Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Ricchezza immobiliare in aumento e tassi dei mutui in calo: i dati della Bce

Aumenta il peso della ricchezza immobiliare tra le famiglie europee e i tassi dei mutui si prevedono ancora bassi a lungo. È ciò che emerge dall’ultimo bollettino Bce.

Ricchezza immobiliare in aumento in Europa

Stando infatti alle tabelle Bce, le famiglie europee hanno visto crescere la propria ricchezza immobiliare dal 2% del reddito disponibile (nel 2015) al 2,7% (nel 2016), al 4,2% (nel 2017) finendo con un 4,85% del 2018. Ciò anche in ragione di un aumento dei prezzi delle costruzioni che, rispetto al 2015, è stato del 2,4% nel 2018 (e in particolare del 4,2% per gli immobili residenziali).

Secondo i dati di Francoforte, la ripresa in atto nei mercati immobiliari residenziali dovrebbe continuare a fornire un contributo significativo alla crescita complessiva del Pil in termini reali. Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti in edilizia residenziale sono cresciuti dell’1,1 per cento e i recenti indicatori di breve periodo segnalano una dinamica positiva, anche se in rallentamento.

Nel primo trimestre del 2019 la produzione edile ha inoltre fatto registrare il suo quarto trimestre consecutivo in crescita, con un incremento del 2 per cento, simile a quello del segmento delle costruzioni. Inoltre, ad aprile l’indice dei responsabili degli acquisti (Purchasing Managers’ Index, PMI) per il prodotto nel settore delle costruzioni ha esteso a due anni e mezzo l’attuale periodo di espansione; un andamento analogo è stato osservato per la componente relativa al prodotto nel settore degli immobili.

Tassi dei mutui previsti in calo con l’Eonia

Quanto ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha stabilito che il costo del denaro resti invariato almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l’inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2 per cento nel medio termine. La Bce intende inoltre continuare a reinvestire integralmente il capitale rimborsato sui titoli in scadenza nel quadro del programma di acquisto di attività per un prolungato periodo di tempo successivo alla data in cui inizierà a innalzare i tassi di interesse di riferimento e in ogni caso finché sarà necessario per mantenere condizioni di liquidità favorevoli e un ampio grado di accomodamento monetario. A questo scopo verranno applicate condizioni di favore alle banche che concederanno prestiti netti superiori ad un dato valore di riferimento, nell’ambito delle operazioni di finanziamento OMRLT III.

Incentivi condizionatori

Abbiamo parlato di come è possibile ridurre il consumo del condizionatore, ma è importante sapere anche quali sono le detrazioni. Andiamo a scoprire, quindi, gli incentivi fiscali per i condizionatori 2019.

Chi acquista e fa installare un condizionatore può sfruttare tre diversi incentivi: quello legato alla ristrutturazione edilizia, al risparmio energetico e al conto termico. Gli specialisti di Italtherm, azienda italiana attiva nella produzione di impianti di riscaldamento e raffrescamento, hanno spiegato come funzionano questi incentivi.

Innanzitutto, è bene chiarire che quando si parla di incentivi fiscali per i condizionatori 2019 ci si riferisce a una detrazione Irpef, che può variare dal 50 al 65% a seconda della tipologia di intervento di efficientamento energetico dell’appartamento o dello stabile. Per accedere agli incentivi, inoltre, lo stabile deve essere a norma, il pagamento dei lavori deve essere effettuato con sistemi tracciabili e documentato. In caso di pagamento con bonifico postale o bancario, all’interno della causale bisogna riportare il codice fiscale di chi sta effettuando l’acquisto, partita Iva e intestazione del rivenditore del condizionatore. Se invece l’acquisto viene effettuato tramite prestito con carta di credito, si deve presentare tutta la documentazione del prestito richiesto o relativa al proprio acquisto.

Giovanni Fontana, responsabile della consulenza tecnica di Italtherm, ha spiegato: “Gli incentivi disponibili per l’acquisto di un nuovo condizionatore sono una grande occasione per tutti, grazie a questi è possibile vedersi rimborsare fino al 65% della spesa investita per l’acquisto di un nuovo sistema di condizionamento che ci farà risparmiare in bolletta facendo del bene anche all’ambiente”.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, bonus ristrutturazione

Per l’acquisto e l’installazione di un condizionatore si può usufruire dell’incentivo fiscale legato alla ristrutturazione edilizia. Acquistando un condizionatore mentre si ristruttura casa è possibile usufruire di una detrazione Irpef del 50% della cifra investita dilazionata in 10 anni.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, ecobonus

Acquistando e installando un condizionatore in sostituzione di un impianto di climatizzazione già esistente e che soddisfi i parametri minimi di prestazione energetica, è possibile usufruire della detrazione del 65% legata all’ecobonus.

Incentivi fiscali condizionatori 2019, conto termico

Sul fronte del conto termico, bisogna ricordare che esso opera solo nel caso in cui il condizionatore che si vuole installare superi una soglia minima di prestazione di efficienza energetica e che la somma erogata varia in base alla zona climatica in cui viene installato. Dal tasso di prestazione e dalla zona climatica, dunque, dipende la definizione del contributo che il Gse (Gestore dei Servizi Energetici) erogherà e che, in ogni caso, non potrà superare il 65% della spesa sostenuta. Con il conto termico, inoltre, non è prevista una detrazione fiscale, ma l’erogazione diretta, tramite bonifico, di un contributo.

Aste immobiliari, solo il 30% delle procedure si conclude con l’assegnazione

Esecuzioni immobiliari più veloci nel 2018, ma la maggior parte di esse si conclude senza assegnazione dell’immobile. Lo dicono i dati del Report T6 presentato a Roma.

Secondo i dati più recenti, sono in diminuzione i tempi in cui si definiscono le esecuzioni immobiliari nei tribunali italiani. Se nel 2017 tali tempi erano di 5 anni, nel 2018 la media è scesa a 4,21 anni.

Inoltre, se nel 2017 erano state iscritte 60.238 procedure, dopo un anno queste sono scese a 49.622 con un calo di 10.616 (-17,62%). La produttività dei tribunali continua a crescere e il numero dei procedimenti definiti è maggiore del 26% di quelli iscritti (contro l’11% dello scorso anno).

Il tribunale più veloce risulta essere quello di Napoli Nord (che però ha uno storico inferiore, avendo iniziato ad operare solo nel 2013), con 1,81 anni in media per le proprie procedure, seguito da Trieste e Bolzano, che ha invece una media di 2,5 anni.

Ancora grande la quantità di procedimenti pendenti, circa 240.000 di cui il 14% di anzianità superiore ai 10 anni, con alcune regioni, soprattutto del sud, che hanno accumulato un arretrato difficilmente smaltibile in tempi brevi.

Quanto alle singole fasi del procedimento, la fase di avvio degli atti è più prolungata a Como (408 giorni) e a Gorizia (327 giorni), mentre è più rapida a Trieste con 216 giorni di media, che vengono però rallentati dai 312 giorni della fase di vendita. A Napoli Nord tale fase occupa solo 187 giorni.

La fase di distribuzione è infine più lenta nel tribunale di Bolzano (121 giorni), Gorizia (115), Napoli nord (101), Trieste (99) e di Como (92).

In attesa di visionare il report relativo a quest’anno, idealista/news si è fatto però un’idea dell’efficacia delle esecuzioni immobiliari in termini di effettiva assegnazione degli immobili, punto centrale per la gestione delle procedure. Il 49% dei fascicoli iscritti (282.206 su un totale di 585.829) aveva raggiunto la fase di estinzione, con percentuale variabile a seconda del tribunale. I cinque tribunali che presentavano una percentuale di fascicoli chiusi maggiore rispetto al resto d’Italia erano Bolzano (con il 73% di fascicoli chiusi), Ferrara (73%), Trieste (72%), Genova (70%) e Savona (69%). Tempio Pausania era invece il tribunale con meno fascicoli chiusi nel 2018, solo il 23%.

Occorre poi distinguere i fascicoli chiusi, tra procedure estinte a seguito di una vendita dell’immobile o a seguito di cause differenti dall’aggiudicazione. Dallo studio 2017 emergeva che, a livello nazionale, i fascicoli del primo tipo erano il 29,8% sul totale delle procedure concluse, mentre quelli del secondo tipo erano circa il 69,6%

Agevolazioni prima casa, è sufficiente l’intestazione delle utenze?

Le utenze sono sufficienti a dimostrare che un immobile è utilizzato come abitazione principale e che il proprietario ha quindi diritto a usufruire, tra le altre, anche delle agevolazioni delle imposte sugli immobili. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Meglio nota con l’acronimo ICI, l’imposta comunale sugli immobili è stata un tributo comunale che aveva come presupposto impositivo la proprietà di fabbricati e terreni agricoli ed edificabili situati nei confini della Repubblica Italiana. L’ICI ha sostituito l’INVIM (imposta sull’incremento di valore degli immobili) ed è stata sostituita nel 2012 dall’Imposta municipale unica (IMU).

La vicenda. Tizia aveva impugnato l’avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), per l’anno 2004, contestando, tra l’altro, il mancato riconoscimento, nella determinazione dell’importo dovuto, dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale della contribuente, e quella per le unità immobiliari concesse in uso gratuito ai propri figli.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso della contribuente, e la decisione è stata riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, con la qui impugnata sentenza, ha accolto l’appello di Roma Capitale, già Comune di Roma.

Il Giudice di appello, in particolare, ha rilevato, quanto alla prima questione, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili della contribuente dipendeva dal fatto che si trattava di unità immobiliari catastalmente distinte, per le quali sarebbe stata necessaria una richiesta all’Agenzia del Territorio di fusione catastale delle stesse; quanto alla seconda, che la mancata applicazione dell’aliquota agevolata per gli immobili concessi in uso gratuito ai figli della contribuente dipendeva dal fatto che difettava l’invio della prevista comunicazione con modello predisposto dal Comune, in quanto non poteva considerarsi ad essa equipollente la comunicazione a mezzo fax inviata dalla contribuente. Avverso la pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Il ragionamento della Cassazione. A parere della Suprema Corte, le conclusioni espresse dal giudice d’appello non tenevano conto delle prove acquisite, in ordine all’utilizzazione, da parte della contribuente e dei suoi figli, come abitazione principale, delle unità immobiliare facenti parte della palazzina, nonché delprincipio secondo cui “il concetto di abitazione principale è fattuale e prescinde dall’elemento volontario proprio del domicilio” (Cass. n. 14389/2010).

Inoltre, a parere degli ermellini, non era corretto dare rilievo unicamente alla non coincidenza tra “dimora abituale” e “residenza anagrafica”, che neppure è corretto affermare che “il concetto di abitazione principale è attribuibile esclusivamente alla residenza anagrafica” e che gli accertamenti anagrafici espletati dal Comune erano di ostacolo alla dimostrazione dell’utilizzo continuativo dell’abitazione quale dimora principale.

Su tali aspetti, secondo la cassazione, la sentenza della CTR attribuisce erroneamente rilievo dirimente alla circostanza che la comunicazione, con allegate dichiarazioni sostitutive di atto notorio, pacificamente inviata dalla contribuente all’ente impostore a mezzo fax, sarebbe priva di rilievo giuridico, prevedendo il Regolamento apposita comunicazione, su modello predisposto dal Comune, per l’applicazione di aliquote ridotte e delle ulteriori detrazioni.

Difatti, in proposito, la contribuente ha inteso fornire la dimostrazione della ricorrenza dei requisiti richiesti per il sorgere del diritto alla particolare “detrazione” cui si riferisce la pretesa fiscale dedotta in giudizio, attraverso la produzione di documenti, quali le bollette delle utenze relative alla rete idrica, elettrica e del gas, in quanto direttamente riferibili ai soggetti interessati, e poiché la normativa non prevede alcuna limitazione circa la prova dell’utilizzo del bene che incombe sul contribuente, non essendo la stessa in alcun modo tipizzata, tale prova può essere offerta, contrariamente a quanto sembra ritenere il giudice di merito, con qualsiasi mezzo all’uopo idoneo, secondo le regole generali.

Quanto, poi, alla possibilità di applicazione dell’agevolazione per più di una unità immobiliare, la la CTR ha erroneamente applicato all’ICI la diversa regola che vale, invece, per l’IMU, in forza dell’art. 13, comma 2, d.l. 201 del 2011, per cui è sufficiente richiamare il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’Immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell’art. 8 d.lgs n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità.” (Cass. n. 25902/2008; n. 25729/2009; n. 3393/2010; n. 15198/2014).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Cassazione ha accolto il ricorso e, per l’effetto, ha cassato la pronuncia con rinvio.

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino.

Comodato d’uso a titolo gratuito di un immobile, di cosa si tratta e come funziona

Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile consente di consegnare gratuitamente il bene in questione a terzi, con l’obbligo di restituirlo alla fine del periodo contrattuale. È un’opzione che può essere presa in considerazione dal genitore che voglia concedere a titolo gratuito al figlio un’abitazione.

Tramite il contratto di comodato d’uso gratuito, l’uso dell’immobile è concesso dal proprietario (comodante) a titolo gratuito al comodatario. Tale tipologia di contratto si differenzia dal contratto di affitto o locazione in quanto non prevede il pagamento di un corrispettivo ed è consigliabile nel caso in cui si voglia lasciare utilizzare a una persona un bene immobile senza che sia dovuto alcun canone.

Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile è disciplinato dagli articoli 1803 e successivi del codice civile e prevede che il comodatario diventi titolare di un diritto personale di godimento dell’immobile senza avere alcun diritto di proprietà.

Il contratto può essere in forma scritta con registrazione all’Agenzia delle Entrate tramite il modello 69 e pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro con il modello F23, o in forma verbale. Ai fini fiscali, l’operazione non è soggetta al pagamento dell’Iva, il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e l’immobile oggetto dell’operazione deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi di chi concede l’immobile, per cui dal comodante, ovvero, dal proprietario.

Al momento della registrazione, vanno consegnate due copie del contratto con firma in originale: una copia verrà trattenuta dall’Agenzia delle Entrate, una verrà consegnata al proprietario mentre al comodatario sarà rilasciata una semplice fotocopia senza imposta di bollo. Per ogni 4 pagine di contratto, ogni 100 righe, va acquistata una marca da bollo da 16 euro. Qualora il contratto di comodato, sia a tempo determinato, questo può essere rinnovato, pagando ad ogni rinnovo l’imposta di registro pari a 200 euro, se invece contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile è a tempo indeterminato, l’imposta di registro va pagata una sola volta.

Per quanto riguarda la tassazione degli immobili concessi in comodato uso gratuito a parenti, genitori-figli, sono state introdotte dalla legge di Stabilità 2016 diverse e importanti novità come ad esempio la riduzione Imu/Tasi pari al 50% dell’importo dovuto per il genitore o figlio che cede a titolo gratuito l’uso di un altro immobile al figlio o padre, a patto che il contratto sia regolarmente registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Lo stesso beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile non di lusso adibito a propria abitazione principale.

Nel dettaglio, lo sconto 50% Imu/Tasi per il comodato d’uso gratuito genitori figli – secondo quanto previsto dalla legge di Stabilità 2016 – è possibile a patto che:

  • il contratto di comodato d’uso gratuito tra genitori e figli, o viceversa, sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
  • il comodante possegga un solo immobile in Italia e che risieda e dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Lo stesso beneficio è riconosciuto anche quando il comodante oltre a possedere l’immobile concesso in comodato, possegga nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, fatta eccezione delle abitazioni di categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Contratto comodato d’uso gratuito immobile, quali sono i doveri del comodante

Con la sentenza n. 24448/19 del 31 maggio 2019, la Cassazione ha affrontato il tema del comodato d’uso gratuito di un immobile. In particolare, quando viene firmato un contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile, quali sono i doveri del comodante? Cosa può e non può fare?

Il comodato è quel contratto essenzialmente gratuito con il quale il comodante consegna un immobile al comodatario che se ne serve per un tempo o per un uso determinati e si assume l’obbligo di restituire lo stesso immobile ricevuto.

Ma quali sono i doveri del comodante? Innanzitutto, il comodante non può chiedere la restituzione prima della scadenza del termine o dell’uso pattuito e non può chiedere alcun corrispettivo per l’uso dell’immobile. Di conseguenza, il comodatario non deve pagare un canone per l’uso dell’immobile, perché lo stesso viene concesso per motivi di amicizia, parentela o cortesia. Al comodatario spetta solo l’obbligo di custodire e conservare il bene utilizzato. Il comodante, inoltre, deve evitare ogni molestia che turbi il comodatario nell’uso del bene e deve informare il comodatario dei vizi dell’immobile di cui è a conoscenza e che potrebbero limitare o impedire l’uso dello stesso.

Nel dettaglio, il comodante non deve:

  • impedire al comodatario di fare dell’immobile l’uso che gli è espressamente o tacitamente consentito;
  • pretendere la restituzione dello stesso prima della scadenza del termine prefissato;
  • disdire le utenze stipulate a proprio nome per ottenere la restituzione dell’immobile comodato;
  • fare irruzione in casa con un proprio duplicato delle chiavi se non è stato espressamente autorizzato;
  • invadere le pertinenze dell’appartamento in comodato.

La sentenza n. 24448/19 della Cassazione ha stabilito che il comodante commette il delitto di violazione di domicilio se si introduce nell’appartamento di sua proprietà concesso in comodato d’uso a un’altra persona e ciò a prescindere dalle ragioni per cui abbia posto il gesto.

 

Acquisto casa sulla carta, le nuove tutele per l’acquirente

Sino all’anno  2005 il fenomeno delle famiglie impegnatesi nell’acquisto di un immobile in costruzione – e successivamente coinvolte nella crisi di impresa del costruttore – aveva assunto davvero dimensioni piuttosto consistenti. Con la legge n. 210/04 in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire e con il successivo D.L.122/05 il legislatore aveva però introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per tale categoria di acquirenti.

Lo scopo della L. 210/05 è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente, non ponendosi come obiettivo la revisione sistematica dell’istituto della vendita immobiliare, ma realizzando un intervento di limitato impatto normativo.

Già da tempo però l’applicazione pratica della pur innovativa normativa dettata a protezione  degli  “acquisti di case sulla carta” aveva presentato le sue criticità, soprattutto sotto il profilo dell’effettiva applicazione delle garanzie che il legislatore aveva previsto a tutela del promissario acquirente, quale parte  debole del rapporto contrattuale riguardate tale tipologia di compravendita immobiliare.

Con il D.Lgs n,14 del 12.01.2019, nell’ambito di un più ampio progetto di disciplina della “crisi d’impresa e di insolvenza – e dunque riguardante anche le  imprese  per le quali tale momento di crisi sopraggiunge durante la costruzione di immobili  (o frazioni di  essi ) già  promessi in vendita –  che possono coinvolgere gli operatori commerciali,  sono state rafforzate le garanzie che già il D.L. 122/05 aveva previsto in favore di coloro che decidono di acquistare un immobile ancora da costruire, dalla forma con cui deve essere stilato il contratto preliminare di compravendita, alla legittimazione al rilascio delle fidejussione e alla modello standard di essa, per finire alle conseguenze della mancata consegna all’acquirente, al momento del rogito, della polizza postuma decennale  

Nella parte terza del citato decreto il Legislatore ha inserito quattro disposizioni chiamate ad incidere parzialmente sulla disciplina dettata dal D.Lgs. 122/05, Si tratta degli artt.385 386, 387 e 388 con i quali viene modificata l’originaria formulazione degli artt. 3,4, 5 e 6 del predetto decreto.

Per meglio comprendere però la portata ed il contenuto delle integrazioni apportate dal decreto legislativo in esame al precedente D.L. 122/05, è opportuno esaminare il più ampio contenuto di quest’ultimo, al fine di compararlo con le nuove disposizioni.

La tipologia degli acquirenti. Sotto tale profilo l’esistente disciplina non ha risentito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 14/2019. L’acquirente è individuato dalla L. 210 /04 ( di cui il D.Lgs. 122/05 è l’applicazione) in  colui, persona fisica,  che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o al coniuge oppure ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.

La definizione fornita sia dalla L. 210/04 che dal D.Lgs. 122/05 non coincide però neppure con quella di consumatore, definito quest’ultimo dall’art. 1469 bis , comma 2, cod.civ. come la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. Nella disciplina in esame si rinvengono invero indici opposti, laddove si prevede che l’acquirente possa impegnarsi all’acquisto della proprietà di un bene anche mediante la stipula di un contratto di leasing, strumento quest’ultimo per lo più  destinato all’imprenditore (fatta eccezione per quanto dettato dalla L. 28.12.2015 n.208 in tema di possibilità per le persone fisiche di ricorrere, per l’acquisto di un immobile, al leasing traslativo).  Il che lascia deporre per una interpretazione più allargata del concetto di acquirente, comprensiva dunque anche di colui che, operando nel quadro della propria attività imprenditoriale o professionale, si induca all’acquisto di un immobile a ciò destinato.

La nozione di costruttore.  La legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi e sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

Il  costruttore deve quindi necessariamente essere un imprenditore.  Lo è anche l’imprenditore o la cooperativa edilizia che dia corso alla costruzione senza un proprio intervento diretto, ma che si limiti alla mera attività commerciale di vendita di un immobile la cui costruzione è affidata in appalto a terzi ( è il caso più ricorrente con le cooperative edilizie) o comunque posta in esecuzione da terzi soggetti.

La precisazione, volutamente ampia, ha inteso comprendere nell’ambito di operatività della tutela prevista dalla legge tutte le operazioni di vendita di edifici da costruire o in corso di costruzione poste in essere da società di cosiddetto trading.

Il contratto preliminare di compravendita. L’art. 6 del D.Lgs 122/05, nel dettare in modo preciso e dettagliato il contenuto del contratto preliminare di compravendita che il costruttore deve fare sottoscrivere all’acquirente dell’immobile ancora da edificare, rappresenta innegabilmente una delle disposizioni più complete ed incisive dell’intera disciplina, quale espressione non casuale da parte del legislatore della sua volontà di tutelare la parte debole del contratto di compravendita  di immobile in costruzione, appunto l’acquirente.

L’art. 388 del Codice della Crisi d’Impresa (di cui al D. Lgs. 14/2019) ha previsto che il contratto preliminare debba anche contenere l‘attestazione della conformità della fidejussione al modello standard (di cui  all’articolo 3, comma 7-bis, del D.Lgs. oggetto di modifica) che sarà strutturato secondo le indicazioni offerte dagli emanandi decreti ministeriali.

Lo stesso art 388 del CCI  ha disposto  cheil preliminare  debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

La garanzia fideiussoria. L’art. 2 del D.Lgs. n.122/05  prevede l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula di un contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà (in buona sostanza, al momento della stipula del contratto preliminare), una fideiussione a garanzia di tutti gli acconti versati o da versare al costruttore anteriormente all’effettivo trasferimento della proprietà.

Trattasi di una garanzia che non ha come oggetto di tutela l’adempimento dell’obbligazione contrattuale, bensì la sola restituzione di quello che è stato o che sarà  versato. In tal modo viene considerato il solo interesse del promissario acquirente a non perdere quanto pagato al costruttore e non già quello alla realizzazione e al trasferimento dell’immobile.

La legge è sufficientemente chiara nel prevedere, all’art. 2 del D.Lgs. n122/2005,  l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza fideiussoria a garanzia di tutti gli acconti che questi si impegna a versare nel corso della costruzione, nonché ogni altro corrispettivo che sia corrisposto dall’acquirente al costruttore anteriormente al trasferimento della proprietà. La consegna deve avvenire al momento della stipula del contratto, venendo meno, in difetto, la ratio della garanzia voluta dal legislatore, con la conseguente declaratoria di nullità del preliminare sottoscritto in spregio del dettato normativo.    

Giusto l’intervento operato dall’art, 385 del D.Lgs. 14/2019, la fideiussione  è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente  le  assicurazioni: sono stati così eliminati gli intermediari finanziari.

Può essere escussa anche quando il costruttore non rilascia  la polizza assicurativa postuma decennale, su dichiarazione del notaio ( art. 385 del decreto in esame) ovvero quando, nell’ipotesi di cui al nuovo comma III dell’art. 3 D.lgs. 122/05, al decorrere della data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto oppure quando l’organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare  nel contratto preliminare.

Con l’escussione delle fideiussione,  il promissario acquirente recede di fatto dal contratto, precludendosi quindi la possibilità di chiederne l’adempimento. La facoltà infatti concessa al Curatore di confermare l’esecuzione del contratto viene meno nel momento in cui l’acquirente opti per la restituzione delle somme da lui versate.

La polizza assicurativa decennale. Altra importante novità delle norme a tutela degli acquirenti di immobili da costruire è rappresentata dalla introduzione dell’obbligo di una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente dai danni causati da vizi dell’immobile. In attuazione infatti di quanto disposto dalla legge delega n. 210/04 ( art. 3, comma 1 lett. c),  l’art. 4 del D.Lgs.  n. 122/05 prevede l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa e di farne consegna all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.

Si tratta di una polizza che, secondo la comune espressione degli operatori del settore immobiliare, viene comunemente definita “decennale postuma”  e che andrà a far parte di quei documenti che, in quanto allegati e richiamati nel testo contrattuale, costituiranno parte integrante dell’atto di compravendita con cui verrà trasferita la proprietà dell’immobile.

Il D.D.Lgs 14/19, con l’art. 386, aggiunge, al comma 1 dell’art. 4 D.Lgs 122/05, che l’obbligo alla polizza è previsto a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere dall’acquirente, così duplicando la regola fissata per le ipotesi di mancanza di fidejussione.

L’atto di  trasferimento  deve  contenere  la  menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e  della  sua conformita’ al decreto previsto dal comma 1-bis».

Quanto al contenuto, sempre l’art. 386 precisa che con decreto del Ministro  dello  sviluppo  economico,  di concerto  con  il  Ministro  della  giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono determinati il  contenuto  e  le  caratteristiche  della  polizza  di assicurazione e il relativo modello standard.

La prelazione in favore dell’acquirente. La riforma operata dal D.Lgs. 14/2019 non ha interessato l’art. 9 del D.Lgs 122/05 secondo cui l’acquirente che abbia ottenuto la consegna dell’immobile e che lo abbia adibito ad abitazione principale per sé, per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado ha diritto di prelazione nel caso di vendita forzata dell’immobile oggetto del contratto concluso con il costruttore divenuto insolvente . Egli ha quindi il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile purché accetti le stesse condizioni alle quali il terzo aggiudicatario si è dichiarato disponibile ad acquistare.

Trattasi di una prelazione legale in quanto trova la sua fonte nella norma ed è destinata ad operare solo in caso di vendita forzata del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita.

Articolo scritto dall’avv. Augusto Cirla

Cosa succede se non si paga l’Imu?

Una volta passata la scadenza per il pagamento della seconda rata dell’Imu, molti italiani si pongono la fatidica domanda: cosa succede se non si paga l’Imu? Oppure, cosa fare se è stato commesso un errore?

Mancato pagamento Imu

 

Se non si paga l’Imu, cosa si rischia? La strada da percorrere è sempre quella del ravvedimento tramite il modello F24. Le sanzioni e gli interessi devono essere corrisposti insieme all’importo dovuto. Ci sono tre tipi di ravvedimento:

  • Sprint: Può essere effettuato entro 14 giorni dalla scadenza e prevede una sanzione pari allo 0,2% della tassa per ogni giorno di ritardo;
  • breve: può essere effettuato entro un mese dalla scadenza e prevede una sanzione del 3% dell’Imu dovuta;
  • lungo: entro un anno dalla scadenza, con una sanzione del 3,5% dell’imposta. In tutti i tre i casi è neccessario aggiungere alle sanzioni anche gli interessi legali, pari al 2,5% su base annuale. Trascorso il termine di un anno, la sanzione da applicare è pari al 30% dell’imposta.

Errore nel codice ente

Nel caso in cui il contribuente abbia commesso un errore nell’indicare il codice ente, tutto dipende da quanto stabilito dal Comune di competenza. Alcuni hanno infatti stabilito che “restano validi e non sanzionabili i versamenti eseguiti (…) a concessionario e/o ad altro comune”.

Per il contribuente si aprono due possibilità: chiedere al comune che non doveva ricevere la somma di riversarla al municipio competente o riversare al comune dove è ubicato l’immobile l’Imu e chiedere il rimborso al comune sbagliato.

Versamento unico immobile in comproprietà

A differenza dell’Ici, la normativa Imu prevede che per un’immobile in comproprietà, ogni proprietario deve versare un importo proporzionale alla parte posseduta. Ma cosa succede se un uno dei contitolari effettua l’intero versamento?

Anche in questo caso, tutto è lasciato al buonsenso del Comune, che, nel peggiore dei casi, potrebbe anche chiedere agli altri contitolari di versare quanto dovuto, obbligando il contribuente che ha sbagliato a chiedere un rimborso.

Importo superiore al dovuto

Nel caos Imu provocato da delibere comunali spesso incomprensibili ed emesse all’ultimo momento, potrebbe verificarsi il caso che un contribuente paghi più di quando dovuto. In questo caso il contribuente dovrà chiedere il rimborso al proprio comune, anche se non esiste c’è una regolamentazione unica sull’argomento.

Ciò che è sicuro è che il rimborso non si può chiedere tramite il modello F24, perché i codici da usare per i versamenti Imu si possono usare solo per gli importi a debito.

Bonus verde 2019, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la circolare 13 del 31 maggio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti utili sul bonus verde, la detrazione del 36% per la sistemazione a verde di aree scoperte di edifici esistenti.

Dopo diverse risposte, nella guida omnibus sul 730, l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutte le informazioni utili sulle detrazioni per gli interventi che danno diritto al bonus verde. La sistemazione riguarda anche le pertinenze, le recinzioni, gli impianti di irrigazione, la realizzazione di pozzi, coperture a verde e giardini pensili.

La detrazione spetta ai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile, ma anche, nel caso di interventi sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, anche al singolo condominio in base ai millesimi di possesso.

La detrazione è per un importo massimo di 5mila euro per unità immobiliare, con detrazione pari al numero delle unità immobiliari. Nel caso in cui si effettuino interventi sulle parti condominiali e sulla propria abitazione si ha diritto a due diverse detrazioni. Se le unità immobiliari sono adibite in parte all’esercizio dell’arte e della professione, la detrazione spettante è ridotta al 50%. Stessa cosa per gli immobili oggetto di vincolo da parte del codice dei beni culturali.

Cosa accade nel caso in cui si vende un immobile oggetto di un intervento per il bonus verde? Che la detrazione non utilizzata viene trasferita in parte all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di successione, il beneficio fiscale viene data all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

Per quanto riguarda la documentazione necessaria per usufruire del bonus verde, è necessario che il pagamento venga effettuato tramite bonifico bancario, ma anche assegno, o carta di credito o bancomat. Inoltre nel documento di spesa deve apparire il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e la descrizione dell’intervento.

