Mutui fissi e variabili, le previsioni per i tassi Euribor ed Eurirs dopo la Bce

Dopo le parole rassicuranti di Mario Draghi riguardo alla politica monetaria della Banca Centrale Europea, vediamo quali previsioni si possono fare per i tassi sui mutui Eurirs ed Euribor.

Tassi Bce bassi fino al 2020

I tassi Bce sono stati mantenuti invariati allo 0% e il governatore Mario Draghi ha assicurato che resteranno bassi almeno fino alla metà del 2020 e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto stabilmente un valore prossimo al 2%. Linea che sarà probabilmente mantenuta anche dalla prossima presidente Bce Christine Lagarde e che è giustificata dalla crescita economica dell’Eurozona, rivelatasi più debole del previsto.

Tasso Euribor, nuovi minimi

In questo panorama, anche i tassi sui quali vengono parametrati i mutui fissi e variabili hanno conosciuto nuovi minimi storici. L’Euribor 3 mesi, si legge sul sito Cercamutuo.com, nel mese di luglio ha registrato quota -0,37, mentre il tasso a un mese, dopo una stabilità a -0,37 che durava dal 7 luglio 2016, è sceso a -0,40. L’Euribor 6 mesi è anche sceso raggiungendo quota -0,36.

Tasso Eurirs ai minimi 2019

Per quanto riguarda le scadenze del tasso Eurirs, su cui si basano i mutui a tasso fisso, hanno recentemente toccato il minimo livello del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo toccando -0,31. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano sotto la quota 0,70. Resta pertanto un ottimo momento per stipulare un mutuo a tasso fisso.

Tasso fisso o variabile? le previsioni

Cosa scegliere, quindi, tra mutuo a tasso fisso e variabile? Secondo MutuiOnline, la prospettiva di tassi Bce bassi ancora per lungo tempo e di una possibile nuova iniezione di liquidità legata anche ad un possibile nuovo Qe fa pensare che i tassi variabili potrebbero rivelarsi una buona scelta ancora per diversi anni, specialmente per i mutui non troppo lunghi (entro i dieci anni). In ogni caso, visto lo scenario, si può credere che l’inversione di tendenza dell’Euribor durerà a lungo, come anche la ripresa della corsa dei tassi.

Chi voglia stipulare un mutuo a tasso fisso, a questo punto, non può essere sicuro di spuntare il tasso migliore in assoluto  visto che i movimenti al ribasso sembrano non arrestarsi. Tuttavia sulle durate lunghe la scelta di un mutuo a tasso fisso rappresenta una buona decisione a tutela di un probabile aumento nel lungo periodo.

Accertamento prezzo vendita immobile: se troppo basso via libera alla rettifica

In tema di accertamento del prezzo di vendita di un immobile, se troppo basso, la rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate è legittima. Vediamo quanto stabilito.

Con l’ordinanza n. 16266 del 18 giugno 2019, la Cassazione ha chiarito che in tema di accertamento dei redditi d’impresa, la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273, direttiva 2006/112/Cee.

Ma vediamo i fatti. Presumendo l’esistenza di maggior imponibile in relazione alla cessione di beni immobili il cui corrispettivo dichiarato risultava inferiore al valore normale dei beni, determinato ex articolo 14, Dpr n. 633/1972, l’ufficio ha rettificato la dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2005 con quattro avvisi di accertamento: uno destinato alla società in relazione ai recuperi a tassazione a titolo di Ires, Irap e Iva, e uno per ciascuno dei tre soci, a titolo di Irpef in ragione della propria quota di partecipazione ex articolo 5 Tuir. In entrambi i gradi di merito, le Commissioni tributarie hanno respinto ricorso e appello dei contribuenti.

