Archivia Novembre 2018

COMPERARE CASA SENZA SBAGLIARE

 

I 20 errori più comuni quando si compra casa

Acquistare casa senza errori: tutte le cose da sapere

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti e probabilmente il principale investimento nella vita della maggior parte degli italiani e, ciononostante, si commettono con molta frequenza gli stessi errori. Comprare casa significa fare un grande sforzo economico e a volte, ci si impegna per buona parte della vita.

Dopo anni di crisi, il mercato immobiliare sta riprendendo fiato. Negli ultimi anni, infatti, si sta registrando una ripresa delle compravendite e le banche hanno ricominciato ad erogare. Questo unito a tassi ai minimi storici, possono rendere questo proprio il momento giusto per avventurarsi nell’acquisto di una casa.

Scopri con idealista cosa controllare per evitare errori micidiali:

1. In genere non si fanno bene i conti. In Italia, secondo vari studi internazionali, non abbiamo cultura finanziaria. L’acquisto di una casa è l’investimento più grande per molti italiani, eppure non abbiamo preparazione finanziaria adeguata per affrontarla.

2. Molti dimenticano che al prezzo dell’immobile bisogna aggiungere circa un 10% per le spese. Oltre all’iva (se la casa è nuova) o l’imposta di registro (se la casa è di seconda mano) ci sono le imposte catastali. Senza dimenticare l’eventuale caparra, che, sebbene si recuperi (non scendiamo qui nei problemi che si creano quando non si recupera), è pur sempre un esborso non di poco conto.

 

3. Non si fanno i conti sul mutuo, che comporta anche spese e imposte. L’imposta ipotecaria vale in genere il 2% dell’importo del mutuo, senza dimenticare che molte banche vogliono un’assicurazione sul mutuo, che serve per cautelarsi contro i rischi come la perdita del posto di lavoro o il decesso del contraente. È utile, ma costa, e non poco.

4. Imposte e spese extra. L’acquirente dimentica che essere proprietari di una casa significa pagare delle spese condominiali tutti i mesi ed altri extra che possono far lievitare notevolmente il prezzo. Le case hanno bisogno di manutenzione, per non parlare delle spese comuni (facciata, antenna, ascensore, ecc.). Nel caso poi di una casa indipendente le spese sono ancora più elevate.

5. Soldi per mobili e imprevisti. Quando si fa (o si dovrebbe fare…) un bilancio preventivo, non si aggiungono le spese per i mobili e non si calcola un fondo extra per gli imprevisti che non hanno direttamente a che vedere con la casa, ma che possono mandare in crisi un bilancio familiare (come la rottura della macchina due mesi dopo aver comprato casa).

6. Non richiedere un rapporto sulla tassazione dell’immobile. Il 99% delle persone che compra casa non si informa in anticipo sulle tasse da pagare.

7. Non fare i conti con l’Euribor nei casi di un’ipoteca a tasso variabile. Se l’Euribor è ai minimi, bisogna farsi i conti anche per quando sarà ai massimi. 

8. Chiedere un mutuo con lunghe scadenze. Oltre i 25 anni non conviene comprare: calcolando tutti gli interessi la casa diventa troppo cara.

9. Fare debiti al di sopra del 30% delle proprie entrate. La Banca d’Italia consiglia che la quota del mutuo, sommata al resto dei debiti (la rata della macchina, carta di credito, prestiti personali) non sfori il 35-40% del reddito dei titolari del mutuo.

10. Chiedere garanzie a genitori, amici o parenti. Chi decide di comprare una casa dovrebbe assumersi le proprie responsabilità. Se la situazione si complica trascinerai altre persone nei tuoi problemi. Se in questo momento non puoi permetterti la casa, non comprartela.

11. Spesso chi compra perde il senso di cosa significa caro o economico. Bisogna cercare informazioni statistiche e confrontare i prezzi di mercato. Si possono reperire informazioni in molti modi, dall’agenzia del territorio ai rapporti della banca d’Italia, ma anche attraverso i portali immobiliari.

12. Molti comprano casa pensando che i prezzi aumentino sempre. Le ultime esperienze ci hanno insegnato che le case non aumentano sempre di valore, ma sembra che non tutti lo vogliano capire.

13. Non dare ascolto alle agenzie. In questo momento si può risparmiare attraverso un’agenzia. Negoziare si può e gli agenti lo sanno bene. Per questo possono avere più margine nel far scendere il prezzo e convincere il venditore a sconti sostanziosi.

14. Non negoziare il prezzo fino in fondo. Molti potenziali acquirenti scartano alcuni immobili perché pensano di non poter trattare sul prezzo. Prepararsi a contrattare e avere sempre a disposizione una controfferta, ma sempre dopo essersi fatti i conti. Un altro errore è quello di accettare un prezzo a metà trattatvia per paura di perdere la casa. Se il vostro budget sono 180mila euro, per esempio, non vi muovete da lì. Se non bastano, non è la casa per voi.

15. Lasciarsi trasportare a livello emotivo. A volte comprare casa è una decisione più emotiva che razionale e l’acquisto risulta poi sbagliato. Se vi sentite stanchi o demotivati dopo mesi di ricerca, sarà più facile decidere male.
Prendetevi un tempo di riflessione.

16. Pensare che i prezzi non scenderanno e quindi precipitarsi. Non ci sono ancora dati evidenti che parlino di una ripresa dei prezzi generalizzata, ma solo alcuni dati parziali che confermano che certe zone hanno tenuto. Se il centro di Milano o Roma sono aumentati, non è detto che succeda lo stesso in periferia.

17. Speculare sulla casa. La casa dev’essere un bene d’uso. Se la compriamo per viverci è un problema relativo, dato che, per lo meno, risolve il problema dell’abitazione. Ma se la compriamo per speculare e poi le cose vanno male avremo distrutto le nostre finanze per molti anni.

18. Non considerare se vale la pena vivere in affitto. In Italia la cultura della proprietà è molto radicata. Vivere in affitto è invece un’opzione che molti neppure considerano. Fatevi i conti e pensate alle possibilità che dà l’affitto, come una maggiore facilità nel cambiar lavoro e cambiare città. Se la differenza economica tra la proprietà e l’affitto è importante, con i risparmi ci si può fare un fondo pensione.

19. Comprare una casa non è come comprare una macchina. È una decisione che può avere delle ricadute sui prossimi trenta anni, un lasso di tempo in cui può succedere di tutto: nascite, morti, divorzi, opportunità di lavoro in altri stati o in altre città.

20. Non consultare il notaio prima della firma di atti importanti come proposte di acquisto e preliminari di vendita. Per esempio, non tutti sanno che i beni provenienti da donazione sono soggetti all’azione di revoca da parte di eventuali eredi defraudati dei loro diritti. Per questo motivo molte banche non concedono un mutuo per l’acquisto di un immobile proveniente da donazione. In questo come in altri casi il parere di un esperto può prevenire da eventuali brutte sorprese.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Ristrutturazione edilizia, le regole del bonifico

Gtres

Per fruire della detrazione dall’Irpef di una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”). Ma quali sono le regole? Andiamo a scoprirlo.

Agevolazione fiscali ristrutturazione

In tema di  agevolazioni fiscale per la ristruttrazione edilizia, si ricorda innanzitutto che per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni:

  • 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
  • 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019.

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Si rammenta, inoltre, che il disegno di legge di Bilancio all’esame del Parlamento prevede la proroga del bonus ristrutturazioni per il 2019. 

Ristrutturazione edilizia, cosa sapere sul bonifico

Dai pagamenti effettuati con bonifico bancario o postale (anche “online”) devono risultare:

  • causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere assolte con altre modalità.

Ristrutturazione edilizia, il bonifico in caso di più soggetti

Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

Se l’ordinante del bonifico è una persona diversa da quella indicata nella disposizione di pagamento quale beneficiario della detrazione, in presenza di tutte le altre condizioni previste dalla norma, la detrazione deve essere fruita da quest’ultimo (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).

Ristrutturazione edilizia, la ritenuta sul bonifico

Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta dell’8% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Con la circolare n. 40 del 28 luglio 2010 l’Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni operative in merito all’applicazione di questo adempimento.

Con riferimento alle spese sostenute in favore dei Comuni, se il contribuente paga con bonifico, pur non essendo tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella motivazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario e la causale del versamento (per esempio, oneri di urbanizzazione, Tosap, eccetera). In questo modo, la banca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta.

Sono validi, ai fini della detrazione, anche i bonifici effettuati tramite conti aperti presso gli “Istituti di pagamento”, cioè le imprese, diverse dalle banche, autorizzate dalla Banca d’Italia a prestare servizi di pagamento. In questi casi, però, per poter usufruire dell’agevolazione è necessario che l’istituto, in qualità di sostituto d’imposta, assolva tutti gli adempimenti riguardanti il versamento della ritenuta d’acconto, della certificazione della stessa (tramite modello CU) e della trasmissione della dichiarazione (modello 770).

Detrazione fiscale ristrutturazione edilizia, i beneficiari

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
  • soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
  • il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili);
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile;
  • esegue gli interventi a proprio carico;
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Dal 2018, infine, le detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia (compresi quelli per l’adozione di misure antisismiche) possono essere usufruite anche:

  • dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati;
  • dagli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti; questi enti devono essere stati costituiti, e già operanti alla data del 31 dicembre 2013, nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”.

Le detrazioni spettano per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà, o gestiti per conto dei comuni, adibiti ad   edilizia residenziale pubblica.  Inoltre, possono usufruirne anche le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

RENDITA DELLA CASA IN AFFITTO

Quanto rende un immobile in affitto? La mappa dei rendimenti delle case

Mettere un immobile in affitto garantisce un ritorno pari al 6%, ai massimi da 4 anni. 

Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

I rendimenti delle altre tipologie immobiliari

Oltre ad analizzare i rendimenti degli immobili residenziali, l’ultimo report analizza anche quando rende mettere in affitto le altre tipologie immobiliari. Il settore più redditizio, secondo il report, è quello del retail. Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Per quanto riguarda il settore uffici, i rendimenti più alti si registrano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Il settore meno vantaggioso per gli investitori? E’ quello dei box auto. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate dallo studio di idealista, Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

CASA CONIUGALE COSA DICE LA LEGGE?

Assegnazione casa coniugale in affitto, cosa prevede la legge

Gtres

In caso di separazione, come funziona l’assegnazione della casa se l’immobile è in affitto? Ed è possibile richiedere anche un contributo per pagare i CANONI DI LOCAZIONE? Vediamo cosa prevede la legge.

Se la casa è in affitto valgono le stesse regole per l’abitazione di proprietà. Innanzitutto, è importante sottolineare che il giudice decide sull’assegnazione della casa solo se la coppia ha figli minori o maggiorenni non ancora autosufficienti o portatori di handicap: in questi casi, il tribunale assegna la casa al genitore presso i cui i figli vanno abitualmente a vivere. Se invece la coppia non ha figli, la casa resta al suo proprietario o, nel caso di affitto, il contratto si scioglie o prosegue nei confronti di chi lo ha firmato.

Quando si parla di un appartamento in affitto, nel caso di coppia con figli non autosufficienti il contratto deve proseguire con il genitore con cui restano i bambini, l’altro è tenuto a versare un mantenimento proporzionato alle sue capacità e alle esigenze dell’ex. Il mantenimento ai figli deve invece garantire a questi ultimi lo stesso tenore di vita che avevano quando ancora i genitori stavano insieme.

Nel quantificare l’assegno di mantenimento, il giudice tiene conto sia delle spese che dovrà affrontare il coniuge beneficiario che quelle a carico di chi è tenuto a versarlo, non è previsto che quest’ultimo debba anche pagare un contributo per l’affitto al coniuge separato. I soldi necessari a onorare gli impegni con il padrone di casa, con il condominio o per le utenze sono ricomprese nell’assegno di mantenimento o nell’assegno divorzile ordinario.

Ma, in base all’importo del canone, il giudice può aumentare il mantenimento al fine di garantire ai figli di restare all’interno dello stesso appartamento e non doversi trasferire. Questo perché il canone di locazione rispecchia anche il tenore di vita precedente della famiglia ed è quindi già di per sé proporzionato alle capacità reddituali del soggetto obbligato. A meno che non risulti che anche l’altro coniuge, titolare di un proprio reddito, contribuisse alle spese per la locazione, nel qual caso questi vedrà diminuire il proprio mantenimento.

Dunque, se anche il canone di affitto resta a carico di chi abita la casa e seppure tale importo non può mai costituire una voce a parte rispetto al mantenimento, il tribunale deve tenere conto della spesa che chi resta nell’appartamento dovrà sostenere per quantificare l’assegno periodico a carico dell’ex; considerando anche le nuove spese che quest’ultimo, costretto ad andare a vivere altrove, dovrà sobbarcarsi.

730 PRECOMPILATO

Compilazione assistita 730 2018: cos’è e come funziona la nuova funzione

Ha preso il via la campagna per la dichiarazione dei redditi e la vera novità di quest’anno è la compilazione assistita del modello 730.

La nuova funzione consente di inserire o modificare singole voci delle spese detraibili e deducibili con benefici anche in termini di controllo. In questo caso, infatti, il fisco – se deciderà di fare una verifica – non controllerà i dati che aveva già inserito nel modello ma solo quelli che sono stati messi dal contribuente.

I dati interessati sono quelli relativi a: spese per le quali spetta la detrazione di imposta del 19% o 26% (sezione I): spese mediche, interessi su mutui, spese di istruzione, assicurazioni sulla vita; spese e oneri per i quali spetta la deduzione dal reddito complessivo (sezione II): contributi previdenziali obbligatori e per previdenza complementare, assegni al coniuge, etc.

Per accedere alla compilazione assistita 730 bisogna entrare nella sezione modifica e selezionare il quadro E – quello relativo alle spese detraibili e deducibili. Quindi bisogna cliccare su “cambia modalità di compilazione”. In questo caso, l’invio telematico della dichiarazione sarà possibile a partire dal 14 maggio, contrariamente a chi decide di modificare il 730 senza essere assistito che può inviare il modelle già ora. Per chi compila il modello redditi, invece, la consegna on line scatta dal 10 maggio. 

MUTUI COSA INCIDE LO SPREAD?

Spread e tassi dei mutui: l’aumento ora dipende dalla manovra economica

mutui

Nonostante Banca d’Italia e lo stesso ministro Tria avessero espresso preoccupazione per possibili aumenti dei costi dei mutui a seguito dei movimenti dello spread, lunedì mattina il parametro si è rivelato in deciso calo, dopo l’apertura del ministro dell’Interno a possibili riduzioni del deficit. “Il 2,4% del deficit/Pil non è intoccabile in vista della crescita”, ha detto Salvini. Occhi puntati, intanto, sull’andamento dei mutui: Roberto Anedda di Mutuionline e Stefano Rossini di Mutuisupermarket hanno commentato i movimenti dei tassi con idealista/news.

Tassi dei mutui: un aumento fisiologico

“Finora i livelli dei tassi sono stati surreali – afferma Stefano Rossini, Ad i Mutuisupermarket. – Abbiamo avuto spread sui mutui a tasso variabile dello 0,7% sull’Euribor e di poco più dello 0 sul tasso fisso. Ovviamente è fisiologico che prima o poi qualcosa si muova.  Secondo le banche da noi consultate il trend al rialzo è molto chiaro. La sua velocità e ampiezza è invece meno chiara, poiché su questa intervengono le notizie, le dichiarazioni dei politici e quant’altro. Ma in ogni caso è chiaro che nei prossimi trimestri si convergerà su un pricing al rialzo”.

Da cosa dipende il rialzo dei tassi dei mutui? “In effetti già da quest’estate gli spread bancari hanno iniziato a salire – risponde Rossini, – soprattutto per quanto riguarda i tassi fissi, in ottica repricing. Da settembre questo movimento ha avuto un’accelerazione. Intesa e Unicredit hanno aumentato di 15-30 punti base gli spread sui mutui a tasso fisso, che sono oltre il 70% degli erogati, e di 10-20 punti base i variabili. Si è trattato anche di scelte strategiche, di budget, di adeguamento ai price maker, di disponibilità di tesoreria ecc”.

Spread Btp-Bund e aumento dei tassi sui mutui

Lo spread Btp-Bund ha avuto un peso? Risponde Rossini: “Tra ottobre e novembre senz’altro l’aumento dello spread e delle tensioni sui mercati hanno avuto il loro peso nell’accelerare i movimenti al rialzo. Crescendo il rendimento dei Btp è ovvio che aumenta il costo dell’approvvigionamento di liquidi per le banche, che sono costrette a rifarsi sui costi dei finanziamenti a famiglie e imprese”.

“Il livello dello spread può diventare preoccupante se si dovesse stabilizzare sopra i 300 punti – aggiunge Roberto Anedda, Ad di Mutuionline. – La cosa determinante darà la direzione che prenderanno i mercati dopo la bocciatura della manovra da parte dell’Ue, che era già scontata, a seconda dei quello che intenderà fare di conseguenza”.

Dopo la bocciatura Ue: scenari possibili per i tassi dei mutui

Cosa potrà succedere? “Ora si aprono una serie di scenari – riflette Anedda, –  tra cui il governo dovrà giostrarsi e che avranno ripercussioni pratiche su banche imprese e famiglie. O si cercherà il dialogo con l’Europa rassicurando i mercati; oppure si andrà avanti ad oltranza cercando nuove coperture finanziarie per pagare eventuali multe. E qui si apriranno scenari ulteriormente negativi, perché quando si toccano le imposizioni fiscali si compromette la crescita economica, e quindi si modifica l’effetto sperato dalla manovra stessa”.

Mutui: nessun credit crunch in arrivo

Cosa accadrà a seguito della fine del Qe? “Non è detto che dopo la fine dell’acquisto asset da parte della Bce sparirà qualsiasi politica monetaria – è la visione ottimista di Rossini. – Anche perché restano l’obbiettivo dell’inflazione al 2% e quello della crescita economica, che ancora non sono pienamente raggiunti. Quindi l’attenzione della Bce probabilmente continuerà ad esserci. Inoltre, almeno fino all’estate 2019, i tassi di interesse saranno immutati: prevedo quindi una sostanziale tranquillità nei prossimi mesi.  La situazione è ben diversa rispetto al 2012 , quando il sostegno della Bce non esisteva affatto”.

