Archivia Agosto 2019

Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Fino al 31 dicembre 2019 è possibile usufruire nella misura del 65% dell’ecobonus, la detrazione fiscale – dall’Irpef e dall’Ires – per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Ma quali sono gli interventi interessati? Andiamo a scoprirlo.

Le percentuali di detrazione variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato. Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle seguenti misure:

  • 55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013;
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019 per interventi sulle singole unità immobiliari. La detrazione è ridotta al 50% per le spese, sostenute dal 1º gennaio 2018, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi; acquisto e posa in opera di schermature solari; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A (prevista dal regolamento UE n. 811/2013) o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. Per le caldaie a condensazione si può continuare a usufruire della detrazione del 65% nel caso in cui, oltre ad essere almeno in classe A, siano dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione2014/C 207/02);
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021 per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Anche per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali la detrazione è ridotta al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018 riguardanti l’acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, o la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
  • 65% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2019 per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti e fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro (per beneficiare della detrazione è necessario che gli interventi effettuati portino a un risparmio di energia primaria pari almeno al 20%); gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro; l’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre far riferimento:

  • alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali;
  • alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

Quando gli interventi consistono nella prosecuzione di lavori appartenenti alla stessa categoria, effettuati in precedenza sullo stesso immobile, ai fini del computo del limite massimo della detrazione occorre tener conto anche delle detrazioni fruite negli anni precedenti. In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, la somma eventualmente eccedente non può essere chiesta a rimborso.

Come sottolineato dall’apposta guida dell’Agenzia delle Entrate, con decreto ministeriale del 19 febbraio 2007 (modificato dal decreto 7 aprile 2008) sono stati individuati gli interventi ammessi all’agevolazione fiscale:

  • riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria;
  • interventi sull’involucro degli edifici;
  • installazione di pannelli solari;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Provvedimenti successivi hanno esteso l’agevolazione ad altri interventi:

  • acquisto e posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda, di climatizzazione delle unità abitative;
  • acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione;
  • acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Ecobonus 2019, interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti

Per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti il valore massimo della detrazione fiscale è di 100.000 euro. Se effettuati su condomini, la detrazione va riferita all’intero edificio e non alle singole unità immobiliari che lo compongono. In tal caso, quindi, è necessario ripartire la detrazione, spettante nel limite massimo di 100.000 euro, tra i soggetti interessati. Rientrano in questa categoria i lavori che permettono il raggiungimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 -Allegato A. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. Non è stato stabilito quali opere o impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche richieste. L’intervento, infatti, è definito in funzione del risultato che lo stesso deve conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato.

Pertanto, la categoria degli “interventi di riqualificazione energetica” ammessi al beneficio fiscale include qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma. Il fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale rappresenta “la quantità di energia primaria globalmente richiesta, nel corso di un anno, per mantenere negli ambienti riscaldati la temperatura di progetto, in regime di attivazione continuo” (allegato A del decreto legislativo n. 192 del 2005). Gli indici che misurano il risparmio energetico sono elaborati in funzione della categoria in cui l’edificio è classificato (residenziale o altri edifici), della zona climatica in cui è situato e del rapporto di forma che lo stesso presenta.

L’indice di prestazione energetica richiesto può essere conseguito anche mediante la realizzazione degli altri interventi agevolati. Per esempio, il risparmio energetico invernale, per il quale è previsto un limite massimo di detrazione di 100.000 euro, può essere realizzato mediante un intervento consistente nella sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, per il quale è previsto un limite di detrazione d’imposta di 30.000 euro (senza richiedere la misurazione del rendimento energetico conseguito), e/o attraverso la sostituzione di infissi, intervento con un limite massimo di detrazione di 60.000 euro. In questo caso, se mediante la sostituzione dell’impianto di climatizzazione o degli infissi si consegue un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori richiesti, realizzando quindi “la qualificazione energetica dell’edificio”, si potrà fruire della detrazione nel limite massimo di 100.000 euro. Non sarà possibile, ovviamente, far valere autonomamente anche le detrazioni per specifici lavori che incidano comunque sul livello di climatizzazione invernale, i quali devono ritenersi compresi (ai fini della individuazione del limite massimo di detrazione spettante) nell’intervento più generale. Potranno, invece, essere oggetto di autonoma valutazione, ai fini del calcolo della detrazione, gli altri interventi di risparmio energetico agevolabili che non incidono sul livello di climatizzazione invernale, quali l’installazione dei pannelli solari.

In questo caso, la detrazione potrà essere fatta valere anche in aggiunta a quella di cui si usufruisce per la qualificazione energetica dell’edificio. La detrazione spetta anche per le spese:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, interventi sugli involucri

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Si tratta degli interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 e successivamente modificati dal decreto 26 gennaio 2010. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. In questo gruppo di interventi rientra anche la sostituzione dei portoni d’ingresso a condizione che si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati, e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010). Dal 1° gennaio 2018, la percentuale di detrazione per le spese relative all’acquisto e alla posa in opera di finestre comprensive di infissi è stata ridotta dal 65 al 50%.

Gli infissi sono comprensivi anche delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (per esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto (per esempio, cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso).

Sono comprese tra le spese detraibili quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, installazione di pannelli solari

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Per interventi di installazione di pannelli solari si intende l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I fabbisogni soddisfatti con l’impianto di produzione di acqua calda possono riguardare non soltanto la sfera domestica o le esigenze produttive ma, più in generale, l’ambito commerciale, ricreativo o socio assistenziale. In pratica, possono accedere alla detrazione tutte le strutture che svolgono attività e servizi in cui è richiesta la produzione di acqua calda. Per l’asseverazione dell’intervento concernente l’installazione dei pannelli solari è richiesto:

  • un termine minimo di garanzia (fissato in 5 anni per i pannelli e i bollitori e in 2 anni per gli accessori e i componenti tecnici);
  • che i pannelli siano conformi alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976, certificati da un organismo di un Paese dell’Unione Europea o della Svizzera.

Per usufruire della detrazione è necessario che l’installazione dei pannelli solari sia realizzata su edifici esistenti. Per le spese effettuate dal 1° gennaio 2008 non occorre più presentare l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica.

Sulla base delle indicazioni tecniche fornite dall’Enea, sono assimilabili ai pannelli solari i sistemi termodinamici a concentrazione solare utilizzati per la sola produzione di acqua calda. Pertanto, le spese sostenute per la loro installazione sono ammesse in detrazione. Se, invece, si installa un sistema termodinamico finalizzato alla produzione combinata di energia elettrica e di energia termica, possono essere oggetto di detrazione solo le spese sostenute per la parte riferibile alla produzione di energia termica. In questi casi, la quota di spesa detraibile può essere determinata in misura percentuale sulla base del rapporto tra l’energia termica prodotta e quella complessivamente sviluppata dall’impianto (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 12/2011).

Ecobonus 2019, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 30.000 euro. Per lavori di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale si intende la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua. Per fruire dell’agevolazione è necessario, quindi, sostituire l’impianto preesistente e installare quello nuovo. Non è agevolabile, invece, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti (con l’eccezione, dal 1° gennaio 2015, dell’installazione dei generatori alimentati a biomassa). La fruizione della detrazione è limitata ai soli casi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e non anche a quelli di integrazione degli stessi.

Dal 1° gennaio 2018, per le caldaie a condensazione si può usufruire della detrazione del 50% solo se hanno un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n. 811/2013. Se, oltre ad essere almeno in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02), è possibile continuare a usufruire della detrazione più elevata del 65%. Per l’acquisto di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A, dal 1° gennaio 2018 non si può più richiedere l’agevolazione.

Dal 1° gennaio 2008, l’agevolazione è ammessa anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione realizzato. Dal 1° gennaio 2012, inoltre, la detrazione è stata estesa alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione spetta a condizione che le predette pompe di calore garantiscano un coefficiente di prestazione COP>2,6 misurato secondo la norma EN 16147. La detrazione non è ammessa per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con uno scaldacqua a gas.

Se in uno stabile alcuni appartamenti hanno il riscaldamento ed altri no, la detrazione non può essere riconosciuta sull’intera spesa sostenuta per l’installazione di un nuovo impianto centralizzato di climatizzazione invernale, riferibile anche al riscaldamento delle unità prive di un preesistente impianto termico, ma deve essere limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali tale impianto era presente.

Per individuare la quota di spesa detraibile, va utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010).

Sono comprese tra le spese detraibili, infine, quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie per realizzare gli interventi agevolati o per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato).

Ecobonus 2019, schermature solari

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari elencate nell’allegato M del decreto legislativo n. 311/2006.

La detrazione è pari:

  • al 65%, perle spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica. La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Ecobonus 2019, generatori di calore alimentati da biomasse combustibili

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 30.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. La detrazione è pari:

  • al 65%, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che deve possedere l’impianto. Sono agevolati sia gli interventi di sostituzione, totale o parziale, dei vecchi generatori termici sia le nuove installazioni su edifici esistenti. Rientrano tra le spese ammesse alla detrazione:

  • quelle per smontare e dismettere l’impianto di climatizzazione invernale esistente;
  • la fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche;
  • le opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione degli impianti preesistenti;
  • quelle relative alle prestazioni professionali che si rendessero necessarie;
  • eventuali interventi sulla rete di distribuzione, sui sistemi di trattamento dell’acqua, sui dispositivi di controllo e regolazione, sui sistemi di emissione.

Ecobonus 2019, dispositivi multimediali

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2019, è prevista una detrazione per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, finalizzati ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento più efficiente degli impianti.

La detrazione spetta nella misura del 65% dell’intero importo speso (la legge non prevede, infatti, un limite massimo di detrazione). Questi dispositivi multimediali devono essere dotati di specifiche caratteristiche. In particolare:

  • devono consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto;
  • indicare, attraverso canali multimediali, i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;
  • mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti.