Nel dettaglio, la Commissione regionale:

ha dato atto che l’ufficio aveva raccolto elementi precisi e convergenti al fine di sostenere lo scostamento del prezzo dichiarato negli atti di vendita rispetto al valore normale poiché aveva dimostrato che, in 7 cessioni su 8 del 2005, gli acquirenti degli immobili avevano stipulato mutui per importi superiori di quelli indicati negli atti di vendita;

ha ritenuto che, pur essendo venuta meno la presunzione legale ex articolo 35, Dl n. 223/2006 (valore normale Omi), a seguito della legge comunitaria 2008, nel caso in esame, ben potevano trovare applicazione gli articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, comma 2, Dpr n. 633/1972 e, quindi, l’esistenza di attività non dichiarate poteva essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, con caratteristiche di gravità, precisione e concordanza;

ha osservato che rientravano tra tali presunzioni semplici qualificate, indicative della sotto-fatturazione al momento della vendita, il diverso valore dei mutui, la mancata produzione di preliminari di vendita, i valori Omi e quelli del borsino immobiliare della provincia;

ha evidenziato la mancanza di prova contraria da parte della società (ad esempio nessun preliminare è stato prodotto benché espressamente richiesto con apposito questionario; lo stato di “rustico” non risultava dagli atti di compravendita dove si parlava sempre di appartamenti composti da locali più servizi, né dalla descrizione nelle relative fatture).

La società ha quindi proposto ricorso per Cassazione, deducendo, tra l’altro, l’errata applicazione dell’articolo 35, Dl n. 223/2006, in relazione all’articolo 2697 del Codice civile. Secondo la società, la Ctr avrebbe trascurato che:

l’articolo 35 richiamato integrava l’articolo 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e l’articolo 54, comma 3, Dpr n. 633/1972, e attribuiva valore di presunzione legale al valore normale dell’immobile risultante dalle quotazioni Omi al fine della determinazione del corrispettivo di cessione del cespite immobiliare;

a tale disciplina aveva fatto seguito la legge n. 244/2007, secondo la quale (articolo 1, comma 265), “in deroga alla L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 1, comma 2, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui al D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, commi 2, 3 e art. 23-bis, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, valgano, agli effetti tributari, come presunzioni semplici”;

l’articolo 24, comma 5, legge n. 88/2009 (legge comunitaria 2008), intervenendo di nuovo sull’articolo 39 richiamato, aveva eliminato la presunzione legale introdotta dall’articolo 35, Dl n. 226/2006 e ogni riferimento al valore normale quale strumento di accertamento automatico per le compravendite immobiliari.

La Corte ha dichiarato infondato tale motivo di ricorso e ha richiamato il proprio orientamento secondo il quale “… a seguito delle modifiche apportate ad opera della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, che, con effetto retroattivo, ha eliminato la citata presunzione legale relativa D.L. n. 223 del 2006, ex art. 35, comma 3, è stato ripristinato il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta ‘anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti’…” (Cassazione, n. 16266/2019).

Nell’esaminare il caso, i giudici di legittimità prima hanno ricostruito il quadro normativo di riferimento nazionale con riferimento alla prova in caso di contestazione di maggiori ricavi conseguenti alla cessione di beni immobili, poi ne hanno valutato la compatibilità con la disciplina euro unionale.

I giudici di legittimità hanno così precisato che l’articolo 24, comma 5, legge comunitaria del 2008 (legge n. 88/2009), ha eliminato le disposizioni introdotte dall’articolo 35, Dl n. 223/06, convertito dalla legge n. 248/2006, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene e ripristinando, con effetto retroattivo, il quadro normativo anteriore al luglio 2006 (Cassazione, n. 9474/17). Tale intervento trovava giustificazione nella necessità di adeguare il diritto interno al diritto comunitario, sia per l’Iva che per le imposte dirette (Cassazione, n. 20419/2014 e n. 26487/2016; circolare n.18/E/2010), poiché, con parere motivato (19 marzo 2009 nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575) la Commissione europea aveva rilevato l’incompatibilità delle disposizioni nazionali con il diritto comunitario, secondo il quale l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta “anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti”.

La Corte ha confermato che la sentenza impugnata aveva fatto corretta applicazione di tali principi. In tale contesto normativo, infatti, il giudice tributario ben può “fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità” che, tuttavia, “non … può essere costituito dai soli valori Omi”. Questi ultimi, infatti, devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di “presumptio de presumpto” (Cassazione, n. 2155/2019).

