Archivia Marzo 2019

Prezzi case, Istat: nel 2018 valori giù dello 0,6%, flessione anche nel 2019

Nuova flessione per i prezzi delle case. Secondo i dati dell’Istat, nel 2018 i valori delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, con una dinamica opposta delle case nuove (+1%) rispetto a quelle di seconda mano (-1%). Il tasso di variazione acquisito per il 2019 è anch’esso negativo e pari a -0,4%

Variazione prezzi case nel IV trimestre del 2018

Nel IV trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie scende dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,6 nei confronti dello stesso periodo del 2017. La diminuzione è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni di seconda mano, che registrano una variazione negativa pari a -0,7%. I prezzi delle abitazioni nuove, invece, rimangono stabili. Si tratta di una tendenza inversa rispetto a quella delle compravendite, dove si continuano a registrare degli incementi nel volume degli scambi.

Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Istat, nel IV trimestre 2018 i prezzi delle case scendono del 16,9%, a causa esclusivamente alle abitazioni di seconda mano, i cui prezzi sono diminuiti del 23,2% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento (+0,7%).

I prezzi delle abitazioni nel 2018 e le stime per il 2019

In media, nel 2018, i prezzi delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, a fronte di dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dell’1,0%, e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,0%. La flessione dei valori dovrebbe continuare anche nel 2019, visto che il tasso di variazione acquisito da parte dell’Istat per il 2019 è negativo e pari a -0,4%.

Secondo gli analisti dell’Istat, “il 2018 si chiude confermando la debolezza della dinamica dei prezzi delle abitazioni che calano nuovamente rispetto all’anno precedente, come nel 2017, seppur in presenza di una crescita vivace dei volumi compravenduti. A determinare questo andamento sono esclusivamente i prezzi delle abitazioni esistenti, mentre quelli della abitazioni nuove tornano a crescere dopo la flessione del 2017. A livello territoriale è il Nord-Est l’unica ripartizione a mostrare una crescita dell’IPAB in media annua; il Nord-Ovest registra una flessione di appena un decimo di punto mentre il Centro e il Sud e Isole mostrano flessioni tendenziali dei prezzi delle abitazioni più marcate di quella nazionale”.

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Sostituzione infissi, ecobonus o ristrutturazione?

Sostituzione di infissi, si ha diritto all’ecobonus o al bonus ristrutturazione? A spiegarlo è l’Enea nelle faq relative al bonus casa

Sostituzione infissi, detrazione ristrutturazione edilizia

Per la sostituzione degli infissi si ha diritto alla detrazione per la ristrutturazione edilizia, sempre e quando si rispettino determinati requisiti tecnici. 

I requisiti tecnici da rispettare sono quelli previsti dal DM 26 giugno 2015 “Requisiti Minimi” o dalla legge regionale sostitutiva e riguardano sia l’involucro che gli impianti.

Ecobonus per la sostituzione finestre

Se si vuol avere diritto all’ecobonus per la sostituzione delle finestre, si devono rispettare requisiti tecnici che sono più stringenti rispetto a quelli per le ristrutturazioni edilizie. Sono infatti quelli previsti dal DM 11 marzo 2008 come modificato dal decreto 14 marzo 2010 e il decreto 19 febbraio 2007 e successive modificazioni. Segnaliamo qui di seguito i principali

  • l’intervento deve configurarsi come sostituzione o modifica di elementi già esistenti (e non come nuova installazione);
  • deve delimitare un volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati;
  • deve assicurare un valore di trasmittanza termica (Uw) inferiore o uguale al valore di trasmittanza limite riportato in tabella 2 del D.M. 26 gennaio 2010

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Cessione credito d’imposta ecobonus e sismabonus, i chiarimenti del Mef

Novità in materia di cessione del credito d’imposta per quanto riguarda l’ecobonus e il sismabonus nei condomini. A fornirle il sottosegretario al Mef rispondendo a una interrogazione in commissione Finanze della Camera.

Nel dettaglio, il sottosegretario al Mef Massimo Bitonci ha risposto, in Commissione VI (Finanze) della Camera, a una interrogazione riguardante la disciplina di cui all’articolo 14, commi 2-ter e 2-sexies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che prevede la possibilità, in luogo della detrazione per le spese per interventi di riqualificazione energetica, di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. L’articolo 16, comma 1-quinquies, dello stesso decreto, prevede analoga possibilità per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni degli edifici.

Nell’interrogazione è stato evidenziato che con provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 giugno 2017 sono state definite le relative modalità di attuazione, ma ad oggi non risultano ancora operative le procedure per cedere il credito ad altri soggetti. Viene quindi chiesto di sapere “quali iniziative intenda assumere per l’applicazione delle disposizioni di attuazione, in particolare per garantire l’utilizzo del credito ceduto”.

In merito è stato sottolineato che i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017 (ecobonus) e dell’8 giugno 2017 (sismabonus) prevedono che i dati dei crediti ceduti in relazione ai sopradescritti interventi, effettuati sulle parti condominiali, sono comunicati dagli amministratori di condominio all’Agenzia delle Entrate negli stessi termini e con le stesse modalità di invio dei dati da trasmettere ai fini della dichiarazione precompilata. Secondo quanto specificato dai medesimi provvedimenti, i crediti ceduti devono essere accettati dai cessionari e i relativi dati devono essere resi disponibili nel Cassetto fiscale degli stessi cessionari.

I dati relativi ai crediti ceduti per lavori effettuati nell’anno 2017 sono stati comunicati, dagli amministratori di condominio all’Agenzia delle Entrate, entro il 9 marzo 2018 (per effetto della proroga del termine originario del 28 febbraio). I dati relativi ai crediti accettati sono stati resi disponibili nel cassetto fiscale dei cessionari, che quindi già dal 2018 possono utilizzarli direttamente in compensazione tramite modello F24, indicando gli appositi codici tributo 6890 per l’ecobonus e 6891 per il sismabonus, istituiti con specifica risoluzione dell’Agenzia delle Entrate.

In merito ai crediti ceduti per i lavori effettuati nel 2018, i relativi dati sono stati comunicati all’Agenzia delle Entrate entro l’8 marzo 2019 (per effetto della proroga del termine originario del 28 febbraio). Pertanto, nei prossimi giorni tali informazioni saranno rese disponibili nel cassetto fiscale dei cessionari, per consentirne l’utilizzo in compensazione tramite modello F24.

Relativamente poi alla possibilità di ulteriore cessione del credito, l’Agenzia delle Entrate ha fatto sapere che è in corso di pubblicazione la relativa procedura informatica, accessibile dall’area autenticata del sito internet dell’Agenzia medesima.

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Perdita della detrazione per ristrutturazione: le 6 cose che non puoi dimenticare

Anche quest’anno la legge di Stabilità ha prorogato il bonus edilizia. Ma la perdita della detrazione per ristrutturazioni è possibile per chi non tiene d’occhio questi sei importanti adempimenti.

Secondo quanto fa sapere l’Agenzia delle Entrate, le detrazioni per i lavori di ristrutturazione non viene riconosciuta o si perde quanto già usufruito nel caso in cui:

  1. non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
  2. il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato)
  3. non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
  4. non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
  5. le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali 
  6.  sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non perde l’agevolazione se è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori che attesta l’osservanza delle suddette norme.

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Agevolazioni prima casa e vendita prima dei 5 anni, sì con l’accordo di separazione

Con l’ordinanza n. 7966 del 21 marzo 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che le agevolazioni prima casa non si perdono in caso di vendita prima dei 5 anni in virtù di un accordo di separazione tra coniugi. Vediamo quanto spiegato.

Il caso fa riferimento a una donna che, in virtù degli accordi sulla separazione, ha venduto la casa prima dei 5 anni dall’acquisto e si è vista notificare dall’ufficio del registro il recupero della maggiore imposta. La donna ha impugnato l’accertamento, ma invano. E’ stato quindi fatto ricorso alla Suprema Corte, che lo ha accolto.

Motivando la decisione, la Cassazione ha spiegato che in tema di agevolazioni prima casa il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la “ratio” dell’articolo 19 della legge n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede.

Tale principio è stato esteso dalla Cassazione al trasferimento immobiliare avvenuto non nell’ambito familiare, ma all’esterno. E’ stato quindi spiegato che l’atto stipulato dai coniugi in sede di separazione personale (o anche divorzio) e comportante la vendita a terzi di un immobile in comproprietà e la successiva divisione del ricavato, pur non facendo parte delle condizioni essenziali di separazione, rientra sicuramente nella negoziazione globale dei rapporti tra i coniugi ed è, pertanto, meritevole di tutela, risiedendo la propria causa – contrariamente a quanto ritenuto dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 – nello “spirito di sistemazione, in occasione dell’evento di separazione consensuale, dei rapporti patrimoniali dei coniugi, sia pure maturati nel corso della convivenza matrimoniale”.

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Rinegoziare il mutuo quando i tassi sono migliori: come fare?

I tassi dei mutui oggi sono molto più convenienti di quelli di qualche mese fa. Come fare a rinegoziare le condizioni del proprio mutuo?

Come cambiare le condizioni del mutuo

Cambiare le condizioni del proprio mutuo durante il periodo di ammortamento si può. Trattandosi di un contratto di diritto privato, in caso di accordo da entrambe le parte (banca e mutuatario), si possono modificare i parametri dell’accordo stesso. Una eventualità che torna comoda nel momento in cui, come al presente, i tassi di interesse del finanziamento per l’acquisto di casa, sono calati notevolmente rispetto alla data originaria di stipula del contratto.

Tassi di interesse dei mutui in calo negli ultimi 12 mesi

Chi per esempio abbia stipulato un mutuo prima degli anni della crisi si è ritrovato un contratto a tassi anche oltre il 5% mentre oggi solo in rarissimi casi si supera il 2%. Ciò grazie alle politiche monetarie espansive della Bce e ai tassi Irs ed Euribor (riferimento per i mutui a tasso fisso e variabile, rispettivamente) che da mesi viaggiano intorno ai minimi storici, anche al di sotto dello zero.

Rinegoziare, surrogare o sostituire il mutuo?

Che fare, quindi, quando le condizioni generali per un mutuo migliorano così tanto? È possibile, appunto, surrogare, sostituire o rinegoziare il mutuo. Mentre nei primi due casi il finanziamento viene trasferito presso un’altra banca, che lo acquista occupandosi dell’estinzione del mutuo originario presso la banca precedente, nel caso della rinegoziazione il mutuatario resta presso lo stesso istituto di credito, ma ridefinisce le condizioni del mutuo.

