Archivia Giugno 2018

NOMISMA: DOMANDA ABITATIVA ANCORA IN CRESCITA E RITORNO DEI PREZZI IN TERRENO POSITIVO

Il primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma relativo al 2018 dipinge un settore in cui la domanda abitativa è in crescita per il terzo anno consecutivo. Vi è un ritorno positivo della variazione dei prezzi, anche se al momento circoscritto al mercato milanese, ma destinato progressivamente ad ampliarsi.

Da una condizione recessiva ad una espansiva

A inizio 2018 l’indice medio di performance del segmento abitativo – risultante dall’andamento dei 13 mercati intermedi – ha continuato a recuperare posizioni portandosi su valori prossimi al punto di “equilibrio ciclico” (equivalente alla performance media delle cinque componenti considerate -dinamica dei prezzi <variazione semestrale dei prezzi>, convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto <sconto>, velocità di assorbimento <tempi di vendita>, intensità della domanda <dinamica della domanda rispetto all’offerta>, dinamica delle compravendite <saldo tra giudizi di crescita e di calo> nel periodo di osservazione dal 2002 ad oggi). Ciò può essere assunto – per Nomisma – come punto di svolta da una condizione recessiva ad una espansiva.
Sia i mercati metropolitani, sia i mercati secondari presentano tratti comuni: dopo la fase di crescita, sono stati investiti prima da un calo delle compravendite, cui ha fatto seguito a distanza di 2/3 anni il deprezzamento per poi assistere al recupero di quote di mercato erose dalla crisi, che tarda a riflettersi sui prezzi
Il ritorno della domanda e la stabilizzazione dell’offerta hanno permesso un lento ritorno a una condizione di liquidità, che ha tra l’altro determinato la riduzione dei tempi medi di vendita (fenomeno iniziato debolmente nel 2014 per le abitazioni e nel 2015 per negozi e uffici).
I mercati intermedi presentano un generalizzato ritardo del processo di recupero delle posizioni pre- crisi rispetto a quelli maggiori, con un’accentuazione per gli immobili per l’impresa. Nello specifico si segnalano ancora difficoltà di assorbimento per una quota di uffici e negozi in locazione.
Nomisma riscontra una riduzione dello sconto praticato in fase di trattativa – osservabile dal 2014 – seppure il divario si attesti ancora su valori piuttosto elevati, in media superiori di 4-6 punti percentuali rispetto ai livelli pre-crisi nei mercati intermedi e di 4 punti percentuali in quelli principali.
Per Nomisma “al dinamismo delle transazioni non ha fatto riscontro un’analoga tendenza dei valori che hanno, invece, continuato a flettere anche nei primi mesi del 2018”. La residua debolezza rilevata in corrispondenza dei prezzi rappresenta – per l’Istituto di ricerca bolognese – un retaggio del passato (sopravvalutazioni) e fragilità correnti (composizione della domanda e dipendenza da mutui.
Lo smaltimento delle tossine accumulate rappresenta un processo molto più lungo e complesso di quanto accaduto in passato, appesantito dall’inefficienza di un mercato in cui molti operatori hanno preferito salvaguardare teoriche ricchezze e coperture piuttosto che fare prontamente i conti con la realtà”. E’ da questa situazione che emerge l’ulteriore arretramento dei valori registrato sia nelle aree urbane maggiori a fine 2017 sia in quelle intermedie agli inizi del 2018.
il mercato immobiliare italiano restituisce segnali di crescente vigoria che, tuttavia, faticano a tradursi in un incremento dei valori”. L’esaurirsi del ripiegamento previsto per quest’anno non pare propedeutico – per l’Istituto bolognese – all’avvio di una nuova fase marcatamente espansiva; l’unica possibilità di deroga al “new normal” che si profila “è rappresentata da un irrobustimento della domanda di investimento più marcato rispetto a quanto fin qui osservato. E’ per Nomisma una possibilità tutt’altro che remota anche alla luce della modestia dei rendimenti degli impieghi alternativi “su cui le evidenze al momento disponibili non inducono a fare eccessivo affidamento

