Archivia Ottobre 2019

Cedolare secca rimane al 10%, dietrofront del governo

 

Confermata la cedolare secca al 10%

Dietrofront per la cedolare secca sugli affitti. Rimane infatti al 10 per cento, nessun aumento al 12,5 per cento. A prevederlo l’ultima bozza della legge di Bilancio.

Il possibile aumento della cedolare secca sugli affitti a canone concordato aveva fatto molto discutere, suscitando la disapprovazione delle associazioni di categoria. Lo stop all’aumento – e il fatto che la misura diventerà strutturale – è stato invece accolto con favore.

Con un tweet, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha fatto sapere: “Dopo due settimane di ‘battaglia’ da parte di @Confedilizia, arriva la notizia che il Governo confermerà e renderà strutturale la cedolare secca sugli affitti abitativi a canone calmierato. E’ un’ottima notizia e diamo volentieri atto al Governo di questa scelta di prospettiva”.

Tramite una nota, il segretario nazionale dell’Unione inquilini, Massimo Pasquini, ha affermato: “La decisione presa dalla maggioranza di non procedere all’aumento della cedolare secca per i contratti agevolati è una saggia decisione. Sarebbe stato un grave errore procedere ad innalzare la cedolare secca dal 10% al 12,5%, perché avrebbe comportato un possibile aumento dei canoni di locazione agevolati colpendo famiglie, ma anche studenti fuorisede e lavoratori in mobilità costretti a stipulare contratti transitori”.

Aggiungendo: “In Italia abbiamo due necessità impellenti: da una parte quella di abbassare gli affitti privati indirizzando il mercato verso i contratti agevolati per ridurre gli sfratti che ancora oggi colpiscono 60.000 famiglie ogni anno con una sentenza di sfratto motivata al 90% da morosità, figlia di un impoverimento delle famiglie e di affitti insostenibili, rendendo sempre più  appetibili i contratti agevolati aumentando almeno al 25% o sopprimendo la cedolare secca sul libero mercato che non ha alcuna motivazione di esistere, tenuto conto che la cedolare secca comporta minori entrate fiscali per 2,2 miliardi di euro e che di questi 1,84 miliardi di euro restano nelle tasche del decimo più  ricco dei proprietari”.

Pasquini ha quindi sottolineato: “Dall’altra è sempre più necessario avviare quel piano casa promesso dal governo per aumentare l’offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica basato sul riutilizzo dell’enorme patrimonio immobiliare pubblico e privato inutilizzato, tenuto conto che in Italia sono 650.000 le famiglie nelle graduatorie aventi diritto ad una casa popolare. Un grande e vero piano casa di edilizia residenziale pubblica senza consumo di suolo. Questo ci aspettiamo dalla prossima legge di bilancio”.

Il presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, Santino Taverna, attraverso una nota, ha evidenziato: “Siamo soddisfatti della retromarcia del Governo sull’ipotesi di aumento della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato con aliquota al 12,5% dal 2020. La conferma dell’aliquota al 10% dal 2020, in via strutturale, offre una certezza in più ai locatori chiamati a valutare la convenienza delle diverse formule di locazione in un contesto di mercato ancora in difficoltà. L’aumento dell’aliquota avrebbe avuto un impatto economicamente recessivo per il comparto delle locazioni”.

Aggiungendo: “Quanto all’ipotesi di aumentare l’aliquota unificata di Imu e Tasi, siamo pienamente convinti che occorra accorpare le due imposte mantenendo l’invarianza del gettito dei due contributi. Così come siamo convinti che per la crescita del Paese e del settore immobiliare resta necessario procedere con determinazione alla riduzione della spesa pubblica improduttiva per liberare, senza ricorrere ad ulteriori balzelli a carico dei cittadini e delle imprese, risorse per gli investimenti”.

Le detrazioni per chi usa le carte

 

credito d’imposta per i piccoli esercenti e detrazioni per gli acquirenti con redditi bassi

La Manovra 2020 è legge. Tra le misure contenute nel testo definitivo del decreto fiscale, la norma contro l’uso del contante che prevede un credito d’imposta per chi usa pagamenti tracciabili.

La soluzione individuata dal dl 26 ottobre 2019, n. 124 è un aiuto sia a chi preferisce l’uso della moneta elettronica che ai commercianti, spesso non troppo contenti di accettare le carte a causa delle commissioni bancarie collegate.

Ecco in breve le misure contenute nel decreto:

  • Dal 1 luglio 2020 si applicherà un modello di credito di imposta simile a quello già applicato per i benzinai (che godono di un credito del 50%), a beneficio delle piccole attività, ovvero un credito del 30% delle spese per le commissioni sulle transazioni con carte e bancomat, da usare esclusivamente in compensazione. Tale credito sarà concesso solo a chi abbia una attività con ricavi compresi entro i 400 mila euro annui;
  • Da luglio 2020 il limite di utilizzo del contante scenderà a 2000 euro, per scendere ulteriormente a 1000 euro nel 2022;
  • Multe per chi non accetta il Pos.

La platea interessata dovrebbe essere costituita da oltre due milioni di esercenti, per un onere statale stimato intorno al mezzo miliardo di euro.

Per quanto riguarda invece il lato degli acquirenti, dal 2020 le detrazioni saranno sempre e comunque possibili solo presentando traccia delle spese effettuate con bonifici, carte o bancomat. Tuttavia una poco piacevole novità riguarda coloro che percepiscono redditi oltre i 120 mila euro. Infatti:

  • redditi sopra i 120.000 euro vedranno un taglio sulle detrazioni;
  • redditi sopra i 240.000 euro avranno l’azzeramento delle detrazioni fiscali al 19%.

Ad essere coinvolte, circa 300 mila persone (l’1% dei contribuenti); ad essere colpite, invece, sono spese quali

  • spese veterinarie
  • spese funebri
  • spese di locazione per studenti fuori sede. Sempre in tema studio, sono coinvolte dal taglio anche le spese
    • per la frequenza di scuole (dell’infanzia, primo ciclo e secondaria)
    • per la frequenza ai corsi universitari statali e non
  • spese per studenti con disturbo DSA ( Disturbo specifico dell’apprendimento)
  • spese per l‘attività sportiva praticata dai ragazzi
  • premi per assicurazioni sulla vita, contro gli infortuni, invalidità e non autosufficienza
  • premi per assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi sulla casa
  • spese per servizi di interpretariato per i soggetti sordomuti.

Resta invece in vigore la detrazione al 19% degli interessi ed oneri accessori del mutui casa, come anche tutti i “bonus casa”.

Cedolare secca sul canone concordato: perché cambiarla nel 2020?