Rinegoziare significa, ad esempio, rivedere i tassi di interesse, la tipologia di mutuo (da tasso fisso a variabile o viceversa), le garanzie fornite o l’importo della rata, che potrebbe essere abbassato in caso di insostenibilità per il reddito familiare, o innalzato se le possibilità economiche della famiglia sono migliorate e si vuole ridurre il tempo di ammortamento, risparmiando interessi.

Come rinegoziare il mutuo

Come procedere per la rinegoziazione? Occorre presentare domanda alla banca, corredandola dalle motivazioni e dalla documentazione richiesta. La domanda si può presentare in qualsiasi momento (a volte la banca richiede che trascorra un periodo minimo prima di poterlo fare) e senza costi aggiuntivi nè spese notarili. Non esiste obbligo da parte della banca di accettare tale richiesta, ma l’eventualità di una surroga presso un’altra banca, che farebbe perdere un cliente, potrebbe giocare a favore.

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Comprare casa sottocosto: i rischi e le sanzioni

Se si compra casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato si rischiano accertamenti dell’Agenzia delle Entrate e sanzioni per le inferiori imposte versate.

Quando si compra casa, in particolare se la transazione avviene tra parenti o conoscenti, o se la transazione privata ne risulta facilitata, si può cadere nella tentazione di concordare un prezzo di acquisto inferiore a quello che è il reale valore di mercato della casa. Tuttavia, chiedendo al notaio un preventivo delle imposte di registro e catastali dovute (o l’Iva se si tratta di acquisto da ditta costruttrice), questi si baserà appunto sul valore pagato, non su quello di mercato, dal quale dipende appunto il calcolo di tali imposte.

Comprare casa a meno del valore di mercato: cosa si rischia

Il che significa che se le due cifre si discostano di molto, e soprattutto se la somma pagata non corrisponde realmente a quella riportata nei documenti (il problema in sé non è infatti l’esiguità della cifra quanto la sua correttezza) potrebbe configurarsi un danno per l’erario. Che farebbe scattare una serie di controlli e sanzioni, per assicurarsi che l’eventuale differenza non sia stata saldata in nero.

In caso infatti il prezzo pagato sia molto inferiore alla media di mercato (rilevata periodicamente con le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare), l’Agenzia delle Entrate può notificare un accertamento immobiliare, a seguito del quale può verificarsi una rettifica del valore dell’immobile e, di conseguenza, delle imposte versate. Oltre all’applicazione di sanzioni.

Come fa l’Agenzia delle Entrate a capire che si è comprato casa a meno del valore di mercato

L’accertamento non può avvenire in remoto (ad esempio tramite Google maps), ma deve avvenire con la visita di persona di un agente. Per stabilire quello che si chiama il corretto “valore venale di commercio”, l’Agenzia delle Entrate si basa su

  • i valori statistici individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI);
  • il valore del mutuo eventualmente chiesto alla banca (questi due primi elementi sono sufficienti a costituire una prova, dato che il loan to value del mutuo solitamente è dell’80% del valore dell’immobile, e questo non potrà mai essere inferiore a quanto dichiarato dall’acquirente);
  • i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
  • il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente nella stessa località;
  • ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni
  • limiti gravanti sul bene, come usufrutto, godimento o canoni, censi, ecc. mentre sono esclusi gli oneri gravanti sul patrimonio delle parti contraenti, come ad esempio l’ipoteca.

Oltre al ricorso al giudice, per provare che l’accertamento e le maggiori imposte richieste siano ingiuste, occorre armarsi di una controperizia che stimi correttamente il valore dell’immobile.

Recesso contratto locazione da parte del conduttore, quali sono i gravi motivi?

La legge conferisce al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione quando esistono gravi motivi. I nostri collaboratori di condominioweb ci spiegano quali sono questi gravi motivi, quando possono essere invocati e che cosa succede se si invocano senza ragione

Secondo la giurisprudenza “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328)» (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).

Un motivo è grave quando:

  • si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
  • è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
  • rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

Partiamo dall’analisi dei gravi motivi soggettivi non volontari di recesso di un contratto di locazione elencati in via esemplificativa, perché non elencati dalla legge

  • trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Milano e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
  • problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
  • perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
  • crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell’attuale abitazione;
  • morte di un membro della famiglia e impossibilità psicologica del sopravvissuto di frequentare i medesimi ambienti;
  • stalking o comunque problemi causati da documentabili intemperanze di uno o più propri vicini.

Quali sono i motivi che possono essere considerati invece oggettivi per il recesso del contratto di locazione da parte del coduttore?

  • problemi strutturali all’immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare o affronta poco/male;
  • problemi di salubrità degli ambienti, cioè presenza di muffe e condense in misura tale da rendere inospitale l’abitazione (Trib. Bari 30 novembre 2004 n. 2383);
  • problemi condominiali gravi (strutturali e ambientali) che il proprietario non affronta e risolve.
  • problemi ambientali dei quali s’è venuti a conoscenza successivamente all’inizio della locazione o che sono emersi in costanza di contratto.

L’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

Recesso contratto locazione senza gravi motivi, cosa succede?

Nel caso in cui il recesso anticipato del contratto di lcoazione per gravi motivi è in realtà ingiustificato, sta nelle mani del locatore agire su due fronti

  • chiedendo il rispetto del contratto da parte del conduttore per tutta la sua durata (fermo restando chiaramente un nuovo recesso per reali gravi motivi), insomma muoversi ed agire disconoscendo l’esercizio di quel diritto;
  • chiederndo la risoluzione per inadempimento, con condanna al risarcimento del danno subito per l’illegittimo recesso. 

Ma in cosa consiste il risarcimento? Può consistere nella differenza tra il minore introito ottenuto da un nuovo affitto e quello maggiore precedente, o anche, più semplicemente, nel mancato guadagno derivante dal periodo nel quale l’appartamento è stato sfitto fino alla nuova locazione.

Avv.to Gallucci Alessandro

Nuovo modello Rli 2019, quando scatta l’obbligo e le istruzioni delle Entrate

Dal prossimo 20 maggio diventa obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate.

Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate (protocollo 64442/2019) ha informato circa l’approvazione del modello Rli “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” e ha diffuso le relative istruzioni e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica.  

Il nuovo modello sostituisce il precedente modello Rli, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 15 giugno 2017, a decorrere dal 20 marzo 2019. Dal 20 marzo al 19 maggio 2019 saranno accettati sia il modello approvato con il provvedimento del 15 giugno 2017 sia quello approvato con il presente provvedimento. A partire dal 20 maggio 2019 potrà essere utilizzato esclusivamente il nuovo modello Rli.

Nuovo modello Rli, le istruzioni

Il modello, oltre al frontespizio che contiene l’informativa sul trattamento dei dati personali, è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la data di stipula e la durata della locazione), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), i dati del richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”, contenente le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.

Il modello Rli è utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca. Il modello Rli è altresì utilizzato per effettuare i seguenti adempimenti:

  • comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;
  • opzione per il regime della cedolare secca anche per i contratti aventi ad oggetto unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze (art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018);
  • contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”;
  • registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
  • registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
  • ravvedimento operoso;
  • gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;
  • registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Il modello è presentato in modalità telematica, direttamente o per il tramite dei soggetti indicati nell’articolo 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998. La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione. In caso di richiesta di registrazione, il modello può essere presentato in via telematica in forma semplificata senza l’allegazione della copia del testo contrattuale in presenza delle seguenti fattispecie:

  • numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore atre;
  • una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore atre;
  • tutti gli immobili censiti con attribuzione di rendita;
  • contratto contenente esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprendente ulteriori pattuizioni;
  • contratto stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Mercato immobiliare italiano, le previsioni 2019 secondo Nomisma

Frenata in vista per le compravendite immobiliari nel 2019. Lo dice il primo osservatorio sul mercato immobiliare relativo all’anno in corso redatto da Nomisma.

Il rapporto ha analizzato l’andamento delle dinamiche di compravendita con particolare riferimento a 13 città cosiddette intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona.

Mercato immobiliare italiano in frenata

“L’aumento delle compravendite, – si legge nell’Osservatorio, – tornate ad attestarsi non distanti da quota 580 mila nel 2018, nonché l’ennesima riduzione di intensità della flessione dei prezzi registrata sia nelle città maggiori sia in quelle intermedie, rappresentano il portato di una dinamica rialzista la cui intensità pare ora destinata a ridursi”.

L’andamento del mercato immobiliare italiano, secondo gli esperti, dipenderà molto, quest’anno, dall’efficacia delle misure di politica economica poste in essere. “Se gli effetti sul mercato del nuovo scenario macroeconomico sono difficilmente prevedibili – si legge nella nota, – è indubbio un deterioramento sia del clima di fiducia degli operatori sia degli indicatori previsionali. Se sul versante delle compravendite si profila una sostanziale stabilizzazione dell’attività sui livelli del 2018, a livello nazionale sembra profilarsi una frenata nel processo di progressivo irrobustimento della crescita che caratterizza, ormai da qualche tempo, il settore residenziale”.

Le tensioni istituzionali e i riflessi di carattere finanziario che da esse sono scaturiti, con annesso maggior rischio percepito sull’Italia, hanno poi generato una flessione negli investimenti immobiliari corporate (dagli 11 miliardi del 2017 agli 8,6 del 2018) e un attendismo nei primi mesi del 2019 che ha frenato il dinamismo degli ultimi anni.

Tassi dei mutui favorevoli, unico pilastro per le compravendite casa

Il mercato dei mutui è un altro punto cruciale, secondo Nomisma, data la disponibilità delle banche ad assecondare, con la concessione di credito, la voglia di casa degli italiani anche in presenza di condizioni reddituali precarie. Per i tecnici bolognesi, l’espansione del mercato immobiliare degli ultimi anni si deve principalmente alle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di casa.  

“Senza un diffuso ricorso all’indebitamento non sarebbe stato possibile, nella maggior parte dei casi, colmare l’ingente gap tra disponibilità patrimoniali e valori di mercato, – si legge nella nota. Tuttavia, – la dipendenza da mutuo e il mancato innesco di una spirale inflattiva, nonostante il costante incremento delle transazioni, costituiscono la manifestazione più eclatante della fragilità della dinamica espansiva in atto”. In altre parole, se l’aumento delle compravendite legato alla maggiore facilità di ottenere mutui non è sostenuto da una reale crescita del valore del mattone, l’espansione del mercato immobiliare rischia di avere i giorni contati.