La survey condotte da Nomisma

Dalle survey condotte da Nomisma su panel di famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione propria emerge come tra i requisiti la domanda ponga al primo posto i bassi costi di gestione e di manutenzione ordinaria della casa, seguiti dal comfort degli ambienti e dalla sicurezza. Poca importanza viene invece data alle “dotazioni comuni”. L’interpretazione della domanda immobiliare è – per Nomisma – un passaggio obbligato per orientare la nuova offerta edilizia e per evitare gli errori fatti in passato.
Non è un caso che una parte rilevante dell’offerta non soddisfa le esigenze sia della componente di domanda solvibile – diventata sempre più selettiva – che di quella generica. In questo senso vanno letti gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano – per Nomisma – il 38% del valore degli investimenti in costruzioni del 2017.

Perdita di valore delle abitazioni

Le famiglie consumatrici italiane sono proprietarie di circa l’81% del patrimonio residenziale utilizzato come abitazione principale o tenuto a disposizione come seconda casa per un controvalore complessivo di 4.632 miliardi di Euro.
Il deprezzamento che ha colpito l’abitazione in occasione della fase congiunturale negativa ha comportato una perdita di valore della ricchezza reale in abitazioni del 7% negli ultimi 5 anni (variazione desunta dalle statistiche Istat sulla ricchezza reale e finanziaria di entità contenuta se confrontata con le statistiche Nomisma, da cui risulterebbe un calo di valore del patrimonio del 16%).
Per Nomisma, la perdita di potere contrattuale delle famiglie e le diseguaglianze tra gruppi sociali si riflettono in un’accentuata segmentazione della domanda abitativa. Non è un caso infatti che – per l’Istituto bolognese – “la precarietà delle prospettive di rendimento associata alla gravosità del carico fiscale e alla erosione della ricchezza immobiliare abbiano negli ultimi anni indotto i risparmiatori a privilegiare altre forme di impiego”.
 