Tra le ipotesi in ballo per il prossimo anno, in tema di fiscalità sulla casa, c’è l’aumento della cedolare secca sul canone concordato dal 10% al 12,5%. Un’opzione che non piace agli operatori del settore, che considerano il possibile aumento nel 2020 uno sbaglio.

Secondo Confedilizia, la cedolare secca è un accordo bipartisan che non dovrebbe essere in nessun modo cambiato. In una nota diffusa dall’associazione, infatti, si ricorda che la cedolare al 10% è stata introdotta da Renzi nel 2014 e poi confermata dai governi successivi. L’obiettivo era quello di favorire l’accesso all’abitazione, attraverso un sistema di contratti “controllato” da parte delle famiglie che non possono rivolgersi al libero mercato.

“La cedolare sugli affitti calmierati è una misura sociale, condivisa da forze politiche, sindacati inquilini, operatori ed esperti del settore immobiliare: non a caso, contro il suo aumento si sono espressi i sindacati inquilini (la controparte dei proprietari, significativamente) e un istituto indipendente come Nomisma. In questi anni di applicazione ha garantito un’offerta abitativa estesa, favorendo la mobilità di lavoratori e studenti sul territorio. Inoltre, come rileva la nota di aggiornamento del Def, la cedolare ha determinato una riduzione senza precedenti dell’evasione fiscale nelle locazioni. 

Alla luce di tutto questo, la conferma della misura veniva unanimemente data per scontata. Invece, ecco la doccia fredda dell’annuncio del suo aumento, che assume i contorni della contraddittorietà se solo si pensa, da un lato, alla linea anti-evasione con la quale il Governo ha voluto caratterizzare la manovra per il 2020 e, dall’altro, al sostegno alla locazione che il Ministero delle infrastrutture si propone di fornire nell’ambito del nuovo “piano casa”.

Peraltro, oltre a scoraggiare l’utilizzo di questa tipologia di affitto riservata ad inquilini meno abbienti, l’incremento della tassazione rischierebbe di provocare anche una richiesta generalizzata di ricalcolo al rialzo dei canoni da parte dei proprietari, consentita da una norma del decreto ministeriale che regola la materia.

Insomma, conseguenze negative a catena in un comparto che si distingueva per la sua virtuosità. Forse è il caso di ripensarci, come sollecita da giorni una parte della stessa maggioranza (Italia Viva)”.

Cedolare secca al 10%, come funziona

La cedolare secca è una tassazione agevolata sugli affitti che consente di pagare un’imposta fissa del 21% o del 10% (nel caso di affitti a canone concordato) sul reddito da locazione.

La cedolare secca sostituisce l’Irpef, e le relative addizionali regionali e comunali, l’imposta di bollo e di registrazione in sede di registrazione del contratto. 

La cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato si può applicare a quei comuni densamente popolati (in presenza di specifici accordi territoriali), per contratti d’affitto a studenti universitari e nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali e per gli affitti transitori disciplinati dalla legge n 413/1998. 

Il Dl 193/2016 prevede che in caso di mancata comunicazione sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca, non si decade dai benefici, se si sono effettuati i versamenti dell’imposta, si ha dichiarato i redditi da locazione a cedolare secca nel 730.

Cedolare secca per i negozi, al momento nessuna proroga

Nessuna notizia invece per la cedolare secca sugli immobili commerciali. L’agevolazione introdotta dalla legge di bilancio 2019 non è una misura strutturale, ma prevede una scadenza al 31 dicembre di quest’anno. Ma fino ad ora non ci sono notizie di una proroga.

La corsa all’oro degli affitti brevi: opportunità o miraggio?

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

Mutuo più alto del valore dell’immobile, occhio al fisco

Se si richiede un mutuo superiore al prezzo di vendita della casa, questo potrebbe provocare un indesiderato controllo fiscale. Ecco cosa sapere.

Secondo la Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19772 del 23 luglio scorso, si è fatto chiaro che l’Agenzia delle Entrate potrebbe rettificare e correggere il prezzo in caso nella compravendita di una casa si sia richiesto il criterio del prezzo valore ma si sia nascosta parte del corrispettivo. La base imponibile è infatti costituita dal valore venale in commercio, con eccezioni nei seguenti casi:

  • la cessione deve riguardare una casa e le sue pertinenze;
  • deve essere presente la rendita catastale;
  • la casa deve essere acquistata per ragioni personali, non professionali o simili;
  • alla cessione va chiesta al notaio l’applicazione del criterio di tassazione;
  • Il trasferimento deve essere soggetto a imposta di registro;
  • il trasferimento deve avvenire a titolo oneroso (no donazione).

Se quindi si può stabilire un valore del prezzo di acquisto inferiore a quello di mercato, su questo valore va parametrato il mutuo richiesto purchè si indichi il corrispettivo pattuito, senza nasconderne una parte. In caso così avvenga, e si chieda poi un mutuo pari all’effettivo valore di mercato, l’Agenzia delle Entrate può far scattare un accertamento.

Passo carrabile del cancello condominiale

Con la sentenza 309/19, la sezione staccata di Latina del Tar Lazio ha fatto chiarezza in merito al passo carrabile del cancello condominiale. Vediamo quanto spiegato.

Come sottolineato anche da Italia Oggi, il passo carrabile del cancello condominiale può esserci anche se “il Consiglio comunale ha inserito il viale d’accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali”. In questo caso il via libera è possibile perché “la delibera risulta approvata dopo che si è perfezionata la Dia-Scia dell’ente di gestione” e perché “non risulta provato l’uso pubblico del viale, che invece risulta sfruttato soltanto dai residenti per rincasare”.

Nel caso in questione un condominio aveva presentato ricorso avverso una sentenza che impediva il passo carrabile del cancello condominiale in quanto il Consiglio comunale aveva inserito “il viale di accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali”. Ma il giudice ha accolto il ricorso del condominio poiché “sul progetto si è formato il silenzio assenso trenta giorni dopo il deposito dei documenti integrativi richiesti dal comune”.

L’amministrazione avrebbe dovuto procedere all’annullamento d’ufficio. La delibera che inseriva il viale di accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali era arrivata in ritardo. Inoltre, il viale in questione non ha le caratteristiche di una servitù di uso pubblico, in quanto non è stato “dimostrato l’utilizzo a opera di una collettività indeterminata”.

Tasse sulla casa in Italia, cedolare secca in aumento aliquota?

 

La cedolare secca, come si sa, è una sorta di imposta sostitutiva che si applica ai proventi di coloro che affittano casa. Al momento, se per chi affitta casa a canone libero si applica un’aliquota del 21%, per coloro che optano per il canone concordato l’aliquota applicata scende al 10% andando a sostituire anche le imposte di bollo e di registro.