E la Ctr non vi era incorsa. Da un lato, infatti, il giudice d’appello aveva riconosciuto che la presunzione legale derivante dal mero scostamento dal “valore normale” era venuta meno e che, quindi, dovevano trovare applicazione le disposizioni di carattere generale ex articoli 39, comma 1, lettera d), Dpr n. 600/1973 e 54, Dpr n. 633/1972; dall’altro, aveva affermato che l’accertamento dell’ufficio era fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti, derivanti dalle differenze esistenti fra gli importi dei mutui concessi dagli istituti di credito agli acquirenti degli immobili, notevolmente superiori al prezzo dichiarato, nonché dall’ulteriore elemento indiziario costituito dalla mancata produzione dei preliminari di vendita, ritenuta costituire indizio di sottofatturazione all’atto della stipulazione del contratto definitivo di vendita e, inoltre, dallo scostamento dai valori Omi. Quest’ultimo, quindi, rappresentava unicamente uno dei plurimi elementi, e non l’unico, preso in esame dal giudice di merito.

La Corte ha poi valutato la compatibilità dell’articolo 54, Dpr n. 633/1972 con l’articolo 273, direttiva n. 2006/112/Ce, secondo il quale la base imponibile è il corrispettivo versato o da versare al fornitore, con esclusione della possibilità di presumere corrispettivi diversi dal dichiarato “in mancanza di prove certe e dirette del maggior prezzo effettivo”. Al riguardo la Cassazione, confermando la posizione della giurisprudenza unionale (Corte di giustizia, C-648/16, C-576/15 e C-524/15), ha chiarito che la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili, può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, secondo gli ordinari criteri di accertamento induttivo, che non sono esclusi dall’articolo 273 richiamato, dovendo gli Stati membri assicurare l’integrale riscossione del tributo armonizzato e l’efficacia della lotta contro l’evasione (Cassazione, n. 9453/2019).

Plafond Casa: mutui agevolati per giovani coppie e famiglie numerose

Giovani coppie, famiglie numerose, persone con difficoltà economiche: chiunque appartenga a una di queste categorie può accedere a mutui e prestiti a tasso agevolato per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Questo tipo di agevolazioni, disponibili anche per le famiglie con un disabile a carico, sono rese possibili dall’istituzione del Plafond Casa, fondo nato dalla convezione tra Associazione bancaria italiana e Cassa depositi e prestiti.

Il mutuo erogato con Plafond Casa prevede fino a 250 mila euro per comprare un immobile ad uso residenziale e 100 mila euro per lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico. Queste due opzioni possono anche essere ottenute in contemporanea, all’interno di un mutuo dalla durata variabile in base alle tipologie di intervento previste: si passa infatti da 10 anni per semplici operazioni di rinnovo a una durata massima di 30 anni se si prevede l’acquisto della casa.

Come si accede alle agevolazioni

Per usufruire di un mutuo o un prestito garantito da Plafond Casa è sufficiente recarsi allo sportello di una delle banche convenzionate, come Intesa Sanpaolo, Ubi Banca o Unicredit. La domanda dovrà essere presentata tramite la compilazione di un modulo fornito dallo stesso istituto di credito e sarà necessario avere con sé anche la certificazione dello stato di famiglia.

L’iter da seguire non risulta poi molto differente rispetto a quello per l’erogazione di mutui e prestiti ordinari. In questo caso, però, Cassa depositi e prestiti ha messo a disposizione una cifra pari a 3 miliardi di euro: il credito viene erogato fino a esaurimento delle risorse disponibili, per un massimo di 150 mila euro per ogni istituto di credito aderente.

Proroga contratto locazione canone concordato, i chiarimenti del legislatore

La proroga del contratto di locazione a canone concordato è biennale. Ad affermarlo l’articolo 19 bis del decreto crescita (Dl n. 34/2019, inserito dalla legge di conversione 58/2019).

Secondo quanto previsto dalla legge 431/2019 (articolo 2, comma 3), è possibile la stipula del contratto a canone concordato, che prevede la fattispecie “3+2”. Un contratto di questo tipo consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro specifici termini, che prevedono un massimo e un minimo. A fissare le soglie, a livello locale, sono le organizzazioni della proprietà edilizia con le organizzazioni maggiormente rappresentative degli inquilini.

Tale tipologia di contratto prevede dei vantaggi fiscali. Per il canone concordato, in regime di cedolare secca, l’aliquota è al 10% invece che al 21%; ai fini Imu e Tasi, poi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

L’incertezza relativa alla durata del rinnovo, dovuta all’ambiguità della norma di riferimento, è ora stata spazzata via. Il legislatore, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come “norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato”.