L’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE DI LUSSO

Il segmento degli immobili di prestigio difficilmente conosce crisi, dal momento che interessa un target di acquirenti con una buona disponibilità di spesa. A dipingere il panorama del mercato immobiliare di lusso è l’Ufficio studi di Tecnocasa, che ha analizzato l’andamento delle compravendite e delle locazioni nelle principali città italiane.
Gli acquirenti degli immobili di lusso sono attratti soprattutto dalla localizzazione dell’immobile, che talvolta ne connota il pregio più delle sue caratteristiche intrinseche che hanno comunque un peso importante nella valutazione da parte di un cliente “top”. Importante infatti la metratura (a partire da 150 mq) con minimo due bagni. Il terrazzo è sempre un must. Le richieste più ricorrenti riguardano essenzialmente la zona giorno (con saloni di rappresentanza e ampie cucine), la master bedroom con cabina armadio e il bagno en-suite.
A seconda del target cambiano anche le caratteristiche e le localizzazioni richieste: i manager e i dirigenti spesso preferiscono le zone centrali vicino alla sede di aziende e banche mentre esiste un target, tra questi ad esempio gli imprenditori, che è più affascinato dai centri storici e dalle abitazioni d’epoca con soffitti a cassettoni e affreschi. Accanto a coloro che acquistano, per uso proprio o per investimento, immobili di prestigio, ci sono anche coloro che scelgono la formula dell’affitto. Chi cerca in affitto si focalizza principalmente su due tipologie: tagli piccoli con una/due camere da letto o soluzioni molto ampie con tre/quattro camere ed una superficie minima di 250 mq, oltre a locale lavanderia e terrazzi. La valutazione di un cliente di questo tipo riguarda inoltre le finiture, la qualità degli arredi e la vista che si gode dall’unità abitativa prescelta.
Il mercato degli immobili di lusso a Milano
“Milano, tra tutte le grandi città, – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – è stata quella che per prima ha intercettato la domanda di immobili nuovi di pregio dando vita a progetti come City Life e Porta Nuova. Chi opta per le soluzioni nuove di pregio guarda il contesto, le tecnologie all’avanguardia, la classe energetica, la presenza della vigilanza ed anche accessori come la fitness room. Imprescindibile per tutti la presenza di un box, meglio se doppio e possibilmente all’interno dello stabile”.
Brera è tra le zone top di Milano dove soprattutto famiglie alla ricerca della prima casa si rivolgono per la ricerca di un immobile di pregio. Ci si orienta verso il trilocale in contesti d’epoca, a partire da 150 mq e possibilmente con terrazzo. Sempre molto ricercate infatti via Moscova, corso Garibaldi, via Varese, via Volta e via San Marco dove si registrano valori medi di 6.000 € al mq per immobili da ristrutturare, 7.000-8.000 € al mq in ottimo stato e punte di 10.000-12.000€ al mq per le soluzioni nuove. Mercato esclusivo anche quello che si sviluppa nel tratto che va da Crocetta a Missori dove si possono raggiungere punte di 8.000 € al mq in piazza della Guastalla e una media di 6.000-7.000 € al mq in piazza Mondadori, via Quadronno, via Vigoni.
Per quanto riguarda le locazioni il target clienti è rappresentato per la metà da persone di nazionalità italiana, mentre la restante parte è costituita da una clientela internazionale. Privacy e sicurezza sono al primo posto. La presenza di vigilanza o guardiania notturna e la possibilità di accesso riservato al condominio risultano infatti elementi che aumentano l’appeal dell’appartamento. Graditi anche plus come fitness room e zone relax.
Il mercato degli immobili di lusso a Roma
La capitale col suo fascino si presta in alcune zone agli acquisti di immobili di pregio. La vista sul Tevere, sulla Basilica di San Pietro, su Piazza di Spagna o sul Colosseo attirano gli acquirenti. Infatti gli acquirenti si orientano verso gli immobili di pregio e signorili, oltre i 200 mq, posizionati ai piani alti con terrazzo, possibilmente panoramici ed inseriti in contesti condominiali. “Le zone che si prestano maggiormente a questo tipo di acquisti – afferma Claudio Parenti, Consulente d’Area Tecnocasa – sono piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8.000-9.000 € al mq, mentre ai piani alti in piazza di Spagna si registrano punte di 15.000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5.000-6.000 € al mq per raggiungere valori di 7.000-8.000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8.000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10.000 € al mq per le abitazioni in buono stato. Le strade maggiormente apprezzate sono via Cassiodoro, via Tacito e piazza Cavour, dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino con valori di 6.000-7.000 € al mq da ristrutturare”.
Il mercato degli immobili di lusso a Firenze
Le zone del centro di Firenze sono amate dagli stranieri e anche dalle famiglie italiane che sono alla ricerca di tipologie di prestigio. “Prezzi in leggera ripresa in zona Centro-Santa Croce -commenta Tommaso Birignani, Consulente d’Area Tecnocasa – e ad acquistare immobili in questa area della città sono anche stranieri che utilizzano l’abitazione come seconda casa e sono disposti a spendere cifre anche maggiori per assicurarsi tipologie particolari ad esempio con vista su piazza oppure con finiture di particolare pregio.
Le antiche abitazioni che si trovano in pieno Centro storico a ridosso del Duomo, in piazza Repubblica e in piazza della Signoria, sono caratterizzate da soffitti alti, metrature ampie, statue ed affreschi: si tratta di palazzi nobiliari che appartenevano (oppure appartengono) alle famiglie storiche fiorentine: in alcuni casi si possono toccare top price di 10 mila € al mq, cifra con la quale si possono acquistare ad esempio attici signorili ristrutturati a nuovo e dotati di ascensore. In zona Centro-San Gallo, tiene anche il mercato degli immobili di pregio, un mercato di nicchia con una domanda molto selettiva quasi sempre orientata verso immobili con terrazzo, vista panoramica, presenza di ascensore. Queste tipologie immobiliari, presenti soprattutto nell’area di piazza Duomo, sono acquistate per lo più come seconda casa da amatori. Si tratta di palazzi del ‘600 e del ‘700, con ampie metrature, affreschi, travi a vista e a volte terrazzo, le cui quotazioni partono da un minimo di 5.000 € al mq. Anche a Santa Maria Novella si possono acquistare soluzioni signorili, in particolare in corso Italia (parliamo di appartamenti decorati con affreschi, travi a vista e altro). E’ un quartiere che vede insediati soprattutto residenti. I valori per una soluzione ristrutturata sono di circa 5.000 € al mq.
A Firenze gli immobili di prestigio sono ricercati da professionisti, dirigenti e sportivi a cui piacciono le case di pregio, meglio se con vista. I canoni di locazione vanno da 3.000 € al mese fino a 6.000 € al mese per metrature che oscillano da 150 a 250 mq.
Fonte Idealista

AUMENTO DELLO SPRED, QUALI SARANNO GLI EFFETTI SUI MUTUI?