Possibile un nuovo credit crunch a seguito di un calo di fiducia da parte delle banche? “Non direi, – risponde Rossini. – Al momento le banche vedono anzi nel 2019 un anno di crescita, certo non di contrazione. C’è massima disponibilità ad accogliere la maggiore domanda di mutui, che è in crescita, ed è guidata, più che dallo spread, dalle dinamiche di domanda e offerta proprie del mercato immobiliare. Notiamo anzi anche un aumento nei flussi dei mutui erogati. La concessione del credito al momento non è un problema: può diventare un problema il prezzo a cui concederlo. Il che dipende dai fattori di cui sopra”.

Quale mutuo scegliere: tasso fisso o tasso variabile?

Cosa consigliare, quindi, a chi deve comprare una casa con un mutuo? “Occorre fare attenzione – avverte Anedda. – Con un aumento dello spread per i nuovi mutui potrebbero esserci tassi maggiori, che potrebbero far desistere qualcuno dall’acquisto. Ma dato che al momento la situazione non è peggiorata, anzi, le offerte attuali sono ancora vantaggiose nonostante gli aumenti degli spread bancari,  c’è ancora la possibilità di approfittarne per acquistare. Meglio fare in fretta però, perché le condizioni cambiano di mese in mese”.

“Chi deve surrogare il mutuo ha ancora due trimestri di tranquillità, per cui che si affretti – aggiunge Rossini.- idem per i nuovi mutui acquisto, dato che abbiamo avuto tassi al minimo per tanto tempo e siamo vicini ad aumenti. Oggi più si aspetta e più si rischia. I tassi fissi sono ancora a livello attrattivo per durate dai 15 anni in su; per durate inferiori meglio un variabile”.

MUTUI TASSI IN RIALZO

 

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui,  al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base: l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”.

COME TROVARE UN INQUILINO MODELLO

Come trovare un inquilino affidabile: le regole da seguire

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Per evitare futuri grattacapi è fondamentale per un proprietario di casa scegliere con accuratezza a chi affittare il proprio appartamento.

  • Fotografare i mobili. Nel caso in cui l’appartamento sia ammobiliato, è opportuno che il proprietario fotografi i mobili e gli oggetti presenti in casa e l’inquilino firmi tali fotografie. Va specificato che spetta all’inquilino sostenere le riparazioni in caso di danneggiamento nonché occuparsi della manutenzione degli elettrodomestici mentre la sostituzione resta a carico del proprietario.
  • Se gravi danni pregiudicano l’abitabilità dell’appartamento, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto, trattenendo a titolo di risarcimento il deposito cauzionale solitamente inserito nel contratto ai sensi della legge 392/78.
  • Fideiussione bancaria. Ulteriore garanzia può essere la richiesta di una fideiussione bancaria, oggi sempre più comune per i contratti di locazione, che rappresenta anche una forma di protezione contro la difficoltà di ottenere lo sfratto.
  • Contratto blindato. La necessità di “blindare” il contratto deriva dal fatto che i tempi per risolvere i contenziosi sono sempre molto lunghi anche quando la normativa prevede procedure semplificate, come nel caso del mancato pagamento dei canoni e delle spese accessorie come quelle condominiali.
  • Detenzione di animali. L’art. 1138, ultimo comma, c.c. del testo novellato laddove prescrive che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
  • Conoscere veramente chi è l’inquilino. Capita spesso che il contratto venga intestato alla c.d. “teste di legno” ovvero a prestanomi.Quest’ultimi in realtà possono utilizzare l’appartamento per poi sublocarlo a terzi e trarre profitto.
  • Coinvolgere l’amministratore condominiale. E’ buon norma avvisare preventivamente che l’appartamento, se collocato all’interno di un complesso condominiale, è stato concesso in affitto.
  • Cedolare secca. Per quanto riguarda il trattamento fiscale, il proprietario può scegliere di tassare l’importo incassato secondo le regole Irpef, sottoponendolo quindi anche alle addizionali regionali e comunali, oppure la cedolare secca.

Va precisato che il condomino rimane pur sempre il principale destinatario delle clausole del regolamento e, conseguentemente, sarà costui il responsabile delle dirette violazioni delle stesse norme da parte del conduttore dell’immobile.

In quest’ultima evenienza sarà onere del proprietario imporre al conduttore, attraverso gli strumenti ordinari del diritto contrattuale, il rispetto dei divieti previsti dal regolamento o agire preventivamente presso quest’ultimo per prevenirne le inosservanze, se del caso anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.

BONUS RISTRUTTURAZIONE

Bonus ristrutturazione, che succede in caso di vendita dell’immobile?

 

Cosa succede alle detrazioni per i lavori di ristrutturazione se l’immobile viene venduto prima che sia concluso l’intero periodo per usufruire del bonus?

Le detrazioni per la ristrutturazione in caso di vendita immobile

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare, se si tratta di una persona fisica. In definita è il venditore a poter scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente dell’immobile. Se nell’atto di compravendita non ci sono specifiche indicazioni il beneficio viene automaticamente trasferito al compratore della casa.

Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. ll diritto alla detrazione si trasferisce solo nel caso in cui si trasferisce l’intero immobile e non solo una parte. A meno che, la cessione della quota di quel determinato immobile, comporti il trasferimento esclusivo della proprietà.all’acquirente.

ECOBONUS COSA SI DEVE SAPERE

Ecobonus per la riqualificazione energetica degli edifici, tutto ciò che devi sapere

In attesa di sapere se con la legge di stabilità 2019 arriverà la ventilata proroga triennale per il 2019, per la riqualificazione energetica degli edifici, facciamo il punto della situazione sulle attuali detrazioni.

Ecobonus riqualificazione energetica

L’ecobonus consiste in detrazioni Irpef in percentuale dal 65% al 75%  per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti.  In generale, le detrazioni sono riconosciute per:

  • la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
  • il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi)
  • l’installazione di pannelli solari
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Detrazione 65 ecobonus riqualificazione energetica

Per la maggior parte di questi interventi la legge 205/2017 (legge di bilancio 2018) ha prorogato la detrazione, nella misura del 65%, al 31 dicembre 2018, per altri l’ha ridotta al 50%.

In particolare, dal 1° gennaio 2018 la detrazione è pari al 50% per le seguenti spese:

  • acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi e di schermature solari
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto (dal 2018 gli impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A sono esclusi dall’agevolazione. Se, invece, oltre ad essere in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti è riconosciuta la detrazione più elevata del 65%.)
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.

Ecobonus per la riqualificazione energetica 2018 dei condomini

Regole, tempi e misure diverse sono previste, invece, per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per questi interventi si possono usufruire detrazioni più elevate (del 70 o del 75%) quando si riescono a conseguire determinati indici di prestazione energetica. 

Interventi di riqualificazione energetica per l’ecobonus

Sul sito dell’Enea è stato pubblicato un utile vademecum che riepiloga tutti i lavori incentivati, con i requisiti tecnici richiesti e la documentazione da approntare. I lavori per cui si ha diritto alla detrazione per la riqualificazione energetica sono i seguenti:

  • Parti comuni condominiali (detrazioni del 70 e 75 percento)
  •  Serramenti e infissi
  • Caldaie a condensazione
  • Collettori solari
  • Pompe di calore
  • Coibentazione strutture
  • Riqualificazione globale
  • Caldaie a biomassa
  • Schermature solari
  • Building automation
  • Sistemi ibridi
  • Microcogeneratori

ALLOGGI SOCIALI ESENTI IMU

Alloggi sociali esenti Imu, ecco cosa dice la normativa

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L’Agenzia delle Entrate ha ricordato cosa prevede la normativa in relazione agli alloggi sociali. Vediamo quanto specificato.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

E’ dovuta l’Imu sugli alloggi sociali?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

No. Per espressa previsione normativa, infatti, l’Imu non si applica, tra gli altri, ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (articolo 13, comma 2, Dl 201/2011).

Per l’applicazione dell’agevolazione, si deve fare riferimento alla definizione di alloggio sociale contenuta nel Dm 22 aprile 2008, secondo cui è tale “l’unità immobiliare adibita a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato (articoli 1 e 2)”.

DEFICIT PUBBLICO

   Aumento del deficit pubblico al 2,4%: quali rischi corre l’Italia?

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Il lato positivo è che la manovra 2019 (il cosiddetto Def) ha trovato 27 miliardi per finanziare le costose misure previste. Quello negativo: a pagare il conto è il rapporto deficit/Pil, che salirà al 2,4% per i prossimi tre anni. Esulta il governo, un po’ meno i mercati: Piazza Affari viaggia in negativo, i titoli bancari affondano, lo spread decolla. Vediamo cosa rischia l’Italia dopo questa decisione.

Perchè è importante un deficit/Pil sotto il 2%

La premessa da fare è che il rapporto “ottimale” tra deficit (ovvero il saldo negativo dei conti dello Stato) e il Pil lo stabilisce l’Europa. Se è vero che il trattato di Maastricht fissa tale livello al 3%, e se è altrettanto vero che con un parametro al 2,4% l’Italia sarebbe comunque “in regola” da questo punto di vista, è anche vero che per l’Italia vale un discorso leggermente diverso. Nel 2012 è stato infatti votato un Patto di Stabilità che impone l’impegno per gli Stati membri di portare il rapporto deficit/pil quanto più possibile vicino allo zero, ovvero all’obbiettivo del pareggio di bilancio che l’Italia ha anche inserito nella Costituzione Italiana. Questo impegno si fa particolarmente pressante per quei Paesi che hanno una situazione di debito pubblico particolarmente dissestata, per evitare che in futuro possano dare problemi simili a quelli dati dalla Grecia che ai tempi della crisi ha necessitato di un costoso salvataggio.

L’Italia ha un rapporto debito/Pil vicino al 132% (contro il 60% richiesto dall’Europa), quindi si può dire che il nostro Paese non possa permettersi troppe alzate di coda. E in effetti negli ultimi anni il nostro deficit/Pil è stato in costante calo, raggiungendo nel 2017 il 2,3% del Pil. Per quest’anno ci si attendeva un ulteriore calo. Il ministro Tria sarebbe stato disposto a concedere un rapporto dell’1,9%, che avrebbe evitato “bacchettate” da parte dell’Unione Europea. Invece, l’accordo prevede un aumento al 2,4% per i prossimi tre anni. Che non sarà senza conseguenze. Ecco quali.

1. Forte ribasso nei mercati finanziari

A dare immediato seguito alla notizia sono stati i mercati: Piazza Affari ha aperto in forte ribasso, con i titoli bancari tra i più interessati dai cali. I fondi di investimento internazionali, infatti, puntavano sulla vittoria dell’ipotesi Tria, e hanno investito in questo senso. Se invece tale ipotesi verrà smentita, e il rapporto deficit/Pil sarà davvero al 2,4%, una prossima ondata di vendite da parte di fondi di investimento di tutto il mondo colpirà, con tutta probabilità, l’Italia, affossando ulteriormente le banche e, di conseguenza, tutti gli altri titoli del listino.

2. Lo spread a 300 punti base peserà sul costo dei mutui

Si aggiungano poi i rendimenti dei titoli di Stato, che non sono altro che il costo che l’Italia deve sostenere per ottenere prestiti: il BTp a dieci anni si avvicina al 3%, e il suo spread con il Bund tedesco ha raggiunto i 250 punti base. Secondo gli analisti di Bloomberg, il parametro potrebbe tornare sulla soglia critica dei 300 punti base. Quali siano le code ma in sintesi si può dire che se la situazione dovesse persistere ciò si tradurrebbe in un maggiore costo di rifinanziamento per i prestiti dello Stato, che si ripercuoterebbe a catena su tutte le banche e, infine, su coloro che dalle banche acquistano servizi e finanziamenti, come prestiti e mutui. Altra ragione, questa, dei cali odierni in Borsa dei titoli bancari.

3. Probabile declassamento dell’Italia da parte delle agenzie di rating

Altra conseguenza negativa di questo scenario sarà l’occhio malevolo delle agenzie di rating sul nostro Paese. Standard&Poor’s e Moody’s avevano avvertito: la valutazione sul rischio di credito italiano sarebbe stata in sospeso fino a quando la manovra non fosse stata approvata e presentata. Con la decisione sul deficit/Pil, il declassamento potrebbe essere alle porte. E la qualifica a “junk bond” per i titoli di Stato italiani si avvicinerebbe sempre più.

4. Bocciatura da Bruxelles, procedura di infrazione, Italexit?

Infine, ma non meno importante, il significato di questa scelta nei riguardi dell’Unione Europea. Contravvenire a una precisa richiesta di Bruxelles equivale a una dichiarazione di indipendenza? Si profila il rischio di Italexit? Probabilmente per immaginare questo è presto. Sta di fatto che senz’altro, nei prossimi mesi, l’Italia si guadagnerà un bollino nero non da poco. A fine ottobre la Commissione Europea dovrà infatti valutare la manovra di bilancio, e la bocciatura, con un deficit nominale oltre il 2% del Pil, è già stata annunciata senza mezzi termini da Bruxelles. Che raccomandava all’Italia un impegno verso il pareggio di bilancio, e si troverà invece una deliberata violazione che farà perdere, probabilmente, l’”indulgenza” finora mostrata verso un Paese che già così apertamente viola la richiesta di un debito/Pil al 60%. Potrebbero essere quindi in arrivo sanzioni o richieste ancora più stringenti in termini di contabilità statale: entro il 30 novembre potrebbe essere “suggerita” dalla Commissione una manovra correttiva. Che porrebbe il Governo davanti ad una scelta radicale: restare in carreggiata o incorrere, il prossimo maggio, in una procedura d’infrazione che prevede un deposito dello 0,2% del Pil e l’obbligo di ridurre il debito di un ventesimo all’anno. L’eventuale scelta del Governo di impuntarsi contro questa decisione potrebbe avere conseguenze imprevedibili.

INCOMPATIBILITA’

Agenti immobiliari, la richiesta dell’Europa: “Meno vincoli alla professione”

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L’Unione europea chiede all’Italia di porre fine ai vincoli che gravano sui mediatori immobiliari. E su tale fronte potrebbero esserci novità già a partire dal 2019. Almeno secondo quanto riportato dal Disegno di legge europea 2018, approvato dal Consiglio dei ministri lo scorso 6 settembre.

Attualmente, un agente immobiliare non può essere allo stesso tempo un lavoratore dipendente, né pubblico né privato, e neppure un imprenditore o un professionista che opera in altri settori. Eccezion fatta per il caso in cui il rapporto di dipendenza o la titolarità dell’impresa riguardino solo la stessa attività di mediazione.

Ma la Commissione europea ritiene questi vincoli “non necessari” e “sproporzionati” rispetto all’obiettivo perseguito, ossia garantire l’assoluta imparzialità e l’assenza di conflitto di interessi del mediatore nello svolgimento del suo lavoro.

La bozza di legge europea approvata in Cdm stabilisce che non si può essere allo stesso tempo agente e titolare di un’attività d’impresa, se la società in questione opera nello stesso settore merceologico, per il resto i divieti cadono. L’unica incompatibilità a rimanere in piedi, dunque, sarebbe quella secondo la quale il titolare di una società di intermediazione immobiliare non potrebbe occuparsi con lo stesso oggetto sociale di attività afferenti lo stesso settore.

Le principali associazioni di categoria (Fiaip, Fimaa e Anama) si incontreranno in seduta comune per produrre una posizione ufficiale condivisa rispetto al testo. Secondo quanto evidenziato dal Sole 24 Ore, le sigle associative potrebbero dirsi disposte ad accettare la compatibilità con l’esercizio di altre professioni a patto di poter fornire servizi affini al settore immobiliare.

SPESE DI INTERMEDIAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA

Spese intermediazione acquisto prima casa, di cosa si tratta e i casi particolari

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Le spese di intermediazione immobiliare per l’acquisto della prima casa sono detraibili al 19%, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità. Ecco come funziona la detrazione e quali sono i casi particolari.

Le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale possono essere portate in detrazione. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Si tratta, dunque, della casa presente nei registri anagrafici; altrimenti il contribuente può attestare che dimora abitualmente in luogo diverso, mediante la produzione di un’autocertificazione effettuata ai sensi dell’articolo 47 del DPR n. 445 del 2000.

La detrazione spetta non solo per l’acquisto della proprietà, ma anche per l’acquisto di altri diritti reali (quali, ad esempio, l’usufrutto) a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. A beneficiare della detrazione è esclusivamente l’acquirente dell’immobile o gli acquirenti se in comproprietà.

Le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili dall’imposta lorda per un importo pari al 19% del compenso comunque denominato, purché sia riferito all’acquisto dell’unità immobiliare che l’acquirente adibirà ad abitazione principale. L’importo della detrazione non può essere superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità e, se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, calcolata rispettando il limite citato, deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà.

Nel caso in cui la fattura è intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, al fine di ammettere pro-quota alla detrazione anche il comproprietario che non è indicato nella fattura, bisogna integrare il documento con i dati anagrafici del comproprietario mancante.

Condizione necessaria per la detrazione, inoltre, è che l’importo della spesa sia espressamente indicato nell’atto di cessione dell’immobile. L’art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006 dispone che l’atto di cessione dell’immobile deve presentare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo e una serie di informazioni legate all’agente.

Esistono poi dei casi particolari. Ad esempio, qualora, a seguito della trattativa, l’acquisto non dovesse andare a buon fine – perché magari non è stato stipulato il contratto definitivo di compravendita – la detrazione non spetta, anche se le provvigioni devono essere ugualmente pagate all’intermediario immobiliare. Se, al verificarsi di questa condizione, il contribuente ha erroneamente usufruito della detrazione dovrà restituirla, assoggettando a tassazione separata l’importo interessato (Circolare 34/2008).

O ancora, le spese sostenute in sede di contratto preliminare di vendita possono essere portate in detrazione nella dichiarazione dei redditi solo a condizione che tale preliminare risulti regolarmente registrato (Risoluzione 26/2009). Se a seguito della registrazione del contratto preliminare, i cui costi sono stati portati in detrazione, il contribuente non giunge alla stipula del contratto definitivo, e quindi non acquista la titolarità dell’abitazione, dovrà assoggettare a tassazione separata l’importo per il quale ha fruito della detrazione.