Sono agevolabili, oltre alla fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature (elettriche, elettroniche e meccaniche), le opere elettriche e murarie necessarie per l’installazione e la messa in funzione, all’interno degli edifici, di sistemi di “building automation” degli impianti termici degli edifici. Non sono ammissibili, invece, le spese per l’acquisto di dispositivi che permettono di interagire a distanza con le predette apparecchiature (telefoni cellulari, tablet, personal computer e dispositivi simili). La detrazione spetta anche se l’acquisto, l’installazione e la messa in opera dei dispositivi multimediali sono effettuati successivamente a un intervento di riqualificazione energetica, o anche in assenza di un intervento.

Usucapione immobile, il solo comodato non basta

Con la sentenza 21726/2019, la Cassazione ha stabilito che se un contratto di compravendita di un appartamento è nullo (nel caso specifico per mancanza della forma scritta), il fatto che l’acquirente abbia abitato nella casa per oltre 20 anni non costituisce il presupposto per il maturarsi dell’usucapione, neppure se l’acquirente vi abbia posto la propria residenza e abbia attivato le utenze.

Secondo quanto stabilito dalla Cassazione, per aversi usucapione occorre una situazione di “possesso” protratta per oltre 20 anni.

Il “possesso” è diverso dalla “detenzione”, situazione che si ha quando un soggetto è nella disponibilità di un bene sulla base di un “titolo” che glielo consente. In presenza di comodato, per far sì che la situazione di “detenzione” evolva in “possesso” occorre un comportamento (“interversione”) con il quale il detentore mostra di evolvere la propria posizione in “possesso”, e cioè in una relazione materiale con un bene tenuta da un soggetto nello stesso modo in cui si comporterebbe il proprietario.

Se perdura la vigenza di comodato e quindi non si matura la situazione di possesso, non è possibile arrivare all’usucapione.

Articolo visto su Il sole 24 ore

Tasse sulla casa in affitto. Cosa dice la Cassazione!

La Corte di Cassazione ritiene legittima la clausola contrattuale che attribuisce al conduttore l’obbligo di farsi carico delle tasse sulla casa in affitto. Ecco cosa c’è da sapere.

Le sezioni unite della Cassazione hanno deciso la controversia rinviata dalla terza sezione civile sull’applicabilità del primo comma dell’articolo n. 1418 del codice civile secondo cui “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente” alla clausola contrattuale con cui al conduttore era addossata “ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati”, tra cui l’Ici.

L’ordinanza di rimessione aveva evidenziato un contrasto tra due datate sentenze di Cassazione, la prima delle quali della sezione prima – ma dalla decisione in rassegna attribuita alle sezioni Unite – n.5/1985, ove era stato fissato il principio che la clausola del contratto di mutuo, la quale, sia pure con effetti limitati al rapporto fra le parti, ponga a carico del mutuatario quanto il mutuante sia tenuto a versare all’erario per Irpeg e Ilor afferenti gli interessi convenuti, è nulla, ai sensi dell’articolo 1418, comma 1, e per contrasto con l’articolo 53 della Costituzione.

Successivamente erano state interessate le Sezioni unite – ma in sede di soluzione di un conflitto di giurisdizione – le quali si posero in aperto contrasto con tale precedente, avendo affermato con la sentenza n.6445/1982 che la clausola del contratto di mutuo, che faccia obbligo al mutuatario di rimborsare al mutuante le imposte afferenti gli interessi convenuti (sempre in ipotesi di Irpeg e Ilor), al fine di garantire un determinato ammontare netto degli interessi medesimi, non è affetta da nullità per violazione di norme imperative, né in particolare per violazione del precetto costituzionale del concorso di tutti alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva.

Le sezioni unite della suprema Corte con la pronuncia in commento affrontano il tema nella prospettiva ben evidenziata dall’ordinanza di rinvio di verificare “se l’obbligo costituzionalmente rilevante di concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva abbia un significato esclusivamente oggettivo – nel senso di obbligo di adempiere a quanto è giustificato dalla capacità contributiva- oppure anche soggettivo – nel senso che l’adempimento debba essere compiuto non solo oggettivamente in modo completo, ma altresì dal soggetto che per legge ne ha l’obbligo-, escludendosi quindi il trasferimento dell’obbligo ad un soggetto diverso”.

La decisione opta per il criterio oggettivo reputando, in primo luogo, che con la clausola negoziale prima trascritta le parti hanno inteso determinare il canone in due diverse componenti, rappresentate l’una dalla parte espressamente qualificata come tale e l’altra come componente integrante tale misura, costituita dalla pattuizione sulla clausola di manleva qualificata come obbligo di rimborso (peraltro oggetto di fattura).

In secondo luogo, i supremi giudici ritengono che tale clausola di manleva non vìola gli elementi inderogabili dettati dal legislatore sulla locazione di beni ad uso non abitativo in quanto questo sono relativi soltanto alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione, “mentre l’ammontare del canone locativo è lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono ben prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori”.

La Corte di Cassazione ha quindi ritenuto che entrambe le decisioni del 1985 abbiano posto a relativo fondamento gli stessi presupposti argomentativi avendo affermato che l’autonomia privata non può alterare i connotati dei tributi diretti perché strutturati in modo che “ad ogni capacità contributiva debba corrispondere inderogabilmente una riduzione del patrimonio del titolare della capacità contributiva stessa”.

Infatti, vengono citate le decisioni delle sezioni unite, in materia di imposte dirette, n.3935/1987, sulla nullità dell’accollo delle imposte dovute sul reddito e n.5652/1987  riguardo agli accordi che esentino il lavoratore dipendente dalle ritenute del datore di lavoro a titolo di Irpef proprio perché “una pattuizione di esonero dalla rivalsa, se consentita, comporterebbe l’effetto di alterare immediatamente e direttamente il carico tributario perché il patrimonio del contribuente non verrebbe inciso”.

Nello stesso senso viene menzionata la decisione della prima sezione n.6037/1993, nella quale, tra l’altro, si era statuito che la clausola che obblighi il mutuatario a rimborsare al mutuante le imposte dell’Irpeg e Ilor, gravanti sul secondo, in relazione agli interessi percepiti sulla somma mutuata, è nulla per violazione di norme imperative di cui agli artt.26 e 64 del Dpr n.600/1973, “nel caso in cui il mutuatario (nell’ipotesi, società cooperativa) rientri tra i soggetti che, quali “sostituti” d’imposta sono obbligati ad effettuare una ritenuta, a titolo di acconto e con obbligo di rivalsa, sui redditi da capitale corrisposti ex art.23, co.1, d.P.R. n.600 del 1973”.

Riguardo ai tributi indiretti, la Suprema Corte per escludere la nullità del patto di traslazione del tributo richiedeva l’espressa statuizione legislativa, rinvenuta per l’Invim, nell’articolo 27 del Dpr n.643/1972 da Cassazione n.7501/2014, nell’articolo 40 della legge n.246/1963, per il contributo di miglioria, nell’articolo 18 del Dpr n.633/1972, sull’IVA, dall’articolo 16 del Dpr n.643/1972, sull’imposta sugli spettacoli, nell’articolo 60 del Dpr n. 634/1972, sull’imposta di registro, nell’articolo 23 del Dpr n.642/1972, sull’imposta di bollo e negli articoli 23, 24, 25, 25-bis, 26, 27 e 28 del Dpr n. 600/1973, per le imposte dirette.

Ne consegue la conferma dalla sentenza del supremo collegio che si annota della pronuncia n.22369/2004 proprio in ordine alla clausola di un contratto di locazione di immobile ad uso diverso da abitazione che individuava tra gli oneri accessori del canone, da rimborsare al locatore, quelli fiscali avendo precisato la decisione in nota che, prima, l’Ici di cui Dlgs n.504/1992, e poi l’Imu di cui al Dlgs n. 23/2011, non contemplano la disposizione di divieto di traslazione analogo a quello dettato per l’Invim dall’articolo 27 del Dpr n.643/1972.

Infine, la sentenza della suprema Corte in commento avverte che a tale tematica rimane estranea la normativa comunitaria, risultando riservata alla sola normativa interna traendone argomento dalla sentenza della Corte Ue del 16 gennaio 2014, n.226/12, Eurogate Distribution e dalla decisione del 6 novembre 2011, n.398/09.

La decisione dei supremi giudici in nota, infine, afferma che in tale ultima sentenza eurounitaria venne statuito che un tale patto traslativo di per sé non è in contrasto con la normativa comunitaria, “potendo assumere viceversa rilievo in caso di violazione di altri principi o norme, come ad esempio nell’ipotesi in cui esso determini un abusivo squilibrio nei contratti dei consumatori o integri l’abuso del diritto (in ordine al quale v. Corte Giustizia, 21/2/2006, C – 255/02)”.

Affitti brevi: opportunità o miraggio? Parliamone!

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

 

Registrazione contratto locazione, le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate su come fare

Registrazione contratto locazione, l’Agenzia delle Entrate cosa dice?

Come deve avvenire la registrazione di un contratto di locazione? Vediamo quello che serve sapere in base alle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.

L’Agenzia delle Entrate spiega che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Ma come effettuare la registrazione del contratto di locazione? Il contratto di locazione può essere registrato:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
  • richiedendo la registrazione in ufficio, in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello Rli;
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (Ape). La copia dell’Ape deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).

Registrazione telematica del contratto di locazione

Per la registrazione online del contratto di locazione è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel.

L’applicazione che può essere utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è Rli, in versione di programma da installare su Pc o web (che non necessita l’installazione di alcun software).

Registrazione in ufficio del contratto di locazione

I soggetti che non hanno l’obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). Si ricorda che sono obbligati alla registrazione telematica i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari.

Per la registrazione è necessario portare la seguente documentazione:

  • almeno 2 originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio ne attesterà la conformità all’originale;
  • la richiesta di registrazione, ossia il modello Rli compilato;
  • se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui vanno indicati i contratti da registrare;
  • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l’imposta di registro, ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario.

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio:

  • restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione;
  • rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.

Registrazione del contratto di locazione tramite intermediario

L’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere, a seconda del tipo di adempimento richiesto, alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni, alle risoluzioni.

Deve poi consegnare al contribuente:

  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione);
  • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Registrazione del contratto di locazione tramite delegato

La registrazione di un contratto di locazione può essere affidata a un soggetto appositamente delegato con adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.