In caso di interventi condominiali occorre la dichiarazione dell’amministratore che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge, compresa la comunicazione dei dati dei beneficiari all’Agenzia delle Entrate e che serva a comprovare l’entità della somma corrisposta dal condomino.

Fimaa: “Sapersi innovare e acquisire maggiore professionalità per affrontare il futuro”

Si è svolta a Roma, all’interno del Tempio di Adriano, la convention annuale Fimaa Roma (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Un appuntamento nel corso del quale si è fatto il punto sullo stato di salute del settore immobiliare e si sono accesi i riflettori sui cambiamenti che lo stanno interessando. Chi opera nel comparto deve sapersi innovare, deve saper cavalcare le trasformazioni in atto, ma deve anche acquisire maggiore credibilità e professionalità attraverso la formazione continua.

Nel corso del convegno si è affrontato il tema dell’incompatibilità, portato alla luce con la legge europea 2018. Si è partiti dal Codice del commercio del 1882 per arrivare ai giorni nostri, evidenziando come è cambiata la normativa che ruota attorno al mediatore, figura da sempre ritenuta di primaria importanza. In questo quadro, è stato sottolineato che è necessario alzare l’asticella delle competenze per rispondere al meglio alle esigenze dei consumatori ed è stato posto l’accento sul fatto che oggi la professionalità è indispensabile.

Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, ha poi fornito un quadro della situazione relativa al mercato immobiliare. Dondi dall’Orologio ha affermato che veniamo da anni di crescita delle compravendite, ma la sensazione che si respira negli ultimi mesi è che qualcosa non vada. La ripresa è stata sostenuta dal clima di fiducia, soprattutto delle famiglie, ma ora quel clima di fiducia si sta un po’ ripiegando, si respira meno ottimismo. E’ un quadro di chiaroscuri. L’ad di Nomisma ha evidenziato il fatto che ancora oggi c’è una domanda potenziale molto forte, ma è chiaro che non tutta questa domanda è in grado di realizzarsi. Dondi dall’Orologio ha poi sottolineato che l’elemento che ha consentito la ripresa è stato il credito. Nei prossimi anni il mercato si stabilizzerà dal punto di vista delle compravendite. La dinamica dei prezzi invece non è esaltante, ma l’arrivo in territorio positivo potrà essere di stimolo per l’investimento.

Nel fare un focus sulla situazione di Roma, il presidente Fimaa Roma, Maurizio Pezzetta, ha evidenziato luci e ombre, tra queste ultime spicca l’eccessiva burocrazia che porta a un inevitabile ingessamento. Presente al convegno l’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma, Luca Montuori, il quale ha affermato: “Manca una seria riflessione sul fatto che procedere con la stratificazione di norme lascia uno stato di ingovernabilità. Avremmo bisogno di un diverso status di Roma Capitale”. L’assessore all’Urbanistica ha poi voluto sottolineare l’importanza del patrimonio, degli investimenti e della certezza delle regole. Montuori ha infine affermato che per una vera città del futuro è indispensabile il legame di nuovi modelli abitativi e nuovi modelli lavorativi.

Nel corso del convegno è stato poi dedicato spazio alla rivoluzione tecnologica e ai cambiamenti che ne sono derivati. E’ stato quindi sottolineato il fatto che il settore immobiliare ha reagito meno a questo tipo di cambiamenti, ma che si stanno cominciando a vedere segnali di trasformazione.

In conclusione, una tavola rotonda ha fatto luce sul rapporto tra portali immobiliari e agenti immobiliari. La Fimaa ha incontrato per un confronto gli esponenti dei tre principali portali immobiliari che operano in Italia. Tra gli ospiti, Antonio Giordano, co-ceo idealista Italia. Giordano ha evidenziato il fatto che il portale immobiliare rappresenta uno strumento fondamentale e che al momento di dover effettuare una scelta essa deve ricadere sulla realtà che permette un ritorno maggiore sull’investimento. E’ stato poi sottolineato che dietro a un portale immobiliare si celano un grande lavoro e grandi professionalità e tutto questo deve essere veicolato in modo ancora più efficace. Secondo Giordano, infine, ci sono due elementi dai quali non si può prescindere nel rapporto con gli operatori del settore: essi sono fiducia e ascolto.

Case prefabbricate rustiche: caratteristiche, prezzi e modelli

 

Le case prefabbricate offrono una soluzione a qualsiasi tipologia di cliente. Ce ne sono di grandi e piccole, semplici o di design, legno, acciaio o cemento e anche rustiche.

Le case prefabbricate rustiche sono caratterizzate, soprattutto, dal loro aspetto tradizionale, dai loro tetti a capanna con finiture in piastrelle e dalle facciate in pietra e legno, materiali che conferiscono loro un’estetica rurale e che offrono un’atmosfera accogliente. La roccia, inoltre, è un fantastico isolante termico che protegge l’interno dal calore in estate e che lo mantiene riparato dal freddo in inverno.

“Rispondono ad un’estetica più rurale rispetto al resto dei nostri modelli. Hanno tetti spioventi con travetti in legno per uno stile più tradizionale. In questo caso, l’ideale è di solito la pietra naturale per essere più in linea con l’ambiente. La pietra darà un aspetto più rurale senza compromettere un fantastico isolamento termico che manterrà il calore in inverno, e resterà fresca in estate, anche se le nostre facciate sono già il 15% più isolanti di quelle tradizionali”, dice Fernando Agudo, CEO della casa produttrice spagnola Atlántida Homes.

Le case prefabbricate rustiche sono costruite in fabbrica, proprio come accade anche per quelle in legno, acciaio e cemento. Essendo realizzate quindi in un ambiente controllato, la sicurezza e la qualità del prodotto è nettamente superiore a quella di una casa tradizionale, poiché l’intero processo ha una supervisione maggiore e non interferisce con contrattempi come condizioni meteorologiche avverse.

Un altro dei grandi vantaggi delle case prefabbricate, indipendentemente dal modello e dall’estetica, è che sono costruite in un periodo di tempo molto inferiore a quello delle case “tradizionali”.

Prezzi e modelli

Il prezzo, come spesso accade, può variare molto a seconda delle configurazioni, poiché dipende da materiali, dimensioni o design, tra le altre variabili. Uno dei punti di forza delle case prefabbricate, infatti, è che possono essere personalizzate e modulabili secondo esigenze e gusti personali. Inoltre, il prezzo varia da un’azienda all’altra.

“Bisogna considerare che un materiale come la pietra naturale è più costoso di altri. Sul nostro sito potete vedere i prezzi delle nostre case e configurarli con le finiture che desiderate, la gamma di prezzo per una casa rustica chiavi in ​​mano è 1.790 – 1.900 euro al m2 tra progetto, indagine topografica, studio geotecnico, spese di esecuzione, fondazione, costruzione e finiture di marchi leader”, afferma Agudo.

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Permesso di costruire non fruito, è rimborsabile

Con la sentenza 426/19, la seconda sezione della sede di Brescia del Tar Lombardia ha stabilito che il permesso di costruire non fruito è rimborsabile.

Nel dettaglio, i titolari del permesso di costruire che rinunciano ai lavori, o comunque non utilizzano l’autorizzazione, possono ottenere dal comune la restituzione delle somme in precedenza versate a titolo di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione: pesa la natura tributaria degli esborsi. In capo all’amministrazione locale si configura un indebito oggettivo e la rifusione del denaro sborsato dal privato può scattare anche pro quota quando il titolo edilizio risulta utilizzato solo in parte.

Ma ecco la vicenda. Il comune è stato condannato a versare oltre 24mila euro all’impresa edile per effetto dell’accoglimento del ricorso. A suo tempo la ditta ne aveva pagati 55mila per oneri di urbanizzazione costo di costruzione, ma poi aveva rinunciato a realizzare le opere assentite. Non risultava mai comunicato l’avvio dei lavori.

In seguito, l’impresa voleva costruire quattro appartamenti in un altro comprensorio e aveva bisogno del permesso in sanatoria. Con la pronuncia della seconda sezione della sede di Brescia del Tar Lombardia l’impresa ha ottenuto che l’importo dell’oblazione sia scalato dal versamento precedente e le sia pure restituita la differenza.

Il contributo concessorio risulta legato alla trasformazione del territorio: il mero pagamento non costituisce acquiescenza all’imposizione e se l’opera non viene realizzata il privato ottiene la restituzione in base all’articolo 2033 c.c.. In tema di contributo concessorio, secondo la sentenza 480/19, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Sicilia, lo stesso contributo concessorio deve restare a carico di chi è titolare del permesso di costruire.

Articolo visto su
Rimborsabili i permessi per costruire non fruiti (Italia oggi)
 
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Atmosfere londinesi a Roma: alla scoperta di un piccolo gioiello risalente al 1910

Un piccolo angolo di città dall’atmosfera tipicamente inglese. Per scovarlo basta recarsi nel cuore del quartiere Flaminio, a Roma. E’ lì che si può scoprire la “Piccola Londra”, di cui nel 2016 ha parlato anche il Times.

Ma qual è la storia di questo angolo di Inghilterra che sorge tra viale del Vignola e via Flaminia? Per rispondere a questa domanda è stato interpellato Fabrizio Falconi, giornalista e scrittore che ha intrapreso un viaggio all’indietro nel tempo per andare a scoprire le origini di questo piccolo gioiello.

“L’architetto che ha progettato il quartiere – ha raccontato Falconi – era un marchigiano nato a Jesi nel 1878 e si chiamava Quadrio Pirani”. Ma perché ispirarsi a Londra? Presto detto. “Si è ispirato a Londra – ha sottolineato Falconi – perché in quel periodo, il quartiere risale al 1910, il sindaco di Roma era un inglese, Ernesto Nathan”.

Il giornalista ha quindi spiegato: “Bisogna considerare il fatto che in quegli anni si stava uscendo da lunghi secoli di Roma Pontificia, in cui la città era rimasta rinchiusa dentro le sue mura, le sue abitudini, le sue architetture. Dopo l’Unità d’Italia, invece, finalmente Roma conosce un’espansione cosmopolita. Ci si ispira alle altre grandi metropoli europee. In questo caso, il sindaco era inglese e quindi Quadrio Pirani pensò bene di riprodurre in piccolo un’area londinese”.

Una porzione di città destinata agli amministratori che venivano a lavorare a Roma. Falconi ha raccontato che “nei primi anni del Novecento la popolazione di Roma stava aumentando molto, questo perché la città era tornata ad essere una capitale importante, c’era molta animazione culturale e questi quartieri venivano destinati alle nuove popolazioni che vi arrivavano”.

Proprio nei primi del Novecento sono stati creati a Roma quartieri tematici, come ad esempio il Coppedè realizzato nel 1914 e la Città Giardino Aniene realizzata nel 1920.

La “Piccola Londra” rappresenta davvero una perla all’interno del quartiere Flaminio, un luogo in cui il tempo sembra essersi fermato e in cui è possibile respirare le più classiche atmosfere londinesi.

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Affitti brevi, le perplessità di Confedilizia sull’emendamento

Confedilizia esprime perplessità sull’emendamento del decreto crescita in materia di affitti brevi. Positivo invece il parere di Federalberghi. Ecco quanto dichiarato.

Affitti brevi, il parere di Confedilizia

 “L’emendamento al decreto crescita in materia di affitti brevi desta forti perplessità, – ha dichiarato il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa. – In esso si prevede, fra l’altro, che presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo sia istituita una banca dati delle strutture ricettive ‘nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi’, che dovrebbero dotarsi di un apposito ‘codice identificativo’”.

La perplessità nasce dal fatto che l’emendamento potrebbe creare seri problemi di fattibilità, poiché in Italia non esiste una vera e propria categoria di immobili destinati alle locazioni brevi, oltre al fatto che ogni abitazione, anche destinata all’uso del proprietario, può essere parzialmente o totalmente adibita alla locazione breve da un momento all’altro.

La norma quindi, a detta del presidente Confedilizia, “impone di fatto un ennesimo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni. Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti”.

Confedilizia auspica quindi che il Governo non voglia caricare i cittadini di questi ulteriori adempimenti e voglia invece rimettere mano al testo presentato.

“Se l’obiettivo è quello di accrescere il controllo sulle locazioni brevi, – precisa Spaziani Testa, ricordiamo anzitutto che, per effetto del decreto Salvini in materia di sicurezza, coloro che locano (o sublocano) un immobile anche per un solo giorno, sono tenuti, entro 24 ore, a dare comunicazione dei dati degli ospiti alle Questure, pena l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 206 euro. In precedenza, con il decreto-legge 50 del 2017, si era previsto l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle entrate , da parte degli agenti immobiliari e dei portali on line, dei dati relativi ai contratti di locazione breve che vengono conclusi con il loro intervento nonché, qualora gli stessi incassino i canoni o intervengano nel pagamento, l’obbligo di effettuare una ritenuta d’acconto”.

Adempimenti e sanzioni, insomma, sono già molti e rilevanti. Non ne andrebbero quindi aggiunti degli altri, ma essere semplificati e armonizzati. “Ma per far questo – ammonisce il presidente di Confedilizia, bisognerebbe smetterla di guardare agli affitti brevi con sospetto e coglierne invece le mille implicazioni positive per l’economia italiana, compresa la rinascita dei nostri borghi abbandonati (oltre a rappresentare un aiuto per i proprietari gravati dalla patrimoniale Imu/Tasi da 21 miliardi di euro l’anno)”.

Affitti brevi, per Federalberghi un punto di svolta

“Apprezziamo questa proposta – ha detto invece il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca – e ringraziamo il ministro Centinaio per l’importante segnale di attenzione verso il settore. Strumenti analoghi sono stati introdotti con buoni risultati in tutto il mondo e confidiamo che anche in Italia contribuiscano alla bonifica del mercato, in favore di tutte le strutture, di tutti i generi, che operano nel rispetto delle regole, per una concorrenza sana, trasparente e leale”.

Il fenomeno degli affitti brevi, ricorda Federalberghi, è in continua espansione e non si è arrestato neanche dopo l’arrivo della legge che assegna ai portali il compito di trattenere alla fonte e versare allo Stato il 21% del prezzo pagato dai turisti. Nei due anni successivi all’entrata in vigore della legge, il numero di annunci su Airbnb Italia è praticamente raddoppiato, passando da 214.483 ad aprile 2017 a 421.086 ad aprile 2019 (+96,33%).

“Questa proposta – ha concluso Bocca – costituisce il primo passo di un percorso strategico, che deve proseguire introducendo un set minimo di norme di tutela del turista, in materia di igiene, sicurezza, prevenzione incendi, etc”.

Affitti brevi, cosa propone l’emendamento

Ricordiamo in breve cosa prevede l’emendamento alla norma sugli affitti brevi, promossa da Lega e Cinquestelle:

  • per le locazioni brevi e le strutture recettive un codice identificativo dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.
  • istituzione di una banca dati in cui un codice alfanumerico identificherà coloro che si avvalgono delle piattaforme di intermediazione per offrire i propri alloggi.
  • Se le piattaforme sono straniere e senza rappresentante fiscale risultando però soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.
  • trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate in modalità sicura, per il tracciamento degli immobili in affitto. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

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Codice identificativo per gli affitti brevi, novità con gli emendamenti al dl crescita

Un pacchetto di emendamenti al decreto crescita prevede alcune novità sul fronte degli affitti brevi. Vediamo quali.

Nel pacchetto di emendamenti dei relatori Giulio Centemero (Lega) e Raphael Raduzzi (Movimento 5 stelle) al decreto crescita è prevista l’identificazione per le locazioni brevi e le strutture recettive con un codice identificativo. Tale codice dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione che riguarda l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.

In particolare, l’emendamento al decreto crescita parla dell’istituzione di una banca dati dove chi mette in locazione la propria casa dovrà dotarsi di un codice alfanumerico con il quale essere individuato sulle piattaforme di intermediazione. Queste ultime, se straniere e se non hanno un rappresentante fiscale, ma sono soggetti residenti, sono per legge “solidalmente responsabili” con il gruppo a cui appartengono per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

E’ inoltre previsto che la trasmissione dei dati avvenga in modalità sicura all’Agenzia delle Entrate. Tali dati saranno utilizzati dal Fisco per l’analisi del rischio relativamente ai corretti adempimenti fiscali. Per la mancata pubblicazione delle comunicazioni e della promozione del codice identificativo sono previste sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro.

Il ministro delle Politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, Gian Marco Centinaio (Lega), ha affermato: “Finalmente, grazie al nostro lavoro, anche l’Italia si dota di un fondamentale strumento che consentirà di migliorare l’offerta turistica. Il codice identificativo e l’iscrizione a una banca dati presso l’Agenzia delle Entrate per gli affitti brevi, e le locazioni presso strutture ricettive, consentirà di evitare eventuali evasioni fiscali o elusioni”.

I proprietari che metteranno a disposizione la loro casa per gli affitti brevi dovranno dunque registrare l’appartamento o la stanza che intendono affittare. A quel punto, riceveranno un codice identificativo alfanumerico, che dovranno inserire in tutti gli annunci che pubblicheranno sulle piattaforme di intermediazione, sia fisiche sia virtuali. In questo modo, l’Agenzia delle Entrate potrà tracciare gli immobili in affitto e rilevare eventuali anomalie in fase di dichiarazione dei redditi.

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Acquisto immobile come società, per la detrazione Iva serve inerenza e strumentalità

Con l’ordinanza n. 12911, la Cassazione ha stabilito che la società alberghiera non può detrarre l’imposta addebitatagli dal venditore se l’operazione è relativa a immobili a uso abitativo, salvo che la costruzione di tali fabbricati sia l’attività esclusiva o principale. Negli altri casi l’impresa dovrà dimostrare (sulla base di elementi oggettivi) l’inerenza dell’operazione alla propria attività e la diversa destinazione dell’immobile rispetto a quella abitativa risultante ancora dal catasto.

Ma vediamo la vicenda. Una società esercente attività alberghiera ha proposto ricorso avverso un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate per il recupero dell’Iva detratta dalla società, relativa all’acquisto di un immobile con destinazione catastale A/2 (abitazione di tipo civile). La Ctp ha respinto il ricorso e la società ha proposto appello. La Ctr ha respinto il ricorso in appello, ritenendo illegittima la detrazione dell’Iva (articolo 19-bis.1, comma 1 lettera i), del Dpr 633/1972.

Secondo i giudici, l’operazione rientra nel caso di esclusione previsto dalla citata lettera i) perché, da un lato, riguarda l’acquisto di un immobile a destinazione catastale abitativa e, dall’altro, non avendo la società per oggetto esclusivo o principale la costruzione dei predetti fabbricati, non ha dimostrato l’effettiva inerenza del bene all’attività d’impresa. In merito a quest’ultimo punto, la documentazione prodotta – consistente, tra l’altro, nei contratti di locazione breve dell’immobile – non è stata ritenuta sufficiente a superare l’onere probatorio.

La società ha così proposto ricorso per Cassazione affermando che l’indetraibilità dell’Iva connessa all’acquisto di un edificio a uso abitativo ha carattere soggettivo, svincolata dalla mera classificazione catastale, ma dipendente dalla strumentalità del bene all’attività di impresa esercitata in concreto. Ma la Corte di cassazione ha ritenuto infondati i motivi del ricorso e ha confermato la legittimità dall’avviso di accertamento impugnato, condannando il contribuente a rifondere all’Agenzia delle Entrate anche le spese processuali.

Come evidenziato da Fisco Oggi, l’argomento trattato nella controversia in commento rientra nella più ampia problematica del diritto alla detrazione alla luce del principio comunitario di neutralità fiscale dell’Iva, teso a garantire che il soggetto passivo sia esonerato dall’onere dell’imposta dovuta o assolta nell’ambito di tutte le sue attività economiche, purché esse siano a loro volta soggette all’imposta (cfr Corte di giustizia, pronuncia 16/02/2012, C-118/11, EON Aset Menidjmunt).

Dal lato delle operazioni attive, in base al disposto dell’articolo 4, comma 1 n. 1, del Dpr 633/1972, si considerano “in ogni caso” effettuate nell’esercizio di impresa le cessioni di beni e le prestazioni di servizi realizzate da società di capitali. Dal lato delle operazioni passive, la giurisprudenza di legittimità è unanime nel ritenere che, ai fini della detraibilità dell’imposta dovuta o pagata sui beni o servizi acquistati, sono necessari due requisiti:

il primo, meramente formale, della qualifica di soggetto passivo (risultante, ad esempio, dall’iscrizione al registro delle imprese e dall’attribuzione di una partita Iva);

il secondo, sostanziale, che riguarda la verifica in concreto dell’inerenza e della strumentalità del bene (o servizio) acquistato rispetto alla specifica attività imprenditoriale, in essere o programmata. 

Come ha specificato la Cassazione (pronunce n. 16853/2013 e n. 16697/2013), è onere dello stesso soggetto passivo fornire la prova di tale inerenza e strumentalità. L’articolo 19, comma 1 del decreto Iva, consente la detrazione dell’imposta addebitata a titolo di rivalsa dal venditore del bene (o dal prestatore del servizio) quando si tratti di acquisto inerente all’attività dell’impresa, arte o professione, intesa come strumentalità del bene stesso alla specifica attività. Qualora la “strumentalità” non risulti immediatamente verificabile, il soggetto passivo che intende avvalersi del diritto alla detrazione d’imposta pagata o dovuta ha l’onere di provare, sulla scorta di elementi obiettivi, che l’acquisto sia inerente all’esercizio effettivo dell’attività di impresa (Cassazione n. 25986/2014) e sia destinato, anche in prospettiva, a procurargli un profitto (Cassazione, pronuncia n. 1859/2014).

Nell’articolo 19-bis.1 del Ddpr 633/1972 sono standardizzate una serie di fattispecie oggettive per cui ricorre l’esclusione o la riduzione della detrazione tra cui, per quanto di interesse, quella prevista alla lettera i), secondo cui “non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni”.

In considerazione di tale regime di esclusione di detrazione, le imprese che non esercitano in via esclusiva o principale l’attività di costruzione di fabbricati a uso abitativo e che intendano detrarre l’Iva sull’acquisto di tali fabbricati, hanno un onere “rafforzato” di dimostrare la strumentalità dell’acquisto.

Al fine del legittimo esercizio del diritto di detrazione, l’imprenditore deve fornire prova, sulla base di riscontri obiettivi:

che l’acquisto è inerente all’attività d’impresa ed è destinato almeno in prospettiva a procurargli un lucro;

che il fabbricato a uso abitativo è effettivamente riconducibile a una categoria per la quale non vige più l’esclusione della detrazione (Cassazione, decisioni n. 6883/2016 e n. 10264/2017).

Laddove l’acquisto del fabbricato non rientri nell’oggetto esclusivo o principale della società, “il compratore dovrà dimostrarne non solo l’inerenza e la strumentalità in base a elementi oggettivi e in concreto, secondo la generale previsione di cui all’art. 19 del D.P.R. 633/1972, ma anche che il bene non rientra più nella categoria di beni a destinazione abitativa per i quali, in base a criterio aggettivo, è prevista l’esclusione della detrazione”.

Al fine di garantire il rispetto del principio alla neutralità dell’Iva, il diritto alla detrazione non può essere negato in forza della sola astratta classificazione catastale dell’immobile, propria degli immobili a uso abitativo, “occorrendo valutarne la destinazione all’attività di impresa” (Cassazione, decisione n. 26748/2016). Ciò vuol dire che l’accatastamento dell’immobile tra quelli a uso abitativo non preclude ex sé la detraibilità dell’Iva pagata sull’acquisto a condizione che, sulla base di elementi oggettivi, avuto riguardo all’utilizzo concreto dell’immobile il contribuente dimostri, almeno in prospettiva, che l’operazione sia inerente e strumentale all’attività d’impresa.

Nel caso in esame, il ricorso del contribuente è stato respinto non per il semplice fatto della classificazione catastale dell’immobile, ma per non aver questi ottemperato adeguatamente all’onere probatorio, non avendo quindi dimostrato della ritenuta diversa destinazione dell’immobile rispetto a quella abitativa risultante ancora dal catasto, sì da rientrare nell’ambito dell’attività d’impresa della società contribuente.

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Aliquote Imu e Tasi 2019, cosa cambia con lo sblocco

Il 17 giugno scade il termine per pagare la prima rata di Imu e Tasi 2019. Quest’anno la manovra ha deciso lo sblocco delle aliquote per le tasse sulla casa, vediamo cosa cambia.

In realtà, sinora sono pochi i Comuni che hanno deciso di modificare le aliquote per l’anno in corso. Anche se, va sottolineato, per cambiare, in previsione della seconda rata di dicembre, c’è tempo fino a ottobre. Probabilmente, complici anche gli appuntamenti alle urne per rinnovare le amministrazioni locali, si è preferito evitare rincari a ridosso delle elezioni.

Questo anche perché, per legge, la prima rata dell’Imu è pari al 50% dell’imposta calcolata in base alle aliquote (e alle detrazioni) relative ai 12 mesi dell’anno precedente. Eventuali rincari decisi dai Comuni per quest’anno, perciò, si faranno sentire sulle tasche dei contribuenti solo in occasione del saldo di dicembre.

Le aliquote modificate con lo sblocco 2019, invece, potrebbero essere introdotte già a partire del 17 giugno nel caso in cui il Comune – anziché un rincaro – abbia previsto uno sconto. Oppure quando l’aumento è di pochi euro e il proprietario vuole evitare di rifare i conteggi con il conguaglio in occasione della seconda rata.

Gli aumenti dell’Imu riguardano in genere tipologie di immobili particolari o utilizzi specifici, che beneficiavano di un regime di favore. Ad esempio, a Pordenone arriva al 10,6 per mille il prelievo sui negozi sfitti (categoria C/1) nel centro cittadino. A La Spezia cresce dal 9,6 al 10,6 l’aliquota sui centri commerciali (D/8).

A Torino passa dal 7,6 al 10,6 per mille l’Imu sulle abitazioni concesse dal proprietario in uso gratuito ai parenti; sale al 10,6 per mille anche il prelievo sulle case affittate a canone libero per le quali il locatore aveva concesso uno sconto all’inquilino.

Sempre a Torino, spinta dalle difficoltà del bilancio cittadino, cresce l’Imu sulle case affittate a canone concordato (dal 5,75 al 7,08 per mille). Scelta analoga a La Spezia (dal 4,6 al 6 per mille), espressamente motivata dalla volontà di riassorbire lo sconto statale del 25% varato nel 2016.

 

Compravendite residenziali: 578.647 le case vendute nel 2018, il dato più alto dal 2010 Evoluzione della compravendita di abitazioni2008- 2018

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

Imu prima casa 2019, si paga o no?

Si avvicina la scadenza (17 giugno) per il pagamento della seconda rata Imu per il 2019. Ma molti proprietari di immobili si chiedono ancora se si paga l’Imu sulla prima casa.

Imu prima casa, chi paga 

Per quanto riguarda la prima casa, è prevista l’esenzione. Il pagamento dell’Imu avviene solo se l’abitazione è considerata di lusso: e quindi se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli. Se l’immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l’Imu si paga con un’aliquota del 4 per mille. Ma in questo caso si ha anche diritto a una detrazione sulla prima casa, il cui importo viene stabilito dal Comune di appartenenza con una specifica delibera.

L’esenzione è prevista anche quando l’immobile adibito ad abitazione principale rientra in una di queste categorie catastali:

  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazione di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazioni di tipo utrapopolare;
  • A/6 abitazioni di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini.

Proprio quest’ultima categoria catastale è stata oggetto di controversia perché pur essendo fabbricati di un certo valore sono esenti dal pagamento dell’Imu se adibiti ad abitazione principale.

Cos’è il codice tributo dell’Imu 3918

Imu cosa si intende per prima casa

Va specificato che, più che di prima casa, sarebbe più corretto parlare di abitazione principale per l’immobile iscritto nelle categorie catastali dalla A/1 alla A/9 nei casi in cui il proprietario e la sua famiglia vivano abitualmente nello stessa casa presso la quale hanno anche la residenza anagrafica.

Se invece i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora e la residenza in immobili diversi, ma nello stesso Comune, solo un immobile con relativa pertinenza non sarà soggetto al pagamento dell’Imu.

Imu pertinenze prima casa

Le pertinenze della prima casa godono dell’esenzione dal pagamento nella misura massima di un’unica unità. Per una casa con box e cantina, ad esempio, solo l’abitazione principale più una delle due pertinenze non paga l’Imu.

Canna fumaria, quando serve il permesso di costruire

La realizzazione di una canna fumaria può essere fatta senza permesso di costruire? Vediamo quanto sottolineato dal Tar della Campania.

Esaminando la vicenda di una canna fumaria di un pub realizzata dai gestori dell’esercizio commerciale senza l’accordo del condominio soprastante il quale, denunciando il fastidio e i rischi per la salute pubblica, aveva ottenuto dal Comune l’ordine di demolizione, con la sentenza 592/2019, il Tar della Campania ha sottolineato che la canna fumaria di modeste dimensioni non può essere abbattuta e che gli eventuali rischi per la salute, derivanti dallo smaltimento dei fumi, vanno valutati in modo adeguato.

Nello specifico, il Tar ha rilevato le piccole dimensioni dell’impianto per lo smaltimento dei fumi e lo ha classificato come “volume tecnico, quindi opera priva di autonoma rilevanza urbanistico – funzionale”. Secondo quanto spiegato dai giudici, questo significa che per la realizzazione della canna fumaria in questione non era necessario il permesso di costruire. E, di conseguenza, il Comune non avrebbe potuto emettere alcun ordine di demolizione.
 
Il Tar ha evidenziato che la canna fumaria non aveva nessun impatto sul paesaggio, non modificava minimamente il prospetto condominiale ed era stata ritenuta regolare dallo stesso Comune al momento del rilascio dell’autorizzazione all’attività di ristorazione. Per ordinare la demolizione è necessario che l’impianto modifichi la sagoma o il volume dell’immobile o, ancora, abbia un autonomo valore di mercato. Non avendo la canna fumaria in questione tali caratteristiche, il Tar ha annullato l’ordine di demolizione.

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019 Modello 730, detrazione affitto casa

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre dal modello 730 l’affitto della casa

Come detrarre l’affitto di casa dal modello 730

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730 dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

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Ristrutturazioni edilizie, a chi spetta la detrazione?

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate 2019 sul bonus per gli interventi di ristrutturazione edilizia specifica quali sono i soggetti che hanno diritto alla detrazione.

La detrazione del 50% spetta a tutti i contribuenti soggetti ad Irpef che siano o meno residenti nel territorio dello Stato. A usufruirne non sono solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi, ovvero:

  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobli che non rientrano tra i beni strumentali o merce
  • soggetti che producono redditi in forma associata alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali

Inoltre la detrazione spetta anche ai seguenti soggetti, purché siano intestatari di bonifici e fatture, anche nel caso in cui le abilitazioni comunali siano intestate al proprietario dell’immobile

  • familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile
  • il convivente more uxorio

Ripartizione delle spese di ristrutturazione tra comproprietari

Nel caso in cui ci siano due comproprietari, se la fattura e il bonifico sono intestati solo a uno di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto non indicato nei documenti, sempre e quanod nella fattura sia annotata la percentuale di spesa.