Così è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (“Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni”), si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Detrazioni fiscali riqualificazione energetica 2019, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica 2019. Vediamo quando spiegato con le risposte n. 210/2019 e n. 213/2019.

Interpellata per chiarire due situazioni diverse, ma entrambe rientranti nel perimetro delle agevolazioni fiscali relative al recupero del patrimonio edilizio e alla riqualificazione energetica degli edifici, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un parere dettagliato sulla base della disciplina e della prassi in materia.

Ecco dunque le risposte n. 210/2019 e n. 213/2019 dell’Agenzia delle Entrate relative alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica 2019.

Con la risposta n. 210/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell’ipotesi di ristrutturazione edilizia, realizzata mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia come risultato un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, il contribuente potrà beneficiare della detrazione delle spese sostenute per la riqualificazione energetica, a condizione che siano pienamente rispettati i limiti di efficienza e trasmittanza energetica stabiliti dalla normativa di riferimento (articolo 1, commi da 344 a 349, legge n. 296/2006).

Questo in un’ottica di semplificazione delle procedure edilizie e di riduzione degli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, ma realizzabile solo nel caso in cui l’intervento in questione sia riferito a un immobile non sottoposto ai vincoli previsti dal Dlgs n. 42/2004, i quali precludono l’agevolazione fiscale in esame.

Con la risposta n. 213/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente che ha eseguito dei lavori di rifacimento del tetto a copertura dell’edificio, nonché della mansarda di sua proprietà ha diritto a fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base ai millesimi di proprietà, comunque entro il limite massimo di 60.000 euro (articolo 1, comma 345, legge n. 296/2006). Per i lavori delle aree comuni, infatti, il condomino può sfruttare interamente il limite di detrazione previsto dalla norma citata per la propria unità immobiliare, ma non può avvalersi dei limiti attribuibili ad altre unità immobiliari dello stesso condominio.

Riguardo alla seconda questione posta dall’istante relativa alla possibilità di cedere il credito per la quota pari al 35% del pagamento complessivo dei lavori, l’Agenzia ritiene, anche sulla base del provvedimento direttoriale del 28 agosto 2017 (“il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile”) che se un’apposita convenzione stipulata in forma scritta tra tutti i condomini attribuisce all’istante la possibilità di sostenere le spese di rifacimento del tetto, lo stesso possa cedere la detrazione sulla spesa sostenuta. Ciò posto, sarà lo stesso condominio a dover porre in essere gli adempimenti relativi agli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali in tema di detrazioni per il risparmio energetico.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Agevolazioni prima casa, è sufficiente l’intestazione delle utenze?

Le utenze sono sufficienti a dimostrare che un immobile è utilizzato come abitazione principale e che il proprietario ha quindi diritto a usufruire, tra le altre, anche delle agevolazioni delle imposte sugli immobili. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Meglio nota con l’acronimo ICI, l’imposta comunale sugli immobili è stata un tributo comunale che aveva come presupposto impositivo la proprietà di fabbricati e terreni agricoli ed edificabili situati nei confini della Repubblica Italiana. L’ICI ha sostituito l’INVIM (imposta sull’incremento di valore degli immobili) ed è stata sostituita nel 2012 dall’Imposta municipale unica (IMU).

La vicenda. Tizia aveva impugnato l’avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), per l’anno 2004, contestando, tra l’altro, il mancato riconoscimento, nella determinazione dell’importo dovuto, dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale della contribuente, e quella per le unità immobiliari concesse in uso gratuito ai propri figli.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso della contribuente, e la decisione è stata riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, con la qui impugnata sentenza, ha accolto l’appello di Roma Capitale, già Comune di Roma.

Il Giudice di appello, in particolare, ha rilevato, quanto alla prima questione, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili della contribuente dipendeva dal fatto che si trattava di unità immobiliari catastalmente distinte, per le quali sarebbe stata necessaria una richiesta all’Agenzia del Territorio di fusione catastale delle stesse; quanto alla seconda, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili concessi in uso gratuito ai figli della contribuente dipendeva dal fatto che difettava l’invio della prevista comunicazione con modello predisposto dal Comune, in quanto non poteva considerarsi ad essa equipollente la comunicazione a mezzo fax inviata dalla contribuente. Avverso la pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Il ragionamento della Cassazione. A parere della Suprema Corte, le conclusioni espresse dal giudice d’appello non tenevano conto delle prove acquisite, in ordine all’utilizzazione, da parte della contribuente e dei suoi figli, come abitazione principale, delle unità immobiliare facenti parte della palazzina, nonché delprincipio secondo cui “il concetto di abitazione principale è fattuale e prescinde dall’elemento volontario proprio del domicilio” (Cass. n. 14389/2010).

