli immobili a uso abitativo, “occorrendo valutarne la destinazione all’attività di impresa” (Cassazione, decisione n. 26748/2016). Ciò vuol dire che l’accatastamento dell’immobile tra quelli a uso abitativo non preclude ex sé la detraibilità dell’Iva pagata sull’acquisto a condizione che, sulla base di elementi oggettivi, avuto riguardo all’utilizzo concreto dell’immobile il contribuente dimostri, almeno in prospettiva, che l’operazione sia inerente e strumentale all’attività d’impresa.

Nel caso in esame, il ricorso del contribuente è stato respinto non per il semplice fatto della classificazione catastale dell’immobile, ma per non aver questi ottemperato adeguatamente all’onere probatorio, non avendo quindi dimostrato della ritenuta diversa destinazione dell’immobile rispetto a quella abitativa risultante ancora dal catasto, sì da rientrare nell’ambito dell’attività d’impresa della società contribuente.

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Aliquote Imu e Tasi 2019, cosa cambia con lo sblocco

Il 17 giugno scade il termine per pagare la prima rata di Imu e Tasi 2019. Quest’anno la manovra ha deciso lo sblocco delle aliquote per le tasse sulla casa, vediamo cosa cambia.

In realtà, sinora sono pochi i Comuni che hanno deciso di modificare le aliquote per l’anno in corso. Anche se, va sottolineato, per cambiare, in previsione della seconda rata di dicembre, c’è tempo fino a ottobre. Probabilmente, complici anche gli appuntamenti alle urne per rinnovare le amministrazioni locali, si è preferito evitare rincari a ridosso delle elezioni.

Questo anche perché, per legge, la prima rata dell’Imu è pari al 50% dell’imposta calcolata in base alle aliquote (e alle detrazioni) relative ai 12 mesi dell’anno precedente. Eventuali rincari decisi dai Comuni per quest’anno, perciò, si faranno sentire sulle tasche dei contribuenti solo in occasione del saldo di dicembre.

Le aliquote modificate con lo sblocco 2019, invece, potrebbero essere introdotte già a partire del 17 giugno nel caso in cui il Comune – anziché un rincaro – abbia previsto uno sconto. Oppure quando l’aumento è di pochi euro e il proprietario vuole evitare di rifare i conteggi con il conguaglio in occasione della seconda rata.

Gli aumenti dell’Imu riguardano in genere tipologie di immobili particolari o utilizzi specifici, che beneficiavano di un regime di favore. Ad esempio, a Pordenone arriva al 10,6 per mille il prelievo sui negozi sfitti (categoria C/1) nel centro cittadino. A La Spezia cresce dal 9,6 al 10,6 l’aliquota sui centri commerciali (D/8).

A Torino passa dal 7,6 al 10,6 per mille l’Imu sulle abitazioni concesse dal proprietario in uso gratuito ai parenti; sale al 10,6 per mille anche il prelievo sulle case affittate a canone libero per le quali il locatore aveva concesso uno sconto all’inquilino.

Sempre a Torino, spinta dalle difficoltà del bilancio cittadino, cresce l’Imu sulle case affittate a canone concordato (dal 5,75 al 7,08 per mille). Scelta analoga a La Spezia (dal 4,6 al 6 per mille), espressamente motivata dalla volontà di riassorbire lo sconto statale del 25% varato nel 2016.

 

Compravendite residenziali: 578.647 le case vendute nel 2018, il dato più alto dal 2010 Evoluzione della compravendita di abitazioni2008- 2018

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

Imu prima casa 2019, si paga o no?

Si avvicina la scadenza (17 giugno) per il pagamento della seconda rata Imu per il 2019. Ma molti proprietari di immobili si chiedono ancora se si paga l’Imu sulla prima casa.

Imu prima casa, chi paga 

Per quanto riguarda la prima casa, è prevista l’esenzione. Il pagamento dell’Imu avviene solo se l’abitazione è considerata di lusso: e quindi se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli. Se l’immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l’Imu si paga con un’aliquota del 4 per mille. Ma in questo caso si ha anche diritto a una detrazione sulla prima casa, il cui importo viene stabilito dal Comune di appartenenza con una specifica delibera.

L’esenzione è prevista anche quando l’immobile adibito ad abitazione principale rientra in una di queste categorie catastali:

  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazione di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazioni di tipo utrapopolare;
  • A/6 abitazioni di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini.

Proprio quest’ultima categoria catastale è stata oggetto di controversia perché pur essendo fabbricati di un certo valore sono esenti dal pagamento dell’Imu se adibiti ad abitazione principale.

Cos’è il codice tributo dell’Imu 3918

Imu cosa si intende per prima casa

Va specificato che, più che di prima casa, sarebbe più corretto parlare di abitazione principale per l’immobile iscritto nelle categorie catastali dalla A/1 alla A/9 nei casi in cui il proprietario e la sua famiglia vivano abitualmente nello stessa casa presso la quale hanno anche la residenza anagrafica.

Se invece i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora e la residenza in immobili diversi, ma nello stesso Comune, solo un immobile con relativa pertinenza non sarà soggetto al pagamento dell’Imu.

Imu pertinenze prima casa

Le pertinenze della prima casa godono dell’esenzione dal pagamento nella misura massima di un’unica unità. Per una casa con box e cantina, ad esempio, solo l’abitazione principale più una delle due pertinenze non paga l’Imu.

Canna fumaria, quando serve il permesso di costruire

La realizzazione di una canna fumaria può essere fatta senza permesso di costruire? Vediamo quanto sottolineato dal Tar della Campania.

Esaminando la vicenda di una canna fumaria di un pub realizzata dai gestori dell’esercizio commerciale senza l’accordo del condominio soprastante il quale, denunciando il fastidio e i rischi per la salute pubblica, aveva ottenuto dal Comune l’ordine di demolizione, con la sentenza 592/2019, il Tar della Campania ha sottolineato che la canna fumaria di modeste dimensioni non può essere abbattuta e che gli eventuali rischi per la salute, derivanti dallo smaltimento dei fumi, vanno valutati in modo adeguato.

Nello specifico, il Tar ha rilevato le piccole dimensioni dell’impianto per lo smaltimento dei fumi e lo ha classificato come “volume tecnico, quindi opera priva di autonoma rilevanza urbanistico – funzionale”. Secondo quanto spiegato dai giudici, questo significa che per la realizzazione della canna fumaria in questione non era necessario il permesso di costruire. E, di conseguenza, il Comune non avrebbe potuto emettere alcun ordine di demolizione.
 
Il Tar ha evidenziato che la canna fumaria non aveva nessun impatto sul paesaggio, non modificava minimamente il prospetto condominiale ed era stata ritenuta regolare dallo stesso Comune al momento del rilascio dell’autorizzazione all’attività di ristorazione. Per ordinare la demolizione è necessario che l’impianto modifichi la sagoma o il volume dell’immobile o, ancora, abbia un autonomo valore di mercato. Non avendo la canna fumaria in questione tali caratteristiche, il Tar ha annullato l’ordine di demolizione.

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Ristrutturazioni edilizie, a chi spetta la detrazione?

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate 2019 sul bonus per gli interventi di ristrutturazione edilizia specifica quali sono i soggetti che hanno diritto alla detrazione.

La detrazione del 50% spetta a tutti i contribuenti soggetti ad Irpef che siano o meno residenti nel territorio dello Stato. A usufruirne non sono solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi, ovvero:

  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobli che non rientrano tra i beni strumentali o merce
  • soggetti che producono redditi in forma associata alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali

Inoltre la detrazione spetta anche ai seguenti soggetti, purché siano intestatari di bonifici e fatture, anche nel caso in cui le abilitazioni comunali siano intestate al proprietario dell’immobile

  • familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile
  • il convivente more uxorio

Ripartizione delle spese di ristrutturazione tra comproprietari

Nel caso in cui ci siano due comproprietari, se la fattura e il bonifico sono intestati solo a uno di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto non indicato nei documenti, sempre e quanod nella fattura sia annotata la percentuale di spesa.

Detrazione spese ristrutturazione in caso di compromesso

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di compromesso, l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione nel caso in cui:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile
  • esegue gli interventi a proprio carico
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

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Segnalazione mutui da parte degli agenti immobiliari, come funzionerà?

Torna per gli agenti immobiliari la possibilità di segnalare i propri clienti agli operatori finanziari erogatori di mutui. Sia per agevolare l’acquisto delle case, sia per aumentare, all’insegna della trasparenza, gli introiti degli agenti. L’avvocato Ansano Cecchini, Coordinatore della Consulta dei Mediatori Creditizi Fimaa, ha chiarito con idealista/news alcuni aspetti della questione.

Lo scorso 13 novembre, la Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama, si è riunita per affrontare il tema della segnalazione dei mutui in attesa che il Ministero dell’Economia e delle Finanze emani un apposito provvedimento.

Segnalazione mutui sospesa dal 2012

La possibilità di segnalare i propri clienti a istituti di credito o finanziari erogatori di mutui, è stata interdetta agli agenti immobiliari dal novembre 2012. Così come non era più possibile segnalare ai propri clienti le offerte dei vari enti. Ciò perché tale attività era percepita come discostantesi dall’attività di mediazione immobiliare avvicinandosi a quella di mediazione creditizia.

“Un ulteriore problema – afferma l’avvocato Cecchini, – è che fino ad allora il mercato era selvaggio. I mediatori creditizi, allora, avevano il solo obbligo di iscriversi al Uic (Ufficio Italiano Cambi)”. Una iscrizione che non imponeva nessuna disciplina particolare del loro ruolo. “Quindi le segnalazioni, – prosegue l’avvocato, – erano fatte ad una categoria meno qualificata di come sia oggi”.

Con la riforma mutui segnalati solo a soggetti qualificati

Dopo la riforma, infatti, è sopravvenuto l’obbligo per i mediatori di iscriversi ad un apposito albo gestito dall’Oam (l’Organismo degli agenti e dei mediatori), un organo di vigilanza che garantisce molta più selezione e serietà alla professione. Questo dovrebbe garantire più trasparenza riguardo l’identità e la solidità degli enti erogatori, nell’ottica della maggior tutela del cliente.

“L’obbligo di iscrizione all’Oam ha molto nobilitato la professione, e ha dato una maggiore disciplina – afferma l’avvocato Cecchini.

Cosa cambia, quindi? “Con il possibile recepimento auspicato dalle associazioni di categoria immobiliari, la segnalazione dei mutui si può reintrodurre, ma questa volta presso un soggetto qualificato – risponde l’Avv. Cecchini. – Quindi un agente in attività finanziaria o un organismo di mediazinoe creditizia certificato. Ciò da un lato assicura trasparenza al cliente, dall’altro assicura la remunerazione dell’agente, in una forma che è ancora da stabilire”.

Segnalazione mutui a soggetti Oam: tutti i vantaggi

Quali i vantaggi della nuova situazione? “La decisione mostra sensibilità sia nei confronti degli agenti che dei mediatori creditizi: un segnale forte è stato lanciato contro il “mercato selvaggio” e a favore della disciplina e della gestione qualificata”.

In che termini verrà fatta la segnalazione del mutuo? “La segnalazione avviene di comune accordo con il cliente – risponde l’avvocato, –  e non deve essere legata al risultato: la remunerazione deve essere legata all’atto della comunicazione, non alla finalizzazione del finanziamento. Si tratta comunque di un aspetto conseguente che verrà disciplinato più avanti”.

Quale impatto avrà questa disciplina nei riguardi del mercato creditizio? “ Di certo si parla di un maggiore introito, di maggiore trasparenza e di un ampliamento delle possibilità di trasparenza per il cliente, – secondo l’avvocato. – Comunque la prassi esisteva già, e spesso a discapito del consumatore. Oggi il cliente sa di avere a disposizione soluzioni più articolate e qualificate. Meno spazio agli “abusivi”, più regolamentazione e controllo da parte dell’Oam, più valorizzazione al mestiere di mediatore creditizio: tutto questo certo avrà un impatto positivo”.

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Bonus fiscale 2019 per le tende da sole

Nel 2019 è possibile usufruire del bonus fiscale per le tende da sole. Vediamo i dettagli.

Come sottolineato dalla guida dell’Agenzia delle Entrate relativa alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico, per l’acquisto e la posa in opera di schermature solari è possibile usufruire di una detrazione fiscale al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018. Nel dettaglio, per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari. La detrazione è pari al 65% per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017 e al 50% per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica.

La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Si ricorda, inoltre, che l’installazione, la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento delle tende da sole – così come di una pergotenda, di una tenda a pergola e di una copertura leggera di arredo – rientrano nelle attività di edilizia libera.

Come descritto nel glossario di edilizia libera, le tende da sole sono un elemento che fa riferimento alla categoria di intervento “Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza”. Si ricorda che il glossario dell’edilizia libera è quello strumento, valido in tutta Italia, che elenca gli interventi di manutenzione degli appartamenti, anche sull’esterno dell’edificio e in giardino, che possono essere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al Comune.