Con il documento programmatico di bilancio 2020, però, ci potrebbero essere delle novità in merito alla cedolare secca, che, dal 10% potrebbe crescere al 12,5%, accompagnandosi ad un aumento da 50 a 150 euro ciascuna dell’imposta ipotecaria e catastale sui trasferimenti immobiliari (tra privati) soggetti all’imposta di registro (prima casa e altri immobili). Il che naturalmente non ha fatto piacere agli operatori del settore, impegnati in questi giorni in una battaglia per evidenziare le conseguenze negative sul comparto immobiliare di una decisione che aumenta la pressione fiscale proprio sulla fetta di mercato destinata alla clientela con maggiori difficoltà economiche.

“E’ assurdo, – ha commentato in questo senso Enzo Albanese, presidente Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) per l’area Milano, Monza Brianza e Lodi a margine della presentazione dei dati sul residenziale milanese a cura dell’ufficio studi Sigest, – andare ad aumentare la tassazione delle abitazioni a canone concordato, applicato in genere all’abitare sociale che, al contrario, andrebbe incentivato”

“Dalla manovra – aggiunge Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – arriva un ulteriore incremento di imposte sull’immobiliare: non solo triplicano le imposte ipocatastali sui trasferimenti immobiliari (tra privati) soggetti all’imposta di registro (prima casa e altri immobili), ma emerge anche l’ipotesi di un aumento della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato. Dopo l’illusione di attenzioni e promesse disattese per il comparto anziché dare ossigeno ad un settore fondamentale per la crescita economica del Paese, lo si appesantisce ulteriormente utilizzandolo come bancomat per fronteggiare qualsiasi necessità, senza mai ricorrere alla riduzione dei costi della spesa pubblica improduttiva che sta affondando il Paese”.

La decisione di aumentare le aliquote delle imposte sul canone concordato, secondo Nomisma, potrebbe indurre i proprietari a convertirsi all’affitto breve, penalizzando ulteriormente l’offerta abitativa per le famiglie che versano in condizioni disagiate e non possono permettersi affitti elevati.

“La possibilità che la cedolare secca sugli affitti disciplinati dagli accordi territoriali (cosiddetti concordati) salga dal 10 al 12,5%, come si evince dal Documento programmatico di bilancio, certifica in maniera inequivocabile la mancata comprensione dei fenomeni in atto – sottolinea infatti Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. – In una fase in cui il mercato della locazione è esposto alla spietata concorrenza degli utilizzi temporanei (affitti brevi), qualsiasi provvedimento che riduca la redditività dell’opzione tradizionale comporta inevitabilmente uno spostamento di offerta verso le forme di utilizzo degli immobili più profittevoli. A risultare penalizzati non saranno tanto i proprietari, che sapranno riorientare prontamente le proprie scelte, quanto le famiglie, in particolare quelle disagiate, che si troveranno di fronte un’offerta sempre più esigua e un contesto sempre più competitivo. In una fase in cui una lettura informata dei fenomeni consigliava una detassazione delle forme di utilizzo più favorevoli all’inquilinato, si è scelto di andare in senso opposto. Il costo sociale del risicato aumento di gettito che un approccio meramente contabile ha consentito di stimare rischia di rivelarsi elevatissimo. La speranza è che una sopraggiunta consapevolezza consenta di evitare il più clamoroso degli autogoal” .

Definizione, quella dell’autogoal, condivisa da Confedilizia “La cedolare sugli affitti calmierati è una misura sociale – ha dichiarato il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – condivisa da forze politiche, sindacati inquilini, operatori ed esperti del settore immobiliare. In questi sei anni di applicazione ha garantito un’offerta abitativa estesa, favorendo la mobilità di lavoratori e studenti sul territorio. Inoltre, come rileva la nota di aggiornamento del Def, la cedolare ha determinato una riduzione senza precedenti dell’evasione fiscale nelle locazioni. Insomma, c’è una misura che funziona, apprezzata unanimemente, ad alto impatto sociale: il Governo vuole davvero modificarla in peggio?”.

“Ci appelliamo alla maggioranza e al Governo affinché rinuncino al proposito di aumentare la tassazione sugli affitti abitativi a canone calmierato per famiglie e per studenti universitari – aggiunge il Presidente di Confedilizia. – Sarebbe una scelta in totale contraddizione, da un lato, con la linea anti-evasione con la quale l’Esecutivo ha voluto caratterizzare la manovra per il 2020 e, dall’altro, con il sostegno alla locazione che il Ministero delle infrastrutture si propone di fornire nell’ambito del nuovo piano casa. Peraltro, oltre a scoraggiare l’utilizzo di questa tipologia di affitto riservata ad inquilini meno abbienti, l’aumento rischia di provocare anche una richiesta generalizzata di ricalcolo al rialzo dei canoni da parte dei proprietari, consentita da una norma del decreto ministeriale che regola la materia”.

Si tratterebbe  di un errore madornale anche secondo Massimo Pasquini, Segretario Nazionale Unione Inquilini. “Aumentare l’aliquota della cedolare secca per i contratti agevolati non ha altro effetto che aumentare gli importi degli affitti in quanto tutti gli accordi fino ad oggi firmati localmente vedrebbero la richiesta da parte delle associazioni dei proprietari di rivedere i valori essendosi aggravata la tassazione. Affitti agevolati più cari significherà anche un possibile balzo negli anni futuri degli sfratti. Questo mentre non giungono notizie sulla cedolare secca relativa ai contratti a libero mercato oggi al 21%. Questa si che sarebbe giusto abolire o innalzare, in quanto è una aliquota di favore a proprietari che scelgono il libero mercato quindi il massimo della rendita, mentre lavoratori e pensionati pagano un minimo del 23% come aliquota Irpef”.

Al momento, tuttavia, nulla cambia. L’acconto della cedolare secca 2019, dovuto per importi superiori ai 51,65 euro si paga

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    – prima rata del 40% dell’acconto entro il 30 giugno
    – seconda rata del 60% dell’acconto entro il 30 novembre.

Il saldo si versa invece entro il 30 giugno; se si dilaziona il pagamento al 31 luglio, si applica una maggiorazione dello 0,40%.

Hai un animale domestico? Detrazioni e bonus

Le spese veterinarie sono tra gli oneri che è possibile portare in detrazione fiscale con il modello 730/2019

Chi possiede animali domestici può usufruire di vantaggi fiscali. Sia cani che gatti, ad esempio, possono aver bisogno di cure mediche e specifici trattamenti. La legge italiana prevede che le spese mediche che riguardano gli animali possano essere soggette a detrazione.

Detrazione spese veterinarie

Tuttavia ci sono alcuni paletti da rispettare. La detrazione con il modello 730/2019 spetta per le seguenti voci:

  • spese per visite veterinarie;
  • spese per interventi o analisi di laboratorio;
  • spese per farmaci veterinari.