Inoltre, a parere degli ermellini, non era corretto dare rilievo unicamente alla non coincidenza tra “dimora abituale” e “residenza anagrafica”, che neppure è corretto affermare che “il concetto di abitazione principale è attribuibile esclusivamente alla residenza anagrafica” e che gli accertamenti anagrafici espletati dal Comune erano di ostacolo alla dimostrazione dell’utilizzo continuativo dell’abitazione quale dimora principale.

Su tali aspetti, secondo la cassazione, la sentenza della CTR attribuisce erroneamente rilievo dirimente alla circostanza che la comunicazione, con allegate dichiarazioni sostitutive di atto notorio, pacificamente inviata dalla contribuente all’ente impostore a mezzo fax, sarebbe priva di rilievo giuridico, prevedendo il Regolamento apposita comunicazione, su modello predisposto dal Comune, per l’applicazione di aliquote ridotte e delle ulteriori detrazioni.

Difatti, in proposito, la contribuente ha inteso fornire la dimostrazione della ricorrenza dei requisiti richiesti per il sorgere del diritto alla particolare “detrazione” cui si riferisce la pretesa fiscale dedotta in giudizio, attraverso la produzione di documenti, quali le bollette delle utenze relative alla rete idrica, elettrica e del gas, in quanto direttamente riferibili ai soggetti interessati, e poiché la normativa non prevede alcuna limitazione circa la prova dell’utilizzo del bene che incombe sul contribuente, non essendo la stessa in alcun modo tipizzata, tale prova può essere offerta, contrariamente a quanto sembra ritenere il giudice di merito, con qualsiasi mezzo all’uopo idoneo, secondo le regole generali.

Quanto, poi, alla possibilità di applicazione dell’agevolazione per più di una unità immobiliare, la la CTR ha erroneamente applicato all’ICI la diversa regola che vale, invece, per l’IMU, in forza dell’art. 13, comma 2, d.l. 201 del 2011, per cui è sufficiente richiamare il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’Immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell’art. 8 d.lgs n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità.” (Cass. n. 25902/2008; n. 25729/2009; n. 3393/2010; n. 15198/2014).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Cassazione ha accolto il ricorso e, per l’effetto, ha cassato la pronuncia con rinvio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese relative all’affitto di casa.

Detrazione affitto 730/2019 cosa presentare

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.

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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Tassi interessi triplicati

Tasse, da gennaio triplicano gli interessi per il ritardato pagamento

Dal 1° gennaio 2019 triplicano gli interessi per il ritardato pagamento delle tasse: si passa dallo 0,3% applicato nel 2018 allo 0,8% previsto per il 2019. A disporlo l’articolo 1 del decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 12 dicembre 2018, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 291 del 15 dicembre. Lo scorso anno gli interessi legali erano saliti dallo 0,1% allo 0,3%.

Diventerà quindi più caro il ravvedimento, ma anche pagare allo Stato in ritardo le somme e le rate per i nuovi condoni previsti dal decreto legge 119/2018

Lo 0,8% dovrà essere applicato sui pagamenti rateali dovuti per la definizione agevolata dei processi verbali di constatazione (articolo 1), per la definizione degli atti del procedimento di accertamento (articolo 2) e per la chiusura delle liti pendenti (articolo 6). Per regolarizzare gli omessi o tardivi versamenti del 2018 con il ravvedimento, nel 2019 sul fronte degli interessi legali si dovranno applicare le due misure, dello 0,3% fino al 31 dicembre 2018 e dello 0,8% dal 1° gennaio 2019.