MUTUI IN RIALZO

Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

mutui

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui, al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base : l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”

Autore: floriana liuni

IMMOBILI COMMERCIALI

In calo il mercato degli immobili commerciali in Italia

 
Calo del mercato degli immobili commerciali in Italia

Il mercato degli immobili commerciali in Italia ha fatto registrare volumi attorno ai 3,2 miliardi di euro nei primi sei mesi del 2018: una riduzione del 35% rispetto allo stesso periodo del 2017, anno record per il settore. Il dato lo svela l’analisi di Bnp Paribas Real Estate, evidenziando come a fare la voce grossa sono gli uffici che da soli valgono circa la metà dei volumi totali.

Dietro agli uffici c’è il settore retail: 1,2 miliardi di euro di volumi nel semestre in esame (di cui oltre la metà nei primi tre mesi), con un trend stabile rispetto a un anno fa. Cresce il settore logistica, con volumi pari a 410 milioni di euro, più del doppio rispetto al primo semestre 2017: decisivo un secondo trimestre da record (200 milioni di transazioni) con un aumento addirittura del +270% anno su anno. Rallenta invece il settore hotel: -50% sia su base semestrale che trimestrale rispetto a un anno fa. C’è poi la categoria “Altro” che comprende asset class come student housing, data center, caserme, cinema e residenze sanitarie assistenziali: crollo verticale degli investimenti in questo settore, dagli 860 milioni del primo semestre 2017 ai 130 attuali.

La previsione da qui a fine anno per il mercato degli immobili commerciali italiani è quella di una oramai certa flessione dei volumi rispetto a un anno fa. Ci sono ancora alcune operazioni rilevanti in fase di completamento, ma recuperare il gap (-35%) già creatosi con il record di transazioni del 2017 appare molto complicato. Tra le cause, secondo l’Ufficio Studi di Bnp Paribas Real Estate, c’è una ridotta disponibilità di prodotto in vendita. Per questo in futuro la chiave di volta sarà la creazione di opportunità adatte a tutte le tipologie di investitori interessati a un mercato sempre più internazionale.

di Giovanni Marrucci

ESERCIZIO ABUSIVO DELLA PROFESSIONE DI AGENTE IMMOBILIARE

Esercizio abusivo della professione di agente immobiliare: è legge la norma che inasprisce le sanzioni

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Si inaspriscono dal 15 Febbraio le sanzioni per l’esercizio abusivo della mediazione. Entra in vigore, dopo un lunghissimo iter parlamentare, la Legge n.3 dell’11 Gennaio 2018 che prevede pene più dure per chi esercita abusivamente una professione, con espliciti riferimenti all’attività di agente immobiliare. Positiva la reazione di FIMAA – Confcommercio, il sindacato nazionale di rappresentanza dei mediatori e degli agenti immobiliari, che da sempre sostiene l’introduzione di norme volte a contrastare le forme di abusivismo, sottolineando la necessità di tutelare i professionisti e l’intero settore e che ha sollecitato a lungo l’introduzione di tale legge. FIMAA – Confcommercio, infatti, si è battuta affinché venissero acuite le sanzioni già previste dalla legge 39/89 fino ad oggi in vigore, secondo la quale i mediatori abusivi andavano incontro ad una sanzione amministrativa e all’obbligo di restituzione delle provvigioni percepite. Inoltre la legge determinava che, soltanto chi fosse già stato sanzionato in via amministrativa per tre volte dovesse subire alla quarta le pene previste dall’articolo 348 del codice penale: una clausola, questa, che la rendeva praticamente inattuabile. Con la Legge 3/18, invece, coloro che vengono scoperti una seconda volta nell’esercizio di un’attività di mediazione abusiva, dopo essere già stata sanzionati una prima volta, sono immediatamente sottoposti all’azione penale. Fortemente inasprita la condanna (reclusione dai 6 mesi ai 3 anni) e le sanzioni (multa dai 10.000 ai 50.000 euro) con varie sanzioni accessorie previste.

Un decisivo passo in avanti nella lotta all’abusivismo e nelle attività di tutela della categoria. Esigenza particolarmente sentita in un mercato, quello immobiliare, che avverte segnali di fiducia e necessita di particolare attenzione contro l’esercizio abusivo dell’attività. La nuova legge ha soprattutto lo scopo di fornire chiarezza e trasparenza al mercato, a garanzia dei clienti e degli agenti immobiliari stessi.

REGISTRAZIONE CONTRATTO DI ” COMODATO GRATUITO”

Come registrare un contratto di comodato ad uso gratuito

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 Il contratto può avere forma verbale o scritta, in quest’ultimo caso è obbligatoria la registrazione dello stesso.

Obbligo registrazione contratto di comodato

I contratti di comodato ad uso gratuito sono soggetti a registrazione in questi casi:

  • sono redatti in forma scritta e in questo caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto
  • stipulati in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione
  • Se redatti in forma verbale, con lo scopo di fruire dell’agevolazione Imu/Tasi introdotta dalla legge di stabilità 2016.

Registrazione contratto di comodato agenzia delle entrate

La registrazione deve essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate

  • il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia e dovrà essere indicato, come tipologia dell’atto, “contatto verbale di comodato”.
  • ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello f23 (codice tributo 109T

Per i contratti di comodato in forma scritta è dovuta un’imposta di bollo, assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe.

Imu comodato gratuito 2018

Con la legge di stabilità 2015 è stata introdotta un’agevolazione Imu/Tasi per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a un parente in linea retta di primo grado (padri-figli), se quest’ultimo lo utilizza come abitazione principale. L’agevolazione si usufruisce solo se il contratto di comodato è registrato.

AGENTE IMMOBILIARE COSA FAI?

  Perché un agente immobiliare è utile…e qual è il lavoro che fa e i clienti non vedono

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Ti sei mai chiesto cosa fa in concreto un agente immobiliare? Se non sai da dove proviene la commissione per ogni vendita, ecco un elenco dei compiti dei professionisti del mattone.

1. Trascorrono molto tempo al telefono

Attendono le telefonate dei potenziali acquirenti e sanno fornire le informazioni necessarie. Per ogni annuncio ci sono circa 20 chiamate e quelle chiamate sono tradotte in 10 visite all’immobile. Ciò significa essere sempre a disposizione e lavorare molto. Gli agenti passano anche diverso tempo a collaborare con i colleghi.

2. Cercano costantemente immobili

Trascorrono un paio d’ore al giorno alla ricerca di proprietà da trattare. Gli agenti devono controllare costantemente le liste di abitazioni condivise nella rete MLS. A volte il processo di ricerca di case che soddisfino gli interessi del cliente può essere molto lungo.

3. Analizzano il mercato

E’ essenziale essere in grado di definire bene il valore reale della casa in vendita o sapere se il futuro acquisto è una buona opzione. Se l’agente lavora in una grande realtà con molte vendite proprie, può fare valutazioni molto più accurate rispetto a quelle fatte basandosi sugli annunci immobiliari. E’ poi importante gestire bene offerte e controfferte. E questo può richiedere molto tempo.

4. Ispezionano le proprietà

Gli agenti passano parte del loro tempo a visitare gli immobili che devono gestire. E’ importante verificare tanto l’aspetto, ovvero come si presenta la casa, quanto le questioni legate a possibili ipoteche, permessi e altro ancora.

5. Investono nel marketing

Oltre a non ricevere una provvigione fino a quando l’affare è concluso, gli agenti investono nel marketing e nell’home staging, in modo che la casa abbia un’immagine migliore e sia più facile da vendere.

6. Partecipano a corsi di formazione

Gli agenti devono avere nozioni di fiscalità, diritto, marketing, fotografia e video; devono sapere come migliorare l’immagine della casa e conoscere le tecniche di negoziazione e di vendita. Devono, quindi, partecipare costantemente a corsi di formazione. Frequentano anche convegni e fiere immobiliari per imparare da altri professionisti e migliorare i loro servizi.

7. Aiutano con il finanziamento

Oltre ad aiutare gli acquirenti a ottenere i migliori mutui possibili o un mutuo che pensavano di non poter ottenere, sono pronti a rispondere a qualsiasi domanda sul finanziamento. Sanno meglio di chiunque altro quanto costa aggiustare piccoli difetti o effettuare una ristrutturazione.

8. Verificano l’intero processo

Uno dei principali vantaggi di contattare un agente immobiliare è la sicurezza legale che forniscono. Sono a conoscenza di tutto il processo di vendita e hanno l’obbligo di verificare che il tutto si compia legalmente. Inoltre, risolvono problemi di cui molte volte né acquirenti né venditori sono a conoscenza.

9. Mantengono la calma

Un buon agente non solo si incarica di acquistare o vendere la tua casa, ma cerca anche di far sì che il processo non sia stressante.

…E tutto questo è gratuito, almeno fino a quando l’operazione non va a buon fine.

ECOBONUS E SISMABONUS

Ecobonus e sismabonus, i chiarimenti delle Entrate sulla cessione del credito d’imposta

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L’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in merito alla cessione del credito d’imposta per gli interventi di efficienza energetica e per quelli relativi all’adozione di misure antisismiche. Tra le novità, la possibilità di cedere il credito nell’ambito di un Consorzio o una Rete di imprese, a eventuali subappaltatori nonché a soggetti che rientrano nello stesso contratto di appalto anche se non hanno eseguito lavori che danno diritto a detrazioni cedibili.

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto, con un documento di prassi, ad alcuni dubbi sollevati dagli operatori dopo l’emanazione della circolare n. 11/E del 18 maggio 2018.

In particolare, è stato spiegato che se la ditta che effettua i lavori rientra in un Consorzio o in una Rete di imprese, il bonus per l’intervento di riqualificazione energetica o antisismico può essere ceduto ai soggetti che ne fanno parte, anche se non hanno eseguito i lavori. Il credito può essere “passato” anche direttamente al Consorzio o alla Rete.

A questo proposito la circolare ribadisce il divieto di cessione a favore di istituti di credito e società finanziarie, che vale anche se fanno parte del Consorzio o della Rete. Il credito può essere ceduto anche al subappaltatore che ha eseguito l’opera per conto del fornitore così come al soggetto che ha fornito i materiali necessari: si tratta infatti di soggetti che presentano un collegamento con il rapporto che ha fatto scattare il diritto alla detrazione. Ammesse a ricevere il bonus, infine, anche le imprese che – pur avendo eseguito lavori che non danno diritto a detrazioni cedibili – rientrano nello stesso contratto di appalto.

Il documento spiega inoltre che i chiarimenti sui soggetti cessionari e sul numero di cessioni, già forniti con la circolare n. 11/E di maggio scorso relativamente all’ecobonus, valgono anche per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche. Infine, nel ribadire che il credito può essere ceduto a soggetti privati “collegati” al rapporto che ha dato origine alla detrazione, la circolare precisa che questa circostanza deve essere valutata sia con riferimento alla cessione originaria, sia a quella successiva.

INTERESSI PASSIVI: quando si possono scaricare

Acquistare una casa affittata con un mutuo: quando si scaricano gli interessi passivi?

mutuo casa

 

Cosa succede se si acquista un appartamento con un mutuo prima casa, ma quella casa è affittata? Che ne è delle agevolazioni e delle detrazioni degli interessi passivi collegati? Vediamo cosa succede in questi casi.

Innanzitutto, ricordiamo che per essere definita “abitazione principale” una casa deve essere il luogo dove il proprietario o i suoi parenti più stretti (coniugi, figli ecc) risiedono abitualmente. Quando si acquista una casa con un mutuo prima casa, per poter usufruire delle condizioni agevolate di imposta ma anche di quelle legate ai mutui pensati appositamente per l’acquisto delle abitazioni principali, occorre che la residenza venga trasferita in quell’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Acquistando una casa già locata, la questione può essere diversa. Si può ad esempio acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa, abitando però in un’altra casa (in affitto, non di proprietà) fino alla scadenza del contratto di locazione in essere. In questo caso non si perdono le agevolazioni fiscali all’acquisto della abitazione principale, né si dovrà rinunciare a stipulare un mutuo “prima casa”, che solitamente prevede condizioni speciali. Tuttavia non sarà possibile scaricare gli interessi passivi del mutuo.

Perché sia possibile scaricare gli interessi passivi del mutuo infatti (ovvero il 19% delle spese compresi gli oneri notarili e di eventuale intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 4 mila euro) occorre non solo che il mutuatario abbia la residenza anagrafica nell’immobile ma che vi abiti concretamente. Per poter scaricare gli interessi passivi quindi occorrerebbe notificare lo sfratto al locatario entro tre mesi dal rogito, come da articolo 657 del Codice Civile, adibendo la casa ad abitazione principale entro un anno dal suo rilascio. La notifica di sfratto, tuttavia, può avvenire solo a scadenza avvenuta del contratto di locazione, e va convalidata dal tribunale. Dal momento in cui la casa divenisse a tutti gli effetti abitazione principale, purchè nei tempi e nei termini previsti, allora il mutuatario potrebbe scaricare gli interessi passivi.

floriana Liuni

 

PENSIONE INTEGRATIVA

Pensione integrativa, come stimare quanto versare

Per stabilire quanto destinare alla propria pensione integrativa bisogna prendere in considerazione diversi fattori. Vediamo quali e come fare una stima.

Gli elementi da prendere in considerazione sono l’importo stimato della pensione pubblica, la percentuale di incremento di quest’ultima ritenuta adeguata, gli anni di contribuzione alla previdenza complementare e il rendimento netto del fondo pensione.

Per fare una stima di quanto versare per la propria pensione integrativa è opportuno innanzitutto stimare – tramite la “Busta Arancione” – la propria pensione pubblica, stabilire poi la percentuale di incremento di quest’ultima necessaria per disporre di una pensione complessiva che consenta un tenore di vita adeguato, considerare la durata della contribuzione tenendo presente che più numerosi sono gli anni di contribuzione più contenuto sarà il versamento annuo e considerare la deducibilità (entro i 5.164 euro) del versamento annuo.

Nel momento in cui si stima il rendimento è poi opportuno considerare la possibilità di accedere, nel corso della partecipazione, a comparti con possibili rendimenti più alti, ma più rischiosi, quando si è lontani dalla pensione e a quelli meno rischiosi, ma con ritorni più contenuti, mentre ci si avvicina al ritiro in modo da usufruire nel complesso di un rendimento medio che sia accettabile.

CONTRATTO RISOLUZIONE IMMEDIATA

Risoluzione immediata del contratto di locazione, cos’è e come funziona?

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Nella maggior parte dei contratti di affitto è possibile dare disdetta al locatore con un preavviso di sei mesi. Ma ci sono dei casi in cui è possibile la risoluzione immediata del contratto di locazione.

Cos’è la disdetta immediata del contratto di affitto?

Si fa riferimento ad una comunicazione che produca l’effetto di consentire il rilascio dell’abitazione fin dal momento della sua ricezione. Vediamo che cosa consente la normativa e di conseguenza se e quando è possibile parlare di disdetta immediata del contratto di locazione.

Si badi: analizzeremo la situazione guardando tanto alla facoltà di disdetta (recesso) che la legge riconosce al conduttore, tanto nell’ottica del locatore.

disdetta contratto di locazione sei mesi prima

Per la legge n. 431/98, che sul punto ricalca la legge n. 392/78, «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi» (art. 3, sesto comma, le. n. 431/98).

Che cosa s’intende per gravi motivi? Come chiarito dalla giurisprudenza si deve trattare di accadimenti successivi alla conclusione del contratto e che rendono impossibile, o eccessivamente gravosa, la prosecuzione del contratto da parte del conduttore.

Si pensi, per fare degli esempi, a questi casi:

  • trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Roma e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
  • problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
  • perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
  • crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell’attuale abitazione.

Il recesso libero del contratto di locazione

Ai sensi dell’art. 5, primo comma, della legge n. 392/78 (la così detta legge sull’equo canone, tutt’ora, parzialmente, vigente) “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.

Si tratta del così detto recesso libero del conduttore, ossia della facoltà di recedere dal contratto dandone preavviso secondo le modalità previste dalla norma. Tanto che si tratti di recesso per gravi motivi, tanto di disdetta libera, la legge fa riferimento ad un preavviso di sei mesi.

La ratio della norma è quella di dare al proprietario un termine congruo per provvedere alla sostituzione del conduttore e quindi di ridurre al minimo la possibilità di un pregiudizio economico

La disdetta locatore contratto locazione

La legge n. 431/98, per le locazioni ad uso abitativo, e la legge n. 392/78 per le locazioni ad uso differente da quello abitativo, prevedono la facoltà di recesso del locatore.

Tale possibilità di disdire il contratto può essere esercitata entro sei mesi dalla sua prima scadenza (parliamo di contratti 4+4, 3+2 ovvero 6+6) e solo al ricorrere di ben precisi motivi, con possibilità di ottenere il ripristino del contratto, ovvero un indennizzo, ove sia avvenuta una disdetta fondata su motivi inesistenti.

lettera disdetta immediata contratto di locazione

Dato questo quadro sembrerebbe doversi concludere che la legge non dà possibilità di disdetta dal contratto di locazione, né in capo al conduttore, né in capo al proprietario. Su quest’ultimo è effettivamente così, sul conduttore la situazione è leggermente diversa.

Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 (decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti) s’è occupato di disciplinare aspetti attuativi dei contratti così detti a canone concordato (3+2), nonché dei contratti per studenti universitari e quelli transitori.

Proprio in relazione a quest’ultimo, il contratto tipo approvato, prevede che “il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ………………….. prima”.

L’ampia facoltà lasciata alle parti di individuare il periodo di tempo lascia intendere che lo stesso possa anche essere di pochi giorni, in sostanza una disdetta immediata. Tale norma, specifica il modello contrattuale approvato col decreto non si applica ai contratti di durata inferiore a trenta giorni.

Nulla vieta che le parti possano prevedere in seno ai contratti diversi da quelli transitori un periodo di disdetta inferiore a quello semestrale indicato dalla legge, tale da potere essere nella sostanza assimilata ad una disdetta immediata.

Ad avviso di chi scrive, però, solamente a favore del conduttore. Ciò perché questo è considerato la parte debole del rapporto contrattuale e simile facoltà in capo al locatore sarebbe considerata eccessivamente vessatoria.

La disdetta immediata, poi, può avvenire anche se vengono a mancare completamente i presupposti della locazione (es. inagibilità dell’appartamento o del locale), ma in tal caso più che di disdetta si parlerà di risoluzione del contratto di locazione.

Avv. Alessandro Gallucci

SOSTENERE L’IMMOBILIARE

Rampelli, vicepresidente Camera: “Sostenere l’immobiliare per incoraggiare l’economia”

“Il settore immobiliare è importantissimo, in Italia in modo particolare”. A dirlo  è stato Fabio Rampelli, vicepresidente della Camera dei Deputati, a margine dell’evento legato alla presentazione della 15esima Guida per il cittadino, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato e da 14 Associazioni dei Consumatori.

