VENDERE CASA CON INQUILINO DENTRO

VENDERE CASA CON INQUILINO DENTRO

Si può vendere una casa con dentro un inquilino?

casa affitto

 

Ho una casa affittata a un inquilino, ma voglio venderla per realizzare liquidità da impiegare in un nuovo investimento. Posso farlo?

Comprare casa con inquilino: pro e contro

Vendere una casa già affittata da un inquilino è possibile senza alcuna restrizione, e anzi potrebbe aggiungere valore all’investimento, dal momento che chi acquista – ammesso che non abbia intenzione di abitare egli stesso nella casa che va a comprare – si assicura insieme alle quattro mura anche una fonte di reddito, rappresentata dal canone versato regolarmente dall’inquilino, a patto che si tratti di un affittuario virtuoso.

Il valore della casa potrebbe quindi potenzialmente superare il valore di mercato dell’immobile in sé; però è più facile che la sua presenza, al contrario, deprezzi tale valore. Bisogna infatti considerare che chi acquista non ha la minima garanzia che anche l’inquilino più virtuoso non possa, un domani, smettere di versare regolarmente le rate. Inoltre, bisogna considerare la tipologia e la durata del suo contratto di locazione, che potrebbe essere tale da ritardare troppo il momento del godimento della casa da parte del nuovo proprietario. Infine, acquistare una casa già affittata potrebbe far perdere i bonus prima casa.

Bonus prima casa a rischio se la casa è già affittata

Dal punto di vista del compratore, infatti, se l’inquilino non lascia libera la casa entro 18 mesi, può far perdere a chi acquista il diritto di beneficiare delle agevolazioni fiscali legate alla prima casa. Perché una casa risulti “abitazione principale”, infatti, occorre che chi acquista ne faccia la propria residenza entro 18 mesi dal rogito. Se in quei 18 mesi la residenza è invece in capo all’inquilino preesistente, il bonus prima casa per il nuovo proprietario rischia di decadere. Condizione, questa, che certo non va a vantaggio di colui che desidera vendere il proprio appartamento già affittato: il consiglio è di vendere quando alla scadenza del contratto di affitto mancano meno di 18 mesi, per poter agevolare la ricerca di nuovi acquirenti.

Va detto che, nonostante l’assicurazione da parte del venditore che l’inquilino libererà l’appartamento entro i fatidici 18 mesi, se poi questo non accade la perdita del bonus prima casa avviene comunque. La Corte di Cassazione ha infatti stabilito (Cass. ord. n. 4591/18 del 28.02.2018) che il solo motivo per cui possa essere ritardato il trasferimento della residenza da parte del compratore senza perdere i benefici prima casa è la “causa di forza maggiore”, ovvero un evento inevitabile e imprevedibile. A parere della Cassazione, invece, acquistare una casa già affittata determina un rischio che in qualche misura è, invece, prevedibile e richiede cautela.

Aggiungendo il fastidio di dover gestire una eventuale procedura di sfratto, che certo non è in incentivo all’acquisto, in conclusione è meglio, in genere, puntare a vendere una casa con dentro un inquilino non tanto a chi ne abbia bisogno subito per andarci a vivere (come una giovane coppia), ma a chi non abbia questa esigenza, dovendo ad esempio utilizzare la casa a scopo investimento.

Comprare casa con dentro un inquilino: quali tutele?

Il compratore che desideri comunque acquistare la casa già affittata, ma tutelandosi dai rischi, potrebbe però far inserire nel contratto una clausola di risoluzione del contratto nel caso non si verifichi, nonostante le promesse del venditore, il trasloco dell’inquilino nei tempi previsti o entro una data chiaramente stabilita. Il Tribunale di Napoli (sentenza nella causa iscritta al n. RG 340/2008) ha stabilito infatti che una simile clausola è del tutto legittima e va a tutto vantaggio sia del compratore, che in questo modo si tutela, sia del venditore, che si assicura una possibilità in più di vendere il proprio appartamento.