Nel decreto si legge:

Visto l’art. 2, comma 185, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, recante “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica” che, nel fissare al 5 per cento il saggio degli interessi legali di cui all’art. 1284, primo comma, del codice civile, prevede che il Ministro dell’Economia e delle Finanze può modificare detta misura sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno;

Visto il proprio decreto 13 dicembre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 15 dicembre 2017, n. 292, con il quale la misura del saggio degli interessi legali è stata fissata allo 0,3 per cento in ragione d’anno, con decorrenza dal 1° gennaio 2018;

Visto il decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, concernente il testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia;

Tenuto conto del rendimento medio annuo lordo dei predetti titoli di Stato e del tasso d’inflazione annuo registrato;

Ravvisata l’esigenza, sussistendone i presupposti, di modificare ‘’attuale saggio degli interessi, determinandolo in misura pari alla media aritmetica degli anzidetti indici;

Decreta:

Art. 1

La misura del saggio degli interessi legali di cui all’art. 1284 del codice civile è fissata allo 0,8 per cento in ragione d’anno, con decorrenza dal 1° gennaio 2019.

SPREAD DIPENDE DALLA MANOVRA ECONOMICA

Spread e tassi dei mutui: l’aumento ora dipende dalla manovra economica

mutui

Nonostante Banca d’Italia e lo stesso ministro Tria avessero espresso preoccupazione per possibili aumenti dei costi dei mutui a seguito dei movimenti dello spread, lunedì mattina il parametro si è rivelato in deciso calo, dopo l’apertura del ministro dell’Interno a possibili riduzioni del deficit. “Il 2,4% del deficit/Pil non è intoccabile in vista della crescita”, ha detto Salvini. Occhi puntati, intanto, sull’andamento dei mutui: Roberto Anedda di Mutuionline e Stefano Rossini di Mutuisupermarket hanno commentato i movimenti dei tassi con idealista/news.

Tassi dei mutui: un aumento fisiologico

“Finora i livelli dei tassi sono stati surreali – afferma Stefano Rossini, Ad i Mutuisupermarket. – Abbiamo avuto spread sui mutui a tasso variabile dello 0,7% sull’Euribor e di poco più dello 0 sul tasso fisso. Ovviamente è fisiologico che prima o poi qualcosa si muova.  Secondo le banche da noi consultate il trend al rialzo è molto chiaro. La sua velocità e ampiezza è invece meno chiara, poiché su questa intervengono le notizie, le dichiarazioni dei politici e quant’altro. Ma in ogni caso è chiaro che nei prossimi trimestri si convergerà su un pricing al rialzo”.

Da cosa dipende il rialzo dei tassi dei mutui? “In effetti già da quest’estate gli spread bancari hanno iniziato a salire – risponde Rossini, – soprattutto per quanto riguarda i tassi fissi, in ottica repricing. Da settembre questo movimento ha avuto un’accelerazione. Intesa e Unicredit hanno aumentato di 15-30 punti base gli spread sui mutui a tasso fisso, che sono oltre il 70% degli erogati, e di 10-20 punti base i variabili. Si è trattato anche di scelte strategiche, di budget, di adeguamento ai price maker, di disponibilità di tesoreria ecc”.

Spread Btp-Bund e aumento dei tassi sui mutui

Lo spread Btp-Bund ha avuto un peso? Risponde Rossini: “Tra ottobre e novembre senz’altro l’aumento dello spread e delle tensioni sui mercati hanno avuto il loro peso nell’accelerare i movimenti al rialzo. Crescendo il rendimento dei Btp è ovvio che aumenta il costo dell’approvvigionamento di liquidi per le banche, che sono costrette a rifarsi sui costi dei finanziamenti a famiglie e imprese”.

“Il livello dello spread può diventare preoccupante se si dovesse stabilizzare sopra i 300 punti – aggiunge Roberto Anedda, Ad di Mutuionline. – La cosa determinante darà la direzione che prenderanno i mercati dopo la bocciatura della manovra da parte dell’Ue, che era già scontata, a seconda dei quello che intenderà fare di conseguenza”.

Dopo la bocciatura Ue: scenari possibili per i tassi dei mutui

Cosa potrà succedere? “Ora si aprono una serie di scenari – riflette Anedda, –  tra cui il governo dovrà giostrarsi e che avranno ripercussioni pratiche su banche imprese e famiglie. O si cercherà il dialogo con l’Europa rassicurando i mercati; oppure si andrà avanti ad oltranza cercando nuove coperture finanziarie per pagare eventuali multe. E qui si apriranno scenari ulteriormente negativi, perché quando si toccano le imposizioni fiscali si compromette la crescita economica, e quindi si modifica l’effetto sperato dalla manovra stessa”.

