Archivia Novembre 2019

Immobile locato alla fine di un contratto, come funziona?

Riconsegna dell’immobile locato alla fine di un contratto, come funziona?

La riconsegna dell’immobile locato al termine di un contratto di locazione è un tema molto delicato. I nostri collaboratori di condominoweb ci spiegano cosa debba fare l’inquilino per evitare di andare incontro a eventuali problemi.

Articolo scritto dall’avv. Alessandro Gallucci

La Cassazione  nella sentenza n. 1887 del 28 gennaio 2013 specifica, confermando il proprio consolidato orientamento, che cosa debba fare l’inquilino per riconsegnare effettivamente l’unità immobiliare e quindi per evitare di andare incontro al così detto danno da ritardata restituzione (art. 1590 c.c.).

I tempi per riconsegnare l’immobile locato

La Cassazione dice che “l’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore”. Non è quindi sufficiente dire “le chiavi sono disponibili prendile quando vuoi”. E’ necessario consegnarle effettivamente in modo che il proprietario dell’appartamento possa effettivamente utilizzarlo. E se il locatore se la prende comoda? L’inquilino deve solamente aspettare, oppure può fare qualcosa per evitare ulteriori grattacapi?

Se il proprietario tarda a ritirare le chiavi e la situazione inizia ad essere strana, ossia incomprensibile nell’ambito di un normale e fisiologico ritardo nella conclusione pratica del rapporto locatizio, il conduttore, per evitare di incappare in errore, farebbe bene a mettere in mora il locatore dicendogli, più o meno, per iscritto: “io ti voglio consegnare le chiavi e ti invito a prenderle in data x alle ore x” e far notificare quest’atto tramite ufficiale giudiziario.

Verbale di sopralluogo e consegna chiavi

Nell’ambito degli adempimenti connessi alla riconsegna dell’appartamento concesso in locazione, assumono fondamentale rilievo il sopralluogo e il relativo verbale di constatazione dello stato dei luoghi. Con questa attività e la connessa documentazione si accerta qual è lo stato dei luoghi. È bene che il verbale sia firmato da entrambe le parti e che, se vi sono piccoli interventi da fare, stabilisca tempi, modi e onere economico.

Si badi: in mancanza di accordo e di rifiuto di una delle due parti di firmare il verbale è bene fare seguire il sopralluogo da una lettera di contestazione. Il pieno rispetto della legalità, poi, impone al proprietario di restituire il deposito cauzionale, eventualmente accompagnando la restituzione con una comunicazione nella quale specifica che si riserva la facoltà di chiedere il risarcimento del danno per le condizioni dell’immobile.

È bene ricordare che non si può considerare danno l’usura ed il degrado connessi al normale uso. Un parquet usato è diverso da uno nuovo. Certo, il parquet dev’essere utilizzato con particolare attenzione, non è normale che dopo l’uso sia pieno di righe profonde. Insomma, si sarà capito, quella della riconsegna è la classica fattispecie ad alto rischio di litigiosità, difficile da prevenire se non grazie alla buona volontà e ragionevolezza delle parti coinvolte, nell’uso dell’immobile, nel corso della locazione e nella valutazione del suo stato al momento della riconsegna.

Articolo scritto dall’avv. Alessandro Gallucci

 

Dati Omi dell’Agenzia delle Entrate, arriva il servizio “Perimetri di zona”

 

Si amplia il servizio dell’Agenzia delle Entrate sui dati Omi. E’ infatti disponibile la nuova funzionalità “Perimetri di zona” che consente di effettuare il download dei perimetri delle zoni Omi per ambiti territoriali e semestri di interesse.

Si tratta di un’estensione del servizio già attivo a partire dal 2016 “Forniture Omi-Quotazioni Immobiliari” e che consente di richiedere gratisle quotazioni del mercato immobiliare per cadenza semestrale e disponibile per l’intero territorio nazionale, per una specifica area territoriale, una regione, una provincia o un comune.

Ma qual è il servizio aggiunto offerto da questa nuova funzionalità?Si tratta della possibilità di richiedere, per l’intero territorio nazionale, per una singola provincia o per un comune e per il semestre di interesse, i perimetri (file in formato kml) delle zone Omi in cui sono suddivisi i territori comunali.

Acconti Irpef, Ires e Irap: le novità del decreto fiscale

 

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 93/E

Il decreto fiscale ha previsto delle novità per il calcolo degli acconti Irpef, Ires e Irap. Vediamo cosa cambia.