“Il settore immobiliare ha detto Rampelli – è un settore importantissimo, in Italia in modo particolare. Probabilmente negli ultimi anni la politica lo ha un po’ trascurato. Adesso, magari, l’occasione può essere ghiotta per tornare a esprimersi con la propria sensibilità e i propri propositi culturali e progettuali per valorizzarlo il più possibile”.

Aggiungendo: “Ritengo che ancora oggi – nonostante si viva nell’era delle nuove tecnologie, del digitale, della banda larga – questo patrimonio debba essere sostenuto soprattutto nelle sue trasformazioni. La possibilità di trasformare una parte di questo patrimonio, in sintonia con le trasformazioni della società, può essere un ulteriore elemento per incoraggiare l’economia, per intercettare nuovi investimenti, per mettere al lavoro le nostre aziende, le maestranze, i fornitori e ovviamente anche l’economia finanziaria”.

In merito alle misure legate al comparto attese in manovra, Rampelli ha spiegato: “Oggi ancora non abbiamo la vera e propria legge di Bilancio. Abbiamo appena licenziato il Documento di programmazione economica e finanziaria. Si è parlato di questi incoraggiamenti, di queste misure, bisogna vedere quali atterreranno nella legge di Bilancio. Noi – io rappresento Fratelli d’Italia, anche se sono vicepresidente della Camera – sosterremo tutto ciò che andrà nella direzione della valorizzazione dell’economia reale, quindi tutto ciò che potrà produrre nuova ricchezza, perché se non c’è nuova ricchezza c’è ben poco da redistribuire. La redistribuzione della povertà non ci interessa”.

COME DETRARRE LE SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Come detrarre le spese di intermediazione immobiliare

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L’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile. Vediamo tutto quello che serve sapere per poter usufruire della detrazione.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, in cosa consiste

Dall’Irpef lorda è possibile detrarre un importo, pari al 19%, dei compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare, in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità (articolo 15, comma 1, lett. b–bis, Tuir).

Come sottolineato, la detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

  • per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste.

La detrazione spetta anche nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare a condizione che quest’ultimo sia registrato.

Si ha diritto all’agevolazione anche nell’ipotesi in cui le spese per l’intermediazione immobiliare siano state sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare (ad esempio, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto), a patto che, alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere, risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, pagina 121).

Detrazione spese intermediazione immobiliare, a chi spetta

Come detto, l’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile e, come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, non può beneficiarne il venditore, anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018). La detrazione, inoltre, non spetta se la spesa è sostenuta nell’interesse di un familiare fiscalmente a carico.

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, deve essere ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.

Nell’ipotesi di:

  • fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo;
  • immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo;
  • fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i requisiti degli agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni, è necessario che i professionisti dell’immobiliare siano iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i documenti da conservare

Con la circolare n. 20 del 13 maggio 2011 è stato precisato che:

  • la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata a un soggetto non proprietario;
  • nel caso in cui la fattura sia intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  • se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e a un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

CASA DONATA VENDERE SENZA RISCHI

Come vendere una casa donata senza rischi, le proposte del Notariato

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Procedure più sicure per le donazioni di beni immobili  e ampliamento dei patti di famiglia. A chiederlo sono i notai italiani. Vediamo quali sono le problematiche registrate in tale ambito e quali sono i punti del progetto di riforma a cui sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato.

Donazioni beni immobili, i problemi

Come evidenziato dal Notariato, sui beni immobili donati ci sono problemi di circolazione che si prospettano di fronte a un venditore che, magari a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto una donazione e con il donante ancora in vita, intenda alienare il bene di provenienza donativa.

Secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia sono state stipulate nel 2017 più di 135.000 donazioni immobiliari, nel 2016 quasi 139.000 e nel primo semestre 2018 si registra un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per le donazioni della nuda proprietà di fabbricati.

Il Notariato ha sottolineato che già con il Congresso di Verona dell’ottobre 2016 il Consiglio stesso aveva richiamato l’attenzione dei giuristi e del mondo politico sull’opportunità di un intervento di riforma del diritto ereditario.

L’evoluzione del diritto di famiglia, dalla legge n.151/1975 ad oggi, si è sviluppata nel senso dell’instabilità e della multiformità delle relazioni parentali (divorzio breve; degiurisdizionalizzazione dei procedimenti di separazione e divorzio; unioni civili; convivenze registrate), fenomeni che portano con sé l’urgenza di affrontare il nodo del diritto ereditario nella famiglia che cambia.

Donazioni beni immobili, il progetto di riforma del notariato

Il progetto di riforma a cui sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato seguirà le seguenti linee:

Revisione della qualificazione legittima (la legittima come diritto su una parte in natura del patrimonio ereditario): sono forse maturi i tempi per una diversa qualificazione del diritto alla legittima, quale diritto di credito, a una parte del valore del patrimonio ereditario, che può essere soddisfatto con qualsiasi bene, anche non ereditario. Tale riforma consentirebbe, tra l’altro, di superare le note difficoltà di negoziazione dei beni di provenienza donativa.

Superamento del divieto dei patti successori, almeno di quello rinunciativo (come è già, per esempio, nel diritto tedesco, svizzero, francese e austriaco): si ritiene giunto il momento in cui consentire ai presunti futuri eredi di rinunciare ai propri diritti (meglio, alle proprie attese) almeno su determinati beni di proprietà del proprio ascendente o coniuge, che si ritiene potranno essere oggetto di una futura eredità.

Ampliamento dell’ambito di applicazione del patto di famiglia sempre nell’ottica di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti endofamiliari e, in genere, del passaggio generazionale della ricchezza: va valutata l’opportunità di ampliare l’ambito di applicazione del patto di famiglia, oggi limitato ad aziende e quote societarie, prevedendo un patto di famiglia “allargato”, che consenta, sul piano oggettivo, di dare stabilità ai trasferimenti fatti in vita a favore degli stretti congiunti anche di beni diversi da quelli “produttivi” e, sul piano soggettivo, che vada verso la possibilità di stipulare un patto capace di coinvolgere il patrimonio di entrambi i genitori (si pensi a due coniugi, ciascuno proprietario di beni determinati, che intendano distribuire detti beni tra i figli senza distinguere tra il patrimonio del padre e quello della madre).

Introduzione del certificato di successione: con l’obiettivo di dare certezza e stabilità ai trasferimenti e alle procedure ereditarie, si potrebbe immaginare l’introduzione nell’ordinamento del certificato di successione, cioè di un atto notarile nel quale, su richiesta di parte, potrebbero essere contenuti:

  • i dati relativi alla devoluzione del patrimonio ereditario, le generalità di ciascun erede e/o legatario ed i diritti a lui spettanti, i poteri della persona designata per eseguire le disposizioni testamentarie o per amministrare la successione;
  • eventualmente l’accettazione di eredità, anche con il beneficio d’inventario, la rinuncia all’eredità ovvero il rifiuto di legato, la rinuncia all’azione di riduzione ovvero gli accordi per l’integrazione dei diritti di legittimari lesi o confermare eventuali disposizioni testamentarie nulle, in conformità all’art. 590 del Codice civile.

Donazioni beni immobili, come evitare i rischi

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso, ma per evitare problemi è possibile. Si ricorda che la donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà.

Per proteggere la donazione, l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017, ricalcando quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014).

Chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. I legittimari possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”, una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per legge.

L’azione di riduzione, però, non può essere esperita superato un certo termine: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari; 10 anni dall’apertura della successione. Superato questo arco di tempo, se non viene intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile.

La prassi notarile ha elaborato una soluzione più rapida, convalidata dai giudici: far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione. In questo modo, l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita.

Con questo accordo, tuttavia, il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà rivendicare anche nei confronti del donante; si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Donazioni beni immobili, la mappa

In tema di donazioni, idealista/news ha realizzatouna guida con le informazioni utili e una mappa con il numero di donazioni effettuate nel 2017 nelle diverse regioni italiane.

Donazioni beni immobili, di cosa si tratta

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

Costituiscono oggetto di donazione tutti i beni e i diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come ad esempio immobili, crediti, aziende, denaro, veicoli o opere d’arte. Possono donare solo coloro che possono disporre liberamente dei propri beni.

In merito alla donazione che ha per oggetto i beni immobili, la normativa – entrata in vigore il 1º luglio 2010 – stabilisce che in caso di stipula di una donazione, il proprietario abbia l’obbligo di dichiarare nell’atto stesso che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile, pena nullità dello stesso.

Donazioni beni immobili, le imposte da pagare

Le imposte da pagare su una donazione immobiliare dipendono dal grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.

  • Se il beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000 euro.
  • Se il beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000 euro.
  • Se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 104), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000.

L’imposta si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dall’eventuale franchigia, le seguenti aliquote che variano anch’esse a seconda del rapporto di parentela tra donante e beneficiario:

  • 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro;
  • 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro;
  • 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
  • 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone.

Sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre:

  • l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile;
  • l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.

L’imposta è dovuta dai donatari per le donazioni e dai beneficiari per le altre liberalità tra vivi. Ai fini dell’imposta sono considerati parenti in linea retta anche i genitori e i figli naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in linea retta, gli adottanti e gli adottati

Per le donazioni di prima casa si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L’agevolazione prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale, acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto a imposta di registro).

L’agevolazione prima casa fruita per l’acquisto di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile.

BONUS RISTRUTTURAZIONI

Bonus ristrutturazioni 2019, tutte le novità

Gtres

Il testo della legge di Bilancio 2019 arrivato in Parlamento contiene la tanto attesa proroga del bonus ristrutturazioni per il 2019. Vediamo tutte le novità sulle detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione della propria casa.

Proroga per il 2019 del bonus ristrutturazioni

La nuova legge di bilancio ha prorogato il bonus ristrutturazioni per il 2019, ovvero la detrazione fiscale Irpef del 50% per le spese sostenute dal contribuente per interventi di restauro, manutenzione, messa in sicurezza dell’immobile. 

I contribuenti portanno godere della detrazione del 50% delle spese sostenute e pagate con bonifici, effettuate dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019 con un limite massimo di 96mila euro per ciascuna unità immobiliare.

Bonus ristrutturazioni 2019: ecco come richiederlo

Per poter usufruire del bonus ristrutturazioni per il 2019 i contribuenti dovranno indicare nella dichiarazione dei redditi (da utilizzare il modello 730 o il modello Unico) i dati catastali identificativi dell’immobili, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce il titolo di possesso. Inoltre il contribuente deve conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

I documenti necessari per il bonus ristrutturazioni 

I documenti necessari per usufuire del bonus ristrutturazioni 2019 saranno i seguenti:

  • Comunicazione Asl
  • Domanda di accatastamento, nel caso in cui l’immobile non sia ancora censito
  • Ricevute di pagamento dell’Ici e dell’Imu, qualora sia dovuto il pagamento
  • Delibera dell’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori+tabella millesimale di ripartizione delle spese, nel caso gli interventi riguardino le parti comuni degli edifici residenziali
  • Dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori
  • Per gli acquisti contemporanei di casa e box, un documento indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa
  • Concessioni, autorizzazioni e ove non previste dalla Legge, dichiarazione sostitutiva dell’atto di noterietà sulla quale indicare la dati di inizio dei lavori e che i lavori eseguiti siano agevolabili
  • Ricevuta dell’avvenuta trasmissione della Comunicazione Enea, obbligatoria dal mese di settembre

Bonus ristrutturazioni 2019,  un aiuto dall’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ogni anno viene in aiuto dei consumatori con una guida ai principali bonus sulla casa. L’ultima guida pubblicata sul bonus ristutturazioni 2018 contiene molte informazioni utili da utilizzare per usufruire delle detrazioni del 50% anche per il prossimo anno.

Bonus ristrutturazioni 2019, tutte le ultimissime nel Def

Se le nuove misure per la casa, tra cui la proroga del bonus ristrutturazioni 2019, sono contenute nella legge di Bilancio 2019, un documento molto importante è il Def 2019.Il documento di economia e finanza rappresenta un importante strumento di programmazione economica, che contiene tutte le linee guida della manovra economica per il 2019.

RENDIMENTO DELLA CASA

 

I rendimenti delle case toccano il 6%, il valore massimo in 4 anni

Gtres

L’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio anche se i rendimenti dei nostri titoli di stato (btp a 10 anni) salgono al 3,4%.

L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property rispetto a 12 mesi fa.

Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi) che passa da una redditività del 7,9% all, 8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7% mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari ripettivamente al 6% e al 5,3%.

Rendimenti nel residenziale

Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case ha raggiunto i massimi da 4 anni.Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso.

Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Rendimenti degli uffici

I rendimenti più elevati nel settore uffici si rilevano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Rendimento dei box   

I box auto sono sempre il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate da questo report risulta che Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

COME PAGARE IL MUTUO

        Come pagare il mutuo senza usare i propri soldi

mutuo casa

Mutuo necessario, ma poca voglia di usare il proprio capitale per pagarlo? Potrebbe essere una soluzione intraprendere degli investimenti per finanziarlo. Vediamo se si tratta di un’idea conveniente e quali siano le alternative.

Investire per pagare il mutuo

Il sito “La legge per tutti” ipotizza la stipula di un mutuo ad un tasso dell’1,5% (circostanza possibilissima agli attuali tassi) e un investimento al 4%, che teoricamente, investendo una somma adeguata, potrebbe garantire sufficienti liquidi per compensare le rate. Circostanza tuttavia, quest’ultima, un po’ meno possibile, dato che sono pochi gli investimenti finanziari in grado di garantire questi rendimenti, data la presente situazione dei tassi di interesse. Ammettendo comunque di trovare un investimento siffatto, va detto che se il tasso del mutuo resterà invariato per tutta la sua durata, il rendimento dell’investimento potrebbe variare, al rialzo o al ribasso, anno per anno. Il che crea una situazione di incertezza che non tutti possono gestire. Oltretutto, poiché nella rata del mutuo non sono compresi solo gli interessi ma anche il capitale, parte del denaro destinato agli interessi potrebbe ridursi anno per anno, andando a limare anche il rendimento dell’investimento stesso.

Rapporto rata reddito adeguato a pagare il mutuo

Un’alternativa all’intraprendere il pagamento di un mutuo tramite un investimento che intacchi il capitale è quella di avere uno stipendio tale da poter sostenere la rata di un mutuo. In tal modo si rispettano gli impegni con la banca, e il capitale è salvo (e potenzialmente reinvestibile). In effetti questa è la situazione che anche le banche preferiscono, dal momento che tra le garanzie richieste c’è un adeguato rapporto rata/reddito. Occorre, però, anche pensare all’eventualità di perdita di tale fonte di reddito, ed ecco perché esistono le assicurazioni contro la perdita del lavoro. Ma in quel caso, per non perdere la casa, occorrerebbe comunque attingere al capitale per poter pagare le rate del mutuo. Capitale che potrebbe essere intaccato in qualsiasi momento da spese impreviste (sanitarie, figli che studiano o si sposano ecc).

Mettere da parte soldi per la rata

Una terza possibilità è quella di mettere da parte ogni mese una quota del proprio stipendio o pensione per potersi assicurare un ammontare da investire in un mutuo. Questa, secondo La legge per tutti, potrebbe essere la migliore soluzione: si reinvestirebbe solo questa liquidità, lasciando intatto il capitale di partenza, e se anche non fosse totalmente sufficiente a finanziare le rate costituirebbe comunque un aiuto.

Le spese per il mutuo

Prima di decidere il proprio piano di investimento, comunque, occorre ben calcolare tutte le spese del mutuo, che, oltre la rata, consistono in:

  • commissioni di acquisto e di vendita alla banca (minimo lo 0,2% per ciascuna delle operazioni);
  • spese per accendere il mutuo (perizia e istruttoria);
  • spese di assicurazione del mutuo, anche se non sei obbligato a farlo con la stessa banca.

Va anche considerato, tuttavia, che il 19% degli interessi passivi del mutuo è detraibile dal 730, in caso si trattasse dell’acquisto della prima casa. Se la somma di tali spese al netto delle detrazioni eventuali fosse inferiore a quanto ci si rimetterebbe pagando la casa in cash, allora investire nel mutuo sarebbe conveniente. Altrimenti, no.

MUTUI

Fimaa-Fiaip-Anama: bene segnalazione mutui per agenti immobiliari

 

 

La “segnalazione dei mutui”, che interessa il comparto della mediazione creditizia e che è in attesa di essere espressamente disciplinata in un provvedimento normativo che dovrà essere emanato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. E’ stato questo l’argomento al centro della Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama.

 

La Consulta, in attesa del Regolamento del Mef, plaude al fatto che gli agenti immobiliari possano tornare alla segnalazione, in modo accessorio alla propria attività ed è concorde nel ritenere che la segnalazione possa essere effettuata unicamente a favore dei soggetti iscritti all’Oam (l’Organismo che detiene gli elenchi degli agenti in attività finanziari e dei mediatori creditizi italiani), ossia a favore dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria, e non direttamente agli istituti di credito, come avveniva prima dell’entrata in vigore della legge sulla mediazione creditizia.

 

Presidenti Taverna (Fimaa), Baccarini (Fiaip), Maffey (Anama): “Gli agenti immobiliari si riappropriano della possibilità di segnalare i propri clienti che necessitano di un mutuo, dopo che la legge 141/10 li aveva esclusi impropriamente dalla segnalazione. Auspichiamo che la segnalazione degli agenti immobiliari dovrà essere ritenuta un’attività ricompresa nell’ambito di quella riservata per legge unicamente ai soggetti iscritti nell’elenco tenuto dall’Oam. Pertanto, ci auguriamo che nel regolamento del Mef sarà declinata non come la possibilità per chiunque di segnalare direttamente a un istituto di credito il nominativo di una persona interessata a un finanziamento, come avveniva prima della riforma del comparto ad opera del decreto legislativo 141 del 2010, ma come la possibilità di segnalare a un mediatore creditizio o a un agente in attività finanziaria la persona interessata ad ottenere un prestito. Sarà poi il mediatore creditizio o agente in attività finanziaria a presentare tale soggetto all’istituto finanziatore”.