Prezzi case, nel 2018 un calo dell’1,2%

Guardando alle città analizzate, la variabilità dei prezzi del mattone si è mostrata più contenuta rispetto alla distribuzione degli stessi sull’intero mercato italiano. Su base annua i prezzi delle abitazioni nei medi mercati hanno subito una riduzione dell’1,2%, mentre l’evoluzione dei canoni è prossima all’invarianza, con una variazione pari a -0,2% su base annua. Considerando invece gli immobili d’impresa il calo dei prezzi è leggermente più elevato, attestandosi nell’ordine del -1,5%.

I canoni hanno seguito dinamiche simili ma in questo caso, a differenza del segmento residenziale, non si può ancora parlare di tendenziale stabilizzazione, bensì di ulteriore calo (anche se contenuto) nell’ordine dell’1%.

I tempi di assorbimento delle abitazioni sono più variabili nei mercati minori che in quelli maggiori e si attestano nell’ordine dei 7,3 mesi. Sul fronte delle locazioni, invece, i tempi per affittare sono più bassi e convergenti nelle 13 città e si attestano in media intorno ai 2 mesi e mezzo.

Considerando la domanda di abitazioni nei mercati intermedi, si rileva una lieve prevalenza della ricerca di una casa di proprietà (52%) rispetto alla soluzione in affitto (48%). Tra le città monitorate si registrano comunque differenze di combinazione tra forme di possesso: si passa dal 30% di domanda di locazione registrato a Livorno e a Trieste, al 60% rilevato a Modena e a Verona. Non è un dato trascurabile quello relativo alla domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto, confermando un’immagine di un Paese più mobile rispetto al passato, ma anche la presenza sul mercato di una domanda di utilizzo temporaneo in crescita essendo passata in un anno dal 12% al 16,3%.

Un’altra componente di domanda monitorata riguarda l’acquisto per investimento che, come era emerso nell’Indagine Nomisma sulle famiglie, nel 2018 era relativa al 15,4% delle manifestazioni d’interesse. Una quota pressoché analoga trova riscontro nei mercati delle città intermedie, dove la quota d’acquisto per investimento riguarda il 14,2% della domanda.

Clausola penale contratto di locazione, si paga l’imposta di registro di 200 euro

Novità per quanto riguarda la clausola penale del contratto di locazione e il pagamento dell’imposta di registro. Vediamo quanto stabilito.

Secondo la Ctp di Milano (618/1/2019), la clausola penale inserita nel contratto di locazione con l’obiettivo di disporre il divieto di sublocazione e/o maggiorazione degli interessi legali in caso di mancato pagamento del canone non rappresenta una pattuizione accessoria e deve essere tassata a parte. Di conseguenza, quindi, la clausola penale inserita nel contratto di locazione sconta sempre una autonoma e ulteriore imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, a prescindere da quella già versata per la registrazione del contratto.

Il caso esaminato dalla Ctp di Milano riguarda una società immobiliare a cui è stato richiesto il pagamento di un’imposta di registro di 200 euro, oltre a sanzioni nella misura del 30% e interessi, per le clausole presenti nel contratto di locazione già assoggettato regolarmente a imposta di registro. La società ha impugnato l’atto, eccependo l’illegittimità della pretesa per violazione dell’articolo 21 del Dpr 131/86, sostenendo che le clausole inserite nel contratto, lungi dal rappresentare una pattuizione autonoma, erano di fatto accessorie.

Ma la Ctp ha respinto il ricorso e ha affermato che alla clausola penale si applica, per analogia, la disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva (articolo 27 del Dpr 131/86), soggetti dunque a imposta autonoma in misura fissa pari a 200 euro e, al momento dell’esplicazione dei suoi effetti, all’imposta proporzionale nella misura del 3% (al netto dei 200 euro già versati). Si tratta di pattuizioni penali che assumono natura autonoma, seppure a carattere accessorio, rispetto al contenuto e alla causa del contratto principale in relazione al quale non ha un rapporto di necessario collegamento e interdipendenza.

La clausola penale, disciplinata dall’articolo 1382 del Codice civile, è spesso prevista volontariamente da locatore e locatario con l’obiettivo di tutelarsi da eventuali inadempimenti o da risoluzioni anticipate. In questo modo, viene stabilita in via preventiva la somma che dovrà essere corrisposta da una delle parti all’altra in caso di inadempimento, o una caparra confirmatoria che, invece, implica il versamento anticipato della somma in caso di inadempimento. Sotto il profilo civilistico, le due previsioni contrattuali sono autonomamente ed esplicitamente regolamentate. Le cose cambiano sotto il profilo fiscale.

Il Dpr 131/86, infatti, ai fini dell’imposta di registro individua solo il trattamento impositivo applicabile alla caparra confirmatoria, prevedendone l’assoggettamento a imposta di registro proporzionale nella misura dello 0,50%; mentre non prevede espressamente il regime applicabile alla clausola penale. Ne consegue che i contraenti possono essere indotti a non assoggettare la clausola penale a un’autonoma e ulteriore imposta di registro e a versare solo quella per la registrazione del contratto di locazione.

Firma del contratto preliminare, per il disconoscimento serve la querela

Con la sentenza n. 7240/19, la sezione tributaria della Corte di Cassazione è intervenuta sul tema degli accertamenti del Fisco su un contratto preliminare di compravendita. Vediamo quanto spiegato.

In base a quanto stabilito, per disconoscere la validità della firma apposta su un contratto preliminare di compravendita, sulla base del quale il Fisco ha effettuato un accertamento, serve la querela di falso. Se le anomalie riguardano solo alcune pagine, non è sufficiente che il contribuente eccepisca prima davanti al giudice di non aver sottoscritto lui quel contratto. E’ quindi legittimo l’utilizzo da parte dei verificatori del “compromesso” rinvenuto durante un’attività di controllo.

La vicenda riguarda i soci di una Snc che, secondo l’Agenzia delle Entrate, non avevano dichiarato 280mila euro di maggiori ricavi connessi alla vendita di due villette bifamiliari. Gli immobili erano stati rogitati a un prezzo di 170mila euro ciascuno, ma i funzionari del Fisco avevano reperito presso una banca un preliminare di compravendita che indicava un prezzo di cessione di 310mila euro per fabbricato. In capo ai soci persone fisiche, è stata quindi contestata la maggiore Irpef, gravata da sanzioni e interessi.

Uno degli imprenditori si è difeso sostenendo di aver rinnegato, fina dal primo momento, quella che avrebbe dovuto essere la sua firma sul preliminare. Secondo la difesa, dunque, il disconoscimento della paternità della sottoscrizione avrebbe reso inutilizzabile l’indizio a suo carico, in assenza di proposizione da parte dell’Agenzia delle Entrate dell’istanza di verificazione ex articolo 216 e.p.c.

Secondo quanto evidenziato dalla Cassazione, per effetto del rinvio operato dal dlgs. n. 546/1992 al rito civile, in presenza del disconoscimento della firma il giudice ha l’obbligo di accertare l’autenticità delle sottoscrizioni. Viceversa, i documenti non possono essere utilizzati ai fini della decisione. Ma, nel caso in esame, il preliminare riportava anche la firma dell’altro socio, che non aveva contestato alcuna irregolarità di firma. Il ricorrente, inoltre, aveva sconfessato la propria sottoscrizione solo con riferimento ad alcune pagine (quelle indicanti il prezzo di vendita delle villette) e non l’intero documento.

La Cassazione ha quindi precisato che per tali motivi il ricorrente avrebbe dovuto contestare “la falsità ideologica della scrittura riguardo all’indicazione del prezzo di vendita, ottenuta mediante interpolazione delle relative pagine”. Una situazione che però “doveva essere oggetto di proposizione di querela di falso”. La pretesa erariale è stata quindi confermata.

Usucapione della casa tra genitori e figli: quando è possibile?

E’ possibile l’usucapione di un immobile tra genitori e figli? Vediamo quando la casa può cambiare padrone.

Cos’è l’usucapione

L’usucapione è il meccanismo in base al quale una persona utilizza un bene – purchè non acquisito in modo violento, clandestino o fuorilegge, né per apposito contratto – per oltre 20 anni senza che nessuno lo reclami, comportandosi come se ne fosse il legittimo proprietario (quindi provvedendo al mantenimento e alla manutenzione) ne diventa proprietario. La normativa di riferimento è costituita dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile.

Usucapione di una casa tra genitori e figli

Quali sono i casi in cui questa situazione può verificarsi tra genitori e figli?

Se ad esempio una coppia decide di ospitare in casa propria un suocero anziano o vedovo assegnandogli una stanza, questa non può essere usucapita, perché si tratta di una concessione, dettata da motivi morali, di cui i coniugi sono pienamente consapevoli e di cui certo non si disinteressano. La legge quindi in questo caso riconosce l’intento e non impone il trasferimento della proprietà.

Se invece un figlio ricevesse in eredità una casa da un nonno, e i genitori vi si insediassero (in tutta o parte la casa) badando a curarlo, mentre il figlio, magari per completare gli studi, fosse assente e non reclamasse mai la proprietà di cui è intestatario, in questo caso dopo 20 anni i genitori potrebbero reclamare l’usucapione.

“I tassi dei mutui calano ancora nonostante l’aumento degli spread”

 

Gli spread sui mutui sono in aumento, ma il 2019 è ancora l’anno giusto per stipulare un mutuo. Il perché lo spiega a idealista/news Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.

Tassi di interesse dei mutui ancora in calo nel 2019

Dallo scorso ottobre, le banche principali hanno messo mano agli spread bancari sui mutui, con ritocchi di 10-20 punti base. Eppure il temuto aumento dei tassi dei mutui è ancora di là da venire. Come mai?

“Bisogna considerare due aspetti, – spiega Stefano Rossini: – una cosa sono gli spread bancari, un’altra i tassi finiti sui mutui. Da un lato cioè ci sono i ricarichi delle banche, dall’altro quel che il consumatore materialmente paga. Se si guardano i migliori spread su un’offerta di mutuo ventennale da 140 mila euro, con valore immobile 220 mila euro, in effetti nel quarto trimestre 2018 e nella metà del primo trimestre 2019 gli spread sui mutui a tasso fisso e variabile sono saliti di circa 20 punti base. Le medie trimestrali  parlano di un 2018 con spread sui tassi fissi prossimi allo 0%, oggi allo 0,25. Per i tassi variabili si parla di un passaggio da 0,75% a 0,95% circa. Di fatto quindi l’aumento degli spread bancari è innegabile”.