Come evidenziato dalla risoluzione n. 93/E dell’Agenzia delle Entrate, “l’articolo 58 (Quota versamenti in acconto) del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124 (Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili), in corso di conversione in legge, prevede che, a decorrere dal 27 ottobre 2019 (data di entrata in vigore del decreto-legge), ‘per i soggetti di cui all’articolo 12-quinquies, commi 3 e 4, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, i versamenti di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta sul reddito delle società, nonché quelli relativi all’imposta regionale sulle attività produttive sono effettuati, ai sensi dell’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435, in due rate ciascuna nella misura del 50 per cento, fatto salvo quanto eventualmente già versato per l’esercizio in corso con la prima rata di  acconto con corrispondente rideterminazione della misura dell’acconto dovuto in caso di versamento unico’”.

Secondo quanto previsto, dunque, per i soggetti Isa e forfettari, “la misura dei versamenti della prima e della seconda rata degli acconti dovuti ai fini Irpef, Ires ed Irap, rimodulandoli in due rate di pari importo, vale a dire entrambe del 50 per cento, anziché 40 e 60 per cento”.

Per quanto riguarda la quantificazione degli acconti dovuti, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “nella relazione illustrativa al decreto-legge n. 124 del 2019 è stato evidenziato che, per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2019, è fatto salvo il versamento dell’eventuale prima rata di acconto ed è dovuta, quindi, la seconda rata nella misura del 50 per cento ovvero l’unico versamento nella misura del 90 per cento. In altri termini, per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2019, la seconda rata di acconto è dovuta in ogni caso nella misura del 50 per cento, a prescindere dalla data di versamento della prima rata nella misura del 40 per cento; quando invece l’acconto è dovuto in unica soluzione, la misura è del 90 per cento”.

Bonus tv 2019: cos’è, a chi spetta, come richiederlo

Secondo quanto previsto, il contributo partirà da dicembre

A partire dal 2020, con termine previsto il 1° luglio 2022, il segnale digitale terrestre dei televisori cambierà e in supporto agli italiani che dovranno sostituire il proprio apparecchio arriva il bonus tv 2019.

Bonus tv, il Tavolo TV 4.0 del Mise

Il Mise si è da poco riunito per discutere proprio del bonus tv e ha stabilito che il bonus tv 2019 partirà a dicembre, in seguito alla pubblicazione del decreto Mise-Mef.

Come riportato da una nota dello stesso Mise successiva al Tavolo TV 4.0, “nel corso dell’incontro, sono stati forniti importanti aggiornamenti sulle iniziative messe in campo dal Ministero per supportare la transizione del sistema radiotelevisivo verso la nuova tecnologia DVB-T2 e individuati nuovi tasselli al percorso avviato lo scorso anno. I partecipanti al tavolo odierno – aperto dal Consigliere per le comunicazioni e l’innovazione Marco Bellezza – hanno avuto occasione di confrontarsi su: i criteri e le modalità di erogazione di indennizzo per le tv locali; il calendario di dettaglio della road map della prima fase dello spegnimento delle reti delle aree tecniche; i prossimi adempimenti di competenza dell’Agcom previsti dalla legge; i contenuti del decreto interministeriale Mise-Mef per l’erogazione dei contributi a favore dei cittadini per l’acquisto di smart TV e decoder di prossima pubblicazione; le prime iniziative da mettere in campo per comunicare ai cittadini il passaggio al DVBT-2”.

E’ stato poi sottolineato: “Con riferimento all’erogazione dei contributi per l’acquisto dei decoder e Smart TV è stato confermato che gli stessi partiranno dal prossimo mese di dicembre, in seguito alla pubblicazione del decreto Mise–Mef, previsto in Gazzetta Ufficiale nei prossimi giorni”.

Il sottosegretario Mirella Liuzzi ha affermato: “E’ nostro obiettivo incrementare gli attuali 151 milioni di euro richiedendo un nuovo finanziamento della misura per allargare la platea dei cittadini ammessi ad usufruire del contributo”.

Il sottosegretario ha inoltre sottolineato che “è fondamentale accompagnare la transizione del sistema radiotelevisivo al DVB-T2 con opportune campagne e azioni informative coordinate dal Mise, per guidare i cittadini nel cambiamento tecnologico. A tal riguardo, abbiamo invitato gli operatori televisivi a presentare in tempi brevi una proposta per un piano di comunicazione condiviso e unitario”.

Bonus tv 2019, a chi spetta

Ma a chi spetta il bonus tv 2019? Come sottolineato dalla Repubblica, secondo quanto previsto al momento “i beneficiari del contributo devono essere i residenti nel territorio italiano appartenenti alla I e II fascia dell’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee). Tali categorie di utenti, infatti, in assenza del contributo pubblico, non sarebbero in grado di ricevere i segnali televisivi trasmesse con le nuove tecnologie”.

Bonus tv 2019, l’importo

La stessa Repubblica ha poi sottolineato che l’importo per il bonus tv 2019 dovrebbe essere di 50 euro a famiglia, da utilizzare una volta sola per nucleo alla fine del 2022.