Va specificato, però, che il limite massimo di importo per la spesa da portare in detrazione è pari a 387,40 euro, importo per il quale si potrà beneficiare di una detrazione Irpef del 19%. Inoltre, proprio come per accade per le spese mediche, la detrazione spetta soltanto per la quota che supera la franchigia di 129,11 euro.

Questo significa che è ammessa in detrazione fiscale solo la parte di spesa superiore rispetto alla franchigia, mentre per spese fino a 129 euro il costo sarà indetraibile e rimarrà totalmente a carico del contribuente. In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi sarà necessario indicare l’importo di spesa comprensivo di franchigia.

Di contro, resta totalmente a carico del contribuente anche la quota di spesa che supera il limite di 387,40 euro. Tutti i costi sostenuti oltre tale soglia non possono essere portati in detrazione dall’Irpef. Le spese veterinarie dovranno essere indicate all’interno del quadro E del modello 730/2019 nel rigo da E8 a E10 utilizzando il codice 29 e indicando l’importo di spesa da portare in detrazione fiscale.

Bonus animali domestici

Ma non è tutto, perché in alcuni Comuni italiani è possibile addirittura ricevere un incentivo per l’adozione di un cane da un canile comunale. Vittoria, in Sicilia, è stato il primo Comune a introdurre il “bonus animali domestici”, con uno sconto di 100 euro sulla Tari per chi adotta un animale da uno dei canili del Comune.

Successivamente l’esempio è stato seguito anche in altre parti d’Italia. Le regole prevedono anche che l’animale in questione sia controllato due volte l’anno dai Vigili del Fuoco che ne accertano le condizioni di salute. Non tutti però offrono la possibilità di accedere al bonus animali domestici, per informazioni bisogna rivolgersi al proprio Comune (anche entità e modalità di emissione variano a seconda dei casi).

Come funziona il condono per il bollo auto non pagato

Come stabilito dalla pace fiscale introdotta dal precedente governo, le cartelle per debiti fino a 1000 euro saranno cancellate

La pace fiscale, cavallo di battaglia della Lega e introdotta dall’esecutivo gialloverde, aveva introdotto la cancellazione totale delle cartelle con saldo e stralcio per debiti comprensivi di capitale, interessi e sanzioni, contratti tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2010. Il condono riguarda anche il bollo auto.

Il chiarimento arriva direttamente dall’esecutivo, visto che la norma non ha mai fatto specifico riferimento al bollo auto. E difatti non sono mancate le contestazioni del pagamento degli arretrati da parte delle Regioni con conseguente ricorso da parte degli automobilisti alla Commissione Tributaria per vedersi cancellare le cartelle, visto che Equitalia proseguiva con i solleciti di pagamento.

Ma, una volta appurato che anche il condono del bollo auto rientra tra le cartelle (sempre sotto i 1000 euro) interessate dalla pace fiscale, gli automobilisti in debito con il fisco dal 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2010, non devono fare nulla per ottenere la cancellazione delle cartelle che, come prevede la normativa, è automatica.

Tuttavia, è lecito aspettarsi che le Regioni non rinuncino di buon grado a perdere gli introiti derivanti dal recupero dei debiti per il mancato pagamento del bollo auto. Fino a quando non sarà chiamata a esprimersi la cassazione, quindi, la partita potrebbe non considerarsi ancora chiusa.

Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili

La prelazione consiste nel diritto, che si acquisce o per norma di legge o per accordo tra privati, a essere preferiti, a parità di condizioni, nella successiva formazione di un contratto.

Come si esercita il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione si esercita attraverso l’obbligo (che grava sul proprietario dell’immobile, in caso di prelazione sugli immobili) di rendere nota (al soggetto che ha il diritto di prelazione) l’intenzione di procedere alla vendita, specificando il prezzo e le modalità di pagamento ed anche il soggetto terzo al quale si intenderebbe vendere l’immobile, assicurando al titolare della prelazione un congruo termine per esercitare il suo diritto.

Va però chiarito subito che dover riconoscere un diritto di prelazione non significa essere obbligati a vendere. Il proprietario dell’immobile può decidere di non vendere e nessuno può imporgli di cedere la proprietà del bene. Ma se decide di farlo, deve consentire al titolare della prelazione di esercitare il suo diritto alla preferenza, a parità di condizioni.

Qual è la differenza tra prelazione legale e volontaria?

La prelazione legale nasce in base a norma di legge, mentre quella volontaria nasce da un patto privato. La prelazione legale è opponibile ai terzi, ed assicura il diritto di retratto, quella volontaria no. Questo vuol dire che in presenza di una prelazione legale violata (il proprietario, violando la legge, ha venduto a terzi, senza prima interpellare il titolare della prelazione) quest’ultimo può rivolgersi al giudice e chiedere che il giudice emetta una sentenza in base alla quale, previo pagamento del prezzo, l’immobile gli venga trasferito. La legge, in altri termini, tutela il titolare del diritto di prelazione fino al punto di assicurargli l’acquisto della proprietà attraverso l’Autorità Giudiziaria. Invece, in caso di prelazione volontaria violata (il proprietario, violando il patto, ha venduto a terzi senza prima offrire il bene al titolare della prelazione) ci si può rivolgere al giudice e ottenere una sentenza di condanna solo a un risarcimento del danno, ma non per avere la proprietà.

Quali sono i casi di prelazione in campo immobile?

Sono il “retratto successorio”, la prelazione agraria e la prelazione urbana. Quest’ultima può riguardare gli immobili commerciali sia quelli ad uso non abitativo.

La prelazione urbana nasce con la legge 392/78 (ai più nota come legge sull’equo canone), negli articoli 38, 39 e 40. Nell’art. 38 della legge è previsto che il proprietario di immobile urbano non adibito ad abitazione, in caso di vendita, è tenuto a notificare – a mezzo ufficiale giudiziario – l’intenzione di alienare al conduttore, con indicazione del prezzo ed invito ad esercitare la prelazione. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto, ed ha ulteriori 30 giorni per il versamento del prezzo. Se il proprietario non notifica l’invito ad acquistare al conduttore, quest’ultimo può riscattare l’immobile (rivolgendosi al giudice) entro 6 mesi dalla registrazione del contratto di vendita.

Cos’è un immobile urbano ad uso non abitativo?

Per “immobile urbano non adibito ad abitazione” si intende l’immobile commerciale, e cioè, nella maggior parte dei casi, un negozio per la vendita al pubblico. Va precisato però che la prelazione non spetta nel caso di “vendita in blocco” dell’intero edificio o di una ampia porzione di esso nella quale è ricompresa la porzione adibita ad uso commerciale.

In cosa consiste la prelazione urbana ad uso abitativo?