EREDITA’ COSA FARE

Casa in eredità: ecco le norme fiscali da conoscere

 
Risparmiare sulle tasse per la seconda casa
 

Mantenere un immobile di proprietà si rivela per molti un impegno economico non trascurabile: tra bollette, spese per la casa e magari le rate di un mutuo il budget che deve essere calcolato per questo fine si fa sempre più consistente. Circostanza che si fa ancora più impegnativa nel caso di seconde case o immobili ricevuti in eredità. Bonus fiscali, tasse e normative si rivelano fattori cruciali in questo particolare tipo di situazione.

Casa in eredità e bonus: cosa fare?

Al momento in cui si ottiene un immobile in eredità la prima cosa da chiarire è la propria situazione: si è già intestatari di un’abitazione oppure quella concessa diventerebbe la prima?  Se l’abitazione in questione risultasse essere una prima casa l’erede avrebbe un maggior margine di risparmio sulle spese. In questo caso, infatti, potrà beneficiare del bonus prima casa che permette di pagare un’imposta catastale e ipotecaria ridotta. Per ottenere questa agevolazione il richiedente che è proprietario di un immobile già acquistato con il bonus prima casa può decidere di venderlo o donarlo entro un anno dall’apertura della successione.

Ereditare una seconda casa

Se stiamo parlando di una seconda casa le strade che l’erede può perseguire sono diverse: non potrà usufruire del bonus prima casa se l’immobile di proprietà è stato acquistato da meno di cinque anni, anche vendendolo o donandolo. Se invece si possiede un immobile da oltre cinque anni questo può essere donato a un figlio, a una moglie se in regime di divisione dei beni oppure venduto. Nel caso in cui l’erede sia in possesso di una casa acquistata senza l’agevolazione del bonus prima casa nello stesso comune della seconda casa, può venderlo, donarlo o trasformarlo in ufficio, facendo così diventare l’abitazione ricevuta una prima casa.

di Francesca Lauritano

CASE POPOLARI

Case popolari, i requisiti per l’assegnazione

Gtres

Nei giorni scorsi è salito agli onori della cronaca il caso Taverna, dal nome di Paola Taverna, vicepresidente del Senato. Secondo quanto rivelato dal quotidiano la Repubblica, la madre della senatrice, di 80 anni, risiede ormai da anni in una casa popolare dell’Ater, anche se dal 2014 avrebbe perso i requisiti per continuare a viverci. Ma cosa sono gli alloggi popolari e quali sono i requisiti per l’assegnazione?

Le case popolari, conosciute anche come alloggi di edilizia residenziale pubblica destinati all’assistenza abitativa (ERP) sono abitazioni di proprietà pubblica concesse in affitto a persone singole o a famiglie in condizioni economiche difficili. L’assegnazione viene effettuata tramite un bando pubblico, al quale possono partecipare determinati cittadini che posseggono speciali requisiti. Alla scadenza del bando viene stilata una graduatoria che permette l’affitto di questi immobili a canoni agevolati.

Assegnazione alloggi popolari: i requisiti

I cittadini che vogliono optare per una casa popolare devono rispondere a determinati requisiti stabiliti dal Comune di appartenza nel bando di assegnazione. I requisiti di base prevedono che il richiedente

  • non sia titolari di alcun diritto di proprietà su immobili, né tantomeno di diritto reale di godimento come usufrutto, diritto di uso o abitazione su immobili o parti di essi.
  • Il reddito annuo complessivo di colui che partecipa al bando o del nucleo familiare non deve superare, solitamente, i 25 mila euro;
  • L’interessato che partecipa al bando deve essere o cittadino italiano, o europeo o di un paese terzo. In quest’ultimo caso, è fondamentale che la persona interessata sia in possesso del permesso di soggiorno per i soggiornanti di lungo periodo, oppure di un permesso di soggiorno biennale; inoltre bisogna attestare che si svolge una regolare attività lavorativa, o dipendente o autonoma;
  • L’interessato debba avere la residenza anagrafica nel comune che ha indetto il bando per il quale partecipa, e deve svolgere un’attività lavorativa;

Inoltre ci sono situazioni particolari che danno diritto: a un punteggio maggiore nelle graduatorie finali  essere portatori di disabilità, essere genitori single con figli a carico, essere giovani coppie, essere cittadini senza fissa dimora; nuclei familiari o famiglie che pagano un affitto che però incide un terzo oltre il loro reddito disponibile; famiglie che vivono in abitazioni prive di servizi igenici; famiglie giovani che si sono formate da non più di tre anni e cui componenti hanno un’età inferiore ai 35 anni.

E ancora: famiglie che abitano in una unità abitativa insieme ad altri nuclei famigliari; soggetti il cui reddito non supera la pensione minima dell’Inps, famiglia che non hanno una casa perché sfrattate; famiglie i cui membri hanno un’età superiore ai 65 anni oppure sono affetti da inabilità al lavoro, o con più di tre figli e almeno uno a carico.

Case popolari: come fare domanda?

Partecipare è molto semplice: bisogna scaricare un modulo dal sito internet del comune di interesse e compilardo debitamente, facendo attenzione a non commettere errori. Al modulo bisogna allegare la documentazione richiesta che attesta il possesso dei requisiti. Il modulo va consegnato all’ufficio protocollo o patrimonio del comune che ha indetto il bando, che, ovviamente, è anche quello in cui risiede il soggetto richiedente. Anche se la domanda, in via teorica, può essere consegnata in qualsiasi momento, per potrer entrare nelle graduatorie bisognerà aspettare la pubblicazione del bando, che avviene di solito ogni quattro anni.

requisiti per assegnazione case popolari ater roma

Come detto in precedenza, ogni comune può prevedere nel bando di assegnazione delle case popolari requisiti e modalità diverse per l’attribuzione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Il comune di Roma, ad esempio, ha stilato un regolamento che contiene tutte le informazioni utili per accedere al bando di assegnazione delle case popolari Ater.

ECOBONUS 2019

Ecobonus 2019, la precisazione del Mef sulla proroga

Gtres

La proroga delle detrazioni fiscali in materia di ecobonus prevista dalla manovra economica suscita grande interesse. Vediamo quanto risposto dal sottosegretario al Mef, Massimo Bitonci, a una interrogazione alla Camera presentata da Sestino Giacomoni (Forza Italia).

Nel dettaglio, rispondendo a una interrogazione alla Camera presentata da Sestino Giacomoni (Forza Italia) proprio sul tema, il sottosegretario al Mef, Massimo Bitonci, ha spiegato: “Già nella legge n. 205 del 2017 (legge di Bilancio per il 2018) le detrazioni spettanti per le spese relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione, così come le detrazioni per le spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia, erano previste nella misura del 50 per cento.

E’ allo studio, nel disegno di legge di Bilancio per 2019, la proroga delle menzionate agevolazioni per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2019. Saranno confermati per ogni tipologia di intervento i limiti di detraibilità previsti dalla normativa attualmente vigente.

Questa annunciata proroga conferma l’attenzione del Governo per il rilancio del comparto dell’edilizia, come auspicato dagli Onorevoli interroganti e si iscrive nel quadro degli interventi volti a garantire la riduzione della pressione fiscale e la crescita delle attività di impresa che la manovra intende realizzare”.

Nel frattempo, il testo della manovra è stato chiuso ed è ora pronto ad arrivare in Parlamento.

ECOBONUS GUIDA

   Ecobonus, la guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a ottobre 2018

Agenzia delle Entrate

E’ online la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate sull’ecobonus, aggiornata ad ottobre 2018. Un guida che contiene tutte le novità di quest’anno sulle detrazioni per gli interventi di risparmio energetico per il 2018 degli edifici. Un bonus che, secondo la prima bozza della nuova manovra economica, sarà prorogatoanche per il 2019.

Agenzia delle Entrate, la guida 2018 per il risparmio energetico

Nella guida per l’ecobonus dell’Agenzia delle Entrate viene illustato come l’agevolazione fiscale per gli interventi di risparmio energetico consiste in detrazioni dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) o dall’Ires (Imposta sul reddito delle società) per interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti.

In particolare, le detrazioni sono riconosciute se le spese sono state sostenute per:

  • la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
  • il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi)
  • l’installazione di pannelli solari
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2018, l’agevolazione è prevista anche per l’acquisto e la posa in opera:

  • delle schermature solari indicate nell’allegato M del decreto legislativo n. 311/2006, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro
  • di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.
  • La detrazione per il risparmio energetico è stata estesa anche alle spese effettuate, tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2018, per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, finalizzati ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento più efficiente degli impianti.

Infine, per il 2018 è prevista anche:

  • per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori, in sostituzione di impianti esistenti
  • per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi
  • per l’acquisto e la posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione

Ecobonus 65%, la guida dell’Agenzia delle Entrate per la cessione del credito

Dal 1° gennaio 2016 è prevista la possibilità di cedere il credito derivante dalla detrazione Irpef spettante per gli interventi di riqualificazione energetica. Le regole per la cessione sono diverse a seconda dell’anno in cui sono stati effettuati gli interventi. Le modalità di cessione del credito relativo alle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 (detrazioni del 65, 70 e 75%) per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati sulle parti comuni degli edifici sono state definite con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017.

Un’importante novità è stata introdotta dalla legge di bilancio 2018, che ha previsto la possibilità di cedere la detrazione anche nel caso di interventi di riqualificazione energetica effettuati sulla singola unità immobiliare (non solo, quindi, per quelli relativi alle parti comuni di edifici condominiali)

Guida dell’Agenzia delle Entrate in formato Pdf

Per tutte le informazioni utili sull’ecobonus, puoi scaricare la guida per il risparmio energetico dell’Agenzia delle Entrate in formato pdf

 

Guida per il risparmio energetico per il 2019

Nella legge di stabilità 2019 sarà contenuta la proroga dell’ecobonus anche per il 2019. Nei primi mesi del prossimo anno quindi sarà probabile la pubblicazione di una nuova guida dell‘Agenzia delle Entrate per il risparmio energetico per il 2019, con le novità che saranno contenute nella norma approvata dal Consiglio dei Ministri e che presto passerà in Parlamento

MERCATO IMMOBILIARE

    Mercato immobiliare residenziale: continuerà la ripresa nell’Ue?

europa
                         Il mercato degli immobili residenziali dell’area dell’euro è in ripresa dalla fine del 2013, ma ci avviciniamo alla fine del ciclo. Lo si legge nelle considerazioni  contenute nell’ultimo bollettino Bce.

Si prevede che la ripresa del mercato immobiliare continui, grazie all’onda lunga della ripresa economica che, nell’area Euro, continuerà anche dopo la sospensione della politica monetaria accomodante della Bce (ovvero: la fine del Qe), riflettendosi nel miglioramento delle condizioni del mercato del lavoro e nella maggiore solidità dei bilanci familiari, un contesto che genera reddito e condizioni di finanziamento favorevoli alla domanda di alloggi. Anche i prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni dovrebbero mantenersi dinamici nei prossimi anni.

Tuttavia, poiché il ciclo economico ripartito dalla fine del 2013 è quasi al termine, è parere della Bce che il mercato immobiliare proseguirà sì la crescita, ma a ritmo moderato. Si va quindi, a lungo termine, verso un periodo di stallo. Tra le cause, oltre alla naturale evoluzione del ciclo economico, ci sarebbero anche crescenti vincoli dal lato dell’offerta di immobili residenziali in alcuni Paesi, il che porta, di conseguenza, una frenata nella possibilità di investimento oltre ad un conseguente blocco del calo dei prezzi.

I prezzi delle abitazioni nell’Ue

I prezzi delle abitazioni, si legge nella nota, hanno superato i loro massimi pre-crisi; la situazione è tuttavia molto variata da Stato a Stato. I prezzi delle abitazioni, in genere, hanno subito una contrazione pari a solo il 6 per cento tra il punto di massimo e il punto di minimo, e all’inizio del 2018 erano del 5 per cento superiori al livello pre-crisi.

La dinamica è in fase avanzata in Germania, mentre è ancora a uno stadio piuttosto iniziale negli altri paesi. In Italia, ad esempio, non si evidenzia ancora il punto di svolta formale che indichi la fase di rialzo delle valutazioni. Per i prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro complessiva, il tasso di incremento medio sui dodici mesi è stato pari al 2,7 per cento, inferiore alla media storica del 6,3 per cento.

Investimenti in edilizia residenziale

Quanto agli investimenti residenziali, invece, dopo il 2013 questi sono bruscamente diminuiti del 25 per cento, per poi raggiungere un livello minimo nel 2014. All’inizio del 2018 si collocavano a un livello ancora inferiore del 15 per cento rispetto a quello pre-crisi.

In questo contesto, il ciclo degli investimenti in edilizia residenziale ha raggiunto una fase matura in Germania e nei Paesi Bassi, mentre è ancora in una fase iniziale in Francia, in Italia e, in misura minore, in Spagna. In generale, gli investimenti in edilizia  residenziale nell’area dell’euro sono cresciuti a un tasso medio sui dodici mesi pari al 3,5 per cento, al di sopra della media dell’1,9 per cento registrata per la stessa durata nelle fasi di ripresa precedenti. I Paesi Bassi e la Francia hanno mostrato incrementi superiori alla media, mentre nel caso della Germania, della Spagna e dell’Italia è vero il contrario.

I fattori che determinano la domanda residenziale nell’area euro

Secondo la nota della Bce, a favorire un aumento della domanda di immobili residenziali ci sarebbero:

  • l’aumento del delle intenzioni ad effettuare ristrutturazioni. Per l’intera area dell’euro, a metà del 2018, tale intenzione si è avvicinata al massimo storico, mentre quella di acquistare o costruire un’abitazione ex novo è aumentata in misura più contenuta ed è rimasta ben al di sotto dei massimi pre-crisi;
  • un’espansione del reddito disponibile reale;
  • le condizioni di finanziamento che si sono mantenute favorevoli, come emerge dai tassi compositi sui prestiti per l’acquisto di abitazioni che sono diminuiti di più di 130 punti base dal 2013 e dall’allentamento dei criteri di concessione del credito.
  • una maggiore domanda di prestiti per l’acquisto di abitazioni e un sostanziale rafforzamento del nuovo credito ipotecario.
  • l’aumento dell’erogazione di mutui ipotecari nell’area dell’euro, attualmente ai massimi storici in Germania e in Francia e prossima alla sua media storica in Italia, mentre si mantiene modesta in Spagna.
  • aumento di domanda per investimenti in immobili residenziali rispetto a tipologie alternative di attività, quali titoli di stato, depositi e azioni. Investitori privati e istituzionali a livello sia interno che internazionale alla ricerca di rendimenti possono perciò aver contribuito a un incremento della domanda immobiliare. I fondi immobiliari sono aumentati in modo stabile in tutta l’area dell’euro dall’inizio del 2013, anche come quota degli investimenti residenziali.

Ad ostacolare la domanda a lungo termine, invece, secondo la Bce interviene il fattore demografico. In prospettiva, le proiezioni di crescita della popolazione nella fascia compresa tra i 20 e i 49 anni di età suggeriscono che nei prossimi anni l’effetto di questo fattore strutturale di rallentamento subirà un arresto.

I fattori che determinano l’offerta residenziale nell’area euro

Tra i fattori dell’offerta, il Bollettino Bce elenca:

  • il flusso di nuove abitazioni offerte sul mercato, che in Germania e in Francia si è avvicinato ai livelli medi osservati dall’avvio dell’unione monetaria, mentre in Spagna, Italia e, in misura minore, nei Paesi Bassi, è rimasto contenuto;
  • la carenza di permessi edilizi. Nelle zone centrali, dove la disponibilità di terreno è limitata, la concorrenza per ottenere concessioni edilizie in numero già di per sé limitato è ulteriormente aumentata dalla domanda di investitori interessati a costruire immobili non residenziali. Inoltre, nel 2017 un’impresa edile aveva bisogno di circa 126 giorni per ottenere una concessione edilizia in Germania, rispetto a 228 giorni in Italia e 208 in Spagna;
  • la situazione di cui al punto precedente spinge in alto i prezzi, e anche questo potrebbe col tempo limitare gli investimenti.

PACE FISCALE SULLA CASA

Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

Gtres

Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locale, quaindi Imu, Tasi e Tari.  Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all’Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”. Condoni Imu e Tasi, l’emendamentodella Lega Condono Imu e Tasi, l’emendamento della Lega

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta ” pace fiscale” , all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.

Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.

Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo – comprensivo di capitale, interessi e sanzioni – dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.

Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.

Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.

Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.

Ecco quanto previsto:

1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L’annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.

2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:

a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;

b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.

3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.

4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.

AFFITTI BREVI NOVITA’

 

Affitti brevi, obbligo della comunicazione in Questura. Ecco le novità

Gtres
Riflettori puntati sugli affitti brevi. Arriva l’obbligo di comunicare alla Questura, entro le ventiquattro ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate. A prevederlo un emendamento al decreto sicurezza, che entrerà in vigore dopo che quest’ultimo sarà stato convertito in legge. Spaziani Testa ha spiegato: “In effetti, non c’era una norma di legge che prevedesse per tutte le situazioni di ospitalità di locazione breve l’obbligo di comunicazione alla Questura dei dati degli ospitati. Il Ministero dell’Interno aveva fatto delle circolari nelle quali portava avanti questa interpretazione, che adesso è stata trasformata in legge”.

Aggiungendo: “Si poteva fare meglio, perché si interviene in una parte riguardante le strutture ricettive per parlare di una cosa che struttura ricettiva non è, cioè le locazioni, ma almeno si copre, per chi avesse ancora qualche dubbio, totalmente il problema sicurezza in caso di locazione”. E ha sottolineato: “Si deve ritenere che così sia stato coperto il problema sicurezza, perché c’è una norma rigorosa anche con sanzioni forti, e che sia stata risolta la parte fiscale con l’obbligo di ritenuta attraverso quanto previsto dal decreto legge n. 50”.

Il presidente di Confedilizia ha poi terminato affermando: “Da un lato speriamo sia conclusa la ‘furia’ legislativa e normativa sul tema delle locazioni brevi, che andrebbe incentivato e tutelato invece che messo sempre sotto accusa e ostacolato; dall’altro si spera che alcune regioni che fanno norme spesso anche incostituzionali colgano questa altra occasione per non predisporre ulteriori disposizioni con finalità di sicurezza o controllo e per eliminare qualche adempimento che già c’è. Questo perché altrimenti gli adempimenti si sommano – tra Comune, Stato, Regione ognuno mette il suo – e il libero esercizio del diritto di proprietà che si attua attraverso la locazione, in questo caso breve, viene sommerso di adempimenti che diventano veramente eccessivi. Che si colga, dunque, l’occasione anche per togliere qualcosa a livello regionale e comunale”.