Come richiedere il bonus tv

Secondo quanto previsto, lo sconto dovrebbe essere praticato al momento dell’acquisto direttamente dal venditore, che potrà beneficiare di un credito di imposta.

Cedolare secca sugli immobili commerciali

La proroga della cedolare secca sugli immobili commerciali potrebbe entrare nella legge di Bilancio. Il presidente della commissione Bilancio del Senato, Daniele Pesco, ha infatti affermato: “Ci stiamo lavorando, credo che si farà”.

Anche nel corso dell’audizione di Confedilizia sulla manovra Pesco non aveva escluso l’ipotesi della proroga dicendo che si tratta di “una cosa di cui il nostro Paese continua ad avere bisogno”.

In particolare, Confedilizia aveva spiegato: “La riduzione dell’imposizione sui locali commerciali – se confermata – potrebbe incentivare la loro locazione, contribuire a vivacizzare l’economia locale e, al contempo, aumentare la sicurezza dei cittadini”. Concludendo: “Si confida che il Parlamento voglia intervenire al fine di non interrompere un sistema, appena avviato, che non ha neppure avuto modo di esprimere le sue potenzialità”.

Cedolare secca negozi 2019, i requisiti

Si ricorda che la legge di Bilancio 2019 aveva esteso, a partire dal 1º gennaio 2019, la cedolare secca anche agli immobili commerciali e i capannoni.

Secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio 2019, la cedolare secca al 21% per gli affitti commerciali è possibile a patto di soddisfare alcune condizioni:

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali può essere applicata per l’intera durata del contratto.
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
  • Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
  • L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  • Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

12 modi per andare in pensione prima del previsto

In attesa di scoprire quali saranno le novità della legge di bilancio in materia di pensioni e quota 100, scopriamo i 12 modi che esistono attualmente per andare in pensione prima del previsto:
  • Quota 100 – i requisiti prevedono 62 anni di età e 38 anni di contributi di cui 35 effettivi. 
  • Opzione donna – i requisiti prevedono 58 anni di età (59 se autonome o miste) più 35 anni di contributi effettivi. 
  • Ape sociale – l’Ape sociale spetta ai lavoratori pubblici e privati con almeno 63 anni di età, purché siano disoccupati che hanno esaurito gli ammortizzatori da almeno 3 mesi; persone che assistono il coniuge o un parente di primo grado convivente con handicap grave; invalidi civili almeno al 74%; dipendenti che svolgono da almeno 6 anni (negli ultimi 7) in via continuativa un lavoro particolarmente difficoltoso o rischioso.
  • Lavori usuranti – opzione concessa a chi almeno 61 anni e 7 mesi di età e 35 anni di contributi e ha svolto attività usuranti per almeno la metà della vita lavorativa o durante sette anni negli ultimi 10.
  • Lavoratori precoci  chi ha almeno 12 mesi di contributi prima del 19º anno di età, 41 anni di contributi e si trova in determinate condizioni indicate dalla legge.
  • Pensione anticipata ordinaria – sono necessari 42 anni e 10 anni di contributi per gli uomini e 41 anni e 10 mesi per le donne.
  • Pensione di vecchiaia ordinaria – si raggiunge con 67 anni di età e 20 anni contributi
  • lavoratori contributivi puri – per quei lavoratori che hanno effettuato il primo versamento contributivo a partire dal 1º gennaio 1996 e hanno maturato una pensione di importo superiore a 1,5 l’assegno sociale.
  • Anticipata contributiva – Riservata a chi ha compiuto 64 anni di età e ha un’anzianità contributiva – successiva al 1º gennaio 1996 – pari a 20 anni.
  • Pensione di vecchiaia per invalidità all’80% – Riservata a chi, oltre a una invalidità riconosciuta dell’80% – ha maturato 20 anni di contributi come lavoratore dipendente e ha compiuto 62 anni di età se uomo, 56 se si tratta di una donna.
  • Pensione di vecchiaia in cumulo – si raggiunge con i 67 anni di età e 20 anni di contributi in cumulo con altre gestioni o casse private.
  • Anticipata in cumulo –  si può richiedere al raggiungimento dei 42 anni di età e i 10 mesi di contributi per gli uomini e 41 anni e 10 mesi per le donne in cumulo con altre gestioni o casse private.

Tasse vendita casa, novità nella legge di bilancio 2020

 
 

Dopo la cancellazione dell’aumento della cedolare secca sul canone concordato dal 10 al 12,5% e delle imposte ipotecarie e catastali, nella legge di bilancio si nasconde un aumento dell’aliquota per chi vende casa entro cinque anni dall’acquisto/costruzione.