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Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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“Tassi dei mutui, il momento è ancora magico per comprare casa”

Secondo quanto risulta a Mutuisupermarket, l’andamento dei migliori spread (bancari, ndr) per mutui a tasso fisso e tasso variabile mostra una inversione di tendenza da fine 2018 e inizio 2019. Dal grafico dei migliori tassi finiti sempre per mutui a tasso fisso e tasso variabile, ad oggi risulta addirittura che i tassi finiti, quindi i veri tassi di interesse pagati dai consumatori, in altre parole la spesa per interessi in soldoni, non sono mai stati così bassi come in questo trimestre

Paradossalmente conviene più fare una surroga oggi che 12 mesi fa, 24 mesi fa o 36 mesi fa, proprio quando la surroga poteva iniziare ad essere percepita come un qualcosa del passato. Faccio due considerazioni: stiamo guardando solamente le migliori offerte di mercato (per tasso fisso e tasso variabile) per ogni giorno del mese e facciamo poi una media trimestrale, e quindi ci sono alcune banche (come Credem o altre) che spesso si posizionano come particolarmente competitive e tengono le medie basse.

Un secondo punto da sottolineare è che questa grande convenienza dei tassi fissi, nonostante un aumento degli spread di circa 20 punti base fra fine e inizio 2019, è compensata da un “tracollo” degli indici IRS che da ottobre 2018 ad oggi, così come da marzo 2018 a oggi, hanno perso circa 40 punti base (IRS 20 anni è passato da 1,5% a 1,1%). Per cui se IRS scendono di 40 punti base e gli spread migliori offerte salgono di 20 punti base, il risultato è facile: le banche riescono ad aumentare gli spread, i consumatori hanno sempre la migliore offerta e tutti vivono “felici”.

Come si evince dalla media trimestrale delle migliori offerte per operazione di mutuo, oggi un mutuo a tasso fisso di 140.000 euro a 20 anni,  con un valore dell’immobile di 220.000, ha un Tan dell’1,24%, mai così basso dal primo trimestre 2012, e se si fa il plotting, davvero si vede come a marzo del 2019 siamo ai minimi dei tassi finiti di sempre. Per i variabili invece il punto di minimo dei Tan (di appena 3 punti base più basso) è del secondo trimestre 2018, 0,57% contro uno 0,60% di oggi;  quindi anche qui i prezzi sono ai minimi storici.I dati sono inconfutabili, ossia a marzo 2019, tassi alla mano, siamo ai minimi e da qui non si può che salire

Tempi e modi, come dicevo, si delineeranno nei prossimi trimestri, con tutta calma, ma oggi è un momento davvero “magico” per chi voglia sottoscrivere un mutuo, sia di surroga che di acquisto. Fra l’altro, i nuovi dati dell’immobiliare dell’agenzia delle entrate sul IV trimestre 2018 segnano un aumento delle compravendite di +9,3% (dopo un aumento di +4,3% nel primo trimestre, +5,6 nel secondo e +6,7 nel terzo). Questo ci dice che il mercato appare in costante accelerazione e i prezzi degli immobili anche in questo caso sono destinati a crescere leggermente. E’ un motivo in più per prendere la palla al balzo e beneficiare di prezzi immobiliari ai minimi e tassi di interesse ai minimi.

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Cosa sono i titoli di stato?

Questi titoli vengono emessi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Scopriamo cosa sono e a cosa servono. I titoli di Stato sono obbligazioni emesse periodicamente per conto dello Stato, con lo scopo di finanziare il proprio debito pubblico o il deficit pubblico. I diritti di credito incorporati nel titolo possono essere corrisposti al sottoscrittore del prestito sia mediante lo scarto di emissione, sia mediante il pagamento di cedole (fisse o variabili) durante la vita del titolo. Alla scadenza dell’obbligazione, lo Stato rimborsa il capitale iniziale. Titoli di Stato: quali tipologie? Il Ministero emette cinque categorie di titoli di Stato. Hanno tutte diverse caratteristiche per quanto riguarda la loro scadenza, il rendimento e le modalità dei pagamenti degli interessi. – Buoni Ordinari del Tesoro (BOT), che durano 3, 6 o 12 mesi; – Btp Italia, che durano 4, 6 o 8 anni; – Certificati di Credito del Tesoro (CCT), della durata di 7 anni; – Certificati del Tesoro Zero Coupon (CTZ), della durata di 24 mesi; – Buoni del Tesoro Poliennali (BTP), che possono durare 3, 5, 10, 15 o 30 anni; – Buoni del Tesoro Poliennali Indicizzati all’inflazione europea (BTP), della durata di 5 e 10 anni. Titoli di stato: come acquistarli? Fonte foto: https://pixabay.com/it/photos/soldi-moneta-investimenti-business-2724241/ I titoli di Stato possono essere acquistati sia in asta al momento dell’emissione, sia sul mercato secondario. In ogni caso, è necessario farlo tramite una banca o un intermediario finanziario. Per l’acquisto tramite asta, il cui calendario è pubblico, l’acquirente deve prenotare la quantità desiderata (minimo 1.000 Euro) con almeno un giorno di anticipo rispetto alla data dell’asta. Invece, per quanto riguardo l’acquisto di titoli sul mercato secondario, questo riguarda i titoli di Stato già in circolazione. In questo caso, l’acquirente ha lo svantaggio di dover pagare le commissioni all’intermediario finanziario, ma ha il vantaggio di conoscere già il prezzo di acquisto e vendita. Fino al 1999, tali titoli erano consegnati fisicamente, in forma cartacea, all’acquirente, che doveva poi recarsi in banca per riscuotere gli interessi. Invece, al giorno d’oggi l’acquirente è in possesso di una prova d’acquisto e di possesso, ossia la ricevuta bancaria e l’estratto conto dei titoli registrati a lui intestati. Titoli di Stato: quali sono i rischi? Questo tipo di obbligazioni è considerato la forma di investimento con il minore rischio finanziario. Di conseguenza, sono un’ottima opportunità per chi vuole investire i propri risparmi senza rischiare troppo. Infatti, si può dire che è molto difficile, se non impossibile, che lo Stato fallisca. Nella storia ci sono state alcune eccezioni, come ad esempio in Argentina, Grecia e Islanda. Esistono i seguenti rischi: – rischio di liquidità, cioè l’evenienza che non si riesca a vendere il titolo quando se ne ha bisogno. – rischio di credito, ossia quando l’emittente non paghi quanto dovuto, in tutto o in parte. – rischio di cambio, per chi acquista un titolo in valuta diversa da quella del Paese in cui vive. – rischio di inflazione, ossia l’evenienza che l’aumento dei prezzi eroda il valore del capitale investito e degli interessi.

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Agevolazioni prima casa e residenza anagrafica, cosa dice la Cassazione

Per godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa è necessario trasferire la propria residenza anagrafica entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.

Con l’ordinanza n. 10072/2019, la Cassazione ha precisato che per usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente deve dimostrare, in base ai dati anagrafici, di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Ma vediamo la vicenda. L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso avverso la sentenza della Ctr, la quale aveva stabilito l’annullamento di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, emesso per la revoca dei benefici concessi per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, avendo il contribuente trasferito la propria residenza oltre il termine di 18 mesi.

Secondo i giudici di appello, la dimostrazione dello spostamento della residenza non deve essere limitata alla certificazione del Comune, “ma è riscontrabile oggettivamente e dai comportamenti concludenti del contribuente” attraverso la produzione, ad esempio, del pagamento della Tarsu o dell’istanza per il cambio di residenza. Ma i giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria e cassato con rinvio la sentenza impugnata.

In materia di agevolazioni prima casa, per l’Amministrazione finanziaria bisogna attribuire rilievo solo alle risultanze anagrafiche e non, come dichiarato dai giudici di merito, a generici elementi comprovanti il trasferimento di fatto nel Comune in cui è sito l’immobile. Tale principio è stato avallato dai giudici di Piazza Cavour. Questi ultimi hanno richiamato un principio già espresso in materia, secondo cui i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa “spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.”

Il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve dunque intendersi riferito al “dato anagrafico” e non al dato “meramente fattuale” sostitutivo della certificazione anagrafica, a nulla rilevando il sostenimento di spese (ad esempio spese condominiali e utenze) che comprovino la destinazione dell’immobile. E in merito alla determinazione della residenza, i giudici di legittimità tengono conto dell’unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell’iscrizione anagrafica, stabilendo che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

In questo caso specifico, il contribuente non è stato in grado di provare che il mancato perfezionamento della procedura di iscrizione anagrafica nel Comune dove era sito l’immobile acquistato non fosse ad egli stesso addebitabile, non costituendo il pagamento della Tarsu una circostanza sufficiente a comprovare l’effettivo cambio di residenza, idoneo a superare il dato anagrafico.

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Pignoramento immobiliare prima casa, quando è possibile

Quando si parla di pignoramento immobiliare della prima casa bisogna fare attenzione a cosa ci si riferisce, un conto infatti è parlare di prima casa e un conto è parlare di unica abitazione. Bisogna poi distinguere tra creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento immobiliare prima casa da privato

Il pignoramento immobiliare della prima casa da privato è possibile. Banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società possono procedere al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima casa o dell’unica o anche se all’interno vi vive un minore, un invalido o se il debitore non ha altri beni.  

Pignoramento immobiliare prima casa ex Equitalia

Gli agenti della riscossione esattoriale – l’Agenzia delle Entrate Riscossione per i crediti dello Stato e le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate – hanno il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa. Questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi”, le cartelle di pagamento.

Pignoramento immobiliare vietato sulla prima casa

Ma attenzione. Il pignoramento immobiliare della prima casa è possibile se ci si riferisce all’immobile acquistato per primo, in senso temporale, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità e via dicendo. Il pignoramento immobiliare della prima casa non è invece possibile se ci si riferisce all’unica abitazione. In questo caso, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni:

  • l’unica casa di proprietà del debitore deve essere adibita a civile abitazione;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Affinché inoltre il pignoramento immobiliare della prima casa da parte dell’agente della riscossione sia possibile:

  • devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno;
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.
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Incompatibilità professionale agente immobiliare, la Camera approva la legge europea

Con 252 voti favorevoli, nessun contrario e 199 astenuti, la Camera ha approvato la legge europea 2018 sull‘incompatibilità professionale per l’agente immobiliare. Un testo, ora atteso al Senato, che contiene importanti novità per il mediatore immobiliare e che ha riscontrato il beneplacito delle principali associazioni del settore.

Legge europea 2018 e agenti immobiliari

L’obiettivo della legge europea 2018 è quella di raggiungere l’adeguamento periodico dell’ordinamento nazionale a quello europeo con l’introduzione di disposizioni modificative o abrogative di norme statali destinate a risolvere contenziosi aperti con l’Europa. Tra le novità ve ne sono alcune che riguardano anche l’incompatibilità professionale per gli agenti immobiliari. 

La legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, dalla gestione delle pulizie al ricambio della biancheria negli affitti brevi fino all’amministrazione di condominio o la consulenza in tema di mutui. 

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti di valutazioni immobiliari. Prevista anche l’incompatibilità per dipendenti di banche e assicurazioni.

La reazione delle associazioni di settore

L’approvazione di quest’ultimo punto è stato motivo di soddisfazione da parte delle principali associazioni del settore dell’intermediazione immobiliare. Il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna, ha espresso “soddisfazione per l’approvazione da parte dell’Aula della Camera dei Deputati dell’art.2 del Disegno di legge Europea, senza modifiche rispetto al testo accolto dal Senato, che modifica la norma sull’incompatibilità per chi svolge la professione di agente immobiliare, escludendo dall’esercizio della stessa i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l’attività di mediazione. Si tratta di una norma anche a tutela dei consumatori”.

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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Decreto crescita: misure per edilizia, mutui e Imu

Il decreto crescita uscito dal Consiglio dei Ministri contiene importanti misure che riguardano l’edilizia, i mutui e l’Imu. Vediamo quali sono

  • Riduzione Imu capannoni industriali – Aumenta la deducibilità dell’Imu sui capannoni che passa dal 40 al 50% nel 2019 e fino al 60% nel 2020
  • Fondo prima casa Consap 2019 – Arrivano nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Si tratterà di 100 milioni di euro, risorse dimezzate rispetto ai 200 milioni iniziali, ma che consentiranno allo strumento che ha esaurito le risorse a febbraio di tornare attivo.
  • bonus edilizia 2019 –  Le imprese di costruzione o di ristrutturazione che acquistano ed, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Semplificazione edilizia 2019 – I limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968 saranno validi solo nelle zone omogenee c, ovvero quelle destinati a nuovi complessi insediativi.
  • Efficientamento energetico comuni – Per l’anno in corso saranno erogati ai Comuni 500 milioni di euro per interventi di efficientamento energetico e sviluppo territoriale sostenibile
  • Rottamazione cartelle Imu e Tasi –  Arriva il condono per le tasse locali, come Imu, Tasi e multe auto. I Comuni potranno attivarlo per consentire ai cittadini di rottamare le ingiunzioni di pagamento delle amministrazioni locali
  • decreto crescita sismabonus ed ecobonus – Novità anche per sismabonus ed ecobonus. La detrazione potrà essere goduta dal contribuente come sconto diretto sulla spesa sostenuta. Lo sconto verrà recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta nell’arco di cinque anni

Adesso ciò che resta da vedere è quante di queste norme verranno modificate nei prossimi giorni, visto che il decreto è stato approvato dal Consiglio dei ministri “con riserva”.