La delega può essere conferita compilando l’apposita sezione del Modulo di richiesta di abilitazione al servizio telematico Entratel, secondo le indicazioni fornite nelle Istruzioni, da presentare nelle modalità previste per l’abilitazione al servizio Entratel.

Registrazione del contratto di locazione, quanto si paga

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. In presenza di determinati requisiti è possibile scegliere il regime della cedolare secca.

Registrazione del contratto di locazione, come si paga

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale. I soggetti non titolari di partita Iva, invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici (ex marche da bollo) da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Modello F24 Elementi identificativi

Ecco le istruzioni per la compilazione del modello per effettuare i versamenti delle imposte di registro per la registrazione di un contratto di locazione o affitto.

Sezione contribuente

Codice fiscale, dati anagrafici e domicilio fiscale: inserire il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto, parte del contratto, che effettua il versamento;

Codice fiscale e Codice identificativo: inserire il codice fiscale di una delle controparti e il codice identificativo “63” (controparte).

Sezione erario ed altro

  • Codice ufficio: non compilare;
  • Codice atto: non compilare;
  • Tipo: inserire la lettera “F” (registro)
  • Elementi identificativi: non compilare (solo per la prima registrazione);
  • Codice: inserire il codice tributo;
  • Anno di riferimento: indicare (in formato AAAA) l’anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore;
  • Importi a debito versati: gli importi da versare.

Tabella dei codici tributo da utilizzare per la prima registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili

Codice Denominazione:

  • 1500 Imposta di Registro per prima registrazione
  • 1507 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
  • 1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione

Cedolare secca negozi 2019 anche con la proroga. Come funziona la tassazione agevolata

La cedolare secca sui negozi 2019 è possibile anche se quest’anno c’è la proroga del contratto. A sottolinearlo l’Agenzia delle Entrate.

In particolare, con l’interpello 297/2019, l’Agenzia delle Entrate – prendendo in esame un caso specifico – ha affermato che “se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. Tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019”.

La cedolare secca sui negozi quindi è possibile anche se nel 2019 si verifica la proroga contrattuale, non solo se viene stipulato un nuovo contratto. Un’apertura se si considera il perimetro di applicabilità del regime sostitutivo.

In merito, si ricorda che la cedolare secca su immobili a uso commerciale, secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio, prevede la possibilità di scegliere questo regime fiscale da parte dei locatori persone fisiche per i canoni relativi a contratti di locazione di negozi stipulati tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2019. Con quanto riportato nell’interpello 2917/2019, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso anche i contratti per i quali nel 2019 si verifica la proroga.

La cedolare secca su immobili a uso commerciale si applica ai locali di superficie non superiore a 600 metri quadrati e accatastati in categoria C/1. La cedolare si applica anche alle pertinenze purché locate insieme al negozio.

A partire da quest’anno è possibile usufruire della cedolare secca 2019 anche per gli affitti commerciali dei negozi. All’affitto dei locali commerciali si applica la tassazione sostitutiva Irpef del 21%, ma devono essere rispettati determinati requisiti.

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali può essere applicata per l’intera durata del contratto.
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
  • Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
  • L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  • Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Con la recente risoluzione n. 50/E, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile avvalersi del regime sostitutivo della cedolare secca per la locazione di un immobile di categoria catastale C1 anche quando il conduttore agisce nell’esercizio di attività di impresa.

Nel dettaglio, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che possono accedere al regime della cedolare secca anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale. Resta ferma, invece, per quanto attiene alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che lo stesso sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.

Contratto canone concordato 2019, un breve chiarimento

Contratto a canone concordato, la normativa

Secondo quando dispone l’art.1571 c.c., la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

In altre parole, come risulta dalla norma definitoria del citato art.1571 c.c., è necessario, affinché un diritto personale di godimento sia qualificato come locazione, che a fronte della prestazione del concedente vi sia la previsione di un corrispettivo a carico del concessionario. Elemento essenziale del contenuto di ogni rapporto di locazione è senza dubbio anche la durata della concessione in godimento.

Già dalla nozione stessa del contratto delineata dal codice, si evince che il godimento della cosa oggetto di locazione, può essere concesso solo per un tempo determinato.

Pertanto, nella locazione lo scambio reciproco delle prestazioni, vale a dire il godimento della res ed il versamento del corrispettivo, non può protrarsi sine die, ma deve necessariamente avere un termine ultimo.

Se la durata è elemento essenziale del contratto di locazione, le parti nel determinare il contenuto nel rapporto locatizio devono indicare la durata del rapporto.

Risulta evidente che obbligazione del locatore del godimento pieno e pacifico del bene, si estende nel tempo e che la misura del corrispettivo da pagare da parte del conduttore è in funzione della durata del contratto, che ha un inizio ed un termine.

Rispetto agli altri due elementi essenziali del contratto di locazione (consegna del corrispettivo), la cui assenza determinerebbe la nullità del contratto (il combinato disposto degli artt.1346 e 1418 c.c.), il requisito della durata non comporta la nullità del rapporto locatizio, perché la legge, come avviene in tutti i contratti ad esecuzione continuata e periodica, interviene in supplenza, stabilendo una durata legale.

Preliminarmente, in tema di contratti di locazione ad uso abitativo, giova ricordare che il nostro legislatore, con la legge n. 431/1998, ha previsto in tema di durata.

a) Durata ordinaria (art. 2 comma 1). Canone libero con durata anni 4+4;

b) Durata concordata (art. 2 comma 3 e 4). Canone convenzionato anni 3+2.

A ben vedere, i due distinti tipi di locazione sono ulteriormente caratterizzati dalla diversa disposizione in ordine al canone di locazione: in quella ordinaria il canone è liberamente determinabile; in quelle concordate (o, come si dice, anche convenzionate), il canone deve essere quello stabilito dalle convenzioni territoriali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Tale sistema, come introdotto dalla citata normativa, tuttavia, non esaurisce le tipologie delle locazioni abitative. Difatti, sono anche ricompresi i due seguenti tipi di rapporti:

A) Studenti universitari, ai sensi degli artt. 4-bis e 5 l. n. 431/98 e art. 3 d.m. Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017 (da 6 a 36 mesi, canone convenzionato);

B) Transitorie, ai sensi dell’art. 2 e art. 3 l. n. 431/1998 ( da 6 a 36 mesi, canone convenzionato).

Canone concordato, novità 2017

Nuove regole sono state introdotte per i canoni c.d. “concordati” che, dopo 18 anni, cambiano a seguito del decreto Infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale serie Generale n.62 del 15.3.2017, in vigore dal 30.3.2017.

Tale normativa contiene novità sia per i contratti a canone concordato, sia i contratti di locazione transitori che i contratti di locazione per studenti universitari. Infatti si dettano nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nelle contrattazioni territoriali, nonché aggiornata la modulistica da utilizzare per la stipula degli stessi.

Novità che hanno interessato anche la validità civilistica dei contratti:

  • non vi è più l’obbligo di essere assistiti dalla associazioni delle proprietà edilizie e degli inquilini.
  • i contratti “3+2” non sono più limitati ai comuni ad alta tensione abitativa ma possono avere ad oggetto le abitazioni di tutti i comuni italiani.
  • i contratti concordati devono essere stipulati con il modello contrattuale stabilito nell’allegato A, del citato D.M. 16.01.2017.

In primo luogo si rileva che il D.M. 16.01.2017, sostituisce le disposizioni del D.M.30.12.2002, ridefinendo i criteri generali e le condizioni per stipulare un contratto a canone concordato ed aggiornando la relativa modulistica.

In particolare, le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite (in passato era un obbligo) dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

In mancanza, i contratti sono validi e le parti possono far attestare, anche successivamente, la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. Il decreto disciplina poi gli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.

Per quanto riguarda i contratti 3+2, art.2, comma 3, l. n. 431/1998, si fa presente che questi possono riguardare le abitazioni site in tutti i comuni italiani: si tratta sia degli accordi territoriali sottoscritti dai comuni ad “alta tensione abitativa” (art.1 D.L. 551/1988) che quelli sottoscritti negli altri comuni.

In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal D.M. 14.7.2004, a norma del quale i contratti agevolati possono essere stipulati anche in mancanza di accordo tra inquilini e proprietari ai sensi del D.M. 30.12.2002.

Gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione. All’interno di tali fasce di oscillazione, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità o porzione di unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.

Problema interpretativo. Decorsi i primi 5 anni del contratto (3 anni iniziali e prima proroga biennale), secondo opinione di molti, non era chiaro quale fosse la portata del rinnovo tacito al termine del quinto anno, ossia biennale o triennale.

Difatti, l’art. 2, comma 5, l. n. 431/1998 prevede che «alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni».

In sostanza, il contratto si rinnova a nuove condizioni oppure si rinnova alle medesime condizioni: in tale ultimo caso trovava applicazione la proroga triennale (prima opzione del 3+2) o la proroga biennale? La questione ha investe due distinti motivi di interesse: quello squisitamente civilistico in relazione, appunto, alla durata e scadenza contrattuale ma anche l’altrettanto importante aspetto fiscale.

Proprio su tale ultimo aspetto si è assistito ad una evidente disomogeneità del trattamento all’interno dei diversi Uffici dell’Agenzia delle Entrate, i quali hanno ritenuto che dopo la prima proroga biennale, le successive proroghe non potevano avere una durata biennale.

Abbiamo già precisato, in tema di durata dei contratti a canone concordato, che gli stessi sono caratterizzati nella misura minima di anni 3 più 2; questi, sono assoggettati al canone di cui alle convenzioni territoriali e, come detto, sulla base dei tipi di contratti predisposto a livello nazionale. La durata e, particolarmente, la scadenza, la prosecuzione ed il rinnovo di tali rapporti, hanno dato origine a differenti interpretazioni.

In argomento, i giudici di legittimità hanno osservato che il secondo inciso dell’articolo 2, comma 5°, della legge 431/1998 deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione a essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata.

In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina del primo comma dell’articolo 1596 del c.c..