L’articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni (che dovrà essere approvato da Camera e Senato), prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostituitiva per le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

Donazione immobile a figlio residente all’estero, quali sono gli obblighi tributari

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 464, l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza in tema di donazione di un immobile al figlio residente all’estero. Ecco quanto spiegato.

Un residente in Danimarca ha chiesto chiarimenti in merito “agli obblighi tributari derivanti dall’eventuale donazione di beni immobili presenti nel territorio dello Stato italiano da riceversi in conto legittima e con dispensa di collazione da parte dei genitori, residenti in Italia”. Nel dettaglio, ha chiesto delucidazioni per quanto riguarda le imposte di donazione, ipotecarie e catastali e “la eventuale tassazione del reddito prodotto dagli immobili da scontare in Italia e in Danimarca in virtù di quanto dispone il Testo Unico sulle successioni e donazioni e il Tuir nonché la convenzione Italia Danimarca stipulata a Copenaghen il 10.03.1966 e ratificata in Italia con la legge n. 649 del 1968”.

Innanzitutto, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato l’articolo 2 del decreto legislativo 31 ottobre 1990 n. 346 (Tusd). Tale articolo recita al comma 1: “L’imposta è dovuta in relazione a tutti i beni e diritti trasferiti, ancorché esistenti all’estero”. E al comma 2: “Se alla data della donazione il donante non era residente nello Stato, l’imposta è dovuta limitatamente ai beni e ai diritti ivi esistenti”. Le Entrate hanno quindi spiegato che se il donante è residente in Italia, “l’imposta si applica a tutti gli atti liberali, compresi quelli che hanno ad oggetto beni non presenti nel territorio dello Stato, secondo la regola della ‘worldwide taxation’”.

L’Agenzia delle Entrate, con la sua risposta, ha quindi sottolineato quanto previsto dalla legge italiana dal punto di vista tributario in materia di donazione di immobili. Nel caso in cui poi chi riceva la donazione risulti fiscalmente residente all’estero – nel caso specifico in Danimarca – “trovano applicazione le previsioni recate dalla Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Danimarca, ratificata dalla legge 11 luglio 2002, n. 170”. Viene dunque stabilita “la tassazione concorrente sia nello Stato di residenza che in quello della fonte (Stato di ubicazione dell’immobile)”.

Per quanto riguarda la nostra normativa, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “ai sensi degli articoli 25 e 26 del Dpr 22 dicembre 1986, n. 917, (di seguito Tuir), i redditi fondiari, ossia quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. Ai sensi dell’articolo 11, comma 2-bis, del Tuir, tuttavia, ai fini della determinazione dell’imposta, se alla formazione del reddito complessivo concorrono soltanto redditi fondiari di importo complessivo non superiore a 500 euro, l’imposta non è dovuta”.

Nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate ha concluso la sua analisi affermando che, partendo dal presupposto che l’istante non sia fiscalmente residente in Italia, per quanto riguarda gli immobili in Italiache riceverà in donazione, dovrà corrispondere l’imposta sul reddito e dovrà presentare la dichiarazione dei redditi come soggetto non residente, “a meno che non ricada nella illustrata ipotesi prevista dal citato articolo 11, comma 2-bis, del Tuir e sempreché non ricorrano le ipotesi in cui l’Irpef sia sostituita dall’imposta municipale propria (Imu)”.

Modello F24: a cosa serve, come si compila e gli errori da evitare

 

Il modello F24, come indicato dall’Agenzia delle Entrate, deve essere utilizzato da tutti i contribuenti, titolari e non titolari di partita Iva, per il versamento di tributi, contributi e premi. I contribuenti titolari di partita Iva, in particolare, devono utilizzare modalità telematiche di pagamento.

Ma a cosa serve il modello F24? Il modello F24 deve essere utilizzato per pagare:

  • imposte sui redditi (Irpef, Ires);
  • ritenute sui redditi da lavoro e sui redditi da capitale;
  • Iva;
  • imposte sostitutive delle imposte sui redditi dell’Irap e dell’Iva;
  • imposta sostitutiva sulle vendite immobiliari;
  • altre imposte sostitutive (ad esempio: imposta sugli intrattenimenti, imposta sulle scommesse e giochi, ecc.);
  • Irap;
  • addizionale regionale e comunale all’Irpef;
  • accise, imposta di consumo e di fabbricazione;
  • contributi e premi Inps, Inail, Inpgi, Cipag, Cnpr, Enpacl, Enpap, Enpapi, Epap, Eppi, Cnocl;
  • interessi;
  • tributi speciali catastali, interessi, sanzioni e oneri accessori per l’attribuzione d’ufficio della rendita presunta;
  • Imu, Tares, Tari e Tasi;
  • Tarsu/Tariffa, Tosap/Cosap, Imposta comunale sulla pubblicità/canone per l’installazione di mezzi pubblicitari (nel modello F24 nello spazio “codice ente/codice comune” deve essere riportato il codice catastale del Comune in cui sono ubicati gli immobili o le aree e gli spazi occupati);
  • Imposta/Contributo di soggiorno;
  • diritti camerali;
  • canoni di locazione Inps (ex Inpdap) sulla base delle comunicazioni specificatamente trasmesse agli affittuari;
  • alcune tipologie di proventi derivanti dall’utilizzo dei beni di Demanio e di Patrimonio dello Stato sulla base delle comunicazioni specificatamente trasmesse agli utilizzatori;
  • le somme dovute in relazione alla presentazione della dichiarazione di successione (imposta sulle successioni, imposta ipotecaria e catastale, tasse ipotecarie, imposta di bollo, Invim e tributi speciali, nonché i relativi accessori, interessi e sanzioni);
  • l’imposta sostitutiva sui finanziamenti;
  • le somme dovute a seguito di notifica di avvisi di liquidazione, atti di contestazione e irrogazione di sanzioni per operazioni inerenti al servizio ipotecario;
  • le imposte e i relativi interessi, sanzioni e accessori richiesti dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione degli atti giudiziari emessi a partire dal 23 luglio 2018.

Non solo. Il modello F24 è necessario per versare tutte le somme (compresi interessi e sanzioni) dovute in caso di:

  • autoliquidazione da dichiarazioni;
  • ravvedimento;
  • controllo automatizzato e documentale della dichiarazione;
  • avviso di accertamento (in caso di omessa impugnazione);
  • avviso di irrogazione di sanzioni;
  • istituti conciliativi di avvisi di accertamento e irrogazione di sanzioni (accertamento con adesione, conciliazione giudiziale).

Modello F24, compilazione

Per la compilazione del modello F24 bisogna fare attenzione alle diverse sezioni. In particolare, come indicato dall’Agenzia delle Entrate, per i versamenti di Irpef, Ires, Iva, ritenute e tasse erariali, si utilizza la sezione “Erario”; per le imposte regionali (Irap e addizionale regionale all’Irpef) si utilizza la specifica sezione “Regioni”; per le imposte comunali si utilizza la sezione “Imu e altri tributi locali”.

I campi principali da compilare sono:

Contribuente: qui bisogna indicare il codice fiscale, i dati anagrafici e il domicilio fiscale.

Coobbligato: nei casi previsti, deve essere indicato insieme al relativo codice identificativo.

Codici tributo: qui bisogna indicare la tipologia d’imposta da pagare.

Anno/periodo di riferimento: qui bisogna indicare l’anno d’imposta al quale si riferisce l’imposta da pagare.

Regioni: qui bisogna indicare, per le sole imposte regionali, oltre al codice tributo e all’anno di riferimento, il codice della regione per la quale si effettua il versamento.

Imu e altri tributi locali: qui bisogna indicare, per le sole imposte comunali, oltre al codice tributo e all’anno di riferimento, il codice catastale del comune per il quale si effettua il versamento.

Come indicare gli importi? L’Agenzia delle Entrate sottolinea che gli importi devono sempre essere indicati con le prime due cifre decimali, anche se queste sono pari a zero. Se ci sono più cifre decimali si deve arrotondare la seconda cifra decimale: se la terza cifra è uguale o superiore a 5, l’arrotondamento al centesimo va effettuato per eccesso; se la terza cifra è inferiore a 5, l’arrotondamento va effettuato per difetto.

Modello F24, attenzione a questi errori da evitare

Nella compilazione del modello F24 bisogna fare particolare attenzione nel riportare in modo corretto il codice tributo, il periodo di riferimento e il codice fiscale.

Se compro casa che tasse devo pagare?

 

Le tasse da pagare per l’acquisto di un immobile

Se compro una casa quali tasse devo pagare? Vediamo qual è la tassazione a seconda che si tratti di acquisto da privato o da impresa costruttrice e del tipo di immobile, prima o seconda casa.

Quando si compra casa le imposte da pagare sono diverse se si compra da un’impresa costruttrice o da un privato.