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Pignoramento immobiliare, cosa fare per difendersi dalla banca

Nel caso in cui una famiglia si trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo e corra il rischio di vedere pignorata la propria casa, ha in mano alcuni strumenti per difendersi dall’azione esecutiva della banca. Vediamo come funziona il procedimento di pignoramento e quali sono i diritti/doveri in capo al mutuatario.

Sospensione del pagamento delle rate di mutuo

Nel caso in cui il mutuatario si trovi in difficoltà con il pagamento di un finanziamento acceso con ipoteca sulla propria casa, il primo passo da fare è sicuramente chiedere una sospensione del pagamento delle rate del muto. 

Si tratta di una moratoria del pagamento delle rate per una durata non superiore a 12 mesi. In pratica, il mutuatario può “congelare” temporaneamente la corresponsione delle rate, allorché dimostri di versare in difficoltà economiche.

In particolare, è applicabile allorché il debitore abbia perso il posto di lavoro; in caso di morte; nell’ipotesi di handicap grave che comporti una situazione di non autosufficienza.

Al fine di ottenere la sospensione è necessario presentare un’istanza in tal senso alla propria banca. In caso di accoglimento, si verifica una proroga del contratto di mutuo e delle garanzie ad esso connesse per un periodo pari alla sospensione.
Nell’ipotesi in cui non si possa accedere alla moratoria di cui sopra, un’altra possibilità per il mutuatario consiste nel chiedere la rinegoziazione.

Sospensione rate mutuo proroga

È importante ricordare, inoltre, che grazie a un accordo tra Tesoro e Ministero dello sviluppo economico, nel decreto milleproroghe è stata prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quanto riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.

Risoluzione contratto mutuo per inadempimento

Se la sospensione non è sufficiente, l’articolo 40 T. U. dispone la risoluzione del contratto in caso di ritardo del pagamento per almeno sette volte.  In questi casi, si verifica l’incaglio bancario e dopo alcuni mesi, qualora la situazione non sia migliorata, la banca comunica al debitore l’estinzione del mutuo con giro a sofferenza.

A questo punto, l’istituto di credito segnala alla Centrale Rischi della Banca d’Italia la situazione di grave crisi economica del cliente, in quanto insolvente.

La conseguenza della segnalazione consiste nel fatto che tutte le banche saranno edotte della crisi del soggetto segnalato e non gli erogheranno credito.

Atto di precetto mutuo ipotecario

Il mancato pagamento delle rate, qualora integri un grave inadempimento comporta la risoluzione del contratto di mutuo. Il creditore, nel caso in esame, possiede già il titolo esecutivo (art. 474 n. 2 c.p.c.), rappresentato dal mutuo. Pertanto, gli sarà sufficiente notificare al debitore il solo atto di precetto, senza necessità della trascrizione integrale del titolo (art. 41 T.U. bancario).

Il precetto consiste nell’intimazione ad adempiere l’obbligazione risultante dal contratto di mutuo (ossia l’intimazione a corrispondere le rate arretrate del mutuo) entro dieci giorni, decorsi i quali si agirà esecutivamente. Dal 2015 l’atto di precetto deve contenere l’avvertimento che il debitore può porre rimedio alla situazione di indebitamento ricorrendo ad un organismo di composizione della crisi.legge 

Accordo di composizione della crisi

Il piano del consumatore e l’accordo di composizione della crisi sono stati introdotti dalla cosiddetta legge “salva suicidi” . Si tratta di due procedimenti a cui può ricorrere il debitore che si trovi in grave difficoltà.

In buona sostanza, è necessario che la situazione da sovraindebitamento, consistente nello squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile (presupposto oggettivo), non sia assoggettabile alle procedure concorsuali (presupposto soggettivo), inoltre devono essere rispettati i presupposti di ammissibilità

Il piano del consumatore è attuabile dal debitore che ricopra tale qualità; ossia da colui il quale abbia assunto obbligazioni per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (art. 6 c. 2 lett. b, legge 3/2012).

In caso contrario, si deve proporre un accordo di composizione della crisi (e non un piano del consumatore).

In ambedue le ipotesi, fatte salve alcune significative differenze – su cui non ci si può soffermare per ragioni di brevità espositiva – vengono proposti degli accordi di ristrutturazione dei debiti, che comprendono anche gli eventuali mutui. In particolare, i crediti assistiti da ipoteca (come il mutuo) posso rientrare nel piano.

Inoltre, è possibile non soddisfare integralmente i suddetti crediti, ma ad una sola condizione: deve essere garantito il pagamento in misura non inferiore a quello realizzabile in relazione al valore di mercato attribuibile ai beni (art. 7 c. 1 legge 3/2012).La proposizione del piano del consumatore o dell’accordo di composizione della crisi può comportare la sospensione delle procedure esecutive pendenti qualora la loro prosecuzione comprometta la fattibilità del piano (art. 12 bis c. 2 legge 3/2012).

In altre parole, la proposta di accordo può determinare la momentanea sospensione del procedimento esecutivo.

Accordo transattivo

Nel caso in cui non siano percorribili le strade indicate, è buona regola cercare un accordo transattivo con il creditore. Trattandosi di istituti di credito, occorre agire tempestivamente, in quanto le banche spesso hanno tempistiche piuttosto lunghe per valutare se accettare o rigettare le proposte avanzate.

Cos’è l’istanza di conversione del pignoramento

La legge consente al debitore esecutato di proporre l’istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione.

In buona sostanza, il debitore può sostituire al bene pignorato una somma di denaro corrispondente all’importo dovuto maggiorato dalle spese di esecuzione e dagli interessi. Al momento di proposizione dell’istanza deve essere deposito 1/5 della somma suindicata.

Il giudice può disporre una rateizzazione per il residuo entro il termine massimo di 18 mesi. Il termine ultimo per richiedere la conversione del pignoramento è l’udienza in cui viene emessa l’ordinanza di vendita.

Istanza di vendita pignoramento immobiliare

Se non si raggiunge un accordo transattivo o non è possibile convertire il pignoramento o non vi sono i requisiti per accedere al meccanismo di composizione della crisi da sovraindebitamento, la procedura esecutiva prosegue il proprio corso.

Dopo la notifica del pignoramento, il creditore provvederà all’iscrizione a ruolo ed al deposito della documentazione necessaria. Più l’iter prosegue più aumentano le spese che verranno poste a carico del debitore.

Ad esempio, raggiungere un accordo prima della nomina e del giuramento del perito comporta un risparmio significativo, atteso che il compenso di quest’ultimo può giungere sino al 3% del valore dell’immobile pignorato.

Lo stesso dicasi per le spese di pubblicità che aumentano per ogni udienza di vendita fissata.

Senza contare gli onorari dei legali e la remunerazione del custode (qualora il debitore non sia stato autorizzato a continuare a vivere nell’abitazione).

La procedura può essere “fermata” solo sino a 20 giorni prima della vendita: dopo l’immobile verrà venduto.

Casa, affitto o acquisto? Ecco tutti i vantaggi

Acquistare o andare in affitto? L’importante è scegliere tenendo presente i vantaggi delle due situazioni. Ecco quali sono.

 Il punto di partenza, ovviamente, deve essere la coscienza della propria situazione finanziaria.

Quanti soldi ci vogliono per comprare casa?

Per acquistare casa, tenendo conto che esiste la possibilità di farlo con un mutuo – che solitamente copre l’80% del valore dell’immobile –  bisogna avere a disposizione almeno il 20% del valore dell’immobile in liquidità, oltre al denaro necessario per coprire le spese della pratica. Inoltre occorre essere nelle condizioni di poter stipulare un mutuo, quindi avere garanzie reddituali sufficienti da poter presentare una domanda presso un istituto di credito.

Quanti soldi ci vogliono per andare in affitto?

Scegliendo l’affitto, il capitale necessario è davvero minimo, e si limita al denaro necessario a coprire le spese relative al deposito cauzionale richiesto e quelle legate alla stipula del contratto di locazione.

Comprare casa, quali vantaggi?

Una volta appurato che la propria situazione finanziaria è abbastanza solida da poter acquistare una casa, ecco quali sono i vantaggi di questa scelta:

  • È un buon investimento: che lo si utilizzi per sé o si decida di affittarlo, l’immobile è un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 35,2%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.). In caso invece si decida di acquistare per investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 5,0%. Attenzione: l’investimento è buono se la scelta dell’immobile è oculata in termini di qualità e ubicazione. Diversamente si rischia di restare invischiati in un acquisto che, se non mirato all’utilizzo diretto, può solo svalutarsi.
  • Le attuali condizioni di mercato sono favorevoli: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.
  • Possibilità di personalizzare: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri, sicuramente un punto a favore dell’acquisto. Grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche è oggi particolarmente conveniente.
  • Accanto a queste motivazioni legate alle opportunità che ci offre oggi il mercato, ne riscontriamo di più “psicologiche” ma non meno importanti: l’acquisto risponde al nostro desiderio di stabilità e sicurezza e, molto spesso, alla volontà di lasciare un’eredità ai figli (o di aiutarli all’acquisto della loro abitazione).

Casa in affitto, quali vantaggi?

Se non si ha la necessaria liquidità per un acquisto, se la si ha ma semplicemente non si vuole destinarla a questo scopo, o se ci sono esigenze di spostamenti e mobilità legati al lavoro o ad altri fattori, la scelta giusta potrebbe essere quella della casa in affitto. Eccone i vantaggi:

  • Non immobilizzare il capitale (a volte di importo cospicuo) che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.
  • Garantirsi una maggiore mobilità e cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.
  • Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.
  • Non sostenere le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

Nuovo Euribor entro il 2019: cosa cambia per i tassi dei mutui

Si avvicina sempre più  il momento del pensionamento del vecchio Euribor. Vediamo in cosa consiste il nuovo metodo di calcolo e le conseguenze sui mutui.

Cos’è il tasso Euribor

Fino ad ora, il tasso Euribor è stato un indicatore medio dei tassi di interesse sulle transazioni finanziarie interbancarie. In altre parole, si tratta di una sorta di media degli interessi che le banche europee (in particolare 19 istituti che costituiscono il panel di calcolo) si chiedono l’un l’altra per prestarsi denaro a vicenda. Tale tasso è utilizzato come base per determinare gli interessi di finanziamenti e mutui: in particolare, il tasso a 12 mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Spagna, mentre quello a tre mesi è il fondamento del calcolo per i mutui a tasso variabile italiani.

Il nuovo metodo di calcolo del tasso Euribor

L’European Money Markets Institute ha deciso di archiviare il vecchio calcolo dell’Euribor per sostituirlo con un nuovo metodo. L’obiettivo è quello di aumentare la trasparenza e di evitare comportamenti scorretti da parte degli operatori, garantendo un indice di riferimento quanto più possibile trasparente, tenuto conto che si tratta della base per la stipula di mutui e finanziamenti per migliaia di euro in tutta l’Unione Europea. Il nuovo metodo entrerà in vigore entro la metà dell’anno per irreggimentare il tutto entro la fine del 2019.

Il nuovo Euribor sarà determinato utilizzando tre diversi parametri: il primo basato sulle effettive transazioni di mercato delle 19 banche che costituiscono il panel di calcolo; il secondo, sull’interpolazione tra i dati sulle scadenze vicine e sui giorni precedenti; il terzo, sulla comparazione dei dati ottenuti con altri dati di mercato. Tale metodo dovrebbe consentire non solo una maggior trasparenza ma anche una maggiore aderenza all’andamento del mercato, garantendo nel contempo una stabilità che dovrebbe proteggere il nuovo indice da eccessive oscillazioni.

Il tasso Ester sostituirà Eonia

A questo punto si avrà un sistema di indici di riferimento duale: da un lato avremo il nuovo Euribor, dall’altro Ester, l’indice che sostituirà l’Eonia nel definire i tassi cosiddetti “overnight”, ovvero gli interessi applicati da una banca all’altra per concedersi prestiti da un giorno all’altro. Indice, questo, che influisce sulla determinazione dei tassi di riferimento per i finanziamenti e sulle decisioni relative agli spread bancari da applicare. E che in ogni caso dovrebbe fungere da paracadute nella transazione tra vecchio e nuovo Euribor.