Mutui a tasso fisso, il calo dell’Irs li rende convenienti

E dal punto di vista dei tassi finiti? “Il fenomeno interessante – risponde Rossini, – è che l’interesse totale che paga il consumatore, ovvero gli spread aggiunti a Irs per i mutui a tasso fisso e Euribor per i tassi variabili, in realtà resta basso. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, essendo l’Euribor intorno a quota 0,30% da mesi ormai, il tasso totale è in effetti leggermente aumentato. Ma per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, l’Irs a 20 anni a ottobre era 1,50%, oggi è a 1,10%. Quindi in definitiva se anche le banche hanno aumentato di 20 punti base lo spread, il tasso fisso finito risulta addirittura più conveniente rispetto a 12 mesi fa”.

Cosa significa questo? Risponde Rossini: ”Se ne deduce che le banche hanno “approfittato” di questo calo dell’Irs (di 40 punti base) per aumentare gli spread esattamente della metà di questo calo (20 punti base) per recuperare in parte in ricarico senza però danneggiare la clientela, che si trova comunque a pagare meno di qualche mese fa. Rispetto a 12 mesi fa si parla di un calo di addirittura 50 punti base. Quindi in questo momento siamo in una posizione win-win. E i tassi fissi diventano ancora più convenienti”.

Tassi mutui, previsioni 2019

Quindi in conclusione è vero che gli spread stano aumentando, ma è vero anche che i tassi finiti in realtà sono ancora più convenienti rispetto ad un anno fa. Cosa ci si aspetta per i prossimi mesi? “Dopo gli aumenti degli scorsi trimestri – spiega l’ad di Mutuisupermarket, – non abbiamo sentore di una revisione del pricing dei prodotti per i prossimi mesi. Il che è coerente con la politica stagionale, che solitamente vede da parte delle banche prezzi più forti nei mesi primaverili, quando statisticamente c’è maggiore domanda di mutui. Che i prezzi saliranno è indubbio perché è difficile credere che andranno ancora più in basso. Ma va detto che veniamo da sei-sette anni di contrazione degli spread che daranno luogo se non altro a rimbalzi tecnici, come quello di fine 2018. Nei prossimi mesi tuttavia mi aspetto tranquillità”.

TLTRO e tassi dei mutui

Come influiscono le politiche monetarie della Bce?“Il Qe è finito, ma ora iniziano i prestiti TLTRO che continueranno a sostenere una politica espansiva che garantirà accesso alla liquidità a prezzi contenuti. Quindi la tensione che si è avuta a fine 2018 in previsione della fine del QE è svanita: se gli aumenti ci saranno, al dinamica sarà molto tranquilla”.

Surrogare il mutuo, il 2019 è ancora un buon momento

E’ quindi ancora un buon momento per stipulare un mutuo? “Assolutamente sì, – risponde Rossini, – perché il numero di compravendite residenziali è aumentato nel 2018, quindi c’è da aspettarsi prima o poi un aumento dei prezzi a seguire. Al momento però siamo ancora su livelli molto bassi di prezzo al metro quadro, quindi va colto l’attimo visti anche i tassi estremamente favorevoli sui mutui”.

E per quanto riguarda invece le surroghe? “Il momento della surroga non è ancora passato, dato il calo dell’Irs che rende i tassi finiti in definitiva più convenienti di 12 mesi fa, – spiega Rossini. – Nel 2018 il miglior mutuo fisso a 20 anni aveva un tasso dell’1,6%, oggi all’1,3%. Se la domanda di surroga cala è a causa dell’esaurimento fisiologico del bacino di coloro che erano interessati a farla. Ad ogni modo parliamo pur sempre di erogazioni da surroga che rappresentano oggi il 30-35% del totale (contro il 60% di un paio d’anni fa), che resta un numero di tutto rispetto. A fine 2018 c’è stata anzi un’accelerazione delle erogazioni di surroghe appunto perché si credeva in una ripartenza dei tassi dopo la fine del Qe. Volendo, però, ci sarebbe spazio anche oggi per ulteriore miglioramento delle condizioni di mutuo, migrando ad esempio da un tasso variabile verso un tasso fisso”.

Locazione immobiliare esente Iva, l’attività del locatario non è rilevante

L’esenzione Iva per la locazione immobiliare è indipendente dall’attività del conduttore. Lo ha stabilito la Corte di Giustizia.

L’esenzione Iva prevista per affitto e locazione di immobili è applicabile anche alla cessione dello sfruttamento agricolo di fondi rustici. A questa sentenza è giunta la Corte di Giustizia nella causa C-278/18 del 28 febbraio 2019, basandosi sull’ articolo 135, par. 1, lett. l), Direttiva 2006/112/CE.

Secondo la direttiva citata, l’esenzione Iva non si applica:

  • alle locazioni finalizzate all’alloggio (settore alberghiero o analoghi, comprese le locazioni di campi di vacanza o di terreni per il campeggio);
  • alle locazioni di aree destinate a parcheggio;
  • alle locazioni di utensili e macchine fissati stabilmente;
  • alle locazioni di casseforti.

Il caso di un terreno rustico da sfruttare a vigneto, come nel caso analizzato, a favore di una società attiva nel settore della viticoltura è invece risultato riconducibile all’ambito applicativo dell’esenzione. La Corte ha infatti osservato che “il carattere passivo dell’affitto o della locazione di un bene immobile, che giustifica l’esenzione dall’Iva di simili operazioni ai sensi dell’articolo 13, parte B, lettera b), della sesta direttiva, risiede nella natura dell’operazione stessa e non nel modo in cui il locatario utilizza il bene in questione”.

L’esenzione è quindi valida quale che sia l’attività del locatario. Inoltre il discrimine tra l’esenzione e l’imponibilità è dato dal tipo di prestazione resa dal soggetto che concede il diritto di utilizzare l’immobile, che – ai fini dell’esenzione – può comprendere anche servizi collegati alla messa a disposizione del bene, purché ad essi accessori. Colui al quale è trasferito il diritto di utilizzo dell’immobile può perciò svolgere un’attività di tipo industriale o commerciale senza che questa si rifletta sulla natura dell’operazione a monte, che resta una locazione esente da Iva se risponde ai criteri esposti.

Tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire, il decalogo del Notariato

Entrano in vigore sabato 16 marzo le nuove tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire, introdotte dal dl n 14/2019. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato un decalogo per chiarire qualsiasi dubbio per acquirenti e venditori di case in costruzione.

1) Legge sugli immobili da costruire, cosa prevede?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto. 

La tutela per chi compra prevede:

  • l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
  • l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. 

2) Perché il legislatore è intervenuto sulla normativa precedente?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”. 

3) Vendita di immobili da costruire e tutela dell’acquirente, cosa cambia?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile. 

4) Legge immobili da costruire, quando entra in vigore?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/scia/dia) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019. 

5) Tutela acquirenti immobili da costruire, la fidejussione

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma. 

6) Preliminare immobili da costruire, l’intervento del notaio

L’intervento del notaio nel preliminare che riguarda l’acquisto di un immobile da costruire, assicura che siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni). 

7) Preliminare immobile da costruire, cosa deve contenere

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione e all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

  • la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
  • l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
  • il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
  • gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
  • il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. 

8) Compravendita immobili da costruire, come interviene la legge?

La legge interviene anche al momento della compravendita di un immobile da costruire. Infatti il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore. 

9) Immobili da costruire, cosa succede se non rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto. 

10) Acquisto immobile sulla carta, come comportarsi?

Come ci si deve comportare se si intende acquistare un immobile sulla carta? Ciò che prima della prima della riforma era un’opportunità raccomandata adesso è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Nuovo Euribor in vigore dal 2022. Cosa cambia per i mutui a tasso variabile

Due anni in più per adottare il nuovo Euribor. Lo ha deciso la Commissione Europea: la conversione potrà avvenire entro il 2021. Quali conseguenze sui mutui?

Due anni in più per adottare il nuovo Euribor

Con una mossa a sorpresa, la Commissione Europea ha stabilito di concedere due anni in più all’effettiva adozione del nuovo Euribor ed Eonia. “The EU institutions agreed to grant providers of “critical benchmarks” — interest rates such as Euribor or EONIA — two extra years until 31 December 2021 – si legge nello statement della Commissione Europea– to comply with the new Benchmark Regulation requirements.  Given the crucial importance of third-country benchmarks for EU companies, the extra two years for benchmarks produced outside the EU was also introduced to provide additional time for work with non-EU regulators on how these benchmarks can be recognised as equivalent or otherwise endorsed for use in the EU”.

In altre parole, i rappresentanti dei Paesi Ue hanno votato la decisione che permette al panel che partecipa alla compilazione degli indici “critici” per la definizione dei tassi dei finanziamenti più tempo per adeguarsi. Decisione che è stata estesa anche ai tassi meno critici, che potranno così avere più tempo per ottenere l’autorizzazione della Ue per l’utilizzo dei nuovi indici presso la clientela, per il pricing di prodotti quali mutui casa, carte di credito ed altri. Di conseguenza, l’adozione dei nuovi indici Euribor ed Eonia, prevista entro la fine del 2019, sarà invece prorogata alla fine del 2021.

Mutui a tasso variabile, 109 mila miliardi di contratti legati all’Euribor

Il motivo di tale decisione è stato quello di evitare eventuali difficoltà di accesso ai nuovi parametri – pensati per garantire una maggiore trasparenza presso la clientela data la loro costruzione più aderente al mercato – che potrebbero creare difficoltà ai mercati finanziari e anche alle aziende. Un passaggio graduale potrebbe invece garantire maggiore stabilità ai 22 mila miliardi di euro in contratti derivati legati all’Eonia e ai 109 mila miliardi legati all’Euribor in tutta la Ue.

Tassi dei mutui, cosa succede con il nuovo Euribor

Quali conseguenze, quindi, per i tassi dei mutui? “Non ci si aspettava che sarebbe successo niente di sconvolgente, – risponde Stefano Tempera, founder di Cercamutuo.com – ma tutto sommato per chi ha un mutuo a tasso variabile è una buona notizia, quanto meno perché oggi l’Euribor è sotto zero e a maggior ragione non dovrebbero esserci ripercussioni nel prossimo periodo. Infatti, il nuovo parametro sarebbe dovuto essere più esposto ai mercati e quindi più altalenante”.