Sono giorni di concitazione per il governo italiano, e nell’incertezza della politica pare materializzarsi nuovamente il famigerato spettro dello spread in aumento, che tanto aveva terrorizzato gli animi negli anni orribili della crisi 2011-2012. Ma quali possono essere, se ce ne saranno, le conseguenze sui mutui?

Innanzitutto spieghiamo rapidamente cosa sia questo “spread”: si tratta sostanzialmente della differenza tra gli interessi pagati sui titoli di Stato italiani con scadenza a dieci anni e quelli pagati dai Bund tedeschi, dello stesso periodo, che sono presi come riferimento perché molto molto bassi. Più è alto questo differenziale, più significa che allo Stato italiano costa di più chiedere soldi in prestito (appunto attraverso l’emissione di obbligazioni di Stato) per finanziare le proprie attività.

“Lo spread – spiega Renato Landoni presidente di Kiron Partners – è più comunemente riferito al “prezzo” dei prodotti finanziari che una banca colloca, che viene poi aggiunto al costo agli indici interbancari per formare il tasso finale. In questo contesto il forte aumento dello spread in questi ultimi giorni, dovuto alle incertezze circa l’approccio del nascente governo italiano riguardo alle materie economiche, impatterà sull’andamento del sistema paese Italia nel medio/lungo periodo”.

Abbiamo già visto nel biennio 2011-2012 quali possano essere gli impatti del movimento dello spread. Come ricordato nella trasmissione “Due di denari” andata in onda su Radio 24 il 28 maggio dal giornalista Morya Longo, in quegli anni l’aumento del differenziale Btp-Bund è costato in tutto ben 15 miliardi di euro per il pagamento di interessi sui titoli di Stato. Non solo, ma tale impatto si ì ripercosso anche sul costo per i finanziamenti di aziende e banche in quanto, anche loro, hanno dovuto pagare tassi di interessi elevati quanto quelli statali.
Se lo spread sale cosa succede ai mutui?

Da un lato, spiega Landoni, “con l’aumento dello spread gli istituti di credito italiani potranno avere delle ripercussioni sui costi di approvvigionamento del denaro e di conseguenza potrebbero ribaltare tale aumento sul prezzo dei finanziamenti dei nuovi mutuatari. Aumentando gli spread aumenterebbero i tassi applicati sui mutui e ciò potrebbe generare una calo della domanda di finanziamenti”. Il che potrebbe portare, come già avvenuto nel 2012, ad un “credit crunch”, ovvero una minore propensione delle banche a concedere finanziamenti e mutui in genere se non dietro granitiche garanzie.

Dall’altro lato, risponde Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, “a cascata, i maggiori costi di finanziamento delle banche verrebbero fatti ricadere sui loro clienti, sotto forma di aumento dei costi dei servizi e dei tassi di interesse bancari applicati ai mutui di nuova stipula o a quelli a tasso variabile. Va precisato che i tassi che aumentano non sono i tassi base, i quali dipendono dall’Euribor (per i mutui a tasso variabile) e dall’Irs (per i mutui a tasso fisso), che, essendo tassi interbancari europei, sono meno coinvolti nei movimenti prettamente italiani”.

Si tratta di un rischio immediato?

Anedda – Al momento, nonostante l’incertezza politica, non si può dire che il rischio sia immediato: negli ultimi due mesi infatti abbiamo visto i tassi Irs e Euribor restare sui minimi, facendo sì che stipulare un mutuo resti molto conveniente. Inoltre va detto che le politiche di acquisto di titoli di Stato da parte della Banca Centrale Europea stanno facendo da ammortizzatore per eventuali conseguenze negative legate allo spread. Senz’altro, quindi, non si può dire che le conseguenze dell’aumento del differenziale tra costo dei titoli di Stato italiani e tedeschi siano imminenti.