Tassi dei mutui, cosa cambia con il nuovo Euribor

Quali conseguenze su mutui e prestiti, allora? Presto dirlo, finchè non si vedrà il metodo di calcolo agire nella pratica della definizione degli indici. La prima incognita riguarderà l’adeguamento dei contratti dal vecchio al nuovo Euribor, che dovrebbero comunque implicare variazioni non superiori ai cinque punti base nei tassi.

Nel corso delle ultime riunioni della Bce comunque il Governatore Mario draghi ha rassicurato su una sostanziale stabilità dei tassi almeno fino all’estate. Circostanza che dovrebbe garantire la stabilità anche per quanto riguarda i tassi dei nuovi mutui. L’Euribor a tre mesi, da inizio anno, è in ogni caso fermo a quota -0,31.

Mutui verdi, le banche che danno i finanziamenti

 

Nel 2019 oltre 40 istituti europei lanceranno sul mercato i mutui verdi per ristrutturazioni e acquisti di case. Presenti 9 banche italiane: Banco Bpm, Bnl-Bnp Paribas, Bper Banca, Crédit Agricole-Cariparma, Friulovest Banca, Monte dei Paschi, Société Générale (filiale italiana), UniCredit, Volksbank Alto Adige.

Il progetto pilota Energy Efficient Mortgages coinvolge le principali banche europee per promuovere sul mercato i mutui per l’efficienza energetica. Luca Bertalot, segretario generale dell’European Mortgage Federation, ha spiegato che per essere definito come “Energy efficient mortgage”, il finanziamento dovrà garantire un miglioramento dell’efficienza energetica della casa di almeno il 30%.

I mutui verdi saranno concessi per gli acquisti di case e per le ristrutturazioni. Come si legge sul Sole 24 Ore, Paolo Foà Eliezer della Corporate & investment banking markets Italy di UniCredit ha spiegato che i mutui verdi saranno molto importanti per famiglie e imprese, “la convenienza, in particolare per i nuclei familiari, sarà quella di un taglio della bolletta energetica e una casa più confortevole. Ogni singola banca deciderà poi le forme di finanziamento alle imprese che eseguono i lavori”. Ma come sottolineato da Luciano Chiarelli, Head of Group Secured Funding di UniCredit, “oltre al taglio delle bollette, l’efficienza sul fronte consumi impatta pure sul valore dell’immobile che aumenta dopo la ristrutturazione realizzata per il miglioramento della classe energetica”.

In occasione del via ufficiale del progetto, Bertalot ha spiegato: “L’obiettivo di questa iniziativa è dare una risposta chiara alle esigenze del mercato per sostenere l’agenda dell’Unione dei mercati dei capitali su crescita e stabilità finanziaria e gli impegni in tema di efficienza energetica. L’ampio numero di organizzazioni partecipanti al progetto pilota rappresenta il 45% dei mutui europei, che corrisponde al 21% del Pil europeo. Ancora più importante, la significativa massa critica che questi pionieri rappresentano sottolinea la volontà del mercato di prendere in mano la situazione e svolgere un ruolo cruciale, potenzialmente rivoluzionario, nel sostenere il Piano d’Azione per la finanza sostenibile della Commissione europea, definendo best practice condivise per un mercato che vede più attori coinvolti. Dopo mesi di preparazione e ampie consultazioni tra i principali operatori, il progetto pilota fornirà risposte reali alla sfida di definire un quadro di riferimento per il mercato del finanziamento dell’efficienza energetica e il sostegno alla transizione dell’Ue verso un futuro più sostenibile. Attori provenienti da diversi settori hanno lavorato al progetto e siamo quindi entusiasti del fatto che i principali istituti di credito europei di numerosi Paesi abbiano riconosciuto l’importanza dell’iniziativa e si siano impegnati a testarla sul campo”.

 

Mutuo legge 104, cos’è e come funziona

 

Un mutuo agevolato per i disabili che godono della Legge 104. E’ possibile grazie ad una convenzione tra Cassa Depositi e prestiti e Abi. Vediamo di cosa si tratta.

Con un accordo tra Cassa Depositi e Prestiti e l’Associazione delle Banche Italiane (Abi) sono attivati mutui agevolati a favore di giovani coppie, famiglie numerose o famiglie con disabili. Tali mutui devono essere destinati all’acquisto di prime case (non di lusso) o alla loro ristrutturazione. Inoltre, tali contratti saranno esenti da imposta di bollo e di registro e da altre imposte indirette.

Per quanto riguarda il mutuo legato alla legge 104, sul sito di Cassa Depositi e Prestiti si legge che un apposito stanziamento viene messo a disposizione per creare una garanzia “per l’erogazione, attraverso il canale bancario, di mutui garantiti da ipoteca alle persone fisiche per l’acquisto di immobili residenziali, con priorità per le abitazioni principali, preferibilmente appartenenti alle classi energetiche A, B o C e/o per interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica”. Tale garanzia è fornita in via prioritaria alle categorie sopra elencate (giovani coppie, nuclei familiari con almeno un disabile e famiglie numerose).

Come fare domanda? Occorre rivolgersi a uno degli istituti di credito aderenti alla convenzione.  Le richieste verranno vagliate a seconda del tipo di motivazione, che darà luogo a finanziamenti di importo diverso: fino a 100mila euro per ristrutturazione ed efficientamento energetico, fino a 250mila per l’acquisto abitazioni, fino a 350mila euro per acquisto, ristrutturazione ed efficientamento energetico sulla stessa abitazione.

Le richieste vanno corredate da un piano dei lavori e dei costi stimati, e verranno vagliate caso per caso dalle banche, ciascuna delle quali comunicherà la propria particolare procedura per l’accogliemnto delle domande e per l’erogazione del mutuo. In genere le durate previste sono di 10 anni per ristrutturazione e 20 o 30 anni per l’acquisto abitazione.

Tassi mutui, le previsioni dopo la riunione Bce

mutuo casa

 

Tassi di interesse ancora invariati. Lo ha deciso il presidente della Bce Mario Draghi comunicandolo nell’ultima conferenza stampa: fino all’estate 2019 la situazione, ha ribadito, dovrebbe restare stabile. Cosa significa questo per i tassi dei mutui?

 

Bce, tassi a zero fino all’estate 2019

I tassi di interesse Bce resteranno fermi a zero almeno fino all’estate 2019, e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto livelli stabili intorno al 2%. In più, pur essendo ormai concluso il Quantitative Easing, ovvero l’acquisto massiccio di titoli di Stato da parte della Bce per sostenere le economie nazionali, il presidente Draghi ha comunicato che in ogni caso i proventi dati dagli acquisti di titoli verranno reinvestiti nei mesi futuri.

La situazione di stabilità dei tassi di interesse Bce suggerisce una certa calma futura, almeno per i prossimi sei mesi, anche sul fronte mutui, come peraltro gli esperti già consultati da idealista/news si attendevano.


Previsioni per il tasso Euribor

Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, legati all’Euribor a tre mesi, si può notare un lieve aumento verificatosi nel tasso di riferimento passato dal minimo storico di -0,33 registrato fino a maggio 2018, al -0,31 dello scorso dicembre, da cui ancora non ci si è mossi. La scadenza a 12 mesi, invece (influente per i mutui a tasso variabile in Spagna) ha registrato un rialzo più netto aumentando da agosto ad oggi di 0,06 punti, da -0,18 a -0,12.

Quanto alle previsioni, afferma Stefano Tempera su Cercamutuo.com, “i tassi futures mostrano che l’Euribor salirà. Come abbiamo visto, un lento aumento è già in corso. Attualmente i tassi futures prevedono l’Euribor a 3 mesi sopra la soglia psicologica dello zero solo dal 2020. Sempre secondo i futures, la scadenza trimestrale dell’Euribor dovrebbe cominciare una costante crescita portandosi a quota 0,50 nel 2021 e raggiungere l’1% nel 2022”.

 

Previsioni per il tasso Eurirs

Il riferimento dei mutui a tasso fisso, ovvero l’Eurirs, è rimasto invece pressoché stabile per tutto il 2018: dal 15 febbraio scorso tutte le scadenze hanno registrato rialzi, in particolare un livello di 1,70 per le durate 25 e 30 anni, 1,67 per i 20 anni e 1,53 per i 15 anni. Le scadenze 20, 25 e 30 anni oscillano attualmente tra l’1,36 e l’1,56. 

Al contrario dell’Euribor, l’Eurirs nel 2019 potrebbe subire più velocemente un rialzo per le aspettative di crescita dell’inflazione nell’Eurozona”, è il parere di Tempera.

 

MUTUO A TASSO FISSO O VARIABILE?

Mutui a tasso fisso e variabile, come sarà il 2019?

Importi chiesti ed erogati in aumento, surroghe in calo, tassi favorevoli. Questo è il riassunto del 2018 per i mutui in Italia. Facile.it ha tracciato qualche previsione per l’andamento dei finanziamenti per l’acquisto di casa per il 2019.

Mutui, com’è andato il 2018

Analizzando un campione di 40 mila domande di mutuo raccolte da gennaio a dicembre 2018, Facile.it e Mutui.it hanno rilevato che le somme richieste nel 2018 sono aumentate. Gli aspiranti mutuatari hanno cercato di ottenere, in media, 132.453 euro, vale a dire il 3,3% in più rispetto al 2017. All’aumento dell’importo medio richiesto ha corrisposto una crescita delle somme effettivamente concesse; il taglio medio erogato dagli istituti di credito nel corso dello scorso anno è stato pari a 128.886 euro (+0,5% rispetto al 2017).

Altro dato positivo è quello relativo al Loan To Value (LTV), vale a dire la percentuale del valore dell’immobile finanziata dal mutuo. Questo parametro è passato dal 61% del 2017 al 69% del 2018 per ciò che riguarda le richieste e dal 60% al 65% per quanto concerne gli erogati. Leggermente maggiore, anche, l’età media dei richiedenti (passata da 40 a 41 anni) mentre è rimasta stabile la durata media dei piani di ammortamento richiesti (poco più di 22 anni).

Dal punto di vista dei tassi, ad un anno di indici ai minimi è seguita una fine d’anno con aumento di spread bancari nell’ordine di 10 punti base per i tassi variabili e di 20 per i tassi fissi. Aumenti che hanno interessato solo le nuove erogazioni.

Tassi dei mutui, meglio fisso o variabile?

Il trend registrato negli ultimi mesi del 2018 si è confermato anche nel 2019; durante i primi giorni del nuovo anno alcuni istituti di credito hanno nuovamente ritoccato verso l’alto gli spread sui nuovi mutui a tasso fisso di lunga durata; aumenti che però sono stati mitigati, almeno in parte, dal calo dell’Eurirs. Alcuni istituti di credito, tuttavia, in controtendenza, hanno invece approfittato del contesto per adottare strategie commerciali più espansive, scegliendo di mantenere inalterati i loro spread.

“Per evitare di pagare più del dovuto, però – consiglia  Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it – viste le differenti strategie di tasso applicate dalle banche, è quanto mai fondamentale confrontare le offerte di più istituti di credito; solo in questo modo è possibile garantirsi i migliori tassi attualmente disponibili che, di fatto, sono comunque ancora molto vicini ai minimi storici ed estremamente convenienti».

Meglio scegliere un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Per il 2018 il tasso fisso si è confermato re indiscusso del mercato italiano dei mutui, con ben otto aspiranti mutuatari su dieci che si sono orientati verso questa tipologia di finanziamento (erano il 73% nel 2017), con un picco a novembre (87%). “Dati che riflettono con chiarezza come le note vicende legate all’aumento dello spread Btp-Bund e le tensioni dei mercati abbiano spinto molti aspiranti mutuatari a rifugiarsi nel tasso fisso, – spiegano da Mutui.it.- Una scelta che però, almeno nel breve periodo, potrebbe rivelarsi poco premiante se si considera che, dati alla mano, il tasso variabile consente, a parità di cifra erogata, ancora importanti risparmi sulla rata”.

Mutui, il punto sulle surroghe

Anche per il 2018 le surroghe hanno avuto un peso importante sul totale delle richieste, rappresentando un picco del 27% sul totale nei mesi di maggio e giugno. Tuttavia l’anno è stato caratterizzato da un calo sensibile delle surroghe; a novembre la percentuale è scesa al 19,5% mentre a dicembre si è toccato il valore minimo del 2018, 16,6%, percentuale confermata anche dai primi dati parziali registrati nel 2019.

Come mai? “L’effetto più evidente degli aumenti degli spread bancari applicati sui nuovi mutui a tasso fisso è proprio il calo del peso percentuale delle domande di surroga – spiega Ivano Cresto. -Rrispetto a settembre 2018, di fatto, la convenienza economica a sottoscrivere un prodotto diverso surrogando oggi è ridotta. Continua certamente ad aver senso, invece, il cambiare tipologia di tasso da fisso a variabile o viceversa se si sceglie di avere una diversa esposizione personale al rischio di eventuali aumenti dell’Euribor”.

