Dati Omi dell’Agenzia delle Entrate, arriva il servizio “Perimetri di zona”

 

Si amplia il servizio dell’Agenzia delle Entrate sui dati Omi. E’ infatti disponibile la nuova funzionalità “Perimetri di zona” che consente di effettuare il download dei perimetri delle zoni Omi per ambiti territoriali e semestri di interesse.

Si tratta di un’estensione del servizio già attivo a partire dal 2016 “Forniture Omi-Quotazioni Immobiliari” e che consente di richiedere gratisle quotazioni del mercato immobiliare per cadenza semestrale e disponibile per l’intero territorio nazionale, per una specifica area territoriale, una regione, una provincia o un comune.

Ma qual è il servizio aggiunto offerto da questa nuova funzionalità?Si tratta della possibilità di richiedere, per l’intero territorio nazionale, per una singola provincia o per un comune e per il semestre di interesse, i perimetri (file in formato kml) delle zone Omi in cui sono suddivisi i territori comunali.

Acconti Irpef, Ires e Irap: le novità del decreto fiscale

 

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 93/E

Il decreto fiscale ha previsto delle novità per il calcolo degli acconti Irpef, Ires e Irap. Vediamo cosa cambia.

Come evidenziato dalla risoluzione n. 93/E dell’Agenzia delle Entrate, “l’articolo 58 (Quota versamenti in acconto) del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124 (Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili), in corso di conversione in legge, prevede che, a decorrere dal 27 ottobre 2019 (data di entrata in vigore del decreto-legge), ‘per i soggetti di cui all’articolo 12-quinquies, commi 3 e 4, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, i versamenti di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta sul reddito delle società, nonché quelli relativi all’imposta regionale sulle attività produttive sono effettuati, ai sensi dell’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435, in due rate ciascuna nella misura del 50 per cento, fatto salvo quanto eventualmente già versato per l’esercizio in corso con la prima rata di  acconto con corrispondente rideterminazione della misura dell’acconto dovuto in caso di versamento unico’”.

Secondo quanto previsto, dunque, per i soggetti Isa e forfettari, “la misura dei versamenti della prima e della seconda rata degli acconti dovuti ai fini Irpef, Ires ed Irap, rimodulandoli in due rate di pari importo, vale a dire entrambe del 50 per cento, anziché 40 e 60 per cento”.

Per quanto riguarda la quantificazione degli acconti dovuti, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “nella relazione illustrativa al decreto-legge n. 124 del 2019 è stato evidenziato che, per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2019, è fatto salvo il versamento dell’eventuale prima rata di acconto ed è dovuta, quindi, la seconda rata nella misura del 50 per cento ovvero l’unico versamento nella misura del 90 per cento. In altri termini, per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2019, la seconda rata di acconto è dovuta in ogni caso nella misura del 50 per cento, a prescindere dalla data di versamento della prima rata nella misura del 40 per cento; quando invece l’acconto è dovuto in unica soluzione, la misura è del 90 per cento”.

Bonus tv 2019: cos’è, a chi spetta, come richiederlo

Secondo quanto previsto, il contributo partirà da dicembre

A partire dal 2020, con termine previsto il 1° luglio 2022, il segnale digitale terrestre dei televisori cambierà e in supporto agli italiani che dovranno sostituire il proprio apparecchio arriva il bonus tv 2019.

Bonus tv, il Tavolo TV 4.0 del Mise

Il Mise si è da poco riunito per discutere proprio del bonus tv e ha stabilito che il bonus tv 2019 partirà a dicembre, in seguito alla pubblicazione del decreto Mise-Mef.

Come riportato da una nota dello stesso Mise successiva al Tavolo TV 4.0, “nel corso dell’incontro, sono stati forniti importanti aggiornamenti sulle iniziative messe in campo dal Ministero per supportare la transizione del sistema radiotelevisivo verso la nuova tecnologia DVB-T2 e individuati nuovi tasselli al percorso avviato lo scorso anno. I partecipanti al tavolo odierno – aperto dal Consigliere per le comunicazioni e l’innovazione Marco Bellezza – hanno avuto occasione di confrontarsi su: i criteri e le modalità di erogazione di indennizzo per le tv locali; il calendario di dettaglio della road map della prima fase dello spegnimento delle reti delle aree tecniche; i prossimi adempimenti di competenza dell’Agcom previsti dalla legge; i contenuti del decreto interministeriale Mise-Mef per l’erogazione dei contributi a favore dei cittadini per l’acquisto di smart TV e decoder di prossima pubblicazione; le prime iniziative da mettere in campo per comunicare ai cittadini il passaggio al DVBT-2”.

E’ stato poi sottolineato: “Con riferimento all’erogazione dei contributi per l’acquisto dei decoder e Smart TV è stato confermato che gli stessi partiranno dal prossimo mese di dicembre, in seguito alla pubblicazione del decreto Mise–Mef, previsto in Gazzetta Ufficiale nei prossimi giorni”.

Il sottosegretario Mirella Liuzzi ha affermato: “E’ nostro obiettivo incrementare gli attuali 151 milioni di euro richiedendo un nuovo finanziamento della misura per allargare la platea dei cittadini ammessi ad usufruire del contributo”.

Il sottosegretario ha inoltre sottolineato che “è fondamentale accompagnare la transizione del sistema radiotelevisivo al DVB-T2 con opportune campagne e azioni informative coordinate dal Mise, per guidare i cittadini nel cambiamento tecnologico. A tal riguardo, abbiamo invitato gli operatori televisivi a presentare in tempi brevi una proposta per un piano di comunicazione condiviso e unitario”.

Bonus tv 2019, a chi spetta

Ma a chi spetta il bonus tv 2019? Come sottolineato dalla Repubblica, secondo quanto previsto al momento “i beneficiari del contributo devono essere i residenti nel territorio italiano appartenenti alla I e II fascia dell’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee). Tali categorie di utenti, infatti, in assenza del contributo pubblico, non sarebbero in grado di ricevere i segnali televisivi trasmesse con le nuove tecnologie”.

Bonus tv 2019, l’importo

La stessa Repubblica ha poi sottolineato che l’importo per il bonus tv 2019 dovrebbe essere di 50 euro a famiglia, da utilizzare una volta sola per nucleo alla fine del 2022.

Come richiedere il bonus tv

Secondo quanto previsto, lo sconto dovrebbe essere praticato al momento dell’acquisto direttamente dal venditore, che potrà beneficiare di un credito di imposta.

Cedolare secca sugli immobili commerciali

La proroga della cedolare secca sugli immobili commerciali potrebbe entrare nella legge di Bilancio. Il presidente della commissione Bilancio del Senato, Daniele Pesco, ha infatti affermato: “Ci stiamo lavorando, credo che si farà”.

Anche nel corso dell’audizione di Confedilizia sulla manovra Pesco non aveva escluso l’ipotesi della proroga dicendo che si tratta di “una cosa di cui il nostro Paese continua ad avere bisogno”.

In particolare, Confedilizia aveva spiegato: “La riduzione dell’imposizione sui locali commerciali – se confermata – potrebbe incentivare la loro locazione, contribuire a vivacizzare l’economia locale e, al contempo, aumentare la sicurezza dei cittadini”. Concludendo: “Si confida che il Parlamento voglia intervenire al fine di non interrompere un sistema, appena avviato, che non ha neppure avuto modo di esprimere le sue potenzialità”.

Cedolare secca negozi 2019, i requisiti

Si ricorda che la legge di Bilancio 2019 aveva esteso, a partire dal 1º gennaio 2019, la cedolare secca anche agli immobili commerciali e i capannoni.

Secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio 2019, la cedolare secca al 21% per gli affitti commerciali è possibile a patto di soddisfare alcune condizioni:

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali può essere applicata per l’intera durata del contratto.
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
  • Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
  • L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  • Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

12 modi per andare in pensione prima del previsto

In attesa di scoprire quali saranno le novità della legge di bilancio in materia di pensioni e quota 100, scopriamo i 12 modi che esistono attualmente per andare in pensione prima del previsto:
  • Quota 100 – i requisiti prevedono 62 anni di età e 38 anni di contributi di cui 35 effettivi. 
  • Opzione donna – i requisiti prevedono 58 anni di età (59 se autonome o miste) più 35 anni di contributi effettivi. 
  • Ape sociale – l’Ape sociale spetta ai lavoratori pubblici e privati con almeno 63 anni di età, purché siano disoccupati che hanno esaurito gli ammortizzatori da almeno 3 mesi; persone che assistono il coniuge o un parente di primo grado convivente con handicap grave; invalidi civili almeno al 74%; dipendenti che svolgono da almeno 6 anni (negli ultimi 7) in via continuativa un lavoro particolarmente difficoltoso o rischioso.
  • Lavori usuranti – opzione concessa a chi almeno 61 anni e 7 mesi di età e 35 anni di contributi e ha svolto attività usuranti per almeno la metà della vita lavorativa o durante sette anni negli ultimi 10.
  • Lavoratori precoci  chi ha almeno 12 mesi di contributi prima del 19º anno di età, 41 anni di contributi e si trova in determinate condizioni indicate dalla legge.
  • Pensione anticipata ordinaria – sono necessari 42 anni e 10 anni di contributi per gli uomini e 41 anni e 10 mesi per le donne.
  • Pensione di vecchiaia ordinaria – si raggiunge con 67 anni di età e 20 anni contributi
  • lavoratori contributivi puri – per quei lavoratori che hanno effettuato il primo versamento contributivo a partire dal 1º gennaio 1996 e hanno maturato una pensione di importo superiore a 1,5 l’assegno sociale.
  • Anticipata contributiva – Riservata a chi ha compiuto 64 anni di età e ha un’anzianità contributiva – successiva al 1º gennaio 1996 – pari a 20 anni.
  • Pensione di vecchiaia per invalidità all’80% – Riservata a chi, oltre a una invalidità riconosciuta dell’80% – ha maturato 20 anni di contributi come lavoratore dipendente e ha compiuto 62 anni di età se uomo, 56 se si tratta di una donna.
  • Pensione di vecchiaia in cumulo – si raggiunge con i 67 anni di età e 20 anni di contributi in cumulo con altre gestioni o casse private.
  • Anticipata in cumulo –  si può richiedere al raggiungimento dei 42 anni di età e i 10 mesi di contributi per gli uomini e 41 anni e 10 mesi per le donne in cumulo con altre gestioni o casse private.

Tasse vendita casa, novità nella legge di bilancio 2020

 
 

Dopo la cancellazione dell’aumento della cedolare secca sul canone concordato dal 10 al 12,5% e delle imposte ipotecarie e catastali, nella legge di bilancio si nasconde un aumento dell’aliquota per chi vende casa entro cinque anni dall’acquisto/costruzione.

L’articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni (che dovrà essere approvato da Camera e Senato), prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostituitiva per le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

Donazione immobile a figlio residente all’estero, quali sono gli obblighi tributari

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 464, l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza in tema di donazione di un immobile al figlio residente all’estero. Ecco quanto spiegato.

Un residente in Danimarca ha chiesto chiarimenti in merito “agli obblighi tributari derivanti dall’eventuale donazione di beni immobili presenti nel territorio dello Stato italiano da riceversi in conto legittima e con dispensa di collazione da parte dei genitori, residenti in Italia”. Nel dettaglio, ha chiesto delucidazioni per quanto riguarda le imposte di donazione, ipotecarie e catastali e “la eventuale tassazione del reddito prodotto dagli immobili da scontare in Italia e in Danimarca in virtù di quanto dispone il Testo Unico sulle successioni e donazioni e il Tuir nonché la convenzione Italia Danimarca stipulata a Copenaghen il 10.03.1966 e ratificata in Italia con la legge n. 649 del 1968”.

Innanzitutto, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato l’articolo 2 del decreto legislativo 31 ottobre 1990 n. 346 (Tusd). Tale articolo recita al comma 1: “L’imposta è dovuta in relazione a tutti i beni e diritti trasferiti, ancorché esistenti all’estero”. E al comma 2: “Se alla data della donazione il donante non era residente nello Stato, l’imposta è dovuta limitatamente ai beni e ai diritti ivi esistenti”. Le Entrate hanno quindi spiegato che se il donante è residente in Italia, “l’imposta si applica a tutti gli atti liberali, compresi quelli che hanno ad oggetto beni non presenti nel territorio dello Stato, secondo la regola della ‘worldwide taxation’”.

L’Agenzia delle Entrate, con la sua risposta, ha quindi sottolineato quanto previsto dalla legge italiana dal punto di vista tributario in materia di donazione di immobili. Nel caso in cui poi chi riceva la donazione risulti fiscalmente residente all’estero – nel caso specifico in Danimarca – “trovano applicazione le previsioni recate dalla Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Danimarca, ratificata dalla legge 11 luglio 2002, n. 170”. Viene dunque stabilita “la tassazione concorrente sia nello Stato di residenza che in quello della fonte (Stato di ubicazione dell’immobile)”.

Per quanto riguarda la nostra normativa, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “ai sensi degli articoli 25 e 26 del Dpr 22 dicembre 1986, n. 917, (di seguito Tuir), i redditi fondiari, ossia quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. Ai sensi dell’articolo 11, comma 2-bis, del Tuir, tuttavia, ai fini della determinazione dell’imposta, se alla formazione del reddito complessivo concorrono soltanto redditi fondiari di importo complessivo non superiore a 500 euro, l’imposta non è dovuta”.

Nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate ha concluso la sua analisi affermando che, partendo dal presupposto che l’istante non sia fiscalmente residente in Italia, per quanto riguarda gli immobili in Italiache riceverà in donazione, dovrà corrispondere l’imposta sul reddito e dovrà presentare la dichiarazione dei redditi come soggetto non residente, “a meno che non ricada nella illustrata ipotesi prevista dal citato articolo 11, comma 2-bis, del Tuir e sempreché non ricorrano le ipotesi in cui l’Irpef sia sostituita dall’imposta municipale propria (Imu)”.

Modello F24: a cosa serve, come si compila e gli errori da evitare

 

Il modello F24, come indicato dall’Agenzia delle Entrate, deve essere utilizzato da tutti i contribuenti, titolari e non titolari di partita Iva, per il versamento di tributi, contributi e premi. I contribuenti titolari di partita Iva, in particolare, devono utilizzare modalità telematiche di pagamento.

Ma a cosa serve il modello F24? Il modello F24 deve essere utilizzato per pagare:

  • imposte sui redditi (Irpef, Ires);
  • ritenute sui redditi da lavoro e sui redditi da capitale;
  • Iva;
  • imposte sostitutive delle imposte sui redditi dell’Irap e dell’Iva;
  • imposta sostitutiva sulle vendite immobiliari;
  • altre imposte sostitutive (ad esempio: imposta sugli intrattenimenti, imposta sulle scommesse e giochi, ecc.);
  • Irap;
  • addizionale regionale e comunale all’Irpef;
  • accise, imposta di consumo e di fabbricazione;
  • contributi e premi Inps, Inail, Inpgi, Cipag, Cnpr, Enpacl, Enpap, Enpapi, Epap, Eppi, Cnocl;
  • interessi;
  • tributi speciali catastali, interessi, sanzioni e oneri accessori per l’attribuzione d’ufficio della rendita presunta;
  • Imu, Tares, Tari e Tasi;
  • Tarsu/Tariffa, Tosap/Cosap, Imposta comunale sulla pubblicità/canone per l’installazione di mezzi pubblicitari (nel modello F24 nello spazio “codice ente/codice comune” deve essere riportato il codice catastale del Comune in cui sono ubicati gli immobili o le aree e gli spazi occupati);
  • Imposta/Contributo di soggiorno;
  • diritti camerali;
  • canoni di locazione Inps (ex Inpdap) sulla base delle comunicazioni specificatamente trasmesse agli affittuari;
  • alcune tipologie di proventi derivanti dall’utilizzo dei beni di Demanio e di Patrimonio dello Stato sulla base delle comunicazioni specificatamente trasmesse agli utilizzatori;
  • le somme dovute in relazione alla presentazione della dichiarazione di successione (imposta sulle successioni, imposta ipotecaria e catastale, tasse ipotecarie, imposta di bollo, Invim e tributi speciali, nonché i relativi accessori, interessi e sanzioni);
  • l’imposta sostitutiva sui finanziamenti;
  • le somme dovute a seguito di notifica di avvisi di liquidazione, atti di contestazione e irrogazione di sanzioni per operazioni inerenti al servizio ipotecario;
  • le imposte e i relativi interessi, sanzioni e accessori richiesti dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione degli atti giudiziari emessi a partire dal 23 luglio 2018.

Non solo. Il modello F24 è necessario per versare tutte le somme (compresi interessi e sanzioni) dovute in caso di:

  • autoliquidazione da dichiarazioni;
  • ravvedimento;
  • controllo automatizzato e documentale della dichiarazione;
  • avviso di accertamento (in caso di omessa impugnazione);
  • avviso di irrogazione di sanzioni;
  • istituti conciliativi di avvisi di accertamento e irrogazione di sanzioni (accertamento con adesione, conciliazione giudiziale).

Modello F24, compilazione

Per la compilazione del modello F24 bisogna fare attenzione alle diverse sezioni. In particolare, come indicato dall’Agenzia delle Entrate, per i versamenti di Irpef, Ires, Iva, ritenute e tasse erariali, si utilizza la sezione “Erario”; per le imposte regionali (Irap e addizionale regionale all’Irpef) si utilizza la specifica sezione “Regioni”; per le imposte comunali si utilizza la sezione “Imu e altri tributi locali”.

I campi principali da compilare sono:

Contribuente: qui bisogna indicare il codice fiscale, i dati anagrafici e il domicilio fiscale.

Coobbligato: nei casi previsti, deve essere indicato insieme al relativo codice identificativo.

Codici tributo: qui bisogna indicare la tipologia d’imposta da pagare.

Anno/periodo di riferimento: qui bisogna indicare l’anno d’imposta al quale si riferisce l’imposta da pagare.

Regioni: qui bisogna indicare, per le sole imposte regionali, oltre al codice tributo e all’anno di riferimento, il codice della regione per la quale si effettua il versamento.

Imu e altri tributi locali: qui bisogna indicare, per le sole imposte comunali, oltre al codice tributo e all’anno di riferimento, il codice catastale del comune per il quale si effettua il versamento.

Come indicare gli importi? L’Agenzia delle Entrate sottolinea che gli importi devono sempre essere indicati con le prime due cifre decimali, anche se queste sono pari a zero. Se ci sono più cifre decimali si deve arrotondare la seconda cifra decimale: se la terza cifra è uguale o superiore a 5, l’arrotondamento al centesimo va effettuato per eccesso; se la terza cifra è inferiore a 5, l’arrotondamento va effettuato per difetto.

Modello F24, attenzione a questi errori da evitare

Nella compilazione del modello F24 bisogna fare particolare attenzione nel riportare in modo corretto il codice tributo, il periodo di riferimento e il codice fiscale.

Se compro casa che tasse devo pagare?

 

Le tasse da pagare per l’acquisto di un immobile

Se compro una casa quali tasse devo pagare? Vediamo qual è la tassazione a seconda che si tratti di acquisto da privato o da impresa costruttrice e del tipo di immobile, prima o seconda casa.

Quando si compra casa le imposte da pagare sono diverse se si compra da un’impresa costruttrice o da un privato.

Tasse acquisto prima casa da privato 2019

Nel caso di acquisto da privato o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori le imposte da pagare sono le seguenti:

  • Imposta di registro 9%
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

Nel caso in cui si compri con le agevolazioni prima casa, le imposte da pagare sono le seguenti:

  • Imposta di registro 2%
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

Tasse acquisto casa da costruttore

Nel caso in cui compro casa da un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori da meno di cinque anni, le tasse da pagare sono le seguenti:

  • IVA al 10%, 22% per gli immobili appartenenti alle categorie di lusso
  • Imposta di registro: 200 euro
  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro

Nel caso in cui l’immobile possa usufruire delle agevolazioni prima casa:

  • IVA al 4%
  • Imposta di registro: 200 euro
  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro

Calcolo imposte compravendita 2019

Il calcolo delle imposte sulla compravendita è diverso a seconda che l’acquisto sia esente o meno da IVA. Nel primo caso, si deve applicare l’imposta al prezzo d’acquisto, mentre nel secondo caso si applica l’imposta di registro al valore catastale.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1; 110 per la prima casa e le relative pertinenze.

Come si calcolano le imposte sull’acquisto di una casa

Facciamo un esempio pratico per capire come si calcolano le imposte sull’acquisto di una casa. Consideriamo il caso di un immobile che costi 150mila euro e con una rendita catastale di 400 euro. 

Nel primo caso, quello di acquisto da un privato, partiamo dalla rendita catastale, la rivalutiamo del 5% e la moltiplichiamo per il coefficiente 120, ottenendo così il valore catastale (400*1,05*120) uguale a 50.400 euro. Su questo valore catastale, calcoliamo l’imposta di registro del 9% (50.400*9%=4536) e aggiungiamo le imposte catastale e ipotecaria. Il risultato finale è di 4636 euro.

Nel secondo caso, quello di acquisto da un’impresa costruttrice, partiamo dal prezzo di acquisto sul quale applichiamo l’IVA del 10% (15000) a questo aggiungiamo le 600 euro dell’imposta di registro, catastale e ipotecaria ottenendo un valore di 15.600 euro.

Vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra: ecco quattro opzioni

La possibilità di comprare casa a prezzi molto bassi moltiplica la scelta: può quindi capitare che, dopo aver comprato casa con un mutuo, si presenti una occasione di acquisto anche migliore. Quali strade percorrere, allora, per gestire il mutuo in essere?

Quando si crea la necessità di acquistare un altro immobile, mentre su quello precedente grava ancora un mutuo, le strade sono tre:

1. Il mutuo ponte

Utilizzato all’estero già dall’inizio del secolo, da qualche anno ha preso piede anche in Italia. Si tratta di un mutuo a breve termine, della durata di non oltre 24 mesi e del valore di non oltre il 60% del valore dell’immobile, che consente ai proprietari di una casa di acquistarne un’altra senza che questa risulti seconda casa (dal momento che si è manifestata l’intenzione di vendere quella già posseduta). Entro i 24 mesi, il prestito richiesto sarà rimborsato con i proventi dell’immobile venduto e si resterà proprietari di un solo immobile.

2. Il mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile

Se un mutuo ipotecario grava su una casa, all’acquisto di un’altra abitazione occorre che sia quest’ultima a garantire il finanziamento, per liberare l’acquirente del primo immobile del peso del precedente mutuo. Questa operazione è possibile presso alcuni istituti di credito attraverso la cosiddetta “sostituzione di garanzia”, un processo che di fatto sposta l’ipoteca sul nuovo immobile, liberandone quello precedente. Tale contratto va redatto da un notaio.

3. Estinzione anticipata del mutuo

Queste soluzioni sono adatte a chi non abbia la possibilità di estinguere il mutuo, ma naturalmente la via più sicura per liberare l’immobile da qualsiasi peso è quella di eliminare il mutuo stesso. Ecco come:

  • Estinguere il mutuo prima dell’atto: Se ci si dovesse trovare in possesso di una somma sufficiente ad estinguere anticipatamente il mutuo prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, si può procedere con il pagamento in un’unica soluzione del capitale residuo all’istituto di credito, il quale rilascerà quietanza e cancellazione di ipoteca, lasciando libero il proprietario di acquistare un nuovo immobile. Tale soluzione presuppone però che si abbia disponibile tutta la liquidità necessaria a rimborsare il mutuo prima della sua scadenza.
  • Estinguere il mutuo al rogito: Il mutuo si può estinguere anticipatamente utilizzando il denaro della vendita della casa. In questo caso occorre che l’estinzione anticipata avvenga contestualmente al rogito. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma residua del mutuo (comprese eventuali penali), che verrà versato in pagamento alla banca che ha concesso il finanziamento. Questa a sua volta rilascerà una quietanza di avvenuta estinzione e procederà alla cancellazione gratuita dell’ipoteca.

4. Accollo del mutuo

Una ulteriore soluzione è quella di accollare il mutuo al nuovo proprietario. In questo caso, il nuovo proprietario subentra al pagamento delle rate residue del mutuo lasciando libero il vecchio proprietario di stipulare da zero un nuovo mutuo. Ovviamente l’acquirente deve essere d’accordo con le condizioni a cui il mutuo originario è stato stipulato. Se l’accollo dovesse essere la soluzione prescelta, la banca dovrà rilasciare un documento liberatorio di ogni responsabilità in capo al vecchio proprietario relativamente ai pagamenti di rate precedenti, per evitare che l’accollatario accampi diritti su versamenti già effettuati dall’intestatario precedente del mutuo.

Opzione cedolare secca per un contratto in corso, si può fare?

Il proprietario dell’immobile può esercitare l’opzione della cedolare secca

E’ possibile scegliere l’opzione della cedolare secca per un contratto di affitto già in corso? Vediamo come funziona

Il proprietario di un immobile in affitto soggetto alla tassazione Irpef può decidere di passare al regime agevolato della cedolare secca per le annualità successive. Per farlo dovrà presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate o per via telematica entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

E’ inoltre importante inviare una comunicazione all’inquilino per segnalare la decisione di optare per la cedolare secca e la rinuncia agli aumenti, inclusa la variazione ISTAT.  Per i contratti che non hanno obbligo di registrazione l’opzione va effettuata nel modello Redditi dell’anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione.

Imposta registro risoluzione contratto compravendita, qual è la tassazione?

Imposta registro risoluzione contratto compravendita, qual è la tassazione?

Con la risposta n. 439, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia di tassazione ai fini dell’imposta di registro dell’atto di risoluzione consensuale del contratto di compravendita. Vediamo quanto spiegato.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto sottolineato che, come affermato anche dalla Cassazione, “con il ‘mutuo consenso’ le parti volontariamente concludono un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria, con contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario”.

Ma cosa succede sul fronte della tassazione? A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “ai fini della tassazione indiretta, all’atto di risoluzione si osserva che l’articolo 28 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che:

1. La risoluzione del contratto è soggetta all’imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso ovvero stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto. Se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale prevista dall’art. 6 o quella prevista dall’art. 9 della parte prima della tariffa.

2. In ogni altro caso l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

E’ quindi necessario distinguere “l’ipotesi di clausola risolutiva espressa, contestuale al contratto originario o entro il secondo giorno dalla stipula del contratto, dall’ipotesi in cui le parti, mediante autonoma espressione negoziale, optino per la risoluzione del medesimo contratto originario”.

Nel caso della clausola risolutiva espressa, si applica l’imposta proporzionale solo se per la risoluzione è previsto un corrispettivo e solo sull’ammontare di quest’ultimo; nel caso in cui le parti scelgano la risoluzione del contratto originario, si applica l’imposta in misura fissa. L’Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che “nella diversa ipotesi in cui la risoluzione dell’originario contratto sia realizzata mediante apposito negozio, la citata disposizione prevede la tassazione in misura proporzionale, da applicare alle prestazioni derivanti dalla risoluzione; la medesima tassazione proporzionale si applicherà, inoltre, all’eventuale corrispettivo della risoluzione”.

Vengono poi richiamate le ordinanze della Corte di Cassazione, del 9 marzo 2018, n. 5745 e del 5 ottobre 2018, n. 24506, “che, per la tassazione della risoluzione, ai fini dell’imposta di registro, ritiene rilevante la presenza o meno della clausola risolutiva espressa nell’accordo originario. Secondo la Suprema Corte, infatti, l’assenza di tale clausola nel contratto originario (ovvero se non stipulata entro il secondo giorno successivo), non consente l’applicazione del comma 1 dell’articolo 28, bensì l’applicazione del comma 2”.

L’Agenzia delle Entrate, in conclusione, ha ritenuto che l’atto di risoluzione per mutuo consenso rientri nell’ambito di applicazione del comma 2, dell’articolo 28 del d.P.R. n. 131 del 1986, “con la conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale del 9 per cento, ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al TUR e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna”.

Aprire un conto cointestato, le cose da sapere

Aprire un conto cointestato, le cose da sapereLa gestione delle spese di casa spesso richiede che si apra un conto cointestato, tra parenti ma non solo.

Ecco le cose da sapere per aprire un conto insieme ad un’altra persona.

Il conto cointestato è un normale conto corrente bancario, che consente di effettuare le medesime operazioni (prelievo, bonifico, utilizzo di carte ecc). Tuttavia, gli intestatari sono due o più, il che consente di dividere i costi per il mantenimento e la gestione delle operazioni tramite conto corrente, nonché di facilitare la contabilità dei soci in affari. Ecco cosa sapere sui conti correnti con più intestatari:

  • Per aprire un conto corrente cointestato i titolari del conto devono depositare in banca la propria firma originale.
  • È possibile cointestare un conto corrente già esistente.
  • I conti correnti cointestati possono essere a firma congiunta o disgiunta: nel primo caso tutte le operazioni richiedono la presenza e la firma di tutti i cointestatari.  Nel secondo caso, ogni cointestatario può effettuare autonomamente qualsiasi  operazione senza l’avvallo degli altri co-titolari.

Cosa succede se i cointestatari, coniugi, si separano? In questo caso il conto viene chiuso e l’ammontare custodivo redistribuito secondo le quote di conferimento, oppure il tutto viene assegnato ad uno dei due. In assenza di documentazione sull’ammontare delle quote, le somme vengono divise in parti uguali.

Cosa accade, invece, in caso di pignoramento? Una sentenza del 2016 della Corte d’Appello di Roma ha stabilito che non possa essere pignorata la quota di proprietà del cointestatario non sottoposto all’esecuzione.

In caso di decesso di uno dei due intestatari, la circostanza va comunicata alla banca attraverso il certificato di morte, inviato tramite Pec, raccomandata o a mano. Contestualmente va consegnata la dichiarazione di successione o, se non ci sono beni immobili o il patrimonio risulta sotto i 100 mila euro, l’atto di notorietà che certifica la successione. In particolare,

  • Se il conto è a firma congiunta, il conto viene congelato fino alla conclusione di tutte le procedure relative alla successione, dopo le quali la quota depositata viene ripartita tra gli eredi.
  • Se il conto è a firma disgiunta, i cointestatari superstiti possono disporre liberamente della quota spettante mentre la restante parte viene suddivisa tra gli eredi una volta concluse le procedure di successione.  Alcune banche bloccano il conto fino alla conclusione delle procedure di successione, altre consentono il prelievo del denaro necessario alle spese funerarie, documentate.

Cedolare secca, come funziona.

Nel caso di locazioni abitative, brevi e di lunga durata e immobili commerciali

La cedolare secca è il regime di tassazione agevolato sugli affitti che sostituisce la tradizionale imposizione fiscale Irpef. Vediamo come funziona nel caso di locazioni abitative, sia di lunga durata che locazioni brevi, e affitti commerciali.