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’articolo 1596 del c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare del primo e del secondo comma dell’articolo 1597 del c.c. e correlativamente dell’articolo 1574, nn. 1 e 2, del codice civile (Cass., civ. sez. III, 4 agosto 2016, n. 16279).

Dunque, seguendo tale orientamento, il contratto si intende prorogato di un biennio – ex art. 2, comma 5, della l. n. 431 del 1998 – alla scadenza del triennio legale, sempre che il locatore non abbia comunicato la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con atto motivato scritto e preavviso semestrale, solo se il conduttore abbia anteriormente manifestato la volontà di rimanere nell’immobile, proponendo la stipulazione di un rinnovo rifiutato dalla controparte, oppure, se sia stata quest’ultima a formulare una richiesta in tal senso, respinta dal primo.

Canone concordato, le novità del 2019

L’articolo 19-bis del Dl 34/2019 (convertito dalla legge 58/2019) chiarisce che, allo scadere del periodo di proroga biennale di un contratto a canone concordato, scatta il rinnovo di due anni in due anni, a meno che non intervenga la disdetta.

Per meglio dire, il legislatore, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come “norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato”.

Così è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Amministratore di condominio: come si nomina?

Come si nomina un amministratore di condominio e chi è adatto ad essere eletto? Vediamolo insieme

Amministratore di condominio, quali requisiti?

La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria per i condomini con più di otto inquilini. Dal giugno 2013, i requisiti per poter ricoprire tale incarico sono:

  • godere dei diritti civili;
  • non avere alle spalle condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, contro l’amministrazione della giustizia, contro la fede pubblica, contro il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la pena della reclusione non sia inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • Non essere interdetti o inabilitati;
  • Non avere il nome annotato nell’elenco dei protesti cambiari, disponibile presso la locale Camera di commercio);
  • avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado (se l’amministratore non è scelto tra i condomini, nel qual caso potrebbe non avere nemmeno la licenza elementare);
  • aver frequentato un corso di formazione iniziale e di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

L’incarico cessa al venire a mancare di uno o più di tali requisiti.

Come si nomina l’amministratore di condominio

È l’assemblea condominiale che deve nominare l’amministratore. In caso di mancato accordo, va interpellata l’autorità giudiziaria. Prima della riforma del 2012 alla presentazione della candidatura gli aspiranti amministratori dovevano presentare un preventivo del proprio compenso. Dopo la riforma, al momento dell’accettazione o del rinnovo della nomina va specificato in modo dettagliato il compenso dovuto.

Per la nomina dell’amministratore di condominio e per l’accettazione del suo compenso è necessaria la metà più uno degli intervenuti all’assemblea, che possano rappresentare almeno la metà dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.

Correzione errori catastali, come fare

 

Se da una visura catastale dell’abitazione si riscontrano errori sul numero dei vani e dei metri quadri è possibile effettuare le correzioni? Vediamo cosa dice in merito il Fisco.

Per quanto riguarda la correzione di errori catastali, il Fisco ha spiegato che quando si riscontrano errori nei dati catastali dei propri immobili, l’interessato può chiedere la correzione nella banca dati del Catasto, presentando una domanda presso gli uffici provinciali – Territorio o, in alcune situazioni, mediante il servizio online “Contact center” presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Nella domanda occorre indicare le proprie generalità, i dati catastali dell’immobile, la situazione riscontrata e le notizie utili alla correzione dell’errore.

Per correggere l’errore sui vani e sui metri quadri dell’immobile si può presentare richiesta online. Occorre essere in possesso dell’identificativo catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto, dichiarazione di successione, denuncia al catasto di nuova costruzione o di variazione o altro documento comprovante l’avvenuta variazione.

Mancata comunicazione proroga contratto cedolare secca, cosa è cambiato

La mancata comunicazione della proroga del contratto di affitto con cedolare secca non produce più sanzioni. Il decreto crescita ha cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto di casa con il regime agevolato.

La mancata comunicazione della proroga della cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011. La sanzione era calcolata nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione era presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.

Rimangono invece le sanzioni per l’omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione (sia per quanto riguarda i contratti con cedolare secca, sia per i contratti tradizionali). La sanzione amministrativa va dal 60 al 120% delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Perché gli svizzeri possono ottenere un mutuo a interessi negativi

In Svizzera alcune banche concedono individualmente mutui con un tasso di interesse negativo a dispetto della politica monetaria lassista della banca centrale del Paese. Tuttavia, si tratta di un caso che non si è ancora verificato per via delle commissioni addebitate per la concessione del prestito, che sono superiori ai tassi di interesse negativi.

In teoria, la concessione di mutui a tassi negativi, cioè inferiori allo 0%, presuppone che la banca paghi gli interessi sui mutui e non viceversa. Tuttavia, la concessione di questi tipi di mutui avviene individualmente e, come abbiamo detto prima, nessuna banca ha aderito a questa pratica né vi è alcun segnale che lasci presagire un cambiamento di scenario.

In effetti, questa notizia è salita alla ribalta sulla scia di un’indagine condotta dal quotidiano svizzero Tages-Anzeiger su 24 banche svizzere. Alcune hanno ammesso di aver concesso mutui con tassi inferiori allo zero in singoli casi.

La banca svizzera ha un reale interesse a concedere questo tipo di mutuo? Secondo il blog The Salmon, se l’alternativa di una banca è di parcheggiare denaro al -0,75%, potrebbe avere più senso concedere un prestito al -0,2% o -0,3%. Inoltre, tutto sembra indicare che i tassi di interesse non aumenteranno, anzi è più probabile che avvenga il contrario.

L’esempio della Danimarca

In Danimarca la situazione è molto simile. I tassi di interesse sono attualmente al -0,65% e alcune banche hanno concesso mutui a un tasso negativo. In effetti, la situazione in entrambi i Paesi è simile, dal momento che hanno le loro banche centrali, in quanto non sono membri della zona euro ed entrambe le valute sono più forti dell’euro.

E le prospettive non sembrano essere molto promettenti, poiché è probabile che la BCE continui a ridurre i tassi di interesse, il che costringerà questi due paesi a fare altrettanto.

Arriva la tassa sul prelievo di contante in banca

Per chi va allo sportello in arrivo una commissione che varia da uno a tre euro

 

Per chi preleva il contante allo sportello fisico di una banca, anziché dal bancomat, deve cambiare abitudini. A meno che preferisca pagare la cosiddetta tassa sul contante. Infatti molti istituti prevedono l’applicazione di un’imposta sui prelievi allo sportello. Per esempio ai correntisti della Bnl sono appena arrivate le lettere con cui si comunica che, a partire dal 18 aprile, per ogni prelievo di liquidi in agenzia, inferiore ai 2mila euro, dovranno versare 3 euro.

Pratica che si sta diffondendo su altre banche come Mps, Unicredit, Popolare di Milano, Ubi e Cariparma. In media i costi per un prelievo di denaro allo sportello variano da uno a 3 euro.
L’imposizione delle commissione colpirà soprattutto quelle fasce della popolazione poco abituate a usare gli strumenti elettronici, come gli anziani, alle prese peraltro con le nuove regole sulle pensioni. L’operazione è giudicata in linea con le indicazioni dell’Abi e dalla Banca d’Italia, che puntano a ridurre l’uso del contante, rendendolo più caro.

Acquisto prima casa dopo divorzio, il coniuge non assegnatario ha diritto alle agevolazioni?

Il coniuge divorziato non assegnatario della casa coniugale ha diritto alle agevolazioni prima casa nel caso di nuovo acquisto?

La facoltà di usare il bene comune, non consente di destinare la casa comune ad abitazione di uno solo dei comproprietari, per cui la titolarità della quota è simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative.

Nel caso in esame, l’Agenzia aveva disconosciuto i benefici fiscali prima casa in quanto il contribuente non poteva fruire delle agevolazioni previste per l’acquisto dell’abitazione principale, dal momento che i benefici erano già stati utilizzati in sede di acquisto della casa coniugale.

Il contribuente eccepiva però di essersi legalmente separato e poidi aver divorziato dalla ex moglie, alla quale era rimasta la disponibilità dell’immobile cointestato, ove tuttora la donna risiede con i figli minori della coppia.

Il ragionamento della CTP di Reggio Emilia. I giudici, contrariamente a quanto evidenziato dall’Agenzia, evidenziano come il divorzio e l’assegnazione della casa coniugale a uno solo dei due ex partner «non consentono di destinare l’immobile ad abitazione di uno dei comproprietari, per cui la titolarità della quota è simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative».

Di conseguenza, il contribuente aveva quindi diritto ad avvalersi nuovamente delle agevolazioni sul secondo acquisto immobiliare.

In conclusione , se la casa coniugale, acquistata in comunione dei beni con i benefici fiscali, è stata assegnata in esclusiva alla ex moglie, un marito può comprare un’altra abitazione e avvalersi nuovamente degli sconti tributari. Ciò in quanto il primo immobile è inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del marito.

Precedente giurisprudenziale. Secondo la Cassazione, l’ex moglie che acquista una nuova casa ha diritto a ottenere l’agevolazione, anche se già comproprietaria al 50% di un altro immobile insieme al marito da cui si è separata.

Tale ultimo immobile, acquistato in regime di comunione legale, è stato assegnato dal Tribunale al consorte, dunque, lei, non può disporne ai fini abitativi. (Cass. civ., ord. 22 ottobre 2014 n. 22490) In tal vicenda, le lamentele avanzate dall’Amministrazione non hanno, infatti, convinto gli Ermellini:a cominciare dall’asserita mendacia delle dichiarazioni rese in sede di acquisto della nuova casa, dal momento che la contribuente continuava ad essere comproprietaria con il marito, per passare all’impossibilità di riconoscerle l’agevolazione una seconda volta, avendone già fruito insieme al consorte.

Scontrino elettronico

Nuovi chiarimenti a proposito di scontrino elettronico: nel documento commerciale va specificata anche la voce relativa al resto.