Nel lungo termine la questione potrebbe cambiare?

Anedda – Nel caso l’incertezza dovesse protrarsi e concretizzare una instabilità effettiva la situazione potrebbe peggiorare e da quel momento certo che potrebbero innescarsi le conseguenze negative già viste sei anni fa. Se il governo non dovesse formarsi, o dovesse mettere in atto soluzioni considerate pericolose dai mercati finanziari, per le ripercussioni su debito, deficit o qualsiasi altro parametro che serva a valutare la stabilità del Paese, allora le conseguenze sicuramente ci sarebbero.

Conseguenze di che tipo?

Anedda – Innanzitutto avremmo movimenti dello spread più importanti rispetto a quelli visti finora. Inoltre, a cascata, si vedrebbero effetti sul costo del credito in Italia, e di conseguenza anche sui tassi dei mutui.

Tenendo conto che con i livelli di spread del 2012, aumentato ad oltre 400 punti, i costi dei mutui erano aumentati anche del 4%, è plausibile che la situazione attuale conduca ancora a quelle vette?

Anedda – Difficile quantificare oggi a che livelli si possa arrivare ma c’è da dire che lo scenario di partenza di oggi è molto diverso rispetto a quello del 2012. Oggi, a differenza di ieri, sono in atto da tempo misure da parte della Bce che sono state introdotte proprio dopo la crisi finanziaria di quegli anni al preciso scopo non solo di favorire la crescita economica ma anche di calmierare squilibri finanziari come quello a cui assistiamo oggi. Se anche, quindi, la situazione politica italiana dovesse peggiorare, ci sarà di certo un aumento dello spread ma è difficile pensare che possano verificarsi nuovamente gli effetti drammatici di quegli anni. Tanto più che si tratterebbe di conseguenze limitate all’Italia, non all’intera Europa, e con un orizzonte temporale molto più lungo.

Quali circostanze dovrebbero verificarsi per un cambiamento negativo della situazione?

Anedda – Innanzitutto potrebbe cambiare il ruolo della Bce. Indicativamente a fine settembre 2018 dovrebbe essere ridiscussa la politica di acquisto di titoli di Stato da parte della Banca Centrale Europea, anche alla luce dalla prossima fine del mandato di Draghi, quindi questo potrebbe cambiare le carte in tavola. Se contemporaneamente si affermasse una situazione di aumento tassi di interesse e di instabilità italiana che facesse aumentare lo spread è ovvio che il costo del denaro per gli operatori italiani aumenterebbe, con le conseguenze a cascata di cui sopra anche sui costi dei mutui.

Cosa consiglia, allora, a chi deve stipulare un mutuo oggi?

Anedda – Ora come ora il momento è ancora ideale per la stipula di mutui a tasso fisso, perché i tassi sono ancora ai minimi storici e qualunque cosa accada resteranno tali. Per chi decida di accendere un mutuo a tasso variabile i rischi possono essere maggiori, quindi sarebbe consigliabile scegliere durate brevi, non oltre i dieci anni, per non doversi trovare a pagare un domani tassi molto più elevati a causa di eventi che al momento è difficile pronosticare.

TARI SECONDA CASA, SU QUALE NUMERO DI OCCUPANTI SI CALCOLA?

Come precisato dal governo lo scorso dicembre 2017, in risposta a un’interpellanza parlamentare e richiamando la sentenza 8383/2013 della Cassazione, il criterio di calcolo della tassa sui rifiuti (Tari) per le utenze non stabilmente attive basato convenzionalmente sul numero di componenti del nucleo familiare in proporzione alla superficie dell’immobile deve essere presuntivo e non assoluto. Spetta dunque al contribuente la possibilità di dichiarare l’effettivo numero di componenti del proprio nucleo familiare.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, in riferimento alle abitazioni di cui non risultano esserci soggetti residenti e per le quali non è quindi possibile stabilire il numero dei componenti del nucleo familiare, la Corte di Cassazione aveva evidenziato che il Comune può stabilire un criterio presuntivo, in alternativo a quello dettato dal riferimento alla residenza.

Tale criterio presuntivo, però, non deve essere inteso nella sua assolutezza, ma in relazione all’implicita finalità di ancorare la quota variabile della tariffa al numero presunto di occupanti, solo laddove quest’ultimo non si possa evincere sulla base di criterio di residenza.