In primis vediamo come funziona la cedolare secca. Secondo quanto stabilito dal 2º comma dell’art. 3 del dlgs 23/2011, la cedolare secca sostituisce non solo l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale), ma anche:

  • Imposta di bollo sul contratto di locazione
  • Imposta di registro per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione.
  • Imposta di registro e imposta di bollo sulle proroghe del contratto di locazione.

L’opzione per la cedolare secca può essere espressa al momento della registrazione del contratto mediante la presentazione del modello RLI o in momenti successivi alla registrazione. Con il dl n 193/2016 è stato disposto che la mancata proroga esplicita della cedolare secca, al momento del termine del contratto di locazione, non implica una decadenza immediata della cedolare secca a condizione che il contribuente: abbia adottato un comportamento coerente con la cedolare secca; dichiari i redditi nel quadro “RB” del modello Unico o nel 730 con i criteri della cedolare secca; versi le imposte dovute sui canoni di locazione applicando le aliquote del 10% ovvero del 21% stabilite per la cedolare secca.

La mancata comunicazione della proroga comporta pero’ delle multe: 50 euro nel caso di ritardo non superiore a 30 giorni dalla scadenza dell’adesione e 100 euro per ritardi superiori a 30 giorni.

Cedolare secca su locazioni abitative

Per quanto riguarda la cedolare secca sulle locazioni abitative, nel caso in cui si tratti di affitti superiori a trenta giorni, abbiamo due diverse aliquote

  • aliquota 21% per i contratti di locazione a canone “libero” 
  • aliquota 10% per i contratti di locazione a canone concordato. Nonostante i timori iniziali di un aumento al 12,5%, l’ultima versione della legge di bilancio ha confermato l’aliquota del 10%.

Cedolare secca per gli affitti brevi

Il decreto legge n 50/2017 ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche o da intermediari (portali online e agenzie immobiliari). La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

E’ compito dell’intermediario versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni versati. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebbitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Un altro degli adempimenti in essere è anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Cedolare secca per i negozi a partire dal 2019

Con la legge di Bilancio 2019 è stata estesa la cedolare secca anche l’affitto di immobili commerciali e capannoni. Si applica un’aliquota del 21% sempre e quando si rispettino determinate condizioni:

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso del 2019;
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali potrà essere applicata per l’intera durata del contratto;
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente;
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600m2 (escluse le pertinenze)

Possono usufruire della cedolare secca per la locazione di immobili commerciali: le persone fisiche soggetti passivi Irpef che conseguano reddito fondiario, il proprietario, il titolare del reddito reale di godimento. Non possono optare per la cedolare secca: le società di persone, i soggetti Ires, lavoratori autonomi, enti non commerciali.

Cedolare secca rimane al 10%, dietrofront del governo

 

Confermata la cedolare secca al 10%

Dietrofront per la cedolare secca sugli affitti. Rimane infatti al 10 per cento, nessun aumento al 12,5 per cento. A prevederlo l’ultima bozza della legge di Bilancio.

Il possibile aumento della cedolare secca sugli affitti a canone concordato aveva fatto molto discutere, suscitando la disapprovazione delle associazioni di categoria. Lo stop all’aumento – e il fatto che la misura diventerà strutturale – è stato invece accolto con favore.

Con un tweet, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha fatto sapere: “Dopo due settimane di ‘battaglia’ da parte di @Confedilizia, arriva la notizia che il Governo confermerà e renderà strutturale la cedolare secca sugli affitti abitativi a canone calmierato. E’ un’ottima notizia e diamo volentieri atto al Governo di questa scelta di prospettiva”.

Tramite una nota, il segretario nazionale dell’Unione inquilini, Massimo Pasquini, ha affermato: “La decisione presa dalla maggioranza di non procedere all’aumento della cedolare secca per i contratti agevolati è una saggia decisione. Sarebbe stato un grave errore procedere ad innalzare la cedolare secca dal 10% al 12,5%, perché avrebbe comportato un possibile aumento dei canoni di locazione agevolati colpendo famiglie, ma anche studenti fuorisede e lavoratori in mobilità costretti a stipulare contratti transitori”.

Aggiungendo: “In Italia abbiamo due necessità impellenti: da una parte quella di abbassare gli affitti privati indirizzando il mercato verso i contratti agevolati per ridurre gli sfratti che ancora oggi colpiscono 60.000 famiglie ogni anno con una sentenza di sfratto motivata al 90% da morosità, figlia di un impoverimento delle famiglie e di affitti insostenibili, rendendo sempre più  appetibili i contratti agevolati aumentando almeno al 25% o sopprimendo la cedolare secca sul libero mercato che non ha alcuna motivazione di esistere, tenuto conto che la cedolare secca comporta minori entrate fiscali per 2,2 miliardi di euro e che di questi 1,84 miliardi di euro restano nelle tasche del decimo più  ricco dei proprietari”.

Pasquini ha quindi sottolineato: “Dall’altra è sempre più necessario avviare quel piano casa promesso dal governo per aumentare l’offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica basato sul riutilizzo dell’enorme patrimonio immobiliare pubblico e privato inutilizzato, tenuto conto che in Italia sono 650.000 le famiglie nelle graduatorie aventi diritto ad una casa popolare. Un grande e vero piano casa di edilizia residenziale pubblica senza consumo di suolo. Questo ci aspettiamo dalla prossima legge di bilancio”.

Il presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, Santino Taverna, attraverso una nota, ha evidenziato: “Siamo soddisfatti della retromarcia del Governo sull’ipotesi di aumento della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato con aliquota al 12,5% dal 2020. La conferma dell’aliquota al 10% dal 2020, in via strutturale, offre una certezza in più ai locatori chiamati a valutare la convenienza delle diverse formule di locazione in un contesto di mercato ancora in difficoltà. L’aumento dell’aliquota avrebbe avuto un impatto economicamente recessivo per il comparto delle locazioni”.

Aggiungendo: “Quanto all’ipotesi di aumentare l’aliquota unificata di Imu e Tasi, siamo pienamente convinti che occorra accorpare le due imposte mantenendo l’invarianza del gettito dei due contributi. Così come siamo convinti che per la crescita del Paese e del settore immobiliare resta necessario procedere con determinazione alla riduzione della spesa pubblica improduttiva per liberare, senza ricorrere ad ulteriori balzelli a carico dei cittadini e delle imprese, risorse per gli investimenti”.

Le detrazioni per chi usa le carte

 

credito d’imposta per i piccoli esercenti e detrazioni per gli acquirenti con redditi bassi

La Manovra 2020 è legge. Tra le misure contenute nel testo definitivo del decreto fiscale, la norma contro l’uso del contante che prevede un credito d’imposta per chi usa pagamenti tracciabili.

La soluzione individuata dal dl 26 ottobre 2019, n. 124 è un aiuto sia a chi preferisce l’uso della moneta elettronica che ai commercianti, spesso non troppo contenti di accettare le carte a causa delle commissioni bancarie collegate.

Ecco in breve le misure contenute nel decreto:

  • Dal 1 luglio 2020 si applicherà un modello di credito di imposta simile a quello già applicato per i benzinai (che godono di un credito del 50%), a beneficio delle piccole attività, ovvero un credito del 30% delle spese per le commissioni sulle transazioni con carte e bancomat, da usare esclusivamente in compensazione. Tale credito sarà concesso solo a chi abbia una attività con ricavi compresi entro i 400 mila euro annui;
  • Da luglio 2020 il limite di utilizzo del contante scenderà a 2000 euro, per scendere ulteriormente a 1000 euro nel 2022;
  • Multe per chi non accetta il Pos.

La platea interessata dovrebbe essere costituita da oltre due milioni di esercenti, per un onere statale stimato intorno al mezzo miliardo di euro.

Per quanto riguarda invece il lato degli acquirenti, dal 2020 le detrazioni saranno sempre e comunque possibili solo presentando traccia delle spese effettuate con bonifici, carte o bancomat. Tuttavia una poco piacevole novità riguarda coloro che percepiscono redditi oltre i 120 mila euro. Infatti:

  • redditi sopra i 120.000 euro vedranno un taglio sulle detrazioni;
  • redditi sopra i 240.000 euro avranno l’azzeramento delle detrazioni fiscali al 19%.

Ad essere coinvolte, circa 300 mila persone (l’1% dei contribuenti); ad essere colpite, invece, sono spese quali

  • spese veterinarie
  • spese funebri
  • spese di locazione per studenti fuori sede. Sempre in tema studio, sono coinvolte dal taglio anche le spese
    • per la frequenza di scuole (dell’infanzia, primo ciclo e secondaria)
    • per la frequenza ai corsi universitari statali e non
  • spese per studenti con disturbo DSA ( Disturbo specifico dell’apprendimento)
  • spese per l‘attività sportiva praticata dai ragazzi
  • premi per assicurazioni sulla vita, contro gli infortuni, invalidità e non autosufficienza
  • premi per assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi sulla casa
  • spese per servizi di interpretariato per i soggetti sordomuti.

Resta invece in vigore la detrazione al 19% degli interessi ed oneri accessori del mutui casa, come anche tutti i “bonus casa”.

Cedolare secca sul canone concordato: perché cambiarla nel 2020?

Tra le ipotesi in ballo per il prossimo anno, in tema di fiscalità sulla casa, c’è l’aumento della cedolare secca sul canone concordato dal 10% al 12,5%. Un’opzione che non piace agli operatori del settore, che considerano il possibile aumento nel 2020 uno sbaglio.

Secondo Confedilizia, la cedolare secca è un accordo bipartisan che non dovrebbe essere in nessun modo cambiato. In una nota diffusa dall’associazione, infatti, si ricorda che la cedolare al 10% è stata introdotta da Renzi nel 2014 e poi confermata dai governi successivi. L’obiettivo era quello di favorire l’accesso all’abitazione, attraverso un sistema di contratti “controllato” da parte delle famiglie che non possono rivolgersi al libero mercato.

“La cedolare sugli affitti calmierati è una misura sociale, condivisa da forze politiche, sindacati inquilini, operatori ed esperti del settore immobiliare: non a caso, contro il suo aumento si sono espressi i sindacati inquilini (la controparte dei proprietari, significativamente) e un istituto indipendente come Nomisma. In questi anni di applicazione ha garantito un’offerta abitativa estesa, favorendo la mobilità di lavoratori e studenti sul territorio. Inoltre, come rileva la nota di aggiornamento del Def, la cedolare ha determinato una riduzione senza precedenti dell’evasione fiscale nelle locazioni. 

Alla luce di tutto questo, la conferma della misura veniva unanimemente data per scontata. Invece, ecco la doccia fredda dell’annuncio del suo aumento, che assume i contorni della contraddittorietà se solo si pensa, da un lato, alla linea anti-evasione con la quale il Governo ha voluto caratterizzare la manovra per il 2020 e, dall’altro, al sostegno alla locazione che il Ministero delle infrastrutture si propone di fornire nell’ambito del nuovo “piano casa”.

Peraltro, oltre a scoraggiare l’utilizzo di questa tipologia di affitto riservata ad inquilini meno abbienti, l’incremento della tassazione rischierebbe di provocare anche una richiesta generalizzata di ricalcolo al rialzo dei canoni da parte dei proprietari, consentita da una norma del decreto ministeriale che regola la materia.

Insomma, conseguenze negative a catena in un comparto che si distingueva per la sua virtuosità. Forse è il caso di ripensarci, come sollecita da giorni una parte della stessa maggioranza (Italia Viva)”.

Cedolare secca al 10%, come funziona

La cedolare secca è una tassazione agevolata sugli affitti che consente di pagare un’imposta fissa del 21% o del 10% (nel caso di affitti a canone concordato) sul reddito da locazione.

La cedolare secca sostituisce l’Irpef, e le relative addizionali regionali e comunali, l’imposta di bollo e di registrazione in sede di registrazione del contratto. 

La cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato si può applicare a quei comuni densamente popolati (in presenza di specifici accordi territoriali), per contratti d’affitto a studenti universitari e nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali e per gli affitti transitori disciplinati dalla legge n 413/1998. 

Il Dl 193/2016 prevede che in caso di mancata comunicazione sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca, non si decade dai benefici, se si sono effettuati i versamenti dell’imposta, si ha dichiarato i redditi da locazione a cedolare secca nel 730.

Cedolare secca per i negozi, al momento nessuna proroga

Nessuna notizia invece per la cedolare secca sugli immobili commerciali. L’agevolazione introdotta dalla legge di bilancio 2019 non è una misura strutturale, ma prevede una scadenza al 31 dicembre di quest’anno. Ma fino ad ora non ci sono notizie di una proroga.

La corsa all’oro degli affitti brevi: opportunità o miraggio?

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

Mutuo più alto del valore dell’immobile, occhio al fisco

Se si richiede un mutuo superiore al prezzo di vendita della casa, questo potrebbe provocare un indesiderato controllo fiscale. Ecco cosa sapere.

Secondo la Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19772 del 23 luglio scorso, si è fatto chiaro che l’Agenzia delle Entrate potrebbe rettificare e correggere il prezzo in caso nella compravendita di una casa si sia richiesto il criterio del prezzo valore ma si sia nascosta parte del corrispettivo. La base imponibile è infatti costituita dal valore venale in commercio, con eccezioni nei seguenti casi:

  • la cessione deve riguardare una casa e le sue pertinenze;
  • deve essere presente la rendita catastale;
  • la casa deve essere acquistata per ragioni personali, non professionali o simili;
  • alla cessione va chiesta al notaio l’applicazione del criterio di tassazione;
  • Il trasferimento deve essere soggetto a imposta di registro;
  • il trasferimento deve avvenire a titolo oneroso (no donazione).

Se quindi si può stabilire un valore del prezzo di acquisto inferiore a quello di mercato, su questo valore va parametrato il mutuo richiesto purchè si indichi il corrispettivo pattuito, senza nasconderne una parte. In caso così avvenga, e si chieda poi un mutuo pari all’effettivo valore di mercato, l’Agenzia delle Entrate può far scattare un accertamento.

Passo carrabile del cancello condominiale

Con la sentenza 309/19, la sezione staccata di Latina del Tar Lazio ha fatto chiarezza in merito al passo carrabile del cancello condominiale. Vediamo quanto spiegato.

Come sottolineato anche da Italia Oggi, il passo carrabile del cancello condominiale può esserci anche se “il Consiglio comunale ha inserito il viale d’accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali”. In questo caso il via libera è possibile perché “la delibera risulta approvata dopo che si è perfezionata la Dia-Scia dell’ente di gestione” e perché “non risulta provato l’uso pubblico del viale, che invece risulta sfruttato soltanto dai residenti per rincasare”.

Nel caso in questione un condominio aveva presentato ricorso avverso una sentenza che impediva il passo carrabile del cancello condominiale in quanto il Consiglio comunale aveva inserito “il viale di accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali”. Ma il giudice ha accolto il ricorso del condominio poiché “sul progetto si è formato il silenzio assenso trenta giorni dopo il deposito dei documenti integrativi richiesti dal comune”.

L’amministrazione avrebbe dovuto procedere all’annullamento d’ufficio. La delibera che inseriva il viale di accesso al comprensorio nell’elenco delle strade vicinali era arrivata in ritardo. Inoltre, il viale in questione non ha le caratteristiche di una servitù di uso pubblico, in quanto non è stato “dimostrato l’utilizzo a opera di una collettività indeterminata”.

Tasse sulla casa in Italia, cedolare secca in aumento aliquota?

 

La cedolare secca, come si sa, è una sorta di imposta sostitutiva che si applica ai proventi di coloro che affittano casa. Al momento, se per chi affitta casa a canone libero si applica un’aliquota del 21%, per coloro che optano per il canone concordato l’aliquota applicata scende al 10% andando a sostituire anche le imposte di bollo e di registro.

Con il documento programmatico di bilancio 2020, però, ci potrebbero essere delle novità in merito alla cedolare secca, che, dal 10% potrebbe crescere al 12,5%, accompagnandosi ad un aumento da 50 a 150 euro ciascuna dell’imposta ipotecaria e catastale sui trasferimenti immobiliari (tra privati) soggetti all’imposta di registro (prima casa e altri immobili). Il che naturalmente non ha fatto piacere agli operatori del settore, impegnati in questi giorni in una battaglia per evidenziare le conseguenze negative sul comparto immobiliare di una decisione che aumenta la pressione fiscale proprio sulla fetta di mercato destinata alla clientela con maggiori difficoltà economiche.

“E’ assurdo, – ha commentato in questo senso Enzo Albanese, presidente Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) per l’area Milano, Monza Brianza e Lodi a margine della presentazione dei dati sul residenziale milanese a cura dell’ufficio studi Sigest, – andare ad aumentare la tassazione delle abitazioni a canone concordato, applicato in genere all’abitare sociale che, al contrario, andrebbe incentivato”

“Dalla manovra – aggiunge Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – arriva un ulteriore incremento di imposte sull’immobiliare: non solo triplicano le imposte ipocatastali sui trasferimenti immobiliari (tra privati) soggetti all’imposta di registro (prima casa e altri immobili), ma emerge anche l’ipotesi di un aumento della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato. Dopo l’illusione di attenzioni e promesse disattese per il comparto anziché dare ossigeno ad un settore fondamentale per la crescita economica del Paese, lo si appesantisce ulteriormente utilizzandolo come bancomat per fronteggiare qualsiasi necessità, senza mai ricorrere alla riduzione dei costi della spesa pubblica improduttiva che sta affondando il Paese”.

La decisione di aumentare le aliquote delle imposte sul canone concordato, secondo Nomisma, potrebbe indurre i proprietari a convertirsi all’affitto breve, penalizzando ulteriormente l’offerta abitativa per le famiglie che versano in condizioni disagiate e non possono permettersi affitti elevati.

“La possibilità che la cedolare secca sugli affitti disciplinati dagli accordi territoriali (cosiddetti concordati) salga dal 10 al 12,5%, come si evince dal Documento programmatico di bilancio, certifica in maniera inequivocabile la mancata comprensione dei fenomeni in atto – sottolinea infatti Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. – In una fase in cui il mercato della locazione è esposto alla spietata concorrenza degli utilizzi temporanei (affitti brevi), qualsiasi provvedimento che riduca la redditività dell’opzione tradizionale comporta inevitabilmente uno spostamento di offerta verso le forme di utilizzo degli immobili più profittevoli. A risultare penalizzati non saranno tanto i proprietari, che sapranno riorientare prontamente le proprie scelte, quanto le famiglie, in particolare quelle disagiate, che si troveranno di fronte un’offerta sempre più esigua e un contesto sempre più competitivo. In una fase in cui una lettura informata dei fenomeni consigliava una detassazione delle forme di utilizzo più favorevoli all’inquilinato, si è scelto di andare in senso opposto. Il costo sociale del risicato aumento di gettito che un approccio meramente contabile ha consentito di stimare rischia di rivelarsi elevatissimo. La speranza è che una sopraggiunta consapevolezza consenta di evitare il più clamoroso degli autogoal” .

Definizione, quella dell’autogoal, condivisa da Confedilizia “La cedolare sugli affitti calmierati è una misura sociale – ha dichiarato il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – condivisa da forze politiche, sindacati inquilini, operatori ed esperti del settore immobiliare. In questi sei anni di applicazione ha garantito un’offerta abitativa estesa, favorendo la mobilità di lavoratori e studenti sul territorio. Inoltre, come rileva la nota di aggiornamento del Def, la cedolare ha determinato una riduzione senza precedenti dell’evasione fiscale nelle locazioni. Insomma, c’è una misura che funziona, apprezzata unanimemente, ad alto impatto sociale: il Governo vuole davvero modificarla in peggio?”.

“Ci appelliamo alla maggioranza e al Governo affinché rinuncino al proposito di aumentare la tassazione sugli affitti abitativi a canone calmierato per famiglie e per studenti universitari – aggiunge il Presidente di Confedilizia. – Sarebbe una scelta in totale contraddizione, da un lato, con la linea anti-evasione con la quale l’Esecutivo ha voluto caratterizzare la manovra per il 2020 e, dall’altro, con il sostegno alla locazione che il Ministero delle infrastrutture si propone di fornire nell’ambito del nuovo piano casa. Peraltro, oltre a scoraggiare l’utilizzo di questa tipologia di affitto riservata ad inquilini meno abbienti, l’aumento rischia di provocare anche una richiesta generalizzata di ricalcolo al rialzo dei canoni da parte dei proprietari, consentita da una norma del decreto ministeriale che regola la materia”.

Si tratterebbe  di un errore madornale anche secondo Massimo Pasquini, Segretario Nazionale Unione Inquilini. “Aumentare l’aliquota della cedolare secca per i contratti agevolati non ha altro effetto che aumentare gli importi degli affitti in quanto tutti gli accordi fino ad oggi firmati localmente vedrebbero la richiesta da parte delle associazioni dei proprietari di rivedere i valori essendosi aggravata la tassazione. Affitti agevolati più cari significherà anche un possibile balzo negli anni futuri degli sfratti. Questo mentre non giungono notizie sulla cedolare secca relativa ai contratti a libero mercato oggi al 21%. Questa si che sarebbe giusto abolire o innalzare, in quanto è una aliquota di favore a proprietari che scelgono il libero mercato quindi il massimo della rendita, mentre lavoratori e pensionati pagano un minimo del 23% come aliquota Irpef”.

Al momento, tuttavia, nulla cambia. L’acconto della cedolare secca 2019, dovuto per importi superiori ai 51,65 euro si paga

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    – prima rata del 40% dell’acconto entro il 30 giugno
    – seconda rata del 60% dell’acconto entro il 30 novembre.

Il saldo si versa invece entro il 30 giugno; se si dilaziona il pagamento al 31 luglio, si applica una maggiorazione dello 0,40%.

Hai un animale domestico? Detrazioni e bonus

Le spese veterinarie sono tra gli oneri che è possibile portare in detrazione fiscale con il modello 730/2019

Chi possiede animali domestici può usufruire di vantaggi fiscali. Sia cani che gatti, ad esempio, possono aver bisogno di cure mediche e specifici trattamenti. La legge italiana prevede che le spese mediche che riguardano gli animali possano essere soggette a detrazione.

Detrazione spese veterinarie

Tuttavia ci sono alcuni paletti da rispettare. La detrazione con il modello 730/2019 spetta per le seguenti voci:

  • spese per visite veterinarie;
  • spese per interventi o analisi di laboratorio;
  • spese per farmaci veterinari.

Va specificato, però, che il limite massimo di importo per la spesa da portare in detrazione è pari a 387,40 euro, importo per il quale si potrà beneficiare di una detrazione Irpef del 19%. Inoltre, proprio come per accade per le spese mediche, la detrazione spetta soltanto per la quota che supera la franchigia di 129,11 euro.

Questo significa che è ammessa in detrazione fiscale solo la parte di spesa superiore rispetto alla franchigia, mentre per spese fino a 129 euro il costo sarà indetraibile e rimarrà totalmente a carico del contribuente. In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi sarà necessario indicare l’importo di spesa comprensivo di franchigia.

Di contro, resta totalmente a carico del contribuente anche la quota di spesa che supera il limite di 387,40 euro. Tutti i costi sostenuti oltre tale soglia non possono essere portati in detrazione dall’Irpef. Le spese veterinarie dovranno essere indicate all’interno del quadro E del modello 730/2019 nel rigo da E8 a E10 utilizzando il codice 29 e indicando l’importo di spesa da portare in detrazione fiscale.

Bonus animali domestici

Ma non è tutto, perché in alcuni Comuni italiani è possibile addirittura ricevere un incentivo per l’adozione di un cane da un canile comunale. Vittoria, in Sicilia, è stato il primo Comune a introdurre il “bonus animali domestici”, con uno sconto di 100 euro sulla Tari per chi adotta un animale da uno dei canili del Comune.

Successivamente l’esempio è stato seguito anche in altre parti d’Italia. Le regole prevedono anche che l’animale in questione sia controllato due volte l’anno dai Vigili del Fuoco che ne accertano le condizioni di salute. Non tutti però offrono la possibilità di accedere al bonus animali domestici, per informazioni bisogna rivolgersi al proprio Comune (anche entità e modalità di emissione variano a seconda dei casi).

Come funziona il condono per il bollo auto non pagato

Come stabilito dalla pace fiscale introdotta dal precedente governo, le cartelle per debiti fino a 1000 euro saranno cancellate

La pace fiscale, cavallo di battaglia della Lega e introdotta dall’esecutivo gialloverde, aveva introdotto la cancellazione totale delle cartelle con saldo e stralcio per debiti comprensivi di capitale, interessi e sanzioni, contratti tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2010. Il condono riguarda anche il bollo auto.

Il chiarimento arriva direttamente dall’esecutivo, visto che la norma non ha mai fatto specifico riferimento al bollo auto. E difatti non sono mancate le contestazioni del pagamento degli arretrati da parte delle Regioni con conseguente ricorso da parte degli automobilisti alla Commissione Tributaria per vedersi cancellare le cartelle, visto che Equitalia proseguiva con i solleciti di pagamento.

Ma, una volta appurato che anche il condono del bollo auto rientra tra le cartelle (sempre sotto i 1000 euro) interessate dalla pace fiscale, gli automobilisti in debito con il fisco dal 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2010, non devono fare nulla per ottenere la cancellazione delle cartelle che, come prevede la normativa, è automatica.

Tuttavia, è lecito aspettarsi che le Regioni non rinuncino di buon grado a perdere gli introiti derivanti dal recupero dei debiti per il mancato pagamento del bollo auto. Fino a quando non sarà chiamata a esprimersi la cassazione, quindi, la partita potrebbe non considerarsi ancora chiusa.

Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili

La prelazione consiste nel diritto, che si acquisce o per norma di legge o per accordo tra privati, a essere preferiti, a parità di condizioni, nella successiva formazione di un contratto.

Come si esercita il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione si esercita attraverso l’obbligo (che grava sul proprietario dell’immobile, in caso di prelazione sugli immobili) di rendere nota (al soggetto che ha il diritto di prelazione) l’intenzione di procedere alla vendita, specificando il prezzo e le modalità di pagamento ed anche il soggetto terzo al quale si intenderebbe vendere l’immobile, assicurando al titolare della prelazione un congruo termine per esercitare il suo diritto.

Va però chiarito subito che dover riconoscere un diritto di prelazione non significa essere obbligati a vendere. Il proprietario dell’immobile può decidere di non vendere e nessuno può imporgli di cedere la proprietà del bene. Ma se decide di farlo, deve consentire al titolare della prelazione di esercitare il suo diritto alla preferenza, a parità di condizioni.

Qual è la differenza tra prelazione legale e volontaria?

La prelazione legale nasce in base a norma di legge, mentre quella volontaria nasce da un patto privato. La prelazione legale è opponibile ai terzi, ed assicura il diritto di retratto, quella volontaria no. Questo vuol dire che in presenza di una prelazione legale violata (il proprietario, violando la legge, ha venduto a terzi, senza prima interpellare il titolare della prelazione) quest’ultimo può rivolgersi al giudice e chiedere che il giudice emetta una sentenza in base alla quale, previo pagamento del prezzo, l’immobile gli venga trasferito. La legge, in altri termini, tutela il titolare del diritto di prelazione fino al punto di assicurargli l’acquisto della proprietà attraverso l’Autorità Giudiziaria. Invece, in caso di prelazione volontaria violata (il proprietario, violando il patto, ha venduto a terzi senza prima offrire il bene al titolare della prelazione) ci si può rivolgere al giudice e ottenere una sentenza di condanna solo a un risarcimento del danno, ma non per avere la proprietà.

Quali sono i casi di prelazione in campo immobile?

Sono il “retratto successorio”, la prelazione agraria e la prelazione urbana. Quest’ultima può riguardare gli immobili commerciali sia quelli ad uso non abitativo.

La prelazione urbana nasce con la legge 392/78 (ai più nota come legge sull’equo canone), negli articoli 38, 39 e 40. Nell’art. 38 della legge è previsto che il proprietario di immobile urbano non adibito ad abitazione, in caso di vendita, è tenuto a notificare – a mezzo ufficiale giudiziario – l’intenzione di alienare al conduttore, con indicazione del prezzo ed invito ad esercitare la prelazione. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto, ed ha ulteriori 30 giorni per il versamento del prezzo. Se il proprietario non notifica l’invito ad acquistare al conduttore, quest’ultimo può riscattare l’immobile (rivolgendosi al giudice) entro 6 mesi dalla registrazione del contratto di vendita.

Cos’è un immobile urbano ad uso non abitativo?

Per “immobile urbano non adibito ad abitazione” si intende l’immobile commerciale, e cioè, nella maggior parte dei casi, un negozio per la vendita al pubblico. Va precisato però che la prelazione non spetta nel caso di “vendita in blocco” dell’intero edificio o di una ampia porzione di esso nella quale è ricompresa la porzione adibita ad uso commerciale.

In cosa consiste la prelazione urbana ad uso abitativo?

Questo tipo di prelazione riguarda solo gli immobili concessi in locazione: l’inquilino ha il diritto ad essere preferito se il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi,  e se il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. La prelazione invece non spetta quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compreso l’immobile locato: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi (ne abbiamo parlato poco fa, a proposito del retratto successorio).

La prelazione non spetta per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio in caso di permuta o in caso di conferimento dell’immobile in una società); in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale; per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito; per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni); non spetta, infine, se il proprietario intende vendere effettivamente, in blocco, l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata.

Nel caso di prelazione per abitazione locata esiste il diritto di rivolgersi al giudice?

La legge (art. 39 della legge 392/78) prevede che qualora il proprietario non provveda alla notificazione, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, l’inquilino deve, ovviamente, effettuare il versamento del prezzo entro il termine di tre mesi. Il proprietario dell’abitazione locata che ha venduto a terzi può opporsi al riscatto, e sarà il giudice a decidere se la legge è stata violata (dando ragione all’inquilino) oppure no (dando ragione al proprietario).

Mutuo prima casa: le agevolazioni fiscali 2020

Acquisto prima casa col mutuo? Ecco le principali agevolazioni fiscali che si possono ottenere, per quanto riguarda sia l’acquisto che le detrazioni.

Acquisto prima casa, tutti i costi

Chi compra la prima casa deve preventivare tra i costi:

  • prezzo dell’immobile;
  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale;
  • IVA.

In alcuni casi si possono applicare delle detrazioni e delle agevolazioni, in particolare a seconda che:

  • la casa sia stata acquistata da un privato o da un’impresa
  • la casa sia stata costruita da più o meno di 5 anni
  • ci sia un mutuo prima casa.

Agevolazioni acquisto prima casa da costruttore o da privato

Una discriminante per ottenere agevolazioni prima casa è la natura giuridica del venditore.