“Lo slittamento della riforma dell’Euribor comporta sicuramente un impatto neutro – aggiunge Renato Landoni, Presidente Kìron Partner, – si continuerà a indicizzare i mutui variabili all’attuale parametro Euribor e quindi nulla cambia rispetto alla situazione attuale. Uno slittamento di due anni, a meno di ulteriori proroghe, nei quali le banche e gli organi preposti avranno maggiore tempo per individuare e valutare quali strumenti adottare per rendere il passaggio al nuovo meccanismo di calcolo il meno impattante possibile per i clienti che già hanno sottoscritto un finanziamento a tasso variabile. Oltre che ai tempi di applicazione, non sono ancora ben chiare nè le regole di calcolo del nuovo parametro Euribor, nè le regole di ingaggio ed entrata in vigore del meccanismo sui prodotti di mutuo già in circolazione. In attesa di chiarimenti in tal senso è quindi difficile fare oggi una stima di quali potrebbero essere gli impatti sulle rate dei mutuatari”.

“Le modifiche all’Euribor non avrebbero comunque avuto un grande impatto su un mercato che continua ad essere estremamente favorevole per chi può acquistare casa con un mutuo, – dichiara Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX. – Siamo e continueremo ad essere nel 2019 in una situazione di tassi che hanno toccato i valori più bassi  di sempre e prezzi degli immobili ai minimi dal 2004. Qualche centesimo o decimo percentuale non avrebbe mutato la situazione. Comunque uno slittamento significa più tempo per tutti per adeguarsi ai nuovi parametri di calcolo”. 

 “La novità del tasso di riferimento – osserva Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it – avrà di sicuro delle conseguenze, sia per chi ha già stipulato un mutuo che oggi poggia sull’Euribor, sia per tutti i risparmiatori che hanno in mente di chiedere un nuovo mutuo. Quello che è davvero difficile, però, è riuscire a stabilire come e in che misura. In base a simulazioni dello European Money Markets Institute, se si applicasse alla realtà odierna il modello ibrido che si sta perfezionando come sostituto dell’ Euribor, ci si ritroverebbe con un tasso che differisce da quello oggi applicato in una misura minima; fra 1 e 5 punti base. Se non si è propensi ad accollarsi questo rischio, comunque, si può ricorrere ad un mutuo a tasso fisso che, con l’attuale congiuntura di mercato, è ancora molto vantaggioso”.

Incompatibilità professionale agente immobiliare, la Camera approva la legge europea

Con 252 voti favorevoli, nessun contrario e 199 astenuti, la Camera ha approvato la legge europea 2018 sull‘incompatibilità professionale per l’agente immobiliare. Un testo, ora atteso al Senato, che contiene importanti novità per il mediatore immobiliare e che ha riscontrato il beneplacito delle principali associazioni del settore.

Legge europea 2018 e agenti immobiliari

L’obiettivo della legge europea 2018 è quella di raggiungere l’adeguamento periodico dell’ordinamento nazionale a quello europeo con l’introduzione di disposizioni modificative o abrogative di norme statali destinate a risolvere contenziosi aperti con l’Europa. Tra le novità ve ne sono alcune che riguardano anche l’incompatibilità professionale per gli agenti immobiliari. 

La legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, dalla gestione delle pulizie al ricambio della biancheria negli affitti brevi fino all’amministrazione di condominio o la consulenza in tema di mutui. 

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti di valutazioni immobiliari. Prevista anche l’incompatibilità per dipendenti di banche e assicurazioni.

La reazione delle associazioni di settore

L’approvazione di quest’ultimo punto è stato motivo di soddisfazione da parte delle principali associazioni del settore dell’intermediazione immobiliare. Il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna, ha espresso “soddisfazione per l’approvazione da parte dell’Aula della Camera dei Deputati dell’art.2 del Disegno di legge Europea, senza modifiche rispetto al testo accolto dal Senato, che modifica la norma sull’incompatibilità per chi svolge la professione di agente immobiliare, escludendo dall’esercizio della stessa i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l’attività di mediazione. Si tratta di una norma anche a tutela dei consumatori”.

Imu, paga l’inquilino o il proprietario? Cosa dice la Cassazione Gtres

Con la sentenza 6882/2019, le Sezioni unite della Cassazione hanno affermato che è lecita la clausola di un contratto di locazione che preveda che imposte e tasse relative all’immobile locato siano poste a carico del locatario.

Pronunciando tale sentenza, le Sezioni unite della Cassazione sono intervenute sul tema dopo le pronunce del 1985: la numero 5 e la numero 6445.

La questione riguarda un contratto di locazione (non abitativa) nel quale una clausola specifica prevedeva che “nel corso dell’intera durata del contratto il conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati e al presente contratto tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi, il locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito”.

La clausola era stata impugnata dall’inquilino. Si sosteneva che la clausola mirava a riversare su di lui, soggetto cioè diverso da quello obbligato (il proprietario), “l’onere tributario relativo all’Ici e all’Imu” e quindi era palesemente in contrasto con il principio costituzionale (articolo 53) del concorso alla spesa pubblica in ragione della capacità contributiva e con l’articolo 79 della legge 392/1978.

La tesi dell’inquilino è stata bocciata dalla Corte d’Appello di Firenze e la III Sezione della Cassazione ha già emesso al riguardo un’ordinanza interlocutoria (28437/2017), secondo la quale questo patto non rappresenta una traslazione dell’obbligo tributario, ma una “mera integrazione” del canone di locazione dovuto.

Con la sentenza 6882/2019, le Sezioni unite della Cassazione hanno richiamato le due sentenze del 1985, la numero 5 e la numero 6445, riguardanti però le imposte dirette.

La sentenza 5/1985 ha dichiarato nulla in termini generali una clausola che “riversi su un altro soggetto (…) il peso della propria imposta”, mentre la sentenza 6445/1985 ha chiarito che questa ipotesi non si verifica quando l’imposta sia stata pagata dal contribuente al Fisco e la clausola abbia la funzione di integrare il “prezzo” della prestazione negoziale, quindi in pratica l’inquilino rimborsi al locatore-contribuente quanto pagato al Fisco.

Con la loro pronuncia, le Sezioni unite hanno chiarito che, per quanto riguarda l’Ici-Imu, il patto traslativo non è vietato da specifiche norme (a differenza di altre imposte come il bollo e le imposte dirette). Ne consegue, che il principio enunciato dalla sentenza 6445/1985 va ritenuto tuttora valido e la clausola va intesa nel senso di “operare un rimborso” o “una diversa forma di pagamento” a carico dell’inquilino (tanto che questo importo viene fatturato).

Iva agevolata ristrutturazioni 2019, quando si applica l’aliquota del 10%

L’Iva agevolata al 10% si applica per le ristrutturazioni che riguardano lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria della casa.

Nel dettaglio, è prevista l’applicazione dell’Iva agevolata per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili residenziali. Si tratta del regime fiscale dedicato agli interventi di recupero edilizio: restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione. Il riferimento normativo è l’articolo 7 comma 1 lettera b della Legge 488/1999.

Con manutenzione ordinaria si intendono gli “interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Con manutenzione straordinaria si intendono “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Con restauro e risanamento conservativo si intendono gli “interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”.

Con ristrutturazione edilizia si intendono gli “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.

Il comma 19 dell’articolo unico della Legge di Bilancio 2018 fornisce un’interpretazione autentica sulla definizione dei beni significativi assoggettati all’Iva agevolata al 10%. Le regole per la determinazione dei beni soggetti ad Iva agevolata al 10% sono: il calcolo del valore dei beni significativi si effettua sulla base dell’autonomia funzionale delle parti staccate rispetto al rispetto al manufatto principale; rientrano tra i beni significativi tutti gli oneri che concorrono alla produzione dei beni stessi: materie prime e manodopera.

I fabbricati civili che possono usufruire dell’Iva al 10% sono quelli a prevalente destinazione abitativa ovvero quelli che hanno più del 50% della superficie adibita ad uso privato. Nel dettaglio, le categorie di immobili ammesse all’Iva ridotta sono:

  • unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici A/10;
  • relative pertinenze;
  • parti comuni degli edifici a prevalente destinazione abitativa;
  • edifici di edilizia residenziale pubblica se connotati dalla prevalenza della destinazione abitativa;
  • edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso, se costituiscono stabile residenza di collettività (vedi i conventi o gli ospizi).

Non si applica l’Iva agevolata al 10%:

  • ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
  • ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
  • alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;
  • alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori (in tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo).

La Bce decide il terzo Tltro. Gli effetti per banche e tassi dei mutui

 

Il Quantitative Easing è finito, ma non è finita l’azione della Bce sulle finanze degli Stati Europei. Mario Draghi ha infatti annunciato un terzo Tltro e tassi bassi fino a tutto il 2019.

A partire da settembre, ha annunciato il governatore della Bce, verrà lanciata, a cadenza trimestrale e con scadenza di due anni ciascuna, una serie di operazioni di finanziamento a lungo termine a condizioni agevolate destinate agli istituti di credito, che termineranno nel marzo 2021. Si tratta delle cosiddette aste Tltro, il cui annuncio era atteso dagli analisti in realtà per aprile, ma che è stato anticipato data la situazione di rallentamento dell’economia europea. L’operazione annunciata è la terza, dopo quella del 2014 e del 2016. Ma cosa sono e come funzionano i Tltro?

Tltro e Bce: cos’è e come funziona

I Tltro (acronimo di “targeted longer-term refinancing operations“, che differiscono dalle Ltro in quanto in si tratta di operazioni mirate) sono un mezzo che la Bce ha per sostenere l’economia reale, favorendo l’erogazione di credito da parte delle banche a favore di investimenti imprenditoriali e personali e spingendo in tal modo il Pil. Si tratta in sostanza di aste attraverso le quali la Bce eroga prestiti della durata di quattro anni alle banche dell’Eurozona a tassi che possono andare dal livello di riferimento per i depositi (-0,40%, il che significa che è la Bce a pagare per concedere i prestiti) allo 0%.

Tltro, effetti su spread Btp-Bund

Tassi, questi, che rendono meno conveniente l’emissione di obbligazioni bancarie: finanziandosi attraverso queste, infatti, le banche devono sostenere il costo del loro rendimento. Finanziandosi con i Tltro al contrario potrebbero addirittura guadagnarci, in caso di prestiti a tasso negativo. In questo modo, diminuendo l’offerta di bond sul mercato, anche il loro prezzo dovrebbe salire, il che potrebbe riverberarsi sulle obbligazioni di Stato (Btp), riducendo lo spread con i Bund decennali tedeschi.