Scontrino elettronico dal 1 luglio 2019

Lo scontrino elettronico è entrato in vigore il 1 luglio 2019, ma già necessita di nuovi chiarimenti. A proposito, ad esempio, del resto dato in caso di pagamenti in contanti, con la risposta all’interpello 338 del 12 agosto 2019 l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che anche l’eccedenza restituita in denaro va indicata sul documento commerciale.

Scontrino elettronico e resto

La valorizzare la voce “resto”, prevista nel layout del documento commerciale risponde alla necessità trasparenza e completezza dell’operazione di incasso ma, specifica l’Agenzia delle Entrate, non sono previste sanzioni nel caso di omessa compilazione.

Scontrino elettronico, quali voci

La questione era stata sollevata da una impresa della grande distribuzione, dal fatturato di oltre 400 mila euro annui, che voleva sapere come comportarsi relativamente alla fatturazione del resto. L’AdE è quindi tornata a specificare che nel documento che dal 1 luglio 2019 sostituisce scontrini e ricevute fiscali debbano essere inclusi:

  • l’indicazione della ditta, denominazione o ragione sociale, nome e cognome dell’emittente;
  • data e ora di emissione;
  • numero progressivo;
  • numero di partita IVA dell’emittente;
  • ubicazione dell’esercizio;
  • descrizione dei beni ceduti e dei servizi resi;
  • per i prodotti medicinali in luogo della descrizione può essere indicato il numero di autorizzazione alla loro immissione in commercio (AIC);
  • modalità di pagamento adottato;
  • eventuale codice fiscale o numero di partita IVA dell’acquirente (dato obbligatorio per il documento commerciale fiscale);
  • campo “resto” indicato nel layout da compilare all’atto del pagamento. Nel caso di omesso inserimento non è comunque prevista l’applicazione di sanzioni.

Case comprate da immigrati: un mercato da 100 miliardi negli ultimi 12 anni

Dal 2006 al 2018, gli scambi di abitazione che hanno avuto come controparte un lavoratore straniero immigrato sono stati 860mila, con un volume d’affari di poco inferiore a cento miliardi di euro.  A dirlo il 15º Rapporto “Immigrati e casa: un mercato in crescita” presentato da Scenari Immobiliari, secondo il quale nel 2019 l’incremento delle compravendite rispetto al 2018 è stato di più del 13,7%, per un ammontare complessivo di 58mila scambi a chiusura d’anno.  L’incidenza percentuale delle compravendite perfezionate da immigrati sul totale compravendite nel 2019 è circa il nove per cento. Le dieci province dove si concentra il maggior numero di acquisti da parte di immigrati sono Milano, Roma, Bari, Torino, Prato, Brescia, Cremona, Vicenza, Ragusa, Modena e Treviso.

Realizzato da Scenari Immobiliari attraverso interviste telefoniche e sondaggi online, il rapporto ha coinvolto un campione di 450 agenzie immobiliari dislocate in dieci province rappresentative del territorio nazionale. A chiusura del 2019 il fatturato stimato è di cinque miliardi di euro (11,1 per cento vs 18).

Oggi un immigrato su cinque (21,5%) vive attualmente in una casa di proprietà. Circa il 63,5 per cento è in affitto, mentre il 7,7 per cento abita presso il luogo di lavoro e il 7,3 per cento alloggia presso parenti o altri connazionali. La forbice corrente dei prezzi delle unità abitative va da 70mila a 130mila euro.

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: “Il mercato immobiliare che interessa gli immigrati è un segmento considerevole nell’ambito del mercato complessivo italiano. D’altra parte, in assenza di una politica di welfare adeguato, il mercato privato risulta posizionarsi come l’unica soluzione al momento possibile per affrontare il fabbisogno abitativo di tale fascia di popolazione. Inoltre l’osservazione dei dinamismi propri delle persone immigrate rispetto al tema della casa risulta tanto più interessante e strategico quanto la decisione di acquistare l’abitazione si colloca in un’ottica di scelta di integrazione sociale.”

La crisi e la ripresa delle compravendite di immigrati

Nel 2007 si è raggiunto il picco degli scambi che coinvolgevano immigrati. Le compravendite residenziali a livello nazionale furono circa 780mila e di queste 135mila (il 17,6 per cento) aveva avuto come attore un lavoratore straniero. Da quel momento il numero degli acquisti degli immigrati ha continuato a calare fino al 2014, complice la crisi economica e la difficoltà di accesso al finanziamento bancario, con una discesa più drastica di quella degli acquisti residenziali complessivi.

A partire dal 2008 gli acquisti degli immigrati hanno perso progressivamente peso sul volume complessivo degli scambi, stabilizzandosi negli ultimi anni attorno all’8 per cento. Dal 2015 si registra un aumento costante delle compravendite da parte degli immigrati.

La ripresa è dovuta ad una maggiore facilità di accesso al credito e a prezzi delle case più bassi, che rendono più facile comprare soprattutto nei piccoli centri e nelle periferie.

Nella maggior parte dei capoluoghi si riscontra un cambio di zona quando le famiglie straniere mutano situazione abitativa, passando dall’affitto alla proprietà. La maggior parte degli acquirenti immigrati abita in Italia già da diversi anni e la scelta di uscire dalla locazione è sempre per causa di forze oggettive, il calo dei prezzi, e soggettive, come la volontà di stanziarsi e integrarsi. A conferma di quest’ultima esigenza, è da notare come nei capoluoghi gli immigrati escano dalle zone ad alta densità di stranieri per comprare in quartieri abitati da italiani.

La maggior parte dei residenti stranieri vive in affitto e tende a restare in comunità con i propri connazionali, almeno finché la permanenza in Italia è di carattere transitorio. Non appena si sceglie di confermare con un acquisto di casa la volontà di rimanere in Italia, la tendenza è di spostarsi verso zone più eterogenee. Questo favorisce l’integrazione degli stranieri e aiuta a prevenire i forti attriti sociali che si verificano in altre zone d’Europa.

La qualità degli immobili è bassa, quasi mai nuove costruzioni, e i pochi stranieri che ottengono il credito bancario cercano l’occasione di potersi sistemare in una casa mediamente grande, dove accogliere tutta la famiglia. Gli stranieri comprano appartamenti, ma sono in grado di acquistare anche villette più o meno grandi in campagna, dove poter magari avviare una piccola attività agricola.

La dispersione geografica, interna alle varie province, rispecchia la volontà generale di comprare casa dove si trova l’occasione di mercato, anche lontano dalle comunità straniere storicamente ormai insediate. Un terzo (31,1 per cento nel 2018) dei lavoratori immigrati acquista nelle periferie del capoluogo e metà nei piccoli comuni del resto della provincia.

Si conferma nel 2018 e anche nelle stime per il 2019 il trend verso l’acquisto abitativo localizzato nel centro (la quota passa dal 5,2 percento nel 2011 al 8,2 percento nel 2018) e nel semicentro (dal 5,4 percento nel 2016 al 9,3 percento nel 2018, segnale di un miglioramento delle possibilità di acquisto del lavoratore straniero. Ed è il lavoratore straniero di lunga data, che ha accumulato risparmi, che preferisce l’acquisto all’affitto.

L’aria di provenienza degli acquirenti

Relativamente all’area geografica di provenienza degli acquirenti, si evidenziano tre grandi gruppi: provenienti da est-Europa (59,2 percento), Cina (12,7 per cento) e India e Paesi limitrofi (12,5 percento). Il mercato di case con gli est-europei continua ad essere sostenuto dai crescenti flussi migratori.

Le case acquistate sono nel novanta per cento dei casi appartamenti in condominio in contesti residenziali di tipo economico, con uno stato di conservazione discreto, specie quando si parla di acquisto di prima casa, mentre la qualità dell’immobile migliora in caso di sostituzione. I tagli più frequenti sono i bilocali e i trilocali, con prevalenza, negli ultimi quattro anni, dei piccoli tagli.

Si preferiscono abitazioni di dimensione compresa fra 75 e 100 metri quadrati, ma soltanto un acquisto su cinque rientra in questa fascia. Aumenta gradualmente la dimensione della superficie media acquistata a livello nazionale, passando da 46 metri quadrati nel 2012 a 55 metri quadrati nel 2018.

Distribuzione geografica degli acquisti degli immigrati

Relativamente alla distribuzione sul territorio nazionale, al nord è localizzato il 74 per cento degli acquisti (in testa la Lombardia, che ricopre un quinto del mercato), al centro il 22 percento, mentre soltanto il quattro per cento è localizzato al sud e nelle isole.

Molto bassa la propensione all’acquisto al sud e nelle isole, con solo qualche eccezione, poiché qui gli affitti sono molto più contenuti, il lavoro è più frequentemente precario o di tipo stagionale, e l’immigrazione tende complessivamente ad essere meno stanziale.

Gli agenti immobiliari intervistati riferiscono che nell’ultimo anno la domanda presso di loro è stata in prevalenza orientata alla ricerca di un alloggio in affitto, ma che anche questa soluzione comporta problematiche notevoli, che vanno dalla difficoltà di reperimento degli alloggi (a causa dei pregiudizi, ma soprattutto a causa della mancanza di tipologie che soddisfino le esigenze della domanda), ai canoni elevati (per gli immigrati spesso ritoccati verso l’alto), ai contratti irregolari, alla scarsa qualità degli immobili e anche alla difficoltà ad avere garanzie come la fidejussione.

Case vacanza senza agibilità: ecco cosa prevede la legge 8 agosto 2019Vacanze e seconde case

Tra vacanze prenotate e viaggi pianificati, le tanto attese ferie estive sono ormai arrivate. E come ogni anno molte famiglie hanno scelto di investire i propri risparmi per affittare una casa al mare e concedersi qualche giorno di relax fuori dal caos della città. Ma come regolarsi se si prende in affitto un immobile privo di certificato di abitabilità (o agibilità)?

Il parere della Cassazione

A tal proposito si è espressa la Cassazione, che ha affermato che non è illegale dare in affitto un immobile senza agibilità, a condizione che l’inquilino ne sia al corrente. Tale circostanza può avere dunque conseguenze sul piano pratico, differenti a seconda del momento in cui il locatario viene informato dell’assenza della certificazione.