Riportando la notizia, Confedilizia ha ricordato che, sempre per quanto riguarda le locazioni e le sublocazioni di durata inferiore a trenta giorni, attualmente un obbligo analogo è previsto dalla legge in caso di presenza nell’immobile di cittadini estranei all’Unione europea e, per le permanenze superiori a un mese, anche in caso di presenza di cittadini Ue. In quest’ultimo caso, entra in gioco la registrazione del contratto di locazione.

Dall’associazione dei proprietari di casa è stato sottolineato: “Confedilizia – nel rilevare che la norma introdotta avrebbe necessitato di un differimento della sua entrata in vigore, per consentire ai cittadini di predisporsi al nuovo adempimento – si augura che la materia delle locazioni brevi abbia finalmente trovato una sua compiuta regolamentazione”.

E ancora: “Superato – con l’obbligo della ritenuta sulla cedolare secca – ogni timore relativo all’adempimento degli obblighi fiscali, e completato – con la disposizione appena approvata – un rigoroso sistema di controlli ai fini della sicurezza, è auspicabile che non vengano imposti ulteriori oneri burocratici in capo a coloro che, attraverso la locazione breve (a fini lavorativi, di studio, turistici ecc.), contribuiscono in modo rilevante alla crescita della nostra economia e alla riqualificazione delle nostre città”.

Locazioni brevi comunicazione Questura, come fare

Ma come effettuare la nuova comunicazione obbligatoria? Presto detto. La comunicazione dovrà essere effettuata telematicamente attraverso il sistema “Alloggiati Web”, la cui modulistica dovrà essere modificata al fine di considerare una tipologia di ospitalità, quella basata sulla locazione, che non presuppone alcuna autorizzazione pubblica, come previsto invece per le strutture ricettive.

Locazioni brevi, cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, il decreto legge n. 50 del 2017 stabilisce che sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Affitti brevi, un mercato in crescita

Nel corso del convegno “Una casa da vivere- Offerte innovative per nuovi modi di abitare” , organizzato da Sidief e Banca d’Italia, è emerso che il mercato della locazione è di circa 670.000 case l’anno, a cui se ne aggiungono altre 730.000 usate per la locazione breve. Mario Breglia, presidente di Sidief, ha spiegato: “L’affitto era considerato un investimento ‘residuale’ fino a pochi anni fa, mentre oggi, anche per il forte incremento della ‘locazione breve’, aumenta la redditività degli immobili e ha creato un nuovo mercato”.

REATI EDILIZI

   Reati edilizi, la differenza tra variante essenziale e leggera

Gtres

Con la sentenza n. 34148/2018, la terza sezione penale della Corte di cassazione ha spiegato la differenza tra variante essenziale e variante leggera, sottolineando quando è necessario ottenere un altro permesso di costruire e quando invece si possono regolarizzare le opere entro la fine dei lavori. Vediamo quanto precisato.

La terza sezione penale della Corte di cassazione ha evidenziato: “In tema di reati edilizi, mentre le ‘varianti in senso proprio’, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire, le ‘varianti essenziali’, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del d. P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante”.

Gli elementi che devono essere presi in considerazione per stabilire l’entità della variante sono la superficie coperta, il perimetro, la volumetria, le distanze dalle proprietà viciniori, le caratteristiche funzionali e strutturali interne ed esterne del fabbricato.

Variante essenziale

La sentenza ha sottolineato che costituisce variante essenziale ogni variante incompatibile con il disegno globale ispiratore del progetto edificatorio originario, sia sotto l’aspetto qualitativo che sotto l’aspetto quantitativo.

Ai sensi dell’articolo 32 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) potrà aversi variazione essenziale quando si verifica una o più delle seguenti condizioni: mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal Dm 1444/1968; aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, da valutare in relazione al progetto approvato; modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza; mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito; violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Variante leggera

Costituisce variante leggera o minore la variante a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie; non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia; non alterano la sagoma dell’edificio; non violano le prescrizioni eventualmente contenute nel permesso di costruire.

In questi casi le opere possono essere realizzate con Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), che costituisce parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e può essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori. L’articolo 22 del Dpr 380/2001 consente infatti di dare corso a questa tipologia di opere in difformità dal permesso di costruire e poi regolarizzarle entro la fine dei lavori.

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA VENDO ENTRO I 5 ANNI?

Agevolazioni prima casa, cosa accade con la vendita entro 5 anni

Gtres

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa  prevedono la riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da un privato, e dell’Iva, se si acquista da un’impresa. Non sono inoltre dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. Ma ci sono alcune condizioni da rispettare. Vediamo, in particolare, cosa accade in caso di vendita entro 5 anni.

Agevolazioni prima casa, i vantaggi fiscali

Si ricorda, innanzitutto, che quando si parla di agevolazioni per l’acquisto della prima casa se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Agevolazioni prima casa, vendita entro cinque anni

Chi vende una prima casa entro 5 anni dall’acquisto – e non acquista entro 12 mesi un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale – perde il diritto agli sconti di cui ha usufruito al momento di stipulare il rogito. Di conseguenza, diventa necessario il ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie – 9% di imposta di registro, invece del 2% (o Iva del 10% invece del 4%) – e il versamento della differenza rispetto a quanto pagato a suo tempo più una sanzione del 30% in caso di accertamento e gli interessi legali.

Si può anticipare il Fisco, senza attendere l’accertamento, recandosi all’Ufficio dove è stato registrato l’atto con una copia del rogito. In questo caso, se non è ancora passato un anno dalla vendita dell’ex abitazione principale – il termine entro il quale non si decade dalle agevolazioni se si riacquista di nuovo la prima casa – non sono dovute sanzioni e si versa solo la differenza di imposta ricalcolata direttamente dagli uffici, più gli interessi calcolati anno per anno al tasso legale; se invece è passato più di un anno, oltre alle imposte, sono dovute le sanzioni, graduate in base al momento in cui avviene la regolarizzazione (ravvedimento operoso) e gli interessi.

Ma non solo. In caso di vendita della prima casa entro i 5 anni può scattare anche la tassazione sull’eventuale plusvalenza (con possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva del 20% invece delle aliquote progressive Irpef), ma solo se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorso tra acquisto e vendita.

BOLLETTA ENERGIA: CONSIGLI

Bolletta energetica: alcuni consigli per monitorare i consumi

 

Siamo in pieno autunno, eppure fino a pochi giorni fa in gran parte d’Italia le temperature non sembravano far pensare all’imminente arrivo della stagione fredda. Con la recente ondata di maltempo che ha colpito la nostra penisola, sembra però giunto il momento accendere i termosifoni. Una consuetudine annuale, che porta con sé un quesito fondamentale: come risparmiare sui costi del riscaldamento?

Per evitare che la nostra bolletta risenta in modo eccessivo dell’accensione dei radiatori, è importante sottoporre questi ultimi a un check-up: si tratta, dopotutto, di strumenti che tornano a lavorare dopo mesi di letargo e che quindi necessitano di manutenzione. Per prima cosa eliminate l’aria presente nei tubi e in seguito puliteli per rimuovere tutto ciò che vi si è depositato all’interno durante la stagione estiva. Ricordate di non coprire mai i vostri termosifoni e di installare eventuali elementi di arredo (come mensole o specchi) a almeno 30 cm di distanza. Un altro fattore decisivo per il risparmio energetico è il monitoraggio dei consumi: se ancora non li avete, installate dei dispositivi di contabilizzazione del calore.

Stagione fredda, poi, non significa che dovremo fare a meno del sole. Sfruttate la luce durante il giorno per far entrare quel pizzico di calore che permette di scaldare i vari ambienti: quindici minuti al massimo, solo per cambiare aria. E in serata conviene abbassare le tapparelle per evitare la dispersione del calore. Importante rispettare la zona climatica in cui abitate e accendere il riscaldamento solo quando consentito dalla legge. L’Italia è suddivisa in sei zone climatiche, che indicano i valori medi della temperatura e le conseguenti date di accensione dei termosifoni: a Milano, ad esempio, è consentito attivarli dal 15 ottobre, a Roma dal 1° novembre, a Napoli solo dal 15 novembre. È utile, infine, evitare comportamenti controproducenti come aprire le finestre a qualsiasi ora del giorno e asciugare i panni sul radiatore, o ancora non tenere sotto controllo i propri consumi medi. Per risparmiare sulla bolletta servono attenzione, impegno e pazienza.

di Giovanni Marrucci

PACE FISCALE INPS

   Pace fiscale Inps, di cosa si tratta

Il decreto collegato alla legge di Bilancio 2018 ha previsto il condono Inps, ossia la definizione agevolata delle cartelle esattoriali dell’Istituto nazionale di previdenza emesse da Equitalia o altre agenzie della riscossione. Adesso è in arrivo, con il decreto fiscale 2019 la nuova pace fiscale Inps.

Pace fiscale Inps 2018

Con il messaggio n. 824 del 24 febbraio 2017 è stato spiegato il funzionamento della procedura di definizione agevolata delle cartelle esattoriali per debiti Inps. In particolare, con tale messaggio l’Inps ha spiegato che accedendo al beneficio della definizione agevolata delle cartelle Inps è prevista una riduzione degli importi affidati all’Agente della Riscossione a titolo di sanzioni, interessi di mora e somme aggiuntive, rimanendo fermo l’integrale versamento delle somme dovute a titolo di capitale e di interessi, mentre le somme aggiuntive e gli interessi sono dovuti dopo il raggiungimento del tetto massimo delle sanzioni, ai sensi dell’articolo 116, commi 8 e 9 L. 388/2000.

Pace fiscale per debiti Inps

Con il decreto fiscale 2019 pubblicato in Gazzetta Ufficiale, arriva la nuova pace fiscale per debiti Inps. Secondo quanto previsto, si può aderire alla pace fiscale presentando entro il 31 maggio 2019 una dichiarazione integrativa indicante per tutti i periodi di imposta per i quali non sono scaduti i termini di accertamento o di raddoppio dei termini i maggiori imponibili contestati per i processi verbali di constatazione della Gdf e dell’Agenzia delle Entrate notificati entro la data di entrata in vigore del decreto fiscale e relativi a imposte sui redditi e relative addizionali; Iva, Irap, imposte sostitutive; contributi previdenziali per Inps e Inail e ritenute.

Decreto pace fiscale

Sul fronte della tanto discussa pace fiscale, il decreto fiscale firmato dal presidente della Repubblica, Sergio Mattarella, prevede il saldo e stralcio delle cartelle Equitalia; la rottamazione ter delle cartelle esattoriali; il condono per le cartelle fino a 1.000 euro; la definizione agevolata per le liti tributarie; la pace fiscale per i processi verbali di constatazione della Gdf e dell’Agenzia delle Entrate notificati entro la data di entrata in vigore del decreto fiscale e relativi a imposte sui redditi e relative addizionali, Iva, Irap, imposte sostitutive, contributi previdenziali per Inps e Inail e ritenute; lo stralcio integrale di sanzioni e interessi per gli avvisi di accertamento, di rettifica e di liquidazione e atti di recupero; la dichiarazione integrativa speciale; la sanatoria doganale; la definizione agevolata sulle sigarette elettroniche.

RESIDENZE PER ANZIANI CORSA AGLI SPAZI

Student housing e residenze per anziani, +48% di imprese in 5 anni

In Italia si contano 4.283 imprese che a vario titolo si possono ricondurre a residenze per anziani o studenti. Attività che sono aumentate del 5,9% nell’ultimo anno, di quasi il 48% negli ultimi cinque e di ben il 129% nell’ultimo decennio. E che danno lavoro a quasi 104mila persone, il 7,5% in più di un anno fa e il 113,5% in più di 10 anni fa. Dati che danno un’idea di quanto questo settore sia sempre più importante per l’economia italiana in generale e per l’immobiliare più in particolare.

Se si considerano i dati relativi al numero di sedi sul territorio (presumibilmente in larga parte corrispondenti alle strutture che ospitano le attività) il fenomeno risulta ancor più rilevante. Su un totale di 8.769 “localizzazioni” (+7,1% su base annua e +124% nel decennio) ben 7.834 riguardano residenze per anziani, in crescita del 55,8% rispetto al 2013 (somma delle categorie Ateco riguardanti le strutture di assistenza residenziale per anziani e disabili). Sono 935 invece le localizzazioni destinate ai giovani (“ostelli della gioventù” e “alloggi per studenti e lavoratori con servizi accessori di tipo alberghiero”) per una crescita del 28,4% in 5 anni.

Si tratta in sintesi del bilancio del settore delle residenze socioassistenziali e dello student housing a livello nazionale, a partire da una elaborazione pubblicata dalla Camera di Commercio di Milano Monza Brianza e Lodi, che fa il punto sulla Lombardia, evidenziando come il business «voli» in questa regione, prima in Italia per numero di addetti (104 mila, +7,5% in un anno e +114% in sette anni). Qui le imprese sono 496, +5% in un anno e +235% rispetto alle 148 di quasi dieci anni fa. Da notare come in Lombardia si inverta il trend delle due categorie rispetto al dato nazionale, con le residenze riconducibili alle esigenze di giovani e studenti in crescita del 110% nel quinquennio contro il +47% delle Rsa.

«Le nuove costruzioni sono sempre di maggiore qualità e rappresentano la capacità produttiva di un settore economico come l’edilizia – ha dichiarato Marco Dettori, membro di giunta della Cdc e presidente di Assimpredil Ance –. I residence per gli studenti universitari sono strutture molto importanti per far crescere l’attrattività nazionale e internazionale del nostro territorio. Per quanto riguarda la terza età ci sono infrastrutture con servizi avanzati in grado di offrire una migliore vivibilità».

«Il business immobiliare si specializza – ha aggiunto Beatrice Zanolini, consigliere della Cdc e segretario di Fimaa Milano Monza Brianza (Confcommercio Milano) – e va sempre più incontro ai bisogni sociali. Nel territorio milanese e lombardo, per la forte presenza universitaria il dato dei residence è particolarmente significativo».

In Lombardia, a livello provinciale, dopo Milano con 123 imprese e 6 mila addetti, ci sono Pavia (94 e 1.400) e Brescia (63 e 3 mila). Quasi 3mila addetti anche a Varese. In Italia per localizzazioni al primo posto c’è Roma a quota 630 (+102% in dieci anni), poi Palermo con 450 (+150%), Torino con 388 (+60%), Catania con 371 (+169%), Milano con 262 (+201%), Ravenna con 205 (+294%), Bologna con 196 (+11%).

In Italia il 41% delle imprese è al femminile, il 5% è condotto da stranieri, il 9% da giovani. In Lombardia le donne sono a quota 26%, gli stranieri al 4% e i giovani al 5%.

PACE FISCALE IMMOBILI ALL’ESTERO

   Pace fiscale per gli immobili all’estero: la pietra dello scandalo del decreto

Gtres

Nella bozza della manovra economica circolata nelle ultime ore, spunta una norma che ha fatto infuriare il vicepremier Di Maio. Si tratta di quella che prevede la pace fiscale anche per le attività finanziarie oltreconfine e per gli immobili posseduti all’estero

Legge di bilancio 2019, pace fiscale

Una delle misure più discusse del decreto fiscale legato al documento di programmazione economica è la cosiddetta pace fiscale.La norma prevede la possibilità di far emergere capitali fino a un massimo di 100mila euro (per ogni singola imposta e per ogni anno di imposta) con il limite del 30% rispetto a quanto dichiarato entro il 31 ottobre 2017.

Condono fiscale 2019

Secondo le bozze circolate – ma contestate duramente dal leader pentastellato – si dovrebbero poter correggere le dichiarazioni presentate entro il 31 ottobre 2017 ai fini delle imposte sui redditi e relative addizionali, delle imposte sostituitive, delle ritenute e dei contributi previdenziali, dell’Irap e dell’Iva. Ma non solo. La platea delle imposte sanabili si allargherebbe anche alle imposte sul valore degli immobili all’estero (Ivie) e alle attività finanziarie all’estero (Ivafe).

Si tratta di imposte che si potevano già regolarizzare negli anni scorsi grazie alla voluntary disclosure (che prevede il pagamento di tutto il dovuto con sanzioni e interessi ridotti). Ma oggi con la nuova norma si pagherebbe solo una flax tax del 20%.

Imposta sugli immobili all’estero

L’Ivie è un’imposta che devono versare tutti i proprietari degli immobili situati all’estero. Dal 1° gennaio 2016 l’imposta non si applica al possesso degli immobili adibiti ad abitazione principale (e per le relative pertinenze), e alla casa coniugale assegnata al coniuge, a meno che non si tratti di case di lusso. In particolare a corrispondere l’Ivie devono essere i:

  • proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo
  • titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione e superficie sugli stessi
  • concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali
  • locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Condono fiscale tombale 2019

La nuova sanatoria prevede anche un condono fiscale tombale per i debiti sotto i mille euro. Tutti i debiti con la pubblica amministrazione e con il fisco (come multe e bolli non pagati) dal 2000 al 2010 saranno annullati totalmente.

PACE FISCALE: COME FUNZIONA SULLA CASA

Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

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Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locali, quindi Imu, Tasi e Tari. Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all’Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”.

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta “pace fiscale”, all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.

Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.

Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo – comprensivo di capitale, interessi e sanzioni – dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.

Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.

Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.

Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.

Ecco quanto previsto:

1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L’annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.

2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:

a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;

b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.

3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.

4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.

CASE ALL’ASTA VANTAGGI E SVANTAGGI

Case all’asta, vantaggi e svantaggi di questo mercato alternativo

asta giudiziaria

Più efficienza per le esecuzioni giudiziarie immobiliari. Lo ha rilevato il Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane (TSEI). Una buona notizia che potrebbe avvantaggiare anche il settore immobiliare e l’economia in genere.

Esecuzioni immobiliari, procedure più rapide

Tra i 140 tribunali coinvolti nell’indagine, nel 2017 Tsei ha individuato procedure più rapide di 40 giorni rispetto al 2017 e un numero di fascicoli chiusi pari ad oltre l’11% in più. Senz’altro un fattore determinante è stata la pubblicazione delle linee guida del Csm, un anno fa, – spiega il presidente di Tsei, Stefano Scopigli. – La loro applicazione ha portato una maggiore integrazione delle procedure esecutive e, di conseguenza, maggiore rapidità.