Tltro a favore dei prestiti ad imprese e famiglie

I tassi agevolati dei prestiti Tltro sono validi a patto che le banche destinino la liquidità presa in prestito ad imprese e famiglie. Con la prima tornata di aste, ad esempio, alle banche sarà concesso prendere in prestito a condizioni agevolate il 30% della liquidità impiegata per i finanziamenti concessi alla fine di febbraio a imprese e famiglie. In questo modo le banche italiane potranno sostituire gli oltre 700 miliardi di euro in scadenza a partire dal giugno 2020. Nota bene, l’accesso alle aste da parte delle banche non è obbligatorio: gli istituti di credito potrebbero comunque decidere di non avere accesso a finanziamenti agevolati, continuando a finanziarsi con i bond e ad applicare tassi più alti ai propri servizi. Tutto dipende dalla clientela della banca in questione.

Tassi dei mutui e Tltro: quale effetto?

Va notato che la liquidità presa in prestito con i Tltro non può essere destinata a mutui casa, in quanto si vuole evitare di creare una bolla immobiliare. Tuttavia, anche i mutui risentiranno favorevolmente delle condizioni agevolate dei finanziamenti della Bce, se pure in modo indiretto: dal momento che le banche potranno infatti pagare tassi agevolati sui prestiti per gli altri servizi, non avranno necessità di rincarare i tassi sui finanziamenti – mutui compresi- per diverso tempo ancora. “In caso di delibera di nuovi prestiti agevolati (Tltro) per le banche  resta viva la possibilità per le banche di rifinanziarsi a tassi competitivi, il che consentirà ancora alle banche di sostenere le proprie offerte sui prodotti come i mutui, senza ulteriori rialzi degli spread bancari”.

Tassi di interesse Bce a zero fino alla fine del 2019

Oltre ai prestiti Tltro, Mario Draghi ha anche annunciato che la politica di tassi di interesse a zero verrà prorogata almeno fino alla fine del 2019. Annuncio che, in questo caso, era invece atteso, data la situazione macroeconomica del Vecchio Continente, non certo ritratta in modo lusinghiero dall’Ocse come dalla stessa Francoforte. Le stime degli economisti Bce vedono infatti un 2019 in crescita di solo l’1,1%, un +1,6% nel 2020 e un +1,5% nel 2021. Stime riviste al ribasso rispetto a quanto ipotizzato lo scorso dicembre. Ad ogni modo, ha rassicurato Draghi, esiste un rischio recessione molto basso per l’Eurozona, e il terzo Tltro è stato deliberato semplicemente per sostenere le condizioni favorevoli di accesso al credito godute finora.

Casa acquistata con abuso edilizio? C’è il risarcimento del Comune

Nel caso in cui una casa venga acquistata, a propria insaputa, con abuso edilizio è possibile chiedere il risarcimento al Comune. Lo ha affermato una sentenza della Cassazione.

I giudici, infatti, hanno recentemente spiegato che l’acquirente di una casa presuppone che l’impresa di costruzione abbia rispettato le prescrizioni urbanistiche e si sia dotato dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione dell’edificio.

E quindi, se dovessero emergere in un secondo momento irregolarità gravi, tali da rendere l’immobile parzialmente abusivo, inidoneo all’uso e incommerciabile, ci si può rivalere sulla Pubblica Amministrazione, che non vigilando in modo corretto ha consentito la realizzazione di un edificio parzialmente abusivo.

Nella fattispecie, i giudici si sono pronunciati sul caso di un privato che aveva acquistato un appartamento credendo che lo stabile in cui si trovava fosse in regola con la normativa in materia edilizia, paesaggistica e ambientale.

Dopo la compravendita, aveva scoperto una serie di irregolarità edilizie e urbanistiche, dando inizio ad una battaglia legale. Dopo lo svolgimento delle indagini, la Cassazione ha concluso che il Comune avrebbe dovuto sorvegliare l’operato dell’impresa.

Secondo i giudici, la mancanza di controlli adeguati ha indotto il privato ad acquistare un immobile parzialmente abusivo, quindi incommerciabile. La Cassazione ha quindi affermato che, per il danno patrimoniale subìto a causa del comportamento inerte e negligente degli Uffici preposti al controllo, il privato può chiedere il risarcimento al Comune.

Affitto in nero, il contratto verbale è nullo

La legge 431/1998 stabilisce la nullità dei contratti di locazione non registrati e con l’ordinanza n. 5794 dello scorso 28 febbraio la Cassazione ha ribadito che in caso di affitto in nero, il contratto verbale è nullo.

Con questa pronuncia, in particolare, sono state fissate le conseguenze di un affitto in nero, distinguendo il caso in cui l’omessa registrazione è scaturita dal consenso reciproco del padrone di casa e l’affittuario oppure è stata voluta solo dal primo.

Si parla di affitto in nero quando l’accordo è a voce, senza un contratto scritto; quando viene redatto per iscritto, ma tale contratto non viene registrato; quando il canone corrisposto mensilmente è superiore rispetto a quello riportato nel contratto registrato.

L’omessa registrazione dell’affitto comporta due conseguenze: la prima di carattere civilistico, la nullità del contratto; la seconda di carattere tributario, l’applicazione delle sanzioni per l’evasione fiscale.

Quando si parla di affitto in nero e quindi di contratto verbale nullo, cosa accade se è il padrone di casa a non voler registrare l’affitto o se il padrone di casa e affittuario sono d’accordo?

Se il padrone di casa non registra il contratto di affitto e quindi l’affitto in nero è il frutto della volontà unilaterale del padrone di casa, secondo quanto evidenziato dalla Cassazione la nullità del contratto è “relativa”: il contratto ha valore solo per il locatore e non per l’affittuario. Il primo è tenuto a rispettarlo mentre il secondo può anche disattenderlo.

Questo, ad esempio, significa che l’inquilino può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, senza dover dare disdetta. Oppure se l’inquilino smettesse di corrispondere le somme concordate, non potrebbe subire né lo sfratto né un decreto ingiuntivo.

In questo caso, inoltre, l’inquilino può agire davanti al giudice per far accertare l’esistenza della nullità del contratto con equiparazione del contratto a quelli a canone concordato che, di norma, hanno un prezzo molto più basso.

Nel caso in cui invece le parti si accordino per non registrare l’affitto e quindi il contratto verbale è stato adottato di comune accordo, il contratto stesso è nullo per entrambe le parti e non solo per l’inquilino. Il locatore potrà agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.

Risveglio del settore costruzioni: a trainarlo è la riqualificazione edilizia (+21%)

Segnali di ripresa per il settore delle costruzioni, che coinvolge in gran parte le ristrutturazioni edilizie. Lo dice l’ultimo rapporto Federcustruzioni.

Secondo il rapporto 2017-2018 di Federcostruzioni, presentato alla prima edizioni di SAIE Bari, la filiera delle costruzioni, considerando anche tutto l’indotto, mostra segnali di risveglio: positivi infatti i dati relativi al 2018, con una stima di crescita vicina allo 0,7-0,8%, anche se si è ben lontani dai valori pre-crisi: rispetto al 2009 si registra un -27,5% in termini di valore economico e una contrazione di 750 mila occupati (-21,7%).

Riqualificazione edilizia al top nelle costruzioni

I comparti che negli ultimi due anni hanno mostrato un significativo segno positivo sono quelli della riqualificazione degli immobili residenziali (+20,9%) e del commercio di macchine per il movimento terra (+14%), i soli in cui lo Stato ha introdotto sistemi di incentivazione. In un contesto di domanda interna ancora ferma, a trainare il mercato è l’export, che è passato dal 30% al 41% del fatturato totale.

Costruzioni, la crisi sembra passata

Dopo 10 anni di crisi la filiera delle costruzioni ha una produzione pari a 440 miliardi di euro (dati 2017, +0,8% sul 2016), impiegando 2,7 milioni di persone, il 12% circa dell’occupazione totale nazionale. Il settore delle costruzioni ha, quindi, un ruolo fondamentale nell’economia del Paese: un aumento di domanda di 1 miliardo di euro genera una ricaduta complessiva sull’intero sistema economico di oltre 3,5 miliardi di euro e 15.555 unità di lavoro in più. Un dato importante, da tenere conto negli investimenti strutturali del Paese, soprattutto se si considera che si contano circa 600 opere pubbliche bloccate per 39 miliardi, cui si aggiunge il Piano poliennale, per un totale di 220 miliardi di euro.

Necessari incentivi all’edilizia

Federica Brancaccio – Presidente di Federcostruzioni –, presentando il rapporto, ha commentato: “E’ necessario arrivare a sostenere, attraverso l’incentivazione e la semplificazione normativa, la ripartenza dell’intera filiera delle costruzioni e non solo alcuni comparti limitati”.

Federcostruzioni, come sottolineato dalla Presidente, insieme alle sue associate, ha messo a punto alcune proposte concrete, tra cui quella per l’Edilizia 4.0, con un manifesto su cui il Ministro Toninelli aveva già espresso un suo formale apprezzamento, ma che ora occorre realizzare. Troppi cantieri sono ancora bloccati: “Occorre superare gli ostacoli burocratici che tengono ancora bloccati numerosi appalti pubblici già finanziati. ANCE ha calcolato che vi sono circa 600 opere bloccate per 39 miliardi, più un Piano poliennale per un totale di 220 miliardi euro; occorre, inoltre, eliminare i ritardi nei pagamenti”.

Cedolare secca affitti commerciali 2019

A partire dal 1º gennaio 2019 è entrata in vigore la cedolare secca sui negozi e capannoni. Ma per i proprietari ci sono diversi vincoli per l’applicazione della flat tax. Vediamo quali sono i sette requisiti da considerare per la cedolare secca sugli affitti commerciali 2019.

Cedolare secca limiti di applicazione

La legge di bilancio 2019 ha approvato l’estensione della cedolare secca anche agli affitti commerciali. Ma ci sono dei limiti da considerare e che rendono perlomeno dubbia l’efficacia di questa norma tanto da spingere spinto varie associazione di proprietari, tra cui Confedilizia, a chiedere una revisione della norma. Vediamo quali

1) Cedolare secca sugli affitti commerciali anche per le società?

Mentre per quanto riguarda le locazioni abitative l’Agenzia delle Entrare ha escluso gli inquilini-società, la norma che istituisce la flat tax per gli affitti commerciali non contiene questo limite

2) Canone a scaletta per gli affitti commerciali

E’ esclusa la possibilità, in maniera analoga agli affitti abitativi, di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Ma questo vincolo non vale per i cosiddetti “canoni a scaletta” che dovrebbero essere compatibili con la cedolare.

3) Cedolare secca affitti commerciali, esclusione dei vecchi contratti

Esclusi dall’applicazione della cedolare secca i contratti stipulati a fine 2018 nache se con decorrenza a partire dal 1º gennaio 2019. Compresi i contratti stipulati nel 2019, con decorrenza dal 2020.