Detrazione spese ristrutturazione in caso di compromesso

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di compromesso, l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione nel caso in cui:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile
  • esegue gli interventi a proprio carico
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

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Debiti del condominio, chi li paga?

I debiti del condominio, chi li paga? Vediamo quanto specificato dalla sentenza n. 12715 della Cassazione.

Con la sentenza n. 12715 del 14 maggio 2019, la terza sezione civile della Cassazione ha specificato che nel caso in cui l’amministratore non paghi i fornitori, i condomini rischiano non solo il pignoramento dei propri beni, ma anche della quota di spese comuni dovuta al condominio sulla base dei riparti approvati dall’assemblea.

Per il recupero di quanto dovuto, dunque, i creditori del condominio hanno la possibilità di intraprendere una nuova strada nel caso in cui il conto corrente condominiale non sia capiente. Cambia quindi qualcosa rispetto a quanto previsto dalla riforma del condominio del 2012.

Nello specifico, con la riforma del condominio, da un lato il legislatore ha obbligato l’amministratore a fornire ai creditori che lo richiedano i dati personali dei condomini in mora nel versamento delle spese condominiali, dall’altro ha previsto che il credito vada recuperato in primis nei confronti di questi ultimi e solo in via subordinata verso tutti gli altri comproprietari.

Sulla base di quanto previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c., chi vanta un credito nei confronti della compagine condominiale deve in primo luogo ottenere un titolo esecutivo nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, ricevere poi da quest’ultimo i dati personali dei morosi, in modo da agire esecutivamente nei loro confronti. Solo nel caso in cui queste azioni si rivelino in tutto o in parte infruttuose, si potrà agire esecutivamente – e sempre pro quota – nei confronti dei condomini non morosi, previa notifica anche a questi ultimi del titolo e del precetto. Una procedura lunga e complicata, tanto che in questi anni numerosi tribunali hanno ammesso la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale.

Ma vediamo il caso che ha dato adito alla sentenza n. 12715/2019. Un fornitore del condominio ha agito in via esecutiva nei confronti di quest’ultimo, nella persona del suo amministratore pro tempore, procedendo al pignoramento presso terzi dei crediti vantati da quest’ultimo nei confronti dei singoli condomini sulla base del riparto del preventivo approvato dall’assemblea. Il condominio e uno dei condomini terzi pignorati, che era debitore del primo per le spese deliberate per la gestione dei beni e dei servizi comuni, hanno proposto opposizione all’esecuzione. In primo grado, il tribunale ha ritenuto infondata l’azione del condominio e inammissibile quella del singolo condomino. La decisione è stata confermata in appello ed entrambi gli opponenti hanno proposto ricorso in Cassazione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile dalla Suprema corte, che però ha ritenuto di esaminare il merito della questione dedotta in giudizio, in considerazione della particolare importanza della stessa.

La terza sezione civile della Cassazione ha quindi stabilito che i creditori possano anche espropriare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli comproprietari in relazione ai contributi dovuti e non ancora versati. In questo modo, il creditore del condominio può pignorare le quote che devono versare i singoli condomini in base al preventivo approvato dall’assemblea a prescindere dal fatto che gli stessi siano morosi, come invece previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c.. Pur non avendo debiti pregressi con il condominio, anche il condomino in regola con i pagamenti è infatti naturalmente debitore dei ratei in scadenza relativi alle spese comuni e, se raggiunto dalla notifica dell’atto di pignoramento presso terzi, sarebbe obbligato a versare dette somme in favore del creditore del condominio invece che sul conto corrente condominiale.

La Suprema corte ha evidenziato come, secondo i principi generali di cui agli artt. 2740 e 2910 c.c., mediante l’espropriazione forzata sia possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti. Affinché l’espropriazione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli condomini sia legittima è sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra le parti avente a oggetto il pagamento dei contributi condominiali.

Secondo i giudici è innegabile che tra condominio e singoli condomini sussista un rapporto obbligatorio relativo al pagamento dei contributi necessari alla gestione dei beni e dei servizi comuni, come presupposto dallo stesso articolo 63 disp. att. c.c., il quale consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condomini sulla base del solo riparto approvato dall’assemblea. Secondo la Suprema corte, quindi, essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio nei confronti dei singoli condomini, laddove sussista un titolo esecutivo in favore di un soggetto terzo nei confronti del condominio, detto credito può essere espropriato ai sensi dei richiamati artt. 2740 e 2910 c.c. e la relativa esecuzione non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c..

Come sottolineato dalla sentenza, nell’ordinamento non si trova una norma che vieti espressamente detta possibilità e non si può ritenere che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali. Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condomino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condomino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero, ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condomini, finisce addirittura per attuare il richiamato principio di parziarietà.

I giudici di legittimità hanno voluto sottolineare il principio di diritto per cui il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi.

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Riconsegna casa in affitto, come funziona

Al termine o con la disdetta di un contratto di locazione, al conduttore spetta la riconsegna della casa in affitto. Vediamo quello che bisogna sapere per evitare spiacevoli inconvenienti.

Innanzitutto, al termine o con la disdetta del contratto di locazione, all’inquilino spetta la riconsegna della casa presa in affitto nello stato in cui l’ha ricevuta all’inizio del rapporto, salvo il naturale deterioramento dovuto al normale uso. Con la consegna delle chiavi si adempie all’obbligo di riconsegnare il bene locato e si pone fine all’obbligo relativo al versamento dei canoni di locazione. Sul punto, però, è intervenuta la Cassazione affermando che la restituzione dell’immobile non si esaurisce con la generica messa a disposizione delle chiavi, ma necessita di un’effettiva, concreta e incondizionata messa a disposizione dell’immobile in favore del proprietario-locatore.

Bisogna sottolineare che la riconsegna della casa in affitto deve avvenire immediatamente. Se l’inquilino non libera l’immobile, deve pagare fino al momento della riconsegna la cosiddetta indennità di occupazione, ossia un canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto. Ma affinché ciò avvenga è necessario che il locatore promuova una causa.

La caparra dell’affitto deve essere restituita con gli interessi maturati, in quanto può essere trattenuta solo a compensazione di canoni non versati. Nel caso in cui l’immobile venga restituito danneggiato, il locatore non può trattenere la caparra a compensazione delle spese per il ripristino dell’immobile a meno che, nello stesso tempo, non avvii una causa contro l’inquilino per la quantificazione di tali danni. A quel punto sarà il giudice a determinare la misura del risarcimento.

Se l’inquilino ha danneggiato l’appartamento e lo ha restituito in condizioni tali da non permettere al locatore di goderne direttamente o di concederlo subito in affitto, deve rimborsare le spese per le riparazioni e versare i canoni di locazione che sarebbero maturati nel periodo necessario alla manutenzione, a stabilirlo la Cassazione con le sentenze n. 6417/1998 e n. 14608/2004. Al termine di una locazione entra in gioco il verbale di riconsegna dell’immobile. In tale verbale si constatano le condizioni dell’immobile e la presenza di eventuali danni. Se il locatore dichiara di non aver nulla a pretendere dal conduttore, non ha diritto ad ottenere da quest’ultimo alcun tipo di risarcimento del danno a qualunque titolo o di rimborso spesa.

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Segnalazione mutui da parte degli agenti immobiliari, come funzionerà?

Torna per gli agenti immobiliari la possibilità di segnalare i propri clienti agli operatori finanziari erogatori di mutui. Sia per agevolare l’acquisto delle case, sia per aumentare, all’insegna della trasparenza, gli introiti degli agenti. L’avvocato Ansano Cecchini, Coordinatore della Consulta dei Mediatori Creditizi Fimaa, ha chiarito con idealista/news alcuni aspetti della questione.

Lo scorso 13 novembre, la Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione, composta dalle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria Fimaa, Fiaip e Anama, si è riunita per affrontare il tema della segnalazione dei mutui in attesa che il Ministero dell’Economia e delle Finanze emani un apposito provvedimento.

Segnalazione mutui sospesa dal 2012

La possibilità di segnalare i propri clienti a istituti di credito o finanziari erogatori di mutui, è stata interdetta agli agenti immobiliari dal novembre 2012. Così come non era più possibile segnalare ai propri clienti le offerte dei vari enti. Ciò perché tale attività era percepita come discostantesi dall’attività di mediazione immobiliare avvicinandosi a quella di mediazione creditizia.

“Un ulteriore problema – afferma l’avvocato Cecchini, – è che fino ad allora il mercato era selvaggio. I mediatori creditizi, allora, avevano il solo obbligo di iscriversi al Uic (Ufficio Italiano Cambi)”. Una iscrizione che non imponeva nessuna disciplina particolare del loro ruolo. “Quindi le segnalazioni, – prosegue l’avvocato, – erano fatte ad una categoria meno qualificata di come sia oggi”.

Con la riforma mutui segnalati solo a soggetti qualificati

Dopo la riforma, infatti, è sopravvenuto l’obbligo per i mediatori di iscriversi ad un apposito albo gestito dall’Oam (l’Organismo degli agenti e dei mediatori), un organo di vigilanza che garantisce molta più selezione e serietà alla professione. Questo dovrebbe garantire più trasparenza riguardo l’identità e la solidità degli enti erogatori, nell’ottica della maggior tutela del cliente.

“L’obbligo di iscrizione all’Oam ha molto nobilitato la professione, e ha dato una maggiore disciplina – afferma l’avvocato Cecchini.

Cosa cambia, quindi? “Con il possibile recepimento auspicato dalle associazioni di categoria immobiliari, la segnalazione dei mutui si può reintrodurre, ma questa volta presso un soggetto qualificato – risponde l’Avv. Cecchini. – Quindi un agente in attività finanziaria o un organismo di mediazinoe creditizia certificato. Ciò da un lato assicura trasparenza al cliente, dall’altro assicura la remunerazione dell’agente, in una forma che è ancora da stabilire”.

Segnalazione mutui a soggetti Oam: tutti i vantaggi

Quali i vantaggi della nuova situazione? “La decisione mostra sensibilità sia nei confronti degli agenti che dei mediatori creditizi: un segnale forte è stato lanciato contro il “mercato selvaggio” e a favore della disciplina e della gestione qualificata”.

In che termini verrà fatta la segnalazione del mutuo? “La segnalazione avviene di comune accordo con il cliente – risponde l’avvocato, –  e non deve essere legata al risultato: la remunerazione deve essere legata all’atto della comunicazione, non alla finalizzazione del finanziamento. Si tratta comunque di un aspetto conseguente che verrà disciplinato più avanti”.

Quale impatto avrà questa disciplina nei riguardi del mercato creditizio? “ Di certo si parla di un maggiore introito, di maggiore trasparenza e di un ampliamento delle possibilità di trasparenza per il cliente, – secondo l’avvocato. – Comunque la prassi esisteva già, e spesso a discapito del consumatore. Oggi il cliente sa di avere a disposizione soluzioni più articolate e qualificate. Meno spazio agli “abusivi”, più regolamentazione e controllo da parte dell’Oam, più valorizzazione al mestiere di mediatore creditizio: tutto questo certo avrà un impatto positivo”.

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Mercato immobiliare uffici, rendimenti attesi in aumento

Gli uffici si confermano uno dei segmenti più dinamici del mercato degli investimenti nel real estate. Non a caso sono diversi i cambiamenti in atto che emergono dal report “Office”, realizzato da JLL, che offre una panoramica dei principali trend del mercato e della loro evoluzione nell’arco del 2019.

Rendimenti nel mercato uffici

Condizioni di mercato favorevoli e volumi di investimento elevati, hanno portato negli ultimi 2 anni ad una costante decrescita nei rendimenti Prime in Italia, che nel 2018 hanno raggiunto il valore più basso, sia per Milano (3,2) sia per Roma (3,75). Questi valori tuttavia non sono sostenibili nel lungo periodo, ragione per cui nei prossimi 5 anni il trend dovrebbe cambiare, lasciando spazio ad una crescita graduale dei tassi di rendimento, in linea con l’aumento progressivo del costo del denaro e dei rendimenti sui BTP.

Il leasing nel mercato uffici

Un’altra inversione di tendenza riguarderà il mercato del leasing. Negli ultimi anni sono stati registrati ottimi livelli di metri quadri affittati, con i canoni Prime che nel 2018 hanno raggiunto quota 600 Euro per metro quadro a Milano e 450 Euro / mq a Roma. Questo trend positivo dovrebbe proseguire in modo costante nei prossimi anni, accompagnandosi ad un’offerta di immobili che per contro, sarà sempre più limitata. In questo modo il contesto di mercato diventerà maggiormente favorevole per i proprietari di asset immobiliari, che vedranno rafforzarsi il proprio potere di negoziazione soprattutto nelle aree centrali. Mentre per gli occupanti, che fino ad ora riuscivano a negoziare bene il canone, sarà necessario guardare agli immobili situati in aree periferiche per ottenere condizioni più vantaggiose.

“In Italia gli uffici rappresentano uno dei settori più dinamici – commenta Davide Dalmiglio, Head of Capital Markets di JLL – e Milano si distingue in particolar modo per l’espansione di questo mercato. La capitale lombarda, grazie anche al favorevole contesto creato da questa amministrazione, sta infatti conoscendo un periodo florido con la creazione di nuove zone, quartieri riqualificati e la nascita di nuovi distretti del business – non solo in zone centrali – che rendono la città più appetibile per le corporate multinazionali che sempre più spesso stabiliscono qui le proprie sedi centrali per l’Italia. Parallelamente, aumenta l’interesse anche da parte degli investitori che si trovano un contesto economico favorevole per l’allocazione di capitali”.

Il mercato del real estate terziario in Italia

Gli uffici in Italia corrispondono al 42% degli investimenti nel Real Estate commerciale in Italia, che rappresenta il settore principale in termini di volumi con un totale di 3,4 miliardi di Euro. Il 2018 può essere considerato un anno di riflessione, caratterizzato da un rallentamento complessivo degli investimenti, seppur con risultati positivi e più alti del 7% rispetto alla media degli ultimi 5 anni (3,2 miliardi di Euro). Inoltre, per il 2019 si prevede un ulteriore incremento dei volumi in virtù di uno spiccato interesse verso questa asset class da parte della totalità degli investitori e investment manager.

Mercato uffici: focus su Milano e Roma

Se si guarda ai volumi di investimento sulle singole città, i risultati tra Milano e Roma sembrano andare verso un punto di inversione, con Milano in decrescita e Roma che segna un miglioramento più lento ma più costante. Nel 2018 sono state registrate un totale di 71 transazioni, 9 in più del 2017, ma caratterizzate da importi in media più bassi (49 milioni di Euro nel 2018, 73 milioni nel 2017). Milano è di nuovo il mercato migliore in Italia con 43 transazioni per un totale di circa 1,8 miliardi di Euro. Tuttavia, il deal più consistente è stato concluso a Roma, dove un portfolio di due asset è stato venduto da BNL a Antirion SGR, per circa 270 milioni di Euro.

I volumi complessivi di investimenti a Roma hanno raggiunto un record nel 2018, con 1,4 miliardi di Euro e un incremento annuo del 66%. La Capitale si conferma così un punto di interesse per gli investitori che vogliono guardare all’Italia, cercando un’alternativa a Milano.

Tutte le altre località, complessivamente, hanno registrato investimenti solo per 200 milioni di Euro, principalmente avvenuti a Torino, Genova e Venezia. In generale il mercato degli uffici ha visto ancora una volta una predominanza di capitale straniero, anche se in misura minore, che nel 2018 ha registrato circa il 54% dei volumi, contro il 65% del 2017. I capitali stranieri sono ancora importanti anche se in decrescita, con 1,8 miliardi di Euro. Dall’altro lato, continuano stabili gli investimenti da parte di investitori domestici, con 33 contratti per un totale di 1,6 miliardi di Euro. Sul mercato italiano tuttavia gli investitori stranieri continuano ad essere quelli più attivi: già nel primo trimestre 2019 hanno investito il 75% del totale.

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Bonus fiscale 2019 per le tende da sole

Nel 2019 è possibile usufruire del bonus fiscale per le tende da sole. Vediamo i dettagli.

Come sottolineato dalla guida dell’Agenzia delle Entrate relativa alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico, per l’acquisto e la posa in opera di schermature solari è possibile usufruire di una detrazione fiscale al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018. Nel dettaglio, per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari. La detrazione è pari al 65% per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017 e al 50% per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica.

La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Si ricorda, inoltre, che l’installazione, la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento delle tende da sole – così come di una pergotenda, di una tenda a pergola e di una copertura leggera di arredo – rientrano nelle attività di edilizia libera.

Come descritto nel glossario di edilizia libera, le tende da sole sono un elemento che fa riferimento alla categoria di intervento “Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza”. Si ricorda che il glossario dell’edilizia libera è quello strumento, valido in tutta Italia, che elenca gli interventi di manutenzione degli appartamenti, anche sull’esterno dell’edificio e in giardino, che possono essere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al Comune.

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Agevolazione Imu e Tasi per comodato d’uso gratuito, le ultime novità

La legge di Bilancio 2019 aveva introdotto novità per le agevolazioni Imu e Tasi per le case in comodato d’uso gratuito. Ora il dl crescita interviene sugli esoneri dichiarativi.

Riduzione Imu comodato 2019

Secondo l’articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l’agevolazione Imu e Tasi per le case concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest’ultimo, ma solo se sono presenti figli minori.

La norma che disciplina l’Imu prevede una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Il beneficio si estende anche alla Tasi considerando che la modalità di calcolo delle due imposte è la stessa.

Comodato d’uso Imu 2019

Per usufruire dell’agevolazione – come previsto dall’articolo 13 del dl 201/2011, è necessario rispettare determinate condizioni:

  • il contratto di comodato deve essere registrato;
  • il comodante oltre all’immobile adibito ad abitazione principale deve possedere un solo immobile in Italia;
  • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione Imu non si applica, però, sulle case classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale. 

La riduzione Imu, invece, si applica anche se il comodante oltre all’immobile concesso in comodato è in possesso di un altro immobile adibito ad abitazione principale nello stesso Comune (ad eccesione, ovviamente, delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Riduzione Imu canone concordato

Gli immobili locati hanno invece una riduzione del 25% della base Imu imponibile. Anche in questo caso è previsto l’obbligo di registrazione del contratto per usufruire dello sgravio fiscale. Per questo l’invio della dichiarazione Imu (contendo informazioni già note all’amministrazione) è un adempimento superabile.

Le agevolazioni Imu, nel caso di comodato e affitto a canone concordato valgono anche per la Tasi, così come anche le riduzioni e gli esoneri, e quindi anche gli obblighi dichiarativi, seguono la stessa via. 

Per quanto riguarda la comunicazione al Comune, i giudici tributari danno diverse interpretazioni. Mentre la Ctr di Palermo, sezione XIV, con la sentenza 2804 del 9 luglio 2018 ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire dei benefici senza di essa, in senso contrario è stata la pronuncia della Ctp di Reggio Emilia.

Ma tra le novità del decreto crescita, in materia di semplificazione fiscale, ce n’è anche una che riguarda gli esoneri Imu. A partire dal 1º gennaio 2020, infatti, verrà introdotto l’esonero dalla dichiarazione Imu per le case in comodato d’uso e le locazioni a canone concordato. 

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“La corsa all’oro degli affitti brevi: opportunità o miraggio?”

Tutti parlano di quanto renda, e di quanto sia conveniente a prescindere, mettere online la propria seconda casa inutilizzata per aprirla ai turisti o a chi viaggia per lavoro e, da più parti, il mercato del vacation rental, i cosiddetti affitti brevi, viene presentato come un Eldorado, panacea per tutti quelli che vogliono mettersi in tasca “una rendita fissa senza pensieri”. Basta avere un immobile sfitto e “metterlo su Airbnb”, almeno così narra la leggenda.

C’è chi promette “guadagni facili” e si moltiplicano gli interventi di esperti che, a vario titolo, scrivono di rendimenti se non garantiti quantomeno interessanti. Alcuni si spingono a dare i numeri e parlano di “rendite nette fino al 7% annuo”.

Ma è davvero così? Perchè nessuno mai si sofferma su come si calcola il rendimento netto di un immobile gestito nella cosiddetta “modalità Airbnb”? Ed è normale che il concetto positivo di rendimento venga solo raramente abbinato a quello delle competenze o del valore costituito da una gestione professionale di un immobile se davvero si punta ad una rendita attraverso le locazioni brevi?

Tutti pazzi per il rendimento…

Bisogna fare una grande distinzione tra chi ha già un appartamento ereditato dai nonni o dai genitori, oppure una casa in campagna o al mare acquistata per trascorrervi le vacanze ma poi – con i figli diventati grandi e autonomi – mai più utilizzata, e desidera mantenere la proprietà di questi immobili per trarne dei ricavi da chi, tutt’altra situazione, anziché in BOT preferisce un investimento immobiliare finalizzato ad una rendita e solitamente decide di valorizzare il bene acquistato attraverso una gestione professionale.

Nel primo caso, per calcolare il reddito netto da locazione, il proprietario che vuole cimentarsi nella gestione diretta deve tener conto di una serie di costi che “alleggeriscono” il tesoretto costituito dal ricavo ottenuto dalle prenotazioni. Quali sono questi costi? Ad esempio quello dei portali online e dei circuiti bancari, il costo diretto della lavanderia e delle utenze, e poi ci sono i versamenti dovuti per legge – perchè è chiaro che stiamo parlando di un business da condurre nella totale legalità – e relativi alla cedolare secca al 21% e alla tassa di soggiorno.

Il costo più importante e non monetizzabile per questo proprietario che opta per la gestione fai-da-te tuttavia rimane sempre la grande quantità di tempo spesa per mettere on line l’immobile, lavorare alla modulazione delle tariffe (il cosiddetto revenue management), svolgere i vari adempimenti previsti dalla legge, per esempio la comunicazione dati alla Questura ecc, adoperarsi per un marketing artigianale che dia visibilità all’immobile, evitare truffe o danni, gestire le recensioni (quando non i reclami!), la manutenzione e le pulizie e soprattutto, se ha ancora forze, dedicarsi all’accoglienza degli ospiti!

E c’è da considerare anche l’investimento necessario per vendere on line al meglio l’immobile: arredi di qualità e servizi fotografici professionali sono infatti essenziali per attivare quella “componente emozionale” che resta determinante nell’orientare le scelte dei viaggiatori.

E la qualità dei servizi offerti?

Tutti bullet con cui chiaramente anche una gestione professionale si deve confrontare, ma con un valore aggiunto inestimabile: il proprietario torna  padrone del proprio tempo e della propria vita restandolo anche del proprio immobile (che mette al sicuro dal rischio credito degli affitti tradizionali proprio attraverso le locazioni brevi in cui il pagamento è sempre anticipato). E senza calcare troppo sul tema delle competenze che una società solida di property management può garantire, offrendo una serie di servizi di qualità, con uno standard certificato ed omogeneo, che difficilmente un singolo proprietario-gestore o un gestore fai-da-te può offrire. Inoltre anche sul fronte dei costi, da quelli da sostenere per vendere il proprio immobile sui vari canali di prenotazione internazionali a quelli dei circuiti bancari o delle società di pulizie e manutenzione, è chiaro che una società strutturata e che porta avanti un business riconosciuto come di successo possa spuntare “tariffe” vantaggiose precluse a chi si muova in ordine sparso.

E poi c’è sempre il caso di quanti vogliano fare restart della propria vita e diventare imprenditori dell’accoglienza diffusa: anche qui non ci si può improvvisare, meglio crescere sotto l’ala protettrice di un’azienda che possa dimostrare, numeri alla mano, che un turn over importante è realtà e non un miraggio. Anche perchè il business diventa interessante man mano che cresce il numero degli immobili e fare rete è fondamentale.

Rendite differenti su “piazze” differenti

E senza contare che il ricavo stimato dall’affittare a breve termine un appartamento dipende molto dalla città, dalla location, dallo stato dell’immobile e dell’allestimento: un trilocale ben arredato in centro a Milano avrà tariffe (prezzo per notte), riempimento (numero di notti vendute in un anno) e stagionalità diverse, ma anche costi di acquisto diversi, rispetto ad un trilocale nel centro di Lecce.

Insomma, chi eredita un immobile e decide di tenerlo per motivi affettivi o perché pensa di tornare ad utilizzarlo in futuro dovrebbe ottimizzarne la gestione, puntando a ottenere il massimo rendimento possibile a partire dallo stato in cui si trova, mentre chi lo acquista per investimento dovrebbe cercare il miglior affare possibile pensando oggi a come farlo fruttare domani.

In questo secondo caso l’investitore dovrebbe quindi cercare di acquistare un appartamento al più basso costo possibile rispetto al rendimento ottenibile, dati i costi di gestione, le utenze e le tasse (che se pagate non hanno impatto sulla decisione!). Potremmo allora scoprire che Top Destination come Milano, Venezia, Firenze o Verona, avendo un’offerta di appartamenti in continua crescita, vedono tariffe in diminuzione (e quindi minori ricavi attesi) contro un costo al metro quadro in crescita (quindi maggiore investimento).

Ecco perché nell’investire in un immobile al fine di trarne un guadagno bisognerebbe tenere conto di tanti fattori, non ultimo la facilità o meno nel rivenderlo e l’aspettativa che si nutre sulla crescita dei prezzi rispetto alla città in cui si è deciso di investire.

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Pacchetto semplificazioni, tutte le novità: da Imu e Tasi alla cedolare secca

 Vediamo quali sono le novità dalle nuove scadenze per la dichiarazione IMU e TASI, fino alla cedolare secca e passando per lo spesometro a scadenza annuale.

Nato per semplificare al minimo gli adempimenti burocratici dei contribuenti, il pacchetto semplificazioni contiene una trentina di articoli che riprendono i principi dello statuto dei contribuenti. Tra le proposte di natura prettamente economica troviamo

  • Spesometro a scadenza annuale
  • Slittamento dal 31 ottobre al 30 novembre delle dichiarazioni redditi e Irap
  • Obbligo di compensazione normativa per l’Agenzia delle Entrate: potrà introdurre nuovi adempimenti solo dopo aver eliminato i precedenti
  • Semplificazioni sui modelli per gli indici sintetici di affidabilità fiscale: non vanno replicati i dati già indicati nel modello dichiarativo
  • Sconti del 25% del costo per chi acquista prodotti per tre quarti costituiti da rifiuti riciclati
  • Rimborso dei tributi comunali a chi riapre botteghe chiuse in cittadine sotto i 20mila abitanti
  • Dal 2020 prima di far partire un accertamento il Fisco dovrà chiamare il contribuente a difendersi in contraddittorio
  • In caso di controllo formale sulle dichiarazioni dei redditi, l’amministrazione finanziaria non può chiedere ai contribuenti certificazioni e documenti che siano già disponibili nell’anagrafe tributaria (girati già da banche, farmacie o assicurazioni)
  • 15 giorni di tempo per l’emessione della fattura elettronica
  • Viene eliminata una delle quattro comunicazioni periodiche sulle liquidazioni Iva: della del IV trimestre potrà essere assorbita in quella complessiva di fine anno
  • Le imprese in regola con il pagamento delle tasse avranno un canale preferenziale per la concessione di autorizzazioni e concessioni

Dichiarazione IMU e TASI, una nuova scadenza

La dichiarazione IMU e TASI deve essere presentata entro il 30 giugno successivo all’anno in cui una variazione nel possesso degli immobili abbia comportato delle agevolazioni delle imposte sulla casa. Con il nuovo provvedimento la nuova scadenza per le dichiarazioni IMU e TASI è il 31 dicembre.

Proroga cedolare secca, le novità

Una novità importante del pacchetto semplificazioni riguarda anche la soppressione dell’obbligo di comunicare l’intenzione di usufruire della proroga della cedolare secca. Ad oggi la proroga del regime agevolato della cedolare secca deve essere comunicato obbligatoriamente dal padrone di casa. Anche se la tardiva comunicazione della proroga non comporta una decadenza dal regime, è prevista una sanzione fissa pari a 50 euro, per ritardi superiori a 30 giorni, o 100 euro, per ritardi superiori ai 30 giorni.

Tasse su affitti non riscossi

Dal 2020 in poi i proprietari di casa con inquilini morosi non dovranno più aspettare la convalida di sfratto per evitare le tasse sugli affitti non riscossi, sarà sufficiente l’intimidazione. Un’altra novità che riguarda il mercato immobiliare è l’eliminazione dal 2022 della TASI per le imprese di costruzione che non sono riuscite a vendere o affittare.

Iva su assorbenti femminili, nulla di fatto

Nulla di fatto per la riduzione al 5% dell’Iva sugli assorbenti femminili, ora al 22%. Secondo la maggioranza, infatti, che ha riportato i conti della Ragioneria di Stato, il costo sarebbe di 212 milioni per portare l’Iva dal 22% al 10% e di oltre 300 milioni per portarla al 5%.

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Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ossia per l’acquisto di un’abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l’agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell’agenzia delle entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l’abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.

Come ricorda l’Agenzia delle entrate nella propria guida sull’acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) (Fonte: Agenzia delle entrate).

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l’agenzia delle entrate a specificarlo, “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile” (Fonte: Agenzia delle entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest’ultima ipotesi l’immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l’acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo l’indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l’esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l’ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell’Economia e delle Finanze).

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Nuovo modello Rli 2019, le istruzioni per la compilazione

Dal 20 maggio è diventato obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quali solo le istruzioni per la compilazione.

Modello Rli 2019

Il modello “Registrazione Locazioni Immobili” (Rli) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. Il modello può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.

La principale novità contenuta nel nuovo modello Rli 2019 riguarda l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

Istruzioni compilazione modello Rli 2019

Come si evince dalle istruzioni per la compilazione del modello Rli 2019 diffuse dall’Agenzia delle Entrate, il modello è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone, il pagamento per l’intera durata, gli eventi eccezionali, i casi particolari), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), la sezione dedicata al richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Regime di tassazione”, questo quadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e per gli immobili di categoria catastale “C1” nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Tipologia di regime”. Qui sono contenute le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.
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In Gazzetta Ufficiale la legge europea 2018, cadono le incompatibilità per gli agenti immobiliari

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo della legge europea 2018 che cancella le incompatibilità per gli agenti immobiliari, introducendo importanti modifiche per la professione.

Ad applaudire l’approvazione della legge sono ancora una volta le associazioni di categoria. Secondo la Fiaip. grazie alla nuova legge “l’agente immobiliare potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web”. Secondo il presidente nazionale Gian Battista Baccarini, infatti, “Il legislatore è sempre più vicino al mercato immobiliare e recepisce le istanze della categoria. La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa”.