Questo tipo di prelazione riguarda solo gli immobili concessi in locazione: l’inquilino ha il diritto ad essere preferito se il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi,  e se il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. La prelazione invece non spetta quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compreso l’immobile locato: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi (ne abbiamo parlato poco fa, a proposito del retratto successorio).

La prelazione non spetta per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio in caso di permuta o in caso di conferimento dell’immobile in una società); in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale; per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito; per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni); non spetta, infine, se il proprietario intende vendere effettivamente, in blocco, l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata.

Nel caso di prelazione per abitazione locata esiste il diritto di rivolgersi al giudice?

La legge (art. 39 della legge 392/78) prevede che qualora il proprietario non provveda alla notificazione, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, l’inquilino deve, ovviamente, effettuare il versamento del prezzo entro il termine di tre mesi. Il proprietario dell’abitazione locata che ha venduto a terzi può opporsi al riscatto, e sarà il giudice a decidere se la legge è stata violata (dando ragione all’inquilino) oppure no (dando ragione al proprietario).

Mutuo prima casa: le agevolazioni fiscali 2020

Acquisto prima casa col mutuo? Ecco le principali agevolazioni fiscali che si possono ottenere, per quanto riguarda sia l’acquisto che le detrazioni.

Acquisto prima casa, tutti i costi

Chi compra la prima casa deve preventivare tra i costi:

  • prezzo dell’immobile;
  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale;
  • IVA.

In alcuni casi si possono applicare delle detrazioni e delle agevolazioni, in particolare a seconda che:

  • la casa sia stata acquistata da un privato o da un’impresa
  • la casa sia stata costruita da più o meno di 5 anni
  • ci sia un mutuo prima casa.

Agevolazioni acquisto prima casa da costruttore o da privato

Una discriminante per ottenere agevolazioni prima casa è la natura giuridica del venditore.

Chi compra casa da un privato o da un’impresa che opera in esenzione Iva, avrà diritto alle seguenti agevolazioni fiscali:

  • imposta di registro: 2%,
  • imposta ipotecaria: 50 euro;
  • imposta catastale: 50 euro.

Chi invece acquista la prima casa da un’impresa che applica l’Iva, beneficia delle seguenti agevolazioni:

  • aliquota IVA del 4% (invece che del 10%);
  • imposta di registro: 200 euro;
  • imposta ipotecaria: 200 euro;
  • imposta catastale 200 euro.

Senza i benefici prima casa, l’imposta di registro è invece pari al 9% e l’Iva, nelle vendite per le quali è dovuta, è pari al 10%.

Acquisto prima casa con mutuo, le agevolazioni

Chi acquista con mutuo la sua prima casa, oltre a poter accedere a offerte specifiche da parte di alcune banche, può beneficiare di una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi fino ad un massimo di 4000 euro.

Inoltre, a seconda dell’età dell’immobile, nel caso questo venga acquistato dall’impresa costruttrice, nel valutare l’importo del mutuo prima casa da richiedere vanno conteggiate le eventuali agevolazioni. In particolare:

Per una casa costruita da meno di cinque anni:

  • Iva al 4%;
  • Imposta di registro e catastale a 200 euro ciascuna;
  • Imposta di bollo: 230 euro;
  • Tassa catastale: 90 euro.

Per una casa costruita da più di cinque anni:

  • Iva: esente
  • Imposta di registro: 2%
  • Imposta di bollo: zero
  • Tassa catastale: zero

Mutuo prima casa: chi ha diritto alle agevolazioni fiscali

Per accedere alle agevolazioni sul mutuo per l’acquisto della prima casa occorre avere specifici requisiti:

  • non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
  • non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Sconto fattura risparmio energetico

Si torna a parlare dello sconto in fattura per il risparmio energetico. A farlo il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, rispondendo al question time al Senato.

Nel dettaglio, Patuanelli ha sottolineato che lo spirito della norma sull’ecobonus era continuare a creare risultati positivi, ma “certamente ha prodotto un risultato negativo su una parte di attività produttiva prevalente nel nostro Paese, costituita da piccole e mini imprese”.

Il ministro dello Sviluppo economico ha quindi spiegato: “C’è un’esigenza che è quella di modificare questo testo. Ritengo che ci sia bisogno di un ragionamento che ci porti nella legge di Bilancio a trovare anche gli strumenti finanziari di accompagnamento della modifica della norma”.

Patuanelli ha poi evidenziato: “L’ecobonus ha stimolato investimenti in un quadriennio per più di 16 miliardi di euro e sono oltre 35 negli ultimi 10 anni”. Il ministro ha però spiegato che la misura ha causato problemi alle Pmi per due motivi. Innanzitutto, perché “i grossi gruppi quando si parla di interventi singoli su edifici come il fotovoltaico riescono ad applicare un prezzo diverso, inferiore, alla piccola impresa; il secondo è la capienza fiscale, cioè la detrazione in più anni ha un effetto, lo sconto in fattura un altro e l’impresa si trova in assenza di liquidità immediata e quindi le piccole e medie imprese si sono trovare in difficoltà”.

Patuanelli ha infine sottolineato che “ci sarà un percorso parlamentare nella conversione del decreto crisi” e ha parlato della necessità di “attivare un tavolo di confronto per adeguare la soluzione migliore. La ratio della norma e lo spirito con cui era stata fatta non era negativo, probabilmente la scarsa interlocuzione ha condotto a un risultato negativo. Decidiamo insieme alle associazioni di categoria la soluzione migliore e poi c’è anche il percorso parlamentare”.

Proroga al 2020 di ecobonus e bonus ristrutturazioni

Dopo il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, è il ministro dell’Economia e delle Finanze, Roberto Gualtieri, a parlare della proroga dei bonus casa 2020. In particolare, della proroga di ecobonus e bonus ristrutturazioni.

Nel corso della sua audizione sulla Nota di aggiornamento del Documento di economia e finanza (Nadef) nelle Commissioni riunite Bilancio di Camera e Senato, il ministro dell’Economia ha confermato la proroga dei bonus casa al 2020, sottolineando poi che la manovra sarà di dimensioni contenute.

Proroga ecobonus 2020

Con la proroga dell’ecobonus al 2020, diventa possibile continuare ad usufruire della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65% fino al 31 dicembre del 2020.

Si ricorda che l’importo da portare in detrazione dalle imposte può variare dal 50% al 85% della spesa in base alle caratteristiche dell’intervento e la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. L’agevolazione è rivolta a tutti i contribuenti, residenti e non residenti, che possiedono l’immobile oggetto di intervento.

Oltre ai proprietari, tra gli altri possono fruire dell’agevolazione i titolari di un diritto reale sull’immobile; i condòmini (per gli interventi sulle parti comuni condominiali); gli inquilini; i comodatari. Inoltre, la detrazione può essere fruita dal familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) e dal convivente more uxorio.