I Comuni, di fatto, non possono introdurre presunzioni assolute sul numero dei componenti, poiché questa è materia appartenente alla fattispecie immobiliare e quindi riservata al legislatore. Le amministrazioni possono solo indicare nel regolamento dei criteri orientativi di prima attribuzione delle utenze domestiche dei non residenti.

Nel prototipo del “Regolamento per l’istituzione e l’applicazione della Tares” – i cui principi possono essere applicati anche alla Tari – viene inoltre precisato che, nel caso in cui il Comune abbia adottato un criterio alternativo a quello della residenza , “resta ferma la possibilità per il Comune di applicare, in sede di accertamento, il dato superiore emergente dalle risultanza anagrafiche del comune di residenza” (articolo 17, comma 3), ma non anche il dato “inferiore”.

Peraltro, una maggiore tassazione dell’utenza domestica “stagionale” sarebbe non solo irrazionale, ma contraria alla ratio del tributo, che prevede la possibilità di introdurre agevolazioni per le “abitazioni teneute a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo” (articolo 1, comma 659, legge 147/2013).

Con la sentenza 4223 del 6 settembre 2017, sulla questione è intervenuto anche il Consiglio di Stato ritenendo illegittimo un regolamento comunale che fissava tariffe più alte per le utenze domestiche dei non residenti.

Fonte Il Sole 24 ore

 
 
 

IMU E TASI, LE CATEGORIE CATASTALI ESENTI

Mentre mancano pochi giorni alla scadenza del pagamento di Imu e Tasi c’è chi si chiede ancora se dovrà pagare le imposte sulla casa o invece sarà “graziato”. Vediamo le categorie esenti dal versamento delle imposte sulla casa.

Per quanto riguarda la prima casa sono esenti gli immobili adibiti ad abitazione principale che rientrano nelle seguenti categorie catastali:

A/2 abitazioni di tipo civile,
A/3 abitazione di tipo economico,
A/4 abitazioni di tipo popolare,
A/5 abitazioni di tipo utrapopolare,
A/6abitazioni di tipo rurale,
A/7 villini.

Gli immobili che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli, sono invece soggetti al pagamento dell’imu.
differenza tra categoria catastale a7 e a8

Come abbiamo visto, mentre la categoria A/7 non paga l’Imu, a versare l’imposta sono le case appartenenti alla categoria a8. Vediamo qual è quindi la differenza tra ville e villini secondo il catasto.

A/7 abitazioni in villini – Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico. In più deve essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 abitazioni in ville – Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.
Imu e Tasi seconda casa chi deve pagare

Per quanto riguarda gli immobili diversi dall’abitazione principale, i proprietari dovranno procedere al pagamento della tassa. Sempre e quando questa non rientri nei casi che danno diritto a riduzioni o esenzioni.

BONUS PRIMA CASA CONIUGI IN COMUNIONE DI BENI, LE NOVITA’ DALLA CASSASIONE

Quando una coppia sposata acquista un immobile per destinarlo ad abitazione coniugale può usufruire del bonus prima casa e a dover rispettare i requisiti richiesti dalla legge sono entrambi i coniugi. Vediamo quanto spiegato dall’ordinanza n. 14326/18 del 5 giugno 2018 della Cassazione in merito ai requisiti per poter sfruttare l’agevolazione per coniugi sposati.

L’ordinanza della Cassazione ha chiarito come funziona il bonus prima casa se i beneficiari sono una coppia sposata e se l’immobile serve ad abitazione comune, ossia è destinato a tetto coniugale. Come sottolineato da La legge per tutti, la decisione va in senso opposto a quello che è stato l’orientamento della giurisprudenza sino ad oggi.

La Corte ha detto che i requisiti necessari all’acquisto del bonus devono essere presenti in capo ad entrambi i coniugi e non solo a uno dei due. Quindi, se uno dei due coniugi non rispetta le condizioni richieste, l’agevolazione fiscale salta.