Mutui: nessun credit crunch in arrivo

Cosa accadrà a seguito della fine del Qe? “Non è detto che dopo la fine dell’acquisto asset da parte della Bce sparirà qualsiasi politica monetaria – è la visione ottimista di Rossini. – Anche perché restano l’obbiettivo dell’inflazione al 2% e quello della crescita economica, che ancora non sono pienamente raggiunti. Quindi l’attenzione della Bce probabilmente continuerà ad esserci. Inoltre, almeno fino all’estate 2019, i tassi di interesse saranno immutati: prevedo quindi una sostanziale tranquillità nei prossimi mesi.  La situazione è ben diversa rispetto al 2012 , quando il sostegno della Bce non esisteva affatto”.

Possibile un nuovo credit crunch a seguito di un calo di fiducia da parte delle banche? “Non direi, – risponde Rossini. – Al momento le banche vedono anzi nel 2019 un anno di crescita, certo non di contrazione. C’è massima disponibilità ad accogliere la maggiore domanda di mutui, che è in crescita, ed è guidata, più che dallo spread, dalle dinamiche di domanda e offerta proprie del mercato immobiliare. Notiamo anzi anche un aumento nei flussi dei mutui erogati. La concessione del credito al momento non è un problema: può diventare un problema il prezzo a cui concederlo. Il che dipende dai fattori di cui sopra”.

Quale mutuo scegliere: tasso fisso o tasso variabile?

Cosa consigliare, quindi, a chi deve   comprare casa con un mutuo?     “Occorre fare attenzione – avverte Anedda. – Con un aumento dello spread per i nuovi mutui potrebbero esserci tassi maggiori, che potrebbero far desistere qualcuno dall’acquisto. Ma dato che al momento la situazione non è peggiorata, anzi, le offerte attuali sono ancora vantaggiose nonostante gli aumenti degli spread bancari,  c’è ancora la possibilità di approfittarne per acquistare. Meglio fare in fretta però, perché le condizioni cambiano di mese in mese”.

“Chi deve surrogare il mutuo ha ancora due trimestri di tranquillità, per cui che si affretti – aggiunge Rossini.- idem per i nuovi mutui acquisto, dato che abbiamo avuto tassi al minimo per tanto tempo e siamo vicini ad aumenti. Oggi più si aspetta e più si rischia. I tassi fissi sono ancora a livello attrattivo per durate dai 15 anni in su; per durate inferiori meglio un variabile”.

MUTUI COSA INCIDE LO SPREAD?

Spread e tassi dei mutui: l’aumento ora dipende dalla manovra economica

mutui

Nonostante Banca d’Italia e lo stesso ministro Tria avessero espresso preoccupazione per possibili aumenti dei costi dei mutui a seguito dei movimenti dello spread, lunedì mattina il parametro si è rivelato in deciso calo, dopo l’apertura del ministro dell’Interno a possibili riduzioni del deficit. “Il 2,4% del deficit/Pil non è intoccabile in vista della crescita”, ha detto Salvini. Occhi puntati, intanto, sull’andamento dei mutui: Roberto Anedda di Mutuionline e Stefano Rossini di Mutuisupermarket hanno commentato i movimenti dei tassi con idealista/news.

Tassi dei mutui: un aumento fisiologico

“Finora i livelli dei tassi sono stati surreali – afferma Stefano Rossini, Ad i Mutuisupermarket. – Abbiamo avuto spread sui mutui a tasso variabile dello 0,7% sull’Euribor e di poco più dello 0 sul tasso fisso. Ovviamente è fisiologico che prima o poi qualcosa si muova.  Secondo le banche da noi consultate il trend al rialzo è molto chiaro. La sua velocità e ampiezza è invece meno chiara, poiché su questa intervengono le notizie, le dichiarazioni dei politici e quant’altro. Ma in ogni caso è chiaro che nei prossimi trimestri si convergerà su un pricing al rialzo”.

Da cosa dipende il rialzo dei tassi dei mutui? “In effetti già da quest’estate gli spread bancari hanno iniziato a salire – risponde Rossini, – soprattutto per quanto riguarda i tassi fissi, in ottica repricing. Da settembre questo movimento ha avuto un’accelerazione. Intesa e Unicredit hanno aumentato di 15-30 punti base gli spread sui mutui a tasso fisso, che sono oltre il 70% degli erogati, e di 10-20 punti base i variabili. Si è trattato anche di scelte strategiche, di budget, di adeguamento ai price maker, di disponibilità di tesoreria ecc”.