TASSI MUTUI

Tassi mutui 2019: quali previsioni per chi vuole acquistare una prima casa? dei tassi dei mutui, per ora ancora ai minimi storici, questo potrebbe essere il momento migliore per richiedere un mutuo prima casa. Quali movimenti dobbiamo aspettarci per i tassi nel 2019?

Andamento tassi mutui 2019, momento ancora favorevole 

Innanzitutto va detto che, come segnala l’ultimo Bollettino Bce, l’Istituto di Francoforte “ha deciso di lasciare invariati i tassi di interesse di riferimento della Bce e continua ad attendersi che si mantengano sui livelli attuali almeno fino all’estate del 2019”, continuando con il Quantitative Easing da 30 miliardi di euro mensili fino a settembre, per poi dimezzarlo fino alla fine dell’anno. Circostanze, queste, che determineranno una sostanziale immobilità dei tassi di riferimento nell’anno in corso.

Chi, quindi volesse decidere in questi mesi di accendere un mutuo per acquistare la prima casa, potrebbe trovare un terreno ancora favorevole. Anche l’andamento dei tassi di riferimento dei mutui 2018, infatti, continua a restare in territorio negativo, all’inizio dell’estate, segnale di un cambiamento di rotta. Le previsioni per i tassi dei mutui ipotecari, comunque, sono per un movimento al rialzo che impiegherà diverso tempo a diventare sensibile. 

Tassi mutui: previsioni per il 2018

L’Euribor (tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile) continuerà il suo percorso in territorio negativo anche in questa ultima parte del 2018 – ha commentato  a idealista/news Antonio Ferrara, amministratore delegato Monety, società del Gruppo Gabetti specializzata in mediazione creditizia. – Dopo 6 anni di tassi in discesa si prevede però una lenta risalita nel 2019: l’indice infatti si riposizionerà presto verso quota zero per arrivare poi a  0.25/0,50% entro il 2020. La crescita economica dell’area euro spingerà verso l’alto l’Irs (tasso di riferimento dei mutui a tasso fisso) che in verità in questi ultimi mesi ha già iniziato il suo percorso di risalita. È per questo motivo che alcuni istituti di credito, dopo anni di continui ribassi, hanno cominciato a rivedere i propri listini aumentando i tassi dello 0,20-0,25%. Ciononostante le offerte rimangono comunque estremamente accattivanti: possiamo infatti ancora sottoscrivere mutui a tasso fisso a 30 anni al 2%”.

Mutui ipotecari: andamento dei tassi nel 2019-2020

Secondo il bollettino Bce, tra maggio 2014 e luglio 2018 i tassi compositi sui prestiti alle società non finanziarie e alle famiglie sono diminuiti rispettivamente di 129 e 110 punti base, determinando ulteriormente la convenienza dell’accesso al credito per società e famiglie. Tuttavia, gli analisti prevedono una inversione di tendenza intorno al settembre 2019. Tale valutazione deriva dall’analisi delle aspettative sull’indice Eonia, ovvero il tasso di interesse interbancario “overnight”. In altre parole, l’interesse che una banca paga all’altra per un deposito che dura da un giorno all’altro.

Le aspettative sul tasso Eonia mostrano, appunto, un andamento piatto fino al 2019: tra l’anno prossimo e il 2020 dovrebbe avvenire un rialzo di circa lo 0,1% (restando comunque sempre in territorio negativo, da -0,3% a -0,2%), ancora troppo contenuto per avere un forte impatto sui tassi bancari, che presumibilmente resteranno piuttosto convenienti ancora per qualche tempo. L’inversione di tendenza è comunque alle porte, ed è lecito aspettarsi che, in vista dei prossimi rialzi dei tassi, gli istituti di credito nei prossimi mesi ritoccheranno al rialzo i propri spread sui finanziamenti in genere e sui mutui in particolare. Prima di rivedere, comunque, tassi del 5% sui mutui dovrà passare ancora diverso tempo.

Mutui, tasso fisso o tasso variabile?

Se per sfruttare l’attuale momento caratterizzato da tassi bassi la scelta di un  mutuo a tasso fisso appare ancora la migliore, sulle brevi scadenze, dati gli importi inferiori della rata, i mutui a tasso variabile (che solitamente sono preferibili quando i tassi sono in prospettiva di discesa) possono costituire già da ora un’opzione interessante. 

Chi non può accedere ai tassi agevolati previsti dai mutui Inps 2018, può scegliere tra le proposte degli istituti di credito. Tra le offerte 2018 di mutui a tassi fissi e variabili finora disponibili in banca troviamo Intesa Sanpaolo e Unicredit. L’offerta di Intesa San Paolo chiamata Mutuo Domus consente di scegliere un mutuo a tasso fisso o variabile, oppure di combinare entrambe le opzioni grazie alla flessibilità offerta dalla formula proposta.

Unicredit propone invece nel 2018 mutui a tasso fisso con finalità di surroga o per acquisto di prima casa o seconda casa con spread che vanno dall’1% al 2,80%. Condizioni agevolate sono previste anche per i mutui a tasso variabile Unicredit, agganciato all’Euribor a tre mesi, con un Taeg massimo dell’1,49%.

TASSO VARIABILE O FISSO?

Mutui, è più conveniente il tasso fisso o variabile? Stando alle dinamiche dei tassi di Marzo 2018, è stato calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario prendendo ad esempio diverse tipologie di prezzo dell’immobile, di tasso fisso o variabile e di durata del finanziamento: mentre il tasso fisso determina la rata da sostenere per tutta la durata del finanziamento, il tasso variabile, invece, indicizza la propria rata ad un tasso di riferimento che viene determinato dai mercati finanziari, generalmente si tratta dell’Euribor.

Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato ad andare sottozero da Maggio 2015. La quotazione di Marzo 2018, -0,33%, è in linea con quanto rilevato per tutto il 2017. L’Eurirs (25 anni) dopo aver toccato il nuovo minimo ad Agosto 2016 con 0,76% è risalito a 1,55% a Marzo 2018.

Tasso fisso o variabile nel 2019?

Optando per un mutuo a tasso fisso, alle attuali condizioni di mercato, se si considera un finanziamento con un orizzonte temporale di 20 anni, ogni 100.000 euro finanziati si ha un maggior esborso economico di circa 82 euro: ciò significa che se oggi decidessimo di sottoscrivere un mutuo di 100.000 euro a tasso fisso per una durata di 20 anni, andremmo a spendere 984 euro in più all’anno per eliminare il rischio “rialzo dei tassi” ai quali è invece soggetto un mutuo a tasso variabile. Questo chiaramente se i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere.

DETRAZIONI MUTUO, ESISTONO ANCORA?

Detrazioni mutuo 2019: ci saranno ancora?

Dopo un periodo di dubbio sui possibili tagli alle detrazioni fiscali per l’anno appena cominciato, sono state confermate le detrazioni sui mutui anche per il 2019. Vediamo cosa prevede la manovra di bilancio in merito.

La manovra 2019, pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 31 dicembre  (legge n. 145/2018), ha confermato la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa ovvero quello stipulato per l‘acquisto dell’abitazione principale in cui è posta la propria residenza e/o quella dei propri familiari più prossimi. Il tetto massimo di spesa detraibile è di 4 mila euro, per un massimo, quindi, di 760 euro annui scalabili dall’Irpef. La misura, rinnovata anche per il 2019, figura nell’articolo 15 del Testo Unico delle imposte sui redditi.

I requisiti per detrarre gli interessi passivi del mutuo nel 2019

Quali sono i requisiti per la detrazione? Per poter detrarre gli interessi passivi occorre che il mutuatario sia titolare sia dell’immobile acquistato (o almeno di una sua quota) che del mutuo stipulato per acquistarlo. L’immobile, come detto, deve essere “prima casa”, quindi abitazione principale per sé o per i propri familiari (in particolare coniugi, figli, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado). La detrazione quindi vale anche per chi acquisti con mutuo la casa per un proprio familiare.

Prorogate le detrazioni 2019 per le ristrutturazioni

Prorogate anche per il 2019 le detrazioni per i finanziamenti finalizzati alla ristrutturazione o agli interventi in genere sulla casa, finanziabili a loro volta con mutui. In particolare sono ancora validi il bonus ristrutturazione (il 50% dei detrazione fino ad un massimo di 96 mila euro), il bonus per gli interventi di efficientamento energetico (il 65% di detrazione), il bonus mobili (il 50% fino a 10 mila euro), il bonus green (36% fino a 5 mila euro). Tali bonus vengono applicati in caso gli interventi interessino la “prima casa”. Tutte queste detrazioni sono cumulabili con la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

UNIRE 2 MUTUI? SI PUO’ FARE!

Unire due mutui: come funziona il consolidamento

Nel caso dei mutui, “due non è meglio di uno”, al contrario di quanto affermava Stefano Accorsi in un inglese decisamente maccheronico in un celebre spot di fine anni Novanta. Per questo, chi ha almeno due mutui a carico può fare ricorso a un prezioso strumento per rendere le pendenze con la sua banca quantomeno più sopportabili.

In gergo giuridico si chiama consolidamento dei debiti e consiste nell’unione di più finanziamenti in un unico prestito. L’obiettivo è quello di ottenere una sola rata, di importo sostenibile, da pagare alla banca anziché due. Ma in quali casi, innanzitutto, una persona sostiene più mutui? Quando, ad esempio, ne accende uno per l’acquisto della prima casa e, più avanti, ne stipula un secondo per la ristrutturazione dell’immobile o per l’acquisto di una seconda casa. Quest’ultimo, chiamato anche mutuo integrativo, è per la verità più un finanziamento, visto che di solito non gode delle agevolazioni fiscali che invece riguardano il mutuo per la prima casa.

Il consolidamento deve essere richiesto a un’unica banca, che si occuperà di ridefinire le condizioni contrattuali delle due pendenze. Con il consolidamento dei debiti i due mutui si estinguono e la loro unione dà vita a un solo finanziamento. Il piano di rientro prevederà una sola rata di importo minore rispetto alla somma delle rate mensili dei due mutui e il piano di ammortamento sarà prolungato di qualche anno. Potrebbero essere applicati tassi di interesse leggermente superiori, ma sicuramente meno onerosi per l’estinzione del debito. Come raccomandano gli esperti del settore, il consolidamento dei debiti è una procedura da attuare ogni qualvolta ci sia la probabilità di diventare inadempienti nei confronti di uno o più debiti.

di Giovanni Marrucci

EREDITA’ E MUTUO

Eredità e mutuo: cosa succede se il debito non è saldato?

mutuo e successione

Il caso che si può verificare è quello di un mutuo cointestato tra marito e moglie. Uno dei due coniugi viene a mancare: cosa succede al compagno e agli eventuali figli?

In caso di decesso dell’intestatario di un mutuo, come sempre accade, il debito si trasferire agli eredi.Quindi, in presenza di marito e di figli, saranno questi a dover subentrare al pagamento del debito. Ora, può succedere che sia il coniuge superstite a volersi accollare di fatto tutto il pagamento (anche se formalmente sono cointestatari anche i figli), trattandosi magari di un finanziamento per la casa coniugale. Ma se dovesse capitare una disgrazia anche all’ultimo genitore rimasto, il pagamento dovrebbe ricadere per forza di cose sui figli, pena la perdita della casa una volta accumulato il canonico numero di rate non pagate. Partirebbe inoltre una segnalazione come cattivi pagatori a carico dei figli, che potrebbero così avere difficoltà a stipulare un altro mutuo per proprio conto.

Polizza caso morte e invalidità per il mutuo

Che fare, allora? Una soluzione potrebbe essere quella della stipula, da parte dei genitori cointestatari del mutuo, di una polizza che tuteli dal caso morte o invalidità permanente, al momento della stipula del mutuo. In questo modo, a fronte del premio pagato, la compagnia assicurativa può garantire, al verificarsi dell’evento, il capitale necessario ad estinguere il debito con la banca. In questo modo il debito non graverà sui familiari eredi.

Eredità con beneficio d’inventario: come funziona?

Un’altra soluzione, se non si è provveduto ad assicurare il mutuo, può essere accettare l’eredità con beneficio di inventario. Cosa significa? Le norme sulla successione stabiliscono che quando si accetta una eredità ci si accollino tanto gli attivi quanto i passivi del defunto. Può quindi capitare che i debiti superino l’ammontare del valore dell’eredità stessa: in questo caso per saldare il debito l’erede dovrebbe mettere mano al proprio patrimonio personale. Ciò può facilmente accadere in caso ci sia un mutuo in sospeso di cui saldare le rate.