Chi compra casa da un privato o da un’impresa che opera in esenzione Iva, avrà diritto alle seguenti agevolazioni fiscali:

  • imposta di registro: 2%,
  • imposta ipotecaria: 50 euro;
  • imposta catastale: 50 euro.

Chi invece acquista la prima casa da un’impresa che applica l’Iva, beneficia delle seguenti agevolazioni:

  • aliquota IVA del 4% (invece che del 10%);
  • imposta di registro: 200 euro;
  • imposta ipotecaria: 200 euro;
  • imposta catastale 200 euro.

Senza i benefici prima casa, l’imposta di registro è invece pari al 9% e l’Iva, nelle vendite per le quali è dovuta, è pari al 10%.

Acquisto prima casa con mutuo, le agevolazioni

Chi acquista con mutuo la sua prima casa, oltre a poter accedere a offerte specifiche da parte di alcune banche, può beneficiare di una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi fino ad un massimo di 4000 euro.

Inoltre, a seconda dell’età dell’immobile, nel caso questo venga acquistato dall’impresa costruttrice, nel valutare l’importo del mutuo prima casa da richiedere vanno conteggiate le eventuali agevolazioni. In particolare:

Per una casa costruita da meno di cinque anni:

  • Iva al 4%;
  • Imposta di registro e catastale a 200 euro ciascuna;
  • Imposta di bollo: 230 euro;
  • Tassa catastale: 90 euro.

Per una casa costruita da più di cinque anni:

  • Iva: esente
  • Imposta di registro: 2%
  • Imposta di bollo: zero
  • Tassa catastale: zero

Mutuo prima casa: chi ha diritto alle agevolazioni fiscali

Per accedere alle agevolazioni sul mutuo per l’acquisto della prima casa occorre avere specifici requisiti:

  • non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
  • non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Sconto fattura risparmio energetico

Si torna a parlare dello sconto in fattura per il risparmio energetico. A farlo il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, rispondendo al question time al Senato.

Nel dettaglio, Patuanelli ha sottolineato che lo spirito della norma sull’ecobonus era continuare a creare risultati positivi, ma “certamente ha prodotto un risultato negativo su una parte di attività produttiva prevalente nel nostro Paese, costituita da piccole e mini imprese”.

Il ministro dello Sviluppo economico ha quindi spiegato: “C’è un’esigenza che è quella di modificare questo testo. Ritengo che ci sia bisogno di un ragionamento che ci porti nella legge di Bilancio a trovare anche gli strumenti finanziari di accompagnamento della modifica della norma”.

Patuanelli ha poi evidenziato: “L’ecobonus ha stimolato investimenti in un quadriennio per più di 16 miliardi di euro e sono oltre 35 negli ultimi 10 anni”. Il ministro ha però spiegato che la misura ha causato problemi alle Pmi per due motivi. Innanzitutto, perché “i grossi gruppi quando si parla di interventi singoli su edifici come il fotovoltaico riescono ad applicare un prezzo diverso, inferiore, alla piccola impresa; il secondo è la capienza fiscale, cioè la detrazione in più anni ha un effetto, lo sconto in fattura un altro e l’impresa si trova in assenza di liquidità immediata e quindi le piccole e medie imprese si sono trovare in difficoltà”.

Patuanelli ha infine sottolineato che “ci sarà un percorso parlamentare nella conversione del decreto crisi” e ha parlato della necessità di “attivare un tavolo di confronto per adeguare la soluzione migliore. La ratio della norma e lo spirito con cui era stata fatta non era negativo, probabilmente la scarsa interlocuzione ha condotto a un risultato negativo. Decidiamo insieme alle associazioni di categoria la soluzione migliore e poi c’è anche il percorso parlamentare”.

Proroga al 2020 di ecobonus e bonus ristrutturazioni

Dopo il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, è il ministro dell’Economia e delle Finanze, Roberto Gualtieri, a parlare della proroga dei bonus casa 2020. In particolare, della proroga di ecobonus e bonus ristrutturazioni.

Nel corso della sua audizione sulla Nota di aggiornamento del Documento di economia e finanza (Nadef) nelle Commissioni riunite Bilancio di Camera e Senato, il ministro dell’Economia ha confermato la proroga dei bonus casa al 2020, sottolineando poi che la manovra sarà di dimensioni contenute.

Proroga ecobonus 2020

Con la proroga dell’ecobonus al 2020, diventa possibile continuare ad usufruire della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65% fino al 31 dicembre del 2020.

Si ricorda che l’importo da portare in detrazione dalle imposte può variare dal 50% al 85% della spesa in base alle caratteristiche dell’intervento e la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. L’agevolazione è rivolta a tutti i contribuenti, residenti e non residenti, che possiedono l’immobile oggetto di intervento.

Oltre ai proprietari, tra gli altri possono fruire dell’agevolazione i titolari di un diritto reale sull’immobile; i condòmini (per gli interventi sulle parti comuni condominiali); gli inquilini; i comodatari. Inoltre, la detrazione può essere fruita dal familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) e dal convivente more uxorio.

Proroga bonus ristrutturazione 2020

Con la proroga del bonus ristrutturazione al 2020, diventa possibile usufruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura del 50% con limite di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare fino al 31 dicembre del 2020.

Si ricorda che l’agevolazione è rivolta ai contribuenti soggetti all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono le spese di ristrutturazione. Tra gli altri riguarda: i proprietari degli immobili oggetto dell’intervento; i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili; gli inquilini; il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado); il convivente more uxorio (per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016).

Le scadenze degli altri bonus casa

Rimane un punto interrogativo per il bonus mobili ed elettrodomestici e per il bonus verde. Il primo consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ per un importo massimo di 10.000 euro, il secondo consiste in una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato.

Per il sismabonus, invece, non sono previste modifiche in quanto la sua scadenza è fissata per il 31 dicembre 2021.

Mutuo 100% casa all’asta.

Requisiti, documentazione e procedura per un mutuo asta a copertura totale

Per l’acquisto di una casa all’asta con il mutuo si può arrivare ad ottenere anche il 100% del valore. Vediamo come ottenerlo. Comprare casa all’asta è un modo per risparmiare sul prezzo di acquisto dell’immobile, che può arrivare a costare anche il 20-30% in meno del prezzo di mercato. Come fare chiedendo un mutuo e quale importo si può chiedere?

Mutuo per asta al 100% quando è possibile

Il mutuo per una casa all’asta può arrivare anche a coprire totalmente il prezzo di aggiudicazione a condizione che rientri nell’80% del valore della perizia del Tribunale che gestisce la causa giudiziaria nell’ambito della quale la casa è messa all’incanto. Va detto che il mutuo può coprire il 100% del valore della casa o perché si sia chiesto esplicitamente un mutuo 100%, oppure perché il prezzo di aggiudicazione, a seguito di varie aste, può essere sceso tanto da poter essere saldato anche con un mutuo di importo inferiore.

Comprare casa all’asta con un mutuo, caratteristiche

Il mutuo per una casa all’asta non differisce nella sostanza da un qualsiasi mutuo – anche un mutuo 100%; anche in questo caso si può scegliere se stipulare un finanziamento a tasso fisso o variabile, con un orizzonte temporale più o meno lungo, usufruendo o meno delle agevolazioni fiscali a seconda che la casa acquistata debba diventare o meno l’abitazione principale. In caso sia così, quindi si debba acquistare la prima casa all’asta, si potrà godere sia degli sconti sulle imposte catastali e di registro, sia di condizioni favorevoli previste per i mutui prima casa.

Quando si può chiedere un mutuo 100% per casa all’asta

Quando è possibile richiedere un mutuo al 100% per la casa all’asta? Ottenere questo tipo di mutuo è possibile in presenza di alcuni requisiti, in particolare garanzie solide (reddito sostenibile rispetto alla rata, garanzia fideiussoria, assicurazione contro la perdita del lavoro ecc.). In alternativa si può accedere al mutuo 100% se si ha possibilità di accedere al Fondo Garanzia prima casa, che sopperisce a tutte le altre garanzie richieste.

Come chiedere un mutuo 100% per una casa all’asta

Stabiliti i requisiti per chiedere il mutuo al 100% per una casa all’asta, come si deve procedere? Occorre sapere che i Tribunali e l’Abi hanno stipulato una convenzione che consente alle banche aderenti di erogare i mutui per le case all’asta secondo una particolare procedura. In particolare la convenzione fa sì che la stipula del mutuo e il decreto di trasferimento che stabilisce il passaggio di proprietà dell’immobile all’aggiudicatario avvengano contestualmente. La banca però avvia una istruttoria preliminare a favore dell’aspirante acquirente della casa all’asta per stabilire, prima che la casa sia effettivamente giudicata, se ci siano gli estremi per una erogazione di un mutuo ipotecario, anche al 100%. Mutuo che verrà poi effettivamente erogato se e solo se l’immobile verrà aggiudicato. In questo caso la banca erogherà la somma entro 60 giorni: l’importo verrà versato al tribunale con l’aggiunta delle spese e degli oneri del procedimento. A quel punto il giudice firmerà il decreto di trasferimento. Nel caso invece l’immobile non venisse aggiudicato, il preliminare di mutuo non avrebbe alcun effetto.

Mutuo casa all’asta al 100%, particolarità

In sintesi, quindi, la richiesta di un mutuo 100% per la casa all’asta è del tutto simile alla richiesta di un mutuo 100% classico, se non per le implicazioni giudiziarie del caso e per la presentazione dei documenti: alla documentazione classica per la richiesta di un mutuo andrà infatti aggiunta anche la documentazione relativa alla partecipazione all’asta in oggetto. Per poter partecipare all’asta, inoltre, il Tribunale chiede il deposito di una cauzione, generalmente del 10% del valore dell’immobile: questa viene scalata dall’importo dell’acquisto della casa qualora questa venga aggiudicata, e viene perduta in caso, dopo l’aggiudicazione, non si proceda direttamente all’acquisto. La cauzione andrà versata di tasca propria, e, nel caso di mancata aggiudicazione, sarà restituita. Va da sé che in caso non si riesca ad acquistare all’asta l’immobile desiderato, ma si abbia comunque il benestare dell’istituto di credito, si può sempre tentare di aggiudicarsi un’altra casa da pagare poi con il mutuo.

 

Immobili occupati abusivamente.

La seconda sezione del Tar Lombardia è intervenuta in tema di immobili occupati abusivamente. Vediamo quanto stabilito.

Con la sentenza 1007/19, la seconda sezione del Tar Lombardia ha stabilito che se l’immobile è occupato abusivamente, il comune non può pretendere che il proprietario demolisca le opere contro legge realizzate dai terzi.

Questo perché l’interessato non ha la disponibilità del bene e risulta dunque escluso che possa essere multato perché non provvede alla rimessione in pristino. Il cespite inoltre non può essere acquisito al patrimonio dell’ente.

Ma non solo. Secondo quanto sottolineato, neppure lo sgombero dell’area compete al privato, in quanto vige il principio Ue secondo cui “chi inquina paga”. Il tutto a patto che il destinatario dell’ordinanza si sia già rivolto alla Procura della Repubblica segnalando la situazione anomala nella sua proprietà.

In base dunque a quanto stabilito dal Tar della Lombardia, il comune non può pretendere che il proprietario abbatta opere contro legge realizzate dai terzi. L’interessato, infatti, non ha la disponibilità del bene ed è escluso che possa essere multato perché non provvede alla rimessione in pristino.

Imu, non si paga quando il possesso dell’immobile viene impedito.

Con la sentenza n. 220/4/2019, la Ctp di Genova ha stabilito che l’Imu non si paga quando il possesso dell’immobile è impedito al legittimo proprietario.

Il caso riguarda il ricorso di una contribuente alla quale il Comune aveva ingiunto il pagamento dell’Imu per l’anno 2013 che la contribuente aveva omesso di versare.

La contribuente, con il suo ex coniuge, era proprietaria di due appartamenti contigui. In sede di separazione, il Tribunale adito ha assegnato al coniuge della contribuente uno dei due immobili e il secondo per un uso congiunto da parte dei due. Ma, come dimostrato in sede di udienza, la contribuente ha lamentato di non aver mai potuto utilizzare la quota di immobile assegnatole.

Subito dopo l’assegnazione da parte del giudice, infatti, il coniuge ha concluso – senza alcuna autorizzazione – un contratto di locazione a favore di un terzo sull’immobile assegnato in comproprietà, estromettendo di fatto la ricorrente.

Articolo visto su
Se il possesso viene impedito non c’è Imu (Il sole 24 ore)

Imu, non si paga quando il possesso dell’immobile viene impedito.

Con la sentenza n. 220/4/2019, la Ctp di Genova ha stabilito che l’Imu non si paga quando il possesso dell’immobile è impedito al legittimo proprietario.

Il caso riguarda il ricorso di una contribuente alla quale il Comune aveva ingiunto il pagamento dell’Imu per l’anno 2013 che la contribuente aveva omesso di versare.

La contribuente, con il suo ex coniuge, era proprietaria di due appartamenti contigui. In sede di separazione, il Tribunale adito ha assegnato al coniuge della contribuente uno dei due immobili e il secondo per un uso congiunto da parte dei due. Ma, come dimostrato in sede di udienza, la contribuente ha lamentato di non aver mai potuto utilizzare la quota di immobile assegnatole.

Subito dopo l’assegnazione da parte del giudice, infatti, il coniuge ha concluso – senza alcuna autorizzazione – un contratto di locazione a favore di un terzo sull’immobile assegnato in comproprietà, estromettendo di fatto la ricorrente.

Articolo visto su (Il sole 24 ore)

Gli interventi nel mirino del nuovo governo:fisco e immobili

Nel suo discorso a Montecitorio, in occasione del voto di fiducia al nuovo governo, il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, non ha fatto precisi riferimenti all’immobiliare, ma con il passare dei giorni qualcosa è cambiato. Si è infatti tornati a parlare dell’unificazione di Imu e Tasi e della proroga al 2020 dei bonus casa.

Unificazione Imu e Tasi

Per quanto riguarda l’unificazione dell’Imu e della Tasi, il viceministro all’Economia Antonio Misiani (Pd) ha parlato di un progetto di “assoluto buonsenso” e ha manifestato l’intenzione di portarlo avanti. Si ricorda che la proposta di legge C. 1429 è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

Il presidente di Confedilizia ha spiegato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiungendo: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

Ecobonus immobili locati

Sul fronte ecobonus, Spaziani Testa ha sottolineato: “Vi è stata recentemente una importante sentenza della Corte di Cassazione che – smentendo un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in essere da dieci anni e sin da subito contestata da Confedilizia – ha stabilito che le detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico spettano anche con riferimento agli immobili locati a terzi da parte delle imprese, cosa non negata dalla legge ma – appunto – disconosciuta dall’Agenzia. Stiamo lavorando perché l’interpretazione della Cassazione si affermi definitivamente, se del caso attraverso un intervento legislativo”.

Proroga bonus casa 2020

A parlare invece della proroga al 2020 dei bonus casa è stato il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, inviando un messaggio alla ventinovesima edizione del Coordinamento legali di Confedilizia che si è svolta a Piacenza. Patuanelli ha affermato: “Ritengo necessario prorogare il pacchetto legato agli incentivi per le ristrutturazioni e quello per l’efficienza energetica, tema che mi sta particolarmente a cuore”. Aggiungendo: “Vorrei che queste misure a sostegno del settore venissero prorogate e magari rese strutturali al fine di promuovere un mercato troppo spesso minato dall’incertezza legata ai regimi di tassazione che impediscono ai locatori e agli affittuari di fare progetti di medio periodo, investendo serenamente in tempi e risorse”.

Sul punto, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Ringraziamo il ministro Patuanelli intanto per aver scelto Confedilizia per annunciare la sua intenzione di prorogare, ma anche se possibile di rendere strutturali, gli incentivi per ristrutturazioni e risparmio energetico. Il ministro non ha citato quelli per il miglioramento sismico perché hanno già una durata un po’ più ampia”.

Spaziani Testa ha quindi evidenziato: “Anche al Tavolo tecnico promosso dall’Abi, che è una sede importante nella quale parlare di questo e dalla quale usciranno proposte interessanti, abbiamo detto che bisognerebbe cogliere l’occasione di questa legge di Bilancio non solo per prorogare, non solo per rendere più stabili, ma anche per migliorare questi incentivi perfezionando il meccanismo della cessione del credito e anche snellendo e rendendo più flessibile il sistema. Per esempio, con riferimento alle modalità con cui si porta in detrazione la spesa. Quindi renderla flessibile, magari a scelta dei contribuenti. Perché spesso ci sono problemi pratici che bloccano alcune cose e siccome questo è l’unico modo per muovere un po’ il comparto immobiliare, va colta e sfruttata l’occasione migliorando il meccanismo”.

Affitti in nero, come scoprirli?

Una recente sentenza della Ctp di Milano ha affermato che la semplice denuncia da parte dell’inquilino è prova sufficiente dell’esistenza di un contratto di affitto in nero. Ma cosa succede nel caso in cui il conduttore non dovesse fare nessuna denuncia? Come è possibile per l’Agenzia delle Entrate scoprire un affitto in nero?

In realtà i poteri dell’Agenzia delle Entrate in merito all’accertamento degli affitti in nero sono alquanto limitati. Essendo infatti un organo amministrativo e non giudiziale è soggetto ai vincoli imposti dall’ordinamento.

Può verificare i conti correnti e l’anagrafe tributaria, ma non può ricercare tutti gli indizi possibili di propria iniziativa. Non può svolgere indagini presso altri inquilini o parenti di inquilini nello stabile o svolgere indagini sui bonifici effettuati dal presunto inquilino.

Se l’affitto viene corrisposto in cash può facilmente sfuggire ai controlli. Se viene effettuato un versamento bancario, l’ufficio potrebbe tassarlo considerandolo un reddito, ma non potrebbe imputare tale somma a un contratto di affitto senza aver altre prove. La tassazione riguarderebbe, inoltre, solo questo importo in concreto e non le altre mensilità, corrisposte in cash.

Controllo Guardia di Finanza a casa

Per quanto riguarda la Guardia di Finanza, solo in caso di presenza di gravi indizi di violazioni di norme tributarie è possibile un accertamento a casa del contribuente da parte della Guardia di Finanza. 

In assenza di tali motivi non è possibile per la Guardia di Finanza entrare a casa del locatore per verificare se a viverci sono altre persone. E’ quindi esclusa la possibilità di eseguire accertamenti random sulle seconde case

Denuncia affitto in nero all’Agenzia delle Entrate?

La denuncia dell’inquilino rimane quindi l’unico vero e proprio strumento in mano all’Agenzia delle Entrate per scoprire un affitto in nero. Partendo da quella denuncia, che in sé ha valore di prova, l’ufficio del fisco partirà subito con i relativi accertamenti dopo aver verificato che il contratto non è stato registrato.

Come funziona la consultazione delle fatture elettroniche

L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla consultazione delle fatture elettroniche, che saranno visibili e scaricabili dal prossimo 1º novembre.

Il 31 ottobre, infatti, è l’ultimo giorno disponibile per aderire al servizio online di consultazione delle fatture elettroniche. Così facendo, dal prossimo 1° novembre, sarà possibile visualizzare e scaricare le fatture elettroniche ricevute a partire dal 1° gennaio 2019. Chi non esprime la “volontà” entro tale data potrà visualizzare solo le fatture elettroniche ricevute dopo il consenso al servizio di consultazione.

Come aderire alla consultazione

Tutti i cittadini possono vedere online dal 1° novembre le fatture elettroniche ricevute. Ma per farlo devono espressamente aderire al servizio di “Consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche o dei loro duplicati informatici” nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate (in linea con le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali).

Chi aderisce al servizio entro il 31 ottobre 2019 – durante il periodo transitorio iniziato il 1° luglio – potrà consultare e scaricare tutte le fatture ricevute a partire da inizio anno. Chi, invece, comunica la propria adesione dal 1° novembre – quando il servizio sarà a regime – potrà consultare o scaricare solamente i file delle fatture ricevute dopo il consenso espresso. Si può recedere dal servizio in ogni momento, accettando di non poter più consultare né scaricare i file delle proprie fatture elettroniche.

Come consultare le fatture elettroniche

Un apposito collegamento, disponibile sul sito dell’Agenzia, conduce direttamente all’area di autenticazione a Fisconline. Per entrare basta inserire le proprie credenziali: nome utente, password e Pin. Una volta effettuato l’accesso nella propria area riservata, denominata “La mia scrivania”, basta cliccare sul riquadro centrale “Fatture e corrispettivi” per visualizzare il box “Le tue fatture” dedicato ai consumatori finali.

Per dare il proprio consenso al servizio basta cliccare su “Accedi” e appare la schermata di “Adesione al servizio di consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche”. Per esprimere il proprio assenso occorre selezionare “Aderisci”. In questo modo, a partire dal 1° novembre, sarà possibile consultare ed effettuare il download delle fatture elettroniche, relative agli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio di quest’anno.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato anche anche un video tutorial:

 

Vendita immobile con abuso edilizio sanabile, cosa accade al preliminare

Con l’ordinanza 22168/2019, la Suprema corte è intervenuta in materia di vendita di un immobile con abuso edilizio sanabile.

Secondo quanto chiarito, in caso di inadempimento di un contratto preliminare avente a oggetto un immobile affetto da difformità – sanabili, ma non condonate – rispetto al progetto edilizio è possibile:

ottenere comunque l’esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto (articolo 2932 del Codice civile) pur a fronte delle difformità rilevate, non costituendo esse una causa di “incommerciabilità” e quindi di illiceità dell’oggetto;

ai fini dell’esecuzione medesima, consentire che le dichiarazioni previste dalla normativa vigente in materia edilizia e non rese in sede di contratto preliminare dal promittente alienante possano sopravvenire, dalla stessa parte promissaria acquirente, anche in corso di causa e sino al momento della decisione.

In merito al primo punto, il giudice ha distinto l’elemento formale-dichiarativo e la condotta illecita per violazione di norme urbanistiche, rilevando come la norma imponga solo la corrispondenza della dichiarazione di volta in volta richiesta – semmai recuperata anche in un eventuale postumo atto di conferma – a un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autorità competente e recante gli estremi indicati, o all’elemento cronologico della data di inizio delle opere. In relazione a ciò non si può argomentare in termini di improponibilità dell’esecuzione in forma specifica solo a fronte delle lamentate difformità edilizie.

In merito al secondo punto, i giudici hanno precisato che le dichiarazioni edilizie richieste dalla norma integrano una condizione dell’azione, come tale suscettibile di figurare e sopravvenire anche in tempi successivi alla sua proposizione. Ciò rientra nel consolidato orientamento della Corte per cui in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 del Codice civile in assenza della dichiarazione edilizia prevista, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio.

Articolo visto su
Immobili con abusi, efficacia in giudizio preliminare (Il sole 24 ore)

Credito d’imposta per riacquisto prima casa, quando è possibile richiederlo

Il credito di imposta per l’acquisto di una nuova “prima casa” spetta anche quando non si è ancora venduta la vecchia. Ecco i chiarimenti delle Entrate.

Il bonus (credito d’imposta) per il riacquisto della prima casa spetta anche se la casa precedente non è stata ancora venduta, purchè ci si impegni a che la vendita avvenga entro un anno. Il bonus per il riacquisto della prima casa prevede infatti che, all’acquisto di una prima casa non accatastata come di lusso, se ci si impegna a rivendere la precedente entro dodici mesi, si possa avere diritto ad un credito di imposta di importo pari all’Iva o imposta di registro corrisposta nel precedente acquisto agevolato.

I presupposti del credito di imposta, oltre al fatto che non passi più di un anno tra il riacquisto e la vendita,  vogliono che l’alloggio rivenduto sia stato acquistato con i privilegi prima casa e che tali requisiti valgano anche per il nuovo acquisto.

Dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 377/2017 si deduce però che tale condizione valga anche quando, per l’acquisto della precedente prima casa, l’agevolazione non sia stata utilizzata perché non ancora in vigore, ma si sia scontata oggettivamente un’Iva ridotta, a condizione che si dimostri che all’epoca dell’acquisto la vecchia casa rispondeva ai criteri di abitazione principale.

Per accedere al credito d’imposta occorre manifestare tale volontà all’atto di acquisto del nuovo immobile con un apposito atto corredato dagli elementi necessari a determinarne il diritto. Se il riacquisto avviene tramite appalto, il contratto e la richiesta del beneficio andranno redatti in forma scritta e registrati.

In caso di comproprietà il bonus spetta nella misura delle quote di possesso; in caso di morte del beneficiario, il bonus passa agli eredi.

Articolo visto su
CREDITO D’IMPOSTA RIACQUISTO PRIMA CASA A MAGLIE LARGHE (Italia oggi
 

Locazioni brevi e Iva, quando l’imposta non è dovuta?

Locazioni brevi e Iva, quando l’imposta non è dovuta?

Nell’ambito del tema tasse e imposte sugli affitti brevi on line, ecco quando scatta l’Iva in caso di prenotazione su web di uno short rental.

Per quanto riguarda Iva e imposta di registro, il problema di intermediari quali Booking o Airbnb è che sono soggetti passivi residenti all’estero, mentre i committenti (ovvero fruitore dell’appartamento e proprietario dello stesso) sono dei soggetti privati.

Per quanto riguarda la territorialità dell’applicazione dell’Iva, quando dovuta, da un lato è difficile stabilirne l’assegnazione geografica in presenza di una piattaforma informatica. Dall’altro, l’intermediazione nella prestazione di alloggio con funzione alberghiera o analoga non rientra tra i servizi relativi ai beni immobili ai sensi del paragrafo 3 del regolamento 282/2011 se effettuata in nome e per conto di terzi.

Ora, in alcuni casi le piattaforme servono solo a prenotare mentre i pagamenti avvengono direttamente al proprietario dell’appartamento; in altri casi il pagamento avviene tramite la piattaforma che poi gira il compenso al proprietario al netto delle commissioni. In entrambi i casi però la piattaforma agisce per proprio nome e per proprio conto, non per nome e conto del proprietario. Per cui si tratta di servizio relativo ai beni immobili di cui va stabilita la territorialità.

In questo scenario, se la prenotazione viene fatta da un professionista, l’imposta sarebbe da assolvere tramite inversione contabile (reverse charge) in qualunque posto si trovi l’appartamento prenotato. Se invece la prenotazione avviene da parte di un privato, l’operazione cade fuori dal campo Iva, come da normale disciplina Iva.

Allo stesso modo, se a cedere gli appartamenti (ubicati in Italia) in locazione sono delle aziende, esse sono tenute al versamento dell’Iva; siamo invece fuori campo Iva se si tratta di privati, per carenza del presupposto soggettivo. 

Articolo visto su
• AFFITTI BREVI SUL WEB: QUANDO LA PRENOTAZIONE E’ FUORI CAMPO IVA (Il sole 24 ore)

Differenza tra donazione diretta e indiretta di un immobile

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto, il cosiddetto donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario). Esistono due tipi di donazione: la donazione diretta e quella indiretta, vediamo qual è la differenza.

Come spiega il notaio Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato, “la donazione diretta di un immobile, o di un bene qualsivoglia, è quell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui un soggetto cosiddetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo”.

“In questo caso se il trasferimento è stato fatto con l’animus donandi, ovvero con l’intento di beneficiare l’altro soggetto, si parla di donazione diretta”.

La donazione diretta di un immobile presuppone quindi due condizioni fondamentali: che sia effettuata attraverso un notaio, quindi con atto pubblico; alla presenza di due testimoni. Il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, come le visure catastali ed ipotecarie e, dopo, la stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Vantaggi e svantaggi della donazione immobiliare 

La donazione diretta effettuata attraverso il notaio presenta vantaggi perché: l’atto del notaio assicura la validità dell’atto; il donante non è responsabile per eventuale vizi dell’immobile o in caso di rivendicazione da parte di altri soggetti; ci sono vantaggi di natura familiare in caso di donazione tra familiari diretti e nel caso in cui non si superi determinati soglie di valore.

Per quanto riguarda gli svantaggi di una donazione diretta, dobbiamo ricordare la necessità di sostenere i costi notarili, gli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno, e la difficoltà a rivendere l’immobile per la possibilità della cosiddetta azione di riduzione da parte degli eredi legittimi del donante.

Donazione indiretta di un immobile 

La donazione indiretta di un immobile ha lo stesso obiettivo della donazione diretta: il passaggio di un bene dal donante al donatario. L’obiettivo si realizza però in maniera indiretta, con l’aquisto da parte del donante  dell’immobile che poi viene direttamente intestato al donatario.

Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due: non è necessario l’atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale; c’è un solo passaggio di proprietà e non due.

Donazioni immobiliari, novità del 2019

Il 2019 è stato un anno di novità per le donazioni immobiliari. Con la norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata la tassazione sulla donazione.

Tassazione donazione immobili 2019

La nonrma stabilisce una tassazione sulla donazione di immobili in base al grado di parentela che c’è tra il donante e il donatario. Nel dettaglio

  • Se il beneficiario è un parente in linea retta (coniuge o figlio) l’imposta di donazione si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro
  • Se il beneficiario è fratello o sorella del donante, l’imposta si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 100 mila euro
  • Se il beneficiario è un portatore di handicap grave le imposte vengono quantificate in funzione della parte che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro

Aliquote imposta donazioni

Con la nuova norma cambiano anche le aliquote da applicare alla base imponibile per il calcolo dell’imposta

  • 4% nel caso si tratti di un figlio o di un coniuge (da applicare al valore eccedente la franchigia)
  • 6% per fratelli e sorelle
  • 6%  per parenti affini fino al 4º grado in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado. Ma il calcolo non avviene sulla franchigia, ma sul totale
  • 8% se il beneficiario non ha alcun grado di parentela con il donante, anche in questo caso senza franchigia, ma sul valore totale.

Rimangono in essere le altre imposte, ovvero l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale dell’1% dello stesso valore.

Registrazione del contratto di locazione commerciale, come funziona e quali imposte versare

Come funziona la registrazione di un contratto di locazione commerciale? E quali sono le imposte da pagare? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, la durata minima di un contratto di locazione commerciale non può essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (6+6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. In caso di immobili adibiti ad uso di attività alberghiere, case di cura o altre imprese simili, il contratto deve essere di nove anni rinnovabili per altri nove.

Il contratto di locazione commerciale deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. In questo, non si differenzia dall’affitto di immobili ad uso abitativo.

Registrazione contratto locazione commerciale a chi spetta

Per procedere alla registrazione di un contratto di locazione commerciale è possibile seguire tre metodi. Il primo metodo consiste nel recarsi all’Agenzia delle Entrate della provincia dove ha sede il locale, portando con sé due copie del contratto sottoscritte in originale, la ricevuta del versamento delle imposte dovute e i contrassegni telematici per l’imposta di bollo. L’ufficio restituirà una copia con gli estremi della registrazione certificando in tal modo la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia. La richiesta deve avvenire con la compilazione del modulo RLI, usato sia per la locazione ad uso abitativo che commerciale.