Proroga bonus ristrutturazione 2020

Con la proroga del bonus ristrutturazione al 2020, diventa possibile usufruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura del 50% con limite di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare fino al 31 dicembre del 2020.

Si ricorda che l’agevolazione è rivolta ai contribuenti soggetti all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono le spese di ristrutturazione. Tra gli altri riguarda: i proprietari degli immobili oggetto dell’intervento; i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili; gli inquilini; il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado); il convivente more uxorio (per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016).

Le scadenze degli altri bonus casa

Rimane un punto interrogativo per il bonus mobili ed elettrodomestici e per il bonus verde. Il primo consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ per un importo massimo di 10.000 euro, il secondo consiste in una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato.

Per il sismabonus, invece, non sono previste modifiche in quanto la sua scadenza è fissata per il 31 dicembre 2021.

Mutuo 100% casa all’asta.

Requisiti, documentazione e procedura per un mutuo asta a copertura totale

Per l’acquisto di una casa all’asta con il mutuo si può arrivare ad ottenere anche il 100% del valore. Vediamo come ottenerlo. Comprare casa all’asta è un modo per risparmiare sul prezzo di acquisto dell’immobile, che può arrivare a costare anche il 20-30% in meno del prezzo di mercato. Come fare chiedendo un mutuo e quale importo si può chiedere?

Mutuo per asta al 100% quando è possibile

Il mutuo per una casa all’asta può arrivare anche a coprire totalmente il prezzo di aggiudicazione a condizione che rientri nell’80% del valore della perizia del Tribunale che gestisce la causa giudiziaria nell’ambito della quale la casa è messa all’incanto. Va detto che il mutuo può coprire il 100% del valore della casa o perché si sia chiesto esplicitamente un mutuo 100%, oppure perché il prezzo di aggiudicazione, a seguito di varie aste, può essere sceso tanto da poter essere saldato anche con un mutuo di importo inferiore.

Comprare casa all’asta con un mutuo, caratteristiche

Il mutuo per una casa all’asta non differisce nella sostanza da un qualsiasi mutuo – anche un mutuo 100%; anche in questo caso si può scegliere se stipulare un finanziamento a tasso fisso o variabile, con un orizzonte temporale più o meno lungo, usufruendo o meno delle agevolazioni fiscali a seconda che la casa acquistata debba diventare o meno l’abitazione principale. In caso sia così, quindi si debba acquistare la prima casa all’asta, si potrà godere sia degli sconti sulle imposte catastali e di registro, sia di condizioni favorevoli previste per i mutui prima casa.

Quando si può chiedere un mutuo 100% per casa all’asta

Quando è possibile richiedere un mutuo al 100% per la casa all’asta? Ottenere questo tipo di mutuo è possibile in presenza di alcuni requisiti, in particolare garanzie solide (reddito sostenibile rispetto alla rata, garanzia fideiussoria, assicurazione contro la perdita del lavoro ecc.). In alternativa si può accedere al mutuo 100% se si ha possibilità di accedere al Fondo Garanzia prima casa, che sopperisce a tutte le altre garanzie richieste.

Come chiedere un mutuo 100% per una casa all’asta

Stabiliti i requisiti per chiedere il mutuo al 100% per una casa all’asta, come si deve procedere? Occorre sapere che i Tribunali e l’Abi hanno stipulato una convenzione che consente alle banche aderenti di erogare i mutui per le case all’asta secondo una particolare procedura. In particolare la convenzione fa sì che la stipula del mutuo e il decreto di trasferimento che stabilisce il passaggio di proprietà dell’immobile all’aggiudicatario avvengano contestualmente. La banca però avvia una istruttoria preliminare a favore dell’aspirante acquirente della casa all’asta per stabilire, prima che la casa sia effettivamente giudicata, se ci siano gli estremi per una erogazione di un mutuo ipotecario, anche al 100%. Mutuo che verrà poi effettivamente erogato se e solo se l’immobile verrà aggiudicato. In questo caso la banca erogherà la somma entro 60 giorni: l’importo verrà versato al tribunale con l’aggiunta delle spese e degli oneri del procedimento. A quel punto il giudice firmerà il decreto di trasferimento. Nel caso invece l’immobile non venisse aggiudicato, il preliminare di mutuo non avrebbe alcun effetto.

Mutuo casa all’asta al 100%, particolarità

In sintesi, quindi, la richiesta di un mutuo 100% per la casa all’asta è del tutto simile alla richiesta di un mutuo 100% classico, se non per le implicazioni giudiziarie del caso e per la presentazione dei documenti: alla documentazione classica per la richiesta di un mutuo andrà infatti aggiunta anche la documentazione relativa alla partecipazione all’asta in oggetto. Per poter partecipare all’asta, inoltre, il Tribunale chiede il deposito di una cauzione, generalmente del 10% del valore dell’immobile: questa viene scalata dall’importo dell’acquisto della casa qualora questa venga aggiudicata, e viene perduta in caso, dopo l’aggiudicazione, non si proceda direttamente all’acquisto. La cauzione andrà versata di tasca propria, e, nel caso di mancata aggiudicazione, sarà restituita. Va da sé che in caso non si riesca ad acquistare all’asta l’immobile desiderato, ma si abbia comunque il benestare dell’istituto di credito, si può sempre tentare di aggiudicarsi un’altra casa da pagare poi con il mutuo.

 

Immobili occupati abusivamente.

La seconda sezione del Tar Lombardia è intervenuta in tema di immobili occupati abusivamente. Vediamo quanto stabilito.

Con la sentenza 1007/19, la seconda sezione del Tar Lombardia ha stabilito che se l’immobile è occupato abusivamente, il comune non può pretendere che il proprietario demolisca le opere contro legge realizzate dai terzi.

Questo perché l’interessato non ha la disponibilità del bene e risulta dunque escluso che possa essere multato perché non provvede alla rimessione in pristino. Il cespite inoltre non può essere acquisito al patrimonio dell’ente.

Ma non solo. Secondo quanto sottolineato, neppure lo sgombero dell’area compete al privato, in quanto vige il principio Ue secondo cui “chi inquina paga”. Il tutto a patto che il destinatario dell’ordinanza si sia già rivolto alla Procura della Repubblica segnalando la situazione anomala nella sua proprietà.

In base dunque a quanto stabilito dal Tar della Lombardia, il comune non può pretendere che il proprietario abbatta opere contro legge realizzate dai terzi. L’interessato, infatti, non ha la disponibilità del bene ed è escluso che possa essere multato perché non provvede alla rimessione in pristino.

Imu, non si paga quando il possesso dell’immobile viene impedito.