Se quindi l’erede non intende rifiutare l’eredità in toto (potrebbe farlo, ma in questo modo dovrebbe rinunciare anche agli attivi), può quindi richiedere il beneficio d’inventario, regolato dall’articolo 490 del Codice Civile. Esso stabilisce che l’erede accetti tanto gli attivi quanto i passivi, ma, questi ultimi, solo nella misura in cui siano inferiori o uguali al valore degli attivi ereditati. In questo modo per saldare i debiti si userà solo il patrimonio ereditato dal defunto, e non quello personale dell’erede, che in questo modo non dovrà intaccare i propri beni personali. Male che vada, vedrà sfumare l’eredità ma nulla più.

Eredità con beneficio di inventario: come procedere

Ci sono alcuni casi in cui l’eredità con beneficio d’inventario è obbligatoria, in caso l’erede sia un soggetto debole da tutelare dai debiti del defunto: si tratta di minori, minori emancipati, interdetti, inabilitati, persone giuridiche, fondazioni, associazioni ed enti non riconosciuti. Non sono invece obbligate al beneficio d’inventario le società commerciali. L’atto va comunque compiuto esplicitamente dal rappresentante legale di questi soggetti, come in tutti gli altri casi in cui l’accettazione è solo facoltativa.

Per poter fare l’accettazione con beneficio d’inventario occorre procedere come da articolo 490 del Codice Civile, ovvero presentare una dichiarazione al notaio o cancelliere del Tribunale compente della zona in cui si è aperta la successione.

La dichiarazione va inscritta nel registro delle successioni dello stesso Tribunale.
Entro un mese la dichiarazione sarà trascritta dal Cancelliere presso l’Ufficio dei Beni Immobili competente; dopodiché l’erede potrà procedere al pagamento dei debiti. Mutuo compreso.

SURROGA MUTUO

Surroga del mutuo, operazioni in calo. Colpa dei costi?

mutuo casa
Gtres

Quanto costa surrogare il mutuo? Secondo le leggi vigenti, nulla o quasi. La pratica, resa gratuita dalla legge Bersani del 2007, consente di sostituire il proprio mutuo con un altro a condizioni più vantaggiose, come quelle attuali. Il fenomeno, tuttavia, si sta riducendo: chi doveva muoversi, secondo gli esperti interpellati da idealista/news, lo ha già fatto per tempo.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è possibile grazie al principio della “portabilità”, che, come si legge sul sito della Camera dei Deputati, consiste in“una serie di disposizioni, in prima battuta recate dell’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, con le quali si consente al debitore di sostituire più facilmente l’istituto erogante con uno nuovo, eventualmente a condizioni più favorevoli, allo scopo di accrescere il grado di concorrenza nel mercato dei mutui bancari”.

In sostanza, spiega il Legislatore, “si permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il finanziamento con una nuova banca (perché, ad esempio, quest’ultima propone condizioni migliori), mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate”.

Surroga del mutuo, quali sono i costi?

In altre parole, un cliente può chiedere ad una nuova banca di sostituirsi alla precedente nel contratto di mutuo. La nuova banca si prende carico del debito, estinguendolo, e accende un nuovo contratto con la stessa ipoteca a condizioni più favorevoli. Il tutto assolutamente a costo zero per il cliente. Ogni spesa, compresi i costi notarili, è a carico della banca.  

La legge di riferimento, che attualmente è l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, recita infatti che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”, e che “è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”.

I costi della surroga del mutuo riguardano solo gli atti accessori

Ad essere a pagamento per il richiedente, invece, sono tutti gli atti non strettamente necessari all’operazione di surroga, come le relative quietanze notarili, come specificato dal protocollo 0031590.U emesso dal Ministero della Giustizia il 12 dicembre 2017. Tale protocollo aveva per oggetto un’operazione di surroga nell’ambito della quale il notaio di riferimento non aveva segnalato tra i parametri (e quindi aveva di fatto evitato tasse e contributi relativi) il proprio onorario legato al rilascio della quietanza per una operazione di surroga. Operazione che, come si spiega diffusamente nella circolare, risulta a pagamento perché non è strettamente legata all’operazione in sé.

Surroga del mutuo, perchè è in calo?

Tale protocollo non va però inteso come un disincentivo alla stipula delle surroghe, come qualcuno pensa. Il documento non va infatti a modificare nulla della legge vigente. E se un calo di domande di surroga c’è stato, certamente non è legato alle spese del’operazione.

“Il grande vantaggio della surroga, che insieme all’abbassamento dei tassi applicati ai mutui ne ha determinato il successo degli ultimi anni – spiega a idealista/news Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it – risiede anche nella sua gratuità per il consumatore e, almeno per adesso, la surroga continua ad essere completamente gratuita. A quanto ci risulta non sono in discussione cambiamenti a questo proposito anche perché, se veramente si perdesse il requisito della gratuità, sarebbe un grave danno per il consumatore”.

A cosa dunque è dovuto il calo delle surroghe di questi ultimi tempi? “Il calo registrato nel 2018 circa la sottoscrizione di surroghe, peraltro molto meno drastico del previsto – risponde Cresto,-  semmai è da attribuire al fatto che la maggior parte di chi aveva in essere contratti di mutuo a tassi notevolmente maggiori rispetto a quelli attuali, semplicemente, ne ha già presumibilmente approfittato negli scorsi anni”.

“Bisogna ricordare che sono diversi anni che i itassi sono al minimo storico– aggiunge Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – e molti clienti in questi anni hanno già surrogato il proprio mutuo. Naturalmente chi ha contratto un mutuo negli ultimi anni, avendo usufruito di tale periodo di tassi ai minimi, non ha motivo per surrogare, pertanto un calo di tali operazioni è fisiologico”.

“Registriamo un calo significativo delle surroghe per effetto di due principali fattori – spiega poi Antonio Ferrara, Ad di Monety: – Il primo è dettato da un mercato che negli ultimi anni ha portato a rinegoziare uno stock di mutui di quasi 100 miliardi di euro. Il secondo motivo è che coloro che hanno sottoscritto un contratto di mutuo negli ultimi 4 anni, hanno potuto godere di tassi ai minimi storici, pertanto si tratta di finanziamenti difficilmente rinegoziabili”.

“Il tema dei costi è un fattore non incisivo – aggiunge Renato Landoni, Presidente di Kiron Partners. – Il fenomeno surroghe è in diminuzione perché il valore complessivo dello stock mutui si è nel tempo ridotto e perché i mutui sono stati già o rinegoziati o surrogati. Si può dire inoltre che risulta ancora marginale l’effetto dell’aumento dei tassi di questi ultimi mesi che non incide quindi sul mercato delle surroghe”

Come andrà, allora, nei prossimi anni? “Nel corso degli ultimi mesi, si nota una leggera risalita dei tassi – risponde Ferrara, – pertanto sarà sempre più complicato individuare offerte che possano migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo. Possiamo quindi affermare che chi doveva rivedere le condizioni del finanziamento si è già mosso per tempo. Bisogna infatti considerare che, ai 100 miliardi di euro rinegoziati negli ultimi anni, si aggiungono i clienti che hanno ricevuto proposte di rinegoziazione interna da parte della loro banca godendo così di una netta sforbiciata sulla propria rata. In quest’ultimo caso è difficile fare una stima del valore dei mutui che hanno visto applicare tassi in linea con le offerte presenti sul mercato, si tratta però di un volume considerevole molto vicino allo stock dei mutui di coloro che hanno cambiato banca”.

MEDIAZIONE CREDITIZIA

Cos’è la mediazione creditizia: lo scenario e le prospettive future

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Quando si parla di mediatore creditizio ci si riferisce a quella figura professionale che mette in contatto gli istituti di credito con la clientela interessata ad ottenere un finanziamento, come il mutuo per acquistare un’abitazione. Proprio il tema della mediazione creditizia è stato al centro del 2° Convegno Nazionale Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia. In particolare, nel corso dell’incontro si è parlato dell’evoluzione di questo mercato e delle sue prospettive. Qual è dunque la situazione su questo fronte?

Durante il convegno è stata presentata l’indagine Fimaa, realizzata in collaborazione con la Società di Studi Economici Nomisma, che analizza lo scenario attuale, le prospettive di mercato e professionali e le nuove sfide del comparto della mediazione creditizia.

L’indagine ha preso in esame:

  • gli scenari evolutivi della mediazione creditizia;
  • i numeri dell’industria della mediazione creditizia;
  • la percezione delle banche;
  • il processo di valutazione e sottoscrizione di un mutuo;
  • l’experience della mediazione creditizia.

Da quanto emerso, lo scenario fa emergere un certo ritorno da parte degli istituti di credito all’erogazione. I finanziamenti sono tornati ad affluire, non in maniera analoga a 10 anni fa, ma in modo più soddisfacente rispetto a 5 anni fa. Il fenomeno espansivo per quanto riguarda i mutui e il credito al consumo non è terminato. Questo scenario è dato da una serie di fattori, come ad esempio il costo del credito che non è mai stato così basso, soprattutto per l’acquisto di abitazioni. Le prospettive sono buone, si tratta di uno scenario confortante.

La ricaduta di ciò si riflette in un mercato immobiliare che cresce (compravendite e intenzioni di acquisto). La domanda potenziale è molto consistente, ma non tutta la domanda si traduce in transazioni, in particolare a causa di fattori relativi al credito.

Analizzando i numeri dell’industria della mediazione creditizia, l’indagine ha evidenziato 295 società. Ma la copertura territoriale è tutto sommato al di sotto delle aspettative. C’è l’esigenza di ampliare la copertura. Un altro elemento posto in evidenza riguarda la concentrazione delle strutture di mediazione creditizia: è importante la presenza non solo nei mercati maggiori.

La percezione delle banche rispetto al tema della mediazione creditizia è buona. La mediazione creditizia è, infatti, vista come un’occasione di presidio territoriale, come un canale affidabile e come un partner che deve essere maggiormente impiegato all’interno della struttura bancaria. Si tratta, in sintesi, di un’opzione guardata con interesse dall’intero sistema bancario.

Ma cosa pensa la popolazione? In merito al processo di valutazione di un mutuo, il 76% del campione intervistato che ha fatto richiesta di un finanziamento lo ha sottoscritto, il 20% si è solo informato e il 4% non ha ricevuto il finanziamento richiesto. Ma perché viene richiesto un mutuo? Principalmente per l’acquisto della prima casa, poi per la sostituzione della prima casa e ancora per la seconda casa a uso familiare.

Esaminando le valutazioni rispetto alla propria esperienza di mutuo emergono delle complessità. In particolare, l’ottenimento del mutuo viene considerata un’operazione complessa. Ma il grado di soddisfazione complessiva è buono. Interessante il dato relativo alla percentuale della popolazione che avverte l’esigenza di avere un consulente specializzato: si tratta del 74%.

In particolare, riguardo alla soddisfazione sulla consulenza ricevuta da un mediatore creditizio, emerge che il 65% ha assegnato una valutazione ottimale per quanto riguarda i servizi. Per quanto riguarda, invece, la professionalità la percentuale raggiunge il 74% dei giudizi molto positivi. Mentre in riferimento alle commissioni, il 67% degli intervistati le ha valutate completamente adeguate alla consulenza ricevuta.

Comparando l’esperienza di sottoscrizione di un mutuo tra banca e mediazione creditizia, il 47% di chi ha sottoscritto in precedenza un mutuo direttamente con la banca si ritiene più soddisfatto dell’esperienza fatta con la società di mediazione (a fronte del 37% di utenti che dichiara di essere egualmente soddisfatto).

Ma quanti sono gli italiani che conoscono l’opportunità di rivolgersi a una società di mediazione creditizia per mutui e finanziamenti? E quanti sono soddisfatti? Secondo quanto emerso dall’indagine, il 29% di chi ha sottoscritto un mutuo negli ultimi 4/5 anni dichiara di essere a conoscenza della possibilità di rivolgersi a una società di mediazione creditizia per mutui e finanziamenti e l’82% degli italiani che hanno acceso un mutuo tramite un mediatore creditizio si è detto soddisfatto.

Chi sottoscrive un mutuo vorrebbe volentieri delegare ad un mediatore del credito la ricerca di un buon numero di offerte di finanziamento da comparare, tra cui individuare la proposta più vantaggiosa (ambito segnalato dal 34% di chi ha fatto in tempi recenti una sottoscrizione di mutuo). Anche l’attività di supporto nella scelta delle caratteristiche più adatte del mutuo rappresenta un fattore di forte interesse (26%), oltre all’affiancamento nelle fasi di predisposizione della documentazione necessaria (25%).

La principale motivazione del ricorso ad una società di mediazione creditizia (28%) è legato al supporto consulenziale garantito lungo tutte le fasi decisionali fino alla sottoscrizione del mutuo, oltre alla possibilità di ottenere condizioni più vantaggiose (22% delle citazioni) e di beneficiare di una semplificazione del processo di sottoscrizione del mutuo (20%).