La seconda modalità di registrazione è quella online. In questo caso, è necessario collegarsi al sito dell’Agenzie delle Entrate, inserire i propri dati e seguire le istruzioni. Questo tipo di registrazione è obbligatoria per chi possiede più di dieci immobili o per gli agenti immobiliari.

La terza modalità di registrazione consiste nel rivolgersi ad un professionista che si faccia carico dell’onere: agenti immobiliari, Caf, ragioniere, commercialista.

Registrazione contratto locazione commerciale costo

Nel momento in cui si decide di procedere alla registrazione di un contratto di locazione commerciale è necessario pagare delle imposte. La prima è rappresentata dall’imposta di registro, che è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. E’ pari all’1% del canone annuo purché chi la versi sia un soggetto con partita Iva. In caso contrario, è assoggettata all’aliquota del 2%.

C’è poi l’imposta di bollo, che è a carico del solo locatario ed è pari a 16 euro ogni quattro facciate del contratto o ogni 100 righe. Infine, è necessario calcolare l’imposta Irpef corrispondente.

Registrazione contratto locazione commerciale cedolare secca

Con la legge di Bilancio 2019, la cedolare secca al 21% è stata estesa ai locali commerciali. Per poter usufruire del regime della cedolare secca per i locali commerciali è necessario compilare il modello RLI e rispettare determinati requisiti. Questa tassazione è consentita solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento e che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. I locali commerciali non devono avere una superficie superiore ai 600 mq, escluse le pertinenze.

Optando per la cedolare secca non devono essere pagate le imposte di registro e di bollo. Si è infatti sottoposti all’imposta sostitutiva, che deve essere versata nelle stesse scadenze e modalità previste per il pagamento dell’Irpef, ovvero in acconto e saldo. L’acconto corrisponde al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il saldo dell’acconto è dovuto se la cedolare supera i 51,65 euro e va effettuato in due modalità distinte a seconda che l’importo totale sia minore o maggiore di 257,52 euro. Nel primo caso va corrisposta un’unica rata entro il 30 novembre. Nel secondo, si usufruiranno di due rate. La prima sarà pari al 40% del 95% dell’imposta e dovrà essere corrisposta entro il 30 giugno. Il restante 60% dovrà essere pagato entro il 30 novembre. Il saldo, invece, si dovrà versare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui ci si riferisce, o entro il 31 luglio. In questo caso, ci sarà una maggiorazione dello 0,40%.

Le sanzioni per omessa dichiarazione redditi da cedolare secca

Attenzione alle sanzioni per omessa dichiarazione dei redditi da cedolare secca. Anche nel caso di immobili commerciali. Vediamo quanto previsto.

Il reddito da locazione deve essere riportato in dichiarazione dei redditi. In particolare, la cedolare secca è liquidata nello stesso modello dichiarativo e versata secondo le stesse modalità e gli stessi termini previsti per l’Irpef. L’omessa o parziale dichiarazione dei redditi da cedolare secca rappresenta un’infedeltà dichiarativa che prevede le dovute sanzioni.

In questi casi la sanzione prevista dal comma 2, articolo 1, dlgs. n. 471/1997 per l’infedeltà – quella che va dal 90% al 180% della maggior imposta dovuta e della differenza del credito utilizzato – viene applicata in misura raddoppiata, come disposto dal comma 7 dello stesso articolo 1, dlgs. n. 471/1997. Nel dettaglio, si va dal 180% al 360% se i canoni sono stati dichiarati solo parzialmente oppure dal 240% al 480% in caso di omessa dichiarazione.

Si ricorda che, presentando una dichiarazione integrativa e ricorrendo al ravvedimento operoso, il contribuente può sanare la violazione in maniera autonoma. Ma se la dichiarazione integrativa viene presentata entro i primi 90 giorni dal termine ordinario, la sanzione per infedeltà è assorbita da quella di cui all’articolo 8 del dlgs. 471/1997, concernente le violazioni relative al contenuto e alla documentazione delle dichiarazioni, ossia 250 (ridotta ad 1/9), fermo restando la necessità di dover regolarizzare, laddove si configuri, anche l’omesso versamento.

Pagamenti elettronici Italia, in arrivo la “carta unica”

In tema di lotta all’evasione il governo ha allo studio una “carta unica” per rendere meno complicati i pagamenti elettronici in Italia. Vediamo come potrebbe funzionare.

Al Sole 24 Ore il sottosegretario al ministero dell’Economia, Alessio Villarosa (M5S), ha anticipato cosa conterrà e come funzionerà la carta unica per i pagamenti elettronici in Italia.

Si tratterà di una tessera che svolgerà più funzioni e che potrà essere utilizzata anche per i pagamenti elettronici. L’idea è accorpare una serie di documenti attualmente divisi in tessere o documenti diversi – carta d’identità, tessera sanitaria, identità digitale – e consentire di attivare un conto di pagamento presso qualsiasi sportello bancario o postale.

Per la realizzazione di questo progetto bisogna lavorare su più fronti, da quello tecnologico a quello della protezione dei dati personali. Sul fronte della distribuzione, la carta unica raggiungerebbe tutti e in tutta Italia e allo stesso tempo concentrerebbe in sé una serie di funzioni: dall’utilizzo per visite sanitarie e farmaci all’accesso per i servizi delle pubbliche amministrazioni.

Pagamenti elettronici Pubblica amministrazione

La carta unica poi, oltre ai sistemi di incentivi fiscali su cui si sta studiando per esercenti e consumatori, consentirebbe di procedere in modo meno indolore e più rapido all’introduzione dell’obbligo per la Pubblica amministrazione di accettare solo pagamenti elettronici.

Contratto locazione, può prevedere il divieto di tenere animali domestici?

 

Alla domanda vengono offerte risposte contrastanti, essenzialmente due: l’una, sulla scia della sempre maggiore sensibilità della società nei confronti degli animali domestici, già recepita in varie occasioni nelle sentenze e nelle norme, considera illecita la clausola in parola.

L’altra, richiamando la libera autonomia delle parti nella predisposizione delle condizioni contrattuali, conclude che la clausola è lecita se condivisa da entrambe.

Esaminiamo, sinteticamente, ma un po’ più da vicino i due orientamenti.

Secondo una prima ricostruzione, la clausola in parola deve considerarsi nulla. Premettiamo che ciò non viene affermato da nessuna norma, d’altronde se così non fosse non saremmo qui a porci la domanda.

Esistono però vari approdi in capo normativo e giurisprudenziale, da cui la tesi in parola prende le mosse. Innanzitutto, si rileva che oggi ai sensi dell’art. 1138 c.c., come modificato dalla riforma del condominio (L. n. 220/2012), il divieto è vietato in condominio.

La norma, però, si osserva facilmente, attiene al condominio, e l’applicazione analogica all’utilizzo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva si presta a molteplici contestazioni. Certamente, la previsione dell’art. 1138 c.c. è indice di un diverso approccio dell’ordinamento, che secondo tale visione contiene oramai un principio generale di favor verso gli animali domestici.

Innumerevoli sono poi le altre norme che negli ultimi anni hanno introdotto maggior tutela nei confronti degli animali (quali la riforma del 2010 del Codice della Strada sul soccorso e i danni agli animali in seguito ad incidenti; il Tit. IX bis, del codice penale, intitolato “Dei delitti contro il sentimento degli animali”, introdotto nel 2004; la “Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia” del 1987, ratificata dall’Italia nel 2010; la dichiarazione degli animali come esseri senzienti nel Trattato sul funzionamento dell’Unione europea).

In giurisprudenza non sembra che la questione sia stata affrontata, direttamente; certamente è stata affrontata con riferimento al condominio.

In materia di locazione importanti argomentazioni vengono ricavate invece da una sentenza, la n. 14343/2009, che nulla ha detto riguardo agli animali, ma che ha dichiarato la nullità di una clausola contrattuale che vietava di ospitare non temporaneamente persone nell’immobile.

Naturalmente, nel testo la solidarietà è riferita alle relazioni umane e non a quelle tra uomini e animali.

Ma, nella visione in commento il concetto di solidarietà viene estesa anche a questi, affermandone la valenza costituzionale (dichiarata anche da provvedimenti come ad es. Trib. Varese 7.12.2011).

Contratto di locazione, clausola divieto animali

La contrapposta conclusione fa invece leva sull’autonomia contrattuale riservata alle parti, le quali quindi, possono liberamente scegliere il contenuto del contratto nei soli limiti imposti dalla legge (v. art. 1322 c.c.).

È difficile negare, però, che la tutela degli animali ed il relativo rapporto con l’uomo, abbiano assunto rango costituzionale, dunque costituiscono quel limite di legge di cui all’art. 1322 c.c.. Chiaramente, una clausola, anche se concordata dalle parti, se è nulla non va rispettata.

Risarcimento danni animali domestici

Naturalmente il discorso esula da eventuali danni che possono essere prodotti dall’animale, giacché tra del conduttore vi è quello di mantenere l’immobile in buono stato e lasciarlo come lo ha trovato, cioè in buono stato o come è stato descritto dalle parti (v. artt. 1571 e ss. c.c.); e, comunque l’animale non deve arrecare disturbo ai vicini e alla quiete pubblica.

Gli illeciti che possono essere contestati sono vari: si va dal superamento delle emissioni (rumori, esalazioni varie, sporcizia etc.) tollerabili (ex artt. 844 e 2043 c.c.), all’illecito penale del getto pericoloso di cose (ex art. 674 c.p.), al disturbo delle occupazioni del riposo e delle persone (ex art. 659 c.p.); per non parlare delle conseguenze dei danni a persone o cose, o degli illeciti amministrativi, derivanti ad es. dalla violazione del regolamento comunale etc.

Articolo scritto dall’avv Valentina Papanice

Detrazione locazione giovani, i requisiti necessari

Ai giovani che stipulano un contratto di locazione spetta una detrazione Irpef. Ma quali sono i requisiti necessari? Andiamo a scoprirlo.

Come spiegato da Fisco Oggi, la detrazione per canoni di locazione spettante ai giovani può essere richiesta al verificarsi delle seguenti condizioni:

  • occorre avere un’età compresa tra i 20 e i 30 anni;
  • il contratto di locazione deve riguardare un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale (diversa da quella destinata ad abitazione principale dei genitori) e deve essere stipulato ai sensi della legge n. 431/1998;
  • si deve possedere un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro.

La detrazione dall’Irpef è di 991,60 euro, rapportata al numero dei giorni nei quali l’immobile è stato adibito ad abitazione principale, e spetta per i primi tre anni dalla stipula del contratto.

Il rispetto dei requisiti richiesti deve essere verificato in ogni periodo d’imposta per il quale si chiede di usufruire dell’agevolazione.

In precedenza, l’Agenzia delle Entrate aveva sottolineato che a favore dei giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, che stipulano un contratto di locazione (in base alla legge 431/1998) per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, spetta, per i primi tre anni, una detrazione di 991,60 euro.

Per usufruirne, è necessario che l’unità immobiliare sia diversa da quella destinata ad abitazione principale dei genitori o di coloro ai quali il giovane è stato affidato dagli organi competenti ai sensi di legge (articolo 16, comma 1-ter, Tuir).

La detrazione è suddivisa in base ai cointestatari del contratto di locazione e, nel caso in cui questo sia stipulato da più conduttori di cui soltanto uno in possesso del requisito anagrafico, solo quest’ultimo può fruire della detrazione in esame per la sua quota (circolare 7/E del 4 aprile 2017, pagina 283).

Cosa sono i Condhotel: la formula della casa in albergo.

Condhotel anche in Italia

La parola condhotel – ci spiega il notaio Rubertelli – deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

Revoca donazione di una casa, cosa accade nell’ipotesi di un figlio

La revoca della donazione di una casa al figlio è possibile. Sono però necessarie delle specifiche condizioni. Vediamo quali.

In determinati casi è possibile rendere nulla la donazione e ripristinare la proprietà del bene in capo al donante o ai suoi eredi. Nello specifico, la revoca della donazione di una casa al figlio è possibile in seguito alla morte del donante, alla sopravvenienza di figli, a ingiuria grave o a ingratitudine del donatario.

Per effettuare la revoca della donazione di una casa è però necessario il ricorso al Tribunale. Spetta al giudice, infatti, sciogliere gli effetti di un precedente contratto. Ci deve quindi essere una causa tra donante e donatario e poi una sentenza.

Morte del donante – Di norma, la morte del donante non fa venir meno la donazione. Ma se dovesse risultare che il donante ha ceduto, in favore del donatario, una parte consistente del proprio patrimonio, tale cioè da privare gli altri eredi legittimari delle proprie quote minime di eredità, questi ultimi potrebbero chiedere la revoca della donazione entro 10 anni dal decesso del donante (azione di lesione della legittima). In questo caso però l’azione per la revoca della donazione può essere intrapresa solo dopo la morte del donante. Nel caso di morte del donatario, l’immobile non torna al donante, ma passa in eredità ai suoi eredi.

Ingratitudine – Il donante può riprendersi l’immobile donato al figlio quando quest’ultimo sia colpevole di ingratitudine, che si può esprimere in diverse forme ciascuna delle quali richiede comunque un’azione in tribunale. Ad esempio, l’ingiuria grave. Per risultare ingiurioso, il comportamento del donatario deve rivelare un’avversione durevole, profonda e radicata e manifestare disistima delle qualità morali e mancanza di rispetto della dignità del donante. Per chiedere la revoca è necessaria un’azione in tribunale e può agire in giudizio solo il donante. L’azione di revocazione deve essere esercitata entro un anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che la consente. La donazione può essere inoltre revocata se il donatario ha provocato, in malafede, un grave danno al patrimonio del donante. Infine, è possibile la revoca della donazione se il beneficiario ha rifiutato indebitamente di corrispondere al donante gli alimenti. Se il donante si trova in uno stato di bisogno e non è in grado di provvedere al proprio mantenimento o di soddisfare i propri bisogni primari, il donatario è obbligato a mantenerlo fino al valore di quanto ricevuto.

Sopravvivenza di figli – Il donante può poi riprendersi l’immobile donato al figlio quando questi abbia un nuovo figlio dopo la donazione. In tal caso, la revoca serve per non ledere le quote di legittima e creare disparità tra i due figli. Lo stesso vale in caso di successiva adozione di un figlio minorenne; successiva scoperta dell’esistenza di un figlio avuto in precedenza; concepimento di un figlio quando tale circostanza non è nota al donante al momento della donazione.

Affitti commerciali: cedolare secca anche in caso di canone variabile

La cedolare secca può essere applicata all’affitto di immobili commerciali, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda una quota di canone variabile. A fare chiarezza sulla questione è stata l’Agenzia delle Entrate, che in una recente nota ha risposto a un dubbio sollevato su questo tema da un contribuente.

Ricordiamo che l’opzione della cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e altri immobili di categoria catastale C\1 è stata introdotta dall’ultima Manovra di bilancio, in vigore fino al prossimo 31 dicembre 2019, sulla base delle regole stabilite dal Decreto n.23 del 2011 sul regime generale della tassazione sostitutiva Irpef.

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il chiarimento dell’Agenzia

La possibilità di applicare il regime di tassazione agevolata del 21% anche per l’affitto di immobili di tipo commerciale con canone variabile è stata confermata di recente da un chiarimento dell’Agenzia dell’Entrate. La nota si è resa necessaria a seguito della richiesta di un contribuente che intendeva locare una proprietà attraverso la stipula di un contratto d’affitto costituito da due diverse parti sul fronte del canone: una quota fissa annuale e una quota variabile, calcolata sulla base delle entrate della società.

La parte variabile, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, non esclude l’applicazione, qualora il proprietario lo desiderasse, della cedolare secca al 21% dal momento che si tratta di una questione diversa rispetto all’aggiornamento del canone ISTAT.

Tari 2, le novità per il 2020

A partire dal 2020 ci sarà un nuovo metodo tariffario per quella che è chiamata la Tari 2. Vediamo quali sono le novità in arrivo.

L’Arera – l’Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente – sta definendo i criteri che i Comuni dovranno utilizzare per applicare agli utenti la nuova tariffa sui rifiuti nel biennio 2020-2021. Il nuovo metodo tariffario sarà nazionale e non più predeterminato dai Comuni.

Tassa sui rifiuti, le novità sulla Tari

Entro l’anno i Comuni dovranno emettere i provvedimenti relativi alla Tari e avranno a disposizione una nuova metodologia tariffaria. Obiettivo del nuovo metodo tariffario è evitare le attuali disomogeneità a livello territoriale, tenendo comunque conto delle diversità delle condizioni di ciascuna area. Le tariffe future non potranno essere aumentate se non nei casi di aggiunta di servizi o fasi al ciclo di trattamento oppure di interventi gestionali migliorativi dei processi di raccolta e smaltimento.

Con il nuovo metodo tariffario, saranno premiati i Comuni che risulteranno in grado di gestire integralmente il ciclo dei rifiuti nel proprio ambito locale, in coerenza con le Direttive europee sull’economia circolare. I Comuni fino a 5mila abitanti potranno aderire alle nuove normative in maniera più graduale e per loro il nuovo sistema tariffario partirà dal 2021.

I servizi compresi nella Tari saranno: spazzamento e lavaggio strade, raccolta e trasporto, trattamento recupero e smaltimento, riscossione e rapporto con gli utenti. Rimarranno fuori dalle tariffe regolamentate dall’Arera la derattizzazione, la raccolta e lo smaltimento dell’amianto, la gestione del verde pubblico, la manutenzione delle fontane, la disinfestazione delle zanzare e lo spazzamento della neve.

Ci saranno poi obblighi di trasparenza dei documenti di riscossione della tassa e i Comuni dovranno predisporre e pubblicare online la Carta della qualità con la descrizione dei servizi, oltre a comunicare ai cittadini con largo anticipo qualsiasi variazione di rilievo nelle condizioni di erogazione dei servizi.

 

Revisione catastale immobile: possibile, ma rispettando determinate regole

Con la sentenza n. 22671/2019, la Cassazione è intervenuta ancora una volta sul tema della revisione castale di un immobile. Vediamo quanto evidenziato.

La sentenza n. 22671/2019 della Cassazione ha stabilito che per il Comune è possibile effettuare una revisione catastale di un immobile per ragioni perequative, ma deve spiegare al contribuente perché il valore dell’immobile è aumentato, come è stato ricalcolato e perché dovrà versare tasse più elevate.

Nello specifico, la Cassazione ha chiarito quale deve essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali ed anomale.

Revisione classamento catastale

Bisogna ricordare che in base al comma 335 della legge 311/2004, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata, qualora risulti un notevole scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale.

Il presupposto per la revisione, secondo quanto evidenziato dai giudici, è che lo scostamento tra i due valori medi sia notevole, cioè almeno il 35%, salve diverse disposizioni comunali. La rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona anomala potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale delle unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35% rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

Accertati i presupposti per la revisione, il Comune deve dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare. In pratica, il Comune deve dimostrare di aver perseguito “finalità meramente perequative e di riallineamento”. E’ inoltre necessario illustrare le operazioni compiute e i dati utilizzati per consentire al contribuente il controllo e la difesa da eventuali errori.

Regolamento condominiale deve sempre essere allegato all’atto di acquisto!

Perché il regolamento condominiale è allegato all’atto di acquisito? Vediamo cosa dice in merito la giurisprudenza.

Il regolamento condominiale contiene norme che regolano i servizi e i beni di proprietà del condominio, la vita comune, gli organi condominiali. In via eccezionale, può contenere anche limiti all’uso della proprietà privata. Tali limiti hanno valore solo se approvati all’unanimità, assumendo in questo modo la valenza di auto-limitazioni provenienti dallo stesso titolare del diritto che, così facendo, si vincola spontaneamente e non per imposizione altrui.

Regolamento condominiale contrattuale, che cos’è

Il regolamento condominiale contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Il regolamento condominiale contrattuale, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Di conseguenza, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza.

Regolamento condominiale assembleare, che cos’è

Il regolamento condominiale assembleare è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

A differenza di quello contrattuale, il regolamento assembleare non può andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.

Regolamento condominiale e compravendita

Nel momento in cui il regolamento condominiale viene approvato all’unanimità le clausole sono obbligatorie per tutti i condomini. Ma che succede ad eventuali futuri condomini? Di norma, si ricorre alla trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento condominiale che limita l’uso dell’appartamento. In questo modo ogni potenziale acquirente, prima di firmare il compromesso, può venirne a conoscenza e decidere se vincolarsi o meno.

Con la sentenza n. 21632/2017, la Cassazione ha stabilito che il regolamento redatto dall’originario costruttore trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola i successivi acquirenti nell’uso e nel godimento dei beni comuni e per i limiti restrittivi posti sulle loro proprietà esclusive. La trascrizione del regolamento rende opponibili ai terzi acquirenti anche le clausole limitative della proprietà, soprattutto a coloro che le hanno espressamente pattuite, dichiarando nel contratto di compravendita di ben conoscerne l’avvenuta trascrizione e di accettarlo. Nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole limitative. Come precisato dalla sentenza n. 6769/2018 della Cassazione, non è sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

In alternativa, è possibile l’allegazione del regolamento condominiale all’atto di acquisto della casa. In questo modo, chi compra viene messo a conoscenza di tutto il contenuto del regolamento stesso, non potendo poi opporre al venditore di avergli taciuto eventuali limiti all’uso dell’appartamento che, altrimenti, non avrebbe mai accettato. O ancora, è stata ritenuta sufficiente la semplice citazione del regolamento nell’atto di acquisto.

Affitti commerciali: cedolare secca

La cedolare secca può essere applicata all’affitto di immobili commerciali, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda una quota di canone variabile. A fare chiarezza sulla questione è stata l’Agenzia delle Entrate, che in una recente nota ha risposto a un dubbio sollevato su questo tema da un contribuente.

Ricordiamo che l’opzione della cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e altri immobili di categoria catastale C\1 è stata introdotta dall’ultima Manovra di bilancio, in vigore fino al prossimo 31 dicembre 2019, sulla base delle regole stabilite dal Decreto n.23 del 2011 sul regime generale della tassazione sostitutiva Irpef.

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il chiarimento dell’Agenzia

La possibilità di applicare il regime di tassazione agevolata del 21% anche per l’affitto di immobili di tipo commerciale con canone variabile è stata confermata di recente da un chiarimento dell’Agenzia dell’Entrate. La nota si è resa necessaria a seguito della richiesta di un contribuente che intendeva locare una proprietà attraverso la stipula di un contratto d’affitto costituito da due diverse parti sul fronte del canone: una quota fissa annuale e una quota variabile, calcolata sulla base delle entrate della società.

La parte variabile, secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, non esclude l’applicazione, qualora il proprietario lo desiderasse, della cedolare secca al 21% dal momento che si tratta di una questione diversa rispetto all’aggiornamento del canone ISTAT.

Cosa sono i condhotel

Nella nostra rubrica dedicata alla “Casa in pillole”, il notaio Valentina Rubertelli ci spiega cosa sono i condhotel, una formula che, nata negli Stati Uniti, è approdata quest’anno anche in Italia.

Condhotel anche in Italia

La parola condhotel – ci spiega il notaio Rubertelli – deriva dalla parola inglese “condominium hotel” ed è una formula nata per la prima volta negli Stati Uniti. In Italia è stata introdotta per la prima volta nel 2014, anche se la disciplina attuativa è entrata in vigore nel 2018.

Il proprietario di un albergo può svincolare dal vincolo dell’albergo alcune delle camere e trasformarle in veri e propri appartamenti da vendere a privati. In base alla disciplina italiana, il compratore acquisce la possibilità di utlizzare la camera per uso personale e, nei tempi morti, di darla in gestione al proprietario dell’albergo che l’affitterà alla sua clientela. Durante questo periodo, percepirà una percentuale sugli utili stabilita insieme al proprietario.

Come funziona il condhotel

Per poter adattarsi alla formula del condhotel, la struttura alberghiera deve avere un minimo sette stanze dedicate alla ricezione alberghiera e non oltre il 40% della superficie può essere destinata a uso abitativo. Gli appartamenti non possono distare da quella che è la struttura centrale dell’albergo, dove si trova la portineria unica, più di 200 metri. 

Affitto in nero, la denuncia dell’inquilino è una prova sufficiente?

La denuncia dell’inquilino è prova sufficiente dell’esistenza di un contratto di affitto in nero? Secondo la Ctp di Milano, che ha confermato l’operato dell’Agenzia delle Entrate sí, trattandosi di una delle parti contrattuali.

Alla base della sentenza c’è una denuncia presentata all’Agenzia delle Entrate da parte dell’inquilina di un appartamento. Sulla base di quella denuncia, le Entrate avevano notificato un avviso di accertamento ai fini Irpef per recuperare i relativi canoni con interessi e sanzioni.

A questo punto era partita la contestazione del proprietario che affermava che la denuncia dell’inquilino non avesse valore di prova, in quanto dichiarazione resa da un terzo e quindi con valore meramente indiziario.

Affitto in nero, come dimostrarlo?

La Commissione milanese ha però avvallato l’operato del Fisco, perché, secondo i giudici, lo status di parte contrattuale posseduto dall’inquilino esclude che la denuncia sia paragonabile a una mera dichiarazione di terzi. Per questa ragione l’operato dell’Agenzia era del tutto corretto, perché questa aveva agito sulla base di una prova contundente e non sulla base di un semplice indizio (come nel caso della dichiarazione rilasciata da un soggetto estraneo al rapporto contrattuale, ad esempio, un vicino di caso).

Secondo i giudici, inoltre, non era compito dell’Agenzia effettuare altri tipi di indagini, come verifiche presso altri inquilini o riscontri sui valori di mercato. 

Visura catastale atto di compravendita, la responsabilità è del notaio

In un atto di compravendita, il notaio deve fare la visura catastale e ipotecaria. A ricordarlo è ora la Cassazione.

Nel dettaglio, con la sentenza n. 21775/2019, la Cassazione ha ricordato che, nella stipula di un contratto di compravendita, il notaio deve compiere tutte le attività accessorie e successive e, in particolare, fare le visure catastali e ipotecarie. Un dovere che il professionista deve assolvere anche quando il trasferimento immobiliare avviene con scrittura privata autenticata.

Di conseguenza, il notaio che, in una compravendita immobiliare, relativa a più beni di un complesso edilizio, si limita a verificare l’atto di divisione, senza fare accertamenti risalenti nel tempo, deve risarcire il cliente.

Si ricorda che la visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Esso contiene i principali dati di un immobile:

  • il comune e la Provincia in cui si trova;
  • i dati di identificazione catastale (sezione, foglio, particella, subalterno);
  • i dati di classamento (zona censuaria ed eventuale microzona, categoria e classe catastale, superficie, consistenza e rendita catastale);
  • i dati di intestazione per ciascun intestatario (dati anagrafici, codice fiscale, diritti e oneri reali);
  • la planimetria.

Possedere la visura catastale del proprio immobile è importante per verificare l’esatta corrispondenza tra le informazioni presenti nelle banche dati catastali e lo stato reale dell’immobile.

Nasce il fondo infrastrutturale più grande d’Europa

Ardian crea un fondo infrastrutturale da 15 miliardi di dollari. Si tratta di Ardian Infrastructure Fund V, diventato il fondo infrastrutturale più grande in Europa.

Ardian lancia Ardian Infrastructure Fund V

A riprova del grande interesse verso il mercato europeo delle infrastrutture, il fondo Ardian Infrastructure Fund V ha finora coinvolto 125 investitori provenienti da Europa, Nord America, Asia e Medio Oriente, tra cui fondi pensione, compagnie di assicurazione, istituzioni finanziarie, fondi sovrani . Dopo aver raccolto altri 6,1 miliardi di euro in meno di sei mesi, sono giunti a 15 miliardi di dollari i fondi gestiti in Europa e nelle Americhe da quello che è ora il maggior fondo infrastrutturale nel Vecchio Continente.

Il fondo ha l’obiettivo, lavorando a stretto contatto con gli stakeholder locali sia pubblici che privati, di implementare e digitalizzare le infrastrutture essenziali per i cittadini di tutta Europa. I settori di intervento comprendono i trasporti (ferrovie, strade e aeroporti), l’energia (gas, elettricità ed energie rinnovabili) e altre infrastrutture pubbliche (sanità e ambiente).

Investire in infrastrutture europee: piace ad americani, asiatici, mediorientali

È stata registrata una crescita importante dell’interesse da parte degli investitori statunitensi, ma anche di Asia e del Medio Oriente. Altro dato significativo è che i precedenti investitori hanno confermato in modo importante i loro impegni in questo nuovo fondo, mentre il 30% è rappresentato da nuovi investitori.

Sin dal fundraising del precedente fondo Ardian Infrastructure Fund IV, il numero degli investitori è raddoppiato, permettendo ad Ardian adottare una prospettiva a più  lungo termine che si concretizza nella formula Augmented Infrastructure. Si tratta della somma di tecnologie all’avanguardia, approccio incentrato sul cliente, miglioramento della manutenzione e spinta verso misure più rigorose in materia di salute, sicurezza e ambiente.

Mercato mutui e prestiti 2019, l’andamento!

Andamenti divergenti per le richieste di mutui e prestiti per le famiglie.

Da un lato le richieste di nuovi mutui e surroghe confermano anche ad agosto la costante contrazione che perdura dall’inizio dell’anno, facendo segnare un -7,0% rispetto allo stesso mese del 2018; dall’altro le richieste di prestiti (nell’aggregato di prestiti personali e prestiti finalizzati) sono cresciute del +4,5%, sostenuti principalmente dalla componente dei prestiti finalizzati.

Mutui e surroga, meno fiducia meno domanda

Alla base del trend negativo in atto, oltre al costante ridimensionamento dei mutui di sostituzione si può ipotizzare anche l’incidenza del peggioramento del clima di fiducia dei consumatori che potrebbe aver indotto molte famiglie, in considerazione della situazione di incertezza economica, a rimandare decisioni importanti come quelle sulla casa.

Nel mese di agosto l’importo medio richiesto delle richieste di nuovi mutui e surroghe si è attestato a 129.662 euro, in crescita del +1,7% rispetto al corrispondente periodo del 2018.

Nel complesso la fascia di importo in cui si concentrano la maggior parte delle richieste è quella compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,4% del totale, mentre oltre il 75% delle richieste prevede un piano di rimborso superiore ai 15 anni.