Tasse acquisto prima casa da privato 2019

Nel caso di acquisto da privato o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori le imposte da pagare sono le seguenti:

  • Imposta di registro 9%
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

Nel caso in cui si compri con le agevolazioni prima casa, le imposte da pagare sono le seguenti:

  • Imposta di registro 2%
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

Tasse acquisto casa da costruttore

Nel caso in cui compro casa da un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori da meno di cinque anni, le tasse da pagare sono le seguenti:

  • IVA al 10%, 22% per gli immobili appartenenti alle categorie di lusso
  • Imposta di registro: 200 euro
  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro

Nel caso in cui l’immobile possa usufruire delle agevolazioni prima casa:

  • IVA al 4%
  • Imposta di registro: 200 euro
  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro

Calcolo imposte compravendita 2019

Il calcolo delle imposte sulla compravendita è diverso a seconda che l’acquisto sia esente o meno da IVA. Nel primo caso, si deve applicare l’imposta al prezzo d’acquisto, mentre nel secondo caso si applica l’imposta di registro al valore catastale.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1; 110 per la prima casa e le relative pertinenze.

Come si calcolano le imposte sull’acquisto di una casa

Facciamo un esempio pratico per capire come si calcolano le imposte sull’acquisto di una casa. Consideriamo il caso di un immobile che costi 150mila euro e con una rendita catastale di 400 euro. 

Nel primo caso, quello di acquisto da un privato, partiamo dalla rendita catastale, la rivalutiamo del 5% e la moltiplichiamo per il coefficiente 120, ottenendo così il valore catastale (400*1,05*120) uguale a 50.400 euro. Su questo valore catastale, calcoliamo l’imposta di registro del 9% (50.400*9%=4536) e aggiungiamo le imposte catastale e ipotecaria. Il risultato finale è di 4636 euro.

Nel secondo caso, quello di acquisto da un’impresa costruttrice, partiamo dal prezzo di acquisto sul quale applichiamo l’IVA del 10% (15000) a questo aggiungiamo le 600 euro dell’imposta di registro, catastale e ipotecaria ottenendo un valore di 15.600 euro.

Vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra: ecco quattro opzioni

La possibilità di comprare casa a prezzi molto bassi moltiplica la scelta: può quindi capitare che, dopo aver comprato casa con un mutuo, si presenti una occasione di acquisto anche migliore. Quali strade percorrere, allora, per gestire il mutuo in essere?

Quando si crea la necessità di acquistare un altro immobile, mentre su quello precedente grava ancora un mutuo, le strade sono tre:

1. Il mutuo ponte

Utilizzato all’estero già dall’inizio del secolo, da qualche anno ha preso piede anche in Italia. Si tratta di un mutuo a breve termine, della durata di non oltre 24 mesi e del valore di non oltre il 60% del valore dell’immobile, che consente ai proprietari di una casa di acquistarne un’altra senza che questa risulti seconda casa (dal momento che si è manifestata l’intenzione di vendere quella già posseduta). Entro i 24 mesi, il prestito richiesto sarà rimborsato con i proventi dell’immobile venduto e si resterà proprietari di un solo immobile.

2. Il mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile

Se un mutuo ipotecario grava su una casa, all’acquisto di un’altra abitazione occorre che sia quest’ultima a garantire il finanziamento, per liberare l’acquirente del primo immobile del peso del precedente mutuo. Questa operazione è possibile presso alcuni istituti di credito attraverso la cosiddetta “sostituzione di garanzia”, un processo che di fatto sposta l’ipoteca sul nuovo immobile, liberandone quello precedente. Tale contratto va redatto da un notaio.

3. Estinzione anticipata del mutuo

Queste soluzioni sono adatte a chi non abbia la possibilità di estinguere il mutuo, ma naturalmente la via più sicura per liberare l’immobile da qualsiasi peso è quella di eliminare il mutuo stesso. Ecco come:

  • Estinguere il mutuo prima dell’atto: Se ci si dovesse trovare in possesso di una somma sufficiente ad estinguere anticipatamente il mutuo prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, si può procedere con il pagamento in un’unica soluzione del capitale residuo all’istituto di credito, il quale rilascerà quietanza e cancellazione di ipoteca, lasciando libero il proprietario di acquistare un nuovo immobile. Tale soluzione presuppone però che si abbia disponibile tutta la liquidità necessaria a rimborsare il mutuo prima della sua scadenza.
  • Estinguere il mutuo al rogito: Il mutuo si può estinguere anticipatamente utilizzando il denaro della vendita della casa. In questo caso occorre che l’estinzione anticipata avvenga contestualmente al rogito. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma residua del mutuo (comprese eventuali penali), che verrà versato in pagamento alla banca che ha concesso il finanziamento. Questa a sua volta rilascerà una quietanza di avvenuta estinzione e procederà alla cancellazione gratuita dell’ipoteca.