4) Cedolare secca negozi e capannoni, limite superficie

La cedolare secca per i negozi e i capannoni è applicabile solo a spazi con una superficie non superiore a 600 metri quadrati. Anche se non viene specificato a quale superficie ci si riferisca, probabilmente si tratta della superficie calpestabile.

5) Recessi anticipati esclusi dalla cedolare secca affitti commerciali 

Esclusi dalla cedolare secca per gli affitti commerciali i contratti già in corso al 15 ottobre e interrotti in anticipo rispetto alla naturale scadenza. Si tratta delle risoluzioni e dei recessi anticipati.

6) Contratti cedolare secca per diversi soggetti

Esclusi dalla cedolare secca i contratti in essere alla data del 15 ottobre tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile se interrotti in anticipo sulla sua scadenza naturale. Se cambiano i soggetti giuridici, la cedolare secca dovrebbe essere possibile.

7) Cedolare secca affitti commerciali per le pertinenze

Sembra che ad essere ammesse siano anche le pertinenze dei negozi e che la superficie non debba essere considerata per il raggiungimento della soglia di 600 m2. La norma non dice nulla sul numero né sulla categoria catastale delle suddette pertinenze.

Pignoramento immobiliare, cosa fare per difendersi dalla banca

Nel caso in cui una famiglia si trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo e corra il rischio di vedere pignorata la propria casa, ha in mano alcuni strumenti per difendersi dall’azione esecutiva della banca. Vediamo come funziona il procedimento di pignoramento e quali sono i diritti/doveri in capo al mutuatario.

Sospensione del pagamento delle rate di mutuo

Nel caso in cui il mutuatario si trovi in difficoltà con il pagamento di un finanziamento acceso con ipoteca sulla propria casa, il primo passo da fare è sicuramente chiedere una sospensione del pagamento delle rate del muto. 

Si tratta di una moratoria del pagamento delle rate per una durata non superiore a 12 mesi. In pratica, il mutuatario può “congelare” temporaneamente la corresponsione delle rate, allorché dimostri di versare in difficoltà economiche.

In particolare, è applicabile allorché il debitore abbia perso il posto di lavoro; in caso di morte; nell’ipotesi di handicap grave che comporti una situazione di non autosufficienza.

Al fine di ottenere la sospensione è necessario presentare un’istanza in tal senso alla propria banca. In caso di accoglimento, si verifica una proroga del contratto di mutuo e delle garanzie ad esso connesse per un periodo pari alla sospensione.
Nell’ipotesi in cui non si possa accedere alla moratoria di cui sopra, un’altra possibilità per il mutuatario consiste nel chiedere la rinegoziazione.

Sospensione rate mutuo proroga

È importante ricordare, inoltre, che grazie a un accordo tra Tesoro e Ministero dello sviluppo economico, nel decreto milleproroghe è stata prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quanto riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.

Risoluzione contratto mutuo per inadempimento

Se la sospensione non è sufficiente, l’articolo 40 T. U. dispone la risoluzione del contratto in caso di ritardo del pagamento per almeno sette volte.  In questi casi, si verifica l’incaglio bancario e dopo alcuni mesi, qualora la situazione non sia migliorata, la banca comunica al debitore l’estinzione del mutuo con giro a sofferenza.

A questo punto, l’istituto di credito segnala alla Centrale Rischi della Banca d’Italia la situazione di grave crisi economica del cliente, in quanto insolvente.

La conseguenza della segnalazione consiste nel fatto che tutte le banche saranno edotte della crisi del soggetto segnalato e non gli erogheranno credito.

Atto di precetto mutuo ipotecario

Il mancato pagamento delle rate, qualora integri un grave inadempimento comporta la risoluzione del contratto di mutuo. Il creditore, nel caso in esame, possiede già il titolo esecutivo (art. 474 n. 2 c.p.c.), rappresentato dal mutuo. Pertanto, gli sarà sufficiente notificare al debitore il solo atto di precetto, senza necessità della trascrizione integrale del titolo (art. 41 T.U. bancario).

Il precetto consiste nell’intimazione ad adempiere l’obbligazione risultante dal contratto di mutuo (ossia l’intimazione a corrispondere le rate arretrate del mutuo) entro dieci giorni, decorsi i quali si agirà esecutivamente. Dal 2015 l’atto di precetto deve contenere l’avvertimento che il debitore può porre rimedio alla situazione di indebitamento ricorrendo ad un organismo di composizione della crisi.legge 

Accordo di composizione della crisi

Il piano del consumatore e l’accordo di composizione della crisi sono stati introdotti dalla cosiddetta legge “salva suicidi” . Si tratta di due procedimenti a cui può ricorrere il debitore che si trovi in grave difficoltà.

In buona sostanza, è necessario che la situazione da sovraindebitamento, consistente nello squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile (presupposto oggettivo), non sia assoggettabile alle procedure concorsuali (presupposto soggettivo), inoltre devono essere rispettati i presupposti di ammissibilità

Il piano del consumatore è attuabile dal debitore che ricopra tale qualità; ossia da colui il quale abbia assunto obbligazioni per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (art. 6 c. 2 lett. b, legge 3/2012).

In caso contrario, si deve proporre un accordo di composizione della crisi (e non un piano del consumatore).

In ambedue le ipotesi, fatte salve alcune significative differenze – su cui non ci si può soffermare per ragioni di brevità espositiva – vengono proposti degli accordi di ristrutturazione dei debiti, che comprendono anche gli eventuali mutui. In particolare, i crediti assistiti da ipoteca (come il mutuo) posso rientrare nel piano.

Inoltre, è possibile non soddisfare integralmente i suddetti crediti, ma ad una sola condizione: deve essere garantito il pagamento in misura non inferiore a quello realizzabile in relazione al valore di mercato attribuibile ai beni (art. 7 c. 1 legge 3/2012).La proposizione del piano del consumatore o dell’accordo di composizione della crisi può comportare la sospensione delle procedure esecutive pendenti qualora la loro prosecuzione comprometta la fattibilità del piano (art. 12 bis c. 2 legge 3/2012).

In altre parole, la proposta di accordo può determinare la momentanea sospensione del procedimento esecutivo.

Accordo transattivo

Nel caso in cui non siano percorribili le strade indicate, è buona regola cercare un accordo transattivo con il creditore. Trattandosi di istituti di credito, occorre agire tempestivamente, in quanto le banche spesso hanno tempistiche piuttosto lunghe per valutare se accettare o rigettare le proposte avanzate.

Cos’è l’istanza di conversione del pignoramento

La legge consente al debitore esecutato di proporre l’istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione.

In buona sostanza, il debitore può sostituire al bene pignorato una somma di denaro corrispondente all’importo dovuto maggiorato dalle spese di esecuzione e dagli interessi. Al momento di proposizione dell’istanza deve essere deposito 1/5 della somma suindicata.

Il giudice può disporre una rateizzazione per il residuo entro il termine massimo di 18 mesi. Il termine ultimo per richiedere la conversione del pignoramento è l’udienza in cui viene emessa l’ordinanza di vendita.

Istanza di vendita pignoramento immobiliare

Se non si raggiunge un accordo transattivo o non è possibile convertire il pignoramento o non vi sono i requisiti per accedere al meccanismo di composizione della crisi da sovraindebitamento, la procedura esecutiva prosegue il proprio corso.

Dopo la notifica del pignoramento, il creditore provvederà all’iscrizione a ruolo ed al deposito della documentazione necessaria. Più l’iter prosegue più aumentano le spese che verranno poste a carico del debitore.

Ad esempio, raggiungere un accordo prima della nomina e del giuramento del perito comporta un risparmio significativo, atteso che il compenso di quest’ultimo può giungere sino al 3% del valore dell’immobile pignorato.

Lo stesso dicasi per le spese di pubblicità che aumentano per ogni udienza di vendita fissata.

Senza contare gli onorari dei legali e la remunerazione del custode (qualora il debitore non sia stato autorizzato a continuare a vivere nell’abitazione).

La procedura può essere “fermata” solo sino a 20 giorni prima della vendita: dopo l’immobile verrà venduto.

Impugnazione della donazione di un immobile, il rischio che spaventa gli acquirenti

Piazzare una casa donata è certamente meno semplice che vendere un bene non donato. Ciò per la possibilità che la donazione dell’immobile sia oggetto di un’impugnazione da parte degli eredi leggittimi.

Come stabilito dalla Corte di Cassazione (v. Cass. n. 965/2019) gli agenti immobiliari sono tenuti a comunicare all’acquirente se l’immobile che sono interessati a comprare sia frutto di una donazione.  Questo perché si tratta di uno di quei dati relativi “alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (v. art. 1759 c.c.) e come tale, si è statuito, esso deve essere comunicato.

Riduzione donazione immobile

Ma cosa rappresenta un rischio in un immobile donato? Il fatto che un domani qualcuno possa contestare l’atto e chiedere la restituzione del bene o il suo valore. Non si tratta dell’unico rischio per l’acquirente, ma certamente uno dei maggiori.

Il codice civile (artt. 555 e ss.cc) prevede la possibilità per gli eredi legittimari (loro eredi o aventi causa), ove a causa della donazione si vedano lesi nella quota di riserva, la quota che gli spetta per legge, di chiedere la riduzione della donazione.

Gli eredi legittimari sono quelli indicati dall’art. 536 c.c. e sono il coniuge, i figli, gli ascendenti (cioè genitori, nonni etc.) i discendenti dei figli, qualora succedano al posto dei figli, i figli adottivi.

Ad essi spetta una quota minima di legge, detta anche indisponibile.

Pertanto, ove tale quota non sia rispettata, essi possono chiedere che sia integrata anche con riferimento ai beni donati in vita dal de cuius. La donazione è in sostanza considerata come una disposizione testamentaria anticipata. In sostanza può essere richiesta la restituzione dell’immobile o il suo valore corrispondente.

Azione di restituzione immobile frutto di una donazione

Dispone l’art. 563 c.c. che se i donatari contro i quali è stata accolta la domanda di riduzione hanno alienato a terzi gli immobili loro donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto donazione (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005 e l’espressione “trascrizione dalla” dalla L. n. 263/2005), l’erede legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari, la restituzione degli immobili; l’azione va proposta secondo l’ordine delle alienazioni, partendo dall’ultima; ai terzi acquirenti può essere anche richiesta, entro venti anni (il termine temporale è stato introdotto dalla L. n. 80 del 2005), la restituzione dei mobili oggetto della donazione, salvo il possesso di buona fede; il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando la somma di denaro equivalente.