Di conseguenza, entrambi i coniugi devono avere la residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare o ve la devono trasferire nei 18 mesi successivi; entrambi i coniugi non devono possedere altre case nello stesso Comune ove si trova quella da acquistare; entrambi i coniugi non devono avere, in tutta Italia, un’altra casa acquistata con il bonus prima casa, salvo venderla entro un anno.

Si tratta di dichiarazioni che devono essere riportate nell’atto pubblico di acquisto (il cosiddetto “rogito”) e che devono essere rilasciate sia dalla moglie che dal marito. Non è sufficiente che le dichiarazioni siano rilasciate da uno solo dei coniugi.

La Cassazione contraddice una opinione della giurisprudenza del tutto contraria, secondo cui non entrambi i coniugi devono avere i requisiti prescritti dalla legge per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” quando comprano un’abitazione. In base alla precedente interpretazione della Cassazione, infatti, in caso di acquisto da parte di coniugi in comunione legale, l’agevolazione spetta anche se solo uno dei coniugi rispetta il requisito a patto che nel comune vi sia la residenza della famiglia; in altri casi è ritenuta sufficiente la residenza di un coniuge.

Viceversa, per gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione compete nei limiti del 50%, cioè per il solo coniuge che possiede il requisito. La Cassazione ha quindi voluto conformarsi con quella che è la prassi degli uffici del fisco.

RISOLUZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE, E’ NECESSARIA LA REGISTRAZIONE.

La risoluzione del contratto di locazione deve essere registrata. In caso contrario, si rischiano conseguenze a livello fiscale. Come accaduto a un contribuente che è stato condannato dalla Ctp di Milano (sentenza 1467/3/2018) a pagare l’imposta di registro anche per le mensilità in cui l’immobile era stato riconsegnato dall’inquilino.
Il caso

In esame un contratto di locazione tra una persona fisica e una società (formula “6+6”), registrato il 28 maggio 2008. Il 28 ottobre 2010 l’inquilino ha comunicato al locatore la disdetta “a mezzo missiva”, sfruttando la facoltà di recesso anticipato; il 31 marzo 2011 l’inquilino ha liberato l’immobile; il 21 febbraio 2013 il locatore ha versato l’imposta di registro per la risoluzione anticipata con modello F23 (predecessore dell’F24 Elide attualmente in uso); il 29 novembre 2013 l’Agenzia delle Entrate ha notificato al locatore un avviso di liquidazione con cui ha chiesto il pagamento dell’imposta di registro per l’annualità 2011.

Il contribuente ha presentato ricorso, sostenendo che il contratto si era già risolto con la disdetta e il rilascio e che, quindi, dal 28 maggio 2011 non era iniziata alcuna nuova annualità contrattuale. Ma il giudice ha dato ragione al Fisco, condannando il ricorrente a pagare anche le spese di lite.

Sotto il profilo procedurale, il ricorso è stato ritenuto inammissibile, perché il contribuente non ha impugnato l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro, ma solo la cartella esattoriale che ne è conseguita. Ma la cartella può essere impugnata solo per vizi propri, mentre la mancata contestazione dell’avviso di liquidazione lo rende irretrattabile, come stabilito dalla Cassazione (17617/2016).

Rispetto al merito della vicenda, la Commissione milanese ha considerato irrilevante, agli occhi del Fisco, il fatto che il contratto di locazione si sia risolto tramite lo scambio di una missiva, anche se “debitamente firmato tra locatore e locatario”, in quanto privo “di data certa”.

La sentenza non ha precisato se nel caso specifico si sia trattato di una lettera comune o di una raccomandata con avviso di ricevimento. Ma la mancanza di data certa ha fatto propendere per la prima ipotesi, da cui deriva che la tardiva registrazione dello scioglimento anticipato è diventata il momento determinante a partire dal quale la cessazione ha acquistato efficacia nei confronti del Fisco (anche ai fini reddituali).

Laddove “si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (articolo 1456 del Codice civile), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (articolo 1454)” il riferimento al reddito locativo non è più adeguato e si torna alla rendita catastale (Corte costituzionale, sentenza 362/2000). Ma la prova di tale risoluzione va fornita dal contribuente, il quale non può pretendere di essere creduto “sulla parola”, soprattutto perché il processo tributario è, essenzialmente, un procedimento documentale.

Fonte: Il sole 24 ore