Ma quali sono i canali di informazione per la richiesta di mutuo? Gli italiani che hanno avuto necessità di questo strumento negli ultimi 4/5 anni dichiara di aver ricercato informazioni consultando il personale della filiale della propria banca (48%). Gli altri (15%) hanno acquisito direttamente e in autonomia informazioni sui siti dei principali istituti di credito. Inoltre, un 13% degli intervistati ha raccolto informazioni tramite appuntamento in altre banche diverse dalla propria e il 13% ha consultato i siti compratori. Il 10% dichiara di aver chiesto informazioni tramite una società di mediazione creditizia. Tra chi ha sottoscritto il mutuo il 48% ha valutato più di due preventivi prima di scegliere il mutuo, il 28% solo due e il 24% dice di aver sottoscritto a fronte di una sola offerta raccolta.

In merito, infine, ai criteri di scelta: il 26% dichiara che il primo driver è la fiducia nell’istituto di credito, il 18% la comodità/vicinanza della filiale/ufficio del gestore, il 16% la capacità di presentare differenti soluzioni/proposte di mutuo, il 14% la disponibilità e competenza del personale così come il consiglio di amici/parenti e l’11% le esperienze passate con lo stesso soggetto. Il 59% di chi ha sottoscritto un mutuo dichiara che nella scelta si è lasciato guidare in prima istanza dalle condizioni dell’offerta, il 24% dalla facilità nell’ottenere il mutuo e il 17% dalla consulenza ricevuta per trovare la soluzione più idonea.

Riguardo alla sottoscrizione del mutuo, la propria banca è l’interlocutore principale (63% ha utilizzato questo canale), il 28% ha sottoscritto con un’altra banca e l’8% tramite una società di mediazione creditizia.

Santino Taverna presidente nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, ha sottolineato: “L’indagine conferma il ruolo fondamentale del mediatore creditizio, soggetto terzo tra le parti, per far incontrare la richiesta di un prestito o di un mutuo, con l’istituto finanziatore più adatto alle esigenze del cliente-consumatore”. Aggiungendo: “Come Fimaa non possiamo non considerare come l’evoluzione di questo comparto sia stato conseguenza anche del mutato scenario, a seguito del decreto legislativo 141/2010 che ha radicalmente cambiato la professione. Una normativa che ha contribuito a modificare l’operatività della categoria dei mediatori del credito a vantaggio della collettività e dell’economia del Paese. Professionisti seri ed indipendenti, in grado non solo d’interagire con il sistema bancario nei momenti di crisi finanziaria, ma di fare anche da filtro a vantaggio del sistema rispondendo al mercato con una variegata selezione di prodotti”.

AGENTE IMMOBILIARE, MUTUI?

Segnalazione mutui da parte degli agenti immobiliari, come funzionerà?

agente

Torna per gli agenti immobiliari la possibilità di segnalare i propri clienti agli operatori finanziari erogatori di mutui. Sia per agevolare l’acquisto delle case, sia per aumentare, all’insegna della trasparenza, gli introiti degli agenti. L’avvocato Ansano Cecchini, Coordinatore della Consulta dei Mediatori Creditizi Fimaa, ha chiarito con idealista/news alcuni aspetti della questione.

Lo scorso 13 novembre, la Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama, si è riunita per affrontare il tema della segnalazione dei mutui in attesa che il Ministero dell’Economia e delle Finanze emani un apposito provvedimento.

Segnalazione mutui sospesa dal 2012

La possibilità di  segnalare i propri clienti   a istituti di credito o finanziari erogatori di mutui, è stata interdetta agli agenti immobiliari dal novembre 2012. Così come non era più possibile segnalare ai propri clienti le offerte dei vari enti. Ciò perché tale attività era percepita come discostantesi dall’attività di mediazione immobiliare avvicinandosi a quella di mediazione creditizia.

“Un ulteriore problema – afferma l’avvocato Cecchini, – è che fino ad allora il mercato era selvaggio. I mediatori creditizi, allora, avevano il solo obbligo di iscriversi al Uic (Ufficio Italiano Cambi)”. Una iscrizione che non imponeva nessuna disciplina particolare del loro ruolo. “Quindi le segnalazioni, – prosegue l’avvocato, – erano fatte ad una categoria meno qualificata di come sia oggi”.

Con la riforma mutui segnalati solo a soggetti qualificati

Dopo la riforma, infatti, è sopravvenuto l’obbligo per i mediatori di iscriversi ad un apposito albo gestito dall’Oam (l’Organismo degli agenti e dei mediatori), un organo di vigilanza che garantisce molta più selezione e serietà alla professione. Questo dovrebbe garantire più trasparenza riguardo l’identità e la solidità degli enti erogatori, nell’ottica della maggior tutela del cliente.

“L’obbligo di iscrizione all’Oam ha molto nobilitato la professione, e ha dato una maggiore disciplina – afferma l’avvocato Cecchini.

Cosa cambia, quindi? “Con il possibile recepimento auspicato dalle associazioni di categoria immobiliari, la segnalazione dei mutui si può reintrodurre, ma questa volta presso un soggetto qualificato – risponde l’Avv. Cecchini. – Quindi un agente in attività finanziaria o un organismo di mediazinoe creditizia certificato. Ciò da un lato assicura trasparenza al cliente, dall’altro assicura la remunerazione dell’agente, in una forma che è ancora da stabilire”.

Segnalazione mutui a soggetti Oam: tutti i vantaggi

Quali i vantaggi della nuova situazione? “La decisione mostra sensibilità sia nei   confronti degli agenti  che dei mediatori creditizi: un segnale forte è stato lanciato contro il “mercato selvaggio” e a favore della disciplina e della gestione qualificata”.

In che termini verrà fatta la segnalazione del mutuo? “La segnalazione avviene di comune accordo con il cliente – risponde l’avvocato, –  e non deve essere legata al risultato: la remunerazione deve essere legata all’atto della comunicazione, non alla finalizzazione del finanziamento. Si tratta comunque di un aspetto conseguente che verrà disciplinato più avanti”.

Quale impatto avrà questa disciplina nei riguardi del mercato creditizio? “ Di certo si parla di un maggiore introito, di maggiore trasparenza e di un ampliamento delle possibilità di trasparenza per il cliente, – secondo l’avvocato. – Comunque la prassi esisteva già, e spesso a discapito del consumatore. Oggi il cliente sa di avere a disposizione soluzioni più articolate e qualificate. Meno spazio agli “abusivi”, più regolamentazione e controllo da parte dell’Oam, più valorizzazione al mestiere di mediatore creditizio: tutto questo certo avrà un impatto positivo”.

CASA DONATA? PIU’ FACILE LA VENDITA

Vendere una casa donata, più semplice con la legge di Bilancio 2019

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Vendere una casa donata da ora sarà più semplice. Un emendamento approvato dalla quinta commissione della Camera al disegno di legge di Bilancio 2019 prevede semplificazioni per evitare che gli acquirenti debbano avere problemi con i familiari che si reputino danneggiati dalla donazione, ed eventualmente dover restituire l’immobile.

Case donate, perchè sono difficili da vendere

Il decreto legge per la semplificazione e il sostegno allo sviluppo, in armonia con l’emendamento di cui sopra, prevede una tutela in più per i terzi compratori che si trovino ad  acquistare una casa da un acquirente che l’ha ricevuta in donazione. Situazione a cui occorre sempre fare attenzione, dal momento che potrebbe spuntare, dopo tempo, un familiare che si ritenga danneggiato nella sua “quota di legittima”.

La donazione di una casa va compensata agli altri eredi

Le modifiche ipotizzate prevedono che i diritti dei terzi non vengano pregiudicati da eventuali rimostranze dei familiari, obbligando però colui che ha donato la casa al venditore (creando quindi lo scompenso) a compensare in denaro gli altri familiari per integrare la loro quota. Se il donatario sarà impossibilitato al risarcimento, questo ricadrà su colui che ha beneficiato del dono, nei limiti del vantaggio che ne ha ottenuto. Sparito anche il limite di vent’anni oltre i quali decadeva il diritto di richiedere la restituzione del bene donato.

Immobili donati, la trascrizione

La trascrizione delle domande di riduzione di donazioni di beni immobili verrà poi disciplinata a parte rispetto a, come avveniva ora, la materia della domanda di riduzione delle disposizioni testamentarie. In particolare, ciò implicherà che, se non si trascriverà la domanda di riduzione della donazione prima dell’atto di acquisto dell’immobile, il terzo acquirente potrà mantenerlo.

Ipoteca sulla casa donata

Resteranno poi in vigore le eventuali ipoteche di cui il donatario abbia gravato l’immobile: in caso di riduzione della donazione, però, toccherà risarcire i familiari lesi anche per il minor valore che il bene di conseguenza assume.

L’efficacia della norma, se approvata, partirà dall’entrata in vigore della legge di Bilancio 2019; alle successioni precedenti a quella data si applicherà invece la normativa attual

MUTUI DECRETO

Mutui, un decreto cancella la deducibilità degli interessi passivi

mutuo casa

Cambia la deducibilità degli interessi sui mutui delle società immobiliari che costruiscono appartamenti da affittare. E Assoimmobiliare e Ance lanciano l’allarme: il provvedimento rischia di assestare un brutto colpo al real estate italiano. 

Secondo il nuovo provvedimento, contenuto nel decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri che attua la direttiva Atad (la direttiva europea anti elusione fiscale), è cancellata la possibilità per le società immobiliari di dedurre integralmente gli interessi passivi dei mutui stipulati per la costruzione di edifici destinati alla locazione.

Cosa dice il decreto sulla deducibilità degli interessi passivi

L’articolo 1 del decreto riscrive così l’articolo 96 comma 3 del Tuir, che si riferisce a questo tema, applicando i limiti di deducibilità anche ad interessi passivi e oneri finanziari, che, secondo quanto risulta dalla relazione illustrativa del decret, sono espressamente inclusi dalla direttiva europea (articolo 2, paragrafo 1, numero 1) nell’elenco delle grandezze a cui applicare la limitazione della deducibilità.

L’allarme di Assoimmobiliare e Ance

Assoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, e Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, hanno espresso grande preoccupazione per gli effetti del nuovo decreto, chiedendone la correzione per non mettere a rischio il mercato immobiliare italiano.

“Tale decreto – si legge nella nota – rappresenta un segnale assai preoccupante che va a colpire duramente un’industria, quella immobiliare e delle costruzioni, che rappresenta una leva fondamentale al servizio dell’economia del Paese e contribuisce in modo importante all’occupazione e per circa il 18% al PIL dell’Italia, anche favorendo l’afflusso di capitali internazionali. La minore deducibilità degli interessi passivi impatterà pesantemente sul mercato delle locazioni di immobili, siano questi ad uso uffici, commerciali o con altre destinazioni d’uso, con un effetto negativo, in ultima istanza, anche per le imprese affittuarie”.

Conseguenze sulla tassazione di immobili per locazione

La limitazione alla deducibilità, secondo Assoimmobiliare e Ance, genererebbe un incremento della tassazione per le società immobiliari stimabile in almeno 5-6 punti percentuali da aggiungere all’aliquota Ires del 24%. Tale aggravio si aggiungerebbe all’indeducibilità degli interessi passivi ai fini Irap previsto dall’attuale normativa e al rilevante peso dell’Imu che già gravano sugli investitori immobiliari, mettendo a dura prova la pianificazione di ulteriori investimenti di sviluppo che, a sua volta, in particolare per le imprese del sistema Ance, pregiudica strutturalmente la futura domanda di costruzioni, rischiando di deprimere così l’intero comparto.

Valori immobiliari in calo se sparisce la deducibilità

“L’industria immobiliare, già soggetta ad una fiscalità fortemente penalizzante – avverte la nota di Assoimmobiliare e Ance – rischia di vedere così vanificati gli effetti di una ripresa di cui si riscontrano i primi segnali, dopo una lunga crisi che ha colpito non solo questo settore, ma l’intero Paese. Oltre a impattare sulle prospettive di crescita del settore, questo provvedimento avrebbe l’effetto di abbattere immediatamente i valori degli immobili esistenti”.

Un fatto non solo controproducente, ma anche contradditorio rispetto ai piani recentemente annunciati di cessione di parti rilevanti del patrimonio immobiliare pubblico. A ciò si aggiunge un quadro di fiscalità incerta e penalizzante per gli investitori internazionali, a cui si dovrebbe, al contrario, guardare con interesse per un buon esito delle iniziative di dismissione.

SPREAD DIPENDE DALLA MANOVRA ECONOMICA

Spread e tassi dei mutui: l’aumento ora dipende dalla manovra economica

mutui

Nonostante Banca d’Italia e lo stesso ministro Tria avessero espresso preoccupazione per possibili aumenti dei costi dei mutui a seguito dei movimenti dello spread, lunedì mattina il parametro si è rivelato in deciso calo, dopo l’apertura del ministro dell’Interno a possibili riduzioni del deficit. “Il 2,4% del deficit/Pil non è intoccabile in vista della crescita”, ha detto Salvini. Occhi puntati, intanto, sull’andamento dei mutui: Roberto Anedda di Mutuionline e Stefano Rossini di Mutuisupermarket hanno commentato i movimenti dei tassi con idealista/news.