In merito all’età del richiedente, invece, continuano a crescere le richieste da parte della popolazione più giovane: in particolare, la fascia di età compresa tra i 25 e i 34 anni nel mese di agosto ha fatto registrare un incremento del +1,2% rispetto al 2018, arrivando a spiegare il 26,3% delle richieste totali.

Prestiti personali e finalizzati in crescita

Relativamente alla crescita delle richieste di presiti da parte delle famiglie, l’incremento più consistente (+7,7%) è da parte dei prestiti finalizzati, a fronte del +1,1% fatto segnare dai prestiti personali.

Per quanto riguarda l’importo richiesto, nel complesso dei prestiti personali e finalizzati, nel mese di agosto si registra un calo (-1,9% rispetto allo stesso mese del 2018) che fa assestare il valore medio a 8.655 euro. Entrando nel dettaglio, per quanto riguarda i prestiti finalizzati l’importo medio richiesto ha raggiunto il valore di 5.703 euro (-2,8% rispetto all’agosto 2018) mentre per i prestiti personali si è attestato a 12.054 euro (+0,3%).

L’analisi della distribuzione delle richieste di prestiti per durata del finanziamento conferma che, anche nel mese di agosto, la classe in cui si sono concentrate le preferenze degli italiani è quella di durata superiore ai 5 anni, con il 27,5% del totale.

Osservando, infine, la distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, è stata la fascia compresa tra i 45 e i 54 anni a risultare maggioritaria, con il 25,4% del totale, seguita da quella tra i 35 e i 44 anni, con il 22,3%.

Prestiti per studenti, erogati 71 milioni

Secondo le stime di Facile.it e Prestiti.it, inoltre, nei soli primi 6 mesi del 2019 sono stati erogati oltre 71 milioni di euro in prestiti destinati a coprire le spese legate a scuola, università e, più in generale, alla formazione.

L’analisi, realizzata su un campione di oltre 122.000 domande di prestito personale presentate dal 1° gennaio al 30 giugno 2019 attraverso i due portali, ha evidenziato un doppio trend; da un lato è aumentato l’importo medio richiesto alle società di credito, che nel corso del primo semestre 2019 è stato pari a 7.960 euro, vale a dire il 5% in più rispetto allo stesso periodo del 2018, dall’altro è cresciuta la percentuale di richiedenti under 25, il cui peso sul totale è salito di ben 7 punti percentuali rispetto allo scorso anno, passando dal 12% al 19%.

Analizzando più da vicino l’incremento dell’importo medio richiesto emerge che, ad aumentare, in particolare, sono state le richieste di prestiti di taglio medio, quelle tra i 3mila euro e i 5mila euro sono passate dal 24% al 28% del totale, e quelle di taglio grande, superiori a 10mila euro, che sono salite dal 19% al 22%. Di contro, sono diminuite le richieste di prestiti personali per lo studio di piccolo taglio; quelle sotto i 3mila euro, ad esempio, sono calate dal 33% al 28% del totale.

Bonus casa 2019, le scadenze in vista

Ultimi quattro mesi per la fine dell’anno, in chiusura del quale scatteranno le scadenze per i bonus casa 2019. Con il governo in via di definizione, vediamo quali sono le misure a rischio.

Sotto la lente d’ingrandimento ci sono le proroghe delle detrazioni fiscali per la casa. In merito, ci si domanda cosa accadrà. Gli occhi sono puntati sulla manovra fiscale che la nuova maggioranza dovrà elaborare.

Scadenza bonus ristrutturazioni

I contribuenti possono detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Per gli interventi di ristrutturazione realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta della metà. In generale, la detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Ma cosa accadrà allo scadere del 31 dicembre 2019? La legge di Bilancio 2019 ha prorogato il bonus ristrutturazioni per l’anno in corso, ci si domanda se nella nuova manovra si troveranno le risorse per un’ulteriore proroga della detrazione pari al 50%. In caso contrario, le ristrutturazioni edilizie sarebbero agevolate con una detrazione fiscale dall’Irpef del 36%, da calcolare su un tetto di spesa di 48.000 euro.

Scadenza ecobonus 2019

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato al 31 dicembre 2019 nella misura del 65%, la detrazione fiscale (dall’Irpef e dall’Ires) per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

La detrazione per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli effettuati su tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio era già stata prorogata al 31 dicembre 2021 dalla precedente legge di Bilancio. Per questi interventi sono state riconosciute detrazioni più elevate quando si riescono a conseguire determinati indici di prestazione energetica. In tal caso, infatti, è possibile usufruire di una detrazione del 70 o del 75% da calcolare su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

Se con la nuova manovra non si troveranno le risorse necessarie, diventa a rischio l’ecobonus al 65%. In merito, si ricorda che le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle seguenti misure:

  • 55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013;
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019 per interventi sulle singole unità immobiliari.

Scadenza bonus mobili ed elettrodomestici

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato per gli acquisti effettuati nell’anno in corso la possibilità di usufruire della detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. L’agevolazione può essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato non prima del 1° gennaio 2018.

Ma anche il bonus mobili ed elettrodomestici è a rischio con la manovra per il 2020.

Separazione e assegnazione casa coniugale, come funziona

Dopo una separazione, quali sono le modalità e le tempistiche con cui il coniuge deve lasciare la casa familiare?

Separazione e casa: cosa succede se si hanno figli

Dopo una causa di separazione, soprattutto in presenza di figli piccoli, il giudice può aver stabilito l’assegnazione della casa familiare ad uno dei due ex coniugi. In quel caso l’altro coniuge deve trovare una sistemazione alternativa; tuttavia spesso non lo fa per difficoltà economiche, ma ciò non fa che prolungare le asperità di una convivenza difficile. A cosa appellarsi quindi per vedere rispettata la volontà del giudice?

Innanzitutto va detto che non esiste più esplicitamente il reato di abbandono del tetto coniugale (spesso per evitare conflitti è meglio che uno dei due si trasferisca temporaneamente altrove) ma in ogni caso l’allontanamento dei due coniugi può avvenire senza conseguenze solo quando ci sia stata una sentenza di separazione, dal momento che tra coniugi esiste l’obbligo della coabitazione.

Assegnazione della casa coniugale, l’allontanamento

Quindi, l’allontanamento dei coniugi può avvenire:

  • in presenza di una separazione decisa dal giudice
  • in presenza di una separazione consensuale
  • in presenza di una separazione avvenuta in Comune o assistita da avvocati (negoziazione assistita)

Allontanamento dal tetto coniugale, i rischi

L’allontanamento può avvenire anche prima che la sentenza sia stata emessa, però si rischiano alcune conseguenze:

  • l’addebito della separazione, ovvero l’attribuzione della responsabilità della separazione, che implica la perdita del diritto al mantenimento o all’eredità dei beni del coniuge, qualora dovesse mancare prima del divorzio. Tuttavia questo rischio non esiste se l’allontanamento è conseguenza e non causa della crisi.
  • L’eventuale denuncia per violazione degli obblighi di assitenza familiare, soprattutto in presenza di figli.

Separazione, a chi viene assegnata la casa coniugale?

La discriminante è la presenza di figli minorenni o non autosufficienti economicamente

  • Separazione giudiziale: decide il tribunale assegnando l’abitazione al coniuge a cui verranno assegnati ifigli
  • Separazione consensuale: decidono i coniugi. In assenza di figli, la casa resta a chi ne è proprietario. Se la casa è intestata ad entrambi, si può trovare un accordo economico per lasciare la casa ad uno dei due, oppure rivendere la casa per dividersene i proventi.

Separazione, se il coniuge non lascia la casa

In assenza di una formale assegnazione della casa, non si può “cacciare” di casa il coniuge che rifiuta di andarsene. Quindi:

  • In caso di separazione giudiziale occorre attendere l’udienza in tribunale, che stabilirà il da farsi
  • In caso di separazione consensuale occorre attendere l’udienza che darà l’autorizzazione a vivere separati
  • In caso di negoziazione assistita si può pretendere immediatamente che il coniuge lasci la casa

Se ciò non accade nei tempi stabiliti, esistono due vie d’uscita:

  • Civile: richiedere l’esecuzione forzata, procedura che tuttavia può richiedere mesi
  • Penale: querelare il coniuge

Affitti brevi, guida a tutte le novità per le locazioni turistiche

Nel corso dell’ultimo biennio, varie norme – dal decreto legge n 50/2017 fino al decreto sicurezza bis del 2019 – sono state introdotte allo scopo di regolare il “far west” nel quale si era trasformato il mondo delle locazioni turistiche. Vi presentiamo una breve guida con tutte le novità degli ultimi anni sugli affitti brevi.

Affitti brevi, normativa fiscale 2017

A introdurre una legislazione fiscale per gli affitti brevi è stato in primis il decreto legge n 50/2017. La norma ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati da persone fische o da intermediari. Ovvero alle locazioni realizzate tramite agenzie immobiliari o portali online. La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

Ritenute per cedolare secca al 21% sugli affitti brevi

Tutti gli intermediari residenti o meno in Italia quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi devono versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni versati.

L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare inclusa la provvigione dovuta dallo stesso locatore.  Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebbitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Comunicazioni locazioni brevi 2019

Uno degli adempimenti in essere è anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Sono tenuti agli adempimenti tutti gli intermediari compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato:

  • se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, adempiono agli obblighi per il tramite della stabile organizzazione;
  • se risultano privi di stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d’imposta, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore
  • durata del contratto
  • indirizzo dell’immobile
  • importo del corrispettivo lordo

Decreto crescita locazioni turistiche

Con il decreto crescita 2019 sono state introdotte ulteriori novità per le locazioni turistiche.

E’ stato introdotto un codice identificativo per gli affitti brevi che deve essere abbinato a qualsiasi annuncio online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate potrà verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online.

Grazie al codice identificativo, l’Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Decreto sicurezza e locazioni turistiche

Ad intervenire sulle locazioni turistiche sono stati anche il decreto sicurezza e il decreto sicurezza bis. Il dl sicurezza ha infatti introdotto l‘obbligo di comunicazione alla Questura entro 24h dall’arrivo dei dati relativi agli ospiti alloggiati presso le strutture di ricezione turistica.

Entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità degli ospiti devono essere comunicate attraverso il sito “Alloggiati Web” della Polizia di Stato, lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive.

Con il decreto sicurezza bis, le 24h sono diventate 6h per locazioni turistiche di una sola notte. Tuttavia prima che questa disposizione diventi operativa, bisognerà aspettare un decreto attuativo del Ministero dell’Interno: il tutto quindi dipenderà dalle decisioni che prenderà il nuovo governo.

Occupazione abusiva di immobile privato, quando c’è il danno

Quando c’è occupazione abusiva di immobile privato, il danno subito dal proprietario deriva dalla perdita della disponibilità del bene e dalla impossibilità di conseguire l’utilità da esso ricavabile. A chiarirlo il Tribunale di Roma.

Come sottolineato da un articolo del quotidiano Il Sole 24 Ore, la Corte di Appello di Napoli è inoltre intervenuta chiarendo i confini tra occupazione abusiva e usucapione di un bene in compossesso.

Usurpazione proprietà privata

Il caso riguarda due proprietari. Uno ha convenuto in giudizio l’altro, sostenendo di essere comproprietario della metà indivisa di una strada privata che lo separava dall’altro. Il godimento comune di tale strada, della durata di 45 anni, è stato interrotto il 4 agosto 2013, quando il convenuto si è impossessato di una porzione, delimitandola con paletti, catene e segnaletica orizzontale e destinandola in parte a posti auto e in parte a spazio di manovra riservato a facilitare l’accesso al proprio ingresso carrabile

A fronte dell’arbitraria iniziativa della controparte, il proprietario attore ha cercato di tutelarsi inizialmente in via possessoria, esponendo che il regolamento condominiale della proprietà occupante indicava l’esistenza di una divisione e di una servitù di passaggio e ha chiesto i danni per l’occupazione abusiva.

Con la sentenza n. 11004/2019, il Tribunale di Roma ha affermato che la proprietà usurpata ha ragione, dato che con il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, si produce l’effetto traslativo, quindi l’esistenza della comproprietà. Il Tribunale ha quindi condannato l’altra proprietà a togliere paletti e segnaletica e a risarcire 13mila euro.

Usucapione immobile vs occupazione abusiva di immobile

Con la sentenza n. 2396/2019, la Corte di Appello di Napoli è intervenuta in un caso che ha avuto origine dall’atto di citazione con il quale i proprietari di un appartamento facente parte della palazzina “A” di un complesso edilizio hanno convocato in giudizio la proprietaria e il coniuge di tre unità immobiliari ubicate nella medesima palazzina, in quanto occupanti senza titolo del terrazzo di copertura, in compossesso con i ricorrenti, chiedendone il rilascio e la condanna dei coniugi al risarcimento per l’occupazione abusiva. I coniugi, a loro volta, hanno chiesto che venisse dichiarata l’usucapione.

Il Tribunale di Torre Annunziata ha accolto la domanda ordinando ai convenuti la consegna delle chiavi agli altri condòmini al fine di favorirne il libero accesso. Tale posizione è stata confermata dalla Corte di Appello, che ha disposto un risarcimento per il mancato uso. La Corte di Appello ha anche respinto l’usucapione perché le indicazioni sulle date erano troppo generiche.

Come funziona la consultazione delle fatture elettroniche

 

L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla consultazione delle fatture elettroniche, che saranno visibili e scaricabili dal prossimo 1º novembre.

Il 31 ottobre, infatti, è l’ultimo giorno disponibile per aderire al servizio online di consultazione delle fatture elettroniche. Così facendo, dal prossimo 1° novembre, sarà possibile visualizzare e scaricare le fatture elettroniche ricevute a partire dal 1° gennaio 2019. Chi non esprime la “volontà” entro tale data potrà visualizzare solo le fatture elettroniche ricevute dopo il consenso al servizio di consultazione.

Come aderire alla consultazione

Tutti i cittadini possono vedere online dal 1° novembre le fatture elettroniche ricevute. Ma per farlo devono espressamente aderire al servizio di “Consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche o dei loro duplicati informatici” nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate (in linea con le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali).

Chi aderisce al servizio entro il 31 ottobre 2019 – durante il periodo transitorio iniziato il 1° luglio – potrà consultare e scaricare tutte le fatture ricevute a partire da inizio anno. Chi, invece, comunica la propria adesione dal 1° novembre – quando il servizio sarà a regime – potrà consultare o scaricare solamente i file delle fatture ricevute dopo il consenso espresso. Si può recedere dal servizio in ogni momento, accettando di non poter più consultare né scaricare i file delle proprie fatture elettroniche.

Come consultare le fatture elettroniche

Un apposito collegamento, disponibile sul sito dell’Agenzia, conduce direttamente all’area di autenticazione a Fisconline. Per entrare basta inserire le proprie credenziali: nome utente, password e Pin. Una volta effettuato l’accesso nella propria area riservata, denominata “La mia scrivania”, basta cliccare sul riquadro centrale “Fatture e corrispettivi” per visualizzare il box “Le tue fatture” dedicato ai consumatori finali.

Per dare il proprio consenso al servizio basta cliccare su “Accedi” e appare la schermata di “Adesione al servizio di consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche”. Per esprimere il proprio assenso occorre selezionare “Aderisci”. In questo modo, a partire dal 1° novembre, sarà possibile consultare ed effettuare il download delle fatture elettroniche, relative agli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio di quest’anno.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato anche anche un video tutorial:

 

Cedolare secca, ecco chi può usufruirne

Cedolare secca, ecco chi può usufruirne

La cedolare secca è un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte derivante dal reddito dell’immobile. Ma chi può usufruirne?

Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca affitti abitazioni 2019

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’amunimontare minimo dell’imposta dovuta.

Opzione cedolare secca per i negozi

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalla legge di Bilancio 2019 -comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).

Affitto a cooperative con la cedolare

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Cosa non si paga con la cedolare secca?

Per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando si può optare per la cedolare secca?

E’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Fino al 31 dicembre 2019 è possibile usufruire nella misura del 65% dell’ecobonus, la detrazione fiscale – dall’Irpef e dall’Ires – per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Ma quali sono gli interventi interessati? Andiamo a scoprirlo.

Le percentuali di detrazione variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato. Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle seguenti misure:

  • 55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013;
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019 per interventi sulle singole unità immobiliari. La detrazione è ridotta al 50% per le spese, sostenute dal 1º gennaio 2018, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi; acquisto e posa in opera di schermature solari; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A (prevista dal regolamento UE n. 811/2013) o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. Per le caldaie a condensazione si può continuare a usufruire della detrazione del 65% nel caso in cui, oltre ad essere almeno in classe A, siano dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione2014/C 207/02);
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021 per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Anche per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali la detrazione è ridotta al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018 riguardanti l’acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, o la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
  • 65% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2019 per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti e fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro (per beneficiare della detrazione è necessario che gli interventi effettuati portino a un risparmio di energia primaria pari almeno al 20%); gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro; l’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre far riferimento:

  • alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali;
  • alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

Quando gli interventi consistono nella prosecuzione di lavori appartenenti alla stessa categoria, effettuati in precedenza sullo stesso immobile, ai fini del computo del limite massimo della detrazione occorre tener conto anche delle detrazioni fruite negli anni precedenti. In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, la somma eventualmente eccedente non può essere chiesta a rimborso.

Come sottolineato dall’apposta guida dell’Agenzia delle Entrate, con decreto ministeriale del 19 febbraio 2007 (modificato dal decreto 7 aprile 2008) sono stati individuati gli interventi ammessi all’agevolazione fiscale:

  • riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria;
  • interventi sull’involucro degli edifici;
  • installazione di pannelli solari;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Provvedimenti successivi hanno esteso l’agevolazione ad altri interventi:

  • acquisto e posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda, di climatizzazione delle unità abitative;
  • acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione;
  • acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Ecobonus 2019, interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti

Per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti il valore massimo della detrazione fiscale è di 100.000 euro. Se effettuati su condomini, la detrazione va riferita all’intero edificio e non alle singole unità immobiliari che lo compongono. In tal caso, quindi, è necessario ripartire la detrazione, spettante nel limite massimo di 100.000 euro, tra i soggetti interessati. Rientrano in questa categoria i lavori che permettono il raggiungimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 -Allegato A. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. Non è stato stabilito quali opere o impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche richieste. L’intervento, infatti, è definito in funzione del risultato che lo stesso deve conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato.

Pertanto, la categoria degli “interventi di riqualificazione energetica” ammessi al beneficio fiscale include qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma. Il fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale rappresenta “la quantità di energia primaria globalmente richiesta, nel corso di un anno, per mantenere negli ambienti riscaldati la temperatura di progetto, in regime di attivazione continuo” (allegato A del decreto legislativo n. 192 del 2005). Gli indici che misurano il risparmio energetico sono elaborati in funzione della categoria in cui l’edificio è classificato (residenziale o altri edifici), della zona climatica in cui è situato e del rapporto di forma che lo stesso presenta.

L’indice di prestazione energetica richiesto può essere conseguito anche mediante la realizzazione degli altri interventi agevolati. Per esempio, il risparmio energetico invernale, per il quale è previsto un limite massimo di detrazione di 100.000 euro, può essere realizzato mediante un intervento consistente nella sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, per il quale è previsto un limite di detrazione d’imposta di 30.000 euro (senza richiedere la misurazione del rendimento energetico conseguito), e/o attraverso la sostituzione di infissi, intervento con un limite massimo di detrazione di 60.000 euro. In questo caso, se mediante la sostituzione dell’impianto di climatizzazione o degli infissi si consegue un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori richiesti, realizzando quindi “la qualificazione energetica dell’edificio”, si potrà fruire della detrazione nel limite massimo di 100.000 euro. Non sarà possibile, ovviamente, far valere autonomamente anche le detrazioni per specifici lavori che incidano comunque sul livello di climatizzazione invernale, i quali devono ritenersi compresi (ai fini della individuazione del limite massimo di detrazione spettante) nell’intervento più generale. Potranno, invece, essere oggetto di autonoma valutazione, ai fini del calcolo della detrazione, gli altri interventi di risparmio energetico agevolabili che non incidono sul livello di climatizzazione invernale, quali l’installazione dei pannelli solari.

In questo caso, la detrazione potrà essere fatta valere anche in aggiunta a quella di cui si usufruisce per la qualificazione energetica dell’edificio. La detrazione spetta anche per le spese:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, interventi sugli involucri

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Si tratta degli interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 e successivamente modificati dal decreto 26 gennaio 2010. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. In questo gruppo di interventi rientra anche la sostituzione dei portoni d’ingresso a condizione che si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati, e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010). Dal 1° gennaio 2018, la percentuale di detrazione per le spese relative all’acquisto e alla posa in opera di finestre comprensive di infissi è stata ridotta dal 65 al 50%.

Gli infissi sono comprensivi anche delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (per esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto (per esempio, cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso).

Sono comprese tra le spese detraibili quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, installazione di pannelli solari

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Per interventi di installazione di pannelli solari si intende l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I fabbisogni soddisfatti con l’impianto di produzione di acqua calda possono riguardare non soltanto la sfera domestica o le esigenze produttive ma, più in generale, l’ambito commerciale, ricreativo o socio assistenziale. In pratica, possono accedere alla detrazione tutte le strutture che svolgono attività e servizi in cui è richiesta la produzione di acqua calda. Per l’asseverazione dell’intervento concernente l’installazione dei pannelli solari è richiesto:

  • un termine minimo di garanzia (fissato in 5 anni per i pannelli e i bollitori e in 2 anni per gli accessori e i componenti tecnici);
  • che i pannelli siano conformi alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976, certificati da un organismo di un Paese dell’Unione Europea o della Svizzera.

Per usufruire della detrazione è necessario che l’installazione dei pannelli solari sia realizzata su edifici esistenti. Per le spese effettuate dal 1° gennaio 2008 non occorre più presentare l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica.

Sulla base delle indicazioni tecniche fornite dall’Enea, sono assimilabili ai pannelli solari i sistemi termodinamici a concentrazione solare utilizzati per la sola produzione di acqua calda. Pertanto, le spese sostenute per la loro installazione sono ammesse in detrazione. Se, invece, si installa un sistema termodinamico finalizzato alla produzione combinata di energia elettrica e di energia termica, possono essere oggetto di detrazione solo le spese sostenute per la parte riferibile alla produzione di energia termica. In questi casi, la quota di spesa detraibile può essere determinata in misura percentuale sulla base del rapporto tra l’energia termica prodotta e quella complessivamente sviluppata dall’impianto (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 12/2011).

Ecobonus 2019, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 30.000 euro. Per lavori di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale si intende la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua. Per fruire dell’agevolazione è necessario, quindi, sostituire l’impianto preesistente e installare quello nuovo. Non è agevolabile, invece, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti (con l’eccezione, dal 1° gennaio 2015, dell’installazione dei generatori alimentati a biomassa). La fruizione della detrazione è limitata ai soli casi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e non anche a quelli di integrazione degli stessi.

Dal 1° gennaio 2018, per le caldaie a condensazione si può usufruire della detrazione del 50% solo se hanno un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n. 811/2013. Se, oltre ad essere almeno in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02), è possibile continuare a usufruire della detrazione più elevata del 65%. Per l’acquisto di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A, dal 1° gennaio 2018 non si può più richiedere l’agevolazione.

Dal 1° gennaio 2008, l’agevolazione è ammessa anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione realizzato. Dal 1° gennaio 2012, inoltre, la detrazione è stata estesa alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione spetta a condizione che le predette pompe di calore garantiscano un coefficiente di prestazione COP>2,6 misurato secondo la norma EN 16147. La detrazione non è ammessa per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con uno scaldacqua a gas.

Se in uno stabile alcuni appartamenti hanno il riscaldamento ed altri no, la detrazione non può essere riconosciuta sull’intera spesa sostenuta per l’installazione di un nuovo impianto centralizzato di climatizzazione invernale, riferibile anche al riscaldamento delle unità prive di un preesistente impianto termico, ma deve essere limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali tale impianto era presente.

Per individuare la quota di spesa detraibile, va utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010).

Sono comprese tra le spese detraibili, infine, quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie per realizzare gli interventi agevolati o per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato).

Ecobonus 2019, schermature solari

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari elencate nell’allegato M del decreto legislativo n. 311/2006.

La detrazione è pari:

  • al 65%, perle spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica. La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Ecobonus 2019, generatori di calore alimentati da biomasse combustibili

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 30.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. La detrazione è pari:

  • al 65%, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che deve possedere l’impianto. Sono agevolati sia gli interventi di sostituzione, totale o parziale, dei vecchi generatori termici sia le nuove installazioni su edifici esistenti. Rientrano tra le spese ammesse alla detrazione:

  • quelle per smontare e dismettere l’impianto di climatizzazione invernale esistente;
  • la fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche;
  • le opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione degli impianti preesistenti;
  • quelle relative alle prestazioni professionali che si rendessero necessarie;
  • eventuali interventi sulla rete di distribuzione, sui sistemi di trattamento dell’acqua, sui dispositivi di controllo e regolazione, sui sistemi di emissione.

Ecobonus 2019, dispositivi multimediali

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2019, è prevista una detrazione per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, finalizzati ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento più efficiente degli impianti.

La detrazione spetta nella misura del 65% dell’intero importo speso (la legge non prevede, infatti, un limite massimo di detrazione). Questi dispositivi multimediali devono essere dotati di specifiche caratteristiche. In particolare:

  • devono consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto;
  • indicare, attraverso canali multimediali, i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;
  • mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti.

Sono agevolabili, oltre alla fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature (elettriche, elettroniche e meccaniche), le opere elettriche e murarie necessarie per l’installazione e la messa in funzione, all’interno degli edifici, di sistemi di “building automation” degli impianti termici degli edifici. Non sono ammissibili, invece, le spese per l’acquisto di dispositivi che permettono di interagire a distanza con le predette apparecchiature (telefoni cellulari, tablet, personal computer e dispositivi simili). La detrazione spetta anche se l’acquisto, l’installazione e la messa in opera dei dispositivi multimediali sono effettuati successivamente a un intervento di riqualificazione energetica, o anche in assenza di un intervento.

Usucapione immobile, il solo comodato non basta

Con la sentenza 21726/2019, la Cassazione ha stabilito che se un contratto di compravendita di un appartamento è nullo (nel caso specifico per mancanza della forma scritta), il fatto che l’acquirente abbia abitato nella casa per oltre 20 anni non costituisce il presupposto per il maturarsi dell’usucapione, neppure se l’acquirente vi abbia posto la propria residenza e abbia attivato le utenze.

Secondo quanto stabilito dalla Cassazione, per aversi usucapione occorre una situazione di “possesso” protratta per oltre 20 anni.

Il “possesso” è diverso dalla “detenzione”, situazione che si ha quando un soggetto è nella disponibilità di un bene sulla base di un “titolo” che glielo consente. In presenza di comodato, per far sì che la situazione di “detenzione” evolva in “possesso” occorre un comportamento (“interversione”) con il quale il detentore mostra di evolvere la propria posizione in “possesso”, e cioè in una relazione materiale con un bene tenuta da un soggetto nello stesso modo in cui si comporterebbe il proprietario.

Se perdura la vigenza di comodato e quindi non si matura la situazione di possesso, non è possibile arrivare all’usucapione.

Articolo visto su Il sole 24 ore

Tasse sulla casa in affitto. Cosa dice la Cassazione!

La Corte di Cassazione ritiene legittima la clausola contrattuale che attribuisce al conduttore l’obbligo di farsi carico delle tasse sulla casa in affitto. Ecco cosa c’è da sapere.

Le sezioni unite della Cassazione hanno deciso la controversia rinviata dalla terza sezione civile sull’applicabilità del primo comma dell’articolo n. 1418 del codice civile secondo cui “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente” alla clausola contrattuale con cui al conduttore era addossata “ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati”, tra cui l’Ici.

L’ordinanza di rimessione aveva evidenziato un contrasto tra due datate sentenze di Cassazione, la prima delle quali della sezione prima – ma dalla decisione in rassegna attribuita alle sezioni Unite – n.5/1985, ove era stato fissato il principio che la clausola del contratto di mutuo, la quale, sia pure con effetti limitati al rapporto fra le parti, ponga a carico del mutuatario quanto il mutuante sia tenuto a versare all’erario per Irpeg e Ilor afferenti gli interessi convenuti, è nulla, ai sensi dell’articolo 1418, comma 1, e per contrasto con l’articolo 53 della Costituzione.

Successivamente erano state interessate le Sezioni unite – ma in sede di soluzione di un conflitto di giurisdizione – le quali si posero in aperto contrasto con tale precedente, avendo affermato con la sentenza n.6445/1982 che la clausola del contratto di mutuo, che faccia obbligo al mutuatario di rimborsare al mutuante le imposte afferenti gli interessi convenuti (sempre in ipotesi di Irpeg e Ilor), al fine di garantire un determinato ammontare netto degli interessi medesimi, non è affetta da nullità per violazione di norme imperative, né in particolare per violazione del precetto costituzionale del concorso di tutti alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva.

Le sezioni unite della suprema Corte con la pronuncia in commento affrontano il tema nella prospettiva ben evidenziata dall’ordinanza di rinvio di verificare “se l’obbligo costituzionalmente rilevante di concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva abbia un significato esclusivamente oggettivo – nel senso di obbligo di adempiere a quanto è giustificato dalla capacità contributiva- oppure anche soggettivo – nel senso che l’adempimento debba essere compiuto non solo oggettivamente in modo completo, ma altresì dal soggetto che per legge ne ha l’obbligo-, escludendosi quindi il trasferimento dell’obbligo ad un soggetto diverso”.

La decisione opta per il criterio oggettivo reputando, in primo luogo, che con la clausola negoziale prima trascritta le parti hanno inteso determinare il canone in due diverse componenti, rappresentate l’una dalla parte espressamente qualificata come tale e l’altra come componente integrante tale misura, costituita dalla pattuizione sulla clausola di manleva qualificata come obbligo di rimborso (peraltro oggetto di fattura).

In secondo luogo, i supremi giudici ritengono che tale clausola di manleva non vìola gli elementi inderogabili dettati dal legislatore sulla locazione di beni ad uso non abitativo in quanto questo sono relativi soltanto alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione, “mentre l’ammontare del canone locativo è lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono ben prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori”.

La Corte di Cassazione ha quindi ritenuto che entrambe le decisioni del 1985 abbiano posto a relativo fondamento gli stessi presupposti argomentativi avendo affermato che l’autonomia privata non può alterare i connotati dei tributi diretti perché strutturati in modo che “ad ogni capacità contributiva debba corrispondere inderogabilmente una riduzione del patrimonio del titolare della capacità contributiva stessa”.