Ma cosa impedisce, invece, ad una procedura di esecuzione immobiliare di essere portata avanti senza intoppi? Tra gli elementi che rallentano un’asta c’è sicuramente la difficoltà di trovare un’acquirente, con conseguenti tempi di vendita che si allungano in caso non si trovi un compratore disposto a considerare un affare l’acquisto di un bene messo all’asta. Con la nuova riforma del 2015 si sta riscontrando invece un’accelerazione significativa delle vendite giudiziarie; quindi tutti quegli elementi che rallentavano le aste, come ad esempio la fissazione della doppia vendita con incanto e senza allo stesso prezzo, che già da solo ha dimezzato i tempi di vendita, sono stati superati.

Immobili all’asta, un canale di vendita alternativo

Nel 2017, evidenzia lo studio, sono state concluse oltre 64 mila esecuzioni immobiliari, con un incremento dell’11,3% rispetto al 2016 e per la prima volta i fascicoli definiti hanno superato di circa 4 mila unità quelli iscritti: un dato che indica il recupero dell’arretrato e il miglioramento della produttività degli uffici giudiziari. La durata media nazionale dell’intera procedura è passata dai 5,11 anni del 2016 ai 5 anni del 2017.

Purtroppo  ad oggi è complicato se non impossibile distinguere tra le varie tipologie immobiliari poste in vendita dai tribunali, in quanto i sistemi informatici di cui è dotata l’amministrazione giudiziaria non gestiscono un dato puntuale, così da poter essere messo a disposizione di chi analizza i dati, e, di conseguenza del mercato.

A prescindere dalle caratteristiche dei singoli immobili posti in vendita durante una procedura di esecuzione giudiziaria, tuttavia, il fatto che acquistare un immobile durante una procedura giudiziaria non sia più un percorso alla cieca di cui non si intravvede la fine una volta intrapreso, può dare un’alternativa in più ai potenziali acquirenti, con riflessi positivi su tutto il mercato immobiliare. Sicuramente  una procedura più rapida contribuisce a far diventare gli immobili in asta un elemento in più di valutazione per il potenziale acquirente rispetto alle sue scelte sul libero mercato.

L’acquisto di immobili all’asta infatti solitamente garantisce sconti interessanti sui prezzi di mercato. A ciò si aggiungano le SOLUZIONI PER AGEVOLARE L’ACQUISTO DI IMMOBILI ALL’ASTA, che hanno l’intento di assicurare il miglior affare all’acquirente e la soddisfazione del debito alla banca, alleggerendo il debitore del peso dei pagamenti dovuti.

Aste immobiliari, segnali di uscita dalla crisi

In generale, quindi, i dati sulle procedure esecutive sono una buona notizia anche per l’andamento dell’economia e del benessere del Paese. L’innalzamento del numero di procedure di questi anni è l’effetto della crisi economica che si è andata ad instaurare nel nostro paese. L’accelerazione delle vendite, sia sul libero mercato che su quello giudiziale potrà essere un segnale positivo, che determina una proiezione del nostro paese verso l’uscita dalla crisi.

NUDA PROPRIETA’

Come assicurarsi una rendita vendendo la nuda proprietà di una casa

nuda proprietà

Crescono le compravendite di nuda proprietà: nel 2017, secondo l’Agenzia delle Entrate, sono salite dell’1,3% annuo. Un modo per reperire liquidità senza perdere la casa. L’analisi  e le linee guida del Consiglio Nazionale del Notariato.

Vendere la nuda proprietà 

Vendere la nuda proprietà di una casa significa separare il possesso del bene immobile dal suo usufrutto, e alienare solo il primo in cambio di un valore che risulta, necessariamente, inferiore a quello di mercato, ma che può servire a chi ne mantiene l’uso per integrare il proprio reddito o pensione. Al contempo chi mantiene l’usufrutto può continuare a godere di eventuali redditi derivanti dalla locazione per tutta la sua vita o per un periodo definito.

Nel 2017 sono state 24.021 le vendite di nuda proprietà, con una crescita dell’ 1,3% rispetto al 2016. Un trend che, sebbene positivo, è decisamente inferiore rispetto a quello registrato sulle compravendite di piena proprietà che sono, invece, aumentate del 4,9%.

L’acquisto della nuda proprietà ha avuto un buon riscontro negli anni del boom del mercato immobiliare, quando i prezzi della piena proprietà erano molto elevati e questa formula consentiva l’acquisto di un’abitazione a prezzi più bassi di quelli di mercato. Acquistando infatti la nuda proprietà si ha uno sconto inversamente proporzionale all’età del venditore. “Con la crisi del mercato immobiliare e un calo dei prezzi, intorno al 40% dal 2007 ad oggi, è diventato più conveniente acquistare l’intera proprietà dell’immobile, potendone così disporre liberamente

Perchè vendere la nuda proprietà

Chi vende solitamente la nuda proprietà? Si tratta solitamente di persone anziane che necessitano di denaro per le spese legate ai figli, alla salute, o per continuare a godersi la vita anche dopo la pensione.  

Chi vende la nuda proprietà in genere lo fa per reperire liquidità da destinare ai figli. Altri scopi riguardano il sostentamento per spese mediche o di assistenza (ad esempio per stipendiare le badanti) oppure per mantenere lo stesso tenore di vita che si aveva prima del ritiro dal lavoro, potendosi permettere viaggi o altro grazie all’integrazione dell’introito pensionistico”.

Infatti, la maggior parte dei venditori (79,1%), che in circa il 74% dei casi ha più di 64 anni, vende per questi motivi. Nel 18,6% dei casi, invece, si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Perchè acquistare la nuda proprietà

A chi conviene, invece, acquistare una nuda proprietà? Tendenzialmente a chi sa di non avere immediato bisogno dell’abitazione, o di chi intende fare un investimento a lungo termine spendendo inizialmente meno del prezzo di mercato e sfruttando in più il risparmio fiscale: l’imposta prevista è infatti calcolata su un valore catastale ridotto.

Nel primo semestre 2018, il 79,5% degli acquisti di questo tipo è stato finalizzato all’investimento a lungo termine mentre il 20,5% ha riguardato l’acquisto dell’abitazione principale. Nel 2017 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 72,7%.

Trasformare la casa in denaro per la vecchiaia

Come gestire la proprietà immobiliare per assicurarsi una vecchiaia serena? Il Consiglio Nazionale del Notariato spiegando gli strumenti giuridici a disposizione della terza età per disporre dei propri beni assicurando alle persone anziane – che secondo Istat rappresentano nel gennaio 2018 circa un quarto della popolazione totale – un futuro per quanto possibile tranquillo.

Tra gli strumenti che permettono di ottenere liquidità si annoverano due tipi di vendita della nuda proprietà: con riserva di usufrutto, che consente di godere non solo dell’abitazione nell’immobile ma anche di eventuali proventi dalla sua locazione; e con riserva di abitazione, che consente al venditore di mantenere il solo diritto di abitare nell’immobile vita natural durante o per un periodo definito.

Esiste poi la rendita vitalizia a titolo oneroso, che prevede che un soggetto corrisponda periodicamente al proprietario una somma di denaro o altro a fronte della cessione del bene; e il prestito vitalizio ipotecario, un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari a persone di età superiore ai 60 anni garantito dall’ipoteca sull’immobile di proprietà. Che, se non ripagata in vita, resta in capo agli eredi.

LEGGE DI BILANCIO 2019 PER LA CASA

Legge di Bilancio 2019 in Parlamento, tutte le misure per la casa

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Dopo la firma del presidente della Repubblica Sergio Mattarella, la legge di bilancio 2019 è ora passata al vaglio del Parlamento. Vediamo quali sono le misure per la casa contenute nel testo di 108 articoli.

Le misure centrali per la casa sono contenute negli articoli 11 e 12 della nuova legge di Bilancio. Le novità più importanti riguardano la proroga delle detrazioni, dal bonus ristrutturazioni al bonus mobili, passando per l’ultimo arrivato, il bonus verde.

Bonus ristrutturazione 2019 

L’articolo 11 della legge di Bilancio contiene la proroga del bonus ristrutturazioni per il 2019. La misura prevede la detrazione del 50% dall’Irpef dei costi sostenuti per gli interventi di ristrutturazione. La detrazione deve essere fruita in 10 quote annuali dello stesso importo per un costo massimo di 96mila euro.

Detrazioni fiscali risparmio energetico

Le detrazioni fiscali per il risparmio energetico sono prorogate anche per il 2019. La detrazaione è al 50%, ma l’aliquota sale al 65% per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, l’acquisto e posa in opra di generatori d’aria calda a condensazione.

Bonus verde anche nel 2019

La detrazione del 50% per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato sarà valida anche per tutto il 2019. Il bonus verde 2019 sarà valido per tutte le spese sostenute nel prossimo anno.

Bonus mobili per il 2019

Resterà in vigore fino a tutto il 2019, il bonus per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici in classe A e A+. Ma attenzione: per il prossimo anno lo sconto spetterà solo per i lavori iniziati a decorrere dal 1º gennaio 2018. Le altre condizioni restano invariate.

Sismabonus, le detrazioni anche per il 2019

L’agevolazione per le spese sostenute per gli interventi antisismici su edifici compresi nelle zone 1 e 1 (ovvero le zone ad alta pericolosità), il cosiddetto Sisma bonus, si potrà utilizzare anche per il 2019. Ricordiamo inoltre che l’intervento volto a ridurre di due classi il rischio sismico gode di una detrazione del 70%, di due classi dell’80%.

Terreni gratis ai giovani e mutui agevolati

E’ una delle novità più discusse della manovra. Prevede la concessione di terreni gratis per 20 anni alle famiglie con un terzo figlio in arrivo dal 2019, 2020 e 2021. Inoltre c’è la possibilità di usufruire di un mutuo a tasso zero fino a 200.000 euro, acquistando la prima casa nelle vicinanze dei terreni. 

Cedolare secca per gli affitti commerciali

L’estenzione della cedolare secca anche per i negozi C1 sotto i 600 m2, sempre e quando il contratto di affitto, alla data del 15 ottobre 2018, non sia chiuso anticipatamente rispetto alla data naturale del contratto.

LEASING IMMOBILIARE

 

    Il locatario del leasing non è un condomino

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Il locatario del leasing non può richiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere assembleari. Come stabilito dall’articolo 1137 del Codice civile, tale possibilità spetta solo ai condòmini, assenti, presenti o dissenzienti che siano. Questo principio di diritto è stato espresso dalla Cassazione con l’ordinanza 27162/2018.

Nel dettaglio, con l’ordinanza 27162/2018, la Cassazione ha confermato la sentenza della Corte di appello di Torino, che aveva giudicato inammissibile l’impugnazione di una delibera assembleare su spese condominiali proposta da una società di leasing quale utilizzatrice dell’immobile.

Ma vediamo la vicenda. La società ricorrente, dando atto di non essere proprietaria (se non apparente) di un’unità immobiliare, ha impugnato al Tribunale di Torino la delibera condominiale con la quale veniva posta a carico dell’unità stessa una spesa condominiale di 10.240,19 euro.

Ai giudici di merito e alla Cassazione è stato chiesto di esprimersi in merito alla sussistenza dei casi (oltre a quelli pacifici riferiti alla ripartizione delle spese del riscaldamento) nei quali non solo i condòmini, ma anche gli utilizzatori delle unità immobiliari abbiano titolo per impugnare le delibere assembleari.

I giudici di legittimità hanno richiamato l’articolo 1137 del Codice civile, secondo il quale le decisioni assembleari sono obbligatorie per tutti i condòmini e che quindi solo e soltanto questi ultimi possono rivolgersi al giudice per chiedere l’annullamento o la nullità della delibera. La Cassazione ha poi ricordato che l’amministratore di condominio può riscuotere i contributi e le spese solo ed esclusivamente da ciascun condomino, essendogli preclusa l’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità.

MODELLO 770/2018 CONDOMINIO

      Modello 770/2018 del condominio, la scadenza del 31 ottobre

Il 31 ottobre 2018 scade il termine ultimo entro il quale il condominio – nella persona dell’amministratore o, altrimenti, di persona designata dall’assemblea condominiale – è tenuto a presentare, in qualità di sostituto di imposta, il modello 770/2018. Vediamo quali sono le somme da dichiarare.

Modello 770 condominio, cos’è

Confedilizia ha precisato che l’adempimento riguarda tutti i condominii che nel 2017 abbiano corrisposto somme sulle quali abbiano effettuato ritenute d’acconto e serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati fiscali relativi a tali ritenute nonché gli altri dati previdenziali e assicurativi richiesti.

Modello 770 condominio, cosa indicare

Sempre come evidenziato da Confedilizia, nel modello – che deve essere trasmesso obbligatoriamente per via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato – gli amministratori devono indicare gli importi trattenuti a titolo di ritenute, addizionali ed imposte sostitutive, con riferimento alle somme erogate durante il 2017, su:

  • redditi di lavoro dipendente a portieri, addetti alle pulizie ecc. (con ritenuta secondo le diverse aliquote Irpef);
  • redditi di lavoro autonomo ai soggetti che abbiano effettuato prestazioni anche occasionali a favore del condominio: ingegneri, geometri, architetti ecc. (con ritenuta del 20%) e anche allo stesso amministratore del condominio per il suo compenso annuale;
  • corrispettivi di appalto alle imprese che abbiano svolto prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’immobile o degli impianti e per attività di pulizia, manutenzione caldaie, ascensori, giardini e altre parti comuni dell’edificio ecc. (con ritenuta del 4%).

Le ritenute del 4% o del 20% non si applicano sulle somme corrisposte alle imprese e ai professionisti che i condominii pagano mediante bonifici bancari o postali cosiddetti “parlanti” per avvalersi delle agevolazioni fiscali previste per esempio per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica. In questi casi, infatti, per evitare che imprese e professionisti subiscano un doppio prelievo, si applica la sola ritenuta effettuata da banche o Poste italiane Spa (pari, dall’1.1.2015, all’8%) e i dati dei soggetti interessati non andranno indicati dal condominio nel modello 770.

COSTI CASA PER RISPARMIARE

   Costi casa, i cinque servizi più richiesti dagli italiani per risparmiare

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Contenere i costi della casa. Che si tratti dei prezzi della luce o del gas, è sempre questo il cruccio di ogni famiglia. Così ProntoPro ha analizzato le richieste di preventivo ricevute nell’ultimo anno per individuare come gli italiani cerchino di contenere costi e sprechi all’interno dell’abitazione, per ridurre anche l’impatto ambientale. Ecco i cinque servizi più richiesti.

Installare nuovi infissi

L’opzione più richiesta è l’installazione di nuovi infissi. Finestre e porte che non lasciano filtrare l’aria esterna, infatti, mantengono il caldo d’inverno e il fresco d’estate. Questo significa un risparmio intorno al 20% in bolletta sui costi di climatizzazione e riscaldamento.

Una finestra nuova costa minimo intorno ai 300 euro se in pvc (il materiale più richiesto su ProntoPro) e arriva a un massimo di 600 euro per una finestra in legno. A questa cifra vanno poi aggiunti i costi per la posa che secondo i preventivi si aggirano intorno ai 90 euro.

Cambiare la caldaia

Al secondo posto c’è la sostituzione della vecchia caldaia. E, in questo caso, i costi lievitano sensibilmente. In media si spendono 2.000 euro ma, ovviamente i prezzi variano molto a seconda degli impianti.

In ogni caso si tratta di un ottimo investimento, considerando che il risparmio che se ne ricava in bolletta può arrivare fino al 30% e che, come per gli altri interventi di efficientamento energetico, con l’ecobonus verrà recuperato fino al 65% della spesa sostenuta.

Domotica

Secondo i preventivi raccolti da ProntoPro, per un appartamento di 70 metri quadri servono circa 7.000 euro per realizzare un impianto domotico. La home automation, però, contribuisce a un risparmio in bolletta del 30%, oltre a migliorare sostanzialmente la qualità della vita in casa.

Impianto fotovoltaico

Al quarto posto della classifica c’è l’impianto fotovoltaico. Oltre all’aspetto ecologico, va ricordato che con questo impianto è il gestore elettrico a pagare al proprietario i kWh prodotti dai pannelli, il risparmio in bolletta può arrivare fino al 90%. L’investimento iniziale è di circa 2000 euro per ogni Chilowatt.

Isolamento termico

L’isolamento termico delle pareti esterne permette di ridurre le spese fino al 40%. I costi per l’istallazione, comprensivi di materiale e manodopera, oscillano tra i 50 e i 100 euro al metro quadro, con variazioni in base al tipo di isolante, alla località, alla superficie da coprire e al numero di piani dell’edificio.

 

AGEVOLAZIONI FISCALI LEASING IMMOBILIARE

 

   Agevolazioni fiscali per il leasing immobiliare

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Chi decide di stipulare un contratto di leasing immobiliare ha diritto fino al 31 dicembre 2020 a una serie di agevolazioni fiscali.

Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF (imposte sui redditi delle persone fisiche) per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all’atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:
– un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
– non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. Occorre tenere presente un fondamentale requisito che differenzia le agevolazioni fiscali da applicare, ovvero l’età del cliente all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria.

Sotto i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;

• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Dai 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;

• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l’immobile oggetto dell’operazione di leasing immobiliare abitativo venga destinato dall’utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna; a tal fine si considera abitazione principale secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui redditi19 “quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Non è quindi richiesto che nell’immobile dimori abitualmente l’utilizzatore in prima persona. È sufficiente che vi dimori un familiare. Per familiari, sempre ai fini delle imposte sui redditi, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.20 L’agevolazione in oggetto, invece, prescinde dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (escluse invece dalle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro).

ESENZIONE CANONE RAI OVER 75

    Le persone che hanno compiuto il 75esimo anno di età possono richiedere l’esenzione dal pagamento del canone TV.

 

Un’imposta che ammonta per il 2018 e per il 2019 a 90 €/anno, fatturati dal fornitore di energia elettrica su base mensile da gennaio ad ottobre.

Possono beneficiare di questa esenzione i cittadini che hanno compiuto 75 anni, con un reddito annuo non superiore a 8.000,00€, presentando una dichiarazione sostitutiva con cui attestano il possesso dei requisiti per essere esonerati dal pagamento.

FATE ATTENZIONE
La dichiarazione sostitutiva non dev’essere presentata al fornitore di energia elettrica, ma direttamente all’Agenzia delle Entrate. Cliccando QUI potete accedere direttamente alla modulistica predisposta dall’Agenzia stessa.