Tassi dei mutui: un aumento fisiologico

“Finora i livelli dei tassi sono stati surreali – afferma Stefano Rossini, Ad i Mutuisupermarket. – Abbiamo avuto spread sui mutui a tasso variabile dello 0,7% sull’Euribor e di poco più dello 0 sul tasso fisso. Ovviamente è fisiologico che prima o poi qualcosa si muova.  Secondo le banche da noi consultate il trend al rialzo è molto chiaro. La sua velocità e ampiezza è invece meno chiara, poiché su questa intervengono le notizie, le dichiarazioni dei politici e quant’altro. Ma in ogni caso è chiaro che nei prossimi trimestri si convergerà su un pricing al rialzo”.

Da cosa dipende il rialzo dei tassi dei mutui? “In effetti già da quest’estate gli spread bancari hanno iniziato a salire – risponde Rossini, – soprattutto per quanto riguarda i tassi fissi, in ottica repricing. Da settembre questo movimento ha avuto un’accelerazione. Intesa e Unicredit hanno aumentato di 15-30 punti base gli spread sui mutui a tasso fisso, che sono oltre il 70% degli erogati, e di 10-20 punti base i variabili. Si è trattato anche di scelte strategiche, di budget, di adeguamento ai price maker, di disponibilità di tesoreria ecc”.

Spread Btp-Bund e aumento dei tassi sui mutui

Lo spread Btp-Bund ha avuto un peso? Risponde Rossini: “Tra ottobre e novembre senz’altro l’aumento dello spread e delle tensioni sui mercati hanno avuto il loro peso nell’accelerare i movimenti al rialzo. Crescendo il rendimento dei Btp è ovvio che aumenta il costo dell’approvvigionamento di liquidi per le banche, che sono costrette a rifarsi sui costi dei finanziamenti a famiglie e imprese”.

“Il livello dello spread può diventare preoccupante se si dovesse stabilizzare sopra i 300 punti – aggiunge Roberto Anedda, Ad di Mutuionline. – La cosa determinante darà la direzione che prenderanno i mercati dopo la bocciatura della manovra da parte dell’Ue, che era già scontata, a seconda dei quello che intenderà fare di conseguenza”.

Dopo la bocciatura Ue: scenari possibili per i tassi dei mutui

Cosa potrà succedere? “Ora si aprono una serie di scenari – riflette Anedda, –  tra cui il governo dovrà giostrarsi e che avranno ripercussioni pratiche su banche imprese e famiglie. O si cercherà il dialogo con l’Europa rassicurando i mercati; oppure si andrà avanti ad oltranza cercando nuove coperture finanziarie per pagare eventuali multe. E qui si apriranno scenari ulteriormente negativi, perché quando si toccano le imposizioni fiscali si compromette la crescita economica, e quindi si modifica l’effetto sperato dalla manovra stessa”.

Mutui: nessun credit crunch in arrivo

Cosa accadrà a seguito della fine del Qe? “Non è detto che dopo la fine dell’acquisto asset da parte della Bce sparirà qualsiasi politica monetaria – è la visione ottimista di Rossini. – Anche perché restano l’obbiettivo dell’inflazione al 2% e quello della crescita economica, che ancora non sono pienamente raggiunti. Quindi l’attenzione della Bce probabilmente continuerà ad esserci. Inoltre, almeno fino all’estate 2019, i tassi di interesse saranno immutati: prevedo quindi una sostanziale tranquillità nei prossimi mesi.  La situazione è ben diversa rispetto al 2012 , quando il sostegno della Bce non esisteva affatto”.

Possibile un nuovo credit crunch a seguito di un calo di fiducia da parte delle banche? “Non direi, – risponde Rossini. – Al momento le banche vedono anzi nel 2019 un anno di crescita, certo non di contrazione. C’è massima disponibilità ad accogliere la maggiore domanda di mutui, che è in crescita, ed è guidata, più che dallo spread, dalle dinamiche di domanda e offerta proprie del mercato immobiliare. Notiamo anzi anche un aumento nei flussi dei mutui erogati. La concessione del credito al momento non è un problema: può diventare un problema il prezzo a cui concederlo. Il che dipende dai fattori di cui sopra”.

Quale mutuo scegliere: tasso fisso o tasso variabile?

Cosa consigliare, quindi, a chi deve   comprare casa con un mutuo?     “Occorre fare attenzione – avverte Anedda. – Con un aumento dello spread per i nuovi mutui potrebbero esserci tassi maggiori, che potrebbero far desistere qualcuno dall’acquisto. Ma dato che al momento la situazione non è peggiorata, anzi, le offerte attuali sono ancora vantaggiose nonostante gli aumenti degli spread bancari,  c’è ancora la possibilità di approfittarne per acquistare. Meglio fare in fretta però, perché le condizioni cambiano di mese in mese”.

“Chi deve surrogare il mutuo ha ancora due trimestri di tranquillità, per cui che si affretti – aggiunge Rossini.- idem per i nuovi mutui acquisto, dato che abbiamo avuto tassi al minimo per tanto tempo e siamo vicini ad aumenti. Oggi più si aspetta e più si rischia. I tassi fissi sono ancora a livello attrattivo per durate dai 15 anni in su; per durate inferiori meglio un variabile”.

MUTUI TASSI IN RIALZO

 

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui,  al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base: l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”.

INTERESSI PASSIVI: quando si possono scaricare

Acquistare una casa affittata con un mutuo: quando si scaricano gli interessi passivi?

mutuo casa

 

Cosa succede se si acquista un appartamento con un mutuo prima casa, ma quella casa è affittata? Che ne è delle agevolazioni e delle detrazioni degli interessi passivi collegati? Vediamo cosa succede in questi casi.

Innanzitutto, ricordiamo che per essere definita “abitazione principale” una casa deve essere il luogo dove il proprietario o i suoi parenti più stretti (coniugi, figli ecc) risiedono abitualmente. Quando si acquista una casa con un mutuo prima casa, per poter usufruire delle condizioni agevolate di imposta ma anche di quelle legate ai mutui pensati appositamente per l’acquisto delle abitazioni principali, occorre che la residenza venga trasferita in quell’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Acquistando una casa già locata, la questione può essere diversa. Si può ad esempio acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa, abitando però in un’altra casa (in affitto, non di proprietà) fino alla scadenza del contratto di locazione in essere. In questo caso non si perdono le agevolazioni fiscali all’acquisto della abitazione principale, né si dovrà rinunciare a stipulare un mutuo “prima casa”, che solitamente prevede condizioni speciali. Tuttavia non sarà possibile scaricare gli interessi passivi del mutuo.

Perché sia possibile scaricare gli interessi passivi del mutuo infatti (ovvero il 19% delle spese compresi gli oneri notarili e di eventuale intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 4 mila euro) occorre non solo che il mutuatario abbia la residenza anagrafica nell’immobile ma che vi abiti concretamente. Per poter scaricare gli interessi passivi quindi occorrerebbe notificare lo sfratto al locatario entro tre mesi dal rogito, come da articolo 657 del Codice Civile, adibendo la casa ad abitazione principale entro un anno dal suo rilascio. La notifica di sfratto, tuttavia, può avvenire solo a scadenza avvenuta del contratto di locazione, e va convalidata dal tribunale. Dal momento in cui la casa divenisse a tutti gli effetti abitazione principale, purchè nei tempi e nei termini previsti, allora il mutuatario potrebbe scaricare gli interessi passivi.

floriana Liuni

 

EREDITA’ COSA FARE

Casa in eredità: ecco le norme fiscali da conoscere

 
Risparmiare sulle tasse per la seconda casa
 

Mantenere un immobile di proprietà si rivela per molti un impegno economico non trascurabile: tra bollette, spese per la casa e magari le rate di un mutuo il budget che deve essere calcolato per questo fine si fa sempre più consistente. Circostanza che si fa ancora più impegnativa nel caso di seconde case o immobili ricevuti in eredità. Bonus fiscali, tasse e normative si rivelano fattori cruciali in questo particolare tipo di situazione.

Casa in eredità e bonus: cosa fare?

Al momento in cui si ottiene un immobile in eredità la prima cosa da chiarire è la propria situazione: si è già intestatari di un’abitazione oppure quella concessa diventerebbe la prima?  Se l’abitazione in questione risultasse essere una prima casa l’erede avrebbe un maggior margine di risparmio sulle spese. In questo caso, infatti, potrà beneficiare del bonus prima casa che permette di pagare un’imposta catastale e ipotecaria ridotta. Per ottenere questa agevolazione il richiedente che è proprietario di un immobile già acquistato con il bonus prima casa può decidere di venderlo o donarlo entro un anno dall’apertura della successione.

Ereditare una seconda casa

Se stiamo parlando di una seconda casa le strade che l’erede può perseguire sono diverse: non potrà usufruire del bonus prima casa se l’immobile di proprietà è stato acquistato da meno di cinque anni, anche vendendolo o donandolo. Se invece si possiede un immobile da oltre cinque anni questo può essere donato a un figlio, a una moglie se in regime di divisione dei beni oppure venduto. Nel caso in cui l’erede sia in possesso di una casa acquistata senza l’agevolazione del bonus prima casa nello stesso comune della seconda casa, può venderlo, donarlo o trasformarlo in ufficio, facendo così diventare l’abitazione ricevuta una prima casa.

di Francesca Lauritano

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BOVOLONE, SERVIZIO IMPRESE, in zona centrale del paese,  si cede terreno con progetto approvato per la costruzione di un condominio, con villetta indipendente dalla costruzione. Parcheggi e autorimesse interrate servite da ampio scivolo. Informazioni previo appuntamento in ufficio al 3314824983, Sig. Franco Fiorenzato.

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Fumane di Valpolicella, ampio rustico in corte medievale

Ampio rustico in corte medievale con sapore di storia, ristrutturato, con finiture di pregio conservando la morfologia dello stabile. Ingresso, zona pranzo a volto con pietre conservate a vista, bagno, cucina con ampia vetrata e dispensa. Ampia stanza al piano terra, adatta a studio professionale (casa e bottega), con possibile ulteriore ingresso indipendente dalla corte. Troveremo ai piani superiori 4 camere, 3 bagni, ampio soggiorno, zona lettura. Enormi capriate e importanti travi a vista originali dell’epoca rendono l’immobile tipico e unico del luogo. Centrale termica e cantina, al piano interrato. Spazio esclusivo per due auto, in corte antistante all’ingresso. A meno di 3 minuti dalla tangenziale. Aria condizionata e riscaldamento autonomo a pavimento con ausilio di stufa a pellets. Vivere in Valpolicella, immersi nel verde, a pochi minuti dalla città.

Richiesta Euro 370.000,00

Rapporto prezzo al mq. coperto Euro 1480,00, escluse le parti scoperte.

APE G

 

 

 

 
 
 
 

MUTUO? PARLIAMONE!

Come ottenere un mutuo? Ecco cosa chiedono le banche

Come si fa per ottenere un mutuo? Quali parametri guardano le banche quando devono decidere se concedere o meno un finanziamento per acquistare casa? Vediamolo nell’analisi di Mutui.it.

Ogni banca, per garantirsi una sana e prudente gestione, deve effettuare valutazioni adeguate prima di capire se un soggetto offra giuste garanzie per il prestito che chiede. Le richieste variano da banca a banca, ma tendenzialmente esistono dei comuni denominatori.

In particolare, occorre che la banca sia sicura della sostenibilità finanziaria del prestito, e che quindi il soggetto sia affidabile dal punto di vista dei rimborsi delle rate. La banca si accerta di questo utilizzando le informazioni a propria disposizione. Innanzitutto si valuta la situazione debitoria dell’aspirante mutuatario. In altre parole si valuta se ci siano altri prestiti a suo carico in corso, o se in passato sia stato responsabile di ritardi nei pagamenti. Tale situazione è rilevabile consultando i sistemi di informazione creditizia (Sic) per capire se il cliente risulti negli elenchi dei cattivi pagatori per una o più rate non pagate.

Va poi valutata la corrente situazione finanziaria, ovvero se il reddito della persona è sufficiente a rendere sostenibile la rata. Solitamente questa non deve superare un terzo delle entrate mensili nette dell’intero nucleo familiare. Questo dato si evince dalla presentazione di buste paga e dichiarazione dei redditi oppure copia del modello Redditi (ex Unico), degli F24 e delle altre rendicontazioni fiscali se titolare di reddito da lavoro autonomo o d’impresa.

Infine, va definita la percentuale del valore della casa da finanziare (il loan to value), che solitamente non deve superare l’80% del valore stabilito con la perizia.

Anche dopo che tali parametri sono stati valutati positivamente, la banca potrebbe chiedere nuove garanzie, come la figura di un garante, una fideiussione personale, una polizza assicurativa.