Infatti, vengono citate le decisioni delle sezioni unite, in materia di imposte dirette, n.3935/1987, sulla nullità dell’accollo delle imposte dovute sul reddito e n.5652/1987  riguardo agli accordi che esentino il lavoratore dipendente dalle ritenute del datore di lavoro a titolo di Irpef proprio perché “una pattuizione di esonero dalla rivalsa, se consentita, comporterebbe l’effetto di alterare immediatamente e direttamente il carico tributario perché il patrimonio del contribuente non verrebbe inciso”.

Nello stesso senso viene menzionata la decisione della prima sezione n.6037/1993, nella quale, tra l’altro, si era statuito che la clausola che obblighi il mutuatario a rimborsare al mutuante le imposte dell’Irpeg e Ilor, gravanti sul secondo, in relazione agli interessi percepiti sulla somma mutuata, è nulla per violazione di norme imperative di cui agli artt.26 e 64 del Dpr n.600/1973, “nel caso in cui il mutuatario (nell’ipotesi, società cooperativa) rientri tra i soggetti che, quali “sostituti” d’imposta sono obbligati ad effettuare una ritenuta, a titolo di acconto e con obbligo di rivalsa, sui redditi da capitale corrisposti ex art.23, co.1, d.P.R. n.600 del 1973”.

Riguardo ai tributi indiretti, la Suprema Corte per escludere la nullità del patto di traslazione del tributo richiedeva l’espressa statuizione legislativa, rinvenuta per l’Invim, nell’articolo 27 del Dpr n.643/1972 da Cassazione n.7501/2014, nell’articolo 40 della legge n.246/1963, per il contributo di miglioria, nell’articolo 18 del Dpr n.633/1972, sull’IVA, dall’articolo 16 del Dpr n.643/1972, sull’imposta sugli spettacoli, nell’articolo 60 del Dpr n. 634/1972, sull’imposta di registro, nell’articolo 23 del Dpr n.642/1972, sull’imposta di bollo e negli articoli 23, 24, 25, 25-bis, 26, 27 e 28 del Dpr n. 600/1973, per le imposte dirette.

Ne consegue la conferma dalla sentenza del supremo collegio che si annota della pronuncia n.22369/2004 proprio in ordine alla clausola di un contratto di locazione di immobile ad uso diverso da abitazione che individuava tra gli oneri accessori del canone, da rimborsare al locatore, quelli fiscali avendo precisato la decisione in nota che, prima, l’Ici di cui Dlgs n.504/1992, e poi l’Imu di cui al Dlgs n. 23/2011, non contemplano la disposizione di divieto di traslazione analogo a quello dettato per l’Invim dall’articolo 27 del Dpr n.643/1972.

Infine, la sentenza della suprema Corte in commento avverte che a tale tematica rimane estranea la normativa comunitaria, risultando riservata alla sola normativa interna traendone argomento dalla sentenza della Corte Ue del 16 gennaio 2014, n.226/12, Eurogate Distribution e dalla decisione del 6 novembre 2011, n.398/09.

La decisione dei supremi giudici in nota, infine, afferma che in tale ultima sentenza eurounitaria venne statuito che un tale patto traslativo di per sé non è in contrasto con la normativa comunitaria, “potendo assumere viceversa rilievo in caso di violazione di altri principi o norme, come ad esempio nell’ipotesi in cui esso determini un abusivo squilibrio nei contratti dei consumatori o integri l’abuso del diritto (in ordine al quale v. Corte Giustizia, 21/2/2006, C – 255/02)”.

Affitti brevi: opportunità o miraggio? Parliamone!

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

 

Registrazione contratto locazione, le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate su come fare

Registrazione contratto locazione, l’Agenzia delle Entrate cosa dice?

Come deve avvenire la registrazione di un contratto di locazione? Vediamo quello che serve sapere in base alle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.

L’Agenzia delle Entrate spiega che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Ma come effettuare la registrazione del contratto di locazione? Il contratto di locazione può essere registrato:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
  • richiedendo la registrazione in ufficio, in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello Rli;
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (Ape). La copia dell’Ape deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).

Registrazione telematica del contratto di locazione

Per la registrazione online del contratto di locazione è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel.

L’applicazione che può essere utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è Rli, in versione di programma da installare su Pc o web (che non necessita l’installazione di alcun software).

Registrazione in ufficio del contratto di locazione

I soggetti che non hanno l’obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). Si ricorda che sono obbligati alla registrazione telematica i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari.

Per la registrazione è necessario portare la seguente documentazione:

  • almeno 2 originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio ne attesterà la conformità all’originale;
  • la richiesta di registrazione, ossia il modello Rli compilato;
  • se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui vanno indicati i contratti da registrare;
  • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l’imposta di registro, ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario.

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio:

  • restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione;
  • rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.

Registrazione del contratto di locazione tramite intermediario

L’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere, a seconda del tipo di adempimento richiesto, alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni, alle risoluzioni.

Deve poi consegnare al contribuente:

  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione);
  • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Registrazione del contratto di locazione tramite delegato

La registrazione di un contratto di locazione può essere affidata a un soggetto appositamente delegato con adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.

La delega può essere conferita compilando l’apposita sezione del Modulo di richiesta di abilitazione al servizio telematico Entratel, secondo le indicazioni fornite nelle Istruzioni, da presentare nelle modalità previste per l’abilitazione al servizio Entratel.

Registrazione del contratto di locazione, quanto si paga

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. In presenza di determinati requisiti è possibile scegliere il regime della cedolare secca.

Registrazione del contratto di locazione, come si paga

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale. I soggetti non titolari di partita Iva, invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici (ex marche da bollo) da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Modello F24 Elementi identificativi

Ecco le istruzioni per la compilazione del modello per effettuare i versamenti delle imposte di registro per la registrazione di un contratto di locazione o affitto.

Sezione contribuente

Codice fiscale, dati anagrafici e domicilio fiscale: inserire il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto, parte del contratto, che effettua il versamento;

Codice fiscale e Codice identificativo: inserire il codice fiscale di una delle controparti e il codice identificativo “63” (controparte).

Sezione erario ed altro

  • Codice ufficio: non compilare;
  • Codice atto: non compilare;
  • Tipo: inserire la lettera “F” (registro)
  • Elementi identificativi: non compilare (solo per la prima registrazione);
  • Codice: inserire il codice tributo;
  • Anno di riferimento: indicare (in formato AAAA) l’anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore;
  • Importi a debito versati: gli importi da versare.

Tabella dei codici tributo da utilizzare per la prima registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili

Codice Denominazione:

  • 1500 Imposta di Registro per prima registrazione
  • 1507 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
  • 1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione

Cedolare secca negozi 2019 anche con la proroga. Come funziona la tassazione agevolata

La cedolare secca sui negozi 2019 è possibile anche se quest’anno c’è la proroga del contratto. A sottolinearlo l’Agenzia delle Entrate.

In particolare, con l’interpello 297/2019, l’Agenzia delle Entrate – prendendo in esame un caso specifico – ha affermato che “se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. Tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019”.

La cedolare secca sui negozi quindi è possibile anche se nel 2019 si verifica la proroga contrattuale, non solo se viene stipulato un nuovo contratto. Un’apertura se si considera il perimetro di applicabilità del regime sostitutivo.

In merito, si ricorda che la cedolare secca su immobili a uso commerciale, secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio, prevede la possibilità di scegliere questo regime fiscale da parte dei locatori persone fisiche per i canoni relativi a contratti di locazione di negozi stipulati tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2019. Con quanto riportato nell’interpello 2917/2019, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso anche i contratti per i quali nel 2019 si verifica la proroga.

La cedolare secca su immobili a uso commerciale si applica ai locali di superficie non superiore a 600 metri quadrati e accatastati in categoria C/1. La cedolare si applica anche alle pertinenze purché locate insieme al negozio.

A partire da quest’anno è possibile usufruire della cedolare secca 2019 anche per gli affitti commerciali dei negozi. All’affitto dei locali commerciali si applica la tassazione sostitutiva Irpef del 21%, ma devono essere rispettati determinati requisiti.

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali può essere applicata per l’intera durata del contratto.
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
  • Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
  • L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  • Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Con la recente risoluzione n. 50/E, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile avvalersi del regime sostitutivo della cedolare secca per la locazione di un immobile di categoria catastale C1 anche quando il conduttore agisce nell’esercizio di attività di impresa.

Nel dettaglio, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che possono accedere al regime della cedolare secca anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale. Resta ferma, invece, per quanto attiene alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che lo stesso sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.

Contratto canone concordato 2019, un breve chiarimento

Contratto a canone concordato, la normativa

Secondo quando dispone l’art.1571 c.c., la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

In altre parole, come risulta dalla norma definitoria del citato art.1571 c.c., è necessario, affinché un diritto personale di godimento sia qualificato come locazione, che a fronte della prestazione del concedente vi sia la previsione di un corrispettivo a carico del concessionario. Elemento essenziale del contenuto di ogni rapporto di locazione è senza dubbio anche la durata della concessione in godimento.

Già dalla nozione stessa del contratto delineata dal codice, si evince che il godimento della cosa oggetto di locazione, può essere concesso solo per un tempo determinato.

Pertanto, nella locazione lo scambio reciproco delle prestazioni, vale a dire il godimento della res ed il versamento del corrispettivo, non può protrarsi sine die, ma deve necessariamente avere un termine ultimo.

Se la durata è elemento essenziale del contratto di locazione, le parti nel determinare il contenuto nel rapporto locatizio devono indicare la durata del rapporto.

Risulta evidente che obbligazione del locatore del godimento pieno e pacifico del bene, si estende nel tempo e che la misura del corrispettivo da pagare da parte del conduttore è in funzione della durata del contratto, che ha un inizio ed un termine.

Rispetto agli altri due elementi essenziali del contratto di locazione (consegna del corrispettivo), la cui assenza determinerebbe la nullità del contratto (il combinato disposto degli artt.1346 e 1418 c.c.), il requisito della durata non comporta la nullità del rapporto locatizio, perché la legge, come avviene in tutti i contratti ad esecuzione continuata e periodica, interviene in supplenza, stabilendo una durata legale.

Preliminarmente, in tema di contratti di locazione ad uso abitativo, giova ricordare che il nostro legislatore, con la legge n. 431/1998, ha previsto in tema di durata.

a) Durata ordinaria (art. 2 comma 1). Canone libero con durata anni 4+4;

b) Durata concordata (art. 2 comma 3 e 4). Canone convenzionato anni 3+2.

A ben vedere, i due distinti tipi di locazione sono ulteriormente caratterizzati dalla diversa disposizione in ordine al canone di locazione: in quella ordinaria il canone è liberamente determinabile; in quelle concordate (o, come si dice, anche convenzionate), il canone deve essere quello stabilito dalle convenzioni territoriali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Tale sistema, come introdotto dalla citata normativa, tuttavia, non esaurisce le tipologie delle locazioni abitative. Difatti, sono anche ricompresi i due seguenti tipi di rapporti:

A) Studenti universitari, ai sensi degli artt. 4-bis e 5 l. n. 431/98 e art. 3 d.m. Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017 (da 6 a 36 mesi, canone convenzionato);

B) Transitorie, ai sensi dell’art. 2 e art. 3 l. n. 431/1998 ( da 6 a 36 mesi, canone convenzionato).

Canone concordato, novità 2017

Nuove regole sono state introdotte per i canoni c.d. “concordati” che, dopo 18 anni, cambiano a seguito del decreto Infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale serie Generale n.62 del 15.3.2017, in vigore dal 30.3.2017.

Tale normativa contiene novità sia per i contratti a canone concordato, sia i contratti di locazione transitori che i contratti di locazione per studenti universitari. Infatti si dettano nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nelle contrattazioni territoriali, nonché aggiornata la modulistica da utilizzare per la stipula degli stessi.

Novità che hanno interessato anche la validità civilistica dei contratti:

  • non vi è più l’obbligo di essere assistiti dalla associazioni delle proprietà edilizie e degli inquilini.
  • i contratti “3+2” non sono più limitati ai comuni ad alta tensione abitativa ma possono avere ad oggetto le abitazioni di tutti i comuni italiani.
  • i contratti concordati devono essere stipulati con il modello contrattuale stabilito nell’allegato A, del citato D.M. 16.01.2017.

In primo luogo si rileva che il D.M. 16.01.2017, sostituisce le disposizioni del D.M.30.12.2002, ridefinendo i criteri generali e le condizioni per stipulare un contratto a canone concordato ed aggiornando la relativa modulistica.

In particolare, le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite (in passato era un obbligo) dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

In mancanza, i contratti sono validi e le parti possono far attestare, anche successivamente, la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. Il decreto disciplina poi gli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.

Per quanto riguarda i contratti 3+2, art.2, comma 3, l. n. 431/1998, si fa presente che questi possono riguardare le abitazioni site in tutti i comuni italiani: si tratta sia degli accordi territoriali sottoscritti dai comuni ad “alta tensione abitativa” (art.1 D.L. 551/1988) che quelli sottoscritti negli altri comuni.

In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal D.M. 14.7.2004, a norma del quale i contratti agevolati possono essere stipulati anche in mancanza di accordo tra inquilini e proprietari ai sensi del D.M. 30.12.2002.

Gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione. All’interno di tali fasce di oscillazione, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità o porzione di unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.

Problema interpretativo. Decorsi i primi 5 anni del contratto (3 anni iniziali e prima proroga biennale), secondo opinione di molti, non era chiaro quale fosse la portata del rinnovo tacito al termine del quinto anno, ossia biennale o triennale.

Difatti, l’art. 2, comma 5, l. n. 431/1998 prevede che «alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni».

In sostanza, il contratto si rinnova a nuove condizioni oppure si rinnova alle medesime condizioni: in tale ultimo caso trovava applicazione la proroga triennale (prima opzione del 3+2) o la proroga biennale? La questione ha investe due distinti motivi di interesse: quello squisitamente civilistico in relazione, appunto, alla durata e scadenza contrattuale ma anche l’altrettanto importante aspetto fiscale.

Proprio su tale ultimo aspetto si è assistito ad una evidente disomogeneità del trattamento all’interno dei diversi Uffici dell’Agenzia delle Entrate, i quali hanno ritenuto che dopo la prima proroga biennale, le successive proroghe non potevano avere una durata biennale.

Abbiamo già precisato, in tema di durata dei contratti a canone concordato, che gli stessi sono caratterizzati nella misura minima di anni 3 più 2; questi, sono assoggettati al canone di cui alle convenzioni territoriali e, come detto, sulla base dei tipi di contratti predisposto a livello nazionale. La durata e, particolarmente, la scadenza, la prosecuzione ed il rinnovo di tali rapporti, hanno dato origine a differenti interpretazioni.

In argomento, i giudici di legittimità hanno osservato che il secondo inciso dell’articolo 2, comma 5°, della legge 431/1998 deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione a essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata.

In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina del primo comma dell’articolo 1596 del c.c..

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’articolo 1596 del c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare del primo e del secondo comma dell’articolo 1597 del c.c. e correlativamente dell’articolo 1574, nn. 1 e 2, del codice civile (Cass., civ. sez. III, 4 agosto 2016, n. 16279).

Dunque, seguendo tale orientamento, il contratto si intende prorogato di un biennio – ex art. 2, comma 5, della l. n. 431 del 1998 – alla scadenza del triennio legale, sempre che il locatore non abbia comunicato la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con atto motivato scritto e preavviso semestrale, solo se il conduttore abbia anteriormente manifestato la volontà di rimanere nell’immobile, proponendo la stipulazione di un rinnovo rifiutato dalla controparte, oppure, se sia stata quest’ultima a formulare una richiesta in tal senso, respinta dal primo.

Canone concordato, le novità del 2019

L’articolo 19-bis del Dl 34/2019 (convertito dalla legge 58/2019) chiarisce che, allo scadere del periodo di proroga biennale di un contratto a canone concordato, scatta il rinnovo di due anni in due anni, a meno che non intervenga la disdetta.

Per meglio dire, il legislatore, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come “norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato”.

Così è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Amministratore di condominio: come si nomina?

Come si nomina un amministratore di condominio e chi è adatto ad essere eletto? Vediamolo insieme

Amministratore di condominio, quali requisiti?

La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria per i condomini con più di otto inquilini. Dal giugno 2013, i requisiti per poter ricoprire tale incarico sono:

  • godere dei diritti civili;
  • non avere alle spalle condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, contro l’amministrazione della giustizia, contro la fede pubblica, contro il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la pena della reclusione non sia inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • Non essere interdetti o inabilitati;
  • Non avere il nome annotato nell’elenco dei protesti cambiari, disponibile presso la locale Camera di commercio);
  • avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado (se l’amministratore non è scelto tra i condomini, nel qual caso potrebbe non avere nemmeno la licenza elementare);
  • aver frequentato un corso di formazione iniziale e di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

L’incarico cessa al venire a mancare di uno o più di tali requisiti.

Come si nomina l’amministratore di condominio

È l’assemblea condominiale che deve nominare l’amministratore. In caso di mancato accordo, va interpellata l’autorità giudiziaria. Prima della riforma del 2012 alla presentazione della candidatura gli aspiranti amministratori dovevano presentare un preventivo del proprio compenso. Dopo la riforma, al momento dell’accettazione o del rinnovo della nomina va specificato in modo dettagliato il compenso dovuto.

Per la nomina dell’amministratore di condominio e per l’accettazione del suo compenso è necessaria la metà più uno degli intervenuti all’assemblea, che possano rappresentare almeno la metà dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.

Correzione errori catastali, come fare

 

Se da una visura catastale dell’abitazione si riscontrano errori sul numero dei vani e dei metri quadri è possibile effettuare le correzioni? Vediamo cosa dice in merito il Fisco.

Per quanto riguarda la correzione di errori catastali, il Fisco ha spiegato che quando si riscontrano errori nei dati catastali dei propri immobili, l’interessato può chiedere la correzione nella banca dati del Catasto, presentando una domanda presso gli uffici provinciali – Territorio o, in alcune situazioni, mediante il servizio online “Contact center” presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Nella domanda occorre indicare le proprie generalità, i dati catastali dell’immobile, la situazione riscontrata e le notizie utili alla correzione dell’errore.

Per correggere l’errore sui vani e sui metri quadri dell’immobile si può presentare richiesta online. Occorre essere in possesso dell’identificativo catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto, dichiarazione di successione, denuncia al catasto di nuova costruzione o di variazione o altro documento comprovante l’avvenuta variazione.

Mancata comunicazione proroga contratto cedolare secca, cosa è cambiato

La mancata comunicazione della proroga del contratto di affitto con cedolare secca non produce più sanzioni. Il decreto crescita ha cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto di casa con il regime agevolato.

La mancata comunicazione della proroga della cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011. La sanzione era calcolata nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione era presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.

Rimangono invece le sanzioni per l’omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione (sia per quanto riguarda i contratti con cedolare secca, sia per i contratti tradizionali). La sanzione amministrativa va dal 60 al 120% delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Perché gli svizzeri possono ottenere un mutuo a interessi negativi

In Svizzera alcune banche concedono individualmente mutui con un tasso di interesse negativo a dispetto della politica monetaria lassista della banca centrale del Paese. Tuttavia, si tratta di un caso che non si è ancora verificato per via delle commissioni addebitate per la concessione del prestito, che sono superiori ai tassi di interesse negativi.

In teoria, la concessione di mutui a tassi negativi, cioè inferiori allo 0%, presuppone che la banca paghi gli interessi sui mutui e non viceversa. Tuttavia, la concessione di questi tipi di mutui avviene individualmente e, come abbiamo detto prima, nessuna banca ha aderito a questa pratica né vi è alcun segnale che lasci presagire un cambiamento di scenario.

In effetti, questa notizia è salita alla ribalta sulla scia di un’indagine condotta dal quotidiano svizzero Tages-Anzeiger su 24 banche svizzere. Alcune hanno ammesso di aver concesso mutui con tassi inferiori allo zero in singoli casi.

La banca svizzera ha un reale interesse a concedere questo tipo di mutuo? Secondo il blog The Salmon, se l’alternativa di una banca è di parcheggiare denaro al -0,75%, potrebbe avere più senso concedere un prestito al -0,2% o -0,3%. Inoltre, tutto sembra indicare che i tassi di interesse non aumenteranno, anzi è più probabile che avvenga il contrario.

L’esempio della Danimarca

In Danimarca la situazione è molto simile. I tassi di interesse sono attualmente al -0,65% e alcune banche hanno concesso mutui a un tasso negativo. In effetti, la situazione in entrambi i Paesi è simile, dal momento che hanno le loro banche centrali, in quanto non sono membri della zona euro ed entrambe le valute sono più forti dell’euro.

E le prospettive non sembrano essere molto promettenti, poiché è probabile che la BCE continui a ridurre i tassi di interesse, il che costringerà questi due paesi a fare altrettanto.

Arriva la tassa sul prelievo di contante in banca

Per chi va allo sportello in arrivo una commissione che varia da uno a tre euro

 

Per chi preleva il contante allo sportello fisico di una banca, anziché dal bancomat, deve cambiare abitudini. A meno che preferisca pagare la cosiddetta tassa sul contante. Infatti molti istituti prevedono l’applicazione di un’imposta sui prelievi allo sportello. Per esempio ai correntisti della Bnl sono appena arrivate le lettere con cui si comunica che, a partire dal 18 aprile, per ogni prelievo di liquidi in agenzia, inferiore ai 2mila euro, dovranno versare 3 euro.

Pratica che si sta diffondendo su altre banche come Mps, Unicredit, Popolare di Milano, Ubi e Cariparma. In media i costi per un prelievo di denaro allo sportello variano da uno a 3 euro.
L’imposizione delle commissione colpirà soprattutto quelle fasce della popolazione poco abituate a usare gli strumenti elettronici, come gli anziani, alle prese peraltro con le nuove regole sulle pensioni. L’operazione è giudicata in linea con le indicazioni dell’Abi e dalla Banca d’Italia, che puntano a ridurre l’uso del contante, rendendolo più caro.

Acquisto prima casa dopo divorzio, il coniuge non assegnatario ha diritto alle agevolazioni?

Il coniuge divorziato non assegnatario della casa coniugale ha diritto alle agevolazioni prima casa nel caso di nuovo acquisto?

La facoltà di usare il bene comune, non consente di destinare la casa comune ad abitazione di uno solo dei comproprietari, per cui la titolarità della quota è simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative.

Nel caso in esame, l’Agenzia aveva disconosciuto i benefici fiscali prima casa in quanto il contribuente non poteva fruire delle agevolazioni previste per l’acquisto dell’abitazione principale, dal momento che i benefici erano già stati utilizzati in sede di acquisto della casa coniugale.

Il contribuente eccepiva però di essersi legalmente separato e poidi aver divorziato dalla ex moglie, alla quale era rimasta la disponibilità dell’immobile cointestato, ove tuttora la donna risiede con i figli minori della coppia.

Il ragionamento della CTP di Reggio Emilia. I giudici, contrariamente a quanto evidenziato dall’Agenzia, evidenziano come il divorzio e l’assegnazione della casa coniugale a uno solo dei due ex partner «non consentono di destinare l’immobile ad abitazione di uno dei comproprietari, per cui la titolarità della quota è simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative».

Di conseguenza, il contribuente aveva quindi diritto ad avvalersi nuovamente delle agevolazioni sul secondo acquisto immobiliare.

In conclusione , se la casa coniugale, acquistata in comunione dei beni con i benefici fiscali, è stata assegnata in esclusiva alla ex moglie, un marito può comprare un’altra abitazione e avvalersi nuovamente degli sconti tributari. Ciò in quanto il primo immobile è inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del marito.

Precedente giurisprudenziale. Secondo la Cassazione, l’ex moglie che acquista una nuova casa ha diritto a ottenere l’agevolazione, anche se già comproprietaria al 50% di un altro immobile insieme al marito da cui si è separata.

Tale ultimo immobile, acquistato in regime di comunione legale, è stato assegnato dal Tribunale al consorte, dunque, lei, non può disporne ai fini abitativi. (Cass. civ., ord. 22 ottobre 2014 n. 22490) In tal vicenda, le lamentele avanzate dall’Amministrazione non hanno, infatti, convinto gli Ermellini:a cominciare dall’asserita mendacia delle dichiarazioni rese in sede di acquisto della nuova casa, dal momento che la contribuente continuava ad essere comproprietaria con il marito, per passare all’impossibilità di riconoscerle l’agevolazione una seconda volta, avendone già fruito insieme al consorte.

Scontrino elettronico

Nuovi chiarimenti a proposito di scontrino elettronico: nel documento commerciale va specificata anche la voce relativa al resto.

Scontrino elettronico dal 1 luglio 2019

Lo scontrino elettronico è entrato in vigore il 1 luglio 2019, ma già necessita di nuovi chiarimenti. A proposito, ad esempio, del resto dato in caso di pagamenti in contanti, con la risposta all’interpello 338 del 12 agosto 2019 l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che anche l’eccedenza restituita in denaro va indicata sul documento commerciale.

Scontrino elettronico e resto

La valorizzare la voce “resto”, prevista nel layout del documento commerciale risponde alla necessità trasparenza e completezza dell’operazione di incasso ma, specifica l’Agenzia delle Entrate, non sono previste sanzioni nel caso di omessa compilazione.

Scontrino elettronico, quali voci

La questione era stata sollevata da una impresa della grande distribuzione, dal fatturato di oltre 400 mila euro annui, che voleva sapere come comportarsi relativamente alla fatturazione del resto. L’AdE è quindi tornata a specificare che nel documento che dal 1 luglio 2019 sostituisce scontrini e ricevute fiscali debbano essere inclusi:

  • l’indicazione della ditta, denominazione o ragione sociale, nome e cognome dell’emittente;
  • data e ora di emissione;
  • numero progressivo;
  • numero di partita IVA dell’emittente;
  • ubicazione dell’esercizio;
  • descrizione dei beni ceduti e dei servizi resi;
  • per i prodotti medicinali in luogo della descrizione può essere indicato il numero di autorizzazione alla loro immissione in commercio (AIC);
  • modalità di pagamento adottato;
  • eventuale codice fiscale o numero di partita IVA dell’acquirente (dato obbligatorio per il documento commerciale fiscale);
  • campo “resto” indicato nel layout da compilare all’atto del pagamento. Nel caso di omesso inserimento non è comunque prevista l’applicazione di sanzioni.

Case comprate da immigrati: un mercato da 100 miliardi negli ultimi 12 anni

Dal 2006 al 2018, gli scambi di abitazione che hanno avuto come controparte un lavoratore straniero immigrato sono stati 860mila, con un volume d’affari di poco inferiore a cento miliardi di euro.  A dirlo il 15º Rapporto “Immigrati e casa: un mercato in crescita” presentato da Scenari Immobiliari, secondo il quale nel 2019 l’incremento delle compravendite rispetto al 2018 è stato di più del 13,7%, per un ammontare complessivo di 58mila scambi a chiusura d’anno.  L’incidenza percentuale delle compravendite perfezionate da immigrati sul totale compravendite nel 2019 è circa il nove per cento. Le dieci province dove si concentra il maggior numero di acquisti da parte di immigrati sono Milano, Roma, Bari, Torino, Prato, Brescia, Cremona, Vicenza, Ragusa, Modena e Treviso.

Realizzato da Scenari Immobiliari attraverso interviste telefoniche e sondaggi online, il rapporto ha coinvolto un campione di 450 agenzie immobiliari dislocate in dieci province rappresentative del territorio nazionale. A chiusura del 2019 il fatturato stimato è di cinque miliardi di euro (11,1 per cento vs 18).

Oggi un immigrato su cinque (21,5%) vive attualmente in una casa di proprietà. Circa il 63,5 per cento è in affitto, mentre il 7,7 per cento abita presso il luogo di lavoro e il 7,3 per cento alloggia presso parenti o altri connazionali. La forbice corrente dei prezzi delle unità abitative va da 70mila a 130mila euro.

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: “Il mercato immobiliare che interessa gli immigrati è un segmento considerevole nell’ambito del mercato complessivo italiano. D’altra parte, in assenza di una politica di welfare adeguato, il mercato privato risulta posizionarsi come l’unica soluzione al momento possibile per affrontare il fabbisogno abitativo di tale fascia di popolazione. Inoltre l’osservazione dei dinamismi propri delle persone immigrate rispetto al tema della casa risulta tanto più interessante e strategico quanto la decisione di acquistare l’abitazione si colloca in un’ottica di scelta di integrazione sociale.”

La crisi e la ripresa delle compravendite di immigrati

Nel 2007 si è raggiunto il picco degli scambi che coinvolgevano immigrati. Le compravendite residenziali a livello nazionale furono circa 780mila e di queste 135mila (il 17,6 per cento) aveva avuto come attore un lavoratore straniero. Da quel momento il numero degli acquisti degli immigrati ha continuato a calare fino al 2014, complice la crisi economica e la difficoltà di accesso al finanziamento bancario, con una discesa più drastica di quella degli acquisti residenziali complessivi.

A partire dal 2008 gli acquisti degli immigrati hanno perso progressivamente peso sul volume complessivo degli scambi, stabilizzandosi negli ultimi anni attorno all’8 per cento. Dal 2015 si registra un aumento costante delle compravendite da parte degli immigrati.

La ripresa è dovuta ad una maggiore facilità di accesso al credito e a prezzi delle case più bassi, che rendono più facile comprare soprattutto nei piccoli centri e nelle periferie.

Nella maggior parte dei capoluoghi si riscontra un cambio di zona quando le famiglie straniere mutano situazione abitativa, passando dall’affitto alla proprietà. La maggior parte degli acquirenti immigrati abita in Italia già da diversi anni e la scelta di uscire dalla locazione è sempre per causa di forze oggettive, il calo dei prezzi, e soggettive, come la volontà di stanziarsi e integrarsi. A conferma di quest’ultima esigenza, è da notare come nei capoluoghi gli immigrati escano dalle zone ad alta densità di stranieri per comprare in quartieri abitati da italiani.

La maggior parte dei residenti stranieri vive in affitto e tende a restare in comunità con i propri connazionali, almeno finché la permanenza in Italia è di carattere transitorio. Non appena si sceglie di confermare con un acquisto di casa la volontà di rimanere in Italia, la tendenza è di spostarsi verso zone più eterogenee. Questo favorisce l’integrazione degli stranieri e aiuta a prevenire i forti attriti sociali che si verificano in altre zone d’Europa.

La qualità degli immobili è bassa, quasi mai nuove costruzioni, e i pochi stranieri che ottengono il credito bancario cercano l’occasione di potersi sistemare in una casa mediamente grande, dove accogliere tutta la famiglia. Gli stranieri comprano appartamenti, ma sono in grado di acquistare anche villette più o meno grandi in campagna, dove poter magari avviare una piccola attività agricola.