Con la sentenza n. 220/4/2019, la Ctp di Genova ha stabilito che l’Imu non si paga quando il possesso dell’immobile è impedito al legittimo proprietario.

Il caso riguarda il ricorso di una contribuente alla quale il Comune aveva ingiunto il pagamento dell’Imu per l’anno 2013 che la contribuente aveva omesso di versare.

La contribuente, con il suo ex coniuge, era proprietaria di due appartamenti contigui. In sede di separazione, il Tribunale adito ha assegnato al coniuge della contribuente uno dei due immobili e il secondo per un uso congiunto da parte dei due. Ma, come dimostrato in sede di udienza, la contribuente ha lamentato di non aver mai potuto utilizzare la quota di immobile assegnatole.

Subito dopo l’assegnazione da parte del giudice, infatti, il coniuge ha concluso – senza alcuna autorizzazione – un contratto di locazione a favore di un terzo sull’immobile assegnato in comproprietà, estromettendo di fatto la ricorrente.

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Se il possesso viene impedito non c’è Imu (Il sole 24 ore)

Imu, non si paga quando il possesso dell’immobile viene impedito.

Con la sentenza n. 220/4/2019, la Ctp di Genova ha stabilito che l’Imu non si paga quando il possesso dell’immobile è impedito al legittimo proprietario.

Il caso riguarda il ricorso di una contribuente alla quale il Comune aveva ingiunto il pagamento dell’Imu per l’anno 2013 che la contribuente aveva omesso di versare.

La contribuente, con il suo ex coniuge, era proprietaria di due appartamenti contigui. In sede di separazione, il Tribunale adito ha assegnato al coniuge della contribuente uno dei due immobili e il secondo per un uso congiunto da parte dei due. Ma, come dimostrato in sede di udienza, la contribuente ha lamentato di non aver mai potuto utilizzare la quota di immobile assegnatole.

Subito dopo l’assegnazione da parte del giudice, infatti, il coniuge ha concluso – senza alcuna autorizzazione – un contratto di locazione a favore di un terzo sull’immobile assegnato in comproprietà, estromettendo di fatto la ricorrente.

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Gli interventi nel mirino del nuovo governo:fisco e immobili

Nel suo discorso a Montecitorio, in occasione del voto di fiducia al nuovo governo, il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, non ha fatto precisi riferimenti all’immobiliare, ma con il passare dei giorni qualcosa è cambiato. Si è infatti tornati a parlare dell’unificazione di Imu e Tasi e della proroga al 2020 dei bonus casa.

Unificazione Imu e Tasi

Per quanto riguarda l’unificazione dell’Imu e della Tasi, il viceministro all’Economia Antonio Misiani (Pd) ha parlato di un progetto di “assoluto buonsenso” e ha manifestato l’intenzione di portarlo avanti. Si ricorda che la proposta di legge C. 1429 è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

Il presidente di Confedilizia ha spiegato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiungendo: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

Ecobonus immobili locati

Sul fronte ecobonus, Spaziani Testa ha sottolineato: “Vi è stata recentemente una importante sentenza della Corte di Cassazione che – smentendo un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in essere da dieci anni e sin da subito contestata da Confedilizia – ha stabilito che le detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico spettano anche con riferimento agli immobili locati a terzi da parte delle imprese, cosa non negata dalla legge ma – appunto – disconosciuta dall’Agenzia. Stiamo lavorando perché l’interpretazione della Cassazione si affermi definitivamente, se del caso attraverso un intervento legislativo”.

Proroga bonus casa 2020

A parlare invece della proroga al 2020 dei bonus casa è stato il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, inviando un messaggio alla ventinovesima edizione del Coordinamento legali di Confedilizia che si è svolta a Piacenza. Patuanelli ha affermato: “Ritengo necessario prorogare il pacchetto legato agli incentivi per le ristrutturazioni e quello per l’efficienza energetica, tema che mi sta particolarmente a cuore”. Aggiungendo: “Vorrei che queste misure a sostegno del settore venissero prorogate e magari rese strutturali al fine di promuovere un mercato troppo spesso minato dall’incertezza legata ai regimi di tassazione che impediscono ai locatori e agli affittuari di fare progetti di medio periodo, investendo serenamente in tempi e risorse”.

Sul punto, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Ringraziamo il ministro Patuanelli intanto per aver scelto Confedilizia per annunciare la sua intenzione di prorogare, ma anche se possibile di rendere strutturali, gli incentivi per ristrutturazioni e risparmio energetico. Il ministro non ha citato quelli per il miglioramento sismico perché hanno già una durata un po’ più ampia”.

Spaziani Testa ha quindi evidenziato: “Anche al Tavolo tecnico promosso dall’Abi, che è una sede importante nella quale parlare di questo e dalla quale usciranno proposte interessanti, abbiamo detto che bisognerebbe cogliere l’occasione di questa legge di Bilancio non solo per prorogare, non solo per rendere più stabili, ma anche per migliorare questi incentivi perfezionando il meccanismo della cessione del credito e anche snellendo e rendendo più flessibile il sistema. Per esempio, con riferimento alle modalità con cui si porta in detrazione la spesa. Quindi renderla flessibile, magari a scelta dei contribuenti. Perché spesso ci sono problemi pratici che bloccano alcune cose e siccome questo è l’unico modo per muovere un po’ il comparto immobiliare, va colta e sfruttata l’occasione migliorando il meccanismo”.

Affitti in nero, come scoprirli?

Una recente sentenza della Ctp di Milano ha affermato che la semplice denuncia da parte dell’inquilino è prova sufficiente dell’esistenza di un contratto di affitto in nero. Ma cosa succede nel caso in cui il conduttore non dovesse fare nessuna denuncia? Come è possibile per l’Agenzia delle Entrate scoprire un affitto in nero?

In realtà i poteri dell’Agenzia delle Entrate in merito all’accertamento degli affitti in nero sono alquanto limitati. Essendo infatti un organo amministrativo e non giudiziale è soggetto ai vincoli imposti dall’ordinamento.

Può verificare i conti correnti e l’anagrafe tributaria, ma non può ricercare tutti gli indizi possibili di propria iniziativa. Non può svolgere indagini presso altri inquilini o parenti di inquilini nello stabile o svolgere indagini sui bonifici effettuati dal presunto inquilino.

Se l’affitto viene corrisposto in cash può facilmente sfuggire ai controlli. Se viene effettuato un versamento bancario, l’ufficio potrebbe tassarlo considerandolo un reddito, ma non potrebbe imputare tale somma a un contratto di affitto senza aver altre prove. La tassazione riguarderebbe, inoltre, solo questo importo in concreto e non le altre mensilità, corrisposte in cash.