I diversi scenari

Le circostanze che si potrebbero verificare sono tre: se la mancata agibilità viene scoperta prima di occupare l’immobile possono essere richieste la restituzione della caparra e la risoluzione del contratto; se l’inquilino viene a conoscenza dell’informazione durante il soggiorno può scegliere di sospendere il pagamento del canone, ma solo se costretto ad andare via per l’inutilizzabilità dell’abitazione; se l’assenza di abitabilità emerge alla fine del periodo di locazione, il canone andrà pagato totalmente in quanto si è comunque usufruito del bene.

Come trasformare la propria casa in una casa vacanze

Fare della propria casa una casa vacanze? Acquistarne una per metterla a reddito? Ecco come fare e cosa sapere.

Aprire una casa vacanze: perché?

Capita di avere una casa di famiglia in un luogo turistico. La si usa in prima persona, ma per molto tempo resta disabitata. Perché non affittarla? O perché semplicemente non acquistare una casa in un luogo interessante, e poi metterla a reddito? Il momento è propizio, in quanto i tassi dei mutui sono bassi e invogliano all’acquisto, mentre i canoni di affitto, soprattutto per quanto riguarda gli affitti brevi, sono in aumento. Un investimento del genere consente almeno di ripagare le spese, se non di generare una vera e propria rendita integrativa. In questi casi ci sono alcuni accorgimenti da seguire. Eccoli.

Guadagnare con una casa vacanze: ecco come

Innanzitutto, per quanto riguarda lo scopo per il quale si mette a reddito la casa, bisogna avere le idee ben chiare. Alcuni buoni consigli:

  1. Meglio non investire tutti i propri liquidi, ma accendere un mutuo almeno per parte del valore dell’acquisto. Si eviterà così di impegnare tutte le proprie sostanze, sfruttando il momento di tassi bassi dei mutui;
  2. Scegliere bene l’immobile: che sia in una buona posizione (turistica oppure una città d’arte o una location universitaria) in modo da garantirsi una buona possibilità di resa. Scegliere poi una proprietà da ristrutturare potrebbe far risparmiare sia sul prezzo di partenza che su quello di ristrutturazione, usando le detrazioni fiscali.
  3. Calcolare bene il rendimento: dal canone d’affitto andrà sottratta l’eventuale rata del mutuo, le spese di ristrutturazione, le tasse (Imu, Tasi ecc), le eventuali polizze assicurative e vi andranno aggiunti i bonus e le detrazioni del caso (ristrutturazione, cedolare secca ecc). A questo punto si potrà capire se l’investimento vale la pena o meno;
  4. Scegliere il tipo di contratto: affitto breve o 4+4? Tutto dipende anche dalla location e dal tipo di abitabilità che garantisce. Se si tratta di un appartamento turistico, un 4+4 non è pensabile. D’altro canto l’affitto breve garantisce ritorni più alti, ma anche un impegno maggiore da parte dell’host.
  5. Scegliere se gestire personalmente l’accoglienza o se affidarsi ad un gestore professionista e non all’amico del bar. Occorre infatti tenere conto che gli obblighi burocratici sono molti e complicati per un fai da te, e anche gli oneri di pulizie e manutenzione possono diventare poco gestibili, specie se la residenza è lontana dalla casa affittata. In questo caso ci si può affidare a dei professionisti, ma la loro fee andrà sottratta alle rendite della casa.

Cosa è una casa vacanza

Dal punto di vista legale, ecco a cosa fare attenzione:

Innanzitutto la casa vacanze si definisce come casa o appartamento per l’affitto a turisti senza offerta di servizi centralizzati, per una o più stagioni e per non più di tre mesi consecutivi. Si tratta quindi di vere e proprie strutture ricettive ma, a differenza di hotel e alberghi, non hanno personale dedicato né ristorazione e non sono sottoposte a vincolo di destinazione. Quindi si possono usare in prima persona ma anche cedere a terzi.

Differenza tra casa vacanze, B&B alberghi e affittacamere

La differenza tra casa vacanze e bed and breakfast è che questi ultimi hanno necessità di una attività ristorativa.

La differenza con gli affittacamere è invece che in quest’ultimo caso non bisogna avere più di sei camere in non più di due appartamenti ammobiliati, e va fornito non solo l’alloggio ma anche alcuni servizi complementari.

La differenza tra casa vacanza e albergo o pensione è che gli alberghi esercitano anche attività economica organizzata per la produzione, la commercializzazione e la gestione di prodotti e servizi (ad esempio gli stabilimenti balneari annessi), con implicazioni fiscali conseguenti

La casa vacanza è invece una semplice casa arredata e affittata, anche non a livello imprenditoriale, quindi gli adempimenti sono molto più semplici rispetto ad altre strutture.

Cosa serve per aprire una casa vacanze

Per aprire una casa vacanze serve intanto una casa appropriata, quindi (fatte le debite valutazioni sulla location) a norma e abitabile. A monte, poi, meglio conoscere le normative regionali, che possono prevedere casistiche differenti da zona a zona.

Adempimenti burocratici per la casa vacanze

Non vanno richiesti specifici permessi, ma l’apertura dell’attività va segnalata alla questura.

Va poi fatta, sempre in questura o al commissariato, la comunicazione di cessione del fabbricato  nei seguenti casi:

  • quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso sulla base di un contratto non registrato;
  • quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso a cittadini extracomunitari.

In caso il contratto sia registrato, tale comunicazione non va fatta.

Quando arrivano i clienti, questi devono essere muniti di documento di identità o di passaporto (per i cittadini extracomunitari) o documento equivalente con fotografia. Entro le ventiquattro ore dall’arrivo i gestori delle strutture devono comunicare alla questura le generalità delle persone alloggiate tramite un’apposita scheda da trasmettere in forma telematica o via fax.

L’affitto della casa vacanze deve essere fatto previo contratto, non inferiore a sette giorni né superiore a tre mesi. Il contratto non va registrato se inferiore ai trenta giorni.

Casa vacanze e fisco

Dal punto di vista fiscale, gli introiti conseguiti vanno ovviamente dichiarati (tra i redditi occasionali) e va rilasciata per essi ricevuta fiscale con marca da bollo se si tratta di importo superiore ai 77,47 euro. La ricevuta va allegata alla dichiarazione dei redditi.

Affitto turistico imprenditoriale

Se l’attività di casa vacanze diventa imprenditoriale, quindi continuativa e non occasionale, gli adempimenti diventano diversi. Occorrerà intanto aprire partita Iva, presentare la  scia (segnalazione certificata di inizio attività) e iscriversi al registro delle imprese, che comporta l’applicazione della relativa tassazione. Ogni pagamento sarà quindi fatturato.

Realizzazione di un soppalco, quale titolo abilitativo serve?

Realizzazione di un soppalco, quale titolo abilitativo serve?

Quale titolo abilitativo serve per la realizzazione di un soppalco? A chiarirlo è stato il Consiglio di Stato

Prima di tutto bisogna distinguere tra un soppalco di modeste dimensioni e uno di notevoli. Nel primo caso, la realizzazione di un soppalco può rientrare, per le sue limitate estensioni, nell‘ambito del restauro e o risanamento conservativo e quindi non necessita  di un permesso di costruire. La giurisprudenza infatti è dell’avviso che “la costruzione di un soppalco di modeste dimensioni ad uso deposito, sbratto o ripostiglio, all’interno di un locale per ottenere la duplice utilizzazione di un vano, è, di regola, opera che, non comportando aumento di volume né aumento della superficie utile né modifica della destinazione d’uso dell’immobile, non è riconducibile alla categoria della ristrutturazione edilizia, ricorrendo in tale ipotesi una fattispecie di restauro e risanamento conservativo”

Diverso è il caso di un soppalco che, per le sue notevole dimensioni, sia fruibile alle persone. In questo caso, precisa la sentenza della sezione VI, n 4166 del 9/07/2018, è necessario il permesso di costruire perché si tratta di un’opera che aumenta la superficie dell’immobile e il suo carico urbanistico.

Mutui fissi e variabili, le previsioni per i tassi Euribor ed Eurirs dopo la Bce

Dopo le parole rassicuranti di Mario Draghi riguardo alla politica monetaria della Banca Centrale Europea, vediamo quali previsioni si possono fare per i tassi sui mutui Eurirs ed Euribor.

Tassi Bce bassi fino al 2020

I tassi Bce sono stati mantenuti invariati allo 0% e il governatore Mario Draghi ha assicurato che resteranno bassi almeno fino alla metà del 2020 e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto stabilmente un valore prossimo al 2%. Linea che sarà probabilmente mantenuta anche dalla prossima presidente Bce Christine Lagarde e che è giustificata dalla crescita economica dell’Eurozona, rivelatasi più debole del previsto.

Tasso Euribor, nuovi minimi

In questo panorama, anche i tassi sui quali vengono parametrati i mutui fissi e variabili hanno conosciuto nuovi minimi storici. L’Euribor 3 mesi, si legge sul sito Cercamutuo.com, nel mese di luglio ha registrato quota -0,37, mentre il tasso a un mese, dopo una stabilità a -0,37 che durava dal 7 luglio 2016, è sceso a -0,40. L’Euribor 6 mesi è anche sceso raggiungendo quota -0,36.

Tasso Eurirs ai minimi 2019

Per quanto riguarda le scadenze del tasso Eurirs, su cui si basano i mutui a tasso fisso, hanno recentemente toccato il minimo livello del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo toccando -0,31. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano sotto la quota 0,70. Resta pertanto un ottimo momento per stipulare un mutuo a tasso fisso.

Tasso fisso o variabile? le previsioni

Cosa scegliere, quindi, tra mutuo a tasso fisso e variabile? Secondo MutuiOnline, la prospettiva di tassi Bce bassi ancora per lungo tempo e di una possibile nuova iniezione di liquidità legata anche ad un possibile nuovo Qe fa pensare che i tassi variabili potrebbero rivelarsi una buona scelta ancora per diversi anni, specialmente per i mutui non troppo lunghi (entro i dieci anni). In ogni caso, visto lo scenario, si può credere che l’inversione di tendenza dell’Euribor durerà a lungo, come anche la ripresa della corsa dei tassi.