“Siamo soddisfatti per l’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale e per il fatto che il provvedimento rafforza e mantiene le incompatibilità verso le professioni intellettuali, i dipendenti tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie”.

La nuova normativa, che entrerà in vigore il 26 maggio 2019, segna una vera e propria rivoluzione per chi svolge l’attività di mediazione immobiliare in Italia e pone sempre più l’agente immobiliare al centro della filiera del real estate, con tutti i vantaggi che ne derivano per il sistema Paese e per i consumatori.

Sulla stessa linea d’onda anche la Fimaa- Confcommercio, secondo la quale l’attuale versione della legge, come pubblicata in Gazzetta Ufficiale, è migliore rispetto alla versione precedente, che prevedeva la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di esercitare la mediazione immobiliare. Nonostante ciò, non è sicuramente il miglior risultato possibile.

Secondo il presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna: “Se si considera la proposta di modifica iniziale del legislatore il risultato ottenuto, in accordo con la Consulta Interassociativa Immobiliare, è sicuramente buono. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l’obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato ai consumatori. In assenza di questo ‘vincolo’, da noi proposto, la normativa risulta purtroppo monca. Dopo il corso formativo e il superamento dell’esame abilitante si potrà pertanto esercitare l’attività senza alcun aggiornamento professionale obbligatorio. Una lacuna che come Fimaa ci impegniamo a colmare per offrire servizi sempre più di qualità”.

Testo della legge europea 2018

Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Note all’art. 2: Il  testo  dell’articolo  5  della  legge  n.   39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge  21  marzo  1958,  n.253,  concernente  la  disciplina  della   professione   di mediatore), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 9 febbraio 1989, n. 33, come modificato dalla presente legge, così recita: “Art. 5. 1.  Per  l’esercizio  dell’attività  disciplinata  dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione  o  la  conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’art. 115 del testo unico  delle  leggi  di  pubblica  sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2.  La  licenza  di  cui  al  comma   1   non   abilita all’esercizio dell’ attività di mediazione. 3.  L’esercizio   dell’attività   di   mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività  imprenditoriali  di produzione, vendita,  rappresentanza  o  promozione  dei beni afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  il quale si esercita l’attività di  mediazione,  nonché  con l’attività  svolta  in  qualità  di  dipendente  di  ente pubblico o privato, o di dipendente di  istituto  bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle  imprese  di mediazione, o con l’esercizio di professioni  intellettuali afferenti al  medesimo  settore  merceologico  per  cui  si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

4. Il  mediatore  che  per  l’esercizio  della  propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano  indicate le condizioni del contratto, deve  preventivamente depositarne copia presso la  commissione  di  cui  all’art. 7.”

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Prescrizione Imu e Tasi: una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i termini

Quando cade in prescrizione il mancato pagamento di Imu e Tasi? A stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza sui tempi entro cui il Comune può richiedere il mancato pagamento delle tasse sulla casa.

Se il contribuente non paga le imposte sulla casa, secondo i codici tributo Imu corrispondenti, su uno degli immobili di sua proprietà può incorrere in un procedimento da parte del Comune che “iscrive al ruolo” l’imposta e la comunica all’Esattore per la riscossione ossia per l’avvio delle pratiche necessarie al pignoramento.

A incaricarsi del pignoramento per il mancato pagamento di Imu e Tasi è l’Agenzia Entrate Riscossione, a meno che il Comune non abbia stipulato una convenzione con altro esattore. Al contribuente viene notificata una cartella di pagamento.

Prescrizione Imu non pagata

Anche per Imu e Tasi il termine di prescrizione è di cinque anni. Ciò comporta che se la cartella di pagamento viene notificata dopo tale termine non va pagata (sempre e quando sia stata impugnata davanti al giudice e che questo l’abbia annullata, altrimenti, anche se illeggitima, diventa definitiva).

La sentenza n 28576/17 del 29/11/2017 fa un passo avanti rispetto a quanto stabilisce la legge e specifica entro quanto tempo interviene la prescrizione Imu e Tasi. Il termine che prescrive la cartella di pagamento, secondo quanto stabilisce la Cassazione, è lo stesso di quello fissato per il tributo, ovvero cinque anni.

Se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non avvia gli atti di pignoramento entro tale forbice di tempo, né sollecità il pagamento con una intimidazione, si verifica la prescrizione e il contribuente non deve versare niente al Comune per il mancato pagamento di Imu e Tasi.

Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile facesse ricorso contro l’avviso di pagamento e perdesse la causa, il termine di prescrizione diventa di diece anni, perché a fare testo non è più la cartella, ma il provvedimento del giudice.

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Tassa unica Imu e Tasi: i contenuti della proposta

Proprio mentre si avvicinano le scadenze per Imu e Tasi, torna alla ribalta la questione di una tassa unica che le riunifichi.

Tra i prossimi obbiettivi del Governo potrebbe esserci infatti la riapertura del dossier tasse sulla casa, con l’idea di creare una tassa unica che comprenda Imu e Tasi. La proposta, avanzata dalla Lega, ha già subito un esame tecnico del Ministero dell’Economia prima che, alla fine dello scorso anno, il tema fosse messo da parte a causa di altre impellenti questioni di bilancio.

Il mattone italiano resta tuttavia all’ordine del giorno con l’idea di una nuova Imu che semplifichi le tasse: uno degli ostacoli all’investimento in immobili è stato da sempre infatti rappresentato dall’incognita fiscale, senza considerare le difficoltà di un calcolo di due tasse sulla stessa base imponibile.

La proposta di legge sulla nuova Imu è composta da tredici articoli che propongono:

  • l’unificazione di Imu e Tasi in nome della semplificazione;
  • l’invio da parte dei Comuni di un bollettino precompilato ai contribuenti per facilitare i pagamenti (questione resa difficile dalla diversa applicazione delle aliquote da parte di Comuni diversi);
  • riforma del criterio delle aliquote comunali, nella misura di un massimo di dieci da applicare ad altrettante tipologie di immobili;
  • separazione delle tipologie di immobili in due categorie: residenziale (prime e seconde case, immobili dati in affitto o comodato d’uso, immobili vuoti) e non residenziale (immobili industriali, commerciali, laboratori, capannoni, ospedali e affini);
  • aliquota massima per i Comuni, che porterebbe a limitazioni nelle aliquote aggiuntive (con possibili proteste da parte dei Comuni).

 “Riunire Imu e Tasi in un’unica imposta potrebbe riportare maggiore fiducia nel comparto immobiliare, la cui sofferenza negli ultimi anni è stata sicuramente accentuata anche dalla confusione generata dai molteplici balzelli”, è  il commento di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa.

“Come Fimaa – continua il presidente Taverna – rimaniamo convinti che l’elevata pressione fiscale su immobili, imprese e famiglie continui a costituire una pesante zavorra tanto per il settore quanto per la ripresa economica. L’auspicio è che le indiscrezioni sul riunire in una nuova unica imposta Imu (esente per la prima casa) e Tasi, possano trovare seguito con la riduzione del carico fiscale, recuperando risorse dalla spesa pubblica improduttiva. Solo così si potrebbe contribuire all’effettiva ripresa dell’economia e ridare ossigeno al comparto immobiliare, che rappresenta la cartina di tornasole della salute del Paese”.

“ Ci auguriamo, – conclude Taverna, – che la proposta della tassazione unica sulla casa, non sia il preludio per l’incremento o l’inserimento di nuove imposte su immobili ed imprese. Non possiamo permetterci altri balzelli o patrimoniali né tantomeno l’aumento dell’iva, che avrebbe conseguenze nefaste per la ripresa economica e per i consumatori”.

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Prelievo fiscale: in aumento la tassazione sugli immobili

Sono ancora lontani i livelli record del 2015, quando era prevista la tassa sulla prima casa, ma la pressione fiscale sul mattone resta comunque molto elevata: nel 2018 lo Stato e i Comuni hanno riscosso 39,5 miliardi di euro dalle imposte su fabbricati e terreni (+2% rispetto al 2017). Come rivelato da un’analisi de Il Sole 24 Ore, per il 2019 si prospettano ulteriori rincari dopo il via libera deciso con l’ultima Legge di Bilancio.

Stangata per i proprietari di immobili

Più di metà del gettito totale arriva da Imu e Tasi, che non hanno risentito del generale calo del costo del mattone negli ultimi anni, arrivato in alcune zone periferiche anche a -50%. Ma oltre a quello patrimoniale, lo Stato dispone di altri due tipi di prelievi: quello reddituale (Irpef, Ires e cedolare secca sugli affitti) e quello sui trasferimenti (Iva, registro, ipocatastali e imposte di successione e donazione). Se a questi aggiungessimo anche la tassa sui rifiuti, il conto finale arriverebbe a 50 miliardi.

Lo scenario futuro

L’aumento dell’Imu è realtà in molti Comuni, mentre per altre imposte bisognerà aspettare qualche mese per capire se, quando e quanto cresceranno. All’interno del Def si è parlato di riordino delle tax expenditures, cioè di quelle agevolazioni fiscali che riducono il prelievo per i contribuenti, molte delle quali riguardano proprio la casa: pensiamo al bonus sui lavori edilizi o a quello sugli affitti degli universitari, oppure alla deduzione sull’abitazione principale. A bilanciare lo scenario, tuttavia, dobbiamo citare l’introduzione della cedolare secca sull’affitto dei negozi, almeno per i nuovi contratti siglati quest’anno, il raddoppio della deducibilità dell’Imu sui fabbricati strumentali (passata dal 20 al 40% e destinata ad aumentare entro il 2022). Inoltre, il decreto Crescita prevede anche una nuova modalità di cessione dei bonus edilizi ai fornitori e un’estensione del sismabonus.

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Immobili in affitto: quando l’Imu sostituisce l’Irpef?

Imu e Irpef a volte sono sostituibili: dipende se il fabbricato è locato o meno. Vediamo tutti i casi.

Il riquadro in cui dichiarare il reddito di un prefabbricato nel modello della dichiarazione dei redditi 2019 è il riquadro RB. Se ci concorra al reddito Irpef, dipende se l’immobile sia o meno locato.

Fabbricati non in locazione: quando l’Imu sostituisce l’Irpef

In caso non sia affittato, l’Imu sostituisce l’Irpef e le varie addizionali relative al reddito dei fabbricati non locati (che comunque vanno dichiarati). Tra gli immobili che non producono reddito si ricordano le costruzioni rurali usate come abitazione appartenenti al proprietario all’affittuario dei terreni ed adibile ad uso agricolo; le costruzioni strumentali alle attività agricole; gli immobili in restauro; gli immobili adibiti a musei, archivi, emeroteche e simili aperti al pubblico se non ne deriva alcun reddito; gli immobili destinati al culto; gli immobili destinati alla propria attività di impresa o professionale.

Per questi la rendita catastale, senza alcuna rivalutazione (che viene fatta in sede di calcolo dell’imponibile) va indicata in colonna 1.

Se gli immobili non sono locati e non sono soggetti ad Imu, allora su di essi grava l’Irpef.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, non soggetta ad Imu, la sua rendita catastale concorre alla base imponibile Irpef, al netto delle deduzioni previste. Se invece si tratta di abitazione principale soggetta ad Imu (ad esempio perché di lusso), allora questa risulta esente dall’Irpef (e si tratta di un caso particolare da indicare in colonna 12 con codice 2).

Fabbricati in locazione: quando si paga l’Imu

Se il fabbricato produce reddito da locazione, questo è sempre soggetto ad Irpef, indipendentemente dal fatto che paghi l’Imu o meno. In questo caso concorre alla formazione del reddito imponibile il canone di affitto ridotto del 5% forfettario (25% se si tratta di un immobile sito a Venezia, 35% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico). In questo caso si compila la colonna 5 e la colonna 6, oltre alla sezione II del quadro RB per i dati della locazione.

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Accertamento plusvalenza cessione immobile, non è sufficiente il valore del registro

Con l’ordinanza numero 11417/2019, la Cassazione è intervenuta sul tema dell’accertamento della plusvalenza da cessione di immobile. Vediamo quanto sottolineato.

Secondo quanto stabilito, ai fini dell’accertamento della maggior plusvalenza da cessione di immobile o d’azienda, l’Amministrazione finanziaria non può basarsi solo sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro, ma deve individuare ulteriori elementi, anche presuntivi purché gravi, precisi e concordanti, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Spetterà poi al contribuente contraddire alle risultanze raccolte dall’Agenzia delle Entrate attraverso la produzione di idonee prove contrarie.

La vicenda si riferisce alla notifica di un avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette con cui l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione in capo ai cedenti, a titolo di plusvalenza, il maggior valore di cessione di un complesso immobiliare, determinato sulla base del valore accertato ai fini del registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

L’avviso è stato impugnato e il ricorso è stato parzialmente accolto dalla Ctp. E’ stato quindi ridotto il prezzo della vendita nella misura corrispondente al valore concordato tra l’Agenzia delle Entrate e il cessionario in sede di autotutela, così confermando la congruità del valore accertato in sede di imposta di registro. Ma i contribuenti hanno proposto ricorso avverso la sentenza di primo grado e la Ctr ha confermato la legittimità del maggior valore accertato dall’Ufficio.

E’ stato presentato quindi ricorso in Cassazione. Qui i ricorrenti hanno lamentato la violazione dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/86 e dell’art. 82 del D.P.R. n. 917/86, per aver il giudice erroneamente esteso il valore definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro alla determinazione della plusvalenza ai fini Irpef. Il ricorso è stato accolto e la sentenza della Ctr impugnata è stata cassata con rinvio.

Ad essere stata posta è stata la questione se sia corretto trasporre in maniera automatica le risultanze emergenti dalla rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ai fini dell’accertamento delle imposte dirette. Tale interpretazione è contraria al disposto normativo di cui all’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015 in base al quale, in caso di cessione immobiliare, “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347”.

Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 5, comma 3 del Decreto Legislativo numero 147 del 2015, che costituisce “interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia dunque retroattiva”, consente di affermare che ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi è escluso “che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”.

In base a tale interpretazione, non è più possibile ricondurre al solo dato del valore del bene – determinato ai fini dell’imposta di registro – il fondamento dell’accertamento della plusvalenza per la tassazione Irpef, “spettando invece all’Ufficio il compito di individuare ulteriori indizi, dotati di precisione gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso prezzo della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Allegate le prove, anche presuntive, graverà poi al contribuente, mediante la produzione di prove contrarie, contraddire alle risultanze probatorie raccolte dalla Agenzia”.

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Agevolazioni prima casa occupata, non si perdono i benefici

Con l’ordinanza n. 12404 del 9 maggio 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che il contribuente ha diritto a conservare le agevolazioni sulla prima casa quando non prende la residenza entro i termini perché chi occupa abusivamente l’abitazione glielo impedisce.

Con questa ordinanza la Cassazione ha accolto il ricorso del neo proprietario di un immobile occupato dall’inquilino sfrattato. Nel motivare il verdetto, è stato ricordato che per la fruizione dei benefici prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, l’acquirente è tenuto a trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Il trasferimento della residenza è un elemento costitutivo del beneficio richiesto e per il contribuente rappresenta un preciso obbligo.

La Cassazione ha però precisato che è necessario tener conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla loro inevitabilità, imprevedibilità e non impugnabilità alla parte obbligata.

Ne consegue che il mancato trasferimento, nei termini di legge, della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione qualora detto evento sia dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto, non prevedibili e tali da sovrastare la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro i termini di legge.

Si ricorda che chi acquista una casa adibita ad abitazione principale può usufruire dei seguenti benefici fiscali:

  • acquisto casa dal costruttore – Iva ridotta al 4% anziché al 10%; pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
  • acquisto casa da privato – imposta di registro con aliquota ridotta al 2%; pagamento imposta ipotecaria in misura fissa di 50 euro; pagamento imposta catastale in misura fissa di 50 euro.

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
  • il contribuente deve stabilire la residenza nell’immobile acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi dall’acquisto;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune;
  • il contribuente non deve possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa.
 

Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

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Contratto di locazione: come pagare le imposte

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

  • con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
  • richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

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Mutuo o affitto? Cinque motivi per scegliere una soluzione o l’altra

Mutuo o affitto? Il dilemma è annoso e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi.

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’analisi del Corriere della Sera, a lungo termine è l’acquisto a convenire rispetto all’affitto, con un vantaggio che può arrivare fino a 43 mila euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un bilocale medio nella periferia di Milano. Situazione che può migliorare anche in altre zone d’Italia, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, precisa il Corriere, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si ritrova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita.

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto? Guardando ai più recenti dati, proprio Milano e la Lombardia meglio testimoniano una impennata di affitti, con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo.

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

1. Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna provvigione per gli agenti immobiiliari, nessuna imposta catastale e di registro.

2. Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali).

3. Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione.

4. Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% (media dati Tecnocasa  sulle grandi città). Un problema che con l’affitto non esiste

5. Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni.

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

1. Tassi di interesse ai minimi sui mutui

“Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici – spiega Stefano Tempera, fondatore di Cercamutuo.com, –  è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno”.

2. Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

“Tra gli altri vantaggi del mutuo – aggiunge Tempera, – se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione”.

3. Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita.

4. Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno (ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile.

5. Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico.

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Imu e Tasi 2019, scadenze ed esenzioni

Il 17 giugno sarà il primo appuntamento dell’anno con le imposte sulla casa. A effettuare il pagamento saranno i possessori di prima casa e di immobili diversi dall’abitazione principale. Ecco le principali scadenze ed esezioni per Imu e Tasi 2019

Scadenze Imu e Tasi 2019

Quando scade l’Imu? Quest’anno la scadenza per la prima rata di Imu e Tasi 2019 cade il 17 giugno 2019 (il 16 giugno è domenica). Si tratta della prima rata che dovrà essere pari al 50% dell’intera imposta secondo le nuove aliquote approvate dai Comuni per il 2019. Ricordiamo, infatti, che quest’anno la legge di Stabilità ha deciso lo sblocco delle aliquote di Imu e Tasi.

Imu 2019, la normativa

La normativa di riferimento per l’Imu prevede l’esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un’aliquota dello 0,4%.

Le esenzioni per l’Imu 2019

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l’immobile all’abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un’esenzione. L’Imu non si paga nei casi di:

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise;
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture;
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione;
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione;
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l’opportuna delibera comunale.

Tasi 2019 prima casa 

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà diritto all’esenzione.

Ma è prevista l’esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere se mantenere le aliquote dello scorso anno o aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un’aliquota pari a zero è prevista l’esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

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Cedolare secca nella dichiarazione dei redditi, compilazione del 730 2019

Chi affitta un immobile e decide di optare per il regime alternativo della cedolare secca deve indicarlo nel modello 730 2019

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce l’Irpef, le addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e bollo e si applica ai redditi derivati da locazione. Per effetto della legge di bilancio per il biennio 2018-2019 è stato prorogata la cedolare secca al 10% per i canoni concordati. Dal 2018, inoltre, si applica anche la cedolare secca del 21% sugli affitti brevi.

 Per poter applicare la cedolare secca il proprietario deve essere una persona fisica e il contratto deve riguardare una locazione abitativa. 

Quadro b nel 730 2019

In entrambi i casi, la scelta della cedolare secca va dichiarata nella sezione I del quadro B del modello 730, indicando

  • i dati dell’immobile concesso in locazione
  • segnalando la casella di colonna 11 “cedolare secca”
  • indicando gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nella sezione II del quadro B
  • Per ciascun immobile il dichiarante deve compilare un rigo del quadro B (da B1 a B8). Nel caso in cui la situazione dell’immobile abbia subito cambiamente importanti del corso degli anni, il dichiante deve compilare più righi, uno per ciascuna situazione, barrando la casella “Continuazione”. 

730 2019 quadro f cedolare secca

Ai fini della dichiarazione dei redditi 2018, nel quadro F dovranno essere indicati:

  • versamenti acconto e saldo F24 cedolare secca sulle locazioni
  • eventuali eccedenze delle precedenti dichiarazione, come crediti Irpef e addizionali comunali e regionali non rimborsati dal datore di lavoro e credito d’imposta sostituitiva sui redditi diversi di natura finanziaria
  • ritenute e acconti sospesi a causa di eventi eccezionali
  • importi acconto cedolare secca sulle locazioni per il 2016

Per compilarlo bisgna indicare nei diversi righi

Rigo F1 – l’importo dei versamenti di acconto relativi all’anno 2015
Rigo F3- Eccedenze che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F4 – Eccedenze delle addizionali regionale e comunale che risultano dalla precedenti dichiarazioni
Rigo F6: va compilato dal dichiarante solo se ritiene di dover versare una somma più bassa da quella calcolata da chi presta attenzione fiscale.

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Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro

Quando si acquista una casa è importante dimostrare la fonte del denaro necessario per l’operazione. In questo modo, infatti, si evitano problemi con il Fisco.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga con il denaro guadagnato con il proprio lavoro e regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non vi è alcun problema. Tali proventi sono perfettamente tracciabili e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate non può contestare irregolarità. Se invece l’acquisto della casa viene effettuato da una persona disoccupata o con un reddito non sufficiente, è importante documentare in che modo si è ricevuto il denaro necessario all’operazione, ad esempio con un bonifico bancario o un assegno.

Qualora il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito bancario, quindi di un mutuo, non ci sono problemi: il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio e il mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria.

Qualora, invece, il denaro per l’acquisto della casa è frutto di un prestito da parte di un privato, è bene documentare tutto per iscritto e registrare tale documento all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti). E’ doveroso in ogni caso ricordare che quando l’importo supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno e questo consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro.

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, è necessario conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso si è ricevuta in concorso con gli altri coeredi.

Nel caso in cui l’acquisto della casa avvenga tramite donazione indiretta, quindi ad esempio un figlio che acquista con i soldi di un genitore, il genitore può versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio oppure bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa. In entrambi i casi non bisogna pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

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Mutui a tasso fisso e a tasso variabile: comprare casa conviene ancora?

Tassi di interesse ancora sui minimi

Durante l’ultimo consiglio direttivo della Bce è stato deciso di mantenere invariati i tassi di interesse allo 0%. In breve, anche alla luce degli ultimi dati non proprio tranquillizzanti riguardanti l’andamento dell’economia nell’Eurozona, la volontà della Banca Centrale Europea è quella di mantenere i tassi di interesse ai minimi ancora a lungo, almeno fino alla fine del 2019 e molto probabilmente anche per il primo semestre 2020.

Dalle prime rilevazioni del 2019 restano favorevoli le condizioni alle quali sottoscrivere finanziamenti per l’acquisito dell’abitazione, in particolar modo relativamente ai prodotti a tasso fisso che come abbiamo visto negli ultimi 5 mesi hanno registrato un calo importante.

Ma come si sono comportati in quest’ultimo periodo gli indici di riferimento dei prodotti di mutuo?

Andamento dell’Euribor

Anche con la chiusura di marzo 2019, si mantiene vicino ai minimi storici il tasso Euribor (3 mesi), che ha fatto registrare un -0,31%. In linea dunque con quanto rilevato per tutto il 2019 e leggermente più alto del suo minimo storico di -0,33% al quale è rimasto ancorato per tutto il 2017 e per la prima metà del 2018. Si prevede una lenta risalita dell’Euribor che non arriverà a toccare valori positivi prima del 2020.

Andamento dell’Eurirs

In netta discesa negli ultimi mesi il tasso Eurirs (25 anni). Si è attestato a fine marzo a 1,15%, il suo minimo storico dal novembre 2016 (1,14%). Ad esclusione proprio dell’anno 2016 l’indice è sempre stato ben al di sopra di tale

Dalle prime rilevazioni del 2019 restano favorevoli le condizioni alle quali sottoscrivere finanziamenti per l’acquisito dell’abitazione, in particolar modo relativamente ai prodotti a tasso fisso che come abbiamo visto negli ultimi 5 mesi hanno registrato un calo importante.

Comprare casa con un mutuo conviene ancora

 Infatti i mutui sono più convenienti e di conseguenza questo spinge chi ha intenzione di acquistare a casa a compiere il passo, fermo restando che ci siano  tutti i requisiti reddituali per accedere al credito. Per poter accede al mutuo ricordiamo anche che occorre un capitale iniziale che non sempre è a disposizione, soprattutto per coloro che hanno una bassa propensione al risparmio”. 

I tassi di interesse bassi si accompagnano ad un livello di compravendite che è in aumento,  è un segnale positivo mentre i prezzi immobiliari sono ripartiti in alcune grandi città tra cui Milano e Bologna, dove l’incremento è interessante. Nelle realtà più piccole i prezzi sono ancora in lieve ribasso. Il mercato immobiliare si trova quindi  in una fase di transizione il cui futuro dipenderà molto dallo scenario macroeconomico.  Se i segnali sulla crescita del Paese e sul fronte dell’occupazione dovessero imboccare, stabilmente,  un sentiero di positività questo genererebbe fiducia tra famiglie ed imprese con conseguenze positive anche per il settore immobiliare.  

Quanto costa la rata di un mutuo a tasso fisso e variabile?

Stando alle dinamiche dei tassi di marzo 2019, qual è l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni? Secondo la simulazione Tecnocasa, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 euro e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,20% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile, con un mutuo a tasso fisso si sosterrebbe una rata di 485 euro, circa 76 euro in più rispetto a quanto si dovrebbe sostenere se si scegliesse un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 409 euro. Rispetto alla precedente indagine di gennaio 2019 la rata del prodotto fisso è diminuita di 17 euro mentre quella del prodotto variabile è scesa di 12 euro.

Optando per un mutuo a tasso fisso, alle attuali condizioni di mercato, se si considera un finanziamento con un orizzonte temporale di 20 anni, ogni 100.000 euro finanziati si ha un maggior esborso economico di circa 68 euro: ciò significa che se oggi si decidesse di sottoscrivere un mutuo di 100.000 euro a tasso fisso per una durata di 20 anni, si andrebbero a spendere 816 euro in più all’anno per eliminare il rischio “rialzo dei tassi” ai quali è invece soggetto un mutuo a tasso variabile.

Questo chiaramente se i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere.

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Vuoi ristrutturare casa? Ecco cinque cose da chiarire se vuoi usufruire del bonus fiscale

Chi vuol mettere a nuovo la propria casa anche per quest’anno potrà usufruire della detrazione fiscale del 50% per il cosiddetto “bonus edilizia”. Analizziamo insieme 5 nodi salienti per chi sogna di ristrutturare la propria casa e accedere ai bonus fiscali.

1. Tra i beneficiari anche conviventi e titolari di compromesso di acquisto

Oltre ai titolari di diritti reali sull’immobile e locatari/affittuari, possono accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni anche il convivente more uxorio, seppure non abbia un contratto di comodato né diritti di proprietà sull’immobile, le persone anche dello stesso sesso vincolate da unione civile ai sensi della legge 76/2016 e l’acquirente dell’abitazione che abbia firmato il solo compromesso purché questo sia stato registrato e contenga l’immissione in possesso dell’abitazione.

2. Bonus ristrutturazioni per singole abitazioni solo in caso di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia

L’accesso alle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione eseguiti sulle singole unità immobiliari è permesso solo se il complesso delle opere rientra tra quelle classificate come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ai sensi del DPR 380/2001.

Attenzione: la norma non fa riferimento alla modalità di presentazione della pratica in Comune, che può variare per disposizione normativa regionale, ma alla classificazione delle opere.

L’agevolazione spetta per massimo il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 1 gennaio 2018, per dieci anni in rate annuali di pari importo fino alla capienza dell’imposta annuale e sino a un massimo di spesa di 96.000 euro annui per abitazione, pertinenze incluse. Nella guida fiscale è ben chiarito che si intendono per pertinenze tutte le parti, anche se al catasto individuate come unità immobiliari a sé, che costituiscono parte dell’abitazione e che le spese dei lavori su queste pertinenze concorrono al raggiungimento della quota massima ammissibile per l’abitazione.

3. Sisma-bonus per risanamento strutturale

Chi esegue opere strutturali di messa in sicurezza statica degli edifici nelle zone classificate ad alta e media sismicità (classi 1 e 2) ma anche a media sismicità (classe 3) accessibile in caso di opere che riguardano l’intero edificio o complesso di edifici strutturalmente collegati. A differenza del passato il bonus è concesso per tutte le abitazioni, anche secondarie, nonché sugli edifici destinati ad attività produttive ed è stato prorogato direttamente sino al 2021 per agevolare i lavori anche più complessi. Per il sisma-bonus la percentuale minima di agevolazione è del 50%, ma può arrivare all’85% per i condomini, delle spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per opere però che siano state autorizzata dal 1 gennaio 2017 ed è spalmabile in soli 5 anni con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro annui per ciascuna abitazione. Per le opere cosiddette antisismiche autorizzate tra il 4 agosto 2013 ed il 31 dicembre 2016 la detrazione è fissa al 65% ma deve essere fruita in dieci anni.

4. Bonus mobili ed elettrodomestici A+: valgono anche per le spese di trasporto

È consentito accedere al bonus solo per acquisti di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe A+ (per i forni A) purché sia già stato effettuato l’inizio lavori di opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Sono detraibili anche le spese di trasporto e di montaggio ed è possibile pagare con carta di credito o bancomat oltre che bonifico ma in ogni caso il beneficio fiscale resta a vantaggio dell’acquirente degli oggetti senza possibilità di trasferimento neppure in caso di vendita dell’immobile.

Sono agevolabili il 50% delle spese sostenute per gli acquisti di mobili e grandi elettrodomestici effettuati dal 1 gennaio 2016 al 31dicembre 2017, fino ad un tetto massimo di spesa di 10.000 euro per l’intero arco temporale dell’agevolazione, per interventi di ristrutturazione iniziati dal 1 gennaio 2016. Attenzione però che deve essere stato presentato l’inizio lavori in Comune in data antecedente al pagamento dei beni e che non sono ammissibili le spese di trasloco o stoccaggio dei mobili durante l’esecuzione dei lavori edilizi sull’abitazione.

5. Iva agevolata al 10% per i lavori di recupero edilizio

Senza limiti di scadenza l’Iva agevolata al 10% per i lavori di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo purché sia in essere un contratto di appalto e per i beni finiti come porte, infissi esterni, sanitari e caldaie anche se l’acquisto è stato fatto direttamente dal committente. In caso di manutenzione ordinaria e straordinaria l’Iva resta al 22% per i beni significativi inclusi nel capitolato di appalto, come rubinetteria e sanitari, il cui costo ecceda la differenza tra costo complessivo dell’appalto e il costo di acquisto di tali beni.

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Bonus prima casa 2019: cosa succede quando si possiede già un immobile

L’agevolazione fiscale all’acquisto della prima casa è applicabile una volta sola, ovvero quando l’acquirente compra un immobile senza possederne un altro allo stesso uso e nello stesso Comune. Ma cosa succede se si possiede già un immobile che però non è adatto ad essere abitazione principale? Secondo la Cassazione, in presenza di accertata inidoneità, si può acquistare un secondo immobile raddoppiando i benefici “prima casa”.