Spread Btp-Bund e aumento dei tassi sui mutui

Lo spread Btp-Bund ha avuto un peso? Risponde Rossini: “Tra ottobre e novembre senz’altro l’aumento dello spread e delle tensioni sui mercati hanno avuto il loro peso nell’accelerare i movimenti al rialzo. Crescendo il rendimento dei Btp è ovvio che aumenta il costo dell’approvvigionamento di liquidi per le banche, che sono costrette a rifarsi sui costi dei finanziamenti a famiglie e imprese”.

“Il livello dello spread può diventare preoccupante se si dovesse stabilizzare sopra i 300 punti – aggiunge Roberto Anedda, Ad di Mutuionline. – La cosa determinante darà la direzione che prenderanno i mercati dopo la bocciatura della manovra da parte dell’Ue, che era già scontata, a seconda dei quello che intenderà fare di conseguenza”.

Dopo la bocciatura Ue: scenari possibili per i tassi dei mutui

Cosa potrà succedere? “Ora si aprono una serie di scenari – riflette Anedda, –  tra cui il governo dovrà giostrarsi e che avranno ripercussioni pratiche su banche imprese e famiglie. O si cercherà il dialogo con l’Europa rassicurando i mercati; oppure si andrà avanti ad oltranza cercando nuove coperture finanziarie per pagare eventuali multe. E qui si apriranno scenari ulteriormente negativi, perché quando si toccano le imposizioni fiscali si compromette la crescita economica, e quindi si modifica l’effetto sperato dalla manovra stessa”.

Mutui: nessun credit crunch in arrivo

Cosa accadrà a seguito della fine del Qe? “Non è detto che dopo la fine dell’acquisto asset da parte della Bce sparirà qualsiasi politica monetaria – è la visione ottimista di Rossini. – Anche perché restano l’obbiettivo dell’inflazione al 2% e quello della crescita economica, che ancora non sono pienamente raggiunti. Quindi l’attenzione della Bce probabilmente continuerà ad esserci. Inoltre, almeno fino all’estate 2019, i tassi di interesse saranno immutati: prevedo quindi una sostanziale tranquillità nei prossimi mesi.  La situazione è ben diversa rispetto al 2012 , quando il sostegno della Bce non esisteva affatto”.

Possibile un nuovo credit crunch a seguito di un calo di fiducia da parte delle banche? “Non direi, – risponde Rossini. – Al momento le banche vedono anzi nel 2019 un anno di crescita, certo non di contrazione. C’è massima disponibilità ad accogliere la maggiore domanda di mutui, che è in crescita, ed è guidata, più che dallo spread, dalle dinamiche di domanda e offerta proprie del mercato immobiliare. Notiamo anzi anche un aumento nei flussi dei mutui erogati. La concessione del credito al momento non è un problema: può diventare un problema il prezzo a cui concederlo. Il che dipende dai fattori di cui sopra”.

Quale mutuo scegliere: tasso fisso o tasso variabile?

Cosa consigliare, quindi, a chi deve comprare una casa con un mutuo? “Occorre fare attenzione – avverte Anedda. – Con un aumento dello spread per i nuovi mutui potrebbero esserci tassi maggiori, che potrebbero far desistere qualcuno dall’acquisto. Ma dato che al momento la situazione non è peggiorata, anzi, le offerte attuali sono ancora vantaggiose nonostante gli aumenti degli spread bancari,  c’è ancora la possibilità di approfittarne per acquistare. Meglio fare in fretta però, perché le condizioni cambiano di mese in mese”.

“Chi deve surrogare il mutuo ha ancora due trimestri di tranquillità, per cui che si affretti – aggiunge Rossini.- idem per i nuovi mutui acquisto, dato che abbiamo avuto tassi al minimo per tanto tempo e siamo vicini ad aumenti. Oggi più si aspetta e più si rischia. I tassi fissi sono ancora a livello attrattivo per durate dai 15 anni in su; per durate inferiori meglio un variabile”.

MUTUI TASSI IN RIALZO

 

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui,  al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base: l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”.