Chi voglia stipulare un mutuo a tasso fisso, a questo punto, non può essere sicuro di spuntare il tasso migliore in assoluto  visto che i movimenti al ribasso sembrano non arrestarsi. Tuttavia sulle durate lunghe la scelta di un mutuo a tasso fisso rappresenta una buona decisione a tutela di un probabile aumento nel lungo periodo.

Tassa sugli affitti brevi, respinto il ricorso di Airbnb

Dopo una lunga battaglia legale, il Tar del Lazio con la sentenza n 2207/2019 ha respinto il ricorso di Airbnb sulla controversa questione della tassa sugli affitti brevi. La piattaforma online si era infatti rifiutata di riscuotere la cedolare secca sulle locazioni turistiche e comunicare al Fisco il nome dei locatori e i relativi redditi.

E’ stata Federalberghi a rendere nota l’avvenuta bocciatura del ricorso di Airbnb, che ha però già annunciato che farà ricorso al Consiglio di Stato. In una nota diffusa dalla federazione si legge: “secondo quanto dichiarato in giudizio dallo stesso Airbnb le somme da versare annualmente in Italia, rapportate ai ricavi del 2016, sarebbero state pari a circa 130 milioni di euro”

“Considerando che nel frattempo il numero di annunci pubblicato sul portale è cresciuto a dismisura (222.787 ad agosto 2016, 397.314 ad agosto 2018), si può stimare che nei primi diciotto mesi di (mancata) applicazione dell’imposta Airbnb abbia omesso il versamento di più di 250 milioni di euro. Il Tar, nel dichiarare infondate le doglianze di Airbnb, ha rammentato che gli intermediari sono ‘sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017′”. 

Un codice identificativo per gli alloggi turistici

Nella nota si continua dicendo che “l’opera di bonifica del mercato è appena agli inizi e confidiamo che il ministro del Turismo dia seguito in tempi brevi alle misure annunciate durante l’incontro con gli organi direttivi di Federalberghi, che prevedono l’istituzione di un registro nazionale degli alloggi turistici, assegnando ad ognuno di essi un codice identificativo – conclude l’organizzazione – e vietando ai portali di mettere in vendita le strutture che siano prive del codice”.

Successione ereditaria di una casa, come funziona e a cosa fare attenzione

Quando si eredita una casa occorre fare attenzione a tutte le conseguenze fiscali della successione. Vediamo in che modo comportarsi in vista di una successione

Come si paga la successione ereditaria

Su una eredità occorre pagare la tassa di successione su immobili, diritti reali immobiliari, azioni, quote societarie, aziende, crediti e beni mobili. L’imponibile è rappresentato dal valore di tutti i beni ereditati meno passività e oneri deducibili. L’aliquota applicata è diversa a seconda del grado di parentela dell’erede; in particolare i cosiddetti “parenti stretti” godono di una franchigia di un milione di euro ciascuno.

Successione di una casa, la franchigia

Se per esempio due figli ereditassero un immobile del valore di un milione e mezzo di euro, l’imposta di successione non sarebbe dovuta, mentre lo sarebbero solo le imposte ipotecaria e catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Successione ereditaria, le aliquote

Le aliquote da applicare  – che riguardano l’intero patrimonio mobile e immobile – sono le seguenti:

  • coniuge e parenti in linea retta: 4% su un valore netto di oltre un milione di euro a testa
  • fratelli e sorelle: 6% su un valore netto che eccede i 100 mila euro a testa
  • altri parenti e affini: 6%
  • altri soggetti: 8%

Bonus energetico alle immobiliari, una sentenza della Cassazione cambia lo scenario

Una recente sentenza apre, per la prima volta, alla possibilità di usufruire del bonus riqualificazione energetica per immobili di società immobiliari non utilizzati direttamente.

Il contenzioso si è sempre giocato sulla legittimità o meno della detrazione d’imposta del 55-65% per interventi di riqualificazione energetica (legge n. 296/2006) eseguiti su immobili diversi da quelli strumentali utilizzati direttamente da una società immobiliare. Ora la Cassazione sembra accogliere la tesi sostenuta dai contribuenti, aprendo di fatto alla possibilità per le immobiliari di accedere al bonus energetico.

Di fatto, l’articolo 2 del Dm 19 luglio 2007 riconosce il bonus ai soggetti titolari di reddito d’impresa, senza ulteriori specificazioni, per gli interventi realizzati su edifici e unità immobiliari esistenti, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti, con l’unica precisazione che, in presenza di contratti di locazione finanziaria, la detrazione compete all’utilizzatore in base al costo sostenuto dalla società concedente.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha sempre negato la detrazione alle imprese che eseguono lavori su immobili diversi da quelli strumentali utilizzati direttamente o perché locati o perché costruiti per la vendita, nonostante l’opinione contraria diffusa in dottrina.

Per la Cassazione non c’è spazio per una presunta interpretazione sistematica volta a premiare i soli utilizzatori degli immobili. Anzi, la deroga prevista per gli immobili in leasing rafforza la conclusione raggiunta. Recentemente, quindi, la Suprema Corte ha dato il via libera alla fruizione del bonus energetico per i lavori di riqualificazione eseguiti sull’immobile concesso in locazione.

Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Se si rende necessario il recupero dei canoni di locazione e si procede con un decreto ingiuntivo, bisogna fare attenzione al giudice competente. A chi rivolgersi? Al giudice di pace o al tribunale ordinario?

Si ricorda, infatti, che per importi di basso valore bisogna rivolgersi al giudice di pace, mentre le procedure in materia di affitto e locazione devono essere incardinate dinanzi al tribunale ordinario, sezione lavoro. Cosa fare dunque?

La Cassazione, con l’ordinanza 20554/19 del 30 luglio 2019, ha stabilito qual è il giudice competente per il recupero dei canoni di locazione.

Per il mancato pagamento del canone di affitto di importo inferiore a 5.000 euro, che non preveda la richiesta di sfratto, c’è un doppio orientamento: un orientamento minoritario ritiene che la competenza spetti al giudice di pace; un orientamento maggioritario assegna tale competenza al tribunale in composizione monocratica che dovrà rispettare il rito del lavoro.

Ne consegue, dunque, che le cause aventi ad oggetto l’inadempimento dell’inquilino dell’obbligo di pagare il canone locativo sono rimesse sempre alla competenza del tribunale, a prescindere dal valore dei canoni dovuti. Il giudice di pace è competente solo per le cause relative a beni mobili fino a 5.000 euro, la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita al tribunale.

Ritardo consegna immobile in affitto, cosa si può fare

Nel caso di un immobile in affitto se al momento della scadenza del contratto l’inquilino è in ritardo con la consegna, cosa è possibile fare? Vediamolo insieme.

Se l’inquilino è in ritardo con la consegna dell’immobile in affitto, il locatore può ricorrere al tribunale per ottenere uno sfratto per finita locazione. Ma in questo caso si pone il problema dei tempi. E’ infatti necessario un avvocato che rediga un ricorso, il quale deve essere depositato in tribunale. Bisogna poi attendere che il giudice fissi un’udienza, nel corso della quale – ammesso che l’affittuario non faccia opposizione – viene emessa un’ordinanza di sfratto. Quest’ultima deve poi essere notificata. Ma se l’inquilino non la rispetta, si rende necessario l’intervento di un ufficiale giudiziario e l’avvio del procedimento coattivo di sfratto. Insomma, l’iter per lo sfratto per finita locazione è piuttosto lungo.

Ma cosa prevede la legge in caso di ritardo della consegna dell’immobile in affitto? Innanzitutto, c’è l’indennità di occupazione che deve essere pagata dal conduttore rimasto nella casa una volta scaduto il contratto di locazione e che corrisponde al canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto.

Il pagamento dell’indennità di occupazione non esclude però il diritto del locatore di chiedere un importo superiore a titolo di risarcimento del danno se riesce a provare di aver subito un danno maggiore, dimostrando cioè che la ritardata restituzione ha pregiudicato la possibilità di locare a terzi ad un canone superiore.

La prova della sussistenza e dell’ammontare del danno deve essere fornita dal locatore anche per presunzioni. Il locatore che vuol richiedere, oltre all’indennità di occupazione, anche l’ulteriore risarcimento del danno deve dimostrare che, a causa del ritardo nella restituzione della casa, il suo patrimonio ha subito una diminuzione, ravvisabile ad esempio nella circostanza di non aver potuto locare o vendere il bene immobile a condizioni più vantaggiose.

Ma non solo. Il locatore ha diritto a chiedere il risarcimento del maggior danno anche se l’affittuario è comproprietario dell’immobile. E il maggior danno può anche essere predeterminato con apposita clausola penale inserita nel contratto.

 

Come funziona la revoca del contratto di comodato d’uso gratuito?

Il comodato d’uso , così lo definisce l’art. 1803 c.c., è un contratto essenzialmente gratuito col quale una parte, il comodante, concede all’altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile, classico è l’esempio del comodato d’uso di una casa. Ma com’è possibile la revoca del contratto di comodato d’uso di un immobile? A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Durata massima contratto comodato gratuito

Il legislatore non prevede alcuna forma obbligata per il comodato di beni immobili. La forma scritta è quella consigliabile perché tutela entrambe le parti rispetto allo svolgimento del rapporto contrattuale (si veda sull’argomento: D. Minussi, La forma del comodato, Il contratto di comodato gratuito dev’essere registrato?)

Svolte queste doverose premesse, entriamo nel merito della questione. Prima valutazione che bisogna fare è la durata del contratto di comodato. Esso, come si è inteso leggendo il disposto dell’art. 1803 c.c., può essere stipulato:

a) per un tempo determinato;

b) senza determinazione di durata.

L’elemento temporale incide in modo sostanziale sulla facoltà del proprietario del bene di poter revocare il contratto e di conseguenza ottenere indietro l’immobile.

Revoca del comodato a tempo determinato e restituzione del bene

Recita l’art. 1809 c.c., rubricato per l’appunto Restituzione: “Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata”.