Prima casa, idoneità soggettiva e oggettiva

Intanto bisognerebbe comprendere se l’inidoneità debba essere oggettiva (casa danneggiata da eventi naturali o fatiscente e quindi non agibile) o soggettiva (ad esempio troppo piccola per contenere un nucleo familiare allargatosi). Le interpretazioni variano, dall’Agenzia delle Entrate, che riconosce la sola inidoneità di case danneggiate da eventi naturali, alla Cassazione che con varie sentenze ha definito l’idoneità come effettiva possibilità della casa pre-posseduta ad essere abitata. Qualora questa caratteristica venisse meno, quindi, ci sarebbero gli estremi per un nuovo acquisto con i criteri fiscali riservati alla prima casa.

Idoneità come prima casa, la sentenza della Cassazione

La sentenza che più precisamente si è pronunciata sul tema è la n. 2565, depositata il 2 febbraio 2018 della Corte di Cassazione. In questa sentenza si dichiarava possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, pur possedendo un altro immobile nello stesso Comune, purchè questo fosse certificato inabitabile dall’Asl. In altre parole, non è solo una calamità naturale a poter rendere inabitabile una casa, ma anche il non verificarsi di altre condizioni che vanno certificate. Un orientamento, questo, che abbraccia la visione dell’ordinanza 203 del 22 giugno 2011 della Corte Costituzionale che ribadisce, appunto, come osti all’acquisto di una nuova “prima casa” con relativi benefici solo il fatto di possedere già un immobile idoneo alle esigenze abitative dell’interessato.

Una ulteriore conferma della rilevanza di una idoneità sia soggettiva che oggettiva l’ha data la pronuncia della Cassazione 19989/2018 che parla, oltre che di inagibilità fisica di un immobile anche, ad esempio, di inidoneità giuridica di un immobile quale causa di non idoneità soggettiva. Può infatti verificarsi il caso di un immobile acquistato in asta immobiliare e non ancora disponibile per la presenza dei precedenti abitanti.

Agevolazioni prima casa 2019

Quando si verificano questi casi, quindi, è possibile acquistare una nuova casa con le agevolazioni riservate all’abitazione principale. Che nel 2019 sono, lo ricordiamo:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: se si acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • Acquisti per successioni o donazioni:  imposta ipotecaria e catastale fissa, 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • Credito d’imposta: se si vende e si riacquista casa entro 12 mesi c’è la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Tra i requisiti, oltre appunto al non essere proprietari di un altro immobile nello stesso Comune, idoneo ad essere prima casa, vediamo:

  • La residenza o la sede di lavoro nel Comune in cui si acquista casa entro i 18 mesi dall’acquisto;
  • non avere diritti d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune
  • Acquistare una casa non accatastata come di lusso.
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“Tassi dei mutui, il momento è ancora magico per comprare casa”

Secondo quanto risulta a Mutuisupermarket, l’andamento dei migliori spread (bancari, ndr) per mutui a tasso fisso e tasso variabile mostra una inversione di tendenza da fine 2018 e inizio 2019. Dal grafico dei migliori tassi finiti sempre per mutui a tasso fisso e tasso variabile, ad oggi risulta addirittura che i tassi finiti, quindi i veri tassi di interesse pagati dai consumatori, in altre parole la spesa per interessi in soldoni, non sono mai stati così bassi come in questo trimestre

Paradossalmente conviene più fare una surroga oggi che 12 mesi fa, 24 mesi fa o 36 mesi fa, proprio quando la surroga poteva iniziare ad essere percepita come un qualcosa del passato. Faccio due considerazioni: stiamo guardando solamente le migliori offerte di mercato (per tasso fisso e tasso variabile) per ogni giorno del mese e facciamo poi una media trimestrale, e quindi ci sono alcune banche (come Credem o altre) che spesso si posizionano come particolarmente competitive e tengono le medie basse.

Un secondo punto da sottolineare è che questa grande convenienza dei tassi fissi, nonostante un aumento degli spread di circa 20 punti base fra fine e inizio 2019, è compensata da un “tracollo” degli indici IRS che da ottobre 2018 ad oggi, così come da marzo 2018 a oggi, hanno perso circa 40 punti base (IRS 20 anni è passato da 1,5% a 1,1%). Per cui se IRS scendono di 40 punti base e gli spread migliori offerte salgono di 20 punti base, il risultato è facile: le banche riescono ad aumentare gli spread, i consumatori hanno sempre la migliore offerta e tutti vivono “felici”.

Come si evince dalla media trimestrale delle migliori offerte per operazione di mutuo, oggi un mutuo a tasso fisso di 140.000 euro a 20 anni,  con un valore dell’immobile di 220.000, ha un Tan dell’1,24%, mai così basso dal primo trimestre 2012, e se si fa il plotting, davvero si vede come a marzo del 2019 siamo ai minimi dei tassi finiti di sempre. Per i variabili invece il punto di minimo dei Tan (di appena 3 punti base più basso) è del secondo trimestre 2018, 0,57% contro uno 0,60% di oggi;  quindi anche qui i prezzi sono ai minimi storici.I dati sono inconfutabili, ossia a marzo 2019, tassi alla mano, siamo ai minimi e da qui non si può che salire

Tempi e modi, come dicevo, si delineeranno nei prossimi trimestri, con tutta calma, ma oggi è un momento davvero “magico” per chi voglia sottoscrivere un mutuo, sia di surroga che di acquisto. Fra l’altro, i nuovi dati dell’immobiliare dell’agenzia delle entrate sul IV trimestre 2018 segnano un aumento delle compravendite di +9,3% (dopo un aumento di +4,3% nel primo trimestre, +5,6 nel secondo e +6,7 nel terzo). Questo ci dice che il mercato appare in costante accelerazione e i prezzi degli immobili anche in questo caso sono destinati a crescere leggermente. E’ un motivo in più per prendere la palla al balzo e beneficiare di prezzi immobiliari ai minimi e tassi di interesse ai minimi.

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Acquisto casa, è obbligatorio registrare il compromesso?

Quando si compra casa si firma il “compromesso”, o meglio, il “contratto preliminare di vendita”. Come funziona e che valore ha quando non lo si registra? Vediamolo insieme.

L’atto che comunemente chiamiamo “compromesso” ha lo scopo di “bloccare” la compravendita. Il contratto preliminare di vendita sancisce quindi l’obbligo delle parti a portare a termine la transazione, scongiurando ripensamenti, anche se il rogito avverrà successivamente, cosa necessaria per i tempi tecnici delle varie pratiche.

Ma come si redige un contratto preliminare di vendita? Ecco le cose principali da sapere.

Come si fa il compromesso?

Il compromesso deve essere redatto in forma scritta: nessun valore per gli accordi verbali. Può avere anche forma si scrittura privata non autenticata, o autenticata dal notaio, o di atto pubblico (con rogito notarile). Queste ultime due forme sono obbligatorie in caso di acquisto di immobile ancora da costruire (acquisto “sulla carta”). A seconda della forma scelta, i costi variano.

Come si registra il compromesso?

Per legge il compromesso deve essere registrato, anche se si dovesse trattare di una scrittura privata non autenticata. Registrando il contratto preliminare di vendita gli si attribuisce una data certa, cosa che diventa importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore

La registrazione del compromesso deve avvenire entro:

  • 30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • 20 giorni dalla stipula negli altri casi;
  • 60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia la registrazione.

Oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi dati dalle sanzioni. La registrazione del compromesso deve avvenire a cura:

  • delle parti contraenti per le scritture private non autenticate;
  • dei notai per gli atti autenticati o rogitati;
  • degli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell’imposta in solido con le parti stesse.

I documenti per registrare il contratto preliminare

Se preliminare ha la forma di scrittura privata autenticata è il notaio che lo registra. Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti possono registrarlo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver versato l’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale presentando tre copie del relativo modello F23.

Dopo di che occorre consegnare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:

  • due copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
  • il modello 69 («Richiesta di registrazione») compilato;
  • il modello RR («Richiesta di registrazione») compilato se gli atti da registrare sono più di uno;
  • le due copie restituite dalla banca o dalla posta del modello F23 quietanzato.

Quanto costa registrare il contratto preliminare di compravendita

Ecco i costi da sostenere per registrare il compromesso:

  • Marca da bollo da 16 euro per ogni foglio (4 facciate oltre alle eventuali planimetrie) o ogni 100 righe;
  • 155 euro per l’imposta di bollo se il contratto è redatto dal notaio;
  • Imposta di registro di 200 euro.

Compromesso non registrato: che succede?

Cosa succede se il contratto preliminare di vendita non viene registrato? Dal punto di vista della compravendita, nulla: resta valido l’obbligo a portare a termine la compravendita contratto dalle parti.

Tuttavia, dal momento che si tratta di un adempimento fiscale, in caso di mancata registrazione si configura una evasione, che potrebbe comportare sanzioni da parte dell’Agenzia delle entrate a meno che non si metta in atto entro un anno il ravvedimento operoso, che riduce l’entità delle sanzioni stesse.

Inoltre, un atto preliminare non registrato non è d’aiuto all’acquirente in caso di fallimento del venditore o di problemi nell’acquisto di una casa ancora da costruire.

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Cessione immobile, quando non c’è tassazione della plusvalenza

Con la sentenza numero 171 del 2019, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha affrontato il tema della tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile.

Nel dettaglio, con la sentenza numero 171 del 2019, la sezione sedicesima della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che nella cessione di un immobile posseduto da meno di 5 anni con riserva di proprietà, qualora il pagamento dell’ultima rata e quindi il trasferimento della proprietà avvengano dopo il quinquennio, non si realizzano plusvalenze tassabili.

Ma vediamo la vicenda. Il caso in esame riguarda un accertamento ai sensi dell’articolo 67 del decreto del presidente della Repubblica numero 917 del 1986 da parte delle Entrate di Roma Tre relativo a un reddito diverso, non dichiarato, in misura pari alla plusvalenza realizzata dalla vendita di due immobili in comproprietà tra i due coniugi.

Opponendo l’accertamento, i ricorrenti hanno evidenziato che gli immobili erano stati ceduti con un atto in cui era stato previsto un riservato dominio con pagamento dell’ultima rata oltre i 5 anni dall’acquisto degli stessi immobili, per cui non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.

Dopo aver rilevato che si trattava di una vendita con riservato dominio e che l’effetto traslativo della proprietà era differito al pagamento dell’ultima rata successiva al quinquennio di possesso, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso. L’ufficio finanziario ha quindi proposto appello avverso la sentenza dei giudici provinciali chiedendone la riforma.

La Commissione regionale capitolina ha confermato la sentenza dei giudici provinciali, osservando: “Nel caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà si trasferisce al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo”.

Nella risoluzione numero 28/E del 30 gennaio 2009 e nella risposta a interpello n. 904-16/2012 dell’8 maggio 2012, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in caso di vendita con riservato dominio, l’effetto traslativo della proprietà non si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, individuando il momento di decorrenza dei 5 anni richiesti dall’articolo 67, comma 1, lett. b), del Testo unico delle imposte sui redditi, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell’atto di compravendita.

La Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria e ha deciso per la compensazione delle spese di lite.

Bonus prima casa e successione, serve la richiesta del superstite

Cosa succede al bonus prima casa in caso di successione? Vediamo quanto spiegato dalla Cassazione.

Con l’ordinanza n. 9890 del 9 aprile 2019, la Corte di cassazione ha affermato che, se il coniuge superstite intende usufruire del bonus prima casa in relazione al diritto di abitazione previsto dall’articolo 540 del Codice Civile, è necessario che ne chieda espressamente l’applicazione nella dichiarazione di successione.

Nello specifico, il Codice Civile dispone che “al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni”. L’intento del legislatore è soprattutto quello di tutelare l’interesse morale del coniuge superstite, consentendogli di continuare a vivere nell’abitazione presso la quale si è svolta la vita familiare.

Per la giurisprudenza, il diritto di abitazione in esame costituisce un legato ex lege e quindi, in base all’articolo 649 cc, viene acquistato dal coniuge automaticamente all’apertura della successione. Dal punto di vista sostanziale, il diritto di abitazione riconosciuto al coniuge, costituisce a tutti gli effetti lo stesso diritto reale disciplinato dagli articoli 1022 e seguenti del codice civile.

Per quanto riguarda il trattamento tributario da riservare all’acquisto di tale diritto, l’articolo 69, comma 3, della legge 342/2000, ha esteso l’ambito di applicazione delle agevolazioni prima casa agli acquisti a titolo gratuito, sempreché sussistano le condizioni indicate nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986. Tale nota prevede la possibilità di chiedere l’agevolazione prima casa non solo in relazione all’acquisto della piena proprietà, ma anche riguardo all’acquisto di diritti reali minori: nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione. Ne consegue che, anche in relazione al diritto di abitazione spettante al coniuge superstite, è possibile chiedere di avvalersi delle agevolazioni prima casa.

Nell’ipotesi di acquisto di un’abitazione a titolo oneroso, le dichiarazioni relative alla richiesta del trattamento tributario di favore sono rese nello stesso atto di acquisto dell’abitazione; nell’ipotesi invece di acquisto mortis causa, il quarto comma dell’articolo 69 della legge 342/2000 prevede che le dichiarazioni siano rese dall’interessato nella dichiarazione di successione.

Ma vediamo il caso in esame. Il coniuge del defunto non era stato indicato tra gli eredi nella dichiarazione di successione e non era stata resa alcuna dichiarazione in merito alla richiesta dell’agevolazione prima casa. In conseguenza di ciò, le imposte ipotecaria e catastale erano state versate in misura proporzionale, rispettivamente del 2% e dell’1%, ai sensi delle disposizioni di cui al decreto legislativo 347/1990. Successivamente, un erede del defunto aveva chiesto il rimborso di tali imposte in considerazione del fatto che sussistevano i requisiti per richiedere l’agevolazione prima casa in relazione al diritto di abitazione spettante al coniuge.

Il primo grado di giudizio ha avuto un esito favorevole al contribuente, ma poi la Ctr del Molise si è espressa diversamente. In sede di legittimità, la Corte di cassazione ha condiviso la tesi sostenuta dall’Agenzia delle Entrate, secondo la quale il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare può usufruire delle agevolazioni fiscali soltanto se vi è una espressa richiesta da parte del soggetto interessato. In particolare, il fatto che l’immobile era stato acquistato a suo tempo dal defunto usufruendo delle agevolazioni fiscali non esonera il coniuge superstite dal rendere, in sede di successione, le dichiarazioni previste per godere dell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Tanto l’Amministrazione finanziaria quanto la Corte di cassazione hanno evidenziato che il contribuente avrebbe potuto presentare una dichiarazione di successione integrativa, rendendo le dichiarazioni previste ai fini dell’agevolazione prima casa. Considerato che tale dichiarazione non era stata presentata, la Cassazione ha ritenuto legittimo il diniego del rimborso da parte dell’Agenzia.

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Il contratto preliminare di compravendita o compromesso cos’è?

Il preliminare  è un contratto bilaterale con cui il venditore si impegna nei confronti di un altro soggetto, l’acquirente, l’uno a vendere e l’altro ad acquistare a quel determinato prezzo e a quelle determinate condizioni.

Ma la stipula del contratto preliminare deve avvenire davanti a un notaio? “La legge non prevede di rivolgersi obbligatoriamente a un notaio per la stipula di un compromesso, quando il contratto preliminare ha per oggetto un immobile è sufficiente che abbia forma scritta”.

Nonostante ciò sono molte le garanzie, soprattutto dal lato acquirente, che si acquiscono con la stipula notarile. “Il notaio può garantire che vengono fatti i controlli sulla legittimazione del venditore a vendere, sulla regolarità degli immobili sotto il profilo catastale e urbanistico”. Ma anche verificare se siano state o meno saldate le spese condominiali, se tutti gli impianti sono a norma. “Una volta firmato i preliminare tutti i nodi potrebbero venire al pettine, quando ormai è troppo tardi.

Trascrizione contratto preliminare

Solo la forma notarile consente di trascrivere il contratto in conservatoria. Trascriverlo è cosa diversa dal registralo. È mettere una sorta di bandierina rossa sull’immobile per far sapere a tutti i terzi soggetti che quell’immobile è prenotato da me per un periodo di tempo che la legge prevede non sia inferiore ai tre anni. Il che vuol dire che il venditore non potrà fare il furbo e vendere o promettere di vendere quell’immobile a un terzo soggetto. Nel caso in cui subisca un’aggressione da parte di un creditore o un pignoramento, la trascrizione del compromesso prevale.

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730, la detrazione per l’affitto dell’abitazione principale

Nel modello 730 per il 2019 sarà possibile detrarre anche le spese sostenute per l’affitto di una casa adibita ad abitazione principale.

Detrazione per la locazione di un’abitazione principale

L’importo della detrazione varia a seconda del tipo di contratto di locazione stipulato tra inquilino e proprietario di casa, se si tratta di cedolare secca o tassazione ordinaria.

  • Detrazione fiscale affitto cedolare secca per il 2019

Nel caso in cui l’affitto sia stato stipulato utilizzando la cedolare secca, l’importo detraibile varia a seconda del reddito.

  • se il reddito non supera i 15.493,71 euro si possono detrarre 495,80 euro
  • se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro si possono detrarre 247,90 euro

Per portare in detrazione l’affitto con cedolare secca, il contribuente deve compilare il rigo E1 del modello 730 per il 2018 e indicare il codice 2.

  • Detrazione affitto tassazione ordinaria nel modello 730

Per i contratti di locazione con tassazione ordinaria si ha diritto a una detrazione di: 300 euro se il reddito non supera i 15.493,71 euro e di 150 euro se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro.

Il contribuente deve indicare tali spese nel Rigo E1, Codice 1 del 730.

  • Detrazione affitto abitazione principale senza residenza

Per i contratti di affitto di un’abitazione principale senza residenza è comunque ammessa una detrazione per il 2019. L’articolo 16 del Tuir, il Testo unico delle imposte sui redditi, prevede che la detrazione spetta “ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale”. Non è richiesta la residenza anagrafica.

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Come effettuare nel 2019 la detrazione della provvigione pagata all’agenzia immobiliare

Lunedì 15 aprile è iniziata ufficialmente la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019 relativa all’anno di imposta 2018. Anche quest’anno tra le spese che è possibile detrarre dal modello 730 ci sono le provvigioni pagate all’agenzia immobiliare.

I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso

La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

  • per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste

Considerato l’esplicito riferimento della legge all’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione in esame anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare. La detrazione non spetta se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari fiscalmente a carico. 

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari. Nell’ipotesi di

  • Fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo
  • Immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo
  • Fattura intestata esclusivametne a una persona che non sia prorietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal propriatario

Requisiti agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni gli immobiliari devono essere iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni

Documenti da conservare

Documentazione da controllare e conservare. Con la Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 5.8 è stato precisato che:

  • la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario;
  • nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  • se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

Affitto: come funziona l’accordo di riduzione del canone di locazione?

In caso di affitto di un appartamento può capitare che l’inquilino, per diverse ragioni, non riesca più a pagare l’intero canone di locazione. Prima dello sfratto, il padrone di casa può decidere di andare incontro alla controparte concedendo ad esempio una rateizzazione delle mensilità arretrate. Ma se quest’ultima è una misura di buon senso, non tutti sanno che inquilino e proprietario possono anche accordarsi per ridurre i futuri canoni di locazione mensili.

Dal punto di vista legale, il canone d’affitto non può mai essere aumentato fino alla scadenza del contratto. Al contrario può, invece, essere diminuito. Non è obbligatorio registrare questa variazione all’Agenzia delle Entrate, presso la quale dev’essere invece depositato il contratto iniziale. Secondo la legge, devono essere registrati solo i seguenti eventi successivi alla firma del contratto: cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto originario. Nonostante ciò, registrare il patto di riduzione del canone di affitto conviene al proprietario di casa: così facendo pagherà meno tasse sulla locazione (fa eccezione il regime di cedolare secca) e si metterà al riparo da eventuali accertamenti fiscali.

Il costo della registrazione, per chi volesse mettersi in regola, è stato comunicato dalla stessa Agenzia delle Entrate: 67 euro più l’imposta di bollo di 16 euro per ogni foglio del patto di riduzione del canone. Se però il proprietario decide, legittimamente, di non affrontare questa procedura sorge un problema per l’inquilino: come dimostrare l’accordo verbale di riduzione dell’affitto? L’opzione più logica è quella di far firmare alla controparte un documento scritto in cui si esplicita la diminuzione del canone di locazione. Oppure, per dormire sonni ancora più tranquilli, l’inquilino può decidere di registrare lui stesso il nuovo accordo presso l’Agenzia delle Entrate prendendosi in carico le relative spese.

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Cosa sono i titoli di stato?

Questi titoli vengono emessi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Scopriamo cosa sono e a cosa servono. I titoli di Stato sono obbligazioni emesse periodicamente per conto dello Stato, con lo scopo di finanziare il proprio debito pubblico o il deficit pubblico. I diritti di credito incorporati nel titolo possono essere corrisposti al sottoscrittore del prestito sia mediante lo scarto di emissione, sia mediante il pagamento di cedole (fisse o variabili) durante la vita del titolo. Alla scadenza dell’obbligazione, lo Stato rimborsa il capitale iniziale. Titoli di Stato: quali tipologie? Il Ministero emette cinque categorie di titoli di Stato. Hanno tutte diverse caratteristiche per quanto riguarda la loro scadenza, il rendimento e le modalità dei pagamenti degli interessi. – Buoni Ordinari del Tesoro (BOT), che durano 3, 6 o 12 mesi; – Btp Italia, che durano 4, 6 o 8 anni; – Certificati di Credito del Tesoro (CCT), della durata di 7 anni; – Certificati del Tesoro Zero Coupon (CTZ), della durata di 24 mesi; – Buoni del Tesoro Poliennali (BTP), che possono durare 3, 5, 10, 15 o 30 anni; – Buoni del Tesoro Poliennali Indicizzati all’inflazione europea (BTP), della durata di 5 e 10 anni. Titoli di stato: come acquistarli? Fonte foto: https://pixabay.com/it/photos/soldi-moneta-investimenti-business-2724241/ I titoli di Stato possono essere acquistati sia in asta al momento dell’emissione, sia sul mercato secondario. In ogni caso, è necessario farlo tramite una banca o un intermediario finanziario. Per l’acquisto tramite asta, il cui calendario è pubblico, l’acquirente deve prenotare la quantità desiderata (minimo 1.000 Euro) con almeno un giorno di anticipo rispetto alla data dell’asta. Invece, per quanto riguardo l’acquisto di titoli sul mercato secondario, questo riguarda i titoli di Stato già in circolazione. In questo caso, l’acquirente ha lo svantaggio di dover pagare le commissioni all’intermediario finanziario, ma ha il vantaggio di conoscere già il prezzo di acquisto e vendita. Fino al 1999, tali titoli erano consegnati fisicamente, in forma cartacea, all’acquirente, che doveva poi recarsi in banca per riscuotere gli interessi. Invece, al giorno d’oggi l’acquirente è in possesso di una prova d’acquisto e di possesso, ossia la ricevuta bancaria e l’estratto conto dei titoli registrati a lui intestati. Titoli di Stato: quali sono i rischi? Questo tipo di obbligazioni è considerato la forma di investimento con il minore rischio finanziario. Di conseguenza, sono un’ottima opportunità per chi vuole investire i propri risparmi senza rischiare troppo. Infatti, si può dire che è molto difficile, se non impossibile, che lo Stato fallisca. Nella storia ci sono state alcune eccezioni, come ad esempio in Argentina, Grecia e Islanda. Esistono i seguenti rischi: – rischio di liquidità, cioè l’evenienza che non si riesca a vendere il titolo quando se ne ha bisogno. – rischio di credito, ossia quando l’emittente non paghi quanto dovuto, in tutto o in parte. – rischio di cambio, per chi acquista un titolo in valuta diversa da quella del Paese in cui vive. – rischio di inflazione, ossia l’evenienza che l’aumento dei prezzi eroda il valore del capitale investito e degli interessi.

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Rottamazione ter, la scadenza per la domanda è fissata al 30 aprile

Il 30 aprile 2019 è fissata la scadenza per presentare la domanda per aderire alla rottamazione ter.

Vediamo come fare.

Il 30 aprile 2019 è l’ultimo giorno utile fissato dalla legge per beneficiare della rottamazione ter e del saldo e stralcio. I contribuenti che intendono aderire possono consultare il sito internet dell’Agenzia delle Entrate Riscossione e reperire tutte le informazioni utili, i modelli da utilizzare, le guide alla compilazione e i servizi web messi a disposizione per inviare le domande direttamente da pc, smartphone e tablet, senza andare allo sportello.

I contribuenti che intendono aderire alla rottamazione ter (articolo 3, Dl 119/2018) o al saldo e stralcio delle cartelle (articolo 1, commi da 184 a 198, legge 145/2018) possono inviare le domande:

  • direttamente online dal portale dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, con il servizio “Fai da te”, disponibile nelle pagine del sito web dedicate rispettivamente ai due provvedimenti (il servizio può essere utilizzato sia in area pubblica, senza la necessità di pin e password, ma allegando il proprio documento di identità, sia nell’area riservata del sito tramite Spid o le credenziali personali fornite da Agenzia delle entrate o dall’Inps);
  • dalla propria casella di posta elettronica certificata, compilando gli appositi moduli cartacei, DA-2018 per la rottamazione ter e SA-ST per il saldo e stralcio, disponibili presso tutti gli sportelli e sul sito web dell’Agenzia (i modelli devono essere inviati all’indirizzo Pec della direzione regionale di riferimento indicata sui modelli, allegando una copia del documento di identità);
  • delegando un professionista di fiducia a trasmettere online la domanda di adesione con il servizio Equipro, presente sul sito dell’Agenzia;
  • presentando i modelli agli sportelli di Agenzia delle Entrate Riscossione sul territorio.

La rottamazione ter è aperta a tutti i contribuenti con debiti affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2017, inclusi coloro che avevano aderito alle precedenti rottamazioni senza poi effettuare i pagamenti dovuti. Aderendo alla rottamazione ter è possibile pagare le somme dovute in forma agevolata, cioè senza corrispondere le sanzioni e gli interessi di mora. Per le multe stradali, invece, non si devono pagare gli interessi di mora e le maggiorazioni previste dalla legge.

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Debiti arretrati condominio, a chi spetta il pagamento

Con la sentenza 10346/2019, la Cassazione si è pronunciata in merito al pagamento dei debiti arretrati del condominio. Vediamo quanto affermato.

La Cassazione ha stabilito che è illegittima la disposizione inserita nel regolamento condominiale che pone a carico del nuovo proprietario l’obbligo di pagare i debiti condominiali arretrati anche se anteriori al biennio.

Tutto ha avuto origine con l’impugnazione di alcune delibere che hanno addebitato al neo condomino oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario, già esecutato. Il condomino ha ritenuto illegittima, per violazione degli articoli 72 e 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, la norma del regolamento condominiale che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti maturati dal precedente condomino più di due anni prima.

Il Tribunale ha accolto l’impugnazione, che però è stata rigettata dalla Corte di appello. Secondo quest’ultima, l’articolo 63 è inderogabile solo nel senso che nessuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare l’acquirente dal pagamento nel limite minimo dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente, ma possono invece essere messi a carico dell’acquirente i debiti maturati anche prima del biennio.

Ma secondo la Corte di Cassazione il tentativo della Corte di appello di ampliare i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente, nel senso che il limite temporale (biennale) per il pagamento degli oneri condominiali pregressi da parte dell’acquirente costituirebbe un limite inderogabile, ma solo nel limite e non nel massimo, è una estensione illegittima in quanto non prevista dalla legge.

La Cassazione ha quindi ritenuto errata la decisione della Corte di appello e, accogliendo il ricorso, ha ribadito il principio secondo il quale “in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63, secondo comma, disposizioni attuative del Codice civile e non già l’articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all’articolo 1139 del Codice civile, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina”.

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I ‘assemblea condominiale può vietare….

 I’ assemblea condominiale i può vietare, in certi casi, le opere nella proprietà esclusiva del singolo condomino.

Lo afferma il Tribunale di Milano con la sentenza 7/2019. In generale i poteri dell’assemblea sono limitati alle decisioni relative ai beni comuni, ma il principio non è assoluto. O meglio, il principio vale anche se i beni comuni sono all’interno di singole unità immobiliari come ad esempio in tutti i casi in cui si tratta di elementi strutturali. In simili ipotesi, l’assemblea ha il potere divietare opere suscettibili di compromettere decoro, stabilità o sicurezza dell’edificio. Così, il singolo condomino non può dolersi di una delibera che gli vieti la rimozione di un elemento strutturale (un pilastro) che si trovi all’interno della sua unità, sempre che si tratti effettivamente di un elemento strutturale e che un potenziale pregiudizio esista. In questa prospettiva il riferimento è agli articoli 1122 e 1117 quater del Codice civile, per lo meno in alcune ipotesi. E il condomino può invocare il diritto di modificare i beni comuni (articolo 1102 del Codice civile) quando la modifica non sia realizzabile dagli altri condomini. La decisione del  Tribunale di Milano ha affrontato il caso di un condomino che ha impugnato una delibera che vietava la rimozione di un pilastro sito all’interno del suo appartamento, sostenendo la nullità della stessa per carenza di potere. Il Tribunale, accertato mediante consulenza tecnica che il pilastro aveva funzione strutturale e che la rimozione avrebbe potuto compromettere la stabilità dell’edificio e che, comunque, avrebbe reso impossibile il medesimo intervento ai piani sottostanti nelle unità degli altri condomini, ha respinto la domanda. L’ASSEMBLEA PUÒ VIETARE LE MODIFICHE IN CASA La decisione, che ribadisce principi già affermati in giurisprudenza, appare importante sotto il profilo della tutela della stabilità e della sicurezza degli edifici ma anche per l’affermazione del principio del “pari uso” (articolo 1102 del Codice civile) in relazione alle opere all’interno delle unità immobiliari. Per esempio, è frequente il caso di ristrutturazioni in cui sono eliminati pilastri per ricavare più spazio, sostituiti con putrelle di rinforzo strutturale poste a soffitto. In queste ipotesi si potrebbe ritenere che non vi sia una questione strutturale, ma resterebbe tutto daverificare se vi siano come in fatto spesso accade la compromissione del diritto degli altri condomino di fare opere analoghe.

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Come richiedere il congedo lavorativo per le donne vittime di violenza

Da oggi il congedo lavorativo pagato per le donne vittime di violenza, erogato dall’Inps, potrà essere richiesto esclusivamente per via telematica.