La dispersione geografica, interna alle varie province, rispecchia la volontà generale di comprare casa dove si trova l’occasione di mercato, anche lontano dalle comunità straniere storicamente ormai insediate. Un terzo (31,1 per cento nel 2018) dei lavoratori immigrati acquista nelle periferie del capoluogo e metà nei piccoli comuni del resto della provincia.

Si conferma nel 2018 e anche nelle stime per il 2019 il trend verso l’acquisto abitativo localizzato nel centro (la quota passa dal 5,2 percento nel 2011 al 8,2 percento nel 2018) e nel semicentro (dal 5,4 percento nel 2016 al 9,3 percento nel 2018, segnale di un miglioramento delle possibilità di acquisto del lavoratore straniero. Ed è il lavoratore straniero di lunga data, che ha accumulato risparmi, che preferisce l’acquisto all’affitto.

L’aria di provenienza degli acquirenti

Relativamente all’area geografica di provenienza degli acquirenti, si evidenziano tre grandi gruppi: provenienti da est-Europa (59,2 percento), Cina (12,7 per cento) e India e Paesi limitrofi (12,5 percento). Il mercato di case con gli est-europei continua ad essere sostenuto dai crescenti flussi migratori.

Le case acquistate sono nel novanta per cento dei casi appartamenti in condominio in contesti residenziali di tipo economico, con uno stato di conservazione discreto, specie quando si parla di acquisto di prima casa, mentre la qualità dell’immobile migliora in caso di sostituzione. I tagli più frequenti sono i bilocali e i trilocali, con prevalenza, negli ultimi quattro anni, dei piccoli tagli.

Si preferiscono abitazioni di dimensione compresa fra 75 e 100 metri quadrati, ma soltanto un acquisto su cinque rientra in questa fascia. Aumenta gradualmente la dimensione della superficie media acquistata a livello nazionale, passando da 46 metri quadrati nel 2012 a 55 metri quadrati nel 2018.

Distribuzione geografica degli acquisti degli immigrati

Relativamente alla distribuzione sul territorio nazionale, al nord è localizzato il 74 per cento degli acquisti (in testa la Lombardia, che ricopre un quinto del mercato), al centro il 22 percento, mentre soltanto il quattro per cento è localizzato al sud e nelle isole.

Molto bassa la propensione all’acquisto al sud e nelle isole, con solo qualche eccezione, poiché qui gli affitti sono molto più contenuti, il lavoro è più frequentemente precario o di tipo stagionale, e l’immigrazione tende complessivamente ad essere meno stanziale.

Gli agenti immobiliari intervistati riferiscono che nell’ultimo anno la domanda presso di loro è stata in prevalenza orientata alla ricerca di un alloggio in affitto, ma che anche questa soluzione comporta problematiche notevoli, che vanno dalla difficoltà di reperimento degli alloggi (a causa dei pregiudizi, ma soprattutto a causa della mancanza di tipologie che soddisfino le esigenze della domanda), ai canoni elevati (per gli immigrati spesso ritoccati verso l’alto), ai contratti irregolari, alla scarsa qualità degli immobili e anche alla difficoltà ad avere garanzie come la fidejussione.

Case vacanza senza agibilità: ecco cosa prevede la legge 8 agosto 2019Vacanze e seconde case

Tra vacanze prenotate e viaggi pianificati, le tanto attese ferie estive sono ormai arrivate. E come ogni anno molte famiglie hanno scelto di investire i propri risparmi per affittare una casa al mare e concedersi qualche giorno di relax fuori dal caos della città. Ma come regolarsi se si prende in affitto un immobile privo di certificato di abitabilità (o agibilità)?

Il parere della Cassazione

A tal proposito si è espressa la Cassazione, che ha affermato che non è illegale dare in affitto un immobile senza agibilità, a condizione che l’inquilino ne sia al corrente. Tale circostanza può avere dunque conseguenze sul piano pratico, differenti a seconda del momento in cui il locatario viene informato dell’assenza della certificazione.

I diversi scenari

Le circostanze che si potrebbero verificare sono tre: se la mancata agibilità viene scoperta prima di occupare l’immobile possono essere richieste la restituzione della caparra e la risoluzione del contratto; se l’inquilino viene a conoscenza dell’informazione durante il soggiorno può scegliere di sospendere il pagamento del canone, ma solo se costretto ad andare via per l’inutilizzabilità dell’abitazione; se l’assenza di abitabilità emerge alla fine del periodo di locazione, il canone andrà pagato totalmente in quanto si è comunque usufruito del bene.

Come trasformare la propria casa in una casa vacanze

Fare della propria casa una casa vacanze? Acquistarne una per metterla a reddito? Ecco come fare e cosa sapere.

Aprire una casa vacanze: perché?

Capita di avere una casa di famiglia in un luogo turistico. La si usa in prima persona, ma per molto tempo resta disabitata. Perché non affittarla? O perché semplicemente non acquistare una casa in un luogo interessante, e poi metterla a reddito? Il momento è propizio, in quanto i tassi dei mutui sono bassi e invogliano all’acquisto, mentre i canoni di affitto, soprattutto per quanto riguarda gli affitti brevi, sono in aumento. Un investimento del genere consente almeno di ripagare le spese, se non di generare una vera e propria rendita integrativa. In questi casi ci sono alcuni accorgimenti da seguire. Eccoli.

Guadagnare con una casa vacanze: ecco come

Innanzitutto, per quanto riguarda lo scopo per il quale si mette a reddito la casa, bisogna avere le idee ben chiare. Alcuni buoni consigli:

  1. Meglio non investire tutti i propri liquidi, ma accendere un mutuo almeno per parte del valore dell’acquisto. Si eviterà così di impegnare tutte le proprie sostanze, sfruttando il momento di tassi bassi dei mutui;
  2. Scegliere bene l’immobile: che sia in una buona posizione (turistica oppure una città d’arte o una location universitaria) in modo da garantirsi una buona possibilità di resa. Scegliere poi una proprietà da ristrutturare potrebbe far risparmiare sia sul prezzo di partenza che su quello di ristrutturazione, usando le detrazioni fiscali.
  3. Calcolare bene il rendimento: dal canone d’affitto andrà sottratta l’eventuale rata del mutuo, le spese di ristrutturazione, le tasse (Imu, Tasi ecc), le eventuali polizze assicurative e vi andranno aggiunti i bonus e le detrazioni del caso (ristrutturazione, cedolare secca ecc). A questo punto si potrà capire se l’investimento vale la pena o meno;
  4. Scegliere il tipo di contratto: affitto breve o 4+4? Tutto dipende anche dalla location e dal tipo di abitabilità che garantisce. Se si tratta di un appartamento turistico, un 4+4 non è pensabile. D’altro canto l’affitto breve garantisce ritorni più alti, ma anche un impegno maggiore da parte dell’host.
  5. Scegliere se gestire personalmente l’accoglienza o se affidarsi ad un gestore professionista e non all’amico del bar. Occorre infatti tenere conto che gli obblighi burocratici sono molti e complicati per un fai da te, e anche gli oneri di pulizie e manutenzione possono diventare poco gestibili, specie se la residenza è lontana dalla casa affittata. In questo caso ci si può affidare a dei professionisti, ma la loro fee andrà sottratta alle rendite della casa.

Cosa è una casa vacanza

Dal punto di vista legale, ecco a cosa fare attenzione:

Innanzitutto la casa vacanze si definisce come casa o appartamento per l’affitto a turisti senza offerta di servizi centralizzati, per una o più stagioni e per non più di tre mesi consecutivi. Si tratta quindi di vere e proprie strutture ricettive ma, a differenza di hotel e alberghi, non hanno personale dedicato né ristorazione e non sono sottoposte a vincolo di destinazione. Quindi si possono usare in prima persona ma anche cedere a terzi.

Differenza tra casa vacanze, B&B alberghi e affittacamere

La differenza tra casa vacanze e bed and breakfast è che questi ultimi hanno necessità di una attività ristorativa.

La differenza con gli affittacamere è invece che in quest’ultimo caso non bisogna avere più di sei camere in non più di due appartamenti ammobiliati, e va fornito non solo l’alloggio ma anche alcuni servizi complementari.

La differenza tra casa vacanza e albergo o pensione è che gli alberghi esercitano anche attività economica organizzata per la produzione, la commercializzazione e la gestione di prodotti e servizi (ad esempio gli stabilimenti balneari annessi), con implicazioni fiscali conseguenti

La casa vacanza è invece una semplice casa arredata e affittata, anche non a livello imprenditoriale, quindi gli adempimenti sono molto più semplici rispetto ad altre strutture.

Cosa serve per aprire una casa vacanze

Per aprire una casa vacanze serve intanto una casa appropriata, quindi (fatte le debite valutazioni sulla location) a norma e abitabile. A monte, poi, meglio conoscere le normative regionali, che possono prevedere casistiche differenti da zona a zona.

Adempimenti burocratici per la casa vacanze

Non vanno richiesti specifici permessi, ma l’apertura dell’attività va segnalata alla questura.

Va poi fatta, sempre in questura o al commissariato, la comunicazione di cessione del fabbricato  nei seguenti casi:

  • quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso sulla base di un contratto non registrato;
  • quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso a cittadini extracomunitari.

In caso il contratto sia registrato, tale comunicazione non va fatta.

Quando arrivano i clienti, questi devono essere muniti di documento di identità o di passaporto (per i cittadini extracomunitari) o documento equivalente con fotografia. Entro le ventiquattro ore dall’arrivo i gestori delle strutture devono comunicare alla questura le generalità delle persone alloggiate tramite un’apposita scheda da trasmettere in forma telematica o via fax.

L’affitto della casa vacanze deve essere fatto previo contratto, non inferiore a sette giorni né superiore a tre mesi. Il contratto non va registrato se inferiore ai trenta giorni.

Casa vacanze e fisco

Dal punto di vista fiscale, gli introiti conseguiti vanno ovviamente dichiarati (tra i redditi occasionali) e va rilasciata per essi ricevuta fiscale con marca da bollo se si tratta di importo superiore ai 77,47 euro. La ricevuta va allegata alla dichiarazione dei redditi.

Affitto turistico imprenditoriale

Se l’attività di casa vacanze diventa imprenditoriale, quindi continuativa e non occasionale, gli adempimenti diventano diversi. Occorrerà intanto aprire partita Iva, presentare la  scia (segnalazione certificata di inizio attività) e iscriversi al registro delle imprese, che comporta l’applicazione della relativa tassazione. Ogni pagamento sarà quindi fatturato.

Realizzazione di un soppalco, quale titolo abilitativo serve?

Realizzazione di un soppalco, quale titolo abilitativo serve?

Quale titolo abilitativo serve per la realizzazione di un soppalco? A chiarirlo è stato il Consiglio di Stato

Prima di tutto bisogna distinguere tra un soppalco di modeste dimensioni e uno di notevoli. Nel primo caso, la realizzazione di un soppalco può rientrare, per le sue limitate estensioni, nell‘ambito del restauro e o risanamento conservativo e quindi non necessita  di un permesso di costruire. La giurisprudenza infatti è dell’avviso che “la costruzione di un soppalco di modeste dimensioni ad uso deposito, sbratto o ripostiglio, all’interno di un locale per ottenere la duplice utilizzazione di un vano, è, di regola, opera che, non comportando aumento di volume né aumento della superficie utile né modifica della destinazione d’uso dell’immobile, non è riconducibile alla categoria della ristrutturazione edilizia, ricorrendo in tale ipotesi una fattispecie di restauro e risanamento conservativo”

Diverso è il caso di un soppalco che, per le sue notevole dimensioni, sia fruibile alle persone. In questo caso, precisa la sentenza della sezione VI, n 4166 del 9/07/2018, è necessario il permesso di costruire perché si tratta di un’opera che aumenta la superficie dell’immobile e il suo carico urbanistico.

Mutui fissi e variabili, le previsioni per i tassi Euribor ed Eurirs dopo la Bce

Dopo le parole rassicuranti di Mario Draghi riguardo alla politica monetaria della Banca Centrale Europea, vediamo quali previsioni si possono fare per i tassi sui mutui Eurirs ed Euribor.

Tassi Bce bassi fino al 2020

I tassi Bce sono stati mantenuti invariati allo 0% e il governatore Mario Draghi ha assicurato che resteranno bassi almeno fino alla metà del 2020 e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto stabilmente un valore prossimo al 2%. Linea che sarà probabilmente mantenuta anche dalla prossima presidente Bce Christine Lagarde e che è giustificata dalla crescita economica dell’Eurozona, rivelatasi più debole del previsto.

Tasso Euribor, nuovi minimi

In questo panorama, anche i tassi sui quali vengono parametrati i mutui fissi e variabili hanno conosciuto nuovi minimi storici. L’Euribor 3 mesi, si legge sul sito Cercamutuo.com, nel mese di luglio ha registrato quota -0,37, mentre il tasso a un mese, dopo una stabilità a -0,37 che durava dal 7 luglio 2016, è sceso a -0,40. L’Euribor 6 mesi è anche sceso raggiungendo quota -0,36.

Tasso Eurirs ai minimi 2019

Per quanto riguarda le scadenze del tasso Eurirs, su cui si basano i mutui a tasso fisso, hanno recentemente toccato il minimo livello del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo toccando -0,31. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano sotto la quota 0,70. Resta pertanto un ottimo momento per stipulare un mutuo a tasso fisso.

Tasso fisso o variabile? le previsioni

Cosa scegliere, quindi, tra mutuo a tasso fisso e variabile? Secondo MutuiOnline, la prospettiva di tassi Bce bassi ancora per lungo tempo e di una possibile nuova iniezione di liquidità legata anche ad un possibile nuovo Qe fa pensare che i tassi variabili potrebbero rivelarsi una buona scelta ancora per diversi anni, specialmente per i mutui non troppo lunghi (entro i dieci anni). In ogni caso, visto lo scenario, si può credere che l’inversione di tendenza dell’Euribor durerà a lungo, come anche la ripresa della corsa dei tassi.

Chi voglia stipulare un mutuo a tasso fisso, a questo punto, non può essere sicuro di spuntare il tasso migliore in assoluto  visto che i movimenti al ribasso sembrano non arrestarsi. Tuttavia sulle durate lunghe la scelta di un mutuo a tasso fisso rappresenta una buona decisione a tutela di un probabile aumento nel lungo periodo.

Tassa sugli affitti brevi, respinto il ricorso di Airbnb

Dopo una lunga battaglia legale, il Tar del Lazio con la sentenza n 2207/2019 ha respinto il ricorso di Airbnb sulla controversa questione della tassa sugli affitti brevi. La piattaforma online si era infatti rifiutata di riscuotere la cedolare secca sulle locazioni turistiche e comunicare al Fisco il nome dei locatori e i relativi redditi.

E’ stata Federalberghi a rendere nota l’avvenuta bocciatura del ricorso di Airbnb, che ha però già annunciato che farà ricorso al Consiglio di Stato. In una nota diffusa dalla federazione si legge: “secondo quanto dichiarato in giudizio dallo stesso Airbnb le somme da versare annualmente in Italia, rapportate ai ricavi del 2016, sarebbero state pari a circa 130 milioni di euro”

“Considerando che nel frattempo il numero di annunci pubblicato sul portale è cresciuto a dismisura (222.787 ad agosto 2016, 397.314 ad agosto 2018), si può stimare che nei primi diciotto mesi di (mancata) applicazione dell’imposta Airbnb abbia omesso il versamento di più di 250 milioni di euro. Il Tar, nel dichiarare infondate le doglianze di Airbnb, ha rammentato che gli intermediari sono ‘sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017′”. 

Un codice identificativo per gli alloggi turistici

Nella nota si continua dicendo che “l’opera di bonifica del mercato è appena agli inizi e confidiamo che il ministro del Turismo dia seguito in tempi brevi alle misure annunciate durante l’incontro con gli organi direttivi di Federalberghi, che prevedono l’istituzione di un registro nazionale degli alloggi turistici, assegnando ad ognuno di essi un codice identificativo – conclude l’organizzazione – e vietando ai portali di mettere in vendita le strutture che siano prive del codice”.

Successione ereditaria di una casa, come funziona e a cosa fare attenzione

Quando si eredita una casa occorre fare attenzione a tutte le conseguenze fiscali della successione. Vediamo in che modo comportarsi in vista di una successione

Come si paga la successione ereditaria

Su una eredità occorre pagare la tassa di successione su immobili, diritti reali immobiliari, azioni, quote societarie, aziende, crediti e beni mobili. L’imponibile è rappresentato dal valore di tutti i beni ereditati meno passività e oneri deducibili. L’aliquota applicata è diversa a seconda del grado di parentela dell’erede; in particolare i cosiddetti “parenti stretti” godono di una franchigia di un milione di euro ciascuno.

Successione di una casa, la franchigia

Se per esempio due figli ereditassero un immobile del valore di un milione e mezzo di euro, l’imposta di successione non sarebbe dovuta, mentre lo sarebbero solo le imposte ipotecaria e catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Successione ereditaria, le aliquote

Le aliquote da applicare  – che riguardano l’intero patrimonio mobile e immobile – sono le seguenti:

  • coniuge e parenti in linea retta: 4% su un valore netto di oltre un milione di euro a testa
  • fratelli e sorelle: 6% su un valore netto che eccede i 100 mila euro a testa
  • altri parenti e affini: 6%
  • altri soggetti: 8%

Bonus energetico alle immobiliari, una sentenza della Cassazione cambia lo scenario

Una recente sentenza apre, per la prima volta, alla possibilità di usufruire del bonus riqualificazione energetica per immobili di società immobiliari non utilizzati direttamente.

Il contenzioso si è sempre giocato sulla legittimità o meno della detrazione d’imposta del 55-65% per interventi di riqualificazione energetica (legge n. 296/2006) eseguiti su immobili diversi da quelli strumentali utilizzati direttamente da una società immobiliare. Ora la Cassazione sembra accogliere la tesi sostenuta dai contribuenti, aprendo di fatto alla possibilità per le immobiliari di accedere al bonus energetico.

Di fatto, l’articolo 2 del Dm 19 luglio 2007 riconosce il bonus ai soggetti titolari di reddito d’impresa, senza ulteriori specificazioni, per gli interventi realizzati su edifici e unità immobiliari esistenti, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti, con l’unica precisazione che, in presenza di contratti di locazione finanziaria, la detrazione compete all’utilizzatore in base al costo sostenuto dalla società concedente.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha sempre negato la detrazione alle imprese che eseguono lavori su immobili diversi da quelli strumentali utilizzati direttamente o perché locati o perché costruiti per la vendita, nonostante l’opinione contraria diffusa in dottrina.

Per la Cassazione non c’è spazio per una presunta interpretazione sistematica volta a premiare i soli utilizzatori degli immobili. Anzi, la deroga prevista per gli immobili in leasing rafforza la conclusione raggiunta. Recentemente, quindi, la Suprema Corte ha dato il via libera alla fruizione del bonus energetico per i lavori di riqualificazione eseguiti sull’immobile concesso in locazione.

Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Recupero canoni di locazione, attenzione al giudice competente

Se si rende necessario il recupero dei canoni di locazione e si procede con un decreto ingiuntivo, bisogna fare attenzione al giudice competente. A chi rivolgersi? Al giudice di pace o al tribunale ordinario?

Si ricorda, infatti, che per importi di basso valore bisogna rivolgersi al giudice di pace, mentre le procedure in materia di affitto e locazione devono essere incardinate dinanzi al tribunale ordinario, sezione lavoro. Cosa fare dunque?

La Cassazione, con l’ordinanza 20554/19 del 30 luglio 2019, ha stabilito qual è il giudice competente per il recupero dei canoni di locazione.

Per il mancato pagamento del canone di affitto di importo inferiore a 5.000 euro, che non preveda la richiesta di sfratto, c’è un doppio orientamento: un orientamento minoritario ritiene che la competenza spetti al giudice di pace; un orientamento maggioritario assegna tale competenza al tribunale in composizione monocratica che dovrà rispettare il rito del lavoro.

Ne consegue, dunque, che le cause aventi ad oggetto l’inadempimento dell’inquilino dell’obbligo di pagare il canone locativo sono rimesse sempre alla competenza del tribunale, a prescindere dal valore dei canoni dovuti. Il giudice di pace è competente solo per le cause relative a beni mobili fino a 5.000 euro, la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita al tribunale.

Ritardo consegna immobile in affitto, cosa si può fare

Nel caso di un immobile in affitto se al momento della scadenza del contratto l’inquilino è in ritardo con la consegna, cosa è possibile fare? Vediamolo insieme.

Se l’inquilino è in ritardo con la consegna dell’immobile in affitto, il locatore può ricorrere al tribunale per ottenere uno sfratto per finita locazione. Ma in questo caso si pone il problema dei tempi. E’ infatti necessario un avvocato che rediga un ricorso, il quale deve essere depositato in tribunale. Bisogna poi attendere che il giudice fissi un’udienza, nel corso della quale – ammesso che l’affittuario non faccia opposizione – viene emessa un’ordinanza di sfratto. Quest’ultima deve poi essere notificata. Ma se l’inquilino non la rispetta, si rende necessario l’intervento di un ufficiale giudiziario e l’avvio del procedimento coattivo di sfratto. Insomma, l’iter per lo sfratto per finita locazione è piuttosto lungo.

Ma cosa prevede la legge in caso di ritardo della consegna dell’immobile in affitto? Innanzitutto, c’è l’indennità di occupazione che deve essere pagata dal conduttore rimasto nella casa una volta scaduto il contratto di locazione e che corrisponde al canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto.

Il pagamento dell’indennità di occupazione non esclude però il diritto del locatore di chiedere un importo superiore a titolo di risarcimento del danno se riesce a provare di aver subito un danno maggiore, dimostrando cioè che la ritardata restituzione ha pregiudicato la possibilità di locare a terzi ad un canone superiore.

La prova della sussistenza e dell’ammontare del danno deve essere fornita dal locatore anche per presunzioni. Il locatore che vuol richiedere, oltre all’indennità di occupazione, anche l’ulteriore risarcimento del danno deve dimostrare che, a causa del ritardo nella restituzione della casa, il suo patrimonio ha subito una diminuzione, ravvisabile ad esempio nella circostanza di non aver potuto locare o vendere il bene immobile a condizioni più vantaggiose.

Ma non solo. Il locatore ha diritto a chiedere il risarcimento del maggior danno anche se l’affittuario è comproprietario dell’immobile. E il maggior danno può anche essere predeterminato con apposita clausola penale inserita nel contratto.

 

Come funziona la revoca del contratto di comodato d’uso gratuito?

Il comodato d’uso , così lo definisce l’art. 1803 c.c., è un contratto essenzialmente gratuito col quale una parte, il comodante, concede all’altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile, classico è l’esempio del comodato d’uso di una casa. Ma com’è possibile la revoca del contratto di comodato d’uso di un immobile? A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Durata massima contratto comodato gratuito

Il legislatore non prevede alcuna forma obbligata per il comodato di beni immobili. La forma scritta è quella consigliabile perché tutela entrambe le parti rispetto allo svolgimento del rapporto contrattuale (si veda sull’argomento: D. Minussi, La forma del comodato, Il contratto di comodato gratuito dev’essere registrato?)

Svolte queste doverose premesse, entriamo nel merito della questione. Prima valutazione che bisogna fare è la durata del contratto di comodato. Esso, come si è inteso leggendo il disposto dell’art. 1803 c.c., può essere stipulato:

a) per un tempo determinato;

b) senza determinazione di durata.

L’elemento temporale incide in modo sostanziale sulla facoltà del proprietario del bene di poter revocare il contratto e di conseguenza ottenere indietro l’immobile.

Revoca del comodato a tempo determinato e restituzione del bene

Recita l’art. 1809 c.c., rubricato per l’appunto Restituzione: “Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata”.

Di norma, quindi, nei contratti di comodato con previsione di un termine finale la restituzione deve avvenire a tale scadenza e può essere domandata prima solamente se vi sono giustificate ragioni di chiederlo indietro.

Revoca del comodato a tempo indeterminato e restituzione del bene

Nel caso di comodato senza determinazione di durata, invece, a mente del successivo art. 1810 c.c. il comodatario è tenuto a restituire la cosa che ha in uso non appena il comodante la richiede. Se il termine pur non previsto nel contratto sia desumibile dall’uso (es. concessione della casa in comodato fintanto che non termina la costruzione di quella acquistata e simili), si applicano le norme dettate per i contratti di comodato con determinazione (in questo caso implicita) di durata. È bene che la comunicazione di revoca avvenga in forma scritta e documentabile (raccomandata a.r. o a mano) in modo tale da poter dimostrare la richiesta di restituzione nel caso di controversie in merito.

Comodato d’uso gratuito immobile e mancata restituzione

Ipotizzando che sia tutto lineare, ovvero che sia stato concesso un bene in comodato con o senza determinazione di durata è indifferente e che alla scadenza ovvero alla revoca legittima non sia seguita la restituzione del bene.

Al riguardo, in tante occasioni, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che una volta scaduto ovvero revocato il comodato, l’occupazione dell’immobile oltre termine diviene occupazione senza titolo.

Da ciò ne consegue che ai proprietari del bene spetta il risarcimento del danno consistente nella perdita di disponibilità del bene e quindi nella impossibilità di conseguire l’utilità generalmente ricavabile dagli immobili in considerazione della natura normalmente fruttifera di essi.

Dato questo contesto, come quantificare il danno? Questione di non poco conto, visto che il comodato è essenzialmente gratuito.

Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che: il danno subito dal proprietario si può dunque ritenere in re ipsa, discendendo automaticamente dall’indisponibilità del bene, cioè non c’è bisogno di dimostrazione dell’esistenza del danno, bastando dimostrare la mancata riconsegna;

In conseguenza di ciò, è stato detto che il risarcimento può essere parametrato al così detto danno figurativo pari al valore locativo dell’immobile e quindi alla perdita corrispondente a tutto il periodo di ritardo nella riconsegna (cfr. Cass., sez. III, 8.5.2006, n. 10498; Cass., sez. III, 18.1.2006, n. 827; Cass., sez. II, 7.6.2001, n. 7692).

Come dire: se il valore locatizio è 10 e l’immobile è stato riconsegnato 12 mesi dopo la data dovuta, il proprietario avrà diritto ad un risarcimento pari a 12.

Mutui fissi e variabili, le previsioni per i tassi Euribor ed Eurirs dopo la Bce

Dopo le parole rassicuranti di Mario Draghi riguardo alla politica monetaria della Banca Centrale Europea, vediamo quali previsioni si possono fare per i tassi sui mutui Eurirs ed Euribor.

Tassi Bce bassi fino al 2020

I tassi Bce sono stati mantenuti invariati allo 0% e il governatore Mario Draghi ha assicurato che resteranno bassi almeno fino alla metà del 2020 e in ogni caso finchè l’inflazione non avrà raggiunto stabilmente un valore prossimo al 2%. Linea che sarà probabilmente mantenuta anche dalla prossima presidente Bce Christine Lagarde e che è giustificata dalla crescita economica dell’Eurozona, rivelatasi più debole del previsto.

Tasso Euribor, nuovi minimi

In questo panorama, anche i tassi sui quali vengono parametrati i mutui fissi e variabili hanno conosciuto nuovi minimi storici. L’Euribor 3 mesi, si legge sul sito Cercamutuo.com, nel mese di luglio ha registrato quota -0,37, mentre il tasso a un mese, dopo una stabilità a -0,37 che durava dal 7 luglio 2016, è sceso a -0,40. L’Euribor 6 mesi è anche sceso raggiungendo quota -0,36.

Tasso Eurirs ai minimi 2019

Per quanto riguarda le scadenze del tasso Eurirs, su cui si basano i mutui a tasso fisso, hanno recentemente toccato il minimo livello del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo toccando -0,31. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano sotto la quota 0,70. Resta pertanto un ottimo momento per stipulare un mutuo a tasso fisso.

Tasso fisso o variabile? le previsioni

Cosa scegliere, quindi, tra mutuo a tasso fisso e variabile? Secondo MutuiOnline, la prospettiva di tassi Bce bassi ancora per lungo tempo e di una possibile nuova iniezione di liquidità legata anche ad un possibile nuovo Qe fa pensare che i tassi variabili potrebbero rivelarsi una buona scelta ancora per diversi anni, specialmente per i mutui non troppo lunghi (entro i dieci anni). In ogni caso, visto lo scenario, si può credere che l’inversione di tendenza dell’Euribor durerà a lungo, come anche la ripresa della corsa dei tassi.

Chi voglia stipulare un mutuo a tasso fisso, a questo punto, non può essere sicuro di spuntare il tasso migliore in assoluto  visto che i movimenti al ribasso sembrano non arrestarsi. Tuttavia sulle durate lunghe la scelta di un mutuo a tasso fisso rappresenta una buona decisione a tutela di un probabile aumento nel lungo periodo.

Vacanze: ecco le nuove regole per affitti brevi e prenotazioni on line

Vacanze: ecco le nuove regole per affitti brevi e prenotazioni on line

Si avvicina il periodo della vacanze: è quindi bene sapere che per affitti brevi e prenotazioni on line sono in arrivo novità sia per i consumatori che per i proprietari di casa. Vediamole insieme.

Affitti brevi: le nuove norme del decreto Sicurezza

La confederazione dei proprietari di casa ha segnalato alcune novità in merito ad aspetti critici delle nuove regole in tema di affitti brevi.

Nel decreto sicurezza è infatti previsto, per le locazioni e sublocazioni “di durata inferiore a trenta giorni”, l’obbligo di comunicare alla Questura, entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate, attraverso il sistema telematico “Alloggiati Web”, come da articolo 109 del Testo unico sulla pubblica sicurezza. Tale obbligo assorbe anche quello decretato dal Testo unico sull’immigrazione, nel caso ad essere ospitati siano cittadini extra Unione Europea.

La locazione in strutture non ricettive, tuttavia, è considerata diversamente, non avendo obblighi autorizzativi e simili: Confedilizia ha quindi caldeggiato la richiesta del Ministero dell’interno alle Questure di adeguare la relativa modulistica di accesso per distinguerla da quella riguardante le strutture ricettive, per le quali era appunto stato pensato il sistema “Alloggiati Web”.

“Si tratta – commenta una nota di Confedilizia – di interventi importanti su una materia, quella degli affitti brevi, interessata negli ultimi anni da diverse novità legislative (un’altra, in materia fiscale, è quella relativa all’obbligo di ritenuta per la cedolare secca in capo ad agenti immobiliari e piattaforme telematiche) e sulla quale si registrano anche “invasioni di campo” da parte di alcune Regioni, che hanno il solo risultato di creare confusione e inutile burocrazia in un settore che andrebbe invece valorizzato”.