Di norma, quindi, nei contratti di comodato con previsione di un termine finale la restituzione deve avvenire a tale scadenza e può essere domandata prima solamente se vi sono giustificate ragioni di chiederlo indietro.

Revoca del comodato a tempo indeterminato e restituzione del bene

Nel caso di comodato senza determinazione di durata, invece, a mente del successivo art. 1810 c.c. il comodatario è tenuto a restituire la cosa che ha in uso non appena il comodante la richiede. Se il termine pur non previsto nel contratto sia desumibile dall’uso (es. concessione della casa in comodato fintanto che non termina la costruzione di quella acquistata e simili), si applicano le norme dettate per i contratti di comodato con determinazione (in questo caso implicita) di durata. È bene che la comunicazione di revoca avvenga in forma scritta e documentabile (raccomandata a.r. o a mano) in modo tale da poter dimostrare la richiesta di restituzione nel caso di controversie in merito.

Comodato d’uso gratuito immobile e mancata restituzione

Ipotizzando che sia tutto lineare, ovvero che sia stato concesso un bene in comodato con o senza determinazione di durata è indifferente e che alla scadenza ovvero alla revoca legittima non sia seguita la restituzione del bene.

Al riguardo, in tante occasioni, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che una volta scaduto ovvero revocato il comodato, l’occupazione dell’immobile oltre termine diviene occupazione senza titolo.

Da ciò ne consegue che ai proprietari del bene spetta il risarcimento del danno consistente nella perdita di disponibilità del bene e quindi nella impossibilità di conseguire l’utilità generalmente ricavabile dagli immobili in considerazione della natura normalmente fruttifera di essi.

Dato questo contesto, come quantificare il danno? Questione di non poco conto, visto che il comodato è essenzialmente gratuito.

Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che: il danno subito dal proprietario si può dunque ritenere in re ipsa, discendendo automaticamente dall’indisponibilità del bene, cioè non c’è bisogno di dimostrazione dell’esistenza del danno, bastando dimostrare la mancata riconsegna;

In conseguenza di ciò, è stato detto che il risarcimento può essere parametrato al così detto danno figurativo pari al valore locativo dell’immobile e quindi alla perdita corrispondente a tutto il periodo di ritardo nella riconsegna (cfr. Cass., sez. III, 8.5.2006, n. 10498; Cass., sez. III, 18.1.2006, n. 827; Cass., sez. II, 7.6.2001, n. 7692).

Come dire: se il valore locatizio è 10 e l’immobile è stato riconsegnato 12 mesi dopo la data dovuta, il proprietario avrà diritto ad un risarcimento pari a 12.

Mutui fissi e variabili, le previsioni per i tassi Euribor ed Eurirs dopo la Bce

Dopo le parole rassicuranti di Mario Draghi riguardo alla politica monetaria della Banca Centrale Europea, vediamo quali previsioni si possono fare per i tassi sui mutui Eurirs ed Euribor.

Tassi Bce bassi fino al 2020

I tassi Bce sono stati mantenuti invariati allo 0% e il governatore Mario Draghi ha assicurato che resteranno bassi almeno fino alla metà del 2020 e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto stabilmente un valore prossimo al 2%. Linea che sarà probabilmente mantenuta anche dalla prossima presidente Bce Christine Lagarde e che è giustificata dalla crescita economica dell’Eurozona, rivelatasi più debole del previsto.

Tasso Euribor, nuovi minimi

In questo panorama, anche i tassi sui quali vengono parametrati i mutui fissi e variabili hanno conosciuto nuovi minimi storici. L’Euribor 3 mesi, si legge sul sito Cercamutuo.com, nel mese di luglio ha registrato quota -0,37, mentre il tasso a un mese, dopo una stabilità a -0,37 che durava dal 7 luglio 2016, è sceso a -0,40. L’Euribor 6 mesi è anche sceso raggiungendo quota -0,36.

Tasso Eurirs ai minimi 2019

Per quanto riguarda le scadenze del tasso Eurirs, su cui si basano i mutui a tasso fisso, hanno recentemente toccato il minimo livello del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo toccando -0,31. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano sotto la quota 0,70. Resta pertanto un ottimo momento per stipulare un mutuo a tasso fisso.

Tasso fisso o variabile? le previsioni

Cosa scegliere, quindi, tra mutuo a tasso fisso e variabile? Secondo MutuiOnline, la prospettiva di tassi Bce bassi ancora per lungo tempo e di una possibile nuova iniezione di liquidità legata anche ad un possibile nuovo Qe fa pensare che i tassi variabili potrebbero rivelarsi una buona scelta ancora per diversi anni, specialmente per i mutui non troppo lunghi (entro i dieci anni). In ogni caso, visto lo scenario, si può credere che l’inversione di tendenza dell’Euribor durerà a lungo, come anche la ripresa della corsa dei tassi.

Chi voglia stipulare un mutuo a tasso fisso, a questo punto, non può essere sicuro di spuntare il tasso migliore in assoluto  visto che i movimenti al ribasso sembrano non arrestarsi. Tuttavia sulle durate lunghe la scelta di un mutuo a tasso fisso rappresenta una buona decisione a tutela di un probabile aumento nel lungo periodo.

Vacanze: ecco le nuove regole per affitti brevi e prenotazioni on line

Vacanze: ecco le nuove regole per affitti brevi e prenotazioni on line

Si avvicina il periodo della vacanze: è quindi bene sapere che per affitti brevi e prenotazioni on line sono in arrivo novità sia per i consumatori che per i proprietari di casa. Vediamole insieme.

Affitti brevi: le nuove norme del decreto Sicurezza

La confederazione dei proprietari di casa ha segnalato alcune novità in merito ad aspetti critici delle nuove regole in tema di affitti brevi.

Nel decreto sicurezza è infatti previsto, per le locazioni e sublocazioni “di durata inferiore a trenta giorni”, l’obbligo di comunicare alla Questura, entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate, attraverso il sistema telematico “Alloggiati Web”, come da articolo 109 del Testo unico sulla pubblica sicurezza. Tale obbligo assorbe anche quello decretato dal Testo unico sull’immigrazione, nel caso ad essere ospitati siano cittadini extra Unione Europea.

La locazione in strutture non ricettive, tuttavia, è considerata diversamente, non avendo obblighi autorizzativi e simili: Confedilizia ha quindi caldeggiato la richiesta del Ministero dell’interno alle Questure di adeguare la relativa modulistica di accesso per distinguerla da quella riguardante le strutture ricettive, per le quali era appunto stato pensato il sistema “Alloggiati Web”.

“Si tratta – commenta una nota di Confedilizia – di interventi importanti su una materia, quella degli affitti brevi, interessata negli ultimi anni da diverse novità legislative (un’altra, in materia fiscale, è quella relativa all’obbligo di ritenuta per la cedolare secca in capo ad agenti immobiliari e piattaforme telematiche) e sulla quale si registrano anche “invasioni di campo” da parte di alcune Regioni, che hanno il solo risultato di creare confusione e inutile burocrazia in un settore che andrebbe invece valorizzato”.

Tassa Airbnb: 44 milioni incassati dall’imposta antiabusivi

In quanto al tema della cedolare secca, il Dipartimento delle Finanze ha segnalato che nel 2017 hanno fatto ricorso alla cedolare secca sugli affitti brevi (la cosiddetta “Tassa Airbnb” introdotta dal Governo Gentiloni per arginare il fenomeno del sommerso) 7200 italiani, per un imponibile di 44,4 milioni di euro.

Il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa ha precisato però in questo caso che “i 44 milioni di euro relativi al 2017sono relativi all’imponibile (e non al gettito) dei soli contratti stipulati da comodatari e sublocatori, una nuova e residuale categoria di soggetti ammessa alla cedolare con il decreto-legge 50 del 2017. Peraltro – aggiunge, – i numeri si riferiscono al 2017 e il decreto si applicava ai soli contratti stipulati dal primo giugno di quell’anno”.

I numeri del Ministero sono quindi molto inferiori a quelli reali. “Con riferimento ai proprietari, e cioè la stragrande maggioranza di chi fa affitti brevi – precisa Spaziani Testa, –  il Dipartimento delle Finanze riporta i dati della cedolare nel suo complesso (senza distinguere le locazioni brevi dalle altre) e conferma il grande successo di questo strumento, che registra nel 2017 un aumento dell’imponibile dell’8,1 per cento per l’aliquota ordinaria e del 21,4 per cento per l’aliquota ridotta”.

Prenotare le vacanze on line: ecco le nuove regole

Il Consiglio dell’Unione Europea ha approvato l’accordo raggiunto con il Parlamento Europeo sulla modernizzazione della normativa UE a tutela dei consumatori in materia di prenotazioni di vacanze on line, al fine di evitare pratiche sleali e non trasparenti largamente diffuse in rete.

HOTREC, la confederazione europea degli alberghi e dei ristoranti, della quale Federalberghi è socio fondatore, ha commentato in una nota:  “Fin dall’inizio, le imprese europee dell’ospitalità hanno sostenuto con forza questa proposta. Il divieto di mettere in vendita i posizionamenti migliori sulle piattaforme online, così come i nuovi obblighi informativi posti a carico delle piattaforme e dei siti di comparazione, aiuteranno i consumatori a compiere scelte realmente informate, a ottenere un miglior accesso alle migliori condizioni online e a prevenire manipolazioni delle recensioni online. Di questo beneficeranno sia i consumatori che le imprese” ha commentato Jens Zimmer Christensen, presidente dell’Hotrec.

Le nuove regole sulle prenotazioni on line sono le seguenti:

  • è vietato pagare per migliorare la propria posizione in classifica sui portali;
  • le piattaforme online e i comparatori di siti internet devono informare i consumatori sui principali parametri in base ai quali i prodotti vengono ordinati e mostrati;
  • i comparatori di siti internet devono garantire maggiore trasparenza sull’autenticità delle recensioni pubblicate;
  • le piattaforme online devono comunicare ai consumatori se le offerte provengono da venditori professionali o meno e se la transazione è protetta dalla normativa sul consumatore;
  • nuove regole garantiscono che i prezzi delle presunte promozioni online siano effettivamente scontati.