Per percepire l’indennizzo, infatti, il percorso deve essere certificato dai servizi sociali del proprio Comune, dai centri antiviolenza o dalle Case Rifugio. Il monte-congedo di 90 giorni si può anche “spezzare” in modalità giornaliera o oraria.

L’Inps garantisce che, per svolgere i percorsi di protezione previsti dal congedo lavorativo per le donne vittime di violenza, sia pagata una indennità giornaliera pari al 100% dell’ultimo stipendio, prendendo a riferimento le voci fisse e continuative della retribuzione media giornaliera.

Con la nuova modalità di presentazione delle domande, i canali aperti sono:

  • WEB – tramite il servizio on-line dedicato, che si trova con questo percorso: “Tutti i servizi” > “Domande per Prestazioni a sostegno del reddito” > “Indennità a titolo di congedo per lavoratrici vittime di violenza di genere”. Tale servizio è accessibile direttamente dal cittadino munito di PIN dispositivo, SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) almeno di Livello 2 o CNS (Carta Nazionale dei Servizi);
  • Contact Center Multicanale – al numero 803.164 (riservato all’utenza che chiama da telefono fisso) o al numero 06164164 (abilitato a ricevere esclusivamente chiamate da telefoni cellulari con tariffazione a carico dell’utente);
  • Per chi non ha il PIN, attraverso i servizi telematici offerti dai Patronati.

Il congedo è stato introdotto nell’estate del 2015: prevedeva in origine che le lavoratrici dipendenti (del pubblico e privato) e le collaboratrici, inserite nei percorsi di protezione relativi alla violenza di genere, potessero prendere un congedo dal lavoro di massimi 90 giorni nell’arco di tre anni.

Successivamente la prerogativa è stata estesa anche alle lavoratrici autonome e a quelle del settore domestico. Attualmente il congedo interessa lavoratrici dipendenti a tempo determinato e indeterminato del settore pubblico e privato, lavoratrici autonome, operaie agricole, lavoratrici stagionali, lavoratrici autonome dello spettacolo e lavoratrici domestiche.

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Cala il prezzo di luce e gas: da aprile bolletta più leggera

Con l’inizio del mese aprile è arrivata una buona notizia per le famiglie italiane: il calo delle tariffe di gas e luce. E si tratta di una diminuzione piuttosto significativa: -9,9% per il gas, -8,5% per l’elettricità, percentuali calcolate su consumi medi di 2.700 kWh all’anno e 1.400 metri cubi di gas. A comunicarlo è stata l’Autorità per l’energia per i clienti sul mercato tutelato, aggiungendo che a causare la riduzione sono stati più fattori.

In primis la contrazione dei prezzi delle materie prime nei mercati all’ingrosso dell’energia nazionali e internazionali; in secondo luogo un inverno non troppo rigido e infine l’arrivo della primavera, grazie alla quale i consumi, soprattutto per quanto riguarda il gas, scenderanno molto rendendo le bollette più leggere. Tutto questo si traduce, ovviamente, in un deciso risparmio per le famiglie italiane. Secondo i calcoli di Arera la spesa media di ogni famiglia per l’elettricità tra il 1° luglio 2018 e il 30 giugno 2019 sarà di 565 euro, mentre per il gas si arriverà a quota 1.157 euro. Entrando nel dettaglio delle varie voci, per la luce a scendere sono soprattutto i costi per l’approvvigionamento (-12,22%), mentre per il gas è diminuito il costo della spesa per la materia prima (-10,5%).

Secondo le stime di Unione Consumatori si avrà un risparmio totale di 168 euro, di cui 50 per la luce e 118 per il gas. È però da tener presente che «il calo del prezzo del riscaldamento è un risparmio solo teorico, visto che dal 15 aprile i caloriferi saranno spenti in quasi tutta Italia». In ogni caso si tratta di un record storico: per la luce quello precedente era datato aprile 2018 (diminuzione del -8%), mentre per il gas si deve andare indietro di tre anni (-9,8%).

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Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019

Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese relative all’affitto di casa.

Detrazione affitto 730/2019 cosa presentare

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:

  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Inquilini a basso redditto 

  1. Detrazione Irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione Irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

  • Detrazioni affitto per giovani giovani 

  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta.

  • Detrazione affitto abitazione principale 2019

  • La detrazione per l’affitto dell’abitazione principale varia a seconda della tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato tra il prorpietario e l’inquilino, quindi dipende se è in cedolare secca (in questo caso varia in base al reddito. Sono 495,80 euro: se il reddito non superiora i 15.493,71 euro; 247,90 euro: se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro) o tassazione ordinaria (sono 300 euro: se il reddito non supera i 15493,71 euro; 150 euro: se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro).
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d’imposta dal 2014 al 2017)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Canone concordato detrazione inquilino

  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro
  • Detrazione affitto studenti fuori sede – novità nella legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.

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Agevolazioni prima casa e residenza anagrafica, cosa dice la Cassazione

Per godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa è necessario trasferire la propria residenza anagrafica entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.

Con l’ordinanza n. 10072/2019, la Cassazione ha precisato che per usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente deve dimostrare, in base ai dati anagrafici, di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Ma vediamo la vicenda. L’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso avverso la sentenza della Ctr, la quale aveva stabilito l’annullamento di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, emesso per la revoca dei benefici concessi per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, avendo il contribuente trasferito la propria residenza oltre il termine di 18 mesi.

Secondo i giudici di appello, la dimostrazione dello spostamento della residenza non deve essere limitata alla certificazione del Comune, “ma è riscontrabile oggettivamente e dai comportamenti concludenti del contribuente” attraverso la produzione, ad esempio, del pagamento della Tarsu o dell’istanza per il cambio di residenza. Ma i giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria e cassato con rinvio la sentenza impugnata.

In materia di agevolazioni prima casa, per l’Amministrazione finanziaria bisogna attribuire rilievo solo alle risultanze anagrafiche e non, come dichiarato dai giudici di merito, a generici elementi comprovanti il trasferimento di fatto nel Comune in cui è sito l’immobile. Tale principio è stato avallato dai giudici di Piazza Cavour. Questi ultimi hanno richiamato un principio già espresso in materia, secondo cui i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa “spettano unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.”

Il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve dunque intendersi riferito al “dato anagrafico” e non al dato “meramente fattuale” sostitutivo della certificazione anagrafica, a nulla rilevando il sostenimento di spese (ad esempio spese condominiali e utenze) che comprovino la destinazione dell’immobile. E in merito alla determinazione della residenza, i giudici di legittimità tengono conto dell’unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell’iscrizione anagrafica, stabilendo che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza.

In questo caso specifico, il contribuente non è stato in grado di provare che il mancato perfezionamento della procedura di iscrizione anagrafica nel Comune dove era sito l’immobile acquistato non fosse ad egli stesso addebitabile, non costituendo il pagamento della Tarsu una circostanza sufficiente a comprovare l’effettivo cambio di residenza, idoneo a superare il dato anagrafico.

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Pignoramento immobiliare prima casa, quando è possibile

Quando si parla di pignoramento immobiliare della prima casa bisogna fare attenzione a cosa ci si riferisce, un conto infatti è parlare di prima casa e un conto è parlare di unica abitazione. Bisogna poi distinguere tra creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento immobiliare prima casa da privato

Il pignoramento immobiliare della prima casa da privato è possibile. Banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società possono procedere al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima casa o dell’unica o anche se all’interno vi vive un minore, un invalido o se il debitore non ha altri beni.  

Pignoramento immobiliare prima casa ex Equitalia

Gli agenti della riscossione esattoriale – l’Agenzia delle Entrate Riscossione per i crediti dello Stato e le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate – hanno il divieto di pignoramento immobiliare della prima casa. Questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi”, le cartelle di pagamento.

Pignoramento immobiliare vietato sulla prima casa

Ma attenzione. Il pignoramento immobiliare della prima casa è possibile se ci si riferisce all’immobile acquistato per primo, in senso temporale, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità e via dicendo. Il pignoramento immobiliare della prima casa non è invece possibile se ci si riferisce all’unica abitazione. In questo caso, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni:

  • l’unica casa di proprietà del debitore deve essere adibita a civile abitazione;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Affinché inoltre il pignoramento immobiliare della prima casa da parte dell’agente della riscossione sia possibile:

  • devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno;
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.
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Incompatibilità professionale agente immobiliare, la Camera approva la legge europea

Con 252 voti favorevoli, nessun contrario e 199 astenuti, la Camera ha approvato la legge europea 2018 sull‘incompatibilità professionale per l’agente immobiliare. Un testo, ora atteso al Senato, che contiene importanti novità per il mediatore immobiliare e che ha riscontrato il beneplacito delle principali associazioni del settore.

Legge europea 2018 e agenti immobiliari

L’obiettivo della legge europea 2018 è quella di raggiungere l’adeguamento periodico dell’ordinamento nazionale a quello europeo con l’introduzione di disposizioni modificative o abrogative di norme statali destinate a risolvere contenziosi aperti con l’Europa. Tra le novità ve ne sono alcune che riguardano anche l’incompatibilità professionale per gli agenti immobiliari. 

La legge contiene un ampliamento delle competenze in capo agli agenti immobiliari, che potranno occuparsi di tutte quelle attività afferenti alla vendita di un immobile, dalla gestione delle pulizie al ricambio della biancheria negli affitti brevi fino all’amministrazione di condominio o la consulenza in tema di mutui. 

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti di valutazioni immobiliari. Prevista anche l’incompatibilità per dipendenti di banche e assicurazioni.

La reazione delle associazioni di settore

L’approvazione di quest’ultimo punto è stato motivo di soddisfazione da parte delle principali associazioni del settore dell’intermediazione immobiliare. Il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna, ha espresso “soddisfazione per l’approvazione da parte dell’Aula della Camera dei Deputati dell’art.2 del Disegno di legge Europea, senza modifiche rispetto al testo accolto dal Senato, che modifica la norma sull’incompatibilità per chi svolge la professione di agente immobiliare, escludendo dall’esercizio della stessa i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l’attività di mediazione. Si tratta di una norma anche a tutela dei consumatori”.

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Estinzione anticipata del mutuo, tre regole per capire se conviene

Se si hanno soldi da parte, è meglio investirli o usarli per estinguere il mutuo anticipatamente?

Una famiglia che si trovi da parte un gruzzoletto, frutto di un disinvestimento o di una eredità, di una vincita o di risparmi, secondo Mutui.it, ha tre punti da tenere presente per decidere se usare quei soldi per altri investimenti, oppure se estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

Gli interessi applicati al mutuo.

Non contano solo i tassi del mutuo, ma anche quanto manca al suo saldo. Nei mutui alla francese, più diffusi in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi cala. Quindi meno tempo manca al saldo del mutuo, meno interessi vanno ancora pagati, e meno conveniente diventa l’estinzione anticipata.

Quanto renderebbero quei soldi se investiti diversamente

Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti. Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

L’estinzione anticipata è gratuita

Non essendoci costi per l’estinzione anticipata del mutuo, questo potrebbe essere un punto a favore di tale decisione. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, salvo per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007.

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Detrazioni mutuo nella dichiarazione dei redditi, come risparmiare

Arriva la dichiarazione dei redditi 2019: come risparmiare se si sta pagando un mutuo? Ecco le detrazioni possibili.

Come sempre, anche per quest’anno chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

Detrazione mutui, cosa sono gli oneri accessori

Per oneri accessori si intendono:

  • l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • le spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Non sono invece considerate oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Requisiti per detrarre gli interessi del mutuo

Per poter usufruire della detrazione, il mutuo:

  • deve essere stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto
  • deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nella Comunità Europea
  • deve riguardare un immobile da adibire a prima casa entro i 12 mesi dall’acquisto
  • essere stipulato dal proprietario della casa, non, ad esempio, dall’usufruttuario

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se la locazione precedente viene dichiarata conclusa entro tre mesi e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Mutui precedenti al 1993

Nessuna detrazione invece per i mutui seconda casa stipulati dopo il 1 gennaio 1993. Per i mutui precedenti a quella data è invece possibile una detrazione del 19% ma su un importo massimo di 2095,83 euro e qualora l’abitazione sia divenuta prima casa prima dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati nel 1993, la detrazione è valida se l’immobile è stato adibito a prima casa entro l’8 giugno 1994 o se l’acquisto è avvenuto sei mesi prima o dopo la stipula del mutuo.

Detrazione interessi per i mutui costruzione e ristrutturazione

Per quanto riguarda i mutui costruzione e ristrutturazione, si possono detrarre gli interessi passivi, sempre nella misura del 19%, su un massimo di 2582,28 euro per quelli stipulati a partire dal 1998.

Detrazione interessi mutuo: i documenti

Per poter usufruire della detrazione occorre presentare la documentazione che attesti i pagamenti delle rate del mutuo, il contratto di mutuo e l’atto di acquisto della casa, oltre che le fatture e i documenti relativi agli oneri accessori e ad un’autocertificazione sul fatto che la casa in questione sia l’abitazione principale.

Detrarre gli interessi di un mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, a poter scaricare gli interessi passivi è il titolare del mutuo che è anche proprietario di almeno una quota della casa. Se lo sono tutti i cointestatari del mutuo, la detrazione va suddivisa tra loro. Nel caso di due coniugi cointestatari, di cui uno sia fiscalmente a carico dell’altro, colui che dichiara i redditi può usufruire del 100% della detrazione.

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Affitti non percepiti, ok alla norma che cancella le tasse sui canoni non incassati Approvata in Commissione Finanze della Camera.

La Commissione Finanze della Camera, nell’ambito del provvedimento sulla semplificazione fiscale, ha approvato la cosiddetta norma “salva affitti”. Dal gennaio 2020 i proprietari che hanno dato in affitto un immobile e hanno avuto a che fare con inquilini morosi non dovranno più pagare le tasse sugli affitti non percepiti.

Con una nota, i portavoce del Movimento 5 Stelle in Commissione Finanze alla Camera hanno fatto sapere: “E’ stato approvato in Commissione Finanze un provvedimento di civiltà ed equità, la norma salva-affitti. Non saranno più dovute le imposte per gli affitti non percepiti. E’ solo uno dei tanti provvedimenti inseriti all’interno della nostra proposta di legge ‘semplificazioni fiscali’ che presto arriverà in Aula”.

Ad oggi i proprietari di casa devono dichiarare e pagare le relative tasse sugli affitti anche se non percepiti. Il credito di imposta di pari ammontare viene riconosciuto al proprietario solo dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In parole semplici, il proprietario deve anticipare al Fisco le tasse sui canoni di locazione non percepiti e solo successivamente può decurtare le somme come credito di imposta.

Ma con la norma proposta dalla relatrice Carla Ruocco (M5S) le cose sono destinate a cambiare. Il testo passa ora all’esame dell’Aula della Camera e poi dovrà ricevere il via libera del Senato.

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Tassa sulla prima casa, il Fmi esorta l’Italia sulla patrimoniale Patrimoniale sulla prima casa, l’invito del Fmi all’Italia

Il Fondo monetario internazionale torna a sollecitare l’Italia circa l’introduzione di una patrimoniale sulla prima casa.

Nel Fiscal Monitor, il Fondo monetario internazionale (Fmi) invita l’Italia a tenere sotto controllo lo spread e i conti pubblici ed esorta il nostro Paese a introdurre una moderna patrimoniale sulla prima casa per rendere più equo ed efficiente il sistema fiscale.

Gli economisti del Fmi hanno evidenziato: “In Italia, spread sovrani alti a lungo potrebbero pesare sulla crescita e sulle prospettive fiscali e bancarie mentre un nuovo stress esercitato da un balzo dei costi per finanziarsi potrebbe intaccare altri Paesi nella regione”. Il Fmi ha poi sottolineato che in Italia “i patrimoni potrebbero essere tassati attraverso una tassa moderna sulle residenze primarie”.

Immediato il commento del presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, che su Twitter ha scritto: “Una nuova tassa sulla casa come soluzione ai problemi dell’Italia. Se queste sono le intuizioni degli economisti del Fondo monetario internazionale, stiamo freschi”.

Per quanto riguarda la politica di bilancio, il Fiscal Monitor del Fmi ha rilevato che “diventerà più accomodante di un terzo di punto percentuale del Pil”, per effetto del reddito di cittadinanza e del “parziale rovesciamento delle passate riforme delle pensioni”, rappresentato da Quota 100, invitando in merito a mettere in campo misure compensative.

E’ poi ritenuto “appropriato” un “aggiustamento fiscale che favorisca la crescita”, in quanto aiuterebbe a “ridurre le vulnerabilità legate al debito e a sviluppare misure protettive da essere usate in caso di una grave crisi”.

Le stime del Fmi, posto che l’Iva non aumenterà, parlano di un deficit pubblico italiano che salirà dal 2,15% del 2018 al 2,7% del 2019 e al 3,4% del 2020.

Il Governo è tornato a smentire le ipotesi riguardanti l’introduzione di nuove tasse sulla casa. E il ministro dell’Interno, Matteo Salvini, ha sottolineato: “Stiamo lavorando per togliere, non per rimettere tasse, su case e risparmi degli italiani”.

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Verso la dichiarazione dei redditi: come ottenere le detrazioni sul mutuo

Le scadenze per la dichiarazione dei redditi sono ancora abbastanza lontane ma cominciare a pensarci già da adesso non è affatto una cattiva idea, soprattutto per quanto riguarda le detrazioni fiscali. Un caso utile da approfondire è quello dei mutui sulla prima casa: gli interessi passivi maturati su questi tipi di mutuo possono infatti essere portati in detrazione al 19% al momento della dichiarazione dei redditi.

Una delle fattispecie più comuni riguarda tutti quei mutui erogati per una casa coniugale: il caso più tipico è quello di un immobile acquistato dopo il matrimonio in comunione dei beni, quindi con un mutuo cointestato. Essendo l’abitazione di proprietà di entrambi, ai due coniugi viene riconosciuta la rispettiva percentuale di detrazione. Le cose cambiano se l’immobile è stato comprato prima del matrimonio da uno solo dei due coniugi: la detrazione spetterà solo a quest’ultimo, anche nel caso in cui l’altro coniuge dovesse partecipare alle spese con un contratto di mutuo cointestato. In altre parole, l’agevolazione fiscale spetta soltanto a chi è proprietario dell’immobile e solo per la quota di interessi passivi effettivamente versati.

Un altro caso è quello dell’abitazione cointestata ai due coniugi, ma con il mutuo in carico a uno solo dei due: al soggetto che ha stipulato il mutuo viene riconosciuta la detrazione piena, quindi pari al 19% di tutti gli interessi passivi pagati. Se invece uno dei due coniugi è a carico, l’altro può beneficiare interamente della detrazione. Quando uno dei due coniugi è incapiente, non a carico dell’altro e il mutuo è cointestato, la sua quota di agevolazione non può essere recuperata dall’altro e viene quindi persa.

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Preliminare di vendita immobile, il titolo edilizio non è necessario

Con la sentenza 6685/2019, la Cassazione ha affermato che nel preliminare di vendita di un immobile non serve il titolo edilizio. Vediamo quanto precisato.

Secondo quanto affermato dalla Cassazione, le disposizioni che impongono la menzione del titolo edilizio negli atti di trasferimento di immobile non si applicano al preliminare di vendita, persino per gli immobili abusivi. La nullità è limitata ai soli contratti con effetti traslativi. Nessuna nullità invece per i contratti con efficacia obbligatoria, come il preliminare di vendita.

La vicenda riguarda un preliminare stipulato nel 1996. Il promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre o in subordine la risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra e al risarcimento danni. Anche il promittente venditore ha chiesto, in via riconvenzionale, la risoluzione per inadempimento.

La domanda del promittente venditore è stata accolta in primo grado. Successivamente, la Corte d’Appello di Bari (1494/2014), accertata la realizzazione del fabbricato dopo il 16 marzo 1985 e rilevato che esso risultava costruito in assenza di titolo edilizio e in violazione dello strumento urbanistico vigente, ha riformato la sentenza di primo grado e ha dichiarato la nullità del preliminare per contrarietà a norme imperative.

Il promittente venditore ha fatto quindi ricorso in Cassazione. Secondo il promittente venditore, la fattispecie è disciplinata dall’articolo 15, comma 7 della legge Bucalossi (10/1977) il quale, prima di essere stato superato dalla legge 47/1985, prevedeva che “gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”.

La Cassazione ha accolto il ricorso e ha annullato con rinvio la sentenza d’appello, non accomodando la vicenda sotto l’ombrello dell’articolo 15, comma 7 della legge Bucalossi, ma confermando che i contratti a effetti obbligatori sono estranei all’ambito applicativo delle disposizioni che impongono negli atti di trasferimento di immobili la menzione dei titoli edilizi.

E questo per due ragioni: perché ciò si desume dal tenore letterale della norma; perché, successivamente alla stipula del preliminare, l’immobile può essere sanato o il venditore può produrre una dichiarazione sostitutiva da cui risulti che la costruzione è iniziata prima dell’1 settembre 1967 e, in tal caso, il contratto definitivo può essere stipulato o può essere pronunciata sentenza ai sensi dell’articolo 2932 Codice civile (Cassazione 14489/2005).

Con questa sentenza, la Corte si è allineata al proprio orientamento prevalente (28456/2013, 9318/2016, 21942/2017 e 11659/2018), smentendo alcuni precedenti (28194/2013). Ha implicitamente escluso che il preliminare di un immobile abusivo sia in sé nullo per illiceità dell’oggetto. Si potrebbe parlare di inadempimento. Una cosa è parlare di preliminare risolubile e una cosa è parlare di preliminare nullo. Questo perché nel caso di risoluzione il risarcimento del danno è pieno, mentre nel caso di nullità è limitato all’interesse negativo (articolo 1338 Codice civile).

Nel giudizio di rinvio, i giudici d’appello dovranno attenersi anche ai principi di diritto stabiliti dalle Sezioni unite con la sentenza 8230/2019. Di conseguenza, il trasferimento coattivo sarà possibile solo in presenza di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che la costruzione dell’immobile è stata iniziata anteriormente all’1 settembre 1967 o di un titolo edilizio (anche in sanatoria) reale e riferibile a quell’immobile.

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Vendita immobili Enti Morali e Istituti Religiosi, pubblicato il nuovo bando

Il XXIII bando di gara d’offerte per la vendita degli immobili di proprietà di Enti Morali e Istituti Religiosi è stato pubblicato sul sito entimorali.it. Le offerte in busta chiusa per aggiudicarsi uno dei 65 beni immobili ereditati devono essere spedite entro il 28 maggio 2019.

Gli interessati all’acquisto potranno partecipare alla gara (qui il bando 2019), che scadrà il 28 maggio, inviando il modulo scaricabile dal sito di entimorali.it.

La lista degli immobili in gara e il relativo regolamento possono essere consultati su www.entimorali.it. In questo bando sono presenti importanti proprietà a Firenze, Torino, Pietrasanta, Roma, Milano e Como. Il sito ufficiale dell’Unicef ospita una pagina dedicata.

Si tratta di un’offerta dal valore etico. Grazie alla dismissione dei beni immobili, che nella maggior parte dei casi provengono da lasciti testamentari, gli Enti potranno infatti finanziare i propri progetti umanitari o sociali.

Entimorali è un portale realizzato per l’ottimizzazione dei processi di gestione, valorizzazione, vendita o dismissione del patrimonio immobiliare di Enti Morali, Istituti Religiosi e Associazioni no profit tramite la messa in vendita di immobili per gara di offerta o aste immobiliari.

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Agevolazioni Imu e Tasi con la prova della locazione a canone concordato

Con l’ordinanza 7414 del 15 marzo 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che per fruire delle agevolazioni Imu e Tasi il titolare dell’immobile deve presentare al Comune la dichiarazione e la documentazione idonea a provare che sia stato locato a canone concordato.

Si tratta di un obbligo che deve essere osservato sia se previsto dalla legge sia se imposto dal regolamento comunale. L’amministrazione comunale ha il potere di riconoscere il trattamento agevolato per gli immobili locati a canone concordato e di fissare le condizioni per avere diritto al beneficio fiscale.

Secondo i giudici di legittimità, il diritto alle agevolazioni Imu e Tasi non è attribuito direttamente dalla legge 431/1998, che disciplina le locazioni a canone concordato. La scelta spetta ai Comuni, che per l’Ici avevano il potere di stabilire aliquote ridotte per i titolari di immobili che li concedevano in locazione a canone agevolato. Non è previsto “un diritto generalizzato a ottenere tale riduzione di imposta per i locatori. La scelta se stabilire o meno le aliquote inferiori al minimo legale spetta ai Comuni, che devono operare nel rispetto dell’equilibrio di bilancio”. Oggi per l’Imu è prevista l’agevolazione fiscale per gli immobili locati a canone concordato e il beneficio viene elargito sotto forma di riduzione di imposta.

In merito ai presupposti per fruire del trattamento agevolato e al fatto se sussista o meno l’obbligo di presentare la dichiarazione per averne diritto, la giurisprudenza di merito ha espresso vedute differenti.

Con la sentenza 2804/2018, la Commissione tributaria regionale di Palermo ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire delle agevolazioni Ici se non dichiara al Comune che l’immobile è stato concesso in comodato gratuito al figlio. La stessa regola vale per l’Imu. Per i giudici di appello, “sulla scorta del regolamento comunale la contribuente era tenuta a comunicare la concessione dell’immobile in comodato gratuito al figlio, non risultando che l’ente fosse a conoscenza di tale circostanza”.

Con la sentenza 93/2018, la Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia si è espressa in senso contrario, ritenendo irrilevante l’omessa comunicazione per l’immobile affittato a canone concordato. La Commissione ha precisato che i rapporti tra amministrazione finanziaria e contribuenti devono essere improntati al principio della collaborazione e della buona fede, che non può essere negata la riduzione Imu per un immobile affittato a canone concordato solo perché l’interessato non ha inviato all’amministrazione un’apposita dichiarazione con gli estremi del contratto, prevista dal regolamento comunale, entro il termine fissato.

Per la Commissione provinciale l’omessa comunicazione non può far venir meno il diritto alla riduzione, in quanto gli atti erano stati regolarmente registrati presso l’Agenzia delle Entrate e l’amministrazione ne era a conoscenza, poiché le informazioni sul patrimonio immobiliare sono acquisibili dalla banca dati catastale. Lo stesso principio dovrebbe valere per gli immobili dati in uso gratuito, la cui destinazione di fatto potrebbe essere accertata attraverso la residenza anagrafica. Anche se, ex lege, al di là delle previsioni contenute nel regolamento comunale, di norma è imposto di presentare la dichiarazione qualora il contribuente vanti il diritto a fruire di un trattamento agevolato.

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Bonus casa con cessione a sconto

Decreto crescita.

I condòmini potranno girare il credito per eco e sismabonus ai fornitori che dovranno riconoscere una riduzione fissa sui lavori e la recupereranno in 5 anni Nel pacchetto di misure riservate all’immobiliare, il decreto crescita prevede una nuova possibilità per i condòmini di cedere ai fornitori la detrazione per gli interventi agevolati con eco e sismabonus. L’impresa dovrà riconoscere uno sconto fisso pari alla detrazione e potrà recuperare il credito in cinque anni, anziché nei dieci previsti dalla modalità di cessione attuale (che resta comunque in vigore e consente l’ulteriore cessione, non permessa invece dal Dl crescita).

Tra le altre misure, viene rifinanziato il fondo per l’acquisto della prima casa e viene estesa alle zone di rischio sismico 2 e 3 la possibilità per i costruttori di vendere con i bonus le unità abitative di edifici demoliti e ricostruiti in chiave antisismica. Bisso, De Stefani, Dell’Oste, Finizio e Fossati a pagina 7 Decreto crescita: le novità per gli immobili Rimane la possibilità di vendere il credito d’imposta tramite le piattaforme online Ma le grandi imprese «ipercapienti» potranno usare l’agevolazione in cinque anni Bonus lavori, arriva la cessione al fornitore con sconto fisso Glauco Bisso Luca De Stefani Saverio Fossati mprese favorite con tempi di recupero fiscale dimezzati e nuove possibilità per la rigenerazione urbana.

Nel decreto crescita sono previsti diversi interventi che vanno a sostenere il settore edilizio e impiantistico, con un occhio di riguardo alle scelte di sicurezza e risparmio energetico. Stando alla bozza approvata giovedì scorso dal Consiglio dei ministri diventa più conveniente, dal punto di vista fiscale, per un’impresa di costruzione, acquisire uno stabile cielo-terra, abbatterlo e ricostruirlo con i nuovi criteri. Ma a sollevare speranze e polemiche sono soprattutto gli articoli che dimezzano da dieci a cinque anni i tempi di recupero del credito fiscale acquistato da imprese e consorzi per interventi agevolati con ecobonus e sismabonus. Ecobonus più facile La nuova disposizione prevede che chi ha diritto alle detrazioni (cioè il contribuente) può optare per uno sconto sulla fattura «di pari ammontare» da parte del «fornitore che ha effettuato gli interventi». Quest’ultimo, a sua volta, ottiene un credito d’imposta da usare in compensazione, in cinque quote annue uguali (secondo il meccanismo di cui al Dlgs 241/97) e senza l’applicazione dei limiti previsti dalle leggi 388/2000 e 244/2007. In sostanza, si tratta di una possibilità in più, piuttosto diversa da quella attualmente prevista, che comunque rimane.

Anzitutto il “prezzo” della cessione è predefinito: lo sconto deve essere pari alla detrazione, quindi, per un lavoro di iomila euro con detrazione del 65% il committente-contribuente avrà subito uno sconto di 6.50o euro e il «fornitore» potrà compensare le imposte a suo carico con un credito d’imposta di 1.30o euro all’anno per cinque anni. Non si contratta, quindi, l’importo dello sconto sulla fattura come invece si può contrattare il prezzo di acquisto del credito fiscale se si sceglie l’altra possibilità che rimane in vigore.

Entro 3o giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del decreto crescita, le Entrate dovranno emanuare un provvedimento di attuazione, benché la lettera della norma si presti a interpretazioni abbastanza elastiche sul soggetto cui va attribuito lo sconto. Con la nuova modalità non sarà, però, possibile per l’impresa effettuare un’ulteriore cessione del credito a terzi. Rete Irene ha espresso alcune perplessità sulla disposizione, che a un primo esame semplifica le cose ai contribuenti-committenti e li mette al riparo da una trattativa sulla cessione del credito fiscale che non sempre si conclude al meglio.