Controllo Guardia di Finanza a casa

Per quanto riguarda la Guardia di Finanza, solo in caso di presenza di gravi indizi di violazioni di norme tributarie è possibile un accertamento a casa del contribuente da parte della Guardia di Finanza. 

In assenza di tali motivi non è possibile per la Guardia di Finanza entrare a casa del locatore per verificare se a viverci sono altre persone. E’ quindi esclusa la possibilità di eseguire accertamenti random sulle seconde case

Denuncia affitto in nero all’Agenzia delle Entrate?

La denuncia dell’inquilino rimane quindi l’unico vero e proprio strumento in mano all’Agenzia delle Entrate per scoprire un affitto in nero. Partendo da quella denuncia, che in sé ha valore di prova, l’ufficio del fisco partirà subito con i relativi accertamenti dopo aver verificato che il contratto non è stato registrato.

Come funziona la consultazione delle fatture elettroniche

L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla consultazione delle fatture elettroniche, che saranno visibili e scaricabili dal prossimo 1º novembre.

Il 31 ottobre, infatti, è l’ultimo giorno disponibile per aderire al servizio online di consultazione delle fatture elettroniche. Così facendo, dal prossimo 1° novembre, sarà possibile visualizzare e scaricare le fatture elettroniche ricevute a partire dal 1° gennaio 2019. Chi non esprime la “volontà” entro tale data potrà visualizzare solo le fatture elettroniche ricevute dopo il consenso al servizio di consultazione.

Come aderire alla consultazione

Tutti i cittadini possono vedere online dal 1° novembre le fatture elettroniche ricevute. Ma per farlo devono espressamente aderire al servizio di “Consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche o dei loro duplicati informatici” nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate (in linea con le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali).

Chi aderisce al servizio entro il 31 ottobre 2019 – durante il periodo transitorio iniziato il 1° luglio – potrà consultare e scaricare tutte le fatture ricevute a partire da inizio anno. Chi, invece, comunica la propria adesione dal 1° novembre – quando il servizio sarà a regime – potrà consultare o scaricare solamente i file delle fatture ricevute dopo il consenso espresso. Si può recedere dal servizio in ogni momento, accettando di non poter più consultare né scaricare i file delle proprie fatture elettroniche.

Come consultare le fatture elettroniche

Un apposito collegamento, disponibile sul sito dell’Agenzia, conduce direttamente all’area di autenticazione a Fisconline. Per entrare basta inserire le proprie credenziali: nome utente, password e Pin. Una volta effettuato l’accesso nella propria area riservata, denominata “La mia scrivania”, basta cliccare sul riquadro centrale “Fatture e corrispettivi” per visualizzare il box “Le tue fatture” dedicato ai consumatori finali.

Per dare il proprio consenso al servizio basta cliccare su “Accedi” e appare la schermata di “Adesione al servizio di consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche”. Per esprimere il proprio assenso occorre selezionare “Aderisci”. In questo modo, a partire dal 1° novembre, sarà possibile consultare ed effettuare il download delle fatture elettroniche, relative agli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio di quest’anno.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato anche anche un video tutorial:

 

Vendita immobile con abuso edilizio sanabile, cosa accade al preliminare

Con l’ordinanza 22168/2019, la Suprema corte è intervenuta in materia di vendita di un immobile con abuso edilizio sanabile.

Secondo quanto chiarito, in caso di inadempimento di un contratto preliminare avente a oggetto un immobile affetto da difformità – sanabili, ma non condonate – rispetto al progetto edilizio è possibile:

ottenere comunque l’esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto (articolo 2932 del Codice civile) pur a fronte delle difformità rilevate, non costituendo esse una causa di “incommerciabilità” e quindi di illiceità dell’oggetto;

ai fini dell’esecuzione medesima, consentire che le dichiarazioni previste dalla normativa vigente in materia edilizia e non rese in sede di contratto preliminare dal promittente alienante possano sopravvenire, dalla stessa parte promissaria acquirente, anche in corso di causa e sino al momento della decisione.

In merito al primo punto, il giudice ha distinto l’elemento formale-dichiarativo e la condotta illecita per violazione di norme urbanistiche, rilevando come la norma imponga solo la corrispondenza della dichiarazione di volta in volta richiesta – semmai recuperata anche in un eventuale postumo atto di conferma – a un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autorità competente e recante gli estremi indicati, o all’elemento cronologico della data di inizio delle opere. In relazione a ciò non si può argomentare in termini di improponibilità dell’esecuzione in forma specifica solo a fronte delle lamentate difformità edilizie.

In merito al secondo punto, i giudici hanno precisato che le dichiarazioni edilizie richieste dalla norma integrano una condizione dell’azione, come tale suscettibile di figurare e sopravvenire anche in tempi successivi alla sua proposizione. Ciò rientra nel consolidato orientamento della Corte per cui in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 del Codice civile in assenza della dichiarazione edilizia prevista, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio.

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Credito d’imposta per riacquisto prima casa, quando è possibile richiederlo

Il credito di imposta per l’acquisto di una nuova “prima casa” spetta anche quando non si è ancora venduta la vecchia. Ecco i chiarimenti delle Entrate.

Il bonus (credito d’imposta) per il riacquisto della prima casa spetta anche se la casa precedente non è stata ancora venduta, purchè ci si impegni a che la vendita avvenga entro un anno. Il bonus per il riacquisto della prima casa prevede infatti che, all’acquisto di una prima casa non accatastata come di lusso, se ci si impegna a rivendere la precedente entro dodici mesi, si possa avere diritto ad un credito di imposta di importo pari all’Iva o imposta di registro corrisposta nel precedente acquisto agevolato.

I presupposti del credito di imposta, oltre al fatto che non passi più di un anno tra il riacquisto e la vendita,  vogliono che l’alloggio rivenduto sia stato acquistato con i privilegi prima casa e che tali requisiti valgano anche per il nuovo acquisto.

Dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 377/2017 si deduce però che tale condizione valga anche quando, per l’acquisto della precedente prima casa, l’agevolazione non sia stata utilizzata perché non ancora in vigore, ma si sia scontata oggettivamente un’Iva ridotta, a condizione che si dimostri che all’epoca dell’acquisto la vecchia casa rispondeva ai criteri di abitazione principale.

Per accedere al credito d’imposta occorre manifestare tale volontà all’atto di acquisto del nuovo immobile con un apposito atto corredato dagli elementi necessari a determinarne il diritto. Se il riacquisto avviene tramite appalto, il contratto e la richiesta del beneficio andranno redatti in forma scritta e registrati.

In caso di comproprietà il bonus spetta nella misura delle quote di possesso; in caso di morte del beneficiario, il bonus passa agli eredi.

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CREDITO D’IMPOSTA RIACQUISTO PRIMA CASA A MAGLIE LARGHE (Italia oggi