SPESE DI INTERMEDIAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA

Spese intermediazione acquisto prima casa, di cosa si tratta e i casi particolari

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Le spese di intermediazione immobiliare per l’acquisto della prima casa sono detraibili al 19%, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità. Ecco come funziona la detrazione e quali sono i casi particolari.

Le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale possono essere portate in detrazione. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Si tratta, dunque, della casa presente nei registri anagrafici; altrimenti il contribuente può attestare che dimora abitualmente in luogo diverso, mediante la produzione di un’autocertificazione effettuata ai sensi dell’articolo 47 del DPR n. 445 del 2000.

La detrazione spetta non solo per l’acquisto della proprietà, ma anche per l’acquisto di altri diritti reali (quali, ad esempio, l’usufrutto) a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. A beneficiare della detrazione è esclusivamente l’acquirente dell’immobile o gli acquirenti se in comproprietà.

Le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili dall’imposta lorda per un importo pari al 19% del compenso comunque denominato, purché sia riferito all’acquisto dell’unità immobiliare che l’acquirente adibirà ad abitazione principale. L’importo della detrazione non può essere superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità e, se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, calcolata rispettando il limite citato, deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà.

Nel caso in cui la fattura è intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, al fine di ammettere pro-quota alla detrazione anche il comproprietario che non è indicato nella fattura, bisogna integrare il documento con i dati anagrafici del comproprietario mancante.

Condizione necessaria per la detrazione, inoltre, è che l’importo della spesa sia espressamente indicato nell’atto di cessione dell’immobile. L’art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006 dispone che l’atto di cessione dell’immobile deve presentare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo e una serie di informazioni legate all’agente.

Esistono poi dei casi particolari. Ad esempio, qualora, a seguito della trattativa, l’acquisto non dovesse andare a buon fine – perché magari non è stato stipulato il contratto definitivo di compravendita – la detrazione non spetta, anche se le provvigioni devono essere ugualmente pagate all’intermediario immobiliare. Se, al verificarsi di questa condizione, il contribuente ha erroneamente usufruito della detrazione dovrà restituirla, assoggettando a tassazione separata l’importo interessato (Circolare 34/2008).

O ancora, le spese sostenute in sede di contratto preliminare di vendita possono essere portate in detrazione nella dichiarazione dei redditi solo a condizione che tale preliminare risulti regolarmente registrato (Risoluzione 26/2009). Se a seguito della registrazione del contratto preliminare, i cui costi sono stati portati in detrazione, il contribuente non giunge alla stipula del contratto definitivo, e quindi non acquista la titolarità dell’abitazione, dovrà assoggettare a tassazione separata l’importo per il quale ha fruito della detrazione.

COME DETRARRE LE SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Come detrarre le spese di intermediazione immobiliare

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L’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile. Vediamo tutto quello che serve sapere per poter usufruire della detrazione.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, in cosa consiste

Dall’Irpef lorda è possibile detrarre un importo, pari al 19%, dei compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare, in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità (articolo 15, comma 1, lett. b–bis, Tuir).

Come sottolineato, la detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

  • per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste.

La detrazione spetta anche nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare a condizione che quest’ultimo sia registrato.

Si ha diritto all’agevolazione anche nell’ipotesi in cui le spese per l’intermediazione immobiliare siano state sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare (ad esempio, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto), a patto che, alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere, risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, pagina 121).

Detrazione spese intermediazione immobiliare, a chi spetta

Come detto, l’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile e, come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, non può beneficiarne il venditore, anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018). La detrazione, inoltre, non spetta se la spesa è sostenuta nell’interesse di un familiare fiscalmente a carico.

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, deve essere ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.

Nell’ipotesi di:

  • fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo;
  • immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo;
  • fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i requisiti degli agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni, è necessario che i professionisti dell’immobiliare siano iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i documenti da conservare

Con la circolare n. 20 del 13 maggio 2011 è stato precisato che:

  • la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata a un soggetto non proprietario;
  • nel caso in cui la fattura sia intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  • se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e a un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.