4. Accollo del mutuo

Una ulteriore soluzione è quella di accollare il mutuo al nuovo proprietario. In questo caso, il nuovo proprietario subentra al pagamento delle rate residue del mutuo lasciando libero il vecchio proprietario di stipulare da zero un nuovo mutuo. Ovviamente l’acquirente deve essere d’accordo con le condizioni a cui il mutuo originario è stato stipulato. Se l’accollo dovesse essere la soluzione prescelta, la banca dovrà rilasciare un documento liberatorio di ogni responsabilità in capo al vecchio proprietario relativamente ai pagamenti di rate precedenti, per evitare che l’accollatario accampi diritti su versamenti già effettuati dall’intestatario precedente del mutuo.

Opzione cedolare secca per un contratto in corso, si può fare?

Il proprietario dell’immobile può esercitare l’opzione della cedolare secca

E’ possibile scegliere l’opzione della cedolare secca per un contratto di affitto già in corso? Vediamo come funziona

Il proprietario di un immobile in affitto soggetto alla tassazione Irpef può decidere di passare al regime agevolato della cedolare secca per le annualità successive. Per farlo dovrà presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate o per via telematica entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

E’ inoltre importante inviare una comunicazione all’inquilino per segnalare la decisione di optare per la cedolare secca e la rinuncia agli aumenti, inclusa la variazione ISTAT.  Per i contratti che non hanno obbligo di registrazione l’opzione va effettuata nel modello Redditi dell’anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione.

Imposta registro risoluzione contratto compravendita, qual è la tassazione?

Imposta registro risoluzione contratto compravendita, qual è la tassazione?

Con la risposta n. 439, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia di tassazione ai fini dell’imposta di registro dell’atto di risoluzione consensuale del contratto di compravendita. Vediamo quanto spiegato.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto sottolineato che, come affermato anche dalla Cassazione, “con il ‘mutuo consenso’ le parti volontariamente concludono un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria, con contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario”.

Ma cosa succede sul fronte della tassazione? A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “ai fini della tassazione indiretta, all’atto di risoluzione si osserva che l’articolo 28 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che:

1. La risoluzione del contratto è soggetta all’imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso ovvero stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto. Se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale prevista dall’art. 6 o quella prevista dall’art. 9 della parte prima della tariffa.

2. In ogni altro caso l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

E’ quindi necessario distinguere “l’ipotesi di clausola risolutiva espressa, contestuale al contratto originario o entro il secondo giorno dalla stipula del contratto, dall’ipotesi in cui le parti, mediante autonoma espressione negoziale, optino per la risoluzione del medesimo contratto originario”.

Nel caso della clausola risolutiva espressa, si applica l’imposta proporzionale solo se per la risoluzione è previsto un corrispettivo e solo sull’ammontare di quest’ultimo; nel caso in cui le parti scelgano la risoluzione del contratto originario, si applica l’imposta in misura fissa. L’Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che “nella diversa ipotesi in cui la risoluzione dell’originario contratto sia realizzata mediante apposito negozio, la citata disposizione prevede la tassazione in misura proporzionale, da applicare alle prestazioni derivanti dalla risoluzione; la medesima tassazione proporzionale si applicherà, inoltre, all’eventuale corrispettivo della risoluzione”.

Vengono poi richiamate le ordinanze della Corte di Cassazione, del 9 marzo 2018, n. 5745 e del 5 ottobre 2018, n. 24506, “che, per la tassazione della risoluzione, ai fini dell’imposta di registro, ritiene rilevante la presenza o meno della clausola risolutiva espressa nell’accordo originario. Secondo la Suprema Corte, infatti, l’assenza di tale clausola nel contratto originario (ovvero se non stipulata entro il secondo giorno successivo), non consente l’applicazione del comma 1 dell’articolo 28, bensì l’applicazione del comma 2”.

L’Agenzia delle Entrate, in conclusione, ha ritenuto che l’atto di risoluzione per mutuo consenso rientri nell’ambito di applicazione del comma 2, dell’articolo 28 del d.P.R. n. 131 del 1986, “con la conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale del 9 per cento, ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al TUR e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna”.

Aprire un conto cointestato, le cose da sapere

Aprire un conto cointestato, le cose da sapereLa gestione delle spese di casa spesso richiede che si apra un conto cointestato, tra parenti ma non solo.

Ecco le cose da sapere per aprire un conto insieme ad un’altra persona.

Il conto cointestato è un normale conto corrente bancario, che consente di effettuare le medesime operazioni (prelievo, bonifico, utilizzo di carte ecc). Tuttavia, gli intestatari sono due o più, il che consente di dividere i costi per il mantenimento e la gestione delle operazioni tramite conto corrente, nonché di facilitare la contabilità dei soci in affari. Ecco cosa sapere sui conti correnti con più intestatari:

  • Per aprire un conto corrente cointestato i titolari del conto devono depositare in banca la propria firma originale.
  • È possibile cointestare un conto corrente già esistente.
  • I conti correnti cointestati possono essere a firma congiunta o disgiunta: nel primo caso tutte le operazioni richiedono la presenza e la firma di tutti i cointestatari.  Nel secondo caso, ogni cointestatario può effettuare autonomamente qualsiasi  operazione senza l’avvallo degli altri co-titolari.