A dominare il mercato della riqualificazione energetica, infatti, potrebbero alla fine restare pochi soggetti, fiscalmente ipercapienti, che diventeranno main contractor con contratti di subappalto verso la filiera di chi i lavori li realizza davvero. Resta ora da vedere come assicurare la dinamica di mercato tramite la giusta concorrenza. Va anche detto, però, che la nuova modalità di cessione risolve il problema del bonifico parlante pari al 100% della spesa dell’intervento, in quanto l’amministratore di condominio dovrebbe fare il pagamento solo della parte di spesa non corrispondente al credito ceduto. Sismabonus costruttori esteso alle zone 2 e 3 Viene riconosciuta anche alle vendite di case in zone a rischio sismico 2 e 3 la possibilità di beneficiare della detrazione del 75% (a fronte della riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore) o dell’85% (passaggio a due classi di rischio inferiore) sul prezzo di acquisto. Ammontare massimo di spesa: 96mila euro. Al momento sono agevolate solo le operazioni in zona i (la più pericolosa). L’immobile deve essere stato ristrutturato o demolito e ricostruito (anche con variazione volumetrica) da imprese che lo abbiano venduto entro 18 mesi dalla fine lavori.

L’agevolazione interessa le spese sostenute per gli interventi dal 2019 al 2021. La possibilità di cedere le detrazioni in cambio di uno sconto (illustrata prima per l’ecobonus) è riconosciuta anche in questo caso. Rigenerazione urbana Viene concessa sino a tutto il 2021la «misura fissa» delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (600 euro in tutto) per le cessioni di interi fabbricati a imprese di costruzione o ristrutturazione che, entro i successivi dieci anni, li demoliscano e ricostruiscano (anche con variazione volumetrica se permessa).

Stesso bonus per la rivendita, anche se non è chiaro se vale sino al 20210 anche oltre.

La cessione Soluzione alternativa per monetizzare . Nel tentativo di favorire l’avvio degli interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza antisismica, si permette ai condòmini di cedere la detrazione ai fornitori con sconto fisso e uso del credito in cinque anni Sismabonus Costruttori all’opera in zona 2 e 3 . Si allarga dalla zona di rischio sismico i (la più pericolosa) alle zone 2 e 3 la possibilità si sfruttare il sismabonus per chi acquista dal costruttore case collocate in edifici demoliti e ricostruiti con caratteristiche antisismiche I rogiti Prelievo light su acquisti e rivendite . Registro e ipocatastali in misura fissa per l’acquisto entro fine 2021 di interi fabbricati da parte di imprese, che li demoliscano e ricostruiscano entro dieci anni. Agevolata anche la successiva rivendita delle unità Il decreto consente ai condomini di trasferire eco e sismabonus all’impresa senza dover trattare il prezzo La misura ha attirato le critiche di chi teme che i big potranno incamerare gli sgravi e subappaltare le opere.

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Vacanze: ecco le nuove regole per affitti brevi e prenotazioni on line

Si avvicina il periodo della vacanze: è quindi bene sapere che per affitti brevi e prenotazioni on line sono in arrivo novità sia per i consumatori che per i proprietari di casa. Vediamole insieme.

Affitti brevi: le nuove norme del decreto Sicurezza

La confederazione dei proprietari di casa ha segnalato alcune novità in merito ad aspetti critici delle nuove regole in tema di affitti brevi.

Nel decreto sicurezza è infatti previsto, per le locazioni e sublocazioni “di durata inferiore a trenta giorni”, l’obbligo di comunicare alla Questura, entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate, attraverso il sistema telematico “Alloggiati Web”, come da articolo 109 del Testo unico sulla pubblica sicurezza. Tale obbligo assorbe anche quello decretato dal Testo unico sull’immigrazione, nel caso ad essere ospitati siano cittadini extra Unione Europea.

La locazione in strutture non ricettive, tuttavia, è considerata diversamente, non avendo obblighi autorizzativi e simili: Confedilizia ha quindi caldeggiato la richiesta del Ministero dell’interno alle Questure di adeguare la relativa modulistica di accesso per distinguerla da quella riguardante le strutture ricettive, per le quali era appunto stato pensato il sistema “Alloggiati Web”.

“Si tratta – commenta una nota di Confedilizia – di interventi importanti su una materia, quella degli affitti brevi, interessata negli ultimi anni da diverse novità legislative (un’altra, in materia fiscale, è quella relativa all’obbligo di ritenuta per la cedolare secca in capo ad agenti immobiliari e piattaforme telematiche) e sulla quale si registrano anche “invasioni di campo” da parte di alcune Regioni, che hanno il solo risultato di creare confusione e inutile burocrazia in un settore che andrebbe invece valorizzato”.

Tassa Airbnb: 44 milioni incassati dall’imposta antiabusivi

In quanto al tema della cedolare secca, il Dipartimento delle Finanze ha segnalato che nel 2017 hanno fatto ricorso alla cedolare secca sugli affitti brevi (la cosiddetta “Tassa Airbnb” introdotta dal Governo Gentiloni per arginare il fenomeno del sommerso) 7200 italiani, per un imponibile di 44,4 milioni di euro.

Il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa ha precisato però in questo caso che “i 44 milioni di euro relativi al 2017sono relativi all’imponibile (e non al gettito) dei soli contratti stipulati da comodatari e sublocatori, una nuova e residuale categoria di soggetti ammessa alla cedolare con il decreto-legge 50 del 2017. Peraltro – aggiunge, – i numeri si riferiscono al 2017 e il decreto si applicava ai soli contratti stipulati dal primo giugno di quell’anno”.

I numeri del Ministero sono quindi molto inferiori a quelli reali. “Con riferimento ai proprietari, e cioè la stragrande maggioranza di chi fa affitti brevi – precisa Spaziani Testa, –  il Dipartimento delle Finanze riporta i dati della cedolare nel suo complesso (senza distinguere le locazioni brevi dalle altre) e conferma il grande successo di questo strumento, che registra nel 2017 un aumento dell’imponibile dell’8,1 per cento per l’aliquota ordinaria e del 21,4 per cento per l’aliquota ridotta”.

Prenotare le vacanze on line: ecco le nuove regole

Il Consiglio dell’Unione Europea ha approvato l’accordo raggiunto con il Parlamento Europeo sulla modernizzazione della normativa UE a tutela dei consumatori in materia di prenotazioni di vacanze on line, al fine di evitare pratiche sleali e non trasparenti largamente diffuse in rete.

HOTREC, la confederazione europea degli alberghi e dei ristoranti, della quale Federalberghi è socio fondatore, ha commentato in una nota:  “Fin dall’inizio, le imprese europee dell’ospitalità hanno sostenuto con forza questa proposta. Il divieto di mettere in vendita i posizionamenti migliori sulle piattaforme online, così come i nuovi obblighi informativi posti a carico delle piattaforme e dei siti di comparazione, aiuteranno i consumatori a compiere scelte realmente informate, a ottenere un miglior accesso alle migliori condizioni online e a prevenire manipolazioni delle recensioni online. Di questo beneficeranno sia i consumatori che le imprese” ha commentato Jens Zimmer Christensen, presidente dell’Hotrec.

Le nuove regole sulle prenotazioni on line sono le seguenti:

  • è vietato pagare per migliorare la propria posizione in classifica sui portali;
  • le piattaforme online e i comparatori di siti internet devono informare i consumatori sui principali parametri in base ai quali i prodotti vengono ordinati e mostrati;
  • i comparatori di siti internet devono garantire maggiore trasparenza sull’autenticità delle recensioni pubblicate;
  • le piattaforme online devono comunicare ai consumatori se le offerte provengono da venditori professionali o meno e se la transazione è protetta dalla normativa sul consumatore;
  • nuove regole garantiscono che i prezzi delle presunte promozioni online siano effettivamente scontati.
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Imposta sulla casa, agevolazioni valide anche per due unità catastali

Con l’ordinanza 9078 del 2 aprile 2019, la Cassazione ha stabilito che l’agevolazione Ici per la prima casa non è limitata a un solo immobile. Vediamo quanto specificato sul fronte dell’imposta sulla casa.

L’ordinanza della Cassazione afferma che l’esenzione Ici per l’abitazione principale non è limitata a un solo immobile. Il contribuente, infatti, può utilizzare due o più immobili come prima casa e avere diritto all’esenzione, anche se le unità immobiliari sono iscritte autonomamente in catasto. Ciò che conta è la destinazione degli immobili come prima casa.

La Cassazione ha sottolineato che non assume alcun rilievo “il numero delle unità catastali” e che le stesse siano distintamente iscritte in catasto, a patto che “il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono”.

Nel caso in cui il contribuente utilizzi due o più immobili come unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, Cassazione e Ministero dell’Economia e delle Finanze hanno espresso due posizioni differenti per quanto riguarda la spettanza dei benefici fiscali.

Sia per l’Ici che per l’Imu, il Ministero ha sostenuto che l’esenzione può essere riconosciuta solo per un immobile. In particolare, con la circolare 3/2012 ha precisato che l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, a prescindere dalla circostanza che, di fatto, venga utilizzato più di un fabbricato. Le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente a imposizione, ciascuna per la propria rendita. Il contribuente può scegliere quale destinare a prima casa. Nello specifico, le diverse unità immobiliari devono essere possedute da un unico titolare e devono essere contigue.

Con la sentenza 2830/2018, la Commissione tributaria regionale di Roma ha chiarito che i contribuenti che intendono fruire dell’esenzione per l’abitazione principale devono presentare al Comune un’apposita dichiarazione, se utilizzano due o più immobili come unica unità immobiliare destinata a prima casa, per consentire all’ente di poter controllare la sussistenza dei requisiti.

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Decreto crescita: misure per edilizia, mutui e Imu

Il decreto crescita uscito dal Consiglio dei Ministri contiene importanti misure che riguardano l’edilizia, i mutui e l’Imu. Vediamo quali sono

  • Riduzione Imu capannoni industriali – Aumenta la deducibilità dell’Imu sui capannoni che passa dal 40 al 50% nel 2019 e fino al 60% nel 2020
  • Fondo prima casa Consap 2019 – Arrivano nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Si tratterà di 100 milioni di euro, risorse dimezzate rispetto ai 200 milioni iniziali, ma che consentiranno allo strumento che ha esaurito le risorse a febbraio di tornare attivo.
  • bonus edilizia 2019 –  Le imprese di costruzione o di ristrutturazione che acquistano ed, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Semplificazione edilizia 2019 – I limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968 saranno validi solo nelle zone omogenee c, ovvero quelle destinati a nuovi complessi insediativi.
  • Efficientamento energetico comuni – Per l’anno in corso saranno erogati ai Comuni 500 milioni di euro per interventi di efficientamento energetico e sviluppo territoriale sostenibile
  • Rottamazione cartelle Imu e Tasi –  Arriva il condono per le tasse locali, come Imu, Tasi e multe auto. I Comuni potranno attivarlo per consentire ai cittadini di rottamare le ingiunzioni di pagamento delle amministrazioni locali
  • decreto crescita sismabonus ed ecobonus – Novità anche per sismabonus ed ecobonus. La detrazione potrà essere goduta dal contribuente come sconto diretto sulla spesa sostenuta. Lo sconto verrà recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta nell’arco di cinque anni

Adesso ciò che resta da vedere è quante di queste norme verranno modificate nei prossimi giorni, visto che il decreto è stato approvato dal Consiglio dei ministri “con riserva”.

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Riscatto della Laurea, chi ne ha diritto e chi no

Il riscatto della laurea è una delle novità più interessanti in tema previdenziale del 2019. Ma c’è una platea di persone che non possono accedervi, vediamo chi ne ha diritto

Ma prima bisogna fare un passo indietro per spiegare in cosa consiste il riscatto degli anni di Laurea ai fini previdenziali. Si tratta infatti di una misura volta a far crescere il numero di contributi maturati e farli valere ai fini della pensione e del possibile aumento del futuro assegno previdenziale.

Per capirne i motivi facciamo un passo indietro. Nel 1996 entra in vigore la riforma del sistema contributivo che, rispetto a quello retributivo dà diritto a una pensione meno ricca. Chi quindi in futuro avrà un assegno pensionistico più basso dovrebbe essere agevolato sotto questo profilo.

Vediamo quali sono i periodi di studio che possono essere riscattati ai fini pensionistici:

  • diploma universitario (corso di laurea da due a tre anni);
  • diploma di laurea triennale, quadriennale vecchio ordinamento o a ciclo unico (non più di 6);
  • laurea specialistica (non meno di 2 anni);
  • dottorato di ricerca;
  • titoli di studio rilasciati dagli Istituti di Alta Formazione Artistica e Musicale a decorrere dall’anno accademico 2005/2006: diploma accademico di primo livello, diploma accademico di secondo livello, diploma di specializzazione, diploma accademico di formazione alla ricerca;
  • i titoli di studio conseguiti all’estero sono riscattabili solo se rilasciati da istituti in Paesi che hanno accordi di reciprocità con l’Italia o espressamente riconosciuti dal Ministero dell’Istruzione, Università e ricerca.

In generale si riscattano:

  • i periodi coperti dal sistema contributivo;
  • gli anni di durata legale del corso in questione (niente fuoricorso).

Riscatto laurea agevolato: chi può accedere

Per il triennio 2019-2021 possono accedere al riscatto agevolato della laurea:

  • gli iscritti all’assicurazione generale obbligatoria per l’invalidità, la vecchiaia e i superstiti dei lavoratori dipendenti, ed alle forme sostitutive ed esclusive della medesima;
  • gli iscritti alle gestioni speciali dei lavoratori autonomi;
  • gli iscritti alla gestione separata.

Queste persone devono essere prive di anzianità contributiva al 31 dicembre 1995 e non devono essere già titolari di pensione.

Riscatto laurea agevolato: chi resta escluso

Ma chi invece non potrà accedere al riscatto agevolato della Laurea?

  • coloro che hanno dei contributi maturati al 31 dicembre 1995 e si sino iscritti alle gestioni obbligatorie prima del 1996;
  • i titolari a qualsiasi titolo di un trattamento pensionistico;
  • chi ha lavorato durante l’università prima del 1995 (perché avrebbe contributi maturati);
  • restano esclusi gli anni di studio fuori corso (perché vengono presi in considerazione gli anni legali di studio);
  • gli anni di università precedenti al 1996;
  • l’eventuale successiva acquisizione di anzianità assicurativa antecedente al 1° gennaio 1996 determina l’annullamento d’ufficio del riscatto già effettuato ai sensi del decreto, con conseguente restituzione dei contributi.
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Mutui prima casa, il Fondo di Garanzia 2019 sarà rifinanziato

Per le giovani coppie che intendono acquistare la prima casa, ci sono buone notizie. Dopo aver rischiato la chiusura, il Fondo di Garanzia Consap sarà rifinanziato.

Lo ha annunciato il vicepremier Di Maio, spiegando in un articolo sul proprio blog. Dopo aver esaurito  le risorse a fine febbraio, il Fondo di Garanzia Mutui prima casa sarà dotato di altri 100 milioni di euro. Tornerà così attivo lo strumento che sii è rivelato prezioso negli ultimi anni per favorire l’accesso al credito di coloro che, avendo lavoro non stabile o vivendo situazioni particolari, no hanno l’opportunità di stipulare mutui a cuor leggero.

Come funziona il Fondo di Garanzia

Il Fondo tornerà quindi a funzionare come sempre:

  • Tutti possono accedere al mutuo, con priorità per le seguenti categorie: giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, giovani titolari di un rapporto di lavoro atipico,  affittuari di alloggi di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica (ex Istituto Autonomo Case Popolari-IACP).
  • L’importo del mutuo non deve superare i 250 mila euro.
  • Lo Stato garantisce fino al 50% di garanzia della quota capitale del mutuo.
  • Viene applicato un tasso calmierato ossia un Tasso Effettivo Globale (TEG) non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia.

Fondo di Garanzia Mutui 2019, i commenti degli esperti

“Il fondo di garanzia Consap ha permesso nel 2018 a molte famiglia di accedere ad un finanziamento pari al 100% del prezzo dell’immobile per l’acquisto della prima casa, – ricorda Riccardo Bernardi, chief development officer di 24 Max. – Sicuramente è stata un’agevolazione importante per il mercato in quanto numerose transazioni si sono concluse grazie a tale garanzia. C’è dell’attesa da parte del mercato anche per il 2019 anche se in realtà grazie ad un valido mediatore si possono trovare soluzioni che arrivano vicine a tale tipo di operazione. Seguiremo con attenzione gli sviluppi della vicenda“.

“Il rifinanziamento del Fondo Garanzia prima casa è senza dubbio una buona notizia, – aggiunge Ivano Cresto, responsabile business unit mutui di Facile.it, –  non solo per gli aspiranti mutuatari, ma anche per l’intero settore del credito e, più in generale, per il mercato immobiliare. I numeri ufficiali parlano chiaro: in questi anni il Fondo ha agevolato la conclusione di oltre 90mila pratiche di finanziamento, per un valore complessivo che supera i 10 miliardi di euro, rendendo così possibile l’acquisto della prima casa da parte di persone, principalmente giovani coppie, che, non disponendo di risparmi sufficienti, avrebbero altrimenti avuto difficoltà ad ottenere il mutuo. Ci auguriamo pertanto che questo strumento venga confermato e possa così garantire un sostegno anche a coloro che vorranno affrontare con serenità l’acquisto della prima casa nel corso del 2019″.

“Apprendiamo la notizia con estremo interesse – commenta Renato Landoni, presidente Kiron Parners Spa. – E’ positiva la volontà del governo di rinnovare, per l’importo di 100 milioni, il fondo di garanzia Consap che potrebbe permettere di mantenere le agevolazione per l’ottenimento di mutui prima casa ai richiedenti in possesso di specifiche caratteristiche. Nel corso dello scorso anno, è’ stato un prezioso strumento in grado di sostenere le famiglie nella realizzazione del sogno di acquistare la prima casa e ci auguriamo che potrà continuare ad esserlo anche in futuro. Il fondo Consap consente agli istituti di credito che hanno aderito all’iniziativa, di allargare la loro base di potenziali clienti proprio in direzione di quelle categorie di cittadini che prima non avrebbero potuto finanziare; di certo è uno strumento che permetterà di dare slancio sia in generale ai consumi che, nello specifico, al mercato creditizio ed immobiliare”.

Fondo di Garanzia, il commento di Adiconsum

Immediato il sospiro di sollievo da parte di Adiconsum. “Una buona notizia – ha dichiarato Danilo Galvagni, Vicepresidente dell’associazione.  – Finalmente, dopo mesi di silenzio sul tema, si risente parlare del Fondo di garanzia Consap. Da tempo abbiamo lanciato l’allarme sull’esaurimento delle risorse del Fondo, indirizzando una lettera di sollecito non solo al Ministro Di Maio, ma anche al Ministro Tria”.

Adconsum,  continua Galvagni , ha anche indicato una serie di proposte migliorative quali l’allargamento dell’accesso al Fondo senza tener conto di priorità e l’integrazione  delle pattuizioni che permettono il blocco della restituzione del capitale con il solo pagamento degli interessi in casi particolari (vedi la sospensione delle rate del mutuo).

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Decreto crescita 2019, le misure in arrivo per il settore immobiliare

Il governo è al lavoro sul cosiddetto “decreto crescita” che tra le diverse misure, contiene alcune che riguardano da vicino il settore immobiliare.

  • Nuove risorse per il Fondo di garanzia per la prima casa. Il rifinanziamento ammonta a 200 milioni nel 2019. La norma prevede la riduzione degli accantonamenti a copertura del rischio passando dal 10% all’8% dell’importo garantito.
  • Bonus per la valorizzazione dell’edilizia. Le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che acquistano e, entro i successivi 10 anni, demoliscono e ricostruiscono l’edificio potranno beneficiare di diversi incentivi: una tantum di 200 euro per l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale; possibilità di variazione volumetrica e alienazione rispetto al fabbricato preesistente. Dunque, saranno agevolati con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione, anche con variazione della volumetria, e alla loro alienazione.
  • Semplificazioni per l’edilizia privata. Da quanto appreso, in linea generale, saranno velocizzate le autorizzazioni della Soprintendenza per gli interventi sui beni culturali di proprietà privata.Previsti anche rimedi alla giurisprudenza “taglia-palazzi” e l’adeguamento del vincolo storico su palazzi con più di 50 anni.
  • Sismabonus. La bozza propone “l’estensione alle zone 2 e 3 del bonus previsto solo per gli edifici in zona 1”.In mancanza di chiare specificazioni, probabilmente, dovrebbe trattarsi dell’agevolazione per l’acquisto di case antisismiche, non di quello per la realizzazione dei lavori di adeguamento o miglioramento antisismico. Quest’ultimo è già attivo per le zone classificate a rischio 1, 2 e 3.
  • Bonus efficienza energetica. Il decreto prevede l’equiparazione delle ESCo (impresa in grado di fornire tutti i servizi tecnici, commerciali e finanziari necessari per realizzare un intervento di efficienza energetica) ai proprietari degli immobili. Le ESCo, secondo le intenzioni della norma, potrebbero diventare direttamente titolari della detrazione.
  • Imu sui capannoni. Aumenterà la deducibilità dell’Imu sugli immobili strumentali delle imprese, attualmente fissata al 40%. La bozza non indica però la misura dell’aumento.

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Detrazione interessi mutuo per i lavori di ristrutturazione: compreso il restauro

La detrazione degli interessi passivi per il mutuo contratto per la ristrutturazione dell’abitazione principale è valida anche ne caso in cui siano stati eseguiti lavori di restauro o risanamento conservativo. A chiarirlo è stata la Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna.

Il caso in oggetto è quello di un contribuente che aveva eseguito dei lavori in casa finanziandoli con un mutuo. Si trattava, nello specifico, del rivestimento delle scale, il rifacimento dei bagni e l’eliminazione di una parete. Secondo l’Agenzia delle Entrate il contribuente in questione non aveva diritto alle detrazioni trattandosi di lavori di “restauro e risanamento conservativo” (come affermato dallo stesso soggetto nella pratica edilizia) e non di lavori di ristrutturazione previsti dall’articolo 15 del Tuir.

La Ctr dell’Emilia Romagna ha però dato torto all’Agenzia delle Entrate, considerando che quando la natura dell’intervento è tale da determinare una diversa organizzazione degli spazi, attraverso l’abbattimento e la ricostruzione di componenti murarie, si è sempre in presenza di un lavoro di ristrutturazione, a prescindere dal nome utilizzato. Inoltre, secondo la tesi della Commissione tributaria, un’interpretazione letterale di “ristrutturazione edilizia” arriverebbe a escludere dalla detrazione anche i lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione urbanistica.

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Comunicazione Enea 2019, le ultime cose da sapere per la scadenza del 1º aprile

Manca ormai poco. Il 1º aprile 2019 scade il termine ultimo per la comunicazione all’Enea della documentazione relativa ai lavori di ristrutturazione che comportano risparmio energetico eseguiti entro il 21 novembre 2018.

Comunicazione Enea 2019 risparmio energetico

La comunicazione Enea dei lavori di ristrutturazione è obbligatoria per gli interventi che comportano un risparmio energetico, sia per le ristrutturazioni che per l’acquisto di elettrodomestici. E’ bene dunque sottolineare che l’obbligo non riguarda tutti i lavori effettuati, ma solo le tipologie comprese tra quelle che comportano un risparmio energetico, ma che non fanno parte delle spese ammesse in detrazione con l’ecobonus.

Come di recente sottolineato da Fisco Oggi, per consentire il monitoraggio e la valutazione del risparmio energetico derivante dalla realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia, analogamente a quanto già previsto per le detrazioni fiscali relative alla riqualificazione energetica degli edifici, dal 2018 è stato introdotto l’obbligo di trasmettere telematicamente all’Enea le informazioni sugli interventi effettuati (articolo 16, comma 2-bis, Dl 63/2013, introdotto dall’articolo 1, comma 3, legge 205/2017).

Per gli interventi che non comportano risparmio energetico, invece, non occorre inviare nulla. Per i lavori terminati nel 2018, l’invio della documentazione all’Enea deve essere effettuato entro il 1° aprile 2019 attraverso il sito ristrutturazioni2018.enea.it. Per quelli terminati nel 2019, invece, la comunicazione deve essere trasmessa attraverso il portale bonuscasa2019.enea.it.

Comunicazione Enea 2019, gli interventi di ristrutturazione

Gli interventi di ristrutturazione che comportano risparmio energetico soggetti all’obbligo della comunicazione Enea 2019 sono i seguenti:

  • serramenti comprensivi d’infissi;
  • coibentazione delle strutture opache;
  • installazione o sostituzione di impianti tecnologici tra cui collettori solari, generatori di calore con caldaie a condensazione, pompe di calore, sistemi ibridi, microcogeneratori (Pe < 50kWe), scaldacqua a pompa di calore, generatori di calore a biomassa, sistemi di contabilizzazione del calore, sistemi di termoregolazione e building automation e impianti fotovoltaici;
  • elettrodomestici, solo se collegati ad un intervento di recupero del patrimonio edilizio iniziato a decorrere dal 1º gennaio 2017, come: forni, frigoriferi, lavastoviglie, piani cottura elettrici, lavasciuga e lavatrici.

Prezzi case, Istat: nel 2018 valori giù dello 0,6%, flessione anche nel 2019

Nuova flessione per i prezzi delle case. Secondo i dati dell’Istat, nel 2018 i valori delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, con una dinamica opposta delle case nuove (+1%) rispetto a quelle di seconda mano (-1%). Il tasso di variazione acquisito per il 2019 è anch’esso negativo e pari a -0,4%

Variazione prezzi case nel IV trimestre del 2018

Nel IV trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie scende dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,6 nei confronti dello stesso periodo del 2017. La diminuzione è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni di seconda mano, che registrano una variazione negativa pari a -0,7%. I prezzi delle abitazioni nuove, invece, rimangono stabili. Si tratta di una tendenza inversa rispetto a quella delle compravendite, dove si continuano a registrare degli incementi nel volume degli scambi.

Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Istat, nel IV trimestre 2018 i prezzi delle case scendono del 16,9%, a causa esclusivamente alle abitazioni di seconda mano, i cui prezzi sono diminuiti del 23,2% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento (+0,7%).

I prezzi delle abitazioni nel 2018 e le stime per il 2019

In media, nel 2018, i prezzi delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, a fronte di dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dell’1,0%, e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,0%. La flessione dei valori dovrebbe continuare anche nel 2019, visto che il tasso di variazione acquisito da parte dell’Istat per il 2019 è negativo e pari a -0,4%.

Secondo gli analisti dell’Istat, “il 2018 si chiude confermando la debolezza della dinamica dei prezzi delle abitazioni che calano nuovamente rispetto all’anno precedente, come nel 2017, seppur in presenza di una crescita vivace dei volumi compravenduti. A determinare questo andamento sono esclusivamente i prezzi delle abitazioni esistenti, mentre quelli della abitazioni nuove tornano a crescere dopo la flessione del 2017. A livello territoriale è il Nord-Est l’unica ripartizione a mostrare una crescita dell’IPAB in media annua; il Nord-Ovest registra una flessione di appena un decimo di punto mentre il Centro e il Sud e Isole mostrano flessioni tendenziali dei prezzi delle abitazioni più marcate di quella nazionale”.

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Sostituzione infissi, ecobonus o ristrutturazione?

Sostituzione di infissi, si ha diritto all’ecobonus o al bonus ristrutturazione? A spiegarlo è l’Enea nelle faq relative al bonus casa

Sostituzione infissi, detrazione ristrutturazione edilizia

Per la sostituzione degli infissi si ha diritto alla detrazione per la ristrutturazione edilizia, sempre e quando si rispettino determinati requisiti tecnici. 

I requisiti tecnici da rispettare sono quelli previsti dal DM 26 giugno 2015 “Requisiti Minimi” o dalla legge regionale sostitutiva e riguardano sia l’involucro che gli impianti.

Ecobonus per la sostituzione finestre

Se si vuol avere diritto all’ecobonus per la sostituzione delle finestre, si devono rispettare requisiti tecnici che sono più stringenti rispetto a quelli per le ristrutturazioni edilizie. Sono infatti quelli previsti dal DM 11 marzo 2008 come modificato dal decreto 14 marzo 2010 e il decreto 19 febbraio 2007 e successive modificazioni. Segnaliamo qui di seguito i principali

  • l’intervento deve configurarsi come sostituzione o modifica di elementi già esistenti (e non come nuova installazione);
  • deve delimitare un volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati;
  • deve assicurare un valore di trasmittanza termica (Uw) inferiore o uguale al valore di trasmittanza limite riportato in tabella 2 del D.M. 26 gennaio 2010

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Cessione credito d’imposta ecobonus e sismabonus, i chiarimenti del Mef

Novità in materia di cessione del credito d’imposta per quanto riguarda l’ecobonus e il sismabonus nei condomini. A fornirle il sottosegretario al Mef rispondendo a una interrogazione in commissione Finanze della Camera.

Nel dettaglio, il sottosegretario al Mef Massimo Bitonci ha risposto, in Commissione VI (Finanze) della Camera, a una interrogazione riguardante la disciplina di cui all’articolo 14, commi 2-ter e 2-sexies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che prevede la possibilità, in luogo della detrazione per le spese per interventi di riqualificazione energetica, di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. L’articolo 16, comma 1-quinquies, dello stesso decreto, prevede analoga possibilità per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni degli edifici.

Nell’interrogazione è stato evidenziato che con provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 giugno 2017 sono state definite le relative modalità di attuazione, ma ad oggi non risultano ancora operative le procedure per cedere il credito ad altri soggetti. Viene quindi chiesto di sapere “quali iniziative intenda assumere per l’applicazione delle disposizioni di attuazione, in particolare per garantire l’utilizzo del credito ceduto”.

In merito è stato sottolineato che i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017 (ecobonus) e dell’8 giugno 2017 (sismabonus) prevedono che i dati dei crediti ceduti in relazione ai sopradescritti interventi, effettuati sulle parti condominiali, sono comunicati dagli amministratori di condominio all’Agenzia delle Entrate negli stessi termini e con le stesse modalità di invio dei dati da trasmettere ai fini della dichiarazione precompilata. Secondo quanto specificato dai medesimi provvedimenti, i crediti ceduti devono essere accettati dai cessionari e i relativi dati devono essere resi disponibili nel Cassetto fiscale degli stessi cessionari.

I dati relativi ai crediti ceduti per lavori effettuati nell’anno 2017 sono stati comunicati, dagli amministratori di condominio all’Agenzia delle Entrate, entro il 9 marzo 2018 (per effetto della proroga del termine originario del 28 febbraio). I dati relativi ai crediti accettati sono stati resi disponibili nel cassetto fiscale dei cessionari, che quindi già dal 2018 possono utilizzarli direttamente in compensazione tramite modello F24, indicando gli appositi codici tributo 6890 per l’ecobonus e 6891 per il sismabonus, istituiti con specifica risoluzione dell’Agenzia delle Entrate.

In merito ai crediti ceduti per i lavori effettuati nel 2018, i relativi dati sono stati comunicati all’Agenzia delle Entrate entro l’8 marzo 2019 (per effetto della proroga del termine originario del 28 febbraio). Pertanto, nei prossimi giorni tali informazioni saranno rese disponibili nel cassetto fiscale dei cessionari, per consentirne l’utilizzo in compensazione tramite modello F24.