In particolare l’agevolazione compete se nell’abitazione di residenza sono presenti uno o più apparecchi televisivi, mentre non compete nel caso in cui l’apparecchio televisivo sia ubicato in luogo diverso da quello di residenza.

L’agevolazione spetta per l’intero anno se il compimento del 75° anno è avvenuto entro il 31 gennaio dell’anno stesso. Se il compimento del 75° anno è avvenuto dal 1° febbraio al 31 luglio dell’anno, l’agevolazione spetta per il secondo semestre.

I soggetti che hanno presentato la dichiarazione sostitutiva, con il perdurare delle condizioni di esenzione, possono continuare a beneficiare dell’agevolazione anche negli anni a venire, senza procedere alla presentazione di nuove dichiarazioni.
Se invece si perdono i requisiti, ad esempio perché si supera il limite di reddito previsto, è necessario presentare la dichiarazione di variazione dei presupposti (compilazione della sezione II del modello di dichiarazione sostitutiva).

Considerati i tempi tecnici necessari per l’acquisizione e la lavorazione delle dichiarazioni sostitutive, per le richieste inviate entro il 15 del mese, l’addebito del canone in bolletta sarà ordinariamente interrotto già a partire dalla rata relativa al mese successivo a quello di invio della richiesta.

Per le dichiarazioni sostitutive inviate nella seconda metà del mese l’addebito del canone in bolletta sarà invece interrotto a partire dalla rata relativa al secondo mese successivo a quello di invio della richiesta.

La dichiarazione sostitutiva e la richiesta di rimborso possono:

essere spedite a mezzo del servizio postale in plico raccomandato, senza busta, al seguente indirizzo: Agenzia delle Entrate – Ufficio di Torino 1 – Sportello Abbonamenti TV – Casella postale 22 – 10121 Torino (in tal caso va allegata copia di un valido documento di riconoscimento);

essere trasmesse, firmate digitalmente, tramite posta elettronica certificata all’indirizzo cp22.sat@postacertificata.rai.it;

essere consegnate dall’interessato presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

 

PENSIONE

  Quota 100, quanto si perde?

tito boeri

Andare in pensione con la nuova ” quota cento”potrebbe costare ai pensionati 500 euro al mese. E allo Stato 140 miliardi in dieci anni. Lo ha detto il presidente dell’Inps Tito Boeri, che ha presentato il conteggio alla commissione lavoro della Camera.

Secondo il presidente dell’ente previdenziale italiano, un dipendente pubblico che sfruttasse la norma pensata nella manovra 2019, perderebbe 500 euro mensili andando in pensione adesso con 62 anni e 38 di contributi, rispetto ad andarci con una pensione piena a 67 anni. Inoltre, ha sottolineato Boeri, con il nuovo regime pensionistico fino al 2046 i saldi si aggraverebbero di oltre 400 miliardi, mentre il debito implicito aumenterebbe di 100 miliardi, con un andamento prima in salita poi in discesa.

Le misure sulle pensioni ipotizzate dal Governo, cioé quota 100, opzione donna, conferma dell’Ape sociale e blocco dell’adeguamento della speranza di vita, secondo il presidente Inps, avrebbero un impatto di circa 140 miliardi in più di spesa nei primi dieci anni e nel primo anno ci sarebbe una maggiore spesa di 7 miliardi, che salirebbe a 11,5 miliardi nel 2010 e a 17 miliardi nel 2021.

Boeri ha poi fatto intendere che si potrebbe raccogliere qualche risorsa in più abbassando la soglia delle “pensioni d’oro” dai 90 mila euro attuali a 78 mila euro lordi l’anno (corrispondenti a circa 3.800 euro netti mensili). L’alternativa sarebbe quella di introdurre nel disegno di legge un contributo di solidarietà. Al momento infatti i risparmi dal taglio delle pensioni d’oro sono inferiori a 150 milioni ma si potrebbe arrivare a 300 milioni se si abbassasse la soglia a 78 mila euro.

Quanto all’ipotesi di condono contributivo, questo secondo Boeri avrebbe effetti devastanti sui conti dell’Inps. “Il condono contributivo, a differenza di condono fiscale – ha detto Boeri – ha un doppio effetto negativo, non solo sulla raccolta contributiva ma anche sulla spesa, oltre che un effetto devastante sui conti del nostro istituto. Già per il fatto che se ne sia parlato abbiamo avuto una riscossione inferiore a quella che ci aspettavamo”.

CONTI CORRENTI DORMIENTI

        Conti correnti dormienti, con novembre arriva la scadenza

Ci siamo. Con il mese di novembre scadono i termini per recuperare  i conti dormienti. Come comunicato lo scorso agosto dal Ministero dell’Economia, la deadline arriva dieci anni dopo l’istituzione del Fondo in cui sono confluiti conti correnti, libretti bancari e postali inutilizzati per almeno 20 anni.

Con il mese di novembre i risparmiatori dovranno dire addio a depositi di denaro, libretti di risparmio (bancari e postali), conti correnti bancari e postali nonché ad azioni, obbligazioni, certificati di deposito, fondi d’investimento e assegni circolari non riscossi entro il termine di prescrizione.

Ad essere coinvolte sono le somme inutilizzate relative a strumenti di natura bancaria e finanziaria, di importo non inferiore a 100 euro, non più movimentati dal titolare del rapporto o da suoi delegati per un tempo ininterrotto di 10 anni decorrenti dalla data di libera disponibilità delle somme. Di fatto, si tratta di denaro che non è stato mai movimentato per 20 anni, in quanto il termine di prescrizione si applica trascorsi 10 anni da quando le somme, precedentemente non movimentate per altri 10 anni, sono state trasferite al Fondo, fatta eccezione per gli assegni circolari che hanno termini diversi di prescrizione.

Conti correnti dormienti, la verifica tramite la Consap e le domande di rimborso

Per verificare l’esistenza di conti correnti dormienti intestati a proprio nome o a nome di familiari di cui possano risultare eredi è possibile effettuare una verifica consultando la banca dati dei rapporti dormienti tramite la Consap Spa. Eventualmente, le domande di rimborso possono essere presentate a Consap Spa per via telematica tramite Portale Unico oppure a mezzo Raccomandata a/r o Raccomandata a mano presso la sede della società.

ROTTAMAZIONE BIS

Rottamazione bis, arrivata la proroga al      

7 dicembre 2018

Gtres

L’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha fatto sapere che nell’ambito della rottamazione bis è stata decisa una proroga al 7 dicembre 2018 per la scadenza della terza rata da versare il prossimo 31 ottobre.

Rottamazione bis, proroga terza rata

Nel dettaglio, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha spiegato che chi ha già aderito alla Definizione agevolata prevista dal decreto legge n. 148/2017 (cosiddetta “rottamazione bis”), ma non è riuscito a saldare le prime due rate scadute a luglio e settembre, può regolarizzare la propria situazione entro il 7 dicembre 2018. Entro lo stesso termine dovrà essere pagata anche la rata in precedenza fissata al 31 ottobre.

Rottamazione bis, proroga versamenti

L’art. 3 del decreto legge n. 119/2018 stabilisce, infatti, che i contribuenti che pagano gli importi scaduti (luglio, settembre e ottobre) entro il prossimo 7 dicembre rientreranno automaticamente nei benefici previsti dalla “Definizione agevolata dei carichi affidati all’Agente della riscossione” dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2017 (cosiddetta “rottamazione-ter”).

A tal fine, senza alcun ulteriore adempimento a carico dei debitori, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione invierà entro il 30 giugno 2019 una nuova “Comunicazione” con il differimento dell’importo residuo da pagare relativo alla Definizione agevolata 2000/17 (cosiddetta “rottamazione bis”) ripartito in 10 rate di pari importo (5 anni) con scadenza il 31 luglio e il 30 novembre di ciascun anno, a partire dal 2019. Gli interessi a decorrere dal 1° agosto 2019 saranno calcolati nella misura dello 0,3%.

Per effettuare il pagamento delle rate, è necessario utilizzare i bollettini delle rate di luglio, settembre e ottobre 2018 allegati alla “Comunicazione delle somme dovute” già inviata da Agenzia delle entrate-Riscossione.

TERRENI IN CONCESSIONE MUTUI A TASSO ZERO

   Terreni in concessione a chi fa il terzo figlio e mutui a tasso zero, ecco la misura

Gtres

Sta facendo molto discutere una delle misure entrate nella nuova bozza della manovra economica:  la concessione gratuita per 20 anni di terreni agricoli demaniali a chi fa il terzo figlio, con la possibilità di avere un mutuo fino a 200.000 euro a tasso zero acquistando la prima casa nelle vicinanze dei terreni. Ma andiamo a scoprire in cosa consiste esattamente questo intervento, quali sono i pro e i contro.

Manovra 2019 terreni agricoli

Nel dettaglio, nella nuova bozza della manovra si legge: “Al fine di favorire la crescita demografica, una quota del 50 per cento dei terreni di cui all’articolo 66, comma 1, del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e una quota pari al 50 per cento dei terreni di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto legge 20 giugno 2017, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2017, n. 123, sono concessi gratuitamente per un periodo non inferiore a 20 anni ai nuclei familiari con terzo figlio nato negli anni 2019, 2020, 2021, ovvero a società costituite da giovani imprenditori agricoli che riservano una quota societaria ai predetti nuclei familiari pari al 30 per cento”.

Ai nuclei familiari idonei è inoltre concesso “un mutuo fino a 200.000 euro per la durata di 20 anni, ad un tasso pari a zero, per l’acquisto della prima casa in prossimità del terreno assegnato”.

Si legge ancora: “Per l’attuazione del presente comma è istituito nello stato di previsione del Ministero delle Politiche agricole, alimentari forestali e del turismo un fondo rotativo con una dotazione finanziaria iniziale pari a 5 milioni di euro per l’anno 2019 e 15 milioni di euro per l’anno 2020”.

Terreni in concessione gratuita

L’idea, dunque, è quella di concedere terreni agricoli di proprietà dello Stato alle famiglie che fanno il terzo figlio. La durata della concessione gratuita è di 20 anni e il terzo figlio dovrà nascere nel 2019, 2020 e 2021.

Per scoprire i dettagli bisogna attendere un provvedimento ad hoc. Nel frattempo, ci si domanda ad esempio cosa si intenda esattamente con “nuclei familiari” o di quali terre si parli. In merito a quest’ultimo punto, secondo Coldiretti i terreni agricoli in mano al pubblico coprono mezzo milione di ettari e il loro valore teorico è di 9,9 miliardi di euro. Ma proprio su questo punto Il Corriere della Sera sottolinea che, sebbene i terreni agricoli italiani abbiano un prezzo elevato rispetto agli altri Paesi perché in media rendono di più, nella maggior parte dei casi i terreni agricoli pubblici rappresentano i pezzi meno pregiati difficili da piazzare.

La misura prevede la concessione gratuita del 50 per cento dei terreni demaniali agricoli e a vocazione agricola non utilizzabili per altre finalità istituzionali e il 50 per cento dei terreni abbandonati o incolti del Mezzogiorno.

L’idea è arrivata dalla Lega, il ministro delle Politiche agricole, Gian Marco Centinaio, ha spiegato: “Si dice che in Italia si fanno pochi figli e che serve un aiuto per invertire la tendenza. Per questo il Ministero vuole dare un contributo favorendo in particolare le aree rurali, dove i figli si fanno ancora”. Ma dal Pd è arrivato l’attacco. “Una norma agghiacciante – ha commentato Chiara Gribaudo – che rivela l’impostazione culturale e sociale di questo governo, che piuttosto che finanziare i servizi all’infanzia e proseguire sul sentiero tracciato per il sistema integrato 0-6, propone alle famiglie di fare un altro figlio in cambio di un pezzo di terra e di un mutuo a tasso zero”.

FATTURAZIONE ELETTRONICA

   Fatturazione elettronica: ecco la guida dell’Agenzia delle Entrate

fatturazione elettronica

Scatta a partire dal prossimo anno l’obbligo ad emettere fattura elettronica per ogni bene o servizio erogato. Come occorre comportarsi? L’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione una guida scaricabile in formato Pdf.

Come emettere la fattura elettronica

Nella guida dell’Agenzia delle Entrate vengono specificate le regole definite nel provvedimento n. 89757 del 30 aprile 2018 pubblicato sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate. In sostanza, la fattura elettronica si può emettere da qualsiasi computer o dispositivo mobile utilizzando un software di scrittura che consenta il formato Xml. Gli strumenti di compilazione possono essere quattro:

  1.  Accesso al portale “Fatture e Corrispettivi” del sito internet dell’Agenzia;
  2.  software scaricabile su computer;
  3.  app per tablet e smartphone, denominata “Fatturae”, scaricabile dagli store Android o Apple.
  4. software privati a pagamento per la contabilità delle fatture, prodotti appositamente.

Come inviare la fattura elettronica

Le fatture elettroniche si inviano utilizzando il sistema di interscambio (Sdi); si considerano, altrimenti, non valide. Nell’Sdi va inserito l’indirizzo telematico del cliente (un codice destinatario oppure un indirizzo Pec) al quale recapitare la fattura.

Una volta compilato e controllato i dati della fattura, occorre salvarla in formato Xml, visualizzandola in Pdf. Infine, il file va sigillato (l’Xml va reso non modificabile) e inviato all’indirizzo telematico del cliente.

Ricevere una fattura elettronica

La fattura viene recapitata all’indirizzo telematico fornito dal cliente. In caso questi fosse titolare di partita Iva, potrebbe delegarne la ricezione ad una terza parte (ad esempio al commercialista).

Conservare una fattura elettronica

La fattura elettronica deve essere conservata sia da chi la emette che da chi la riceve, non solo memorizzandola sul proprio dispositivo ma con una procedura che permetta l’archiviazione del suo formato originale per poterla leggere e recuperare in ogni momento. Il servizio di conservazione delle fatture elettroniche è fornito da operatori certificati qualificati o attraverso un servizio gratuito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate

La guida in formato Pdf sulla fatturazione elettronica messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate è scaricabile qui.

ESECUZIONI IMMOBILIARI

   Esecuzioni immobiliari più veloci

asta giudiziaria

Tempi più rapidi e più procedure concluse. Questo è il trend individuato dall’Associazione TSEI (Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane) nella seconda edizione dello “Studio dei tempi dei tribunali italiani in materia di procedure esecutive individuali”, che ha coinvolto 140 tribunali. Nel 2019 i procedimenti hanno richiesto 40 giorni in meno rispetto all’anno precedente, mentre il numero di fascicoli chiusi è aumentato dell’11,38%.

Esecuzioni giudiziarie, linee guida più efficienti dal Csm

Cosa ha contribuito alla velocizzazione delle procedure? Senz’altro, si legge nello studio TSEI, la pubblicazione da parte del CSM delle “Linee guida in materia di buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari“, che datano ormai un anno di vita. La pubblicazione, prima nel suo genere, ha avuto il merito di indicare la strada dell’armonizzazione delle procedure esecutive nei tribunali portando ad una maggiore efficienza.

Nel 2017, evidenzia lo studio, sono state concluse oltre 64 mila esecuzioni immobiliari, con un incremento dell’11,3% rispetto al 2016 e per la prima volta i fascicoli definiti hanno superato di circa 4 mila unità quelli iscritti: un dato che indica il recupero dell’arretrato e il miglioramento della produttività degli uffici giudiziari.

Tribunale di Trieste, il più veloce

Quale il tribunale più efficiente? A livello di città, tra i 140 presi in esame, è quello di Trieste, con una durata media di 1,62 anni, seguito da Napoli Nord (1,69 anni), Ferrara (2,28 anni), Aosta (2,38 anni) e Bolzano (2,41 anni). Nel 2016 il più virtuoso era stato il tribunale di Napoli Nord (1,33 anni), seguito da Trieste (1,76 anni), Bolzano (2 anni), Roma (2,57 anni) e Ferrara (2,62 anni). Il tribunale con la procedura più lunga nel 2017 è quello di Locri – RC (16,73 anni), seguito da Castrovillari – CS (10,88 anni), Fermo (10,44 anni), Cosenza (10,28) e Caltagirone – CT (10,20 anni); nel 2016, invece, il tribunale meno virtuoso era stato quello di Potenza (11,82 anni), seguito da Castrovillari (11,65 anni), Locri (11,63 anni), Barcellona Pozzo di Gotto – ME (11,19 anni) e Paola – CS (10,16 anni).

Per quanto riguarda invece l’area geografica di riferimento, ad eccezione di Napoli Nord i tribunali più efficienti sono tutti al nord, mentre nessun tribunale di questa zona è fra quelli con i tempi di procedura più lunghi. Questo dato risulta ancora più evidente dall’analisi per area geografica, in base alle cinque macro-zone nelle quali lo studio ha diviso il Paese: Nord Est e Nord Ovest sono le più rapide nelle esecuzioni immobiliari (con una durata media complessiva, nel 2017, di rispettivamente 3,99 e 4,16 anni), seguite da Centro (4,76), Sud (6,25) e Isole (7,41). Per le diverse fasi della procedura, quella della vendita è la più lunga; le Isole, con una durata media di 4,57 anni, sono sensibilmente al di sopra della media nazionale (2,75 anni), mentre il Nord Est è di poco inferiore (2,16).

In generale, più piccolo non significa più veloce. I risultati del 2017 evidenziano infatti la mancanza di correlazione fra la dimensione del tribunale e la rapidità delle procedure, mentre nel 2016 i tribunali più piccoli erano addirittura quelli più lenti.

Esecuzioni immobiliari nel 2018

Il report fotografa anche i primi sei mesi del 2018: rispetto al 2017, è stata chiusa la metà dei fascicoli con una durata media annua esattamente uguale, a conferma del trend dell’anno precedente. I cinque tribunali più virtuosi del semestre sono Bolzano (1,5 anni), Trieste (1,69), Ferrara (1,94), Lodi (2,13) e Gorizia (2,17), tutti con una durata media inferiore rispetto ai tribunali più efficienti del 2017. I cinque tribunali in coda alla classifica sono invece Palmi – RC (13,41), Locri (12,66), Palermo (12,61), Matera (10,93) e Patti – ME (10,70). Prosegue anche nel primo semestre 2018 il recupero dell’arretrato, con un saldo positivo di circa 3000 posizioni chiuse rispetto a quelle iscritte.