Cosa succede se i cointestatari, coniugi, si separano? In questo caso il conto viene chiuso e l’ammontare custodivo redistribuito secondo le quote di conferimento, oppure il tutto viene assegnato ad uno dei due. In assenza di documentazione sull’ammontare delle quote, le somme vengono divise in parti uguali.

Cosa accade, invece, in caso di pignoramento? Una sentenza del 2016 della Corte d’Appello di Roma ha stabilito che non possa essere pignorata la quota di proprietà del cointestatario non sottoposto all’esecuzione.

In caso di decesso di uno dei due intestatari, la circostanza va comunicata alla banca attraverso il certificato di morte, inviato tramite Pec, raccomandata o a mano. Contestualmente va consegnata la dichiarazione di successione o, se non ci sono beni immobili o il patrimonio risulta sotto i 100 mila euro, l’atto di notorietà che certifica la successione. In particolare,

  • Se il conto è a firma congiunta, il conto viene congelato fino alla conclusione di tutte le procedure relative alla successione, dopo le quali la quota depositata viene ripartita tra gli eredi.
  • Se il conto è a firma disgiunta, i cointestatari superstiti possono disporre liberamente della quota spettante mentre la restante parte viene suddivisa tra gli eredi una volta concluse le procedure di successione.  Alcune banche bloccano il conto fino alla conclusione delle procedure di successione, altre consentono il prelievo del denaro necessario alle spese funerarie, documentate.

Cedolare secca, come funziona.

Nel caso di locazioni abitative, brevi e di lunga durata e immobili commerciali

La cedolare secca è il regime di tassazione agevolato sugli affitti che sostituisce la tradizionale imposizione fiscale Irpef. Vediamo come funziona nel caso di locazioni abitative, sia di lunga durata che locazioni brevi, e affitti commerciali.

In primis vediamo come funziona la cedolare secca. Secondo quanto stabilito dal 2º comma dell’art. 3 del dlgs 23/2011, la cedolare secca sostituisce non solo l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale), ma anche:

  • Imposta di bollo sul contratto di locazione
  • Imposta di registro per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione.
  • Imposta di registro e imposta di bollo sulle proroghe del contratto di locazione.

L’opzione per la cedolare secca può essere espressa al momento della registrazione del contratto mediante la presentazione del modello RLI o in momenti successivi alla registrazione. Con il dl n 193/2016 è stato disposto che la mancata proroga esplicita della cedolare secca, al momento del termine del contratto di locazione, non implica una decadenza immediata della cedolare secca a condizione che il contribuente: abbia adottato un comportamento coerente con la cedolare secca; dichiari i redditi nel quadro “RB” del modello Unico o nel 730 con i criteri della cedolare secca; versi le imposte dovute sui canoni di locazione applicando le aliquote del 10% ovvero del 21% stabilite per la cedolare secca.

La mancata comunicazione della proroga comporta pero’ delle multe: 50 euro nel caso di ritardo non superiore a 30 giorni dalla scadenza dell’adesione e 100 euro per ritardi superiori a 30 giorni.

Cedolare secca su locazioni abitative

Per quanto riguarda la cedolare secca sulle locazioni abitative, nel caso in cui si tratti di affitti superiori a trenta giorni, abbiamo due diverse aliquote

  • aliquota 21% per i contratti di locazione a canone “libero” 
  • aliquota 10% per i contratti di locazione a canone concordato. Nonostante i timori iniziali di un aumento al 12,5%, l’ultima versione della legge di bilancio ha confermato l’aliquota del 10%.

Cedolare secca per gli affitti brevi

Il decreto legge n 50/2017 ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche o da intermediari (portali online e agenzie immobiliari). La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

E’ compito dell’intermediario versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni versati. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebbitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Un altro degli adempimenti in essere è anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Cedolare secca per i negozi a partire dal 2019

Con la legge di Bilancio 2019 è stata estesa la cedolare secca anche l’affitto di immobili commerciali e capannoni. Si applica un’aliquota del 21% sempre e quando si rispettino determinate condizioni:

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso del 2019;
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali potrà essere applicata per l’intera durata del contratto;
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente;
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600m2 (escluse le pertinenze)

Possono usufruire della cedolare secca per la locazione di immobili commerciali: le persone fisiche soggetti passivi Irpef che conseguano reddito fondiario, il proprietario, il titolare del reddito reale di godimento. Non possono optare per la cedolare secca: le società di persone, i soggetti Ires, lavoratori autonomi, enti non commerciali.