Relativamente poi alla possibilità di ulteriore cessione del credito, l’Agenzia delle Entrate ha fatto sapere che è in corso di pubblicazione la relativa procedura informatica, accessibile dall’area autenticata del sito internet dell’Agenzia medesima.

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Perdita della detrazione per ristrutturazione: le 6 cose che non puoi dimenticare

Anche quest’anno la legge di Stabilità ha prorogato il bonus edilizia. Ma la perdita della detrazione per ristrutturazioni è possibile per chi non tiene d’occhio questi sei importanti adempimenti.

Secondo quanto fa sapere l’Agenzia delle Entrate, le detrazioni per i lavori di ristrutturazione non viene riconosciuta o si perde quanto già usufruito nel caso in cui:

  1. non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
  2. il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato)
  3. non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
  4. non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
  5. le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali 
  6.  sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non perde l’agevolazione se è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori che attesta l’osservanza delle suddette norme.

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Agevolazioni prima casa e vendita prima dei 5 anni, sì con l’accordo di separazione

Con l’ordinanza n. 7966 del 21 marzo 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che le agevolazioni prima casa non si perdono in caso di vendita prima dei 5 anni in virtù di un accordo di separazione tra coniugi. Vediamo quanto spiegato.

Il caso fa riferimento a una donna che, in virtù degli accordi sulla separazione, ha venduto la casa prima dei 5 anni dall’acquisto e si è vista notificare dall’ufficio del registro il recupero della maggiore imposta. La donna ha impugnato l’accertamento, ma invano. E’ stato quindi fatto ricorso alla Suprema Corte, che lo ha accolto.

Motivando la decisione, la Cassazione ha spiegato che in tema di agevolazioni prima casa il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la “ratio” dell’articolo 19 della legge n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede.

Tale principio è stato esteso dalla Cassazione al trasferimento immobiliare avvenuto non nell’ambito familiare, ma all’esterno. E’ stato quindi spiegato che l’atto stipulato dai coniugi in sede di separazione personale (o anche divorzio) e comportante la vendita a terzi di un immobile in comproprietà e la successiva divisione del ricavato, pur non facendo parte delle condizioni essenziali di separazione, rientra sicuramente nella negoziazione globale dei rapporti tra i coniugi ed è, pertanto, meritevole di tutela, risiedendo la propria causa – contrariamente a quanto ritenuto dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 – nello “spirito di sistemazione, in occasione dell’evento di separazione consensuale, dei rapporti patrimoniali dei coniugi, sia pure maturati nel corso della convivenza matrimoniale”.

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Rinegoziare il mutuo quando i tassi sono migliori: come fare?

I tassi dei mutui oggi sono molto più convenienti di quelli di qualche mese fa. Come fare a rinegoziare le condizioni del proprio mutuo?

Come cambiare le condizioni del mutuo

Cambiare le condizioni del proprio mutuo durante il periodo di ammortamento si può. Trattandosi di un contratto di diritto privato, in caso di accordo da entrambe le parte (banca e mutuatario), si possono modificare i parametri dell’accordo stesso. Una eventualità che torna comoda nel momento in cui, come al presente, i tassi di interesse del finanziamento per l’acquisto di casa, sono calati notevolmente rispetto alla data originaria di stipula del contratto.

Tassi di interesse dei mutui in calo negli ultimi 12 mesi

Chi per esempio abbia stipulato un mutuo prima degli anni della crisi si è ritrovato un contratto a tassi anche oltre il 5% mentre oggi solo in rarissimi casi si supera il 2%. Ciò grazie alle politiche monetarie espansive della Bce e ai tassi Irs ed Euribor (riferimento per i mutui a tasso fisso e variabile, rispettivamente) che da mesi viaggiano intorno ai minimi storici, anche al di sotto dello zero.

Rinegoziare, surrogare o sostituire il mutuo?

Che fare, quindi, quando le condizioni generali per un mutuo migliorano così tanto? È possibile, appunto, surrogare, sostituire o rinegoziare il mutuo. Mentre nei primi due casi il finanziamento viene trasferito presso un’altra banca, che lo acquista occupandosi dell’estinzione del mutuo originario presso la banca precedente, nel caso della rinegoziazione il mutuatario resta presso lo stesso istituto di credito, ma ridefinisce le condizioni del mutuo.

Rinegoziare significa, ad esempio, rivedere i tassi di interesse, la tipologia di mutuo (da tasso fisso a variabile o viceversa), le garanzie fornite o l’importo della rata, che potrebbe essere abbassato in caso di insostenibilità per il reddito familiare, o innalzato se le possibilità economiche della famiglia sono migliorate e si vuole ridurre il tempo di ammortamento, risparmiando interessi.

Come rinegoziare il mutuo

Come procedere per la rinegoziazione? Occorre presentare domanda alla banca, corredandola dalle motivazioni e dalla documentazione richiesta. La domanda si può presentare in qualsiasi momento (a volte la banca richiede che trascorra un periodo minimo prima di poterlo fare) e senza costi aggiuntivi nè spese notarili. Non esiste obbligo da parte della banca di accettare tale richiesta, ma l’eventualità di una surroga presso un’altra banca, che farebbe perdere un cliente, potrebbe giocare a favore.

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Comprare casa sottocosto: i rischi e le sanzioni

Se si compra casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato si rischiano accertamenti dell’Agenzia delle Entrate e sanzioni per le inferiori imposte versate.

Quando si compra casa, in particolare se la transazione avviene tra parenti o conoscenti, o se la transazione privata ne risulta facilitata, si può cadere nella tentazione di concordare un prezzo di acquisto inferiore a quello che è il reale valore di mercato della casa. Tuttavia, chiedendo al notaio un preventivo delle imposte di registro e catastali dovute (o l’Iva se si tratta di acquisto da ditta costruttrice), questi si baserà appunto sul valore pagato, non su quello di mercato, dal quale dipende appunto il calcolo di tali imposte.

Comprare casa a meno del valore di mercato: cosa si rischia

Il che significa che se le due cifre si discostano di molto, e soprattutto se la somma pagata non corrisponde realmente a quella riportata nei documenti (il problema in sé non è infatti l’esiguità della cifra quanto la sua correttezza) potrebbe configurarsi un danno per l’erario. Che farebbe scattare una serie di controlli e sanzioni, per assicurarsi che l’eventuale differenza non sia stata saldata in nero.

In caso infatti il prezzo pagato sia molto inferiore alla media di mercato (rilevata periodicamente con le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare), l’Agenzia delle Entrate può notificare un accertamento immobiliare, a seguito del quale può verificarsi una rettifica del valore dell’immobile e, di conseguenza, delle imposte versate. Oltre all’applicazione di sanzioni.

Come fa l’Agenzia delle Entrate a capire che si è comprato casa a meno del valore di mercato

L’accertamento non può avvenire in remoto (ad esempio tramite Google maps), ma deve avvenire con la visita di persona di un agente. Per stabilire quello che si chiama il corretto “valore venale di commercio”, l’Agenzia delle Entrate si basa su

  • i valori statistici individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI);
  • il valore del mutuo eventualmente chiesto alla banca (questi due primi elementi sono sufficienti a costituire una prova, dato che il loan to value del mutuo solitamente è dell’80% del valore dell’immobile, e questo non potrà mai essere inferiore a quanto dichiarato dall’acquirente);
  • i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
  • il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente nella stessa località;
  • ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni
  • limiti gravanti sul bene, come usufrutto, godimento o canoni, censi, ecc. mentre sono esclusi gli oneri gravanti sul patrimonio delle parti contraenti, come ad esempio l’ipoteca.

Oltre al ricorso al giudice, per provare che l’accertamento e le maggiori imposte richieste siano ingiuste, occorre armarsi di una controperizia che stimi correttamente il valore dell’immobile.

Recesso contratto locazione da parte del conduttore, quali sono i gravi motivi?

La legge conferisce al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione quando esistono gravi motivi. I nostri collaboratori di condominioweb ci spiegano quali sono questi gravi motivi, quando possono essere invocati e che cosa succede se si invocano senza ragione

Secondo la giurisprudenza “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328)» (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).

Un motivo è grave quando:

  • si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
  • è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
  • rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

Partiamo dall’analisi dei gravi motivi soggettivi non volontari di recesso di un contratto di locazione elencati in via esemplificativa, perché non elencati dalla legge

  • trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Milano e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
  • problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
  • perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
  • crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell’attuale abitazione;
  • morte di un membro della famiglia e impossibilità psicologica del sopravvissuto di frequentare i medesimi ambienti;
  • stalking o comunque problemi causati da documentabili intemperanze di uno o più propri vicini.

Quali sono i motivi che possono essere considerati invece oggettivi per il recesso del contratto di locazione da parte del coduttore?

  • problemi strutturali all’immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare o affronta poco/male;
  • problemi di salubrità degli ambienti, cioè presenza di muffe e condense in misura tale da rendere inospitale l’abitazione (Trib. Bari 30 novembre 2004 n. 2383);
  • problemi condominiali gravi (strutturali e ambientali) che il proprietario non affronta e risolve.
  • problemi ambientali dei quali s’è venuti a conoscenza successivamente all’inizio della locazione o che sono emersi in costanza di contratto.

L’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

Recesso contratto locazione senza gravi motivi, cosa succede?

Nel caso in cui il recesso anticipato del contratto di lcoazione per gravi motivi è in realtà ingiustificato, sta nelle mani del locatore agire su due fronti

  • chiedendo il rispetto del contratto da parte del conduttore per tutta la sua durata (fermo restando chiaramente un nuovo recesso per reali gravi motivi), insomma muoversi ed agire disconoscendo l’esercizio di quel diritto;
  • chiederndo la risoluzione per inadempimento, con condanna al risarcimento del danno subito per l’illegittimo recesso. 

Ma in cosa consiste il risarcimento? Può consistere nella differenza tra il minore introito ottenuto da un nuovo affitto e quello maggiore precedente, o anche, più semplicemente, nel mancato guadagno derivante dal periodo nel quale l’appartamento è stato sfitto fino alla nuova locazione.

Avv.to Gallucci Alessandro

Nuovo modello Rli 2019, quando scatta l’obbligo e le istruzioni delle Entrate

Dal prossimo 20 maggio diventa obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate.

Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate (protocollo 64442/2019) ha informato circa l’approvazione del modello Rli “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” e ha diffuso le relative istruzioni e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica.  

Il nuovo modello sostituisce il precedente modello Rli, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 15 giugno 2017, a decorrere dal 20 marzo 2019. Dal 20 marzo al 19 maggio 2019 saranno accettati sia il modello approvato con il provvedimento del 15 giugno 2017 sia quello approvato con il presente provvedimento. A partire dal 20 maggio 2019 potrà essere utilizzato esclusivamente il nuovo modello Rli.

Nuovo modello Rli, le istruzioni

Il modello, oltre al frontespizio che contiene l’informativa sul trattamento dei dati personali, è composto da:

  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la data di stipula e la durata della locazione), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), i dati del richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”, contenente le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annuali.

Il modello Rli è utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca. Il modello Rli è altresì utilizzato per effettuare i seguenti adempimenti:

  • comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;
  • opzione per il regime della cedolare secca anche per i contratti aventi ad oggetto unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze (art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018);
  • contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”;
  • registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
  • registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
  • ravvedimento operoso;
  • gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;
  • registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Il modello è presentato in modalità telematica, direttamente o per il tramite dei soggetti indicati nell’articolo 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998. La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione. In caso di richiesta di registrazione, il modello può essere presentato in via telematica in forma semplificata senza l’allegazione della copia del testo contrattuale in presenza delle seguenti fattispecie:

  • numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore atre;
  • una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore atre;
  • tutti gli immobili censiti con attribuzione di rendita;
  • contratto contenente esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprendente ulteriori pattuizioni;
  • contratto stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Mercato immobiliare italiano, le previsioni 2019 secondo Nomisma

Frenata in vista per le compravendite immobiliari nel 2019. Lo dice il primo osservatorio sul mercato immobiliare relativo all’anno in corso redatto da Nomisma.

Il rapporto ha analizzato l’andamento delle dinamiche di compravendita con particolare riferimento a 13 città cosiddette intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona.

Mercato immobiliare italiano in frenata

“L’aumento delle compravendite, – si legge nell’Osservatorio, – tornate ad attestarsi non distanti da quota 580 mila nel 2018, nonché l’ennesima riduzione di intensità della flessione dei prezzi registrata sia nelle città maggiori sia in quelle intermedie, rappresentano il portato di una dinamica rialzista la cui intensità pare ora destinata a ridursi”.

L’andamento del mercato immobiliare italiano, secondo gli esperti, dipenderà molto, quest’anno, dall’efficacia delle misure di politica economica poste in essere. “Se gli effetti sul mercato del nuovo scenario macroeconomico sono difficilmente prevedibili – si legge nella nota, – è indubbio un deterioramento sia del clima di fiducia degli operatori sia degli indicatori previsionali. Se sul versante delle compravendite si profila una sostanziale stabilizzazione dell’attività sui livelli del 2018, a livello nazionale sembra profilarsi una frenata nel processo di progressivo irrobustimento della crescita che caratterizza, ormai da qualche tempo, il settore residenziale”.

Le tensioni istituzionali e i riflessi di carattere finanziario che da esse sono scaturiti, con annesso maggior rischio percepito sull’Italia, hanno poi generato una flessione negli investimenti immobiliari corporate (dagli 11 miliardi del 2017 agli 8,6 del 2018) e un attendismo nei primi mesi del 2019 che ha frenato il dinamismo degli ultimi anni.

Tassi dei mutui favorevoli, unico pilastro per le compravendite casa

Il mercato dei mutui è un altro punto cruciale, secondo Nomisma, data la disponibilità delle banche ad assecondare, con la concessione di credito, la voglia di casa degli italiani anche in presenza di condizioni reddituali precarie. Per i tecnici bolognesi, l’espansione del mercato immobiliare degli ultimi anni si deve principalmente alle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di casa.  

“Senza un diffuso ricorso all’indebitamento non sarebbe stato possibile, nella maggior parte dei casi, colmare l’ingente gap tra disponibilità patrimoniali e valori di mercato, – si legge nella nota. Tuttavia, – la dipendenza da mutuo e il mancato innesco di una spirale inflattiva, nonostante il costante incremento delle transazioni, costituiscono la manifestazione più eclatante della fragilità della dinamica espansiva in atto”. In altre parole, se l’aumento delle compravendite legato alla maggiore facilità di ottenere mutui non è sostenuto da una reale crescita del valore del mattone, l’espansione del mercato immobiliare rischia di avere i giorni contati.

Prezzi case, nel 2018 un calo dell’1,2%

Guardando alle città analizzate, la variabilità dei prezzi del mattone si è mostrata più contenuta rispetto alla distribuzione degli stessi sull’intero mercato italiano. Su base annua i prezzi delle abitazioni nei medi mercati hanno subito una riduzione dell’1,2%, mentre l’evoluzione dei canoni è prossima all’invarianza, con una variazione pari a -0,2% su base annua. Considerando invece gli immobili d’impresa il calo dei prezzi è leggermente più elevato, attestandosi nell’ordine del -1,5%.

I canoni hanno seguito dinamiche simili ma in questo caso, a differenza del segmento residenziale, non si può ancora parlare di tendenziale stabilizzazione, bensì di ulteriore calo (anche se contenuto) nell’ordine dell’1%.

I tempi di assorbimento delle abitazioni sono più variabili nei mercati minori che in quelli maggiori e si attestano nell’ordine dei 7,3 mesi. Sul fronte delle locazioni, invece, i tempi per affittare sono più bassi e convergenti nelle 13 città e si attestano in media intorno ai 2 mesi e mezzo.

Considerando la domanda di abitazioni nei mercati intermedi, si rileva una lieve prevalenza della ricerca di una casa di proprietà (52%) rispetto alla soluzione in affitto (48%). Tra le città monitorate si registrano comunque differenze di combinazione tra forme di possesso: si passa dal 30% di domanda di locazione registrato a Livorno e a Trieste, al 60% rilevato a Modena e a Verona. Non è un dato trascurabile quello relativo alla domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto, confermando un’immagine di un Paese più mobile rispetto al passato, ma anche la presenza sul mercato di una domanda di utilizzo temporaneo in crescita essendo passata in un anno dal 12% al 16,3%.

Un’altra componente di domanda monitorata riguarda l’acquisto per investimento che, come era emerso nell’Indagine Nomisma sulle famiglie, nel 2018 era relativa al 15,4% delle manifestazioni d’interesse. Una quota pressoché analoga trova riscontro nei mercati delle città intermedie, dove la quota d’acquisto per investimento riguarda il 14,2% della domanda.

Clausola penale contratto di locazione, si paga l’imposta di registro di 200 euro

Novità per quanto riguarda la clausola penale del contratto di locazione e il pagamento dell’imposta di registro. Vediamo quanto stabilito.

Secondo la Ctp di Milano (618/1/2019), la clausola penale inserita nel contratto di locazione con l’obiettivo di disporre il divieto di sublocazione e/o maggiorazione degli interessi legali in caso di mancato pagamento del canone non rappresenta una pattuizione accessoria e deve essere tassata a parte. Di conseguenza, quindi, la clausola penale inserita nel contratto di locazione sconta sempre una autonoma e ulteriore imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, a prescindere da quella già versata per la registrazione del contratto.

Il caso esaminato dalla Ctp di Milano riguarda una società immobiliare a cui è stato richiesto il pagamento di un’imposta di registro di 200 euro, oltre a sanzioni nella misura del 30% e interessi, per le clausole presenti nel contratto di locazione già assoggettato regolarmente a imposta di registro. La società ha impugnato l’atto, eccependo l’illegittimità della pretesa per violazione dell’articolo 21 del Dpr 131/86, sostenendo che le clausole inserite nel contratto, lungi dal rappresentare una pattuizione autonoma, erano di fatto accessorie.

Ma la Ctp ha respinto il ricorso e ha affermato che alla clausola penale si applica, per analogia, la disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva (articolo 27 del Dpr 131/86), soggetti dunque a imposta autonoma in misura fissa pari a 200 euro e, al momento dell’esplicazione dei suoi effetti, all’imposta proporzionale nella misura del 3% (al netto dei 200 euro già versati). Si tratta di pattuizioni penali che assumono natura autonoma, seppure a carattere accessorio, rispetto al contenuto e alla causa del contratto principale in relazione al quale non ha un rapporto di necessario collegamento e interdipendenza.

La clausola penale, disciplinata dall’articolo 1382 del Codice civile, è spesso prevista volontariamente da locatore e locatario con l’obiettivo di tutelarsi da eventuali inadempimenti o da risoluzioni anticipate. In questo modo, viene stabilita in via preventiva la somma che dovrà essere corrisposta da una delle parti all’altra in caso di inadempimento, o una caparra confirmatoria che, invece, implica il versamento anticipato della somma in caso di inadempimento. Sotto il profilo civilistico, le due previsioni contrattuali sono autonomamente ed esplicitamente regolamentate. Le cose cambiano sotto il profilo fiscale.

Il Dpr 131/86, infatti, ai fini dell’imposta di registro individua solo il trattamento impositivo applicabile alla caparra confirmatoria, prevedendone l’assoggettamento a imposta di registro proporzionale nella misura dello 0,50%; mentre non prevede espressamente il regime applicabile alla clausola penale. Ne consegue che i contraenti possono essere indotti a non assoggettare la clausola penale a un’autonoma e ulteriore imposta di registro e a versare solo quella per la registrazione del contratto di locazione.

Firma del contratto preliminare, per il disconoscimento serve la querela

Con la sentenza n. 7240/19, la sezione tributaria della Corte di Cassazione è intervenuta sul tema degli accertamenti del Fisco su un contratto preliminare di compravendita. Vediamo quanto spiegato.

In base a quanto stabilito, per disconoscere la validità della firma apposta su un contratto preliminare di compravendita, sulla base del quale il Fisco ha effettuato un accertamento, serve la querela di falso. Se le anomalie riguardano solo alcune pagine, non è sufficiente che il contribuente eccepisca prima davanti al giudice di non aver sottoscritto lui quel contratto. E’ quindi legittimo l’utilizzo da parte dei verificatori del “compromesso” rinvenuto durante un’attività di controllo.

La vicenda riguarda i soci di una Snc che, secondo l’Agenzia delle Entrate, non avevano dichiarato 280mila euro di maggiori ricavi connessi alla vendita di due villette bifamiliari. Gli immobili erano stati rogitati a un prezzo di 170mila euro ciascuno, ma i funzionari del Fisco avevano reperito presso una banca un preliminare di compravendita che indicava un prezzo di cessione di 310mila euro per fabbricato. In capo ai soci persone fisiche, è stata quindi contestata la maggiore Irpef, gravata da sanzioni e interessi.

Uno degli imprenditori si è difeso sostenendo di aver rinnegato, fina dal primo momento, quella che avrebbe dovuto essere la sua firma sul preliminare. Secondo la difesa, dunque, il disconoscimento della paternità della sottoscrizione avrebbe reso inutilizzabile l’indizio a suo carico, in assenza di proposizione da parte dell’Agenzia delle Entrate dell’istanza di verificazione ex articolo 216 e.p.c.

Secondo quanto evidenziato dalla Cassazione, per effetto del rinvio operato dal dlgs. n. 546/1992 al rito civile, in presenza del disconoscimento della firma il giudice ha l’obbligo di accertare l’autenticità delle sottoscrizioni. Viceversa, i documenti non possono essere utilizzati ai fini della decisione. Ma, nel caso in esame, il preliminare riportava anche la firma dell’altro socio, che non aveva contestato alcuna irregolarità di firma. Il ricorrente, inoltre, aveva sconfessato la propria sottoscrizione solo con riferimento ad alcune pagine (quelle indicanti il prezzo di vendita delle villette) e non l’intero documento.

La Cassazione ha quindi precisato che per tali motivi il ricorrente avrebbe dovuto contestare “la falsità ideologica della scrittura riguardo all’indicazione del prezzo di vendita, ottenuta mediante interpolazione delle relative pagine”. Una situazione che però “doveva essere oggetto di proposizione di querela di falso”. La pretesa erariale è stata quindi confermata.

Usucapione della casa tra genitori e figli: quando è possibile?

E’ possibile l’usucapione di un immobile tra genitori e figli? Vediamo quando la casa può cambiare padrone.

Cos’è l’usucapione

L’usucapione è il meccanismo in base al quale una persona utilizza un bene – purchè non acquisito in modo violento, clandestino o fuorilegge, né per apposito contratto – per oltre 20 anni senza che nessuno lo reclami, comportandosi come se ne fosse il legittimo proprietario (quindi provvedendo al mantenimento e alla manutenzione) ne diventa proprietario. La normativa di riferimento è costituita dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile.

Usucapione di una casa tra genitori e figli

Quali sono i casi in cui questa situazione può verificarsi tra genitori e figli?

Se ad esempio una coppia decide di ospitare in casa propria un suocero anziano o vedovo assegnandogli una stanza, questa non può essere usucapita, perché si tratta di una concessione, dettata da motivi morali, di cui i coniugi sono pienamente consapevoli e di cui certo non si disinteressano. La legge quindi in questo caso riconosce l’intento e non impone il trasferimento della proprietà.

Se invece un figlio ricevesse in eredità una casa da un nonno, e i genitori vi si insediassero (in tutta o parte la casa) badando a curarlo, mentre il figlio, magari per completare gli studi, fosse assente e non reclamasse mai la proprietà di cui è intestatario, in questo caso dopo 20 anni i genitori potrebbero reclamare l’usucapione.

“I tassi dei mutui calano ancora nonostante l’aumento degli spread”

 

Gli spread sui mutui sono in aumento, ma il 2019 è ancora l’anno giusto per stipulare un mutuo. Il perché lo spiega a idealista/news Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.

Tassi di interesse dei mutui ancora in calo nel 2019

Dallo scorso ottobre, le banche principali hanno messo mano agli spread bancari sui mutui, con ritocchi di 10-20 punti base. Eppure il temuto aumento dei tassi dei mutui è ancora di là da venire. Come mai?

“Bisogna considerare due aspetti, – spiega Stefano Rossini: – una cosa sono gli spread bancari, un’altra i tassi finiti sui mutui. Da un lato cioè ci sono i ricarichi delle banche, dall’altro quel che il consumatore materialmente paga. Se si guardano i migliori spread su un’offerta di mutuo ventennale da 140 mila euro, con valore immobile 220 mila euro, in effetti nel quarto trimestre 2018 e nella metà del primo trimestre 2019 gli spread sui mutui a tasso fisso e variabile sono saliti di circa 20 punti base. Le medie trimestrali  parlano di un 2018 con spread sui tassi fissi prossimi allo 0%, oggi allo 0,25. Per i tassi variabili si parla di un passaggio da 0,75% a 0,95% circa. Di fatto quindi l’aumento degli spread bancari è innegabile”.

Mutui a tasso fisso, il calo dell’Irs li rende convenienti

E dal punto di vista dei tassi finiti? “Il fenomeno interessante – risponde Rossini, – è che l’interesse totale che paga il consumatore, ovvero gli spread aggiunti a Irs per i mutui a tasso fisso e Euribor per i tassi variabili, in realtà resta basso. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, essendo l’Euribor intorno a quota 0,30% da mesi ormai, il tasso totale è in effetti leggermente aumentato. Ma per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, l’Irs a 20 anni a ottobre era 1,50%, oggi è a 1,10%. Quindi in definitiva se anche le banche hanno aumentato di 20 punti base lo spread, il tasso fisso finito risulta addirittura più conveniente rispetto a 12 mesi fa”.

Cosa significa questo? Risponde Rossini: ”Se ne deduce che le banche hanno “approfittato” di questo calo dell’Irs (di 40 punti base) per aumentare gli spread esattamente della metà di questo calo (20 punti base) per recuperare in parte in ricarico senza però danneggiare la clientela, che si trova comunque a pagare meno di qualche mese fa. Rispetto a 12 mesi fa si parla di un calo di addirittura 50 punti base. Quindi in questo momento siamo in una posizione win-win. E i tassi fissi diventano ancora più convenienti”.

Tassi mutui, previsioni 2019

Quindi in conclusione è vero che gli spread stano aumentando, ma è vero anche che i tassi finiti in realtà sono ancora più convenienti rispetto ad un anno fa. Cosa ci si aspetta per i prossimi mesi? “Dopo gli aumenti degli scorsi trimestri – spiega l’ad di Mutuisupermarket, – non abbiamo sentore di una revisione del pricing dei prodotti per i prossimi mesi. Il che è coerente con la politica stagionale, che solitamente vede da parte delle banche prezzi più forti nei mesi primaverili, quando statisticamente c’è maggiore domanda di mutui. Che i prezzi saliranno è indubbio perché è difficile credere che andranno ancora più in basso. Ma va detto che veniamo da sei-sette anni di contrazione degli spread che daranno luogo se non altro a rimbalzi tecnici, come quello di fine 2018. Nei prossimi mesi tuttavia mi aspetto tranquillità”.

TLTRO e tassi dei mutui

Come influiscono le politiche monetarie della Bce?“Il Qe è finito, ma ora iniziano i prestiti TLTRO che continueranno a sostenere una politica espansiva che garantirà accesso alla liquidità a prezzi contenuti. Quindi la tensione che si è avuta a fine 2018 in previsione della fine del QE è svanita: se gli aumenti ci saranno, al dinamica sarà molto tranquilla”.

Surrogare il mutuo, il 2019 è ancora un buon momento

E’ quindi ancora un buon momento per stipulare un mutuo? “Assolutamente sì, – risponde Rossini, – perché il numero di compravendite residenziali è aumentato nel 2018, quindi c’è da aspettarsi prima o poi un aumento dei prezzi a seguire. Al momento però siamo ancora su livelli molto bassi di prezzo al metro quadro, quindi va colto l’attimo visti anche i tassi estremamente favorevoli sui mutui”.

E per quanto riguarda invece le surroghe? “Il momento della surroga non è ancora passato, dato il calo dell’Irs che rende i tassi finiti in definitiva più convenienti di 12 mesi fa, – spiega Rossini. – Nel 2018 il miglior mutuo fisso a 20 anni aveva un tasso dell’1,6%, oggi all’1,3%. Se la domanda di surroga cala è a causa dell’esaurimento fisiologico del bacino di coloro che erano interessati a farla. Ad ogni modo parliamo pur sempre di erogazioni da surroga che rappresentano oggi il 30-35% del totale (contro il 60% di un paio d’anni fa), che resta un numero di tutto rispetto. A fine 2018 c’è stata anzi un’accelerazione delle erogazioni di surroghe appunto perché si credeva in una ripartenza dei tassi dopo la fine del Qe. Volendo, però, ci sarebbe spazio anche oggi per ulteriore miglioramento delle condizioni di mutuo, migrando ad esempio da un tasso variabile verso un tasso fisso”.

Locazione immobiliare esente Iva, l’attività del locatario non è rilevante

L’esenzione Iva per la locazione immobiliare è indipendente dall’attività del conduttore. Lo ha stabilito la Corte di Giustizia.

L’esenzione Iva prevista per affitto e locazione di immobili è applicabile anche alla cessione dello sfruttamento agricolo di fondi rustici. A questa sentenza è giunta la Corte di Giustizia nella causa C-278/18 del 28 febbraio 2019, basandosi sull’ articolo 135, par. 1, lett. l), Direttiva 2006/112/CE.

Secondo la direttiva citata, l’esenzione Iva non si applica:

  • alle locazioni finalizzate all’alloggio (settore alberghiero o analoghi, comprese le locazioni di campi di vacanza o di terreni per il campeggio);
  • alle locazioni di aree destinate a parcheggio;
  • alle locazioni di utensili e macchine fissati stabilmente;
  • alle locazioni di casseforti.

Il caso di un terreno rustico da sfruttare a vigneto, come nel caso analizzato, a favore di una società attiva nel settore della viticoltura è invece risultato riconducibile all’ambito applicativo dell’esenzione. La Corte ha infatti osservato che “il carattere passivo dell’affitto o della locazione di un bene immobile, che giustifica l’esenzione dall’Iva di simili operazioni ai sensi dell’articolo 13, parte B, lettera b), della sesta direttiva, risiede nella natura dell’operazione stessa e non nel modo in cui il locatario utilizza il bene in questione”.

L’esenzione è quindi valida quale che sia l’attività del locatario. Inoltre il discrimine tra l’esenzione e l’imponibilità è dato dal tipo di prestazione resa dal soggetto che concede il diritto di utilizzare l’immobile, che – ai fini dell’esenzione – può comprendere anche servizi collegati alla messa a disposizione del bene, purché ad essi accessori. Colui al quale è trasferito il diritto di utilizzo dell’immobile può perciò svolgere un’attività di tipo industriale o commerciale senza che questa si rifletta sulla natura dell’operazione a monte, che resta una locazione esente da Iva se risponde ai criteri esposti.