Sempre l’art. 563 c.c. al co.4 prevede per quanto qui interessa, che il decorso dei venti anni, salvo quanto disposto dall’art.2642 n.8 c.c. “è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile.

L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione”.

L’art. 2652 n. 8 c.c. prevede per quanto a noi interessa che si devono trascrivere le domande giudiziali di riduzione delle donazioni per lesione di legittima.

Se la trascrizione viene seguita decorsi dieci anni dall’apertura della successione, “la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.

Eredità legittima donazione

I legittimari sono dunque figli (o nipoti), coniuge e ascendenti. Chiariamo una cosa poco nota, ma importante: possono agire per la riduzione anche coloro che al tempo della donazione non erano eredi legittimari perché ad es. non ancora nati, non ancora adottati etc.

Dunque, se ad es. Tizio, vedovo, dona l’immobile ai figli e poi si risposa e decede, la nuova sposa può calcolare la quota di riserva anche sui beni donati prima del matrimonio (v. Cass. n. 1373/2009).

Insomma, come è stato statuito, “ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori e donazioni posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 965/2019, ma v. anche Cass. n. 1373/2009).

È infatti un principio costante quello secondo cui nella successione necessaria, per la determinazione della porzione disponibile e delle quote invece riservate ai legittimari, si deve considerare la “massa costituita da tutti i beni che appartenevano al de cuius al momento della morte – al netto dei debiti – maggiorata del valore dei beni donati in vita dal defunto, senza che possa distinguersi tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario” (Cass. n. 4445/2016).

Articolo scritto dall’avv Alessandro Gallucci.

Mercato immobiliare: 2019 anno della svolta per i prezzi delle case?

Prezzi immobiliari previsti in crescita in Europa, con moderato aumento anche in Italia. Lo dice l’ultima analisi di S&P Ratings in merito.

I prezzi delle case in Europa

Secondo quanto analizzato dalla società americana di rating, i prezzi delle case in Europa saliranno nel 2021, anche se a un passo più lento del previsto, grazie alle condizioni economiche e finanziarie che supportano la domanda di abitazioni. In particolare, al di là della congiuntura macro che vede un rallentamento, è la generale crescita dei salari a deporre a favore, unita ai tassi dei mutui che sono ancora molto favorevoli data l’azione della Banca Centrale Europea e della Bank of England. L’aumento della domanda potrebbe quindi portare anche a un rialzo dei prezzi, che tuttavia al momento per la maggioranza dei Paesi europei si collocano al di sotto dei livelli pre-crisi.

Prezzi delle case in Italia: +0,5% nel 2019

Per quanto riguarda l’Italia, gli analisti si aspettano un aumento molto graduale dei prezzi: in particolare un +0,5% nel 2019 che potrebbe diventare un +1,3% nel 2020. L’attività economica è infatti vista in ripresa dopo il rallentamento della fine del 2018. Bene anche la domanda, che resterà sostenuta grazie ai tassi di interesse bassi e alle condizioni favorevoli del credito.

Mercato immobiliare italiano ancora poco dinamico

Il mercato immobiliare italiano nel 2018, nota S&P, ha visto prezzi stabili ad un -0,2% annuo lo scorso giugno, a causa di una domanda in ripresa accompagnata da una abbondante offerta che non ha permesso il rialzo dei prezzi. A settembre il numero delle nuove case rappresentava meno del 20% del picco raggiunto nel 2005, mentre le intenzioni di acquisto sono impostate per raggiungere i massimi dal 2009. Allo stesso modo si comporta la domanda per prestiti legati all’acquisto di casa.

Il mercato, che pure non è ancora dinamico quanto potrebbe, mostra tuttavia transazioni in crescita del 5,8% annuo a settembre; peggio è andata alla fine dell’anno, quando lo stop dovuto al rallentamento economico e al calo dei posti di lavoro si è riflesso anche sul mercato della casa. Il tutto accompagnato dalla fine del Qe della Bce e dai tassi dei mutui impostati al rialzo dall’estate 2018.

Previsioni 2019 per il mercato immobiliare italiano

Il 2019 tuttavia potrebbe essere l’anno della svolta. Le prospettive per l’anno, secondo S&P, vanno in direzione di una ripresa, nonostante il Pil sia previsto nell’anno in corso a un +0,7%. L’aumento di posti di lavoro, previsti in crescita dopo il rallentamento di fine 2018, dovrebbero riportare ad una maggiore disponibilità di spesa rafforzando anche la domanda abitativa. I tassi di interesse, anche se in aumento, restano favorevoli (2,27%) mentre il rapporto price to income e price to rent resta intorno al 10-15%, sotto la media degli ultimi 20 anni. Entro fine anno i prezzi potrebbero quindi tornare in territorio positivo. Nel più lungo termine, con la popolazione in età da lavoro in calo dal 2020, la domanda di abitazioni potrebbe tuttavia subire un nuovo stop.

Leasing immobiliare per la prima casa: che cos’è e come funziona

Quando si pensa di acquistare la propria prima casa, molto spesso ci si trova di fronte a due alternative: richiedere un mutuo oppure scegliere il leasing immobiliare. Meno conosciuta rispetto al tradizionale mutuo, questa seconda opzione potrebbe essere descritta come un affitto con riscatto che presenta numerosi vantaggi: ecco quali.

Il leasing 2019: che cos’è e a chi conviene

Introdotto dalla Legge di Bilancio 2016, il leasing sulla prima casa resterà in vigore almeno fino a tutto il 2020. Si tratta di un contratto fra la banca o l’intermediario finanziario che acquista l’immobile e il richiedente: in esso vengono stabiliti sia l’importo delle rate mensili e la loro durata, sia la cifra necessaria per un eventuale riscatto finale. In maniera schematica, ecco quali sono le sue principali caratteristiche:

  • l’importo del finanziamento arriva anche al 100% del valore dell’immobile e comprende le spese di arredamento, a differenza del classico mutuo che di solito non supera l’80% del valore;
  • è più facile da ottenere anche per chi non ha un contratto a tempo indeterminato;
  • il canone mensile pagato dal richiedente è detraibile dalle tasse;
  • qualora l’intestatario del leasing avesse difficoltà economiche, le rate potrebbero essere bloccate per un anno;
  • per tutta la durata del canone il proprietario dell’immobile sarà la banca, quindi il richiedente non dovrà pagare le relative tasse.

Che cosa succede al termine del contratto?

I vantaggi di questa soluzione per l’acquisto della prima casa sono evidenti soprattutto al momento della scadenza del contratto. Il richiedente avrà infatti diverse opzioni fra cui scegliere:

  • acquistare la casa al prezzo di riscatto stabilito inizialmente, che è inferiore a quello di mercato;
  • rinnovare il contratto continuando a pagare le rate mensili con le stesse condizioni economiche o stabilendone di nuove;
  • lasciare l’immobile al concedente e andarsene.

Terreni in concessione a chi fa il terzo figlio e mutui a tasso zero, ecco la misura

Sta facendo molto discutere una delle misure entrate nella nuova bozza della manovra economica: la concessione gratuita per 20 anni di terreni agricoli demaniali a chi fa il terzo figlio, con la possibilità di avere un mutuo fino a 200.000 euro a tasso zero acquistando la prima casa nelle vicinanze dei terreni. Ma andiamo a scoprire in cosa consiste esattamente questo intervento, quali sono i pro e i contro.

Manovra 2019 terreni agricoli

Nel dettaglio, nella nuova bozza della manovra si legge: “Al fine di favorire la crescita demografica, una quota del 50 per cento dei terreni di cui all’articolo 66, comma 1, del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e una quota pari al 50 per cento dei terreni di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto legge 20 giugno 2017, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2017, n. 123, sono concessi gratuitamente per un periodo non inferiore a 20 anni ai nuclei familiari con terzo figlio nato negli anni 2019, 2020, 2021, ovvero a società costituite da giovani imprenditori agricoli che riservano una quota societaria ai predetti nuclei familiari pari al 30 per cento”.

Ai nuclei familiari idonei è inoltre concesso “un mutuo fino a 200.000 euro per la durata di 20 anni, ad un tasso pari a zero, per l’acquisto della prima casa in prossimità del terreno assegnato”.

Si legge ancora: “Per l’attuazione del presente comma è istituito nello stato di previsione del Ministero delle Politiche agricole, alimentari forestali e del turismo un fondo rotativo con una dotazione finanziaria iniziale pari a 5 milioni di euro per l’anno 2019 e 15 milioni di euro per l’anno 2020”.

Terreni in concessione gratuita

L’idea, dunque, è quella di concedere terreni agricoli di proprietà dello Stato alle famiglie che fanno il terzo figlio. La durata della concessione gratuita è di 20 anni e il terzo figlio dovrà nascere nel 2019, 2020 e 2021.

Per scoprire i dettagli bisogna attendere un provvedimento ad hoc. Nel frattempo, ci si domanda ad esempio cosa si intenda esattamente con “nuclei familiari” o di quali terre si parli. In merito a quest’ultimo punto, secondo Coldiretti i terreni agricoli in mano al pubblico coprono mezzo milione di ettari e il loro valore teorico è di 9,9 miliardi di euro. Ma proprio su questo punto Il Corriere della Sera sottolinea che, sebbene i terreni agricoli italiani abbiano un prezzo elevato rispetto agli altri Paesi perché in media rendono di più, nella maggior parte dei casi i terreni agricoli pubblici rappresentano i pezzi meno pregiati difficili da piazzare.

La misura prevede la concessione gratuita del 50 per cento dei terreni demaniali agricoli e a vocazione agricola non utilizzabili per altre finalità istituzionali e il 50 per cento dei terreni abbandonati o incolti del Mezzogiorno.

L’idea è arrivata dalla Lega, il ministro delle Politiche agricole, Gian Marco Centinaio, ha spiegato: “Si dice che in Italia si fanno pochi figli e che serve un aiuto per invertire la tendenza. Per questo il Ministero vuole dare un contributo favorendo in particolare le aree rurali, dove i figli si fanno ancora”. Ma dal Pd è arrivato l’attacco. “Una norma agghiacciante – ha commentato Chiara Gribaudo – che rivela l’impostazione culturale e sociale di questo governo, che piuttosto che finanziare i servizi all’infanzia e proseguire sul sentiero tracciato per il sistema integrato 0-6, propone alle famiglie di fare un altro figlio in cambio di un pezzo di terra e di un mutuo a tasso zero”.