Tassa Airbnb: 44 milioni incassati dall’imposta antiabusivi

In quanto al tema della cedolare secca, il Dipartimento delle Finanze ha segnalato che nel 2017 hanno fatto ricorso alla cedolare secca sugli affitti brevi (la cosiddetta “Tassa Airbnb” introdotta dal Governo Gentiloni per arginare il fenomeno del sommerso) 7200 italiani, per un imponibile di 44,4 milioni di euro.

Il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa ha precisato però in questo caso che “i 44 milioni di euro relativi al 2017sono relativi all’imponibile (e non al gettito) dei soli contratti stipulati da comodatari e sublocatori, una nuova e residuale categoria di soggetti ammessa alla cedolare con il decreto-legge 50 del 2017. Peraltro – aggiunge, – i numeri si riferiscono al 2017 e il decreto si applicava ai soli contratti stipulati dal primo giugno di quell’anno”.

I numeri del Ministero sono quindi molto inferiori a quelli reali. “Con riferimento ai proprietari, e cioè la stragrande maggioranza di chi fa affitti brevi – precisa Spaziani Testa, –  il Dipartimento delle Finanze riporta i dati della cedolare nel suo complesso (senza distinguere le locazioni brevi dalle altre) e conferma il grande successo di questo strumento, che registra nel 2017 un aumento dell’imponibile dell’8,1 per cento per l’aliquota ordinaria e del 21,4 per cento per l’aliquota ridotta”.

Prenotare le vacanze on line: ecco le nuove regole

Il Consiglio dell’Unione Europea ha approvato l’accordo raggiunto con il Parlamento Europeo sulla modernizzazione della normativa UE a tutela dei consumatori in materia di prenotazioni di vacanze on line, al fine di evitare pratiche sleali e non trasparenti largamente diffuse in rete.

HOTREC, la confederazione europea degli alberghi e dei ristoranti, della quale Federalberghi è socio fondatore, ha commentato in una nota:  “Fin dall’inizio, le imprese europee dell’ospitalità hanno sostenuto con forza questa proposta. Il divieto di mettere in vendita i posizionamenti migliori sulle piattaforme online, così come i nuovi obblighi informativi posti a carico delle piattaforme e dei siti di comparazione, aiuteranno i consumatori a compiere scelte realmente informate, a ottenere un miglior accesso alle migliori condizioni online e a prevenire manipolazioni delle recensioni online. Di questo beneficeranno sia i consumatori che le imprese” ha commentato Jens Zimmer Christensen, presidente dell’Hotrec.

Le nuove regole sulle prenotazioni on line sono le seguenti:

  • è vietato pagare per migliorare la propria posizione in classifica sui portali;
  • le piattaforme online e i comparatori di siti internet devono informare i consumatori sui principali parametri in base ai quali i prodotti vengono ordinati e mostrati;
  • i comparatori di siti internet devono garantire maggiore trasparenza sull’autenticità delle recensioni pubblicate;
  • le piattaforme online devono comunicare ai consumatori se le offerte provengono da venditori professionali o meno e se la transazione è protetta dalla normativa sul consumatore;
  • nuove regole garantiscono che i prezzi delle presunte promozioni online siano effettivamente scontati.

Agevolazione prima casa, anche i muri nel calcolo della superficie utile

Con la sentenza numero 19186/2019, la Cassazione ha fatto luce sulla superficie utile per poter usufruire dell’agevolazione prima casa. Vediamo quanto spiegato.

La Corte di Cassazione ha spiegato che non spettano le agevolazioni prima casa quando la superficie dell’abitazione è superiore a 240 metri quadri e nel calcolo rientra tutta la superficie ritenuta utile, tenuto conto anche delle murature, interne ed esterne, e delle finestre. Ciò in quanto la superficie utile deve essere quantificata guardando alla utilizzabilità degli ambienti e non alla loro effettiva abitabilità, costituendo quest’ultimo un mero parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di una abitazione.

Ma vediamo la vicenda. L’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di liquidazione e irrogazione di sanzioni. In particolare, l’atto aveva ad oggetto la maggior imposta di registro, ipotecaria e catastale relativa ad un atto di compravendita e conseguente alla decadenza delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, trattandosi di abitazione che l’Ufficio qualificava di lusso in quanto di superficie eccedente i 240 mq.

Contro tale atto il contribuente aveva presentato ricorso. La Commissione Tributaria Provinciale e poi quella Regionale hanno accolto il ricorso del contribuente, ritenendo fondata ed assorbente la censura di decadenza dell’azione di riscossione. Ma l’Amministrazione finanziaria ha presentato ricorso in Cassazione lamentando violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, parte I, della Tariffa del d.P.R. n. 131/1986, avendo la Ctr escluso dal calcolo della superficie utile, necessari per individuare un’abitazione di lusso “le murature portanti e divisorie, nonché gli squinci delle finestre” che, se inserite nel calcolo, avrebbero portato a superare il limite massimo di 240 mq, facendo così rientrare l’appartamento nella categoria di lusso, con conseguente inapplicabilità dell’agevolazione fiscale. Secondo l’Ufficio, infatti, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni prima casa, è necessario conteggiare anche i muri perimetrali ed interni.

La Cassazione ha ritenuto fondata la tesi della Parte pubblica affermando che, per godere del beneficio in parola, affinché un’abitazione possa essere considerata “di lusso” bisogna far riferimento alla definizione di “superficie” contenuta nell’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, che considera rilevante “la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti”. Ad assumere rilievo è la marcata potenzialità abitativa dell’immobile “e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana”.

Ribadendo la linea tenuta con la sentenza numero 21287 del 2013, la Corte di Cassazione ha affermato che l’art. 6 del richiamato DM n. 1072 del 1969 va interpretato nel senso di dover includere nel dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto anche i muri perimetrali e quelli divisori, le soglie di passaggio da un vano all’altro, le nicchie, gli sguinci di porte e finestre. Restano esclusi dal calcolo dunque “i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine e non l’intera superficie non calpestatile”.

Affittare casa agli studenti, quale contratto conviene stipulare?

Affittare casa a studenti (anche stranieri), a giudicare dal giro d’affari che muove da Roma a Milano, passando per Torino, conviene. Ma vediamo qual è il contratto più indicato.

E proprio questo, con l’anno accademico prossimo a iniziare tra settembre e ottobre, è il momento in cui gli studenti fuori sede iniziano a cercare una casa nelle principali città universitarie. Per chi ha un appartamento sfitto, quindi, potrebbe essere un’opzione interessante affittare casa a studenti. Ma come?

La legge, per questo caso specifico, prevede una tipologia contrattuale ad hoc: il contratto transitorio per studenti universitari (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3). Tendenzialmente, questo tipo di contratto conviene sia al proprietario, perché prevede particolari agevolazioni sulla tassazione, sia all’inquilino, che gode della detrazione dei canoni d’affitto corrisposti e potrà risparmiare fino a un massimo di 500 euro.

Il contratto transitorio per studenti universitari prevede una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza. Per poter stipulare questo tipo di contratto, però, sono necessari alcuni requisiti:

  • lo studente dovrà risultare residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario possiede l’immobile da dare in affitto;
  • la residenza dello studente (locatario) dovrà essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione transitorio;
  • il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate.

Nel rispetto delle indicazioni è possibile scaricare e utilizzare il modello di contratto predisposto proprio per l’affitto a studenti che, si ricorda, una volta compilato dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula.

Tra gli svantaggi del transitorio per studenti universitari, per i proprietari di casa, vanno sottolineati i vincoli per la fissazione del costo d’affitto, il canone mensile non può essere scelto liberamente, ma viene stabilito in base agli accordi stipulati da organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti, entro specifici limiti minimi e massimi.

Tra i vantaggi, invece, va sottolineata la possibilità di accedere alla tassazione agevolata per la cedolare secca al 10%. Ma non è l’unico vantaggio, eccone altri due:

  • il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30% a condizione però che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione in oggetto vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU, il Comune in cui è ubicato l’immobile;
  • in merito ad Imu e Tasi, l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta del 75%.

Mercato immobiliare 2019, tutti i trend secondo Nomisma

Contesto economico fragile, ma il mercato immobiliare può farcela. È ciò che emerge dall’Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma.

Variazione semestrale dei prezzi nelle 13 grandi città in percentuale

Transazioni immobiliari 2018

Transazioni e indicatori economici del comparto, secondo l’Osservatorio, sono in miglioramento. Tale dinamica sembra essere determinata non solo dall’incremento delle compravendite, ma anche dalla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati e – per la prima volta – dalla timida risalita dei valori delle abitazioni usate (+0,2% in media su base semestrale). Secondo l’istituto bolognese è proprio l’inversione di tendenza dei prezzi a rappresentare un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni.

A consuntivo 2018 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare 691 mila compravendite e la componente abitativa incide per l’84% del totale (dati del Consiglio Nazionale del Notariato).

Gli italiani e la casa, si compra soprattutto per abitare

Ad acquistare un immobile residenziale sono prima di tutto soggetti nella fascia d’età compresa tra i 18 e 35 anni (29,4% del totale). Nel 2018, su 572.732 abitazioni compravendute è stata chiesta l’agevolazione per la prima casa per 367.209 immobili. Un dato che conferma il trend secondo cui in Italia ben oltre la metà delle abitazioni viene acquistata per essere destinata ad abitazione principale.

La tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche nei primi tre mesi del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate pari al +8,8%, leggermente inferiore a quella registrata nel trimestre precedente (+9,3%). A trainare la crescita sono stati principalmente i comuni capoluogo del Nord-Est Italia. Analizzando i tagli dimensionali delle abitazioni interessate dalla vendita, si evince come le soluzioni di piccole dimensioni (al di sotto degli 85 metri quadrati, con un’accentuazione maggiore per quelli inferiori ai 50 mq) siano quelle ad aver fatto registrare il maggiore dinamismo. Si tratta di soluzioni che rispondono ad un nuovo modello di famiglia legato alla mobilità professionale e al frazionamento dei nuclei.

Mercato immobiliare a Milano e Roma

Considerando il numero di compravendite residenziali relative alle otto principali città italiane si evincono dinamiche differenti: i due mercati dimensionalmente più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%); Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); per quanto riguarda le altre quattro città analizzate, Torino e Palermo presentano variazioni più contenute (entrambe +2%) mentre in due casi – Firenze e Napoli – il segno è negativo (-5,2% e -1,3%).

Prezzi degli immobili sempre vantaggiosi

Sul fronte dei prezzi, a partire dal 2007 i valori si sono mantenuti in territorio negativo, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013. Da quella data si è assistito ad una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi fino ad arrivare al primo semestre dell’anno in corso quando la variazione semestrale è risultata essere positiva per la prima volta (+0,2%). Si mantiene invece negativa, anche se di intensità minore rispetto allo scorso semestre, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%). Analoga tendenza sul fronte dei canoni di locazione, con variazioni semestrali positive nel segmento abitativo (+0,3%) ed una accentuazione positiva nel non residenziale con invarianza dei canoni per uffici e negozi (-0,1% sul semestre).

Tempi di vendita delle abitazioni

Considerando i tempi medi di vendita delle abitazioni, ci sono mercati che presentano tempi di assorbimento piuttosto dilatati, in particolare quelli di Catania, Roma e Venezia Terraferma, mentre sono Milano, Napoli e Venezia Laguna le città che mediamente hanno tempi di assorbimento meno dilatati. In media, nei primi sei mesi del 2019 per vendere e affittare un immobile residenziale sono stati necessari rispettivamente 6,2 e 2,9 mesi. Nel segmento della locazione sono Bologna e Milano a vantare i tempi più contenuti per arrivare alla definizione contrattuale (1,8 mesi).

Previsioni per il mercato immobiliare 2019

Seppure in un contesto meno favorevole, il settore immobiliare sembra mantenere intatta la vigoria dimostrata negli ultimi anni. Per Nomisma, il rischio di un nuovo ripiegamento non può dirsi del tutto scongiurato, soprattutto se la prospettiva economica del prossimo biennio dovesse confermarsi debole come paventato. In tale quadro, il contenimento delle tensioni finanziarie rappresenta un elemento imprescindibile per il ripristino di un clima di fiducia idoneo a favorire investimenti nel settore immobiliare, evitando implicazioni sistemiche che avrebbero come effetto un nuovo inaridimento del canale creditizio e la conseguente penalizzazione del massiccio fabbisogno dipendente da esso.

Controlli Enea sulle detrazioni per l’ecobonus, in Gazzetta il decreto

E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell’11 settembre il decreto del Ministero dello Sviluppo economico che definisce le modalità e le procedure utilizzate dall’Enea per controllare la sussistenza dei requisiti necessari alla fruzione dell’ecobonus. 

Al via, quindi, i controlli necessari per verificare che i contribuenti che abbiano fatto domanda per usufruire delle detrazioni del 50 e del 65% siano in possesso dei requisiti. L’articolo 2 del decreto prevede che, entro il 30 giugno di ciascun anno, l’Enea sottoponga alla Direzione generale per il mercato elettronico, le rinnovabili e l’efficienza energetica, il nucleare del Ministero dello Sviluppo economico, un programma di controlli a campione sugli interventi conclusi entro il 31 dicembre dell’anno precedente.

Il campione è definito nel limite massimo dello 0,5% delle istanze e per i controlli è stanziata a favore dell’Enea una somma di 500mila euro per l’anno 2017 e di 1 milione di eur per ciascuno degli anni dal 2018 al 2021. Le richieste su cui effettuare i controlli sono quelle che soddisfano uno o più dei seguenti criteri.

  • istanze relative agli interventi che hanno diritto a una maggiore aliquota;
  • istanze che presentano la spesa più elevata;
  • istanze che presentano criticità in relazione ai requisiti di accesso alla detrazione fiscale ed ai massimali dei costi unitari

Secondo quanto stabilito dall’articolo 3 del provvedimento, l’Enea deve comunicare al beneficiario della detrazione, o nel caso di interventi effettuati sulle parti comunali condominiali, all’amministratore di condominio, l’avvio della procedura di controllo, mediante una lettera raccomandata a/r o mediante posta elettronica certificata.

Entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, il soggetto beneficiario della detrazione ovvero l’amministratore per conto del condominio soggetto a verifica, deve trasmettere a mezzo posta elettronica certificata all’indirizzo enea@cert.enea.it in formato PDF, la documentazione prevista dal decreto. 

La documentazione e’ sottoscritta digitalmente da un tecnico abilitato, nei casi in cui e’ prevista l’asseverazione circa il rispetto dei requisiti tecnici, o, negli altri casi, dall’amministratore per gli interventi sulle parti comuni o dallo stesso soggetto interessato per gli interventi sulle singole unita’ immobiliari.

Nel caso di interventi che interessino gli impianti, dovranno essere trasmesse, inoltre, le copie della dichiarazione di conformita’ rilasciata dall’installatore ai sensi del decreto ministeriale n. 37/2008 e, se pertinente, del libretto di impianto secondo il modello pubblicato con il decreto ministeriale 10 febbraio 2014.

Dismissione immobili pubblici, come funziona l’asta online

Il Demanio ha pubblicato i bandi di gara per la dismissione di 93 immobili pubblici. Vediamo come funzionerà l’asta telematica gestita dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Tra i beni sparsi per tutta Italia (scopri la lista completa), compaiono anche alcune occasioni che potrebbero ingolosire i potenziali acquirenti. Tra le altre ci sono case cantoniere proposte in Umbria, un complesso immobiliare nel centro storico di Ascoli Piceno nelle Marche e l’ex convento nel centro di Sulmona in Abruzzo.

Nei bandi compare anche un complesso industriale dismesso in Molise, nel Lazio un bell’appartamento in zona centrale a Roma e in Campania, a Caserta, un’ex caserma immersa nel verde. In vendita anche un faro sulla costa ionica della Calabria e terreni edificabili in Sicilia.

I beni individuati dall’Agenzia del Demanio, inseriti nel piano di dismissione di immobili pubblici, saranno ceduti attraverso la Rete Aste Notarili (RAN), il sistema informatico realizzato dal Consiglio Nazionale del Notariato per la gestione delle aste telematiche.

Attraverso il collegamento dagli studi notarili su tutto il territorio italiano è possibile per gli interessati partecipare alle aste via web, potendo effettuare i rilanci anche a centinaia di km dall’immobile, abbattendo le barriere territoriali con la garanzia e sicurezza del notaio.

La Rete Aste Notarili (RAN) si caratterizza per:

  • sicurezza eliminando il rischio turbative e di clonazioni; tracciabilità degli atti e dei soggetti che partecipano alla procedura e applicazione normativa antiriciclaggio;
  • accessibilità dei cittadini che possono partecipare attraverso gli studi notarili dislocati sull’intero territorio;
  • trasparenza in quanto gli attori del sistema assistono, in tempo reale, a tutti gli eventi;
  • orientamento dei cittadini che possono richiedere ai notai informazioni giuridiche, fiscali o pratiche.

Come si partecipa ad una asta telematica notarile? Una persona interessata all’acquisto di un immobile non dovrà più recarsi presso il professionista presso il quale si tiene l’asta, ma potrà andare in qualsiasi studio notarile aderente alla RAN per depositare la cauzione e fare le offerte.

Successivamente, nel giorno e nell’ora stabiliti dal bando, il cittadino si recherà presso lo studio del notaio al quale ha presentato l’offerta. Durante la sessione d’asta, che si svolgerà via web collegando tra loro tutti i notai, il notaio avrà cura di comunicare a tutti i partecipanti presenti, le offerte provenienti da tutta Italia, in modo tale che ognuno abbia la consapevolezza di come l’asta si sta svolgendo, e fare offerte, se lo ritiene.

Decreto crescita 2019, tutte le misure per la casa

 

L’approvazione del decreto crescita 2019 introduce importanti novità anche per il mondo immobiliare. Tra i principali interventi, ci sono misure che riguardano il mutuo per l’acquisto di una prima casa o per la ristrutturazione, ma non solo. Scopriamo insieme tutti i dettagli e i bonus di cui si potrà usufruire.

  • Decreto crescita, mutuo prima casa
  • Decreto crescita, novità per Imu e Tasi
  • I bonus casa del decreto crescita 2019
  • Decreto crescita 2019, canone concordato
  • Cosa cambia per la cedolare secca
  • Novità per affitti brevi nel decreto crescita
  • Detrazioni per acquisto immobili ristrutturati

Decreto crescita, mutuo prima casa

Non si tratta di una novità assoluta, ma il decreto crescita 2019 ha rifinanziato il Fondo di Garanzia prima casa Consap, al quale possono accedere i cittadini che hanno la liquidità necessaria per acquistare l’abitazione principale. Da quest’anno, il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35, ma in generale all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purché non si tratti di un immobile di lusso.

Decreto crescita, novità per Imu e Tasi

Il decreto crescita 2019 interviene anche con alcune modifiche alla dichiarazione Imu e Tasi che non dovrà più essere presentata al 30 settembre, ma al 31 dicembre. Inoltre, è prevista l’esenzione Tasi per gli immobili costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita.

Novità, poi, anche per quanto riguarda la deducibilità dell’Imu sugli immobili strumentali, come i capannoni. L’articolo 2 del decreto crescita prevede infatti un incremento graduale della deducibilità Imu dovuta sui beni strumentali a partire dal 50% del 2019 fino al 100% del 2023.

I bonus casa del decreto crescita 2019

Tra le misure per la casa introdotte dal decreto crescita, ci sono anche sgravi fiscali che riguardano l’ecobonus e il sismabonus. Ma non solo, perché sono previste agevolazioni anche per chi decide di installare un impianto di climatizzazione (il cosiddetto bonus condizionatori) o per chi decide di cambiare gli infissi per ottenere un miglioramento termico dell’edificio.

Decreto crescita 2019, canone concordato

Un articolo (19 bis) del decreto crescita, in tema di casa, afferma che la proroga del contratto di locazione a canone concordato è biennale, affermando di fatto che l’omessa rinuncia al rinnovo allunga il contratto di locazione a canone concordato.

Cosa cambia per la cedolare secca

Mentre per quanto riguarda la cedolare secca, il decreto crescita ha cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto di casa con il regime agevolato. La mancata proroga della cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011.

Novità per affitti brevi nel decreto crescita

Con il decreto crescita viene introdotta un’importante novità che riguarda gli affitti brevi. Si tratta del codice identificativo per gli affitti brevi, che dovrà essere abbinato a qualsiasi annuncio online per permettere all’Agenzia delle Entrate di verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario della casa vacanze.

Detrazioni per acquisto immobili ristrutturati

Chi nel corso del 2019 acquista un immobile ristrutturato da un’impresa costruttrice ha diritto a una detrazione fiscale. L’agevolazione consiste in una detrazione Irpef del 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96mila euro.

Pignoramento di una casa con mutuo in corso: le cose da sapere

Cosa succede se una persona sta pagando un mutuo casa e contemporaneamente non riesce ad onorare un altro debito? La casa può essere pignorata? Vediamolo insieme.

Esecuzione forzata su una casa con mutuo

In teoria, l’esistenza di una ipoteca sulla casa accesa da un istituto di credito erogatore del mutuo può essere un disincentivo per altri creditori a rivalersi proprio sulla casa nell’eventualità in cui la persona abbia altri debiti non pagati. Tuttavia possono esserci dei casi in cui l’esecuzione forzata può ricadere su una casa con mutuo in corso.

Più ipoteche sullo stesso immobile, prassi lecita

Nulla infatti vieta che sullo stesso bene possano essere accese più ipoteche da parte di creditori diversi. A quel punto è una questione di priorità tra i vari creditori, ipotecari e non. Se la casa viene venduta all’asta, il primo ad avere diritto di vedersi soddisfatto sarà colui che ha iscritto per primo l’ipoteca; il rimanente verrà suddiviso tra gli altri creditori, sempre in ordine di priorità, con il rischio che per gli ultimi non resti nulla. A quel punto, altri beni del debitore saranno aggrediti dal creditore. Ne consegue che iscrivere più ipoteche sullo stesso immobile conviene solo se il creditore di primo grado vanta un credito molto inferiore al valore dell’immobile, o meglio al suo prezzo in una possibile asta.

Immobile con più ipoteche, il primo creditore ha la precedenza

Il pignoramento di una casa con mutuo in corso quindi è possibile, ma opportuni calcoli vanno fatti per stabilirne l’effettiva convenienza: se il valore dell’immobile non dovesse essere sufficiente a soddisfare tutti i creditori, si deve aprire necessariamente la via dell’aggressione ad altri beni.

A quanti anni si va in pensione con le leggi attuali?

Recentemente la Cgil ha lanciato l’allarme sull’età a partire dalla quale sarà possibile andare in pensione per i quarantenni di oggi. Vediamo le cifre e quanti anni ci vorranno.

Chi attualmente sta lavorando, e ha 40 anni di età, verosimilmente non riuscirà ad andare in pensione prima del compimento dei 73 anni. E l’assegno pensionistico potrebbe essere molto basso.

Questo è dovuto alla legge Fornero e a vincoli legislativi che legano l’età d’uscita dal mondo del lavoro all’aspettativa di vita, così da non permettere di andare in pensione prima dei 70 anni al di sotto di un importo di 687 euro (rischiando di ritrovarsi con un assegno di 300-400 euro al mese).

E i parametri in questione si fanno addirittura più rigidi per chi ha svolto o svolge attività lavorative discontinue, finendo per essere ulteriormente penalizzati. Tanto per fare un esempio, chi ha iniziato a lavorare nel 1996 (quando è scattato il contributivo al 100%), facendo un part time con un salario di 10.000 euro annui e uno stop di un anno per ogni tre continui, pur avendo iniziato a 24 anni non potrebbe uscire prima dei 73 anni.

O ancora, una colf che oggi ha 35 anni, nel 2057 prenderà solo 265 euro, dopo ben 43 anni di lavoro. Questo perché non è prevista nessuna integrazione al minimo per una pensione “povera”. Al momento, infatti, è fissato un minimo di 524 euro, ma non per chi è entrato nel mondo del lavoro dal 1996 in poi.

Spese condominiali, come funziona la ripartizione tra comproprietari

Come funziona la ripartizione delle spese condominiali tra comproprietari di un immobile? Andiamo a scoprirlo.

Per capire come funzione la ripartizione delle spese condominiali tra comproprietari di un immobile è bene vedere in che modo deve essere regolato il rapporto tra i comproprietari e in che modo è regolato il rapporto tra i comproprietari e il condominio.

Per quanto riguarda il rapporto tra i comproprietari, i comproprietari di un appartamento, nei loro rapporti interni, sono tenuti a contribuire alle spese condominiali ciascuno in rapporto alla rispettiva quota di proprietà. In questo caso si parla di responsabilità “pro quota, quindi legata alla quota di proprietà.

Per quanto riguarda invece il rapporto tra i comproprietari e il condominio, i comproprietari sono entrambi “responsabili in solido. Questo significa che l’amministrare, se non ottiene il pagamento o se ne ottiene uno ridotto, può presentare il conto a entrambi i comproprietari.

Se ne deduce che il debito nei confronti del condominio grava su tutti i comproprietari e finché la morosità non viene interamente estinta, ciascuno di essi rischia un decreto ingiuntivo e il conseguente pignoramento.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Il dl crescita che ha avuto il via libera anche dal Senato contiene importanti misure per il real estate che riguardano, tra l’altro anche gli affitti brevi e le imposte sulla casa. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare

La guida di Confedilizia sul dl crescita per la casa

Conferma opzione della cedolare secca 

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Decreto crescita 2019, chiedere un mutuo col Fondo Garanzia Prima Casa

Anche per il 2019 è possibile chiedere un mutuo prima casa anche fino al 100% del valore grazie al fondo di garanzia Consap. Vediamo come funziona la nuova iniziativa, rifinanziata dal Decreto Crescita 2019.

Come funziona il fondo Consap 2019

Il fondo di garanzia prima casa è uno strumento utile per i cittadini che debbano acquistare la prima casa senza però avere la liquidità necessaria per farlo. A questo scopo lo Stato ha attivato il Fondo Consap (inizialmente dedicato solo ai giovani) fin dal 2013, raccogliendo migliaia di richieste e aggiustando l’offerta col passare degli anni.

Nel 2019 il Fondo di Garanzia non è più specificamente dedicato agli under 35 ma in genere all’acquisto di un immobile, anche dal costruttore, da adibire ad abitazione principale, purchè non si tratti si una abitazione di lusso.

Non solo, il Fondo di garanzia è volto anche alla richiesta di mutui per la ristrutturazione dell’abitazione principale e per l’efficientamento energetico (interventi per cui sono attivi anche i relativi Bonus governativi). Il Fondo si fa carico di garantire il 50% del capitale da rimborsare con il mutuo, soccorrendo così i mutuatari nell’eventualità di una temporanea difficoltà a rimborsare le rate. Gli istituti erogatori si impegnano quindi a non richiedere ulteriori garanzie oltre a quella fornita dallo Stato.

Con a disposizione circa 650 milioni di euro, si stima che il Fondo di Garanzia Consap potrà garantire mutui per circa 20 miliardi di euro.

Fondo di garanzia prima casa, i tassi agevolati

Il Fondo di garanzia prima casa Consap prevede l’applicazione di tassi agevolati a coppie di cui almeno uno dei due sia under 35, famiglie monogenitoriali, giovani under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di ediliza popolare; condizioni che non costituiscono più come in passato requisiti per l’accesso esclusivo al fondo, ma possono essere fatte valere appunto come priorità per avere accesso ai tassi calmierati.

I requisiti per il Fondo di garanzia prima casa

Per richiedere il fondo di garanzia prima casa occorre innanzitutto non essere proprietari di alcun immobile ad uso abitativo alla data della presentazione della domanda, a meno che non si tratti di immobili acquisiti in eredità anche condivisa con altri parenti, o che l’immobile eventualmente posseduto sia ceduto a terzi in usufrutto a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Il Fondo di Garanzia sui mutui prima casa, come detto, garantisce il 50% del capitale erogato con il finanziamento, per un valore capitale massimo di 250 mila euro da utilizzare per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non di lusso.

L’immobile in questione deve essere ubicato in Italia e non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) o avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

L’erogazione del mutuo per cui richiedere l’accesso al Fondo di Garanzia prima casa Consap 2019 deve avvenire presso una delle banche aderenti all’iniziativa, che abbiano firmato il Protocollo di intesa dell’8 ottobre 2014 con Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

Fondo di garanzia prima casa, come richiederlo

E’ disponibile sul sito Consap o presso le banche aderenti un modulo apposito da compilare con la richiesta di accesso al Fondo di garanzia prima casa. Il modulo, completo di documento di identità, attestazione Isee ed eventuale altra documentazione richiesta, va consegnato poi alla banca con la quale si è stipulato il mutuo, purchè sia aderente all’iniziativa, la quale si occuperà di inoltrare la richiesta a Consap. Il modulo prevede tre modalità: acquisto, acquisto con ristrutturazione ed efficientamento energetico (nota bene, la ristrutturazione da sola non è prevista), acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore). Nel modulo andranno indicati e documentati tutti i requisiti necessari all’accesso al Fondo di Garanzia.

Le tempistiche

Dal momento dell’invio della domanda completa di documentazione Consap ha tempo 20 giorni per comunicarne l’esito al mutuatario. In caso non ci siano risposte disponibili, il gestore comunicherà all’istituto finanziatore tale esito entro i successivi cinque giorni. In caso di accettazione, la priorità delle domande è stabilita dalla progressione dei numeri di protocollo. In ogni caso entro 30 giorni lavorativi dall’accettazione della domanda e dall’accesso al fondo si avrà l’erogazione del mutuo e la partenza della garanzia statale. In ogni caso la banca erogatrice decide se accettare o meno la richiesta di utilizzo del Fondo di Garanzia a propria discrezione.

Fondo di garanzia prima casa per mutuo 100%

Tramite il Fondo di Garanzia prima casa si può richiedere anche una garanzia per un mutuo al 100%, ovvero che copra la totalità del valore dell’immobile. Una soluzione adatta a chi debba acquistare casa in giovane età e senza la stabilità lavorativa spesso richiesta tra le garanzie per la banca erogatrice.

In questo caso il mutuo può durare fino a 30 anni, e può essere garantito, come di consueto, per il 50% del Fondo Prima Casa Consap per un capitale erogato non superiore ai 250 mila euro da spendere per l’acquisto di una casa non accatastata come di lusso.  Anche in questo caso la priorità è concessa a giovani coppie, famiglie genitoriali, lavoratori atipici.

Le banche aderenti

Sono diverse le banche aderenti al fondo di Garanzia prima casa, il cui elenco si può trovare sulla pagina dedicata del sito Consap. Tra queste: Unicredit, Monte dei Paschi di Siena, Intesa San Paolo, CheBanca!, BNL e Cariparma.